Au Sommaire :
– 2 – Jurisprudence –
Baux commerciaux : Réparations de l’article 606 : interprétation stricte / Fixation du loyer de renouvellement : l’existence d’un loyer à paliers n’exclut pas le plafonnement
Contrat de vente : Condition d’obtention de prêt
Construction de maison individuelle : Absence de réception / Date de réception judiciaire, cumul possible de pénalités de retard et de dommages-intérêts
Expropriation : Calcul de l’indemnité d’expropriation
– 5 – Au Parlement –
Les députés votent la loi de simplification des normes
Lutte contre les recours abusifs / Calcul de la Tascom
– 6 – Tableau des réponses ministérielles –
– 7 – Nominations – Au fil du JO –
Réseaux et canalisations / Chambre d’hôtes/ Rapport sur les logements adaptés des seniors
– 8 – Rencontre –
Construire des logements à énergie positive à Paris, c’est possible : rencontre avec le cabinet d’architectes Baudoin
■ JUGÉ ■ > Pour la Cour de cassation, la clause d’un bail commercial qui met à charge du loca- taire toutes les réparations relatives aux ins- tallations et équipements figurant dans le local ne s’étend pas aux réparations concer- nant les parties communes ou les équipe- ments collectifs (arrêt du 6mars2013, p.2). > La règle du plafonnement n’a pas à être écartée au motif que le loyer du bail à renouveler a été fixé par paliers (arrêt de la Cour de cassation du 6mars2013). > Le refus de prêt dont souhaite se prévaloir un acquéreur au titre d’une condition sus- pensive d’obtention de prêt, doit le concer- ner directement. Il ne peut pas être adressé à un tiers, fut-il l’acquéreur qu’il envisage de lui substituer (Cass. Civ. 27février, p.2). ■ RÉPONDU ■ > La directive AIFM doit être transposée au plus tard le 22juillet2013. Le ministre de l’économie confirme que ce texte s’appliquera aux SCPI (voir p.6). ■ PROGRAMMÉ ■ > Des mesures pour lutter contre les recours abusifs à l’encontre des permis de construire seront intégrées dans le projet de loi sur l’urbanisme programmé pour l’été 2013 (p.5). ■ RÉALISÉ ■ > Construire des logements sociaux à éner- gie positive à Paris, c’est possible: illustra- tion avec le cabinet d’architectes Baudoin Bergeron (p.8). ■ NOMMÉS ■ > Fanny Dombre-Coste est nommée prési- dente de l’Observatoire national de la consommation des espaces agricoles. > Christophe Bouillon est nommé président du Conseil national du bruit (p.7). Normes: opium des autorités publiques L es députés ont voté le 26février la proposition de loi d’Éric Doligé sur la simplification de normes des collectivités locales (lire p.5). Les parlementaires sont unanimes pour s’inquiéter de la pro- lifération normative et recourent aux termes les plus critiques pour qualifier leur propre travail et celui du pouvoir exécutif: “hystérie nor- mative” (Yannick Favennec), “surproduction”, “harcèlement” (Guy Geoffroy), “précarisation croissante de la règle”, “opium des autorités publiques” (Françoise Descamps-Crosnier)… Certains élus ont déploré le manque d’ambition du texte. Ainsi Pierre Morel-A-L’Huissier a-t-il regretté l’abandon des premiers articles du texte qui se proposaient notamment de fixer un principe de propor- tionnalité des normes. Cette orientation a été abandonnée face aux critiques du Conseil d’État qui invite davantage le législateur à amé- liorer son propre travail. De plus, certaines dispositions, notamment concernant l’urbanisme, ont été retirées de la proposition de loi, afin de s’intégrer au prochain projet de loi de Cécile Duflot. Le texte fina- lement adopté est donc moins ambitieux qu’initialement programmé. L’objectif de simplification demeure, mais il s’incarne dans le détail. Ainsi par exemple, l’exigence du dossier de diagnostic technique dans une vente est assouplie quand l’immeuble acquis est voué à la démo- lition. Le DPE, l’état de l’installation intérieure de gaz et celui relatif l’électricité ne seront plus requis, mais les autres diagnostics resteront exigés. Ce désir de simplification proclamé par les élus est souvent en contra- diction avec leur volonté d’afficher leur action. À cet égard, à la simple lecture de l’intitulé des propositions de lois, on peut souvent s’interroger sur la nécessité de légiférer. La commande de rapports sus- citée par un Gouvernement conduit aussi souvent à la production de normes complémentaires. En voici deux exemples tirés de l’actualité récente. Le rapport de Luc Broussy (évoqué p.7) sur le vieillissement de la population préconise de créer un quota de logements adaptés aux personnes âgées. Le président du plan Bâtiment Durable confie une mission (p.4) sur l’éventualité d’instituer une obligation de réno- vation énergétique des logements. Voici donc deux sujets qui risquent de se traduire en normes complémentaires. Le Gouvernement, déplorant la lenteur des travaux parlementaires se prépare à passer au régime supérieur en recourant aux ordonnances. Il ira plus vite… mais il produira davantage de normes. La députée Monique Rabin disait le 21février “dans une société qui doute, l’excès de normes témoigne de peurs”, ajoutant que “les élus ouvrent le parapluie”. Dans son rapport de 1991, le Conseil d’État nous mettait en garde “quand le droit bavarde, le citoyen ne lui prête plus qu’une oreille distraite”. L’observation est plus que jamais d’actualité. ■ BD JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr NUMÉRO 512 19 MARS 2013 ISSN 1622-1419 12 E ANNEE L’ESSENTIEL .. immobilier - 2 - Jurisprudence - Baux commerciaux : Réparations de l’article 606: interprétation stric- te / Fixation du loyer de renouvellement: l’existence d’un loyer à paliers n’exclut pas le plafonnement Contrat de vente : Condition d’obtention de prêt Construction de maison individuelle : Absence de réception / Date de réception judiciaire, cumul possible de pénalités de retard et de dommages-intérêts Expropriation : Calcul de l’indemnité d’expropriation - 5 - Au Parlement - Les députés votent la loi de simplification des normes Lutte contre les recours abusifs / Calcul de la Tascom - 6 - Tableau des réponses ministérielles - - 7 - Nominations - Au fil du JO - Réseaux et canalisations / Chambre d’hôtes/ Rapport sur les logements adaptés des seniors - 8 - Rencontre - Construire des logements à énergie positive à Paris, c’est possible: ren- contre avec le cabinet d’architectes Baudoin Bergeron S O M M A I R E E D I T O R I A L 19mars 2013 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• B B A A U U X X - - C C O O N N T T R R A A T T S S D D E E V V E E N N T T E E ▲ Baux commerciaux ■ Réparations de l’article 606: interprétation stricte (Cass. Civ. 3 e , 6mars2013, n°276, FS-P+B, cas- sation. Pourvoi n°11-27331) Un bail commercial prévoyait que le pre- neur devait faire “son affaire de l’entretien, de la remise en état de toutes réparations de quelque nature qu’elles soient, de même de tous remplacements qui deviendraient nécessaires en ce compris les grosses répara- tions définies à l’article 606 du code civil”. La cour d’appel en avait déduit que des tra- vaux de ravalement, réparations de toiture et remplacement de chaudière collective de l’immeuble, calculée au prorata de la surfa- ce occupée devaient être mis à la charge du preneur. Cet arrêt est cassé : “Vu l’article 1134 du code civil, ensemble l’article 1754 du même code […] Attendu que pour condamner le locataire au paiement des sommes réclamées, l’arrêt retient que le contrat de bail, met à la char- ge du preneur non seulement les répara- tions concernant le local loué, mais encore toutes autres, de quelque nature qu’elles soient, y compris les grosses réparations définies à l’article 606 du code civil; que par les stipulations de ce contrat, non contraires à l’ordre public, générales et absolues et ne contenant aucune exception ni réserve, les parties ont entendu déroger aux disposi- tions habituelles en la matière qui imputent au propriétaire bailleur les réparations concernant l’immeuble lui-même; Qu’en statuant ainsi sans constater que des stipulations expresses du contrat de bail commercial mettaient à la charge de la locataire les travaux de ravale- ment, de toiture et de chauffage collec- tif , la cour d’appel a violé les textes susvisés”. Observations : Arrêt strict s’il en est. Il est certain que l’article 1754 n’est pas d’ordre public (Civ. 3 e , 7 fév. 1978). Mais les clauses qui mettent à charge du preneur des répa- rations doivent être très précises car la Cour de cassation en fait une interprétation stric- te. La clause contractuelle avait vocation à imputer au locataire toutes les réparations de l’immeuble. Or l’auteur du pourvoi rele- vait que la clause citait des installations et équipements figurant dans le local loué mais qu’elle ne pouvait s’étendre aux répa- rations portant sur les parties communes ou sur les équipements collectifs. Cet argu- ment, fondé sur l’interprétation stricte des clauses, a emporté la cassation. Il importe donc dans un contrat de bien distinguer ce qui relève du local loué et ce qui relève de l’ensemble de l’immeuble (comme le ravalement ou le chauffage col- lectif) pour préciser, dans les deux cas, ce qui relève ou non du locataire. ■ Fixation du loyer de renouvelle- ment. Loyer à paliers (Cass. Civ. 3 e , 6mars2013, n°277, FS-P+B, cas- sation. Pourvoi n°12-13962) Un bailleur de locaux commerciaux avait assigné son locataire en acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement en fixation d’un loyer déplafonné. En 2003 il avait conclu une transaction avec le locatai- re, acceptant le renouvellement du bail à compter de 1998 et en contrepartie, le loca- taire acceptait la fixation d’un loyer pro- gressif par paliers. Un nouveau bail conclu en 2006 concrétisait cet accord. En 2007, le bailleur avait délivré congé avec offre de renouvellement. La question était alors de savoir si le loyer devait être déplafonné. La cour d’appel qui l’avait admis voit son arrêt cassé: “Vu l’article L 145-34 du code de commerce, ensemble l’article L 145-33 du même code […] Attendu que pour dire que le prix du loyer du bail renouvelé devait être déplafonné, l’arrêt retient que la modalité de fixation du loyer par paliers dans le bail à renouve- ler, qui exclut la fixation d’un loyer de base, met obstacle à l’application de la règle du plafonnement et impose d’apprécier le loyer lors du renouvellement à sa valeur locative; Qu’en statuant ainsi, alors que, pour la fixa- tion du prix du bail renouvelé, la variation indiciaire prévue par l’article L 145-34 du code de commerce doit être appliquée au loyer initial acquitté par le preneur lors de la prise d’effet du bail à renou- veler, nonobstant la fixation dans le bail expiré d’un loyer progressif par paliers , la cour d’appel a violé les textes susvisés; Par ces motifs: casse”. Observations : La règle du plafonnement du loyer lors du renouvellement prévue par l’article L 145-34 du code de commerce doit-elle être écartée lorsque le loyer du bail à renouveler a été fixé par paliers? La Cour de cassation répond par la négative à cette question. La cour d’appel avait évo- qué un arrêt de la Cour de cassation du 17mai 2006 qui avait admis le plafonne- ment mais elle signalait la différence de situation. Dans l’arrêt de 2006, les parties avaient prévu un certain loyer puis s’étaient accordées sur des remises tempo- raires s’étalant sur plusieurs années. Dans l’affaire de 2013 au contraire, les parties étaient convenues d’un loyer déplafonné et fixé selon trois paliers successifs définis dans le bail. La Cour de cassation n’a pas admis cette distinction et applique le pla- fonnement au bail à paliers. Contrat de vente ■ Condition d’obtention de prêt (Cass. Civ. 3 e , 27février2013, n°232, FS-P+B, rejet, pourvoi n°12-13796) Une société avait vendu à deux personnes un terrain à bâtir sous condition suspensive d’obtention de prêt. Estimant que les acquéreurs n’avaient pas engagé les démarches nécessaires en temps utile pour obtenir le prêt, le vendeur les avait assignés en résolution de la promesse et attribution du dépôt de garantie. La cour d’appel lui avait donné satisfaction. Les acquéreurs se prévalaient bien d’un refus de prêt… mais il était adressé à la SCI qu’ils étaient en train de constituer et non à l’acquéreur. Cette erreur leur coûte le dépôt de garantie. “Mais attendu qu'ayant constaté que les consorts B. s'étaient engagé à acquérir [du vendeur] un terrain à bâtir sous condition suspensive d'obtention d'un prêt et relevé que la demande de prêt avait été faite au nom d'une SCI en cours de constitu- tion et non par les consorts B. eux- mêmes , la cour d'appel, devant laquelle il n'était pas soutenu que les acquéreurs avaient exercé la faculté de substitution prévue à l'acte, en a déduit à bon droit que ceux-ci ne justifiaient pas d'une demande de prêt conforme aux caractéristiques stipu- lées dans l'acte sous seing privé et que, conformément aux dispositions de l'article 1178 du code civil, la condition était répu- tée accomplie”. Observations : Selon l’article 1178, la condi- tion est réputée accomplie quand le débi- teur, obligé sous cette condition, en a empêché la réalisation. C'est le cas lorsque l'acquéreur ne justifie pas de démarches pour obtenir le crédit (Cass. Com. 17 nov. 1998) ou s'il ne justifie pas avoir déposé dans le délai stipulé une demande de prêt conforme aux caractéristiques prévues dans la promesse (Civ. 3 e , 13 janv. 1999). Les acquéreurs pensaient avoir respecté le contrat en effectuant une demande de prêt qui leur avait été refusée. Mais la pro- messe de vente leur étant consentie direc- tement, ils ne pouvaient se prévaloir d'un refus de prêt adressé à la SCI qu'ils étaient en train de constituer. Ils auraient pu, com- J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E me l’évoque incidemment la Cour de cas- sation, se prévaloir de la faculté de substi- tution prévue dans le contrat. À À r r e e t t e e n n i i r r : : Le refus de prêt dont souhaite se prévaloir l'acquéreur doit le concerner directement et ne peut pas être adressé à un tiers, fut-il l'acquéreur qu'il envisage de lui substituer. ■ Une servitude non mentionnée dans l’acte de vente (Cass. Civ. 3 e , 27février2013, n°242, FS- P+B+R, cassation, pourvoi n°11-28783) Un contrat de vente de terrain à bâtir avait été signé. Or les acquéreurs avaient réalisé, à l’occasion de l’obtention d’un permis de construire, qu’une canalisation traversant le terrain avait fait l’objet d’une servitude conventionnelle. La servitude n’était ni mentionnée à l’acte de vente ni publiée à la conservation des hypothèques. L’arrêt qui avait condamné les vendeurs et la société bénéficiaire de la servitude à payer une indemnité aux acquéreurs est cassé: “Vu l’article 1638 du code civil; Attendu que si l’héritage vendu se trouve grevé, sans qu’il en ait été fait de déclara- tion, de servitudes non apparentes, et qu’elles soient de telle importance qu’il y ait lieu de présumer que l’acquéreur n’aurait pas acheté s'il en avait été instruit, il peut demander la résiliation du contrat, si mieux il n’aime se contenter d’une indemnité; Attendu que pour condamner in solidum les époux B. et la société du canal de Pro- vence et d’aménagement de la région pro- vençale à payer aux époux V. la somme de 30000euros au titre de la perte de valeur du terrain, l’arrêt retient que la canalisa- tion, dont l’existence n’a été révélée aux époux V. qu’après la vente, interdit toute construction sur la partie supérieure du ter- rain présentant plus d’attraits que la partie inférieure, nécessite la réalisation d’ouvrages adaptés pour pouvoir être fran- chie par des véhicules et diminue l’usage de ce terrain sur une superficie d’environ 28m 2 et que la présence de cette canalisation constitue donc un vice caché à raison duquel les époux B. sont tenus de la garan- tie prévue par l’article 1641 du code civil; Qu’en statuant ainsi, alors qu’ une servitu- de non apparente ne constitue pas un vice caché mais relève des dispositions de l’article 1638 du code civil , la cour d’appel a violé le texte susvisé”. L’arrêt est donc cassé. Observations : L’article 1638 du code civil prévoit précisément le cas d’une servitude non apparente, non déclarée lors d’une vente. L’article permet à l’acquéreur de demander une indemnité ou la résiliation du contrat. Ce régime est donc différent de celui des vices cachés de l’article 1641. Le pourvoi faisait valoir, et cet argument a motivé la cassation, que le vice caché visé par l’article 1641 concerne un défaut dans les qualités matérielles de la chose et ne saurait résulter du droit d’un tiers sur cette chose. Si le vendeur affirme faussement que le fonds ne comporte aucune servitude, le recours de l’acquéreur peut avoir lieu plu- sieurs années après la vente (Cass. Civ. 3 e , 21mars 2001, Bull. Civ. III, n°38). À retenir: Une servitude conventionnelle non déclarée lors de la vente peut justifier une indemnisation ou la résiliation du contrat sur le fondement de l’article 1638 du code civil. Construction de maison individuelle ■ Absence de réception (Cass. Civ. 3 e , 27 fév. 2013, n°235, FS-P+B, rejet, pourvoi n°12-12148) Un couple avait fait construire une maison en 1991 et l’avait revendue en 1996. Constatant des désordres, les acquéreurs avaient assigné notamment les vendeurs et le constructeur pour obtenir une indemni- sation. Leur action à l’encontre des ven- deurs avait été rejetée par la cour d’appel et la Cour de cassation confirme la décision: “Attendu que les consorts K. [acquéreurs] font grief à l’arrêt de les débouter de leur demande dirigée contre les époux H. [ven- deurs] alors, selon le moyen, que tout juge- ment doit être motivé; que, dans leurs écri- tures d’appel, les consorts K. avaient fait valoir qu’en tant que vendeurs ayant fait construire l’ouvrage, les époux H. étaient réputés constructeurs et devaient en consé- quence réparation des dommages causés par les désordres; qu’en s’abstenant de tou- te réponse à ce moyen déterminant des conclusions des consorts K., la cour d’appel a violé l’article 455 du code de procédure civile; Mais attendu que la cour d’appel a répon- du aux conclusions en retenant, par motifs adoptés, qu’ en l’absence de réception les dispositions des articles 1792 et 1792-1 du code civil ne pouvaient s’appliquer en l’espèce; D’où il suit que le moyen n’est pas fondé”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : La cour d’appel avait jugé d’une part qu’il n’y avait pas eu de récep- tion expresse et d’autre part que les élé- ments nécessaires pour caractériser une réception tacite (prise de possession, paie- ment intégral du prix, volonté non équi- voque de réceptionner, caractère contra- dictoire de la réception) n’étaient pas réunis. La volonté d’accepter les travaux notamment n’était pas démontrée. L’article 1792-1 2e répute constructeur “Toute personne qui vend, après achève- ment, un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire”. En 2002, la Cour de cassation avait jugé une affaire où un particulier avait fait des travaux de gros œuvre sur son pavillon en 1987 et l’avait revendu en 1989. L’acquéreur se plaignait de fissures et avait exercé un recours contre le vendeur. La Cour de cassation avait admis “qu'ayant exactement retenu qu'est réputé construc- teur, selon l'article 1792-1 du Code civil, la personne qui vend après achèvement un ouvrage qu'elle a construit ou fait construi- re et qu'aucun texte ne limite l'application de ces dispositions aux ventes intervenant immédiatement après achèvement, la cour d'appel a fait application à bon droit de la garantie décennale à l'égard de M. X. et a pu retenir que, responsable de plein droit des dommages de nature décennale qui avaient compromis la solidité du pavillon, ce dernier devait être condamné in soli- dum avec la compagnie AGF, assureur de la société STPM ayant exécuté les travaux, à indemniser les époux Z. de leur préjudi- ce” (Civ. 3 e , 2 oct. 2002, pourvoi n°00- 11117). Mais dans l’arrêt rapporté, elle écarte l’application de l’article 1792-1 2 e au motif que la réception n’avait pas eu lieu. ■ Date de la réception judiciaire; cumul possible de pénalités de retard et de dommages-intérêts (Cass. Civ. 3 e , 27 fév. 2013, n°236, FS-P+B, rejet, pourvoi n°12-14090) Ayant signé un contrat de construction de maison individuelle, mais déplorant des malfaçons, un particulier avait engagé une action envers le constructeur pour voir pro- noncer la réception judiciaire. Le construc- teur contestait la date de réception fixée par le juge: il critiquait la date retenue, date de la remise des clés alors qu’il estimait que le juge aurait dû rechercher si l’ouvrage n’était pas en état d'être reçu à une date antérieure. Son pourvoi est rejeté: “Mais attendu qu’ayant relevé que si, l’immeuble étant habitable au 24mars 19mars 2013 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• C C O O N N T T R R A A T T S S D D E E C C O O N N S S T T R R U U C C T T I I O O N N ▲ ▲ J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E 19mars 2013 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• B B R R È È V V E E S S ◆ Rénovation obligatoire? Le président du Plan Bâtiment Durable, Philippe Pelletier a confié le 12mars une mission sur la mise en place d’une obligation de rénova- tion énergétique des logements. Mis- sion confiée à Jacques Chanut (vice- président de la FFB) et Raphaël Claustre, directeur du Comité de liaison énergies renouvelables. ◆ Trêve hivernale prolongée Le ministère du logement a annoncé la prolongation de la trêve hivernale des expulsions; son terme a été repoussé du 15 au 31 mars 2013 (Com- muniqué du 12mars2013). ◆ Simplification des normes Une lettre de Christophe Chantepy, directeur de cabinet du Premier ministre du 19février2013 rappelle aux directeurs de cabinet des ministres les objectifs de simplifi- cation du droit. ◆ Plafonds de loyers Les plafonds de loyers et de res- sources applicables, pour 2013, aux baux des régimes Scellier, Borloo, Robien et Besson ont été publiés au Bulletin officiel des finances publiques (20 fév. 2013). ❘◗ Clifford Chance (François Bonteil et Alexandre Lagarrigue) a conseillé AEW Europe pour l’acquisition de la société détenant l’immeuble du 2-4 rue Jules Lefèbvre (Paris 9 e ). Cette acquisition de 12500m 2 est faite pour l’OPCI NAMI Investment. Le vendeur Tishman Speyer était représenté par De Pardieu Brocas Maffei (Guillaume Rossignol et Emmanuel Chauve) ainsi que par Baker Mc Kenzie . Acteurs 2005, une réception aurait pu être pronon- cée à cette date, la société Confort de l’habitat s’était alors opposée à la réception faute pour le maître de l’ouvrage d’avoir versé le solde du prix et n’avait remis les clés que le 27mars 2006, après que M. G. lui eut adressé, pour signature, le 9novembre 2005, la lettre de consignation du solde du prix, la cour d’appel qui […] a pu en dédui- re que c’était à la date du 27mars 2006 qu’il convenait de fixer la réception judiciaire de l’ouvrage, a légalement justifié sa décision de ce chef”. La Cour de cassation valide également le calcul des indemnités de retard mises à la charge du constructeur: “Mais attendu qu’ayant exactement retenu que les pénalités prévues en cas de retard avaient pour terme la livraison de l’ouvrage et non la réception avec ou sans réserves, la livraison étant distincte de la réception, la cour d’appel, qui a constaté, après avoir fixé la réception judiciaire à la date du 27mars 2006 que c’était également à cette date que M. G.; avait pris possession de l’ouvrage, a pu en déduire que cette date constituait la date de livraison de l’immeuble et le terme des pénalités de retard”. Le litige portait enfin sur la condamnation du constructeur à verser au client outre 8823 € au titre de pénalités de retard, 6217 € pour les intérêts intercalaires et 7000 € au titre du préjudice de jouissance. La Cour de cassation admet que “les péna- lités prévues à l’article R 231-14 du CCH [pénalités de retard] ne [sont] pas exclusives de l’allocation de dommages-intérêts”. Observations : La Cour de cassation confir- me la date fixée par la cour d’appel pour la réception et correspondant à la remise des clés. Le constructeur soutenait que le bien était habitable que la réception judi- ciaire devait donc être fixée à une date antérieure à celle de la remise des clés. L’effet de la date était important eu égard au calcul des indemnités de retard que le client demandait au constructeur. (Le constructeur avait été condamné à payer 8823 € d’indemnités de retard). L’argument du constructeur, qui avait refu- sé la demande de réception formulée par le client au motif que le prix n’était pas payé, est donc rejeté. La Cour de cassation admet par ailleurs que la date de la livraison peut être fixée à la date où le client a pris possession des lieux et qu’elle constitue donc la date limi- te pour le calcul des pénalités, validant le raisonnement de la cour d’appel qui avait observé que le constructeur avait refusé la réception au motif que le client n’avait pas versé le solde du prix alors que le construc- teur aurait pu admettre une réception avec réserve et consignation d’une fraction de 5% du prix. L’arrêt admet enfin le cumul d’indemnités de retard et de dommages-intérêts. Ce fai- sant, elle prend le contre-pied d’un arrêt antérieur (Civ. 3 e , 22juin 2005, Constr. Urb. 2005, n°183). Le constructeur doit donc peser sa décision lorsqu’il refuse la réception, qui peut, com- me le montre cette affaire, lui être coûteu- se. D’autant, en l’espèce, que le coût des réparations à effectuer était modeste: 531 € pour un remplacement d’isolation… Expropriation ■ Calcul de l’indemnité d’expro- priation et droit au relogement (Cass. Civ. 3 e , 27février2013, n°227, FS-P+B, cassation, pourvoi n°12-11995) Le juge de l’expropriation avait fixé une indemnité d’expropriation en calculant la valeur du bien libre de toute occupation. Après avoir consigné le montant de l’indemnité d’expropriation car les proprié- taires refusaient de communiquer leurs coordonnées bancaires, le président de la Communauté urbaine de Bordeaux (CUB) avait alors demandé l’expulsion de ces pro- priétaires. La cour d’appel avait accédé à cette demande relevant notamment que les propriétaires avaient renoncé implicite- ment lors de la fixation des indemnités d’expropriation à une demande de reloge- ment. L’arrêt est cassé: “Attendu […] qu’en statuant ainsi, alors qu’il n’était pas contesté que les consorts B. bénéficiaient d’un droit au relogement et sans relever que la CUB, qui en avait l’obligation, leur avait fait deux proposi- tions de relogement portant sur des locaux satisfaisant aux normes visées à l’article L 314-2 du code de l’urbanisme avant la fixa- tion définitive des indemnités d’expropriation, la cour d’appel, qui n’a pas caractérisé une renonciation claire et non équivoque des expropriés à leur droit au relogement , a violé les [articles L 14-1 et R 14-10 du code de l’expropriation, ensemble l’article L 314-2 du code de l’urbanisme]”. Observations : En cas d’expropriation, l’article L 314-2 du code de l’urbanisme prévoit, en faveur des occupants de locaux à usage d'habitation, professionnel ou mixte, l’obligation de leur proposer deux offres de relogement. L’article L 14-1 du code de l’expropriation fixe les conditions du droit au relogement (condition de res- sources notamment). L’obligation de relo- ger a une incidence sur l’évaluation du bien. Si l’occupant, propriétaire du bien, accepte d’être relogé, son immeuble doit être estimé en valeur occupée, comme les biens loués. Les biens dont le propriétaire occupant renonce au relogement pour- ront être estimés en valeur libre (cf. Circu- laire n°87-60 du 7juillet 1987). En l’espèce, la cour d’appel avait estimé que le débat sur l’indemnité d’expropriation avait été clos sans que la question du relogement n’ait été évoquée, l’indemnité ayant alors été calculée sur la valeur d’un immeuble libre d’occupation, les appelants ne pouvaient alors prétendre à un droit au relogement. Cette attitude n’est pas jugée suffisante pour caractériser une renonciation au droit à obtenir un relogement car l’expropriant n’avait pas fait d’offre de relogement. ● E E X X P P R R O O P P R R I I A A T T I I O O N N J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E ▲ 19mars 2013 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• ■ Recours abusifs Le député Vincent Burroni a interrogé la ministre du logement sur la multiplication des recours abusifs contre les permis de construire. Au nom de Cécile Duflot, la ministre chargée des personnes handicapées, Marie-Arlette Carlotti lui a répondu qu’un groupe de travail avait été constitué, présidé par Daniel Labetoulle, ancien président de section au Conseil d’État. Il rendra ses conclusions au 1 er mai 2013. Les propositions législatives seront intégrées dans le projet de loi sur l’urbanisme soumis au Parlement à l’été 2013 (JO AN déb. 27 fév. p.2273). ■ Calcul de la Tascom Anne-Marie Escoffier, ministre chargée de la décentralisation, répond à Jean-Luc Dra- peau que la taxe sur les surfaces commer- ciales, créée en 2008 a été modifiée en raison de la réforme de la taxe professionnelle. Toutefois, le collectif budgétaire de fin 2012 a prévu désormais que pour les établisse- ments qui modifient leur surface en cours d’année, la surface retenue est celle du 31décembre précédant l’année d’imposition. Mais la mesure ne s’applique qu’à compter des dispositions dues au titre de 2013 et ne peut rétroagir pour les années 2011 et 2012 (JO AN déb. 27 fév. p.2281). ■ Logements sociaux Michel Piron interpelle Cécile Duflot sur la construction de logements sociaux et le taux de TVA, citant Jean-Louis Dumont, prési- dent de l’USH, selon lequel “la machine à ralentir la construction de logements sociaux s’est mise en route”. La ministre lui répond que la hausse de la TVA de 5,5% à 7%, votée à l’initiative de M Fillon, a contribué au blo- cage, mais que la mobilisation de ce Gouver- nement prévoit 150000 logements sociaux (JO AN déb. 28 fév. p.2367). ■ Terrains nus constructibles: pas d’indemnisation après tem- pête Olivier Falorni a interrogé la ministre de l’écologie sur la situation des propriétaires de terrains nus constructibles qui sont désormais classés en “zone de solidarité” après le passage de la tempête Xynthia. Ces terrains ne sont donc plus constructibles. Delphine Batho cite dans sa réponse un avis du Conseil d’État selon lequel il n’est pas possible d’exproprier les terrains nus dans ces zones à risque afin de donner droit à une indemnisation de leurs propriétaires (JO AN déb. 1 er mars 2013, p.2429). A A L L ’ ’ A A S S S S E E M M B B L L É É E E D D É É B B A A T T S S Les députés votent la simplification des normes Le 21février, les députés ont abordé l’examen de la proposition de loi Doligé sur la simplifi- cation des normes des collectivités locales, adoptée au Sénat le 12décembre2012. La ministre chargée de la décentralisation, Anne- Marie Escoffier présente les trois principes qui doivent guider ce projet; unicité de la Répu- blique, diversité des territoires et clarification des compétences dans une logique de subsi- diarité (JO AN déb. 22février, p.2125). La ministre invoque un avis du Conseil d’État qui interdit de “recourir à des dispositifs qui voudraient adapter des normes aux réalités locales” (p.2126). Le rapporteur Guy Geoffroy indique que face aux 400000 normes existantes, il faut adopter une politique de petits pas et que le texte pro- posé avec 26 articles ne règle pas tout mais à vocation à être utile par des mesures ciblées. Si de nombreux articles concernent le fonc- tionnement des collectivités locales, le rappor- teur évoque aussi les questions d’urbanisme, d’aménagement et d’environnement, non retenues par la commission mais qu’il propo- se de réintroduire (p. 2127). Alain Chrétien rappelle qu’il y a eu 4 lois de simplification du droit, préparées par Jean-Luc Warsmann, alors président de la commission des lois. Yannick Favennec évoque “le phénomène d’hystérie normative” et “d’asphyxie” des acteurs de terrain (p.2130). La norme est devenue, ajoute Françoise Descamps-Cros- nier “l’opium des autorités publiques”. Elle souligne que les principes de portée générale qui figuraient dans le début du texte ont été supprimés, car le Conseil d’État a estimé que “notre droit permet déjà de faire plus et mieux que ce que nous faisons aujourd’hui; dégager une règle générale d’adaptation des normes au niveau local serait vain” (p.2131). Michèle Bonneton déplore le report d’une année de la mise en place des SCOT et des PLU du 1 er janvier 2016 au 1 er janvier 2017, prévu par les articles25 terA et 25 ter (p.2133). Pierre Morel-A-L’Huissier critique l’abandon de l’article 1 er qui consacrait le principe de pro- portionnalité des normes et de leur adapta- tion à la situation financière des collectivités locales (p.2134) et il souhaite qu’il soit réin- troduit. Pas de principe d’adaptation Pierre Morel-A-L’Huissier propose donc (amendement n°2) l’introduction du principe de proportionnalité des normes, s’appuyant sur un avis de Géraldine Chavrier, professeur de droit et selon lequel “le principe constitu- tionnel de subsidiarité proclame que les col- lectivités ont vocation à prendre les décisions concernant les compétences qu’elles peuvent le mieux exercer“ (p. 2137). Marie-Françoise Bechtel, vice président de la commission des lois, estime que cette disposition est inconsti- tutionnelle (p.2138). La ministre de la décen- tralisation, Marylise Lebranchu, a émis un avis défavorable et l’amendement a été rejeté (p.2140). Les articles 5 et 6 ,votés, concernent la déma- térialisation des actes administratifs (publica- tion sous forme papier ou électronique). L’article 19 (explication du rapport de Guy Geoffroy, n°275) vise à “conférer une base légale aux conventions de mandat d’aménagement ” car l’article L 300-4 du code de l’urbanisme, modifié par la loi du 20juillet 2005, ne prévoit plus ce régime. L’article 19 rétablit donc un article L 300-3 qui définit ces conventions de mandat. Leur objet est la réa- lisation d’études, de travaux et de construc- tions, et l’achat et la revente de biens fonciers et immobiliers. L’article a été voté (p.2148). L’article 22 modifie l’article L 271-4 du CCH pour réduire l’obligation de production du dossier de diagnostic technique en cas de vente d’un immeuble destiné à la démoli- tion (vote p.2149). Ne seront plus exigés : l'état de l'installation intérieure de gaz, le DPE et l'état de l'installation intérieure d'électricité. Les articles suivants concernent l’urbanisme : Guy Geoffroy indique que l’article le 25 est relatif aux recours aux conventions pour les projets urbains partenariaux (PUP), l’article 25 bis concerne l’articulation entre le PLU et le règlement du lotissement, les articles 25 ter A et 25 ter permettent le recul de la date d’entrée en vigueur de l’obligation d’adapter les PLU et les SCOT aux exigences du Grenelle de l’environnement. Mais ils ont été supprimés, dans la perspective de la nouvelle loi sur l’urbanisme en préparation (p.2150). En revanche, a été adopté l’article 27 bis qui étend aux voies départementales situées dans les agglomérations le pouvoir du maire de procéder à l’élagage des arbres de planta- tions privées . Même vote pour l’article 27 ter qui donne compétence au président du conseil général en matière d’élagage des plan- tations privées sur les routes départementales situées en dehors des agglomérations. L’article 28 bis visait à accepter un délai sup- plémentaire pour le contrôle des installations d’assainissement non collectif , mais il est res- té supprimé. Le vote de l’article 31 reporte au 31décembre2013 (au lieu du 31décembre2012) l’obligation faite aux col- lectivités territoriales d’élaborer un plan cli- mat-énergie territorial (PECT). L’ensemble du texte a été voté le 26février (JO AN déb. 27 fév. p.2323). ● 19mars 2013 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• R R É É P P O O N N S S E E S S M M I I N N I I S S T T É É R R I I E E L L L L E E S S Références (J.O. Questions) Nom du parlementaire Thème Ministre concerné Réponse Observations 14fév. 2013 Sénat p.512 n°2003 Jean-Louis Mas- son, NI Moselle Ramassage des ordures ménagères Ecologie L'article R 2224-23 du code général des collectiv- ités territoriales fixe actuellement une obligation de collecte des ordures ménagères au moins une fois par semaine. L'article R 2224-29 comporte des facultés de dérogations mais un projet de décret prévoit de les modifier. Le sénateur indique que la facturation de la REOM au nombre de levées fait diminuer la quantité d'ordures rejetées. 14fév. 2013 Sénat p.526 n°2035 Jean-Louis Mas- son, NI Moselle Eclairage public en lotissement Intérieur Le maire doit veiller à la sûreté et la commodité du passage dans les rues, ce qui comprend l'éclairage. Il exerce son pouvoir sur l'ensemble des voies ouvertes à la circulation publique y compris celles qui relèvent de propriétés privées. Les colotis peuvent demander au maire l'installation d'un éclairage public des parties com- munes empruntées par des administrés et situées entre deux voies publiques. 19fév. 2013 AN p.1855 n°6932 Jean-Pierre Decool, App. UMP, Nord Situation du bâtiment Artisanat Le Gouvernement va proposer dans les prochains mois une évolution du régime de l'auto-entrepreneur après remise du rapport de l'IGAS et de l'IGS sur ce sujet. Un groupe de travail interministériel va travailler sur le régime de l'auto-entrepreneur, le travail illégal et la sous-traitance en cascade. 19fév. 2013 AN p.1884 n°14477 Philippe Goujon, UMP, Paris SCPI . Transposition de la directive AIFM de 2011 Economie La directive du 8 juin 2011 sur les gestionnaires de fonds d'investissement alternat- ifs (AIFM) doit être transposée au plus tard le 22 juillet 2013. L'analyse conduit à considérer que les SCPI, comme une grande partie des autres types d'organismes de placement collectif entrent dans la catégorie des fonds d'investissement alter- natifs au sens de la directive AIFM. Les SCPI seront donc soumises à l'ensemble des règles applicables aux fonds d'investissement alternatifs . 19fév. 2013 AN p.1889 n°16286 Jean-Pierre Gorges, UMP, Eure-et-Loir Investissement dans les résidences de tourisme Consommation Une amélioration de l'information préalable des investisseurs est certaine- ment souhaitable. La DGCCRF mènera en 2013 une enquête sur l'investissement immobilier défiscalisé. Selon les conclusions, des pistes d' amélioration de la réglementation seront étudiées. 19fév. 2013 AN p.1889 n°6066 Damien Meslot, UMP, Territoire- de-Belfort Mandat exclusif Consommation Un projet de loi sur la consommation adopté à l'Assemblée le 11 octobre 2011 interdisait le man- dat exclusif. Le texte amendé au Sénat prévoyait une meilleure information sur les prestations offertes par le mandat exclusif, le mandant pou- vant mettre fin au mandat sans indemnité en cas de non-respect des engagements du mandataire. Cette solution pourrait permettre de « trouver un juste équilibre » entre la protection du con- sommateur et la demande des professionnels. Rappelons que Benoit Hamon prépare un nou- veau projet de loi sur la consommation. 19fév. 2013 AN p.1903 n°1687 Dominique Tian, UMP, Bouches-du- Rhône VEFA. Obligation d'accessibilité. Logement La sénatrice Claire-Lise Campion a reçu une mis- sion pour faire toute préconisation permettant des avancées en matière d'accessibilité. La ques- tion des VEFA selon que la maison individuelle est construite ou non pour le propre usage du maître d'ouvrage pourra être abordée. Réponse prudente au sénateur qui proposait de déroger à l'obligation d'accessibilité pour une maison construite en VEFA pour le propre usage de l'acquéreur. 19fév. 2013 AN p.1912 n°7906 Charles de Cour- son, UDI, Marne Fiabilité des DPE Logement Les mesures d'amélioration de la fiabilité des DPE sont trop récentes pour en mesurer l'impact avant 2014. En cas de contentieux, l'acquéreur peut invoquer la responsabilité délictuelle du diagnostiqueur et obtenir des dommages-intérêts. Des manœuvres frauduleuses peuvent constituer un dol, vice du consentement pou- vait entraîner une action en nullité du contrat. 115 questions identiques sur ce thème ! 26fév. 2013 AN p.2199 n°13643 Gilles Lurton, UMP, Ille-et- Vilaine Évolution des loyers des commerces Artisanat L'ILC évolue généralement moins vite que l'ICC. Les organisations profession- nelles sont attachées à l'ILC. Des modifications de la législation en vigueur sont à l'étude pour « corriger les dysfonctionnements constatés » et « garantir un juste cadre pour les locataires et les bailleurs ». 26fév. 2013 AN p.2231 n°11711 Christophe Bouillon, SRC, Seine-Mar- itime Prévention des affaisse- ments de terrains lors des constructions Ecologie Pour prévenir des effondrements de terrains, le décapage de terre végétale préalable à la réalisation de lotissements permet de détecter des puits d'accès à certaines exploitations souterraines abandonnées. Mais il n'est pas adapté aux cavités sans puits d'accès et ne saurait donc faire l'objet d'une réglementation nationale. Mais des prescriptions peuvent être édictées localement (fondées sur l’article R 111-2 du code de l'urbanisme). 26fév. 2013 AN p.2266 n°9609 Carlos da Silva, SRC, Essonne Loi SRU et plan d'exposition au bruit Logement L'existence d'un plan d'exposition au bruit consti- tue une cause d'exception de l'application de l'article L 302-5 du CCH si les zones A, B ou C de ce plan entraînent l'inconstructibilité de plus de la moitié du territoire. Si le plan est supprimé (com- me en l'espèce pour la commune de Bondoufle), la commune est à nouveau soumise à l'obligation. La ministre déplore qu’en plus de 10 ans, le taux de logements sociaux soit passé seule- ment de 13 % à 14 % au niveau national. À nos abonnés : le texte complet des réponses ministé- rielles peut vous être faxé ou envoyé par mél sur simple demande. ▲ 19mars 2013 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• NOM : PRÉNOM : FONCTION : SOCIÉTÉ : ADRESSE : TÉL : FAX : MÉL : N ° TVA INTRACOM .: SIGNATURE : OFFRE EXCEPTIONNELLE Réservée aux nouveaux abonnés 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier N N O O M M I I N N A A T T I I O O N N S S R R A A P P P P O O R R T T Cabinets ministériels ➠ Logement : Etienne Champion est nommé directeur adjoint du cabinet de Cécile Duflot. Il succède à Jacques Archim- baud. Céline David quitte ses fonctions de conseillère technique. (Arrêtés du 22février et du 7mars2013, JO du 9mars, @; arrêté du 4mars2013, J.O. du 5mars, @). Magistrature ✓ Tribunaux et cours administratives d’appel : A compter du 1 er septembre 2013 le nombre de chambres des cours adminis- tratives d'appel est fixé ainsi: 6 à Bordeaux, 3 à Douai, 6 à Lyon, 9 à Mar- seille, 4 à Nancy, 5 à Nantes, 10 à Paris et 7 à Versailles. Le nombre de chambres des tribunaux administratifs est également précisé. A titre d'exemple, il est fixé à 5 à Bordeaux, 6 à Lille, 7 à Lyon, 8 à Marseille et à Ver- sailles et 18 à Paris. (Arrêté du 14février2013 fixant le nombre de chambres des tribunaux administratifs et des cours administratives d'appel, J.O. du 6mars, p.4053). Organismes publics ✓ Conseil national du bruit : Christophe Bouillon , député de la Seine-Maritime, est nommé président du Conseil national du bruit, en remplacement d'Eric Diard. (Arrêté du 11février2013, J.O. du 7mars, p.4159). ✓ Observatoire national de la consomma - tion des espaces agricoles : Fanny Dombre-Coste , députée de l'Hérault, est nommée présidente. Autres nominations. Exemples: Joël Labbé, sénateur du Morbihan et Bruno de La Roche Saint André, de la Fédération natio- nale de la propriété privée rurale. (Arrêté du 26février2013, J.O. du 8mars, p.4215). ✓ Commission nationale du débat public : Jacques Archimbaud est nommé vice- président de la Commission nationale du débat public. (Décret du 7mars2013, J.O. du 9mars, p.4277). ✓ ANPEEC : Frédéric Pique (adjoint au sous- directeur de la législation de l'habitat à la DHUP) est nommé administrateur de l'ANPEEC, représentant le ministre chargé du logement. (Arrêté du 18février2013, J.O. du 8mars, p.4213). ✓ EPARECA : Hervé Masurel, secrétaire général du comité interministériel des villes, et Sabine Thibaud (CIV), sont nom- més administrateurs de l'EPARECA, repré- sentants du ministre de la ville. (Arrêté du 14février2013, J.O. du 8mars, p.4215). ✓ SIMAR : Cédric Loret (délégation généra- le à l'outre-mer) est nommé administra- teur de la Société immobilière de la Marti- nique représentant le ministre des outre- mer. (Arrêté du 4mars2013, J.O. du 10mars, p.4305). ■ Chambres d’hôte Un décret du 4mars2013 fixe les modali- tés de la formation délivrée aux exploi- tants de chambres d'hôtes visés à l'article L 324-1 du code du tourisme pour les débits de boissons ou restaurants attachés à l'exploitation de chambres d'hôtes. Il ren- force le contrôle du respect de leurs obli- gations réglementaires par les organismes de formation agréés. (Décret n°2013-191 du 4mars2013 relatif à la formation des loueurs de chambres d'hôtes délivrant des boissons alcooliques, JO. du 6mars2013, p.4064, complété par un arrêté du 4mars2013, JO du 6mars, p.4066). ■ Archéologie préventive L'agrément en qualité d'opérateur d'archéologie préventive de l'association Arkéosite a été retiré par arrêté du 21février2013 (J.O. du 9mars2013, p.4270). ■ Réseaux et canalisations Un arrêté du 19février concerne les maîtres d'ouvrage et les entreprises pré- voyant d'effectuer des travaux à proximité des réseaux aériens ou enterrés. Il définit les référentiels et le règlement relatifs à la certification des prestataires intervenant en géolocalisation des réseaux neufs ou existants. (Arrêté du 19février2013 encadrant la certi- fication des prestataires en géoréférence- ment et en détection des réseaux et mettant à jour des fonctionnalités du téléservice « reseaux-et-canalisations.gouv.fr », J.O. du 9mars 2013, p.4265). B ULLETIND ’ ABONNEMENT « PRIVILÈGE » ❑ OUI , je souhaite bénéficier de l’offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC (soit 586,68 € HT + 2,1% de TVA) au lieu de 779 € TTC, soit 20% de réduction . Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription À RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi 512 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✁ A A U U F F I I L L D D U U J J . . O O . . ◆ Logements adaptés pour seniors Un rapport remis le 11mars par le conseiller général Luc Broussy sur les personnes âgées propose: - de créer un quota de 20% de loge- ments adaptés aux personnes âgées, dans des “zones propices au vieillis- sement” définies par les PLU; - d’autoriser les locataires à effectuer des travaux d’adaptation des logements sans accord du bailleur; - d’encourager les bailleurs sociaux à utiliser les dispositifs d’exonération de taxe foncière; - d’encourager les mutations au sein du parc social en maintenant le prix du loyer au m 2 , - de mettre en place un “diagnos- tic habitat mobilité” pour les per- sonnes de 70 à 75 ans. 19mars 2013 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• L L O O G G E E M M E E N N T T S S O O C C I I A A L L R R É É P P O O N N S S E E S S Dix-sept logements sociaux à énergie positive au 7 rue Guenot (Paris XI e ): c’est le résultat auquel est parvenu le cabinet d’architectes Baudoin Bergeron, pour la RIVP avec le bureau d’étude thermique Pouget consultant. Hélène Bergeron en présente les contraintes: c’est une implantation très classique à Paris: une parcelle de 418m 2 située dans une rue étroite qui réduit l’ensoleillement. Pour atteindre l’objectif, il a fallu que le bâtiment (R+5) soit très compact: de 14 à 16m de profondeur, sur 18m de large. La production d’énergie provient de la toiture. Pour améliorer le confort d’été, les architectes ont cherché à avoir le maximum de loge- ments traversants ; cela a permis de pla- cer à l’ouest le séjour et à l’est les chambres qui donnent sur la rue, très cal- me. Pour que la consommation d’énergie soit intérieure à la production, il a fallu soi- gner particulièrement l’isolation. Les fenêtres sont équipées de triple vitrage. Au centre du bâtiment, l’idée était de créer un espace de lumière évoquant la courette parisienne. Si cette configuration est aujourd’hui interdite pour la ventila- tion, en raison des règles de lutte contre l’incendie, elle reste possible pour bénéfi- cier de l’éclairage naturel. On trouve donc au centre de l’immeuble, face à l’ascenseur, une cage d’escalier très lumi- neuse, éclairée par une verrière au som- met et dont les pavés de verre sur les côtés renvoient de la lumière dans les pièces de certains appartements. Ascen- seur et escalier sont donc rassemblés dans un même volume, et entourés de vide, qui permet de faire descendre la lumière. Sur l’arrière du bâtiment, des balcons ter- rasse sont édifiés sur une structure rap- portée comme un échafaudage (pour évi- ter les ponts thermiques). Des panneaux métalliques mobiles, découpés en forme de feuillage, permettent à la fois de faire de l’ombre en terrasse et de servir de bri- se vue. Les appartements sont donc très lumineux (bien que visités un jour de gri- saille !). Sur rue et jardin une façade en ossature bois permet de gagner de l’épaisseur (30cm au total au lieu de 45cm pour une façade maçonnée) car l’isolation est inté- grée à l’ossature. Les parements de façade utilisent de l’aluminium laqué blanc. Des persiennes asymétriques (en inox réfléchissant d’un côté, persienne métal- lique ajourée de l’autre) permettent alternativement de renvoyer la lumière et d’occulter le soleil. La production d’électricité est assurée en toiture par les 127m 2 de panneaux solaires photovoltaïques. Un préchauffa- ge de l’eau chaude sanitaire est permis par 35m 2 de capteurs solaires thermiques en toiture. La production de chauffage et d’eau chaude sanitaire est assurée collec- tivement. Deux chaudières à gaz à condensation sont installées. L’immeuble assure une production de 33,1kWh/m 2 /an d’énergie, pour une consommation prévue de 32,6kWh/m 2 /an. Le coût de construction (hors honoraires) est de 2135 € /m 2 de SHON ou de 3000 € /m 2 surface habitable (coût de 3,1 M € HT). Les études avaient démarré en 2009 et l’immeuble a été inauguré le 25février 2013. Il est déjà presque entièrement occupé. On imagine aisément que les can- didatures ont du être nombreuses ! Construire des logements sociaux à énergie positive à Paris : c’est possible ! La RIVP a fait construire des logements sociaux à énergie positive près du boulevard Voltaire. Rencontre avec le cabinet d’architectes Baudoin Bergeron. JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ Secrétariat: Sabine Petit ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0214 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 769 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: Com-Copie Clamart ■ Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine R R E E N N C C O O N N T T R R E E ■ Réforme des plus-values immobi- lières Après la censure de l'article 15 de la loi de finances pour 2013, le Gouvernement entend engager une nouvelle réflexion, dans le respect des exigences du Conseil constitu- tionnel, pour une fiscalité plus juste et propre à améliorer l'offre de logements. (Rép. du ministre du budget à Richard Ferrand, JO AN Q 19 fév. 2013, p.1859, n°4190). ■ Calcul des plus-values immobi- lières Comment calculer le seuil de 15000 € en cas de vente de deux lots à deux personnes dis- tinctes, qui sont ensuite préemptés? Le ministre de l’économie répond à Philippe Meunier que les cessions d'immeubles sont exonérées d'impôt sur les plus-values si le prix de cession est inférieur ou égal à 15000 € . En cas de cession de pluralité de lots au profit d'un même acquéreur, il faut tenir compte du prix de cession global. Mais si la cession n’est réalisée au profit d'un acquéreur unique que du fait du droit de préemption, cela ne saurait justifier de déroger aux règles d'appréciation du seuil de 15000 € . Réf. de texte : BOI-RFPI-PVI-10-40-40. (JO AN Q 26 fév. 2013, p.2259, n°13926). ■ Vente de biens immobiliers excep- tionnels de l’État La vente d'hôtels particuliers de l’État a été envisagée pour financer le regroupement des services du Premier ministre au 20 av. de Ségur (Paris VII e ). La restructuration de cet immeuble est confirmée. Il se posera la ques- tion de la vente des autres biens actuelle- ment occupés. Les collectivités locales dispo- sent d'un droit de priorité. Ensuite les biens sont proposés au public notamment sur le site www.budget.gouv.fr/cessions. (Rép. à Joël Guerriau, JO Sénat Q, 21 fév. 2013, p.598, n°348). ■ Suite de l’affaire Apollonia Michel Issindou a interrogé la garde des sceaux sur l’affaire Apollonia. L'Association de défense des victimes de loueurs de meublé (ANVI/Asdevilm) inter- vient pour de nombreux plaignants. Le 6décembre2012, la CA d'Aix en Provence a annulé la mise en examen d'une filiale du Crédit Immobilier de France (CIFD) et l'a pla- cée sous statut de témoin assisté. La Cour de cassation (7juin 2012) a considéré qu'en rai- son des irrégularités des procurations, les actes de prêts avaient perdu leur caractère authentique, faisant perdre aux banques la faculté d'engager des mesures d'exécution forcée contre les débiteurs (JO AN Q, 26 fév. 2013, p.2289, n°10017) Façade cour Façade rue Guénot (Paris XI e )
