Au Sommaire :
– 2 – Au Sénat –
Tarification énergétique : vote du texte sans bonus-malus
Taxe d’aménagement / Hébergement d’urgence / Code forestier
TVA dans le bâtiment
– 3-6 – Dossier –
Où en sont les plus-values immobilières par Nathalie Levray
Les personnes imposées / Une imposition alourdie / Déclaration
Entretien avec : Maître Boris Vienne, notaire à Cornebarrieu (Haute Garonne)
– 7 – Nominations – Au fil du JO – Agenda –
Financement du DALO
En bref : Périal mise sur l’innovation
Les prévisions du Crédit Foncier de France
– 8 – Jurisprudence –
Indivision : mandat de conclure des baux
– 8 – À l’Assemblée –
Régulation des activités bancaires
Réponses au mal-logement / Politique de la ville
■ JUGÉ ■ > La cour d’appel de Paris a jugé inoppo- sable à un indivisaire un bail commercial signé sans son accord (arrêt du 27février 2013, lire p.8). ■ DÉBATTU ■ > Les sénateurs ont adopté la proposition de loi sur la tarification énergétique mais en sup- primant l’article relatif au bonus-malus (p.2). Il doit maintenant à nouveau être examiné par l’Assemblée. > Le projet de loi de ratification de l’ordonnance du 26janvier2012 relative au code forestier a été voté au Sénat (p.2). > Les députés ont adopté le projet de loi de régulation des activités bancaires. Son article 18 modifie les règles d’information des emprunteurs dans le domaine des assu- rances emprunteurs (p.8). ■ PUBLIÉ ■ > Un arrêté du 8février 2013 modifie le tarif des frais de gestion que peuvent factu- rer les CIL pour la gestion des dossiers DALO (p.7). ■ PROPOSÉ ■ > Pour l’obligation de mise en accessibilité des bâtiments d’ici 2015, la sénatrice Clai- re-Lise Campion propose “d’enjamber l’échéance de 2015” (p.8). ■ CHIFFRÉ ■ > Le taux de l’intérêt légal est fixé à 0,04% pour 2013 (p.8). ■ DÉCLARÉ ■ > Maître Boris Vienne, notaire à Cornebar- rieu estime que le marché de la résidence secondaire est totalement atone. Il juge que l’ensemble du marché immobilier souffre d’attentisme, favorisé par l’instabilité des règles fiscales (lire p.6). Où en sont les plus-values immobilières? L e régime de taxation des plus-values immobilières fait l’objet d’une instabilité certaine. En dernier lieu, il a été modi- fié par la loi de finances rectificative pour 2012 en fin d’année dernière. On se souvient qu’il devait être plus profondément remanié par l’article 15 de loi de finances pour 2013 mais que le Conseil constitutionnel a censuré cet article. Il n’est donc pas inutile de faire le point sur le régime actuel de taxation. C’est l’objet du dossier, rédigé par Nathalie Levray, que nous vous pro- posons en 4 pages au centre de ce numéro. Il vise à tracer les grandes lignes du régime actuel d’imposition tout en insistant sur les points d’actualité. Si les ventes de résidences principales restent exonérées, la taxa- tion des cessions des autres biens est singulièrement alourdie notamment par l’allongement des délais de détention néces- saires pour atteindre l’exonération. Le taux d’imposition, pour les plus-values taxables, est au moins de 34,5%, prélèvements sociaux compris, pour les résidents, mais il peut atteindre 90,5% pour les cédants qui résident dans un Etat figurant sur la liste des Etats non coopératifs. Les lois récentes comportent parfois des assouplissements, mais la tendance générale est très nettement à un renforcement de la taxation comme l’illustre la récente créa- tion de taxe supplémentaire pour les plus-values de plus de 50000euros. Le régime actuel a-t-il vocation à perdurer? C’est peu probable car le Gouvernement devrait chercher à revenir sur la censure du Conseil constitutionnel. Quoi qu’il en soit, le marché est actuelle- ment frappé d’attentisme, notamment pour les cessions de rési- dences secondaires, comme en témoigne maître Boris Vienne notaire en Haute-Garonne (lire p.6). O n lira par ailleurs avec intérêt un arrêt de la cour d’appel de Paris relatif à la gestion de biens indivis. La loi de 2006 a réformé le régime de l’indivision pour autoriser les indivisaires à prendre un certain nombre de décisions à la majorité des deux tiers au lieu de l’unanimité. Confier la gestion d’un patrimoine immobilier à un mandataire fait partie des décisions qui peuvent être prises à la majorité des deux tiers. La conclusion d’un bail d’habitation est aus- si autorisée à cette majorité. En revanche, si un bail commercial est conclu, l’unanimité reste requise. La cour d’appel de Paris a fait application de ces règles (lire p.8) en précisant qu’un bail commer- cial conclu en violation de l’exigence d’unanimité n’est pas nul mais est inopposable aux indivisaires minoritaires. ■ BD JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr NUMÉRO 511 11 MARS 2013 ISSN 1622-1419 12 E ANNEE L’ESSENTIEL .. immobilier - 2 - Au Sénat - Tarification énergétique: vote du texte sans bonus-malus Taxe d’aménagement / Hébergement d’urgence / Code forestier TVA dans le bâtiment - 3-6 - Dossier - Où en sont les plus-values immobilières par Nathalie Levray Les personnes imposées / Une imposition alourdie / Déclaration Entretien avec: Maître Boris Vienne, notaire à Cornebarrieu (Haute Garonne) - 7 - Nominations - Au fil du JO - Agenda - Financement du DALO En bref: Périal mise sur l’innovation Les prévisions du Crédit Foncier de France - 8 - Jurisprudence - Indivision : mandat de conclure des baux - 8 - À l’Assemblée - Régulation des activités bancaires Réponses au mal-logement / Politique de la ville S O M M À I R E E D I T O R I À L Les sénateurs ont examiné le 13février en nouvelle lecture la proposition de loi visant à préparer la transition vers un système énergétique sobre. La ministre Delphine Batho souligne que la nouvelle version de ce texte, qui vise à inciter à la réalisation d’économie d’énergies, est différente de la précédente en ce qui concerne les modalités techniques du bonus-malus. Il tiendra compte du nombre de personnes occupant le logement et du climat de la commune où il se situe. Son entrée en vigueur est reportée au 1 er janvier 2015. L’année 2014 permettra la collecte des données et le calage des niveaux de bonus-malus (JO Sénat déb. 14 fév. p.1189). Le bonus sera calculé à partir de la consommation des 25% des Français ayant une consommation raisonnable d’énergie. La ministre estime que 75% des ménages verront leur facture baisser. Pour les ménages éligibles aux tarifs sociaux, le malus pourra être réduit à l’euro symbo- lique. Les consommations “extravagantes” seront frappées par un malus dissuasif, de deuxiè- me niveau. La collecte des données pourrait être effectuée par un organisme comme ERDF. Les résidences secondaires seront soumises à un régime adapté pour éviter qu’elles bénéficient d’un bonus. L’Assemblée a adopté un amendement pour avancer la date de généralisation des comp- teurs individuels dans les immeubles d’habitation à chauffage collectif. Le nombre de foyers bénéficiaires des tarifs sociaux a été augmenté, passant de 1,2 à 1,7 mission, mais l’objectif est d’atteindre 4mil- lions, ce qui impose une modification légis- lative. le texte prévoit aussi une expérimentation de la tarification progressive de l’eau. Le rapporteur Daniel Raoul insiste sur la nécessité de commencer par le logement pour construire une politique de maîtrise de la consommation d’énergie ambitieuse. Il ajoute qu’un effort doit porter sur la forma- tion professionnelle et le DPE (p.1193) et évoque la création par l’article 6 d’un servi- ce public de la performance énergétique de l’habitat. Daniel Raoul explique que le bonus-malus comportera trois tranches: 1. bonus pour la première tranche, 2. malus modéré pour la 2 e tranche, 3. malus plus important pour la 3 e tranche. En revanche, le dispositif sur les relations entre bailleurs et locataires a été retiré. Le rapporteur évoque aussi l’article 8 qui interdit aux fournisseurs de couper l’approvisionnement de l’énergie, et l’abonnement, pendant l’hiver. Michel Teston indique que les articles13 et14 prévoient une tarification sociale de l’eau. ■ Hippocampéléphantocamélos Jean-Claude Lenoir, qui évoque une saisine du Conseil constitutionnel, estime que le bonus-malus remet en cause le principe de la péréquation tarifaire puisque les tarifs seront différents selon les communes et qu’il pénalisera les ménages les plus modestes qui vivent dans des passoires thermiques (p.1197). Mireille Schurch observe que certains pays, comme l’Italie, ont abandonné la tarification progressive (p.1199). Ladislas Poniatowski estime que le système va se neutraliser lui-même car il doit être équilibré financièrement mais qu’il devra tenir compte de critères (familles nom- breuses, conditions climatiques; appareils médicaux) qui en limiteront l’effet (p.1209). À l’article 1 er , Jean-Claude Lenoir ironise sur le coût du système qu’il propose d’appeler, en en évoquant Edmond Rostand, “hippo- campéléphantocamélos”, car il faudra adresser des lettres recommandées aux per- sonnes qui ne répondront pas aux demandes de renseignement; le coût de fonctionnement sera de 248millions d’euros alors qu’il est attendu 200millions d’euros de recettes via le malus (p.1221). Gérard Longuet souligne que 200millions d’euros représentent seulement 30euros par an et par consommateur. Face aux critiques, le Sénat a supprimé l’article 1er qui institue le bonus-malus (amendement n°2, voté p.1225). Les articles 1er bis à 1er quater ont aussi été supprimés. L’article 2 a été voté avec amendements. L’article 3 prévoit la mise en œuvre d’une tarification spéciale de “première nécessité”. Son coût est de 300millions d’euros. Il a été voté. L’article 6 qui crée le service public de la per- formance énergétique de l’habitat, a été voté. le débat s’est poursuivi le 13février sur l’éolien (art. 12 et suivants) puis sur la tarifi- cation sociale de l’eau (art. 14). L’ensemble du texte a été voté, et la ministre indique espérer à l’Assemblée le rétablisse- ment du bonus-malus (p.1312). A A U U S S É É N N A A T T A A U U P P A A R R L L E E M M E E N N T T Tarification énergétique: vote du texte sans bonus-malus •• immobilier JURIS h h e e b b d d o o 11mars2013 2 ■ Taxe d’aménagement Anne-Marie Escoffier, ministre déléguée chargée de la décentralisation, admet que la nouvelle taxe d’aménagement pose des dif- ficultés pour les personnes qui réalisent des petites constructions de moins de 20m 2 et qui peuvent être soumises à taxe d’aménagement pour un montant dépas- sant le coût des matériaux. La ministre indique que ce dispositif devra être revu (JO Sénat déb. 20 fév. p.1329). ■ Hébergement d’urgence Répondant à une question orale du sénateur Alain Richard, la ministre du logement indique qu’il faut éviter le recours à l’hôtel ou à des accueils ne respectant pas un niveau de qualité satisfaisant. Cécile Duflot souhaite pérenniser des lieux d’accueil de bonne quali- té offrant des solutions d’accompagnement (JO Sénat déb. 6 fév. p.791). ■ Code forestier Les sénateurs ont examiné le 7février un pro- jet de loi de ratification de l’ordonnance du 26janvier 2012 relative à la partie législative du code forestier. Le ministre de l’agriculture, Stéphane Le Foll, indique préparer des assises de la forêt pour le printemps, dont les conclu- sions seront intégrées dans la loi d’avenir sur l’agriculture. Le rapporteur Philippe Leroy estime “effrayant” le nombre de propriétaires de forêt: les deux tiers ou les trois quarts de la forêt appartiennent à 3,5millions de proprié- taires (JO Sénat déb. 8 fév. p.977) mais il consi- dère que la production de bois pourrait être augmentée de 20millions de m 3 , sans nuire à la qualité des forêts. Quant au travail de codi- fication, que ratifie le projet de loi, il est essen- tiellement technique, mais Mireille Schurch indique qu’il faudra revoir la question du droit de préférence en cas de vente, créé par la loi de 2010 (p.981). Elle ajoute qu’il faut conforter l’Office national des forêts qui a été “saigné à blanc par la RGPP”. Elle souhaite l’élargissement du droit de pré- emption des SAFER aux parcelles boisées et conférer un droit de préemption aux com- munes. Le ministre souligne enfin les débou- chés nouveaux que peut avoir la forêt par exemple pour l’isolation et la construction des bâtiments (p.986). Le projet de loi a été voté (p.990). ■ TVA dans le bâtiment Jean-Claude Merceron a interrogé Sylvia Pinel sur le taux de TVA dans le bâtiment, évoquant le projet de porter ce taux à 10%, mais la ministre lui répond simplement qu’un groupe de travail sera constitué (JO déb. Sénat, 22 fév. p.1481). ● « Les plus-values réalisées sur la vente de son propre logement ne sont toujours pas taxées! » souligne Boris Vienne, notaire à Cornebarrieu (31). Ainsi, se félicite-t-il, « Le marché de la résidence principale n’a pas bougé; il est excellent, voire meilleur. » Une façon de voir le verre à moitié plein. Aucun impôt n’est perçu sur la plus-value d’un loge- ment ainsi que de ses dépendances immé- diates et nécessaires cédées simultanément, s’il constitue la résidence principale du cédant au jour de la cession. Cette condition est appréciée de façon souple et au cas par cas par l’administration fiscale, notamment en cas de changement dans la situation fami- liale (séparation, divorce, rupture de vie mari- tale ou d'un PACS…) ou personnelle (muta- tion professionnelle ou survenance d'une invalidité…). Des exonérations remaniées L’exonération est maintenue au cas où l’habitation n’est plus occupée au jour de la vente si elle l’était encore au moment de la mise en vente, à condition que la cession intervienne dans un délai normal et que le logement reste inoccupé. Le caractère « nor- mal » n’est pas défini par les textes. De l’ordre d’un an avec un marché immobilier liquide, il peut être porté à deux ans en temps de crise, comme l’a admis le fisc en2009 et2010. Cette tolérance des services de Bercy vient d’être légalisée dans un cas. ● Point d’actualité ● Vente d’une résidence principale pour payer une maison de retraite Depuis le 30décembre 2011, la condition d’habiter dans le logement au jour de la ven- te est assouplie au profit des personnes accueillies en établissement social ou médico- social ou des adultes handicapés placés en foyer d’accueil. Ils sont exonérés de la plus- value sur la vente de leur ancien domicile, si celle-ci intervient dans les deux ans qui sui- vent leur admission en établissement. La condition de non-occupation du logement leur reste toutefois applicable. Le bien ne doit avoir été ni loué, ni prêté à un tiers. Le conjoint, une personne à charge ou le concu- bin, qui résidaient dans le logement au jour du départ, ont pu continuer à l’occuper alors même que le cédant n’y résidait plus. De sur- croît, pour bénéficier de cet avantage, le ven- deur ne doit pas être redevable de l’ISF au titre de l'avant-dernière année précédant cel- le de la cession et son revenu fiscal de réfé- rence doit être inférieur au seuil permettant de bénéficier des abattements d'impôts locaux (23572 € , pour la première part de quotient familial, majorée de 5507 € pour la première demi-part et 4334 € à compter de la deuxième demi-part supplémentaire). Les biens taxés Les récentes dispositions modifiant le régime des plus-values immobilières touchent donc la cession de tous les biens immobiliers ne constituant pas l’habitation principale du cédant. Les règles s’appliquent aux ventes d’immeubles d’habitation ou commerciaux, de terrains, de droits immobiliers tels un usu- fruit, une nue-propriété ou une servitude et enfin de parts de sociétés transparentes. Est également assujetti à taxation le profit de cession d'un terrain divisé en lots destinés à être construits lorsque le lotisseur n'a pas acquis le terrain dans l'intention de le revendre après division par lots. L’imposition est conditionnée à un transfert de propriété à titre onéreux. Sont inclus les apports en société et les échanges. Sont exclues les mutations à titre gratuit ainsi que les par- tages entre les membres originaires d’une indivision successorale ou conjugale ou leurs descendants et ayants droit, et entre concu- bins ou partenaires ayant conclu un PACS. Ce régime de faveur s’applique même si une soulte est versée, même si les biens sont entrés dans le patrimoine des conjoints avant le mariage, dans celui des partenaires d'un PACS avant sa conclusion ou s’ils ont été acquis par voie de donation-partage. La cession doit intervenir à titre occasionnel. Aussi, les profits réalisés en raison d’une acti- vité professionnelle immobilière font-ils l’objet d’un régime d’imposition spécifique. Tout comme la cession d’un bien ou d’un droit immobilier inscrit à l’actif d’une entre- prise industrielle, artisanale, commerciale, agricole ou affecté à l'exercice d'une profes- sion non commerciale, qui est imposée selon les règles propres du régime des plus-values professionnelles. Les personnes imposées Sont redevables de l’impôt les particuliers qui vendent leur bien immobilier dans le cadre de leur gestion privée de patrimoine, soit directement, soit par l’intermédiaire d’une société relevant de l’impôt sur le reve- nu des personnes physiques dont ils sont associés. Ce peut être une société civile immobilière, une société à prépondérance immobilière dont l’actif est, à la clôture des trois exercices qui précèdent la cession, constitué pour plus de 50% de sa valeur réelle par des immeubles non affectés à sa propre exploitation, ou encore un fonds de placement dans l’immobilier (FCPI ou FPI). Les propriétaires non domiciliés en France, sous réserve de l’application des conventions fiscales internationales, sont également redevables de l’impôt sur les plus-values immobilières quand ils vendent leur bien situé en France. ● Points d’actualité ● Non-résident: première cession exonérée Un ressortissant d'un État membre de l'Union européenne, de l’Islande ou de la Norvège ou d'un autre État ayant conclu avec la France une convention d'assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l'évasion fiscales, non domicilié en France, qui cède son habitation habituelle peut bénéficier du régime exonératoire de la taxation sur la plus-value. Depuis le 1erjanvier 2011, l'exonération s'applique sur la première vente, et non plus au titre des deux premières. Pour en bénéficier, le cédant doit avoir été fiscalement domicilié en France de manière continue pendant au moins deux ans à un moment quelconque antérieure- ment à la cession et avoir la libre disposition du bien cédé au moins depuis le 1 er janvier de l'année précédant celle de la cession. En clair, le bien ne doit pas avoir été loué sur cette période. 11mars2013 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• P P L L U U S S - - V V A A L L U U E E S S I I M M M M O O B B I I L L I I È È R R E E S S Rétrospective Où en sont les plus-values immobilières? Par Nathalie Levray D D O O S S S S I I E E R R Dans le cadre du plan de réduction des déficits de la France, le régime d’imposition des plus-values immobilières a d’abord été aménagé au troisième trimestre 2011. Puis, en réponse à la stratégie générale de finance publique axée sur la réduction du déficit public à 3% du PIB en 2013 et nul à l’horizon 2017, le gouvernement a imaginé de gagner encore quelques dixièmes de points sur les ventes immobilières à l’été 2012. Entre annonces, votes et censures du Conseil constitutionnel, la fiscalité immobilière a ainsi connu une certaine instabilité. Tour d’horizon de ce qui demeure et de ce qui change. Le point des réformes successives qui a suscité le plus de commentaires intéresse l’allongement du délai pour être exonéré en totalité de la plus-value sur la vente de sa résidence secondaire, d’un bien locatif, d’un terrain à bâtir ou de droits immobiliers. En effet, la deuxième loi de finance rectificative pour 2011 a doublé la durée de détention d’un bien, nécessaire pour prescrire toute imposition, ce qui alourdit la note du contri- buable. Et ce n’est pas le nouveau cas d’exonération créé, applicable à la marge, qui fait passer la pilule. ● ● Points d’actualité ● Durée de détention augmentée Depuis le 1 er février 2012, il faut être proprié- taire de son bien depuis plus de trente ans (quinze ans auparavant) pour être intégrale- ment exonéré d’impôt et de prélèvements sociaux sur la plus-value dégagée lors de la vente d’un bien immobilier hors domicile. La loi a fermé toute possibilité de parade à la taxation au moyen de l’apport du bien à une société civile immobilière (SCI) ou la ces- sion des parts de SCI. En effet, elle prévoit expressément que la nouvelle fiscalité s’applique aux apports à des SCI familiales (entre époux, ou parents et enfants) interve- nus depuis le 25août 2011. Seule une dona- tion du bien peut éviter la taxation sur la plus-value, à condition d’accepter de se démunir et de payer les droits de donation qui ont été relevés dans la même loi. « Un moyen beaucoup utilisé en2008 et2009», se souvient Maître Vienne, « la crise ayant favorisé le retour de la solidarité familiale. » ● Vente d’une résidence secondaire pour acquérir une résidence princi- pale Depuis le 1 er février 2012, la plus-value de la première cession d’une résidence secondaire n’est pas imposée si le cédant n’a pas été propriétaire de sa résidence principale, soit directement, soit par personne interposée, au cours des quatre années précédant la vente. De plus, il doit employer le prix de vente, en totalité ou partiellement, dans les vingt-quatre mois, pour acheter ou construi- re un logement qu’il affectera à sa résidence principale. Aucune durée minimale de conservation de celle-ci n’est requise. En cas de remploi partiel du prix de vente, la plus- value est exonérée à hauteur de la différen- ce entre le montant du remploi et le prix de cession. Le bénéfice de l’exonération est conditionné à une demande expresse du cédant et à la mention dans l’acte de cession de l’identité et de la part du prix revenant à chaque vendeur, de la part réinvestie dans l’achat de la résidence principale et du mon- tant de la plus-value exonérée. Cette exoné- ration ne bénéficie pas aux non-résidents. Les autres cas d’exonération continuent de s’appliquer sans modification. Sont ainsi dispensées d’impôt les plus-values de cession d’un immeuble pour lequel une déclaration d’utilité publique a été prononcée en vue d’une expropriation lorsque l'intégralité de l’indemnité d’expropriation est utilisée, dans un délai de douze mois, pour l'acquisition, la construction, la reconstruction ou l'agrandissement d’un immeuble; celles d’un immeuble échangé dans le cadre d’opérations de remembrement ou assimi- lées, ou vendu à un prix inférieur ou égal à 15000 € . Les titulaires de pensions de vieilles- se ou de la carte d'invalidité non passibles de l'impôt de solidarité sur la fortune sont exo- nérés sous conditions de ressources. Enfin, lors de la cession d’un bien appartenant à une SCI et occupé gratuitement comme rési- dence principale par un associé, celui-ci n’est pas imposé sur la plus-value à hauteur des parts qu’il détient dans la SCI. Une imposition alourdie La plus-value immobilière est définie comme la différence constatée entre le prix d’achat et le prix de vente d’un bien ou d’un droit immobilier. Sa détermination arithmétique réclame quelques calculs et rectifications. Il faut corriger, d’une part le prix initial d’achat, tel qu’il figure dans l’acte établi par le notai- re, et d’autre part le prix auquel le bien est vendu. Le prix initial se majore des frais de notaire, soit forfaitisés à 7,5% du prix, soit, si cela est plus avantageux ou si le bien a été reçu par donation ou succession, pour leur montant réel. S’y ajoute le montant des travaux réali- sés dans le logement et justifié sur factures, ou, à défaut de justificatifs ou en cas de détention du bien depuis plus de cinq ans, un forfait de 15% du prix. Le prix de l’achat peut être ainsi augmenté d’au moins 22,5%. ● ● Points d’actualité ● Estimation du prix par les parties À compter du 1 er février 2012, à défaut de prix stipulé dans l'acte notarié ou de valeur retenue pour la détermination des droits de mutation à titre gratuit, le prix d'acquisition s'entend de la valeur vénale réelle à la date d'entrée dans le patrimoine du cédant d'après une déclaration détaillée et estimati- ve des parties. Son évaluation est effectuée par le contribuable, sous sa responsabilité, et peut être justifiée par tous moyens (prix du marché, attestation d’expert…). L’administration peut la contester, dans les conditions de droit commun, si elle a été manifestement majorée en vue de minorer le montant de la plus-value réalisée. ● Prix d’acquisition d’un immeuble à rénover L’article 6 de la loi de finance pour 2012 cla- rifie la notion du prix d’acquisition d’un immeuble à rénover pour le calcul de la plus-value en cas de revente d'un bien acquis sous le régime de la vente d'immeuble à rénover. A compter du 1 er janvier 2011, ce prix s’entend du prix de l’existant majoré du montant des travaux sous réserve de présentation des factures. Cette définition s'applique aux contentieux en cours. Le prix de vente est diminué de tous les frais restant à charge, par exemple le coût des diagnostics obligatoires, de mainlevée d’hypothèque ou la commission d’agence immobilière. La soustraction de ces deux valeurs donne la plus-value brute de laquelle sont déduits les abattements pour durée de détention pour obtenir la plus-value nette. 11mars2013 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• P P L L U U S S - - V V A A L L U U E E S S I I M M M M O O B B I I L L I I È È R R E E S S Exonération temporaire pour sur- élévation Pour développer l'offre de logement dans les zones marquées par la faiblesse de l'espace foncier disponible en multi- pliant les possibilités de construire, la ces- sion d’un droit de surélévation entre le 1 er janvier 2012 et le 31décembre 2014 ne donne lieu à la perception d’aucune taxation sur la plus-value. Cependant, l’acquéreur doit s’engager à réaliser et à achever des locaux destinés à l’habitation dans le délai de quatre ans suivant son achat. À défaut de respecter cet engage- ment, le cessionnaire est redevable d’une amende d'un montant égal à 25% de la valeur de cession du droit de surélévation sauf en cas de licenciement, d'invalidité ou de décès du contribuable ou de l'un des époux soumis à une imposition com- mune. Elle n'est pas due non plus lorsque le cessionnaire ne respecte pas son enga- gement en raison de circonstances excep- tionnelles indépendantes de sa volonté. D D O O S S S S I I E E R R ● ● Points d’actualité ● Abattement progressif sur trente ans Depuis le 1 er février 2012, la plus-value impo- sable est calculée après l’application d’un abattement qui augmente avec la durée de détention du bien. L'abattement est égal à 2% pour chaque année de détention au- delà de la cinquième, à 4% pour chaque année de détention au-delà de la dix-septiè- me et à 8% pour chaque année de déten- tion au-delà de la vingt-quatrième (contre 10% par année de détention au-delà de la cinquième auparavant). L’exonération est donc totale au bout de trente ans (contre quinze ans dans le précédent dispositif). ● Fin de l’abattement unique Depuis le 21septembre 2011, la déduction automatique de 1000 € sur le prix de chaque cession a été supprimée par la deuxième loi de finance rectificative pour 2011. Le taux d’imposition s’applique sur le mon- tant après déduction des abattements de la plus-value. La plus-value nette est taxée fisca- lement à 19% et supporte les cotisations sociales à 15,5%, soit un taux global de 34,5% (voir tableau1), sauf pour certains non-résidents en France (voir tableau2). Les taux s’appliquent pour un terrain à bâtir ou un immeuble dégageant une plus-value nette inférieure à 50000 € . ● ● Points d’actualité ● Envolée des taxes Depuis le 1 er janvier 2011, le taux d’imposition des plus-values immobilières est passé de 16 à 19%. Au 1eroctobre 2011, celui des cotisations sociales a été porté à 13,5% auquel s’ajoute, depuis le 1erjanvier 2013, un prélève- ment de solidarité de 2 points supplémentaires, créé par la loi de financement de la sécurité sociale pour 2013. ● Surtaxe pour les plus-values dépassant 50000 € L’article 70 de la loi de finance rectificative pour 2012 instaure, à compter du 1 er janvier 2013, une taxe sur les plus-values de cession d'immeubles dont le montant est supérieur à 50000 € , qui vient s’ajouter aux 34,50% de taxation. Elle s’acquitte dès le premier euro de plus-value selon un barème progressif dont les taux varient de 2 à 6% (voir tableau3) et après application de l'abattement pour durée de détention. La taxe est due par le cédant et exigible lors de la cession. Elle ne concerne pas les cessions pour lesquelles une promesse de vente a acquis date certaine avant le 7décembre 2012. « Les plus-values résultant de la cession de terrains à bâtir ou de droits s’y rapportant sont exclues du champ de la taxe », précise une lettre circulaire du 23janvier 2013 du ministère du budget. Les terrains échappent à la surtaxe applicable dès le premier euro de la plus-value réalisée. Déclaration La taxe sur la plus-value immobilière doit être versée lors du dépôt d'une déclaration spécifique, selon le modèle établi par l'administration, avant l'exécution de la for- malité de l'enregistrement ou de la formalité fusionnée. Elle retrace les éléments servant à la liquidation de l'impôt sur le revenu affé- rent à la plus-value. Elle est, en principe, déposée à la conservation des hypothèques du lieu de situation de l'immeuble à l'appui de la réquisition de publier. Pour les cessions Tableau3. Surtaxe sur les plus-values immobilières supérieures à 50000 € Montant de la plus-value nette imposable Surtaxe applicable De 50001 € et 60000 € 2% PV - (60000 - PV) x 1/20 De 60001 € et 100000 € 2% PV De 100001 € et 110000 € 3% PV - (110000 - PV) x 1/10 De 110001 € et 150000 € 3% PV De 150001 € et 160000 € 4% PV - (160000 - PV) x 15/100 De 160001 € et 200000 € 4% PV De 200001 € et 210000 € 5% PV - (210000 - PV) x 20/100 De 210001 € et 250000 € 5% PV De 250001 € et 260000 € 6% PV - (260000 - PV) x 25/100 Plus de 260000 € 6% PV Régime dérogatoire des terrains à bâtir En réaction aux confortables plus-values de cession de terrains devenus construc- tibles encaissées par leurs propriétaires, les pouvoirs publics autorisent, depuis le 1erjanvier 2007, les communes ou les éta- blissements publics de coopération inter- communale à mettre en place une taxe forfaitaire sur la première transaction à titre onéreux de terrains à bâtir. Elle est à la charge des personnes physiques, des sociétés et groupements soumis à l'impôt sur le revenu et des personnes non fiscale- ment domiciliées en France. Elle s’élève à 10% d’un montant égal aux deux tiers du prix de cession du terrain. Le régime dérogatoire au durcissement des modalités de l'abattement pour durée de détention entré en vigueur le 1 er février 2012 a pris fin le 31décembre 2012 et les dispositions de la loi de finan- ce pour 2013 pour lutter contre la réten- tion de terrains en alourdissant la fiscalité des plus-values sur leur cession ont été annulées par décision du Conseil constitu- tionnel du 29décembre 2012 (lire Juris hebdo spécial n°44). Les cessions de ter- rains nus constructibles classés en zone urbaine ou à urbaniser par le plan local d'urbanisme ou dans une zone où les constructions sont autorisées par une car- te communale sont retombées dans le champ du droit commun depuis le 1 er janvier 2013. La plus-value est imposée à 34,50% pour une personne domiciliée en France et ne supporte pas la surtaxe. 11mars2013 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• P P L L U U S S - - V V A A L L U U E E S S I I M M M M O O B B I I L L I I È È R R E E S S Taxation à Taux Impôt sur le revenu 19% Prélève- ments sociaux CSG 8,20% CRDS 0,50% Prélèvement social 4,50% Contribution additionnelle 0,30% Prélèvement de solidarité 2% Total 34,50% Tableau1. Taux d’imposition de la plus-value immobilière des résidents Tableau2. Taux d’imposition de la plus-value immobilière des non-résidents Les taux s’appliquent pour un terrain à bâtir ou un immeuble dégageant une plus-value nette inférieure à 50000 € . Contribuables Taux de l’impôt sur PV Prélèvements sociaux Taux global d’imposition Cédant, résident d’un Etat membre de l’Union Euro- péenne, en Islande, au Liechtenstein ou en Norvège 19% 15,50% 34,50% Cédant, résident d’un autre Etat ayant signé une convention d'assistance administrative 33,33% 15,50% 48,83% Cédant, résident d’un autre Etat figurant sur la liste des Etats non coopératifs 75% 15,50% 90,50% D D O O S S S S I I E E R R de biens situés en Alsace - Moselle, la décla- ration est remise lors de la présentation à l'enregistrement. L'absence de déclaration entraîne le refus du dépôt ou de la formalité de l'enregistrement. Pour les cessions de titres de sociétés à pré- pondérance immobilière constatées par un acte soumis à l'enregistrement, la déclara- tion est déposée lors de l'accomplissement de cette formalité au service des impôts dans le ressort duquel le notaire rédacteur de l'acte réside ou, dans les autres cas, au servi- ce des impôts du domicile de l'une des par- ties contractantes, lors de l'enregistrement. Cette déclaration est remise sous peine de refus de la formalité de l'enregistrement. ● ● Points d’actualité ● Dépôt spécifique Depuis le 1 er novembre 2011, lorsque l'impôt sur le revenu afférent à la plus-value ne peut être intégralement acquitté en raison de créances primant le privilège du Trésor ou lorsque la cession est constatée au profit d'une collectivité publique, la déclaration est déposée au service des impôts dont relève le domicile du vendeur dans un délai d'un mois à compter de la date de l'acte. L'absence de déclaration à l'appui de la réquisition de publier ou de la présentation à l'enregistrement n'entraîne pas le refus du dépôt ou de la formalité. ● Report des plus-values imposables sur la déclaration des revenus Depuis le 1 er janvier 2011, les plus-values réa- lisées sur des immeubles au titre d'une année et non exonérées doivent être com- prises dans le revenu fiscal de référence ser- vant à déterminer l'octroi de certains avan- 11mars2013 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• Doper l’offre de logements En vue de favoriser le développement de l'offre de logements, l'article 42 de la loi n°2011-1978 du 28décembre 2011 de finance rectificative pour 2011 a créé un régime dérogatoire temporaire. Les plus- values de cession de locaux à usage de bureaux ou à usage commercial sont taxées au taux réduit d'impôt sur les sociétés de 19% si le cessionnaire s'engage à transformer les locaux acquis en locaux à usage d'habitation dans un délai de trois ans à compter de la date de clôture de l'exercice au cours duquel l'acquisition est intervenue. Cette déroga- tion s’applique entre le 1 er janvier 2012 et le 31décembre 2014. D D O O S S S S I I E E R R tages fiscaux, notamment en matière d’impôts locaux, et sociaux ainsi que les modalités d'application de la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus. Les contribuables qui ont réalisé de telles plus- values doivent en reporter le montant net sur leur déclaration d'ensemble des revenus à la ligne 3VZ de la déclaration complémen- taire. Tout manquement est sanctionné par une amende de 5% des sommes non décla- rées, avec un minimum de 75 € et un maxi- mum de 750 € , sauf récidive dans les trois ans pour laquelle les seuils sont portés respective- ment à 150 € et 1500 € . ● I I N N T T E E R R V V I I E E W W Quelles sont, selon vous, les consé- quences des modifications du régi- me des plus-values immobilières? L’alourdissement du régime des plus-values immobilières se traduit sur le marché par une baisse considérable des volumes. Enta- mée fin 2012, cette tendance se poursuit depuis le début de l’année. L’activité est très calme. Évidemment, l’accumulation des raisons pour ne pas faire affaire n’arrange rien. Dans les crises antérieures, l’attentisme ne frappait qu’une seule par- tie à la vente, soit l’acquéreur, soit le ven- deur. Aujourd’hui, d’un côté, les acqué- reurs ne veulent plus acheter par peur d’un effondrement éventuel futur de l’économie et de l’autre côté, les vendeurs craignent le montant des plus-values immobilières à payer. L’attentisme se constate de part et d’autre et le marché de la résidence secondaire est totalement ato- ne. Et cela, malgré des prix qui restent plu- tôt stables et des taux d’intérêt très bas, fort avantageux pour emprunter. Quelle est votre analyse sur les objectifs de la réforme des plus- values immobilières? Deux points. Le premier, le plus évident, c’est la tentative de faire entrer de l’argent dans les caisses de l’Etat. En augmentant le taux d’imposition, en réduisant les possibi- lités d’exonération, la réforme vise à aug- menter le montant des impôts perçus. Tou- tefois, il faudrait se poser la question de l’assèchement des opérations taxables et mesurer l’impact de la création de nou- velles taxes et de l’augmentation de l’impôt. L’effet peut être inverse à celui escompté. Alourdir l’imposition peut frei- ner, voire arrêter, les ventes. À trop vouloir taxer, le volume de ventes disparaît et fau- te d’opérations, il n’y a plus d’impôt. Les caisses resteront vides. En termes d’emploi, c’est néfaste pour le bâtiment. Les consé- quences réelles seront plus mauvaises que l’effet attendu. Le second relève de la volonté de réguler le marché. La surtaxe en fait la démonstration. Le message est le sui- vant: « Faites moins de plus-values, vous paierez moins d’impôts ». C’est compréhensible à l’aune des évolutions de prix de 10% par an. Mais c’est compliqué de vendre à 80 ce qui a été acheté à 100, surtout en période de crise. Le système des régulations ne peut fonctionner que si des perspectives exis- tent. Justement, comment voyez-vous l’avenir? Le gros problème actuel, c’est l’instabilité dans laquelle tout le monde se retrouve. Ce n’est pas bon pour le commerce juri- dique. Une telle situation renforce l’attentisme des Français. Économique- ment, la période est remplie d’incertitudes fortes. Juridiquement, nul ne sait ce qui est prévu pour demain. Prenez l’exemple des terrains à bâtir. Début décembre2012, les plus-values de cession bénéficiaient de l’ancien régime des plus-values, exonérées à 100% après 15 ans. À Noël, elles sont taxées sans abattement et selon le barème de l’impôt sur le revenu et à la Saint-Syl- vestre, elles sont traitées comme tous les immeubles sauf qu’ils échappent à la sur- taxe! Le gouvernement reviendra-t-il à la charge? Sans doute. Être dans la réaction n’est pas bon, il faut être dans le durable. À défaut, les cédants attendent des jours meilleurs… Ce qui est certain avec la pier- re, c’est son caractère sécurisant. Même si cela baisse, cela remontera. On le sait, avec le temps, on retrouve les niveaux de prix. J’espère que le second semestre 2013 sera meilleur que le premier! Propos recueillis par N.L . Entretien avec… Maître Boris Vienne, notaire à Cornebarrieu (Haute-Garonne) NOM : PRÉNOM : FONCTION : SOCIÉTÉ : ADRESSE : TÉL : FAX : MÉL : N ° TVA INTRACOM .: SIGNATURE : OFFRE EXCEPTIONNELLE Réservée aux nouveaux abonnés 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier N N O O M M I I N N A A T T I I O O N N S S E E N N B B R R E E F F Cabinets ministériels ➠ Culture : Il est mis fin aux fonctions exer- cées par Hélène Orain, conseillère d'Aurélie Filippetti. (Arrêté du 22février2013, J.O. du 26février, @). Préfets Jean-Marc Sabathé est nommé préfet du Gers. Michel Aubouin est nommé préfet, administrateur supérieur des îles Wallis-et- Futuna. (Décrets du 27février 2013, J.O. du 1 er mars 2013, @). Magistrature ✓ Sont nommés présidents de TGI: Domi- nique Mallassagne (Compiègne), Fanny Dabilly (Verdun), Vincent Turbeaux (Lorient) et Sophie Mollat (Carcassonne). ✓ Bernard Bureau et Catherine Ladant sont nommés conseillers à la Cour de cas- sation. (Décrets du 25février 2013, J.O. du 27février, @). Organismes publics ✓ AFTRP : Hervé Masurel , secrétaire général du comité interministériel des villes, est nommé administrateur de l'Agence foncière et technique de la région parisienne comme représentant du ministre de la ville. (Arrêté du 14février 2013, J.O. du 1 er mars, p.3850). Conventions collectives ➠ Centres pour la protection, l'amélioration et la conservation de l'habitat et associations pour la restaura - tion immobilière (PACT et ARIM) : l'avenant n°8 du 7juin 2012, relatif à la composition de la commission paritaire des personnels PACT ARIM et aux règles de négociation des accords d'entreprise est étendu par arrêté du 19février 2013. (J.O. du 2mars 2013, p.3913). Financement du DALO Les comités interprofessionnels du loge- ment (CIL) peuvent prélever des frais de gestion sur les ressources de la participa- tion des employeurs à l'effort de construc- tion (PEEC), dans la limite d'un plafond fixé par l'arrêté du 14février 1979. Cet arrêté est modifié pour tenir compte des missions attribuées aux CIL par la loi DALO: constitution et présentation des dossiers des demandeurs DALO aux orga- nismes bailleurs. Le plafond varie suivant que le salarié ou demandeur d'emploi reconnu comme prioritaire et devant avoir une attribution de logement en urgence, a fait ou non l'objet d'une décision favorable de l'organisme bailleur. Le plafond est fixé à 350euros par dossier quand la demande a fait l'objet d'une décision favorable de la commission d'attribution de l'organisme bailleur. Il est fixé à 200euros par dossier si la demande a fait l'objet d'une décision défavorable. (Arrêté du 8février 2013 modifiant l'arrêté du 14février 1979 modifié relatif aux frais de gestion des organismes collecteurs de la par- ticipation des employeurs à l'effort de construction mentionnés à l'article R. 313-19 (2°, a et b) du CCH, J.O. du 27février, p.3271). B ULLETIND ’ ABONNEMENT « PRIVILÈGE » ❑ OUI , je souhaite bénéficier de l’offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC (soit 586,68 € HT + 2,1% de TVA) au lieu de 779 € TTC, soit 20% de réduction . Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription À RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi 511 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✁ ✦ 26 mars 2013 à 16h30 (École Novancia, Paris 15 e ), l’Institut pour la ville et le commerce propo- se une conférence-débat “ Quel fon- cier pour le développement d’un commerce dynamique et durable ?”. Infos: contact@institut-ville-commerce.fr. ✦ 18 avril 2013 (au CESE, Palais d’Iéna, Paris) le 1 er forum de l’UNIS aura pour thème: “ coproprié- té et gestion locative ”. Il s’adresse particulièrement aux pré- sidents et membre des conseils syn- dicaux. A A U U F F I I L L D D U U J J . . O O . . ❑ La CAPEB à l’Élysée Patrick Liébus, président de la CAPEB, a été reçu à l’Élysée le 5mars. Il a présenté les mesures qu’il préconise pour le bâtiment: TVA à 5% pour la rénovation des logements et l’exclusion du bâtiment du régime des auto-entrepreneurs (communiqué du 6mars 2013). ❑ Périal mise sur l’innovation Après avoir mis l’accent sur le développe- ment durable, le groupe d’Éric Cosserat axe désormais sa croissance sur l’innovation tant technique que financière, pour proposer des produits d’épargne innovants. Après le succès de Majestal 1 (performance 2012 de 7,88%), Périal souhaite développer de nouveaux OPCI destinés aux institution- nels. Dans une volonté de diversification au- delà des SCPI investies en immobilier d’entreprise, le groupe souhaite développer le secteur des résidences service et l’Immobilier commercial. En 2012, le groupe a collecté 271millions d’euros sur les SCPI (dont 256 M € pour PF02). La capitalisation gérée représente 1,5milliard d’euros. ❑ Prévisions du Crédit Foncier de France Après un volume de 650000 ventes de loge- ments anciens en 2012, le Crédit Foncier de France prévoit un recul des ventes à 570000 pour 2013. Quant aux prix, le CFF estime que la baisse des prix devrait être de 0 à -5% dans les zones tendues et de -7 à -10% dans les zones non tendues. Pour le neuf, après 339000 logements mis en chantier en 2012, le secteur devrait reculer de -7% pour atteindre 316000 unités (Communiqué du 27février2013). ❑ L’UMF table sur une baisse des ventes de 25% Les ventes de maisons individuelles ont recu- lé de -16% en 2012 (126600 maisons), mais le président de l’UMF, Christian-Louis Victor prévoit pour 2013 une nouvelle dégradation avec -25% de ventes. (Communiqué du 21février 2013) •• immobilier JURIS h h e e b b d d o o 11mars2013 7 À À L L ’ ’ A A S S S S E E M M B B L L É É E E JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ Secrétariat: Sabine Petit ■ A participé à ce numéro : Nathalie Levray ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0214 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 769 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: Com-Copie Clamart ■ Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine A A U U P P A A R R L L E E M M E E N N T T ■ Régulation des activités ban- caires Les députés ont examiné le 12février le pro- jet de loi de séparation et de régulation des activités bancaires. Pierre Moscovici explique qu’il s’agit de séparer les activités utiles au financement de l’économie des activités spéculatives des banques (JO AN déb. 13 fév. p.1641). Le texte comporte aussi des dispositions pour accroître la concurren- ce entre les banques dans le domaine des assurances emprunteurs (art. 18), le ministre indiquant que la concurrence est pratique- ment inexistante aujourd’hui (p.1645). Le texte vise aussi à simplifier la procédure de surendettement et à permettre la suspension effective du cours des intérêts des crédits dès que la commission reconnaît la receva- bilité du dossier. À l’article 18, la rapporteure Karine Berge explique que l’emprunteur devra être infor- mé du coût des assurances emprunteur, et des risques que ces assurances couvrent. Razzy Hammadi a proposé de rendre obli- gatoire la remise d’une fiche standardisée à l’emprunteur, dont le contenu sera fixé par décret. Son amendement (n°329) a été voté (JO AN déb. 15 fév p.1817). Un amendement (n°249) envisageait qu’au- delà d’un délai de 8 jours, la banque qui n’a pas refusé l’assurance proposée par l’emprunteur, serait réputée l’avoir accep- tée. Le dispositif présentant des difficultés, l’amendement a été retiré. L’article 18 a été voté (p.1819). L’article 21 vise le surendettement. Un amendement a été voté (n°305) pour per- mettre au juge d’instance de prononcer un redressement personnel sans liquidation judiciaire (JO AN déb. 15 fév. p.1828). Un autre amendement de Philippe Kemel (n°306) permet au débiteur propriétaire de son logement d’avoir accès à la procédure de surendettement. Il prend en compte le fait que la personne surendettée est proprié- taire pour calculer son budget de vie cou- rante. L’ensemble du texte a été adopté le 19février (JO AN déb. 20 fév. p.1930). ■ Réponses au mal-logement Répondant à une question du député Jean- Louis Bricout, la ministre du logement indique qu’après avoir traité l’urgence, il faut maintenant travailler sur les questions structurelles du logement: la question fon- cière, la clarification des procédures d’urbanisme, la simplification de la construction. Sont aussi en préparation la question de la rénovation thermique des logements, la lutte contre l’habitat indigne, les copropriétés dégradées, la garantie uni- verselle des loyers (JO AN 6 fév. p.1192). ■ Politique de la ville Répondant à une question de Michèle Four- nier-Armand, le ministre de la ville, François Lamy indique, à la suite du comité intermi- nistériel des villes du 19février, que de nou- velles opérations de rénovation urbaine seront engagées dès 2014 (JO AN déb. 20 fév. p.1923). Indivision ■ Mandat de conclure des baux (CA Paris, Pôle 3, ch. 1, 27février 2013, n°12/00635) À la suite d’une succession, quatre héritiers sur cinq avaient donné mandat à deux huis- siers de gérer les biens immobiliers de la succession et dont ils étaient propriétaires indivis. Or le 5 e héritier, contestant la validi- té du mandat, avait assigné la SCP d’huissiers. La cour d’appel valide le man- dat, mais déclare inopposable l’un des actes. L’arrêt se réfère à l’article 815-3 du code civil selon lequel les indivisaires titu- laires d‘au moins 2/3 des droits indivis peu- vent donner à un tiers un mandat général d’administration, à charge pour eux d’en informer les autres indivisaires. Il en déduit: “les consorts L., qui représentaient les quatre cinquièmes des droits indivis étaient parfaitement en droit de donner à M e L et K. un mandat général d’administrer l’ensemble des biens immobiliers dépendant de l’indivision successorale; Que […] obliger les consorts L. à justifier d’une recherche préalable de l’unanimité des indivisaires reviendrait à ajouter une condition à la loi et irait à l’encontre de la volonté même du législateur qui, par la loi du 23juin 2006, a, s’agissant des actes d’administration, substitué la règle des deux tiers à celle de l’unanimité afin de mettre fin aux situations de blocage para- lysant les indivisions du fait d’un seul indivi- saire […] Considérant qu’alors que le texte précité autorise le ou les indivisaires titulaires d’au moins deux tiers de droits indivis, à cette majorité, à conclure et renouveler les baux autres que ceux portant sur un immeuble à usage commercial; les consorts L. ont, par l’acte du 13janvier 2009, donné pouvoir à Me L. et K. de conclure et renouveler des baux commerciaux; Que l’acte n’en est pas pour autant nul, mais qu’il est inopposable aux consorts L. en ce qu’il donne un tel pouvoir aux man- dataires”. Observations : Cet arrêt illustre l’intérêt de la réforme de 2006 sur la gestion des indi- visions. L’article 815-3 du code civil autori- se une majorité qualifiée d’indivisaires (les deux tiers) à prendre un certain nombre de décisions. Donner un mandat général J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E d’administration en fait partie (art. 815-3, 2e). Ils peuvent aussi conclure certains baux, notamment des baux d’habitation, mais non des baux commerciaux. En l’espèce, le pouvoir donné à l’administrateur de conclure un bail com- mercial était donc inopposable à l’indivisaire minoritaire. La Cour de cassation avait jugé en 2008 que la conclusion d’un bail commercial portant sur un bien indivis nécessite l’accord de tous les indivisaires (Civ. 3 e , 11 déc. 2008, AJDI 2009, 362). ■ Nouvelle réserve naturelle La réserve naturelle nationale du marais Ver- nier (Eure) est créée par décret n°2013-171 du 25février 2013 (J.O. du 27 fév., p.3271). ■ Catastrophe naturelle Un arrêté du 20février 2013 porte reconnais- sance de l'état de catastrophe naturelle, il vise les inondations et coulées de boues de l'automne 2012. (J.O. du 28février, p.3759). ■ Accessibilité: “enjamber 2015” Le rapport de la sénatrice Claire-Lise Cam- pion présenté le 1 er mars propose d’établir des agendas d’accessibilité programmée qui pourrait s’étaler sur 3 ou 4 ans, reconduc- tibles 2 ou 3 ans. La proposition 21 vise à rendre illégal par une assemblée de copro- priétaires le refus d‘autoriser un occupant à réaliser à ses frais des travaux d’accessibilité qui sont sans “incidence sérieuse” sur les par- ties communes. ➙ Le taux de l'intérêt légal est fixé à 0,04% pour l'année 2013. (Décret n°2013-178 du 27fé- vrier2013, J.O. du 1 er mars, p.3818). Chiffres •• immobilier JURIS h h e e b b d d o o 11mars2013 8
