Au Sommaire :
– 2 – Jurisprudence –
Droit au logement : Information du demandeur sur les délais de recours / Recours judiciaire : dispositions transitoires / Pouvoir limité du juge. Obligation de résultat pour l’État
Fiscalité : SCI soumise à l’IS pour location de locaux meublés
Taxe professionnelle : contestation du local-type
Association syndicale : Répartition de frais
– 4 – SCPI –
Collecte en hausse pour les SCPI de rendement : les statistiques annuelles de l’ASPIM
– 5 – Marché –
Les prix de l’immobilier parisien amorcent une décrue
Les loyers du parc privé devraient augmenter de 1,5 % en 2013
– 6-7 – Propositions –
L’UNPI juge inacceptable le projet de loi Duflot sur les rapports locatifs
L’ARC approuve l’essentiel du projet sur les questions de copropriété
– 7 – Nominations – Au fil du JO –
– 8 – Interview –
Nicolas Duboille (Granrut avocats) : “la réforme des plus-values devrait redevenir d’actualité”.
■ JUGÉ ■ > Précisant le pouvoir du juge lors du contrôle d’une décision de la commission de médiation, le Conseil d’État rappelle l’obligation de résultat qui pèse sur l’État dans la procédure du DALO (p.3). > Le Conseil d’État a statué sur les critères de répartition des frais effectuée par une association syndicale autorisée (p.3). ■ CHIFFRÉ ■ > Le marché de l’immobilier résidentiel parisien amorce une baisse des prix. La baisse du volume des transactions constatée l’an dernier, est maintenant suivie d’une baisse des prix (p.5). > Les loyers du parc privé sont en léger repli en ce début d’année, mais Michel Mouillart prévoit pour 2013 une hausse inférieure des loyers inférieure à l’inflation (p.6). > Les SCPI investies en Immobilier d’entreprise ont réalisé en 2012 une collec- te record. Mais la forte baisse de la collecte sur les SCPI d’habitation fait au total baisser la collecte totale du secteur de près de 10% (voir p.4 les chiffres publiés par l’ASPIM). ■ PROPOSÉ ■ > Tout en approuvant l’essentiel des propo- sitions concernant la copropriété figurant dans le projet de loi Duflot, l’ARC a émis une série de contre-propositions (p.7). ■ NOMMÉ ■ > Bernard Lacharme est nommé directeur général de la Fédération des PACT. ■ ANALYSÉ ■ > Pour Nicolas Duboille (Granrut Avocats), la réforme de la fiscalité des plus-values immobilières devrait redevenir d’actualité (p.8). Fin de l’insolence des prix à Paris C’ est en des termes psychologiques que les notaires carac- térisent la situation du marché de l’immobilier parisien en ce début 2013. Pour Thierry Delesalle, qui présentait le 28février les statistiques de prix des logements d’Ile-de-France à la fin 2012, les prix des logements parisiens depuis 2008 faisaient figu- re d’extraterrestre, mais “cette insolente bonne santé est termi- née”. Le marché immobilier qui s’est d’abord grippé par une contraction des volumes évolue maintenant vers une diminution des prix. La baisse est encore limitée: -2% au 4 e trimestre 2012 pour les appartements anciens dans la capitale (-1,0% sur l’année), mais la tendance est nettement orientée vers le bas comme le montre le graphique des prix anticipés grâce aux avant-contrats (voir p. 5). Thierry Delesalle conseille aux vendeurs de faire une analyse des défauts et qualités de leur bien afin de vérifier qu’il n’est pas pré- senté au-dessus du marché et d’ajuster le prix à la baisse de 10 ou 15%. Le président de la chambre des notaires de Paris, Christian Bénasse souligne aussi l’impact de la fiscalité des plus-values et rap- pelle qu’il est nécessaire de disposer d’une règle lisible et pérenne. Or les vendeurs n’y comprennent plus rien. Actuellement, il est fré- quent dans les études que le notaire informe son client du montant de l’impôt sur la plus-value qu'il va devoir débourser et qu’ainsi informé, le vendeur retire son bien de la vente. Il estime probable une nouvelle évolution de la fiscalité des mutations ne serait-ce que parce que les collectivités territoriales souffrent de l’assèchement de leurs recettes de droits de mutation. L e Conseil d’État s’est prononcé en février (lire p.2) par une série d’arrêts sur le droit au logement opposable. Il a notamment indiqué que l’État était investi en la matière d’une obligation de résultat. Cette exigence est loin d’être purement théorique; elle a ainsi pour effet pratique que lorsque le préfet propose un candidat relevant du DALO à un organisme HLM et que celui-ci refuse le dossier, l’État n’a pas rempli son obligation. Il peut donc être condamné sous astreinte à verser une indemnité. Rappelons toutefois que cette indemnité est versée au fonds national d’accompagnement vers et dans le logement (FNAL) et non au demandeur. Ces arrêts rendus par le Conseil d’État montrent la délicate complexité des méca- nismes juridiques mis en œuvre et risquent de susciter le désarroi de ceux qui intentent des recours. Ils n’illustrent pas exactement l’efficacité du dispositif DALO. C’était le choix du législateur de 2007: créer un droit pour obliger l’État à l’efficacité; au mieux, une telle option ne peut produire d’effets qu’à long terme. À ce jour, nous n’y sommes pas. ■ BD JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr NUMÉRO 510 5 MARS 2013 ISSN 1622-1419 12 E ANNEE L’ESSENTIEL .. immobilier - 2 - Jurisprudence - Droit au logement : Information du demandeur sur les délais de recours / Recours judiciaire: dispositions transitoires / Pouvoir limité du juge. Obligation de résultat pour l’État Fiscalité : SCI soumise à l’IS pour location de locaux meublés Taxe professionnelle: contestation du local-type Association syndicale : Répartition de frais - 4 - SCPI - Collecte en hausse pour les SCPI de rendement: les statistiques annuelles de l’ASPIM - 5 - Marché - Les prix de l’immobilier parisien amorcent une décrue Les loyers du parc privé devraient augmenter de 1,5% en 2013 - 6-7 - Propositions - L’UNPI juge inacceptable le projet de loi Duflot sur les rapports locatifs L’ARC approuve l’essentiel du projet sur les questions de copropriété - 7 - Nominations - Au fil du JO - - 8 - Interview - Nicolas Duboille (Granrut avocats): “la réforme des plus-values devrait redevenir d’actualité”. S O M M A I R E E D I T O R I A L 5mars 2013 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• D D R R O O I I T T A A U U L L O O G G E E M M E E N N T T ▲ Droit au logement ■ Information du demandeur sur les délais de recours (CE, 5 e et 4 e sous-sections réunies, 6février2013, n°341981) La commission de médiation avait reconnu une personne comme prioritaire et devant être relogée d’urgence. La décision du 28novembre 2008 lui avait été notifiée le 23janvier 2009. La personne avait introduit un recours devant le TA le 1 er février 2010. La décision qui avait jugé son action irrece- vable car devant être introduite avant le 31décembre 2009 est censurée par le Conseil d’État. En se fondant sur l’article 3 du décret du 27novembre 2008 qui institue un délai de forclusion pour les décisions portées à la connaissance des requérants avant le 1 er janvier 2009 et ne mentionnant pas les voies de recours, le Conseil d’État juge que le requérant ayant été informé de la décision le 23janvier 2009 ne pouvait se voir opposer ce délai de forclusion. Le Conseil d’État juge l’affaire au fond: “Considérant qu'à la date de la notification de la décision de la commission de média- tion étaient applicables les dispositions de l'article R. 778-2 du code de justice adminis- trative qui prévoient un délai de recours de quatre mois dont l'opposabilité est subordonnée à la notification des voies et délais de recours ; qu'il ressort des pièces du dossier que la notification com- muniquée à M. X ne contient pas les indi- cations relatives aux voies et délais de recours prévues par cet article; que, par suite, le délai de recours de quatre mois n'était pas opposable à M. X...et son recours n'est pas entaché de tardiveté”. En conséquence, l’arrêt ordonne au préfet d’Ile-de-France de reloger d‘urgence le demandeur sous astreinte de 400euros par mois de retard, versée au FNAL. Observations : Après la décision favorable de la commission de médiation, le préfet dispose de trois mois (ou de 6 mois dans les grandes villes jusqu’au 1 er janvier 2014) pour proposer un relogement (art. R 441- 16-1 du CCH). Lorsque le délai est expiré, le requérant dispose d’un délai de 4 mois pour saisir le tribunal administratif. Mais ce délai ne lui est opposable que s’il est indi- qué dans la notification de la commission de médiation. À titre transitoire, pour les décisions rendues avant le 1 er janvier 2009, le recours devait être introduit avant le 31décembre 2009, mais en l’espèce, ce délai n’était pas applicable puisque la noti- fication était postérieure. ■ Recours judiciaire: dispositions transitoires (CE, 5 e et 4 e sous-sections réunies, 15février2013, n°337717) Par jugement du 12janvier 2010, le tribunal administratif de Montreuil avait enjoint au préfet d’attribuer un logement à une per- sonne au motif qu’elle n’avait pas reçu d’offre dans un délai anormalement long. Le jugement est annulé par le Conseil d’État car “en faisant droit à sa demande d'injonction par un jugement rendu le 12janvier 2010, le tribunal administratif de Montreuil a prononcé une mesure qui, à cette date, n'entrait pas dans les pouvoirs du juge administratif”. Jugeant l’affaire au fond, le Conseil d’État observe que le recours devant le juge pour les bénéficiaires d’une décision favorable de la commission de médiation n’est ouvert que depuis le 1 er janvier 2012 et donc que la demande présentée en 2009 n’était pas recevable. Cependant, il constate “qu'aucune offre de logement correspon- dant à ses besoins et capacités n'a été faite à M lle B. ; que l'administration ne soutient pas que l'urgence à la reloger aurait dispa- ru; que, par suite, il y a lieu d'enjoindre au préfet de la Seine-Saint-Denis de faire à l'intéressée une offre de logement corres- pondant à ses besoins et capacités”. L’arrêt enjoint le préfet à reloger sous astreinte de 300euros par mois de retard”. Observations : Bien que la décision de pre- mière instance, favorable au demandeur, soit annulée par le Conseil d’État au motif que le droit au recours n’était pas encore entré en vigueur, le demandeur obtient in fine satisfaction: étant toujours dépourvu de logement, il pouvait désormais à bon droit exercer son recours puisque ce droit est entré en vigueur début 2012… ■ Pouvoir limité du juge. Obliga- tion de résultat pour l’État (CE, 5 e et 4 e sous-sections réunies, 15février2013, n°336006) Cette affaire, dont les éléments de fait sont un peu confus, nous éclaire toutefois sur les obligations respectives de l’État et du juge administratif. Le TA avait rejeté la demande d’une per- sonne ayant obtenu une décision favorable de la commission de médiation. Le Conseil d’État annule la décision: ”Si un acte administratif obtenu parfrau- de ne crée pas de droits et, par suite, peut être retiré ou abrogé par l'autorité compé- tente pour le prendre, alors même que le délai de retrait de droit commun serait expi- ré, il incombe à l'ensemble des autorités administratives de tirer, le cas échéant, toutes les conséquences légales de cet acte aussi longtemps qu'il subsiste; qu'eu égard à la nature de son office, il n'appartient pas au juge saisi en vertu des disposi- tions de l'article L. 441-2-3-1 du CCH d'apprécier la légalité des décisions des commissions de médiation , tant à la demande de l'administration qu'à celle du demandeur de logement, même pour tirer les conséquences d'une fraude ”. Considérant que le tribunal administratif de Versailles, après avoir estimé que la deman- de présentée par M me K devant la commis- sion de médiation mentionnait des élé- ments erronés , en a déduit que M me K ne pouvait se prévaloir d'aucun droit tiré de la décision ainsi obtenue et a rejeté pour ce motif la demande d'injonction dont il était saisi; qu'il résulte de ce qui précède qu'en statuant de la sorte le tribunal a commis une erreur de droit”. Le jugement est donc annulé. L’arrêt statue ensuite sur la demande d’injonction. Le préfet avait proposé la can- didature de la demandeuse à un organisme d’HLM, mais celui-ci n’avait pas donné son accord au motif que sa situation adminis- trative était confuse. Le Conseil d’État estime que l’obligation de l’État n’est pas remplie: “Considérant que les dispositions de l'article L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation, éclairées par les travaux parle- mentaires qui ont précédé leur adoption, font peser sur l’État, désigné comme garant du droit au logement opposable, une obli- gation de résultat ; que la proposition par le préfet de la candidature du demandeur reconnu prioritaire à une société HLM pour un logement correspondant à ses besoins et capacités, alors même qu'elle atteste des diligences effectuées, ne peut, en l'absence de l'intervention d'un accord effectif de l'organisme, s'analyser comme constituant une offre de logement au sens des disposi- tions de l'article L. 441-2-3-1 du CCH; Considérant toutefois qu'un comportement de nature à faire obstacle à l'exécution par le préfet de la décision de la commission de médiation peut délier l'administration de l'obligation de résultat qui pèse sur elle; qu'en l'espèce, les éléments avancés par le préfet des Yvelines sur le déroulement de la procédure d'attribution d'un logement à M me K., consistant en de simples inexacti- tudes de faible portée dont le formulaire de demande rempli par l'intéressée était J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E entaché, ne sont pas de nature à établir que l'absence d'offre de logement serait impu- table à l'intéressée”. Le Conseil d’État enjoint donc au préfet des Yvelines de proposer un logement, sous astreinte de 1000euros par mois de retard. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Deux enseignements à tirer de cet arrêt. 1. Sur le rôle du tribunal : le TA ne dispose pas du pouvoir d’apprécier la légalité de la décision de la commission de médiation: c’est à l’autorité administrative de retirer une décision favorable de la commission de médiation si elle estime que la décision a été obtenue par fraude. Le rôle du juge, fixé par l’article L 441-2-3-1 du CCH est limité: il se borne à constater que le demandeur a reçu une décision favorable de la commission de médiation et que le demandeur n’a pas reçu d’offre de loge- ment, et il ordonne le relogement, éven- tuellement sous astreinte. 2. Sur la mission de l’État . La mise en œuvre du droit au logement opposable impose à l’État une obligation de résultat. Cette obligation n’est pas réalisée lorsque la proposition du préfet est refusée par l’organisme bailleur. Fiscalité ■ SCI soumise à l’IS pour location de meublés (CE, 8 e et 3 e sous-sections réunies, 28décembre 2012, n°347607) Une SCI possédant un bâtiment à Saint- Rémy-de-Provence en louait une fraction à usage de bureaux à trois sociétés dirigées par son gérant. L’autre partie était laissée à l’usage gratuit du gérant et de sa famille. Or l’administration avait soumis la SCI à l’impôt sur les sociétés après avoir constaté une location à titre meublée. Le TA de Mar- seille avait déchargé le contribuable du sup- plément d’impôt, mais le Conseil d’État donne raison à l’administration: “Considérant qu'une société civile donnant habituellement en location des locaux garnis de meubles doit être regardée comme exerçant une activité commer- ciale au sens de l'article 34 du CGI et, par suite, est passible de l'impôt sur les sociétés par application du 2 de l'article 206 du même code et de la contribution addition- nelle à cet impôt prévue par l'article 235 ter ZA de ce code; Considérant que la cour a relevé que la SCI Le Mas des Sources avait loué en meublé les locaux à usage d'habitation dont elle était propriétaire durant quinze jours au mois de juillet2000, quinze jours au mois de juillet2001 et durant le mois d'août 2002, seule année au titre de laquelle ont été éta- blies les impositions litigieuses, et qu'elle avait conservé la disposition de ces locaux, qu'elle mettait gratuitement à disposition de la famille de son gérant, durant le reste de l'année; qu'en en déduisant que la loca- tion ainsi consentie ne présentait qu'un caractère occasionnel et que, par suite, la société ne pouvait être regardée comme s'étant livrée en 2002 à une exploitation commerciale au sens de l'article 34 du CGI la rendant passible de l'impôt sur les sociétés et de la contribution additionnelle à cet impôt, alors que la durée de la location est sans incidence sur son caractère habituel , lequel résulte de ce que les locaux meublés ont été loués à plusieurs reprises au cours des années vérifiées, la cour a commis une erreur de droit et, par suite, inexactement qualifié les faits qui lui étaient soumis”. Le jugement est donc annulé. Observations : C’est le caractère habituel de la location qui lui confère la caractéristique d’une activité commerciale. L’habitude s’acquiert rapidement: en l’espèce une location de 15 jours ou 1 mois une fois par an est constitutive de l’habitude et motive la taxation à l’IS de la SCI. Association syndicale ■ Répartition des frais (CE, 8 e et 3 e sous-sections réunies, 22janvier 2013, n°346838) Pour se mettre en conformité avec l’ordonnance du 1 er juillet 2004 relative aux associations syndicales de propriétaires (et avec le décret du 3mai 2006), une associa- tion syndicale autorisée avait rédigé de nouveaux statuts en 2008 et les avait approuvés par délibération. Mais un pro- priétaire en contestait la validité. Cette association syndicale autorisée d'irrigation des plaines du canton des Mées, à la suite de l’annulation d’un contrat de délégation de service public avec Véolia, avait assuré le service en régie directe et procédé à des investissements permettant la gestion et l’exploitation du réseau d’eau. Pour répartir les frais, elle avait retenu 4 cri- tères: - situation du bien sur la terrasse basse ou sur la terrasse haute, celle-ci nécessitant plus de travaux, - situation du bien en zone agricole ou en zone urbaine, - intérêt à la conservation dans l’état des infrastructures, - débit souscrit par chaque propriété. Le Conseil d’État valide la répartition: “Considérant qu'il résulte de ces disposi- tions [article 31 II de l’ordonnance du 1 er juillet 2004] que les redevances syndi- cales, qui ont pour objet d'assurer la répar- tition entre les propriétaires, membres de l'association, des dépenses que celle-ci assu- me conformément à ses missions, essentiel- lement constituées par des frais de réalisa- tion de travaux ou d'ouvrages et d'entretien de ceux-ci, doivent être établies annuellement et réparties en prenant en considération l'intérêt de chaque pro- priété à l'exécution de ces missions ; […] En jugeant que les redevances instituées par l'association syndicale avaient pour objet d'assurer la répartition des dépenses de cel- le-ci, essentiellement constituées par des frais de réalisation de travaux ou d'ouvrage et d'entretien de ceux-ci, et que la redevan- ce mise à la charge de M. S., dont les par- celles, situées en terrasse haute, nécessitent des travaux plus importants que celles situées en terrasse basse, avait été instituée dans le respect des exigences de l'article 31 de l'ordonnance du 1 er juillet 2004, le tribu- nal administratif de Marseille n'a pas com- mis d'erreur de droit”. Observations : L’article 31 de l’ordonnance de 2004 impose donc une répartition des redevances syndicales en fonction de 5mars 2013 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• F F I I S S C C A A L L I I T T É É ▲ J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E ■ Valeur nulle d’un bien non des- tiné à être démoli Une cour administrative d’appel avait jugé que: - le bâtiment non destiné à être démoli avait une valeur nulle, - le droit de construire une résidence hôtelière est attaché au terrain d’assiette et non au bâtiment situé sur ce terrain, - le prix d’achat de 230MF représentait le coût de revient du seul terrain d’assiette des immeubles et que - l’achat des fonds de commerce exploités dans certains lots et le versement d‘une indemnité d’éviction aux occupants de ces fonds entraient dans la formation du prix de revient du terrain d’assiette et non de l’immeuble édifié à partir des locaux com- merciaux concernés. Refusant d’admettre le pourvoi d’un contribuable qui contestait cet arrêt, le Conseil d’État confirme donc la décision et l’obligation au paiement d’un supplé- ment d’impôt sur le revenu auquel le contribuable avait été condamné. (CE, 11février 2013, 3 e sous-section, n°354811). 5mars 2013 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• S S C C P P I I F F I I S S C C A A L L I I T T É É En bref ◆ Nouveau DG pour les PACT Bernard Lacharme est nommé directeur général du réseau des PACT. Il suc- cède à Rémi Gérard, qui part à la retraite. Bernard Lacharme est secré- taire général du Haut comité pour le logement des personnes défavorisées. (Communiqué du 26février2013). ◆ Conseil constitutionnel Nicole Maestracci est nommée membre du Conseil constitutionnel en rem- placement de Pierre Steinmetz ; Nicole Belloubet succède à Jacqueli- ne de Guillenchmidt. (Décisions du 22février2013, J.O. du 24 fév. p.3151). ◆ Catastrophe naturelle L’arrêté du 20février2013 porte reconnaissance de l'état de catas- trophe naturelle concerne la séche- resse de l'été 2011. (J.O. du 24février, p.3158). ❘◗ Lefèvre Pelletier & Associés (Antonia Raccat) a conseillé Sogelym Dixence dans le cadre du financement bancaire et de l’émission obligataire pour la construction de la tour Incity à Lyon. Un bail vert en l’état futur d’achèvement a été conclu avec la SNCF pour plus de 22000m2. Interve- naient également Wragge & Co (Henry Ranchon). Acteurs l’intérêt de chaque propriété à l’exécution des missions de l’association. Parmi les cri- tères retenus par l’association en cause et que critiquait le requérant figurait la situa- tion du bien. Situés sur la terrasse haute, les biens exigeaient des travaux plus conséquents de redimensionnement des réseaux de canalisation et l’utilisation d’une station de pompage. Ce critère est donc validé comme répondant à l’exigence d’intérêt de la propriété à l’exécution des travaux. Taxe professionnelle ■ Contestation du local-type (CE, 9 e et 10 e sous-sections réunies, 30janvier2013, n°334155) Le litige portait sur l’établissement de la valeur locative d’un immeuble à usage d’hôtel pour l’établissement de la taxe pro- fessionnelle. La société exploitant l’hôtel (Etap Hôtel à Vitry-sur-Seine) avait obtenu du juge administratif que le local type n°4 ne soit pas retenu car il n’était pas loué au 1 er janvier 1970 et que la comparaison devait être effectuée par rapport au local- type n°43. Mais en appel, la cour adminis- trative d’appel avait estimé que ce local ne pouvait pas davantage être retenu car il était loué à ces conditions de prix anor- males au 1 er janvier 1970. Elle avait retenu au local type n°56, ce dont il était résulté une baisse de la valeur locative. Devant le Conseil d’État, l’administration obtient l’annulation de l’arrêt d’appel: “Considérant que, pour retenir, comme ter- me de comparaison, le local-type n°56 de la commune de Villeneuve-Saint-Georges, correspondant à un hôtel classé dans la catégorie “une étoile” exploité sous l'enseigne “Première Classe”, la cour a notamment jugé que si l'administration soutenait que ce local-type avait fait l'objet d'une évaluation irrégulière, par comparai- son avec le local-type n° 11 de la commune de Chennevières-sur-Marne, lequel avait lui même été évalué par la méthode d'appréciation directe, elle ne l'établissait pas; qu' en se bornant à statuer ainsi, sans indiquer en quoi les affirmations précises et non contestées des écri- tures de première instance de l'administration n'étaient pas de natu- re à remettre en cause la pertinence du terme de comparaison en cause, la cour a insuffisamment motivé son arrêt ; qu'elle a en outre méconnu son obli- gation, rappelée ci-dessus, de statuer sur le terme de comparaison qu'elle entendait retenir”. Observations : Plusieurs arrêts ont été ren- dus le même jour sur cette question. Lorsque le juge estime irrégulière une méthode d’évaluation, il doit lui substituer la méthode qui lui parait régulière (art. 1498 du CGI, cité par l’arrêt). Par ailleurs, lorsqu’il écarte le terme de comparaison retenu par l’administration, le juge doit indiquer en quoi le local-type ne peut pas être retenu. C’est donc le défaut de moti- vation qui a justifié l’annulation de l’arrêt d’appel. ● Les SCPI de rendement ont connu en 2012 un record de collecte avec 2,3milliards d’euros, niveau en hausse de 10,8% par rapport à 2011. En revanche, la fin du régime Scellier a fait trébucher la collecte des SCPI investies en immobilier d’habitation. Ces SCPI ont col- lecté 180millions d’euros en 2012 soit une très forte chute de -73,6%. Au total, la collecte des SCPI recule de -9,9%. La capitalisation Fin 2012, la capitalisation des 150 SCPI était en hausse de 10% par rapport à l’an dernier, atteignant 27,3mil- liards d’euros. Le niveau de distribution a été très comparable à celui de à 2011: 5,27% en 2012 contre 5,23% en 2011. S’agissant par exemple des SCPI classiques diversifiées, la distri- bution a augmenté de 1,91% entre2011 et2012. Le prix moyen de la part est par ailleurs globalement resté stable (-0,01%). Seules les SCPI murs de magasins voient leur prix de part augmenter alors que celui des SCPI classiques recule de -0,60 %. Le marché secondaire se maintient à un niveau limité en regard de la capitalisation (1,11%), même s’il est en légère progres- sion (+2,3%) à 403millions d’euros. (chiffres ASPIM du 27février2013). Collecte nette des SCPI en millions d’euros Capitalisation des SCPI fin 2012 en millions d’euros Performance des SCPI immobilier d’entreprise (fin 2011 à fin 2012) Types de SCPI 2012 Évolution annuelle Classiques diversifiées 1803,5 +11,4 % Régionales 44,1 +9,8 % Internationalement diversifiées 0,1 - Murs de magasins 477,6 +10,1 % Immobilier d’entreprise 2325,3 +10,8 % Immobilier résidentiel 179,6 -73,6% Ensemble 2504,9 -9,9% Types de SCPI Déc. 2012 Évolution annuelle Classiques diversifiées 18860,5 +12,5 % Régionales 1090,4 +1,7 % Internationalement diversifiées 154,5 +0,1 % Murs de magasins 3846,2 +10,4 % Immobilier d’entreprise 23951,5 +11,5 % Immobilier résidentiel 3277,1 -0,1% Ensemble 27228,6 +10 % Types de SCPI Taux de distribu- tion Variation du prix de part Revenus distribués Classiques diversifiées 5,24% -0,60% 1,91% Régionales 5,86% -0,43% 4,65% Internationalement diversifiées 4,76% 0,00% -9,91% Murs de magasins 5,23% 2,84% 2,80% Immobilier d’entreprise 5,27% -0,01% 2,11% Collecte en hausse sur les SCPI de rendement source : Aspim/IEIF 5mars 2013 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• M M A A R R C C H H É É D D U U L L O O G G E E M M E E N N T T C C O O N N J J O O N N C C T T U U R R E E Les prix de l’immobilier parisien amorcent une décrue Premier constat: le volume des ventes chute. Alors que le marché de l’Ile-de-France avait enregistré le chiffre record de 195000 transac- tions en 2010, il n’a atteint que 175000 tran- sactions en 2011 et 150000 en 2012. Cette chute de -13% en un an est toutefois moindre que celle observée pour l’ensemble de la France (-18% à 710000 transactions). Thierry Delesalle, notaire à Paris résume ainsi la situation : “2012 est l’année où l’immobilier s’est recollé à l’environnement économique”; l’immobilier se portait de façon insolente, por- té par des taux d’intérêt bas, l’aide du Scelllier et le report d’investissements issus de place- ments financiers. 2011 avait connu une révi- sion des volumes sans baisse de prix. Depuis l’été 2012, la baisse des volumes finit par avoir raison des prix. Volumes en baisse sensible Pour les appartements anciens, la baisse de volume est de -10 % à Paris, -11% en petite couronne et -13 % en grande couronne (2012 par rapport à 2011). Elle est plus mar- quée dans les Yvelines (-14%), en Seine Saint-Denis (-15%) et en dans le Val d’Oise (- 19%). Si à Paris, le recul est moindre (-10%), il s’est accéléré au dernier trimestre 2012 (- 21% par rapport au 4 e trimestre 2011). Pour les appartements neufs, la baisse des transactions est plus rude: -17% en Ile-de- France. Le département le plus affecté est les Hauts-de-Seine (-26%), suivi par Paris (-24%) et le Val d’Oise (-23 %). Le mouvement s’amplifie au 4 e trimestre 2012 : la baisse comparée au 4 e trimestre 2011 est très forte à Paris (-62%), mais également conséquente en Essonne (-48%), dans les Hauts-de-Seine (-45%) et en Seine Saint-Denis (-35%). Pour les maisons anciennes, le recul de l’activité sur l’ensemble de l’année est de - 14% (-12% en petite couronne et -15% en grande couronne). Pour les maisons neuves, la décrue est bien plus forte -49% en petite couronne et -22% en grande couronne (- 28% pour l’ensemble). Frédéric Dumont reconnaît que la baisse des ventes d’appartements neufs est spectaculaire et que les promoteurs peinent à commercialiser leurs programmes d’autant que les banques exigent désormais une précommercialisation de 60 à 80% du programme pour financer l’opération. Début de baisse des prix C’est au 3 e trimestre 2012, que le record des prix a été atteint à Paris avec 8440 € le m 2 . Au 4 e trimestre, les prix sont redescendus à 8270 € , soit une baisse de -2,0% en 3 mois (- 1,0% en un an). Tous les arrondissements sont en baisse, sauf le 2 e . Le 6 e arrondisse- ment affiche la plus forte baisse (-5,6% en trois mois). L’évolution annuelle reste positive dans 7 arrondissements (2 e et 3 e , 8 e et 9 e et 10 e , 17 e et 19 e ). Dans la petite couronne, les prix des apparte- ments anciens ont reculé de -1,3% en trois mois (-0,4% en un an). Certaines communes affichent des replis plus marqués. C’est le cas de Montreuil (-10,1% en un an) et dans une moindre mesure d’Aubervillliers (-4,6%) ou, à l’ouest, de Neuilly (-4,1%), alors que cer- taines communes restent en hausse, comme Boulogne (+1,2%) ou Asnières (+2,0%). En grande couronne, les prix des apparte- ments anciens sont plus stables (-0,1% en un an), même si certaines communes montrent de gros écarts, à la hausse (+14,3% à Fontai- nebleau) ou à la baisse (-18,5% à Corbeil- Essonnes). Il faut toutefois prendre garde aux effets de structure: par exemple une augmentation du nombre de vente de grandes maisons pousse la moyenne à la hausse. Les maisons anciennes voient aussi leur prix moyen reculer. La baisse est en peu plus nette en grande couronne (-1,1%) qu’en petite couronne (-0,9%). Trois com- munes chutent de plus de 20%: Saint-Maur des Fossés (-20,1%), Nanterre (-23,7%) et Montreuil (-34,5%). En grande couronne deux communes pro- gressent de plus de 10%: Argenteuil (+14,3%) et Savigny- sur-Orge (+15,2%). 8 460 € 8 440 € 8 270 € 8 300 € 8 200 € 8 070 € 7 000 € 7 250 € 7 500 € 7 750 € 8 000 € 8 250 € 8 500 € 8 750 € 9 000 € sept-10 oct-10 nov-10 déc-10 janv-11 févr-11 mars-11 avr-11 mai-11 juin-11 juil-11 août-11 sept-11 oct-11 nov-11 déc-11 janv-12 févr-12 mars-12 avr-12 mai-12 juin-12 juil-12 août-12 sept-12 oct-12 nov-12 déc-12 janv-13 févr-13 mars-13 avr-13 Date prévisionnelle des ventes _ __ Trait gras : valorisation des indices sur les ventes ....... Trait fin pointillé : Projections sur les mois suivants à partir des avant-contrats Calculs réalisés suivant la méthodologie des indices Notaires - INSEE Date de signature des promesses de ventes juin-10 août-10 oct-10 déc-10 fév-11 avr-11 juin-11 août-11 oct-11 déc-11 fév-12 avr-12 juin-12 août-12 oct-12 déc-12 jan-13 Projection de prix des appartements anciens à Paris Prix des appartements anciens Prix des maisons anciennes Source: base BIEN - notaires Paris Ile-de-France - 28 fév. 2013 Département Prix au m 2 Évolution annuelle Hauts-de-Seine 5380 € -0,4% Seine-Saint-Denis 3270 € -0,7% Val-de-Marne 4270 € -0,2% Petite couronne 4420 € -1,3% Seine-et-Marne 2750 € -0,1% Yvelines 3920 € 0% Essonne 2780 € -0,1% Val-d’Oise 2840 € -0,1% Grande couronne 3130 € -0,1% Ile-de-France 5510 € -0,6% Département Prix au Évolution annuelle Hauts-de-Seine 580000 € -0,5% Seine-Saint-Denis 278300 € -1,3% Val-de-Marne 357300 € -1,0% Petite couronne 358800 € -0,9% Seine-et-Marne 241400 € -1,1% Yvelines 370800 € -1,6% Essonne 289200 € -1,6% Val-d’Oise 279500 € -0,1% Grande couronne 284400 € -1,1% Ile-de-France 306500 € -1,0% Arr. t Prix au m 2 Evol. ann. Arr. t Prix au m 2 Evol. ann. 1 er 10260 € -2,7% 11 e 8190 € -1,7% 2 e 10000 € +4,6 % 12 e 7900 € -0,9% 3 e 10200 € +0,1 % 13 e 7780 € -2,2% 4 e 10890 € -1,1% 14 e 8570 € -1,4% 5 e 10280 € -2,8% 15 e 8630 € -2,9% 6 e 12780 € -2,9% 16 e 9550 € -3,8% 7 e 11740 € -4,8% 17 e 8580 € +0,4 % 8 e 10560 € +2,5 % 18 e 7190 € -2,8% 9 e 8950 € +0,3 % 19 e 6660 € +1,9 % 10 e 7720 € +5,2 % 20 e 6900 € -4,0% Paris 8270 € -1,0% Prix des appartements anciens Poursuite de la baisse en vue La projection des prix, permise par l’enregistrement d’un échantillon d’avant- contrats permet d’anticiper une poursuite de la baisse. Un prix moyen de 8070 € est donc à prévoir pour avril2013. Thierry Delesalle conseille au vendeur d’analyser les défauts et qualité de son bien et, de vérifier s’il n’est pas en dessus du mar- ché et, le cas échéant de réajuster le prix de - 10 à -15%. Les notaires constatent l’impact de la réforme des plus-values immobilières qui conduit des vendeurs à renoncer à la vente qu’ils envisageaient. Les notaires ne s’attendent pas à une chute des prix, mais ils estiment que cette nouvelle tendance à la baisse devrait perdurer tant que la confiance n’est pas revenue. ● Tous les indicateurs, tant de volumes que de prix, sont orientés à la baisse. Les loyers reculent en ce début d’année 2013 de -0,8% (évolution annuelle observée en janvier et février par rapport à la même époque de l’an dernier), et par- ticulièrement en Ile-de-France (-1,8%), plus qu’en province (-0,5%). Toutefois, selon Michel Mouillart, professeur à l’Université Paris Ouest, qui présentait le 27février les résultats de l’observatoire Clameur, cette baisse ne devrait pas per- durer. L’année 2013 devrait se conclure par une hausse de 1,5 à 1,6% soit une évolu- tion inférieure à l’inflation prévue pour 2013 (1,9%). Sur la période plus récente (2007-2012), la hausse moyenne des loyers est de 1,6% par an alors que dans la période précé- dente (1998-2006), la hausse était nette- ment plus forte (+4,1%). En moyenne sur l’ensemble de la période, la hausse des loy- ers a été de 3,0% par an alors que l’inflation était de +1,7% par an. Taux de mobilité en baisse Le marché de ce début d’année est mar- qué par une baisse de la mobilité des locataires. Le taux de mobilité qui était de 27% en 2012, recule à 26% en 2013 (moyenne de 27,9% entre1998 et2013). Ce repli se traduit, depuis 2011, par une contraction de 95000 logements de l’offre locative sur le marché. La mobilité est ordi- nairement très variable suivant les secteurs géographiques. Elle est bien plus forte à l’ouest que dans l’est de la France. La mobilité est par exemple de 35,7% en Bretagne et de 41,3% en Poitou-Char- ente, alors qu’elle est de 26,2% en Rhône- Alpes et de 27,5% en Lorraine. Dans les grandes villes, elle est très basse: 17,6% à Paris et 18,8% à Marseille. Effort d’amélioration en hausse L’effort d’amélioration du parc augmente. La proportion de logements qui font l’objet de travaux d’amélioration et d’entretien avant une remise en location se redresse. Elle était de 27,0% en 2012 et grimpe à 31,1% en 2013. Ce dossier de Clameur met l’accent sur la situation de villes moyennes où les loyers sont faibles et en conséquence, l’effort d’amélioration des logements est moindre. A Saint-Brieuc par exemple où le loyer médian est de 7,2 € le m 2 , seulement 7,2% des logements font l’objet de travaux lors de la reloca- tion. A Cherbourg où les loyers sont de 5mars 2013 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• M M A A R R C C H H É É Les loyers devraient augmenter de 1,5% en 2013 Un projet de loi inacceptable L’UNPI juge inacceptable le projet de loi sur le logement sur les mesures devant modifier la loi de 1989 sur les rapports locatifs (com- muniqué du 27février2013). Le président de l’UNPI, Jean Perrin, s’insurge en particu- lier contre les mesures suivantes: - centralisation des dépôts de garantie à la Caisse des dépôts; - contrôle de la “véracité des congés” pour vente ou reprise personnelle; - suppression de la procédure de revalorisa- tion des loyers sous-évalués; - encadrement des loyers à partir des don- nées des observatoires de loyers; - réduction à un mois du délai de préavis du locataire en zone tendue. Lors de la conférence de Clameur du 26février, Jean Perrin, qui est aussi président de Clameur a salué la qualité scientifique des travaux de Michel Mouillart et s’est interrogé sur le coût des observatoires publics de loyers qui vont être mis en place. Il rappelle par ailleurs que Clameur ne coûte rien au contribuable et s’interroge sur l’objectif idéologique que pourraient avoir ces observatoires. Il remarque qu’il a fallu des années pour mettre au point Clameur et s’étonne de la rapidité annoncée de mise en route des observatoires publics. Ville Loyer 2013 (en € /m2) Variation 2013 (en%) Hausse supérieure à l’inflation Brest Reims Lille Angers 9,3 € 11,8 € 14,3 € 10,7 € 6,9% 6,6% 2,8% 2,1% Hausse inférieure à l’inflation Nantes Dijon Toulouse 11,8 € 11,1 € 11,8 € 0,4% 0,1% 0,0% Baisse des loyers Marseille Montpellier Lyon Stasbourg Saint-Etienne Grenoble Toulon Le Mans Nice Paris Bordeaux Rennes Le Havre 12,5 € 13,6 € 12,5 € 12,5 € 8,7 € 11,8 € 10,4 € 8,4 € 13,6 € 23,2 € 11,9 € 10,8 € 9,8 € -0,1% -0,4 % -0,7 % -0,8 % -0,8 % -1,0 % -1,7 % -2,0 % -3,8 % -4,1 % -4,1 % -4,7 % -5,6 % Régions Loyer 2013 (en € /m2) Variation 2013 (en%) Loyers de 11,1 à 18,5 € Ile-de-France PACA Nord-Pas-de-Calais Rhône-Alpes Languedoc-Roussillon 18,5 € 12,7 € 12,2 € 11,3 € 11,1 € -1,8% -2,0% +2,4% +0,5% +0,6% Loyers de 10,2 à 11,1 € Alsace Picardie Basse-Normandie Poitou-Charente Haute-Normandie Aquitaine Centre Midi-Pyrénées 10,9 € 10,9 € 10,7 € 10,7 € 10,6 € 10,3 € 10,2 € 10,2 € +1,5 % +2,7 % -4,1 % -1,4 % -4,3 % -4,1 % +1,8 % +1,0 % Loyers de 8,4 à 10,2 Pays-de-la-Loire Bourgogne Bretagne Champagne-Ardennes Lorraine Auvergne Franche-Comté Limousin 10,0 € 9,7 € 9,5 € 9,2 € 8,9 € 8,9 € 8,7 € 8,4 € +0,2 % +0,7 % +1,3 % +3,3 % -1,4 % +1,9 % +0,2 % -3,5 % France entière 12,6 € -0,8% Les loyers dans les 20 plus grandes villes de France Les loyers en régions Évolution des loyers de marché de 1998 à 2012 Source Clameur février2013 Source Clameur février2013 7,3 € , la part des relocations avec travaux est de 9,0%. Dans les grandes villes au contraire, cette proportion est nettement plus élevée: 27,7% à Paris, 18,6% à Mar- seille et 35,6% à Lyon. Actuellement, ce sont les loyers des petites surfaces qui régressent: +2,0% pour les studios et 1 pièce, -0,9% pour les 2 pièces. Les 3 pièces sont stables (-0,1%), alors que les 4 pièces augmentent (+0,5%) ainsi que les 5 pièces et plus (+1,4%). Dans les villes de plus de 10000 habitants, on constate que 45% d’entre elles con- naissent une baisse de loyer. Les loyers de relocation: +2,8% Pour l’année 2012, les bailleurs ont pra- tiqué une hausse de loyers de +2,8% entre deux locataires. Cette hausse est très variable selon qu’ils ont ou non réalisé des travaux. En cas de gros travaux, la hausse est de +10,9%. Si les bailleurs n’ont effec- tué que des petits travaux, ils ont augmen- té le loyer de +1,9%. En revanche, s’ils n’ont pas réalisé de travaux, ils ont consen- ti une baisse de loyer de -3,7%. Michel Mouillart en conclut qu’il n’y a pas de preuve de dérapage des loyers entre deux locataires. ● C C O O N N J J O O N N C C T T U U R R E E P P R R O O P P O O S S I I T T I I O O N N S S 5mars 2013 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• NOM : PRÉNOM : FONCTION : SOCIÉTÉ : ADRESSE : TÉL : FAX : MÉL : N ° TVA INTRACOM .: SIGNATURE : OFFRE EXCEPTIONNELLE Réservée aux nouveaux abonnés 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier N N O O M M I I N N A A T T I I O O N N S S Cabinets ministériels ➠ Logement : Alexandra Carpentier est nommée conseillère technique au cabinet de Cécile Duflot. (Arrêté du 6février2013, J.O. du 19 fév. @). ➠ Economie solidaire et consommation : Thierry Courret est nommé conseiller, char- gé de l'action sociale, du secteur sanitaire et social et de la politique de la ville. Il suc- cède à Pierre Bilger. (Arrêtés du 19février2013, J.O. du 21 et du 22février, @). ➠ Culture : Christopher Miles est nommé directeur adjoint du cabinet d’Aurélie Filip- petti. (Arrêté du 22février2013, J.O. du 23 fév. @). Administration ✓ DREAL : Françoise Noars est nommée directrice régionale de l'environnement, de l'aménagement et du logement de la région Rhône-Alpes. (Arrêté du 12février2013, J.O. du 20 fév. @). Préfets Gilbert Payet est nommé préfet des Vosges. (Décret du 22février2013, J.O. du 23février, @). Magistrature ✓ TGI : Jocelyne Rubantel est nommée pré- sidente du tribunal de grande instance de Montluçon. (Décret du 18février2013, J.O. du 20février 2013, @). Organismes publics ✓ Commission nationale des secteurs sau - vegardés : Jean-Pierre Leleux , sénateur des Alpes-Maritimes est nommé président. Sont nommés en tant qu’élus: Mary Bour- gade, Marylise Fleuret-Pagnoux, Jean Ger- main, Denis Grandjean, Didier Herbillon. Personnes qualifiées: Isabelle Balsamo, Nancy Bouché, Alain de La Bretesche, Michel Brodovitch, Daniel Duché, Jean- René Etchegaray, Mireille Grubert, Sibylle Madelain-Beau et Christian Nicol. (Arrêté du 6décembre 2012, J.O. du 19 fév. p.2835). ✓ INRAP : Pierre Dubreuil est nommé direc- teur général de l'Institut national de recherches archéologiques préventives. (Décret du 18 fév. 2013, J.O. du 20 fév. p.2895). ■ Statistiques SLS Les bailleurs sociaux doivent transmettre aux préfets du lieu de situation des loge- ments d'ici le 1 er juin 2013 les renseigne- ments relatifs au supplément de loyer de solidarité. Si un bailleur détient des loge- ments dans plusieurs zones géographiques au sens de l'article R441-21 du CCH, il doit remplir un formulaire dans chaque zone (zone1 bis, zone 1, zone 2 et zone 3). L'analyse de ces formulaires permet de déterminer le nombre de personnes dépassant les plafonds de ressources et sui- vant quel montant et comment sont appli- qués les barèmes de SLS. (Arrêté du 11 fév. 2013 fixant selon une périodicité annuelle la nature et les modalités de présentation par les bailleurs sociaux des renseignements statis- tiques relatifs au SLS, J.O. du 22 fév. p.3013). B ULLETIND ’ ABONNEMENT « PRIVILÈGE » ❑ OUI , je souhaite bénéficier de l’offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC (soit 586,68 € HT + 2,1% de TVA) au lieu de 779 € TTC, soit 20% de réduction . Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription À RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi 510 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✁ A A U U F F I I L L D D U U J J . . O O . . L’ARC réagit au projet de loi Duflot L’association des responsables de coproprié- tés émet des contrepropositions au projet de loi Duflot. En voici l’essentiel. S’agissant du contrôle de la profession de syndic, l’ARC suggère que le Haut conseil qui doit régir les professions immobilières com- porte des sous-conseils dont l’un serait uni- quement consacré à la copropriété. Pour assurer l’efficacité du contrôle, l’ARC deman- de que les usagers soient représentés à hau- teur de 25% au moins. Pour faciliter le tra- vail des instances régionales de discipline, L’ARC préconise de prévoir en amont une phase de conciliation qui pourrait être trai- tée au niveau départemental sous l’égide de l’ADIL. Sur le compte séparé, l’ARC se réjouit que le projet le prévoie à titre obligatoire. L’association est ouverte, par souci de dia- logue, à l’éventualité d’une exception pour les petites copropriétés. Pour le choix de la banque, l’ARC fait valoir qu’il est anormal d’imposer à un syndicat de changer de banque s’il choisit un nouveau syndic. L’ARC approuve par ailleurs la forfaitisation des honoraires de gestion courante des syn- dics. L’allongement de la durée du mandat qui est prévue ne suscite pas d’opposition de l’ARC, sous réserve d’introduire une faculté de révocation sans indemnité en cours de mandat. En revanche, elle déplore l’absence d’instauration d’une délégation de pouvoir élargie aux conseils syndicaux, sous contrôle de l’assemblée générale, comme cela peut se pratiquer dans les résidences services. Concernant la procédure d’alerte, l’ARC approuve l’idée que les collectivités territo- riales soient habilitées à les déclencher, mais suggère que le juge puisse prononcer l’abandon d’une créance lorsque le créancier a négligé cette procédure d’alerte. Pour l’institution d’un fonds travaux obliga- toire, l’ARC approuve pleinement l’idée de l’attacher au lot et non au copropriétaire. Elle préconise d’avancer par étapes en com- mençant par l’obligation du fonds travaux, avant de rendre obligatoire le diagnostic, puis le plan travaux. Une proposition alter- native consisterait à réformer le carnet d’entretien pour le remplacer par un carnet de gestion et d’entretien, préalable à l’audit technique. L’ARC est assez sceptique sur les propositions de traitement des copropriétés dégradées, redoutant que les organismes HLM n’aient pas les moyens d’une gestion adaptée. Enfin, si l’ARC approuve le principe d‘une immatriculation des copropriétés, elle s’oppose vivement à la création d’une obli- gation de publier les comptes avec un fichier central. A suivre. 5mars 2013 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ Secrétariat: Sabine Petit ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0214 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 769 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: Com-Copie Clamart ■ Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine >Il est question de modifier la fiscalité de l’assurance-vie pour inciter les institu- tionnels à revenir vers le logement. Com- ment cela peut-il se faire? N.B. : “Le Gouvernement a fait part de son souhait qu’une partie de l’épargne investie en assurance-vie soit orientée vers le loge- ment. Cette orientation pourrait passer par la voie fiscale. On peut en effet modifier la fiscalité de l’assurance-vie pour les nou- veaux contrats, ou pour les nouveaux ver- sements sur les contrats existants, mais il paraît difficile de modifier la fiscalité des contrats qui sont déjà ouverts. Le durcisse- ment pourrait passer par une hausse de la fiscalité perçue au fil de l’eau, ou par un allongement de la durée de vie des contrats pour l’application de la taxation des revenus au taux forfaitaire de 7,5%.” >La fiscalité est actuellement très incer- taine… N.B. : “Il y a un problème de stabilité et de qualité de la norme fiscale. La contribution additionnelle à l’IS de 3 % instituée par la loi de finances rectificative de l’été dernier en est un exemple. Les distributions réali- sées par les SIIC donnaient lieu à taxation, excepté pour les distributions au sein des groupes SIIC. La troisième loi de finances rectificative pour 2012 a généralisé l’exonération à toutes les distributions effectuées par les SIIC, mais de façon tem- poraire en contrepartie d’un engagement pris par le secteur de construction de loge- ments dans le secteur intermédiaire.” >L’administration a cependant intégré toutes ses instructions dans le BOFIP. N’y gagne-t-on pas en lisibilité de la règle? N.B. : “L’administration fiscale a en effet mis en ligne en septembre dernier une base de données BOFIP-Impôts qui rassemble la doctrine fiscale. En réalité, cette base n’a pas intégré l’ensemble des instructions préexistantes. Pour les SIIC par exemple, les instructions relatives au régime de l’article 210 E du CGI n’ont pas été reprises alors que le régime dérogatoire est subor- donné à un engagement de conservation de l’immeuble par l’acquéreur. Ces instruc- tions conservent donc leur intérêt. Les points qui sont sujets à contestation, la “zone grise” s’accroît. On a vu aussi par exemple que la réforme du régime Malraux, qui remonte à la loi de finances pour 2009, avait donné lieu à un projet d’instruction en juillet2009, mais que les premiers commentaires de l’administration n’ont été intégrés au BOFIP qu’en octobre 2012. Ces commen- taires sont de plus très succincts.” >Faut-il redouter plus de contentieux sur le régime Malraux? N.B. : “Je ne le pense pas car depuis cette réforme de 2009, qui a remplacé le régime de déficits fonciers par un système de réduction d’impôt, ce mécanisme est davantage sécurisé. Ainsi, par exemple, la liste des dépenses éligibles est bien plus large, sous réserve bien sûr de respecter les conditions de travaux exigées par le pro- gramme de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV). Mais certaines questions restent soumises à interprétation. Ainsi, lorsque la rénova- tion de l’immeuble donne lieu à une vente à rénover (VIR), peut-on admettre que la réduction d’impôts porte également sur les droits d’enregistrement? À mon sens, la réponse est positive, mais la question n’est pas tranchée.” >Qu’en est-il du droit d’enregistrement de 5% pour les cessions de titres de SPI? N.B. : “La loi de finances pour 2013 a pré- vu que l’assiette des droits d’enregistrement de 5 % pour les cessions de titres de société à prépondérance immo- bilière est désormais la valeur réelle de biens après déduction du seul passif affé- rent à l’acquisition des biens. Il en résulte Nicolas Duboille (Granrut): “la réforme des plus- values immobilières devrait redevenir d’actualité”. Avocat associé chez Granrut, société d’avocats, Nicolas Duboille nous livre ses réflexions sur la loi de finances pour 2013 dans le domaine immobilier. que les dettes non liées à l’acquisition ne sont plus prises en compte. Mais, appli- quée à la lettre, cette règle interdit de déduire des dettes qui seraient contractées pour la réalisation de travaux d’amélioration par exemple, ce qui n’est pas très logique. La DLF doit se prononcer mais nous sommes ici encore dans l’incertitude. D’autres questions sur ce point se posent, par exemple le fait de savoir si cette règle s’applique en cas de cession de titres d’OPCI. ” >Après l’annulation par le Conseil constitutionnel de la réforme des plus- values, faut-il s’attendre à une nouvelle réforme? N.B. : “Le Conseil constitutionnel a censu- ré l’article 15 de la loi de finances pour 2013 qui réformait le régime d’imposition des plus-values immobilières. L’article aurait sans doute pu être partiellement annulé, mais il l’a été en totalité. Par cette décision, le Conseil constitutionnel a égale- ment neutralisé la mesure temporaire de d’abattement exceptionnel de 20% pour les cessions, autres que les terrains à bâtir réalisées en 2013. Ce faisant, il a empêché le “choc d’offre” voulu par le Gouverne- ment. Il est donc probable que ce sujet revienne d’actualité lors de la prochaine loi de finances rectificative qui est annoncée. ● ❑ Nicolas Duboille , avocat associé, ani- me l’équipe fiscalité immobilière de Granrut, Société d’avocats. Précédemment chez Jones Day, il conseille des groupes de SCPI, de foncières ou d’OPCI. Il tra- vaille notamment pour le CNCC et l’Établissement public de Paris Saclay. N N I I C C O O L L A A S S D D U U B B O O I I L L L L E E I I N N T T E E R R V V I I E E W W A A C C T T U U A A L L I I T T É É ■ Déclaration des valeurs locatives Le modèle de déclaration à souscrire par les propriétaires de locaux professionnels pour la révision des valeurs locatives est fixé par cet arrêté. Il s'agit du formulaire CERFA n°14248*02. Les déclarations doi- vent être déposées au plus tard le 8avril 2013. Elles comportent la nature, la desti- nation, l'utilisation, les caractéristiques physiques, la consistance, l'occupation des locaux ainsi que le montant du loyer. Toutefois, il est accordé un délai supplé- mentaire pour les contribuables déposant leurs déclarations par voie électronique: - 22avril 2013 pour les propriétaires de 10 locaux ou moins, - 29avril 2013 pour les propriétaires de 11 à 100 locaux, - 6mai 2013 pour les propriétaires de plus de 100 locaux. (Arrêté du 18février2013 relatif au modèle de déclaration à souscrire dans le cadre de la mise en œuvre de la révision des valeurs locatives des locaux professionnels, J.O. du 20 fév. p.2946).
