Au Sommaire :
– 2 – Jurisprudence –
Baux d’habitation : Le locataire ne peut refuser la réparation en nature
Copropriété : Désignation d’un syndic provisoire / Versement du fonds de roulement par l’acquéreur
Voisinage : Hauteur des arbres dans un lotissement / Servitude de puisage
Construction de maison individuelle : Résiliation du contrat et indemnité de retard ?
Responsabilité des constructeurs: Ravalement: garantie
décennale ? / Dol du constructeur
– 4 – Analyses –
Trois propositions du SNAL pour la production de terrains aménagés
– 5 – Réglementation –
Etat des risques / Audit énergétique dans les copropriétés
Censure du bonus-malus par le Conseil constitutionnel
– 6 – Débat –
Accessibilité : faire le pari de la concertation ?
– 7 – Nominations – Agenda –
– 8 – Rencontre –
Marché du logement selon les notaires : chute des transactions, ralentissement des prix
■ JUGÉ ■ > Le locataire d’un bail d’habitation ne peut pas, tout en exigeant une indemnisation en espèces, refuser la réparation en nature qui lui est proposée par le bailleur. (Arrêt de la Cour de cassation du 27mars 2013). > La faute commise par un constructeur qui est constitutive d’un dol permet au maître d’ouvrage de rechercher sa responsabilité au-delà du délai de dix ans. L’action est de plus transmissible à l’acquéreur (Civ. 3 e , 27mars 2013, voir p.3). > Le syndic de copropriété ne peut pas être désigné par le syndic provisoire, quand bien même les acquéreurs des lots auraient don- né mandat à ce syndic provisoire de dési- gner le syndic (Civ. 3 e , 27mars 2013). ■ PUBLIÉS ■ > Un arrêté du 28février 2013 définit le contenu et les modalités de réalisation de l’audit énergétique dans les copropriétés (p.5). > L’arrêté du 19mars 2013 fixe le modèle d’état des risques naturels, miniers ou tech- nologiques que doivent fournir les vendeurs et les bailleurs dans les zones à risque concernées (voir p.5). ■ PROPOSÉ ■ > Constatant la baisse de la part des terrains aménagés dans la production de terrains à bâtir, ce qui contrarie l’objectif de maîtrise de consommation d’espaces agricoles, le SNAL émet trois propositions pour en doper la production (lire p.4). ■ CENSURÉ ■ > Le Conseil constitutionnel a censuré le 11avril l’essentiel de la proposition de loi Brottes visant à assurer la transition énergé- tique: les articles1 à6 qui instituaient un bonus-malus en fonction de la consommation d’énergie sont jugés contraires au principe d’égalité devant les charges publiques (lire p.5). Accessibilité: le pari de la concertation D ébat instructif ce 10 avril sur l’accessibilité entre la sénatrice Claire-Lise Campion qui vient de rendre un rapport sur l’accessibilité, l’architecte Emmanuelle Colboc et Patrick Gohet, ancien délégué interministériel aux personnes handicapées (voir p.6). Le problème est le suivant: le Gouvernement ne veut pas renoncer à l’échéance de 2015 de mise en accessibilité des établisse- ments recevant du public, mais il reconnaît qu’elle ne pourra pas être respectée. Le pari proposé par la sénatrice est d’inviter les gestion- naires d’ERP à engager la concertation pour élaborer des agendas d’accessibilité (Ad’AP) qui programmeraient les travaux de mise en accessibilité sur quelques années, d’ici 2024. La solution est pragma- tique: elle vise à encourager la poursuite des travaux tout en recon- naissant qu’ils ne seront pas faits en deux ans. L'efficacité de la mesu- re suppose donc que les partenaires concernés - gestionnaires d’ERP, publics ou privés, et les associations de personnes handicapées jouent le jeu. Les premiers pour tenir les objectifs de travaux, les seconds pour admettre que l’échéance de 2015 ne sera pas tenue. Cela supposera pour les associations de ne pas engager de recours à l'encontre des maires qui seront en infraction pour ne pas avoir respecté l’échéance de 2015, bien qu’ayant négocié un Ad’AP. Le risque est donc lourd pour les élus: la date de 2015 demeurant, ils courent le risque d’une mise en cause judiciaire. C’est donc le pari de la concertation qui est lancé par la sénatrice pour éviter - risque qu’elle évoque aussi - une opposition du bloc des valides contre celui des invalides. Les administrés contestant dans certains endroits l’opportunité des sommes considérables qu'il faut engager pour rendre tous les bâtiments accessibles. C’est donc une exigence de concertation et de modération qui demandée. Le rapport de Claire-Lise Campion préconise par ailleurs de passer d’une logique de moyens à une logique de résultat, pour assouplir les exigences d’accessibilité des bâtiments neufs. Sur d’autres points, il suggère au contraire un renforcement des exigences. Il demande par exemple de supprimer l’exception à l’obligation d’accessibilité des maisons individuelles neuves qui s’applique lorsqu’une personne fait construire un logement pour son propre compte. Mais si ces mesures sont adoptées, leur succès dépendra surtout de la manière dont elles sont reçues. Patrick Gohet en appelle plus généralement à un changement culturel pour qu’en amont les bâti- ments soient conçus comme accessibles. Ce Gouvernement saura-t-il obtenir la concertation requise? Si on se réfère aux débats actuels du “mariage pour tous” et que l’on voit la radicalisation des oppositions et la croissance de la contestation - niée par les élus de la majorité - on peut sérieusement douter que nos res- ponsables politiques parviennent à favoriser un débat apaisé. ■ BD JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr NUMÉRO 515 16 AVRIL 2013 ISSN 1622-1419 12 E ANNEE L’ESSENTIEL .. immobilier - 2 - Jurisprudence - Baux d’habitation : Le locataire ne peut refuser la réparation en nature Copropriété : Désignation d’un syndic provisoire / Versement du fonds de roulement par l’acquéreur Voisinage : Hauteur des arbres dans un lotissement / Servitude de pui- sage Construction de maison individuelle : Résiliation du contrat et indemnité de retard? Responsabilité des constructeurs : Ravalement: garantie décennale? / Dol du constructeur - 4 - Analyses - Trois propositions du SNAL pour la production de terrains aménagés - 5 - Réglementation - Etat des risques / Audit énergétique dans les copropriétés Censure du bonus-malus par le Conseil constitutionnel - 6 - Débat - Accessibilité: faire le pari de la concertation? - 7 - Nominations - Agenda - - 8 - Rencontre - Marché du logement selon les notaires: chute des transactions, ralentisse- ment des prix S O M M A I R E E D I T O R I A L 16avril 2013 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• B B A A U U X X - - C C O O P P R R O O P P R R I I É É T T É É - - V V O O I I S S I I N N A A G G E E ▲ Baux d’habitation ■ Le locataire ne peut refuser la réparation en nature (Cass. Civ. 3 e , 27mars2013, n°304, FS-P+B, rejet) Le locataire d’un OPAC se plaignait de la non-réalisation de travaux de réparation d’un interphone et il demandait en justice réparation de son préjudice. Le bailleur ayant proposé d’effectuer la réparation en nature, le juge avait rejeté la demande d’indemnisation, ce que contestait le loca- taire. La décision est confirmée: “Mais attendu que le preneur à bail de locaux à usage d’habitation, qui recherche la responsabilité du bailleur pour défaut d’exécution de son obligation d’entretien, ne pouvant refuser l’offre de ce dernier d’exécuter son obligation en nature , la cour d’appel, qui a constaté que l’OPAC offrait de réaliser les travaux, a pu en dédui- re, sans modifier l’objet du litige, que le locataire ne pouvait demander une répara- tion en équivalent”. Le pourvoi est rejeté. Observations : Cette solution sera appré- ciée du bailleur. S’il avait été condamné à verser une indemnisation à son locataire, d’autres locataires auraient pu agir sur le même fondement et exiger la réalisation de travaux ou une indemnité. La solution ne nuit pas au locataire qui obtient la réa- lisation des travaux, ce qui était le fonde- ment de son action. L’article 1719 du code civil impose au bailleur une obligation d’entretien. Si le bailleur n’exécute pas son obligation, le locataire peut réclamer une indemnisation pour le préjudice subi (Civ. 3 e , 3juin 1992). Il peut obtenir la résiliation du bail (Civ. 3 e , 24 nov. 1993), mais ce n’est généralement pas l’objectif recherché. Un jugement plus ancien avait statué dans le même sens que l’arrêt rapporté, estimant qu’un locataire ayant refusé à plusieurs reprises l’interven- tion des entreprises mandatées par le bailleur, il n’était pas fondé à réclamer l’allocation de dommages-intérêts (TI Aix-en- Provence, 16 déc. 1993, JCP N 1996, II 306). Copropriété ■ Désignation d’un syndic provisoire (Cass. Civ. 3 e , 27mars2013, n°337, FS-P+B, rejet, pourvoi n°12-13328) Un règlement de copropriété désignait une société comme syndic provisoire jusqu’à la première assemblée chargée de nommer le syndic. Dans les actes de vente en l’état futur d’achèvement figurait une clause aux termes de laquelle l’acquéreur donnait mandat au syndic de désigner un syndic professionnel provisoire, ce syndic ayant tout pouvoir pour procéder au nom de l’acquéreur à la constatation du parachève- ment des parties communes. Cette clause est jugée irrégulière par la cour d’appel qui déclare l’acte de livraison des parties com- munes inopposable au syndicat. La Cour de cassation confirme la décision: “Mais attendu qu’ayant exactement retenu qu’il résultait des articles17 et18 de la loi du 10juillet 1965, d’ordre public, que, dans tous les cas où, avant la réunion de la pre- mière assemblée générale, un syndic avait été désigné par le règlement de coproprié- té, cette désignation ne pouvait être modifiée que par l’assemblée générale des copropriétaires réunie par ce syn- dic à cet effet, la cour d’appel en a déduit à bon droit que la clause figurant dans les contrats de vente était nulle et de nul effet et que l’acte intitulé “Livraison des parties communes” établi le 8septembre 2005 devait être déclaré inopposable au syndicat des copropriétaires du Domaine des Bas- tides”. Le pourvoi est rejeté. Observations : Lors de la création du syndi- cat, il est possible au règlement de dési- gner le premier syndic. L’article 17 de la loi de 1965 prévoit qu’a défaut de nomina- tion, le syndic est désigné par le président du TGI. Cette désignation par le règlement est une exception au principe selon lequel c’est l’assemblée qui désigne le syndic. Cet- te exception ne peut pas être étendue à une désignation d’un autre syndic par le syndic provisoire, fut-il autorisé par man- dat des copropriétaires. En conséquence, le procès-verbal de livraison des parties com- mune ne pouvait pas valablement être signé par ce syndic dont la désignation était irrégulière. À retenir: Après désignation du syndic pro- visoire par le règlement de copropriété, le nouveau syndic est nécessairement désigné par l’assemblée. ■ Versement du fonds de roule- ment par l’acquéreur (Cass. Civ. 3 e , 27mars2013, n°339, FS-P+B, rejet, pourvoi n°12-11808) À l’occasion de la vente d’un lot, le syndic réclamait à l’acquéreur le versement du fonds de roulement et de l’avance de tréso- rerie. Or le juge de proximité avait refusé de le condamner à ce versement au motif qu’il fallait en déduire certaines charges impu- tables au vendeur. La demande de paie- ment de 1008euros est réduite à 395euros. Cette décision est cassée: “Vu les articles35 et45-1 du décret du 17mars 1967, Attendu, selon ces textes, que le syndic peut exiger le versement de l’avance constituant la réserve prévue au règlement de copro- priété; que ces avances sont rembour- sables; […] Qu’en statuant ainsi [en refusant la deman- de de paiement de 1008 € ], alors que la réserve prévue au règlement de copro- priété est remboursable en totalité au vendeur et que le syndic peut en exiger le versement par l’acquéreur du lot, la juridic- tion de proximité a violé les textes susvisés”. Observations : Il résulte de l’article 45 du décret de 1967 que les avances constituent des réserves ou un emprunt du syndicat auprès des copropriétaires. Elles sont par nature remboursables. En conséquence, en cas de vente, le copropriétaire vendeur peut en obtenir le remboursement en totalité. À l’inverse, le syndic peut en exi- ger le versement à l’acquéreur. Il s’agissait ici, d’une part, du fonds de roulement et, d’autre part, d’appels d’avance de trésore- rie. Ayant été remboursées au vendeur, ces sommes pouvaient être réclamées à l’acquéreur, indépendamment des ques- tions de calculs de charges de l‘exercice. Voisinage ■ Hauteur des arbres dans un lotissement (Cass. Civ. 3 e , 27mars2013, n°338, FS-P+B, rejet, pourvoi n°11-21221) Le règlement d’un lotissement prévoyait une hauteur maximale de 1,30 m pour les haies. Un propriétaire avait engagé une action pour obtenir l’arrachage de la haie de son voisin excédant cette hauteur ainsi que la hauteur légale de 2 mètres. Mais son action est jugée prescrite, solution que confirme la Cour de cassation: “Mais attendu qu’ayant retenu à bon droit qu’en présence d’un règlement, l’article 671 du code civil qui a un caractère supplétif n’avait pas vocation à s’appliquer, la cour d’appel qui a constaté que la hauteur maxi- male d’1,30 mètre fixée par le cahier des charges du lotissement avait été atteinte courant 1979, en a exactement déduit que l’action engagée le 27janvier 2010 était prescrite ”. Observations : Deux règles fondent cette décision. J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E - L’article 671 du code civil, qui fixe notam- ment une hauteur maximale de 2 mètres pour les plantations entre 50cm et 2m de la limite de propriété, est une règle supplé- tive. En conséquence, elle cède le pas à une disposition figurant dans le règlement d’un lotissement. Le pourvoi soutenant que la règle supplétive ne pouvait être que plus souple que la règle de l’article 671, mais cet argument n’a pas été admis. - L’action visant à obtenir la coupe des arbres dépassant la hauteur maximale doit être engagée à partir de la date à laquelle la hauteur est atteinte. Un arrêt plus ancien avait indiqué que le point de départ de la prescription trentenaire pour la réduction des arbres près de la limite de propriété voisine n’est pas la date à laquel- le ils ont été plantés mais celle à laquelle ils ont dépassé la hauteur maximum permise (Civ. 3 e , 8 déc. 1981). Cet arrêt le confirme. Construction de maison individuelle ■ Résiliation du contrat et indem- nité de retard? (Cass. Civ. 3 e , 4avril 2013, n°368, FS-P+B, rejet, pourvoi n°12-15663) Peut-on cumuler la résiliation d’un contrat de construction de maison individuelle avec la condamnation du constructeur au verse- ment d’indemnités de retard? La Cour de cassation s’est prononcée sur cette question dans une affaire où le contrat comportant un délai d’exécution de 20 mois ouvrés avait été conclu en mars2000. Le chantier avait été interrompu en juillet2003 à la sui- te d’une expertise sur des malfaçons et le maître d’ouvrage avait en 2004 assigné le constructeur en résiliation du contrat et le garant en paiement d’indemnité de retard. La cour d’appel avait rejeté sa demande d’indemnité et la Cour de cassation confir- me la décision: “Attendu qu’ayant relevé qu’aucun retard n’était constitué à la date de résiliation du contrat et qu’à cette date les époux S. n’avaient pas sollicité la poursuite des tra- vaux par le garant de livraison, la cour d’appel, qui en a exactement déduit que la demande de paiement de pénalités de retard pour la période postérieure à la résiliation devait être rejetée , a légale- ment justifié sa décision; Par ces motifs: rejette Observations : La cour d’appel constate que le délai d’achèvement des travaux, augmenté des jours d’intempérie et de congé prévu par le contrat de construction était fixé au 17juillet 2003, mais que c’est aussi à cette date que le contrat avait été résilié. Elle en déduit que le maître d’ouvrage ne pouvait pas réclamer en plus des indemnités de retard. Toutefois, cet arrêt n’exclut pas par princi- pe le cumul d’une résiliation et d’une demande d’indemnité de retard. En effet, il relève que le maître d’ouvrage n’avait pas demandé la poursuite des tra- vaux. S’il l’avait fait et que des retards avaient été observés, sa demande aurait donc pu prospérer. Responsabilité des constructeurs ■ Ravalement: garantie décennale? (Cass. Civ. 3 e , 4avril 2013, n°372, FS-P+B, rejet, pourvoi n°11-25198) Une copropriété portant sur une villa, clas- sée immeuble exceptionnel dans la zone de protection du patrimoine architectural urbain et paysager de Biarritz, nécessitait un ravalement. Le litige cristallisé à la suite de désordres posait la question de l’application de la garantie décennale, contestée par l’entreprise chargée du rava- lement. La Cour de cassation confirme l’application de la garantie décennale: “Mais attendu, d’une part, qu’ayant […] relevé que les travaux comportaient notam- ment la restauration des pierres de faça- de , avaient pour objet de maintenir l’étanchéité nécessaire à la destination de l’immeuble et constituaient une opération de restauration lourde, d’une ampleur particulière compte tenu de la valeur architecturale de l’immeuble et son exposition aux embruns océaniques, la cour d’appel, […] a pu en déduire que ces travaux participaient à la réalisation d’un ouvrage au sens de l’article 1792 du code civil; Attendu, d’autre part, qu’ayant relevé que les désordres esthétiques généralisés des façades, qui affectaient sensiblement son aspect extérieur, devaient être appréciés par rapport à la situation particulière de l’immeuble qui constituait l’un des élé- ments du patrimoine architectural de la commune de Biarritz et souverainement retenu que ces désordres portaient une gra- ve atteinte à la destination de l’ouvrage, la cour d’appel a pu, par ces seuls motifs, en déduire qu’ils justifiaient la mise en œuvre de la responsabilité décennale”. L’arrêt confirme la responsabilité in solidum de la société chargée du ravalement avec la société chargée de l’application de produits minéralisants et hydrofuges. Observations : L’arrêt d’appel avait relevé que les travaux ne constituaient pas un simple nettoyage, mais comportaient notamment un remplacement ou un ragréage de pierres altérées. Ils compor- taient, avec la restauration des pierres de façade, la mise en œuvre de techniques de bâtiment. Cette décision confirme donc l’application de la responsabilité décennale de l’entreprise qui assure le ravalement de l’immeuble, compte tenu de la situation particulière de l’immeuble, dans la mesure où les désordres portent atteinte à la desti- nation de l’immeuble. ■ Dol du constructeur (Cass. Civ. 3 e , 27mars2013, n°304, FS-P+B, rejet, pourvoi n°12-13840) Des particuliers avaient fait construire une maison en 1985 et l’avaient revendue en 2004. Constatant des fissures évolutives, les acquéreurs avaient assigné le constructeur en se fondant sur la faute dolosive qu’il aurait commise. La condamnation du constructeur posait la question de savoir si l’action à son égard pouvait être transmise à l’acquéreur et si la prescription décennale devait pas jouer. La Cour de cassation répond positivement à la première question et négativement à la seconde et confirme donc la décision de condamnation du constructeur: “Mais attendu que la cour d’appel a retenu, à bon droit, que l’action des époux B. fon- dée sur la faute dolosive du constructeur était de nature contractuelle et qu’il s’agissait d’une action attachée à l’immeuble et donc transmissible au sous-acquéreur , qui était recevable à se prévaloir de cette faute pour rechercher la 16avril 2013 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• C C O O N N S S T T R R U U C C T T I I O O N N ▲ J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E ■ Servitude de puisage Une servitude de puisage ne s’éteint pas par suite d’un remembrement, même si elle n’est pas reprise par le procès-verbal de remembrement. En effet, la Cour de cassa- tion a jugé qu’une cour d’appel avait retenu à bon droit que: “ même si la servitude n’avait pas été reportée au procès-ver- bal de remembrement , cette seule cir- constance n’était pas suffisante pour purger le droit au puits, les servitudes existant avant le remembrement subsistant sans modifi- cation selon l’article 32 du code rural alors applicable”. La servitude résultant d’un acte de vente de 1969 est jugée opposable au propriétaire du fonds servant. (Cass. Civ. 3 e , 27mars 2013, n°343, pourvoir n°11-28559, rejet) ▲ 16avril 2013 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• C C O O N N J J O O N N C C T T U U R R E E A A N N A A L L Y Y S S E E responsabilité du constructeur après l’expiration de la garantie légale; […] Mais attendu qu’ayant exactement retenu […] que le constructeur était, nonobs- tant la forclusion décennale, contrac- tuellement tenu à l’égard du maître de l’ouvrage de sa faute dolosive , lorsque, de propos délibéré, même sans intention de nuire, il violait par dissimulation ou par fraude ses obligations contractuelles et relevé […] que les fondations réalisées étaient à l’évidence non conformes aux documents contractuels quant à leurs dimensions mais également aux règles de l’art, qu’il existait également une différen- ce par rapport aux plans des niveaux des planchers et que l’expert avait souligné que ces non-conformités avaient forcément été détectées par le constructeur, la cour d’appel a pu en déduire que cette connais- sance par le constructeur de l’insuffisance notoire des fondations à un moment où il était encore possible d’y remédier, caracté- risait une dissimulation constitutive d’une faute dolosive ”. Le pourvoi est donc rejeté. Observations : L’expiration du délai de dix ans ne suffit pas pour faire échapper le constructeur à toute responsabilité. Il résul- te de cet arrêt qu’en cas de faute dolosive, - d’une part le constructeur peut être recherché en responsabilité au-delà de dix ans, - d’autre part que l’action peut être enga- gée non seulement par le maître d’ouvrage, mais par le sous-acquéreur. ● J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E Roger Bélier, président du SNAL, a présenté le 8avril trois propositions pour doper la production de terrains aménagés. Son inquiétude provient de l’accélération de la baisse des mises en chantier de logements. Si le recul observé de 2011 à 2012 est de -16%, il s’est accéléré à -22% pour les trois derniers mois (déc 2012 à fév 2013). La vente de lots en terrain aménagés en 2012 a reculé de -11% (14616 lots vendus en 2012). Le SNAL fait observer que sur les 336000 mises en chantier de 2012, 21000 concer- nent les logements en résidences et 37000 des constructions sur existant. Il n’y a donc sctricto sensu que 278000 mises en chantier de logements neufs. De plus, Roger Bélier ajoute que les pouvoirs publics communi- quent sur les chiffres bruts mais jamais il Type d’inves- tissement Opération (avec garage ou parking) Budget Individuel aménagé Parcelle 85000 € Maison de 105m 2 120000 € 205000 € Individuel groupé 4 pièces de 86m 2 5 pièces de 105m 2 262000 € 320000 € Collectif Secteur périurbain T4 de 83 m 2 252000 € Budget d’acquisition Typologie des mises en chantier Source SNAL - Adéquation n’est fait état du volume de logements démolis. Or en Ile-de-France par exemple, on a détruit 200000 logements en dix ans soit 20000 par an. Si on compare ce chiffre à la construction de 30000à 35000 loge- ments par an en Ile-de-France, cela en réduit singulièrement l’impact. Recul de l’aménagement aménagé L’analyse des mises en chantier par typolo- gie de logements montre une chute très sensible de la production des terrains amé- nagés dans le total des mises en chantier (voir graphique). Entre 2006 et 2012, le total a reculé de 29% (de 389000à 278000), mais pendant la même période, si le secteur de l’individuel diffus a reculé de façon équivalente (28%), le secteur de l’individuel aménagé a reculé de 48%. Il en résulte, insiste le SNAL, que la part de l’aménagement urbain qui est maîtrisé, est en recul. Ce résultat est contraire, tant à l’objectif de la loi SRU de favoriser la densi- té que celui de réduire la consommation des espaces agricoles. En effet, la surface moyenne des parcelles est 2,5 fois plus importante en secteur diffus qu’en secteur aménagé; au global, en 2012, le secteur diffus a consommé 4 fois plus de terrain (9800ha) que l’individuel aménagé (2480ha). S’agissant du prix des parcelles, il est relati- vement constant de 2006 à 2012. Le prix moyen d’une parcelle était de 85216 € en 2006 et de 83834 € en 2012, mais avec des surfaces en baisse. La densité moyenne en 2012 était de 7,8 logements à l’hectare en diffus, de 17,4 en lots aménagés et de 31,1 en zone d’aménagement mixte. Laurent Escobar (Adéquation) explique que lorsqu’on fabrique des logements à plus de 250000 € , on ne trouve pas preneur. La comparaison des prix (voir tableau) montre que la production dépasse les capacités financières des ménages moyens. Cela explique le déplacement de la demande vers les quartiers les plus excentrés des agglomérations. Le SNAL propose donc trois mesures pour augmenter l’offre foncière. 1. Créer un choc d’offre foncière en inver- sant le système de calcul des plus- values pour les cessions de terrains à bâtir. Le Président de la République a annoncé à Alfortville le 21mars sa décision de supprimer, dans la loi de finances, les abattements pour durée de détention. La mesure vise à inciter à la vente d’ici la fin de l’année, mais le SNAL fait observer que la mesure risque d’avoir des effets limités car elle est ponctuelle et qu’elle s’inscrit dans une période précédant les élec- tions municipales de 2014 ce qui va inciter les élus à ne pas ouvrir de nouveaux terrains à l’urbanisation. Le SNAL propose une mesure plus ample qui consistera à mettre en place une fiscalité inversée, mais comportant une exception : lorsqu’un terrain devient construc- tible, le vendeur ne serait pas taxé s’il vend dans les trois ans. 2. Prévoir dans les PLU intercommunaux des opérations mixtes associant des logements collectifs et des logements individuels. Le SNAL évoque les opérations engagées dans le Grand Lyon ou à Angers, qui permettent d’offrir des formes urbaines plus adaptées aux demandes des habitants. La coexistence de bâtiments collectifs et individuels permet d’obtenir une densité élevée jusqu’à 40 loge- ments à l’hectare. Ce point renvoie au débat en cours sur l’échelle pertinente du PLU. Le SNAL observe que faire passer la décision d’ouvrir des terrains à l’urbanisation au niveau de l’intercommunalité permettra de faciliter les décisions car le maire sera moins exposé. Le Gouvernement serait favorable à la définition des zones constructibles au niveau intercommunal, tout en laissant la décision du permis de construire aux maires. 3. L’objectif de relance de la primo acces- sion , pourrait être atteint par deux mesures. La première est l’élargissement des condi- tions d’éligibilité de l’amortissement différé du PTZ+. Les aménageurs constatent que les nombreux ménages sont bloqués dans leur projet d’accession faute d’apport personnel. La mesure préconisée permet d’y porter remède. La deuxième mesure est de réduire à 5% le taux de TVA. ● Trois propositions du SNAL pour la production de terrains aménagés ▲ 16avril 2013 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• R R É É G G L L E E M M E E N N T T A A T T I I O O N N E E N N E E R R G G I I E E B B R R È È V V E E S S >DTZ lance un guide de l’immobilier durable en Europe . Ce guide vise à donner une vue synthétique des pratiques liées à l’immobilier vert. Il résume les outils mis en œuvre en Europe pour mesurer l’efficacité énergétique des bâtiments pour aider inves- tisseurs et utilisateurs à suivre le processus leur permettant d’obtenir une certification verte. Actuellement 5% des immeubles de bureaux bénéficient d’une certification verte. (Communiqué du 9avril 2013). > Wall-Market.com a établi une carte de Paris faisant état du seuil psychologique de prix à partir duquel les acheteurs poten- tiels ne franchissent plus la porte d’une agence. Ce seuil est par exemple de 7000 € pour le 19 e , 10000 € le m 2 pour le 8 e et 13000 € pour le 6 e arrondissement. (Communiqué du 10avril 2013) >La FNAIM juge “hors sujet” le plan de relance du logement du Président de la République. Elle estime par exemple qu’il eut été plus efficace de soutenir le secteur de la rénovation par une baisse de la TVA que la construction sociale, car l’impact sur la construction ne se fera pas sentir avant deux ans. (Communiqué du 5avril 2013). Le réseau ERA estime quant à lui que l’octroi de nou- velles mesures en faveur du logement social constitue une discrimination politique à l’encontre du parc privé (communiqué du 3avril 2013) et que certains juristes s’interrogent sur le bien fondé de cette diffé- rence de traitement fiscal au regard du droit communautaire. > Pierre Étoile contrôle la qualité de l’air intérieur : en amont, le promoteur cherche à réduire à la source les émissions de polluants en privilégiant les matériaux certifiés NF peu émissifs de polluants. Puis, un mois après l’achèvement, un contrôle de l’air est effectué par le laboratoire Kudzu Science. L’analyse donne lieu à un classement de A + à C, Pierre Étoile recherche un niveau A +ou A. (Communiqué du 2avril 2013). Agenda ➙ Taux de l’usure : Le taux de l'usure, à compter du 1 er avril 2013, est fixé, pour les prêts immobiliers à: - prêts à taux fixe: 5,43 % - prêts à taux variable: 5,01 % - prêts-relais: 5,55 % (Avis du 26mars2013, J.O. du 28mars, p.5318) . Chiffres ■ Etat des risques Un arrêté du 19mars 2013, qui entre en vigueur le 1 er juillet prochain, fixe le modè- le d'imprimé pour l'établissement de l'état des risques naturels, miniers ou technolo- giques. Il constitue le document que doivent four- nir les vendeurs et les bailleurs dans les zones couvertes par un PPRT ou par un PPRN prescrit ou approuvé et dans les zones de sismicité fixées par décret. (Docu- ment prévu à l'article L 125-5 du code de l'environnement, à paraître au bulletin officiel du ministère de l'écologie). (Arrêté du 19mars 2013 modifiant l'arrêté du 13octobre 2005 portant définition du modèle d'imprimé pour l'établissement de l'état des risques naturels et technologiques, J.O. du 27mars, p.5148). ■ Audit énergétique dans les copropriétés Le contenu et les modalités de réalisation de l’audit énergétique dans les copropriétés ont été fixés par arrêté du 28février 2013 Il est prévu un audit par bâtiment. Toutefois, un audit pour plusieurs bâtiments est auto- risé s'ils sont accolés et reliés à la même ins- tallation collective de chauffage ou de refroidissement (art. 1). L'article 2 définit le contenu de l'audit. Il comporte l’estimation de la consomma- tion annuelle d'énergie pour le chauffage, le refroidissement, la production d'eau chaude sanitaire, l'éclairage et la ventila- tion. La consommation est estimée à partir des factures. L'audit analyse les évolutions sur trois ans. Le bilan énergétique du bâtiment vise à déterminer la quantité annuelle d'énergie primaire consommée rapportée à la surfa- ce du bâtiment. L'article 3 fixe en détail les modalités de la visite du site par la personne devant réaliser l'audit: avec un employé du syndic et le président ou un membre du conseil syndi- cal. La visite donne lieu à un interrogatoire des habitants sur leurs habitudes d'utilisation et de gestion des équipements. Un questionnaire qui doit être « synthé- tique » et « accessible à tous » est transmis aux occupants (art. 4), il comporte au moins 5 rubriques. L'article 6 fixe la liste des docu- ments que le syndic transmet à l'auditeur. L'audit comporte une synthèse: consom- mation, évolution sur trois ans et les quali- tés préexistantes du bâtiment et ses défauts majeurs nécessitant des travaux d'amélioration de la performance énergé- tique. L'audit comprend la modélisation du bâti- ment par un logiciel de simulation ther- mique (art. 8) ; il conduit à émettre des propositions de travaux (art. 9). Il comporte notamment l'estimation des économies d'énergie attendues, le coût des travaux, les aides financières mobili- sables, le temps de retour sur investisse- ment. Les simulations sont présentées sous forme de scenarii permettant de réduire d'au moins 20 % et au moins 38 % les consommations (et le cas échéant d'atteindre le label HPE rénovation). Avant la présentation à l'AG, il faut pré- voir une présentation du rapport synthé- tique à l'attention du syndicat des copro- priétaires et du conseil syndical. L'article 11 précise enfin les compétences requises de l'auditeur. (J.O. du 3avril 2013, p.5522). ✦ 13 et 14 novembre 2013 (Paris, Porte de Versailles). Cette nouvelle édition du Salon de la copropriété s’intéressera particulièrement à la gestion du patrimoine immobilier. www.saloncopropriete.com Censure du bonus-malus Le Conseil constitutionnel vient de censurer la loi sur la tarification progressive de l’énergie. Les requérants invoquaient notamment la violation du principe d’égalité et l’atteinte disproportionnée au droit à la protection de la vie privée. C’est la méconnaissance du principe d’égalité devant les charges publiques qui a justifié la censure. En effet, d’une part le dispositif proposé concernait les seules consommations domestiques d’électricité, mais non les consommations professionnelles (seul un rapport était prévu sur ce point). D’autre part, la loi fixe au 1 er janvier 2015 l’obligation de mettre en place des disposi- tifs individuels de comptage de l’énergie dans les immeubles collectifs (sauf impossibi- lité technique). À défaut de mise en place (hors le cas de l’impossibilité technique) le texte prévoyait une répartition au prorata des charges de l’immeuble. En conséquence, cette “répartition du bonus-malus entre les logements n'est pas déterminée en fonction de l'objectif poursuivi”. Par ailleurs, dans le cas des immeubles collectifs, le dispositif de répartition du bonus ne tient pas compte de la distinction entre les résidences prin- cipales et les résidences occasionnelles , contrairement à ce qui est prévu pour les logements individuels. Le principe d‘égalité devant les charges publiques n’est donc pas respecté entre les consommateurs en immeubles collectifs et en logements indivi- duels. Les articles 1 er à 6 de la loi comportant des dispositions indissociables des dispositions censurées sont donc en totalité déclarés contraires à la Constitution. (Décision N° 2013-666 du 11 avril 2013). Comment sortir de la situation actuelle? La loi de 2005 a fixé en 2015 la date butoir à laquelle les bâtiments publics doivent être accessibles aux personnes handicapées. Or à deux ans de l’échéance, il est de plus en plus évident que cet objectif ne pourra pas être tenu. Même la ministre Marie-Arlette Carlotti l’a publiquement reconnu en septembre dernier. Par ailleurs la réglementation actuelle pro- duit des effets désastreux. Exemple fourni par l’architecte Emmanuelle Colboc: en 1987 un appartement de 3 pièces construit pour France Habitation s’étendait sur 70m 2 . Aujourd’hui, le même 3 pièces doit tenir dans 63m 2 . Or le logement devant être accessible aux personnes à mobilité réduite, les WC ont une surface qui a dou- blé, de même que la salle de bains. Con- séquence; le séjour est réduit à moins de 20 m 2 . De surcroît, il n’est plus possible en pratique de réaliser des cloisons démonta- bles entre salle de bains et WC (pour per- mettre l’adaptation du logement) car la réglementation impose que la peinture et le revêtement de sol soient impeccables au démontage. La question des seuils pose aussi difficulté: l’accessibilité impose qu’il y ait moins de 2 cm d’écart entre les surfaces, mais cette norme est très difficile à respecter en cas de recours à des matériaux différents qui se dilatent de façon inégale. Conclusion de l’architecte: « on conçoit aujourd’hui des logements mal fichus ». Patrick Gohet, ancien délégué intermin- istériel à l'accessibilité, s’étonne toutefois que les organisations syndicales d’architectes n’aient pas évoqué ces diffi- cultés en amont de l’élaboration des textes, car elles sont consultées. Que faire face à l’arrivée de l’échéance de 2015? Le Gouvernement ne veut pas remettre en cause la date de 2015. Dans le rapport « réussir 2015 » que Claire-Lise Campion a remis en mars à la ministre chargée des personnes handicapées, Marie- Arlette Carlotti, la sénatrice invite à se pro- jeter dans l’avenir. Elle constate qu'une réelle dynamique s’est créée et qu’il faut la soutenir. Reprenant le terme suggéré par Patrick Gohet, elle propose « d’enjamber 2015 ». Parmi ses 40 propositions, la pre- mière consiste à réaliser des “agendas d’accessibilité programmée”. Ces Ad’AP seraient des documents de pro- grammation et de financement compor- tant des engagements de mises en accessi- bilité jusqu’à 2022. Cela suppose que les gestionnaires d’établissement recevant du public (qu’ils soient publics ou privés) met- tent en place une concertation et adoptent un agenda avant fin 2014 visant des travaux d’accessibilité dans un délai de 3 ou 4 ans, reconductible 2 ou 3 ans. Mais la loi n’étant pas modifiée, les ges- tionnaires d’ERP ne seraient pas à l’abri d’une saisine du juge. Tout dépend donc de la manière dont réagiraient les associa- tions de personnes handicapées qui pour- raient considérer, la loi n’étant pas respec- tée, qu’un recours judiciaire est possible. Claire-Lise Campion le reconnaît “si les saisines se multiplient, la loi de 2005 est morte”. Patrick Gohet observe que le rapport Cam- pion a conduit les associations à être moins virulentes. Le rapport permet que la date de 2015 reste une l’échéance symbolique. Il rappelle qu’en 2005, la durée de 10 ans qui a été retenue pour la mise en accessibilité des bâtiments a été le fruit d’un arbitrage politique. ■ Un changement culturel Mais il observe surtout que la loi a rénové le concept d’accessibilité. La question est surtout culturelle; le handicap fait partie de la vie, c’est en amont de l’adoption des textes qu’il faut agir. Emmanuelle Colboc indique que pour les ERP, chaque projet impose des dérogations, qui sont négociées avec les commissions départementales d’accessibilité, Patrick Gohet concède que notre pays est surad- ministré. Reconnaissant qu’il y a un risque de judiciarisation, Patrick Gohet indique qu’il faut “dealer”: il faut que les associa- tions soient réalistes et que l’ensemble des acteurs adhèrent au projet. Il ajoute qu’il y a encore beaucoup à faire; par exemple le handicap de la surdité est très mal traité. Très peu d’endroits sont équipés de boucles magnétiques. Il conclut, revenant sur la dimension culturelle du problème, qu’il faut traiter en amont toutes les dimensions du handicap. Face aux enjeux financiers à mettre en œuvre, Claire-Lise Campion évoque le risque d’opposition entre blocs: valides contre invalides. Le Comité interministériel du handicap doit 16avril 2013 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• A A C C C C E E S S S S I I B B I I L L I I T T É É Faire le pari de la concertation? Lors d’un débat organisé par l’Ajibat le 10avril, la sénatrice Claire-Lise Campion a expliqué son pari audacieux pour “enjamber l’échéance de 2015”. se prononcer en juin 2013. Claire-Lise Cam- pion espère que ses propositions seront reprises et insiste, au-delà de sa proposition phare sur l’Ad’AP, sur la cohérence des 40 propositions qui doivent être adoptées en bloc pour être efficaces. Débat organisé par l’Ajibat, Association des journalistes de l’habitat et de la ville. Parmi les 40 propositions du rap- port de Claire-Lise Campion 1. Mettre en place des agendas d’accessibilité programmée (Ad’AP) établis après concerta- tion et diagnostic global. L’Ad’AP serait un document de programmation financiè- re des travaux d’accessibilité (3 ou 4 ans, reconductibles 2 ou 3 ans), adopté avant le 31décembre 2014. 4. Faire de l’accessibilité la grande cause nationale 2014. 10. Prioriser les travaux de mise en accessibi- lité dans l’attribution des aides du FISAC . 11. Accompagner la réalisation de l’accessibilité dans les ERP commerciaux, artisanaux et de services par la mise en place de prêts bonifiés. 12. Dans l’ hôtellerie-restauration indé- pendante, prévoir une exonération de droits de succession couvrant les travaux d’accessibilité réalisés dans les deux ans de la transmission. 18. Ajuster la réglementation applicable à la construction de logements neufs , sans exclure que certains aspects puissent être renvoyés à des normes ISO. 19. Dans quelques ZAC, conduire une expé- rimentation conférant aux prescriptions détaillées de la construction, le statut de référentiel, ou en autorisant les construc- teurs à respecter la loi par des moyens alter- natifs. 20. Assimiler, pour l’application des règles d’accessibilité, les constructions dites en « habitat intermédiaire » à des bâtiments d'habitation collectifs. 21. Rendre illégal le refus par une AG de copropriété , d’autoriser l’occupant d’un logement à réaliser à ses frais des travaux de mise en accessibilité, s’ils sont sans incidence sérieuse sur le gros-oeuvre et les parties communes de l’immeuble. Quand un loge- ment ancien a été rendu accessible, rendre non obligatoire les travaux de remise en état qui touchent à l’accessibilité. 22. Pour les bâtiments d’occupation saison- nière , prévoir un quota de logements acces- sibles d’au moins 5%. Les parties com- munes doivent être également accessibles. 23. Modifier l’article L 111-7-1 du CCH pour que les maisons individuelles nouvelles construites pour le compte de leurs proprié- taires soient adaptables. 27. Ajuster la réglementation des ERP pour les établissements scolaires, l'hôtellerie, la restauration et les commerces . D D É É B B A A T T 16avril 2013 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• N N O O M M I I N N A A T T I I O O N N S S D D I I S S T T I I N N C C T T I I O O N N S S Cabinets ministériels ➠ Budget : Sont nommés au cabinet de Bernard Cazeneuve: Antoine de Rocqui- gny , directeur adjoint chargé de la synthè- se budgétaire et des comptes publics; Guillaume Robert , directeur adjoint chargé de la synthèse des prélèvements obligatoires et du suivi des réformes, Tho- mas Lardeau, chef de cabinet, conseiller. (Arrêtés des 21 et 29mars2013, J.O. des 26mars et 3avril2013, @). ➠ Justice : Christine Maugüé , conseillère d'Etat, est nommée directrice du cabinet. Jean-Louis Géraud quitte ses fonctions de chef de cabinet de Christiane Taubira. (Arrêtés du 25mars2013, J.O. du 27mars, @). ➠ Affaires européennes : Sont nommés au cabinet de Thierry Repentin: Xavier Stic- ker (directeur du cabinet), Pierre-Antoine Molina (directeur adjoint) et Sophie Don- zel (conseillère auprès du ministre délé- gué, chef de cabinet). (Arrêté du 20mars2013, J.O. du 5avril2013, @). Magistrature ✓ Conseil d’Etat : Isabelle de Silva est nom- mée présidente de sous-section de la sec- tion du contentieux du Conseil d'Etat, en remplacement de Christine Maugüé. (Arrêté du 2avril2013, J.O. du 3avril, @). Emmanuelle Mignon, Henri Loyrette et Jean-Christophe Le Duigou sont nommés conseillers d'Etat. (Décrets du 28mars et du 5avril2013, J.O. du 29mars et du 6avril, @). ✓ Cour de cassation : Claude Nocquet, Fran- cine Bardy et Christian Charruault sont nom- - La réduction par logement situé en ZUS est fixée à 29euros. - La réduction par logement ayant fait l'objet d'une première mise en service au cours de l'année 2012 est fixée à 720 € . (Arrêté du 12mars2013 fixant les modalités de déclaration, de calcul et de paiement de la cotisation due à la Caisse de garantie du loge- ment locatif social, J.O. du 27mars, p.5143). ■ Urbanisme Plusieurs modifications du code de l'urbanisme ont été adoptées par arrêté. - Abrogation des articles A 332-2 à A 332-7 qui étaient relatifs à la participation des constructeurs et des lotisseurs. Cette abro- gation tient compte de la suppression de la possibilité de confier aux collectivités terri- toriales l'assiette et la liquidation des taxes d'urbanisme (taxes remplacées par la taxe d'aménagement et le versement pour sous- densité, art. 28 de la loi du 29 déc. 2010). - Demande de permis pour des locaux soumis à redevance pour création de bureaux: le dossier doit comprendre le for- mulaire CERFA 13702 (art. A 520-1) - La déclaration d'achèvement de tra- vaux pour les locaux passibles de la rede- vance pour création de bureaux doit être établie conformément au formulaire CER- FA 46-0390. Elle est adressée au maire dans les 30 jours de l'achèvement des travaux (art. A 520-2). - Les numéros de permis de construire sont complétés de la lettre « m » en cas de modification et de la lettre « t » en cas de transfert. (art. A 423-4 du code de l'urbanisme). (Arrêté du 25mars2013 portant modification du code de l'urbanisme, J.O. du 7avril, p.5784). ■ Monuments historiques La liste des immeubles protégés au titre des monuments historiques en 2012 a été publiée au J.O. du 3avril2013 (p.5538). Légion d’honneur Parmi les nominations par décret du 29mars2013 (J.O. du 31mars, p.5479): - Écologie. Commandeur: André Anto- lini. Chevalier: Bruno Léchevin, président de l'ADEME. - Premier ministre. Chevalier: René Hostiou, professeur de droit public. - Justice. Chevalier: Catherine Carély (chambre des notaires de Paris). - Logement. Chevalier: Annie Guillemot, présidente d’Epareca. - Ville. Chevalier: Gérard Hamel président de l'ANRU, - Culture. Officier: Yves Dauge, ancien sénateur d'Indre-et-Loire. A A U U F F I I L L D D U U J J . . O O . . més conseillers à la Cour de cassation. (Décret du 2avril2013, J.O. du 4avril, @). ✓ TA : Jean-François Desramé est nommé président du tribunal administratif de Bor- deaux. (Arrêté du 2avril2013, J.O. du 6, @). Conventions collectives ➠ Personnel des cabinets d'avocats : l'avenant n°109 du 23novembre2012, relatif aux salaires minima au 1 er janvier 2013 est étendu par arrêté du 28février 2013 (J.O. du 30mars, p.5455) ➠ Entreprises d'architecture : l'avenant n°4 du 19avril2012 à l'accord du 24juillet 2003, relatif à la portabilité et au maintien des garanties est étendu par arrêté du 28février 2013. (J.O. du 30mars, p.5456). ➠ Conseils d'architecture, d'urbanisme et de l'environnement : il est envisagé l'extension de l’avenant n°14 du 12décembre2012 portant sur la forma- tion professionnelle. (Avis publié au J.O. du 3avril2013, p.5563). ■ Commande publique Un décret du 29mars fixe le délai de paie- ment des sommes dues pour les contrats de la commande publique. Le délai de principe est de 30 jours pour l’État et ses établissements publics, ainsi que pour les collectivités territoriales. Il est de 60 jours pour les pouvoirs adjudicateurs mention- nés à l'article 3 de l'ordonnance du 6juin 2005 et qui sont des entreprises publiques. Il fixe aussi le taux des intérêts moratoires en fonction du taux d'intérêt appliqué par la Banque centrale européenne à ses opé- rations principales de refinancement les plus récentes majoré de 8 points. Le mon- tant de l'indemnité forfaitaire pour frais de recouvrement dus en cas de retard de paiement est fixé à 40euros. (Décret n°2013-269 du 29mars2013 relatif à la lutte contre les retards de paiement dans les contrats de la commande publique, J.O. du 31mars, p.5497). ■ Cotisation à la CGLLS La cotisation due à la CGLLS est déclarée et payée via le site www.teledeclaration.cglls.fr Le formulaire de déclaration est le numéro CERFA 11954. - Le taux de cotisation est de 1,27 % des loyers. - La réduction par allocataire des aides au logement est fixée à 36euros. ■ Taxe additionnelle à la contri- bution sur la valeur ajoutée des entreprises. Le Conseil constitutionnel a déclaré contraire à la Constitution les 8 premiers alinéas de l'article 1600 §III du CGI dans leur rédaction résultant de la loi de finance pour 2011 au motif que la loi n'avait pas prévu les modalités de recou- vrement de l'imposition (Le produit de cette taxe additionnelle est affecté aux chambres de commerce et d'industrie). Toutefois, cette lacune a été couverte par la loi de finances rectificative pour 2012 du 16août 2012. L'inconstitutionnalité ne peut donc être invoquée qu'à l'encontre des dispositions contestées avant le 11juillet 2012. (Décision n°2012-298 QPC du 28mars2013, J.O. du 30mars, p.5457). 16avril 2013 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• M M A A R R C C H H É É S S D D U U L L O O G G E E M M E E N N T T Les notaires travaillent pour proposer des mesures de soutien au marché immobilier. Leurs axes de réflexion s’articulent autour de trois objectifs: soutien à l’accession à la pro- priété, aide aux bailleurs privés et libération du foncier. Bruno Delabre (conseil supérieur du notariat) précise que les propositions seront dévoilées d’ici quelques semaines. Ces mesures sont nécessaires car les notaires observent que le marché a connu une rup- ture en 2012. Elle se manifeste d’abord par une chute des transactions. Les notaires esti- ment le volume des ventes de logements anciens à 709000 en 2012, soit un recul de -12% par rapport à 2011. En Ile-de-France, le recul est aussi de -12% à 128300 ventes. De plus, le recul est un peu masqué par la situation atypique du mois de janvier2012 qui avait connu un niveau exceptionnelle- ment élevé de transactions, en raison de l’entrée en vigueur de la réforme des plus- values au 1 er février 2012. De février2012 à janvier2013, le recul de transactions en France est en repli de 22% par rapport aux 12 mois précédents. La chute se confirme en 2013 et selon les notaires, le volume de transactions devrait pour cette année se situer aux alentours de 600000 transactions. L’année 2012 a marqué une rupture dans la dynamique d’investissement avec la fin du Scellier, alors que les effets du régime Duflot ne se feront pas sentir avant un an. Pour les prix, La baisse des prix va mécani- quement s’enclencher. Le recul peut être sensible dans les marchés les moins tendus et pour les biens de moindre qualité. L’indice Insee notaires France entière recule de -1,7% en un an entre le 4 e trimestre 2011 et le 4 e trimestre 2012 (recul plus net pour les maisons que les appartements, voir tableau). Frédéric Dumont indique que, pour l’Ile-de- France, la baisse des prix s’est accentuée au 4 e trimestre 2012. En effet, alors que le recul annuel des prix des appartements est de - 0,6% en Ile-de-France, entre le 3 e et le 4 e tri- mestre 2012, la baisse est de -1,4%. L’étude des notaires apporte des éclairages intéressants sur d’autres points. - La part des acquéreurs étrangers à Paris en 2012 était de 8% pour les biens de plus d’un million d’euros et de 13% pour les biens dépassant 2 M € . Elle était de 7% pour les biens de moins de 150000euros et de 7% également pour les biens de moins de 100000 € . Pour l’ensemble de la France, la part des acquéreurs étrangers était de 5,6% en 2012 (contre 6,4% en 2004). les départe- ments les plus prisés par les acquéreurs étrangers (part des étrangers dépassant 10% des ventes) en 2012 étaient au nombre de 8: Charente, Haute-Vienne et Creuse, Dordogne et Lot, Aude, Alpes-Mari- times et Haute-Savoie. En moyenne, la part des acquéreurs étran- gers à Paris est de 7,4% en 2012. Mais elle dépasse 10% dans 7 arrondissements. Elle n’est que de 3,6% dans le 12 e , mais atteint 16,1% dans le 4e. - La durée de détention des biens s’est réduite depuis 2002. La part des vendeurs qui possèdent leur bien depuis plus de 15 ans s‘est ainsi contractée, notamment au profit de ceux qui vendent un bien détenu depuis 5 à 10 ans. Toutefois, depuis 2006, la proportion de vendeurs qui détiennent leur bien depuis moins de 5 ans a tendance éga- lement à se réduire (de l’ordre de 35% en 2006 mais seulement de 25% en 2012). - La part des acquéreurs de moins de 30 ans est en baisse. Pour les appartements anciens, les acquéreurs de moins de 30 ans représentaient 17,7% des acquéreurs en 2012, contre 18,7% un an plus tôt et 20,9% en 2010. S’agissant de maisons anciennes, le recul est moins net: les moins Chute des transactions, ralentissement des prix Face à la rupture du marché immobilier, les notaires en appellent à des mesures de soutien: après un recul de 12% en 2012, le volume des transactions devrait encore chuter en 2013. JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ Secrétariat: Sabine Petit ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0214 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 769 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: Com-Copie Clamart ■ Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine R R E E N N C C O O N N T T R R E E Ville Prix au m 2 2012 Évolution annuelle Nice 3710 € +0,8 % Lyon 3210 € +2,5 % Lille 3070 € +2,2 % Bordeaux 2930 € +5,0 % Nantes 2590 € -1,1% Montpellier 2580 € -0,8% Toulouse 2550 € +1,5 % Marseille 2450 € -2,9% Strasbourg 2360 € -3,1% Rennes 2360 € +3,4 % Grenoble 2360 € -3,4% Toulon 2310 € -2,7% Reims 2070 € -4,0% Angers 2040 € +1,9 % LeHavre 1930 € -0,8% Saint-Étienne 1210 € -5,6% Ville Prix médian 2012 Évolution annuelle Nice 475000 € -3,4% Toulon 360000 € +1,7 % Lyon 315500 € +4,3 % Grenoble 310000 € -1,2% Montpellier 309000 € -0,3% Marseille-Aix 304800 € -1,5% Rennes 280000 € +3,7 % Toulouse 270000 € +0,4 % Strasbourg 270000 € +0,0 % Bordeaux 250000 € +0,0 % Nantes 245300 € -2,3% Reims 211500 € +0,7 % Angers 207800 € -1,5% Saint-Étienne 184900 € +2,7 % LeHavre 181000 € +1,5 % Lille 180000 € +1,7 % Prix des appartements anciens communes de plus de 150000 habitants Prix des maisons anciennes communes de plus de 150000 habitants de 30 ans occupaient 14,3% du marché en 2012 contre 14,4% en 2011 (et 15,6% en 2010). Symétriquement la proportion d’acquéreurs de plus de 60 ans augmente. - La projection de la baisse des prix laisse entrevoir un recul de -4% à -5% pour les appartements anciens en province. L’indicateur avancé établi à partir des avant- contrats indique, à partir d’un indice de 106,5 en septembre2012 une valeur de 101,3 en février2013 (correspondant aux ventes de mai2013). Ainsi, l’évolution des prix entre mai2012 et mai2013 est de -4,7%. (Conférence de presse du 4 avril 2013). Indices Notaires- Insee Appartements anciens Maisons anciennes Indice 2012 T4 Variation (1) Indice 2012 T4 Variation (1) 3 mois 1 an 3 mois 1 an France 113,7 -1,0% -1,1% 105,0 -1,6% -2,1% Ile-de-France 121,2 -1,4% -0,6% 109,8 -0,9% -1,0% Province 106,8 -0,5% -1,6% 104,0 -1,7% -2,3% (1) Variation 3 mois: entre 2012 T3 et 2012 T4. Variation 1 an: entre 2011 T4 et 2012 T4 Source : bases immobilières des Notaires de France
