Au Sommaire :
– 2 – Jurisprudence –
Baux d’habitation : Conditions du transfert au conjoint en cas de décès du locataire / Procédure de résiliation du bail : le référé n’est que provisoire
Baux commerciaux : Le preneur ne prescrit pas contre le bailleur : le cas des Bains douches / Indemnité d’éviction : exemple de calcul
Bail emphytéotique : L’emphytéote ne prescrit pas contre le bailleur.
L’exemple de la cathédrale de Nice
Urbanisme : Droit de délaissement sans rétrocession
Copropriété : Responsabilité du syndic
– 4 – Au Parlement –
Politique du logement / Résidences sociales / Rénovation des logements ruraux / Documents d’urbanisme / Feu de cheminée / Suite de la réforme de la taxe professionnelle / Politique de la ville
– 5 – Acteurs –
Résidences seniors : un secteur qui évolue / Ascenseurs
– 6 – Tableau des réponses ministérielles –
– 7 – Nominations – Agenda –
– 8 – Rencontre –
Le Forum de l’UNIS. Loi logement: du dialogue au dogme ?
■ JUGÉ ■ > La cour d’appel de Paris a condamné un syndic pour faute au titre d’erreurs com- mises dans la répartition des charges de copropriété (arrêt du 3avril, p.4). > Deux immeubles connus, les Bains douches à Paris et la cathédrale russe de Nice, ont donné lieu à deux arrêts récents. Ils sont à mettre en perspective en regard des rapports locatifs et du droit de propriété. Dans la première affaire, le juge dénie au locataire le droit de faire valoir un droit de propriété à l’encontre du bailleur: étant depuis plus de 30 ans en situation de loca- taire et s’étant comporté comme tel pendant cette période, il a reconnu le droit de pro- priété du bailleur. Il n’a donc pas pu se pré- valoir d’un droit de propriété qui aurait dû résulter d’un bail à construction antérieur. Dans la seconde affaire (p.3), tranchée par la Cour de cassation, une association s’est vue refuser l’acquisition du droit de proprié- té par prescription sur la cathédrale russe de Nice au motif que sa possession était équi- voque. Pour pouvoir prescrire, elle aurait dû invoquer une possession à titre de propriétai- re. Or invoquant également un bail emphy- téotique, sa possession est jugée équivoque. ■ RÉPONDU ■ > Des aménagements du régime de la coti- sation foncière des entreprises pourraient être adoptés en 2013 (voir p.6). ■ ANALYSÉ ■ > La résidence senior est un secteur qui évolue. Le Syndicat national des résidences avec services pour les aînés demande un statut aux pouvoirs publics (p.5). ■ PUBLIÉS ■ > Les différents indices de loyers ont été publiés. L’ICC est quasiment stable avec une hausse annuelle de 0,06% (4 e trim. 2012) alors que l’IRL progresse de +1,54% (1 er trim. 2013). L’UNIS doute du dialogue et redoute le dogme de Duflot L’ UNIS a réussi une belle prestation ce 18avril avec son 1 er forum qui rassemblait des syndics et des copropriétaires lors d’une journée d’échanges “pour mieux vivre l’immobilier”. Réuni au palais d’Iéna au siège du Conseil économique social et environnemental, ce forum a permis d’alterner les informations pratiques sur la vie de la copropriété et des rapports locatifs et les prises de position, quelques semaines avant la présentation en conseil des ministres du projet de loi Duflot (lire p.8). Le président du CESE, Jean-Paul Delevoye, a mis en avant le “temps long” qui doit être celui de son institution face à l’accélération du temps et le “lieu de dialogue” de ce palais qu’il veut “maison des citoyens”. Il a évoqué les perspectives qui s’offrent à l’avenir de la propriété, dont il pressent des évolutions fortes. Mais les syndics semblent en réalité bien loin de ces préoccupations philosophiques et ils s’intéressent concrètement à l’avenir immédiat de leur métier face au projet de loi de la ministre. Sur ce point, le président de l’UNIS n’a pas caché son inquiétude. Tout en se réjouis- sant des heures de dialogue passées avec le cabinet de la ministre du logement, mais privé d’information sur le contenu précis du tex- te, Etienne Ginot s’interroge sur la suite qui va y être donnée, redoutant que le dialogue cède place au dogme. L es syndics doivent, quelle que soit l’issue de ces débats, faire face à leur labeur quotidien. La répartition des charges en fait évidemment partie, et la tâche doit bien entendue être diligentée dans le respect du règlement de copropriété. Faute de quoi, le syndic engage sa res- ponsabilité à l’égard des copropriétaires. La jurisprudence de cette semaine (p.4) fournit un exemple de mise en jeu de la responsabilité d’un syndic notamment pour avoir facturé des frais de monte-charge au copropriétaire d’un lot qui n’était pas desservi par cet équipement. L e Gouvernement promet un “choc de simplification” et une réduc- tion des normes. L’actualité démontre ici et là que le message n’est peut être pas totalement parvenu aux oreilles de tous les ministres… Ainsi Delphine Batho a-t-elle confirmé au sénateur Alain Gournac qu’il serait interdit à compter de 2015 de faire des feux dans les cheminées d’Ile-de-France! Fureur du sénateur qui répond qu’il va falloir mettre en place une police des foyers ouverts chargée de surveiller les toits et de vérifier que la fumée sortant des cheminées est bien verte! Vis-à- vis du citoyen de base dans son pavillon de banlieue, le choc de sim- plification risque de céder place au choc d’incompréhension (voir p.4). Attention aux retours de flamme ! ■ BD JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr NUMÉRO 516 23AVRIL2013 ISSN 1622-1419 12 E ANNEE L’ESSENTIEL .. immobilier - 2 - Jurisprudence - Baux d’habitation : Conditions du transfert au conjoint en cas de décès du locataire / Procédure de résiliation du bail: le référé n’est que provisoire Baux commerciaux : Le preneur ne prescrit pas contre le bailleur: le cas des Bains douches / Indemnité d’éviction: exemple de calcul Bail emphytéotique : L’emphytéote ne prescrit pas contre le bailleur. L’exemple de la cathédrale de Nice Urbanisme : Droit de délaissement sans rétrocession Copropriété : Responsabilité du syndic - 4 - Au Parlement - Politique du logement / Résidences sociales / Rénovation des logements ruraux / Documents d’urbanisme / Feu de cheminée / Suite de la réforme de la taxe professionnelle / Politique de la ville - 5 - Acteurs - Résidences seniors: un secteur qui évolue / Ascenseurs - 6 - Tableau des réponses ministérielles - - 7 - Nominations - Agenda - - 8 - Rencontre - Le Forum de l’UNIS. Loi logement: du dialogue au dogme? S O M M À I R E E D I T O R I À L 23avril2013 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• B B A A U U X X D D ’ ’ H H A A B B I I T T A A T T I I O O N N - - B B A A U U X X C C O O M M M M E E R R C C I I A A U U X X ▲ Baux d’habitation ■ Conditions du transfert au conjoint en cas de décès du locataire (Cass. Civ. 3 e , 10avril 2013, n°407, FS-P+B, rejet, pourvoi n°12-13225) Le locataire d’une SCI étant décédé, celle-ci réclamait le paiement de loyers à sa veuve, qui n’habitait pas les lieux. La SCI invoquait notamment le transfert de plein droit du bail au conjoint survivant en application de l’article 14 de la loi du 6juillet 1989. Son argument est rejeté: “Mais attendu qu’au décès du preneur le bail est transféré au conjoint survivant qui n’habite pas dans les lieux à condition qu’il en fasse la demande ; qu’ayant rele- vé que M me F. n’avait jamais occupé les lieux, n’était pas cotitulaire du bail et avait auto- risé le notaire et la bailleresse, par lettres des 6 et 7août 2006, à débarrasser, à reprendre l’appartement, démontrant ainsi son intention non équivoque de ne pas occuper le logement litigieux, la cour d’appel, en a exactement déduit que le bail avait été résilié par le décès de M. F.” Le pourvoi est rejeté. Observations : La poursuite du bail d’habitation au profit du conjoint survi- vant est prévue par l’article 1751 du code civil. Mais ce droit s’applique lorsque le logement “serf effectivement à l’habitation de deux époux”. Ce n’était pas le cas puisque les époux étaient séparés. De plus, l’article 1751 in fine prévoit expressément que “En cas de décès d'un des époux, le conjoint survivant cotitulaire du bail dispose d'un droit exclusif sur celui- ci sauf s'il y renonce expressément.” Or la Cour de cassation relève que la veuve avait manifesté son intention de ne pas occuper le logement. L’autre texte invoqué était l’article 14 (2 e partie) de la loi de 1989 prévoyant le cas du décès du locataire et le transfert du droit au bail au profit du conjoint survi- vant. Ce transfert est-il automatique? Un arrêt d’appel (Rennes, 6mai 1999, Loyers et copr. 2000, n°37) avait jugé qu’aucune manifestation de volonté n’est exigée par l’article 14; mais un autre arrêt (Paris, 14 déc. 2006, Loyers et copr. 2007, n°49) avait considéré que le transfert du bail ne peut s’opérer au projet du concubin survivant qu’à la condition que celui-ci requière et entende formellement se prévaloir du droit qui lui est consenti par le législateur. L’arrêt rapporté confirme cette dernière analyse. En indiquant, lorsque le conjoint n’habite pas les lieux, que le transfert ne se produit qu’à la condition que le conjoint en fasse la demande, la Cour de cassation récuse le caractère automatique du trans- fert du droit au bail. ■ Procédure de résiliation du bail: le référé n’est que provisoire (CA Paris, Pôle 1, ch. 2, 4avril 2013, n°12/12116) Après envoi d’un commandement de payer par le bailleur, le juge des référés avait le 18juin2012 suspendu les effets d’une clau- se résolutoire. Mais en appel, la décision est réformée, car une procédure au fond avait entre-temps abouti à la résiliation du bail: “Considérant que par jugement du 10jan- vier2013, le tribunal d’instance de Paris 12 e a constaté l’acquisition de la clause résolu- toire insérée dans le bail liant les parties à effet du 26février2012 […] rejeté la demande de M me B. de suspension de la clause résolutoire […]; Considérant qu’eu égard au sens de cette décision, étant observé que l’appelante n’a pas conclu sur les effets de celle-ci, le référé initié par elle, aux mêmes fins, est devenu sans objet ; Que l’ordonnance entreprise sera infirmée, vu l’évolution du litige, et qu’il sera dit qu’il n’y a plus lieu à référé”. Observations : Cette décision est rendue en application du principe selon lequel l’ordonnance de référé est une décision provisoire (art. 484 du code de procédure civile) et qu’une ordonnance de référé n’a pas au principal autorité de la chose jugée (art. 588). Baux commerciaux ■ Le preneur ne prescrit pas contre le bailleur: le cas des Bains douches (CA Paris, Pôle 4, ch. 1, 11avril 2013, n°11/08463) Un bail portant sur un terrain nu situé rue du Temple à Paris avait été conclu en 1870, les locataires étant autorisés à construire. Le contrat stipulait qu’à l’expiration du bail, “lesdites constructions leur appartien- dront”. Les locataires devaient alors démo- lir les constructions mais le bailleur avait un droit de les acquérir. Ce bail avait permis l’édification de l’immeuble des Bains Douches et il avait été renouvelé plusieurs fois. Or en 2009 les loca- taires estimaient qu’ils devaient être recon- nus comme propriétaires du bâtiment, conformément à ce qu’avait admis un bail authentique en 1954. La cour d’appel rejette leur demande. Elle relève que les baux successifs jusqu’au bail de 1954 faisaient référence à l’article 3 du bail de 1870 permettant d’identifier les constructions édifiées sur le terrain donné en location et à l’article 5 régissant le sort des constructions. L’arrêt indique ensuite “que cette date du 28avril 1954 marque l’expiration du bail de 1870 dans la mesure où les parties n’ont plus fait porter le bail que sur un terrain sur lequel existait une construction, mais sans qu’il ne soit plus fait mention d’aucune situation aléatoire concernant cette construction; Qu’en effet l’obligation de démolir [mise]à la charge du preneur et la faculté de rachat du bailleur figurant dans l’acte de 1870 ont disparu et n’ont jamais été reprises ensuite, sauf pour “d’autres constructions nouvelles” qui ne sont d’ailleurs jamais intervenues; Que néanmoins, contrairement aux dires de l’appelante, il ne ressort pas de cette situation que les parties ont entendu consacrer son droit de propriété sur le bâtiment puisque d’une part, le bail de 1954 et celui du 8mars 2000, en cours actuellement porte sur le terrain et sur le bâtiment litigieux et que d’autre part, celui- ci doit être entretenu conformément aux dispositions de l’article 606 du code civil, ainsi qu’elle le reconnaît elle-même dans ses écritures; Qu’actuellement, l’appelante est donc loca- taire depuis plus de 30 ans d’un bien dont elle n’a pas revendiqué la pro- priété en 1954 puisqu’elle l’a pris en location ; Que dès lors, pour avoir adopté en tous points un comportement juridique contraire au droit revendiqué , elle ne saurait se prévaloir utilement des mentions figurant dans les titres de propriété de son bailleur dans lesquels il a été mentionné que le bâtiment appartenait au locataire”. Observations : Cet arrêt illustre la règle que lorsqu’un locataire signe un bail, il reconnaît le titre de propriété du bailleur et par conséquent, il n’est pas fondé à réclamer la prescription acquisitive à l’encontre du bailleur. La possession requi- se pour prescrire s’oppose à la détention exercée en vertu d’un acte qui oblige le détenteur à restitution, ce qui est le cas du bail, et qui porte sur une chose remise au détenteur en application de ce titre (cf. Lamy Droit Immobilier, n°57). En l’espèce, depuis plus de 30 ans le bail portait sur un bien sans qu’il soit fait réfé- rence à un droit de propriété du preneur sur le bâtiment. J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E Le preneur se fondait sur le bail d’origine de 1870 qui prévoyait le droit de propriété à son profit sur l’immeuble édifié par lui; il voit donc sa prétention rejetée. Ayant adopté un comportement contraire au droit de propriété qu'il revendiquait, le locataire n’a pu faire valoir son droit… À retenir: Celui qui se comporte comme locataire ne peut pas invoquer un droit de propriété à l’encontre du bailleur. ■ Indemnité d’éviction: exemple de calcul (CA Paris, Pôle 5, ch. 3, 10avril2013, n°11/09347) Un bailleur avait adressé un congé avec offre de renouvellement puis rétracté son offre en déniant le droit au statut compte tenu de l’absence d’activité du locataire. Sa prétention est rejetée et la cour d’appel sta- tue sur le montant de l’indemnité d’éviction. “Considérant que […] M me L. continue à exercer dans les lieux loués une activité arti- sanale même si son activité est très faible […] que le chiffre d’affaires de M me L. s’élevait à plus de 14000 € pour l’exercice 2006, à l’époque de la dénégation de statut, de sorte que M. S. ne pouvait prétendre à la totale inexistence du fonds même si, comme il le souligne, il ne permettait pas à M me L. d’en vivre; que M. S. n’est en consé- quence pas fondé à dénier à sa locataire le bénéfice du statut des baux commerciaux et lui doit indemnité d’éviction”. Sur l’indemnité d’éviction, “Considérant que l’expert judiciaire n’est pas critiqué en ce qu’il a fixé la somme de 47000 € /an au total de la valeur locative des locaux, considérés pour une surface de 87m 2 en ce qui concerne la partie profes- sionnelle et de 108m 2 en ce qui concerne la partie habitation, outre le garage ni en ce qu’il a déterminé un différentiel de loyer de 37780 € , qu’il n’est pas critiqué non plus lorsqu’il note […] que les locaux, établis dans une simple maison de ville sans vitrine, se trouvent dans une voie “très secondaire quelque peu confidentielle” et dépourvue de toute commercialité, sans commodité particulière sinon la relative proximité du tramway et du boulevard périphérique et qu’ils se situent “dans un quartier résiden- tiel dont le principal attrait provient de la proximité du parc Georges Brassens” qu’au regard de tels éléments, M me L. n’est pas fondée à revendiquer un coefficient multi- plicateur de 9, voire de 6, que le coefficient de 5 reconnu par l’expert judiciaire […] sera retenu, que l’indemnité principale s’établit en conséquence à la somme de 210000 € proposée par l’expert”. La cour accorde en plus une indemnité au titre des frais de remploi (10% de l’indemnité principale), une indemnité for- faitaire liée à la perturbation de l’éviction (1600 € ) et des frais de déménagement (6400 € ), soit au total 239000 € . La cour fixe le montant de l’indemnité d’occupation en fonction de la valeur loca- tive et rejette la demande de la locataire selon laquelle cette indemnité devait être fixée au loyer plafonné. Observations : La cour procède au calcul de l’Indemnité d’éviction par différentiel entre le loyer pratiqué (9220 € ) et le loyer reconnu comme valeur locative (47000 € ) et en appliquant à ce montant un coeffi- cient multiplicateur ici fixé à 5. Le local était situé dans un quartier du 15 e arron- dissement de Paris bénéficiant de la proxi- mité du parc Brassens, mais situé dans une rue très calme (rue de Villafranca). Bail emphytéotique ■ L’emphytéote ne prescrit pas contre le bailleur. L’exemple de la cathédrale russe de Nice (Cass. Civ. 3 e , 10avril 2013, n°406, FS-P+B, rejet, pourvoi n°11-21947) Le litige portait sur la propriété d’un terrain à Nice, acquis par le tsar Alexandre II en 1865 et sur lequel avait été édifiée entre1903 et1912 la cathédrale Saint Nico- las. La Fédération de Russie revendiquait la propriété du terrain et des constructions à l’encontre de l’Association culturelle ortho- doxe russe de Nice occupant des lieux depuis 1925. La Cour de cassation confirme l’arrêt d’appel qui avait reconnu le droit de propriété de la Fédération de Russie. L’arrêt écarte l’accord franco-russe du 27 mai 1997 au motif qu’il a vocation à apurer le contentieux entre la France et la Russie mais non les litiges entre les particuliers et chacun de ces Etats. L’arrêt reconnaît ensuite la continuité juri- dique entre l’Empire russe et la Fédération de Russie et juge que la Fédération est pro- priétaire et bailleur emphytéotique du bien. En conséquence, l’arrêt admet que la Fédération est fondée, en qualité de baille- resse, à reprendre les biens à l’expiration du bail. L’arrêt rejette également l’argument tiré de la possession du bien par l’Association et qu’elle invoquait pour revendiquer un droit de propriété: “Attendu qu’ayant relevé qu’au cours de la procédure devant le président du tribunal civil de la Seine en 1925, l’association n’avait pas prétendu que le bail emphytéotique n’existait plus, qu’elle avait affirmé alter- nativement avoir la détention, la pos- session ou la jouissance de la cathédra- le , et retenu souverainement que la posi- tion exprimée par l’association devant cette juridiction n’était pas révélatrice d’une intention claire et non équivoque de se comporter en propriétaire de la cathé- drale et que l’acte du 12avril 1927 entre l’administration religieuse des églises ortho- doxes d’Europe occidentale et l’association n’avait pu avoir pour effet de transférer à celle-ci la propriété des biens litigieux, la cour, qui en a déduit que la possession de ces biens par l’association était enta- chée d’équivoque et que celle-ci ne pouvait se prévaloir d’une interversion de son titre , a, par ces seuls motifs, légale- ment justifié sa décision de ce chef”. Le pourvoi est rejeté. Observations : Ce litige fort ancien est donc tranché en faveur de la Fédération de Russie. On retiendra ici la question de la possession. L’Association aurait pu, en se fondant sur une possession du bien en tant que propriétaire, revendiquer avec succès la propriété du terrain et de la construction. Mais la Cour de cassation rejette cette analyse au motif que la pos- session était équivoque. En application de l’article 2261 du code civil (ancien article 2229), pour pouvoir prescrire, il faut une possession non seule- ment continue, paisible publique et non équivoque, mais aussi à titre de propriétai- re/. La possession requise pour prescrire s’oppose à la détention exercée en vertu d’un acte qui oblige le détenteur à restitu- tion (comme le bail) et qui porte sur la 23avril2013 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• B B A A U U X X E E M M P P H H Y Y T T É É O O T T I I Q Q U U E E S S ▲ J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E ■ Droit de délaissement sans rétrocession La Cour de cassation a transmis au Conseil constitutionnel une question prioritaire de constitutionnalité portant sur le droit de délaissement prévu par l’article L 123-9 du code de l’urbanisme (version résultant de la loi du 31 déc. 1976). Cet article pré- voyait le droit pour un propriétaire d’un terrain réservé par un POS pour un ouvra- ge public ou une voie public d’exiger son acquisition. Or ce texte ne prévoit pas de droit de rétrocession au bénéfice de l’ancien propriétaire . Le Conseil constitutionnel aura à examiner si ce tex- te porte une atteinte excessive au droit de propriété (disposition figurant aujour- d’hui à l’article L 123-17) (Cass. Civ. 3 e , 11avril2013, n°611 FS-P+B, renvoi, n°13-40004) 23avril2013 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• ■ Politique du logement Cécile Duflot précise à Claude Bérit-Débat les objectifs de la politique du logement. Le passage de la TVA à 5% va favoriser le lan- cement de nouvelles opérations de loge- ments sociaux. Un pacte avec l’USH doit être signé avant la fin mai. S’agissant du calendrier, la ministre espère revenir avant la fin mai devant le Parlement (JO Sénat déb. 29mars, p.2533). ■ Résidences sociales Inquiet de la hausse du coût des charges que les gestionnaires de résidences sociales ne peuvent pas répercuter en raison du caractère forfaitaire des charges, le sénateur Jean-Jacques Filleul demande une révision de leur mode de calcul. Cécile Duflot lui répond qu’il faut avancer vers une réduc- tion des consommations. Elle rappelle la mise en place de l’éco-prêt logement social dont le taux d’intérêt est désormais fixé à 1% (JO Sénat déb. 10avril, p.2954). ■ Rénovation des logements ruraux Jean Bizet évoque la disparition d’une géné- ration de bailleurs dans les zones rurales qui ne peuvent plus assumer la rénovation de ces logements car les loyers sont insuffisants par rapport aux coûts de rénovation. Cécile Duflot insiste sur la nécessité d’engager des programmes de rénovation thermique. A A U U S S É É N N A A T T D D É É B B A A T T S S Indices de loyers ➙ ICC : l'indice du coût de la construction du 4 e trimestre 2012 s’établit à 1 639, soit une hausse de: +0,06 % en un an, +8,76 % en 3 ans, +35,01 % en 9 ans. ➙ ILAT : l'indice des loyers des activités ter- tiaires du 4 e trimestre 2012 est de 106,73 soit une hausse de +2,04 % en un an. ➙ ILC : l'indice des loyers commer- ciaux du 4 e trimestre 2012 s'élève à 108,34, soit une variation positive de +1,94 % en un an. (J.O. du 9avril, p.5851). ➙ IRL : l'indice de référence des loyers du 1 er trimestre 2013 atteint: 124,25, soit une hausse de +1,54 % en un an. (J.O. du 14avril, p.6192) . Chiffres chose remise au détenteur en application de ce titre (cf. Lamy Droit Immobilier, §57). Dans le contrat de location, comme dans le bail emphytéotique, le locataire détient le bien en vertu du contrat et il ne se comporte donc pas comme propriétai- re, ce qui lui interdit de prescrire contre le propriétaire. La prescription ne devient possible qu’en cas d’interversion de titre (cf. art. 2236 et 2238 du code civil transfé- rés aux actuels articles2266 et2268), mais qui n’est pas ici reconnue. Copropriété ■ Responsabilité du syndic (CA Paris, 3avril2013, Pôle 4, ch. 2, n°10/09302) L’acquéreur d’un lot de copropriété recher- chait la responsabilité du syndic au motif qu’il avait effectué une erreur dans l’imputation des charges. Il obtient gain de cause devant la cour d’appel. “Le syndic, pouvant être considéré comme mandataire, répond de ses fautes envers les copropriétaires et les tiers, celles-ci pouvant consister en des négligences dans l’administration de l’immeuble, telles que des erreurs commises dans la réparti- tion des charges ; il peut se dégager de sa faute en prouvant qu’il a agi avec diligence et compétence; En l’espèce […] le syndic U. a affecté aux lots loués à la société Plimetal la totalité des frais de la chaufferie 2 alors que ces lots sont chauffés par la chaufferie 1 et que la deuxième chaufferie ne sert qu’aux autres bâtiments ainsi que des frais de monte- charge alors que ces lots ne sont pas des- servis par le monte-charge; que le syndic U. a imputé une facture de fuel pour la chauf- ferie n°1 pour une quantité livrée supé- rieure à la capacité de la cuve qui est de 10000 litres; que la répartition des charges d’eau par le syndic U. n’a pas été faite conformément au règlement de coproprié- té et qu’une surconsommation évidente apparaît pour les années 2003 et 2004; Les erreurs relevées par l’expert judiciaire dans son rapport constituent des fautes du syndic à titre personnel, qui enga- gent sa responsabilité à l’égard du copropriétaire concerné ; En effet, dans sa mission d’administration de l’immeuble en copropriété, le syndic doit affecter à chaque lot sa quote-part de charges conformément à la répartition pré- vue par le règlement de copropriété et veiller à ce que les factures qu’il paye pour le compte du syndicat correspondent aux prestations effectuées, ce que le syndic pro- fessionnel U. n’a pas fait en l’espèce”. La cour condamne le syndic à verser 50000 € au demandeur. Cette somme cor- respondant aux charges que le coproprié- taire devait restituer à son locataire, mino- rée pour deux motifs: d’une part le copro- priétaire ne justifiait pas avoir demandé un remboursement aux copropriétaires des réductions de charges dont ils avaient indû- ment bénéficié et d’autre part, un fournis- seur (GDF Suez) avait accepté de rembour- ser un trop facturé de fuel. Observations : Cet arrêt fournit l’exemple d’une mise en œuvre de la responsabilité du syndic, au titre d’erreurs dans l’imputation des charges de copropriété. Ces fautes sont les suivantes: - facturation de charges pour un équipe- ment - le monte-charge - qui n’est pas uti- lisable par le copropriétaire, car son lot n’est pas desservi par cet équipement; - imputation de facture de fuel pour un montant excédant la capacité de la cuve; - imputation de charges de fuel d’une chaudière alors que le lot du copropriétaire était desservi par une autre chaudière. ● L’expérience du programme Habiter Mieux de l’Anah permet de réaliser en moyenne un taux d’économie d’énergie de 39% (au lieu des 25% exigés par l’ANAH). Le crédit d’impôt développement durable va se voir adjoindre une prime d’aide à la rénovation de 1350euros (3000€ pour les personnes les plus précaires). (JO Sénat, déb. 10avril, p.2955). ■ Document d’urbanisme La ministre du logement souhaite - mettre en cohérence des différents niveaux de planification (PLU, SCOT et demain les schémas régionaux), - faire avancer l’idée d’élaborer des PLU au niveau intercommunal, - ne pas revenir sur la loi Littoral. (Réponse à Yannick Botrel, JO Sénat, déb. 10avril, p.2955). ■ Vers une interdiction des feux de cheminée Interpellée par Alain Gournac sur la rumeur d’une interdiction de faire des feux de che- minée, Delphine Batho la confirme: les flambées dans les foyers ouverts représen- tent 27% des émissions de particules dans l’air en Ile-de-France, c’est pourquoi le plan de protection de l’atmosphère pour l’Ile-de- France, qui a été approuvé par arrêté inter- préfectoral le 25mars2013 prévoit “une interdiction totale de l’utilisation des foyers ouverts à compter du 1 er janvier 2015 en zone sensible”. La combustion du bois sera interdite à Paris; dans la zone sensible hors Paris seront autorisées les cheminées à foyer fermé par un insert ou un poêle performant (JO Sénat déb. 10avril, p.2968). J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E 23avril2013 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• À À L L ’ ’ A A S S S S E E M M B B L L É É E E ■ Résidences senior: un secteur qui évolue Le SNRA (syndicat national des résidences avec services pour les aînés) demande au Gouvernement la création d’un statut pour ces résidences. Son président, François Georges (par ailleurs président de GPE Aca- pace-Les Jardins d’Arcadie) indique que ce statut pourrait notamment préciser le régi- me juridique de la convention locative qui lie la résidence et l’occupant. François Georges évoque le précédent des résidences de tou- risme dont la création d’un statut en 1985 a permis l’explosion de l’offre. Le SNRA milite également pour une labelli- sation des exploitants et du produit. Le label serait par exemple subordonné à l’exigence d’une surface minimale de 300m 2 pour les parties communes pour une résidence de 80 appartements. François Georges espère que le projet de loi en préparation sur la dépendance, qui doit comporter un volet sur le logement social, sera l’occasion de faire progresser ce dossier. L’offre évolue dans ce secteur. Exemple; le groupe GDP Vendôme animé par Jean-Fran- çois Gobertier, développe une nouvelle for- mule de logements fortement domotisés qu’il qualifie “d’appartements intelligents de maintien à domicile”. Il s’agit de logements associant un service d’aides à domicile et situés à proximité d’une maison de santé. Ce type de formule peut se mettre en œuvre pour la rénovation de logements existants. En revanche, l’idée de construire de toute pièce des logements à mixité générationnel- le (seniors et étudiants par exemple) ne fonc- tionne pas. En effet, bien que la formule soit souvent soutenue par les élus, les rythmes de vie sont trop différents pour que la cohabita- tion soit harmonieuse. (Débat Ajibat du 16avril2013). ■ Ascenseurs Alors que la ministre du logement serait favorable au report à 2014 de la date limite pour effectuer les travaux sur les ascenseurs, la FIEBCA (fédération d’experts et bureaux de contrôle en ascenseurs) estime qu’un tel report “serait un leurre”. L’ARC conteste cette analyse et indique par exemple que la baisse de l’emploi dans le secteur est due à la réduction des mises en chantier et non à celle des travaux d’entretien. (Communiqués du 16avril2013). A A C C T T E E U U R R S S ■ Budget des EPF Pierre-Yves Collombat demande que le budget de l’établissement public foncier de PACA soit fixé selon le droit commun, dans la limite de 20€ par habitant du territoire de sa compétence. Or, de même que pour les EPF de Normandie et de Lorraine, l’EPF de PACA relève d’un régime spécial qui limite son budget. La ministre chargé des Français de l’étranger, Hélène Conway-Mouret, lui répond qu'un rapport est en cours d’élaboration. Réponse jugée “complète- ment irrecevable” par le sénateur… (JO Sénat déb. 10avril, p.2931). ■ Suite de la réforme de la TP Le rapporteur Charles Guéné indique les chantiers qui demeurent à la suite de la réforme de la taxe professionnelle. Il s’agit du montant de la cotisation minimale au titre de la cotisation foncière des entreprises, l’adaptation de la CVAE aux caractéris- tiques des groupes et la mesure de l’incidence de la révision des valeurs loca- tives (JO Sénat déb. 27mars p.2404). Bernard Cazeneuve observe que la réforme de 2010 a bénéficié à certains secteurs com- me le bâtiment (pression fiscale baissée de 46%) et l’automobile (baisse de 74%), alors que les contributions sont en hausse pour les entreprises financières (p.2414). Le ministre du budget souligne aussi le carac- tère dynamique de la CVAE (hausse de 9% de son produit entre2010 et2011). Il sou- ligne la nécessité d’être vigilant sur le mon- tant minimum de la CFE et l’autorisation qui a été donnée jusqu’au 21janvier dernier aux collectivités d’exonérer à hauteur de 50% les entreprises dont le CA est inférieur à 10000euros. ■ Politique du logement S’agissant des expulsions, et évoquant une circulaire cosignée par Manuel Valls, Cécile Duflot a indiqué que “ aucune expulsion avec intervention de la force publique ne peut intervenir pour les bénéficiaires de la priorité au titre de la loi DALO , puisque la responsabilité de l’État est de reloger ces familles (JO AN déb. 21mars p.3124). À propos du DPE, la ministre indique tra- vailler à la capacité de ce diagnostic à influer sur les travaux futurs qui seront réalisés dans le logement, pour avoir un DPE qui donnerait des indications pour améliorer la qualité ther- mique des logements (p.3126). Pour les plus- values , elle évoque la suppression de la dégressivité liée à la durée de détention, pour éviter la rétention foncière (p.3128), mais aus- si la réorganisation des établissements publics fonciers , pour éviter qu’ils se super- posent. Concernant les observatoires du loge- ment, un premier bilan des 18 observatoires mis en place à titre expérimental doit être fait en juin. Le but est de pouvoir sortir du zona- ge afin d’appliquer les dispositifs “au plus près des besoins” (p.3130). S’agissant des loyers la ministre travaille à la mise en place d’un dispositif souple mais clair quant à son objectif “faire en sorte que les loyers soient maîtrisés et compatibles avec les revenus de nos concitoyens ” (p.3132). ■ Politique de la ville Les députés ont débattu le 21mars de la politique de la ville. Avec Francis Vercamer, le groupe UDI se félicite de la décision du comité interministériel de la ville de repor- ter l’échéance du plan de rénovation urbai- ne de fin 2013 à fin 2015 . (JO AN déb. 22mars, p.3190). Il en appelle à un plan de rénovation urbain acteII. Eva Sas souligne que, selon l’Observatoire national des zones urbaines sensibles, les inégalités se sont accrues; le taux de pauvre- té est passé de 30% en 2006 à 36% en 2010 dans les ZUS (p.3192). Elle soutient le recen- trage sur un nombre plus resserré de quar- tiers, permettant une concentration de moyens. François Puponni soutient l’idée de préparer une nouvelle génération de projets de renouvellement urbain à l’horizon 2015 axée sur les territoires prioritaires. Jean-Luc Laurent rappelle que la dynamique de réno- vation a été étendue au parc privé ancien avec le PNRQAD (p.3200). Le ministre de la ville, François Lamy, indique qu’il faut revenir à l’esprit qui animait à l’origine la politique de la ville et territorialiser les politiques publiques (p.3202). Il annonce pour la fin du semestre, la signature de conventions d’objectifs pour que les minis- tères s’engagent sur les politiques de droit commun renforcées pour les quartiers popu- laires. La conclusion des contrats de ville sera étendue à d’autres signataires. La nouvelle géographie prioritaire sera définie notam- ment par un critère social relatif à la part de population disposant de revenus inférieurs à 60% du revenu médian. Mais le ministre s’interroge sur la nécessité de maintenir des crédits de la politique de la ville dans les com- munes qui disposent de recettes de fonction- nement largement supérieures à la moyenne (p.3204). En 2014, de nouveaux contrats de ville se substitueront aux contrats urbains de cohésion sociale (CUCS). De nouvelles opéra- tions de rénovation urbaine seront engagées dès la signature des contrats de ville en 2014, pour 200 quartiers en métropole et 32 outre- mer. La liste des quartiers sera arrêtée en sep- tembre. La future loi logement et urbanisme mettra en œuvre des réformes structurelles en faveur de la construction de logement en pri- vilégiant l’intercommunalité. Celle-ci est l’échelon stratégique pour repenser la mixité urbaine, et notamment intégrer les questions de résorption de l’habitat insalubre ou les attributions DALO. Le ministre évoque enfin la nécessité de travailler sur les mécanismes plus souples entre contingents préfectoraux et municipaux et réfléchit à des dispositifs de mutualisation interbailleurs. ● 23avril2013 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• R R É É P P O O N N S S E E S S M M I I N N I I S S T T É É R R I I E E L L L L E E S S Références (J.O. Questions) Nom du parlementaire Thème Ministre concerné Réponse Observations 21mars2013 Sénat p.943 n°3890 Luc Carvounas, PS, Val-de-Marne Résidences de tourisme . TVA Économie Le décret du 5 mai 2009 a supprimé l'obligation de reverser la TVA initialement déduite lorsque la condition de location pendant 9 ans n'est pas respectée. En cas de défaillance de la société gestionnaire, le risque de devoir rembourser la TVA, diminuée d'1/20e par année écoulée depuis l'acquisition n'existe que si les activités ne sont plus soumises à TVA. Si les propriétaires concluent un contrat avec un nouveau gestionnaire, aucune régularisation de TVA n'est demandée. Mais si les propriétaires louent l'appartement de façon occasionnelle sans offrir de prestations (petit-déjeuner…) ils sont exonérés de TVA et doivent rembour- ser la fraction de TVA dont ils ont initialement exercé la déduction. 26mars2013 AN p.3335 n°13927 Pierre Morel-A- L'Huissier, UMP, Lozère Exonération de plus- value . Résidences prin- cipales. Divorce Économie L'exonération de plus-value en cas de cession d'une résidence principale suppose que le bien soit occupé par le vendeur jusqu'à la vente. Toutefois, il est admis, en cas de séparation ou de divorce (ou de rupture de pacs ou séparation de concubin) que la condition est réputée remplie si le logement a été occupé par l'ex-conjoint jusqu'à la mise en vente et si la cession intervient dans les délais normaux de vente. 28mars2013 Sénat p.1024 n°2010 Philippe Kaltenbach, PS, Hauts-de-Seine Majoration du délai pour solliciter des sub- ventions foncières? Logement L'article R 331-24 du CCH prévoit que des subventions pour surcharge foncière peuvent être accordées pour des opérations de logements locatifs sociaux pour des terrains acquis depuis moins de 5 ans. Les maîtres d'ouvrage ont alors 4 ans (délai pouvant être majoré de 2 ans) pour achever la construction. Le délai entre l'acquisition des terrains et l'achèvement des travaux peut donc atteindre 11 ans. Il ne paraît pas envis- ageable de majorer ce délai . Le sénateur proposait que le délai de 5 ans soit porté à 10 ans en raison des longueurs que nécessitent les regroupe- ments de parcelles. 2avril 2013 AN p.3553 n°4998 Marie-Jo Zimmer- mann, UMP, Moselle Passage de TVA de 5,5 à 7 % PLS Ecologie Le relèvement de 5,5 % à 7 % du taux de TVA s'applique aux opérations pour lesquelles la TVA est exigible à compter du 1 er janvier 2012. Mais le taux de 5,5 % reste applicable pour les opérations engagées avant le 1 er janvier 2012. Pour un PLS, la date à retenir est celle de l'obtention de la décision favorable prise par le préfet qui subordonne l'octroi du prêt. 2avril 2013 AN p.3572 n°17374 Lucien Degauchy, UMP, Oise Cotisation foncière des entreprises Économie Certaines collectivités locales ont fixé le montant mini- mum de la CFE à un montant proche du maximum légal (2030 € pour un CA de moins de 100000 € et 6000 € au- delà). En raison du fort mécontentement de certains con- tribuables, la loi (art. 46 de la loi de finances rectif. pour 2012) a autorisé les collectivités locales à prendre en charge, pour la part leur revenant, le paiement de la cotisation minimum 2012 des entreprises. Des aménagements plus profonds de la CFE pour- raient avoir lieu en 2013, conclut la réponse. 2avril 2013 AN p.3578 n°15737 Patrick Labaune, UMP, Drôme TVA lotissement Économie La réforme de la TVA en 2010 n'a pas modifié la situation des lotisseurs, con- trairement à celle des collectivités locales. Quand les terrains n'ont pas ouvert droit à déduction lors de l'acquisition par le lotisseur avant leur viabilisation, la vente à un particulier est soumise à TVA sur la marge et l'acquisition par le par- ticulier est soumise aux droits de mutation au taux normal. Si le terrain a ouvert droit à déduction, la cession du terrain loti au particulier est soumise à TVA sur le prix total, mais l'acquisition est soumise au taux réduit de droits de mutation. 2avril 2013 AN p.3579 n°15874 Jean-Jacques Urvoas, SRC, Finistère VEFA. Réforme des droits d'enregistrement. Économie L'abrogation de l'article 257 I-3-2e a du CGI par l'article 64 de la loi de finances rectificative pour 2012 supprime la TVA pour les livraisons d'immeubles achevés depuis moins de 5 ans, lorsque le cédant avait acquis le bien comme immeuble à construire. La réforme a pris effet au 31 décembre 2012 mais les cessions postérieures à cette date qui ont fait l'objet d'une promesse de vente intervenue avant cette date demeurent soumises à la TVA et aux droits de mutation réduit. Cette tolérance peut être écartée par les parties. 2avril 2013 AN p.3599 n°972 Marc Dolez, GDR, Nord Logement des jeunes. Projet de loi logement Logement Le Gouvernement a décidé en 2013 une revalorisation des aides au logement en fonction de l'IRL. Mais il ne faut pas que la solvabilisation des jeunes locataires se traduise par une hausse des loyers et le décret du 20juillet 2012 encadre leur hausse. Le projet de loi sur le logement va par ailleurs mieux encadrer la consti- tution du dossier de bail , clarifier la législation de la location meublée, mieux définir la colocation et réglementer les pratiques des agences immobilières. 2avril 2013 AN p.3601 n°5546 Dino Cinieri, UMP, Loire ERP Accessibilité Logement Entre2010 et2011, une nette accélération des travaux (+17%) a été con- statée. Au 1erjuillet 2012, 77 % des diagnostics des ERP des communes et 74 % des ERP des EPCI ont été réalisés. Entre2007 et2012, 330000 ERP sur 650000 ont fait l'objet de travaux d'accessibilité, globaux ou partiels. 22 % du parc respecte intégralement les normes d'accessibilité. 2avril 2013 AN p.3601 n°6401 Martine Martinel, SRC, Haute- Garonne Honoraires des syndics Logement Le Gouvernement est favorable à un encadrement réglementaire des tarifs des syndics , mais surtout à une modification législative pour fixer le principe de la détermination forfaitaire de la rémunération des syndics. Par exception, une rémunération spécifique complémentaire pourrait être perçue pour des prestations particulières dont la liste limitative serait fixée par décret. La ministre annonce pour juin la présentation du projet de loi en conseil des ministres. À nos abonnés : le texte complet des réponses ministé- rielles peut vous être faxé ou envoyé par mél sur simple demande. ▲ 23avril2013 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• NOM : PRÉNOM : FONCTION : SOCIÉTÉ : ADRESSE : TÉL : FAX : MÉL : N ° TVA INTRACOM .: SIGNATURE : OFFRE EXCEPTIONNELLE Réservée aux nouveaux abonnés 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier N N O O M M I I N N A A T T I I O O N N S S A A G G E E N N D D A A Cabinets ministériels ➠ Premier ministre : Clément Beaune est nommé conseiller technique (budget) au cabinet de Jean-Marc Ayraut. (Arrêté du 3avril 2013, J.O. du 10avril, @). ➠ Lutte contre l’exclusion : Delphine Prady est nommée conseillère, politiques de soli- darité, au cabinet de Marie-Arlette Carlotti (Arrêté du 1 er mars 2013, J.O. du 10avril, @). ➠ Justice : Sont nommés au cabinet de Christiane Taubira: Florence Gouache , chef de cabinet, Isabelle Goanvic , conseillère technique civile, professions et affaires constitutionnelles et Stéphanie Kretowicz , conseillère technique affaires civiles, droit de la famille et aide aux vic- times. (Arrêté du 20mars 2013, J.O. du 12avril, @). ➠ Artisanat, commerce, tourisme : Sont nommés au cabinet de Sylvia Pinel: Loïc Tournier , conseiller technique chargé de l'artisanat, Laurence Dermenonville , conseillère chargée du tourisme et Gré- goire Lefebvre , conseiller juridique char- gé de l'artisanat. (Arrêtés du 9avril 2013, J.O. du 12avril, @). Administration centrale ✓ Vincent Guitton est nommé adjoint de la directrice des affaires juridiques, à l'administration centrale du ministère de l'économie et des finances. (Arrêté du 12avril 2013, J.O. du 13avril, @). Affaires régionales ✓ Michel Stoumboff est nommé secrétaire général pour les affaires régionales auprès du préfet de la région Languedoc-Rous- sillon. (Arrêté du 10avril 2013, J.O. du 12avril, @). Préfets ✓ Michel Jau est nommé préfet de la région Limousin, préfet de la Haute-Vien- ne et Erard Corbin de Mangoux est nom- mé préfet des Yvelines. (Décrets du 11 avril 2013, J.O. du 12avril, @). Organismes publics ✓ CERTU : Christian Cure est nommé directeur du Centre d'études sur les réseaux, les transports, l'urbanisme et les constructions publiques. (Arrêté du 3avril 2013, J.O. du 12avril, p.6028). Conventions collectives ➠ Géomètres experts, géomètres-topo - graphes, photogrammètres et experts fon - ciers : l'accord du 10 janvier 2013 relatif aux minimas conventionnels est étendu par arrêté du 29mars 2013. (J.O. du 11avril, p. 5960). ➠ SA et fondations d’HLM : l'accord du 1 er décembre 2011 en faveur de la préven- tion de la pénibilité dans les entreprises sociales pour l'habitat est étendu par arrêté du 29mars 2013. (J.O. du 11avril, p.5961). ➠ Promotion immobilière : l'avenant n°33 du 20décembre 2012, relatif aux salaires minima conventionnels a fait l’objet d’un arrêté d’extension. (Arrêté du 29mars 2013, J.O. du 11avril, p.5961). ➠ Offices publics de l'habitat : Il est envisa- gé l'extension de l'avenant n°1 du 8jan- vier 2013 à l'accord national professionnel du 24novembre 2010 portant sur la rému- nération mensuelle brute de base . (Avis publié au J.O. du 11avril, p.5966). ➠ Centres PACT-ARIM : texte dont l'extension est envisagée: accord du 27novembre 2012 portant sur les salaires. (Avis publié au J.O. du 11avril, p.5967). ➠ Gardiens, concierges et employés d’immeubles : il est envisagé l'extension de l’avenant n°81 du 6novembre 2012 concernant les salaires . (Avis publié au J.O. du 11avril, p.5967). ➠ Avocats salariés : l’accord n°13 du 25janvier 2013 relatif aux salaires a fait l’objet d’un avis d’extension. (Avis publié au J.O. du 11avril, p.5967). ■ Tourisme Les communes d'Allevard (Isère), Loix (Cha- rente-maritime), Mâcon (Saône-et-loire), Pléneuf-Val-André (Côtes-d'Armor) et Sal- lanches (Haute-Savoie) sont classées com- me stations de tourisme. (Décrets du 12avril 2013, J.O. du 14avril, p.6184) ■ Stockage d'amiante En application d'un arrêt du 1 er décembre 2011 de la Cour de justice de l'Union euro- péenne qui interdit la réception d'amiante dans les installations de stockage des déchets inertes, un décret du 10avril modifie l'article R 541-80 du code de l'environnement. Cet article prévoit une peine d'amende pour réprimer le fait, pour un exploitant d'installation de stocka- ge de déchets inertes, de ne pas prendre les mesures nécessaires pour empêcher le libre accès au site. L'article R 541-80 pré- voit d'autres motifs de contravention sanc- tionnant les règles de stockage des déchets (par exemple le fait de brûler des déchets sur le site de l'installation de stockage). (Décret n°2013-301 du 10avril 2013 portant diverses dispositions relatives aux déchets, J.O. du 12avril, p.6019). B ULLETIND ’ ABONNEMENT « PRIVILÈGE » ❑ OUI , je souhaite bénéficier de l’offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC (soit 586,68 € HT + 2,1% de TVA) au lieu de 779 € TTC, soit 20% de réduction . Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription À RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi 516 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✁ ✦ 14 mai 2013 2009 (Paris 8 e ). Le séminaire IPD aura pour thème: “Quels impacts les nouvelles règles prudentielles vont avoir sur les investisseurs institutionnels?” Avec Jean-Michel Brunet (Crédit Foncier), Christian Delaire (AEW Europe) et Olivier Wigniolle, (Allianz). www.ipd.fr ✦ du 27 mai au 2 juin 2013 (France) Semaine des Entreprises publiques locales. www.semainesdesepl.fr A A U U F F I I L L D D U U J J . . O O . . 23avril2013 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• F F O O R R U U M M I I M M M M O O B B I I L L I I E E R R D D E E L L ’ ’ U U N N I I S S ■ Rapports locatifs et liberté Première table ronde consacrée aux rap- ports locatifs: “La liberté du propriétaire est elle remise en cause?”. C’est évidemment la perspective du projet de loi Duflot qui susci- te cette question. Approche thématique. L ’état des lieux. Sur ce point, Denys Brunel (chambre des pro- priétaires de Paris) se dit prêt à accepter un modèle standardisé d’état des lieux, mais Denise Brunel (CLCV) observe que l’état des lieux étant déjà obligatoire, c’est surtout le contrôle de la qualité du logement loué qui est en cause. Etienne Ginot observe qu’il n’y a pas de sanction pour les bailleurs qui ne respectent pas la réglementation. Le débat évolue donc sur l’opportunité de mettre en place un permis de louer . L’UNIS n’y est pas favorable, la CLCV fait part de ses réserves, François-Emmanuel Borrel (UNIS) opterait de préférence pour une déclaration préalable, Denys Brunel observe qu’une déclaration sans contrôle ne sert à rien. S’agissant des diagnostics , les avis sont par- tagés, mais François-Emmanuel Borrel indique surtout que si les bailleurs faisant appel à un professionnel font les diagnos- tics, ceux qui louent directement s’en dis- pensent, l’idée étant répandue qu’il est inutile de les faire. Qu’attendre du projet de loi? Etienne Ginot fulmine “on n’a aucune information sur ce projet”, et le président de l’UNIS de citer une réponse de la ministre à Marie-Georges Buffet (à l’Assemblée le 16avril) selon laquelle “le niveau des loyers devra être durablement compatible avec le niveau de ressources des locataires”. Denys Brunel esti- me que ce projet va créer de la pénurie. La CLCV toutefois approuve l’objectif d’une mesure pour répondre à l’évolution expo- nentielle des loyers. La garantie universelle des loyers. Pour Denys Brunel c’est une catastrophe annon- cée qui va pousser à l’irresponsabilité des locataires et dont le coût va exploser. La CLCV est favorable à cette garantie, avec un système de financement tripartite: Etat, bailleurs et locataires, via le dépôt de garan- tie. Selon un administrateur de biens, le régime qui va être mis en place va autoriser les locataires à exiger du bailleur une dimi- nution du loyer en produisant des réfé- rences montrant que le loyer est notoire- ment surévalué. Il constate qu’actuellement les propriétaires se désengagent et vendent leur patrimoine. Si ce mouvement va contri- buer à faire baisser les prix de vente, il va renforcer la difficulté des locataires à se loger. ■ Copropriété et égalité S’agissant de la copropriété, l’avocat Patrick Baudoin aborde le thème “égalité, fraterni- té” par la question de la destination des locaux. Il observe que la jurisprudence est libérale, autorisant par exemple une modifi- cation de la destination des parties priva- tives, si elle ne porte pas atteinte à la desti- nation de l’immeuble. Quant à l’égalité, elle inspire certaines décisions. Exemple: l’attribution d’un emplacement de parking alors que leur nombre est inférieur à celui des lots, doit se faire avec contrepartie financière et sans qu’elle favorise toujours les mêmes copropriétaires. Ces questions d’usage des parties privatives suscitent nombre contentieux reconnaît Christian Baillet (CLCV) et l’expert Gilles Delestre pré- conise de développer l’arbitrage. S’agissant des charges , il rappelle que le syndic n’a pas la faculté d’en modifier la répartition , mais Patrick Beaudoin signale une évolution libérale de la jurisprudence qui autorise l’assemblée, lorsqu’une clé de répartition est manifestement illégale, à la modifier à la majorité simple (Civ. 3 e , 23mai2012 et 2octobre2012). En effet, dans certains règlements rédigés après guer- re, on a sous-estimé les charges des apparte- ments loués sous le régime de la loi de 1948 pour charger davantage les lots affectés à un usage commercial. Pour les assemblées, Patrick Baudoin évoque le recours à la notion d’abus de majorité qui permet de censurer certaines décisions. Exemple: refuser au copropriétaire d’un lot de restaurant l’accès à un local pour les conteneurs de poubelles ou décider la vente de combles (parties communes) à un groupe de copropriétaires majoritaires à un vil prix. Les litiges relatifs aux modalités de jouissan- Loi logement: du dialogue au dogme? Débat nourri au Conseil économique et social ce 18 avril, à l’initiative de l’UNIS, tant sur les rapports locatifs que la copropriété. Le président de l’UNIS fait part de son inquiétu- de sur la future loi logement, redoutant que le dialogue fasse place au dogme. JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ Secrétariat: Sabine Petit ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0214 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 769 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: Com-Copie Clamart ■ Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine R R E E N N C C O O N N T T R R E E ce des parties privatives sont variés: nui- sances sonores, modalités d’accès à l’immeuble… Interfère ici la notion de liber- té religieuse . Face à la demande d’un copropriétaire de confession juive de faire installer un mode d’accès à l’immeuble ne nécessitant pas d’électricité, la jurisprudence, indique Patrick Beaudoin refuse en faisant prévaloir l’égalité des copropriétaires. De même (arrêt des “cabanes”) elle fait respec- ter l’interdiction d’entreposer des objets sur les terrasses quand un copropriétaire veut installer une cabane pour satisfaire à des prescriptions religieuses. S’agissant des litiges de dégâts des eaux , Yves Gratade (UNIS) indique que les assu- reurs renégocient la convention CIDRE pour en modifier le plafond d’intervention (1600 € actuellement), mais un administra- teur de biens fait observer que la règle actuelle défavorise le copropriétaire victime: s’il est directement indemnisé par son assu- reur, celui-ci le sanctionne s’il est souvent inondé, alors qu’il n’en est pas responsable. Pour le recouvrement des charges, la procé- dure de l’article 19 de la loi de 1965 (juge statuant au fond, comme en matière de référé) fonctionne bien, reconnaît Patrick Beaudoin, même si elle est peu usitée. ■ Du dialogue au dogme Le président du CESE, Jean-Paul Delevoye, en appelle à revisiter la question de la pro- priété, à se demander par exemple: vaut-il mieux être propriétaire ou heureux dans les m 2 qu’on nous propose? Ou encore à ren- verser les questions: faut-il que tous les loge- ments soient accessibles aux handicapés ou que 100% des handicapés aient accès à un logement adapté? Contraint par le court terme, contrairement au CESE, le président Ginot clame toute sa crainte face au dogme: était il nécessaire de passer tout ce temps à dialoguer avec le ministère si on n’est entendu sur rien? Pour la garantie des risques locatifs par exemple, pour l’UNIS, tout le monde doit cotiser, sinon l’un paie et l’autre profite du système, on est alors dans le dogme. En copropriété, les pro- fessionnels passent leur temps en procédure, mais ce n’est pas ce qu’attendent les copro- priétaires. Il faut donc alléger les procédures. Les professionnels aussi doivent progresser mais l’UNIS et la FNAIM proposent un conseil supérieur qui intégrerait toute la pro- fession. Etienne Ginot redoute l’adoption d’ une loi qui fige . Il sera difficile alors de motiver les collaborateurs…
