Au Sommaire :
– 2 – Jurisprudence –
Baux commerciaux : Quel bail en fin de bail dérogatoire? / Location d’une pièce à usage de box: quel statut ?
Loi Hoguet : Responsabilité du mandataire
Copropriété : Attribution de parking dans une cour commune
Bail à construction : Un tel bail est possible pour un volume
Assurance : Réduction de l’indemnité
– 4 – À l’Assemblée –
Politique du logement / Choc de simplification / Marchands de sommeil / Section de communes / Expulsions
– 5 – Législation –
La loi sur l’énergie / Décret sur la cession de terrains publics avec décote
– 6 – Épargne –
Transposition de la directive AIFM : urgence
– 7 – Analyse –
Maxime Simonnet (Dentons) : prescription : agir avant le 19 juin ?
– 8 – Tableau des réponses ministérielles –
– 9 – Nominations – Agenda –
– 10 – Rencontre –
Pour s’adapter à la crise, France Terre se recentre sur l’aménagement
■ JUGÉ ■ > La location de petits locaux de stockage sous forme d’une “pièce en plus” peut rele- ver du statut des baux commerciaux, lors- qu’elle est conclue avec une société com- merciale (voir l’arrêt de la cour d’appel de Paris du 23avril2013, p.2). > Lorsque le locataire d’un bail dérogatoire est laissé dans les lieux et que le bail se trou- ve transformé en bail statuaire, ce bail prend effet aux clauses et conditions du bail expiré. Il en résulte, a jugé la cour d’appel de Paris (p.2), qu’une clause résolutoire figurant dans le bail dérogatoire peut être invoquée par le bailleur au cours du bail statutaire qui suit. > Un bail à construction peut être conclu sur un volume (p.3). > Un arrêt a écarté la responsabilité du mandataire chargé de rechercher un locatai- re, dans un cas où le bailleur avait engagé l’action envers le mandataire en raison d’impayés du locataire 4 ans après la conclusion du bail (p.2). ■ RÉPONDU ■ > La ministre de la culture semble favorable au report de la date de 2015 imposée aux communes pour transformer leurs ZPPAUP en AVAP (voir p.8). ■ PUBLIÉ ■ > La loi visant à préparer la transition vers un système énergétique sobre a été publiée au JO du 16avril2013. > Le décret qui fixe les modalités de la décote applicable aux cessions de terrains publics a été publié (JO du 16avril). ■ PROGRAMMÉ ■ > Les premiers agréments des sociétés de gestion après transposition de la directive AIFM en juillet prochain seront délivrés par l’AMF le 23juillet (lire p.6). Faire face à l’adversité S i les chiffres dévoilés par BNP Paribas Real Estate ce 24avril lors de son point marché utilisateurs ne prêtent pas exactement tous à l’euphorie (lire p.5), ils recèlent pourtant des éléments positifs. Rappelons ainsi que Paris constitue le 1 er marché d’utilisateurs d’Europe et le 3 e marché de l’investissement. La comparaison avec Madrid montre bien sûr le marché parisien sous un jour lumineux. Mais de plus, l’arrivée des investisseurs asia- tiques et du Moyen-Orient, très actifs à Londres, se fait également sentir de ce côté-ci de la Manche. Par ailleurs, la présentation de ces résultats dans le très bel immeuble 32 Blanche réalisé par BNP Paribas pour The Carlyle Group témoigne de la capacité des acteurs franciliens à offrir une transformation complète d’un site pour en faire un immeuble de bureaux moderne autour d’un puits de lumière culminant sur une terrasse qui permet de bénéficier d’un point de vue panoramique exceptionnel au cœur de la capitale. Mais la tonicité des acteurs était quelque peu rafraîchie par l’analyse de l’économiste Nicolas Baverez. S’il rappelle les atouts de la France, il insiste surtout sur le côté noir de la situation: “l’Europe est devenue le maillon faible de la mondialisation”, “nous sommes passés du déclin relatif au déclin absolu”: la population augmente plus vite que le revenu, c’est la “spirale du sous-développement”. Nicolas Baverez appelle à conclure 5 pactes; productif, social, citoyen, budgétaire et européen et il conclut “il est grand temps que la France se secoue”. Brosser un tel tableau provoque plus l’abattement que la dyna- mique créative; pourtant il est des acteurs qui, loin de se lamenter sur le cours des choses, réagissent à la conjoncture. Voici l’exemple du groupe que dirige Guy Portmann (lire p.10) et qui, face à l’adversité, a réorienté son groupe vers son cœur de métier tradi- tionnel, l’aménagement et le lotissement, en réduisant la voilure du côté de la promotion en régions. Ce faisant, il tâche de répondre précisément à l’attente des pouvoirs publics de favoriser la densité dans les zones périurbaines et à l’attente des acquéreurs qui sont particulièrement attentifs au bouclage de leurs budgets. Conjoncture maussade, dont acte. Tourmente réglementaire, dont acte. Dans un domaine voisin, précisons par exemple que la trans- position de la directive AIFM attendue pour juillet prochain ne va sans doute pas être un élément majeur de simplification (voir p.6 les indications fournies par l’Autorité des marchés financiers lors d’un club pierre proposé par le cabinet Herbert Smith) puisqu’il a fallu composer pas moins de 1400 tableaux pour présenter la réfor- me. Mais face à ces contraintes, des acteurs font front. Cela méritait d’être salué. ■ BD JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr NUMÉRO 517 30AVRIL2013 ISSN 1622-1419 12 E ANNEE L’ESSENTIEL .. immobilier - 2 - Jurisprudence - Baux commerciaux : Quel bail en fin de bail dérogatoire? / Location d’une pièce à usage de box: quel statut? Loi Hoguet : Responsabilité du mandataire Copropriété : Attribution de parking dans une cour commune Bail à construction : Un tel bail est possible pour un volume Assurance : Réduction de l’indemnité - 4 - À l’Assemblée - Politique du logement / Choc de simplification / Marchands de som- meil / Section de communes / Expulsions - 5 - Législation - La loi sur l’énergie / Décret sur la cession de terrains publics avec décote - 6 - Épargne - Transposition de la directive AIFM: urgence - 7 - Analyse - Maxime Simonnet (Dentons): prescription: agir avant le 19juin? - 8 - Tableau des réponses ministérielles - - 9 - Nominations - Agenda - - 10 - Rencontre - Pour s’adapter à la crise, France Terre se recentre sur l’aménagement S O M M A I R E E D I T O R I A L 30avril 2013 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• B B A A U U X X C C O O M M M M E E R R C C I I A A U U X X - - L L O O I I H H O O G G U U E E T T ▲ Baux commerciaux ■ Quel bail en fin de bail déroga- toire? (CA Paris, Pôle 5, ch. 3, 24mars 2013, n°11/12071) Un contentieux locatif portait sur des impayés de loyers. Un bail de 24 mois avait été conclu à la suite d’un premier bail déro- gatoire de 23 mois. À son échéance en 2005, le preneur était resté dans les lieux et un contentieux était apparu ultérieurement sur des impayés de loyers. En 2010, le bailleur avait assigné le locataire en appli- cation de la clause résolutoire. La cour d’appel confirme le jugement ayant appliqué la clause: “Considérant que le jugement n’est pas cri- tiqué en ce qu’il a dit que la société Domici- liation Euro Partenariat est devenue titulai- re d’un bail commercial à compter du 1 er octobre 2005 […] Mais considérant qu’après avoir exacte- ment rappelé que le bail commercial prend effet aux mêmes clauses et conditions que le bail dérogatoire expi- ré et que la clause résolutoire de ce bail qui ne contrevient pas aux dispositions impéra- tives de l’article L 145-41 du code de com- merce s’est également trouvée maintenue dans le bail statutaire, les premiers juges ont à juste titre et par des motifs pertinents que la cour adopte, rejeté la demande de nullité du commandement de payer, la société Domiciliation Euro Partenariat étant totalement informée de l’étendue de ses droits par la reprise à l’acte du texte intégral de l’article L 45-41 du code de commerce et n’ayant subi aucun grief du fait de la men- tion du bail dérogatoire dans l’acte argué de nullité”. La cour rejette ensuite la demande de sus- pension des effets de la clause résolutoire: “Considérant que les premiers juges ont relevé à juste titre que les bailleurs ne sont pas tenus d’établir un contrat de bail à l'issue du bail dérogatoire , la situation juridique du preneur maintenu dans les lieux se trouvant réglée par l’effet de la loi, que la demande de la société Domiciliation Euro Partenariat tendant à la “régularisation d’un bail”, au surplus alors que ce bail est irrémédiablement expiré depuis juillet2010, sera rejetée”. Observations : L’intérêt de cette décision est de préciser la situation juridique des parties à l’issue du bail dérogatoire, lorsque le preneur reste dans les lieux. L’article L 145-5 du code de commerce pré- voit qu’il s’opère un nouveau bail dont l’effet est réglé par les dispositions du cha- pitre 5, soit un bail statuaire. Un arrêt plus ancien de la cour d’appel de Paris avait jugé que les clauses du bail originaire survi- vent, si elles ne sont pas en contradiction avec les dispositions légales d’ordre public (CA Paris 16 janv. 1990, JCP E 1990 II, 15923). L’arrêt rapporté est dans le même sens. Il en déduit en l’espèce qu’une clause résolutoire contenue dans le bail déroga- toire initial est reprise dans le bail statutai- re qui suit et peut donc valablement être invoquée par le bailleur. ■ Location d’une pièce à usage de box: quel statut? (CA Paris, Pôle 1, ch. 3, 23avril 2013, n°13/01326) La société “Une pièce en plus” a pour acti- vité la location à des particuliers ou des pro- fessionnels de boxes de stockage. Dans un litige avec une société commerciale, à laquelle elle louait 7 locaux, elle soutenait que les locaux étaient occupés “en vertu de conventions de prestations de services , résiliables librement à tout moment et com- portant une clause d’attribution de compé- tence au tribunal de commerce de Paris”. La société “Une pièce en plus” avait assigné la société Diffomédia pour obtenir restitu- tion des lieux devant le tribunal de com- merce de Paris, mais celui-ci s’était déclaré incompétent au profit du TGI de Paris. Le bailleur avait formé contredit, mais la cour d’appel confirme la compétence du TGI, en se référant à l’article R 211-4 du code de l’organisation judiciaire qui prévoit la com- pétence exclusive du TGI pour les litiges relatifs aux baux commerciaux: “Considérant que la convention produite intitulée “convention de prestation de ser- vices” présente les caractéristiques d’un bail de courte durée ; que les prestations visées ne sont pas différentes de celles habi- tuellement fournies dans le cadre d’un bail; qu’il en résulte que cette convention qui ne porte pas de date mais qui est nécessaire- ment antérieure à 2006, la société Une pièce en plus demandant de constater sa résilia- tion à compter du 13octobre 2006, a perdu- ré au-delà de 24 mois; qu’il s’ensuit que la qualification de bail commercial revendi- quée par la société Diffomédia est suscep- tible d’être retenue et seul le tribunal de grande instance est compétent pour le dire”. L’arrêt rejette donc l’application de la clau- se d’attribution de compétence et confirme la compétence du TGI, l’article R 211-4 du code de l’organisation judiciaire étant d’ordre public. La cour rejette le contredit formé par le bailleur. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : On voit fleurir depuis quelques années des offres de location de boxes, pour faire du stockage, générale- ment à l’extérieur des villes même si, en l’espèce, les locaux étaient situés dans Paris. Par le biais de la compétence, cet arrêt statue sur la qualification juridique à donner au contrat, conclu avec une société commerciale. La cour d’appel indique que la qualification de bail commercial est sus- ceptible d’être retenue. Le bailleur contes- tait cette décision en invoquant les services proposés au locataire mais son argument est repoussé. Il reviendrait donc au bailleur, de proposer des baux dérogatoires, dans les conditions de l’article L 145-5. Obser- vons enfin que la décision n’évoque pas, s’agissant nécessairement d’un local acces- soire à l’exploitation du fonds, le point de savoir si la privation de ce local serait de nature à compromettre l’exploitation du fonds (au sens de l’article L 145-1). Loi Hoguet ■ Responsabilité du mandataire (CA Paris, Pôle 5, ch. 11, 19avril2013, n°11/09001) Le propriétaire d’un appartement avait confié à une agence un mandat en 2005 pour la recherche d’un locataire. En 2009, le locataire ayant cessé de payer le loyer, le bailleur avait engagé une procédure à l’encontre de l’agence, au titre d’une perte de chance de recouvrer sa dette. Son action est rejetée: La cour relève que si l’agence avait écrit en mars2005 que ses prestations compre- naient la rédaction d’un contrat de location et l’état des lieux, “en revanche, le contrat qui a été signé par les parties et intitulé “mandat de recherche d’un locataire” énonce que le mandant confère au manda- taire, qui accepte, mandat de rechercher un locataire pour l’appartement dont la description suit, qu’il est précisé que ce mandat est donné sans exclusivité, que ce mandat ne confère pas à la société John Arthur & Tiffen la qualité de rédacteur d’acte ; que le contrat de location litigieux a té signé le 13mai 2005 par M me A. et le locataire sans qu’il soit fait mention de l’intervention de la société John Arthur & Tiffen; que la responsabilité de cette socié- té ne peut donc être engagée en raison de l’arrêt de payement du loyer par le locatai- re quatre ans après la signature dudit contrat de location”. Observations : Cette décision rejette donc la demande du bailleur et écarte la mise J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E en jeu de responsabilité de l’agence en se fondant sur la rédaction du mandat et la liste des missions qui lui étaient confiées. La responsabilité recherchée au titre de la rédaction du bail ne pouvait être engagée au titre de la mission de recherche de loca- taire. Pour un arrêt analogue, voir CA Paris, 18 déc 1998 (Loyers et copr. 1999, n°202) : si le mandataire commet une fau- te en ne vérifiant pas la solvabilité réelle du locataire, sa responsabilité ne peut être retenue dès lors que le preneur a réguliè- rement payé ses loyers durant 5 ans et que le bailleur a consenti au renouvellement du bail initial de 3 ans. Copropriété ■ Attribution d’un parking dans une cour commune (CA Paris, Pôle 4, ch. 2, 17avril 2013, n°12/00374) Un litige opposait des copropriétaires sur l’attribution de places de parking dans la cour commune de l’immeuble. L’arrêt statue d’abord sur la question de la validité de la convocation, un lot étant détenu par une usufruitière et trois copro- priétaires indivis. Sur ce point, la cour rejet- te la demande de nullité du vote, au motif suivant: “tant les nus-propriétaires que l’usufruitière avaient vocation à contester une décision portant sur les conditions de jouissance de la cour, en raison de leurs atteintes à leurs droits respectifs, les nus-propriétaires qui avaient conservé le droit d’aliéner et de vendre quant à la concession exclusive d’une partie commune que réalise le sta- tionnement consenti et l’usufruitier quant à sa jouissance de cette même partie commu- ne; qu’en tout état de cause, l’irrecevabilité invoquée est dénuée de toute portée, puis- qu’incontestablement l’usufruitière a qualité pour agir, qu’elle représentait l’indivision et que présente à l’AG et y ayant voté , aucune nullité de cette der- nière pour défaut de convocation régu- lière était encourue ”. L’arrêt tranche la question de la majorité requise pour l’attribution des parkings. La résolution attribuant les emplacements est annulée faute d’avoir atteint la majorité requise. “Cette décision relève incontestable- ment de la majorité de l’article 26 b dès lors d’une part qu’elle ne s’est pas limitée simplement à confirmer les conditions d’attributions des emplacements de par- kings fixées par l’assemblée générale du 22février 1978, puisque selon cette derniè- re, ont vocation à en bénéficier les copro- priétaires et à défaut d’occupation les loca- taires par ordre d’ancienneté tandis que la résolution critiquée vise les seuls coproprié- taires occupant les lots principaux et les locataires en sorte que cette résolution modifie les conditions de jouissance de la cour commune, d’autre part, que par appli- cation de l’article 26 b de la loi du 10juillet 1965, la concession exclusive d’une par- tie commune que réalise l’octroi d’un emplacement de stationnement dans la cour de l’immeuble relève de la double majorité prévue par cet article”. Le vote ayant recueilli seulement 3 copro- priétaires sur 13 totalisant 527 voix sur 1000, la résolution est annulée. Observations : S’agissant de la représenta- tion d’une indivision ou de l’usufruit, l’article 23 de la loi impose leur impose d’être représentés par un mandataire com- mun. Un arrêt a pu juger régulière la convocation adressée au seul mandataire commun de l’indivision (CA Paris, 20 déc. 1995, Loyers et copr. 1996, n°230). L’arrêt rapporté est dans le même sens. De nom- breux arrêts admettent un mandat tacite (ex. CA Paris 29 sept. 2010, Loyers et copr. 2011, n°21). S’agissant de l’attribution des places de parking dans la cour commune, la cour juge donc qu’est requise une décision à la double majorité. Bail à construction ■ Un tel bail est possible pour un volume (CA Paris, Pôle 5, ch. 3, 17avril2013, n°10/14847) Un bail à construction de 30 ans avait été conclu en 1992 par Euromarché au profit de la société Eris restauration. Or le bailleur (devenu Carrefour) estimait que le contrat devait être requalifié en bail commercial. Mais la qualification de bail à construction est confirmée par la cour d’appel. Le contrat portait sur un volume dépendant d’un immeuble divisé en volumes par acte notarié, le volume concerné étant compris entre deux altitudes (celle de la dalle du rez- de-chaussée et celle de la terrasse). “Il s’ensuit que la description qui est faite dans le bail de la chose louée sous forme de volume précisément décrit rend pos- sible la réalisation de travaux de construction à l’intérieur de ce volume précisément décrit, étant observé que la pré- sence d’immeuble existant n’est pas un obs- tacle à la conclusion d’un bail à construction; Si, en outre, dans l’exposé du bail, il est indi- qué que le preneur se propose d’édifier sur immeuble commercial à usage de cafétéria, ce qui ne constitue aucune obligation fer- me, il résulte clairement de l’énoncé des charges et conditions du contrat, que le pre- neur s’oblige à édifier ou faire édifier à ses frais des constructions conformes aux plans qui ont été fournis par le bailleur, la circons- tance qu’il est indiqué que les constructions seront édifiés “sur le terrain présentement loué” alors qu’il s’agit en réalité d’un volu- me est sans conséquence au regard de l’engagement du preneur d’édifier des constructions sur la chose donnée à bail”. L’arrêt indique par ailleurs d’une part que la clause de solidarité en cas de cession ne déroge pas à l’article L 251-3 al. 3 du CCH et d’autre part que “la clause d’agrément, contraire à la liberté de cession qui est un élément fondamental du bail à construc- tion ne saurait à elle seule permettre de requalifier la convention de bail à construc- tion en bail commercial en présence d’un engagement du preneur de construire sur la chose louée, définie comme un volume et alors que l’ensemble des autres stipulations du contrat se réfèrent expressément aux clauses habituelles d’un bail à construc- tion”. Toutefois, la clause d’agrément est jugée nulle: “Le fait de soumettre la cession du bail à l’accord écrit du bailleur constitue cepen- dant une restriction du droit de céder du preneur, contraire à la liberté de cession qui est de l’essence même du bail à construc- tion en ce qu’il confère au preneur un droit réel immobilier”. Observations : Un bail à construction, régi par les articles L 251- à 8 du CCH, porte habituellement sur un terrain sur lequel le preneur s’engage à construire. Le premier intérêt de cet arrêt est d’indiquer que le bail à construction peut porter aussi sur un volume . Il est plus audacieux qu’un arrêt plus ancien mais isolé (CA Pau 22 janv. 1992, qui avait considéré que le bail à construction était incompatible avec la copropriété). Le deuxième intérêt de la décision est de confirmer la qualification du contrat. La jurisprudence a déjà admis de requalifier un bail à construction en bail commercial, s’agissant d’un réaménagement de bâti- ment existant en locaux à usage commer- cial et de bureaux (Lyon, 15janvier 2008, JCP 2008, IV 3082). Voir aussi un arrêt (Cass Civ. 3 e , 2juillet 2008) qui retient que l’obligation principale du preneur était d’exploiter une station-service et que la 30avril 2013 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• C C O O P P R R O O P P R R I I É É T T É É - - B B A A I I L L À À C C O O N N S S T T R R U U C C T T I I O O N N ▲ J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E ▲ 30avril 2013 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E ■ Politique du logement Cécile Duflot confirme à François de Rugy que l’aide à la rénovation thermique sera de 1350euros, en plus du crédit d’impôt déve- loppement durable et du PTZ (JO AN déb. 27mars, p.3278). Répondant à Michel Lefait, elle ajoute, s’agissant du logement social, que la baisse de TVA sera applicable au 1 er janvier 2014, permettant de construire 50000 logements supplémentaires (p.3286). Le 27mars, à propos du soutien au bâti- ment, la ministre évoque le régime d’auto- liquidation de la TVA pour éviter aux entre- prises françaises de subir la concurrence déloyale de certaines entreprises étrangères qui ne payaient pas la TVA à laquelle elles étaient soumises, mais aussi la question des délais de paiement et l’allotissement des marchés pour que les PME aient plus facile- ment accès aux marchés de construction de logements sociaux (JO AN déb. 28mars, p.3369). ■ Choc de simplification “Comment se fait-il qu’il faille en France un minimum de 184 jours pour construire un dépôt, contre 60 jours en Finlande? C’est beaucoup trop” affirme la ministre de la réforme de l’État. Marilyse Lebranchu pré- cise que la réforme de l’urbanisme et de la construction sera adoptée par ordonnance (JO AN 3avril, p.3551). ■ Marchands de sommeil Répondant à Élisabeth Guigou, Cécile Duflot explique: “je prépare un projet de loi sur les questions de logement et d’urbanisme qui donnera aux élus locaux les moyens d’intervenir de manière très volontariste à l’égard des marchands de sommeil et dans des situations difficiles”. Elle considère que “des propriétaires font fi de leurs obligations et mettent en danger leurs locataires”. L’objectif est d’empêcher d’agir les personnes reconnues comme des marchands de sommeil “en fonction d’une qualification qui reste à définir”. Par A A L L ’ ’ A A S S S S E E M M B B L L É É E E D D É É B B A A T T S S désignation de l’immeuble à construire apparaissait comme la détermination d’une modalité d’exécution du bail et non comme son objet principal. Ici en revanche, la cour d’appel valide la qualification de bail à construction, s’appuyant sur l’obligation du preneur de réaliser des constructions. Enfin, la décision annule la clause relative à la cession. Le contrat prévoyait une clau- se imposant l’accord écrit du bailleur à la cession. La clause est jugée nulle en appli- cation de l’article L 251-3 du CCH qui pré- voit que “Le preneur peut céder tout ou partie de ses droits ou les apporter en société”. Assurance ■ Réduction d’indemnité (Cass. Civ. 3 e , 17avril 2013, n°449, FS-P+B, cassation partielle, n°12-14409) Un litige portait sur des affaissements et déformations affectant la voirie desservant un centre de tri. Le maître d’ouvrage avait assigné l’assureur dommages ouvrages en réparation du préjudice et des appels en garantie avaient été formés. L’arrêt d’appel qui avait rejeté la demande de réduction d’indemnité proportionnelle est cassé: “Vu l’article L 113-9 du code des assu- rances; Attendu que pour rejeter la demande for- mée au titre de la réduction proportionnel- le d’indemnité, l’arrêt retient que les calculs de la société GAN eurocourtage étaient effectués à partir de bases déterminées postérieurement à la police et n’avaient jamais fait l’objet d’un accord entre les contractants de sorte qu’ils ne sauraient être opposables à l’assuré et que la deman- de de réduction proportionnelle ne repo- sait pas sur d’autres éléments opposables; Qu’en statuant ainsi, alors que les parties ne s’étant pas mises d’accord pour détermi- ner le montant de la prime qui aurait été dû si le risque avait été exactement et com- plètement déclaré, il appartient aux juges du fond de déterminer ce mon- tant et de fixer souverainement la réduction qui doit être apportée à l’indemnité à raison des déclarations inexactes de l’assuré , la cour d’appel a violé le texte susvisé. Observations : En cas d’omission ou de déclaration inexacte de l’assuré constatée avant tout sinistre, l’article L 113-9 du code des assurances permet à l’assureur, d’augmenter la prime ou de résilier le contrat. Si cette constatation a lieu après le sinistre (ce qui était le cas en l’espèce), le même article permet de réduire l’indemnité “en proportion du taux des primes payées par rapport au taux des primes qui auraient été dues, si les risques avaient été complètement et exactement déclarés.” La Cour de cassation précise que, en cas de désaccord entre les parties, il revient au juge de fixer la réduction qui doit être apportée à l’indemnité ● ▲ ailleurs, le texte prévoit un “compte de tra- vaux devant permettre de préparer les tra- vaux de mise en conformité, notamment électriques, dans les bâtiments anciens” (JO AN déb. 3avril, p.3555). ■ Section de communes Les députés ont examiné le 11avril une pro- position de loi visant à moderniser le régime des sections de communes. Il s’agit de régler le problème de l’indivision des biens entre sections de communes explique Anne- Marie Escoffier, ministre chargée de la décentralisation. Pierre Morel-A-L’Huissier rappelle que ce sont des personnes morales de droit public et non une forme de proprié- té privée indivise (JO AN déb. 12avril, p.4443). Les membres de la section ont uni- quement la jouissance des biens de la sec- tion, dont les fruits sont perçus en nature. Ce sont des biens hérités des biens commu- naux. Il en existe 26792, deux tiers sont des terres boisées, un quart des pâturages, le res- te, des terres cultivées. Le texte vise à faciliter le transfert de ces biens aux communes. Il réaffirme l’interdiction de tirer des reve- nus en espèces des biens sectionnaux. Le droit de jouissance des fruits sectionnaux ne peut être qu’en nature, explique Alain Cal- mette (p.4450). André Chassaigne a fait part de sa vive opposition à ce texte qui lui semble inconsti- tutionnelle “c’est une forme de spoliation de la propriété privée, seulement, il s’agit d’une propriété privée collective” (p.4466), alors qu’Alain Calmette estime que lorsque ces biens tombent en déshérence, l’objectif est de faciliter leur transfert vers la commune. Le texte a été voté. ■ Éviter toute expulsion Marie-Georges Buffet invite Cécile Duflot à décider d’un moratoire sur les expulsions locatives. La ministre cite la circulaire du 26octobre2012 selon laquelle aucune expul- sion d’une famille reconnue prioritaire DALO ne peut avoir lieu avant relogement. Elle ajoute que “nous allons renforcer le rôle des commissions de prévention des expul- sions locatives” les CAPEX et renforcer leurs liens avec le FSL. L’encadrement des loyers vise à ce que le niveau de loyer soit durable- ment compatible avec les ressources des familles. Le Gouvernement s’engage vers la garantie universelle des loyers “qui consti- tue le moyen d’éviter toute expulsion iden- tifiant très précocement les difficultés et en sécurisant également les propriétaires”. (JO AN déb. 17avril, p.4482). Un décret du 15 avril fixe les conditions de détermination du prix de cession des ter- rains de l’État pour les programmes de construction de logement, en application de l'article 3 de la loi du 15avril 2013. Les critères de prix dépendent de la catégo- rie de logements, des circonstances locales estimées en fonction de : - la tension du marché, - l’insuffisance de financement de l'opération, compte tenu des capacités financières de l'acquéreur, - la situation de la commune en regard de son obligation de construire des logements sociaux, (critères fixés à l'article R 3211-15), - la réponse à l'objectif de mixité sociale et de densification urbaine, - des difficultés particulières (dépollution…). La décote est limitée à la part sociale du pro- gramme. La décote est une faculté pour l’État. Elle devient une obligation : - si le terrain est cédé au profit d'une collec- tivité territoriale ou un EPCI et - si le terrain figure sur une liste de parcelles fixée par le préfet de région à partir d'une offre du préfet de département. Le préfet de région recueille l'avis du comité régional de l'habitat, du maire et du prési- dent de l'EPCI. La décote peut alors être affectée à la réali- sation d'équipements publics de proximité nécessaires aux habitants des logements sociaux prévus. La décote vise des terrains bâtis ou non bâtis. Les terrains bâtis sont tous ceux dont les constructions doivent être démolies ou restructurées pour réaliser des programmes de construction. La décote est accordée si le terrain doit rece- voir au moins 75 % de surface de plancher affectée au loge- ment (dont des logements sociaux, art. R 30avril 2013 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• L L É É G G I I S S L L A A T T I I O O N N 3211-14 du CGPPP). Le montant de la décote est fixé par four- chette par catégories (voir tableau de l'article R 3211-17). Une personne souhaitant acquérir un terrain avec décote doit remplir un dossier dont le contenu est fixé à l'article R 3211-17-1. Il comprend les éléments suivants: - programme de construction, - estimation du prix de revient, - plan de financement, - échéancier de l'opération, - éléments nécessaires au calcul de la décote pour la part de programme consacrée aux équipements. La décote est fixée par le directeur départe- mental des finances publiques. L'acte d'aliénation est signé par le préfet de dépar- tement. Son contenu est précisé à l'article R 3211-17-3. L'acquéreur doit rendre compte annuellement de l'état d'avancement du programme au préfet. Par ailleurs, ce décret fixe la composition de la Commission nationale de l'aménagement, de l'urbanisme et du foncier. Elle comporte 21 membres (art. R 3211-17-5 et suivants). Elle est notamment chargée de suivre le dis- positif de mobilisation du foncier public en faveur du logement. Zone C Zone B2 Zone A et B1 Catégorie 1. PLAI Entre 0 et 50% Entre 0 et 75% Entre 0 et 100% Catégorie 2. PLUS Entre 0 et 35% Entre 0 et 50% Entre 0 et 75% Catégorie 3. PLS, acces- sion à la propriété sous condition de ressources Entre 0 et 25% Entre 0 et 35% Entre 0 et 50% Les articles 1 er à 6 qui instituaient un bonus-malus sur les consommations domestiques d'énergie ont été déclarés contraires à la Constitution, notamment en ce qu'ils ne respectent pas le principe d'égalité (cf. Jurishebdo n° 515). L'article 7 concerne la tarification spécia- le dite « produit de première nécessité ». Il vise à élargir le nombre de bénéficiaires à 9millions de personnes. Ainsi il étend à tous les fournisseurs d'énergie la mission de mise en œuvre de cette tarification (jusqu'à présent limitée à l'opérateur historique) par modification de l'article L 121-5 du code de l'énergie. Par ailleurs, il prévoit que l'administration fis- cale et l'ensemble des organismes de sécu- rité sociale contribuent à la constitution du fichier des ayants droit potentiels. Cette tarification a été étendue aux gestion- naires de résidences sociales et, pour ces logements, à la consommation de gaz naturel. Le rapport au Sénat avait précisé que le financement de cette mesure sera assuré par un relèvement des tarifs des personnes non éligibles au tarif social. Il reviendra au pouvoir réglementaire de fixer les plafonds de ressources ouvrant droit à ce tarif. L'article 12 institue un service public de la performance énergétique de l'habitat (articles L 232-1 et suivants du code de l'énergie). Ce service « assure l'accompagnement des consommateurs désirant diminuer leur consommation énergétique. Il assiste les propriétaires et les locataires dans la réali- sation de travaux d'amélioration de la per- formance énergétique de leur logement et leur fournit des informations et conseils personnalisés ». Il est prévu un rapport au Parlement. L'article 19 concerne la trêve hivernale pour la consommation d'énergie (élec- tricité, gaz et chaleur). Alors qu'elle était réservée aux bénéficiaires du fonds de soli- darité logement, elle est élargie par le nouveau texte à tous les consommateurs. Les fournisseurs peuvent toutefois procé- der à une réduction de puissance, sauf pour les consommateurs bénéficiant du tarif de première nécessité. Loi sur l’énergie publiée après censure partielle Cession de terrains publics avec décote Montant de la décote (en%) RT 2012: annulation et nouveau texte Le 24avril2013, le Conseil d’État a annulé l’arrêté du 20juillet 2011 qui définit la méthode de calcul de la réglementation thermique 2012. Mais le ministère du loge- ment souligne que l’annulation ne porte que sur un motif de forme et qu’un nou- veau texte a été mis en signature. Identique, sur le fond au précédent, il prendra le relais de l’arrêté du 20juillet dont l’annulation ne prendra effet que dans trois mois. L'article 24 supprime les zones de déve- loppement de l'éolien (abrogation de l'article L 314-9), mais laisse subsister le schéma régional éolien. L'article 28 autorise pour 5 ans une expéri- mentation de la tarification progressive de l'eau et d'une mise en œuvre d'une tarification sociale de l'eau. L'article 29 supprime la règle des 5 mats qui imposait un minimum de 5 éoliennes pour pouvoir donner lieu à une obligation de rachat de l'électricité. Jugée excessive- ment contraignante, elle est supprimée. (Loi n°2013-312 du 15avril2013 visant à pré- parer la transition vers un système énergé- tique sobre et portant diverses dispositions sur la tarification de l'eau et sur les éoliennes, J.O. du 16avril, p.6208). (Décret n°2013-315 du 15avril 2013 relatif aux conditions d'aliénation des terrains du domaine privé de l’État en vue de la réalisation de pro- grammes de construction de logements sociaux et fixant la composition et le fonctionnement de la Commission nationale de l'aménagement, de l'urbanisme et du foncier instituée à l'article L. 3211-7 du code général de la propriété des personnes publiques, J.O. du 16avril, p.6427). Il y a urgence à transposer la directive AIFM commence Stéphane Haot (KPMG) lors d’un club pierre organisé ce 25avril par le cabinet d’avocats Herbert Smith. En effet le délai de transposition de cette directive sur les gestionnaires de fonds d’investissement alternatifs, adoptée en novembre 2010 par le Parlement euro- péen, expire le 22juillet 2013. Mais les textes législatifs et réglementaires du code monétaire et financier qui doivent être modifiés, sont actuellement en consul- tation sur le site du haut comité de place constitué par l’AMF, explique Xavier Parain, directeur adjoint à la gestion d’actifs à l’AMF. La consultation a lieu jus- qu’au 15mai, un délai sans doute plus que nécessaire pour permettre aux opérateurs de décrypter la réforme qui a donné lieu à l’établissement de plus de 1400 tableaux! Un guide d’accompagnement sous forme de questions réponses vient d’être publié (il est accessible sur le site de l’AMF). Avantage passeport L’avantage de la réforme, c’est la mise au point du passeport qui autorise une socié- té de gestion à commercialiser un fonds dans toute l’Union européenne et à gérer des fonds de toute l’Union européenne. Mais reconnaît Stéphane Haot, cet avanta- ge a des contreparties en termes d’exigences. En voici quelques aperçus. Il faut : - Atteindre un niveau minimum de fonds propres de 125 ou de 300millions d‘ € . - Encadrer la délégation à des tiers des services rendus par le gestionnaire. ll en résulte par exemple que le gestionnaire ne peut pas devenir une simple “boîte aux lettres”. - Respecter des exigences d’information souvent sur un rythme trimestriel. Les informations sont à transmettre aux auto- rités de surveillance et aux investisseurs. - Respecter de nouvelles obligations orga- nisationnelles . Cela doit conduire le ges- tionnaire à mettre en place une politique de gestion des conflits d’intérêt, une dili- gence renforcée (indicateurs de perfor- mance, règles de valorisation ave des éva- luateurs externes ou internes mais respec- tant des critères d’indépendance…), une politique de gestion des risques, etc. - Mettre en place un dépositaire . Celui-ci a trois fonctions: conservation des titres, suivi des cash-flows et supervision. - Respecter de nouvelles règles de rému- nération . Elles sont très détaillées. Exemple: période de report de 3 à 5 ans pour 40% à 60% du variable, +ajuste- ments ex post +au moins 50% du variable en parts de l’AIF. Sur ce point, Xavier Parain insiste sur l’objectif qui est recherché par l’AMF. Il invite les gestion- naires à regarder de près les guides d’accompagnement dont le but est d’obtenir un alignement d’intérêt entre le gestionnaire et son investisseur. ll recon- naît toutefois que la modification des règles de rémunération peut poser une difficulté pour les contrats de travail en cours. Le texte de transposition n’aborde pas les questions fiscales, qui relèvent d’un autre texte. 30avril 2013 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• E E P P A A R R G G N N E E C C O O L L L L E E C C T T I I V V E E Transposition de la directive AIFM: urgence OPCVM Directive 2009/65 (UCITS IV) FIA Directive 2011/61 (AIFM) Autres placements collectifs Ex OPCVM coor- donnés 1. Fonds ouverts à des investisseurs non professionnels - Fonds d’investissement à vocation générale (ex- OPCVM non coordonnés) - Fonds de capital investissement (FCPR FCPI FPI) - OPCI (ex-OPCI grand public et OPCI RFA SEL) - SCPI et Société d’épargne forestière - SICAF - Fonds de fonds alternatifs 2. Fonds ouverts à des investisseurs professionnels Fonds agréés - Fonds professionnels à vocation générale - OPCI professionnels (ex-OPCI RFA EL) Fonds déclarés - Fonds professionnels spécialisés - Fonds professionnels de capital investissement 3. Fonds d’épargne salariale 4. Organismes de titrisation (OT) SPPICAV constituée sous forme de SAS unipersonnelle - SICAV constituée sous forme de SAS unipersonnelle Autres FIA (FIA autres que ceux mentionnés aux 1, 2,3 et 4 ci-dessus) Catégories de fonds d’investissement alternatifs (FIA) Projet de modification de l’article L 214-24 du code monétaire et financier R R E E N N C C O O N N T T R R E E Pierre-Nicolas Sanzey (Herbert Smith) résu- me les impacts de la directive en observant qu’elle suppose de respecter de nom- breuses obligations de reporting, des règles de fonctionnement touchant les questions de conflit d’intérêt, d’évaluation des actifs, d’information des investisseurs. En conséquence, elles auront nécessaire- ment un coût car des ressources humaines vont devoir être affectées à ces tâches. Question: le coût de la modification du business model des sociétés de gestion (par exemple le coût du dépositaire) va-t-il être absorbé par la société ou répercuté sur l’investisseur? Quel domaine d’application? Cette réforme pose aussi la question de son champ d’application. Pour l’AMF, il ne s’agit pas de réguler toutes les SCI ou tous les groupements fonciers forestiers. En particulier, les SCI familiales ou des GFA constitués entre héritiers n’ont pas voca- tion à être appréhendés par la directive. Mais dès lors que le véhicule a une poli- tique d’investissement ou est ouvert à des souscripteurs potentiels, il est susceptible d’être concerné. Interrogé sur le point de savoir par exemple si deux investisseurs fai- sant appel à un gestionnaire pour acheter un immeuble relevaient de la directive, Xavier Parain a évoqué la nécessité d’examiner divers critères, et par exemple le point de savoir si le gestionnaire avait la main sur la politique d’investissement ou non. Il invite aussi à distinguer ce qui relève plu- tôt d’un joint-venture ou plutôt d’un club deal. Premiers agréments le 23juillet L’AMF a ouvert un guichet de pré-agré- ment AIFM. Elle a par ailleurs adressé un courrier aux sociétés de gestion pour les inviter à s’engager sur 8 points pour obte- nir leur agrément. L’AMF doit délivrer les premiers agréments le 23juillet prochain. Parmi les 12000 fonds qui sont aujourd’hui agréés par l’AMF, de nombreux fonds dis- posent déjà d’un dépositaire. Beaucoup de gestionnaires, estime Xavier Parain sont déjà “compatibles AIFM”. Mais les SCPI, qui ne disposent pas de dépositaire, vont devoir en mettre en place un. Par ailleurs, il existe de l’ordre de 3000 véhicules qui ne sont pas régulés actuelle- ment et qui vont devoir l’être. Pour ces fonds, l’impact de la réforme est donc important, car ils vont devoir mettre en place une société de gestion. ● Source: Herbert Smith 30avril 2013 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• La loi n°2008-561 du 17juin 2008, qui a considérablement modifié le droit de la prescription, a abondamment été com- mentée à l’occasion de son entrée en vigueur il y maintenant bientôt 5 ans. L’objectif poursuivi par le législateur était de raccourcir les délais, en les uniformisant, dans un souci de simplification (en 2004, la Cour de cassation avait en effet dénombré 250 délais différents par leur durée ou leur mode de computation). Ainsi, la révision la plus emblématique fut sans doute celle qui a raccourci et unifor- misé la prescription de droit commun: l’article 2224 du Code civil ramène en effet le délai de droit commun de la prescription extinctive à 5 ans pour « les actions person- nelles ou mobilières (…) à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ». Sont visées par ce texte les actions de droit commun en matière de responsa- bilité contractuelle – ancienne- ment soumises à prescription de 30 ans- comme en matière de res- ponsabilité délictuelle - dont la prescription était décennale -. De même, les litiges entre com- merçants, ou entre commerçants et non commerçants, sont depuis 2008 soumis à la prescription quinquennale de l’article 2224 du Code civil et non plus à l’ancienne prescription décennale. Or, les dispositions transitoires de la loi n°2008-561 disposent que lorsque les dis- positions de la loi réduisent la durée de la prescription – ce qui est donc le cas de la prescription des actions personnelles ou mobilières de droit commun – la durée de la prescription s’applique aux prescriptions à compter du jour de l’entrée en vigueur de la loi – soit le 18juin 2008-, sans que la durée totale ne puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure. Par conséquent, pour toutes les actions soumises à la prescription de droit com- mun en matière de responsabilité, dont le fait générateur a été connu ou aurait dû l’être avant le 18juin 2008, le 19juin2013 constitue la date d’expiration de la pres- cription avant laquelle il est impératif d’agir. Ainsi, à titre d’exemple, une action en res- ponsabilité contractuelle fondée sur un manquement du vendeur à une obligation de conseil ou de renseigne- ment révélée le 30juin 2007 était anciennement prescrite au 1erjuillet 2037. Elle le sera désormais automatiquement au 19juin2013. De même un litige entre commerçants pour un arriéré de paiement antérieur au 18juin 2008 sera prescrit le 19juin2013, et ce bien qu’en principe initialement soumis, lors de la naissance du litige, à un délai de prescription décennal. Le 19juin2013 est donc sans doute l’une des dates qui connaîtra, dans l’histoire de notre droit, le plus grand nombre de récla- mations subitement couvertes par la pres- cription! Tous les opérateurs économiques sont bien évidemment concernés, en ce compris dans le secteur de l’immobilier, et les hypothèses sont multiples où cette prescription va jouer le 19juin2013 pour des faits antérieurs au 18juin 2008. Sans la moindre exhaustivité, sont par exemple concernées en matière de vente des actions fondées sur un défaut de conformité de la chose vendue, ou encore sur un dol du vendeur. Dans le domaine de la construction, ce pourrait être – hors cas de responsabilité décennale - certaines fautes contractuelles imputables à un constructeur, tel l’établissement de plans non conformes, ou la réclamation contre un maître d’ouvrage au titre de dégrada- tions subies du fait d’un chantier par le propriétaire d’un immeuble voisin. En matière de baux, le raccourcissement de la prescription pourrait affecter la demande indemnitaire d’un locataire fondée sur la violation par le bailleur d’une obligation contractuelle. On ne saurait donc que trop recommander aux professionnels de l’immobilier de faire un point et de prendre conseil sur les litiges potentiels et réclamations reposant sur des faits antérieurs au 18juin 2008, litiges qu’ils auraient pu à l’époque négli- ger en pensant disposer de temps du fait qu’ils étaient initialement soumis à une prescription décennale ou trentenaire. Le 19juin prochain, il sera en effet trop tard pour assigner et interrompre ainsi la prescription afférente à de tels différends. M.S. ■ Maxime Simonnet invite les opérateurs à prendre garde à la date du 19juin 2013, issue des dispositions transitoires de la loi du 17juin 2008. A A N N A A L L Y Y S S E E M M A A R R C C H H E E L’analyse de Maxime Simonnet (avocat), Dentons Prescription: agir avant le 19juin? Le raccour- cissement des délais prend effet en juin 2013 Marché de bureaux en Ile-de-France Hausse de l’offre C’est dans le très bel immeuble 32 Blanche, que se tenait le 14 e point marché utilisateurs de BNP Paribas real estate. La situation du marché est contrastée. Thierry Laroue-Pont indique par exemple qu’à Londres le marché de l’investissement est dynamique, porté par les fonds asiatiques et du Moyen-Orient. À Paris, le volume des transactions de bureaux est en baisse au 1 er trimestre 2013 à 331000m 2 . Pour l’ensemble de l’année 2013, BNP Paribas prévoit un volume de 1,6million de m 2 , en repli par rap- port à 2012 (1,967million de m 2 ). Le taux de vacance à Paris s’établit à 7,7% au 1 er trimestre ce qui est plus qu’à Londres (6,6%) ou Munich (6,6%), mais reste bien en deçà de Francfort (12,4%) Milan (11,9%) ou Madrid (14,2%). Les acquéreurs sont français à 46% mais la vague d’investisseurs asiatiques et moyen-orientaux observée à Londres devrait alimenter le marché parisien dans les deux ou trois prochaines années. Le niveau des taux de rendement manifeste toujours l’aversion au risque des investisseurs. Le taux est de 4,5% à Paris, et de 4% à Londres. Il atteint 5,6% à Milan et 6,5% à Bruxelles. Le volume d’investissement en bureaux au 1 er trimestre à Paris est en hausse à 1,6 milliard d’euros. Net recul des transactions au 1 er tri- mestre Éric Béray, directeur pour l’Ile-de-France, indique que le volume des transactions de bureaux au 1 er trimestre 2013 recule de - 24% (393000m 2 ), le secteur des grandes sur- faces étant plus particulièrement affecté. L’offre disponible à un an progresse de 10% pour s’établir à 4,7millions de m 2 , mais il s’agit surtout d’une offre de seconde main. Éric Béray souligne ici le décalage entre l’offre (l’offre de bureaux verts ne concer- nant que 15% du marché) et les attentes des clients. Quant au loyer, les niveaux pour le neuf se maintiennent dans Paris QCA, mais ils décrochent pour l’offre de seconde main. Le loyer prime est à 709 € le m 2 à Paris QCA Etoile (tendance à la hausse) et à 630 € à l’Opéra (stabilité). En revanche, les projec- tions de loyers moyens pour 2013 indiquent un fléchissement pour La Défense et Péri Défense, et une stabilité pour la Boucle Sud et la Boucle Nord. BNP Paribas conclut en indiquant que la crise n’épargnera pas le secteur. Pour l’ensemble de l’année 2013, le groupe prévoit une légè- re hausse de l’offre à 4,8millions de m 2 et un retrait de -15% à -20% de la demande pla- cée. 30avril 2013 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• R R É É P P O O N N S S E E S S M M I I N N I I S S T T É É R R I I E E L L L L E E S S Références (J.O. Questions) Nom du parlementaire Thème Ministre concerné Réponse Observations 4avril2013 Sénat p.1079 n°250 Jean-Michel Balylet RDSE, Tarn-et- Garonne Lutte contre le suren- dettement Economie Dans le cadre du plan de lutte contre la pauvreté, le Gouvernement a décidé de mieux articuler les textes sur le surendettement et ceux relatifs au logement pour favoriser le maintien dans leurs logements des locataires ou des propriétaires accédant surendettés. La loi sur la consommation prévue au printemps créera un registre national des crédits aux particuliers. D'autres mesures sont prévues comme le ren- forcement du droit au compte pour les ménages pauvres. 4avril2013 Sénat, p.1085 n°1192 Charles Revet, UMP, Seine- Maritime Décret du 20juillet 2012 de blocage des loyers Logement Les critères retenus pour déterminer les com- munes visées par le décret de blocage des loyers sont le niveau anormal des loyers (dépassant 11,1 € le m 2 , hors Ile-de-France) et l'évolution anormale (excédant 3,2 % par an de 2002 à 2010). L'intégralité des communes des agglomérations retenues est concernée, ce qui peut conduire à inclure des communes de taille différente. Le sénateur visait le cas de Turretot, dans l'agglomération duHavre, qui ne compte que 1500 habitants. 9avril2013 AN p.3837 n°17136 Dominique Nachury, UMP, Rhône Crédits du FISAC Artisanat, commerce Une évaluation complète du FISAC a été lancée en septembre2012. Ses conclusions sont attendues pour les prochaines semaines. Dans l'attente, le FISAC a été doté de 32 M € par la loi de finances pour 2013. Les crédits étaient de 60 M € en 2008 et de 42 M € en 2012. 9avril2013 AN p.3847 n°12888 Martine Lignières- Cassou, SRC, Pyrénées- Atlantiques Transformation des ZPPAUP en AVAP Culture La loi Grenelle II a créé les aires de mises en valeur de l'architecture et du patrimoine qui doivent se substituer aux zones de protection du patri- moine architectural, urbain et paysager. La loi du 12juillet 2010 a fixé un délai de 5 ans pour que les communes substituent les AVAP aux ZPPAUP. Mais la ministre a demandé à ses services de travailler à un projet de loi où sera abordée la question de surmonter l'échéance couperet de 2015 . 9avril2013 AN p.3878 n°4362 Claude de Ganay, App. UMP, Loiret ERP. Accessibilité Logement En cas de refus de mise en accessibilité opposé par l'Architecte des Bâtiments de France, motivé par l'atteinte au patrimoine environnant, cela peut justi- fier de demander une dérogation au préfet. La commission départementale pour l'accessibilité n'est pas compétente pour statuer sur l'impact de l'aménagement envisagé sur la conservation du patrimoine architectural. 9avril2013 AN p.3879 n°8834 Nathalie Appéré, SRC, Ille-et-Vilaine TVA . Logements acquis en VEFA Logement La loi du 29décembre 2012 a supprimé la taxation à TVA des premières ces- sions d'immeubles neufs acquis préalablement par des particuliers dans le cadre d'une VEFA. La cession est désormais soumise aux droits d'enregistrement. Cela s'applique aux ventes dont l'acte authentique inter- vient à compter du 31décembre 2012. En cas de revente d'un bien acquis avec un Pass-Foncier, la vente n'est pas soumise à TVA. 9avril2013 AN, p.3881 n°13642 Hervé Morin, UDI, Eure Calendrier de la RT 2012 Logement Le surcoût de la construction en RT 2012 est de 5 à 8 %. Le niveau de performance énergétique exigé per- met d'engendrer une nette amélioration de la perfor- mance des bâtiments neufs: les consommations seront réduites d'un facteur 2 à 4. il n'est donc pas envisagé de revoir le calendrier de mise en œuvre de la RT 2012 tel que fixé par le décret du 26oct. 2010. Le député relayait une demande de l'Union des maisons françaises. 11avril2013 Sénat p.1172 n°3079 Alain Néri, PS, Puy-de-Dôme Fuites d'eau après compteur. Champ d'application Écologie Le principe de plafonnement de la facture d'eau en cas de fuite indétectable (loi du 17mai 2011, art. 2) a été précisé par décret du 24septembre 2012. Il s'applique aux locaux d'habitation. Il ne peut être étendu ni aux locaux des collectivités territoriales ni aux locaux professionnels . 11avril2013 Sénat p.1174 n°5468 Roland Courteau, PS, Aude Certificats d'économie d'énergie Écologie La 3 e période des CEE qui doit démarrer le 1 er janvier 2014 affichera des objectifs plus ambitieux. Une phase de concertation s'est achevée le 15avril 2013. La Cour des comptes doit procéder à une évaluation du dispositif des CEE pour la fin avril. Les caractéristiques de la 3 e période seront fixées à la fin du 1 er semestre 2013. 16avril2013 AN p.4140 n°4983 Marie-Jo Zimmer- mann UMP, Moselle Auto-liquidation de TVA. Bailleurs étrangers de locaux nus Economie La TVA est acquittée par le preneur qui dispose d'un n° de TVA en France si la prestation de service est effectué par un assujetti établi hors de France. Les locations de locaux nus, soumises à TVA sur option restent soumises aux règles qui leur sont propres et ne font pas partie du champ d'application de l'auto-liquidation de la TVA. Il n'est pas envisagé de revenir sur la doc- trine qui place hors champ de l'auto-liquidation de TVA les locations d'immeubles nus à usage professionnel taxe sur option. 16avril2013 AN p.4192 n°14888 Sandrine Doucet, SRC, Gironde Logement social. Résiliation du bail par le preneur Logement Le locataire d'un logement social peut donner congé à tout moment (art 15 de la loi du 6 juillet 1989) avec délai de 3 mois ou d'un mois. L'article L 442-6-3 du CCH prévoit une règle spécifique si le preneur emménage dans un autre logement HLM (1 mois ou 2 mois). Bailleur et locataire peuvent s'entendre pour convenir d'un délai plus court. Les conditions de congé et de préavis des loca- taires seront examinées lors du prochain projet de loi. À nos abonnés : le texte complet des réponses ministé- rielles peut vous être faxé ou envoyé par mél sur simple demande. ▲ 30avril 2013 9 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• NOM : PRÉNOM : FONCTION : SOCIÉTÉ : ADRESSE : TÉL : FAX : MÉL : N ° TVA INTRACOM .: SIGNATURE : OFFRE EXCEPTIONNELLE Réservée aux nouveaux abonnés 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier N N O O M M I I N N A A T T I I O O N N S S A A G G E E N N D D A A Cabinets ministériels ➠ Logement : Rébecca Barré est nommée conseillère technique; Bastien Dolla, conseiller technique, est nommé conseiller pour l'économie du logement au cabinet de Cécile Duflot. (Arrêté du 9avril2013, J.O. du 18avril, @). Administration ✓ DREAL : Caroline Guillaume est nom- mée directrice régionale de l'environnement, de l'aménagement et du logement de la région Basse-Normandie. (Arrêté du 10avril2013, J.O. du 19avril, @) ✓ Sont nommés préfets : Louis Le Franc (Aude), Alain Rousseau (Haute-Corse), Ber- nard Gonzalez (Ardèche), Jean-Pierre Cazenave-Lacrouts (Lot). (Décret du 18avril2013, J.O. du 19avril, @). Organismes publics ✓ Conseil national de la montagne : 5 députés, 5 sénateurs et 45 autres per- sonnes ont été nommées à ce Conseil par décret du 19avril2013 (J.O. du 21avril, p.7031). ✓ CGLLS : Frédéric Paul , directeur général de l'USH, est nommé administrateur de la Caisse de garantie du logement locatif social, représentant de l'UNFOHLM. (Arrêté du 9avril2013, J.O. du 18avril, p.6844). ■ Taxe locale de publicité extérieure Le Conseil constitutionnel a validé l'article L 2333-16 du CGCT qui avait été modifié par la loi du 4août 2008 et qui est relatif au tarif de la taxe locale sur la publicité extérieure. (Décision n°2013-305/306/307 QPC du 19avril2013, J.O. du 21avril, p.7037). ■ Protection des travailleurs contre les risques d'exposition à l'amiante Un arrêté du 8avril précise les mesures de protection à mettre en œuvre pour la pro- tection des travailleurs dans des opérations comportant un risque d'exposition à l'amiante. Il détaille les manœuvres à effectuer en différentes phases pour les opérations pré- vues à l'article R 4412-94 (retrait ou encap- sulage d'amiante, y compris en cas de démolition) : - préparation de l'opération, - utilisation, entretien et vérification des équipements de travail et installations, - protection des surfaces et confinements, - traçabilité des contrôles via le registre de sécurité. L'employeur doit prendre des mesures de surveillance des travaux et des secours. Ces mesures concernent la surveillance de l'environnement du chantier, la déconta- mination, les contrôles en cours de travaux et la fin des travaux. (Arrêté du 8avril2013 relatif aux règles tech- niques, aux mesures de prévention et aux moyens de protection collective à mettre en œuvre par les entreprises lors d'opérations comportant un risque d'exposition à l'amiante, J.O. du 17avril2013, p.6704). ■ RT 2012 Un rectificatif a été apporté à l’arrêté du 28décembre 2012 relatif aux performances énergétiques des bâtiments nouveaux. Publié au JO du 20avril (p.6953), ce texte comporte 6 pages de rectifications… Les spécialistes à même de comprendre les for- mules techniques se référeront de préféren- ce à la version papier car la version internet n’est pas toujours lisible: ainsi remplacer SRT par S RT n’est pas visible sur la version électro- nique. Idem pour Bbiomax devenu Bbio max . B ULLETIND ’ ABONNEMENT « PRIVILÈGE » ❑ OUI , je souhaite bénéficier de l’offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC (soit 586,68 € HT + 2,1% de TVA) au lieu de 779 € TTC, soit 20% de réduction . Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription À RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi 517 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✁ ✦ 16 mai 2013 (Paris La Défense). “ Rénovation énergétique des copro- priétés: c’est maintenant! Une journée de conférence organisée par le Moniteur, introduite par Philip- pe Pelletier, Président du Plan Bâtiment Durable. Tel: 0140133364. A A U U F F I I L L D D U U J J . . O O . . I I N N I I T T I I A A T T I I V V E E S S ◆ Simplifier les raccorde- ments la Fédération des promoteurs Immobi- liers a signé le 22avril avec ERDF une convention de partenariat pour améliorer la qualité de services rendue par ERDF aux promoteurs et à leurs clients. ERDF s’est engagée à simplifier les démarches de raccor- dement. Un service expérimental “Accompagnement Multi-raccordements” est mis en place pour apporter un accompagnement personnalisé de l’ensemble des projets des demandes de raccordement des promoteurs. ◆ Analyse des charges de copropriété L’ARC et le journal De Particulier à Particulier ont conclu le 18avril2013 un partenariat pour mettre au point deux étiquettes d’évaluation de la gestion des copropriétés à partir de l’outil OSCAR. Une phase de test est lancée sur les villes de Paris, Nantes et Montpellier. L’objectif est de mettre au point une étiquette charges avec une échelle de A à G. Puis viendra en 2014 la mise en pla- ce d’une étiquette sur la gestion patrimoniale de la copropriété éta- blie à partir d’une vingtaine de cri- tères. (Communiqué du 18 avril 2013). Bibliographie La 6 e édition du guide Dalloz “Copro- priété mode d’emploi” est parue. Elle est rédigée par Bruno Mathie, avocat à Paris. Édition a jour du décret du 13mars 2013 sur l’emprunt collectif des copropriétés. 468 pages. 22euros. 30avril 2013 10 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• P P R R É É S S I I D D E E N N T T D D E E F F R R A A N N C C E E T T E E R R R R E E Comment réagir face à la crise? Le président de France Terre n’a pas caché la sévérité de la crise que traverse la profes- sion. Pour y faire face, il a expliqué lors d’une conférence de presse ce 24 avril que le groupe avait choisi de se contracter et de se recentrer sur le secteur d’activité où sa com- pétence est la plus valorisante, c’est-à-dire l’aménagement et le lotissement. Au total, le groupe a réalisé 75millions de chiffre d’affaires en 2012 (120millions en 2011) avec un quart consacré à l’aménagement. Pour 2013, son objectif est de passer cette part à la moitié ou aux trois quarts. Les opérations prévues s’accompagnent d’une diminution de la taille des parcelles permettant d’obtenir une densité de 35 à 38 logements par hectare. France Terre envisa- ge pour 2013 de réaliser une douzaine d’opérations pour 30 à 35millions d’euros de chiffre d’affaires (15 à 16millions en 2012). Voici deux des opérations récemment livrées: le “Miroir d’eau à Savigny-Le-Temple (81 logements) et la Résidence Victoria à Cergy-Pontoise (103 logements). Après 3 opérations de 250 logements livrées pour l’Ile-de-France en 2012, France Terre compte réaliser le même volume en 2013 (notam- ment à Monthléry et à Conflans-Sainte- Honorine) à des prix de vente inférieurs à 4000 € le m 2 . Le groupe s’appuie sur sa connaissance du périurbain (1 e couronne des grandes agglomérations et 2 e couronne d’Ile-de-France) qui permet d’avoir une bon- ne optimisation entre coûts et pouvoir d’achat des ménages. Construire dans les zones intersti- tielles Cette approche permet notamment de réali- ser des opérations d’aménagement dans les zones interstitielles. La réflexion sur l’urbanisme évolue. Ne faut-il pas par exemple assouplir les interdictions de construire dans les zones inondables? Guy Portmann observe que les interlocu- teurs sont en train de changer: après avoir eu affaire aux maires, donc à des politiques, les professionnels font désormais face à des représentants des inter- communalités, qui sont des techniciens. Diminuer les recours Guy Portmann propose un certain nombre de pistes pour diminuer les recours envers les permis de construire. - cadrer la notion d’intérêt à agir, - créer un référé recevabilité qui permettrait de traiter rapidement la question de la rece- vabilité du recours, - imposer au requérant une date à partir de laquelle il ne peut plus ajouter de griefs au recours, ce qui éviterait que de nouveaux griefs puissent s’ajouter au fil de la procédure, - faciliter la faculté d’obtenir des dommages- intérêts en cas de recours abusif, ce qui serait plus pénalisant qu’une amende dont le montant est sans commune mesure avec les enjeux du recours. Un autre type de réforme serait nécessaire pour que l’assurance recours soit plus effica- ce. Ce mécanisme est actuellement entravé par le biais de la responsabilité notariale. Guy Portmann indique qu’il faudrait libérer le notaire de son obligation de passer un acte parfait et admettre qu’il puisse conclure un acte soumis à condition résolutoire en cas de recours. Il serait aussi nécessaire de fusionner les enquêtes publiques et d’harmoniser les règles d’urbanisme avec la police de l’eau par exemple. Le régime Duflot commence à prendre Pour Guy Portmann, le régime Duflot com- mence à prendre car les niveaux de loyers sont convenables et le dispositif est bien cali- bré. Il rappelle que l’impact du dispositif Scellier avait chuté en raison d’une part de la diminution du taux de défiscalisation et d’autre part de l’exclusion de fait de la zone B2 (par abaissement des prix plafond). Mais il déplore l’interrogation qui subsiste sur les niveaux de loyer. En effet, les opéra- teurs sont dans l’attente de savoir si les niveaux de loyer vont être modifiés et à compter de quand les nouveaux tarifs seront applicables. Dans l’incertitude, ils ne lancent pas d’opération. Pour s’adapter à la crise, France Terre se recentre sur l’aménagement Guy Portmann, président de France Terre, explique le recentrage de son activité sur l’aménagement. JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ Secrétariat: Sabine Petit ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0214 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 769 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: Com-Copie Clamart ■ Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine R R E E N N C C O O N N T T R R E E Perspective de baisse de production Sur l’année 2013, Guy Portmann estime que la chute de la construction devrait être très marquée, et plus encore en province qu’en Ile-de-France. Le secteur de la maison indivi- duelle devrait reculer de -20%, celui de la promotion devrait se contracter de -15% (certaines régions comme la Bretagne étant plus durement touchées). L’incertitude concerne les investisseurs institutionnels car ils peuvent réagir vite. Guy Portman rappelle à ce propos que l’opération 30000 loge- ments initiée par le précédent Gouverne- ment en 2008 avait été efficace pour relan- cer rapidement la production de logements. Actuellement, les promoteurs lancent de plus petites opérations car les banques exi- gent des taux de précommercialisation de 40 à 50%. De plus, le taux de désistement de clients augmente. Le fait de baisser la TVA à 5% pour le loge- ment social, sans rien faire en contrepartie pour l’accession à la propriété, est un mau- vais signal adressé aux accédants. Il serait en revanche utile d’améliorer les conditions de différé d’amortissement pour le PTZ. Peut-on croire au choc de simplifica- tion? Pour Guy Portmann, la simplification répond à une demande de la profession. Il est simple d’y parvenir: il suffit de ne pas signer de décrets. Si chaque norme n’est pas en soi forcément coûteuse (comme les détecteurs de fumée par exemple), c’est leur accumula- tion qui aboutit à renchérir des logements. La RT 2012 a provoqué une hausse de 8 à 13% du coût de construction. Or il est indispensable de baisser les coûts de construction. Guy Portman évoque comme piste la réduction d’exigence de construction de parking (d’autant que la TLE ne taxait pas les parkings, alors que la nouvelle taxe d’aménagement les vise). Pour faciliter l’accession à la propriété, Guy Portman estime qu’il faudrait revenir à la dissociation de la propriété du terrain et de la construction. Le pass-foncier avait été effi- cace car il avait permis de réduire le mon- tant à financer pour l’acquéreur. L’avenir dira si ces propositions sont enten- dues. Prochaine étape: présentation le 2mai en conseil des ministres du projet de loi por- tant habilitation du Gouvernement à légifé- rer par ordonnance. La loi devait être soumi- se au Parlement à compter du 27mai. À suivre. ●
