Au sommaire :
– 2 – Jurisprudence –
Baux commerciaux : Quel engagement de la caution à l’échéance du bail dérogatoire ? / Condition de compensation de créances réciproques du bailleur et du locataire / Travaux incombant au bailleur : quelle procédure respecter pour en obtenir l’exécution ? / Fixation du loyer par le TGI à titre accessoire: procédure sur mémoire ?
Droit de propriété : L’accord sur un bornage ne suffit pas à trancher la question de la propriété / Prescription acquisitive : condition de l’interruption (deux arrêts)
– 4 – Rapports locatifs –
Vers un droit de préemption locatif ? Les propositions de réforme des rapports locatifs présentées dans un colloque EELV au Sénat
– 5 – Actualité –
Le décret bois jugé inconstitutionnel / Baisse des ventes de maisons individuelles / A Paris dans l’ancien ; baisse des volumes, stabilité des prix /
La chambre des experts immobiliers sceptique face aux propositions Duflot
– 6 – Tableau des réponses ministérielles –
– 8 – Copropriété –
L ’ARC et l’UFC Que Choisir lancent un observatoire des pratiques des syndics
■ JUGÉ ■ > La caution qui s’engage pour garantir le paiement des loyers d’un bail dérogatoire et ses renouvellement ne s’engage pas pour le bail commercial qui fait suite lorsque le pre- neur est laissé dans les lieux (arrêt de la Cour de cassation du 23mai2013). > Un accord sur un bornage ne suffit pas à trancher la question de la propriété (arrêt de cassation du 23mai2013). ■ RÉPONDU ■ > Le ministre de l’économie a confirmé au sénateur du Jura Gilbert Barbier que la directive AIFM, qui doit être transposée d’ici le 22juillet prochain, s’appliquerait bien aux SCPI (voir p.6). > Répondant à une demande constante de la Fédération française des constructeurs qui souhaite une distinction plus claire dans les annuaires des constructeurs respectant la loi de 1990 des “faux constructeurs”, le ministre de l’économie rappelle le rôle que peut jouer la DGCCRF (p.6). ■ OBSERVÉS ■ > L’ARC et l’UFC Que Choisir se sont regroupées pour créer un observatoire des pratiques des syndics professionnels (p.8). Elles demandent 4 réformes. ■ ASSIGNÉE ■ > La France est assignée pour discrimination dans les règles d’attribution des avantages fiscaux en faveur des logements neufs (p.7). ■ NOMMÉS ■ > Michel Delebarre est nommé président de l’Agence nationale de rénovation urbaine. > Marc Durand-Viel est nommé président du comité du contentieux fiscal, douanier et des changes. Maryvonne de Saint-Pulgent en est nommée vice-présidente (p.7) Comment capter le parc privé D eux sujets majeurs émergeaient d’un très instructif colloque organisé au Sénat par le groupe EELV ce 29mai (lire p.4). 1. Com- ment faire baisser les loyers? 2. Faut-il instaurer un droit de pré- emption locatif ? Sur le premier point, les intervenants soulignent que l’objectif du Gouvernement ne tend pas seulement à juguler la hausse des loyers du parc privé, mais vise à les faire baisser. Les loyers étant considérés comme trop haut eu égard aux facultés contri- butives des ménages, il faut les faire baisser. Mais comment faire? Les outils se précisent. L’un consisterait à transposer le mécanisme de l’article 17 c qui existe en faveur des bailleurs en cas de loyers sous-éva- lués, en organisant l’inverse en faveur du locataire en cas de loyer sur- évalué: demande du locataire, recours à la commission de conciliation et, à défaut au juge. L’autre outil consisterait à imposer au bailleur qui met son logement en location de ne pas dépasser la moyenne des loyers pratiqués sur son secteur. La moitié du parc étant, par hypothè- se au-dessus de la moyenne, cela ferait mécaniquement baisser 50% des loyers des logements mis en location. Mais c’est sur le 2e objectif que se profile l’outil le plus innovant présenté lors de ce colloque. Il s’agit de la mise en place d’un droit de préemption locatif, calqué sur le droit de préemption urbain. Alors que le DPU s’applique lors d’une vente le droit de préemption locatif s’appliquerait lors d’une location. Ainsi le bailleur pourrait se trouver face à une préemption de la com- mune qui lui imposerait une intermédiation locative et la présence d’un locataire. Les élus verts sont donc favorables à ce mécanisme dont Patrice Lanco, inspecteur général de l’équipement, reconnaît qu’il empiète sur le droit de propriété mais il ajoute que l’atteinte est pro- portionnée au regard de l’objectif d’intérêt général du droit au loge- ment. Dressant un parallèle avec les baux commerciaux, on peut évo- quer s’agissant de la fixation du loyer le mécanisme de retour à la valeur locative qui permet au locataire d’obtenir judiciairement une baisse de loyer lors d’une révision triennale. Quant au droit de pré- emption, il faut se souvenir du droit de préemption qui a été mis en place sur les commerces (art. L 214-1 et suiv. du code de commerce) par la loi du 2août 2005 qui visait à maintenir la diversité des commerces. Ces questions seront naturellement abordées dans le cadre du projet de loi de Cécile Duflot et on peut logiquement s’attendre à des débats nourris sur l’importance et la légitimité respectives du droit de pro- priété et du droit au logement. Toute la question est de savoir, com- me l’indique Patrice Lanco (inspecteur général de l’équipement), si ces atteintes objectives au droit de propriété sont proportionnées à l’objectif d’intérêt général qui est recherché. Le Conseil constitution- nel tranchera. Le but c’est le droit au logement, dont on sait qu’il fut érigé en objectif de valeur constitutionnel en 1998. Le moyen, c’est la captation du parc privé. Le mot est en soi éloquent. Quant aux pro- priétaires, ils seront avisés d’attendre quelques mois avant d’envisager de nouveaux investissements, tant le régime locatif qu’ils auront à respecter paraît à ce jour incertain. ■ BD JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr NUMÉRO 521 4 JUIN 2013 ISSN 1622-1419 12 E ANNEE L’ESSENTIEL .. immobilier - 2 - Jurisprudence - Baux commerciaux : Quel engagement de la caution à l’échéance du bail dérogatoire? / Condition de compensation de créances réci- proques du bailleur et du locataire / Travaux incombant au bailleur: quelle procédure respecter pour en obtenir l’exécution? / Fixation du loyer par le TGI à titre accessoire: procédure sur mémoire? Droit de propriété : L’accord sur un bornage ne suffit pas à trancher la question de la propriété / Prescription acquisitive: condition de l’interruption (deux arrêts) - 4 - Rapports locatifs - Vers un droit de préemption locatif? Les propositions de réforme des rap- ports locatifs présentées dans un colloque EELV au Sénat - 5 - Actualité - Le décret bois jugé inconstitutionnel / Baisse des ventes de maisons indivi- duelles / A Paris dans l’ancien; baisse des volumes, stabilité des prix / La chambre des experts immobiliers sceptique face aux propositions Duflot - 6 - Tableau des réponses ministérielles - - 8 - Copropriété - L’ARC et l’UFC Que Choisir lancent un observatoire des pratiques des syndics S O M M A I R E E D I T O R I A L 4juin 2013 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• B B A A U U X X C C O O M M M M E E R R C C I I A A U U X X ▲ Baux commerciaux ■ Quel engagement de la caution à l’échéance du bail dérogatoire? (Cass. Civ. 3 e , 23mai2013, n°579, FS-P+B, cas- sation partielle, n°11-17071) Un bail dérogatoire de 24 mois avait été conclu en 2002. Par acte séparé, plusieurs personnes (dont une personne physique locataire) s’étaient portées caution. En 2007, le bailleur réclamait aux cautions un arriéré de loyer. La cour d’appel avait jugé que l’engagement de la caution pour le bail initial ne s’étendait pas au bail commercial qui s’en était suivi, le locataire étant resté dans les lieux à l’échéance du bail déroga- toire; la Cour de cassation confirme l’arrêt sur ce point, mais le casse sur un autre: “Mais attendu qu’ayant relevé que l’acte de cautionnement visait en caractère gras le bail du 9décembre 2002 et les cessions éven- tuelles de ce bail avec l’accord de la baille- resse ainsi que le renouvellement exprès ou tacite dudit bail et les conventions d’occupation qui lui succéderaient, la cour d’appel, par une interprétation de cet acte exclusive de dénaturation […] a pu déduire du défaut de mention expresse de ce que le cautionnement s’étendait au bail commer- cial susceptible de faire suite au bail déroga- toire au statut et du fait que les cautions, non professionnelles du droit, n’étaient pas nécessairement informées de ce qu’à l’issue du bail du 9décembre 2002 un bail com- mercial d’une durée de 9 ans se substituait au bail dérogatoire en cas de maintien dans les lieux du preneur sans opposition de la bailleresse, sans possibilité donc d’un nou- veau bail de courte durée, l’ absence de volonté claire et non équivoque des cautions d’étendre leurs engagements à ce bail commercial de 9 ans ”. L’arrêt est cependant cassé sur un point relatif à la qualité de locataire pour le bail ayant succédé au bail dérogatoire. Le loca- taire du bail dérogatoire était une société et une personne physique, gérante de la société. La cour d’appel avait jugé que, pour le bail commercial qui suivait, la personne physique ne pouvait pas être considérée comme preneur. La Cour de cassation censure : “Considérant […] qu’en statuant ainsi, alors que tous les cotitulaires du bail dérogatoire qui se maintiennent dans les locaux dans lesquels un fonds de commerce est exploité sont liés par le bail soumis au statut qui naît de la loi, qu’ils soient ou non personnel- lement exploitant du fonds , la cour d’appel, qui a ajouté à la loi une condition qu’elle ne comporte pas, a violé [l’article L 145-5 al 1 et 2 du code de commerce dans leur rédaction applicable à l’espèce, ensemble l’article L 145-1 du même code]. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Sur le premier point l’arrêt est favorable à la caution puisqu’il inter- prète strictement l’engagement souscrit: une caution donnée pour le bail déroga- toire et les renouvellements exprès ou taci- te et les conventions d’occupation qui peu- vent lui succéder ne s’étend pas au bail commercial qui s’applique lorsque le pre- neur est laissé dans les lieux. Toutefois, la solution est donnée en considération du statut de non professionnel du droit de la caution. En 1980, la Cour de cassation avait jugé dans le même sens que le bail renou- velé est un nouveau bail, ce dont il résulte que l’engagement de la caution pour le bail avait pris fin à son échéance et donc qu’il ne s’étendait pas au bail renouvelé (Civ. 3 e , 4 nov. 1980, n°79-13227). Sur le second point, cet arrêt indique clai- rement que tous les cotitulaires du bail dérogatoire deviennent liés par le bail commercial qui suit sans qu’ils soient nécessairement personnellement exploi- tants du fonds. Cet arrêt est dans la ligne d’un arrêt de 1997 qui avait jugé qu’ajoute une condi- tion à la loi et doit être cassé l’arrêt qui retient que le preneur laissé en possession à l’expiration du bail dérogatoire ne peut bénéficier d’un nouveau bail régi par le décret de 1953, faute d’être inscrit au registre du commerce (Civ. 3 e , 30avril 1997, Bull. Civ. III, n°92), il tranche en revanche avec des décisions plus récentes comme un arrêt de 2004 exigeant que le locataire remplisse la condition d’exploitation d’un fonds de commerce dans les lieux loués (Civ. 3 e , 16juin 2004, Bull. Civ. III, n°121). Ce nouvel arrêt est donc favorable au droit du locataire, même si en contrepartie et comme le montre cette espèce, cela le conduit à être redevable du loyer. ■ Compensation de créances réci- proques du bailleur et du locataire: à quelles conditions? (Cass. Civ. 3 e , 23mai2013, n°571, FS-P+B, cas- sation partielle, n°11-26095) Un arrêt valide la décision d’appel qui avait estimé à propos d’infiltration d’eau de pluie en toiture dont les réparations incombaient au bailleur que l’activité ayant pu se pour- suivre, cela ne justifiait pas le non-paiement des loyers. Mais l’arrêt se prononce ensuite sur les condi- tions de compensation entre les créances réciproques du bailleur et du locataire. “Vu l’article 1290 du code civil; Attendu que la compensation s’opère de plein droit par la seule force de la loi, même à l’insu des débiteurs, que les deux dettes s’éteignent réciproquement, à l’instant où elles se trouvent exister à la fois, jusqu’à concurrence de leurs quotités respectives; Attendu que pour rejeter la demande de la société SIS en dommages-intérêts pour troubles de jouissance, l’arrêt retient que l’arriéré locatif doit être arrêté à 19054 € , que le premier juge a apprécié le préjudice lié aux troubles de la jouissance comme équivalent au montant des loyers dus, les deux créances devant se compenser entre elles et la résistance du bailleur justifiant une indemnité de 5000 € , que compte tenu de l’insalubrité des locaux et des interven- tions tout de même diligentées par le ges- tionnaire, cette appréciation, qui revient à accorder quatre années d’occupation gra- tuite, ne peut être approuvée, que seule la créance indemnitaire pour troubles locatifs de la locataire peut être considérée comme compensée avec l’indemnité qu’elle doit pour la rupture du bail à ses torts et que la société SIS doit donc être condamnée à payer l’intégralité de l’arriéré locatif; Qu’en statuant ainsi, sans liquider préala- blement les préjudices résultant, pour les bailleurs, de la rupture du bail aux torts de la preneuse, et, pour le preneur, des troubles de jouissance dont elle constatait l’existence, la cour d’appel a violé le texte susvisé”. Observations : Cet arrêt précise les condi- tions de compensation des créances réci- proques entre bailleur et locataire. En pre- mière instance, le juge avait admis la com- pensation entre l’arriéré locatif et le trouble de jouissance qu’avait subi le loca- taire. Mais en appel la cour avait jugé anormal d’admettre la compensation alors que le bailleur avait tout de même fait dili- gence et il avait limité la compensation entre l’indemnité pour rupture de bail et le trouble de jouissance du locataire. Pour l’arriéré locatif, la cour avait refusé la com- pensation. Cette solution est donc censu- rée au motif que le juge doit liquider les indemnités résultant des divers préjudices, tant du bailleur (pour rupture de bail) que du locataire (pour trouble de jouissance). La compensation s’opère de plein droit en vertu de l’article 1290 du code civil. Pour qu’elle soit mise en œuvre, il faut liquider les créances respectives des parties. Le juge doit donc liquider les créances résultant de préjudices invoqués, pour que la compen- sation soit possible. J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E ■ Travaux incombant au bailleur: procédure à respecter pour en obtenir l’exécution? (Cass. Civ. 3 e , 23mai2013, n°572, FS-P+B, rejet, n°11-29011) Un locataire de locaux commerciaux avait assigné son bailleur en remboursement de travaux de reprise de fondations qu’il avait effectués à ses frais. La cour d’appel avait rejeté cette demande, une solution confir- mée par la Cour de cassation: “Mais attendu que, sauf urgence, le bailleur ne doit rembourser au preneur les travaux dont il est tenu que s’il a été préalable- ment mis en demeure de les réaliser et, qu’à défaut d’accord, le preneur a obtenu une autorisation judiciaire de se substi- tuer à lui, qu’ayant relevé que le premier courrier adressé à la société DK Tanche [bailleur] était daté du 19janvier 2005, alors que la société Norauto groupe avait fait pro- céder à des sondages par la société Fondasol dès août2004 et fait exécuter des travaux de consolidation dès octobre2004, que si les travaux avaient continué après le 19janvier 2005, il ressortait du courrier du Bureau Veri- tas du 14janvier 2005 que la reprise des fon- dations était organisée dès cette date, sans que le bailleur ait été associé au constat des désordres, à l’identification de leurs causes et au choix ainsi qu’à la mise en œuvre des travaux nécessaires et que l’instabilité de l’immeuble était mentionnée dans le proto- cole de cession de parts du 30décembre 2003, la cour d’appel, qui a pu en déduire que l’urgence n’était pas établie, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision”. Le pourvoi est rejeté. Observations : Cet arrêt rappelle la procé- dure que doit respecter le preneur lorsqu’il souhaite obtenir du bailleur qu'il effectue des travaux lui incombant. Le locataire doit d’abord mettre en demeure le bailleur. Puis il doit demander l’autorisation au juge de se substituer au bailleur pour effectuer lui-même les travaux. En conséquence, le locataire qui commence les travaux avant d’envoyer une lettre au bailleur et qui les programme sans associer le bailleur au constat des désordres et à la mise en œuvre des travaux ne peut pas obtenir remboursement des travaux qu'il a effec- tués. La Cour de cassation confirme ici sa fermeté à exiger que le locataire demande une autorisation judiciaire avant d’engager les travaux (cf. Civ. 3 e , 7 fév. 1990, Bull. Civ. III, n°41). L’arrêt réserve toutefois l’hypothèse de l’urgence. Dans ce cas, le locataire peut agir sans autorisation (ex: Bordeaux, 28 oct. 1999 Juris-Data n°1999-115918, pour la réparation en hiver d’une chaudière). ■ Fixation du loyer par le TGI à titre accessoire: procédure sur mémoire? (Cass. Civ. 3 e , 23mai2013, n°580, FS-P+B, rejet, n°12-14009) Dans le cadre d’une procédure de renouvel- lement de bail après congé avec offre de renouvellement et fixation du loyer, le TGI avait été saisi de la question de la date de renouvellement du bail commercial (le juge des loyers commerciaux s’étant déclaré incompétent au profit du TGI). Le tribunal pouvait accessoirement se prononcer sur la demande en fixation du loyer de renouvel- lement mais la question se posait de savoir si, dans ce cas, la procédure sur mémoire devait être respectée. La cour d’appel avait rejeté l’exception d’irrecevabilité tirée du défaut de notification du mémoire après expertise, en invoquant l’article R 145-31 du code de commerce. La Cour de cassation confirme la décision: “Mais attendu que la procédure applicable devant le tribunal de grande instance saisi à titre accessoire d’une demande en fixation du prix du bail renouvelé étant la procédu- re en matière contentieuse applicable devant cette juridiction et non la procédure spéciale sur mémoire en vigueur devant le seul juge des loyers commerciaux, la cour d’appel a retenu à bon droit qu’il ne pou- vait être fait grief à la bailleresse de n’avoir pas déposé de mémoire après expertise et, constatant que les parties avaient conclu après le dépôt du rapport de l’expert judi- ciaire, en a justement déduit que la procé- dure était régulière”. Sur le fond, l’arrêt valide la fixation du loyer avec, pour la fixation du loyer de la mezza- nine, un coefficient de pondération de 0,3. Observations : Il résulte de cet arrêt que lorsque le TGI se prononce, à titre accessoire sur la fixation du prix du bail renouvelé, la procédure sur mémoire n’y est pas applicable: cette procédure est seulement applicable devant le juge des loyers commerciaux. Droit de propriété ■ L’accord sur un bornage ne suffit pas à trancher la question de la propriété (Cass. Civ. 3 e , 23mai2013, n°574, FS-P+B, cas- sation, pourvoi n°12-13898) Un propriétaire avait assigné son voisin en revendication de la propriété de parcelles contiguës. L’arrêt d’appel avait rejeté la demande en invoquant un acte de procès- verbal de bornage amiable ayant fixé la limite séparative et qui avait ainsi “tranché une question de propriété en fixant défini- tivement les limites et donc la contenance des propriétés et en excluant toute remise en cause de cette délimitation par une revendication fondée sur des actes anté- rieurs”. L’acte indiquait que les parties s’engageaient à l’avenir à s’en tenir à cette délimitation. Mais cette décision est cassée au visa des articles544 et646 du code civil: “Attendu […] qu’en statuant ainsi, alors que l’accord des parties sur la délimita- tion du fonds n’implique pas, à lui seul, leur accord sur la propriété des par- celles litigieuses, la cour d’appel a violé les textes susvisés”. Observations : La Cour de cassation indique la portée d’un accord sur la délimi- tation de parcelles: il ne vaut pas accord sur la propriété. Dans le même sens: Civ. 3 e , 27 nov 2002 (Bull. Civ. III, n°242). ■ Prescription acquisitive: condi- tion de l’interruption (Cass. Civ. 3 e , 23mai2013, n°578, FS-P+B, cas- sation, pourvoi n°12-10157) Une personne soutenant être propriétaire avait intenté une action en expulsion à l’encontre de personnes ayant acquis une parcelle et l’occupant. Le titre de propriété de l’acquéreur était remis en cause car un propriétaire antérieur avait vu son titre annulé par un arrêt de 1995. Mais cet arrêt n’était pas opposable à l’occupant car il n’était pas partie à l’instance. La cour d’appel avait jugé que cet occupant pouvait invoquer la prescription abrégée d’usucapion de l’article 2244 (avant réforme de 2008) mais que cette prescription avait été interrompue par un commandement de quitter les lieux de 2004. La décision est cassée au visa de l’article 2244 du code civil, dans sa rédaction anté- rieure à la loi du 17juin 2008: “Attendue […] qu’en statuant ainsi, alors qu’ un commandement n’est interruptif de la prescription que s’il est fondé sur un titre exécutoire , la cour d’appel qui n’a pas constaté que le commandement des 3 et 4juin 2004 procédait d’un titre exécutoi- re obtenu par M me B. à l’encontre de M.et M me C., a violé le texte susvisé”. Observations : Il résulte de cet arrêt que la prescription peut bien être interrompue par un commandement, mais à condition que celui-ci soit fondé sur un titre exécutoire. 4juin 2013 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• D D R R O O I I T T D D E E P P R R O O P P R R I I É É T T É É J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E ▲ 4juin 2013 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• En ouverture du colloque, le sénateur Joël Labbé indique l’objectif du groupe EELV: modérer les loyers. Au-delà des proposi- tions de lois soutenues par le groupe, visant par exemple à interdire les congés vente, le sénateur insiste sur l‘objectif qui est de “capter du parc privé”: devant l’insuffisance de logements sociaux dans les zones tendues, il préconise la mise en place d’un droit de préemption locatif cal- qué sur le droit de préemption urbain. L’animateur du colloque, Manuel Domergue, pose le problème: comment faire participer le parc privé à la baisse des loyers? À ce propos, le régime du miroir des loyers à l’allemande est-il transposable en France? ■ Faire baisser les loyers Pour Patrick Doutreligne (Fondation Abbé Pierre), plus personne ne croit à la doctrine selon laquelle le marché s’autorégule. Cer- tains pays (Grande Bretagne, Europe du Nord) mettent en place une intervention publique limitée aux plus modestes, et l’Europe pousse en ce sens. En France, le Président a pris l’engagement de faire baisser les loyers. Patrick Doutreligne insis- te: il ne suffit pas de réguler la hausse; les loyers doivent baisser car les ménages sont arrivés à saturation de ce qu’ils peuvent payer. Le système allemand qui se fonde sur les loyers voisins n’est pas suffisant car les loyers en France sont déjà trop élevés. Christian Nicol, président de Habitat et Développement, précise le système qui peut être mis en place pour faire baisser les loyers: lorsque le bailleur met un bien en location, il ne pourrait plus dépasser la moyenne des loyers constatés sur le sec- teur. Cette moyenne serait constatée en région parisienne à partir des statistiques de l’OLAP et serait établie par quartiers, et en fonction de la surface. Par construction, ce système permettrait à la relocation de faire baisser 50% des loyers qui sont au- dessus de la moyenne. Christian Nicol ajou- te: faut-il aller au-delà et imposer par exemple une baisse de 20%? Lors du renouvellement, on pourrait mettre en place un régime inverse de celui aujour- d’hui applicable pour les loyers sous-éva- lués (art. 17 c). Si le loyer est surévalué, le locataire pourrait demander une baisse de loyer et en cas de désaccord du bailleur, saisir la commission de conciliation. Marie-Gaffet (Délégation interministérielle à l’hébergement et à l’accès au logement) souligne l’intérêt de l’intermédiation loca- tive. Le coût de ce mécanisme est de 8500 € par an et par logement alors que le coût annuel d’une place d’hébergement par personne, est de 17000 € en CHRS et de 12000 € en hôtel. L’essentiel de l’intermédiation locative se situe en Ile-de-France (3000 logements) mais le total des logements concernés en France n’est que de 5000. Patrice Lanco (inspecteur général de l’équipement honoraire) explique que pour réagir à l’attitude des maires qui s’exonèrent de l’obligation de mixité socia- le, il convient de capter une partie du parc privé. Pour cela, il propose un droit de prio- rité locative qui permettrait à la commune de prendre une partie des logements remis en location, pour les louer, le bail étant assorti d’une garantie de remise en état. L’outil serait confié au préfet. Comment être informé de la mise en location d’un logement? Il n’est pas question d’imposer une information préalable, qui retarderait les mises en location, mais ce pourrait être une obligation d’information lorsque le congé est délivré. Patrice Lanco reconnaît qu’il s’agit d’un empiétement sur la liberté du bailleur mais il estime que cette atteinte au droit de propriété est proportionnée à l’objectif d’intérêt général. Le financement de cette mesure pourrait être assuré par un rétablissement de la contribution de 2, 5% supprimée il y a quelques années. Ce serait un outil mis de façon facultative à la dispo- sition des collectivités locales. Concernant le mécanisme visant à faire baisser les loyers, un représentant de l’OLAP prévient: si on autorise du flou dans le dispositif, par exemple en admet- tant que le loyer peut être fixé à 20% au- delà du prix moyen, cela ne servira à rien car il y aura un risque d’entraînement des loyers à la hausse. Il préconise la mise en place d’un tarif clair en euro par m 2 . L’association ville et banlieue fait observer que le DALO aggrave la ségrégation socia- le, car le mécanisme aboutit à reloger des bénéficiaires du DALO dans les communes qui disposent déjà de nombreux loge- ments sociaux. Patrick Doutreligne conclut en indiquant qu’il faut avancer sur la ques- tion du droit de propriété car la terre appartient à tout le monde. ■ Comment rééquilibrer les rap- ports locatifs? Tel était le thème de la deuxième table ronde. Frédéric Blanc (UFC Que choisir) indique que son association est favorable à la mise en place de la garantie universelle des risques locatifs, soulignant que les agences immobilières sont nombreuses à recourir à des pratiques illicites comme demander des pièces justificatives pros- crites. Il ajoute que pour les trois quarts des logements de plus de 15 ans, l’installation électrique est dangereuse. La CLCV est également favorable à la GURL, avec un financement tripartite: Etat, bailleurs et locataires, via le versement du dépôt de garantie. Il demande une aggra- vation de la sanction des bailleurs qui ne R R A A P P P P O O R R T T S S L L O O C C A A T T I I F F S S R R E E N N C C O O N N T T R R E E Vers un droit de préemption locatif ? Un colloque au Sénat, organisé par le groupe Europe Ecologie Les Verts le 29mai, sur le thème “face aux abus dans le parc privé, que peut faire la loi?” montre les réformes souhaitées par ce groupe et les associa- tions proches des locataires. ■ Interruption de prescription (suite) (Cass. Civ. 3 e , 23mai2013, n°577, FS-P+B, cas- sation, pourvoi n°12-14901) Un autre arrêt de cassation a été rendu le même jour sur la même affaire. La cour d’appel avait indiqué que si l’acquéreur de la parcelle litigieuse pouvait invoquer un juste titre et de sa bonne foi, il ne pouvait se prévaloir de vingt années de possession, celle-ci ayant été interrompue par un commandement, qui privait la pos- session de tout caractère paisible. La déci- sion est également cassé au visa de l’article 2244 du code civil. “Attendu […] qu’en statuant ainsi, alors qu’elle constatait que les décisions fon- dant le commandement de quitter les lieux n’étaient pas opposables à [l’acquéreur] et que ce commandement ne pouvait en conséquence interrompre la prescription acquisitive commencée par cel- le-ci, la cour d’appel a violé le texte susvisé”. Observations : Si un commandement peut interrompre la prescription, ce que prévoit expressément l’article 2244 du code civil, encore faut-il qu’il soit fondé sur une déci- sion opposable à l’acquéreur. Ce n’était pas le cas en l’espèce puisque la décision de justice qui fondait le comman- dement n’avait pas été rendue à l’encontre de cet acquéreur qui n’était pas partie à l’instance. ● ▲ ▲ 4juin 2013 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• A A C C T T U U A A L L I I T T É É hétérogènes suivant les arrondissements: si le 4 e arrondissement a baissé de -11,5% en un an, le 1 er arrondissement a augmenté de +14,1%. La projection des prix prévue à partir des signatures d’avant-contrat laisse présager une baisse des prix à 8120 € en avril et mai avant une remontée à 8230 € en juillet2013. Pour les prix des appartements anciens dans les Hauts-de-Seine, la projection des prix montre une stabilité. Les prix moyens de 5330 € en mars2013 s’établiraient à 5310 € en juillet prochain. Au 1 er trimestre 2013 les prix des appartements anciens en petite couronne ont baissé de -0,8% en un an. Pour la grande couronne, la baisse des prix des appartements anciens est un peu plus marquée: -1,4%. Quant aux maisons anciennes, leur prix est stable en petite couronne où il a évolué de -0,5% (prix moyen de 355100 € ). Mais en grande couronne, le repli est plus sensible à -2,0% (prix moyen de 280200 € ). L’Essonne est le département d’Ile-de-Fran- ce où la baisse est la plus accusée (-2,5%). ■ La chambres des Experts Immo- bilier sceptiques face aux proposi- tions Duflot Réagissant aux annonces visant à accélérer la production du logement, Patrick Siksik fait part de son scepticisme. Transformer en logement des immeubles de bureaux se heurte à un obstacle technique: la concep- tion des immeubles de bureaux les rend souvent impropres à un usage d’habitation (les pièces d’eau par exemple sont réduites à leur plus simple expression en espaces ter- tiaires). De plus, le coût des travaux de transformation annule la rentabilité que le propriétaire peut espérer de la location résidentielle. Enfin, la localisation des bureaux est souvent décalée par rapport aux besoins des ménages. Patrick Siksik fait aussi part de ses doutes sur la surélévation des immeubles: elle impose souvent de ren- forcer la structure de l’immeuble ; elle peut se heurter à l’opposition du copropriétaire du dernier étage. Quant à la réduction des obligations de sta- tionnement, elle oublie le fait que le recours aux véhicules indivi- duels est encouragé par l’insuffisance des trans- ports en commun et de l’absence de potentiel d’emplois locaux. (Communiqué du 13mai2013). remboursent pas le dépôt de garantie, ainsi qu’un encadrement plus strict des meublés. Denys Brunel, président de la chambre des propriétaires, serait favorable à une GURL qui n’assure que les impayés en cas d’accident de la vie, mais non les cas d’impayés pour mauvaise foi. Il sou- ligne le risque de dérive financière de cet- te GURL dont il chiffre le besoin de finan- cement à 10 ou 12milliards d’euros. Sarah Coupechoux (Fondation Abbé Pier- re) préconise des améliorations à la procé- dure des expulsions locatives: elle suggère que le fonds de solidarité logement puisse intervenir sans l’accord du bailleur, tant que le bail n’a pas été résilié. Le juge devrait pouvoir soulever d’office certaines questions. Enfin, il faudrait interdire les expulsions sans relogement, ce qui serait plus conforme au droit européen: la Fran- ce a été condamnée pour ne pas respecter suffisamment le droit des personnes expul- sées. La députée de l’Isère, Michèle Bonneton soutient cette dernière proposition. Elle préconise par ailleurs que la GURL soit gérée par une union d’économie sociale, de mieux encadrer les marchands de listes et de mettre en place des amendes admi- nistratives. Pour l’OLAP, il faudrait bien distinguer la phase de la résiliation du bail et celle de l’expulsion. Entre les deux, il faudrait une phase tampon au cours de laquelle l’État aurait l’obligation de rechercher une solu- tion de relogement. S’agissant des congés, il propose d’interdire au bailleur qui a acquis un logement occupé de délivrer un congé à son locataire. ● ■ Le décret bois jugé inconstitu- tionnel Dans une décision du 24mai2013, le Conseil constitutionnel a jugé que le para- graphe V de l'article L. 224-1 du code de l'environnement était contraire à la Constitution. Issu du Grenelle de l’environnement, ce texte impose une cer- taine quantité de bois dans la construc- tion. La censure est motivée par l’atteinte à la liberté d’entreprendre qui découle de l’article 4 de la déclaration de 1789. Le législateur peut y porter une atteinte si elle est justifiée par un motif d’intérêt général en lien direct avec l’objectif pour- suivi et à la condition qu'il n'en résulte pas d'atteintes disproportionnées au regard de l'objectif poursuivi; Or, selon le Conseil constitutionnel, en donnant la compétence de façon générale au Gouvernement pour fixer les conditions dans lesquelles « certaines constructions nouvelles doivent comporter une quantité minimale de matériaux en bois », le para- graphe V de l'article L. 224-1 du code de l'environnement a porté aux exigences découlant de l'article 4 de la Déclaration de 1789, notamment à la liberté d'entreprendre, une atteinte qui n'est pas justifiée par un motif d'intérêt général en lien direct avec l'objectif poursuivi”. (Décision QPC n°2013-317). ■ Baisse des ventes de maisons individuelles En 12 mois, le volume des ventes des mai- sons individuelles en diffus a reculé de -17% à 117500 logements (Markémétron, avril2013). L’Union des Maisons Françaises indique que le secteur a besoin du soutien des pouvoirs publics pour pouvoir continuer à remplir sa mission de construction de loge- ments. (Communiqué du 29mai2013). ■ A Paris dans l’ancien: baisse des volumes, stabilité des prix Selon les statistiques de la chambre des notaires, le volume des ventes des appar- tements anciens à Paris au 1 er trimestre 2013 a reculé de -26% (par rapport au 1 er trimestre 2012). Le recul est moins net en petite couronne (-14%) ou qu’en grande couronne (-17%). Au total pour l’Ile-de- France, la baisse est de -19%. Quant au volume de ventes des apparte- ments neufs, il est en repli de -12%. Pour les maisons anciennes, la contraction du marché est moindre. Elle s’établit au 1 er trimestre 2013 à -9% que ce soit en petite couronne ou en grande couronne. Pour les maisons neuves, le recul est de -35 % en Ile-de-France. S’agissant des prix, le prix moyen des appartements à Paris est de 8260 € au 1 er trimestre 2013, un montant identique à celui du 4 e trimestre 2012. Sur un an, les prix sont quasiment stables: +0,1%. Les notaires observent toutefois, des variations Prix à Paris des appartements anciens 1 er trim. 2013 Source Base Bien Notaires Paris Ile-de-France ▲ 4juin 2013 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• R R É É P P O O N N S S E E S S M M I I N N I I S S T T É É R R I I E E L L L L E E S S Références (J.O. Questions) Nom du parlementaire Thème Ministre concerné Réponse Observations 14mai2013 AN p.5133 n°19926 Sophie Errante, S.R.C., Loire-Atlan- tique Assurance-crédit: faculté de changer en cours de rembourse- ment de prêt? Economie À la suite de la loi du 1 er juillet 2010 réformant le crédit à la consommation qui a permis la déliaison entre le crédit immobilier et l'assurance, le projet de loi de séparation et de régulation des activités bancaires améliore l'information de l'emprunteur. Les débats parlementaires ont rendu obligatoire l’établissement d'une fiche standardisée d'information sur l'assurance emprunteur remise très en amont qui permet de comparer les offres et de faire jouer la concurrence. 16mai2013 Sénat p.1536 n°5980 Gilbert Barbier RDSE, Jura Effets de la transposi- tion de la directive AIFM sur les SCPI Economie La définition des fonds d'investissement alternatifs (FIA) a été conçue de manière large pour couvrir l'ensemble des structures d'investissement pouvant se rencontrer dans les différentes juridictions pour soumettre leurs gestionnaires à des règles homogènes. Les SCPI, comme une grande partie des autres organ- ismes de placement collectif, entrent dans la catégorie des FIA. Elles seront soumises à la directive, qui doit être transposée au plus tard le 22juillet 2013. Mais il y aura des adaptations de certaines règles aux SCPI. La question relaie les inquiétudes des représen- tants des SCPI qui évo- quent le surcoût que va représenter l'intervention d'un dépositaire. 16mai2013 Sénat p.1543 n°5249 Daniel LaurentPrêt pour faciliter les travaux de performance énergétique. Logement Pour favoriser la rénovation énergétique, le Président de la République a annoncé le 21mars 2013 une prime de 1350 € à destination des classes moyennes réalisant des travaux de rénovation énergétique. Elle s'ajoutera aux aides existantes. Le plan de rénovation énergétique sera déployé localement par un guichet unique. 21mai2013 AN p.5281 n°17174 Marie-Jo Zimmer- mann UMP, Moselle Participation pour l'assainissement collectif (PAC) Ecologie La création de la taxe d'aménagement en vigueur le 1 er mars 2012 devait entraîner la suppression de la participation pour raccordement à l'égout. Mais cette suppression a entraîné une forte diminution des recettes et a justifié la création d'une participation pour assainissement collectif à effet du 1 er juillet 2012. Désormais, c’est le cumul de la PAC et du coût du branchement indi- viduel sur le réseau public qui est plafonné à 80 % du coût réel d'une installa- tion individuelle d'assainissement. Il n'est pas envisagé de modifier cette règle. 21mai2013 AN p.5284 n°11709 Dominique Dord, UMP, Savoie Distinction des construc- teurs loi de 1990 des autres professionnels Economie Le conseil national de la consommation a émis un avis recommandant d'inscrire sous la rubrique con- structeurs de maisons individuelles une référence à la loi du 19décembre 1990. Il vise à responsabiliser les éditeurs d'annuaires sur les déclarations des annonceurs pour empêcher les « faux construc- teurs » de communiquer comme s'ils agissaient dans le cadre de la loi de 1990. La DGGRF dispose de moyens juridiques lui permettant de sanction- ner les pratiques commerciales trompeuses. La question relayait une des demandes con- stantes de la Fédération française des construc- teurs. 21mai2013 AN p.5295 n°18547 Jacques Cresta, SRC, Pyrénées- Orientales Soutien au bâtiment Economie Le Gouvernement a pour objectif de construire 500000 logements par an dont 150000 logements sociaux. Un projet de loi logement et urbanisme sera présenté au conseil des ministres en juin2013 et donnera de nouvelles bases aux politiques foncières et urbaines locales au service d'une accéléra- tion de la construction et de la qualité urbaine. 21mai2013 AN p.5297 n°19893 Marie-Jo Zimmer- mann, UMP, Moselle Projet urbain partenarial Logement La convention de PUP est négociée entre un amé- nageur, un constructeur ou un propriétaire et la collectivité. Elle comporte le montant de la partici- pation mise à charge du cocontractant. Un avenant peut toujours réviser le montant de la participation, à la hausse ou à la baisse. Par principe, la conclu- sion d’un avenant impose l’accord des deux parties, ce que confirme la réponse. 21mai2013 AN p.5297 n°20279 Chantal Guittet, SRC, Finistère Taxe d'aménagement Commerces Logement Un comité de suivi de la réforme de la taxe d'amé- nagement a été mis en place. L'exonération faculta- tive, totale ou partielle, de taxe d'aménagement con- cernant les locaux artisanaux pourra y être étudiée. Une réponse ouverte, mais prudente. 21mai2013 AN p.5298 n°24955 Patrick Mennucci, SRC, Bouches-du- Rhône Fiabilité des DPE Logement Le plan d'amélioration de la qualité des DPE arrêté avec les professionnels en 2011 comportait 6 axes (ajout d'une fiche technique au DPE, montée en compétence des diagnostiqueurs…). Ils ont fait l'objet de textes réglementaires qui ont été chiffrées comme supportables par la profession. Un premier bilan ne pourra pas être tiré avant début 2014. La réponse précise les références des textes adoptés pour chacune des 6 mesures program- mées. 23mai2013 Sénat p.1586 n°3629 Vincent Eblé, PS, Seine-et- Marne Avenir des syndicats d'agglomération nou- velle Décentralisation Neuf villes nouvelles ont été créées dans les années soixante-dix. Les syndi- cats d'agglomération nouvelle (SAN) sont appelés à se transformer en com- munautés d'agglomération à l'achèvement des opérations de construction et d'aménagement de la ville nouvelle. Mais la loi du 16 décembre 2010 a per- mis une transformation sans attendre le décret d'achèvement des travaux. Dans ce cas, le statut d'opération d'intérêt national perdure jusqu'à ce que soit pris un décret constatant l'achèvement de la ville nouvelle. À nos abonnés : le texte complet des réponses ministé- rielles peut vous être faxé ou envoyé par mél sur simple demande. ▲ 4juin 2013 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• NOM : PRÉNOM : FONCTION : SOCIÉTÉ : ADRESSE : TÉL : FAX : MÉL : N ° TVA INTRACOM .: SIGNATURE : OFFRE EXCEPTIONNELLE Réservée aux nouveaux abonnés 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier N N O O M M I I N N A A T T I I O O N N S S A A G G E E N N D D A A Cabinets ministériels ➠ Culture : Il est mis fin aux fonctions exer- cées par Véronique Chatenay-Dolto, conseillère au cabinet d'Aurélie Filippetti. (Arrêté du 22mai 2013, J.O. du 23mai, @). Administration centrale ✓ Justice : Jean-François Beynel est nom- mé directeur des services judiciaires; Caro- le Champalaune est nommée directrice des affaires civiles et du sceau. (Décrets du 23mai 2013, J.O. du 24mai, @). ✓ Ministère de l’économie : Jeanne-Marie Prost est nommée médiatrice nationale du crédit auprès du secrétaire général des ministères économique et financier. (Arrêté du 23mai 2013, J.O. du 25mars, @). ✓ Affaires culturelles : Véronique Chate- nay-Dolto est nommée directrice régiona- le des affaires culturelles d'Ile-de-France. (Arrêté du 22mai 2013, J.O. du 25mai, @). Magistrature ✓ Conseil d’Etat : Laurent Olléon et Marc El Nouchi, maîtres des requêtes au Conseil d'Etat et Jacques Reiller, préfet, sont nom- més conseillers d'Etat. (Décrets du 23mai 2013, J.O. du 24mai, @). Organismes publics ✓ Agence nationale pour la rénovation urbaine : Michel Delebarre est nommé président du conseil d'administration. (Décret du 21mai 2013, J.O. du 23mai, J.O. du 23mai, p.8503). ✓ Parc national des Calanques : François Bland est nommé directeur de l'Établissement public du Parc national des Calanques. (Arrêté du 23avril 2013, J.O. du 25mai 2013, p.8677). ✓ Comité du contentieux fiscal, douanier et des changes . Sont nommés membres de ce comité: Marc Durand-Viel (président), Maryvonne de Saint-Pulgent (vice-prési- dente), Anne-Marie Camguilhem et Fran- çois Loloum (Conseil d'Etat); Michel Arnould, Françoise Laporte, Jean- Paul Laborde et Christophe Soulard (Cour de cassation); Jean-Michel de Mourgues, Patrick Devaux, Philippe Baccou et Philippe Limouzin- Lamothe (Cour des comptes). (Décret du 23mai 2013, J.O. du 24mai, p.8595). Conventions collectives ➠ Centres PACT et ARIM : il est envisagé l’extension de deux avenants: - avenant du 18octobre 2012 modifiant l'avenant n°2 du 14décembre 1990 insti- tuant le régime de prévoyance obligatoire; - avenant du 27novembre 2012 modifiant l'accord du 9mars 2005 relatif à la forma- tion professionnelle. (Avis publié au J.O. du 22mai, p.8416). ➠ Personnel des cabinets d'avocats : il est envisagé l’extension de l’accord du 25jan- vier 2013 relatif à la santé au travail. (Avis publié au J.O. du 22mai, p.8418). Au fil du JO ■ Suppression de 64 commissions Un décret du 23mai 2013 supprime 64 commissions administratives à caractère consultatif. Il modifie certaines règles de fonctionne- ment notamment pour permettre, en cas d'urgence, une délibération par voie de consultation électronique. Voici quelques-unes des commissions sup- primées: - commission consultative des marchés publics, - commission nationale des résidences hôtelières à vocation sociale, - observatoire de l'énergie, - commission de recours contre les déci- sions relatives aux quotas d'émission de gaz à effet de serre, - conseil stratégique du commerce de proximité. (Décret n°2013-420 du 23mai 2013 portant suppression de commissions administratives à caractère consultatif et modifiant le décret n°2006-672 du 8juin 2006 relatif à la créa- tion, à la composition et au fonctionnement de commissions administratives à caractère consultatif, J.O. du 24mai, p.8554). Catastrophes naturelles Deux arrêtés du 21mai 2013 portent reconnaissance de l'état de catastrophe naturelle. L’un concerne les inondations et coulées de boues de l’hiver 2013, l’autre la sécheresse de 2012. (J.O. du 25mai 2013, p.8650). B ULLETIND ’ ABONNEMENT « PRIVILÈGE » ❑ OUI , je souhaite bénéficier de l’offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC (soit 586,68 € HT + 2,1% de TVA) au lieu de 779 € TTC, soit 20% de réduction . Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription À RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi 521 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✁ ✦ 13 juin 2013 (Paris): “la 12e édition du stage “ Actualité de la copropriété ” est organisée par Ele- gia. Infos: elegia@elegia.fr ✦ 5 juillet 2013 (Eurosite George V, Paris 8e). Le 21 e congrès du SNAL aura pour thème “ quel avenir pour l’aménagement?” Remise des Trophées de l’aménagement avec Cécile Duflot. A A U U F F I I L L D D U U J J . . O O . . ◆ Discrimination et logement neuf La France a été assignée par la Com- mission européenne pour discrimina- tion dans la fiscalité appliquée au logement neuf: lorsque la France accorde un amortissement fiscal accéléré pour l’investissement dans un logement neuf en France, et non dans un autre Etat, elle pratique- rait une discrimination, incompa- tible avec la libre circulation des capitaux. (source AFP, citée par le Moniteur 30mai 2013). 4juin 2013 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• C C O O P P R R O O P P R R I I É É T T É É Pour le président de l’UFC Que Choisir, Alain Bazot, le cadre législatif de la loi de 1965 est dépassé, les honoraires des syn- dics sont en hausse et la satisfaction des clients en baisse. Ce taux est de 64% pour les grands réseaux (Foncia, Nexity, Citya, Urbania et Immo de France), alors qu’il est de 89% à l’égard des syndics bénévoles. L’UFC et l’ARC se sont donc associées pour dresser un état des lieux précis. Fernand Champavier, président de l’ARC, ajoute que si les honoraires des forfaits ont augmenté de 3% par an, celui des prestations particulières a grimpé de 10%. Il indique que l’arrêté Novelli de 2010 a été un échec et qu’il faut le réformer. L’observatoire a trois objectifs: analyser les prix de présentation, analyser les contrats et y détecter les clauses abusives, analyser les prix des prestations particulières. Son ambition est d’éclairer les copropriétaires et d’alerter les pouvoirs publics. Un constat très critique L’étude présente d’abord des offres en trompe l’œil. Il s’agit, explique Bruno Dhont, directeur de l’ARC, de clauses qui sont présentées comme “cadeaux” alors qu’elles doivent obligatoirement être incluses dans le forfait. C’est le cas par exemple de la gestion des archives. S’agissant du compte séparé, il reste l’exception car il représente pour les copro- priétaires un surcoût de 15 à 40% (sauf chez Citya où il n’y a pas de différence). Bruno Dhont se félicite donc que la ministre du logement ait l’intention de supprimer la faculté de dérogation. D’autres contrats présentent une offre for- faitisée alors qu’ils prévoient en plus des prestations particulières payantes. Le juriste de l’UFC, Frédéric Blanc dresse un panorama des clauses abusives recensées dans les contrats de syndic. En moyenne, il en existe 18. Certaines font l’impasse sur l’information. Par exemple, certaines clauses ne précisent pas si la facturation incombe au syndicat ou à un copropriétaire, d’autres prévoient une facturation à la vacation des “presta- tions non mentionnées” ce qui est contrai- re à l’arrêté Novelli “qui impose que le contenu des prestations soit défini avec précision dans le contrat de syndic”. D’autres clauses induisent le consomma- teur en erreur. Par exemple un contrat incite à choisir le compte unique en indiquant que ce choix permet d’assurer une garantie des fonds alors que le compte séparé doit aussi faire l’objet d’une garantie. Les contrats des 5 groupes facturent la tenue de l’assemblée générale annuelle dès lors qu’elle a lieu en dehors des heures ouvrables. Trois groupes facturent des frais de rejet de chèque ou de prélèvement pour des montants importants: de 28 € à 48 € alors que ces frais sont plafonnés à 20 € lors- qu’ils sont pratiqués par une banque et qu’en principe ils devraient être précédés d’une mise en demeure de payer avant d’être facturés. La délivrance d’une infor- mation sur le DPE est parfois facturée 42 € voire 71 € . Enfin, certaines facturations constituent un “vice caché”. Bruno Dhont rappelle que depuis 2009, les honoraires du syndic doi- vent être votés en même temps que les travaux exceptionnels (art. 18 -1 A de la loi de 1965), ce qui doit permettre aux copro- priétaires de les négocier lors du vote des travaux. Or l’étude constate d’une part que 90% des syndics ont maintenu dans leurs contrats une clause relative à ces tra- vaux et d’autre part que ces tarifs, qui étaient généralement dégressifs, sont devenus uniques. De plus, ils ont augmen- té de 25% en trois ans. Bruno Dhont s’insurge sur le fait qu’un syndic facture jusqu’à 7,2% d’honoraires pour faire venir un ascensoriste. Enfin, l’étude s’alarme du développement contestable de la vacation horaire. Leur coût est de plus variable selon l’interlocuteur (directeur, assistante…) et selon l’horaire. L’étude en conclut que la L’UFC et l’ARC lancent un observatoire des pratiques des syndics professionnels Les deux associations se sont regroupées pour lancer un observatoire des pratiques des syndics. Elles l’ont présenté le 28 mai. Tirant les leçons de leur analyse, elles préconisent 4 réformes. Le compte séparé obliga- toire figure en haut de la liste. JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ Secrétariat: Sabine Petit ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0214 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 769 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: Com-Copie Clamart ■ Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine R R E E N N C C O O N N T T R R E E facturation devient arbitraire et ne permet pas de contrôle. Certains contrats indi- quent que toute heure commencée est due. Enfin, s’agissant des prestations particu- lières (comme l’état daté, facturé dans les grands groupes entre 400 € et 540 € ), l’étude indique que le syndic dispose dans ce cas d’un monopole et que cela justifie- rait donc la fixation d’un tarif (de même qu’un huissier est tarifé lorsqu'il assure une prestation dont il a le monopole). Les 4 propositions Face à ce constat de pratiques condam- nables, l’UFC et l’ARC estiment qu’il y a urgence à une intervention des pouvoirs publics et elles formulent 4 propositions. 1. Instauration obligatoire d’un comp- te bancaire séparé pour “redonner à la copropriété ses pleins pouvoirs de contrôle sur les comptes gérés” et assurer une véri- table sécurisation des fonds. L’UFC précise qu’elle demande que le syndicat ait le choix de la banque. 2. Standardisation d’un contrat “tout compris” aux intitulés identiques à tous les syndics pour permettre une comparai- son entre les contrats; cela passe par une réforme de l’arrêté Novelli “pour définir une liste limitative des prestations particu- lières”. 3. Plafonnement des frais privatifs : les copropriétaires étant ici captifs et ne pou- vant pas faire jouer la concurrence, il est demandé que le montant de ces frais soit plafonné. 4. Instaurer une f aculté de résiliation annuelle du contrat de syndic pour dynamiser la concurrence. Bruno Dhont espère que la loi de Cécile Duflot sera aussi l’occasion d’adopter d’autres réformes comme la mise en place d’une délégation de pouvoir élargie au bénéfice du conseil syndical. Il considère que le renforcement du pouvoir du conseil syndical, sous le contrôle de l’assemblée est un bon moyen pour faire du conseil syndi- cal un contre-pouvoir efficace face au syn- dic. L’ARC et l’UFC ont l’intention de pour- suivre leur travail en commun par exemple sur la question du syndic assureur ou des cabinets de syndic par internet. ●
