JURIShebdo Immobilier n°523 du 18 juin 2013
Au Sommaire :
– 2 – Jurisprudence –
Baux commerciaux : Fin du bail dérogatoire / Un congé donné par huissier mais par erreur est valable
Droit de propriété : Prescription acquisitive
QPC : Le pouvoir de sanction des collecteurs 1% par l’ANPEEC sera soumis au Conseil constitutionnel
Servitudes : L’entretien d’une servitude de passage
Arrêté de péril : Notification aux propriétaires
Expulsion : Le risque de trouble à l’ordre public doit être pris en compte par le juge
– 4 – Projets –
Politique de la ville : recentrage sur 1000 quartiers
– 5 – Copropriété –
Une riche actualité jurisprudentielle : une formation Elegia
– 5 – Actualité –
Investissements Duflot Outre-Mer
– 7 – Nominations – Agenda – En bref –
Le compte épargne d’assurance pour la forêt
– 8 – Projets –
Le projet de loi ALUR sera présenté en conseil des ministres le 26 juin
■ JUGÉ ■ > Un bailleur qui donne congé à la fin du bail dérogatoire et qui engage des pourparlers pour la conclusion d’un bail commercial mais reste ensuite inactif pendant 20 mois peut-il être considéré comme ayant tacitement accepté la conclusion d’un bail commercial? La Cour de cassation (5juin 2013) a répondu par la négative à cette question. > Un congé délivré par huissier, mais par erreur, est valable. Lorsque le preneur don- ne congé puis se rétracte quelques jours plus tard et adresse une demande de renou- vellement, il ne peut pas invoquer l’erreur de l’huissier pour imposer la rétractation au bailleur. (Civ. 3e, 5juin 2013). > Le Conseil d’État rappelle l’appréciation que doit porter le juge administratif lorsqu’il contrôle la légalité de la décision de l’administration qui refuse l’intervention de la force publique pour une expulsion. ■ NOMMÉ ■ > ALUR: c’est l’acronyme choisi pour dénommer le projet de loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové de Cécile Duflot (p.8). ■ PROGRAMMÉ ■ > Le mouvement des PACT engage un rap- prochement avec le mouvement Habitat et Développement en vue d’une fusion. > Le ministre de la ville, François Lamy, annonce un projet de loi fixant de nouveaux critères pour définir les quartiers prioritaires de la politique de la ville (p.4). Un critère unique, celui des bas revenus, devrait suc- céder à une multitude de critères. ■ NOMMÉ ■ > Thierry Lajoie est nommé président de l’Agence foncière et technique de la région parisienne. Copropriété: Jurisprudence en 2012, loi en 2013 L e projet de loi Duflot, dans sa version soumise au Conseil d’État et donc non validée par le juge administratif, commence à circuler. Le texte de 84 articles tient en 216 pages. Le texte définitif sera présenté par la ministre du logement au conseil des ministres du 26juin. Nous y reviendrons la semaine prochaine. Si le parcours législatif de ce projet de loi Duflot poursuit sa tra- jectoire sans encombre, le bilan 2013 de la copropriété sera mar- qué par la législation. Mais celui de l’année 2012 est surtout mar- qué par la jurisprudence. Cette caractéristique ressortait très net- tement de la journée de formation organisée par Elegia ce 13juin (lire p.5). Les très nombreuses références de décisions regroupées à cette occasion retracent le travail de la Cour de cas- sation pour trancher les litiges de la copropriété. Il en ressort que dans son travail nécessaire d’interprétation des textes, la haute juridiction s’efforce d’apporter la souplesse requise pour faciliter les décisions. Un exemple caractéristique est celui du nombre de mandats que peut détenir un copropriétaire sans atteindre le maximum de 3 ou de 5% des voix. Un arrêt a ainsi admis, pour un couple copropriétaire d’un appartement, que chaque conjoint pouvait détenir trois mandats et qu’il n’y avait donc pas lieu de faire le total des mandats reçus par les deux époux. La Cour de cassation cherche aussi à sécuriser les assemblées générales, elle fait ainsi prévaloir le principe de l’indépendance des assemblées pour éviter les annulations en cascade. Lors des échanges de cette journée, on ressentait une fréquente passion des professionnels de la copropriété pour leur métier, mais une difficulté croissante à exercer leur profession. Au-delà des questions de rémunération, c’est souvent une reconnaissance du travail accompli que les syndics espèrent de leurs clients. Ils redoutent aussi les effets délétères de la minorité de syndics qui usent de pratiques condamnables et qui détériorent l’image de toute la profession. La solution passe certainement par un renforcement des sanc- tions à l’égard des professionnels indélicats; la piste mise en rou- te par le projet de loi de la ministre du logement (voir les pre- mières orientations, page8), si elle est acceptée par les parte- naires, tant syndics que copropriétaires, est peut-être une chance à saisir pour redorer l’image de la profession. Avec le renforce- ment des contraintes réglementaires, il est certain que le recours aux professionnels sera de plus en plus nécessaire. Mais leur inter- vention ne sera approuvée qu’au prix d’un meilleur contrôle de la profession. À suivre. ■ BD JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr NUMÉRO 523 18 JUIN 2013 ISSN 1622-1419 12 E ANNEE L’ESSENTIEL .. immobilier - 2 - Jurisprudence - Baux commerciaux : Fin du bail dérogatoire / Un congé donné par huissier mais par erreur est valable Droit de propriété : Prescription acquisitive QPC : Le pouvoir de sanction des collecteurs 1% par l’ANPEEC sera soumis au Conseil constitutionnel Servitudes : L’entretien d’une servitude de passage Arrêté de péril : Notification aux propriétaires Expulsion : Le risque de trouble à l’ordre public doit être pris en compte par le juge - 4 - Projets - Politique de la ville: recentrage sur 1000 quartiers - 5 - Copropriété - Une riche actualité jurisprudentielle: une formation Elegia - 5 - Actualité - Investissements Duflot Outre-Mer - 7 - Nominations - Agenda - En bref - Le compte épargne d’assurance pour la forêt - 8 - Projets - Le projet de loi ALUR sera présenté en conseil des ministres le 26juin S O M M A I R E E D I T O R I A L 18juin2013 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• B B A A U U X X C C O O M M M M E E R R C C I I A A U U X X - - D D R R O O I I T T D D E E P P R R O O P P R R I I É É T T É É ▲ Baux commerciaux ■ Fin du bail dérogatoire (Cass. Civ. 3 e , 5juin 2013, n°657, FS-P +B, cas- sation, pourvoi n°12-19634) Le bailleur avait adressé un congé à son locataire trois jours avant l’expiration du bail dérogatoire. Puis les parties avaient négocié en vue de conclure un bail com- mercial. Les négociations n’avaient pas abouti et la locataire avait assigné le bailleur en reconnaissance du bénéfice d’un bail soumis au statut. La cour d’appel qui lui avait donné raison voit son arrêt cassé: “Vu l’article L 145-5 du code de commerce […] Attendu que pour accueillir cette demande [du locataire] l’arrêt retient qu’il s’est écou- lé plus de 20 mois entre la fin des pour- parlers et la date à laquelle la baille- resse a été assignée par la locataire, que cette inaction doit être considérée comme constitutive d’un accord tacite du bailleur sur le maintien dans les lieux de la société Signature, à défaut pour la société la Tour d’apporter la preuve qu’elle n’entendait pas laisser le preneur en possession des locaux; Qu’en statuant ainsi, alors qu’elle avait constaté que la bailleresse avait, avant le terme du bail, délivré congé à la loca- taire et que la renonciation à un droit ne se déduit pas de la seule inaction ou du silence de son titulaire, la cour d’appel a vio- lé le texte susvisés”. Observations : Le bailleur qui veut échap- per à la transformation du bail dérogatoi- re en bail commercial soumis au statut (prévue par l’article L 145-5) doit manifes- ter sa volonté de ne pas poursuivre la rela- tion contractuelle (Civ. 3e, 4mai 2010). En l’espèce, le bailleur avait expressément donné congé au locataire. L’inaction ulté- rieure pendant 20 mois, après échec des négociations visant à conclure un nouveau bail, pouvait-elle être assimilée à l’acceptation tacite de la transformation en un bail statutaire? La réponse est négative. Pour appuyer cette solution, la Cour de cassation se fonde sur la délivrance du congé, qui manifestait la volonté que le bail ne soit pas poursuivi. La jurisprudence admet que l’inaction pen- dant un an ne permet plus au bailleur de demander l’expulsion (Civ. 3 e , 24 nov. 1999), mais cette solution n’est donc pas applicable lorsque le bailleur a pris la pré- caution de donner congé avant la fin du bail, acte qui s’oppose à l’accord tacite de prolongation de la relation contractuelle. ■ Le congé donné par huissier, mais par erreur, est valable (Cass. Civ. 3 e , 5juin 2013, n°661, FS-P +B, rejet, pourvoi n°12-12065) La société Mac Donald’s avait fait signifier par huissier à son bailleur un congé le 3juin 2003 à effet du 31décembre 2003. Or le 6juin 2003, le locataire avait fait signifier une demande de renouvellement annulant le congé signifié trois jours plus tôt. Mais le bailleur avait par courrier du 6juin, accepté le congé. Il demandait ultérieurement le départ du locataire en refusant le nouvelle- ment, sans indemnité. Approuvant l’arrêt d’appel, la Cour de cassation confirme la validité du premier congé: “Mais attendu qu’ayant à bon droit retenu […] que la nullité des actes d’huissier était régie par les dispositions qui gouvernent les actes de procédure et que la nullité d’un congé ne pouvait être prononcée au motif que l’huissier aurait agi en dehors de son mandat, ou que cet acte aurait été délivré par erreur et en l’absence de consentement, la cour d’appel, qui a relevé que l’huissier de justice avait mal exécuté le mandat qui lui avait été donné, en a exactement déduit que l’absence d’intention de la société Mac Donald’s ne constituait pas une irré- gularité de fond de l’article 117 du code de procédure civile et a, par ce seul motif, légalement justifié sa décision de retenir que l’acte du 3juin 2003 avait produit ses effets”. Observations : Erreur redoutable: l’huissier ayant délivré un congé alors que le locatai- re n’entendait pas quitter les lieux, le loca- taire a perdu tout droit à la propriété com- merciale. Le locataire invoquait divers arguments pour échapper à la rigueur de la solution, exemples: le bailleur n’aurait pas été de bonne foi, l’acte aurait été affecté d’une irrégularité de fond consti- tuée par l’absence d’intention du bailleur. Mais l’article 117 du code de procédure civile qui définit les irrégularités de fond mentionne un défaut de capacité d’ester en justice et le défaut de pouvoir pour le représentant d’une personne morale, mais non le défaut de consentement. La règle traditionnelle du congé est qu’il s’agit d’un acte unilatéral, c’est-à-dire qu’il n’a pas besoin d’être accepté pour être efficace. Il en résulte que le congé ne peut pas être rétracté sans le consentement de celui auquel il a été donné (Civ. 3 e , 29avril 1987, Bull. Civ. III, n°91). La Cour de cassation avait déjà jugé qu’est inefficace la rétractation d’un congé déli- vré par erreur au lieu d‘une demande de renouvellement (Civ. 3 e , 30 sept. 2009, Bull. Civ. III, n°205). Elle confirme cette solution dans l’arrêt rapporté. Droit de propriété ■ Prescription acquisitive (Cass. Civ. 3 e , 5juin 2013, n°665, FS-P +B, rejet, pourvoi n°11-22958) Le propriétaire d’un terrain avait autorisé en 1968-1970 deux personnes à l’occuper pour y construire l’un, des locaux profes- sionnels, l’autre, une maison, dans la pers- pective de la création d’un lotissement. Or celui n’avait jamais été réalisé. Le terrain ayant été ultérieurement vendu, l’acquéreur entendait expulser les occu- pants. La cour d’appel avait refusé aux occu- pants que leur soit reconnu un droit de pro- priété par prescription. La Cour de cassation confirme cette décision: “Mais attendu qu’ayant constaté que l’occupation des terrains litigieux par les consorts B. avait été autorisée dans la pers- pective d’un projet de lotissement et de ces- sion de lots jamais réalisé et souveraine- ment retenu, d’une part, que leur occupa- tion était précaire et, d’autre part, qu’ils n’avaient pas manifesté la volonté non équivoque de se comporter comme pro- priétaires des dits terrains, la cour d’appel, qui a procédé à la recherche prétendument omise et qui en a déduit, sans inverser la charge de la preuve, que les consorts B. ne démontraient pas l’existence d’une posses- sion trentenaire à titre de propriétaire, a légalement justifié sa décision”. La Cour de cassation confirme également la décision ayant prononcé l’expulsion : “Mais attendu que la décision d’ordonner le concours de la force publique, qui n’a pas de caractère juridictionnel, n’est pas suscep- tible de recours”. Observations : Selon l’article 2261 du code civil, “Pour pouvoir prescrire, il faut une J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E ■ Sanction des collecteurs 1 %. L’ANPEEC peut suspendre le conseil d’administration d’un organisme collec- teur en cas de carence dans la réalisation de l’objet social ou de faute grave dans la gestion (art. L 313-13 du CCH). Le Conseil d’Etat a renvoyé au Conseil constitution- nel la question de savoir si respecte le principe de nécessité des peines, la sanc- tion que peut prendre l’ANPEEC à l’égard d’un organisme collecteur. (CE, 17mai2013, 4 e et 5e sous-sections réunies, n°349609). possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire”. C’est cette dernière condition qui était ici en jeu. L’occupant ayant occupé le terrain en vertu d’un accord qui visait à la réalisation du lotisse- ment, il ne pouvait pas prétendre avoir prescrit à titre de propriétaire. Servitudes ■ Entretien d’une servitude de passage (Cass. Civ. 3 e , 5juin 2013, n°658, FS-P +B, cas- sation partielle, pourvoi n°11-25627) Le bénéficiaire d’une servitude de passage réclamait le rétablissement de l’assiette de la servitude en demandant au propriétaire du fonds servant de couper des branches ayant obstrué le passage. La cour d’appel avait condamné le propriétaire à élaguer les arbres; l’arrêt est sur ce point confirmé: “Mais attendu que l’article 673 du code civil ouvre l’exercice de l’action en éla- gage quelle que soit la nature du droit réel à protéger ; qu’ayant constaté que les branches des conifères plantés sur la pro- priété de M me P. débordaient sur l’assiette de la servitude dont bénéficie le fonds de M. B., la cour d’appel a légalement justifié sa décision”. En revanche, l’arrêt est cassé en ce qu’il avait ordonné au propriétaire de supprimer des blocs de pierre qui gênaient le passage: “Vu les articles697, 698, 701 et 1382 du code civil; Attendu que pour condamner M. P. à sup- primer les blocs de pierre posés le long de la façade de la maison de M me P, l’arrêt retient que, lors de son transport sur les lieux, le juge a constaté la présence de ces gros blocs de pierres et que ceux-ci portent atteinte à la libre jouissance par M. B. de la servitude dont il bénéficie; Qu’en statuant ainsi, alors que le proprié- taire, dont le fonds est grevé d’une servitu- de de passage, n’est pas tenu, sauf conven- tion contraire, d’améliorer ou d’entretenir l’assiette de la servitude mais seulement de ne rien faire qui tende à diminuer l’usage de la servitude ou à la rendre plus incom- mode, la cour d’appel, qui n’a pas recher- ché, comme il le lui était demandé, si le dépôt de ces blocs de pierre [était] impu- table à M. P., n’a pas donné de base légale à sa décision”. Observations : L’article 673 permet au pro- priétaire d’obtenir que les branches qui avancent sur la propriété de contraindre le voisin à les couper. Cet arrêt précise que l’application de ce texte n’est pas limitée à celui qui est titulaire d’un droit de proprié- té mais qu’il s’étend à tous ceux qui sont titulaires d’un droit réel. Il indique par ailleurs que le bénéficiaire de la servitude ne peut pas exiger du proprié- taire du fonds servant qu’il améliore le droit de passage. La cour d’appel aurait donc dû rechercher si les blocs de pierre avaient été déposés par le propriétaire du fonds servant, auquel cas il aurait pu être condamné à les enlever. Arrêté de péril ■ Notification aux propriétaires (CE, 24mai2013, 5 e sous-section, n°361338 3 e , SCI Gaelisa) Le maire de Brest avait prescrit à un pro- priétaire de faire des travaux sur le fonde- ment d’un arrêté de péril, un expert ayant conclu à l’existence d’un état de péril non imminent. Le propriétaire en contestait la validité, mais son recours est rejeté par le Conseil d’État: “ Considérant qu'en jugeant que la circons- tance qu'un arrêté pris sur le fondement du I de l'article L. 511-2 n'aurait pas été noti- fié à tous les propriétaires est sans inci- dence sur la légalité de cet arrêté , le tri- bunal administratif n'a pas commis d'erreur de droit”. L’arrêt rejette aussi l’argument tiré d’une prétendue violation de domicile: “Considérant […] qu'il ressort des mentions du compte rendu de cette visite, qui ne sont pas démenties par les autres pièces du dos- sier, qu'il a été procédé à des constats concernant les parties communes de l'immeuble mais que les personnes char- gées de la visite n'ont pas pénétré dans les logements; qu'il en résulte qu'en jugeant qu'il ne ressortait pas des pièces du dossier qu'une violation de domicile aurait été commise lors de cette visite, le tribunal administratif n'a pas dénaturé les pièces du dossier”. Observations : L’article L 511-1-1 du CCH prévoit les modalités de notification au propriétaire de l’arrêté de péril pour lui enjoindre de faire les travaux. Le texte pré- cise qu’à défaut de connaître l’adresse pré- cise des propriétaires ou de pouvoir les identifier, la notification est valablement faite par affichage à la mairie et sur la façade de l’immeuble. Le Conseil d’État rejette aussi l’argument relatif à la violation de domicile, ce dont il résulte que les services de la commune pouvaient, sans commettre de violation de domicile, visiter les parties communes, à condition de ne pas pénétrer dans les loge- ments. Expulsion ■ Le risque de trouble à l’ordre public doit être pris en compte (CE, 15mai2013, 5 e sous-section, n°343051) Le Conseil d’État s’est prononcé sur une affaire d’expulsion de deux personnes d’un local pour laquelle la cour d’appel avait ordonné l’expulsion en 2001. Le préfet avait accordé l’octroi de la force publique en 2003. Le tribunal administratif avait refusé en 2008 d’annuler cette décision et la cour administrative d’appel avait confirmé la solution en 2010. Le Conseil d’État annule ce dernier arrêt mais, jugeant l’affaire au fond, rejette la demande des expulsés: “Considérant que toute décision de justice ayant force exécutoire peut donner lieu à une exécution forcée, la force publique devant, si elle est requise, prêter main-forte à cette exécution; que, toutefois, des consi- dérations impérieuses tenant à la sauvegar- de de l'ordre public, ou à la survenance de circonstances postérieures à la décision judi- ciaire d'expulsion telles que l'exécution de celle-ci serait susceptible d'attenter à la dignité de la personne humaine, peuvent légalement justifier, sans qu'il soit porté atteinte au principe de la séparation des pouvoirs, le refus de prêter le concours de la force publique; qu'en cas d'octroi de la for- ce publique, il appartient au juge de recher- cher si l'appréciation à laquelle s'est livrée l'administration sur la nature et l'ampleur des troubles à l'ordre public susceptibles d'être engendrés par sa décision ou sur les conséquences de l'expulsion des occupants compte tenu de la survenance de circons- tances postérieures à la décision de justice l'ayant ordonnée n'est pas entachée d'une erreur manifeste d'appréciation; qu'en jugeant que le risque de troubles à l'ordre public ne pouvait utilement être invoqué pour contester une décision d'octroi du concours de la force publique, la cour admi- nistrative d'appel a commis une erreur de droit”. Le Conseil juge l’affaire au fond et observe que les locataires n’étaient pas “dans une situation de précarité telle que leur expulsion devait être considérée par le préfet comme de nature à porter atteinte à l'ordre public”. Le tribunal n’avait donc pas commis d’erreur de droit en accordant l’expulsion. Observations : Cette décision signe donc la fin de cette affaire dont l’origine remon- 18juin2013 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• S S E E R R V V I I T T U U D D E E S S - - P P É É R R I I L L - - E E X X P P U U L L S S I I O O N N ▲ J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E ▲ 18juin2013 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• A A C C T T U U A A L L I I T T É É P P O O L L I I T T I I Q Q U U E E D D E E L L A A V V I I L L L L E E B B R R È È V V E E S S ◆ 1Clic-1Toit Le réseau 1Clic-1Toit, créé en 2008 en Bretagne est un réseau dédié à la vente de programmes neufs. Il commercialise des résidences seniors “les résidences Villages d’Or”. (Communiqué du 28mai2013) . ◆ Presse Taux en franchise Sébastien Masure qui a fondé le réseau de courtage en crédits sans agence Presse Taux en 2004 est implanté dans le nord de la Fran- P P R R O O J J E E T T S S ■ Textes fiscaux De nombreuses références de texte du CGI sont mises à jour par décret du 3juin 2013. Exemples : - Tarif 2013 de la taxe annuelle sur les bureaux en Ile-de-France (art. 231 ter). - Barème applicable pour le calcul du pla- fonnement de la taxe d'habitation à 4,3 % du revenu (art. 1414 A). - Plafond de loyer pour les baux conclus en 2013 relevant des divers régimes d'incitation à l'investissement locatif, ainsi que, le cas échéant, les plafonds de res- sources des locataires (art. 2 duodecies et suiv. de l'annexe III au CGI). (Décret n°2013-463 du 3juin 2013 portant incorporation au code général des impôts et au code des douanes de divers textes modi- fiant et complétant certaines dispositions de ces codes, J.O. du 6juin, p.9401) ■ Investissements Duflot Outre- Mer Un décret du 5juin fixe les plafonds de loyers et de ressources des locataires, ainsi que le niveau requis de performance éner- gétique pour les investissements dans les logements neufs situés en Guadeloupe, Guyane, Martinique, Réunion et Mayotte dans le cadre du dispositif Duflot. Les plafonds de loyers sont fixés pour 2013 à 9,88 € par m 2 . Le plafond de loyer est affecté d'un coefficient multiplicateur pré- vu à l'article 2 terdecies D (0,7 +19/Surfa- ce). Les plafonds de ressources sont par exemple de 26776 € pour une personne seule et 35757euros pour un couple. Les logements (sauf à Mayotte) doivent respecter des conditions de réglementa- tion thermique, acoustique et d'aération. Une réglementation thermique spécifique s'applique en Guadeloupe. (Décret n°2013-474 du 5juin 2013 relatif aux plafonds de loyer et de ressources des locataires et au niveau de performance éner- gétique globale des logements pour l'application au titre de l'investissement loca- tif dans les départements d'outre-mer de la réduction d'impôt sur le revenu prévue au XII de l'article 199 novovicies du CGI, J.O. du 7juin, p.9475). ▲ tait à une quinzaine d’années : la premiè- re décision évoquée par l’arrêt date de 2001, mais il s’agissait déjà d’un appel. L’intérêt de cet arrêt est de rappeler l’appréciation que doit porter le juge administratif lorsqu’il contrôle la légalité de l’attitude de l’administration face à une demande d’intervention de la force publique. Le refus peut être justifié: - par la sauvegarde de l’ordre public, - par une atteinte à la dignité de la per- sonne humaine. Refusant d’admettre que le risque de trouble à l’ordre public pouvait être invo- qué, la décision de la cour d’appel encou- rait donc la censure. ● Le ministre de la ville, a présenté le 10juin la méthodologie retenue pour la mise en place d’une nouvelle géographie prioritai- re. François Lamy explique qu’avec la multipli- cation des zonages (il existe 2492 contrats urbains de cohésion sociale) on est arrivé à un saupoudrage des moyens. En dépit de la succession des dispositifs (zones urbaines sensibles, zones franches urbaines…), aucun territoire n’est sorti de la politique de la ville. L’exigence de simplification a conduit à retenir un critère unique pour la détermi- nation des secteurs visés par la politique de la ville: il s’agit de la part de popula- tion à bas revenus. Le ministre indique son objectif: revenir à l’ambition première de la politique de la ville qui est une politique de cohérence urbaine et sociale, en s’attaquant aux zones de pauvreté. François Lamy indique explicitement que certaines communes vont sortir de la poli- tique de la ville car l’investissement y a porté ses fruits et qu’il y a eu une amélio- ration des conditions de vie des habitants. Il conclut “l’objet de la politique de la ville n’est pas d’y rester mais d’en sortir”. Le ministre cite d’ailleurs l’exemple de sa ville, Palaiseau, qui devrait sortir de cette géo- graphie prioritaire. L’exemple d’Amiens est décrit en détail par Anthony Briant (Secrétariat Général des Villes) qui explique que la commune comporte trois ZUS, mais qui recouvrent des zones de redynamisation urbaine et pour partie des zones franches urbaines. Il existe aussi de nombreux secteurs relevant de CUCS (de priorité 1, 2 ou 3 suivant les endroits). L’avantage de retenir le critère de la proportion de population à bas reve- nu est qu’il synthétise tous les types de dif- ficulté (taux de chômage, taux de loge- ments sociaux…). En partant de la part de personnes qui sont à un niveau inférieur à 60% du reve- nu fiscal de référence, la méthode du car- royage permet de visualiser une grille de carreaux représentant des territoires de 200 m de côté. On passe ensuite du car- reau à une délimitation du quartier régle- mentaire. Lorsque le travail aura été fait sur l’ensemble du territoire, il sera suivi d’une phase d’aller et retour avec les préfets et les élus. La mise au point des nouvelles règles de ces quartiers prioritaires fait l’objet d’un projet de loi spécifique (non rattaché à celui de Cécile Duflot) qui a été soumis le 11juin au Conseil d’Etat. Il devrait être soumis au conseil des ministres en juillet. François Lamy précise que son objectif est de réduire le nombre de quartiers concer- nés par la politique de la ville à environ 1000. L’avantage de ce projet est la simpli- cité liée à l’existence d’un critère unique. Le ministre souhaite éviter que les parle- mentaires en ajoutent d’autres lors des débats. Le ministre ajoute que son objectif n’est pas de réduire le volume total des crédits affectés à la politique de la ville mais de mieux utiliser les crédits. Situation en 2013 - 2492 CUCS (contras urbains de cohésion sociale, dont 1102 en priorité 1, 786 en priorité 2 et 627 en priorité 3) - 751 ZUS (zones urbaines sensibles) - 594 quartiers en rénovation urbaine - 416 ZRU (zones de redynamisation urbaine) - 166 quartiers article6 (de la loi du 1 er août 2003, analogues à des quartiers ZUS) - 100 ZFU (zones franches urbaines) Politique de la ville: recentrage sur 1000 quartiers ce. Pour assurer son développement sur tout le territoire, il s’appuie désormais sur la franchise et comp- te implanter une quinzaine de cour- tiers par an. Le réseau a obtenu en 2012 pour ses clients 80millions d’euros de financement (Communiqué du 12juin 2013). 18juin2013 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• C C O O P P R R O O P P R R I I É É T T É É À propos du syndic, Bernard Charluet rap- pelle le principe d’interdiction de percevoir des rétro-commisions (pratique prohibée en application de l’article 66 du décret de 1972). La Cour de cassation a indiqué (28 nov. 2012), que lorsque la nomination d’un syn- dic était contestée, il n’était pas possible de solliciter la désignation d’un administrateur provisoire. En effet cette procédure suppo- se que l’assemblée après avoir été convo- quée, n’ait pas pu désigner de syndic, ce qui est une situation différente. Clauses abusives S’agissant des clauses abusives, Élisabeth Abbou relève un arrêt de la cour d’appel de Grenoble (5mars 2012) selon lequel “l’article L 132-1 du code de la consomma- tion vise non seulement les contrats conclus entre les professionnels et les consommateurs mais aussi les ceux conclus entre les professionnels et les non profes- sionnels “parmi lesquels les personnes morales qui n’en sont pas exclues, à l’instar d’un syndicat de copropriété constitué au demeurant de consommateurs”. Cet arrêt a examiné pas moins de 53 clauses, en a jugé 21 abusives et 10 illicites. Il a par exemple jugé abusif le fait de fac- turer la conservation des archives de plus de deux mois et jugé illicite la rémunéra- tion en prestation variable de l’élaboration des règles de fonctionnement du conseil syndical. À propos de l’action en justice, l’avocate rappelle la nécessité de prévoir un libellé précis dans l’autorisation donnée au syndic d’agir en justice (Civ. 3 e , 9mai 2012). Il faut préciser la nature de l’action, l’objet de la demande et l’identité des personnes à assi- gner. Par ailleurs, en cas de fusion absorption de la société syndic, il est nécessaire que l’assemblée se prononce: la loi de 1965 interdisant toute substitution de syndic (Civ. 3 e , 29février 2012). Lorsque la fusion intervient au cours d’un exercice, Élisabeth Abbou conseille au syndic de convoquer l’assemblée avant la date de l’assemblée annuelle. Pour convoquer les copropriétaires, si la réglementation a autorisé la télécopie, elle ne fait pas encore mention de la voie élec- tronique. Toutefois, l’avocate indique que le ministère de la justice élabore un projet de réforme qui devrait être soumis au Conseil d’État d’ici la fin de l’année. À propos de la transmission des archives, il est conseillé d’établir un bordereau détaillé de transmission des pièces. Lors du change- ment de syndic, il faut immédiatement Ouvrant les débats de la journée de for- mation Elegia consacrée à la copropriété le 13juin, Bernard Charluet évoque les points qui doivent faire partie du projet de loi de Cécile Duflot: obligation de compte séparé, création d’une liste limitative de prestations que le syndic peut facturer, contrôle de la profession et renforcement de la mise en place de la provision pour travaux futurs. S’agissant des assemblées générales, Élisa- beth Abbou, avocat, rappelle qu’il vaut mieux éviter les termes d’assemblées ordi- naires et extraordinaires, qui relèvent du droit des sociétés. Elle recommande d’utiliser les termes d’assemblée annuelle et, lorsqu'il faut convoquer les coproprié- taires sur un point spécifique, d’assemblée spéciale. Le 23janvier 2013, la Cour de cassation a précisé pour l’application de l’article 25-1 qu’il n’était pas nécessaire que les copro- priétaires se prononcent d’abord sur la décision de passer à un second vote, avant d’y procéder effectivement. Il n’y a donc pas d’étape intermédiaire avant de procé- der au second vote. Quant au remplacement d’une chaudière collective par une des cumulus individuels, il s’agit d’une amélioration relevant de l’article 26 (Civ 3e, 9mai 2012). Des personnes étrangères à la copropriété peuvent-elles assister à l’assemblée? Cela peut être utile par exemple lorsque le syn- dic souhaite faire constater des invectives qui risquent d’être émises à son égard. La présence d’un huissier peut être admise, sur accord de tous les copropriétaires pré- sents ou avec décision du tribunal de gran- de instance, sollicité par une ordonnance sur requête. La Cour de cassation a admis (Civ. 3 e , 12mai 2012) que la convocation à l’assemblée de personnes étrangères à la copropriété, mais qui n’avaient pas partici- pé au vote, n’affectaient pas la validité de la décision. À propos du nombre de mandats que peut détenir un copropriétaire, la Cour de cassa- tion a fait une souple appréciation de la limite de 3 mandats que fixe l’article 22 de la loi de 1965. Un lot était la propriété d’un couple, un conjoint avait reçu 3 man- dats et l’autre 2, le seuil de 5% étant dépassé. La Cour de cassation a estimé qu’aucun copropriétaire n’avait dépassé la limite de 3 mandats, la loi était respectée (Civ 3 e , 2 oct. 2012, ce qui est un revire- ment de jurisprudence). À propos de travaux, il résulte d’un arrêt du Conseil d’État (15février 2012) que l’autorité administrative ne doit vérifier que si le droit de l’urbanisme est respecté mais n’a pas à contrôler que la demande d’un copropriétaire est régulière en regard du droit de la copropriété. Si des travaux irréguliers ont été engagés par un copropriétaire, le syndic doit demander la remise en état. La Cour de cassation a censuré un arrêt qui avait pré- conisé la saisine de l’assemblé pour demander la ratification des travaux, au lieu d’ordonner la remise en état (Civ. 3e, 19 sept. 2012). Sécuriser les assemblées S’agissant de la contestation des assem- blées, la Cour de cassation fait preuve d’une volonté de sécurisation des assem- blées. Ainsi, dans un arrêt du 28novembre 2012, elle a considéré que des mentions illisibles sur un accusé de réception ne suf- fisaient pas à entraîner l’invalidation de la notification du procès-verbal, s’il est cer- tain que l’action en nullité a été introduite après l’expiration du délai de deux mois. Autre exemple, la Cour de cassation fait prévaloir le principe de l’indépendance des assemblées, ce qui évite les annulations en cascade. En cas de recours contre une réso- lution, Élisabeth Abbou conseille de faire porter à nouveau la résolution litigieuse à l’ordre du jour d’une prochaine assemblée. Si elle est adoptée sans contestations, cela rend la décision définitive. Quant au procès-verbal, la cour d’appel de Paris a indiqué que l’absence de signature par le président de l’Assemblée n’était pas forcément une cause de nullité (CA Paris, 11janvier 2012). Bernard Charluet décrit la jurisprudence relative aux associations syndicales libres. Les règles applicables aux ASL ne sont pas celles de la copropriété. Ainsi, par exemple, un arrêt du 14novembre 2012 a précisé que le délai de prescription pour contester une décision d’assemblée était un délai de 5 ans et non le délai de deux mois (Civ. 3 e ). Une riche actualité jurisprudentielle R R E E N N C C O O N N T T R R E E L’actualité 2013 devrait être marquée par une réforme de la loi sur la copro- priété. C’est au contraire la jurisprudence qui a particulièrement marqué l’actualité de l’année passée. Florilège de décisions, au cours d’une journée de formation Elegia. arrêter de payer les fournisseurs et d’appeler les charges. Dans les relations avec le conseil syndical, lorsque le syndic a une communication à faire, il s’adresse valablement à son prési- dent. L’expérience de terrain des profes- sionnels présents ce 13juin montre une très grande diversité de pratique dans le travail des conseils syndicaux. Rarissimes sont ceux qui réalisent un compte rendu de gestion. Naissance de la copropriété À propos de la constitution du syndicat, il est rappelé qu’elle ne suppose pas l’accord des copropriétaires. Lorsqu’un promoteur construit un immeuble, la copropriété est constituée lors de la vente du premier lot. En cas de VEFA, la création de la copro- priété intervient à la livraison du premier logement. Il en résulte que les autres acquéreurs, qui ont donc acquis un loge- ment qui n’est pas encore livré, devien- nent donc copropriétaires. Pour l’assemblée, le syndic doit donc convoquer tous les copropriétaires qui ont signé l’acte authentique. Quant au mesurage Carrez, la jurispruden- ce a précisé (Civ. 3 e , 6 sept. 2011) en cas de travaux de fermeture d’une fraction du lot, qu’il fallait se placer à la date de la vente pour apprécier s’il agit de locaux clos et couverts. Peut-on déroger à la loi de 1965? Dans un arrêt du 19septembre 2012, la Cour de cassation a jugé qu’un état descriptif de division ne suffisant pas à écarter l’application de la loi de 1965. Mais ce la signifie que ce n’est pas sa fonction, non que la dérogation soit en soit interdite car un autre document pourrait écarter la loi de 1965 pour un ensemble immobilier. La Cour de cassation est revenue (10 oct. 2012) sur la question des désordres affec- tant les parties privatives de plusieurs lots. Le syndicat peut-il agir en justice? S’agissant de parties privatives, il revient en principe aux copropriétaires concernés d’agir. Mais si les désordres sont générali- sés et affectent le gros œuvre, le syndic peut alors agir au nom du syndicat. La jurisprudence a fait preuve de souplesse dans l’application de l’article 29-1 relatif aux copropriétés en difficultés. Cet article permet d’obtenir la désignation d’un administrateur provisoire si l’équilibre financier est gravement compromis ou si le syndicat est incapable de pourvoir à la conservation de l’immeuble. Le syndic peut-il alors demander la désignation d’un administrateur provisoire en cas de dégra- dation de l’immeuble? La Cour de cassa- tion a répondu positivement à cette ques- tion (Civ. 3 e , 23janvier 2013) dans une affaire où les travaux de réhabilitation étaient incompatibles avec l‘état de dégra- dation de l’immeuble et que seule la démolition était envisageable. S’agissant de savoir qui peut agir en rétrac- tion de l’ordonnance nommant l’administrateur provisoire, la Cour de cas- sation a indiqué (Civ. 3 e , 3 oct. 2012) que seul le syndicat pouvait agir, en appliquant l’article 59 du décret de 1967, et contraire- ment à la règle de droit commun du code de procédure civile. La règle selon laquelle tout intéressé peut agir en rétractation d’une ordonnance, cède devant la règle spéciale de la copropriété. La charge de la preuve de la restitution des archives en cas de changement de syn- dic incombe au syndic sortant (Civ. 3 e , 31 oct. 2012). Élisabeth Abbou conseille d’adresser en recommandé au président du conseil syndical une copie du borde- reau de remise des pièces. Emprunt des copropriétés Bernard Charluet évoque le décret du 11mars 2013 qui fixe les modalités d’un emprunt réalisé par le syndicat. Il revient au syndic de collecter les sommes et de payer la banque. En cas d’impayé, il faut solliciter la caution. Si le lot est vendu, le solde devient exigible, sauf accord contrai- re. Devant la description du détail des modalités de ces prêts, les professionnels concluent: “on se passera d’emprunt”… Bernard Charluet passe en revue les diverses obligations auxquelles doit veiller le syndic en application de textes récents: mise en sécurité des ascenseurs (report de l’échéance de 2013 à juillet2014 selon communiqué de presse du ministère du 10mai 2013), installation d’un détecteur de fumée (arrêté du 5février 2013) ou éta- blissement du DPE (ou audit dans les copropriétés de 50 lots ou plus). Divers arrêts traitent de la clause d’aggravation des charges. Imputer au copropriétaire responsable de l’aggravation des charges qui résulte de son attitude ne peut se faire que si le copropriétaire est d’accord. S’il conteste, le syndicat doit agir en justice pour démontrer sa responsabilité (cf. Civ. 3 e , 27 mars 2013). Par ailleurs, l’insertion dans le règlement d’une clause d’aggravation des charges impose l’unanimité (CA Paris, 10 nov. 2005). Peut-on pondérer les charges en fonction du nombre d’occupants? Une réponse ministérielle (2avril 2013) a répondu néga- tivement à cette question. Enfin, quelques arrêts relatifs au gardien 18juin2013 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• C C O O P P R R O O P P R R I I É É T T É É concierge. Un arrêt (CA Toulouse, 11 oct. 2012) a indiqué que le gardien ne pouvait pas être licencié pour ne pas avoir déplacé les encombrants sur la voie publique pour permettre leur enlèvement, car les encom- brants ne sont pas des ordures ménagères. Un couple de gardien peut-il exiger de dis- poser d’un repos simultané ? Oui a répon- du la Cour de cassation (Cass. Soc. 16février 2012). S’agissant enfin de la responsabilité du syndic, un arrêt a admis cette responsabili- té pour ne pas avoir engagé des travaux urgents (Civ. 3 e , 10janv. 2012). Alors que la cour d’appel avait indiqué que le syndic devait s’appuyer sur une décision d’assemblée, la Cour de cassation censure la décision au motif que les travaux en cas de délabrement mettant en danger la sécurité des personnes pouvaient consti- tuer des travaux urgents. ● B B R R È È V V E E S S ◆ Les PACT s’allient avec H&D Les 10 et 11juin à Saint-Denis au cours d’une convention, le mouve- ment des PACT a entériné la démarche Elan 2016. Il entend ain- si changer l’échelle de ses inter- ventions pour déployer sur l’ensemble du territoire ses actions en faveur du maintien et de l’accès au logement des personnes défavorisées. Dans ce but, il pré- voit notamment de développer des partenariats avec les autres réseaux associatifs. Un accord avec la Fédération Habitat et Développe- ment permettra d’engager des rap- prochements locaux et de développer des actions communes nationales, dans la perspective d’une fusion. (Communiqué du 12juin 2013) . ◆ Les PACT s’allie avec H&D Les ❘◗ Reinhart Marville Torre ( Bertrand Thouny ) a conseillé Vastned dans le cadre de la vente du centre commer- cial Val Thoiry (pour 105millions d’€). Le centre comporte 15000m 2 de gale- rie marchande et 8500m 2 de magasin de bricolage. L’acquéreur (Eurocom- mercial Prpoerties) était conseillé par Gide ( Renaud Baguenault de Puchesse ) Acteurs ➙ 241 milliards d’euros : c’est le montant du patrimoine immobilier des grands investisseurs en France fin 2012 selon l’IEIF. Ce patrimoine se répartit de la façon suivante: - Foncières: 100 Md€ - Compagnies d’assurance: 69 Md€ - SCPI: 27 Md€ - OPCI RFA: 28 Md€ (Etude publiée le 13juin2013) Chiffres 18juin2013 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• NOM : PRÉNOM : FONCTION : SOCIÉTÉ : ADRESSE : TÉL : FAX : MÉL : N ° TVA INTRACOM .: SIGNATURE : OFFRE EXCEPTIONNELLE Réservée aux nouveaux abonnés 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier N N O O M M I I N N A A T T I I O O N N S S A A G G E E N N D D A A Cabinets ministériels ➠ Logement : Thierry Lajoie quitte ses fonc- tions de conseiller auprès de la Cécile Duflot. (Arrêté du 5juin 2013, J.O. du 7juin, @). Préfets Sont nommés préfets: Philippe Galli (Sei- ne-Saint-Denis), Denis Labbé (Haute-Loire) et Eric Spitz (préfet de la région Guyane). (Décrets du 5juin 2013, J.O. du 7juin, @). Magistrature ✓ Cour de cassation : Catherine Brouard- Gallet est nommée conseillère; Michel Debacq est nommé avocat général à la Cour de cassation. (Décrets des 4 et 5juin 2013, J.O. des 6 et 8juin, @). Organismes publics ✓ Conseil national du bruit : le nombre des membres de ce Conseil est réduit de 72 à 48. (Décret n°2013-476 du 5juin 2013, J.O. du 7juin, p.9478). ✓ AFTRP : Thierry Lajoie est nommé prési- dent de l'Agence foncière et technique de la région parisienne. Sont également nommés administrateurs: Étienne Crépon et Hélène Dadou (direc- tion de l'habitat, de l'urbanisme et des paysages) ainsi que Jean-Martin Delorme, directeur régional de l’hébergement et du logement d’Ile-de-France. (Décret du 5juin 2013, J.O. du 7juin, p.9511 et arrêté du même jour, J.O. du 7juin, @) ✓ ACSÉ : Raphaël Guina (CFTC), Pierre-Mat- thieu Jourdan (Medef) et Valérie Létard (Assemblée des communautés de France) sont nommés administrateurs de l'Agence nationale pour la cohésion sociale et l'égalité des chances. (Arrêté du 22mai2013, J.O. du 4juin, p.9310). ✓ Tunnel du Mont-Blanc : François Drouin est nommé président de la Société concessionnaire française pour la construc- tion et l'exploitation du tunnel routier sous le Mont-Blanc. (Décret du 5juin 2013, J.O. du 7juin, p.9511). Conventions collectives ➠ Entreprises d’architecture : l'avenant n°5 du 19avril 2012, relatif à la portabilité et au maintien des garanties est étendu par arrêté du 29mai 2013. (J.O. du 7juin 2013, p.9516). ➠ Personnel des cabinets d’avocats : l’avenant n°107 du 25mai 2012 faisant suite à l'avenant n°106 du 2mars 2012 relatif au régime de retraite CREPA et de prévoyance est étendu par arrêté du 29mai. (J.O. du 7juin, p.9517). ➠ Personnel des huissiers de justice : il est envisagé l'extension de l’avenant n°44 du 9avril 2013 sur l'allocation de fin de carrière. (Avis publié au J.O. du 7juin 2013, p.9519). Réglementation ■ Avocats aux Conseils Le nombre maximum d'associés au sein des sociétés civiles professionnelles d'avocats au Conseil d’État et à la Cour de cassation est porté de 3 à 4. (Décret n°2013-470 du 5juin 2013, J.O. du 7juin 2013, p.9467). ■ Compte épargne d'assurance pour la forêt La loi du 27juillet 2010 a créé un compte épargne d'assurance pour la forêt. Les per- sonnes physiques propriétaires forestiers ayant souscrit un contrat d'assurance garantissant au moins le risque tempête peuvent constituer une épargne défiscali- sée dans la limite de 50000euros (art. L 352-1 et suiv. du code forestier). Cette épargne pourra financer les travaux de reconstitution forestière suite à un sinistre, et les travaux de prévention d'un tel sinistre. Les modalités d'application de cette loi sont fixées par ce décret du 3juin. Il indique les pièces à fournir pour justifier du droit à l'ouverture de ce compte. Il s'agit par exemple de la production d'une copie du titre de propriété de la forêt gérée avec une garantie de gestion durable. Le compte fonctionne comme un compte sur livret (art. D221-122). Le décret précise (art. D 221-124) la notion de reconstitution forestière: opérations permettant d'obtenir un nouveau peuple- ment forestier (ébranchage, débardage, ouverture de fossés, replantation…) et cel- le de travaux de prévention d'un sinistre naturel (mise en place de coupures pare- feu, débroussaillement, traitement des piles de bois…). (Décret n°2013-461 du 3juin 2013 relatif au compte épargne d'assurance pour la forêt, J.O. du 5juin, p.9344). B ULLETIND ’ ABONNEMENT « PRIVILÈGE » ❑ OUI , je souhaite bénéficier de l’offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC (soit 586,68 € HT + 2,1% de TVA) au lieu de 779 € TTC, soit 20% de réduction . Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription À RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi 523 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✁ ✦ 17 et 18 octobre 2013 (Bordeaux): la 2 e édition des Assises Nationales du Foncier organisée par l’Association des études foncières (ADEF) aura pour thème: “ la rareté, une légende foncière? “. Alors que la loi logement urbanis- me qui est annoncée se présente comme résolument anti-étalement urbain, dans la ligne de la loi SRU et du Grenelle II, l’ADEF rappelle que l’étalement urbain n’a jamais été aussi vigoureux que depuis la mise en place de la loi SRU… L’ADEF se demande donc si le dia- gnostic ne serait pas mal posé. Et si contrairement à ce qui est dit, le foncier se caractérisait par son abondance ? Avec une telle approche, voici au moins un débat qui promet d’être animé! Clôture par Cécile Duflot. www. adef .org A A U U F F I I L L D D U U J J . . O O . . 18juin2013 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• L L E E P P R R O O J J E E T T D D E E L L O O I I D D U U F F L L O O T T JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ Secrétariat: Sabine Petit ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0214 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 769 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: Com-Copie Clamart ■ Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine P P R R O O J J E E T T S S Projet loi ALUR La ministre du logement doit présenter en conseil des ministres le 26juin son projet de loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR). Elle a présenté le 12juin les principales mesures d’encadrement des professions immobilières. ➠ Marchands de listes Pour “mettre fin aux dérives liées aux mar- chands de listes” le projet prévoit d’imposer que les logements proposés au sein des listes aient fait l’objet d’un mandat d’exclusivité avec le marchand de liste. ➠ Honoraires de location Le projet souhaite réduire les frais que le locataire paie lors de l’entrée dans les lieux. Les frais seront donc pris en charge en totalité par le bailleur à l’exception de deux types de dépense qui seront partagés par moitié entre bailleur et locataire: - la réalisation de l’état des lieux, - la rédaction du bail. Les frais d’état des lieux et de rédaction du bail seront plafonnés par décret. ➠ Honoraires des syndics Le projet de loi inverse le principe de détermination des honoraires. Actuelle- ment l’arrêté Noveli fixe une liste de charges courantes intégrées dans le forfait global. Le projet renverse le principe: la lis- te des frais particuliers sera déterminée par décret et toutes les autres prestations seront réputées “de gestion courante” et ne pourront faire l’objet de facturation supplémentaire en dehors du forfait annuel. ➠ Compte séparé Le projet de loi veut supprimer la faculté de déroger à l’obligation de compte sépa- ré. Le syndic aura toutefois le choix de la banque, sauf si les copropriétaires s’y opposent (majorité art. 25) et choisissent une autre banque. Par ailleurs, - Le syndic aura obligation d’établir le bud- get prévisionnel en concertation avec le conseil syndical. - Le syndic aura interdiction d’avancer des fonds au syndicat (sauf pour le syndic pro- visoire). - Chaque copropriété pourra demander un relevé annuel de son compte. - Il sera obligatoire de procéder à une mise en concurrence lorsque le non-renouvelle- ment ou la révocation d’un syndic en place est envisagé. ➠ Contrôle des professions Le projet de loi doit instaurer une obliga- tion de formation continue , tant pour les titulaires de la carte que pour les diri- geants d’établissements. ➠ Instances professionnelles Il serait créé un “Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières” chargé : - d’élaborer les règles déontologiques de la profession (proposées au ministre de la justice qui les adopte par décret), - de fixer le contenu des formations conti- nues obligatoires. Au niveau régional, il est prévu la création de “commissions régionales ou interrégio- nales de contrôle des activités de transac- tion et de gestion immobilières” pour veiller au respect de la déontologie. La commission pourra prononcer des actions disciplinaires susceptibles de recours devant les tribunaux. Il s’agira de commissions administratives sous l’autorité de représentants de l’Etat et de magistrats, qui pourront être saisies par l’intermédiaire des associations de défense des consommateurs. Cartes professionnelles Elles seront désormais délivrées par les chambres de commerce et d’industrie et non plus par la préfecture. Leur durée de validité devrait être réduite. Il serait créé un registre national des professionnels de l’immobilier. Autres mesures Le projet envisage également - d’étendre l’obligation d’informer sur les liens d’intérêt: un syndic ou agent immobi- lier doit actuellement informer ses clients des liens juridiques qu‘il peut avoir avec des établissements bancaires. L’obligation serait étendue “aux liens qui peuvent exis- ter avec l’ensemble des entreprises ou per- sonnes susceptibles d’intervenir au profit de leurs clients”; - d’inscrire dans la loi le pouvoir de contrô- le du garant sur les professionnels relevant de la loi Hoguet (la mesure figure actuelle- ment dans le décret); - d’obliger les agents Immobiliers à trans- mettre aux observatoires de loyers cer- taines informations sur leur marché com- me le montant des loyers et les caractéris- tiques des logements. Quelques réactions ◆ A l’ARC , on se dit “très satisfait” des propositions relatives à la copropriété. L’association indique ainsi que le compte séparé garantit la transparence financière et va préserver les intérêts du syndicat en cas de difficultés financières du syndic. Les contrats de syndic “complets” vont per- mettre la prévisibilité financière. Les com- missions de discipline vont rendre possibles des sanctions rapides en cas de faute. Les obligations de formation vont garantir une meilleure qualité de gestion des coproprié- tés. (Communiqué du 13juin 2013). ◆ Le “courtier en syndic” Syneval que dirige Rachid Laaraj fait observer que le compte bancaire séparé obligatoire va sur- tout impacter les grands groupes pour les- quels les revenus de placement de cette trésorerie constituent une source significa- tive de chiffre d’affaires. Il pronostique une augmentation des honoraires de base des grands réseaux. S’agissant de la fixation d’une liste de prestations particulières (au lieu de décrire les prestations courantes), il observe que ce principe n’a de sens que si la liste est limitée. Si on retrouve une liste de prestations interminable, cette disposi- tion perdra tout intérêt (communiqué du 12juin 2013). ◆ Denys Brunel, président de la chambre des propriétaires (Paris) juge que les mesures proposées sont décourageantes pour les propriétaires. Il indique par exemple que le bailleur ne pourra plus vérifier correctement la solvabilité des loca- taires puisque la liste des documents qu’il peut demander au locataire va être retreinte. (Communiqué du 12juin2013).
