Au sommaire :
– 2 – Jurisprudence –
Copropriété : Travaux irréguliers. Prescription de l’action
Vente : Question préjudicielle sur le droit de préemption de la SAFER
Expropriation : 2 QPC transmises par la Cour de cassation
Droit de propriété : Une QPC sur le droit de délaissement
– 4 – Débats parlementaires –
Au Sénat : le projet de loi d’adaptation au droit de l’Union européenne dans le domaine du développement durable
Le projet de loi de modernisation de l’action publique territoriale et d’affirmation des métropoles
– 4 – Projets –
Le projet de loi ALUR en conseil des ministres
La présentation à la presse par Cécile Duflot
Les dispositions d’urbanisme.
– 6 – Tableau des réponses ministérielles –
– 7 et 8 – Nominations – En bref –
Les loyers plafonds pour le dispositif Duflot
– 8 – Rencontre –
Le Crédit Foncier prévoit une baisse de 10 % du marché
■ JUGÉ ■ > L’action en suppression d’un empiétement sur les parties communes, intervenu à l’occasion de travaux autorisés par une assemblée générale est une action personnel- le soumise à la prescription décennale, a jugé la Cour de cassation le 19juin 2013 (page2). ■ RÉPONDU ■ > Le ministre du budget a indiqué à Marc Le Fur la recette tirée de la taxe sur les cessions de terrains devenus constructibles. Pour 2012, la recette est de 54millions d’euros (p.6). > La ministre du logement n’entend pas revoir le calendrier de mise en œuvre de la RT 2012 (p.7). ■ PUBLIÉS ■ > Un décret du 19juin 2013 fixe les moda- lités d’adaptation par les préfets de région des plafonds de loyers pour le dispositif Duflot; il fixe aussi le mode d’agrément des communes en zone B2 (p.8). > Divers arrêtés indiquent les poids respectifs des organisations syndicales dans les instances représentatives des personnels, selon les conven- tions collectives (voir notre tableau p.7, pour les conventions liées au secteur immobilier). ■ PROGRAMMÉ ■ > Dans la loi de modernisation publique territo- riale, les sénateurs ont voté l’article concernant la création d’un établissement public foncier unique en Ile-de-France. Ils ont en revanche repoussé l’article qui prévoyait de limiter, de façon générale à un le nombre d’EPF par région (p.4). > Le projet de loi ALUR prévoit la suppres- sion du COS (p.5) > La ministre du logement estime que 26% des loyers en Ile-de-France devraient baisser en application de son mécanisme de régula- tion des loyers. ■ ESTIMÉ ■ > Le Crédit foncier prévoit une baisse de 10% du marché du logement (p.8). Réactions au projet de loi ALUR V oici quelques réactions au projet de loi présenté le 26juin par Cécile Duflot (lire p.4 l’essentiel des propos de la ministre). Le SNAL accueille favorablement les propositions de la loi ALUR sur le PLU intercommunal, il regrette toutefois l’idée de suppri- mer en bloc les zones 2AU. Selon le syndicat, cela risque de “figer toute nouvelle urbanisation et de compromettre la mise en œuvre d’opérations organisées au bénéfice de l’émiettement urbain”. L’UMF critique le projet dans sa conception. D’abord elle rejette la notion de “consommation d’espaces” car il s’agit davantage d’un changement d’usage que d’une disparation des espaces. Ensuite elle fait le calcul suivant: entre2000 et2006, la population de la métropole a augmenté de 4,4%. Dans le même temps, les surfaces urbanisées ont augmenté de 1,7%. Il en résulterait “un étalement urbain négatif de 2,7%”… L’UMF voit donc dans le concept “d’artificialisation zéro” une utopie dévastatrice. Quant à la FNAIM, jugeant méprisants les propos tenus par Cécile Duflot à l’encontre des professionnels de l’immobilier, son président Jean-François Buet a annoncé la suspension de sa participation aux observatoires de loyers en indiquant que la question du logement ne pourra pas être traitée sérieusement en dressant certaines caté- gories de population contre d’autres. L’UNPI demande le retrait du projet de loi, estimant qu’il va faire fuir les investisseurs en déplo- rant notamment la complexité extrême des nouveaux rapports locatifs concernant le mode de fixation des loyers ainsi que la sup- pression de toute liberté contractuelle. La fédération des proprié- taires dénonce aussi le projet de GUL “véritable bombe sur le plan financier et facteur majeur de déresponsabilisation des acteurs”. N ous évoquons dans ce numéro certains des articles relatifs à l’urbanisme du projet de loi. Mais la compréhension de la réforme nécessitera de suivre également l’élaboration des autres textes en préparation: il s’agit notamment des ordonnances sur l’urbanisme. La ministre présente ce 2 juillet l’ordonnance relative à la lutte contre les recours abusifs. Mais il faut aussi tenir compte des projets de loi relatifs à l’organisation territoriale. Nous reprenons ici (page3) certains éléments du débat sur le projet de loi de moder- nisation de l’action publique et d’affirmation des métropoles, dont certains articles ont été repoussés par les sénateurs. Enfin, il faut signaler l’article 83 du projet de loi ALUR qui comporte une nou- velle habilitation du Gouvernement à légiférer par ordonnance en matière d’urbanisme pour refondre la rédaction du livre Ier du code de l’urbanisme. La rédaction doit se faire à droit constant, mais en y intégrant la loi ALUR. C’est dire que la mobilité des textes s’accélère à vive allure. ■ BD JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr NUMÉRO 525 2JUILLET 2013 ISSN 1622-1419 12 E ANNEE L’ESSENTIEL .. immobilier - 2 - Jurisprudence - Copropriété : Travaux irréguliers. Prescription de l’action Vente : Question préjudicielle sur le droit de préemption de la SAFER Expropriation : 2 QPC transmises par la Cour de cassation Droit de propriété : Une QPC sur le droit de délaissement - 4 - Débats parlementaires - Au Sénat: le projet de loi d’adaptation au droit de l’Union européenne dans le domaine du développement durable Le projet de loi de modernisation de l’action publique territoriale et d’affirmation des métropoles - 4 - Projets - Le projet de loi ALUR en conseil des ministres La présentation à la presse par Cécile Duflot Les dispositions d’urbanisme. - 6 - Tableau des réponses ministérielles - - 7 et 8 - Nominations - En bref - Les loyers plafonds pour le dispositif Duflot - 8 - Rencontre - Le Crédit Foncier prévoit une baisse de 10% du marché S O M M A I R E E D I T O R I A L 2juillet2013 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• C C O O P P R R O O P P R R I I É É T T É É - - V V E E N N T T E E ▲ Copropriété ■ Travaux irréguliers. Prescription de l’action (Cass. Civ. 3e, 19juin2013, n°734, FS-P+B, cassation partielle, pourvoi n°12-11791) Un copropriétaire avait obtenu une autori- sation d’assemblée pour effectuer des tra- vaux en 1995. Or en 1998 une deuxième assemblée avait refusé d’autoriser les tra- vaux réalisés par le copropriétaire qui se prévalait d’un permis de construire modifi- catif. L’arrêt qui avait jugé prescrite l’action engagée par un copropriétaire pour exiger la démolition est confirmé sur ce point: “Mais attendu que selon l’article L 480-13 du code de l’urbanisme dans sa rédaction antérieure à la loi du 13juillet 2006, lors- qu’une construction a été édifiée confor- mément à un permis de construire ensuite annulé ou périmé, l’action des tiers en res- ponsabilité civile fondée sur une violation des règles d’urbanisme se prescrit par cinq ans après l’achèvement des travaux; que la cour d’appel, qui a constaté par motifs propres et adoptés que la construction liti- gieuse avait été édifiée conformément au permis de construire modificatif du 6mai 1998 ensuite annulé et que les travaux étaient achevés depuis plus de cinq ans à la date d’intervention volontaire de M me D., en a exactement déduit que l’action de cette dernière, qui invoquait la violation des règles d’urbanisme, était irrecevable com- me prescrite”. L’arrêt confirme par ailleurs que l’action engagée pour obtenir la suppression d’un empiétement sur parties communes est une action personnelle. À ce titre, elle est sou- mise à la prescription décennale: “Mais attendu qu’ayant à bon droit retenu que l’action en suppression d’un empiétement sur les parties com- munes, intervenu à l’occasion de tra- vaux autorisés par une assemblée générale était une action personnelle soumise à la prescription décennale , la cour d’appel, qui a relevé […] que, lors de l’assemblée générale du 12mars 1995, M.et M me W. avaient obtenu l’autorisation de mener les travaux sur leurs lots et que le liti- ge actuel tendait à remettre en cause la conformité des travaux effectivement réali- sés par rapport à ceux autorisés, en a juste- ment déduit que l’action en démolition, introduite plus de dix ans à compter du jour où les non-conformités alléguées avaient été achevées et connues du syndicat comme de M me D., était prescrite”. L’arrêt est cependant cassé mais sur une question de paiement de frais d’instance et invitant la cour à analyser les pièces versées au débat, en application de l’article 455 du code de procédure civile. Observations : Rappelons que l’article L 480-13 a été modifié par la loi du 13juillet 2006 qui a réduit le délai de prescription de 5 ans à 2 ans et qui a introduit une distinc- tion entre l’action en démolition et l’action en dommages et intérêt. En l’espèce le délai de 5 ans était encore applicable. Un copropriétaire agissant plus de 5 ans après l’achèvement des travaux ne pouvait donc plus agir en responsabilité contre le copro- priétaire ayant engagé les travaux litigieux. S’agissant du délai de prescription pour agir dans les litiges de copropriété, l’article 42 de la loi de 965 fixe un délai de dix ans pour les actions personnelles. Or les actions réelles échappent à ce délai. D’où l’importance de savoir ce qui relève d’une action réelle. Il s’agit des actions visant à faire reconnaître ou protéger le droit de propriété, par exemple une action en revendication de parties communes indû- ment appropriées par un copropriétaire (Civ. 3 e , 11janvier 1989). La distinction entre actions personnelles et réelles n’est pas aisée. Il semblait résulter de la jurisprudence récente (voir Lafond in code de la copropriété Litec sous art. 42) que la Cour de cassation considère que tou- te construction élevée irrégulièrement sur une partie commune génère une action réelle qui ne serait prescrite que par trente ans (Civ. 3 e , 16mars 2005). Mais l’arrêt rap- porté tempère cette observation puisqu’il fait prévaloir la prescription décennale. Il relève toutefois qu’il s’agissait de travaux autorisés par une assemblée générale, ce qui donnait un fondement à la construc- tion, même si elle avait été remise en cause ultérieurement. En effet, les actions ten- dant à obtenir l’exécution d’une décision d’assemblée sont des actions personnelles prescrites par dix ans (Civ. 3 e , 7 déc. 1994). Contrat de vente ■ Question préjudicielle sur le droit de préemption de la SAFER (Cass. Civ. 3 e , 19juin2013, n°733, FS-P+B, irrecevabilité et cassation, pourvois n°12-16 199 et 12-20539) Des parcelles de terre avaient été vendues à un groupement foncier agricole. Or la SAFER ayant exercé son droit de préemp- tion et la vente ayant été conclue à son pro- fit, le GFA avait agi en annulation de la déci- sion de préemption et de la vente consécu- tive. L’arrêt qui avait rejeté une demande de question préjudicielle est cassé: “Vu le principe de la séparation des autori- tés administratives et judiciaire, la loi des 16-24août 1790 et le décret du 16 fructidor An III, ensemble les articles L 143-7 et R 143- 1 du code rural et de la pêche maritime; Attendu que pour rejeter la demande ten- dant à poser au juge administratif une J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E ■ Vers 2 QPC sur l’expropriation Les dispositions des articles L15-4 et L 15-5 du code de l’expropriation permettent au juge de statuer à titre provisionnel sur l’indemnité préalable à la prise de posses- sion par l’autorité expropriante, sans recours sur le fond et bien que s’estimant insuffisamment éclairé. Ces dispositions ne sont-elles pas contraires aux articles16 et17 de la Déclaration des droits de l’homme. La Cour de cassation a jugé que ces dispositions pourraient être considé- rées comme portant atteinte de façon excessive à l’exigence d’une préalable indemnité et a renvoyé cette question au Conseil constitutionnel. (Civ. 3 e , 20juin 2013, n°941, FS-P+B, renvoi, n°13-40015) Une question analogue a été également envoyée au Conseil constitutionnel à pro- pos de l’article L. 15-4 et portant spécifi- quement sur le cas de l’urgence et qui permet la prise de possession par l’autorité expropriante avant la fixation définitive de l’indemnité d’expropriation. (Civ. 3 e , 20juin 2013, n°940, FS-P+B, renvoi, n°13-40018) ■ Droit de propriété et délaisse- ment Une QPC a été posée sur la faculté pour un propriétaire d'un terrain réservé d'exiger de la collectivité qu'elle procède à son acquisition ou, à défaut qu'elle renonce à ce qu'il soit réservé. Le requé- rant estimait qu'en ne prévoyant pas de droit de rétrocession, le législateur avait méconnu le droit de propriété. Le Conseil constitutionnel répond qu'en instituant un droit de délaissement au profit des propriétaires de terrains classés en empla- cements réservés par un plan d'urbanisme, il a permis aux propriétaires d'imposer à la collectivité, soit d'acquérir le terrain, soit de renoncer à ce qu'il soit réservé. Ce faisant, il n’a porté aucune atteinte à leur droit de propriété. L'article L 123-9 du code de l'urbanisme est donc jugé conforme à la Constitution. (Décision n°2013-325 QPC du 21juin2013, J.O. du 23juin2013, p.10456). question préjudicielle sur la légalité du décret du 29mars 2004 autorisant pour une nouvelle période de cinq années la société d’aménagement foncier et d’établissement rural Flandre-Artois à exer- cer le droit de préemption et à bénéficier de l’offre amiable avant adjudication volontaire, l’arrêt retient que ce décret est par nature un acte administratif individuel dont l’illégalité ne peut plus être soulevée par voie d’exception; Qu’en statuant ainsi, alors qu’un tel décret est une décision de nature réglementaire, la cour d’appel a violé les textes susvisés”. Observations : Lorsque le juge judiciaire est saisi d’une question préjudicielle relati- ve à la légalité d’un acte administratif, il doit surseoir à statuer si la question pré- sente un caractère sérieux et porte sur une question dont la solution est nécessaire au règlement du litige (Civ. 1 e , 19juin 1985). À défaut, il méconnaît le principe de sépa- ration des pouvoirs. La Cour de cassation avait jugé antérieure- ment que le recours en appréciation de la validité d’un acte administratif individuel sur renvoi de l’autorité judiciaire n’est sou- mis à aucune condition de délai (Civ. 1e, 11mai 1999). Mais ici l’arrêt est cassé sur le fondement de la qualification du décret accordant un droit de préemption à la SAFER: il s’agit d’un acte réglementaire et non d’une décision individuelle. ● 2juillet2013 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• ▲ ■ Projet de loi développement durable Le Sénat a examiné le 27mai un projet de loi portant diverses dispositions d’adaptation au droit de l’Union européenne dans le domaine du développement durable. L’article 1 er concerne les autorisations clas- sées soumises à autorisation. L’article L 511- 2 du code de l’environnement impose à la personne qui sollicite une autorisation de présenter une étude de danger qui précise les risques de l’installation. L’article 1er étend l’objet de cette étude aux “zones fré- quentées par le public, zones de loisir, zones présentant un intérêt naturel particulier ou ayant un caractère particulièrement sen- sible”. Il a été adopté (JO Sénat déb. 28mai, p.4823). L’article 3bis A encadre le droit de délaisse- ment ouvert dans le cadre des plans de pré- vention des risques technologiques: il limite à 6 ans le délai pendant lequel les proprié- taires pourront demander le délaissement. Pour les plans approuvés avant le 30juin2013, la limite est fixée au 30juin 2010. A A U U S S É É N N A A T T D D É É B B A A T T S S L’article 3bis C précise que le coût des dia- gnostics préalables aux travaux imposés aux riverains peut être intégré dans le calcul du crédit d’impôt (art. 200 quater A du CGI) institué dans le cadre des PPRT. L’article 3 ter vise à inscrire dans la loi un plafond de travaux qui peuvent être impo- sés aux propriétaires dans les zones cou- vertes par un PPRT. Ce plafond est fixé à 20000€ pour une personne physique et à 5% du chiffre d’affaires d’une personne morale de droit privé et 1% du budget d’une personne morale de droit public. L’article 3 quater est relatif à la prise en char- ge des travaux prescrits dans le cadre du PPRT . Il prévoit une répartition entre les exploitants (25%), les collectivités territo- riales (25%) et les propriétaires (50%). L’article précise que la participation ne vient pas modifier la base de calcul du crédit d‘impôt de l’article 200 quater A du CGI. L’article 29 vise à introduire une obligation de réalisation d’ audits énergétique dans les entreprises . Le rapporteur Roland Courteau en souligne tout l’intérêt (p.4881). L’obligation viserait les grandes entreprises (quelques milliers d’audits seraient pro- grammés). L’ensemble du projet de loi a été adopté (p.4885). ■ Organisation territoriale Les sénateurs ont examiné le 30mai le pro- jet de loi de modernisation de l’action publique territoriale et d’affirmation des métropoles. La ministre de la réforme de l’État, Marylise Lebranchu explique que ce projet vise à renforcer les libertés locales (JO Sénat déb. 31mai, p.5014). Il s’agit non de transférer de nouveaux équipements aux collectivités locales mais de repenser, redéfi- nir et simplifier l’intervention publique (p.5015). Elle indique (de façon étonnante) “au nombre des idées reçues figure le fait que notre système compte trop d’échelons et soit devenu illisible” (p.5016). Elle ajoute que dans le projet de loi, le département devient le chef de file pour la mise en œuvre des compétences fondamentales pour le pays et aussi que la mission stratégique de la région sera renforcée. Le texte confirme le rôle des régions en matière de développe- ment économique, de formation profession- nelle et de transport. Il confirme le rôle de chef de file des départements en matière de cohésion sociale. Les maires sont confortés dans leur rôle de signature de permis de construire. La ministre défend par ailleurs l’idée de per- mettre aux élus locaux de déterminer ensemble quelle compétence doit s’appliquer sur tel ou tel territoire (p.5018). Elle évoque à ce propos l’immobilier d’entreprise estimant qu’il ne revient sans doute pas aux régions de s’en occuper mais que les départements ou les intercommuna- lités doivent assumer cette compétence en passant un accord entre exécutifs. Paris, Lyon, Marseille La loi vise en second lieu à consacrer le sys- tème métropolitain. La ministre propose qu’en matière de construction et de rénova- tion de logements et d’équilibre des loge- ments sociaux, la région Ile-de-France élabo- re un schéma régional d’habitat et d’hébergement qui fixe les objectifs globaux et la déclinaison territoriale et que la métro- pole du Grand Paris élabore un plan (p.5019). La ministre salue par ailleurs l’accord trouvé pour le Grand Lyon. Pour Aix-Marseille-Provence, une coordina- tion des actions est nécessaire en matière de développement économique, de transport, de logement, d’environnement, d’enseignement supérieur et de recherche. Ces compétences devraient être gérées par un seul établissement public intercommu- nal; la métropole d’Aix-Marseille-Provence. Il est prévu la création de conseils de terri- toire qui élaboreront leur PLU. Gérard Collomb estime que la création d’une métropole fusionnant EPCI et conseil général sur le territoire du grand Lyon per- mettra de supporter la comparaison avec Barcelone, Manchester ou Milan. Réunissant les compétences d‘aménagement du Grand Lyon (urbanisme, logement et économie) et les compétences sociales du conseil général (RSA, enfance, personnes âgées, handica- pées) “nous allons pouvoir mieux articuler l’urbain et l’humain” (p.5063). Il ajoute que “c’est dans la voie de l’intégration intercom- munale que se trouve la voie du succès”. Hervé Marseille estime que la création du Grand Paris Métropole (composée de Paris et des ECPI à fiscalité propre) va réduire la compétence des maires. Le maire sera des- saisi de la politique d’urbanisme et de loge- ment (p.5064). Philippe Dallier juge que le projet risque de favoriser un pouvoir émiet- té et un modèle incompréhensible. Anne-Marie Escoffier, ministre déléguée, chargée de la décentralisation, indique que ce projet de loi sera suivi d’un projet de loi sur le statut de l’élu local et d’un projet de loi sur les normes (p.5083). Une série d’articles ont été supprimés: les articles 5 et suivants relatifs au pacte de gou- vernance territoriale. L’article 10 visait l’achèvement de ▲ 2juillet2013 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• La ministre du logement présente son pro- jet de loi ALUR comme ambitieux: elle veut inverser la tendance et “lutter contre la fracture résidentielle et le désordre urbanistique”. Ce projet s’inscrit contre la politique précédente qui pensait que le marché s’autorégulerait, alors qu’il a fait flamber les loyers et qu'il a contribué à mettre en péril les espaces agricoles. L L E E P P R R O O J J E E T T D D E E L L O O I I A A L L U U R R P P R R O O J J E E T T Cécile Duflot présente le projet de loi ALUR La ministre du logement a présenté le 26juin en conseil des ministres puis à la presse son projet de loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové. Trois axes: réguler, protéger, innover. l’environnement. Des mesures visent à favoriser la densité, car “la densité n’est pas incompatible avec la qualité de vie”. Le projet prévoit que les zones à urbaniser seront reclassées en zone naturelle si elles n’ont pas fait objet de construction pen- dant 9 ans. Le 2 e objectif de la loi est de “protéger ”, tant les bailleurs que les locataires. C’est l’objet notamment de la garantie univer- selle des loyers (GUL) dont la mise en œuvre est programmée pour le 1 er janvier 2016 au plus tard. Protection des bailleurs (notamment les retraités, précise la ministre) qui subissent l’attitude de loca- taires qui profitent du système. Protection des locataires pour permettre à tous un accès au logement avec suppression du cautionnement. La ministre estime que cela favorisera la remise sur le marché de logements vacants. Cécile Duflot a précisé que le financement de la GUL serait assuré à pari- té entre les bailleurs et les locataires. Sa gestion sera assurée par un établissement public dédié, qui veillera à l’équilibre du système. Le dispositif s’appliquera à tous les bailleurs privés, y compris les institu- tionnels, mais il ne concernera pas les bailleurs sociaux. La GUL devrait s’appliquer pour les nouveaux baux et pour les renouvellements de baux; elle pourra s’appliquer aux baux en cours si les parties conviennent de signer un nouveau bail par anticipation. Cécile Duflot prévoit aussi dans ce texte de renforcer la lutte contre les marchands de sommeil. Pour éviter la récidive; le projet vise à interdire à une personne l’acquisition d’un logement dans un immeuble où il a déjà été condamné à effectuer des travaux qu’il n’a pas réalisés. 26% des loyers en baisse? Selon le dossier de presse du ministère, le mécanisme proposé va permettre de fai- re baisser un quart des loyers en région parisienne. Comment? Selon les données de l’Olap, 26,5% des biens mis en loca- tion en 2012 en région parisienne ont un loyer supérieur au loyer médian majoré de 20%. Or la loi va plafonner le loyer des nouvelles locations à ce loyer médian majoré. Exemple : un 2 pièces de 39m 2 à Issy-les- Moulineaux est proposé à 940 € soit 24,1 € /m 2 . Or le loyer médian majoré est de 20,4 € . Le loyer maximum sera donc de 795,6 € … Par ailleurs, s’agissant des renouvelle- ments, lors que le locataire constate que son loyer est supérieur au loyer médian majoré, il pourra intenter une action en diminution de loyer. GUL La garantie universelle des loyers est pré- vue par l’article 8 du projet de loi. Un nouvel établissement public de l’État sera chargé de “préfigurer” puis d’administrer la GUL. Il est dénommé “ Agence de la garantie universelle des loyers ”. La GUL doit se mettre en place “pour les nouveaux baux conclus à partir du 1 er janvier 2016”. La GUL doit se substituer au cautionnement. Au titre du financement, l’article est très général car il mentionne notamment, les subventions de l’État et du 1%, les recettes fiscales affectées par la loi et toutes les ressources dont elle peut dis- poser en vertu des lois et règlements. Premier objectif: réguler le marché. La loi organise un encadrement des loyers. Selon la ministre, ce sont 26% des loyers en région parisienne qui vont baisser. Par ailleurs la loi va simplifier les relations entre bailleurs et locataires en mettant en place un même bail, une même grille de vétusté et un même état des lieux. La loi va par ailleurs encadre les profes- sionnels de l’immobilier. Cécile Duflot sou- ligne, après 8 mois de concertation, que certaines des propositions des profession- nels, comme la création d’un conseil natio- nal de la transaction et de la gestion immobilières, ont été reprises. En matière d’urbanisme, la ministre entend réguler la construction de façon à construire davantage là où sont les besoins. La loi va renforcer les SCOT et établir des PLU intercommunaux de façon à favoriser une coopération entre terri- toires: “la lutte contre l’artificialisation des sols doit être au bon niveau territorial”. Ce PLUI est destiné à favoriser une “vision du territoire partagée”. Cécile Duflot se dit convaincue que c’est une chance pour les territoires ruraux et que cela permettra aux communes de faire des économies. La ministre ajoute que ces mesures sont attendues par les professionnels de l’aménagement et de la défense de l’intercommunalité en l’imposant à la petite couronne parisienne. Philippe Dallier a vive- ment critiqué cette disposition et l’article a été rejeté (p.5236). Les articles suivants ont été supprimés par voie de conséquence. En revanche a été voté l’article 13 qui prévoit la création d’un établissement public fon- cier unique en Ile-de-France (p.5273). L’article 19 concerne la Défense. Roger Karouchi reconnaît qu’il est nécessaire de rationaliser la gestion du site et que les bis- billes entre l’EPADESA, successeur de l’EPAD et l’établissement public de gestion de la défense (EPGD) sont dignes de Clo- chemerle” (p.5281). Hélène Lipietz a suggéré (amendement n°665) de mettre fin au statut d’opération d’intérêt national de La Défense et de faire retrouver le statut de droit commun à ce quartier. Marylise Lebranchu a indiqué s’engager à ce qu’il y ait une opération de logement (p.5829). Devant cet engagement, la sénatrice a retiré l’amendement. L’article 20 concerne la métropole de Lyon. Les débats se sont poursuivis le 4juin. L’article 20 a été voté avec amendements, ainsi que les articles suivants. L’article 31 définit la notion de métropole . Marylise Lebranchu souhaite que la compé- tence logement puisse être déléguée mais en totalité, sauf le DALO, compétence de l’État (JO Sénat, déb. 5juin, p.5433). L’article 31 a été voté le 5juin (p.5470). Puis a été abordé l’article 30 concernant la métropole d’Aix- Marseille-Provence; il a été voté (p.5544). Pour préciser le mode de fonctionnement des métropoles, le Gouvernent est autorisé à légiférer par ordonnance (vote de l’article 44, JO Sénat 7juin, p.5622). L’article 45 qui prévoyait de limiter à un seul le nombre d’établissement public foncier par région a été supprimé en commission, il n’a pas été rétabli (p.5635). Le projet de loi a été voté (p.5673). ● ▲ 2juillet2013 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• B B R R È È V V E E S S ◆ Ordonnance urbanisme Cécile Duflot présente aujourd’hui 2juillet à la commission des affaires économiques de l’Assemblée le projet d’ordonnance relative à la lutte contre les recours abu- sifs. ◆ 3 axes de développement pour EPARECA Le Plan d’action pour le commerce et les commerçants présenté le 19juin par la ministre de l’artisanat, Sylvia Pinel conforte le rôle de l’EPARECA. La mission confiée à l’établissement public de restructuration des espaces commer- ciaux sont comporte trois axes: - la poursuite de l’état des lieux du commerce dans les quartiers fra- giles; - la création un partenariat avec les enseignes de la distribution; - la programmation de nouveaux centre commerciaux dans le contrat d’objectif 2013-2015. (Communiqué du 24juin 203). ❘◗ Le réseau de franchise Avéo lance un nouveau service: “l’offre acquisition”. Il propose à un nouvel acquéreur de faire réaliser ses travaux de second oeuvre et d’aménagement par les franchisés de l’enseigne. (communiqué 25juin2013). Acteurs Dispositions d’urbanisme Le projet de loi ALUR comporte de nom- breuses dispositions d’urbanisme qui visent à “engager la transition écolo- gique des territoires en encourageant la densification et en donnant un coup d’arrêt à l’artificialisation des sols”. Le chapitre Ier du titreIV du projet vise à renforcer la couverture du territoire par les Scot. - L’article 58 du projet de loi prévoit de modifier les articles L 752-1 et suivants du code de commerce pour soumettre à autorisation les points de retrait automo- bile (drive) à autorisation d’exploitation commerciale. Le chapitreII vise à moderniser les docu- ments de planification urbaine. - L’article 59 vise la prise en compte dans les documents d’urbanisme de l’ensemble des formes d’habitat: cara- vanes et résidences mobiles, résidence démontables. - L’article 62 incite à la suppression des POS et leur remplacement par des PLU: les POS deviendront caducs s’ils n‘ont pas été révisés et mis en forme de PLU avant le 31décembre 2014. - L’article 64 procède à une remise à plat de l’évaluation de l’ensemble des PLU. Il prévoit une obligation de procéder tous les 6 ans à un bilan des dispositions du PLU. Le chapitreIII vise à lutter contre l’étalement urbain. - L’article 65 part du constat que les zones à urbaniser à long terme (zones 2AU) sont surdimensionnées. Il prévoit que les zones à urbaniser qui ne sont pas ouvertes à l’urbanisation dans un délai de 9 ans sont regardées comme des zones naturelles (modification de l’article L 123-1-6). Suppression du COS - Suppression de la règle autorisant la fixation d’une taille minimale du terrain (art. 73). - Suppression du coefficient d’occupation des sols (art. 73 également). Selon le pro- jet, les règles de gabarit et de hauteur permettent de mieux définir les règles de construction et de contribuer à leur inser- tion dans le milieu environnant. La sup- pression du COS a pour effet de suppri- mer le contrôle des divisions de terrain prévu à l’article L 123-1-11). Le même article prévoit d’encadrer avan- tage les “pastillages” permettant de déli- miter des secteurs de taille et de capaci- tés limitées dans les zones agricoles et naturelles. Lotissement - L’article 75 comporte diverses disposi- tions relatives au lotissement. La majorité requise pour que des colotis donnent leur accord à une modification des docu- ments du lotissement est réduite. Elle est abaissée “à la moitié des propriétaires détenant ensemble les deux tiers au moins de la superficie du lotissement ou aux deux tiers des propriétaires détenant au moins la moitié de cette superficie.” Par ailleurs, l’article L 442-10 est modifié pour prévoir explicitement que les clauses de nature réglementaire des cahiers des charges non approuvés peu- vent être modifiées sur accord de la majorité qualifiée des colotis. - L’article 77 crée un nouvel outil d’aménagement foncier impliquant les propriétaires privés et la collectivité loca- le concernée pour “inscrire la valorisation d’unités foncières dans un projet urbain plus global”. L’association foncière urbai- ne de projet (AFUP) est soumise au régi- me des associations foncières autorisées. - L’article 78 modifie le régime du projet urbain partenarial (PUP). Ordonnances - L’article 84 prévoit la ratification d’ordonnances: - l’ordonnance du 16novembre 2011 sur la définition des surfaces de plancher, - l’ordonnance du 22décembre 2011 relative à certaines corrections à apporter au régime des autorisations d’urbanisme, - l’ordonnance du 5janvier 2112 portant clarification et simplification des procé- dures d’élaboration, de modification et de révision des documents d’urbanisme. - L’article 83 contient une nouvelle demande d’habilitation à légiférer par ordonnance pour procéder “à une nou- velle rédaction des dispositions législa- tives du livre Ier du code de l’urbanisme afin d’en clarifier la rédaction et le plan”. Cela devra se faire “à droit constant” après intégration des règles issues du projet de loi ALUR. L’objectif de protection doit aussi bénéfi- cier aux demandeurs de logements sociaux pour lesquels la ministre attend plus de transparence dans la procédure d’attribution des logements et une meilleure information des demandeurs au cours de la procédure d’attribution. Le troisième axe du projet est d’innover . Il s’agit par exemple de “reconnaître le droit à la diversité dans le mode de vie”. À ce titre, d’une part le projet encourage le développement de l’habitat coopératif et participatif, d’autre part il vise à donner un statut à l’habitat léger et mobile. Enfin Cécile Duflot entend retrouver des relations apaisées avec les partenaires d’Action Logement. Calendrier La ministre a précisé le 26juin que son pro- jet de loi serait inscrit à l’ordre du jour de la session extraordinaire du Parlement de septembre, ce qui devrait permettre l’adoption du texte d’ici la fin de l’année, voire au début de 2014. ● L L E E P P R R O O J J E E T T D D E E L L O O I I A A L L U U R R P P R R O O J J E E T T Pour la copropriété, la ministre a pour objectif que les prestations des syndics soient “payées à leur vrai prix”. Elle recon- naît qu’il pourra en résulter une hausse du montant du forfait mais que le prix des prestations complémentaires baissera et au total que le copropriétaire y gagnera. 2juillet2013 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• R R É É P P O O N N S S E E S S M M I I N N I I S S T T É É R R I I E E L L L L E E S S Références (J.O. Questions) Nom du parlementaire Thème Ministre concerné Réponse Observations 4juin 2013 AN p.5797 n°8644 Arnaud Richard UDI, Yvelines Plus-values immobil- ières. Application de la loi du 19septembre 2011 Budget L'article 1 er de la loi du 19septembre 2011 a modifié, à compter du 1 er janvier 2013 les modalités de calcul de l'abattement pour durée de détention pour la détermination de la plus-value. Mais les cessions intervenues avant le 1 er janvier 2013 avec une promesse de vente enregistrée avant le 25 août 2011 bénéficiaient du régime antérieur, plus favorable. Mais il a été admis que ce régime peut aussi bénéficier aux promesses de vente qui n'ont pas acquis date certaine avant le 25 août 2011 si leur signature avant cette date peut être établie avec certitude (cf. BOI-RFPI-PVI-20-20-20121119). 4juin 2013 AN p.5804 n°15827 Marc Le Fur, UMP, Côtes d’Armor Taxe sur les cessions de terrains devenus constructibles . Bilan. Budget Cette taxe instituée en 2006 (art. 1529 du CGI) s'applique dans 6195 communes et 4 EPCI. Le montant total de la taxe a été de 15 M € en 2007, 33 M € en 2008, 27 M € en 2009, 40 M € en 2010, 55 M € en 2011 et 54 M € en 2012. La liste des communes est publiée sur le site www.impots.gouv.fr rubrique professionnels accès spécialisé, notaires et géomètres-experts. 4juin 2013 AN p.5877 n°25081 Patrick Menucci, SRC, Bouches-du- Rhône Marchands de listes Economie sociale Le marchand de listes qui ne met pas en relation bailleurs et locataires mais fournit une liste de logements, doit détenir une carte professionnelle. S'il ne respecte pas ses obligations, il s'expose à des sanctions pénales. La DGCCRF a lancé des enquêtes au 2 e semestre 2012. A ce jour 206 professionnels ont été contrôlés et 19 procès-verbaux dressés. La réponse n'évoque pas la suppression de cette profession, programmée par le projet de loi ALUR. 4juin 2013 AN p.5888 n°14077 Joëlle Huillier, SRC, Isère Violence contre les gar- diens d'immeubles Logement Des propositions avaient été faites par le rapport Pelletier en 2008 puis par le rapport de plusieurs inspections générales en 2012. Exemple: faciliter le dépôt de plainte par les personnels de proxim- ité accompagnés par leur hiérarchie. Le rapport de 2008 préconisait de rapprocher les trois con- ventions collectives. Mais il existe des différences importantes selon les secteurs privé et social. La réponse ajoute que cette question ne relève pas de la compétence du ministère du logement. 4juin 2013 AN p.5889 n°16996 Marie-Jo Zimmer- mann, UMP, Moselle Zone de PLU dédiée aux activités bruyantes ? Logement L'article R 123-II b du code de l'urbanisme permet de délimiter des secteurs où des constructions sont interdites pour lutter contre les nuisances sonores. Il est donc possible de délimiter des zones dédiées à des activités bruyantes. Les discothèques ne peuvent pas être implantées en zone A et N des PLU. 11juin 2013 AN p.6084 n°4046 Philippe Cochet, UMP, Rhône Aides à la rénovation énergétique. Eclairage Ecologie Il convient de ne rendre éligibles au crédit d'impôt développement durable que les dispositifs les plus efficients. Or les consommations d'éclairage ne représentent pas un gisement d'économies important. De plus, la directive du 18mars 2009 organise la suppression progressive des lampes les plus énergivores. Toutefois, il est envisagé pour le secteur tertiaire d'établir dans le cadre des certificats d'économie d'énergie de nouvelles fiches d'opération standardisée sur les équipements d'éclairage zénithaux. 11juin 2013 AN, p.6094 n°20830 Jean-Christophe Fromentin, UDI, Hauts-de-Seine Exonération de plus-val- ue pour cession d'un logement autre que résidence principale Economie L'article 150 U II 1e bis du CGI (loi de financer pour 2012) a créé un nouveau cas d'exonération de plus-value en cas de première cession d'un logement autre que la résidence principale, sous condition de remploi du prix de vente dans un délai de 24 mois. Mais il n'est pas tenu compte des remboursements d'emprunt afférent au logement cédé. L'exonération peut donc être totale si le remploi porte sur un logement dont le prix d'achat est au moins égal au prix de cession pour lequel l'exonération est demandée, sans tenir compte du remboursement d'un crédit en cours. 11juin 2013 AN p.6111 n°786 François Vannson, UMP, Vosges Abrogation de la loi de 1948 ? Logement Il ne subsiste plus que 200000 logements soumis à la loi de 1948 (enquête INSEE 2006). Il s'agit majoritairement de logements loués par des per- sonnes âgées aux ressources modestes. Il n'est donc pas prévu de modifier la loi de 1948. Cela ne représente que 2,5% du parc, souligne la réponse. 11juin 2013 AN p.6111 n°2503 Dominique Tian, UMP, Bouches-du- Rhône Logements meublés . Changement d'usage. Logement Dans les villes de plus de 200000 habitants, les propriétaires qui souhaitent louer leurs logements pour des périodes inférieures à 12 mois (9 mois pour les étudiants) doivent demander une autorisation de changement d'usage car ces locaux ne peuvent plus être considérés comme la résidence principale des preneurs. Par ailleurs, le projet de loi logement comporte une définition des locaux meublés. A cette occasion, la réglementation des changements d'usage sera nécessairement abordée. 11juin 2013 AN p.191 n°6171 Lionel Tardy, UMP, Haute- Savoie Recours à la lettre recommandée élec- tronique pour résilier un contrat. Justice L'article 1369-8 du code cvil permet le recours à la lettre recommandée par voie électronique pour la conclusion ou l'exécution d'un contrat. La résilia- tion n'est pas expressément mentionnée, mais il y a lieu de considérer qu'une telle modalité peut être utilisée car il s'agit d'une modalité relative à l'exécution d'un contrat. À nos abonnés : le texte complet des réponses ministé- rielles peut vous être faxé ou envoyé par mél sur simple demande. ▲ 2juillet2013 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• NOM : PRÉNOM : FONCTION : SOCIÉTÉ : ADRESSE : TÉL : FAX : MÉL : N ° TVA INTRACOM .: SIGNATURE : OFFRE EXCEPTIONNELLE Réservée aux nouveaux abonnés 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier N N O O M M I I N N A A T T I I O O N N S S Cabinets ministériels ➠ Personnes handicapées et lutte contre l'exclusion : Vanessa Maurin est nommée conseillère technique en charge des asso- ciations et de la prise en compte du handi- cap dans chaque projet de loi au cabinet de Marie-Arlette Carlotti (Arrêté du 13juin 2013, J.O. du 19juin, @). Préfets Sont nommés préfets: Adolphe Colrat (Alpes-Maritimes), Laurent Touvet (Ain), Corinne Orzechowski (Manche), Philippe Vignes (Mayenne), Jacques Quastana (Jura), Pierre Besnard (Hautes-Alpes), Guillaume Lambert (Lozère). (Décrets du 20juin 2013, J.O. du 21juin, @). Magistrature ✓ Tribunaux administratifs : Marc Heinis est nommé président du tribunal administratif de Dijon. (Arrêté du 10juin 2013, J.O. du 18juin, p.10103). ✓ TGI : Sont nommés présidents de tribu- naux de grande instance: Eric L'Helgoualc’h (Auch) et Fabienne Clément- Neyrand (Foix). (Décret du 21juin 2013, J.O. du 23juin, @). Affaires culturelles Sylvie Le Clech est nommée directrice régio- nale des affaires culturelles du Centre. (Arrê- té du 18juin 2013, J.O. du 23juin, @). Organismes publics ✓ CNAC : Bruno Depresle est nommé membre de la Commission nationale d'aménagement commercial, désignée par le ministre chargé de l'urbanisme et de l'environnement. (Décret du 17juin 2013, J.O. du 19juin, p.10193). ✓ ANRU : Denis Charissoux est nommé administrateur de l'Agence nationale pour la rénovation urbaine, représentant le ministre du budget. (Arrêté du 11juin 2013, J.O. du 22juin p.10415). ■ Parc naturel Le parc naturel régional des Volcans d'Auvergne est classé par décret du 19juin 2013. (Décret n°2013- 520, J.O. du 21juin, p.10334). ■ Économies d’énergie ➠ Le programme de formation des professionnels du bâtiment aux économies d'énergie a été validé comme programme en faveur de la maîtrise de la demande énergétique dans le cadre du dispositif des certificats d'économies d'énergie. (Arrêté du 29mai 2013, J.O. du 20mai 2013, p.10251). ➠ Deux fiches d'opération standardisées d'économie d'énergie (parmi les 169 exis- tantes) sont révisées concernant l'acquisition et le réglage d'organes d'équilibrage neufs d'une installation col- lective de chauffage à eau chaude. (Arrêté du 4juin 2013 définissant les opéra- tions standardisées d'économies d'énergie, J.O. du 20juin, p.10252). ■ Représentation syndicale Plusieurs arrêtés ont été publiés pour reconnaître la représentativité des organi- sations syndicales en fonction des diverses conventions collectives. Voici les résultats pour quelques-unes d’entre elles (cf. tableau. On voit la grande disparité de représentation des syndicats en fonction des professions concernées.). (Arrêtés des 11 et 12juin 2013 fixant la liste des organisations syndicales reconnues repré- sentatives, J.O. des 18, 19 et 20juin 2013). ■ Outre-Mer Diverses dispositions sont rendues appli- cables à la Nouvelle Calédonie. Exemples. Textes concernant - la vente d'immeubles à construire - la publicité foncière - la garantie d'achèvement - la copropriété (à l'exception de certains articles de la loi de 1965). (Ordonnance n°2013-516 du 20juin 2013 portant actualisation du droit civil applicable en Nouvelle-Calédonie et dans les îles Wallis et Futuna, J.O. du 21juin, p.10316) B ULLETIND ’ ABONNEMENT « PRIVILÈGE » ❑ OUI , je souhaite bénéficier de l’offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC (soit 586,68 € HT + 2,1% de TVA) au lieu de 779 € TTC, soit 20% de réduction . Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription À RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi 525 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✁ A A U U F F I I L L D D U U J J . . O O . . Organisations / Conventions coll. CFDT CGT-FO CGT CFTC CFE-CGC Habitat social 52,22% 40,43% 4,75% 2,30% 0,31% Immobilier 31,86% 19,19% 20,20% 13,58% 15,16% SA et Fond. HLM 29,38% 23,26% 25,35% 13,23% 8,79% Avocats salariés 45,30% 1,88% 4,54% 20,72% 27,56% Notariat 21,59% 33,56% 25,39% 11,50% 7,96% CAUE 63,97% 7,35% 17,65% 3,68% 7,35% Promotion Imm. 25,30% 12,60% 21,36% 14,43% 26,31% Poids des organisations syndicales représentatives ■ Pas de moratoire sur la RT 2012 Il n'est pas envisagé de revoir le calendrier de mise en œuvre de la RT 2012 tel que fixé par le décret du 26octobre 2010 rela- tif aux caractéristiques thermiques et à la performance énergétique des construc- tions, a indiqué Cécile Duflot à Marcel Bonnot. Ce député relayait, avec d’autres parlementaires, la demande de l'UMF visant à reporter cette réglementation. (JO AN Q, 11juin2013, p.6118, n°7806). ■ … ni sur les diagnostiqueurs Un moratoire sur le dispositif de certifica- tion des compétences des diagnostiqueurs immobiliers n'est pas envisagé s’est vu répondre Jean-Luc Bleunven par la ministre du logement. (JO AN Q, 11juin2013, p.6119, n°20425) R R É É P P O O N N S S E E S S 2juillet2013 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• ■ Loyers plafonds pour le disposi- tif Duflot Un décret du 19juin 2013 fixe deux moda- lités d'application du dispositif Duflot d'aide à l'investissement locatif. ➠ 1 Adaptation des plafonds de loyer Le préfet de région peut réduire les pla- fonds de loyer lorsqu'ils ne sont pas sensi- blement inférieurs aux loyers pratiqués dans le parc privé. Ces loyers sont appré- ciés notamment au vu des résultats des observatoires de loyer. Le préfet de région soumet son projet d'arrêté au comité régional de l'habitat, aux communes et EPCI disposant d'un PLH, aux départe- ments. Ils ont deux mois pour donner leur avis, faute de quoi il est réputé positif. L'arrêté fixant les plafonds de loyer s'applique aux logements dont l'acte authentique est signé (ou dont la deman- de de PC est déposée) après l'entrée en vigueur de l'arrêté. Toutefois, ces plafonds réduits ne s'appliquent pas aux logements pour les- quels une demande de PC a été déposée avant le 30septembre2013 (si le contrat préliminaire ou la promesse de vente est signé au plus tard le 28février2014 et l'acte authentique signé au plus tard le 31mai2014). ➠ 2. Agrément des communes en zone B2 La demande d'agrément est présentée par la commune ou l'EPCI. Le décret fixe le contenu du dossier de demande d'agrément. Le préfet de région sollicite l'avis du comité régional de l'habitat. Le décret prévoit 5 critères pour apprécier l'existence de besoins de logements (évolu- tion de la population, nombre de mises en chantier, nombre de demandes de loge- ments sociaux, niveau des prix des loge- ments, niveaux des loyers). Le silence du préfet de région pendant 5 mois à compter de la réception du dossier vaut rejet. (Décret n°2013-517 du 19juin 2013 relatif à la réduction des plafonds de loyer et à l'agrément prévus respectivement au second alinéa du III et au deuxième alinéa du IV de l'article 199 novovi- cies du CGI, J.O. du 21juin, p.10323). M M A A R R C C H H É É S S Si le marché présente des facteurs positifs (taux d’intérêt bas, demande importante, offre insuffisante), le contexte économique est défavorable (moral des ménages et consommation en berne, fort taux de chô- mage). Les prix des logements devraient logiquement s’en ressentir. Pourtant, ils ne baissent pas. Les prévisions du Crédit fon- cier immobilier, présentées ce 26juin, tablent sur une contraction du marché, tant dans le neuf que dans l’ancien. La production de crédits immobiliers était de 118,8milliards d’euros en 2012, elle devrait baisser à 98milliards en 2013. Selon le Crédit foncier, alors qu’il y a eu 346000 logements construits en 2012, ce volume devrait chuter à 315000 en 2013. Ce recul de -9% devrait encore accroître l’écart avec les besoins. Comment expli- quer cette situation? L’accession pâtit d’une restriction des conditions d’octroi du PTZ. Le locatif social subit le contrecoup mécanique de la baisse des opérations de promotion privée qui doivent respecter le quota de 20% de logements sociaux. Quant au locatif privé, il se contracte sous l’effet d’une restriction de la cible des investisseurs visés par le dispositif Duflot. De plus, on ne sait pas encore quelles sont les communes de la zone B2 qui vont demander une dérogation pour rester dans le dispositif de défiscalisation. Le volume des logements disponibles à la commercialisation est en hausse à 100000 logements au 1 er trimestre 2013. Les ventes de maisons individuelles sont en baisse de -17% (du 1 er trimestre 2012 au 1 er trimestre 2103), Emmanuel Ducasse, directeur des études du Crédit foncier immobilier précise toutefois qu’il faut tenir compte de l’impact de l’entrée en vigueur de la RT 2012 qui a contraint les construc- teurs de maisons individuelles à des mesures d’adaptation qui ont pu peser sur les volumes de vente. Dans ce contexte général, les prix devaient logiquement baisser. Pourtant ce n’est pas le cas. Les prix des appartements neufs (1 er trimestre 2012 - 1 er trimestre 2013) ont augmenté de 1,4% à 3832 € le m2. Le prix des maisons individuelles s’est réduit de -1,0% à 240600 € . En effet, le prix du foncier ne baisse, pas, les normes (RT 2012 et accessi- bilité) pèsent sur le prix et lest coûts de construction demeurent élevés. Baisse du volume des transactions Dans l’ancien, le volume des transactions en France avait baissé de -11% en 2012 avec 709000 ventes. Selon le Crédit foncier immobilier, le marché devrait connaître cette année une nouvelle contraction de -11%, avec 630000 transactions. Au total pour 2013, avec un recul des ventes de -9% dans le neuf et de -11% dans l’ancien, le Crédit foncier prévoit une baisse de -10% du marché. Vers un ajustement des prix Les prix en un an sont quasiment stables. Ils résistent plutôt mieux à Paris, mais avec des divergences selon les arrondissements. Le Crédit foncier explique qu’il y a un retour de la demande aux fondamentaux: si les prix des logements bien situés et de bonne qualité résistent, ceux des biens moins cotés connaissent des baisses signifi- catives. Mais le Crédit foncier ne pense pas que les prix vont décrocher de façon importante. Toutefois, on observe une baisse des prix sur le très haut de gamme. S’agissant des prix, le service des études ne pense pas que le marché connaisse de bais- se brutale des prix, mais des ajustements de -3%, voire -7% ou - 8% sont possibles. Stéphane Imowicz, directeur général de Crédit foncier immobilier, rappelle que les prix ont doublé en 10 ans et qu’il n’est pas étonnant qu’on connaisse aujourd’hui une correction. La fluidité du marché passe par cet ajustement des prix. Il donne l’exemple de la mise en vente d’un immeuble ancien constitué de grands appartements à Neuilly. Réduire les prix initialement fixés à 10500 € pour les faire passer sous la barre des 10000 € a permis d’accélérer nette- ment le volume des ventes. L’impact des mesures annoncées sur les plus-values est incertain (attentisme avant Le Crédit foncier prévoit une baisse de 10% du marché Milliers de logements 2011 2012 2013 Accession 225,5 178,1 171 Locatif social 105 100 90 Locatif privé 74 55,1 41,5 Total 421 346 315 Milliers de logements 2011 2012 2013 Anciens 805 709 630 Constructions de logements Vente de logements anciens Source: Panorama du financement CFI Etudes Source: Notaires, INSEE,estimations CFI R R E E G G L L E E M M E E N N T T A A T T I I O O N N de connaître le détail de la réforme ou accélération des ventes en fin d’année). Celui du projet de loi ALUR est également à ce jour difficile à mesurer même si Emmanuel Ducasse estime que les mesures devraient écarter encore un peu plus les investisseurs institutionnels du marché. ● JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ Secrétariat: Sabine Petit ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0214 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 769 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: Com-Copie Clamart ■ Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine
