Au sommaire :
– 2 – Jurisprudence –
Baux d’habitation : Surloyers après achat d’un immeuble avec prorogation de bail
Copropriété : Clause de répartition de charges réputée non écrite : effet pour l’avenir seulement
Droit de propriété : Les limites du bornage
Contrat de vente : Action en responsabilité : accessoire du bien vendu / Responsabilité du vendeur pour incendie
– 3 – Au Parlement –
Projet de loi sur la consommation
– 4 – Législation –
L’ordonnance relative au contentieux de l’urbanisme est publiée
– 4 – Textes et projets –
Réforme des plus-values immobilières / Nouveau décret sur l’amiante /
Aide à la rénovation thermique des logements privés
– 6 – Tableau des réponses ministérielles –
– 7 – Nominations – Au fil du JO –
– 8 – Interview –
Sébastien Masure (Presse Taux) : “Le courtage en crédit a une belle marge de progression”
■ JUGÉ ■ > La vente d’un immeuble occupé à un orga- nisme HLM peut conduire à une majoration des loyers et à une application des surloyers. La Cour de cassation a confirmé cette solu- tion dans un arrêt du 10juillet (p.2). > Lorsqu’un juge répute non écrite la clause de répartition des charges d’un règlement de copropriété, la décision ne vaut que pour l’avenir. Cet arrêt de la Cour de cassation (Civ. 3 e , 10juillet 2013) est un renversement de jurisprudence. > L’action engagée envers un constructeur est un accessoire du bien vendu, elle béné- fice donc aux acquéreurs successifs, sauf clause contraire (Civ. 3 e , 10juillet 2013). ■ RÉPONDU ■ > La direction générale des finances publiques doit déployer d’ici la fin de l’année une application permettant aux par- ticuliers d’accéder à des valeurs de vente de biens à partir de leur espace personnel sur www.impots.gouv.fr (lire la réponse du ministre du budget p.6). ■ PUBLIÉS ■ > L’ordonnance relative au contentieux de l’urbanisme a été publiée au JO du 19juillet. Elle prévoit notamment une obli- gation d’enregistrement auprès de l’administration fiscale des transactions aboutissant à un désistement de l’action contre une somme d’argent. > Un décret du 10juillet relatif au Fonds d’aide à la rénovation thermique des loge- ments privés majore les montants d’aide aux- quels peuvent prétendre les propriétaires (p.7). ■ PROGRAMMÉ ■ > Le ministre du budget a annoncé une réforme des plus-values immobilières appli- cable dès le 1 er septembre 2013. Chaud et froid sur la fiscalité immobilière L es pouvoirs publics soufflent le chaud et le froid sur la fisca- lité immobilière. Côté froid, le régime SIIC pourrait être réfor- mé, si le rapport sur la modernisation de l’action publique remis le 18 juin par Jean-Jacques Queyranne est suivi. Le président de la région Rhône-Alpes a préconisé de réformer le régime fiscal dont bénéficient les SIIC, qu’il classe dans les “interventions publiques inefficaces et coûteuses”. Il propose de renforcer leurs obligations de distribution de dividendes (gain attendu 180 M € de dépense fis- cale). Les SIIC auraient ainsi obligation de distribuer 95% des béné- fices (au lieu de 85%) et 70% des plus-values (au lieu de 50%). Côté froid également, dans le cadre des discussions entre l’État et les collectivités territoriales sur la répartition de leurs charges res- pectives, il est envisagé d’autoriser les départements à augmenter les droits de mutation. Les départements pourraient ainsi être auto- risés à imposer les mutations à un taux maximum de 4,5% au lieu de 3,8% actuellement. Jean-François Buet pour la FNAIM juge cet- te mesure indécente, inopportune et irresponsable, notamment car les collectivités locales “vivent encore sur un grand pied avec un déploiement constant de leurs effectifs que même la crise n’a pas réussi à freiner!” Côté chaud à l’inverse, le ministre du budget a annoncé le 18juillet une réforme de la fiscalité des plus-values immobilières (lire p.4). La Capeb voit dans cette mesure un signe encourageant du Gouver- nement et espère qu'il en appellera d‘autres. Elle salue aussi la mesu- re temporaire d’abattement de 25% prévue pendant un an, en consi- dérant qu’elle permettra de rendre un début de fluidité au marché immobilier, et donc aux travaux de rénovation. Mais Patrick Liébus en appelle à une impulsion plus marquée en appliquant un taux de 5% de TVA à la totalité de la rénovation-entretien des logements. La mise en œuvre de la baisse de la fiscalité des plus-values est de nature à fluidifier le marché. L’agence immobilière Barnes, spéciali- sée dans le haut de gamme, souligne en effet que de nombreux propriétaires de résidences secondaires attendent le retour d’une fiscalité plus clémente pour mettre leur bien en vente. Le SNAL est plus réservé. Il considère que cette mesure ne permettra pas de créer un choc d’offre foncière. Pour les terrains à bâtir, Roger Bélier estime qu’il faudrait instituer un régime de taxation inversé avec abattement dégressif pour les 3 premières années. Les arbitrages sont attendus pour la présentation du projet de loi de finances à l’automne. Une stabilisation de la règle fiscale sera alors la bienvenue. D’ici là, nous vous souhaitons un très bel été, plutôt chaud, que froid ! ■ BD JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr NUMÉRO 527 23JUILLET 2013 ISSN 1622-1419 12 E ANNEE L’ESSENTIEL .. immobilier - 2 - Jurisprudence - Baux d’habitation : Surloyers après achat d’un immeuble avec proro- gation de bail Copropriété : Clause de répartition de charges réputée non écrite: effet pour l’avenir seulement Droit de propriété : Les limites du bornage Contrat de vente : Action en responsabilité: accessoire du bien ven- du / Responsabilité du vendeur pour incendie - 3 - Au Parlement - Projet de loi sur la consommation - 4 - Législation - L’ordonnance relative au contentieux de l’urbanisme est publiée - 4 - Textes et projets - Réforme des plus-values immobilières / Nouveau décret sur l’amiante / Aide à la rénovation thermique des logements privés - 6 - Tableau des réponses ministérielles - - 7 - Nominations - Au fil du JO - - 8 - Interview - Sébastien Masure (Presse Taux): “Le courtage en crédit a une belle marge de progression” S O M M A I R E E D I T O R I A L Le prochain numéro de Jurishebdo sera daté du 27août 2013. Nous vous souhaitons de bonnes vacances. 23juillet 2013 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• B B A A U U X X D D ’ ’ H H A A B B I I T T A A T T I I O O N N - - C C O O P P R R O O P P R R I I É É T T É É ▲ Baux d’habitation ■ Surloyers après achat de l’immeuble avec prorogation de bail (Cass. Civ. 3 e , 10juillet 2013 n°892, FS-P+B, rejet, pourvoi n°12-18918) Une société (ICF La Sablière) avait acquis un immeuble d’habitation le 15novembre 2006 en s’engageant à proroger les baux de six ans et signé le lendemain avec l’État une convention-type (art. L 351-2 du CCH). Un des locataires avait engagé une action en annulation des majorations de loyer qui avaient suivi l’envoi d’une notification d’un supplément de loyer de solidarité. Il invo- quait notamment la violation de l’article 10- 1 de la loi du 31décembre 1975. Son action avait été rejetée en appel, solution que confirme la Cour de cassation: “Mais attendu qu’ayant exactement retenu que les contrats en cours avaient, dès l’entrée en vigueur de la convention signée avec l’État, été soumis tant aux dispositions légales que conventionnelles et que l’engagement de proroger les baux ne dis- pensait pas le bailleur social de respecter ses obligations légales relatives au loyer, la cour d’appel, qui n’a pas modifié l’objet du litige et n’était pas tenue de procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée, en a déduit à bon droit que l’organisme bailleur était fondé à réévaluer les loyers et à appeler le supplément de loyer de solidarité ”. Le pourvoi est rejeté. Observations : Voici donc une décision relative à l’application de l’article 10-1 de la loi de 1975, issu de la loi du 13juin 2006. En cas de vente en bloc d’un immeuble de plus de 10 logements, le ven- deur doit faire connaître le prix global et le prix du logement occupé par le locataire ce qui ouvre un droit de préemption. La transaction échappe à cette contrainte si l’acquéreur s’engage à proroger le bail pour une durée de 6 ans à compter de l’acte authentique de vente. C’est ce qu’avait fait l’acquéreur dans cette affaire. Mais le logement se trouvait alors conven- tionné, en application de la signature d’une convention entre le nouveau bailleur et l’État. Il résulte de cet arrêt que le bailleur se trouve alors fondé à prati- quer une majoration de loyer et à deman- de l’application du SLS. Le régime des baux HLM s’applique dès l’acquisition et le loca- taire peut donc le cas échéant être soumis à un loyer supérieur à celui dont il bénéfi- ciait précédemment. Précisons que le texte était applicable dans sa version de 2006 et le litige ne pouvait donc pas être concerné par la modification du texte en 2009 qui a exclu de son champ d’application les cessions d’immeubles à un organisme visé par l’article L 411-2 du CCH (organismes HLM), les logements faisant l’objet de convention de l’article L351-2 et les cessions d’immeubles à une SEM. Copropriété ■ Clause réputée non écrite: effet pour l’avenir seulement (Cass. Civ. 3 e , 10juillet 2013 n°907, FS-P+B+I, cassation partielle, pourvoi n° 12-14569) Un copropriétaire avait engagé, avec suc- cès, une action pour faire déclarer non écri- te une clause de répartition de charges. Mais il contestait la décision en ce qu’elle ne s’appliquait que pour l’avenir. La décision est confirmée sur ce point, mais censurée sur une question de répartition des charges d’eau froide. “Mais attendu […] qu’ayant exactement relevé que lorsqu’il répute non écrite une clause de répartition de charges, le juge doit procéder à une nouvelle répartition, la cour d’appel a retenu, à bon droit, que la décision de réputer non écrite une tel- le clause ne peut valoir que pour l’avenir et ne peut prendre effet qu’à compter de la date où la décision a acquis l’autorité de la chose jugée; […] Vu l’article 1134 du code civil; Attendu que, pour rejeter les demandes relatives aux charges d’eau, l’arrêt retient qu’à supposer que les sociétés ne disposent pas d’arrivée d’eau dans leurs locaux, cela ne saurait les exonérer de toute participa- tion aux charges d’eau froide nécessaires aux services communs de tous les lots, sans distinction entre lots à usage ou non d’habitation et ce au prorata des tantièmes généraux de copropriété attachés à ces lots; Qu’en statuant ainsi, alors que le règlement de copropriété prévoyait que “les dépenses d’eau froide pour les services communs, et celles relatives aux consommations indivi- duelles dans le cas d’absence de compteurs individuels seront répartis entre tous les propriétaires des lots à usage d’habitation au prorata des tantièmes généraux de copropriété attachés à ces lots”, la cour d’appel qui a dénaturé ce document, a vio- lé le texte susvisé”. Observations : La solution de principe de cet arrêt est importante: une clause de répartition des charges réputée non écrite par le juge ne l’est que pour l’avenir. Elle rompt avec la jurisprudence antérieu- re. La Cour de cassation avait jugé que lorsqu’une une clause est réputée non écri- te elle est censée n’avoir jamais existé. En conséquence, le copropriétaire concerné peut obtenir remboursement des sommes indûment versées (Civ. 3e, 2mars 2005). Cette solution est donc désormais aban- donnée. Si elle est de nature à mécontenter partiel- lement celui qui obtient gain de cause, elle a toutefois le grand intérêt d’éviter de remettre en cause des comptes passés, ce qui est un heureux facteur de simplifica- tion. L’arrêt d’appel est par ailleurs cassé sur la question de la répartition des frais d’eau froide au motif que la décision avait déna- turé le règlement de copropriété. Celui-ci prévoyait, en l’absence de compteur d’eau froide, une répartition des dépenses d’eau, en fonction des tantièmes généraux des lots d’habitation, ce qui dispensait donc de contribution des lots affectés à un autre usage. L’arrêt est censuré pour avoir remis en cause cette distinction et condamné le copropriétaire d’un lot affecté à un usage autre que l’habitation, à payer une part d’eau froide. Cette décision conforte donc la portée du règlement de copropriété. Droit de propriété ■ Les limites du bornage (Cass. Civ. 3 e , 10juillet 2013 n°906 FS-P+B, cassation partielle, pourvoi n°12-19416) Dans une action en bornage, le défendeur avait demandé l’enlèvement d’un ouvrage se trouvant dans l’axe d’un puits. L’arrêt d’appel qui avait admis cette demande est cassé: “Vu l’article 544 du code civil, ensemble l’article 646 du même code; […] Attendu que pour accueillir [la demande en enlèvement de l’ouvrage], la cour d’appel retient que cet ouvrage empiète, après déli- mitation des parcelles, sur le fonds L.; Qu’en statuant ainsi, alors que l’action en bornage dont elle était saisie a seulement eu pour effet de fixer les limites des fonds contigus sans attribuer aux consorts L. la propriété de la portion de terrain sur laquelle se trouvait l’ouvrage en métal édi- fié par M. B.; la cour d’appel a violé les textes susvisés”. L’arrêt est cassé. Observations : L’article 646 du code civil autorise tout propriétaire à obliger son voisin au bornage de leurs propriétés contiguës. Cet arrêt rappelle la limite de la portée de l’action en bornage: elle a pour effet de fixer les limites des fonds contigus, J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E mais sans statuer sur la propriété du fonds. La Cour de cassation avait jugé en 2002 que l’accord des parties sur la délimitation des fonds n’implique pas, à lui seul, leur accord sur la propriété de la parcelle liti- gieuse (Civ. 3 e , 27 nov. 2002, Bull. Civ. III, n°242). De même, un jugement qui statue sur une demande en bornage n’interdit pas d’accueillir une action en revendication fondée sur un titre de copropriété (Civ. 3 e , 18 oct. 1992, Bull. Civ. III, n°282). Contrat de vente ■ Action en responsabilité: acces- soire du bien vendu (Cass. Civ. 3 e , 10juillet 2013 n°848 FS-P+B+R, cassation partielle, pourvoi n°12-21910) Une SCI avait fait construire un immeuble et, à la suite de désordres, avait engagé une action contre l’architecte et les intervenants à l’acte de construire. Mais par ailleurs, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble avait engagé une action contre la SCI en rai- son notamment de désordres d’infiltration d’eau par les terrasses. L’arrêt qui avait rejeté le recours est partiel- lement cassé: “Vu l’article 1147 du code civil; Attendu que pour débouter le syndicat de ses demandes formées contre la SCI sur le fondement de la responsabilité contrac- tuelle de droit commun, l’arrêt retient que la SCI, qui n’a pas participé effectivement à l’acte de construire, ne peut se voir repro- cher aucune faute à l’origine des désordres constatés, Attendu qu’en statuant ainsi, alors, qu’avant réception, le promoteur est tenu de l’obligation de résultat de livrer un ouvrage exempt de vices , la cour d’appel a violé le texte susvisé […] Vu l’article 1147 du code civil; Attendu que pour déclarer irrecevable le syndicat en ses actions dirigées contre M. N. [architecte] et la société Socotec, l’arrêt retient qu’en l’absence de clause expresse, la vente d’un immeuble n’emporte pas de plein droit cession, au profit de l’acquéreur, des droits et actions à fin de dommages- intérêts qui ont pu naître au profit du ven- deur en raison des dommages affectant l’immeuble antérieurement à la vente; Qu’en statuant ainsi, alors que, sauf clause contraire, les acquéreurs successifs d’un immeuble ont qualité à agir, même pour les dommages nés antérieure- ment à la vente et ce nonobstant l’action en réparation intentée par le vendeur avant cette vente, contre les constructeurs sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit communqui accompagne l’immeuble en tant qu’accessoire , la cour d’appel a violé le texte susvisé”. L’arrêt est donc cassé. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : En cas de vente d’immeuble, l’action qui peut être enga- gée contre le constructeur est considérée comme un accessoire de l’immeuble. Elle suit donc l’immeuble et bénéficie aux acquéreurs successifs, sauf clause contraire. L’arrêt indique également que le promo- teur est tenu d’une obligation de résultat de livrer un immeuble exempt de vice. Le promoteur ne peut donc pas se limiter à une preuve d’absence de faute pour déga- ger sa responsabilité. ■ Responsabilité du vendeur pour incendie (Cass. Civ. 3 e , 10juillet 2013 n°855 FS-P+B, cassation partielle, pourvoi n°12-17149) À la suite de la vente d‘une maison, un incendie avait détruit les trois niveaux de la construction et la toiture. L’acquéreur et son assureur avaient engagé une action à l’encontre du vendeur. La cour d’appel avait rejeté la demande mais son arrêt est cassé: “Vu l’article 1643 du code civil […] Attendu que pour débouter les consorts M. et la MACIF de leurs demandes, l’arrêt retient que M. B. [vendeur] ne possédant aucune compétence particulière en matière de construction de cheminée à foyer ouvert ou fermé, il ne pouvait être considéré com- me un professionnel présumé connaître les vices de la construction affectant la chemi- née; Qu’en statuant ainsi, alors qu’elle avait rele- vé que M. B. avait lui-même conçu et installé la cheminée en foyer ouvert, puis en foyer fermé lors de nouveaux travaux, la cour d’appel a violé le texte susvisé”. Observations : La solution est donc sévère pour le vendeur. Le contrat de vente com- portait une clause d’exonération de garan- tie des vices cachés. La cour d’appel avait relevé que le vendeur, s’il avait été au cours de sa vie plaquiste ou électricien, n’avait aucune compétence particulière en matière de construction de cheminée et qu’il ne pouvait donc pas être considéré comme un professionnel. L’auteur du pourvoi avait relevé que le vendeur, en concevant les plans et en effectuant les travaux, s’était comporté comme maître d’œuvre. Il a donc été considéré comme professionnel et sa responsabilité est enga- gée en dépit de la clause d’exonération de garantie. ● 23juillet 2013 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• V V E E N N T T E E A A U U P P A A R R L L E E M M E E N N T T ▲ J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E ■ Financement des PPRT Les sénateurs ont adopté le 27juin le texte de la commission mixte paritaire relatif au projet de loi portant adaptation au droit de l’Union européenne de diverses dispositions en matière de développement durable. Delphine Batho rappelle que ce texte permet la trans- position de 6 directives et la ratification de 12 ordonnances. L’article 3 quater, que Jean-Vin- cent Placé trouve insuffisant, permet de ren- forcer l’aide au financement des travaux imposés aux propriétaires dans les zones cou- vertes par les PPRT (JO Sénat déb. 28juin, p.6535). Le projet de loi a été voté (p.6576). ■ Consommation Les députés ont repris le 24juin l’examen du projet de loi relatif à la consommation. Pierre Moscovici se félicite de la mise en pace d’un registre national des crédits (JO AN déb. 25juin, p.6873). A ce propos, Benoit Hamon estime que ce fichier contri- buera à une meilleure évaluation des risques par les établissements de crédit et permettra de lutter contre le surendette- ment. Pour le ministre de la consommation, ce tex- te a vocation à rééquilibrer le rapport de for- ce entre le consommateur et les entreprises (p.6875). Il évoque par exemple la faculté de résiliation infra-annuelle des contrats d’assurance multirisques habitation dès le terme de la 1 e année d’engagement. Le ministre souhaite par ailleurs interdire les hypothèques rechargeables “dispositif dan- gereux pour les emprunteurs qui peuvent engager leur bien immobilier pour garantir un crédit à la consommation” (p.6878). Les premiers articles concernent l’action de groupe. Ils ont été adoptés le 26juin. L’article 3 introduit une définition du consommateur : “toute personne physique qui agit à des fins qui n’entrent pas dans le cadre de son activité commerciale, indus- trielle, artisanale ou libérale”. Reprenant une définition jurisprudentielle qui exclut les personnes morales, il a été voté (JO AN déb. 27juin, p.7093). L’article 4 vise l’obligation générale d’ information précon- tractuelle (voté p.7133). L’article 9 modifie l’article L 131-I du code de la consommation pour préciser que, sauf clause contraire, pour tout contrat de vente entre un professionnel et un consommateur, les sommes versées d’avance sont des arrhes au sens de l’article 1590 du code civil (vote p.7181). A l’occasion d’un amende- ment (n°524, retiré), Benoit Hamon indique préparer un arrêté sur la location de terrain pour l’installation d’un mobile home. L’arrêté prévoit la remise au propriétaire ▲ 23juillet 2013 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• ■ Refonte du calcul de l'aide à l'insonorisation des logements proches des aéroports? Le cadre de l'aide à l'insonorisation des loge- ments situés à proximité des aéroports est fixé par l'arrêté du 23février 2011 en fonc- tion du nombre de pièces et de la zone du plan de gêne sonore. Modifier le calcul pour tenir compte de la surface vitrée va être étu- dié par les services du ministère, précise le ministre des transports à Jacques-Alain Bénis- ti. (JO AN Q, 2 juil. 2013, p.7269, n°22113). A A U U P P A A R R L L E E M M E E N N T T U U R R B B A A N N I I S S M M E E L L É É G G I I S S L L A A T T I I O O N N Urbanisme: 1 e ordonnance en conseil des ministres et publiée Cécile Duflot a présenté le 17juillet en conseil des ministres une ordonnance relative au contentieux de l’urbanisme, qui s’inspire des préconisations du rapport de Daniel Labe- toulle. Le texte comporte les mesures suivantes: ✓ Précision de l’intérêt à agir des personnes, autre que les associations, pouvant dépo- ser un recours contre un permis de construire. Un nouvel article L600-1-2 du code de l’urbanisme prévoit qu’une personne ne peut engager un recours contre un permis que si la construction, l’aménagement ou les travaux “sont de nature à affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance du bien qu’elle détient”. L’intérêt à agir s’apprécie à la date de l’affichage en mairie de la demande du pétition- naire (art. L 600-2-3). Cette précision vise à empêcher des acquisitions ou des locations effectuées in extremis uniquement pour retarder le projet ou obtenir une indemnité. ✓ Raccourcissement des délais de procédure. C’est l’objet de l’article 2 qui comporte plusieurs mesures devant concourir à cet objectif. Il réécrit l’article L 600-5 qui permet au juge de prononcer une annulation partielle du permis en précisant qu’il fixe un délai dans lequel le titulaire du permis pourra en demander la régularisation. Il crée par ailleurs un article L 600-5-1 qui permet au juge de surseoir à statuer pour autoriser le pétitionnaire à régulariser le permis pendant un délai qu’il fixe. ✓ Un article L 600-7 nouveau ouvre la faculté pour le juge administratif de prononcer contre l’auteur du recours une condamnation à des dommages-intérêts en cas de préjudice excessif et lorsque l’auteur agit dans des conditions “qui excèdent la défense des intérêts légitimes du requérant”. Les associations de défense de l’environnement bénéficient d’un régime plus favorable car elles sont “présumée[s] agir dans les limites de la défense de [leurs] intérêts légitimes”. Le bénéficiaire du permis doit faire sa demande par un mémoire distinct. Cette modification permettra au pétitionnaire d’éviter de saisir le juge civil pour obtenir des dommages-intérêts. ✓ Obligation de déclarer à l’administration fiscale les transactions aboutissant à un désistement du requérant en contrepartie d’une somme d’argent ou d’un avantage en nature (art. L 600-8). La violation de cette règle sera sanctionnée par une action en resti- tution. En effet, une transaction non enregistrée est “réputée sans cause”. Elle pourra fai- re l’objet d’une demande en restitution pendant 5 ans à compter du dernier versement. Les acquéreurs successifs du bien ayant fait l’objet du permis ayant donné lieu à verse- ment pourront aussi agir en restitution en raison du préjudice qu’ils ont subi. Cette ordonnance doit entrer en vigueur un mois après sa publication soit le 19août. (Ordonnance n°2013-638 du 18juillet2013 relative au contentieux de l'urbanisme, J.O. du 19juillet2013, p.12070). ■ Le ministre du budget annonce une réforme des plus-values immo- bilières Le ministre du budget, Bernard Cazeneuve a annoncé au Sénat le 18juillet une réforme des plus-values immobilières. La réforme figurera dans le projet de loi de finances pour 2014 mais sera précisée aupa- ravant par une instruction fiscale. - La durée de détention requise pour être exonéré d'impôt sera ramenée de 30 ans à 22 ans . Les abattements seront « plus régu- liers ». - L' exonération de CSG et de CRDS sera désormais progressive et totale au bout de 30 ans. - La réforme sera applicable dès le 1 er septembre 2013 . - Un abattement exceptionnel de 25 % s'appliquera aux cessions réalisées entre le 1 er septembre 2013 et le 31août 2014. - Pour les terrains à bâtir, les abattements pour durée de détention seront supprimés. (Communiqué du 18juillet2013) ■ Refonte du droit de préférence lors de vente de parcelles de bois La loi du 27juillet 2010 a instauré un droit de préférence en cas de vente d'une parcelle boisée de moins de 4 hectares, au profit des voisins, pour éviter le morcellement des forêts. La loi (art L 514-1 et suiv. du code forestier) a été modifiée par l'ordonnance du 26janvier 2012 et la loi du 22mars 2012. Des adaptations de ce droit de préférence sont en cours d'expertise et pourront être envisa- gées dans le projet de loi d'avenir pour l'agriculture et la forêt, indique le ministre de l’agriculture à Philippe Noguès. (JO AN Q, 2juillet 2013, p.6893, n°24527). ■ Réforme de la multipropriété? Le régime des sociétés d'attribution d'immeubles en jouissance à temps partagé du 6janvier 1986 a été réformé en 2009. Des réunions de concertation sont actuellement menées par le ministère de la justice et de l'économie pour évaluer la nécessité d'une nouvelle réforme. Une précision fournie par la chancellerie à Michel Ménard. (JO AN Q, 2juillet 2013, p.6984, n°17537). ■ Réquisition des logements vacants La ministre du logement a indiqué Florence Delaunay que la durée de la vacance des logements susceptibles de réquisition a été réduite de 18 mois à 12 mois et le délai de réalisation de travaux et de mise en location a été réduit à 24 mois. L'échéancier des tra- vaux doit être soumis au préfet dans un délai maximal qui sera fixé par décret en Conseil d'Etat. Ce texte doit être publié prochaine- ment au JO. (JO AN Q, 9juillet 2013, p.7203, n°22821). P P R R O O J J E E T T S S d’une notice d’information sur la durée, le prix et les modalités de location de l’emplacement. Un 2 e arrêté est prévu pour actualiser le modèle de règlement intérieur pour les terrains de camping et les parcs résidentiels de loisirs (p.7182). A l’article 19 octies , et concernant le crédit immobilier , Lionel Tardy a proposé d’interdire à une banque de percevoir des frais en contrepartie de l’acceptation de l’assurance choisie par l’emprunteur. Le rapporteur a renvoyé ce débat à la loi ban- caire et l’amendement (n°289) a été repous- sé (p.7209). Thierry Benoit a proposé (amendement n°436) de permettre à l’emprunteur de résilier son assurance sans indemnité tous les ans, mais sa suggestion a été repoussée (p.7211). L’article 22 bis institue le registre national de crédits aux particuliers . Les articles 25 et suivants renforcent les pouvoirs de la DGCCRF . L’article 61 concerne les délais de paiement et prévoit de réduire à 45 jours les délais pour les factures périodiques. Catherine Vautrin souligne l’inquiétude que soulève ce projet chez les entreprises du bâtiment (p.7260) et le fait que cette ques- tion doit aussi être traitée par ordonnance. Le ministre répond que le projet de loi Duflot apportera des réponses spécifiques au secteur du bâtiment. Mais le rapporteur a obtenu le vote d’un amendement (n°959) fixant un maximum de 60 jours pour les achats de produits destinés à la construction (p.7263). A suivre. ● ▲ ■ FART: aide à la rénovation ther- mique des logements privés Un décret du 10juillet concerne le nou- veau régime du Fonds d'aide à la rénova- tion thermique des logements privés. - Secteur programmé. Le montant de l'aide est de 413 € par logement dans le cadre d'une OPAH ou d'un programme d'intérêt général. Il est porté à 550 € si le PIG répond aux exigences de traitement de la précarité énergétique. - Secteur diffus. Le propriétaire doit faire appel à un opérateur d'assistance à maîtri- se d'ouvrage. La prime est de 550 € par logement. Elle est réduite à 135 € s'agissant de travaux simples et pour les- quels le propriétaire fait appel pour partie à un accompagnement technique gratuit et pour le complément à un opérateur d'AMO spécialisé. L'aide est versée: - au propriétaire occupant sous condition de ressource et si le gain de performance énergétique est d'au moins de 25 % - au propriétaire bailleur si le gain de perfor- mance énergétique est d'au moins de 35 % - au syndicat de copropriétaires, si le projet de travaux permet un gain de performan- ce énergétique d'au moins 35 %. Le gain de performance est vérifié par une évaluation énergétique avant travaux et une évaluation projetée après travaux. - Le montant de l'aide de solidarité écolo- gique (ASE) est fixé à 3000 € (ou 3500 € en cas d'aide d'une collectivité) pour un propriétaire occupant . - L'ASE est de 2000 € par logement pour un bailleur . - L'aide est de 1500 € par lot d'habitation principale lorsqu’elle est octroyée au syn- dicat des copropriétaires . (Décret n°2013-610 du 10juillet 2013 relatif au règlement des aides du fonds d'aide à la rénovation thermique des logements privés (FART), J.O. du 12juillet, p.11615). ■ 1% Le Conseil constitutionnel a validé les dis- positions de l'article L 313-13 du CCH qui permettent à l'ANPEEC de proposer au ministre de prendre des sanctions à 23juillet 2013 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• R R É É G G L L E E M M E E N N T T A A T T I I O O N N B B R R È È V V E E S S ◆ Un commissariat général à l’égalité des territoires doit être créé. Il regrouperait la DATAR, le secrétariat général du Comité interministériel des villes et l’Agence nationale pour la cohésion sociale et l'égalité des chances (ACSé). (Communiqué du ministère du loge- ment du 17juillet2013). ◆ Rénover le parc des années 50-70 La métropole de Brest organise les 28 et 29novembre prochains un col- loque national habitat “pour un renouveau du parc immobilier des années 50-70: de la prise de conscience à la stratégie”. Contact : www.colloque-habitat. brest.fr (de la liste A d’une part et de la liste B d’autre part) contenant de l'amiante et au contenu du rapport de repérage, J.O. du 3juillet, p.11086). ✓ Repérage avant démolition Un arrêté du 26juin 2013 précise les moda- lités de réalisation et le contenu du rapport de repérage des matériaux et produits de la liste C de l'annexe 13-9 du code de la santé publique, repérage requis en cas de démolition (art. R 1334-19 du CSP). L'article 2 de l'arrêté définit la notion de repérage des matériaux et produits de la liste C contenant de l'amiante. Le proprié- taire doit remettre à l'opérateur de repéra- ge, les rapports concernant la recherche d'amiante déjà établis (art. 3). Il peut dési- gner un représentant pour accompagner l'opérateur. L'opérateur recherche les matériaux et pro- duits de la liste C. Puis il localise les matériaux contenant de l'amiante. En cas de doute, il prélève des échantillons et les fait analyser. Il établit un rapport qui contient (art. 6) les éléments suivants: identification de la mis- sion (démolition totale ou partielle), identi- fication des intervenants, identification de l'immeuble concerné, date du repérage, date et conclusion des rapports précédents, plans de l'immeuble, liste et localisation des matériaux et produits repérés, rapport d'analyse, plans de localisation des maté- riaux et produits contenant de l'amiante, signature. Ce texte entre en vigueur le 1 er juillet 2013 (date de transmission du rapport). (Arrêté du 26juin 2013 relatif au repérage des matériaux et produits de la liste C conte- nant de l'amiante et au contenu du rapport de repérage, J.O. du 6juillet, p.11269) ● ❘◗ Constance de la Hosseraye , accompa- gnée de quatre collaborateurs, rejoint le cabinet d’avocats Wragge & Co à Paris, comme associée, responsable du pôle immobilier. Elle avait précédemment créé le département immobilier de Bird & Bird à Paris. Danhoe Reddy-Girard est par ailleurs promu associé du cabinet Wragge & Co. Acteurs l'encontre d'organismes collecteurs du 1 %. (Décision n°2013-332 QPC du 12juillet 2013, J.O. du 14juillet, p.11830). ■ Tarif d’électricité Le tarif d'achat de l'électricité variait sui- vant l'affectation du bâtiment (habitation, enseignement, autres usages), en applica- tion de l'arrêté du 31août 2010 fixant les conditions d'achat de l'électricité produite par les installations utilisant l'énergie radiative du soleil. Le Conseil d'Etat a annulé cette distinction. Le tarif d'achat est donc désormais unique quelle que soit l'affectation du bâtiment. (CE, arrêt n°344021, 344022 du 28juin 2013, J.O. du 3juillet, p.11116). Amiante Plusieurs textes ont été publiés relatifs à l’amiante ✓ Un décret du 5juillet reporte de 6 mois les délais de mise en conformité avec l' obligation de certification et d'accréditation pour la protection des tra- vailleurs contre le risque d'exposition à l'amiante (modification du décret du 4mai2012). les dates retenues sont: - le 1 er janvier 2014 pour l'obligation de certification, selon le nouveau référentiel, des entreprises intervenant dans le domai- ne du retrait et de l'encapsulage de l'amiante. - le 1 er juillet 2014 pour l'obligation de cer- tification des entreprises effectuant le retrait de l'enveloppe extérieure du bâti- ment - le 1 er juillet 2014 pour l'obligation d'accréditation pour l'ensemble du proces- sus d'analyse, des organismes effectuant les mesures d'empoussièrement. (Décret n°2013-594 du 5juillet 2013 relatif aux risques d'exposition à l'amiante, J.O. du 7juillet, p.11350). ✓ Repérage des matériaux des listes A et B Un arrêté du 26juin précise les modalités de réalisation du rapport de repérage des matériaux et produits des listes A et B de l'annexe 13-9 du code de la santé publique. Il ajoute un critère à ceux qui permettent à l'opérateur de conclure que le matériau ne contient pas d'amiante. Il s'agit de « maté- riau ou produit qui par nature ne contient pas d'amiante ». Cette précision est ajoutée pour la liste A et la liste B des matériaux. (Arrêté du 26juin 2013 modifiant l'arrêté du 12 déc. 2012 relatif aux critères d'évaluation de l'état de conservation des matériaux et produits 23juillet 2013 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• R R É É P P O O N N S S E E S S M M I I N N I I S S T T É É R R I I E E L L L L E E S S Références (J.O. Questions) Nom du parlementaire Thème Ministre concerné Réponse Observations 27juin2013 Sénat, p.1944 n°2445 Jean-Louis Mas- son NI, Moselle DIA. Détournement du droit de préemption. Intérieur Le droit de préemption urbain ne peut s'exercer qu'à l'occasion d'une mutation à titre onéreux , sous réserve de fraude. Une action en déclaration de simulation peut alors être engagée devant le juge civil. Une action en nullité est également possible. 2juillet 2013 AN p.6919 n°15540 Jérôme Lambert, SRC, Charente Fiscalité de la cession d'usufruit Budget La loi du 29décembre 2012 (art. 15) a réformé le régime des cessions tempo- raires d'usufruit pour lutter contre les stratégies d'optimisation fiscale. Le pro- duit de la cession est taxé à l'IR dans la catégorie de revenus à laquelle il se rat- tache. Les cessions d'usufruit viager ne sont pas concernées . Seules sont visées les cessions d'un usufruit temporaire. Sont visées les cessions du seul usufruit et les cessions d'un usufruit à un acquéreur et de la nue-propriété à un autre acquéreur. Une instruction doit être publiée sur cette question. 2juillet 2013 AN, p.6951 n°23625 Jean-Luc Moudenc, UMP, Haute-Garonne Cession de résidence principale. Exonération de plus-values. Condi- tions Budget Un logement qui n'est plus affecté à la résidence prin- cipale du contribuable et qui est mis en location, ne peut pas bénéficier de l'exonération de plus-value. Mais si le logement est ensuite réaffecté à la résidence principale, par exemple après un séjour à l'étranger, sa cession peut être exonérée de plus-value. La réaffecta- tion doit être d'une durée « suffisamment significa- tive pour que sa réalité ne puisse être mise en cause ». La réponse ne donne pas de délai d’affectation à la résidence principale qui permette d’éviter la remise en cause de l’exonération d’impôt. 2juillet 2013 AN p.6981 n°13641 Stéphane Demilly, UDI, Somme Faillite de l'entrepreneur. Recours Justice En cas de malfaçons, et lorsqu’en l'absence de réception des travaux, il n'est pas possible de faire jouer l'assurance de garantie décennale, le client peut engager la responsabilité contractuelle de l'entrepreneur. En cas de procédure collective, l'entrepreneur ne peut plus payer les créances antérieures au juge- ment d'ouverture de la procédure. Mais le client peut demander compensa- tion de sa créance indemnitaire avec un dernier paiement qui resterait dû. Si l'entrepreneur a souscrit une assurance de responsabilité civile, le client peut intenter une action directe contre l'assureur. Le versement de l'indemnité n'est pas soumis à vérification des créances de la procédure collective. 4juillet2013 Sénat p.1995 n°6786 Jean-Louis Mas- son, NI Moselle Accès au fichier des transactions immobilières Budget La direction générale des finances publiques va permettre aux particuliers d' accéder gratuitement à certaines informations foncières détenues par la DGFiP à partir de leur espace personnel. Cela facilitera leurs obliga- tions déclaratives et l'évaluation immobilière. Cette application qui reposera sur une base nationale sera déployée avant la fin de l'année. 9juillet 2013 AN p.7211 n°6286 Patrice Verchère, UMP, Rhône Association syndicale de propriétaires. Répar- tition des frais de justice Justice Les associations syndicales de propriétaires relèvent de la loi du 1 er juillet 2004. L'article 10-1 de la loi de 1965 qui dispense le copropriétaire qui obtient gain de cause en justice, de participation dans les frais de justice auquel est condamné le syndicat, n'est pas applicable aux associations syndicales. La répartition est alors faite suivant les statuts de l'association qui sont rédigés librement sur ce point. Une réponse donnée sous réserve de l’interprétation des tri- bunaux. 16juillet 2013 AN p.7503 n°7600 Michel Terrot, UMP, Rhône Impact de la LME sur le développement du commerce Artisanat La loi du 4août 2008 a relevé le seuil d'autorisation d'exploitation commerciale de 300 à 1000m 2 . Le nombre d'ouverture de grandes surfaces alimentaires a aug- menté, celui des supérettes a légèrement baissé. Le nombre d'ouverture de com- merces de proximité a augmenté, contrairement à ce qu'on pouvait escompter. Le Gouvernement n'entend pas revenir sur les critères et les seuils de la loi, mais « redonner plus d'efficacité et de cohérence à la législation actuelle ». 16juillet 2013 AN p.7507 n°31443 Arnaud Robinet, UMP, Marne Urbanisme commercial. Réglementation des « drive » Artisanat L'implantation des « drive » n'entre pas dans le champ de l'autorisation d'exploitation commerciale car elle ne constitue pas une surface de vente. Il en résulte un bouleversement du paysage commercial de certains territoires. Le Gouvernement entend faire entrer ces installations dans le champ de l'autorisation d'exploitation commerciale. Les observatoires départementaux d'aménagement commercial n'ont pas fait preuve de leur efficacité. Des travaux sont en cours pour définir un nouveau cadre d'observation de l'appareil commercial . 16juillet 2013 AN p.7512 n°23131 Arlette Grosskost, UMP, Haut-Rhin Baux professionnels. Assujettissement à la TVA Budget Les locations de locaux nus à usage professionnel sont exonérées de TVA mais le bailleur peut opter pour la taxation des loyers à la TVA. L'option doit figurer sur le bail si les locaux sont loués à un non assujetti. Il n'y a aucune obligation pour un preneur assujetti. Un différend entre bailleur et locataire sur le régime fiscal en cas d'absence de mention de la TVA doit conduire à considérer que le loyer est considéré comme TTC. 16juillet 2013 AN p.7542 n°13196 Ségolène Neuville, SRC, Pyrénées- Orientales Allocation logement. Paiement direct au bailleur Logement En cas d'impayé de loyer (3 échéances totalement impayées ou impayé égal à deux 2 de loyer au moins), le bailleur doit le signaler à l'organisme payeur. S'il accepte le tiers payant ou s'il en bénéficie déjà, l'aide est maintenue pendant au moins 6 mois. Ce n'est que si le bailleur refuse le tiers payant que l'aide est suspendue. 16juillet 2013 AN, p.7549 n°21727 Jean-Marie Tetart, UMP, Yvelines Assemblées de coproprié- taires. Pouvoir donné au gardien. Logement Il n'apparaît pas nécessaire d'interdire aux gardiens d'immeubles de détenir des pouvoirs de copropriétaires. Certains copropriétaires estiment avanta- geux de confier leur pouvoir au gardien. À nos abonnés : le texte complet des réponses ministé- rielles peut vous être faxé ou envoyé par mél sur simple demande. ▲ 23juillet 2013 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• NOM : PRÉNOM : FONCTION : SOCIÉTÉ : ADRESSE : TÉL : FAX : MÉL : N ° TVA INTRACOM .: SIGNATURE : OFFRE EXCEPTIONNELLE Réservée aux nouveaux abonnés 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier N N O O M M I I N N A A T T I I O O N N S S D D I I S S T T I I N N C C T T I I O O N N S S Présidence de la République ➠ Alain Zabulon cesse ses fonctions de directeur de cabinet adjoint à la présiden- ce de la République. Isabelle Sima est nommée chef de cabi- net. Elle succède à Pierre Besnard. (Arrêté des 10 et 12juillet 2013, J.O. des 12juillet p.11586 et du 13juillet, @). Gouvernement ➠ Philippe Martin est nommé ministre de l'écologie, du développement durable et de l'énergie. Il succède à Delphine Batho (décret du 2juillet 2013, J.O. du 3juillet, p.11065). Cabinets ministériels ➠ Ecologie : Gilles Ricono est nommé directeur du cabinet de Philippe Martin. Sont nommés au cabinet du ministre: Paquita Morellet-Steiner (directrice adjointe du cabinet), Raymond Cointe (conseiller spécial), David Roizen (chef de cabinet), Guillaume Leforestier (conseiller fiscalité et budget), Paul Delduc (conseiller chargé de la biodiversité, de la chasse, de la pêche, de la protection des milieux naturels et de l'agroécologie) et Charles- Antoine Goffin (conseiller chargé de la production et du mix énergétique, des tarifs et de la lutte contre la précarité énergétique). (Arrêtés du 3juillet2013, J.O. des 6 et 10juillet, @). ➠ Logement : Nicolas Thierry est nommé conseiller technique au cabinet de la ministre. (Arrêté du 1 er juillet 2013, J.O. du 5juillet, @) ➠ Décentralisation : Nathalie Colin quitte ses fonctions de directrice adjointe du cabi- net de Marylise Lebranchu. (Arrêté du 11juillet2013, J.O. du 13juillet, @). ➠ CAUE : l'avenant n°15 du 15jan- vier2013, relatif à l'augmentation des salaires minimaux a été étendu par arrêté du 2juillet 2013. (J.O. du 13juillet, p.11701). Administration ✓ DRAC : Anne Matheron est nommée directrice régionale des affaires culturelles d'Auvergne. (Arrêté du 9juillet 2013, J.O. du 14juillet, @). ■ Repré- sentation syndicale Deux arrêtés du 24juin (JO du 9juillet, p.11416 et 11424) indi- quent la représentativité des syndicats dans les conventions collectives des socié- tés coopératives HLM et pour les gardiens concierges et employés d’immeubles. Conventions collectives ➠ Personnel des huissiers de justice : l'avenant n°43 bis du 19mars 2013, relatif à la grille des salaires est étendu. (Arrêté du 26juin 2013, J.O. du 4juillet, p.11159). ➠ Immobilier : deux avenants sont étendus: - l'avenant n°57 du 14janvier 2013, relatif à la modification de l'annexe II «salaires»; - l'avenant n°58 du 14janvier 2013 modi- fiant les montants forfaitaires de la prime d'ancienneté. (Arrêté du 26juin 2013, J.O. du 6juillet, p.11283). Organismes publics ✓ ANAH : les membres de l’Agence natio- nale de l’habitat ont été désignés par arrê- té du 12juillet 2013 (J.O. du 14juillet, p.11825). Dominique Braye a été renou- velé dans ses fonctions de président. Sont nommés: - Représentants des ministres: Étienne Cré- pon, Hélène Dadou (logement), Thomas Revial (économie), Marion Œchsli (budget), Françoise Noars (environnement), Frédé- rique Cousin, (santé) et Stéphane Brunot, (intérieur). - ANRU: Pierre Sallenave. - Maires: Pierre Jarlier (Saint-Flour) et Clai- re Robillard, (Palaiseau). - EPCI: Dominique Braye (Mantes-en-Yve- lines) et Claude Châlon (Grand Dole). Conseils généraux: Martine Jardiné (Giron- de) et Guy-Dominique Kennel (Bas-Rhin). - UESL: Jean-Charles Jimenez et Roger Thune. - Propriétaires: Jean Perrin (UNPI). - Locataires: Didier Pavageau (CNL). - Professionnels de l'immobilier: Jean-Fran- çois Buet (FNAIM). - Personnes qualifiées: Christian Nicol (FNHD), François Carlier (CLCV) et Xavier de Lannoy (fédération des PACT). ■ ZRR La liste des communes situées en zone de revitalisation rurale a été publiée par arrêté du 10juillet 2013 (J.O. du 12juillet, p.11586). B ULLETIND ’ ABONNEMENT « PRIVILÈGE » ❑ OUI , je souhaite bénéficier de l’offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC (soit 586,68 € HT + 2,1% de TVA) au lieu de 779 € TTC, soit 20% de réduction . Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription À RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi 527 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✁ ✦ Légion d’honneur . Relevé au titre de la promotion du 14juillet de la Légion d’honneur les noms de: Justice : Commandeur: Yves Robi- neau, président de section au Conseil d'Etat. Officiers: Jean Barthélémy, avocat aux conseils, Anne Crédéville, conseillère à la Cour de cassation, Olivier Rousselle, conseiller d'Etat. Chevalier: Patricia Savin, avocate, Jean Tarrade , président du CSN. Enseignement supérieur : chevalier. Alain Béchade , professeur au CNAM. (Décrets du 12juillet 2013, J.O. du 14juillet, p.11750) A A U U F F I I L L D D U U J J . . O O . . Organisations / Conventions coll. SNIGIC CFDT CGT-FO UNSA CFE- CGC CGT CFTC Sté coop. HLM 37,33% 20,59% 18,78% 16,06%5,20% 2,04% Gardiens concierges 34,03%13,92%17,05% 2,53% 29,18% 3,28% Poids des organisations syndicales représentatives 23juillet 2013 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• P P R R E E S S S S E E T T A A U U X X >Comment se développe votre réseau? SébastienMasure : “Nous avons 8 agences dans le Nord de la France et nous comp- tons atteindre la quinzaine d’ici la fin de l’année 2013. >Comment recrutez-vous vos franchisés? S.M. : “Nous attachons une grande impor- tance à la formation des courtiers. Nous respectons l’obligation de formation de 150heures et nous organisons une for- mation de 7 à 8 semaines dans notre centre de formation intégré. Elle allie aspects théoriques et pratiques, ce qui met le fran- chisé en parfaite capacité de suivre des clients dès le démarrage de son secteur. Comme nos formateurs sont également des acteurs de terrain, cela leur permet de ne pas être coupés des réalités. Nous pro- posons à nos futurs courtiers une journée de découverte à notre siège dans le Nord, et cela donne des résultats très positifs.” >Quel est votre volume d’activité? S.M. : “Sur une année, le réseau génère 100 millions d’euros de crédit, soit environ 850 dossiers. Il s’agit à 70 ou 80% des acquisi- tions de résidence principale. Nos clients viennent soit via des agents immobiliers, soit directement par le biais de clients qui ont été satisfaits de nos ser- vices. Nous allons chez nos clients et nous les accompagnons jusqu’à la signature de l’acte chez le notaire.” >La réduction du volume de transactions n’affecte-t-elle pas votre activité? S.M. : “Nous ne le ressentons pas: si nos apporteurs d’affaires réalisent moins de transactions, les clients sont plus nom- breux à faire appel à un courtier et les deux évolutions se compensent. Notre métier a une belle marge de progression puisqu’il y a de 20% à 30% des crédits qui sont négo- ciés par un courtier alors que dans les pays Anglo-saxons, cette proportion dépasse 50%. Notre activité se professionnalise, grâce à l’obligation de formation notamment.” >Le niveau bas des taux d’intérêt vous permet-il d’avoir une activité importante de renégociation? S.M. : “Ce service représente de 15 à 20% de notre activité. La baisse des taux incite beaucoup de gens à nous consulter, mais parfois à mauvais escient. Certains nous contactent alors qu’ils ont souscrit un crédit il y a seulement 18 mois. Mais les pénalités de remboursement anticipé, l’exigence de garantie nouvelle en cas de recours à un autre crédit ou la réti- cence de la banque à procéder à la renégo- ciation font que l’opération n’est pas forcé- ment intéressante. En revanche, lorsqu’un client a un projet d’extension ou de travaux sur son loge- ment, il peut être opportun d’étudier le prêt en cours pour envisager une renégo- ciation à l’occasion d’un emprunt complé- mentaire.” >Quel est le coût de la prestation pour le client? S.M. : “Notre rémunération est générale- ment de 2% du montant du prêt. Mais les honoraires sont aussi modulables en fonc- tion de l’économie réalisée pour le client et de l’importance des sommes en jeu. Par ailleurs, nous signons toujours un mandat avec le client, ce qui est une garan- tie de transparence. Nous sommes fidèles à cette pratique depuis notre création en 2004. La loi a rendu obligatoire le mandat dans le courant de l’année 2012, mais nous l’avons toujours pratiqué depuis 10 ans.” >Le projet de loi de séparation des activi- tés bancaire veut renforcer l’information des emprunteurs sur l’assurance. Qu’en pensez-vous? S.M. : “C’est une évolution positive. Certes, cela crée des contraintes en termes de temps passé pour informer le client non seulement sur le contrat de prêt, mais aus- si sur le contrat d’assurance. Mais il est uti- le que les clients soient bien informés. Nos franchisés sont tous formés au niveau I des IOBSP (1) mais certains sont également formés comme courtiers en assurance. Nous sommes par ailleurs membres de l’APIC (2) depuis sa création en 2010.” Sébastien Masure: “Le courtage en crédit a une belle marge de progression” Le secteur du courtage en crédit se développe en dépit de la baisse des transactions de logements. Explica- tions par le fondateur du réseau de courtiers sans agence, Presse Taux, basé à Valenciennes. JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ Secrétariat: Sabine Petit ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0214 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 769 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: Com-Copie Clamart ■ Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine I I N N T T E E R R V V I I E E W W (1) Intermédiaires en opérations de banques et services de paiements régis par le décret du 26janvier 2012, art. R 519-1 et suivants du code monétaire et financier. (2) Association Professionnelle des Intermédiaires en Crédit. A la suite de la publication de la semaine der- nière l’interview de Lahlo Ayoub (Tagerim) qui exprimait ses réserves face au projet de loi ALUR concernant le métier de syndic, nous avons reçu un courrier de l’ARC. En voici les principaux extraits. “Nous sommes extrêmement surpris par la faiblesse des arguments avancés par un des principaux syndics de France: > Où Monsieur Ayoub a-t-il vu que la ministre voulait augmenter les tâches de gestion cou- rante sans supplément d’honoraires? La ministre - sous la pression de l’ensemble des organisations de copropriétaires et de consommateurs, mais aussi du ministère de la justice et ce depuis quatre ans - souhaite sim- plement obliger les syndics à proposer des for- faits de gestion courante complets et transpa- rents pour empêcher la multiplication des honoraires supplémentaires abusifs. C’est ce qui s’est fait dans le domaine des ascenseurs à la satisfaction de tous. Si les prix des forfaits (enfin complets) doivent augmenter, ils augmenteront, mais ceci dans le cadre d’une concurrence loyale et de la transparence tarifaire la plus totale, ce qui n’est pas le cas aujourd’hui. […] > Combattre le compte séparé en agitant l’épouvantail des improbables coupures d’eau liée à un déficit de trésorerie est non seule- ment affligeant, mais prouve que les syndics n’ont vraiment plus aucun argument; aujour- d’hui 90% des copropriétés disposent de réserves (avances diverses, anciens fonds de roulement; réserves de trésorerie; comptes vendeurs, etc.) qui sont placés au seul profit du syndic. Ces réserves seront tout simple- ment placées sur un compte d’épargne au plus grand profit du syndicat. Où est le pro- blème pour les copropriétaires? Quant au cas de véritable déficit de trésorerie, ils sont dans 99 cas sur 100 dus au laxisme du syndic en matière de recouvrement des charges ou à des erreurs de gestion (appels de fonds envoyés trop tard, par exemple). Le compte séparé obligera à plus de rigueur de gestion. […] En fait les propos de Monsieur Ayoub sont rassurants: les syndics n’ont aucun argument véritable à opposer au compte séparé et celui- ci apparaît non seulement comme un outil de transparence financière indispensable mais aussi comme un facteur de rigueur de ges- tion. Que demander de plus?” Fernand Champavier, Président de l’ARC. R R É É A A C C T T I I O O N N
