Au sommaire :
– 2 – Jurisprudence –
Expulsion : Conditions de l’indemnisation par l’État
Droit au logement : Astreinte et responsabilité de l’État
Copropriété : Saisie suite à un arriéré de charges
Baux d’habitation : Droit de préemption du locataire
Baux commerciaux : Nullité d’un congé / Pas d’obligation de maintien de l’Environnement commercial / Mémoire / Règles de congé
– 6 – Dossier –
L’annexe environnementale des baux commerciaux
Interview : Pierre Popesco, avocat Herbert Smith Freehills
– 10 – Rencontres –
La Fnaim critique le projet de loi Duflot
Le SNAL demande une réforme des plus-values immobilières
– 12 – Au Parlement –
Collectivités locales / Rétroactivité des lois fiscales/ Maintien des SCOT ? /
Amiante dans les logements sociaux –
– 15 – Opinion –
Rodrigo Acosta (Urbaniste) : Le pouvoir d’imposer
– 16 – Interview –
Lahlo Ayoub (Tagerim) : “La loi ALUR méconnaît le métier de syndic”.
■ JUGÉ ■ > Une série d’arrêts du Conseil d’Etat illustre les obligations respectives du préfet et du demandeur du logement, pour la mise en œuvre du droit au logement opposable (p.2). L’obligation de résultat qui pèse sur le préfet peut tomber face au comportement du demandeur. > En cas d’exercice du droit de préemption par un locataire lors d’un congé pour vente de la loi de 1989, le prix de préemption ne doit pas comporter de commission d’agence (arrêt de la Cour de cassation du 3juillet, p.4). > Dans un centre commercial ou une gale- rie commerciale, le bailleur n’a pas d‘obligation légale s’assurer le maintien de l’environnement commercial (Civ. 3e, 3juillet 2013, p.5). ■ RÉPONDU ■ > Une concertation a été engagée pour voir comment adapter les exigences du décret du 4mai 2012 concernant l’enlèvement des matériaux amiantés (voir p.13). ■ PUBLIÉS ■ > Les indices de loyers sont publiés (p.14). ■ EXPRIMÉ ■ > L’urbaniste Rodrigo Acosta s’interroge sur le rôle des élus dans la mise en oeuvre d’une taxation de la propriété pour financer les équi- pements publics (opinion à lire en page15). > Le directeur général de Tagerim considère que les mesures contenues dans le projet de loi ALUR sur la copropriété traduisent une méconnaissance du métier de syndic (inter- view p.16). > La FNAIM est très critique sur les mesures du projet de loi de Cécile Duflot (p. 10). Nouvelle étape pour l’annexe environ- nementale des baux commerciaux L’ annexe environnementale était déjà une réalité pour les baux commerciaux portant sur une surface de plus de 2000 m 2 signés depuis le 1 er janvier 2012, mais elle vient tout juste d’entrer en vigueur, ce 14juillet pour les baux en cours. C’est l’occasion de faire un bilan d’application de cet aspect du Gre- nelle de l’environnement. Le dossier préparé par Nathalie Levray (lire p.6) dresse un panorama de la pratique et esquisse des pers- pectives. Si cette obligation devient réalité “sans enthousiasme et sans précipitation” comme le relève l’avocate Marie-Odile Vaissié, on observe aussi des pratiques intéressantes qui vont au-delà du strict respect de la loi. Ainsi la chaîne de valeur “formule 1 de la performance énergétique” permet d’associer les efforts non seu- lement du bailleur et du locataire mais aussi ceux du constructeur et du gestionnaire. On constate aussi, comme le relève l’avocat Pierre Popesco, que la motivation des parties n’est généralement pas financière car la baisse de charges est souvent peu significati- ve pour le locataire. Mais la démarche lui permet notamment d’améliorer le confort des utilisateurs. Il est intéressant enfin d’observer que la pratique évolue sous l’impact d’une incitation édictée par la loi. Le législateur a ici fait le choix de délaisser la contrainte et de laisser les partenaires du contrat le soin de s’organiser. C’est la pratique qui va progressi- vement affiner la notion d’annexe environnementale. En effet, l’obligation de signer une annexe est dépourvue de sanction (même si elle peut induire une action d’une partie envers l’autre, lire p.6). Il est réconfortant de constater l’impact positif que peut avoir une incitation sans que le législateur soit systématiquement conduit à manier le bâton. V if débat au SNAL ce 5juillet sur la conception de l’aménagement urbain. Faut-il répondre aux attentes des Fran- çais en construisant des logements familiaux, fut-ce aux périphé- ries des villes? Faut-il construire une ville dense mais plus coû- teuse au risque que les ménages ne puissent y accéder? Les points de vue divergent selon qu’on écoute les aménageurs ou le député Daniel Goldberg, rapporteur du projet de loi ALUR. Mais ils s’accordent au moins sur un point: la nécessité de réformer le régime des plus-values immobilières afin d’éviter de favoriser la rétention foncière. Mais au nom de la ministre, le directeur général de l’aménagement, de l’urbanisme et de la nature, Jean-Marc Michel, a confirmé que le sujet était compliqué (lire p.11). ■ BD JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr L’ESSENTIEL .. immobilier - 2 - Jurisprudence - Expulsion : Conditions de l’indemnisation par l’État Droit au logement : Astreinte et responsabilité de l’État Copropriété : Saisie suite à un arriéré de charges Baux d’habitation : Droit de préemption du locataire Baux commerciaux : Nullité d’un congé / Pas d’obligation de main- tien de l’Environnement commercial / Mémoire / Règles de congé - 6 - Dossier - L’annexe environnementale des baux commerciaux Interview: Pierre Popesco, avocat Herbert Smith Freehills - 10 - Rencontres - La Fnaim critique le projet de loi Duflot Le SNAL demande une réforme des plus-values immobilières - 12 - Au Parlement - Collectivités locales / Rétroactivité des lois fiscales/ Maintien des SCOT? / Amiante dans les logements sociaux - - 15 - Opinion - Rodrigo Acosta (Urbaniste): Le pouvoir d’imposer - 16 - Interview - Lahlo Ayoub (Tagerim): “La loi ALUR méconnaît le métier de syndic”. S O M M A I R E E D I T O R I A L NUMÉRO Spécial 46 16JUILLET 2013 ISSN 1622-1419 12 E ANNEE Numéro spécial: Dossier: l’annexe environnementale 16juillet 2013 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• E E X X P P U U L L S S I I O O N N - - D D R R O O I I T T A A U U L L O O G G E E M M E E N N T T ▲ Expulsion ■ Pas d’indemnisation par l’État en cas de révision de l’arrêt d’appel ordonnant l’expulsion (CE, 5 e et 4 e sous-sections réunies, 21juin2013, n°356515) Une SCI avait acquis un appartement en 2000. Elle avait obtenu l’expulsion du loca- taire en 2001, décision confirmée en appel en 2003. Mais en 2008, le locataire avait engagé un recours en révision de l’arrêt. La cour d’appel avait fait droit à ce recours au motif que la locataire produisait un docu- ment établissant que, lors de l’acquisition du bien, la SCI s’était engagée à la laisser occuper l’appartement. Devant le Conseil d’Etat, le ministre de l’intérieur avait engagé un recours pour fai- re annuler le jugement ayant condamné l’État à verser au bailleur 16 859 euros pour inexécution d’une décision de justice. Le Conseil d’Etat annule cette décision: “Considérant qu'aux termes de l'article 16 de la loi du 9juillet 1991 portant réforme des procédures civiles d'exécution: “L’État est tenu de prêter son concours à l'exécution des jugements et des autres titres exécutoires. Le refus de l’État de prê- ter son concours ouvre droit à réparation”; que, toutefois, en jugeant que la circons- tance que la cour d'appel de Bordeaux, rétractant son arrêt du 28avril 2003, avait infirmé l'ordonnance du juge des référés du tribunal de grande instance de Bordeaux du 10septembre 2001 et débouté la SCI JPPS de sa demande d'expulsion ne faisait pas légalement obstacle à l'engagement de la responsabilité de l’État au titre du refus de concours de la force publique, alors que, eu égard aux motifs et aux effets de cette rétractation, la SCI JPPS ne pouvait légiti- mement réclamer la réparation du préjudi- ce qu'elle prétendait avoir subi, le tribunal administratif de Bordeaux a entaché son jugement d'erreur de droit”. Le Conseil d’Etat juge alors l’affaire au fond: “Considérant que […] par l'effet de l'arrêt de la cour d'appel de Bordeaux du 30juin 2009 déboutant la SCI JPPS de sa demande d'expulsion de M me G., l’État s'est trouvé exonéré de toute responsabilité pour refus de concours de la force publique à l'égard de cette société, qui ne pou- vait légitimement prétendre à être indemnisée du préjudice qu'elle avait subi; que, dès lors, les conclusions indemni- taires formées par la SCI JJPS tendant à la condamnation de l’État à réparer le préju- dice causé par le refus de lui accorder le concours de la force publique, au titre de la période comprise entre le 1 er avril 2007 et le 28février 2009, doivent être rejetées”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Le bailleur qui obtient un jugement d’expulsion mais pour lequel le préfet refuse le concours de la force publique pour son exécution peut obtenir indemnisation du préjudice subi, en appli- cation de l’article 16 de la loi du 9juillet 1991, cité par l’arrêt. Mais l’application de cette règle suppose que le jugement ne soit pas remis en cause. Lorsque, le juge- ment est annulé, cela prive la demande d’indemnisation de fondement, même si, comme en l’espèce, la révision de l’arrêt était intervenue cinq ans après la décision. ■ Indemnisation par l’État: atten- tion à l’imputation des paiements effectués par le locataire (CE, 5 e sous-section, 10juin 2013, n°359312, sté ICF La Sablière) Un bailleur social demandait à l’État une indemnisation pour refus de concours de la force publique à la suite d’un jugement d’expulsion. Le tribunal administratif avait jugé que le refus de concours de la force publique justifiait une indemnisation mais il avait rejeté la demande d’indemnité au motif, notamment, que le bailleur avait reçu des occupants, pendant cette période, des versements qui apuraient intégrale- ment leur dette locative. Cette décision est annulée par le Conseil d’Etat: “Considérant qu'en se prononçant ainsi sans répondre au moyen invoqué par la société requérante, tiré de ce que les verse- ments reçus entre le 1 er janvier 2006 et le 17août 2007, qui en vertu des dispositions de l'article 1256 du code civil devaient être imputés en priorité sur la dette la plus ancienne, ne couvraient qu'une partie du montant dû par les occupants au titre de la période antérieure au 1 er janvier 2006, le tri- bunal a entaché son jugement d'une insuf- fisance de motivation”. Le Conseil d’Etat juge l’affaire au fond: “Considérant qu'il résulte de l'instruction que les versements effectués par les occu- pants pendant la période de responsabilité de l’État sont inférieurs aux montants, sur lesquels ils doivent être imputés en vertu de l'article 1256 du code civil, qui étaient dus par les occupants au début de la période de responsabilité; qu'il n'est pas contesté que les loyers non versés par les occupants pen- dant la période de responsabilité de l’État s'élèvent à 5215,58euros; qu'il y a lieu par suite de condamner l’État à verser cette somme à la société ICF La Sablière”. Le Conseil d’Etat ordonne en outre la capi- talisation des intérêts. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Le locataire avait donc payé une somme qui, selon le premier juge, apurait la dette locative. Mais l’article 1256 du code civil prévoit que l’imputation du paiement se fait sur la dette la plus ancien- ne. Le bailleur faisait en conséquence valoir que le paiement affectait en partie une dette antérieure à celle liée à la demande d’indemnité, ce qui laissait une partie impayée pour la période correspon- dant à la responsabilité de l’État. L’imputation du paiement du locataire à une dette plus ancienne que celle qui était en cause pour la recherche en responsabili- té de l’État a permis au bailleur de conser- ver une partie d’indemnisation par l’État. Droit au logement ■ Obtenir un logement sous astreinte et la responsabilité de l’État: 2 procédures distinctes (CE, 5 e et 4 e sous-sections réunies, 28mars 2013, n°341269) La commission de médiation de Paris avait reconnu une personne en 2008 comme prioritaire et devant être relogée d’urgence. Cette personne demandait 20000 € de dommages-intérêts pour le pré- judice résultant de la carence de l’administration à la suite de cette décision. Le juge administratif avait jugé la demande irrecevable, mais le Conseil d’Etat censure la décision: Le Conseil d’Etat indique que le juge est compétent pour ordonner le logement, le cas échéant sous astreinte, de la personne reconnue prioritaire par la commission. Mais il ne peut être saisi d’une demande mettant en cause la responsabilité de l’État pour carence dans la mise en œuvre du droit au logement que par une requête dis- tincte. Mais “en présence de telles conclusions, le juge saisi en vertu des dispositions de l'article L. 441-2-3-1 du CCH, est tenu , en application de l'article R. 612-1 du code de justice administrative, d'inviter son auteur à les régulariser en les présentant dans le cadre d'une requête distincte”. Le juge ne pouvait donc pas juger la requê- te irrecevable sans inviter le requérant à régulariser ses conclusions par la production d’une requête distincte. Observations : Il faut donc retenir de cette décision que la personne qui est reconnue J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E prioritaire au titre du DALO et qui n’a pas reçu d’offre de logement peut engager d’une part un recours pour qu’il soit ordonné sous astreinte au préfet de lui fournir un logement et d’autre part un recours en responsabilité de l’État pour carence dans l’exécution de la commission de médiation. Mais ces deux recours doi- vent être engagés par requêtes distinctes. Toutefois, si la requête est irrégulière, le juge qui reçoit les deux requêtes doit invi- ter le demandeur à régulariser l’erreur de procédure. ■ L’obligation de résultat du pré- fet peut tomber face au comporte- ment du demandeur (CE, 5 e et 4 e sous-sections réunies, 28mars 2013, n°347794) Si la commission de médiation de Haute- Garonne avait reconnu une personne com- me prioritaire et devant être relogée d’urgence, elle avait assorti sa décision d’une mesure d’accompagnement social. Cette mesure était justifiée par le fait que cette personne avait été expulsée en raison de nuisances sonores dont elle était l’auteur, de jour comme de nuit, pendant deux ans. Celle-ci exerçait un recours devant le tribu- nal administratif pour qu’il soit enjoint au préfet d’exécuter la décision. Le tribunal avait rejeté la décision et le Conseil d’Etat confirme la décision: “Considérant qu'il résulte de ces disposi- tions [art. L 441-2-3 et L 441-2-3-1 du CCH] que le juge, saisi sur le fondement de l'article L. 441-2-3-1 du CCH, doit, s'il consta- te qu'un demandeur de logement a été reconnu par une commission de médiation comme prioritaire et devant être logé ou relogé d'urgence et que ne lui a pas été offert un logement tenant compte de ses besoins et de ses capacités définis par la commission, ordonner à l'administration de loger ou reloger l'intéressé, sauf si cette der- nière apporte la preuve que l'urgence a complètement disparu; que, toutefois, un comportement de nature à faire obs- tacle à l'exécution par le préfet de la décision de la commission de média- tion peut délier l'administration de l'obligation de résultat qui pèse sur elle ; que, lorsque, sur le fondement du II de l'article L. 441-2-3 du code de la construc- tion et de l'habitation, la commission de médiation détermine des mesures d'accompagnement social qu'elle estime nécessaires, le refus de suivre un tel accompagnement social est un com- portement de nature à délier l'administration de l'obligation de résultat qui pèse sur elle; que, par suite, le moyen tiré de ce que le tribunal a commis une erreur de droit en estimant que le refus de M me Y. de suivre un accompagnement social la privait du droit de faire exécuter la décision de la commission de médiation considérant comme prioritaire et urgente sa demande de relogement n'est pas fon- dé”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Le premier intérêt de princi- pe de cet arrêt est de préciser que l’administration a une obligation de résul- tat dans l’exécution de la décision de la commission de médiation. Cela renforce donc le droit du demandeur. Toutefois, l’arrêt admet par ailleurs que cette obligation de résultat peut céder. En effet, lorsque la commission assortit sa décision jugeant un demandeur prioritaire d’une mesure d’accompagnement social, le demandeur doit se plier à cette obligation. A défaut, il ne pourra pas engager la res- ponsabilité de l’État pour ne pas avoir mis en œuvre la décision de la commission. Cette décision est donc de nature à confor- ter l’autorité de la commission de média- tion. ■ L’astreinte n’est plus due si le demandeur refuse une offre de logement (CE, 5 e et 4 e sous-sections réunies, 28mars 2013, n°347 913) En juillet2010, le tribunal administratif de Cayenne avait enjoint au préfet de loger une personne sous astreinte de 10euros par jour de tard. En juillet2011, le tribunal avait liquidé l’astreinte et condamné l’État à ver- ser à 1880euros au fonds d’aménagement foncier et urbain de la Guyane. Le Conseil d’Etat annule ce jugement: “Considérant que l'injonction prononcée sur le fondement des dispositions précitées de l'article L. 441-2-3-1 du CCH doit être considérée comme exécutée s'il a été pro- posé au demandeur reconnu comme priori- taire par une commission de médiation un logement correspondant aux caractéris- tiques déterminées par la commission et que ce logement a été refusé sans motif impérieux par le demandeur; Considérant que, pour constater le défaut d'exécution du jugement du 22juillet 2010, le tribunal administratif a retenu que le pré- fet n'avait pas relogé M me B.; que, toutefois, il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond que, par un courrier en date du 16décembre 2010, le préfet de la région Guyane a informé le tribunal administratif de Cayenne qu' une offre de logement adaptée aux besoins et aux capacités de M me B. lui avait été présentée le 23novembre 2010, mais que M me B. l'avait refusée ; qu'ainsi, en retenant que l'offre de logement formulée par le préfet ne constituait pas une mesure propre à exé- cuter le jugement, sans examiner si le loge- ment proposé répondait aux caractéris- tiques déterminées par la commission de conciliation et, dans l'affirmative, si le refus de M me B. était justifié par un motif impé- rieux, le tribunal administratif a commis une erreur de droit; que, par suite, son jugement doit être annulé”. Jugeant l’affaire au fond, le Conseil d’Etat admet que l’intéressée n’ayant pas donné de motif à son refus, il n’y a pas lieu de liqui- der l’astreinte. Observations : Il résulte de cette décision que lorsqu'une offre de logement est pro- posée au demandeur devant être relogé d’urgence, cela empêche le versement de l’astreinte à l’organisme mentionné à l’article L 441-2-3-1 du CCH (en principe le fonds national d'accompagnement vers et dans le logement). Copropriété ■ Saisie suite à un arriéré de charges (Cass. Civ. 3 e , 3juillet2013, n°809, FS-P+B, rejet, pourvoi n°12-18952) Un copropriétaire contestait l’action enga- gée à son encontre par le syndic en raison d’arriéré de charges. Il avait assigné le syn- dicat en annulation des décisions d’assemblée ayant autorisé le syndic à enga- ger une procédure de saisie immobilière et fixé le montant de la mise à prix. La cour d'appel avait rejeté la demande du copropriétaire et la Cour de cassation confirme la décision: « Mais attendu qu'ayant […] relevé que, sauf à démontrer un abus de droit, la société [copropriétaire] ne pouvait pré- tendre à l'annulation des décisions criti- quées dont la légalité n'était pas contestée et constaté que la société soutenait avoir payé les causes du jugement du 3juillet 2007 ayant statué sur l'arriéré de charges arrêté au 1erjanvier 2007 et qu'une ins- tance en paiement des charges arrêtées au 1er trimestre 2009 avait abouti à un juge- ment exécutoire du 28avril 2009 confirmé par un arrêt du 27octobre 2010, la cour d'appel, qui n'était [pas] tenue de s'expliquer sur les paiements invoqués par la société en exécution du jugement de 16juillet 2013 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• C C O O P P R R O O P P R R I I É É T T É É ▲ J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E 2007, […] a retenu, à bon droit, que l'assemblée générale pouvait, sans abuser de son droit, tenir compte de la dette échue depuis les causes du jugement du 3juillet 2007 dès lors que l'autorisation d'engager une procédure de saisie immo- bilière pouvait être accordée même si le syndicat ne disposait pas encore de titre exécutoire à la date de ladite assemblée ». Le pourvoi est donc rejeté. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Le copropriétaire contestait la décision d'assemblée au motif que la réalité de la dette avait été confirmé par un jugement ultérieur à l'assemblée et qu'il fallait se placer à la date de l'assemblée pour en apprécier la légalité. La cour d'appel avait au contraire considé- ré que le jugement rendu quelques semaines plus tard confirmait que le copropriétaire était débiteur de charges et que l'assemblée pouvait engager une pro- cédure même si elle ne disposait pas enco- re de titre exécutoire. Baux d’habitation ■ Droit de préemption du locatai- re. Prix avec commission? (Cass. Civ. 3 e , 3juillet2013, n°811, FS-P+B, cassation partielle, pourvoi n°12-19442) Un bailleur avait adressé en juillet2004 un congé pour vente à son locataire pour juin2005 avec un prix incluant la commis- sion d’agence. Le bien ayant été vendu en octobre2004, le locataire avait obtenu judi- ciairement d’être déclaré acquéreur. L’arrêt qui avait jugé que le locataire devait payer le prix commission incluse est cassé: “Vu l’article 15 II de la loi du 6juillet 1989, ensemble l’article 6 de la loi du 2janvier 1970 dans sa rédaction applicable; Attendu que lorsqu’il est fondé sur la déci- sion de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée; que le congé vaut offre de vente au profit du loca- taire; Attendu que pour dire le prix pour lequel M. et MmeL. étaient substitués comme acquéreurs à MmeM., l’arrêt du 13sep- tembre 2011 retient que la notification du 29juillet 2004 contenait l’offre de vente pour un “prix commission d’agence com- pris”, que la commission d’agence est un élément du prix compris dans l’offre et qu’il n’y a pas de raison d’en dispenser le locatai- re acquéreur alors que l’intervention de l’agence était bien nécessaire pour la recherche d’un acquéreur et la fixation d’un accord sur le prix permettant de notifier au locataire les conditions de la vente proje- tée; Qu’en statuant ainsi, alors que le locataire titulaire d’un droit de préemption acceptant l’offre de vente du bien qu’il habite qui n’a pas à être présenté par l’agent immobilier , mandaté par le pro- priétaire pour rechercher un acquéreur, ne peut se voir imposer le paiement d’une commission renchérissant le prix du bien, la cour d’appel a violé le texte susvisé”. L’arrêt est aussi cassé, au visa de l’article 1382 du code civil, pour avoir refusé une indemnisation à l’acquéreur, la Cour de cas- sation jugeant que “la méconnaissance du droit de préemption du locataire est consti- tutive d’une faute ouvrant droit à répara- tion du préjudice qui en résulte”. Observations : En principe, le locataire qui veut acquérir le bien vendu par son bailleur et qui donne lieu à congé pour vente, doit accepter sans condition. Une préemption faite à un prix moindre s’analyse en un refus d’offre (Civ. 3e, 20juin 1990). Or le prix comportait ici un montant de commission. La cour d’appel avait considéré qu’il n’avait pas lieu d’en dispenser le locataire acquéreur et c’est ce qui a justifié la cassation au motif que le locataire ne doit pas se voir imposer une commission. La motivation se rattache à l’article 6 de la loi Hoguet car l’arrêt indique que le locataire n’a pas à être pré- senté par l’agence, ce qui induit que l’agence n’effectuant pas de tâche d’intermédiation, ne peut prétendre à une commission. La cour d’appel de Paris avait déjà annulé un congé pour vente dont le prix était majoré du montant de la commission d‘un intermédiaire (CA Paris, 4mars 2004, AJDI 2004, 382). Un autre arrêt avait jugé nul un congé dès lors que le prix est mention- né “hors commission” et que le locataire ignore son montant et la personne tenue de le payer (CA Paris 22 nov. 2007, Loyers et copr. 2008, n°53). A retenir: Le prix de préemption du loca- taire ne doit pas comporter de commission d’agence. Baux commerciaux ■ Effet de la nullité d’un congé (Cass. Civ. 3 e , 3juillet2013, n°812, FS-P+B, rejet, pourvoi n°12-17914) Après un premier renouvellement de bail, le preneur avait donné congé à son bailleur le 31août 2009 pour le 31mars 2010. Or l’échéance triennale était le 28février 2010. La cour d’appel avait jugé que le congé déli- vré le 31août 2009 devait prendre effet le 28février 2010. La Cour de cassation confir- me la décision. Le bailleur contestait cette décision en indi- quant qu’un congé délivré pour une date qui ne correspond pas à l’échéance contrac- tuelle n’est pas nul, mais qu’il doit être reporté à l’échéance suivante et non à l’échéance précédente. L’argument n’a pas été retenu. “Mais attendu, d’une part, qu’ayant exacte- ment retenu que les dispositions de l’article L 145-9 du code de commerce dans sa rédaction issue de la loi du 4août 2008, relatives à la date pour laquelle le congé pouvait être donné, n’avaient vocation à s’appliquer qu’en cas de tacite proro- gation du bail et non à l’occasion d’un congé donné pour la fin de période triennale , soit en l’espèce le 28février 2010, la cour d’appel, qui a relevé […] que le congé, dont la régularité formelle n’était pas contestée, était délivré pour une date différente de l’échéance prévue au bail et pour le dernier jour du trimestre civil mais qu’il traduisait la volonté non équivoque du preneur de mettre fin au bail à l’expiration de la première période triennale; énonçait que le bail prenait fin au 28février 2010 et que le bailleur, qui avait toujours soutenu que le dernier jour du trimestre civil visé à l’article L 145-9 était étranger au congé donné pour une échéance triennale, ne s’y était jamais trompé, en a justement déduit que l’erreur commise par la société Arvato sur la date à laquelle son congé devait pro- duire effet n’affectait pas son efficacité; Attendu, d’autre part, qu’ayant à bon droit retenu […] que la règle de computation des délais fixés par l’article 641 du code de pro- cédure civile s’appliquait au congé donné en application de l’article L 145-4 du code de commerce, la cour d’appel en a juste- ment déduit que le congé signifié le 31août 2009 respectait le délai de six mois imposé par l’article L 145-9 du même code et expirait le dernier jour du mois de février2010”. Le pourvoi est donc rejeté. Observations : Rappelons que la loi de modernisation de l’économie de 2008 a supprimé la référence aux usages locaux, ce qui suppose de respecter le délai de pré- avis minimum de 6 mois. Mais elle a égale- ment précisé que le congé est donné “pour le dernier jour du trimestre civil” ce qui pose difficulté lorsqu’il ne coïncide pas avec l’échéance du bail, ce qui était préci- sément le cas dans cette affaire. 16juillet 2013 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• B B A A U U X X C C O O M M M M E E R R C C I I A A U U X X J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E Selon Joël Monéger (comm. in code des baux Dalloz sous art. L 145-9) et s’inspirant d’un arrêt du 23juin 2009 de la Cour de cassation, il faut distinguer le cours du bail initial, et faire prévaloir la date contrac- tuelle, de la prolongation du bail au-delà de l’échéance, et faire alors prévaloir l’échéance du trimestre civil. Dans l’arrêt rapporté, qui concernait un renouvelle- ment de bail, la Cour de cassation indique clairement la distinction à opérer - lorsque le bail est en période de tacite prorogation (faute de congé ou de renou- vellement): il faut appliquer l’échéance du trimestre civil - lorsque le bail est en cours (bail initial ou bail issu d’un renouvellement), il faut appliquer l’échéance contractuelle. En l’espèce, il s’agissait d’un renouvelle- ment de bail et c’est donc la date du 28février qui aurait dû être respectée. Néanmoins, la Cour valide le congé en invoquant la déclaration du bailleur selon laquelle l’article L 145-9 est étranger au congé donné pour une échéance trienna- le. Cela supposait donc son accord à une interprétation du texte conforme à ce qu’avait fait le locataire. A retenir: L’article L 145-9 ne s’applique qu’en cas de tacite prorogation du bail. ■ Pas d’obligation de maintien de l’environnement commercial (Cass. Civ. 3 e , 3juillet2013, n°813, FS-P+B, rejet, pourvoi n°12-18099) Une sous-location avait été conclue en 1997. Le sous-locataire reprochait à son bailleur d’avoir, en 2008, fermé le magasin qu’il exploitait dans des locaux contigus à ceux qui étaient sous-loués. Les parties s’étaient accordées pour résilier amiable- ment le bail en 2009, mais le sous-locataire demandait une indemnisation du préjudice consécutif à l’abandon du centre commer- cial par le locataire. La cour d’appel ne l’avait pas admis et la Cour de cassation confirme la décision: “Mais attendu qu'ayant exactement retenu qu' il n'existait pas d'obligation légale pour le bailleur d'un local situé dans un centre commercial ou une galerie com- merciale d'assurer le maintien de l'environnement commercial et relevé qu'aux termes du contrat de sous-location, en l'absence de stipulation particulière, le bailleur s'était uniquement engagé à mettre à disposition les locaux visés au bail ce qu'il avait toujours fait, que les lieux n'avaient subi aucun changement de for- me, et que la complémentarité non contes- tée des activités et les clauses relatives aux modalités d'exploitation n'établissaient pas une commune intention des parties d'obliger la société Aldi à maintenir son activité dans l'immeuble aussi longtemps que la sous-location perdurerait, la cour d'appel, qui a procédé à la recherche pré- tendument omise sur l'obligation de jouis- sance paisible et n'était pas tenue de pro- céder à une recherche non demandée sur le manquement à son devoir de loyauté envers le bailleur, en a justement déduit que la société Aldi n'avait pas commis de faute en quittant les lieux”. Le pourvoi est donc rejeté. Observations : Le sous-locataire invoquait l’obligation du bailleur d’assurer la jouis- sance paisible du bailleur. La Cour de cassation ne l’a pas admis. Elle réserve le cas de l’obligation contractuelle, mais qui ne trouvait pas ici à s’appliquer, faute de clause en ce sens. Elle avait déjà indiqué que, en l’absence de stipulation particulière, le bailleur (pro- priétaire d’une galerie marchande) est seu- lement tenu d’assurer la délivrance, l’entretien et la jouissance paisible de la chose louée (Civ. 3e, 12juillet 2000). La jouissance paisible n’emporte donc pas l’obligation d’assurer le maintien d’un environnement commercial. ■ Notification du mémoire à cha- cun des époux (Cass. Civ. 3 e , 3juillet2013, n°814, FS-P+B, cassation sans renvoi, pourvoi n°12-13780) Des locaux commerciaux étaient loués par deux époux à une société. Dans la procédu- re engagée par le locataire pour obtenir une révision du loyer, une cour d’appel avait validé la saisine du juge des loyers commerciaux en indiquant que “la signifi- cation du mémoire préalable par la même lettre aux deux époux n’est pas constitutive d’une nullité de fond”. Cette décision est cassée au visa des articles R 145-26 et R 145- 27 du code de commerce: “Attendu […] qu’en statuant ainsi alors que le défaut de notification de mémoire à cha- cun des bailleurs entraîne l’irrecevabilité de l’action, la cour d’appel a violé les textes susvisés”. Observations : Il revient donc au locataire qui notifie le mémoire conformément à l’article R 145-27 du code de commerce (par lettre recommandée avec AR), de pro- céder, en cas de pluralité de bailleurs, à l’envoi d’une lettre pour chacun d’entre eux. 16juillet 2013 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• B B A A U U X X C C O O M M M M E E R R C C I I A A U U X X B B R R È È V V E E S S ◆ Fusion APIC et AFIB IMMO L’Association Française des Inter- médiaires Bancaires en prêts Immo- biliers (AFIB IMMO) a fusionné avec l’Association Professionnelle des Intermédiaires en Crédits (APIC). La décision a été entérinée en assemblée par tous les adhérents de l’AFIB IMMO. Avec ses nouveaux adhérents, l’APIC représente 15% des parts de marché de la distribution de crédits (Communiqué du 11juillet2013) . ◆ Club des clubs immobiliers Un nouveau bureau du Club des clubs immobiliers a été constitué. Jean- Luc Potier en est président, Jacques Léon, secrétaire général et Jérôme Dauchez, trésorier. Anne- Sophie Desnoyers et Richard Caccia- ri sont vice-présidents. (Communiqué du 9juillet 2013) J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E ■ Réforme des règles de congé: applicable aux contrats en cours (Cass. Civ. 3 e , 3juillet2013, n°815, FS-P+B, rejet, pourvoi n°12-21541) Le locataire d’un local commercial à qui le bailleur avait adressé un congé avec refus de renouvellement sans indemnité, contes- tait la date d’entrée en vigueur de l’article L 145-9 al. 1 er du code de commerce, issu de la loi du 4août 2008. La Cour de cassation confirme l’arrêt d’appel qui avait jugé que la règle nouvelle s’appliquait aux contrats en cours: “Mais attendu que les effets légaux d'un contrat étant régis par la loi en vigueur à la date où ils se produisent, la cour d'appel, qui a exactement retenu que la loi du 4août 2008, modifiant l'article L 145-9 du code de commerce et imposant de délivrer congé pour le dernier jour du trimestre civil et au moins six mois à l'avance, était appli- cable aux contrats en cours et qui a relevé que le congé avait été donné le 30mars 2009 pour le 30septembre 2009, en a déduit, à bon droit, que le congé était valable ». Le pourvoi est rejeté. La Cour de cassation valide ensuite le congé sans indemnité, au motif que « le motif allégué de délivrance des factures n'était pas de nature à justifier le défaut de paie- ment des loyers ». Observations : La règle qui prévoit que les congés sont donnés pour le dernier jour du trimestre civil et avec six mois de pré- avis, qui se substituent aux usages locaux, est donc applicable aux contrats en cours (voir aussi l’arrêt page 4). ● 16juillet 2013 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• D D O O S S S S I I E E R R L L ’ ’ A A N N N N E E X X E E E E N N V V I I R R O O N N N N E E M M E E N N T T A A L L E E L’annexe environnementale Tous les signataires de baux commerciaux et de bureaux d’une surface supérieure à 2000 m 2 doivent annexer à leur bail un docu- ment justifiant de leur attention pour l’environnement. Cette annexe, dont le contenu minimal est fixé par décret, est ajustée en fonction de la sensibilité environnementale du bailleur, du locataire, de l’exploitant et, le cas échéant, du constructeur. Dossier préparé par Nathalie Levray « L’annexe environnementale se met en place sans enthousiasme et sans précipitation », déclarait l’avocate Marie-Odile Vaissié, il y a quelques semaines. Pourtant, ni les pro- priétaires, ni les locataires n’ont désormais le choix. Depuis le 14juillet2013, tous les baux portant sur des locaux de plus de 2000m 2 à usage de bureaux ou de com- merce doivent comporter une annexe envi- ronnementale, qualifiée aussi par commo- dité langagière, d’annexe verte. Quels sont son champ d’application et son contenu, ses conséquences et son avenir? À l’occasion de sa généralisation, voici un décryptage complet du document que tout rédacteur de bail commercial se doit désor- mais de connaître, ainsi que des pistes pra- tiques à suivre pour optimiser ce nouvel outil. 1 - Le contexte et le champ d’application de l’obligation C’est l’article 8 de la loi n°2010-788 du 12juillet 2010 portant engagement national pour l'environnement, dite Grenelle II, qui a créé l’article L125-9 du code de l’environnement et l’annexe environnemen- tale. L’objectif est de réduire les consomma- tions d’eau, d’énergie et la production de déchets des immeubles en exploitation. Pour sensibiliser à l'impact environnemental du bâtiment loué, le point3 de l’article L125-9 va jusqu’à autoriser de « prévoir les obligations qui s'imposent aux preneurs pour limiter la consom- mation énergétique des locaux concernés » dans l’annexe. Le principe, posé par le législateur, compor- te une application à double détente. Il vise d’abord les baux conclus ou renouvelés à compter du 1 er janvier 2012. Une réussite, selon Loïs Moulas, directeur de l’Observatoire de l’immobilier durable, pour qui « tous les baux signés ou renouvelés depuis le 1erjanvier 2012 comportent une annexe envi- ronnementale .» La règle s’applique ensuite à l’ensemble des baux en cours trois ans après l’entrée en vigueur de la loi du 12juillet 2010, c’est-à-dire au matin du 14juillet2013. Loïs Moulas commente: « Les annexes vertes ne seront pas toutes signées à cette date. Beau- coup d’acteurs seront en retard. » C’est que les barrières sont nombreuses, notamment au plan opérationnel. La collecte des factures énergétiques reste un écueil signalé par de nombreux opérateurs, d’une part en raison de son caractère fastidieux et d’autre part parce que les données ne sont pas toujours fiables et utilisables. Tout comme n’est pas évident le recensement des informations sur les déchets, quasiment partout inexistantes ou la mise en relation avec le bon interlocu- teur, responsable des services généraux, directeur du développement durable, direc- teur immobilier, directeur général, etc. En pratique: Pas de sanction - Les textes ne prévoient aucune sanction spécifique à l’encontre des parties qui n’auraient pas adjoint une annexe environ- nementale à leur bail. En l’état de la loi et du décret qui privilégient la discussion et le consentement mutuel, il ne paraît pas pos- sible d’obtenir d’un juge la condamnation d’une des parties au bail à la signature d’une annexe. Néanmoins, il n’est pas à exclure qu’une action en justice soit intentée pour demander des dommages et intérêts com- pensatoires du préjudice subi en raison de l’absence de l’annexe environnementale, voire même la résiliation judiciaire du bail. Par ailleurs, le refus de renouvellement d’un bail commercial sans indemnité d’éviction pour cause de non-signature d’une annexe environnementale pourrait être opposé par un bailleur à son preneur. Ce sera au juge d’apprécier le caractère grave et légitime de ce motif. Selon l’article L125-9 du code de l’environnement, l’annexe environnementa- le est obligatoirement jointe aux baux « por- tant sur des locaux de plus de 2000 mètres carrés à usage de bureaux ou de commerces ». À pre- mière vue, le champ d’application de la mesure paraît large. Sont visés par le texte d’une part les locaux, exploités de façon commerciale ou professionnelle, c’est-à-dire ceux où est exercée une activité administra- tive ainsi que ceux qui sont affectés à la réception de la clientèle, et d’autre part les commerces. Ainsi les bureaux utilisés par une profession libérale, un avocat d’affaires par exemple, les locaux d’un centre privé de santé ou ceux d’une enseigne de distribution alimentaire située dans un centre commer- cial, ou un centre de tri postal sont concernés par la mesure dès lors que la surface louée est supérieure à 2000m 2 . En pratique: Peu de baux concernés - En réalité, l’annexe environnementale ne touche que peu de locaux. Elle reste l’affaire de quelques grands acteurs de l’immobilier, les foncières avec un nombre important de mètres carrés en portefeuille ou les bailleurs institutionnels, propriétaires ou locataires de surfaces entrant dans le champ d’application de la loi. Car prise à la lettre, Bail à verdir: qui est responsable ? Le décret du 30décembre 2011 ne dit rien de la personne sur qui pèse l’obligation de ver- dir le bail. Par conséquent, bailleur et loca- taire sont égalementconcernés pour rendre conforme aux textes leur bail commercial ou de bureaux, même si, dans la pratique, les propriétaires impriment souvent le mouve- ment. Les locataires sont plus passifs, en rai- son d’un gain financier faible, d’une certaine méfiance à l’égard du propriétaire ou d’un manque de connaissance des enjeux. Il n’en demeure pas moins que la conclusion d’une annexe environnementale nécessite l’accord du preneur comme du loueur et qu’à défaut d’aboutir à un accord, le verdissement du bail n’aura pas lieu. Que faire alors ? Pour éviter d’en porter la responsabilité, celui qui s’efforce de régula- riser une annexe verte sans y parvenir se ménagera la preuve de ses efforts. Celle-ci prendra la forme d’une lettre recommandée avec accusé de réception, adressée à l’autre partie, actant sa volonté et l’absence de résultat . ▲ 16juillet 2013 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• L L ’ ’ A A N N N N E E X X E E E E N N V V I I R R O O N N N N E E M M E E N N T T A A L L E E D D O O S S S S I I E E R R l’obligation exclut une grande majorité d’immeubles. D’abord, les bureaux et les boutiques qui affichent une surface inférieu- re à 2000m 2 . Ils sont nombreux. À titre d’exemple, en région Ile-de-France, 96% des commerces exploités comptent moins de 300m 2 . Ensuite, tous les immeubles qui, bien que mesurant au moins 2000m 2 , sont divisés en surfaces indépendantes inférieures à ce seuil, louées à des preneurs différents. Par exemple, les boutiques des commerçants situées dans un centre commercial. Si ces biens ne relèvent pas du régime de l’annexe environnementale, il peut arriver cependant que le locataire d’une surface mesurant moins de 2000m 2 soit sollicité par son pro- priétaire pour signer une annexe verte. En effet, les plus grands propriétaires fonciers, à l’image de Icade (Caisse des dépôts), de Gecina ou de Altarea Cogedim, sont intéres- sés à élargir le champ d’application de la loi. Il s’agit pour eux de questions de cohérence et de maîtrise de la performance énergétique à l’échelle de leur immeuble. Ou encore, d’afficher un tempérament vert, en adéqua- tion avec leurs obligations relatives à la res- ponsabilité sociétale des entreprises. Enfin, le texte exclut les entrepôts, les locaux d’activité, les bâtiments industriels. 2 -Le contenu de l’annexe environnementale L’article L125-9 du code de l’environnement oblige le preneur, pour les parties privatives, et le bailleur, pour les parties communes, à se communiquer « mutuellement toutes infor- mations utiles relatives aux consommations énergétiques des locaux loués .». Elle impose de surcroît au preneur de laisser le bailleur accéder «aux locaux loués pour la réalisa- tion de travaux d'amélioration de la perfor- mance énergétique.». État des lieux C’est un décret du 30décembre 2011, paru in extremis avant la première application du texte, qui vient indiquer le détail du contenu de cette annexe. Il ajoute au code de la construction et de l’habitation les articles R136-1 à R136-3 qui déterminent les élé- ments d’information à fournir par le bailleur et par le preneur et leur imposent d’établir un bilan de l’évolution de la performance énergétique et environnementale du bâti- ment. Ainsi les deux parties au bail doivent- elles échanger leurs informations. Elles annexent au bail la liste, le descriptif com- plet et les caractéristiques énergétiques des équipements existants dans le bâtiment pour ce qui est du bailleur, et de ceux mis en place dans les lieux loués pour ce qui est du locataire. Le décret énonce que ces équipe- ments sont ceux relatifs au traitement des déchets, au chauffage, au refroidissement, à la ventilation et à l’éclairage. Il y ajoute les systèmes liés aux spécificités du bâtiment pour le propriétaire. Celui-ci ne se contente- ra pas de fournir une information partielle relative aux seuls locaux loués mais fournira une information générale sur tous les équi- pements et les systèmes du bâtiment. De même, le locataire détaillera les éléments relevant de son activité spécifique. Le bailleur et le preneur doivent également se communiquer leurs consommations annuelles réelles d’eau et d’énergie ainsi que la quantité annuelle de déchets générés. En pratique: Simplification - Afin de satisfaire à son obligation d’information, le propriétaire du bâtiment loué soumis à l’annexe environnementale doit mesurer son immeuble et recenser tous les éléments s’y trouvant. Idem pour le loca- taire. « Dans les faits, souligne l’avocate Marie- Odile Vaissié, le décret a conduit à une démoti- vation des acteurs en raison de son côté très administratif. ». Plusieurs possibilités s’offrent aux parties pour réaliser cette éta- pe. Un audit énergétique et environnemen- tal peut être mené, à frais partagés ou à la charge du bailleur. Ses résultats seront retranscrits dans l’annexe. Un ingénieriste - conseil ou un expert énergétique peut être mandaté pour cette démarche. Le travail des juristes ou des rédacteurs de baux verts peut se trouver simplifié par l’exploitation de documents pré existants. Ils peuvent en effet recourir à des outils anté- rieurement mis en place, notamment dans les immeubles les plus récents. Ainsi l’annexe environnementale peut-elle ren- voyer purement et simplement à trois types de documents. Tout d’abord, le dossier d’exécution des ouvrages. Il contient les plans d’exécution du bâtiment, les notices de fonctionnement des équipements et des systèmes installés dans les locaux ainsi que leurs prescriptions de maintenance. Ensuite, le récapitulatif des études thermiques stan- dardisées remis au maître de l’ouvrage par le maître d’œuvre à l’achèvement des tra- vaux peut être cité dans une annexe envi- ronnementale puisqu’il contient les calculs réglementaires relatifs aux postes de consommation pris en compte en matière de régulation thermique et visés par l’article R136-2 du CCH. Il peut en outre être fait ren- voi au diagnostic de performance énergé- tique (DPE) qui comporte la description des équipements de chauffage, de production d’eau chaude sanitaire, de refroidissement et de ventilation. Ce DPE est également utile en matière de consommations. Enfin, il peut être recouru au cahier des charges ou au document récapitulatif des informations environnementales de l’immeuble, en géné- ral tenu et mis à jour par le gestionnaire de l’immeuble. Il reprend de façon chronolo- gique l’ensemble des actions menées sur les équipements et les systèmes de l’immeuble. L’obligation d’information mise à la charge du locataire s’avère parfois impossible à res- pecter. Notamment lors de l’arrivée du pre- Smaël Bouakaz, directeur de projet, conseil et immobilier durable chez Sintéo « L’annexe est une question de pédagogie ». « Sintéo est un groupe indépendant d'ingénierie et de conseil spécialisé dans la performance environne- mentale des bâtiments. Nous intervenons sur le plan organisationnel pour mettre en place l’annexe envi- ronnementale, puis en assurer le suivi. Cela nécessite un travail de pédagogie évident. Pour être efficace, il faut obtenir l’adhésion à la fois du bailleur et du pre- neur au processus d’annexe environnementale. Nous soulignons bien sûr l’obligation contenue dans le décret d’obtenir communication des consomma- tions d’électricité, d’eau et en matière de gestion déchets. Nous expliquons ce qu’est la performance énergétique d’un bâtiment et comment il est possible de l’atteindre. Les informations à échanger portent, par exemple, sur le planning horaire d’occupation des locaux, la puissance des équipements informa- tiques, les usages spécifiques de l’eau comme le lava- ge des véhicules, l’existence ou non du tri sélectif et la sensibilisation du personnel de ménage ou encore l’installation d’une climatisation. Elles permettent de comprendre les consommations. Mais l’objet de l’annexe est aussi d’arriver à communiquer entre locataire et propriétaire. C’est pourquoi nous insis- tons sur le fait que rien n’est décidé de façon unilaté- rale, et que, pour tous travaux ou actions, ce sont les rencontres environnementales qui offrent l’espace pour en discuter et en décider et arrêter la prise en charge des coûts. Il s’agit d’un véritable travail d’explication et de sensibilisation. » ▲ 16juillet 2013 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• L L ’ ’ A A N N N N E E X X E E E E N N V V I I R R O O N N N N E E M M E E N N T T A A L L E E D D O O S S S S I I E E R R neur dans le local loué, puisqu’il ne connaî- tra aucune des données listées par le décret faute d’avoir occupé et exploité les lieux. Il devra donc attendre au moins une année d’exploitation pour avoir le recul nécessaire et fournir les premiers éléments liés à son occupation. Cette particularité est à noter dans l’annexe environnementale, le décret ne proposant pas de solutions adaptées à cette situation. Bilan et programme d’actions L’annexe environnementale est éminemment dépendante de la volonté de ceux qui ont à la mettre en œuvre. L’exploitation de l’état des lieux par les signataires du bail en est la preu- ve. En effet, l’article R137-3 du CCH ne fixe qu'un cadre général pour les bilans relatifs à la performance énergétique et environnementa- le de l’immeuble et des lieux loués, tout com- me pour le programme d’actions sur lequel les parties doivent s’engager. Il laisse toute liberté au preneur et au bailleur pour fixer la périodicité de leur rencontre environnementa- le, la forme du bilan de l’évolution de la per- formance énergétique et le contenu du pro- gramme d’actions visant à améliorer cette per- formance. En pratique: Clauses juridiques - Le Grenelle n’a pas inclus l’annexe envi- ronnementale dans le bail. Il lui attribue la nature de simple annexe, qui est a priori à négocier indépendamment des clauses et des conditions du bail. Le rédacteur de ce document, source d’obligations et de charges le cas échéant, veillera à ce que les engagements soient cohérents avec la durée du bail restant à courir et la volonté écolo- gique de son entreprise. La durée de l’annexe peut être déconnectée de celle du bail. Le gouvernement n’a pas choisi la voie coer- citive et laisse toute sa place à la liberté contractuelle pour construire l’annexe. En conséquence, si le bailleur (ou le preneur) tient à l’implication du locataire (ou du pro- priétaire) dans le verdissement de son immeuble, il prendra soin de définir claire- ment dans l’annexe les actions à mener par l’une comme par l’autre partie, d’en préciser la force obligatoire et de convenir des consé- quences d’une méconnaissance de ces dis- positions. Car le décret reste muet sur les suites à apporter en cas de violation par un cocontractant d’une obligation figurant dans l’annexe. Une clause spécifique fixant le mode de résolution des conflits peut être rédigée. A défaut d’une telle disposition, le droit commun et notamment l’article 1184 du code civil s’appliquent, laissant le choix, en cas d’inexécution, entre l’exécution for- cée, la résolution du bail avec dommages et intérêts si un juge qualifie de grave la viola- tion de l’engagement ou encore l’application de la clause résolutoire du contrat. Clauses techniques - Le décret ne dit pas si le programme d’actions doit être ou non joint à l’annexe verte. Il n’apporte aucune réponse aux par- ties sur la problématique de la réalisation des travaux de performance énergétique. La négociation de l’annexe environnementale doit être menée en gardant à l’esprit qu’il convient de fixer les modalités d’exécution et les conséquences des obligations mises à la charge de chacune des parties. Par consé- quent, les signataires détermineront les conditions de réalisation des travaux d’amélioration de la performance énergé- tique, leur prise en charge et la façon dont ils seront pris en compte en cours d’exécution du bail et à sa terminaison. Ils fixeront, par exemple, l’organisation pratique de l’accès aux lieux loués par le propriétaire prévus dans la loi ou le sort, en fin de bail, des équi- pements et des systèmes mis en place par le locataire. Peut être également incluse au bail une clause d’incitation financière. Il est pos- sible d’indexer le loyer sur la consommation énergétique des installations, sur un poste de consommation ou sur la quantité de déchets générés; une réduction de charges locatives, ou au contraire leur augmentation ou des pénalités, peut être liée à une dimi- nution, ou au contraire à un accroissement, des consommations d’énergie. Enfin, il peut être prévu, au moment de la conclusion du bail, une clause prévoyant l’impact des tra- vaux résultant d’une annexe verte sur le montant des loyers qui seront arrêtés à l’occasion du renouvellement du bail. 3 - L’avenir de l’annexe environnementale Si l’annexe environnementale présente l’avantage de concrétiser des objectifs com- muns de progrès en performance environne- mentale et d’en partager les avantages induits, son intérêt majeur réside dans l’accoutumance des acteurs immobiliers à la problématique environnementale et dans le développement d’une prise de conscience. Elle provoque des stratégies de développe- ment de certification HQE Exploitation, comme chez Icade par exemple. Ce qui n’est pas inutile alors que les contraintes d’énergie ou d’environnement sont de plus en plus fortes. Des bâtiments, même construits ou rénovés dans le respect des exi- gences réglementaires (RT2012) ou respec- tueux des labellisations environnementales (HQE, Breeam, LEED), peuvent en effet devenir énergivores à l’usage. Or les pro- priétaires et les utilisateurs sont des acteurs essentiels pour maintenir la qualité énergé- tique et environnementale des immeubles qu’ils possèdent ou occupent. Le maintien de la valeur verte d’un immeuble garantit « une plus-value financière de 3 à 9% sur le marché immobilier », déclare Hicham Lahmi- di, responsable développement et méthodes énergie de Bureau Véritas. Quant au locatai- re, il peut espérer, toujours selon Hicham Lahmidi, «une évolution pondérée du montant de son loyer» . Il est probable qu’avec le temps, le verdissement réglementaire des baux sera étendu, par exemple par l’abaissement progressif du seuil légal de surface, ou la mise en place de sanctions. Actions en mode mineur Pour l’instant, la tendance n’est pas au déve- loppement exponentiel du contenu des annexes. Le contexte reste peu favorable. L’analyse de la pratique actuelle montre une volonté réduite des acteurs de s’engager de façon significative dans l’annexe environne- mentale. Personne n’a envie de payer les coûts liés à sa mise en œuvre, d’autant que la crise a fragilisé les capacités financières des bailleurs comme des preneurs. Les engage- ments sont de l’ordre du symbolique: éteindre les lumières, diminuer la puissance des ampoules, favoriser les escaliers, régler le chauffage, la climatisation et l’éclairage en fonction de l’occupation réelle des locaux, promouvoir le tri des déchets, optimiser le choix du matériel à remplacer. Des actions de bon sens et pas de travaux lourds. Par ailleurs l’absence de visibilité et la frilosité des opérateurs sont renforcées dans l’attente du décret portant sur l’obligation de travaux dans le parc existant du secteur tertiaire et du public. En effet, dans la continuité des Grenelle I et II et en vue d’atteindre l’objectif de réduire les consommations énergétiques de 38% d’ici à 2020, les acteurs immobiliers devront, dans l’avenir, sans doute encore consentir de nouveaux investissements. ▲ 16juillet 2013 9 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• L L ’ ’ A A N N N N E E X X E E E E N N V V I I R R O O N N N N E E M M E E N N T T A A L L E E I I N N T T E E R R V V I I E E W W Garanties en chaîne Mais comme dans tous les mouvements, des précurseurs sont apparus. Ainsi des opéra- teurs et des utilisateurs particulièrement sensibilisés jouent-ils la carte de l’annexe environnementale comme un atout pour le futur. En effet, tout comme en 2010 avec l’anticipation de l’annexe verte par certains opérateurs immobiliers, des pionniers met- tent sur pied, depuis environ dix-huit mois, une chaîne de valeur, « formule 1 de la perfor- mance énergétique » selon l’avocate Marie- Odile Vaissié. Ce phénomène associe pre- neur, bailleur, constructeur et gestionnaire. Le locataire prend à bail un immeuble à un prix situé dans le haut de la fourchette du marché; il demande à son bailleur en contre- partie des garanties de consommation et de confort. Le bailleur répercute sur son constructeur l’exigence de performance, qui l’accepte si le gestionnaire du bâtiment en assure la maintenance, l’entretien et l’utilisation conformément à ses prescrip- tions. On assiste ainsi à une chaîne de garantie du constructeur au gestionnaire avec une obli- gation de résultat énergétique sous la forme d’un contrat qui inclut l’annexe environne- mentale. Une tendance qui fera, sans doute, le quotidien de demain ● >Q uel est le bilan en matière d’annexe environnementale? P. P Une certitude: tous les baux nou- veaux ou renouvelés depuis le 1erjanvier 2012 contiennent une annexe environnementale. Mais il existe au moins autant d’annexes envi- ronnementales que de baux! En effet, le contenu peut varier de façon extrê- mement importante, selon le type de démarche dans laquelle s’inscrivent le bailleur et le preneur. D’un côté, vous trouvez ceux pour qui l’annexe envi- ronnementale est un mal nécessaire. Elle est rédigée selon un modèle mini- mal. Les signataires du contrat se contentent d’énumérer les équipe- ments, de mentionner les consomma- tions et conviennent de se revoir au renouvellement du bail. De l’autre côté, se classent ceux pour qui l’annexe représente un véritable enga- gement. La plupart des bailleurs insti- tutionnels se rangent dans cette caté- gorie. Le contenu de l’annexe est alors plus élaboré et peut dépasser les exi- gences légales. Par exemple, en pre- nant en compte le traitement de la qualité de l’air. Ou en prévoyant que les rencontres environnementales sont animées par un responsable ad hoc et structurées selon une fréquence de deux ou trois fois par an. Enfin, le plan d’action peut comprendre des engage- ments concrets, comme d’obtenir une certification HQE exploitation. > Que pensez-vous de l’absence de sanction? P. P La tendance n’est pas d’introduire des sanctions spécifiques à l’encontre du bailleur ou du preneur, malgré le caractère obligatoire du document. L’approche pour mettre en place l’annexe environnementale s’appuie sur la coopération, l’échange, l’effort mutuel des cocontractants et non sur la coercition. Nous sommes là dans une sorte de droit mou, avec une obliga- tion lâche et vague. La performance éner- gétique repose sur la bonne volonté du bailleur et du preneur et de leur envie mutuelle de s’impliquer dans une démarche d’amélioration. Ce n’est pas une mauvaise approche. L’annexe va se bâtir sur la relation contractuelle et la pratique des pionniers du bail vert, non sur la loi. Avec le temps, le modèle d’une annexe environnementale va émerger. Si les stan- dards environnementaux sont bien inté- grés, il sera basé sur les meilleurs compor- tements constatés par les professionnels sur le terrain. A défaut, le gabarit sera construit a minima. > L’absence de sanction n’empêche-t-elle pas la perfor- mance énergétique d’avancer? P. P L’absence de sanction donne simple- ment du temps aux parties. Sans demande de la part des locataires, il n’y a pas de moteur pour rédiger l’annexe environne- mentale. La réalité, c’est que, vraisembla- blement et de façon pragmatique, l’annexe environnementale sera intégrée au bail au moment de son renouvellement car c’est le moment où se rencontrent le bailleur et le preneur. L’ensemble du parc immobilier sera donc verdi dans un laps de temps Pierre Popesco, avocat, Herbert Smith Freehills Paris LLP “Le modèle d’une annexe environnementale va émerger” ▲ Crédit photo: HSF relativement long. Beaucoup de baux vivront après le 13juillet sans annexe envi- ronnementale. La pression ne vient pas du texte lui-même, ni des économies d’énergie espérées, mais d’autres aspects qui ne sont pas financiers. Les leviers pour faire avancer la performance énergétique sont ailleurs. Par exemple, quand un pro- priétaire l’examine sous l’angle de son image, de son obligation en matière de res- ponsabilité sociétale ou du classement des foncières. Les locataires visent un peu la diminution des charges mais elle est relati- vement peu significative. Leur motivation est à rechercher du côté de l’amélioration du confort des locaux pour les utilisateurs. L’annexe environnementale est alors un moyen d’intégrer la qualité de l’environnement des employés dans les préoccupations de l’employeur. Ce sont ces éléments qui incitent à rédiger une annexe environnementale et à l’intégrer à la politique de développement durable. Propos recueillis par Nathalie Levray Présentant son analyse de la conjoncture le 9 juillet, le président de la FNAIM observe d’abord que les loyers n’augmentent pas plus vite que les prix à la consommation ou que les revenus. Ainsi entre2000 et2013, le SMIC a progressé de +47,1% alors que les loyers des appartements ont augmenté de 38,3%. La hausse est plus forte en Ile-de- France (+51,0%) qu’en province (+34,6%). S’agissant des prix de vente des logements, l’indice est en baisse en province à 186,8, mais assez stable en Ile-de-France à 219,3 (base 100 en 2000). Selon la FNAIM, après une baisse de -2,6% au 1 er trimestre, les prix de vente reculent de -0,7% au 2 e trimestre 2013 (par rapport au 1 er trimestre 2013). Le recul est un peu plus net en province (-0,7%) qu’en Ile-de- France (-0,6%). À l’exception de la Haute Normandie où les prix sont stables, ils reculent dans toutes les régions. Trois régions reculent de plus de 7%. C’est le cas en Picardie (-7,3%), en Franche-Comté (-7,6%) et en Basse Normandie (-7,7%). Jean-François Buet souligne que l’écart se creuse entre Paris et la province. Un besoin de corriger les prix Le président du réseau Orpi, Bernard Cadeau, explique la démarche “nouveaux indices - nouveaux prix” engagée par son réseau pour réactualiser les prix demandés par les vendeurs. Lancée en janvier, cette opération a permis de réviser les prix de 6842 biens, soit 17,5% des biens en fichiers depuis plus de 4 mois. Sur ces biens, la bais- se moyenne est de 11% et elle permet de débloquer certaines ventes. Bernard Cadeau estime “un pas a été franchi, mais il existe encore un besoin de corriger les prix”. Le DG adjoint de Cafpi souligne qu’à 2,9%, les taux ont atteint un nouveau record à la baisse. Il considère que nous sommes à un seuil et qu’ils n’iront pas plus bas. Mais Phi- lippe Taboret est optimiste sur la demande de crédit: il constate que la demande est orientée à la hausse et que l’année 2013 devrait constater un volume de crédit équi- valent à celui de 2012 (120milliards d’euros). En conséquence, le pouvoir d’achat des acquéreurs a augmenté de 10,23% entre janvier2012 et juillet2013:pour1000 € par mois sur 20 ans on emprunte 17000 € de plus (181125 € à 2,95% au lieu de 164305 € à 4,05%). Le volume global des transactions a été de 707000 en 2012. Selon la FNAIM, il devrait descendre cette année à 635000. Comment restaurer la confiance des Fran- çais envers l’immobilier? Fnaim, Orpi et Cafpi ont présenté de concert les mesures préconisées pour atteindre cet objectif. - Restaurer un PTZ dans l’ancien. Il s’agit de débloquer la chaîne du logement en ciblant la mesure sur les primo-accédants les plus fragiles. - Aider les ménages pour réaliser des tra- vaux en vue de la remise en état des loge- ments vacants. - Donner un statut au bailleur privé. - Mettre en place un “plan senior”. - Jean-François Buet demande le maintien de la règle de partage des honoraires entre bailleurs et locataires. Sur ce point, Fabrice Allouche (ERA) sou- ligne qu’en Europe, dans la majorité des cas, les honoraires sont à la char- ge du locataire. Dans un seul pays, le Portugal, ils sont à la charge du bailleur. - Favoriser la transparence de la comptabilité des copropriétés par des extranets. - Ne pas mettre en place une garan- tie universelle des loyers financée par une taxe. Pour éviter de déresponsa- biliser les locataires, la FNAIM préco- nise de réfléchir sur un système basé sur l’assurance et critique le projet de taxe pour la financer. Le président de la FNAIM observe que cela peut poser un problème au niveau européen et qu’il faudrait prévoir un montant de 4 à 4,5% du loyer pour parvenir à l’équilibre du système. - Préserver la liberté d’entreprendre: pour la rémunération des syndics, la FNAIM pro- pose que les prestations particulières soient décidées par l’assemblée générale, afin d’éviter de bloquer définitivement toute innovation. La “profession à feu et à sang” S’agissant de la mise en place des observa- toires de loyers, Jean-François Buet rappel- le avoir engagé un travail avec les ADIL et créé les observatoires dans les 18 sites pilotes. Par ailleurs, les professionnels, par le précédent livre blanc, ont émis des pro- positions, mais lorsque la ministre a pré- senté son projet de loi, les adhérents ont peu apprécié qu’elle s’accapare la création de la réforme. Jean-François Buet déplore que les pou- voirs publics remplacent l’incitation par l’obligation. Ils obtiennent le contraire de ce qui est recherché et le président de la FNAIM constate que “la profession est à feu et à sang. Sous la forte pression des adhérents, nous avons donc suspendu notre participation aux observatoires”. L’impact du projet de loi Duflot pourrait être négatif: certains bailleurs pourraient se retirer de la location, d’autres pour- raient vouloir louer par eux-mêmes. Ce mouvement devrait contraindre les agences à réduire le personnel affecté aux locations. Bernard Cadeau déplore quant à lui l’idée de banaliser le travail de rédac- tion du bail et de l’état des lieux. Indi- 16juillet 2013 10 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• F F N N A A I I M M R R E E N N C C O O N N T T R R E E La FNAIM critique le projet de loi Duflot Région Évolu- tion Région Évo- lution Haute Normandie +0,0 Limousin -1,1 Alsace -3,2 Nord-Pas-de-Calais -1,2 Poitou-Charentes -3,8 Pays de la Loire -1,3 Aquitaine -4,0 Midi-Pyrénées -1,8 Champagne-Ardennes -4,9 Rhône-Alpes -2,2 Bretagne -5,2 Lorraine -2,3 Languedoc-Roussillon -5,7 Centre -2,6 PACA -5,9 Ile-de-France -2,7 Picardie -7,3 Bourgogne -2,9 Franche-Comté -7,6 Auvergne -2,9 Basse Normandie -7,7 Villes en hausse Évolu- tion Villes en baisse Évo- lution Bordeaux +4,6 Strasbourg -0,7 Rennes +3,8 Nantes -1,1 Poitiers +3,6 Toulouse -1,8 Orléans +0,9 Paris -1,9 Dijon +0,4 Reims -2,6 Clermont-Ferrand +0,4 Marseille -3,7 Montpellier -3,7 Lyon -3,9 Limoges -4,2 Metz -9,7 Cherbourg -11,7 Évolution annuelle des prix en régions 2 e trim. 2012/ 2 e trim. 2013 en% Évolution annuelle des prix des appartements 12 derniers mois / 12 mois précédents en% Source Fnaim Alors que le volume de transactions dans l’ancien se contracte, les prix sont orientés à la baisse. Le président de la FNAIM, Jean-François Buet se montre très critique sur le projet de loi ALUR de Cécile Duflot. Source Fnaim - juillet 2013 ▲ 16juillet 2013 11 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• C C O O N N G G R R È È S S D D U U S S N N A A L L Au cours du premier débat “aménage- ment, solution pour produire du logement familial abordable”, la question de la gou- vernance territoriale était très présente. Pour Philippe Schmit (pour l’Assemblée des communautés de France) c’est le bassin de vie qui doit être retenu comme échelle pertinente et que celui-ci doit être piloté avec un esprit collégial des maires. Il ajoute que le PLU intercommunal doit favoriser la solidarité entre les communes. Si la ten- dance est de toujours ajouter des normes nouvelles (par exemple tous les POS doi- vent être transformés en PLU), il estime toutefois que la réorganisation de la gou- vernance à une échelle plus large est une chance à saisir. Mais l’aménageur Patrick Faucher (Médi- terranée-Aménagement-Promotion), aler- te; “attention à ne pas fabriquer un outil de plus”. Selon Marie-Christine Caffet (Confédération du Crédit Mutuel), la défi- nition d’un zonage serait mieux établie à l’échelon intercommunal, mais elle observe qu’avec l’évolution des pratiques profes- sionnelles (travail à distance, déplacements longs pour aller travailler…), la notion de résidence principale est périmée. S’agissant de l’aide à l’investissement, elle constate que tant que le secteur reçoit des aides fis- cales, il y restera sensible. La question du prix est déterminante. Xavier Longin (Adéquation) donne l’exemple d’un aménagement réalisé en lotissement dense en zone lyonnaise et qui s’est rapidement vendu. Cette opération de maisons individuelles, réalisée avec des parcelles de 150 à 300m2, permet un prix de sortie à moins de 200000euros. Co-rapporteur du projet de loi ALUR, le député Daniel Goldberg reconnaît que sur les cessions de foncier public avec décote “il y a de la résistance”, qui s’explique par le fait que le vendeur ne perçoit pas de compensation sur sa perte de recettes. Philippe Castelain (Vilogia) fait remarquer que la baisse de la production de loge- ments privés aura mécaniquement des répercussions sur celle des logements sociaux, en raison du pourcentage de loge- ments sociaux imposés dans les pro- grammes privés. Daniel Goldberg insiste sur la nécessité d’un équilibre, qui justifie l’objectif de par- venir à 25% de logements sociaux. Il évoque également le recours aux ordon- nances pour remédier aux blocages de cer- taines opérations et le nécessaire dévelop- pement du logement intermédiaire. ■ Cession de foncier public: il suf- fisait d’une circulaire Olivier Piron, consultant, est très direct: il prédit que ces mesures vont bloquer les opérations car l’objectif de 25% de loge- ments sociaux va en affecter le bilan. Il rappelle aussi qu’à l’époque de Pierre Méhaignerie, il suffisait d’une circulaire pour encourager à la cession de foncier public. Il alerte aussi sur la volonté publique d’éviter la construction en zone rurale; la population française n’est pas favorable à la densification et on risque de passer sous la barre des 250000 logements. Propos contesté par le député qui estime que “ce n’est pas en étant loin de l’autre qu’on sera mieux”. Il estime qu’il faut construire tout en pensant global (trans- ports, écoles…). Le sociologue Renaud Epstein considère qu’il faut densifier mais que l’image du lotissement est très dégradée. Pour Daniel Goldberg, on ne peut plus Le SNAL demande une réforme des plus-values immobilières Le débat s’est fait vif entre les orateurs du débat du SNAL ce 5juillet. Le député Daniel Goldberg, co-rapporteur du projet de loi ALUR défend une ville plus den- se, une fiscalité qui incite fortement à la cession de terrains à bâtir. Le consultant Olivier Piron, qui fut secrétaire permanent du PUCA et qui voit dans la lutte contre l’étalement urbain un discours de classe, prédit une chute de la construc- tion. Ce débat doit se combiner avec la réforme de la gouvernance des collectivi- tés territoriales qui est en cours. R R E E N N C C O O N N T T R R E E quant que les abus viennent principale- ment des transactions réalisées entre parti- culiers, il conclut que ce n’est pas en com- primant la rémunération des agents immobiliers qu’on obtiendra que les pro- fessionnels assument des prestations de qualité. Manifestant leur mécontente- ment, les professionnels ont été en une semaine plus de 10700 à signer la pétition mise en ligne par la FNAIM. Quant à la réforme des plus-values, elle a été annoncée par le Président de la Répu- blique, mais il faudra attendre le projet de loi de finances pour 2014 pour en connaître les modalités exactes. D’ici là, l’incertitude favorise l’attentisme. ● ▲ réfléchir à l’échelle d’un micro-quartier, il faut “prendre de la hauteur”. Il ne faut pas se limiter à s’intéresser à la construc- tion de logement mais tenir compte de ce que font les habitants en sortant de chez eux et donc penser à ce qui s’organise autour. Mais ce n’est pas dessaisir les maires de leur légitimité que de penser l’organisation du territoire au sens large. Sur la question des plus-values, le député confirme que la majorité va revenir sur cet- te question pour éviter une fiscalité qui encourage la rétention foncière. Il considè- re que l’augmentation du prix des terrains en raison de l’installation d’équipements publics est un avantage indu et que ce n’est plus acceptable. Il faut donc que les terrains constructibles soient utilisés pour construire. Olivier Piron s’exclame: construire en dehors des villes, ce n’est pas construire dans le vide! Rappelant que l’implantation de retraités en zone rurale est créatrice d’emplois, il déplore que la ville se spéciali- se dans les logements de 2-3 pièces et la campagne dans les 4-5 pièces. Devant ce risque de ségrégation spatiale par la taille des logements, il conclut que “le discours sur l’étalement urbain est un discours de classe”. Le président du SNAL, Roger Bélier, approu- ve l’objectif de 500000 logements mais constate que les adhérents du SNAL ont accusé une baisse des ventes de 25% en 2012 et que l’année 2013 devrait se solder par une nouvelle baisse de 10%. Cette diminution s’accompagne d’un renforce- ment de l’exigence des banques en matière d’apport personnel, ce qui affecte les jeunes ménages qui sont les clients privilégiés des adhérents du SNAL. Roger Bélier déplore que cette situation qui prive une partie de la population de la faculté de se loger. ■ Inverser le régime de taxation des plus-values Roger Bélier a alors présenté une liste de demandes au représentant de la ministre. Première proposition: l’inversion du régi- me de taxation des plus-values immobi- lières sur les terrains constructibles. Mais il précise que la ministre a reconnu que, vu du côté de Bercy, les choses étaient compli- quées. Le SNAL est par ailleurs favorable à la généralisation des SCOT et des PLU inter- communaux. Ces documents sont néces- saires au développement de la construc- tion en secteur aménagé alors que leur absence contribue au développement du logement diffus. Mais le SNAL demande en revanche au Gouvernement de renoncer à l’idée de classer automatiquement en zone N les zones AU2 qui ne sont pas ouvertes à l’urbanisation au-delà de 9 ans. Il préconi- se d’inciter les maires à un développement harmonieux plutôt que de les inciter indi- rectement à ne rien faire. Pour cela, Roger Bélier invite ses adhérents à proposer aux maires des projets pour les inciter à ouvrir des zones à l’urbanisation. Le SNAL est par ailleurs favorable à des mesures de simplification ou de souplesse. Exemple: la loi SRU est inadaptée aux petites opérations car un bailleur social ne veut pas s’engager sur 3 ou 4 logements dans un programme de 15 logements. Pour soutenir l’accession à la propriété, le SNAL propose deux mesures: élargir le dif- féré d’amortissement du PTZ+ aux trois premières tranches (actuellement réservé à la première) et accorder un taux de TVA de 5% aux logements vendus dans les deux premières tranches du PTZ+. Enfin, Roger Bélier conteste l’idée selon laquelle un département (500000ha) serait artificialisé tous les 7 ans. En effet, l’artificialisation des sols représente 14000 hectares par an dont la moitié pour le logement. Pour que la surface d’un dépar- tement soit consommée par la construc- tion de logements, il faudrait plutôt compter… 70 ans. ■ Donner du sens à l’aménagement Si Cécile Duflot n’était pas au rendez-vous de ce congrès, elle avait dépêché Jean- Marc Michel, directeur de l’aménagement, du logement et de la nature. Celui-ci s’est livré à un plaidoyer en faveur de la force de conviction des professionnels à l’encontre des maires: “essayez de donner du sens à l’aménagement” et “montrez-le aux autorités locales”. En revanche, il n’a pas caché qu'il n’avait pas la main sur les questions fiscales. Il a précisé à propos de l’’inversion du système de calcul des plus- values, que c’était “compliqué”. La solu- tion n‘est donc pas trouvée. ■ Les 2 premières ordonnances En revanche, il a indiqué que le 17juillet la première ordonnance, visant à limiter les recours contentieux, serait présentée en conseil des ministres. En septembre, une deuxième ordonnance sera consacrée à la “procédure intégrée pour le loge- ment”. Celle-ci reprendra certaines propo- sitions du SNAL. ● 16juillet 2013 12 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• S S N N A A L L A A U U S S É É N N A A T T D D É É B B A A T T S S ■ Fonctionnement des collectivi- tés locales Les sénateurs ont examiné le 12juin une proposition de loi de simplification du fonc- tionnement des collectivités locales. Jacque- line Gourault, rapporteur, rappelle que le Sénat avait supprimé de ce texte le principe général de proportionnalité des normes qui était prévu à l’article 1 er . En effet, il n’est pas possible d’adopter ce principe, “car il revient au pouvoir prescripteur de prévoir, le cas échéant, une modulation des règles qu’il fixe dans le respect du principe d’égalité” (JO Sénat déb. 13juin, p.5753). Elle ajoute que le Sénat a aussi supprimé les règles relatives aux secteurs de projets, aux lotissements et aux règles de création de sta- tionnement. Adaptabilité des normes Eric Doligé regrette que la règle d’adaptabilité de la norme ait disparu du texte et cite à l’appui de son raisonnement Géraldine Chavrier, professeur de droit public à Paris I et selon laquelle “l’abandon du principe d’adaptabilité est regrettable, car le Conseil constitutionnel l’a déjà accep- té en 2002: il a reconnu que la loi pouvait renvoyer au pouvoir réglementaire, non pas du Premier ministre, mais à celui des collec- tivités locales, pour certaines modalités d’application des lois” (p.5756). Il regrette aussi que les articles relatifs à l’accessibilité aient été supprimés et il observe à ce propos que le rapport de Claire-Lise Campion pro- pose de créer des agendas d’accessibilité programmée qui permettent de reporter jus- qu’à 7 ans la réalisation d’une accessibilité du cadre bâti et des transports. Le sénateur propose un moratoire sur les normes pour les collectivités locales… tant que le PIB n’aura pas atteint 1,5% de pro- gression annuelle! Ce moratoire concerne- rait toutes les contraintes superflues impo- sées par les DRAC, les DREAL, les ABF avec un contrôle par une commission ad hoc. En parallèle, l’administration imposerait la réduction d’un mois et demi des délais concernant les collectivités et les particu- liers. Jean-Pierre Michel juge ces propos démago- giques. Éliane Assassi conteste le bien-fondé d’un principe de proportionnalité des normes car son application “reviendrait à contourner le problème et à créer de nouvelles sources d’inégalité en fonction des richesses dispo- nibles sur le territoire” (p.5759). Jean Boyer cite un exemple éloquent: dans une commune située en ZRR, un habitant souhaitait l’installation d’un voisin. Pour le projet de construction, “dans un premier temps il a été considéré qu’une ancienne fer- me était trop proche de la construction. Puis quand on apprit que la ferme n’abritait plus aucune vache, on a répondu qu’il n’y avait pas continuité d’habitat”. Une solution a finalement été trouvée car la population de la commune ayant baissé de plus de 20% en trois ans, une dérogation était possible (p.5761). En conclusion du débat général, la ministre Anne-Marie Escoffier s’appuie sur l’avis du Conseil d’Etat pour affirmer que le principe de proportionnalité des normes ne pouvait pas être adopté (p.5762). Dans la discussion des articles, signalons l’adoption des articles 5 et 6 qui permettent la dématérialisation des actes et recueil administratifs. L’article 19 rétablit dans le code de l’urbanisme un article L 300-3 qui autorise L’État et les collectivités territoriales à conclure un mandat d’aménagement . Élia- ne Assassi estime que ce dispositif est “par- ticulièrement favorable aux opérateurs d’aménagement privé” et elle propose de supprimer l’article (amendement n°4), mais l’article a été voté (p.5775). Diagnostic et démolition L’article 22 supprime certains diagnostics obligatoires (gaz, électricité et DPE) lorsque l’immeuble objet de la vente est voué à la démolition. Il a été voté. Un amendement (n°6) a rétabli l’article 28 bis , contre l’avis du Gouvernement, et qui concerne l’assainissement ; Nathalie Goulet explique qu’il vise à supprimer la “double peine” où le citoyen doit supporter le coût d’un contrôle sans pouvoir bénéficier de subvention s’il est en zone d’assainissement collectif. Le texte prévoit un délai de réalisation de contrôle: - au 31décembre 2013 dans les zones d’assainissement non collectif, - au 31décembre 2015 dans les zones d’assainissement collectif encore dépour- vues d’un réseau public de collecte Dans ces deux zones, une prime est versée aux communes pour leur compétence de contrôle ou d’entretien des installations d’assainissement non collectif. L’ensemble du texte a été voté (p.5778). ■ Application des lois Le président de la commission pour le contrôle de l’application des lois, David Assouline a présenté le 25juin le bilan ▲ 16juillet 2013 13 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• A A U U P P A A R R L L E E M M E E N N T T D D É É B B A A T T S S annuel de l’application des lois. Il indique que le taux global de mise en application des mesures législatives adoptés durant la ses- sion 2011-2012 atteint 66%, taux en hausse par rapport la session précédente. Il observe par ailleurs que les textes déclarés d’urgence ne sont pas suivis plus vite de décrets d’application et que depuis 1980, le Parlement a demandé 500 rapports au Gou- vernement qui n’en a remis que 245 (JO Sénat déb. 26 juin, p.6425). Jean-Claude Lenoir s’interroge sur la portée des circulaires . Il cite plusieurs exemples dont celui de la loi de modernisation de l’économie de 2008 et pour laquelle un directeur d’administration centrale avait cru en 2009 pouvoir rédiger une circulaire préci- sant que “si on interprète l’esprit dans lequel la loi a été votée, on peut considérer que les grandes surfaces peuvent augmenter de 1000m 2 en une seule fois les surfaces dont elles disposent. En l’espace de quelques semaines, 500000m2 ont ainsi été construits, sur la base d’un texte qui disait exactement le contraire de la loi ” (p.6444). Le sénateur ajoute que le directeur a été convoqué devant l’Assemblée Nationale et libéré de ses obligations professionnelles à la fin de cette année-là. Le sénateur estime que le Parlement devait contrôler les circulaires pour empêcher l’administration d’aller contre ce qui a été voté. ■ Séparation des activités ban- caires Les sénateurs ont examiné en 2 e lecture le 26juin le projet de loi de séparation et de régulation des activités bancaires. Signalons le vote de l’article 11 quater B qui prévoit que lorsqu’un organisme HLM emprunte en devise étrangère il doit assu- rer une couverture intégrale du risque de change. (JO Sénat 27juin, p.6501). L’article 17 prévoit le principe d’un plafon- nement des commissions perçues par un établissement de crédit pour les irrégularités de fonctionnement de compte pour les per- sonnes physiques. Il oblige par ailleurs les banques à proposer un service spécifique pour les personnes physiques en situation de fragilité. Il a été voté. L’article 18 concerne l’assurance emprun- teur . Il impose la remise à l’emprunteur d’une fiche standardisée d’information . Cette fiche mentionne notamment la faculté pour l’emprunteur de souscrire l’assurance de son choix. La banque dispose d’un délai de 10 jours pour répondre à la demande de substitution d’assurance proposée par l’emprunteur. Philippe Dallier propose que le délai soit fixé en jours calendaires. Son amendement (n°1 rectifié) a été voté (p.6516). Il a aussi proposé d’autoriser l’emprunteur à renégocier tous les ans le contrat d’assurance attaché à son prêt. S’il n’a pas été suivi (rejet de l’amendement n° 2), le ministre Bernard Cazeneuve a indiqué que le débat serait repris en 2 e lecture. L’article 18 a été voté. L’article 18 bis concerne la suspension du contrat d’assurance en cas de défaut de paiement de prime . L’article L 113-3 du code des assurances impose à l’assurance un délai de 30 jours avant de résilier. Ce délai est porté à 120 jours pour la garantie de rem- boursement d’un crédit immobilier en cas de procédure de surendettement (vote p.6518). Le projet de loi a été voté (p.6525). A l’Assemblée ■ Rétroactivité des lois fiscales Olivier Dassault a présenté le 6juin deux propositions de lois pour encadrer la rétro- activité des lois fiscales (une loi constitution- nelle et une loi organique). Il souhaite que soit inscrit dans la Constitution le principe de non-rétroactivité. Il explique que l’établissement d’un impôt rétroactif est contraire à la liberté fondamentale de nos concitoyens de pouvoir déterminer leurs actes en fonction d’un état du droit détermi- né. L’absence de garantie constitutionnelle altère l’esprit d’entreprise des contribuables (JO AN 7juin, p.6217). Par la voix de Michel Sapin, le Gouverne- ment a exprimé son désaccord face à cette initiative en rappelant que le Conseil consti- tutionnel encadrait déjà la rétroactivité des lois fiscales (décision du 18 déc. 1998). Le législateur ne peut adopter des dispositions fiscales rétroactives qu'en considération d’un motif d’intérêt général suffisant et “sous réserve de ne pas priver de garanties légales des exigences constitutionnelles”. Le ministre ajoute que pour l’impôt sur le revenu la dette du contribuable est consti- tuée le 31décembre de l’année. Pour l’IS, elle est constituée à la clôture de l’exercice. En conséquence, “la règle fiscale votée par le Parlement peut être adaptée tout au long de l’année” (p.6218). Revenir sur cette règle réduirait la marge de manœuvre budgétaire de l’État. Les propositions n’ont pas été adoptées. > Le classement des promoteurs édi- té par Innovapresse est paru. Cette 25 e édition comporte les fiches de 49 sociétés. Les 5 premiers du classe- ment en volume d’affaires sont: - Bouygues Immobilier (2,55 Md € ), - Nexity (2,25 Md € ), - Icade (1,39 Md € ), - Altarea Cogedim (1,12 Md € ), - Kaufman & Broad (1,11 Md € ). Contact. Innovapresse: 01 48 24 08 97 270 euros. 188 pages. B B I I B B L L I I O O G G R R A A P P H H I I E E ▲ ■ Amiante dans les logements sociaux Daniel Fasquelle a interrogé la ministre de l’écologie sur les difficultés que posent les diagnostics puis les travaux d’enlèvement de l’amiante dans les logements sociaux, le coût pouvant varier de 3000 à 6000 euros par logement. Delphine Batho répond que le décret du 3juin2011 relatif à la protection contre les risques d’exposition à l’amiante dans les immeubles suppose, pour son entrée en vigueur, la publication d’un arrêté qui n’est pas encore publié. Il convient d’assurer la protection des habitants et des professionnels intervenant sur les chantiers. Une concertation a été engagée pour voir quelles solutions alternatives pourraient être trouvées aux modalités prévues par le décret du 4mai 2012, entrées en vigueur le 1 er juillet 2012 (JO AN déb. 14juin, p.6387). ■ Maintien des SCOT? Je ne comprends plus rien à l’urbanisme en France disait un préfet à Laurent Furst. A l’appui de cette réflexion, le député posait la question suivante à Cécile Duflot : si le PLU devient intercommunal, faut-il maintenir le SCOT? Au nom de la ministre, Arnaud Montebourg répond que le projet loi ALUR sera l’occasion d’un débat sur cette question (JO AN déb. 14juin, p.6391). ■ PNRU jusqu’à 2015 François Lamy indique au député Alain Rodet que le comité interministériel des villes a décidé de reporter l’échéance du plan national de rénovation urbaine de fin 2013 à fin 2013. La mesure figurera dans le projet de loi relatif à la ville, qui doit être présenté en conseil des ministres en juillet. La refonte de la géographie prioritaire de la politique de la ville ne remettra pas en cause les engage- ments pris par l’ANRU. En revanche, les opérations nouvelles devront cadrer avec la nouvelle géographie prioritaire de la poli- tique de la ville. (JO AN déb. 14juin, p.6392). 16juillet 2013 14 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• NOM : PRÉNOM : FONCTION : SOCIÉTÉ : ADRESSE : TÉL : FAX : MÉL : N ° TVA INTRACOM .: SIGNATURE : OFFRE EXCEPTIONNELLE Réservée aux nouveaux abonnés 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier A A G G E E N N D D A A B ULLETIND ’ ABONNEMENT « PRIVILÈGE » ❑ OUI , je souhaite bénéficier de l’offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC (soit 586,68 € HT + 2,1% de TVA) au lieu de 779 € TTC, soit 20% de réduction . Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription À RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi ns 46 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✁ ✦ Octobre 2013 . Des formations assurées par Dalloz. - Pratique des baux professionnels : 9octobre 2013 - Pratique de la vente immobilière : 11octobre 203 - Pratique des baux d’habitation : 21 octobre 2013 contact: Tél. 0140641300 formation@dalloz.fr A A L L ’ ’ A A S S S S E E M M B B L L É É E E D D É É B B A A T T S S ■ Accélération des projets de construction Le 20juin, lors du débat à l’Assemblé en 2 e lecture du projet de loi habilitant le Gouver- nement à légiférer pour accélérer les projets de construction, Cécile Duflot a expliqué la mesure relative à l’alignement au faîtage des constructions neuves par rapport aux constructions contiguës existantes. Le texte distingue distinguait désormais deux cas: - surélévation du bâtiment dans le respect des règles de gabarit du PLU, - dérogation aux règles de gabarit pour par- venir à l’alignement au faîtage par rapport à un bâtiment contigu. (JO AN déb. 21juin, p.6721). André Chassaigne approuve certaines mesures mais il pense que les dérogations au code de l’urbanisme qui sont proposées n’auront qu’un impact limité (p.6724). Il préconise par exemple de créer des prêts à taux bonifié pour les bailleurs sociaux et de supprimer les surloyers institués par Chris- tine Boutin. Jean-Luc Laurent souligne la ➚ IRL : L’indice de référence des loyers du 2 e trimestre 2013 a été publié par l’INSEE le 12 juillet 2013. Il s’établit à 124,44, soit une hausse annuelle de + 1,20 %. ➚ ICC : L’indice du coût de la construction du 1 er trimestre 2013 s’établit à 1646, soit une hausse de +1,79 % en un an, + 9,15 % en 3 ans et + 34,37 % en 9 ans. ➚ ILC : L’indice des loyers commerciaux du 1 er trimestre 2013 est de 108,53. Sa hausse est de +1,42% en un an. ➚ ILAT : L’indice des loyers des activi- tés tertiaires du 1 er trimestre 2013 est de 107,09. Sa hausse annuelle est de +1,69% . (Publications Insee du 5juillet 2013). Chiffres ◆ LA FPI s’inquiète de la loi ALUR La Fédération des promoteurs immo- biliers juge contreproductives les mesures annoncées dans la loi ALUR. La FPI critique les mesures autori- sant le déclassement de zones à urbaniser en zones naturelles ou qui encouragent le droit de préemp- tion. Ces mesures vont réduire la disponibilité des terrains constructibles. La FPI désapprouve également le mécanisme de régulation des loyers qui va décourager les investisseurs et aggraver la pénurie en zones tendues. (Communiqué du 1 er juillet 2013). ◆ 238 M€ investis pour BNP Paribas Reim BNP Paribas Reim a réalisé un volu- me de transactions de 238 M€ au 1er semestre 2013. L’essentiel (220 M€) correspond à 13 actifs achetés pour le compte d’OPCI ou de SCPI en immo- bilier d’entreprise. (Communiqué du 12juillet2013) ◆ Partager des bureaux? Une enquête réalisée pour AOS Stud- lyet et Bureaux à Partager par HEC junior conseil indique que 13% des espaces de travail sont libres. Le taux d’occupation des espaces de travail est de 65%. Si deux entre- prises sur trois ne font rien des espaces libres, 13% d’entre elles pratiquent le partage de bureaux. (Etude publiée le 12juillet2013) . ◆ Honoraires de location: que font nos voisins? Le réseau d’agences ERA a fait le tour des réseaux d’agences en Europe pour connaître les pra- tiques de nos voisins. Les frais d’agence sont payés dans la plupart des pays par le loca- taire. Le partage se pratique tou- tefois en Bulgarie, aux Pays-Bas et parfois en Autriche ou en Suè- de. Seul le Portugal pratique la facturation par le propriétaire. Le montant des honoraires et pra- tiquement partout d’un mois de loyers. Toutefois, Pays-Bas, Tur- quie, Suède et surtout Allemagne (2 mois de loyers) sont plus chers. (Communiqué du 5juillet 2013). B B R R È È V V E E S S nécessité de créer du logement intermédiai- re tout en s’assurant que ces logements seront bien des logements supplémentaires et non des logements prélevés sur le parc de logements sociaux (p.6728). Sylvain Berrios critique le recours aux ordonnances alors qu’une loi sur l’urbanisme doit être débat- tue à l’automne. Dans ses réponses, la ministre indique qu’elle ne souhaite pas la suppression des surloyers car l’absence de surloyer favorise le maintien durable d’une certaine catégorie de population dans certaines zones où la mixité pourrait être améliorée. Le texte a été voté (p.6731). ● période de l'expansion de la ligne ferroviai- re aux États-Unis connaissait le sujet du fond en comble: il a spéculé et les amélio- rations des grands travaux publics ont lar- gement produit des plus-values immobi- lières et foncières. La réforme sur la contri- bution économique territoriale et sa contri- bution foncière pour les entreprises a démontré que techniquement ce type de réforme est possible dans le cas hexagonal. Avantages d'une imposition sur la propriété Sans parler d'un impôt prohibitif, il s'agit de mettre à jour les vraies valeurs cadas- trales, en phase avec le marché actuel. Depuis 1975, les différents gouvernements successifs n'ont pas voulu heurter les « pro- priétaires-contribuables-citoyens ». Et par conséquent, les valeurs cadastrales ne bou- gent qu'à la marge. L'immobilier, par défi- nition, ne bouge pas et peut être quanti- fiable et repérable. Un autre avantage serait de réduire la thésaurisation (l'acte d'accaparer les biens fonciers et immobi- liers) et d'économiser le sol agricole. Depuis la victoire idéologique des monéta- ristes et les orthodoxes de l'école de Chica- go, le concept de la taxation a perdu du terrain et des partisans. Cela dit, depuis des temps immémoriaux, les communes et les villes s'étaient agrandies, il y avait toujours une sorte d'imposition quel que soit le régi- me politique: le philosophe Toqueville par- la de la taille, de la corvée avant la Révolu- tion française. Parfois, la taxation était arbitraire… et a fomenté des rébellions... ici même en France. Sans arriver à ces extrêmes, la vraie question est de savoir comment ‘’l'élu-décideur’’ à un échelon local peut faire passer la pilule de l'urgence de taxer les biens fonciers et immobiliers. Depuis les années 80, les services d'assainissement de l'eau sont dans un régime de sous-inves- tissement car personne ne veut assumer le pouvoir de taxer... Les équipements publics tels une crèche ou une école nécessitent de lourds investissements publics. Ce n'est plus possible de faire porter d'une manière sour- noise ces frais aux acquéreurs finaux de l'immobilier car cela biaise le fonctionne- ment du marché et cela induit à des pra- tiques opaques dans l'urbanisme dans un contexte de spéculation perpétuelle. L'élu-décideur devrait faire preuve de pédagogie pour faire comprendre que les avantages d'une taxation sont visibles pour tel ou tel service à la population. Sinon, l'incompréhension resterait de mise entre le citoyen et l'élu-décideur. R.A. ■ (1) "Financement des collectivités locales: la panne sèche" (Le Monde site internet en date du 7février 2012) http://www.lemonde.fr/crise-financiere/article/ 2012/02/07/financement-des-collectivites-locales-la- panne-seche_1639885_1581613.html#ens_ id=1170028&xtor=RSS-3208 16juillet 2013 15 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• Les collectivités sont exsangues, nous dit- on! Partout, en Espagne, en passant par les États-Unis et bien sûr la France, les finances sont au rouge. Mais a-t-on tout dit sur les impôts locaux et sur les finances locales? Selon Anne Michel dans un article dans le Monde de février2012 (1) , il devait man- quer pour 2012 dix milliards d'euros de crédits pour le secteur des collectivités locales françaises sur un besoin de finance- ment global de 22milliards (18 Md € pour les collectivités et 4 Md € pour les hôpi- taux). Dans l'attente de la création, en 2013, d'une nouvelle banque du secteur local, copilotée par la CDC et La Banque postale, le marché est bloqué. A eux deux, le Crédit agricole et BPCE ne pourront pas fournir plus de 6,5milliards, le reste du marché se répartissant entre la future banque des collectivités, la CDC, la Société générale (de façon marginale) et les banques étrangères. Pour Philippe Laurent, maire de Sceaux et président de la commission des finances de l'Association des maires de France (AMF), l'Etat doit agir, notamment en ouvrant de nouveaux prêts d'urgence par la CDC. "Il y a des investissements importants difficile- ment différables, de long terme ou adossés à des subventions, dit M. Laurent. L'Etat, obnubilé par la dette, doit soutenir la dépense publique lorsqu'elle finance l'investissement." Mise à plat du financement public La récente annonce d'une mise à plat du financement du canal Seine-Nord et des lignes TGV surprend les élus et annonce une période de vaches maigres… non seu- lement en France mais partout dans un monde occidental où prédomine le dogme néolibéral (pas d'impôts, le problème c'est l'Etat, la compétitivité… etc.). Outre-atlantique, deux communes améri- caines de Californie viennent de déclarer forfait - le terme faillite ne correspond pas - à leurs dettes. Simplement car en fin de compte, l'Etat et ses contribuables apure- raient les comptes. Même la ville de New York, déficitaire comme jamais en 1975, avait été sauvée… par un fond ad hoc de l'époque. En 2012 et toujours aux États-Unis, c'est la crise immobilière qui a affecté les caisses publiques en raison du fort déclin des droits de mutation. En clair, c'est le cas aus- si de l'Espagne: les régions "autonomes" de Catalogne et d'Andalousie sont aussi obligées de demander de l'aide à l'Europe en passant par l'Etat espagnol. Elles ont vécu à crédit pour lancer des projets pha- raoniques qui n'étaient pas viables dans un contexte d'économie surchauffée par la spéculation immobilière et les acolytes de Kerviel. Eviter le débat interminable entre le capital et le travail Comment financer l'investissement public dans une conjoncture dégradée, voire dans une des pires crises depuis les années 30? La solution n'est pas si simple car les nantis tiennent à garder leurs avantages. D'abord, l'immense majorité des proprié- taires fonciers et immobiliers ont bénéficié d'un large éventail d'aides à la personne (prêts au primo accédant et prêts à taux zéro, côté demande) et d'autres incitations (ou "niches fiscales" comme le Scellier, côté offre) dans un contexte spéculatif des années 80 et avant la crise de 2007. Une corrélation a été établie entre ces bénéfi- ciaires et la majorité des seniors (issus de la génération baby-boom et des 30 glorieuses): les "vieux" sont devenus la "classe possédante" pour reprendre la terminologie marxiste. Ainsi, des jeunes retraités avec un excellent pouvoir d'achat dépassent la moyenne française en richesse immobilière et surtout ce déséquilibre met en péril la solidari- té transgénérationnelle depuis l'après-guerre. En outre, ces seniors possè- dent souvent des maisons secondaires et un portefeuille financier bien garni… La génération de "happy few" a fait des affaires et engendré une plus-value dans le foncier et l'immobilier. L'annonce faite récemment par le gouvernement de rac- courcir la durée afin d'être exempte de la taxe sur la valeur ajoutée immobilière confirme la prédominance de ce lobby. Mais, cette "solution" n'est pas bonne à long terme. Il faut revenir à un des fonda- mentaux, la propriété foncière. Pourquoi ne pas mettre en œuvre une imposition qui éviterait des débats intermi- nables entre l'imposition du capital et celle du travail. Il s'agit de l'impôt unique sur la propriété foncière et immobilière à sa juste valeur! Le théoricien de cette imposition au 19e siècle, Henry George, qui avait pro- fité des gains de la plus-value pendant la Pour l’urbaniste Rodrigo Acosta, il serait opportun de mettre en place une taxation de la propriété immobilière et foncière notamment en mettant à jour les bases des taxes foncières pour financer les investissements publics. O O P P I I N N I I O O N N Le point de vue de Rodrigo Acosta-Garcia (Urbaniste) Le pouvoir d’imposer Le rôle de l’élu à l’échelon local trielnews@free.fr >Comment se présente votre activité à mi-exercice? Lahlo Ayoub: « Le chiffre d’affaires conso- lidé pour les 3 pôles (Promotion, Adminis- trations de biens, Hôtels) pour 2013 devrait être de 115millions d’euros, soit un niveau voisin de celui de 2012. Pour l'administration de biens, nous pré- voyons cette année de réaliser un chiffre d'affaires de 46millions d'euros, contre 44millions en 2012. » > A quoi est due cette progression? L. A: « Nous avons réalisé une acquisition importante fin 2011 avec le rachat du grou- pe CIGG JYLOGE (11000 logements en gestion locative et 12000 biens en copro- priété) et la reprise de 170 collaborateurs. Nous avons donc consacré l'année 2012 à restructurer l'activité d'administration de biens et nous en constatons les résultats cette année. Nous avons actuellement 30000 lots en gestion locative et 74000 en copropriété à travers 18 agences implantées partout en France. Pour 2013 nous avons quelques projets de croissance externe. » >Comment réagit la demande face aux mesures d'aide à l'investissement Duflot? L. A: « Pour la transaction, nous consta- tons un fort ralentissement de la demande et beaucoup d'attentisme. Les candidats acquéreurs escomptent une baisse des prix et ils ont du mal à obtenir des prêts. Le dispositif Duflot a eu du mal à se mettre en place mais depuis quelques mois nos équipes de promotion ont mieux calibré leurs prix et le dispositif fonctionne bien. Le président de Tagerim Promotion, Hervé Puybouffat, confirme que les réservations du 1 er semestre 2013 (pour la promotion) sont supérieures à celles du 1 er semestre 2012. » > Quel sera l'impact de la loi ALUR en matière de gestion locative? L. A: « Le projet comporte de bonnes choses. Exemples: l'état des lieux normali- sé permettra de réduire les éventuelles contestations dans ce domaine. Il est égale- ment positif de mettre en place un bail type, de créer un conseil national de la transaction et de la gestion immobilière, ou de permettre au bailleur de prendre une assurance locative lorsque le locataire néglige de le faire. » >Toutes les mesures ne vous sont pas favorables… L. A: « L’obligation de formation des colla- borateurs est utile, mettre en place des ins- tances de contrôle de la profession aussi… Mais il y a un problème de rémunération des professionnels. Si la loi nous impose un prix pour la réalisation de l'état de lieux et du bail, il en résultera pour nous une perte de chiffre d'affaires. Comment pour- rons-nous rémunérer les négociateurs? Cela entraînera une baisse de salaire ou une baisse du nombre de postes. L'idée de déconnecter le montant de la rémunération du montant du loyer est intéressante: le travail de négociation est en effet le même, quel que soit le montant du loyer, en revanche le coût de commer- cialisation n’est pas le même en fonction du support choisi. Vouloir tout réglemen- ter est absurde: le temps pour établir un état des lieux n'est pas le même pour un studio ou un 5 pièces, il n'est pas le même si le logement est en face de l'agence ou à 50 km… En voulant tout réglementer et imposer de laisser au bailleur presque toute la rému- nération de l'agent immobilier, on va trop loin. Le bailleur va tenter de trouver lui- même son locataire. Or les locations entre particuliers ne sont pas forcément un gage de sécurité pour le locataire. » >Que pensez-vous du mode de fixation des loyers? L. A: « Je ne comprends pas le raisonne- ment: en province, les loyers baissent: à Bordeaux, à Marseille, à Toulouse, nous pratiquons des baisses de loyers, car de nombreux programmes ont été construits et ils ont permis une baisse de loyer. Certes, c'est différent à Lyon, à Nice et à Paris. 16juillet 2013 16 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• T T A A G G E E R R I I M M Lahlo Ayoub : “La loi ALUR méconnaît le métier de syndic” Pour le directeur général de Tagerim, Lahlo Ayoub, le projet de loi ALUR remet en cause la rémunération des professionnels et traduit une méconnaissance du métier de syndic. I I N N T T E E R R V V I I E E W W ❑ : Tagerim. Chiffres clés Chiffre d'affaires 2012 Promotion construction : 64,7 M€ Administration de biens : 46,4 M€ Hôtels : 4,1 M€ Il serait permis au bailleur d'un bien pré- sentant des caractéristiques exception- nelles de demander un supplément de loyer, mais tous les bailleurs vont avoir tendance à considérer que leur bien est exceptionnel… S'agissant des observatoires de loyers, avec Clameur, il en existe déjà. De plus, ce n'est pas simple de mettre en place un tel outil. Les professionnels vont hésiter à trans- mettre les données aux observatoires. » >Quid de la garantie locative? L. A: « Mettre en place une obligation de souscrire une assurance locative: pourquoi pas. Mais si le système doit être géré par l'APAGL, il ne marchera pas. Avec la GRL, nous avons joué le jeu et invité les bailleurs à souscrire la garantie, mais la gestion des sinistres a été catastrophique. » >Qu'en est-il de la copropriété? L. A: « La ministre ne doit pas avoir les bons chiffres! La pénibilité du métier de syndic est largement reconnue et c’est pourtant le métier dont l’équilibre financier est très difficilement assuré. Si nous avons connu de meilleures périodes avec les pro- duits financiers élevés, ce n'est plus le cas aujourd'hui. Nous avons du mal à trouver des collaborateurs, que nous devons donc payer plus cher. Or la ministre veut aug- menter les tâches de gestion courante sans supplément d'honoraires. Par ailleurs, les caisses de garanties nous imposent de passer des provisions au moindre risque ce qui dégrade nos comptes. Le compte séparé nous imposera plus de travail et il pourra le cas échéant provoquer plus d'agios chez les syndicats de copropriétaires débiteurs. Refuser que le syndic fasse une avance à la copropriété risque de poser des problèmes à certains syndicats (coupures d'eau…). Le projet comporte des points positifs, comme la fixation à deux ans de la durée minimale (1) du mandat de syndic ou encore l'assouplissement des règles de majorité. Mais dans l'ensemble, la réforme traduit une méconnaissance du métier de syndic. » (1) Ce point, prévu dans l'avant-projet de loi (art. 26 9e) ne paraît pas repris dans le projet de loi présenté en conseil des ministres. JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ Secrétariat: Sabine Petit ■ Ont participé à ce numéro : Nathalie Levray, Rodrigo Acosta ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0214 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 769 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: Com-Copie Clamart ■ Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine
