Au sommaire :
– 2 – Jurisprudence –
Loi Carrez : Tenir compte de la situation matérielle des lieux
Copropriété : Autorisation du syndic d’agir en justice / Travaux d’assainissement obligatoire : majorité de l’article 25
Construction de maison individuelle : Pénalités de retard
Expropriation : Péremption d’instance / Droit d’accès aux valeurs foncières
Baux commerciaux : Pénalités de retard / Révision triennale
Contrat de vente : Rejet du recours d’une association pour l’annulation d’un contrat de vente
– 5 et 7 – Marchés et actualité –
Légère baisse du prix des logements anciens
Égalité des territoires
Instruction fiscale Duflot
– 8 – Tableau des réponses ministérielles –
– 9 – Nominations – Agenda – au fil du JO –
Contentieux de l’urbanisme / Abrogation de PLU
– 8 – Rencontre –
Observatoire des taxes foncières : l’UNPI demande une baisse des dépenses des collectivités locales
■ JUGÉ ■ > Pour l’application de la loi Carrez , en cas de divergence entre le règlement de copro- priété et la réalité des lieux, il faut tenir compte de la réalité (arrêt du 2octobre de la Cour de cassation). > Des travaux d’assainissement obligatoire pour des maisons en copropriété relèvent de l’article 25 de la loi de 1965 (Civ. 3 e , 2 oct 2013). > La cour d’appel de Paris a rendu le 2octobre 2013 un arrêt sur l’application de la révision triennale (p.4). ■ RÉPONDU ■ > Les règles d’étanchéité des terrasses s’appliquent à toutes les terrasses et non pas seulement à celles surplombant des locaux d’habitation (voir p.6). > Le ministre de l’économie a indiqué les modalités d’entrée en vigueur de la taxation sur les plus-values de plus de 50000€ (p.6). ■ PUBLIÉ ■ > Une instruction fiscale sur le dispositif d’incitation à l’investissement locatif Duflot a été publiée 8octobre (p.7). > Un décret du 1 er octobre 2013 est relatif au contentieux de l’urbanisme (p.9). ■ RÉFÉRENCÉ ■ > Les sites susceptibles de comporter des risques d’effondrement sont référencés sur le site www.cavites.fr (lire p.6). ■ NOMMÉ ■ > Hugues Parant a été nommé directeur général de l’EPADESA. ■ CHIFFRÉ ■ > 21,17% : c’est le montant de la hausse de la taxe foncière en 5 ans. L’UNPI, qui pré- sentait les résultats de son observatoire des taxes foncières demande une réduction des dépenses des collectivités locales (p.10). Vers des litiges tranchés plus vite D eux informations à croiser sur les recours contre les projets d’urbanisme. La première est issue d’un arrêt de la Cour de cas- sation rendu ce 2octobre. La première chambre civile confirme l’irrecevabilité du recours engagé par une association de défen- se des locataires du quartier de la Défense contre le projet Her- mitage Plaza (lire p.5). Ce recours visait à obtenir l’annulation des contrats de vente consentis entre plusieurs sociétés mais il ne visait pas les permis de construire. La cour d’appel avait jugé l’action irre- cevable faute pour l’association, dont l’objet est de défendre les intérêts des locataires, de se prévaloir d’un intérêt légitime à agir. L’arrêt avait observé que le projet litigieux nécessitait l’obtention d’un permis de démolir et de reconstruire pouvant être ultérieure- ment déféré devant le tribunal administratif. Le groupe Hermitage souligne quant à lui que l’association avait par ailleurs été débou- tée de ses autres recours. Cette décision met donc un point final à un contentieux déjà long puisque le contrat de vente contesté remontait… à 2001. La seconde information est d’origine réglementaire. Nous évoquions la semaine dernière les ordonnances sur l’urbanisme, publiées au JO du 4octobre. Mais un autre texte, un décret du 1 er octobre 2013 (lire p.9), contient également deux mesures intéressantes visant à accélé- rer le traitement des recours contentieux. Ce texte vise d’une part à permettre au juge de fixer une date au-delà de laquelle des moyens nouveaux ne peuvent plus être invoqués, lorsqu’il s’agit d’un recours contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager. Le décret prévoit d’autre part que les tribunaux administratifs statuent en pre- mier et dernier ressort contre le permis de construire ou de démolir un bâtiment à usage d’habitation ou contre un permis d’aménager un lotissement. Cette disposition est doublement circonscrite dans son domaine d’application: dans le temps, car elle a vocation à prendre fin en 2018; dans l’espace, car elle ne s’applique que dans les communes marquées par un déséquilibre entre l’offre et la demande de loge- ments. Mais, même dans cette double limite, elle va permettre aux opérateurs de gagner un temps précieux. En effet, après la décision du tribunal administratif, le seul recours possible sera celui intenté devant le Conseil d’État, la cour administrative d’appel n’ayant alors plus voca- tion à intervenir. Le principe du double degré de juridiction est ainsi sacrifié au profit de l’accélération du traitement du contentieux, mais le Conseil constitutionnel a récemment précisé (lire notre n°532, p.7) que ce principe n’avait pas en lui-même valeur constitutionnelle. Il est donc loisible au législateur de l’écarter. Cette modification n’est pas en soi de nature à décourager les opposants, mais elle permettra de par- venir plus rapidement à la décision définitive. C’est donc une bonne nouvelle pour les opérateurs. ■ BD JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr NUMÉRO 534 15 OCTOBRE2013 ISSN 1622-1419 13 E ANNEE L’ESSENTIEL .. immobilier - 2 - Jurisprudence - Loi Carrez : Tenir compte de la situation matérielle des lieux Copropriété : Autorisation du syndic d’agir en justice / Travaux d’assainissement obligatoire: majorité de l’article 25 Construction de maison individuelle : Pénalités de retard Expropriation : Péremption d’instance / Droit d’accès aux valeurs fon- cières Baux commerciaux : Pénalités de retard / Révision triennale Contrat de vente : Rejet du recours d’une association pour l’annulation d’un contrat de vente - 5 et 7 - Marchés et actualité - Légère baisse du prix des logements anciens Égalité des territoires Instruction fiscale Duflot - 8 - Tableau des réponses ministérielles - - 9 - Nominations - Agenda - au fil du JO - Contentieux de l’urbanisme / Abrogation de PLU - 8 - Rencontre - Observatoire des taxes foncières: l’UNPI demande une baisse des dépenses des collectivités locales S O M M A I R E E D I T O R I A L 15octobre 2013 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• C C O O P P R R O O P P R R I I É É T T É É ▲ Loi Carrez ■ Tenir compte de la situation matérielle des lieux (Cass. Civ. 3 e , 2 oct. 2013, n°1078, FS-P +B, rejet, pourvoi n°12-21918) L’acquéreur d’un lot de copropriété deman- dait à son vendeur une diminution de prix sur le fondement de l’article 46 de la loi de 1965. Le litige portait sur un sous-sol. L’acquéreur soutenait qu’il fallait se référer aux stipulations du règlement de copro- priété qui mentionnait ce lot à titre de cave. Pour le vendeur au contraire, il fallait se référer à la consistance réelle de lieux, peu important que le règlement n’ait pas été mis à jour. Il s’agissait d’une cave reliée par un escalier intérieur à une boutique a laquelle elle était intégrée. La cour d’appel avait rejeté la demande de l’acquéreur et la Cour de cassation confirme la décision: “Mais attendu qu’ayant exactement retenu que pour l’application de l’article 46 de la loi du 10juillet 1965, il y avait lieu de prendre en compte le bien tel qu’il se présentait matériellement au moment de la vente , la cour d’appel, qui […] a sou- verainement estimé que le local situé au sous-sol, annexe de la pièce du rez-de- chaussée à laquelle il était directement relié, n’était plus une cave comme l’énonçaient le règlement de copropriété et l’acte de vente, mais avait été aménagé et transformé en réserve, et qui n’était pas tenue de répondre à un moyen inopérant relatif au caractère inondable de ce sous- sol, en a déduit à bon droit que ce local devait être pris en compte pour le calcul de la superficie des parties privatives vendues”. Le pourvoi est rejeté. Observations : La loi Carrez (art. 46 de la loi de 1965) accorde à l’acquéreur une action en diminution de prix lorsque “la superficie” est inférieure de plus de 5% à la surface mentionnée à l’acte. La question se posait ici de savoir quelle superficie il fallait retenir pour un local initialement conçu comme cave mais aménagé. L’article 46 alinéa3 exclut expressément les “caves”. La Cour de cassation avait déjà admis en 2005 qu’il fallait inclure dans le mesurage des surfaces d’un dégagement et d’une salle de jeux situées en sous-sol au motif qu’il ne s’agissait pas de caves (Civ. 3e, 11 oct. 2005, ou encore Civ. 3e, 10mai 2007). En revanche, elle avait exclu des caves, alors même qu’il s’agissait de surface habitable (Civ. 3 e , 21 nov. 2006). Le présent arrêt clarifie la situation. Il indique d’une part qu'il faut tenir compte du bien “tel qu’il se présente matérielle- ment lors de la vente”. En conséquence, en cas de divergence entre le règlement de copropriété et la réalité des lieux, c’est la réalité qui prime. D’autre part, l’arrêt admet qu’il est possible de tenir compte de superficie d’un local situé en sous-sol, dans la mesure où il est aménagé. Enfin, le pré- tendu caractère inondable des lieux n’est pas un critère déterminant. Copropriété ■ Autorisation du syndic d’agir en justice (Cass. Civ. 3 e , 2 oct. 2013, n°1077, FS-P +B, cassation partielle, pourvoi n°12-19481) Un syndic avait engagé une action en recouvrement à l’encontre d’un coproprié- taire pour le paiement de charges et pour des frais de travaux de raccordement des eaux usées. Ces travaux avaient été rendus nécessaires par les travaux réalisés par le copropriétaire sur les parties communes qui avaient privé le lot de l’écoulement des eaux usées. La cour d’appel avait rejeté le moyen d’irrecevabilité au motif que le syn- dic n’a pas besoin d’autorisation de l’assemblée pour obtenir le recouvrement d’une créance sur le copropriétaire portant sur des charges impayées “dont une partie correspond aux charges courantes et une autre partie à une charge exceptionnelle assumée par le syndicat au titre de frais de raccordement d’une canalisation d’eaux usées”. Cette décision est cassée au visa de l’article 55, al. 2 du décret du 17mars 196 et de l’article 117 du code de procédure civile: “Attendu […] qu’en statuant ainsi, alors que l’action du syndic en rembourse- ment d’une facture de travaux est une action en réparation du préjudice cau- sé au syndicat par une violation du règle- ment de copropriété ou une atteinte aux parties communes et nécessité une auto- risation de l’assemblée générale , la cour d’appel a violé les textes susvisés”. Observations : L’article 55 du décret de 1967 al. 1 er fixe le principe que le syndic doit solliciter une autorisation de l’assemblée pour agir en justice. L’alinéa 2 admet des exceptions et notamment pour les actions en “recouvrement de créance”. En l’espèce, le syndic voulait obtenir recou- vrement d’une part de charges courantes, mais d’autre part de dépenses de travaux rendus nécessaires par des travaux enga- gés par le copropriétaire. Pour le second point, le syndic devait donc obtenir l’autorisation de l’assemblée. La cour d’appel d’Angers avait estimé que l’action en dommages-intérêts engagée contre un copropriétaire pour dégrada- tions n’est pas une action en recouvrement et que l’autorisation de l’article 55 était nécessaire (CA Angers, 20 fév. 2001, Loyers et copr. 2002, n°188). L’arrêt rapporté est dans le même sens. ■ Travaux d’assainissement obliga- toire: majorité de l’article 25 (Cass. Civ. 3 e , 2 oct. 2013, n°1071, FS-P +B, rejet, pourvoi n°12-17084) L’assemblée de copropriétaires d’un syndi- cat composé de 169 pavillons individuels avait décidé d’abandonner le choix du réseau unitaire d’assainissement et opté pour un réseau séparatif et son raccorde- ment aux réseaux du syndicat intercommu- nal. Un recours avait été engagé par une série de copropriétaires qui estimaient que la décision aurait dû être prise à la double majorité de l’article 26. Leur action avait été rejetée en appel et la Cour de cassation confirme la décision: “Mais attendu, d’une part, qu’ayant […] relevé que l’ordonnance du 21mai 1991 et la loi du 30décembre 2006 interdisaient en principe le raccordement du réseau d’eaux pluviales au système de collecte des eaux usées, que l’article 5 de l’arrêté du 22juin 2007 disposait que “les réseaux de collecte des eaux pluviales ne doivent pas être rac- cordées au système des eaux usées domes- tiques […]” que le syndicat intercommunal gérant le collecteur qui conduit les eaux à la station d’épuration dont dépendaient les communes d’implantation de la copropriété n’acceptait pas le raccordement à son collec- teur de réseau recueillant les eaux pluviales […], la cour d’appel […] a retenu, à bon droit, qu’après avoir admis la nécessité de procéder à la rénovation du système de col- lecte des eaux usées, le syndicat était dans l’obligation de mettre le réseau en conformité avec les normes environne- mentales qui imposaient un réseau séparatif et en exactement déduit que les décisions relatives aux travaux sur les parties communes étaient soumises à la majorité de l’article 25 e) de la loi du 10juillet 1965”. Observations : L’article 25 e) prévoit le recours à la majorité des voix de tous les copropriétaires pour “les modalités de réali- sation et d'exécution des travaux rendus obligatoires en vertu de dispositions législa- tives ou réglementaires”. La Cour de cassa- tion fait application de cet article pour des travaux de remplacement d’un réseau uni- taire de collecte des eaux usées et pluviales J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E par un réseau séparatif et son raccordement au réseau intercommunal. Pour un autre exemple, admettant le recours à l’article 25 e pour la décision de la création d’un local poubelles voté à la suite d‘une mise en demeure adressé par la commune, voir Civ. 3 e , 19juin 2007 (Administrer, oct. 2007, 91). Construction de maison indivi- duelle ■ Pénalité de retard (Cass. Civ. 3 e , 25 sept. 2013, n°1031, FS-P +B, cassation partielle, pourvoi n°12-21231) Constatant des malfaçons et un retard dans la réalisation d’un contrat de construction de maison individuelle, le maître d’ouvrage avait demandé une indemnité. Le construc- teur demandait reconventionnellement un solde de travaux. La cour d’appel qui avait condamné le maître d’ouvrage au paie- ment du solde avec pénalité de retard est censurée par la Cour de cassation: “Vu l’article R 231-14 al. 2 du CCH; […] Attendu que pour assortir la condamnation à payer la somme de 7230 € , correspondant au solde du marché, d’intérêts au taux de 0,33% par jour calendaire, l’arrêt retient que le solde étant exigible en application de l’article 3.4 du contrat, la pénalité prévue à cet article, soit la majoration de la somme principale d’un intérêt au taux de 0,33 % par jour calendaire, doit trouver application; Qu’en statuant ainsi, tout en relevant que le contrat prévoyait le versement par le constructeur, en cas de retard, d’une pénali- té égale à 1/3000 e du prix par jour de retard, la cour d’appel, qui n’a pas tiré les consé- quences légales de ses propres constata- tions, a violé le texte susvisé”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : L’article R 231-14 du CCH fixe un montant minimum de pénalités en cas de retard de livraison à 1/3000 e du prix convenu par jour de retard. Corrélative- ment, le même article permet de mettre à charge du maître d’ouvrage une pénalité pour retard de paiement. Elle est plafon- née à 1% par mois de retard, si la pénalité pour retard de livraison est limitée à 1/3000 e par jour de retard. Dans cette affai- re, la pénalité pour retard de livraison était bien fixée à 1/3000 e par jour de retard à charge du constructeur, le contrat respec- tant ainsi le minimum réglementaire. Mais la pénalité pour retard de paiement était fixée à 0,33% par jour, soit près de 10% par mois, dépassant ainsi nettement le pla- fond de 1%… par mois. Expropriation ■ Péremption d’instance (Cass. Civ. 3 e , 25 sept. 2013, n°1027, FS-P +B, cassation, pourvoi n°12-22079) Le juge de l’expropriation avait fixé en 2006 des indemnités devant revenir à deux per- sonnes à la suite d’une expropriation. L’arrêt rendu après cassation avait fixé des indemnités en indiquant que “s’il ressort de l’article 386 du code de procédure civile que l’instance est périmée lorsqu’aucune des parties n’accomplit de diligences pendant deux ans, en l’espèce les parties ont régula- risé leurs premiers mémoires dans les délais prescrits par l’article R 13-49 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, de sorte qu’après elles ne sont plus tenues à aucune diligence de nature à faire progresser l’instance et que la direc- tion de la procédure ne leur appartient pas”. Cet arrêt est cassé au visa de l’article 386 du code de procédure civile : “Attendu […] qu’en statuant ainsi, alors que devant la cour d’appel de renvoi les dis- positions de l’article R 13-49 du code de l’expropriation ne sont pas applicables, la cour d’appel a violé le texte susvisé”. Observations : Les expropriés demandaient la péremption d’instance au motif qu’aucun acte de procédure n’avait été accompli pendant deux ans. Ils invoquaient l’article 386 du CPC selon lequel: “l'instance est périmée lorsque aucune des parties n'accomplit de dili- gences pendant deux ans.” La cour d’appel avait refusé d’appliquer ce texte et fixé les indemnités d’expropriation en relevant que les parties avaient régularisé leurs pre- miers mémoires dans les délais prescrits par l’article R. 13-49 du code de l’expropriation. L’auteur du pourvoi faisait valoir au contraire que le principe de péremption devait s’appliquer dans la procédure en fixation des indemnités d’expropriation. La décision est en effet cassée au visa de l’article 386 du CPC. La Cour de cassation invoque par ailleurs l’article R 13-49 du code de l’expropriation qui fixe les délais de dépôt des mémoires en cas d’appel. L’arrêt indique que cet article ne s’applique pas devant la cour de renvoi. Baux commerciaux ■ Pénalité de retard (CA Paris, Pôle 5, ch 3, 25 sept. 2013, n°11/15059) Un bailleur contestait le droit à la propriété commerciale de son locataire installé sur les Champs Elysées au motif qu’enregistré au registre du commerce pour une activité de restauration, il exerçait en réalité une activi- té de discothèque. la cour d’appel n’a pas admis cet argument : “La société Alisa est régulièrement immatri- culée au registre du commerce et des socié- tés au titre de “l’exploitation de la franchi- se en France des restaurants “Chilis’s Grill & bar restaurant”; Cette immatriculation confère à la société Alisa la qualité de commerçant et il n’est pas sérieusement contesté qu’elle exerce dans les lieux loués l’activité de bar et restaura- tion pour laquelle elle est immatriculée, Au motif allégué que l’activité exercée dans les lieux excéderait néanmoins celle de bar et restauration, la société bailleresse est mal fondée à contester au profit de la société Alisa régulièrement immatriculée le bénéfice de la propriété commerciale .” Toutefois, s’agissant de l’exercice d’une acti- vité interdite par le bail, la cour d’appel en reconnaît le caractère illicite. Elle enjoint au locataire de la cesser: “Si une telle activité [de discothèque] ne peut être regardée en soi, eu égard tant la configuration des locaux situés pour partie en sous-sol et d’une surface de plus de 300m 2 comportant une partie bar et un sol parqueté qu’à leur situation sur l’avenue des Champs-Elysées considérée comme un des hauts lieux de la vie nocturne parisienne, comme inadaptée, elle contrevient cepen- 15octobre 2013 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• C C O O N N S S T T R R U U C C T T I I O O N N - - B B A A U U X X C C O O M M M M E E R R C C I I A A U U X X ▲ J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E ■ Expropriation et droit d’accès aux valeurs foncières La Cour de cassation a rejeté une deman- de de question prioritaire de constitution- nalité relative à l’article L 135 B du livre des procédures fiscales. Selon le deman- deur, ce texte ne permet pas toujours au requérant de bénéficier, contrairement à l’administration, d’un accès libre à l’information foncière. Pour la Cour de cassation, la question ne présente pas de caractère sérieux car si les expropriés n’ont pas de droit d’accès direct aux informations relatives aux valeurs foncières détenues par l’administration, “ les expropriés [peu- vent] obtenir gratuitement de cette administration sur simple demande et sans restriction aux termes de la loi, la communication des éléments d’informations en sa possession, nécessaires à l’appréciation de la valeur du bien ”. (Cass. Civ. 3 e , 25 sept. 2013, n°1996, FS-P +B, n°13 40050) ▲ dant aux dispositions particulières du bail qui n’autorise que les activités connexes et complémentaires à celle de bar et restau- ration thématique ou traditionnelle, à la condition qu’elles ne s’exercent qu’à titre accessoire, le fait que l’activité reprochée et démontrée suffisamment pr les constats d’huissier s’est exercée sans causer de nui- sances étant indifférent. […] Il convient en conséquence de lui enjoindre de cesser dans le délai d’un mois à compter de la signification du pré- sent arrêt toute activité de clubbing ou night-club telle qu’elle a pu l’exercer dans le passé et la reprendre à la suite du juge- ment déféré. La régularisation par la socié- té Alisa dans le délai aura pour effet de considérer qu’elle exerce une activité conforme à la destination et que le man- quement passé ne revêt pas un caractère de gravité suffisant pour entraîner la résiliation du bail.” Par ailleurs, l’arrêt refuse d’accorder au bailleur la résiliation du bail pour cause de “privatisation du porche de l’immeuble et de la cour servant de fumoir”, la persistan- ce de ce grief n’étant pas démontré. Enfin, la cour d’appel valide le congé du bailleur mais en en indiquant que le preneur a droit à une indemnité d’éviction. Les retards de paiement du loyer et des charges invoqués par le bailleur sont jugés insuffi- sants pour justifier un congé sans indemnité. Observations : Le preneur aurait pu le cas échéant solliciter une despécialisation par- tielle (art. L 145-47 du code de commerce) pour adjoindre à son activité de restau- rant, celle de night-club. Mais la jurispru- dence est incertaine: la cour de Dijon a admis que l’activité de soirées musicales et dansantes est connexe et complémentaire à celle de bar-restaurant (CA Dijon, 2mars 2006, JCP 2006, IV 2878) alors que la cour de Toulouse a jugé que l’activité de bar musical n’est ni connexe ni complémentai- re à l’activité de restauration alimentaire, bar, brasserie et glacier (CA Toulouse 13avril 2006, JCP 2006, IV. 3119). L’arrêt de la cour d’appel de Paris est souple quant aux infractions reprochées au preneur. Dans une autre affaire, la Cour de cassation avait jugé grave et légitime (justi- fiant un refus de renouvellement sans indemnité) l’organisation de spectacles musicaux dans un café-bar-restaurant (Civ. 3 e , 3 avril 2007). S’agissant des loyers, la jurisprudence peut admettre la résiliation (paiement de loyers avec retards systématiques, CA Bourges, 7 déc. 1999, Jurisdata, n°1999-119736) mais elle peut aussi considérer que les manque- ments du locataire ne sont pas suffisam- ment graves pour justifier la résiliation (pour un règlement tardif des loyers, Civ. 3 e , 25juin 1991, Loyers et copr. 1991, n°372). ■ Révision triennale: interpréta- tion de l’article L 145-38 (CA Paris, Pôle 5, ch 3, 2 oct. 2013, n°11/18803) Un locataire (la SNCF) était en litige avec son bailleur à propos de la fixation du loyer. Le bail de 2003, modifié par avenant en 2006, prévoyait, à compter du 25février 2006, un loyer de 3,754 M € indexé sur l’indice du coût de la construction. Le 15avril 2010, la SNCF avait demandé la révi- sion du loyer sur le fondement de l’article L 145-38 du code de commerce, pour qu’il soit fixé à 3,763 M € . Faute d’accord entre les parties, la SNCF avait assigné son bailleur pour que loyer soit fixé à la valeur locative de 3,763 M € . Sa demande avait été rejetée en première instance et la cour d’appel confirme la déci- sion: “L’article L 145-38 dispose que par déroga- tions aux dispositions de l’article L 145-33 et à moins que ne soit rapportée la preuve d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité, ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10% de la valeur locative, la majoration ou la dimi- nution de loyer consécutive à une variation triennale ne peut excéder la variation de l’ICC ou s’il est applicable de l’ILC […] inter- venue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire. Ce faisant, l’article L 145-38 institue un mécanisme de révision détaché de la stricte référence à la valeur locative , sauf en cas de modification des facteurs locaux de commercialité et institue le loyer indexé suivant l’évolution de l’ICC ou de l’ILC non comme une réfé- rence mais comme un plafond , sans cependant définir ce qu’il faut entendre par valeur plancher; Dès lors qu’il écarte la référence de principe à la valeur locative, par exception à la règle posée à l’article L 145-33 du code de com- merce, l’article L 145-38 ne peut conduire qu’à s’attacher, pour apprécier cette valeur plancher, aux dispositions contractuelles voulues par les parties; À cet égard, la SNCF opère une distinction entre d’une part le loyer contractuel qui correspond selon elle au loyer d’origine et constituerait le loyer plancher et d’autre part le loyer indexé à la suite des variations résultant de l’application de la clause d’indexation qui représente le loyer en cours, en deçà duquel le juge pourrait fixer le montant du loyer révisé à la valeur locati- ve, sans pouvoir le fixer à un montant infé- rieur au montant du loyer contractuel. Cette distinction ne procède ni de la loi ni de la jurisprudence; si la Cour de cassation à la faveur de l’arrêt du 6février 2008 a réin- troduit la référence à la valeur locative lors de la révision triennale du loyer, elle a pré- cisé que ce n’est qu’à la condition que celle- ci se situe “entre le loyer en cours et le pla- fond résultant de la variation de l’ICC”, La circonstance évoquée par la SNCF que, dans le cas d’espèce qui a fait l’objet de l’arrêt précité, le bail ne contenait aucune clause d’indexation, n’est pas de nature à diminuer la portée générale de cet arrêt ; En présence d’une clause d’échelle mobile contenue dans le bail et régulièrement appliquée, la distinction qu’elle opère entre loyer contractuel/loyer en cours est artifi- cielle; […] de sorte que, actualisé par l’effet de la clause d’indexation, le loyer contrac- tuel d’origine constitue une fois indexé le loyer contractuel en cours : L’article 4-4 du bail rappelle à cet égard les limites de la révision prévue par l’article L145-38, et exclut que le preneur puisse se prévaloir d’une valeur locative inférieure au prix résultat de l’indexation du loyer sur l’ICC ou au loyer lui-même, sauf à ce que soit rapportée la preuve d’une modification des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10% de la valeur locative. Ainsi, en présence d’une clause d’échelle mobile contenue dans le bail et régulière- ment appliquée comme en l’espèce, les deux valeurs - celle plancher constituée par le loyer en cours et celle plafond résultant de la variation indiciaire - se rejoignent; il en résulte que le loyer en vigueur étant le résultat de l’application de la clause d’indexation prévue dans le bail qui fait référence à l’indice légal du coût de la construction, il n’y a a pas lieu, en l’absence de modification des facteurs locaux de com- mercialité, à révision du loyer sur le fonde- ment de l’article L 145-38 du code de com- merce”. La cour confirme le jugement ayant rejeté la demande en fixation du loyer à la valeur locative de 3,763 M € . Observations : Pour l’application de l’article L145-38 du code de commerce, la locataire estimait que le loyer devait être fixé à la valeur locative, entre le loyer contractuel, c’est-à-dire le loyer initial arrê- 15octobre 2013 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• B B A A U U X X C C O O M M M M E E R R C C I I A A U U X X J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E ▲ ▲ 15octobre 2013 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• ■ TVA artisans Interrogé par le sénateur Henri Tandonnet sur l’évolution des taux de TVA, le ministre du budget, Bernard Cazeneuve, indique : “nous avons décidé de mettre en place un taux réduit de TVA non seulement pour la construction de logements sociaux, mais aussi pour les travaux de petite réparation, qui pourront bénéficier au secteur de l’artisanat. Par ailleurs, le crédit d’impôt développe- ment durable accompagnera les familles qui procèdent à des travaux de rénovation, avec un bouquet de travaux. (JO Sénat, déb. 20 sept. p.8417). V V E E N N T T E E E E N N B B R R E E F F J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E té dans le bail ou le cas échéant le loyer issu de la dernière fixation et le plafond résultant de la variation de l’indice indi- ciaire. Ainsi le juge aurait pu fixer un loyer révisé à un montant inférieur au loyer en cours, tout en respectant le loyer plancher que constituerait le loyer contractuel d’origine. La cour d’appel n’a pas admis cette analyse. Dans un arrêt de 2008, la Cour de cassa- tion s’était référée au loyer en cours, qui était le même que loyer d’origine, faute de clause d’indexation. La cour d’appel indique que cet arrêt est de portée géné- rale et qu’en cas de clause d’indexation, c’est le loyer indexé qui constitue le loyer contractuel en cours. Loyer en cours et loyer plafond sont donc identiques et la révision ne peut avoir lieu, en l’absence de modification des facteurs locaux de com- mercialité. Quant au bailleur, il soutenait que l’article L 145-38 fixe le principe de l’encadrement du loyer en fonction de la variation indi- ciaire, sauf exception liée à une modifica- tion matérielle des facteurs locaux de commercialité permettant un loyer dépla- fonné, fixé à la valeur locative, mais qu’en l’espèce, la locataire n’apportait pas la preuve d’une telle modification. Plusieurs arrêts ont été rendus le même jour en ce sens. Contrat de vente ■ Rejet du recours d’une associa- tion pour l’annulation d’un acte de vente (Projet Hermitage) (Cass. Civ. 1 e , 2 oct. 2013, rejet, pourvoi n°12- 21152) L’association Vivre à La Défense s’opposait au projet de construction de deux tours Hermitage à la Défense. Elle avait intenté une action en annulation d’une part d’un acte authentique de vente conclu en 2001 portant sur des immeubles et d’autre part d’une promesse de vente datant de 2007 et portant sur les mêmes immeubles. La cour d’appel avait jugé son action irrece- vable au motif notamment que l’action engagée par l’association n’avait pas pour objet de défendre les droits locatifs des loca- taires mais de faire obstacle au projet d’édification des deux tours Hermitage Plaza. La Cour de cassation confirme la décision: “Mais, attendu que, si une association peut, même hors habilitation législative et en l'absence de prévision statutaire expresse quant à l'emprunt des voies judiciaires, agir en défense d'intérêts collectifs, son action Appartements anciens Maisons anciennes Variation 3 mois 1 an 3 mois 1 an France -0,2% -1,2% +0,5 % -1,0% Ile-de-France -0,7% -1,1% -0,3% -1,5% Province +0,4 % -1,3% +0,7 % -0,9% Évolution des prix des logements anciens Variation 3 mois: entre le 1 er trimestre 2013 et le 2 e trimestre 2013. Variation 1 an: entre le 2 e trimestre 2012 et le 2 e trimestre 2013. Source: Indices Notaires INSEE. Marché ■ Légère baisse des prix des loge- ments anciens Les prix des logements anciens ont reculé de -1,1% sur un an au 2 e trimestre 2013, selon les notaires. Le recul est de -1,2% pour les appartements et de -1,0% pour les maisons. Pour l’Ile-de-France, la baisse est de -1,1% pour les appartements et -1,5% pour les maisons. En province, la baisse est plus nette pour les appartements (-1,3%) que pur les mai- sons (-0,9%). Pour les appartements, les baisses les plus sensibles sont constatées dans le Pas-de-Calais (-10,7%), l’Indre-et- Loire (-8,9%) et la Loire (-7,4%). En revanche, certains départements sont en hausse comme la Meurthe-et-Moselle (+10,6%), les Landes (+8,9%). S’agissant des maisons, les notaires indiquent que les hausses et les baisses s’équilibrent. A la hausse citons l’Hérault (+11,7%) et la Meurthe-et-Moselle (+7%), et à la baisse le Nord (-4,5%), le Calvados (-5,7%) ou le Gard (-6,7%). Quant au volume des transactions, il reste en baisse sur 12 mois à -13% soit 677000 transactions (fin juin2013). Toutefois, les notaires notent une lente remontée du volume des transactions. n'est cependant recevable qu'autant que ceux-ci entrent dans son objet social; qu'indépendamment du motif erroné mais surabondant selon lequel l'exercice de l'action de l'association devait être prévu par ses statuts, c'est par une appréciation souve- raine qu'après avoir relevé que l'association tendait à faire obstacle au projet d'édification de deux tours , la cour d'appel a retenu, eu égard à l'objet social qui était la représentation et la défen- se des locataires et occupants des immeubles du quartier de La Défense à l'égard, d'une part, des propriétaires et/ou copropriétaires réunis en syndicat ou non ou des tiers, per- sonne physique ou morale de droit privé, d'autre part, de toute administration, collec- tivités territoriales ou des tiers, personne de droit public ou para-publique, que l'association n'établissait pas que les actes litigieux portaient atteinte aux intérêts collectifs qu'elle représentait et, partant, ne disposait pas d'un inté- rêt légitime à agir ; qu'elle a, ainsi, par ce seul motif, excluant tout motif contraire des premiers juges, légalement justifié sa déci- sion”. Le pourvoi est rejeté. Observations : Le pourvoi est rejeté pour cause de défaut d’intérêt à agir de l’association, en ce que les actes attaqués ne portaient pas atteinte aux intérêts col- lectifs défendus. Le recours était engagé à l’encontre du contrat de vente. La cour d’appel avait relevé que le projet d’urbanisme combattu devait obtenir un permis de démolir puis un permis de construire, attribué en fonction de règles d’urbanisme, pouvant être déférés devant le juge administratif. En revanche, le contrat de vente n’était pas en lui-même de nature à faire obstacle à la modifica- tion du paysage urbain du quartier de la Défense. ● ● Hermitage se félicite de la déci- sion Dans un communiqué le groupe Hermita- ge se félicite de cette grande victoire. Il souligne que l’association devra verser 170000euros aux trois sociétés en cause dans les contrats de vente. Il souligne que l’association a perdu tous ses recours. Le projet Hermitage prévoit de construire deux tours de 320 mètres de haut, asso- ciant des logements, des bureaux, un hôtel de luxe et des équipements cultu- rels. Les tours s’élèveront autour d’un socle aménagé en place publique avec magasins, restaurants et café. La livraison est programmée pour fin2018 et2019. ▲ 15octobre 2013 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• A A C C T T U U A A L L I I T T É É > Instruction fiscale Duflot Une instruction fiscale a été publiée le 8octobre sur le dispositif d’investissement locatif Duflot. Elle précise d’une part les caractéristiques des logements éligibles et d’autre part les plafonds de loyers et de ressources des locataires. Les plafonds de loyers sont calculés avec un coefficient lié à la surface. Exemples donnés par l’instruction: voir tableau ci-dessous. La règle de calcul du coefficient multiplica- teur du plafond de loyer est la suivante: 0,7 +19/S (S étant la surface à prendre en copte du logement). Le coefficient ne peut pas dépasser 1,2. F F I I S S C C A A L L I I T T É É ❘◗ L’équipe de Deloitte France se ren- force avec la nomination comme senior advisor au sein du pôle transac- tions de Jean-Claude Palu et de l’arrivée d’Olivier Magnin au pôle transactions afin d'y développer l'offre de conseil en financement. ❘◗ Nathalie Garnier rejoint le cabinet d’avocats de Gaulle Fleurance & Asso- ciés en tant que Senior Counsel. Elle intervient en droit immobilier, droit des affaires et en financement. Nathalie Garnier a été directrice juri- dique Europe d’un groupe de promo- tion immobilière de centres commer- ciaux. Acteurs ■ Hausse de l’investissement en immobilier d’entreprise, mais recul du volume de commerciali- sation Le marché de l’investissement en immobi- lier d’entreprise en France a progressé sur les 9 premiers mois de l’année 2013 de 27% en un an avec 12,9milliards d’euros investis selon les chiffres Immostat-IPD. Pour l’ensemble de l’année, l’investissement devrait atteindre 17mil- liards d’euros, à comparer aux 17,6mil- liards d’euros investis en 2012. Pour l’Ile-de-France, relève Jones Lang Lasalle, le marché de l’investissement est de 7,9milliards d’euros sur les 9 premiers mois de l’année, en hausse de 8% par rapport à l’an dernier. Sur le marché francilien, il y a eu 1,3mil- lion de m2 commercialisés en 9 mois, soit un recul de 29% par rapport à la même période de 2012 (vente à utilisateurs et transactions locatives). BNP Paribas Real Estate souligne que c’est surtout le seg- ment de marché des plus de 5000m 2 qui est affecté (chute de 51% sur un an). Immostat estime que la demande placée pour l’ensemble de l’année 2013 devrait atteindre 1,8million de m 2 . Le taux de vacance des bureaux en Ile-de- France est en hausse à 7,2% au 1 er octobre 2013 (6,8% il y a un an). Les taux de vacance sont toutefois assez variables entre le Croissant Ouest (14,1%), la Défense (9,3%) et le Première couron- ne (9%) ou Paris (4,5%). Pour BNP Paribas Real Estate, la demande placée de bureaux en Ile-de-France devrait atteindre le point bas de 1,8million de m 2 en 2013 contre 2,5millions en 2012. L’offre immédiate de bureaux s’établit au 30septembre à 3758000m 2 . Le loyer facial moyen des bureaux de seconde main s’élève à 311 € /m2 HT hors charges, niveau stable par rapport au tri- mestre précédent. Jacques Bagge (Jones Lang Lasalle) sou- ligne quant à lui que “l’un des moteurs essentiels de la demande au cours des deux dernières années était la recherche d’économies. Ce moteur s’est complète- ment arrêté, les entreprises qui n’ont pour motivation que l’abaissement de leurs coûts immobiliers se contentant de renégo- cier leur bail auprès de bailleurs, attentifs à éviter le vide locatif dans leur patrimoine”. (Communiqués du 7octobre 2013). En bref ■ GUL: l’assurance n’est pas le métier de l’État, pour la FNAIM S’agissant de la Garantie universelle des loyers, le président de la FNAIM indique que la couverture de 6,5millions de loge- ments doit mobiliser 700millions d’euros selon la ministre, mais qu'il faudra selon les actuaires de la Fédération Française des Assurances, 1,5, voire 2 fois plus. Pour la FNAIM, il est temps que l’État com- prenne que l’assurance est un métier et que ce n’est pas le sien. Or les assureurs, les courtiers et les administrateurs de biens sont prêts à faire des offres de services. Jean-François Buet demande “au nom de quoi les repousse-t-on?” (Communiqué du 8octobre2013). ■ Cécile Duflot explique sa vision de l’égalité des territoires Cécile Duflot a confirmé le 4octobre lors de la 24 e convention nationale de l'intercommunalité de l'Assemblée des communautés de France (ADCF) que le Commissariat Général à l’égalité des terri- toires verrait le jour début 2014. Il regrou- pera la DATAR, le Secrétariat général du comité interministériel des villes et l’Agence nationale pour la cohésion sociale et l’égalité des chances (ACSé). La ministre précise que cette nouvelle entité “devra rompre avec une approche sectorielle des problématiques en privilégiant une réflexion transversale”. A cette occasion, la ministre a par ailleurs réaffirmé sa convic- tion “que l’aménagement durable passe par l’élaboration de documents d’urbanisme à l’échelle intercommunale.“ L’échelle intercommunale permet en effet une mutualisation des moyens et des com- pétences. L’élaboration d’un PLU intercom- munal ne prive pas les maires de la préro- gative de délivrer les autorisations d’urbanisme. Enfin, la ministre en appelle à l’émergence d’une “démocratie d’implication”. Consta- tant les limites de la participation des citoyens aux enquêtes et réunions publiques notamment par les jeunes et les plus précaires, Cécile Duflot estime priori- taire de “faire de la chose publique un enjeu partagé” et de “réinventer le dia- logue social”. (Discours du 4octobre 2013). Détermination des plafonds de loyers en 2013 Zone Surface du logement Plafonds de loyer par m 2 Coefficient multiplicateur Coefficient multiplicateur à retenir Plafonds de loyer par m 2 après appli- cation du coeffi- cient multiplicateur Plafonds de loyer applicables au logement A bis 80 m2 16,52 € 0,94 0,94 15,53 € 1 242,40 € A bis 40 m2 16,52 € 1,18 1,18 19,49 € 779,60 € A 70 m2 12,27 € 0,97 0,97 11,90 € 833 € A 35 m2 12,27 € 1,24 1,2 14,72 € 515,20 € B1 50 m2 9,88 € 1,08 1,08 10,67 € 533,50 € B1 25 m2 9,88 € 1,46 1,2 11,86 € 296,50 € B2 40 m2 8,59 € 1,18 1,18 10,14 € 405,60 € B2 20 m2 8,59 € 1,65 1,2 10,31 € 206,20 € 15octobre 2013 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• R R É É P P O O N N S S E E S S M M I I N N I I S S T T É É R R I I E E L L L L E E S S Références (J.O. Questions) Nom du parlementaire Thème Ministre concerné Réponse Observations 3sept. 2013 AN p.9237 n°22302 Christophe Bouillon SRC, Seine-Mariti- me Vente d'un bien avec cavité souterraine . Information de l'acquéreur. Écologie Si le terrain du bien vendu est situé dans le périmètre d'un plan de prévention des risques, l'existence du PPR doit être mentionnée dans l'imprimé « état des risques naturels, miniers et technologiques », joint au contrat de vente ou de bail. Les futurs acquéreurs sont donc informés des risques d'effondrement de cavités souterraines si un PPR est prescrit ou approuvé. En l'absence de docu- ment, une base de données est accessible sur le site www.cavites.fr . 3sept. 2013 AN p.9271 n°16676 Hervé Féron, SRC, Meurthe-et- Moselle Avenir de Foncière Logement Égalité des territoires et logement Pour répondre aux difficultés de financement de l'association foncière loge- ment, le Gouvernement a décidé de lui ouvrir un accès direct aux PLI auprès de la Caisse des dépôts et d'y apporter la garantie de l'Etat. Quant aux terrains sur lesquels la foncière ne pourrait pas intervenir, pour que la diversification de l'offre reste la finalité, ils ne donneront pas lieu à construction de logements sociaux. Les préfets seront mandatés pour en déterminer le devenir. 3sept. 2013 AN p.9275 n°28385 Catherine Vautrin, UMP, Marne Enlèvement d'amiante Logement Le décret du 3juin 2011 n'impose pas de diagnostic amiante avant toute intervention, sauf dans le cas de la démolition. Mais avant toute intervention de travailleurs sur des bâtiments susceptibles de con- tenir de l'amiante, le donneur d'ordre doit évaluer le risque amiante par un diagnostic « repérage avant travaux ». Le donneur d'ordre est responsable des mesures à mettre en place pour les travaux. Ce repérage est imposé par le code du travail. 10sept. 2013 AN p.9441 n°23215 Jean-Marie Tetart, UMP, Yvelines Baux commerciaux. Pièces exigées par les bailleurs Artisanat Les articles L 145-33 à L 145-40 du code de commerce ne prévoient pas de dispositions sur les pièces comptables que le bailleur peut demander au locataire. Ce point est laissé à la libre appréciation des parties. Toutefois, des améliorations au statut des baux commerciaux seront prochainement présen- tées afin d'empêcher que les déplafonnements ne menacent l'équilibre économique des entreprises commerciales. 10sept. 2013 AN p.9460 n°25666 Pierre Morel-A- L'Huissier, UMP, Lozère Calcul des plus-values. Coût des matériaux acquis par le vendeur Économie Le prix d'achat du terrain peut être majoré du coût des travaux réalisés avant achèvement. Si les travaux sont réalisés par le contribuable, il peut tenir compte du prix d'achat des matériaux et de la main-d’œuvre employée mais non du travail qu’il a effectué lui-même. Pour les dépenses de travaux réalisés par le vendeur après achèvement, elles viennent en majoration du prix si elles n'ont pas déjà été retenues pour la détermination de l'impôt. Les travaux doivent avoir été réalisés par une entreprise. Les travaux effectués par le con- tribuable et les matériaux acquis ne peuvent pas être retenus. Toutefois, le contribuable qui ne peut justifier des dépenses de travaux peut demander sur option une majoration forfaitaire de 15 % du prix d'acquisition. 10sept. 2013 AN p.9461 n°26369 Pierre Lellouche, UMP, Paris Effet de seuil de l'ISF Économie Le barème de l'ISF comporte un régime de décote qui limite l'effet de seuil. Un contribuable qui déclare un patrimoine de 1300 001 € , paie un impôt de 1250 € alors qu'il paierait 2500 € sans décote. Le député indiquait que l'ISF est de 1250 € pour un patrimoine de 1300001 € , il est de 0 pour un patri- moine de 1300 000 € … 10sept. 2013 AN p.9462 n°26400 Olivier Audibert Troin UMP, Var Plus-values de plus de 50000euros Économie L'entrée en vigueur de cette taxe est fixée au 1 er janvier 2013. Mais sont exonérées les cessions après le 1 er janvier 2013 si une promesse de vente a acquis date certaine avant le 7décembre 2012. Cela vise les actes authentiques ou sous seing privé ayant acquis date certaine au sens de l'article 1328 du code civil. Mais il est aussi admis que les cessions pour lesquelles la date de la signature avant le 7décembre 2012 peut être établie avec certitude : par justification du versement en la comptabilité d'un tiers d'une somme en relation avec la promesse invoquée. 10sept. 2013 AN p.9474 n°10699 Francis Hillmeyer UDI, Haut-Rhin Étanchéité des terrasses Logement Les logements doivent être protégés contre les infiltrations et les remontées d'eau (art. R 111-8 du CCH, art. 33 du règlement sanitaire départe- mental, décret du 30janvier 2002). Cela vise dont les infiltrations et remontées d'eau quelle que soit leur origine. Le député invoquait une idée selon laquelle l'exigence ne s'appliquait pas pour un balcon surplombant une zone non habitable. 10sept. 2013 AN p.9478 n°26887 Isabelle Le Callen- nec, UMP, Ille-et- Vilaine Locations meublées de moins d'un an inter- dites à Paris Logement Dans les villes de plus de 200000 habitants, le changement d'usage de locaux d'habitation est soumis à autorisation. La location en meublé pour une durée de moins d'un an (9 mois pour les étu- diants) ne peut pas être considérée comme de la résidence principale et nécessite une autorisation. Référence de texte: art. L 631-7 et suivants du CCH. 10sept. 2013 AN p.9481 n°29070 Christian Jacob UMP, Seine-et- Marne Défaillance d'un détec- teur de fumée Logement Les détecteurs de fumée sont obligatoires en application de la loi du 9 mars 2010. Texte complété par le décret du 10 janvier 2011 et un arrêté du 5 février 2013. Les détecteurs doivent comporter un indicateur de mise sous tension, un signal visuel, mécanique ou sonore, indépendant d'une source d'alimentation, signalant la perte de capacité d'alimentation du détecteur. À nos abonnés : le texte complet des réponses ministé- rielles peut vous être faxé ou envoyé par mél sur simple demande. ▲ 15octobre 2013 9 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• NOM : PRÉNOM : FONCTION : SOCIÉTÉ : ADRESSE : TÉL : FAX : MÉL : N ° TVA INTRACOM .: SIGNATURE : OFFRE EXCEPTIONNELLE Réservée aux nouveaux abonnés 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier N N O O M M I I N N A A T T I I O O N N S S A A G G E E N N D D A A Cabinets ministériels ➠ Réforme de l’État : Marie Bjornson-Lan- gen est nommée conseillère modernisation de l'action publique au cabinet de Marylise Lebranchu. (Arrêté du 1 er octobre 2013, J.O. du 4octobre, @). ➠ Premier ministre : Jacques-Pierre Gou- geon quitte ses fonctions de conseiller auprès du Premier ministre. (Arrêté du 3octobre2013, J.O. du 5 oct. @). Administration centrale ✓ Outre-Mer : Thomas Degos est nommé directeur général des outre-mer. (Décret du 3octobre2013, J.O. du 4 oct. @). Magistrature ✓ Juridictions administratives : Anita Haas- ser est nommée vice-présidente du tribu- nal administratif de Marseille. Didier Peano est nommé président de chambre à la cour administrative d'appel de Bordeaux. (Décrets du 3octobre2013, J.O. du 5 oct. @) ✓ Cour de cassation : Patrick Beau et Catherine Courcol sont nommés avocats généraux. (Décret du 3octobre2013, J.O. du 5 oct. @) Organismes publics ✓ EPADESA : Hugues Parant est nommé directeur général de l'Établissement public d'aménagement de La Défense Seine Arche. Il succède à Philippe Chaix. (Arrêté du 27septembre 2013, J.O. du 1er oct. 2013, p.16301) ✓ ANRU : Philippe Galli, préfet de Seine- Saint-Denis, Raphael Le Mehaute et Eric Briat, sont nommés administrateurs l'Agence nationale pour la rénovation urbaine, représentants de l’État, au titre du ministère de la ville. (Arrêté du 6septembre 2013, J.O. du 3 oct. p.16416). ✓ AFTRP : Raphaël Le Mehaute (secrétai- re général du comité interministériel des villes) est nommé administrateur de l’Agence foncière et technique de la région parisienne, représentant le ministre de la ville. (Arrêté du 23septembre 2013, J.O. du 4 oct. p.16503). ✓ Fondation nationale des sciences poli - tiques : Marie-Christine Lepetit , inspec- trice générale des finances, est nommée membre du conseil d'administration. (Décision du 4octobre2013, J.O. du 6 oct. p.16584). ■ Contentieux de l'urbanisme Un décret relatif au contentieux de l’urbanisme, qui a été publié au JO du 2octobre, vise à accélérer les délais de trai- tement de ces contentieux. L'article 1 er crée dans le code de l'urbanisme un article R 600-4 qui permet au juge devant lequel est formé un recours contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager de fixer une date au-delà de laquelle les moyens nouveaux ne peuvent plus être invoqués . Cette disposition entre en vigueur le 1 er décembre 2013. L'article 2 prévoit que les tribunaux admi- nistratifs statuent en premier et en der- nier ressort sur les recours contre les per- mis de construire ou de démolir un bâti- ment à usage d'habitation ou contre les permis d'aménager un lotissement si le bâtiment ou le lotissement est implanté en tout ou partie d'une commune visée l'article 232 du CGI (communes marquées par un déséquilibre entre l'offre et la demande de logements). Il s'agit d'une disposition de nature tem- poraire : elle doit s'appliquer aux recours introduits entre le 1 er décembre 2013 et le 1 er décembre 2018. (Décret n°2013-879 du 1 er octobre 2013 rela- tif au contentieux de l'urbanisme, J.O. du 2octobre, p.16355). ■ Abrogation de PLU Le Conseil d’État a rendu un avis, saisi par le tribunal administratif de Nîmes, sur le point de savoir si un maire, saisi par un administré d'une demande d'abrogation d'un PLU, pouvait rejeter la demande ou devait saisir son conseil municipal. Le Conseil d’État indique que le conseil municipal est seul compétent pour abro- ger un PLU. Le maire doit donc inscrire cet- te question à l'ordre du jour du conseil. Le maire a donc compétence pour rejeter la demande mais il ne peut le faire que si les dispositions contestées sont légales. À défaut, il doit inscrire la question à l'ordre du jour du conseil municipal pour qu'il abroge les dispositions illégales. (Avis n°367023 du 2octobre 2013, J.O. du 5 oct. p.16550) . B ULLETIND ’ ABONNEMENT « PRIVILÈGE » ❑ OUI , je souhaite bénéficier de l’offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC (soit 586,68 € HT + 2,1% de TVA) au lieu de 779 € TTC, soit 20% de réduction . Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription À RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi 534 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✁ ✦ 16 et 17 octobre 2013 (Paris XII e , Espace Charenton): 5e édition du “ salon indépendant de la coproprié- té ” organisé par l’ARC et l’UNARC. www.salon-copropriete-arc.fr ✦ 13 et 14 novembre 2013 (Paris, Porte de Versailles): salon de la copropriété. A noter le 13novembre à 12 h, une conférence sur la loi ALUR: impact pour la copropriété. http://www.saloncopropriete.com/ A A U U F F I I L L D D U U J J . . O O . . Bibliographie > Le marché immobilier français : la nouvelle édition de cet ouvrage publié par l’IEIF est parue. Cette 21 e édition est cette année enrichit de données sur les marchés régionaux. Elle comporte aussi la liste des principaux masters immobiliers. 480 pages. 76 euros. 15octobre 2013 10 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• O O B B S S E E R R V V A A T T O O I I R R E E D D E E S S T T A A X X E E S S F F O O N N C C I I È È R R E E S S “Ce n’est plus tolérable” insiste le président de l’UNPI, Jean Perrin, en commentant les résultats de son observatoire des taxes fon- cières ce 8octobre. La fédération des propriétaires conteste le système actuel qui aboutit à un cumul d’augmentation: hausse des bases, décidée par la loi de finances et qui varie en fonction de l’inflation et hausse des taux, décidée par les communes et les départements. Jean Perrin reconnaît que les collectivités augmentent les taux car elles ont été dotées de compétences nouvelles (RSA, personnes âgées…) qui sont en hausse, alors que les dotations d’État qui doivent compenser leurs dépenses, sont figées, voire en baisse. Les collectivités locales ont peu de marge de manœuvre. Elles répugnent à augmenter les taxes d’habitation, qui frappent tous les électeurs, et préfèrent “se défouler sur la taxe foncière”. Jean Perrin cite l’exemple d’un studio à Dijon, loué à 310euros par mois et pour lequel il doit payer 667 € de taxe foncière: plus de deux mois de loyer. Le Président de l’UNPI relève que certains propriétaires retraités sont contraints de vendre leur bien en viager pour payer leurs impôts. Taux départementaux: 18,58% en moyenne Quatre départements ont des taux excédant 30% (chiffres 2012): la Guyane (32,92%), le Gers (32,86%), l’Aisne (31,72%) et l’Aude (30,69%). Quatre départements ont à l’inverse, des taux inférieurs à 10%: Rhône (9,47%), Yvelines (7,58%), Hauts-de-Seine (7,08%) et Paris (5,13%). La moyenne des taux d’imposition est de 18,58%. La hausse des cotisations départementales entre2007 et2012 s’élève à +25,45%. Paris est un cas à part (+232,38%) car le départe- ment de Paris a appliqué un taux d’imposition pour la première fois en 2009. Trois départements ont pratiqué des hausses dépassant 60%: c’est le cas de la Corse du Sud (+73,76%), de l’Aisne (+63,07%) et du Val-d’Oise (+61,22%). Seuls deux départe- ments ont pratiqué des hausses inférieures à 10%: la Guadeloupe (+9,05%) et la Marti- nique (+8,83%). Cumul de taux: 36,36% L’addition des taux départementaux et du bloc communal (commune et le cas échéant EPCI) donne en moyenne une imposition de 36,36%. L’Aude détient le record des taux les plus élevés et 15 communes y pratiquent les taux les plus élevés (à l’exception de Mizoën en Isère à 84,85%). La palme revient à Fontanes-de-Sault (98,80%). En revanche, le taux le plus bas est pratiqué à Neuilly-sur-Seine (9,98%) et dans 4 com- munes des Yvelines. L’étude reconnaît, reprenant les remarques de la DgFip, que dans les départements d’Ile-de-France, les bases sont généralement très élevées et les taux faibles, ce qui conduit à des cotisations moyennes élevées. À l’inverse, Gers et Aude compensent des bases très faibles par des taux très élevés. Hausse de +21,17% en 5 ans Sur l’ensemble du territoire, la taxe foncière a augmenté en moyenne de +21,17%. La progression due aux départements (+13,30%) est supérieure à celle des com- munes ou groupements de communes (+8,34%). Paray-Vieille-Poste (Essonne) détient le record de hausse +130,83% en 5 ans. La hausse dépasse 100% dans trois communes: Verdese (Haute-Corse) +129,43%, Villers- Adam (Val-d’Oise) +124,43% et Aghione (Haute-Corse) +116,15%. Pourtant, une cinquantaine de communes ont réussi à faire diminuer leur taxe foncière. Les plus fortes baisses sont constatées à Festi- gny (Marne) -32,66%, Arcay (Vienne) -23,46% et Selles-sur-Nahon (indre) -16,58%. Grandes villes Dans les 50 plus grandes villes de France, 7 villes pratiquent des taux excédant les 50%. Seules 4 villes appliquent des taux inférieurs à 20%. Dans les 5 plus grandes villes, les taux sont également disparates: de 13,50% à Paris, puis 26,70% à Lyon, 35,54% à Nice, 39,83% à Marseille et 44,29% à Toulouse. Quant aux augmentations sur 5 ans, le record est détenu par Paris (+67,90%), suivi d’Argenteuil (+36,71%), Nantes (+30,64%) et Saint-Denis (+30,15%). Une seule ville a L’UNPI demande une baisse des dépenses des collectivités Devant l’envolée des taxes foncières, Jean Perrin demande que les col- lectivités locales engagent une réduction des dépenses plutôt que de rechercher des recettes nouvelles par la hausse des taxes foncières. JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ Secrétariat: Sabine Petit ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. 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Les élus invoquent des motifs de justice fiscale… et de progres- sion des recettes. L’UNPI admet qu’on puisse réajuster les valeurs, mais demande dans ce cas une baisse des taux. Pour l’UNPI, il conviendrait d’inverser la logique: au lieu de chercher des hausses de recettes pour financer les dépenses, il faut diminuer les dépenses pour les ajuster à ce qu’il est possible de prélever comme impôts. Exemple: les régions pourraient renoncer à la clause de compétence générale, ce qui éviterait par exemple que des dépenses en faveur du développement économique soient engagées cumulativement par des départements, des communes et des régions. Quant aux élus, Jean Perrin souligne qu’ils peuvent susciter une hausse de l’assiette des taxes foncières, en favorisant des constructions de logements … mais de préférence des logements privés puisque les logements sociaux sont exonérés de taxe foncière. Villes Les 10 plus fortes hausses Paris Argenteuil Nantes Saint-Denis Clermont-Ferrand Montreuil-sous-Bois Angers Metz Courbevoie Rennes +67,90 % +36,71 % +30,64 % +30,15 % +28,04 % +25,49 % +25,27 % +25,07 % +24,68 % +24,63 % Villes Les 10 hausses les plus modérées Bordeaux Orléans Lyon Tourcoing Strasbourg Villeurbanne Nîmes Reims Aix-en-Provence Fort-de-France +14,61 % +14,48 % +14,39 % +14,05 % +13,28 % +12,75 % +12,40 % +11,12 % +10,44 % +8,48 % Hausse des taxes foncières 2007- 2012 dans les 50 plus grands villes de France (en%)
