Au sommaire :
– 2 – Jurisprudence –
Copropriété : Destruction de l’immeuble par séisme
– 2 – Projet de loi –
Le projet de loi de finances pour 2014 adopté en conseil des ministres :
– Réforme des plus-values immobilières
– Baisse de la TVA sur la construction des logements sociaux
– Aménagement du CIDD et de l’éco-PTZ
– Hausse des droits de mutation
– Gel du barème de l’APL
– 4 – Au Parlement –
Le projet de loi ALUR à l’Assemblée :
– Allongement des délais d’expulsion
– Réforme de la loi sur la copropriété
– Nouvelle agence pour le logement social : l’ANCOLS
– 7 – Nominations – Au fil du JO –
– 8 – Rencontre –
Philippe Pelletier: “la valeur verte est là”.
■ JUGÉ ■ > Si un immeuble est détruit par séisme, il ne suffit pas au syndicat des copropriétaires d’invoquer l’absence de norme parasis- mique à l’époque de la construction pour écarter sa responsabilité au titre d’un vice de construction (lire l’arrêt de la Cour de cassation du 18 sept. 2013, p.2). ■ DÉBATTU ■ > Suite des débats sur le projet de loi ALUR à l’Assemblée (p.4). - Les délais d’expulsion ont été allongés. - La trêve hivernale est augmentée d‘un mois. - L’article 23 crée un registre d’immatriculation des copropriétés. - L’article 26 autorise la convocation des copropriétaires par courrier électronique. - L’article 27 institue un fonds de prévoyan- ce pour les copropriétés. - L’article 41 bis crée un nouveau diagnostic pour les mérules. - L’article 48 crée l’ANCOLS, nouvelle agen- ce, pour remplacer l’ANPEEC et la MIILOS. ■ PROGRAMMÉ ■ > Le PLF 2014 comporte plusieurs mesures pour l’immobilier. - L’article 18 réforme le régime des plus- values immobilières. - L’article 19 baisse la TVA sur la construc- tion et la rénovation des logements sociaux. - L’article 55 crée un nouveau dispositif d’incitation à l’investissement locatif dans le logement intermédiaire. - L’article 56 aménage le CIDD et l’éco-PTZ. - L’article 58 augmente les droits de muta- tion à titre onéreux. - L’article 64 prévoit un gel du barème des allocations logements pour 2014. ■ DÉCLARÉ ■ > Pour le président du Plan Bâtiment Durable, Philippe Pelletier, “la valeur verte est là!” Évo- quant deux enquêtes sur la valorisation des biens en fonction de leur performance énergé- tique, il estime que le niveau de performance énergétique d’un immeuble a désormais une influence sur sa valeur (lire p.8). Une incitation fiscale pour le logement intermédiaire L e projet de loi de finances pour 2014 confirme la réforme des plus-values immobilières qui est pour partie entrée en vigueur le 1 er septembre dernier par simple instruction fiscale (lire p.2 notre dossier sur le PLF). Mais le projet de loi comporte d’autres aspects importants comme la création d’un nouveau dis- positif incitatif pour la construction de logements intermédiaires. Les avantages fiscaux sont significatifs: taux de TVA à 10% pour la construction, exonération pendant 20 ans de taxe foncière. En contrepartie, le bailleur devra signer une convention avec l’État et louer le bien pendant 20 ans (sauf faculté de vendre dans certaines conditions). Il devra respecter un plafond de loyer et réserver la location aux locataires ne dépassant par un plafond de ressources. Les logements devront être construits dans les zones tendues. Mais en parallèle, le Parlement modifie la loi de 1989 ce qui empor- tera de nouvelles contraintes pour le bailleur. La question est donc de savoir si les investisseurs vont se laisser tenter par ce nouveau dis- positif ou s’ils vont être rebutés par le renforcement des droits des locataires. De plus, le montant de la taxe qui doit servir à financer la garantie universelle des loyers n’est pas encore précisément connu, ce qui rend incertains les calculs de rentabilité. Les députés ont renforcé la volonté du Gouvernement de protéger les locataires comme en témoigne par exemple le vote des amen- dements qui augmentent la durée de la trêve hivernale ou qui allongent le délai pendant lequel le juge peut accorder des délais d’expulsion. Ce faisant, les députés sont revenus sur une réforme qui avait été adoptée en 2009, à l’initiative de Christine Boutin, alors ministre du logement. On peut donc penser que l’enthousiasme des investisseurs sera… modéré. Le PLF pour 2014 autorise par ailleurs les départements à majorer les droits de mutation à titre onéreux sur les ventes d’immeubles. Le taux maximum de 3,80% est ainsi porté à 4,50% et la majoration est laissée à l’appréciation des conseils généraux. Cela risque donc de freiner la fluidité du marché immobilier. Quant aux modalités des transactions, elles seront par ailleurs alourdies. Un seul exemple: les députés ont voté l’adjonction d’un nouveau diagnos- tic dans le dossier de diagnostic technique. Sous l’effet, sans doute, du choc de simplification des normes, le contrat de vente sera donc alourdi. En revanche, à noter une réelle simplification qui sera appréciée des syndics: la faculté d’envoyer les convocations aux assemblées par voie électronique, adoptée dans le cadre de la loi ALUR. ■ BD JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr NUMÉRO 533 1ER OCTOBRE 2013 ISSN 1622-1419 13 E ANNEE L’ESSENTIEL .. immobilier - 2 - Jurisprudence - Copropriété : Destruction de l’immeuble par séisme - 2 - Projet de loi - Le projet de loi de finances pour 2014 adopté en conseil des ministres: - Réforme des plus-values immobilières - Baisse de la TVA sur la construction des logements sociaux - Aménagement du CIDD et de l’éco-PTZ - Hausse des droits de mutation - Gel du barème de l’APL - 4 - Au Parlement - Le projet de loi ALUR à l’Assemblée : - Allongement des délais d’expulsion - Réforme de la loi sur la copropriété - Nouvelle agence pour le logement social: l’ANCOLS - 7 - Nominations - Au fil du JO - - 8 - Rencontre - Philippe Pelletier: “la valeur verte est là”. S O M M A I R E E D I T O R I A L A deux voix, Pierre Moscovici et Bernard Cazeneuve ont présenté le 25septembre le projet de loi de finances pour 2014. Voici les articles concernant l’immobilier et quelques articles de fiscalité générale. Art. 2 : Le barème de l’impôt sur le revenu est réévalué de +0,8%; la décote est portée de 480 € à 508 € . Art 8 : Droits de mutation par décès en cas de défaut de titre de propriété immo- bilière. Des mesures sont prévues pour allé- ger les droits de succession et inciter à la reconstitution des titres de propriété. Cela vise la Corse et les DOM. Trois mesures: - délai de 24 mois pour le dépôt des décla- rations de succession comportant un immeuble dont la propriété est incertaine, - autorisation de déduction de l’actif suc- cessoral des frais de reconstitution des titres de propriété, - exonération totale des droits de succes- sion pour les immeubles non bâtis indivis dans une parcelle de moins de 5000 € dont la propriété est incertaine, sous condition de reconstitution du titre de pro- priété (exonération limitée à une parcelle par succession). - Art. 11 : Cet article réforme le régime d’imposition des plus-values mobilières . L’imposition se ferait au taux progressif de l’IR après application d’un abattement variant en fonction de la durée de déten- tion: 50% (de 2 ans à moins de 8 ans) ou 65% (à partir de 8 ans). Un taux d’abattement majoré serait pro- posé pour les investissements au capital de nouvelles PME (50% de 1 an à moins de 4 ans, 65% de 4 à moins de 8 ans et 85% à partir de 8 ans). Pour les dirigeants de PME partant en retraite, il est prévu en outre un abatte- ment fixe spécifique de 500000 € . - Art. 13 : Réforme du régime de défiscali- sation outre mer . L’objectif est de ratio- naliser les dispositifs existants en les rem- plaçant par deux crédits d’impôt: le pre- mier consacré aux investissements produc- tifs (art. 244 quater W) et le second aux logements sociaux (art. 244 quater X). Ces crédits d’impôt seraient accordés directe- ment aux exploitants imposés à l’IR ou l’IS pour le 1 er cas et aux organismes de loge- ments sociaux pour le 2 e . Les entreprises pourraient appliquer au choix le crédit d’impôt ou les dispositifs existants (mais les entreprises dont le CA dépasse 20 M € bénéficieraient du seul dispositif de crédit d’impôt). Pour le logement social, les orga- nismes pourraient choisir entre le crédit d’impôt et un régime de défiscalisation existant. Cette réforme devrait entrer en vigueur le 1 er juillet 2014. - Art 16 : Auto-liquidation de TVA dans le secteur du bâtiment. Le but est de lutter contre une fraude à la TVA: lorsqu'un sous- traitant facture de la TVA sans la reverser au Trésor public, alors que le donneur d’ordre déduit la TVA payée au sous-traitant. L’auto-liquidation serait autorisée pour les travaux de construction, y compris répara- tion, nettoyage, entretien, transformation Copropriété ■ Destruction par séisme (Cass. Civ. 3, 18 sept. 2013, n°981, FS-P+B, cassation partielle) Un immeuble avait été partiellement détruit par séisme. Un copropriétaire avait assigné le syndicat et son assureur pour obtenir une indemnisation provisionnelle à valoir sur le coût des dépenses de reconstruction. Le syn- dicat avait exercé un recours contre l’assureur. La cour d’appel avait condamné l’assureur à payer une somme au syndicat mais rejeté la demande du copropriétaire. L’arrêt est confirmé sur le premier point : “Mais attendu qu’ayant relevé qu’il résul- tait de façon évidente des conditions géné- rales du contrat d’assurance et d’un cour- rier du 25juin 1997 versés aux débats qu’étaient assurés les dommages ayant eu pour cause déterminante l’intensité anor- male d’un agent naturel et affectant l’immeuble dans son ensemble sans que cette garantie ne soit limité aux seules par- ties communes, et que l’assureur ne justi- fiait pas d’une quelconque restriction à ce titre dans les conditions particulières, la cour d’appel a pu, sans interpréter le contrat ni trancher une contestation sérieu- se, allouer une provision au syndicat des copropriétaires; D’où il suit que le moyen n’est pas fondé”. L’arrêt est cependant cassé sur le 2 e point à propos de la notion de vice de construction. “Vu l’article 14 de la loi du 10juillet 1965; Attendu que pour rejeter la demande [du copropriétaire], l’arrêt retient que l’immeuble Plein Ciel a été conçu et réalisé conformé- ment aux règles techniques en vigueur en 1970, époque à laquelle il n’existait pas de norme parasismique de construction et que le dommage a donc eu pour origine non pas un vice de construction mais le séisme du 29 novembre 2007, que la destruction de son local résulte non d’un élément intrinsèque mais d’une cause extérieure, le séisme, consti- tutif d’un cas de force majeure, et enfin qu’à supposer même que l’immeuble soit affecté d’un vice de construction, aucun lien de cau- salité n’est démontré entre l’état de l’immeuble et le dommage subi; Qu’en statuant ainsi, alors que l’absence de normes parasismiques applicables à l’époque de la construction n’exclut pas à elle seule un vice de construc- tion , et par des motifs impropres à caracté- riser la force majeure, la cour d’appel a vio- lé le texte susvisé; Par ces motifs: casse”. Observations : Le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ici le 1eroctobre 2013 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E Le PLF 2014 réforme les plus-values immobilières Le projet de loi de finances confirme la réforme des plus-values immo- bilières, il crée un dispositif d’incitation à l’investissement locatif inter- médiaire, il baisse la TVA sur la construction de logements sociaux et augmente les droits de mutation à titre onéreux. copropriétaire et le syndicat, lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieu- sement contestable. La Cour de cassation admet donc ici que le versement en référé d’une provision est justifié, le litige ne sou- levant pas de contestation sérieuse. En revanche, s’agissant de la responsabilité du syndicat, la cour d’appel avait considéré que l’immeuble ayant été construit à une époque où n’existaient pas de norme de construction parasismique, il ne souffrait pas de vice de construction. La Cour de cas- sation censure ce raisonnement au motif que l’absence de norme de construction n’exclut pas le vice de construction. La cassation est fondée sur l’article 14 de la loi de 1965 selon lequel le syndicat des copropriétaires a pour objet la conserva- tion de l’immeuble et qu’il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers pour vice de construction, ou défaut d’entretien des parties communes. Le syndicat peut dégager sa responsabilité en apportant la preuve d’un cas de force majeu- re (Civ. 3 e , 14 déc. 2004). La cour d’appel de Paris avait jugé en 2002 que la responsabilité du syndicat ne peut pas être invoquée lorsque le dommage a pour origine des causes naturelles (CA Paris, 20 nov. 2002, AJDI 2003, p.180). L’arrêt rapporté invite à tempé- rer cette affirmation dans la mesure où l’intervention de cause naturelle (ici le trem- blement de terre) ne suffit pas nécessaire- ment à écarter le vice de construction. ● L L E E P P L L F F 2 2 0 0 1 1 4 4 P P R R O O J J E E T T ▲ 1eroctobre 2013 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• L L E E P P L L F F 2 2 0 0 1 1 4 4 P P R R O O J J E E T T et démolition, en relation avec un bien immobilier par une entreprise sous-traitante au sens de la loi du 31décembre 1975. Par ailleurs, le même article prévoit un mécanisme de réaction rapide en cas de fraude “carrousel à la TVA”. Il s’appliquerait sur arrêté du ministre du budget, en application de la directive du 22juillet2013. ■ La réforme des plus-values - Art. 18 : Réforme des plus-values immo- bilières . Le projet part du constat que le régime actuel, permettant une exonération d’impôt au terme de 30 ans, incite à la rétention. Il propose de distinguer deux cas et comporte une mesure temporaire: - Pour les terrains à bâtir , l’abattement pour durée de détention serait suppri- mé à compter du 1 er janvier 2014. - Pour les autres biens : les abattements sont augmentés (comme l’a prévu l’instruction entrée en vigueur le 1 er septembre 2013). Ils seraient de 6% au- delà de la 5 e année, puis 4% pour la 22 e année. L’exonération est totale après 22 ans. S’agissant des prélèvements sociaux, il est prévu un abattement de 1,65% par an au- delà de la 5 e année, 1,60% pour la 22 e année et 9% pour chaque année au-delà de la 22 e année, conduisant à une exonéra- tion totale au bout de 30 ans. - Un abattement exceptionnel de 25% est applicable depuis le 1 er septembre 2013 (pour un an) pour déterminer le montant de l’assiette imposable (tant pour l’IR que les prélèvements sociaux). Cet abattement ne concerne que les immeubles, mais non les terrains à bâtir. - Art. 19 : Baisse de la TVA sur la construc- tion et la rénovation des logements sociaux. À compter du 1 er janvier 2014, le taux de TVA sur la construction, la rénova- tion de logements sociaux et l’accession à la propriété pour les ménages modestes est fixé à 5% au lieu de 10%. Le taux de 5% est par ailleurs étendu aux travaux de rénovation dans les logements sociaux (économie d’énergie, travaux d’accessibilité, mise aux normes, protection des populations). Par ailleurs, la durée de détention requise pour bénéficier du taux de TVA réduit dans les opérations de VEFA en zone ANRU est réduite de 15 ans à 10 ans. ■ Un nouveau dispositif d’incitation à l’investissement locatif - Art. 55 : Création d’un régime fiscal pour l’investissement institutionnel dans le logement intermédiaire . Il est proposé de créer un régime pour les investisseurs institutionnels en cas de constructions mixtes. En contrepartie, il est prévu un taux de TVA de 10% sur la construction et une exonération de taxe foncière pendant 20 ans. Cela supposera: - la signature d'une convention avec l’État, - la réalisation d’au moins 25% de loge- ments sociaux par opération de construc- tion, - l’implantation de l’immeuble dans une zone tendue (marquée par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logement, art. 199 novovicies du CGI), - la location à des personnes à titre de rési- dence principale, sous condition de res- sources et de respect des plafonds de loyer du régime Duflot, - une obligation de location des biens pen- dant 20 ans. Le bailleur pourra toutefois céder les biens à compter de la 11 e année, mais, jusqu’à la 16 e année, il ne pourra pas céder plus de 50% des logements. Ce régime s’appliquerait pour les opéra- tions dont l’ouverture de chantier inter- vient à compter du 1 er janvier 2014. L’exonération de taxe foncière pourrait s’appliquer à compter de 2015. - Art. 56 : aménagement du CIDD et de l’ éco-PTZ . Pour le crédit d’impôt développement durable, il est prévu: - de le réserver aux rénovations lourdes (bouquet de travaux d’au moins 2 actions), sauf pour les ménages sous un certain pla- fond de revenu; - de simplifier les taux (2 taux, l’un pour une action seule et l’autre pour un bou- quet de travaux, au lieu des 10 taux exis- tants); - de limiter les travaux éligibles : isola- tion thermique et équipements de produc- tion d’énergie utilisant une source d’énergie renouvelable sans autre aide publique. Sont exclus les équipements de production d’électricité utilisant l’énergie solaire, les appareils de régulation de chauffage et les équipements de récupéra- tion des eaux pluviales; - d’exclure les bailleurs du CIDD. Le plafond de cumul entre CIDD et Eco-PTZ tiendra désormais compte de la composi- tion du foyer fiscal. Pour l’ Eco-PTZ , l’article 56 fixe le principe de l’ éco-conditionnalité ; par ailleurs le délai de réalisation des travaux est porté de 2 ans à 3 ans pour les prêts accordés aux syndicats de copropriétaires. En cas de manquement aux conditions d’octroi du dispositif, les obligations de reversement sont étendues aux syndicats de coproprié- taires. L’Eco-PTZ est prorogé jusqu’à fin 2015. - Art. 57 : Cotisation foncière des entre- prises . Cet article institue un nouveau barème de CFE qui comporte deux modifi- cations. Il contient 6 tranches au lieu de 3 (pour la part des contribuables dont le CA est inférieur à 100000 € ) et il distinguera désormais entre les contribuables relevant des BNC et les autres contribuables (sous réserve d’adoption d’une telle distinction par les collectivités locales). Le nouveau barème s’appliquera dès 2014 si la délibé- ration est adoptée avant le 21janvier 2014. À défaut, les montants de base mini- mum restent applicables pour 2014, sauf pour les contribuables dont le CA est infé- rieur à 10000 € , les montants ne pourront pas excéder les nouveaux seuils plafonds. Le projet supprime par ailleurs l’exonération de CFE dont bénéficiaient les auto-entrepreneurs pour les 2 premières années de création. ■ Hausse des droits de mutation - Art. 58 : Relèvement des droits de muta- tion à titre onéreux. Les conseils généraux sont autorisés à porter de 3,80% à 4,50% le taux maximum de taxe de publicité fon- cière pour les ventes d’immeubles. Ce relè- vement est en principe temporaire: il doit s’appliquer pour les actes passés entre le 1 er mars 2014 et le 29février2016. Après le 1 er mars 2016, le maintien de la majoration ne s’appliquera que sur déci- sion expresse des collectivités locales. Présentation Lors de la conférence de presse de présen- tation du PLF le 25septembre, le ministre des finances a insisté sur la création dune contribution sur l’excédent brut d’exploitation (EBE) pour les entreprises qui ont un CA supérieur à 50 M € . Cette nouvelle taxe a vocation à remplacer l’IFA, “impôt stupide” selon le ministre. Le ministre du budget a par ailleurs insisté sur les économies de 15milliards d’euros (6 sur les comptes sociaux et 9 sur le bud- get de l’État), calculés par rapport au ten- danciel 2014 (et non par rapport au bud- get de 2013). Il a aussi donné le nombre des nouveaux contribuables soumis à l’IR du fait de l’absence d’indexation du barè- me; 2,6millions de contribuables en 2011, 2,9millions en 2012 et 2,6millions en 2013. Il en conclut pour cette année qu'il y a eu 300000 contribuables concernés de moins que l’an dernier… Ce n’est donc pas une baisse mais un ralentissement de la hausse… ▲ ▲ 1eroctobre 2013 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• L’article 9 , examiné le 12septembre, vise la réforme de la loi Hoguet. Un amendement n°125 de Jean-Marie Tetart a été voté pour préciser que la mission de contrôle du garant vise aussi la détention des fonds au titre du fonds de prévoyance (JO AN déb. 13 sept. p.8789). Les garants devront avoir mis en place des procédures de contrôle interne et de suivi des risques (amendement n° 449 de Daniel Fasquelle, voté). Le rapporteur souhaitait que les profession- nels aient l’obligation d’informer le bailleur des caractéristiques du logement loué, notamment sur la décence, mais il a finale- ment retiré son amendement (n°288) à la demande de la ministre. S’agissant des marchands de listes , le vote de l’amendement n°667, de Virginie Duby- Muller, vise à compléter l’encadrement de cette activité en interdisant au bailleur qui confie son bien à un marchand de listes de publier une annonce par voie de presse (p.8790). La ministre soutient aussi l’amendement n°1207 de François Brottes qui vise à obliger les vendeurs de listes à préciser dans le contrat conclu avec le client “l’ensemble des obligations professionnelles” qui lui incom- bent. Il a été voté. À cette occasion, le rap- porteur signale l’existence du site www.stopvendeursdelistes.fr qui présente une pétition demandant l’interdiction de cette activité. La ministre lui répond qu’il est impossible de l’interdire, mais nécessaire de l’encadrer. Par ailleurs, le vote de l’amendement n°289 impose à l’agent immobilier de préciser dans ses publicités s’il exerce sous le statut d’ agent commercial . L’article 9 a été voté (p.8792). ■ Allongement de la trêve hiver- nale et des délais d’expulsion Jacqueline Fraysse a proposé d’interdire l’expulsion des familles sans ressources et de bonne foi (amendement n°816), mais son texte a été rejeté, la ministre soulignant qu’il fallait travailler à la prévention mais qu’on ne pouvait être en contradiction avec le droit de propriété. Toutefois la ministre a fait adopter un amen- dement n°1360 qui autorise le préfet à étendre la trêve hivernale dans la limite de 15 jours avant et après la période actuelle (1 er novembre - 15mars). La période serait donc possiblement élargie du 15octobre au 31mars. L’article 10 vise la prévention des expul- sions. Il prévoit la saisine obligatoire de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCA- PEX) deux mois avant l’assignation pour les bailleurs personnes morales (à compter du 1 er janvier 2015). Un amendement n°823 prévoit le cas des personnes physiques. Le préfet fixerait un montant d’impayé au-delà duquel le commandement de payer délivré par l’huissier est signalé à la CCAPEX. Cet amendement de Jacqueline Fraysse a été voté (p.8795). Même succès pour son amendement n°821 qui porte de 2 ans à 3 ans le délai maximum L L E E P P R R O O J J E E T T D D E E L L O O I I A A L L U U R R A A L L ’ ’ A A S S S S E E M M B B L L É É E E Suite des débats sur le projet de loi ALUR Dans les copropriétés, les députés ont confirmé l’obligation de compte séparé sans dérogation et la création d’un fonds de prévoyance. Ils ont par ailleurs renforcé la protection des occupants en matière d’expulsion et créé un nouveau diagnostic dans les ventes d’immeubles. - Art. 63 : Risques naturels majeurs. Cet article prolonge jusqu’à fin 2015 la faculté de prise en charge par le fonds de préven- tion des risques naturels majeurs des tra- vaux de protection contre les risques litto- raux. Les travaux de protection contre le risque de submersion peuvent alors être subventionnés au taux de 40% au lieu de 25% normalement. - Art. 64 : Modification du barème des APL . Pour 2014, les paramètres de déter- mination des aides personnelles au loge- ment (APL et ALS) sont maintenus à leur niveau de 2013 . Un montant spéci- fique de forfait de charges est toutefois prévu pour les logements financés par le fonds national de développement d’une offre de logements locatifs très sociaux. - Art. 65 : Financement du FNAL par Action Logement. La contribution accor- dée au Fonds national d’aide au logement par un prélèvement sur la participation des employeurs à l’effort de construction est fixée à 300 M € en 2014 (et 150 M € en 2015). À compter de 2014, ce versement sera effectué directement de l’UESL au FNAL (et non plus par l’intermédiaire des organismes collecteurs). - Art. 69 : Droit de timbre . L’article suppri- me le droit de timbre de 35 € dont doit s’acquitter le justiciable qui intente une action en justice. Le barème de l‘aide juri- dictionnelle est par ailleurs modifié. ● accordé au locataire par le juge pour régler les arriérés de loyer. Il a été prévu par ailleurs la présence d’un représentant de la CCAPEX au sein de la commission de surendettement (vote de l’amendement n°1191). Le n°649, égale- ment voté, précise les dettes locatives que le juge retient au titre des dettes effacées: il s’agit des sommes dues au jour de l’ouverture de la procédure de rétablisse- ment personnel. Un autre amendement (n°1190) prévoit le maintien de l’APL ou de l’AL en cas d’impayé de loyers pour les locataires de bonne foi. Il renforce par ailleurs, explique le rapporteur, les obligations des bailleurs en terme de signalement des impayés par les bailleurs aux organismes payeurs (vote p.8797). L’amendement n°822 de Jacqueline Fraysse, également voté, porte le délai de grâce pour l’exécution des jugements d’expulsion. Modifiant l’article L 412-4 du code de procé- dure civile d’exécution, il remplace le délai compris entre 1 mois et 1 an par 3 mois à 3 ans. Il revient ainsi sur la loi de Christine Boutin du 25mars 2009. L’article 10 a été voté. ■ Interdiction de fait des expul- sions Laure de la Raudière a tenté, mais sans suc- cès, d’instituer une procédure d’expulsion rapide lorsque le locataire a sciemment menti sur sa capacité à payer le loyer (rejet de l’amendement n°547), la ministre obser- vant que “le locataire mauvais payeur de mauvaise foi est largement un mythe”, car il est à l’origine de moins de 1% des impayés (p.8798). L’article 11 prévoit que l’huissier doit infor- mer le préfet qu’il doit informer la CCAPEX et le ménage locataire de la faculté de saisir la commission de médiation en vue d’un relogement au titre du DALO. À défaut de saisine par l’huissier, le délai avant l’expiration duquel l’expulsion ne peut avoir lieu est suspendu. Benoist Apparu souligne que cette disposi- tion, combinée à la circulaire du 26octobre 2012 va conduire à l’interdiction de fait des expulsions locatives (p.8799) car les préfets ont l’obligation de reloger toute personne menacée d’expulsion ayant reçu une déci- sion favorable de la commission DALO. Mais l’article 11 a été voté avec simple amendement rédactionnel (p.8800), la ministre estimant que le texte ne fait qu’informer le locataire qu’il peut saisir la commission DALO. ▲ ▲ L’article 12 concerne l’hébergement. Il a été voté, ainsi que les articles suivants, 13 à 17 . L’article 18 vise à améliorer le DALO. Fran- çois Pupponi a obtenu le vote, contre l’avis de la ministre, des amendements n°898 et900 qui visent notamment à ce que le pré- fet tienne compte des ZUS dans la définition du périmètre de relogement des personnes prioritaires au titre du DALO (p.8806). Les articles 19 à 21 ont été votés en l’état. L’article 22 institue dans le CCH des articles L 200-1 et suivants concernant les sociétés d’habitat participatif . Un amendement de Laurence Abeille (n°1020) interdit, pour un contrat coopératif, d’exiger le versement de redevance dès lors que la jouissance n’est pas effective, afin d’éviter que l’habitant ait à payer à la fois cette redevance et un loyer avant d’entrer dans les lieux (vote p.8808). L’article a été voté ainsi qu‘un amendement n°1024 qui autorise la création de comités de résidents. L’article 22 bis modifie la loi du 6janvier 1986 sur les résidences à temps partagé . Pascale Got explique qu’il en simplifie le fonctionnement, facilite la tenue des assem- blées générales et facilite le droit de retrait quand l’associé détient des actions ou parts dans le capital social par succession depuis moins de deux ans. Il autorise alors un retrait de droit par acte notarié et aux frais de ceux qui se retirent. L’article 22 ter modifie l’article 101 de la loi du 25mars 2009 qui a autorisé jusqu’à fin 2013 l’expérimentation d’occupation à titre temporaire de locaux vacants pour assurer leur protection. La date d’expiration du dis- positif est reportée à fin 2018. ■ Les copropriétés Avec l’article 23 , les députés ont abordé le domaine de la copropriété. Cet article insti- tue un registre d’immatriculation des copropriétés. Il a été complété (amendement n°873) par une information sur d’éventuels arrêtés de péril ou d’insalubrité. L’article a été adopté (p.8812). Précisons que le défaut d’immatriculation pourra être sanctionné par une astreinte de 20€ par lot et par semaine. Vote également pour l’article 24 qui fixe le calendrier d’immatriculation, entre2016 et2018, suivant le nombre de lots des syndi- cats. L’article 25 crée une fiche synthétique de la copropriété , établie par le syndic pour mieux informer les copropriétaires. Il crée des articles L 721-1 à 3 dans le CCH pour prévoir les informations à communiquer lors d’une vente de lots de copropriété, lors d’une annonce puis lors de la promesse ou à défaut de l’acte authentique de vente. Défendant sans succès un amendement de suppression (n°146), Jean-Marie Tetart remarque qu’il va falloir doubler la taille des vitrines des agences, mais la ministre répond que les annonces sont désormais le plus sou- vent dématérialisées. Toutefois un amende- ment du rapporteur n°877 a allégé l’obligation pour les copropriétés de moins de 10 lots. Le n°880 autorise la dispense d’annexion à l’acte du règlement de copropriété, le carnet d’entretien et l’état descriptif de division lorsque l’acquéreur atteste les avoir reçus. L’article 26 concerne le syndic . Un amende- ment n°47 prévoit la création d’un extranet à disposition des copropriétaires (vote p.8819), à titre facultatif. Le débat s’est alors porté sur la question du compte séparé . Cécile Duflot indique qu’il s’agit, après l’affaire Urbania, d’une grande avancée et l’amendement de suppression (n°199) a été repoussé. Le rapporteur indique que le fait que l’ensemble des comptes séparés soient ouverts dans un seul établissement bancaire permettra au syndic de négocier les frais bancaires. L’assemblée pourra toutefois choisir un autre établissement. La ministre a précisé que cela pourra donner lieu à une prestation complémentaire, ce qui sera prévu dans le décret (p.8820). Le vote d’un amendement n°779 de Jacques Krabal impose au syndic, en cas de travaux exceptionnels, de prévoir des honoraires dégressifs selon l’importance des travaux. L’amendement n°882 complète la modifica- tion de l’article 19-2 de la loi de 1965 qui sup- prime le droit de vote d’un copropriétaire lorsqu’il s’agit d’autoriser le syndic à saisir son lot pour impayé: il lui sera aussi interdit de détenir des mandats de vote. L’amendement n°884 prévoit que la com- munication par le notaire au syndic du nom de l’acquéreur se fait après purge du droit de préemption renforcé. Il a été voté. ■ Convocation électronique Le vote de l’amendement n°1210 autorise la convocation des copropriétaires aux assem- blées par voie électronique . L’article 26 a été voté. Après l’article 26, un amendement n°60 interdit aux salariés du syndic ou leurs proches parents, qui sont copropriétaires de détenir des mandats pour voter lors de l’assemblée. L’article 27 institue un fonds de prévoyance dans les immeubles en copropriété de 50 lots ou plus, à destination partielle ou totale d’habitation. Il a été complété par amende- ment n°1032 de Denis Beaupin pour y inté- grer les travaux d’économie d’énergie. Un autre amendement (n°695) de Jacques Kra- bal prévoit l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée de la question de l’adaptation des stationnements à la recharge des véhi- cules électriques. Une série d’amendements pour modifier les règles de majorité sur certains travaux ont ensuite été rejetés et l’article 28 a été adopté (p.8829). Un amendement n°1031 de Brigitte Allain a précisé que les logements liés à des baux ruraux pouvaient relever des subventions de l‘ANAH. L’article 29 relatif au mandataire ad hoc a été voté, ainsi que l’article 30 avec amendement n°893 du rapporteur autorisant le juge à dis- penser les copropriétaires de versement au fonds de prévoyance, en cas de plan de sau- vegarde. L’article 31 organise des opérations de requalification des copropriétés dégradées, il a été adopté, ainsi que les articles 32 et 33 . L’article 34 vise l’usufruit locatif social . Il a été complété de plusieurs amendements. Le n°857 par exemple précise que la conven- tion d’usufruit prévoit la répartition des dépenses de l’immeuble entre usufruitier et nu-propriétaire (vote p. 8831). L’article 35 qui modifie notamment l’article L 615-1 du CCH relatif au plan de sauvegarde , a été voté en l’état, de même que l’article 36 . A été voté un amendement n°875, à l’initiative de Brigitte Allain, pour faciliter la procédure d’abandon manifeste des bâtiments. Par exemple le délai dans lequel le propriétaire doit faire part de son intention de faire des tra- vaux est réduit de 6 mois à 3 mois. L’article 37 réforme la procédure de carence (art. L 615-6 du CCH). Il a été complété d’un amendement (n°907) visant à imposer aux experts un délai pour rendre leur rapport. Ont été adoptés en l’état l’article 38 (modifi- cation de l’article 2374 du code civil pour adjoindre le fonds de prévoyance au privilè- ge du syndicat de copropriétaires), l’article 39 et l’article 40 (abrogation des articles45-1 et 49 de la loi de 1965). L’article 41 concerne l’habitat indigne , il transfère la compétence de la police de l’habitat aux intercommunalités. Vote avec amendement (p.8834). ■ Un nouveau diagnostic L’article 41 bis (amendement 156) institue un nouveau diagnostic à ajouter au dossier de diagnostic technique en cas de vente. Il vise la présence de mérules . L’occupant qui constate la présence de mérule devra en fai- 1eroctobre 2013 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• L L E E P P R R O O J J E E T T D D E E L L O O I I A A L L U U R R A A L L ’ ’ A A S S S S E E M M B B L L É É E E ▲ ▲ 1eroctobre 2013 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• hommage au travail des agents de l’ANPEEC et de la MILLOS, et son amende- ment a été voté. À l’article 49 , l’adoption de l’amendement n°1288 de la rapporteure permet aux orga- nismes HLM de participer à des SCI, à titre subsidiaire de leur activité principale. La ministre a souhaité faciliter les demandes de logements sociaux émanant de femmes vic- times de violence. L’amendement n°943 ouvre la possibilité de leur attribuer un logement sans attendre l’ordonnance de non-concilia- tion, dans les cas de divorce contentieux. ■ Epargne via OPCI et SCPI Après l’article 49, divers amendements (n°953, 954 de Christophe Caresche) vou- laient à permettre aux OPCI et SCPI d’intervenir dans la collecte d’épargne pour financer des biens en nue-propriété dont l’usufruit est attribué à des organismes de logements sociaux. Ils ont été toutefois reti- rés, mais le débat devrait revenir sur ces questions en loi de finances. L’amendement n°1079 de Jean-Louis Dumont autorise les organismes HLM à détenir plusieurs livrets A. Il a été voté contre l’avis de la ministre. L’article 50 concerne la gouvernance des SEM et prévoit la présence de représentants des locataires avec voix délibérative (sauf sur les questions qui n’ont pas d’incidence sur la gestion des logements, amendement n°1179). L’article 51 autorise les SEM à déroger à la limite d’indexation des loyers sur l’IRL, dans le cadre d’un plan de redressement. Il a été voté. L’article 52 a été voté en l’état; il prévoit par exemple que les offices publics de l’habitat ne peuvent pas être rattachés à une commune dès lors qu’elle est membre d’un ECPI compétent en matière d’habitat. Le vote de l’article 1035 de Denis Beaupin supprime la référence à la date de 1977 pour le droit des locataires HLM à louer leur pla- ce de parking, pour l’étendre à tous les loca- taires (art. 54 ter). L’article 55 prévoit un financement par les organismes HLM de l’ANIL. Amendé, il a été voté. Ainsi que les articles56 et57. Un amendement 1101 introduit un article 57 bis définissant les sociétés de tiers financement, pour faciliter la rénovation énergétique. Après plusieurs articles votés sans grand débat, les députés ont abordé les questions d’urbanisme avec l’article 58. Laurence Abeille insiste sur la nécessité de densifier la ville. Annick Le Loch indique que cet article permet d’intégrer les drive dans les règles de l’aménagement com- mercial et les SCOT. À suivre. ● re la déclaration en mairie. Le préfet pourra délimiter des zones de présence de risque de mérule (p.8835). L’article 42 entend lutter contre les mar- chands de sommeil . Le vote de l’amendement n°934 du rappor- teur limite aux associés des SCI et des SNC la recherche de casier judiciaire par les notaires, en cas d’acquisition d’un bien immobilier. Puis des amendements 9, 10 et 11 prévoient l’extension de l’interdiction d’acheter des biens à celle des parts de sociétés immobilières (vote p.8836). Le vote de l’amendement ° 949 autorise le recours à la procédure de l’amende forfai- taire pour les infractions au règlement sani- taire départemental les moins graves. À l’article 43 un amendement de Serge Let- chimy (n°742) prévoit d’appliquer, en cas d’insalubrité une astreinte en engageant solidairement le propriétaire de l’immeuble et son exploitant. L’article a été voté avec une série d’amendement, par exemple le n°1267 qui prévoit l’attribution à l’ANAH des sommes confisquées au marchand de sommeil L’amendement n°767, voté, pré- voit en cas de procédure d’insécurité ou d’insalubrité, une solidarité entre indivisai- re pour les sommes résultant de travaux exécutés d’office. Par ailleurs, il est prévu une confiscation de l’usufruit du bien du marchand de sommeil au profit de l’État (vote de l’amendement n°1266). Les articles 43 bis , 44, 45 ont été votés en l’état. L’article 46 vise la procédure relative aux logements indécents (vote p.8842). L’amendement n°1168 autorise l’ANAH à financer des travaux faits en auto-réhabilita- tion s’ils sont accompagnés par des orga- nismes agréés. Articles 46 bis à quinquies , votés en l’état. À noter l’adoption, à initiative de la rappor- teure Audrey Linkenheld, d’un dispositif permettant, dans un PLU d’instituer des servitudes de taille de logements , pour les logements existants, par exemple pour interdire des divisions de maisons en petits studios (n°752 modifié). ■ Autorisation de louer Un amendement n°2122 modifié institue une autorisation préalable de mise en loca- tion , dans certaines zones, à la demande de la commune ou de l’EPCI. Un autre amendement (n°1301) a prévu un dispositif alternatif: la déclaration de mise en location, dans les 15 jours au plus tard après la location (vote p. 8845). Serge Letchimy a obtenu le vote d’un amen- dement n°795 sur la zone des 50 pas géomé- triques outre mer, permettant à une personne bénéficiant d’une cession de parcelle, de reconstruire sa maison. Enfin un amendement n°1309 modifie le calcul des plafonds de res- sources pour accéder à un logement social lorsqu’un des locataires est dans une EHPAD. ■ Logement social Les débats se sont poursuivis le 13sep- tembre avec l’article 47 sur les règles d’attribution des logements sociaux. La ministre indique à cette occasion sa décision d’avancer par deux dispositions: la transpa- rence en matière de traitement des dossiers et le dossier unique. Un amendement de Chantal Guittet (n°1198) a été adopté, il vise à faciliter la demande de logement social pour les couples en instance de divorce. Jean-François Lamour a proposé de modifier les critères d’attribution de logements sociaux (amendement n°986) pour mieux tenir comp- te de la provenance géographique du candi- dat, mais il n’a pas été suivi. Un amendement n°1213 de Marcel Rogement (retiré au profit du n°1355 de la rapporteure) a ouvert le débat sur le pilotage du système national d’enregistrement. La rapporteure Audrey Linkenheld indique que ce pilotage soit assuré par l’État et les bailleurs. La gouver- nance, qui pourrait être assurée par l’ANIL, doit être étudiée. La ministre confirme sa volonté d’un co-pilotage entre l’État et l’UESL. Après l’article 47, Julie Sommaruga, a pro- posé (amendement n°1182), lors d’un conventionnement, que le loyer plafond soit limité en fonction des ressources des loca- taires, mais elle l’a finalement retiré. A ensuite été voté l’article 47 bis qui prévoit la faculté d’affecter les ressources émanant des suppléments de loyers de solidarité, aux financements de remises sur les loyers de locataires en difficultés. Le vote d’un amendement n°1199 de Jérô- me Guedj autorise au titre de l’aide à la mobilité des locataires, la prise en charge d’une aide au stockage des meubles. ■ Nouvelle agence: l’ANCOLS À l’article 48 , un amendement du Gouverne- ment (n°280) prévoit la création de l’Agence nationale de contrôle du logement social. Cet- te agence a vocation à remplacer l’ANPEEC et la MIILOS. Cécile Duflot indique que “l’ANCOLS permettra d’avoir une vue d’ensemble et de gagner en efficacité. Jean-Louis Dumont critique le fonctionne- ment actuel de la MIILOS: “on s’occupe des bouts de ficelle, on ne s’occupe pas de l’essentiel.” La ministre a tenu alors à rendre L L E E P P R R O O J J E E T T D D E E L L O O I I A A L L U U R R A A L L ’ ’ A A S S S S E E M M B B L L É É E E ▲ 1eroctobre 2013 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• NOM : PRÉNOM : FONCTION : SOCIÉTÉ : ADRESSE : TÉL : FAX : MÉL : N ° TVA INTRACOM .: SIGNATURE : OFFRE EXCEPTIONNELLE Réservée aux nouveaux abonnés 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier N N O O M M I I N N A A T T I I O O N N S S Cabinets ministériels ➠ Décentralisation : François Démaret est nommé conseiller en charge des questions sociales, de l'urbanisme et du logement au cabinet d'Anne-Marie Escoffier. (Arrêté du 16septembre 2013, J.O. du 19 sept. 2013, @) ➠ Artisanat, commerce et tourisme : Benja- min Bellet est nommé conseiller chargé du tourisme au cabinet de Sylvia Pinel. (Arrêté du 17septembre 2013, J.O. du 20 sept. @). Administration centrale ✓ Affaires civiles : Jean-Christophe Gra- cia est nommé adjoint au directeur des affaires civiles et du sceau. (Arrêté du 16septembre 2013, J.O. du 18 sept. @). ✓ Action publique : Julien Rencki est nommé secrétaire général pour la moder- nisation de l'action publique. (Décret du 19septembre 2013, J.O. du 20 sept. @) ✓ Ministère de l’économie : Jean Maïa , conseiller d'Etat, est nommé directeur des affaires juridiques à l'administration cen- trale des ministères économiques et finan- ciers; Laurent de Jekhowsky est nommé secrétaire général des ministères écono- miques et financiers. (Décrets du 19sep- tembre 2013, J.O. du 20 sept. @) ✓ Préfets Didier Lauga est nommé préfet de la Drô- me. (Décret du 19septembre 2013, J.O. du 20 sept. @) ✓ DREAL: Marc Navez est nommé direc- teur régional de l'environnement, de l'aménagement et du logement de la région Bretagne. (Arrêté du 6septembre 2013, J.O. du 21 sept. 2013, @). Organismes publics ✓ ANRU : Sophie Thibault est nommée administrateur, au titre du ministère de l'intérieur; Marc Bablet, au titre du minis- tère de l'éducation nationale. (Arrêtés du 30août et du 6septembre 2013, J.O. du 19 sept. 2013, p. 15705, et du 20 sept. p. 15767) ✓ CNAC : Françoise Trassoudaine est nom- mée membre de la Commission nationale d'aménagement commercial par la ministre de l'artisanat. (Décret du 17sep- tembre 2013, J.O. du 19 sept. 2013, p.15706) Rénovation des logements privés Un décret du 17septembre définit les modalités d'obtention de la prime à la rénovation thermique des logements pri- vés. Les demandes pourront être déposées jus- qu'au 31décembre 2015 sauf si le budget de 135millions d'euros est consommé avant cette date. La prime est consentie aux propriétaires occupants de leur résidence principale. Condition de ressources : l'aide est accor- dée si le ménage dispose de ressources inférieures à 25000 € pour une personne, 35000 € pour 2 personnes (+7500 € par personne supplémentaire). Travaux : le logement doit être achevé depuis plus de 2 ans. Les travaux doivent comporter deux au moins des 6 catégories suivantes: - Isolation thermique de la toiture, - Isolation thermique de la moitié au moins des murs donnant sur l'extérieur, - Isolation thermique de la moitié au moins des parois vitrées donnant sur l'extérieur, - Installation de chaudières à condensa- tion, de chaudières à micro-génération gaz ou de pompes à chaleur autres que air/air, - Installation de chaudières ou d'équipements de chauffage ou de pro- duction d'eau chaude fonctionnant au bois ou autres biomasses, - Installation d'équipements de production d'eau chaude sanitaire utilisant une source d'énergie renouvelable. Prime : forfait de 1350euros. Non cumu- lable avec l'aide de solidarité écologique. Dossier : il est prévu par l'article 6 et com- porte un formulaire CERFA « Prime réno- vation énergétique formulaire de deman- de » une attestation sur l'honneur justi- fiant du respect des conditions. Le dossier est instruit par l'Agence des services de paiement. Procédure : Le demandeur doit fournir, dans les 18 mois de l'accusé de réception du dossier par l'ASP, la justification de la réalisation des travaux: factures, formulai- re « prime rénovation énergétique – for- mulaire d'attestation de réalisation des travaux », RIB. Il est prévu des dispositions particulières pour les dossiers déposés jusqu'au 30juin 2014, pour les factures postérieures au 31mai 2013. Sont précisés en annexe : - les caractéristiques techniques des équi- pements, produits et ouvrages éligibles, - les documents pouvant être fournis com- me pièce d'identité, - ceux pouvant être fournis comme justifi- catif de domicile. (Décret n°2013-832 du 17septembre 2013 relatif aux modalités d'attribution de la pri- me exceptionnelle d'aide à la rénovation thermique des logements privés, J.O. du 19 sept. 2013, p.15688). B ULLETIND ’ ABONNEMENT « PRIVILÈGE » ❑ OUI , je souhaite bénéficier de l’offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC (soit 586,68 € HT + 2,1% de TVA) au lieu de 779 € TTC, soit 20% de réduction . Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription À RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi 533 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✁ A A U U F F I I L L D D U U J J . . O O . . ■ Expropriation Saisi de l'examen de la constitutionnalité de l'article L 12-2 du code de l'expropriation, le Conseil constitutionnel l'a validé. L'article prévoit l'extinction des droits réels et per- sonnels existants sur le bien exproprié. Il est la conséquence de l'expropriation et ne méconnaît pas les exigences de l'article 17 de la déclaration de 1789. (Décision n°2013-342 QPC du 20septembre 2013, J.O. du 22 sept. 2013, p. 15824). 1eroctobre 2013 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• L L E E F F È È V V R R E E P P E E L L L L E E T T I I E E R R & & A A S S S S O O C C I I É É S S , , A A V V O O C C A A T T S S “Le temps de l’immeuble durable est arri- vé” commence Philippe Pelletier dans son exposé introductif du “Campus” organisé sur l’immeuble durable ce 24septembre. Il se félicite de la signature, la veille, par la ministre du logement et par le ministre de l’écologie, de la charte pour l’efficacité énergétique des bâtiments tertiaires publics et privés (1). Ce document préfigure le contenu du décret qui doit être publié pour 2014 de façon à anticiper l’obligation de rénova- tion du parc. Pour Philippe Pelleter, cette signature est le signe que l’action publique se met en mouvement. Il ajoute que les acteurs gagnent en maturité. Exemple: en 2014, pour pouvoir exécuter des travaux de rénovation avec une aide de l’Etat (crédit d’impôt développement durable par exemple), il faudra faire appel à une entreprise reconnue Grenelle de l’environnement. ■ Des écarts de prix sont constatés Le président du Plan Bâtiment Durable ajoute que la demande est en hausse, les entreprises utilisatrices sont attentives à la qualité environnementale de leurs bâti- ments et les propriétaires ont compris qu’ils devaient faire progresser la qualité de leurs bâtiments, pour conserver la même qualité de signature de leurs locataires. Il conclut son propos par l’affirmation suivante “la valeur verte est là!”, citant deux études l’une émanant du notariat et qui a observé des écarts pour des maisons dans l’ouest de la France pouvant aller jusqu’à 50% en fonction de la classe énergétique, et une autre de la Commission Européenne réali- sée à Lille et Marseille faisant état d’écarts de valeur de 4 à 5%. La conviction de Philippe Pelletier est que qu’on peut désormais s’adresser aux ménages en leur disant “en plaçant une part de votre épargne dans la rénovation énergétique de votre logement, vous ne vous appauvrissez pas”. Dressant l’historique du DPE, Sidonie Fraiche Dupeyrat (avocat, LPA) rappelle que cet outil a été créé volontairement comme un outil de sensibilisation à la per- formance énergétique. Intégré en 2006 au dossier de diagnostic technique, le DPE était un outil sommaire et peu coûteux. Mais alors que les critiques augmentaient sur sa fiabilité, un plan de fiabilisation a été établi en octobre2010. Le débat animé sur le DPE, engagé à l’occasion de ce campus, montre que toutes les questions ne sont pas réglées. Ainsi par exemple, lorsque les données sont insuffisantes pour déterminer avec exactitude la classe énergétique, il est désormais admis d’établir une étiquette vierge. Cette réforme participe d’une meilleure fiabilité du DPE mais laisse les demandeurs sur leur faim lorsqu’ils obtien- nent un DPE avec étiquette vierge… Autre question: faut-il admettre que le diagnostiqueur ait directement accès aux données que détient le fournisseur d’énergie? En effet, les occupants sont parfois réticents à transmettre ces donnés. Ce système va être autorisé à titre expéri- mental pour la Guadeloupe et la Marti- nique. ■ Quelle portée pour le DPE? S’agissant de la portée du DPE, Sidonie Fraiche Dupeyrat rappelle qu’il y a des limites à l’exonération de responsabilité du vendeur. En effet, pour que le vendeur soit bien exonéré, il faut d’une part que le DPE ait bien été communiqué à l’acquéreur, d’autre part que le propriétaire soit de bonne foi. Ainsi dans une affaire où le DPE indiquait une consommation de 50 kwh alors que le propriétaire savait avoir une consommation de 250 kwh, sa responsabi- lité a été retenue, car il était à même d’apprécier la distorsion (Civ. 29 janv. 2008). Il faut aussi que les parties n’aient pas fait de la performance énergétique un engagement contractuel. Un arrêt a en effet admis, sur le terrain voisin de l’amiante (Civ. 3 e , 29 sept. 2009) la respon- sabilité du vendeur, car le contrat pré- Pour Philippe Pelletier: “la valeur verte est là!” Les textes réglementaires sont nombreux à régir l’immeuble durable. Pour le président du Plan Bâtiment Durable, ces exigences ont une contre- partie; c’est la valeur verte, qui commence à entrer dans la réalité. JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ Secrétariat: Sabine Petit ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0214 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 779 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: Com-Copie Clamart ■ Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine R R E E N N C C O O N N T T R R E E (1) Texte disponible sur www.charterenovationtertiaire.fr/ voyait que l’absence d’amiante était pour l’acquéreur un élément essentiel. Quant au diagnostiqueur, sa responsabilité peut être contractuelle vis-à-vis du com- manditaire, mais la responsabilité est géné- ralement ténue puisque le vendeur ne subit généralement pas de préjudice. La responsabilité du diagnostiqueur peut en revanche être engagée sur le terrain délic- tuel par un tiers. L’acquéreur du bien qui a consulté un DPE erroné peut alors se fon- der sur la perte d’une chance d’acquérir le bien à un moindre prix ou de renoncer à la vente (Civ. 1 e , 20 mars 2013). Sidonie Fraîche Dupeyrat conclut en indiquant que le DPE a une place grandissante. En matière de copropriété, Pascaline Déchelette Tolot (avocat, LPA) rappelle que les syndicats de copropriétaires doivent res- pecter la date du 1 er janvier 2017 pour réa- liser selon le cas, un audit énergétique ou un DPE collectif. L’audit doit comporter des préconisations de travaux mais en pra- tique, le “plan travaux” peut ne comporter qu’une catégorie de travaux. S’agissant du financement, la loi prévoit désormais (art. 26-4 et suivants de la loi de 1965) la faculté pour un syndicat de sous- crire un emprunt. Autre moyen de financement, l’éco PTZ collectif doit être opérationnel lors de la parution d’un texte actuellement au Conseil d’Etat; indique Anne-Lise Deloron (Plan Bâtiment Durable) et devant paraître fin septembre. Elle ajoute qu’il est prévu de modifier le mode d’instruction de l’Eco- PTZ, car les banquiers ont fait valoir à juste titre que ce n’était pas leur rôle de vérifier la réalisation des conditions de performan- ce énergétique du bâtiment. ■ Les incidences de la loi ALUR Pascaline Déchelette Tolot évoque enfin les changements législatifs prévus par le pro- jet de loi ALUR. La loi institue un fonds de prévoyance obligatoire, pour financer les travaux, à hauteur de 5% du budget pré- visionnel par an. Les sommes seraient por- tées sur un compte spécial. Il y aura donc obligatoirement deux comptes par syndi- cats de copropriétaires. Elle programme aussi un diagnostic tech- nique global; à compter du 1 er janvier 2017 qui comporterait notamment une analyse des améliorations techniques et patrimo- niales à apporter au syndicat. Enfin, la loi organise un plan pluriannuel de travaux ●
