Au sommaire :
– 2 – Jurisprudence –
ASL : Conséquences de la non-conformité des statuts
Expropriation : Droit au relogement pour une société ?
Construction de maison individuelle : Garantie en cas d’intervention d’un sous-traitant
Sous-traitance : Obligation du maître de l’ouvrage
Loi Carrez : Responsabilité du diagnostiqueur
Baux commerciaux : Échéance du bail dérogatoire / Bail d’un terrain nu : pas d’application du statut
Vente: Prescription quinquennale de l’action en nullité
– 4 – À l’Assemblée –
La réforme de la loi de 1989 par le projet de loi ALUR :
Lutte contre la vente à la découpe / Encadrement des loyers / Locations meublées / La garantie universelle des loyers
– 7 – Nominations – Agenda – Au fil du JO
Catastrophe naturelle
Une QPC sur l’expropriation
Réseaux d’électricité
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■ JUGÉ ■ > L’action en nullité d’une vente doit être engagée dans le délai de 5 ans de la signature de l’acte authentique. Invoquer l’état de santé mentale du vendeur et sa possible confusion entre anciens francs et nouveaux francs ne permet pas d’invoquer la nullité au-delà du délai de 5 ans (lire l’arrêt de la cour d’appel de Paris du 12 sept. 2013, p.5). > En cas d’expropriation de locaux insa- lubres, le CCH prévoit une obligation de relogement des occupants. Ce droit ne peut pas bénéficier à une société au titre de ses activités professionnelles (Cass. Civ. 3, 11 sept. 2013, p.2). > Si une association syndicale libre n’a pas mis ses statuts en conformité avec l’ordonnance du 1 er juillet 2004, son exis- tence n’est pas remise en cause, mais les dispositions de ses statuts qui sont contraires à l’ordonnance ne sont plus opposables (pour un exemple, voir l’arrêt de la Cour de cassation du 11septembre2013, p.2). ■ VALIDÉ ■ > Le Conseil constitutionnel a validé les articles L 15-4 et L 15-5 du code de l’expropriation qui permettent à l’expropriant de prendre possession du bien exproprié avec autorisation du juge et moyennant le verse- ment d’une indemnité provisionnelle (QPC du 13septembre2013, p.7). ■ VOTÉ ■ > Les premiers articles du projet de loi ALUR votés à l’Assemblées visent les rap- ports locatifs (p.5 et suivantes) : adoption d’un bail type, encadrement des loyers, lutte contre la vente à la découpe, GUL… ■ NOMMÉ ■ > Pascal Gauthier est nommé directeur général de l’Établissement public d’aménagement de la Plaine du Var (p.7). Recours contre le diagnostiqueur L orsqu’une erreur a été commise par un professionnel du mesurage, sollicité avant une vente de lot de copropriété, le recours le plus fréquent est celui du vendeur qui a dû sup- porter l’action en diminution du prix. Dans une affaire tran- chée par la Cour de cassation le 11septembre dernier, le recours émanait au contraire de l’acquéreur. Cette particula- rité s’expliquait par le fait que celui-ci avait laissé passer le délai d’un an que lui impose l’article 46 de la loi du 10juillet 1965 pour engager son action en diminution du prix. La cour d’appel lui avait accordé une indemnisation mais sa décision a été censurée par la Cour de cassation. L’arrêt indique que la cour d’appel avait, sous couvert d’indemnisation d’un préjudice, accordé le rem- boursement d’une partie du prix de vente. Celui qui subit un pré- judice en raison d’une erreur de mesurage est bien fondé à solli- citer une indemnisation, mais il ne peut pas obtenir rembourse- ment d’une partie du prix de vente. Le raisonnement est le même que l’action soit engagée par le vendeur ou par l’acquéreur. Cet- te solution conforte une jurisprudence antérieure et se rattache aux règles d’indemnisation de la perte d’une chance de vendre (ou d’acquérir) le bien à un prix donné. E n matière de baux commerciaux, on signalera deux autres arrêts, rendus ceux-ci par la cour d’appel de Paris. L’un est favo- rable au bailleur, l’autre est favorable au preneur. Le premier (11 septembre 2013) tranchait un litige relatif à la loca- tion d’un terrain nu mais sur lequel étaient installés des hangars démontables. La cour d’appel n’a pas admis le bénéfice du statut au locataire. Pour que le bail puisse relever du décret de 1953, les constructions édifiées sur le terrain, avant ou après signature du bail mais avec le consentement exprès du propriétaire, doivent avoir un caractère de fixité, de solidité et de stabilité. Or ces condi- tions n’étaient pas remplies en l’espèce. Le preneur invoquait la présence, outre de hangars, de locaux de bureaux qu’il avait édi- fiés pour y assurer l’accueil de la clientèle, mais il n’a pu prouver l’accord du propriétaire pour cette construction. Le bailleur a donc pu obtenir la validation du congé sans indemnité qu’il avait adres- sé au locataire. Le deuxième arrêt (18 septembre) est relatif à l’échéance d’un bail dérogatoire. Le preneur étant resté dans les lieux, il s’en était suivi un bail de 9 ans mais les parties étaient en désaccord sur le montant du loyer. La cour d’appel indique que dans ce cas, le loyer doit être fixé à la valeur locative. Il en résulte que le loyer peut le cas échéant être fixé à un montant inférieur au loyer qui a été pratiqué pendant le bail dérogatoire. ■ BD JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr NUMÉRO 532 24SEPTEMBRE 2013 ISSN 1622-1419 13 E ANNEE L’ESSENTIEL .. immobilier - 2 - Jurisprudence - ASL : Conséquences de la non-conformité des statuts Expropriation : Droit au relogement pour une société? Construction de maison individuelle : Garantie en cas d’intervention d’un sous-traitant Sous-traitance : Obligation du maître de l’ouvrage Loi Carrez : Responsabilité du diagnostiqueur Baux commerciaux : Échéance du bail dérogatoire / Bail d’un terrain nu: pas d’application du statut Vente : Prescription quinquennale de l’action en nullité - 4 - À l’Assemblée - La réforme de la loi de 1989 par le projet de loi ALUR: Lutte contre la vente à la découpe / Encadrement des loyers / Locations meublées / La garantie universelle des loyers - 7 - Nominations - Agenda - Au fil du JO Catastrophe naturelle Une QPC sur l’expropriation Réseaux d’électricité S O M M À I R E E D I T O R I À L 24septembre 2013 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• E E X X P P R R O O P P R R I I A A T T I I O O N N - - C C O O N N S S T T R R U U C C T T I I O O N N ▲ ASL ■ Conséquences de la non-confor- mité des statuts (Cass. Civ. 3 e , 11 sept. 2013, n°942, FS-P+B, cassation partielle, pourvoi n°12-22351) Une association syndicale libre avait accor- dé la jouissance d’une loge à une personne. Or les propriétaires de l’immeuble, se fon- dant sur le fait que l’ASL n’avait plus d’existence juridique, contestaient aux occupants le droit d’occuper les lieux. Ils les avaient assignés en expulsion mais leur demande est rejetée, tant en appel qu’en cassation: “Mais attendu qu’ayant retenu, par motifs propres et adoptés, d’une part que l’absence de mise en conformité des statuts de l’ASL ne remettait pas en cause l’existence légale de cette asso- ciation , résultant du consentement unani- me de ses membres constaté par écrit et, d’autre part, que les consorts D. en tant que membres de l’association ne pouvaient remettre en cause la nature de l’activité des époux F., dont le contrat de travail régulari- sé par l’ASL s’imposait à eux, la cour d’appel ayant retenu, à bon droit, par application de l’article 8 de l’ordonnance du 1 er juillet 2004, que l’omission des formalités de publicité ne pouvait être opposée aux tiers par les membres de l’association et que les époux F. disposaient d’un titre justifiant l’occupation à titre gratuit de la loge de gardien”. Le pourvoi est donc rejeté sur ce point, mais la décision est cassée sur un autre motif. La cour d’appel avait jugé que l’ASL dont la rédaction des statuts remontait à plus d’un siècle, n‘avait jamais modifié les statuts et ne les avait donc pas mis en conformité ave l’ordonnance du 1erjuillet 2004 et en conséquence que l’ASL conservant son exis- tence légale devait voir son action jugée recevable. L’arrêt est cassé: “Vu l’article 455 du code de procédure civile; Attendu […] qu’en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions des consorts D. soutenant qu’à défaut d’accomplissement des formalités de publication nécessaires pour acquérir la capacité d’ester en justice, l’ASL ne pouvait intervenir à la procédure, la cour d’appel n’a pas satisfait aux exi- gences du texte susvisé”. Observations : L’ordonnance du 1 er juillet 2004 relative aux associations syndicales de propriétaires a prévu dans son article60 une obligation de mise en conformité dans les deux ans de la parution du décret d’application (5mai 2006). Si aucune règle n’est prévue par les statuts, la modification a lieu à l’unanimité. À défaut de mise en conformité des statuts et de la publication des modifications en résultant, l’existence de l’ASL n’est pas remise en cause, mais les dispositions contraires à l’ordonnance ne sont plus opposables. La Cour de cassation avait jugé en 2011 qu’en omettant de mettre ses statuts en conformité, une association foncière urbai- ne a perdu son droit d’agir en justice (Civ. 3 e , 5juillet 2011). Ce nouvel arrêt le confir- me pour l’ASL. Par ailleurs, la Cour de cassation confirme qu’en cas de défaut de mise en conformi- té, l’existence légale de l’association n’est pas remise en cause. Un contrat accordant un logement est donc valable à l’égard du contractant. L’article 8 de l’ordonnance indique en effet que l’omission des forma- lités à la préfecture ne peut être opposée aux tiers par les membres de l’association. Expropriation ■ Droit au relogement pour une société? (Cass. Civ. 3 e , 11 sept. 2013, n°948, FS-P+B, rejet, pourvoi n°12-23034) À la suite d’une expropriation au profit d’une société d’équipement titulaire dune convention d’aménagement pour la restau- ration de divers lots dégradés à Sète, et por- tant sur des lots de copropriété, une société expropriée (Sofec) demandait une indemni- té dans le cas d’absence de relogement lui permettant de poursuivre son activité pro- fessionnelle. Sa demande avait été rejetée par la cour d’appel et la Cour de cassation confirme la décision: “Mais attendu qu’ayant relevé que la Sofec, qui exerçait une activité professionnelle dans les locaux dont elle était propriétaire, ne pouvait être regardée comme un occu- pant au sens de l’article L 521-1 du code de la construction et de l’habitation ni comme le preneur de ces locaux, la cour d’appel en a exactement déduit qu’elle ne pouvait pas prétendre au bénéfice du relogement ; D’où il suit que le moyen n’est pas fondé”. Observations : Les articles L 521-1 et sui- vants du CCH prévoient les conditions de relogement des occupants en cas d’expropriation de locaux insalubres. Ils fixent les cas dans lesquels le propriétaire ou l'exploitant est tenu d'assurer le reloge- ment ou l'hébergement des occupants. Il résulte de cet arrêt qu’une société ne peut prétendre au “relogement” au titre de ses activités professionnelles. Le relogement est donc limité au cas de l’habitation. Construction de maison individuelle ■ Garantie en cas d’intervention d’un sous-traitant (Cass. Civ. 3 e , 11 sept. 2013, n°944, FS-P+B, rejet, pourvoi n°12-19483) Des particuliers avaient fait construire une maison individuelle en s’adressant à un constructeur, lequel avait sous-traité le lot carrelage. Les travaux avaient été récep- tionnés sans réserve en 1996. Mais consta- tant des fissures du carrelage, les particu- liers avaient assigné le constructeur et le carreleur en indemnisation. La cour d’appel avait admis la responsabilité du construc- teur et du carreleur, et les avait condamnés à rembourser 20000 € au titre des travaux de reprise. Le constructeur contestait cette solution qui laissait à sa charge 90% de l’indemnité, mais elle est confirmée par la Cour de cassation: “Mais attendu que la cour d’appel a retenu, à bon droit, que les désordres ne compro- mettant pas la solidité de l’ouvrage ni ne le rendant impropre à sa destination, affec- tant un élément indissociable de l’immeuble, non destiné à fonctionner, relè- vent de la garantie de droit commun”. La solution est également confirmée sur la répartition de la charge de l’indemnité: “Mais attendu qu’ayant relevé que si M. L. [carreleur] avait omis de réaliser des joints de fractionnement dans le carrelage des pièces du rez-de-chaussée de la maison, ce qui constituait sa faute, le défaut de sur- veillance de son sous-traitant, dont la socié- té Maison Gradlon était responsable à l’égard du maître de l’ouvrage auquel elle devait un ouvrage exempt de vice, était à l’origine dans une proportion prépondé- rante du préjudice qu’il avait subi, la cour d’appel a pu retenir qu’eu égard aux fautes respectives, M. L. devait être condamné à garantir la société Maisons Gradlon de la condamnation suivant une proportion qu’elle a souverainement appréciée; D’où il suit que le moyen n’est pas fondé”. Le pourvoi est donc rejeté. Observations : La faute n’était pas contes- tée par les parties prenantes: le fait d’avoir omis de réaliser les joints de fractionne- ment dans le carrelage était la cause des fissures ultérieures. Mais la répartition de ses conséquences était contestée par le constructeur qui devait en supporter 90%. La Cour de cassation ne remet pas en cau- se la solution tout en se retranchant der- rière le pouvoir souverain d’appréciation J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E des juges du fond. L’arrêt renforce donc la responsabilité du constructeur en raison de l’obligation de surveillance de ses sous-trai- tants. S’agissant de la prescription, le construc- teur invoquait la prescription biennale des éléments d’équipements du bâtiment, pré- vue par l’article 1792-3 en précisant que le carrelage constituait un élément disso- ciable. Or la Cour de cassation valide l’application de la responsabilité de droit commun au motif que s’il s’agissait effecti- vement d’élément d’équipement disso- ciables, mais non destinés à fonctionner. L’article 1792-3 édicte en effet une garan- tie de “bon fonctionnement”. Il faut en déduire qu’un élément d’équipement non destiné à fonctionner ne relève pas de cet- te garantie. Sous-traitance ■ Obligation du maître de l’ouvrage (Cass. Civ. 3 e , 11 sept. 2013, n°945, FS-P+B, cassation, pourvoi n°12-21077) La société Emmaüs habitat avait confié à Bouygues bâtiment la réalisation de tra- vaux de construction et de réhabilitation. L’entrepreneur avait sous-traité les travaux de plomberie à une société ayant sous-trai- té des notes de calcul et plan d’exécution à la société Cabinet Bringer. Ce denier, impayé, avait alors assigné le maître d’ouvrage. La cour d’appel l’avait débouté de sa demande, mais l’arrêt est cassé: “Vu l’article 14-1 de la loi du 31décembre 1975; […] Attendu que pour la débouter de sa demande, l’arrêt retient qu’il n’est nulle- ment établi que la société Emmaüs habitat ait eu connaissance en temps utile de l’existence de la société Cabinet Bringer en tant que sous-traitant puisqu’il s’agissait d’un bureau d’études non présent sur le chantier, qu’il est constant que la société Emmaüs habitat n’a appris l’existence de la société Cabinet Bringer que par lettre recommandée que celui-ci lui a adressée le 4septembre 2006 alors que sa prestation de bureau d’études était achevée depuis le mois de novembre2005 et le chantier ter- miné en ce qui la concernait et que c’est à bon droit que les premiers juges ont débou- té la société Cabinet Bringer de ses demandes à l’encontre de la société Emmaüs habitat qui n’a commis aucune faute: Qu’en statuant ainsi, alors que le maître de l’ouvrage est tenu des obligations instituées par l’article 14-1 de la loi du 31décembre 1975 dès qu’il a connaissance de l’existence du sous-traitant, nonobstant son absence sur le chantier et l’achèvement de ses tra- vaux ou la fin du chantier, la cour d’appel a violé le texte susvisé”. L’arrêt est cassé. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : L’existence du sous-traitant n’avait été portée à la connaissance du maître de l’ouvrage que tardivement (par lettre recommandée de septembre 2006) alors que le chantier était achevé en ce qui le concernait (facture définitive de novembre2005). La cour d’appel en avait déduit que le maître de l’ouvrage n’avait commis aucune faute et n’était pas tenue du paiement du sous-traitant impayé. Or selon la Cour de cassation et en vertu de l’article 14-1 de la loi du 31décembre 1975, dès qu’il a connaissance du sous-trai- tant, le maître de l’ouvrage doit mettre en demeure l’entrepreneur principal de s’acquitter de ses obligations (prévues par l’article 5 de la loi de 1975). Le maître de l’ouvrage est tenu de cette obligation même pour un sous-traitant absent du chantier (comme c’était le cas pour ce bureau d’étude) et même si les travaux sont terminés. Loi Carrez ■ Responsabilité du diagnostiqueur (Cass. Civ. 3 e , 11 sept. 2013, n°953, FS-P+B, cassation, pourvoi n°12-23 772) Une SCI avait vendu en 2004 à une autre société divers lots de copropriété pour une surface de 1019 m 2 , selon le mesurage effec- tué par une société BLS. Or, après le départ du locataire, l’acquéreur avait fait mesurer les lots et obtenu, en 2008, une estimation de 876 m 2 et, en 2009, de 864 m 2 . Il avait alors exercé un recours contre la société ayant effectué le mesurage d’origine et son assureur. La cour d’appel avait condamné la société et son assureur mais l’arrêt est cassé: “Vu l’article 1382 du code civil; […] Attendu que pour condamner les sociétés BLS et Covéa Risks à payer à la SCI la somme de 160000euros à titre de dommages-inté- rêts, l’arrêt retient que le préjudice doit être apprécié par rapport au prix payé pour la vente intervenue, que compte tenu de la différence de surface de l’ordre de 15% et de la majoration de frais que la SCI a dû régler également, le montant de l’indemnisation à laquelle la SCI De Gaulle peut prétendre sera fixée à cette somme; Qu’en statuant ainsi, en calculant le préjudi- ce à partir du prix de vente, de la différence entre la surface réelle et la surface vendue et du montant des frais de vente, la cour d’appel qui, sous couvert d’indemnisation d’un préjudice, a accordé le remboursement d’une partie du prix de vente, a violé le texte susvisé; Par ces motifs: casse”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : L’article 46 de la loi du 10juillet 1965 autorise l’acquéreur qui constate une surface réelle inférieure de plus de 5% à la surface mentionnée à l’acte de vente à engager une action en diminution de prix. Mais il doit agir dans le délai d’un an à compter de l’acte authen- tique de vente. En l’espèce, le délai était largement expiré. L’acquéreur avait alors engagé une action en responsabilité contre la société ayant effectué le mesura- ge. La cour d’appel avait fait droit à sa demande en accordant des dommages- intérêts. Ce n’est pas le principe de l’action qui est remise en cause par la Cour de cas- sation mais l’étendue de l’indemnisation qui est accordée. La jurisprudence considè- re que la diminution de prix ne constitue pas en elle-même un préjudice indemni- sable, car elle n'a pour conséquence que de ramener le prix au montant que les vendeurs auraient normalement dû perce- voir (Civ. 3 e , 21 nov. 2006). Mais certains arrêts admettent que le ven- deur peut invoquer la perte d'une chance de vendre le bien au même prix et le désa- grément d'avoir à restituer une partie du prix (CA Paris, 3 nov. 2005). Dans cette affaire, la cour d’appel s’était bien fondée sur la perte de chance pour accorder l’indemnisation à l’acquéreur, mais elle avait ainsi admis le rembourse- ment d’une fraction du prix, ce que la Cour de cassation n’admet pas car il ne s’agit pas d’un préjudice indemnisable. En conséquence l’acquéreur peut obtenir une indemnisation mais pas à hauteur de l’écart de prix. Ajoutons que, en cas d’erreur sur le mesu- rage, c’est souvent le vendeur qui engage une action contre le professionnel car c’est le vendeur qui est tenu de rembourser à son acheteur l’écart de prix. Ici, le vendeur était hors de cause car l’acheteur avait lais- sé passer le délai d’un an. Baux commerciaux ■ Échéance du bail dérogatoire (CA Paris, Pôle 3, ch. 5, 18 sept. 2013, n° 10/23209) Un litige opposait le bailleur de locaux com- merciaux et son preneur à qui il avait 24septembre 2013 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• S S O O U U S S - - T T R R A A I I T T A A N N C C E E - - L L O O I I C C A A R R R R E E Z Z ▲ J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E ▲ consenti un bail dérogatoire en 2001 et qui avait été laissé en possession lors de son expiration. Le contentieux portait sur le montant du loyer à appliquer et les condi- tions de départ du locataire qui avait donné congé ultérieurement. “Par jugement en date du 18septembre 2001, le tribunal de grande instance de Paris a constaté que la société Les Ingénieurs d’Edwinka a été maintenue en possession au terme du bail dérogatoire qui lui avait été consenti, a dit qu’un nouveau bail de neuf ans s’est opéré à compter du 1ermai 2003 entre les parties aux clauses et condi- tions du bail dérogatoire en ce qu’elles ne sont pas contraires aux règles du statut des baux commerciaux, a dit que le loyer de ce bail doit être fixé à la valeur locative et avant dire droit sur le surplus, a désigné M. C. en qualité d’expert.” […] Sur la fixation du loyer. “Considérant que [les bailleurs] font valoir également qu’il est incompréhensible de voir fixer en mai2003 un loyer inférieur à celui du bail dérogatoire alors que dans le cours de celui-ci, le marché locatif des bou- tiques était en hausse […] Mais considérant que le surplus de l’argumentation des parties étant inopé- rant en application des dispositions de l’article L 145-33 du code de commerce, qu’au vu des éléments de comparaison cités pour des locaux similaires dans le quartier environnant tant pour des renouvellements amiables et des locations nouvelles que des fixations judiciaires et tenant compte de la destination et des caractéristiques des locaux, de la qualité de l’immeuble et de l’intérêt de l’emplacement mais encore des obligations respectives des parties, notam- ment de la prise en charge par le preneur de l’impôt foncier, de la part d’assurance de l’immeuble et des travaux de conformité prescrits par l’administration ce qui caracté- rise des charges exorbitantes, les premiers juges ont exactement retenu un prix de 300 € /m 2 et retenu la valeur locative annuel- le de 17625 € en principal au 1 er mai 2003”. Sur les comptes entre les parties: “Considérant que l’article XII du bail dispo- se que l’indemnité d’occupation à la charge du preneur en cas de non-délaissement des lieux après résiliation… ou expiration du bail, sera établie forfaitairement sur la base du loyer global de la dernière année majo- rée de 50 % […] La majoration de 50% du dernier loyer par- ticipe de la fixation conventionnelle de l’indemnité d’occupation; que dès lors, pour la période du 1 er mai au 3juin 2009, sur la base du loyer annuel, après indexation […] 1846,20 € par mois, majoré de 50%, l’indemnité d’occupation s’élève à la som- me de 3047,88 € ”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Cet arrêt admet donc, lorsque le bail dérogatoire arrive à échéan- ce et que le locataire est laissé dans les lieux, que le loyer doit être fixé à la valeur locative et que cette valeur peut être infé- rieure au loyer du bail expiré. Cette solution est dans la ligne d’une juris- prudence antérieure qui considère que le loyer du nouveau bail prenant effet au ter- me du bail dérogatoire doit correspondre, à défaut d’accord des parties, à la valeur locative (Civ. 3e, 14 déc. 2005, Bull. Civ. III, n°246). La cour d’appel valide par ailleurs la clause relative à l’indemnité d’occupation qui pré- voyait une majoration de 50% du loyer en cas de maintien dans les lieux après résilia- tion. ■ Bail d’un terrain nu: pas d’application du statut (CA Paris, Pôle 5, ch. 3, 11septembre 2013, n°11/14172) Un bail avait été consenti en 1994 pour 9 ans sur un terrain à Aubervilliers (93) à des- tination de dépannage de tous véhicules, location de parking, carrosserie, réparation d’automobiles et toutes activités s’y rappor- tant. En 2009, le bailleur avait donné congé, déniant au locataire le bénéfice du statut des baux commerciaux, au motif que le ter- rain loué était un terrain nu avec interdic- tion pour le preneur d’élever des construc- tions en dur. Le locataire estimait en revanche que les constructions existaient déjà lors de la conclusion du bail et que ces constructions “sont fixes et font corps avec le sol” et qu’il avait dû améliorer les constructions élevées en y ajoutant des bureaux de réception de la clientèle. Infirmant le jugement de première instan- ce, la cour d’appel dénie au locataire le droit de se prévaloir de l’application du sta- tut des baux commerciaux: “Mais considérant qu’en vertu de l’article L 145-1 I 2e du code de commerce, le statut des baux commerciaux ne s’applique qu’aux “baux de terrains nus sur lesquels sont édifiés - soit avant, soit après le bail - des constructions à usage commercial, industriel ou artisanal, à condition que ces constructions aient été élevées ou exploi- tées avec le consentement exprès du pro- priétaire”; que les terrains loués ne répon- dant pas aux conditions posées par ce texte sont exclus du bénéfice du statut des baux commerciaux; Considérant qu’en l’espèce, le contrat de bail désigne l’immeuble loué comme “un terrain sis à Aubervilliers (93300), 19 rue du chemin Vert […] qu’il fait par ailleurs inter- diction au preneur d’”élever des construc- tions en dur, le preneur pouvant installer des hangars démontables”; Considérant que le premier juge s’est atta- ché à la mention en préambule du contrat de bail ou des avenants de révision de prix selon laquelle le bailleur est “propriétaire de divers locaux dépendant de l’immeuble sis à Aubervilliers…” pour en déduire à tort que “le terrain donné à bail comportait à l’origine de la convention divers locaux et ne consistait pas en un terrain nu, dépour- vu de construction”; Qu’en effet le bail ne porte que sur un ter- rain; que la société Auber Depann Services qui a la charge de cette preuve n’établit pas qu’à la prise d’effet du bail, ce ter- rain supportait des constructions pré- sentant des caractères de fixité, de soli- dité et de stabilité ; que les photographies des lieux produites par l’une et l’autre par- tie montrent d’ailleurs la présence sur le terrain de simples baraquements ; Considérant que la société Auber Depann Services n’était contractuellement autorisée à installer sur le terrain loué que des han- gars démontables ; qu’elle ne fait pas la preuve qui lui incombe d’un consentement exprès du bailleur à l’édification ou l’exploitation de constructions “en dur”, solidement implantées sur le sol et durables; que la prétendue tolérance dont le bailleur aurait fait preuve ne vaut pas accord tacite; que cet accord tacite n’est pas autrement démontré; […] qu’il importe peu […] qu’elle ait fait élever des construc- tions en violation des dispositions contrac- tuelles; Considérant que le contrat de bail en cause n’est pas un contrat de bail commercial”. En conséquence, la cour d’appel juge que la société locataire ne bénéficie pas du statut des baux commerciaux. Observations : L’article L 145-1 2e n’admet le bénéfice du statut pour les terrains nus que si y ont été édifiées (avant ou après le bail) des constructions à usage commercial, industriel ou artisanal, si les constructions ont été élevées ou exploitées avec le consentement exprès du propriétaire. Il est donc de jurisprudence constante que, le bénéfice du statut des baux commer- ciaux pour un terrain nu sur lequel aucune construction n’a été élevée étant exclu, à l’expiration du bail, le preneur n’a droit ni au renouvellement du bail ni à une indem- 24septembre 2013 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• B B A A U U X X C C O O M M M M E E R R C C I I A A U U X X J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E ▲ ▲ 24septembre 2013 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• Les députés ont abordé le 11septembre l’article 1er du projet de loi. Guillaume Che- vrollier critique fortement le dispositif de l‘encadrement des loyers. Gilles Lurton pointe le risque de voir s’amenuiser le parc locatif privé et le retour des commissions occultes pour une petite minorité de profes- sionnelle peu scrupuleux. Marie-Christine Dalloz soutient un amendement de suppres- sion de l’article 1er qui modifie la loi de 1989. Répondant à la critique d’avalanche de normes, la ministre répond que l’institution de documents type (bail, état des lieux) répond à une demande de nom- breux professionnels. L’amendement de suppression (n°64) a été rejeté. ■ Un bail type, qui pourra être complété Un amendement n°1113 a été adopté à l’initiative du rapporteur Daniel Goldberg, pour permettre aux saisonniers de se faire représenter à l’occasion d’un litige locatif. Répondant à une demande de Véronique Louwagie qui soutenait l’avantage de la liberté contractuelle , Daniel Goldberg sou- tient l’intérêt d’un bail type : “La loi instau- re ainsi une médiation publique sur ce qui doit être exigé ou non dans le bail.” La ministre précise par ailleurs que le contrat “n’a pas vocation à comporter les seules dispositions contenues à l’article 3 de la loi de 1989”, ce qui laisse entendre qu’il peut être complété par les parties. L’amendement de suppression (n°317) a été rejeté, mais le débat laisse comprendre que ce point sera soumis au Conseil constitu- tionnel en ce qu’il limite la liberté contrac- tuelle. Le débat s’est porté sur la nécessité d’indiquer le nom du bailleur en cas de pré- sence d’un mandataire. Les amendements (n°29 et762) qui proposaient de supprimer le nom du bailleur ou son adresse ont été repoussés. Lors de la 2e séance du 11septembre, Daniel Goldberg a précisé que l’obligation de bail type s’appliquerait aux nouveaux baux et non aux baux en cours (réponse lors du rejet de l’amendement 761) et que la question “pouvait se poser” pour les renouvelle- ments de baux. En cas d’ insuffisance de surface par rap- port à la surface mentionnée au bail, l’action en diminution de loyer pourra être exercée même après un délai de 6 mois de la signa- ture du bail, mais elle ne prendra alors effet qu’à la date de la demande (précision de la ministre lors de l’examen de l’amendement n° 30, rejeté). La ministre a indiqué, s’agissant de l’institution d’un état des lieux type, que cela n’interdisait pas le recours à l’huissier (amendement 352 de Daniel Fas- quelle, retiré). Un amendement n°4 a été voté pour préci- se que la présomption de bon état des lieux de l’article 1731 du code civil n’est pas appli- cable lorsque l’état des lieux n’est pas remis au locataire. Un amendement n°991 de Lau- rence Abeille, qui a été voté, complète l’état des lieux par la mention des relevés des compteurs, en vue de sa transmission aux entreprises chargées de faire un DPE. S’agissant des pénalités de retard , il est pro- posé par le rapporteur d’autoriser une péna- lité de 5% en cas de retard de paiement du loyer mais qui pourra être porté à 30% en cas de retard dans le paiement du dernier mois de loyer (amendement n°1121, voté). Un débat a eu lieu sur le partage des hono- raires de l’agent immobilier pour la mise en location du bien. Le texte interdit la mise à charge du locataire des frais relatifs à la mise en location du bien. Il a été voté sans modification. Un amendement n°1123 vise à assurer que L L E E P P R R O O J J E E T T D D E E L L O O I I A A L L U U R R À À L L ’ ’ A A S S S S E E M M B B L L É É E E Réforme de la loi de 1989 par la loi ALUR La loi ALUR réforme de façon importante la loi du 6juillet 1989. Les débats à l’Assemblée se sont concentrés sur l’encadrement des loyers et sur la garantie uni- verselle des loyers. Peu d’amendements ont été votés. nité d’éviction (Com. 9 fév. 1960). La Cour de cassation a exclu ainsi le statut pour la location d’un terrain nu utilisé en aire de parc à voitures (Cass. Civ. 3e, 11 oct. 1978, Rev. loyer 1979, 36). Pour déterminer s’il y a ou non construc- tion, la jurisprudence utilise les critères de fixité et de solidité et de stabilité. L’arrêt rapporté y fait également référence. Contrat de vente ■ Prescription quinquennale de l’action en nullité (CA Paris, Pôle 4, ch. 1, 12septembre 2013, n°12/04673) Une vente moyennant rente viagère avait été consentie par acte authentique le 14mai 2004. La venderesse étant décédée le 25juin 2009, sa fille avait intenté le 9février 2010 une action en annulation de la vente pour altération des facultés mentales de sa mère. L’action est jugée prescrite: “Considérant qu’il ressort des dispositions de l’article 1304 du code civil que les actions en nullité d’une convention se prescrivent par cinq ans; que le point de départ du délai de prescription d’une action en nullité d’une vente litigieuse pour insanité d’esprit initiée par l’ayant droit de la venderesse court à compter de la réalisation de cette vente par acte authentique et non point à compter de la prétendue découverte par l’ayant droit de la vente immobilière, étant rappelé que les ventes immobilières font l’objet d’une publicité; Considérant qu’en l’espèce, il y a lieu de constater que M me L. a assigné la SARL Inno- vim en nullité de la vente litigieuse pour insanité d’esprit de son ayant droit suivant acte d’huissier délivré le 9février 2010, soit plus de cinq ans après la conclusion de la vente litigieuse qui a été reçue par acte authentique du 14mai 2004; Considérant qu’en ce qui concerne la demande en nullité de la vente litigieuse sur le fondement de l’article 1110 du code civil au motif que la défunte aurait commis une erreur de droit sur le prix de vente sui- te à une confusion entre les anciens et les nouveaux francs, il sera relevé que cette prétendue erreur pouvait être décelée dès le jour de la réalisation de la vente; que c’est donc à compter de la réalisation de la vente par acte authentique que commence à courir le délai de pres- cription de cette action, y compris à l’égard de l’ayant cause de la défunte; qu’or, il y a lieu de constater que M me L. a assigné la SARL Innovim en nullité de la vente litigieuse suivant acte d’huissier déli- vré le 9février 2010, soit plus de cinq ans après la conclusion de la vente litigieuse qui a été reçue par acte authentique du 14mai 2004”. L’action est donc jugée prescrite. Observations : La fille de la venderesse invoquait donc deux motifs pour obtenir l’annulation de la vente de l’appartement de sa mère au profit d’une société immobi- lière. D’une part, l’état de santé de sa mère, d’autre part, une confusion entre les anciens et nouveaux francs. Aucun de ces deux arguments n’a pu emporter la convic- tion du juge puisque le délai de prescrip- tion pour invoquer la nullité de la vente était expiré. La cour précise que le délai de prescription de 5 ans court à compter de la date de signature de l’acte authentique. J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E ▲ les professionnels de l’immobilier contri- buent à l’alimentation des observatoires d loyer. Il a été voté. Laurence Abeille a obtenu l’adoption d’un amendement (n°992) qui prévoit une obli- gation pour le bailleur de procéder à une notification pour informer le locataire que des travaux dans le logement doivent être réalisés. Daniel Fasquelle a tenté de modifier le délai de prescription d’un an au-delà duquel le bailleur ne pourra plus pratiquer l’indexation sur l’IRL , mais il n’a pas été suivi (rejet de l’amendement n°424). L’article 1er a été adopté. Après l’article 1, un nouvel article modifie l’article 1751 du code civil qui prévoit une présomption d’appartenance du bail aux deux époux, pour l’étendre aux partenaires du PACS, si le partenaire du PACS qui est titulaire du bail en fait la demande. Christophe Bouillon a proposé d’introduire la notion de qualité de l’air intérieur dans la définition de la décence (n°1219). Il l’a retiré Mais a été voté l’article qui demande un rap- port sur cette question et sur celle de la per- formance acoustique (n°1220). ■ Règles de congé À l’article 2 , Sandrine Mazetier souhaite davantage protéger les locataires âgés d’un congé pour vente. Un amendement n°364 a été voté pour sup- primer la notion d’abandon de logement que le législateur se proposait d’insérer dans la loi. Daniel Goldberg a obtenu le vote de l’amendement n°1131 qui oblige le bailleur auteur d’un congé pour reprise à préciser la nature du lien qui l’attache au bénéficiaire de la reprise. Véronique Louwagie a tenté de faire suppri- mer la règle introduite en commission qui interdit au bailleur ayant acquis un loge- ment, de donner congé avant la fin du pre- mier renouvellement du bail. Mais son amendement (n°370) a été rejeté. En revanche, a été voté l’amendement n°803 d’André Chassaigne qui interdit au bailleur d’adresser un congé vente ou un congé reprise lorsque le logement fait l’objet d’un constat d’insalubrité. Plusieurs amendements ont été débattus sur la durée du préavis du locataire. L’un (n°804) a été voté pour permettre au locatai- re titulaire de l’allocation adulte handicapé de bénéficier du préavis réduit à un mois. Sandrine Mazetier a obtenu le vote de l’amendement n°750 qui étend la protection des locataires âgés (déjà réduite de 70 ans à 65 ans) à ceux qui ont à charge une person- ne de plus de 65 ans ou handicapée. ■ Une amende pour congé frau- duleux, un nouveau moyen de lutte contre la vente à la découpe L’amendement n°1134 institue une amende pouvant aller jusqu’à 3000€ pour une per- sonne physique et 15000€ pour une per- sonne morale en cas de congé frauduleux. Sandrine Mazetier a présenté un dispositif (amendement 1186) pour lutter contre la vente à la découpe. Il s’agit d’autoriser une collectivité à se porter acquéreur après la déclaration d’intention d’aliéner, “ après que les locataires occupants qui voulaient se por- ter acquéreurs ont pu le faire, et d’obliger le vendeur à signaler les lots restant en vente, de sorte que les collectivités puissent se por- ter acquéreurs.” Les collectivités n’auraient pas d’obligation d’acquérir (voir art. 2 II). Ce dispositif que la députée qualifie de “post-emption” modifie l’article 10 de la loi du 31décembre 1975 et oblige le bailleur, lorsque les locataires n’ont pas accepté l’offre de vente, de communiquer à la com- mune prix et les conditions de la vente. La vente à un tiers serait nulle. La commune aurait un délai de 2 mois pour acheter le bien au prix proposé ou à un prix inférieur. En cas de désaccord, le prix serait fixé par le juge, comme en matière d’expropriation. ■ L’encadrement des loyers L’article 3 institue le dispositif d’encadrement des loyers. Vives critiques de David Douillet et Véronique Louwagie notamment. Les débats se sont poursuivis le 12sep- tembre. Marie-Christine Dalloz demande la suppression de l’article, Jean-Marie Tetart appuie son raisonnement en invoquant le fait que des ménages ayant les moyens de payer vont bénéficier d’une réduction de loyer et que les bailleurs n’entretiendront plus les logements. Daniel Goldberg réplique qu’il s’agit d’avoir un miroir des loyers qui permettra de mettre à l’index les propriétaires qui exagè- rent. La ministre explique que le dispositif permettra “d’arrêter une augmentation du montant des loyers sans commune mesure avec la réalité du montant des revenus des ménages”. Elle réaffirme que le dispositif profitera aux ménages modestes car d’une part les ménages les plus riches sont pro- priétaires et d’autre part les ménages modestes paient, au m2, des loyers plus éle- vés car situés dans des plus petits loge- ments. L’amendement de suppression (n°86) a été repoussé. Un amendement n°1136 précise que les ADIL recevront les données relatives au logement, détenues par la CNAF. Pour Michel Piron (défendant l’amendement 1228, repoussé), le loyer médian sera difficile à établir, car il dépen- dra du périmètre retenu. La baisse des loyers profitera à ceux qui peuvent payer des loyers très élevés. Et les bailleurs de ces logements seront incités à les vendre. Quant aux loyers très faibles, ils seront poussés à la hausse. Annik Lepetit rétorque qu’après la flambée des loyers et des prix, il faut bien réguler. Daniel Goldberg répond aux critiques en précisant que les observatoires fourniront des données précises par zones géogra- phiques fines . La ministre confirme que cela se fera “quartier par quartier, type de logement par type de logement.” Le loyer médian du 2 pièces ne sera donc pas celui du 3 pièces. André Chassaigne évoque le risque du loyer médian minoré et en demande la sup- pression (amendement n°805) au motif qu’il aurait des effets inflationnistes. Le rappor- teur rappelle que celui-ci peut être fixé à 30% sous le loyer médian. Le rapporteur ajoute : “Pour le loyer se trou- vant, au moment de la relocation, entre le loyer médian minoré et le loyer médian majoré, on se réfère à l’indice de référence des loyers.” S’il est sous le loyer médian minoré, on se réfère aussi à l’IRL. L’amendement n°805 a été rejeté. Même sort pour l’amendement n°806 qui visait à pla- fonner le loyer médian majoré à 10% au- dessus du loyer médian. Véronique Louwagie demande la suppres- sion du dispositif de remise en cause du loyer par le locataire (amendement n°488), mais elle n’a pas été suivie. André Chassaigne propose de geler les loyers pendant 3 ans; son amendement (n°809) a été rejeté. L’amendement n°741, présenté Jacques Kra- bal, préconise de centraliser les sommes des dépôts de garantie à la Caisse des dépôts et consignations, mais il a été retiré. Chantal Guitet (amendement n°161) a demandé que le bailleur ait l’obligation de produire une facture et non un devis pour pratiquer une retenue sur le dépôt de garan- tie, mais elle n’a pas été suivie. En revanche, le vote de l’amendement 1188 réduit de 2 mois à 1 mois le délai de restitu- tion, lorsque l’état des lieux de sortie est 24septembre 2013 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• L L E E P P R R O O J J E E T T D D E E L L O O I I A A L L U U R R À À L L ’ ’ A A S S S S E E M M B B L L É É E E ▲ suite page 8 24septembre 2013 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• NOM : PRÉNOM : FONCTION : SOCIÉTÉ : ADRESSE : TÉL : FAX : MÉL : N ° TVA INTRACOM .: SIGNATURE : OFFRE EXCEPTIONNELLE Réservée aux nouveaux abonnés 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier N N O O M M I I N N A A T T I I O O N N S S E E N N B B R R E E F F Cabinets ministériels ➠ Affaires européennes : Camille Bonen- fant-Jeanneney cesse ses fonctions de conseillère budget, industrie, environne- ment… auprès de Thierry Repentin. (Arrêté du 31 août 2013, J.O. du 10 sept. @). ➠ PME : Bruno Sportisse est nommé direc- teur adjoint au cabinet de Fleur Pellerin. (Arrêté du 2 sept. 2013, J.O. du 11 sept. @). ➠ Artisanat, commerce, tourisme : Jean Bemol quitte ses fonctions de conseiller chargé du tourisme au cabinet de Sylvia Pinel. (Arrêté du 11 septembre 2013, J.O. du 12 sept. @). ➠ Ecologie : Thierry San Martino est nom- mé chef de cabinet adjoint de Philippe Martin. (Arrêté du 12 septembre 2013, J.O. du 14 sept. @). Administration centrale ✓ Ministère de l’économie : Sandrine Duchêne est nommée directrice générale adjointe de la direction générale du Trésor. (Décret du 12 septembre 2013, J.O. du 13 sept. @). Magistrature ✓ Conseil d’Etat : Matthieu Schlesinger, David Gaudillère et Fabrice Aubert sont nommés maîtres des requêtes au Conseil d'Etat. (Décret du 10 septembre 2013, J.O. du 12, @). Organismes publics ✓ CNAC : François Hurard est nommé membre, en tant que personnalité compé- tente en matière de distribution cinémato- graphique à la Commission nationale d'aménagement commercial. (Décret du 11 septembre 2013, J.O. du 13 sept. p. 15440). ✓ EPA de la Plaine du Var : Pascal Gau- thier est nommé directeur général de l'Etablissement public d'aménagement de la Plaine du Var. (Arrêté du 2 septembre 2013, J.O. du 12 sept. p. 15369). ■ Tourisme Les communes de Chartres (Eure-et-Loir), Forges-les-Eaux (Seine-Maritime), Bois-Pla- ge-en-Ré (Charente-Maritime) et Aix-les- Bains (Savoie) sont classées comme stations de tourisme. (Décrets du 13 septembre 2013, J.O. du 15 sept. p. 15527). Conventions collectives ➠ Centres PACT et ARIM : il est envisagé l'extension de l’accord du 21 mai 2013 por- tant sur la prévention des risques psycho- sociaux dont le stress au travail. (Avis publié au J.O. du 10 sept. p. 15203). ✓ Personnel des sociétés coopératives d'HLM : Il est envisagé l'extension de l'accord national professionnel du 29 novembre 2012 portant sur l'emploi des seniors. (Avis publié au J.O. du 14 sept. p. 15492) ■ Réseaux d’électricité Un décret du 10 septembre modifie la réglementation applicable aux ouvrages des réseaux publics d'électricité. Son article 4 précise les règles d'approbation applicables à certains ouvrages électriques privés construits sur le domaine public ou des propriétés privées ; ils sont soumis à la procédure d'approbation même si le niveau de ten- sion est inférieur à 50 kv. (Décret n° 2013-813 du 10 septembre 2013 portant simplification et clarification de cer- taines procédures relatives aux ouvrages des réseaux publics d'électricité et aux travaux sur ces réseaux, J.O. du 12 sept. 2013, p. 15337). ■ Catastrophe naturelle Un arrêté du 10 septembre 2013 porte reconnaissance de l'état de catastrophe naturelle, concernant des inondations du printemps 2013. (JO du 13 sept. p. 15407). ■ Une QPC sur l’expropriation Le Conseil constitutionnel a été saisi d'une question sur la constitutionnalité des articles L 15-4 et 15-5 du code de l'expropriation. L'article 15-4 permet à l'administration, en cas d'urgence, de prendre possession d'un immeuble. Le juge de l'expropriation peut soit fixer les montant des indemnités com- me dans la procédure de droit commun, soit fixer un montant provisionnel d'indemnité et autoriser l'expropriation à prendre possession des bien moyennant le paiement ou la consignation des indemni- tés fixées. Le Conseil constitutionnel valide ces articles, car l'exproprié dispose de voie de recours devant le juge administratif pour contester les actes déclarant l'utilité publique et constatant l'urgence à prendre possession des biens. S'agissant de la décision qui fixe le mon- tant de l'indemnité, elle n'est susceptible de recours que par voie du recours en cas- sation (art. L 15-5), mais le Conseil constitu- tionnel indique que le principe du double degré n'a pas en lui-même de valeur constitutionnelle. (Décision n° 2013-338/339 QPC du 13 sep- tembre 2013, J.O. du 15 sept. p. 15528). B ULLETIND ’ ABONNEMENT « PRIVILÈGE » ❑ OUI , je souhaite bénéficier de l’offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC (soit 586,68 € HT + 2,1% de TVA) au lieu de 779 € TTC, soit 20% de réduction . Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription À RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi 532 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✁ A A U U F F I I L L D D U U J J . . O O . . ◆ SCPI en hausse Les SCPI du groupe BNP Paribas Reim ont collecté 171,5 millions d’euros au 1er semestre 2013 (+10 % par rapport au 1er semestre 2012), soit 15,5 % de la collecte totale des SCPI en France. ◆ Promoteur Emmanuel Launiau est nommé direc- teur général du groupe OGIC. Il succède à Emmanuel Deloge. 24septembre 2013 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ Secrétariat: Sabine Petit ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0214 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 779 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: Com-Copie Clamart ■ Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine A A G G E E N N D D A A Une conférence d’actualité sur le projet de loi ALUR animée par Rodrigo Acosta-Garcia, urbaniste et Bertrand Desjuzeur, direc- teur de la rédaction de Jurishebdo ■ Le mercredi 16 octobre 2013 ■ à Paris de 9 h à 12 h 30 Trois tables rondes ■ 1. L’urbanisme: quelle for- me urbaine après la loi ALUR? ■ 2. Les baux d’habitation: l’encadrement des rapports locatifs facilitera-t-il l’accès au logement? ■ 3. La copropriété: quel équilibre entre syndic et copropriétaires? Le lieu Lieu : Université de Chicago. 6 rue Thomas Mann. Paris 13e (proche de la Bibliothèque Fran- çois Mitterrand) La date Mercredi 16octobre2013 de 9 h à 12 h 30 (café-accueil dès 8 h 30, cocktail à 12 h 30) Organisation - Inscriptions : - Nathalie Gachère: 06 64 18 57 40, nathalie.gachère@jurishebdo.fr - Sabine Petit: 01 46 45 77 69, sabine.petit@jurishebdo.fr L L E E P P R R O O J J E E T T D D E E L L O O I I A A L L U U R R À À L L ’ ’ A A S S S S E E M M B B L L É É E E conforme à l’état des lieux d’entrée. Quant au vote de l’amendement n°51, il autorise les parties à solder les comptes en s’engageant, s’il y a des plus-values ou des moins-values, à ce qu’il n’en soit pas tenu compte. Le vote de l’amendement n°1138 du rap- porteur vise à encadrer la liste de pièces qui peuvent être demandées par le bailleur à la caution. Le n°1075, également voté, vise à améliorer l’information du locataire. L’article 3 a été voté. ■ Locations meublées L’article 4 concerne les locations meublées, il rapproche considérablement leur régime de celui des locations vides. L’amendement n°623 adopté à l’initiative de Lionel Tardy conforte cette assimilation à propos du man- dat qu’un locataire peut donner à une asso- ciation pour le représenter (extension de l’article 24-1 de la loi de 1989 aux meublés). Même succès pour le n°624 qui renvoie à un décret le soin de fixer la liste du mobilier nécessaire dans une location meublée. À la demande de la ministre, un article addi- tionnel (art. 4 ter) a été voté pour obliger les intermédiaires à informer le loueur de meu- blés de leurs obligations d’information ou de déclaration préalables. Les bailleurs auront l’obligation de déclarer préalable- ment à la maire la mise en location d’un logement à titre touristique. L’article 5 qui concerne les transferts de baux et l’article 6 qui comporte des disposi- tions transitoires, ont été votés en l’état. ■ Encadrement des meublés tou- ristiques Dans la 2e séance du 12 septembre, le débat s’est porté sur les meubles touristiques , afin de les encadrer davantage par une série d’amendements. Il est prévu un régime d’autorisation pour les locations de courte durée (n°1161), il fau- dra par ailleurs une autorisation de l’assemblée des copropriétaires (n°1162). Le conseil municipal pourra créer un régime temporaire de location sans qu’il soit néces- saire de demander un changement d’usage. L’article 7 a été complété par un renvoi à un décret le soin de fixer les conditions de décence d’une chambre d’hôtel. L’article 7 bis qui vise l’obligation d’assurance locative a été amendé pour autoriser le bailleur à saisir le bureau central de tarification lorsqu’aucun assureur ne veut couvrir le risque locatif. ■ La GUL L’article 8 vise à instituer la garantie univer- selle des loyers. Christophe Caresche relève qu’il serait créé un dispositif avec un établis- sement public et il s’interroge sur la faculté d’évincer ainsi de ce secteur tout interve- nant privé. Il demande communication de l’étude d’impact de création de la GUL. Jean-François Lamour suggère que sa ges- tion soit assurée par l’ANAH. Michel Piron s’interroge “comment mutuali- ser sans déresponsabiliser? Il suggère une expérimentation dans quelques départe- ments. François Brottes insiste sur le caractè- re universel du dispositif. La ministre explique que s’il n’y a pas d’universalité, il y a inégalité et discrimination. Elle défend le principe de l’universalité avec un organisme public. “Dans l’hypothèse d’une assurance obligatoire délivrée libre- ment par les assureurs, que se passerait-il? Il y aurait des taux d’assurance différents. C’est le cas pour l’automobile […] Ainsi, dans le domaine du logement, le taux d’une telle assurance exploserait, notamment pour les jeunes alors que c’est un des publics prio- ritaires.” Elle ajoute que le dispositif sera “très léger” mais que, du fait des réglementations euro- péennes, la mutualisation implique de le fai- re dans le cadre d’un établissement public. Le rapporteur précise qu’actuellement la GRL concerne 280000 baux et la GLI environ un million, mais qu’on est loin d’englober tous les baux privés. Jean-François Lamour redoute que l’organisme public ne soit pas en mesure de gérer de manière efficace les fonds qui seront ainsi collectés. Benoist Apparu pose la question du finan- cement :“On nous dit que le nouveau systè- me ne coûtera que 1,5%, mais le coût de la GLI est d’au moins 1,9%. Il faudra donc m’expliquer comment la mutualisation ne coûterait que 1,5% alors que la seule assu- rance des bons risques coûte 1,9%…” Quant à la GRL, faite pour gérer les mauvais risques, elle a bien fonctionné en zone déten- due mais pas en zone tendue. Il ajoute des questions à la ministre : la garantie sera-t-elle universelle ou une garantie obligatoire? Supprimez-vous la suite de la page 6 caution? La ministre n’a pas répondu sur ces points, l’article a été voté après le rejet de nombreux amendements. Les articles suivants visent la réforme de la loi Hoguet (à suivre). ● ▲
