Au sommaire :
– 2 – Jurisprudence –
Droit de préemption urbain : Condition d’urgence pour la suspension de la décision
Référé suspension : suspension d’une non-opposition à déclaration
pour une extension de 10 m2 / Intérêt à agir d’une commune
Urbanisme commercial : Aménagement durable et impact sur le centre-ville / Critères de décision de la commission
– 3 – 5 – Marchés –
Les prix des logements anciens reculent à Paris
Chute des ventes de maisons neuves : l’UMF réclame un recalibrage du PTZ+
– 4 – Au Parlement –
L’Assemblée adopte le projet de loi ALUR
– 6 – Tableau des réponses ministérielles –
– 7 – Nominations – Au fil du JO –
Prix des terres agricoles, informations statistiques sur les mutations
– 7 – Projets –
Orientations de la loi de finances
– 8 – Rencontre –
Clameur attaque le projet de loi ALUR
■ JUGÉ ■ > Une commune a intérêt à agir pour contester un permis de construire délivré par une com- mune voisine lorsque la décision a une inciden- ce sur les intérêts dont elle à la charge (arrêt du Conseil d’État du 25juillet 2013, p.2). ■ RÉPONDU ■ > Obligation pour le syndic d’ouvrir un compte bancaire séparé : les députés ont voté la suppression de la faculté pour les copropriétaires d’y déroger (voir p.6). ■ PUBLIÉ ■ > Le barème indicatif des prix des terres agri- coles a été publié au JO du 7septembre (p.7). ■ CHIFFRÉ ■ > La baisse des prix des appartements pari- siens est chiffrée à -1,9% en un an (p.5). ■ DÉBATTU ■ > Le projet de loi ALUR a été défendu par la ministre du logement depuis le 10sep- tembre. Voir p.4 notre synthèse de la dis- cussion générale. ■ DÉFENDU ■ > Observant la baisse de la construction de maisons individuelles (après 126000 mai- sons vendues en 2012, l’UMF estime le volume de ventes pour 2013 à seulement 106000), l’Union des Maisons Françaises défend l’idée d’un soutien à l’accession sociale à la propriété (lire p.5), notamment par un recalibrage du PTZ+. ■ EXPRIMÉ ■ > L’observatoire des loyers Clameur ne croit pas que l’encadrement des loyers prévu par la loi ALUR va bénéficier aux ménages modestes. Selon Michel Mouillart, ce sont au contraire les ménages les plus aisés qui vont bénéficier des baisses de loyer, car ce sont eux qui occupent les logements les plus chers (lire p.8). La loi ALUR votée en 1e lecture L es députés devaient adopter ce 17septembre le projet de loi ALUR présenté par Cécile Duflot. Avec un débat ramassé, en 30heures, le texte aura donc été rapidement voté. La partie sur les rapports locatifs a été la plus conflictuelle, notamment en raison de l’article qui institue l’encadrement des loyers et l’article 8 qui consacre la création de la garantie universelle des loyers. Comme le montre la discussion générale (lire p.4), les députés de l’opposition y voient le risque d’une déresponsabilisation des locataires et insistent sur la nécessité d’augmenter l’offre de logements par un effort sur la construction. La majorité constate au contraire que les actions enga- gées ces dernières années visant à augmenter l’offre n’ont pas permis d’assurer une détente sur les prix et qu’il convient donc de passer à une autre logique - explicitement assumée par la ministre - de régula- tion. Le fonctionnement de la GUL reste encore assez flou. En effet, l’article 8 ne programme l’entrée en vigueur que pour 2016 et l’organisme public qui en aura la charge sera investi d’abord d’une mission de préfiguration du dispositif. Il faudra notamment trancher les questions de seuil de déclenchement (montant d’impayés), de pla- fond de garantie, de modalités de recouvrement et d’accompagnement social du locataire. La question du financement reviendra en débat lors de l’examen d’une loi de finances. Une autre fraction du débat s’est portée sur l’impact que pourra avoir l’encadrement des loyers. Les opposants font valoir, s’appuyant sur les travaux de Clameur (lire p.8) que la restriction sur le niveau des loyers, qui vise à faire baisser le niveau des loyers les plus élevés, profitera principalement aux locataires les plus aisés, car c’est eux qui peuvent se loger dans des logements coûteux. La ministre rétorque que les ménages modestes, logés dans des conditions inconfortables, doivent supporter des loyers au m 2 élevés, dans des petits logements… Chacun est resté sur ses positions. Le plus perturbant pour les bailleurs est sans doute le mécanisme qui va permettre au locataire de contester le montant du loyer (dans sa partie complément de loyer, article3 §17) dans les trois mois qui sui- vent la signature du bail. De même, lors d’un renouvellement le loca- taire pourra demander la baisse du loyer lorsque le loyer excède le loyer médian majoré, fixé par le préfet (article3 §29 et suiv.). Mais l’heure n’est plus à la négociation contractuelle, qui fait de plus en plus figure de concept suranné, comme le montre la création d’un bail type, tant pour les locations vides (art. 1 er §12) que les locations meu- blées (art. 4 §11) ou d’un état des lieux type (art. 1 er §32). On peut penser que le Conseil constitutionnel sera appelé à statuer sur la conformité à la Constitution de ce dispositif de remise en cause du loyer, pour voir s’il respecte le droit de propriété. Il faudra aussi suivre les questions d’urbanisme commercial survenues dans le débat alors qu’elles en étaient absentes à l’origine. La piste qui se dessine est l’intégration de la décision d’urbanisme commercial dans l’autorisation d’urbanisme. ■ BD JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr NUMÉRO 531 17SEPTEMBRE 2013 ISSN 1622-1419 12 E ANNEE L’ESSENTIEL .. immobilier - 2 - Jurisprudence - Droit de préemption urbain : Condition d’urgence pour la suspen- sion de la décision Référé suspension : suspension d’une non-opposition à déclaration pour une extension de 10m2 / Intérêt à agir d’une commune Urbanisme commercial : Aménagement durable et impact sur le centre-ville / Critères de décision de la commission - 3 - 5 - Marchés - Les prix des logements anciens reculent à Paris Chute des ventes de maisons neuves: l’UMF réclame un recalibrage du PTZ+ - 4 - Au Parlement - L’Assemblée adopte le projet de loi ALUR - 6 - Tableau des réponses ministérielles - - 7 - Nominations - Au fil du JO - Prix des terres agricoles, informations statistiques sur les mutations - 7 - Projets - Orientations de la loi de finances - 8 - Rencontre - Clameur attaque le projet de loi ALUR S O M M A I R E E D I T O R I A L Ce numéro de Jurishebdo comporte un encart proposant une conférence sur le projet de loi ALUR le 16octobre 2013. 17septembre 2013 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• U U R R B B A A N N I I S S M M E E ▲ Droit de préemption urbain ■ Condition d’urgence pour la sus- pension de la décision (CE, 1 e sous-section, 25juillet 2013, n°366071, commune d’Annonay) La commune d’Annonay avait exercé son droit de préemption urbain à l’occasion de la vente d’un immeuble. Saisi par le tiers acquéreur, le juge des référés avait suspen- du l’exécution de l’arrêté décidant la pré- emption. Le Conseil d’État annule la déci- sion pour un motif de procédure (absence de fixation d’une date d’audience après réouverture de l’instruction) puis confirme la suspension de la décision. “Considérant qu' eu égard à l'objet d'une décision de préemption et à ses effets vis-à-vis de l'acquéreur évincé, la condi- tion d'urgence doit en principe être constatée lorsque celui-ci demande la suspension d'une telle décision ; que la société FP Conseil bénéficie, en sa qualité d'acquéreur évincé, d'une telle présomp- tion; que si la commune d'Annonay invoque l'intérêt qui s'attache à la réalisa- tion de son projet de réhabilitation de l'immeuble préempté, dans le cadre de sa politique de renouvellement urbain, elle ne fait état d'aucune circonstance particulière caractérisant la nécessité pour elle de réali- ser rapidement ce projet, sans attendre que le tribunal statue sur la requête en annula- tion de l'arrêté du 7novembre 2012; que ni la circonstance que la société FP Conseil ait introduit sa demande deux mois après l'arrêté litigieux, ni celle que le compromis de vente comportait certaines conditions suspensives ainsi qu'une clause de caducité au 31décembre 2012 ne sont, par elles- mêmes, de nature à priver de son caractère d'urgence la suspension de l'exécution de la décision de préemption; que, par suite, la condition d'urgence prévue par l'article L. 521-1 du code de justice administrative doit être regardée comme remplie”. La décision admet par ailleurs qu’il y avait un doute sérieux quant à la légalité de la déci- sion attaquée, la procédure d’établissement du droit de préemption étant irrégulière fau- te notamment pour les conseillers munici- paux d’avoir reçu une convocation accompa- gnée d’une notice explicative de synthèse. Mais les autres moyens en cause, notam- ment l’absence d’intérêt général sur l’opération à réaliser, sont jugés insuffisants pour créer un doute sérieux sur la légalité de la décision. En conséquence, le Conseil d’État rend une décision nuancée: il suspend l’exécution de l’arrêt litigieux en tant qu’il permet à la commune d’exercer les prérogatives s’attachant au droit de propriété. Mais non en ce qu’il fait obstacle à ce que la vente soit menée à son terme à son profit. Observations : Cet arrêt indique nettement que le tiers acquéreur évincé bénéficie d’une présomption d’urgence pour demander la suspension de la décision de préemption. La première condition requise pour le référé de l’article L521-1 du code de justice administrative, l’urgence, est donc présumée remplie. Il reste au requé- rant à établir la seconde, le doute sérieux sur la légalité de la décision. Elle était ici partiellement remplie; d’où un effet limité de la suspension de la décision. Référé suspension ■ Suspension d’une non-opposi- tion à déclaration pour une exten- sion de 10m 2 (CE, 1 e sous-section, 25juillet 2013, n°363537, SARL Lodge at Val) Le maire de Val-d’Isère avait pris un arrêté portant non-opposition avec prescription à la suite d’une déclaration préalable. La demande portait sur l’augmentation de 10,63m 2 de la surface d’un appartement par la fermeture d’un balcon. Un particulier avait intenté un recours contre cette décision. Le Conseil d’État confirme le jugement qui avait admis le recours en référé. Il relève que selon le PLU, est admis dans le secteur concerné “l’aménagement du bâtiment dans la limi- te du volume existant”, mais que cette dis- position n’est pas applicable: “Considérant qu'il ressort des pièces du dos- sier soumis au juge des référés que la construction envisagée par la SARL Lod- ge at Val ne peut , en tout état de cause, être regardée comme aménageant le bâtiment dans la limite du volume existant, dès lors qu'elle a pour effet d'augmenter la largeur et la profon- deur du balcon existant ainsi que celles du balcon supérieur ; que, par suite, en jugeant qu'était, en l'état de l'instruction, propre à créer un doute sérieux quant à la légalité de l'arrêté litigieux, le moyen tiré de ce que la construction envisagée mécon- naissait les dispositions de l'article Uc1 du règlement du plan local d'urbanisme, dès lors qu'elle n'entrait pas dans le champ d'application des points 2.4 et 2.5 de l'article Uc2 du même règlement, le juge des référés n'a, eu égard à son office, pas commis d'erreur de droit”. Observations : Le Conseil d’État considère donc qu’il y a lieu de suspendre la décision de non-opposition à déclaration préalable pour cette fermeture de balcon. La fermetu- re du balcon créant de la surface habitable, la décision juge que ces travaux ne peuvent pas être considérés comme un aménage- ment de bâtiment existant mais doit être qualifiée de construction, opération interdi- te par le PLU dans le secteur considéré. ■ Intérêt à agir contre un permis de construire, pour une commune voisine (CE, 5 e sous-section, 25juillet 2013, n°368048, Commune d’Yffiniac) La commune de Langueux avait accordé un permis de construire un entrepôt de stocka- ge de voitures. Or le maire de la commune voisine (Yffiniac) avait engagé un recours en référé au motif que le PLU prévoyait pour traiter les entrées de ville d’achever “la mise en scène des entrées de ville avec le traitement de l’accès par la RD 712 en concertation avec la commune de Lan- gueux”. Le tribunal administratif de Rennes avait rejeté le recours, mais sa décision est annulée par le Conseil d’État. “Considérant que […] en se fondant sur ce que l'entrepôt autorisé par le permis de construire attaqué ne portait pas une attein- te suffisamment caractérisée aux vues et pers- pectives de l'entrée du bourg d'Yffiniac pour en déduire que la commune d'Yffiniac ne jus- tifiait pas d'un intérêt lui donnant qualité pour demander l'annulation de cet arrêté, alors qu'en invoquant les mentions de son J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E ■ Référé suspension Le Conseil d’Etat a admis la suspension d’une décision accordant un permis de construire une unité de production hydro- électrique, à la demande d’une association de défense de l’environnement. 1. La condition d’urgence est réputée remplie s’agissant de la construction d‘un bâtiment qui “présente un caractère diffi- cilement réversible”. 2. La condition de doute sur la légalité est jugée remplie pour deux motifs: - selon l’association, une au moins des parcelles concernées par le projet avait été acquise par fraude , un jugement du TA ayant déclaré nulle la délibération décidant la vente de parcelles au porteur du projet de construction. - l’arrêté accordant le permis aurait impo- sé une prescription non motivée. (CE, 25juillet 2013, 1 e sous-section, n°359652, sté IGIC). projet d'aménagement et de développe- ment durable relatives à la mise en valeur de l'entrée de ville par la route départementale n°712 en provenance de Langueux, elle s'était prévalue de l'incidence de la réalisa- tion de la construction projetée sur les inté- rêts dont elle a la charge et avait ainsi invo- qué une circonstance lui conférant par elle- même intérêt à agir, le juge des référés du tri- bunal administratif de Rennes a commis une erreur de droit”. Le Conseil d’État annule donc la décision mais, jugeant l’affaire au fond, il écarte les moyens invoqués par la commune et rejet- te le recours. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Le recours étant rejeté au fond, on retiendra de cette décision sa moti- vation sur l’intérêt à agir. Une commune peut agir contre la décision d’octroi d’un permis de construire accordé par une com- mune voisine lorsque la décision à une inci- dence sur les intérêts dont elle à la charge. L’entrée de ville de la commune jouxtant le territoire de l’autre, l’octroi d’un permis de construire risquait d’affecter l’aménagement de l’entrée de ville et conférait donc intérêt à agir à la commune. Aménagement commercial ■ Critère de décision de la commission (CE, 7 e sous-section, 25juillet 2013, n°363788, Sté Electro Dépôt France) Un requérant obtient gain de cause devant le Conseil d’État, après un refus de la CNAC. Cel- le-ci lui avait refusé la création d’une surface de 1790m 2 par décision du 11sep- tembre2012 alors que la création par un tiers de 3600m 2 avait été autorisée le 16février 2012 dans le même centre commercial. Le Conseil d’État rappelle les objectifs pré- vus par la loi qui doivent guider la commis- sion dans l’appréciation des projets qui lui sont soumis (art. L 750-1 et L 752-6 du code de commerce). “ Considérant qu'il résulte de ces disposi- tions combinées que l'autorisation d'aménagement commercial ne peut être refusée que si, eu égard à ses effets, le pro- jet contesté compromet la réalisation des objectifs énoncés par la loi; qu'il appartient aux commissions d'aménagement commer- cial, lorsqu'elles statuent sur les dossiers de demande d'autorisation, d'apprécier la conformité du projet à ces objectifs, au vu des critères d'évaluation mentionnés à l'article L. 752-6 du code de commerce”. Puis le Conseil d’État observe que la CNAC a refusé l’autorisation à raison des effets du projet en matière de développement durable (efforts insuffisants du demandeur pour l’insertion paysagère et aucune recherche du bâtiment en matière architecturale) alors qu’elle avait précédemment, pour le même centre, autorisé la construction de 3600m 2 car le magasin devait y bénéficier d’une inser- tion paysagère soignée et les espaces verts représenteront 15% du terrain d’assiette et encore que des haies sont prévues. Observations : La décision de la CNAC est donc annulée en raison d’une erreur d’application des critères prévus pas la loi, mise en évidence par une comparaison avec une précédente décision rendue pour l’installation d’un autre commerce dans le même bâtiment. ● 17septembre 2013 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• U U R R B B A A N N I I S S M M E E ▲ J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E ■ Urbanisme commercial Aménagement durable et impact sur le centre-ville Le Conseil d’État a validé deux décisions de la CNAC. 1. L’une avait accordé l’autorisation de construire une surface commerciale de 7000m 2 à Dreux pour un magasin de bri- colage. Le Conseil d’Etat valide les argu- ments retenus au titre du développe- ment durable au motif notamment que: - le projet complète l’offre commerciale de l’agglomération, permettant de limiter les déplacements de la clientèle vers d'autres pôles commerciaux, - une nouvelle voie de circulation va être créée, - des mesures sont prises pour diminuer la consommation d’énergie, assurer une ges- tion maîtrisée de la consommation d‘eau et des déchets et donner à la clientèle des espaces de circulation gazonnés et arborés. (CE, 25juillet 2013, 7 e sous-section, n°362464, sté Maphildine). 1. La seconde décision concernait l’autorisation de créer un ensemble com- mercial de 3725m 2 en Vendée (Boufféré) pour 15 magasins spécialisés non alimen- taires. Une société propriétaire d’un com- merce de prêt-à-porter en centre-ville en contestait la régularité. Ses arguments sont repoussés. On retiendra celui relatif à l’objectif fixé par le législateur en matière d’aménagement du territoire en raison de l’impact négatif sur l’animation urbaine de la commune. Il est rejeté: “Considérant […] que le projet consiste à proposer une offre complémentaire aux grandes surfaces déjà implantées dans la même zone commerciale, située à plus d'un kilomètre de Boufféré, et n'est pas de nature à affecter l'animation du centre-ville ”. (CE, 25juillet 2013, 7 e sous-section, n°362682, sté Tap à l’ouest) L L O O G G E E M M E E N N T T Les prix à Paris reculent dans un marché qui augmente en volume Le volume des ventes d’appartements anciens a progressé de +8% en Ile-de-France au 2 e tri- mestre 2013 (par rapport au 2 e trimestre 2012) a annoncé la chambre des notaires le 12septembre. La hausse s’établit à +6% pour les appartements neufs. Quant aux maisons anciennes, le volume des ventes est en aug- mentation de +15%; en revanche, celui des maisons neuves chute fortement de -23%. Avec un prix moyen de 8200 € , les apparte- ments anciens à Paris enregistrent une baisse de -1,9% en un an. Ce sont 15 arrondisse- ments qui ont connu une baisse; la plus forte est observée dans le VI e qui s’est replié de - 8,8% (à 12000 € ). L’analyse par quartier montre aussi des baisses très sensibles comme St-Germain des Prés (-17,9%) ou les Champs Elysées (-17,7%). Quatre arrondissements res- tent en hausse (le IV e de +3,2%, le XIX e , de +2,9%, le II e , de +1,6% et le XII e de +1,3%). Poursuite de la baisse L’indicateur avancé des prix, basé sur l’analyse des avant-contrats de vente, laisse présager d’une poursuite de la baisse des prix. Le prix des appartements anciens s’établirait à 8160 € le m 2 en octobre2013 (avant-contrats de juillet2013). En petite couronne, la baisse des prix des appartements anciens est plus modérée (-0,1% en un an), elle est un peu plus mar- quée en grande couronne (-0,7%). Pour les maisons anciennes, le recul des prix en un an s’établit à -0,9% en petite couron- ne (avec une légère hausse de +0,7% dans les Hauts-de-Seine, mais un repli de -2,1% en Seine-St-Denis). Les baisses les plus fortes sont observées à Rueil-Malmaison (-16,9%), Livry- Gargan (-13,3%), St-Maur-des-Fossés (- 10,4%) et Vitry-sur-Seine (-19,2%). En grande couronne, les prix de maisons anciennes reculent de -1,8% (plus nettement en Essonne, -2,4%). Dans certaines com- munes, la baisse excède -10%. C’est le cas à Houilles (-10,6%), Savigny-sur-Orge (-14,8%), Mongeron (-13,3%) et Cergy (-11,2%). Arr. t Prix Evol. Arr. t Prix Evol. I er 9330 € -7,7% XI e 8210 € -1,5% II e 9590 € +1,6 % XII e 7920 € +1,3 % III e 10080 € 0% XIII e 7750 € -1,3% IV e 11590 € +3,2 % XIV e 8520 € -0,5% V e 10380 € -5,5% XV e 8680 € -1,6% VI e 12000 € -8,8% XVI e 9320 € -2,9% VII e 11770 € -4,6% XVII e 8360 € -2,6% VIII e 10000 € -3,6% XVIII e 7310 € -0,7% IX e 8600 € -2% XIX e 6670 € +2,9 % X e 7680 € -0,8% XX e 6870 € -0,8% Prix à Paris au 2 e trim. 2013 Source: Base Bien notaires Paris Ile-de-France 17septembre 2013 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• Dans sa présentation du projet de loi le 10septembre, la ministre du logement pose solennellement les enjeux qui animent ce projet de loi: il s’agit de “rétablir une égalité d’accès au logement, la fracture résidentielle étant une composante majeure de la fracture sociale”. Cécile Duflot considère que des décennies de laisser-faire ont aggravé les difficultés pour se loger et elle en appelle à bousculer les immobilismes. Tous les aspects de la politique du logement doivent être abordés sous le même prisme, celui de progrès social. Les lois de 1970 sur les agents immobiliers, de 1989 sur les rapports locatifs et de 1965 sur la copropriété avaient besoin d’être revisitées. L’idée-force est que le logement est un bien de première nécessité. Ainsi, des garanties supplémentaires doivent être données aux locataires car “Le chemin qui mène à l’expulsion n’est pas si long”. Il s’agit de res- taurer la confiance du bailleur en l’incitant à louer des logements vacants, la loi vise aus- si à lutter contre la discrimination et l’habitat indigne. Quant au mécanisme d’encadrement des loyers, explique la ministre, il doit être suffi- samment contraignant pour être efficace et suffisamment souple pour ne pas entrer dans une logique de prix administrés. Cécile Duflot conteste la critique selon laquelle le projet ferait baisser les loyers des ménages les plus riches et augmenter ceux des plus modestes car les ménages modestes, logés dans de mauvaises conditions et dans de plus petites surfaces paient, au m 2 , des loyers plus élevés. Par ailleurs, les ménages les plus aisés sont généralement propriétaires. ■ Un autre modèle urbain est indispensable Pour aborder la question foncière, Cécile Duflot indique “l’urbanisation galopante n’est pas une fatalité. Un autre modèle urbain est indispensable”. Les documents d’urbanisme doivent gagner en sécurité juri- dique. L’échelle intercommunale est perti- nente pour coordonner les politiques d’urbanisme, d’habitat et de déplacement. Pour le rapporteur Daniel Goldberg , le pro- jet de loi présente un nouvel équilibre profi- table à tous. Il s’agit de faire baisser les loyers excessifs , sans remettre en cause le droit de propriété. À partir des loyers médians fixés par le préfet, le bailleur devra donc justifier du montant des loyers. En matière de copropriété, il cite la création d’un registre d’immatriculation des copro- priétés et l’avancée que constitue l’institution généralisée du compte bancaire séparé. La déontologie de la profession sera améliorée par la création du conseil national de la transaction et de la gestion immobi- lières et des commissions de contrôle des activités de transaction et de gestion immo- bilières. Il se félicite de l’adoption d’amendements en commission, l’un concernant le rétablissement d’un fonds de prévoyance pour les travaux de copropriété et l’élargissement des attributions du bureau central de tarification à l’assurance habita- tion. Audrey Linkenheld , co-rapporteur approu- ve les jalons posés par le projet de loi pour améliorer la transparence de l’attribution des logements sociaux. Elle évoque, s’agissant de l’urbanisme com- mercial, l’implantation des drives qui sera mieux encadrée. Philippe Bies , rapporteur pour avis, se livre à un plaidoyer en faveur de la densité urbai- ne. Il propose de reconnaître les espaces de continuité écologique et le coefficient de biotope par surface (pour les espaces à construire). Pour l’urbanisme commercial, il évoque la suppression des zones d’aménagement commercial, qui devrait selon lui conduire à la suppression des documents d’aménagement commercial, le commerce devant être intégré dans le SCOT. François Brottes se félicite du projet d’encadrer les loyers dans les zones tendues, ainsi que de la création du Conseil national de la transaction et de la gestion immobiliè- re qui permettra de lutter contre les pra- tiques des “charlatans”. ■ Produire davantage Benoist Apparu soutient alors une motion de rejet préalable. Évoquant d’abord les chiffres de construction de logements (435000 en 2011, 345000 en 2012, sans doute 300000 en 2013), il estime qu’il faut s’attaquer à la source du problème: produi- re davantage, et non aux conséquences: blo- quer les loyers. S’agissant de la GUL, il observe que s’il y a 3% d’impayés, 97% des bailleurs qui n’ont pas d’impayés paieront la P P R R O O J J E E T T D D E E L L O O I I A A L L U U R R A A L L ’ ’ A A S S S S E E M M B B L L É É E E L’Assemblée adopte le projet de loi ALUR Les députés doivent adopter ce 17septembre le projet de loi pour l’accès au loge- ment et un urbanisme rénové. Voici une synthèse des débats de la discussion géné- rale commencée le 10septembre. “taxe Duflot” à 1% et les 97% des locataires qui paient régulièrement devront s’acquitter aussi de 1% du loyer. Cécile Duflot répond qu’il faut à la fois aug- menter la production de logements et régler les loyers. Sur l’urbanisme commercial, Michel Piron rappelle qu’il faut concilier l’aménagement du territoire avec le principe de liberté d’installation. La motion de rejet préalable a été repoussée. Martial Saddier a ensuite défendu une motion de renvoi en commission, estimant que le texte va provoquer la pénurie de loge- ments. La motion a été repoussée. Dans la discussion générale, François de Rugy souligne l’importance du travail réali- sé en commission, par exemple pour enca- drer la vente à la découpe ou faciliter les dispositifs d’isolation thermique par l’extérieur. Il soutient la création d’un nou- veau droit de priorité locative. Jean-Noël Charpentier aurait souhaité un dispositif plus contraignant d’encadrement des loyers. André Chassaigne considère aussi qu’il fau- drait être plus exigeant et porter l’objectif de faire baisser les loyers moyens . S’agissant de la GUL, il considère que c’est aux bailleurs d’en assurer le financement. Il déplore par ailleurs la suppression des COS. Jacqueline Maquet se félicite que le nombre de documents requis en cas de vente soit augmenté, afin de lutter contre les copro- priétés dégradées. Jean-Marie Tetard considère que la réforme de la loi de 1989 déséquilibre les rapports locatifs et qu’il va provoquer une explosion procédurale. Michel Piron demande au Gouvernement de revenir sur le projet de hausse de la TVA. S’agissant de la GUL il s’interroge: com- ment mutualiser sans déresponsabiliser? Guy Teissier estime que le texte va faire fuir les investisseurs. ■ Sacrifier l’accession sociale? Au cours de la 2 e séance du 10 septembre, Marc-Philippe Daubresse reproche à Cécile Duflot de sacrifier l’accession sociale à la propriété et il accuse le Gouvernement de parti pris à l’encontre des bailleurs et des professionnels de l’immobilier. Il conteste aussi la réforme de l’urbanisme car, dit il “vous retirez [aux maires] tout pouvoir en matière d’urbanisme et de politique de peu- plement au profit des intercommunalités.” Il conteste le chiffrage de la GUL , qui serait plus proche du milliard d’euros que de ▲ 17septembre 2013 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• M M A A R R C C H H É É S S A A L L ’ ’ A A S S S S E E M M B B L L É É E E A l’occasion du lancement (le 20sep- tembre à la Porte de Versailles) du salon “Faire construire sa maison”, qu’anime le groupe PAP, l’Union des Maisons Fran- çaises, a présenté les résultats de construc- tion de maisons pour 2013. À fin juillet, la baisse des ventes s’établissait à -16% (sur 12 mois glissants). Alors qu’il y a eu 126600 maisons vendues en 2012, l’UMF prévoit un volume de vente de 106000 logements pour l’année 2013, soit un chiffre qui n’avait pas été atteint depuis plus de 20 ans et qui marque la 6e année consécutive de baisse. L’analyse par région montre des écarts importants; si la Bretagne (-24%) et le Languedoc (-30%) sont les régions qui reculent le plus, certaines sont dynamiques comme les Savoie et l’Auvergne. Le Nord est stable (-1%). Selon l’UMF, c’est la primo-accession qui souffre surtout de la baisse du marché, elle correspond depuis 2010 à l’exclusion de près de 40000 ménages primo-accédants. S’agissant des prix, le prix moyen 2012 était de 144100 € , soit une hausse de +1,4% en un an. Si la surface habitable moyenne est en augmentation (115m 2 en 2011 et 118m 2 en 2012), le président de l’UMF explique que cela résulte de la bais- se de 40000 du nombre d’accédants qui provient pour l’essentiel de l’accession sociale. Les secondo-accédants comman- dent en effet généralement des maisons plus grandes. À l’inverse, Christian Louis- Victor rappelle que, en raison de la hausse de +8 à + 15 % du coût de construction résultant de l’entrée en vigueur des normes BBC, la surface des constructions a été réduite pour que le budget total reste en phase avec la capacité d’achat des ménages. ■ Recalibrer le PTZ + Pour enrayer la chute du marché, l’UMF préconise de relancer l’accession sociale à la propriété. Christian Louis-Victor indique que la volonté de territorialiser les aides, initiée par Benoist Apparu et confirmée par Cécile Duflot, a eu pour effet de réorienter la construction sur les grandes agglomérations, au détriment des zones B2 et C. Or, c'est précisément dans ces zones que la croissance de la population se fait. Cette réforme a désolvabilisé les accé- dants en zone B2 et C. Les terrains y sont certes moins chers, mais les revenus des ménages y sont aussi plus faibles. L’UMF demande une modification du PTZ+ pour améliorer le différé d’amortissement au-delà des tranches 1 et 2. Christian Louis- Victor critique le dogmatisme de Cécile Duflot qui souhaite que les gens vivent dans les zones denses. L’Union estime qu’il faut certainement imaginer un traitement spécifique pour les zones urbaines de très fortes tensions mais que ce traitement ne peut se faire au détriment des autres terri- toires. Le projet de loi ALUR ne lui paraît pas corres- pondre aux enjeux. Si certaines mesures peu- vent être utiles (par exemple l‘assouplissement des majorités requises pour changer le règlement d’un lotissement), la plupart témoignent d’une volonté de contraindre les élus. C’est le cas par exemple de l’application du règlement national d’urbanisme si, au-delà d’un certain délai, les communes n’ont pas adopté de PLU. ■ Production de crédits en baisse La production de crédit Immobilier est également en baisse. Après une produc- tion de 141,9milliards d’euros en 2011, le volume des crédits immobiliers est tombé à 104,6milliards en 2012. Pour 2013, Phi- lippe Petiot, DG délégué du Crédit Foncier prévoit une production de 100milliards. La durée moyenne des prêts est aussi en bais- se, sous l’effet des ratios bancaires exigés des banques. La durée moyenne est de 17 ans et 3 mois au 2 e trimestre 2013. Pour le Crédit foncier, la durée est nettement plus longue; 27 ans en primo-accession, 21 ans et 7 mois en secundo-accession. Dans un marché en baisse (le volume de PTZ ne devrait pas dépasser 30000à 35000 prêts cette année), le Crédit Foncier a obtenu une hausse de +17% de sa production de crédit aux particuliers (3milliards d’euros au 1 er semestre 2012 et 3,5milliards au 1 er semestre 2013). ● Chute de -16% des ventes de maisons neuves l’UMF réclame un recalibrage du PTZ+ Année Moyenne SHAB Moyenne prix TTC Prix/m2 2012 118m 2 144100 € 1221 € 2011 115m 2 134500 € 1170 € 2010 115m 2 130800 € 1137 € 2009 112m 2 127300 € 1137 € 2008 116m 2 131900 € 1137 € 2007 118m 2 135100 € 1145 € 2006 118m 2 126000 € 1068 € 2005 106m 2 120400 € 1136 € 2004 107m 2 115500 € 1079 € 2003 107m 2 115000 € 1075 € Prix de vente moyens Source: Caron Marketing / UMF 700millions. Gilbert Collard critique vigoureusement l’article 58 al. 106 à 121 qui régularise la situation des drive. Défendant le petit com- merce, le député considère qu’il est assassi- né par les groupes oligopolistiques de la dis- tribution. Arnaud Richard s’inquiète de la profusion de normes en matière d’urbanisme, loin du choc de simplification annoncé par le Prési- dent de la République. Marion Maréchal-Le Pen estime que la GUL va provoquer une déresponsabilisation et une hausse des impayés, elle préconise un “registre officiel des impayés locatifs, ouvert à l’ensemble des bailleurs”. Frédérique Massat estime qu’il faut élargir le champ d’application de la taxe sur les logements vacants . À propos des marchands de sommeil, Jean- François Copé approuve l’idée de faire de l’EPCI l’acteur unique de lutte contre l’habitat indigne. Dominique Potier estime qu’après des décennies de décentralisation, il faut retrou- ver le sens de la planification. Marie-Chris - tine Dalloz juge que la réforme du code de l’urbanisme va encore ajouter de la confu- sion. Valérie Lacroute s’inquiète d’une pos- sible densification non maîtrisée par les communes, qui ne sera pas vraiment contrôlée par les intercommunalités. Carole Delga au contraire soutient le besoin de régulation tout en redonnant de la confiance et de la fluidité au marché. ■ Densifier les zones urbaines Hervé Pellois approuve la réforme de l’urbanisme en ce qu’elle permet une densi- fication des zones urbaines par la suppres- sion de la taille minimale des terrains pour construire ainsi que le COS et en facilitant la subdivision des lots pour les lotissements. Hervé Gaymard regrette que la loi ne com- porte pas de mesure en faveur de l’immobilier de loisirs alors que les loge- ments de montagne sont de moins en moins occupés. Il suggère par exemple d’expérimenter une exonération fiscale des propriétaires loueurs. Lionel Tardy craint que la création du registre des copropriétés soit un outil dis- proportionné qui aboutisse à un fichage massif. Nathalie Kosciusko-Morizet critique le blo- cage des loyers et estime qu’il faut davanta- ge favoriser la construction. Elle demande un soutien de l’accession sociale et une TVA réduite pour le logement intermédiaire en zones tendues. Elle propose de couvrir le ▲ suite page7 17septembre 2013 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• R R É É P P O O N N S S E E S S M M I I N N I I S S T T É É R R I I E E L L L L E E S S Références (J.O. Questions) Nom du parlementaire Thème Ministre concerné Réponse Observations 20août2013 AN p.8900 n°18463 Marie-Anne Chapdelaine, SRC, Ille-et-Vilaine SCOT et intercommu- nalité Réforme de l'Etat Les schémas départementaux de coopération intercommunale et l'évolution des schémas de cohérence territoriale doivent être bien articulés. Des préci- sions sur les procédures seront apportées dans le projet de loi ALUR. Le principe est celui de l'extension du périmètre des SCOT pour couvrir l'ensemble du périmètre de l'EPCI. 22août2013 Sénat p.2439 n°5114 Michel Doublet, UMP, Charente Maritime Taux de TVA et inquié- tude des professionnels du bâtiment Economie Au 1 er janvier 2014, les taux de TVA passent de 19,6 % à 20 % (taux normal), de 7 % à 10 % (taux intermédiaire) et de 5,5 à 5 % (taux minoré). Mais les professionnels du bâtiment vont bénéficier par ailleurs du crédit d'impôt compétitivité des entreprises. Par ailleurs, le président de la République a annoncé le 21 mars 2013 une baisse à 5 % du taux de TVA à compter du 1 er janvier 2014 à la construction et aux gros travaux de rénovation des loge- ments sociaux. 22août2013 Sénat p.2441 n°5047 Jean-François Humbert, UMP, Doubs Révision des valeurs locatives Economie Les informations recueillies sur les locaux professionnels en 2012 sont actuellement traitées par la direction générale des finances publiques pour permettre aux commissions départementales des valeurs locatives de débuter leurs travaux dès janvier 2014. L'intégration dans les impositions sera faite en 2015. Dans un second temps, doit être lancée la révision des valeurs locatives des locaux d'habitation. Une concertation sera prochainement lancée pour définir les principes de la révision. 27août2013 AN p.9068 n°7576 François Vannson, UMP, Vosges Calcul du taux effectif global Economie Le taux effectif global exprime le coût total du prêt en proportion du montant du prêt. Il com- prend le taux d'intérêt et les commissions, frais et taxes. Doivent être intégrés les frais qui forment un tout avec l'acte de prêt. L' assurance emprun- teur doit être incluse si elle est obligatoire, mais non si elle est facultative. Les frais d'actes notar- iés sont exclus pour les crédits à la consommation. Référence de texte: arti- cle L 313-1 du code de la consommation 27août2013 AN p.6069 n°14755 Yannick Favennec, UDI, Mayenne Taux de TVA Logement L'application du taux de TVA à 5 % pour le logement social au 1erjanvier 2014 permettra aux bailleurs sociaux d'économiser 6000 € de fonds propres par logement neuf et permettra de réaliser 22500 logements sociaux supplé- mentaires. Le Gouvernement a décidé de porter à 10 % le taux de TVA dans le loge- ment intermédiaire réalisé par des investisseurs institutionnels. Il est prévu d'autoriser l'auto-liquidation de la TVA pour les travaux immo- biliers, dans le PLF 2014. Le sous-traitant ne sera plus autorisé à facturer de la TVA à son donneur d'ordre. 27août2013 AN p.9073 n°27750 Fernand Siré, UMP, Pyrénées- Orientales Marchands de listes Logement Il devient urgent de mettre fin aux dérives des marchands de listes constatées sur des pratiques tenant à l'inexistence des biens proposés ou à des indications erronées. Le projet de loi ALUR va imposer que les logements proposés au sein des listes aient fait l'objet d'un mandat d'exclusivité avec le marchand de listes, le propriétaire s'engageant à ne pas proposer le bien à un autre professionnel. De nombreuses ques- tions en ce sens. Le texte voté (art. 9 §46) interdit par ailleurs au marchand de listes de diffuser l’annonce par voie de presse. 27août2013 AN p.9074 n°24588 Martial Saddier, UMP, Haute- Savoie Compte séparé. Copro- priété. Logement La question de la suppression de la faculté pour l'assemblée générale d'une copropriété de voter la dispense d'ouverture du compte séparé est examinée dans le cadre du projet de loi ALUR. Le texte a été adopté (voir article 26 §20 de la loi ALUR voté à l’Assemblée). 27août2013 AN p.9075 n°25914 Jean-Christophe Fromantin, UDI, Hauts-de- Seine Note de renseigne- ments d'urbanisme et certificat d'urbanisme Logement La note de renseignements d'urbanisme est purement informative et ne crée pas de droit. Elle ne conclut en aucun cas à la possibilité de construire et ne remplace donc pas le CU. Le certificat d’urbanisme peut être d'information générale ou préopérationnel et indique si un projet déterminé peut être réalisé sur le terrain. Seul le CU positif crée des droits. 27août2013 AN p.9083 n°16795 Marie-Jo Zimmer- mann, UMP, Moselle Démolition ordonnée. Exécution de la mesure Intérieur En cas d'infraction au code de l'urbanisme, le juge peut ordonner la démoli- tion. L'administration dispose du pouvoir d'exécution forcée. Mais si la démo- lition porte atteinte aux droits de tiers, l'administration ne peut exécuter la décision qu'après une décision du TGI qui ordonne l'expulsion des occupants. Le maire ou le préfet peut alors requérir le concours de la force publique. 29août2013 Sénat p.2513 n°7283 Jean-Louis Mas- son, NI, Moselle Elagage d'arbres à proximité des carrefours Intérieur Le maire peut prescrire aux propriétaires riverains d'élaguer des plantations qui constituent une menace pour la sûreté et la commodité du passage (art. L 2212-2-1 e du CGCT). Il peut aussi se fonder sur les articles L 114-1 et 114-2 du code de la voirie routière. En cas d'inexécution, le maire peut procéder d'office à l'élagage, les frais étant mis à la charge des propriétaires négligents. À nos abonnés : le texte complet des réponses ministé- rielles peut vous être faxé ou envoyé par mél sur simple demande. ▲ 17septembre 2013 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• NOM : PRÉNOM : FONCTION : SOCIÉTÉ : ADRESSE : TÉL : FAX : MÉL : N ° TVA INTRACOM .: SIGNATURE : OFFRE EXCEPTIONNELLE Réservée aux nouveaux abonnés 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier N N O O M M I I N N A A T T I I O O N N S S A A L L ’ ’ A A S S S S E E M M B B L L É É E E Affaires culturelles ✓ Philippe Geffré quitte ses fonctions de directeur régional des affaires culturelles du Limousin. (Arrêté du 30août2013, J.O. du 4 sept. 2013, @). Affaires régionales ✓ Guy Lévi est nommé secrétaire général pour les affaires régionales auprès du pré- fet de la région Rhône-Alpes. (Arrêté du 4septembre 2013, J.O. du 6 sept. @) Administration centrale ✓ Robert Mauri cesse ses fonctions de directeur de projet en charge du suivi de la production normative au secrétariat général du ministère du logement et du ministère de l'écologie. (Arrêté du 6sep- tembre 2013, J.O. du 8 sept. @). Conventions collectives ➠ Personnel des cabinets d’avocats : deux textes ont été étendus par arrêté du 2août2013 - avenant n°108 du 12juillet 2012, relatif à l'indemnité de fin de carrière, - accord du 25janvier 2013 relatif à la san- té au travail. (J.O. du 4 sept. p.14952). ➠ Avocats salariés : l'avenant n°15 du 25mai 2012, relatif au forfait annuel en jours, a été étendu par arrêté du 2août2013. (J.O. du 4septembre 2013, p.14956). ■ SAFER 4 SAFER ont été autorisées pour une nou- velle période de 5 ans à exercer le droit de préemption. Il s’agit des SAFER de Lorrai- ne, de Haute-Normandie, de Basse-Nor- mandie et d'Aquitaine-Atlantique. (Décrets du 5septembre 2013, J.O. du 7sep- tembre 2013, p.15123). ■ Prix des terres agricoles Le barème indicatif de la valeur vénale moyenne des terres agricoles en 2012 a été publié par arrêté du 26juillet 2013. Il comporte plusieurs tableaux : - terres et prés libres à la vente, - terres et prés loués, - vignes. (J.O. du 7septembre, p.15127). ■ Informations statistiques sur les mutations immobilières Un décret du 3septembre concerne la constitution de bases de données nota- riales portant sur les mutations d'immeubles à titre onéreux. Il fixe les informations qui doivent être transmises au Conseil supérieur du notariat ainsi que la rémunération du notaire pour l'accomplissement de ce service (4 UV). Il détermine aussi les conditions de diffu- sion par internet d'information gratuites sur le marché immobilier et la diffusion, moyennant redevances, d'information sur les références anonymisées. La diffusion d'informations ne doit pas permettre l'identification des parties. Le nombre de références minimales pour permettre l'établissement de tableaux sta- tistiques est fixé à 20 par case de tableau. L'entrée en vigueur du texte est subordon- née à l'expiration d'un délai de 90 jours suivant la publication d'arrêtés d'application (qui doit intervenir dans les 6 mois de la publication du décret). (Décret n°2013-803 du 3septembre 2013 relatif aux bases de données notariales por- tant sur les mutations d'immeubles à titre onéreux, J.O. du 5 sept. 2013, p.14971). B ULLETIND ’ ABONNEMENT « PRIVILÈGE » ❑ OUI , je souhaite bénéficier de l’offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC (soit 586,68 € HT + 2,1% de TVA) au lieu de 779 € TTC, soit 20% de réduction . Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription À RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi 531 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✁ A A U U F F I I L L D D U U J J . . O O . . ❘◗ Une équipe de 6 avocats conduite par Mehdi Haroun (précédemment chez Herbert Smith Freehills) rejoint King & Spalding à Paris pour consti- tuer son pôle Energie/Corporate ❘◗ Evelyne Bagdassarian rejoint comme associée le département fiscal de Lefèvre Pelletier & associés . Acteurs >Lois de finances : selon les orientations retenues pour le projet de loi de finances 2014, présentées en conseil des ministres le 11septembre 2013, plusieurs mesures ont été confirmées pour l’immobilier: - abaissement à 5% du taux de TVA sur logements sociaux, - création d’un dispositif fiscal pour le logement intermédiaire avec un taux de TVA de 10%, - réforme de la taxation des plus-values immobilières. (Compte rendu du conseil des ministres du 11septembre 2013). P P R R O O J J E E T T S S périphérique parisien et de déplacer des entrepôts pour libérer du foncier pour le logement. Pour Annick Lepetit , il faut clarifier le régi- me des ventes à la découpe. Christophe Bor - gel réfute l’argument de l’opposition selon lequel faudrait agir sur l’offre en construi- sant plus, car cela n’a pas donné de résul- tats. Il faut donc réguler les loyers. ■ La GUL ne déresponsabilise pas les locataires Répondant aux orateurs, Cécile Duflot réaf- firme sa volonté de régulation, si les loyers baissent, l’encadrement des loyers aura pro- duit son objectif. “Il ne s’agit pas d’administrer les prix mais d’établir une fourchette de prix”. Le bailleur pourra aug- menter le loyer au renouvellement s’il justi- fie de travaux. S’agissant de la GUL la ministre explique que le meilleur moyen de couvrir le risque d’impayé est qu’il soit partagé. Elle conteste le risque de déresponsabilisation des loca- taires car un locataire qui ne paie pas devra faire face à un mécanisme organisé avec des moyens plus coercitifs qu’un propriétaire éloigné. À suivre. ● suite de la page5 ▲ 17septembre 2013 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• M M A A R R C C H H É É S S D D U U L L O O G G E E M M E E N N T T 10septembre. Le jour où le projet de loi ALUR commençait son parcours parlemen- taire, les responsables de l’observatoire Cla- meur se sont lancés dans une attaque en règle contre les dispositions du projet de loi visant à encadrer les loyers. Deux axes principaux de critique. “Gouffre universel des loyers” Premier point évoqué par François Davy: l’impact du mécanisme d’encadrement des loyers. Pour le président de Clameur, ce dis- positif bénéficiera aux locataires qui paient les loyers les plus élevés, c’est-à-dire ceux qui disposent des ressources les plus fortes. Deuxième point, la GUL. Il s’agit, pour Fran- çois Davy d’un “gouffre universel des loyers”. Les modalités techniques sont enco- re floues. Le système devrait être financé par une taxe de 1,6% des loyers, partagée par moitié entre bailleurs et locataires. Le bailleur présentera le dossier à un organisme public qui dira s’il accepte ou non la garan- tie, en fonction d’un taux d’effort maxi- mum, dont le montant est à ce jour incon- nu. Reste aussi à fixer la durée d’indemnisation. S’agissant du rôle spécifique de Clameur, François Davy a indiqué que l’objectif était d’en faire un observatoire incontestable, mis à jour quotidiennement et sans frais pour le contribuable. Les références seront acces- sibles au grand public gratuitement. Et François Davy de conclure : “je souhaite autant de chance aux observatoires publics”. Recul de l’activité du marché L’activité du marché locatif est en recul: le taux de mobilité résidentielle s’établit à 26,3% (contre 27,1% il y a un an). Le pro- fesseur Michel Mouillart observe que cette baisse se cumule avec la réduction de l’investissement locatif. Depuis 2011, l’offre locative privée nouvelle s’est contractée de 90000 unités. Le recul de la mobilité se ren- contre dans la plupart des régions mais il est particulièrement net dans le Limousin (-12,0%), en Franche-Comté (-9,2%) et en Auvergne (-7,0%). À Paris, il est très bas (17,1%), et le marché est en quasi-pénurie. La mobilité est plus faible encore à Marseille (15,6%), niveau où elle n’était encore jamais descendue. L’effort d’amélioration des logements s‘établit à 28,0% (part des logements reloués avec gros travaux d’amélioration et d’entretien), ce qui est inférieur aux trois bonnes années 2009 à 2011. Pour Michel Mouillart, “c’est la dégradation de la qualité du parc qui est devant nous”. En cas de relo- cation sans travaux, le loyer entre deux loca- taires baisse de -3,2%. En cas de petits tra- vaux, le loyer augmente de +1,9% et en cas de gros travaux, de +8,6%. Au total, les loyers de relocation sont de +3,4% supé- rieurs aux loyers du locataire précédent. Cla- meur constate que le dispositif d’encadrement des loyers mis en place le 1 er août 2012 n’a pas eu l’effet escompté: “Par- tout, que les agglomérations aient été ou non concernées par le décret, les loyers ont progressé entre deux locataires à un rythme comparable à celui observé en 2012”. Les loyers de marché stables En un an, les loyers de marché ont augmen- té de +0,1%, alors que l’inflation est en hausse de +1,0%. La situation est compa- rable à celle qu’on avait connue en 2009. L’analyse par régions montre une baisse des loyers dans 10 régions; dans six régions, la hausse est inférieure à l’inflation. Seules 5 régions connaissent une hausse supérieure à l’inflation (Bourgogne, Bretagne, Cham- pagne-Ardennes, Pays de la Loire et Rhône- Alpes). Les loyers reculent dans 38,5% des villes de plus de 100000 habitants, ils aug- mentent moins vite que l’inflation dans 30,8% des villes. Quel impact pour le projet ALUR? Clameur s’est livré à des exercices de pros- pective pour envisager l’impact du dispositif d’encadrement des loyers de la loi Duflot. Michel Mouillart estime qu’il va y avoir une transformation en profondeur du marché. En effet, les loyers excédant de 20% la médiane, devraient baisser. À Paris, 23% du marché serait concerné. La baisse de loyer serait de -16% et même, pour les 5% supé- rieurs du marché, de 32%. Michel Mouillart conclut que ce sont les ménages qui dispo- sent des ressources les plus élevées qui vont bénéficier de la hausse de loyers, alors que les ménages modestes, logés dans les loge- ments où les loyers sont plus bas, vont devoir supporter des réajustements à la hausse. Sous l’effet de la baisse de rentabilité des logements, les bailleurs les plus affectés par le dispositif pourraient être tentés de vendre. Il en résultera une baisse de la moyenne des loyers de marché, qui fera baisser la médiane majorée, ce qui bénéficie- ra à nouveaux aux ménages à revenus éle- vés ou moyens. Michel Mouillart en conclut que “le texte n’a pas été évalué techniquement avant sa présentation”. Le président de l’UNIS, Étien- ne Ginot rappelle qu’il a fallu dix ans pour que l’OLAP se mette en place. Il évoque le risque que les particuliers, qui vont avoir du mal à comprendre le dispositif, ne respec- tent pas les textes. François Davy observe encore que le stock de logements à louer augmente, que le délai de vacance progres- se. L’inadéquation entre l’offre et la deman- de de logements se creuse. Clameur attaque le projet de loi ALUR Ton plus politique cette année pour la présentation des résultats de Clameur. Sur un fond de marché peu actif où les loyers stagnent, les professionnels redoutent les effets du projet de loi ALUR. JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ Secrétariat: Sabine Petit ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0214 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 779 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: Com-Copie Clamart ■ Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine R R E E N N C C O O N N T T R R E E 2,8 4,1 1,4 1,7 0 2 4 6 199920002001200220032004200520062007200820092010201120122013 Taux de variation des loyers (en %) Moyenne 1998-2013 Moyenne 1998-2006 Moyenne 2007-2013 Prix à la consommation 1998-2013 Villes Loyers 2013 ( € /m2) Variation 2013 en% Reims Villeurbanne Dijon Lyon 12,1 € 11,9 € 11,1 € 12,7 € 3,8% 1,5% 1,2% 1,1% Toulouse Toulon Saint-Etienne Grenoble Marseille Nantes Angers Strasbourg 11,8 € 11,0 € 8,2 € 12,0 € 12,6 € 11,7 € 10,4 € 12,5 € 0,8% 0,7% 0,5% 0,5% 0,3% 0,2% 0,1% 0,0% Paris Nice Montpellier Lille Le Mans Bordeaux Rennes Le Havre 24,1 € 14,5 € 13,5 € 13,5 € 8,4 € 12,2 € 11,8 € 10,8 € -0,4% -0,4% -0,8% -0,8% -0,9% -1,0% -1,5% -2,6% Loyers des 20 villes de plus de 146000 habitants La variation des loyers de marché Clameur août 2013
