Au sommaire :
– 2 – Jurisprudence –
Droit au logement : La CEDH condamne la France
Urbanisme : Indemnisation pour classement de parcelles
Assurance : Plafond de garantie inopposable en cas de dépassement du délai de 60 jours
Construction de maison individuelle : Responsabilité du banquier ?
Architecte : Résiliation du contrat
Baux commerciaux : Délai pour quitter les lieux / Autorisation de sous-location : Interprétation stricte… à condition de s’en prévaloir à temps / Bail mixte habitation et commercial
– 5 – Actualité –
Succession et droit de propriété en Corse
La FNAIM en opposition… l’UNIS en colère
– 6 – Tableau des réponses ministérielles –
– 7 – Nominations – Agenda –
Classement des hôtels / Informatique et libertés
Indices de loyers
– 8 – Rencontre –
Habitat et humanisme : Selon son fondateur Bernard Devert : Comment passer du stade du laboratoire à celui de la production industrielle
■ JUGÉ ■ > La CEDH a condamné la France par un arrêt du 17octobre2013 car elle n’avait pas suffisamment tenu compte des besoins des familles en terme de relogement, dans une affaire d’expulsion de personnes à Herblay (Val d’Oise). Ces personnes vivaient en caravanes sur des terrains classés naturels par le PLU. (voir un extrait de l’arrêt p.2 et la réaction de l’association ADT Quart Monde qui sou- tenait les requérants). > Les locaux mixtes d’habitation et com- merciaux sont soumis pour le tout aux règles du code de commerce, même lorsque la majeure partie des locaux est consacrée à l’habitation (CA Paris 10 oct. 2013, p.4). ■ RÉPONDU ■ > Si un droit de préemption urbain est insti- tué après la délivrance d’un certificat d’urbanisme, le droit de préemption ne peut pas être mis en œuvre pendant la période de validité du certificat d’urbanisme (voir la réponse du ministre du logement, page6). ■ IRRITÉS ■ > Les professionnels de la FNAIM et de l’UNIS sont particulièrement irrités de l’augmentation des obligations qui vont peser sur les syndics après la loi ALUR. L’UNIS annonce sa décision de boycotter l’alimentation des observatoires publics de loyer (p.5). ■ NOMMÉ ■ > Alain Toubol est nommé directeur général de l’établissement public foncier de Lorraine. ■ DÉCLARÉ ■ > Bernard Devert fondateur d’habitat et humanisme dont le patrimoine atteint près de 2500 logements veut que son mouve- ment passe du stade du laboratoire à celui de la production industrielle. Le Sénat s’empare de la loi ALUR L a conférence que Jurishebdo et Rodrigo Acosta avaient organi- sée ce 16octobre, se tenait à mi-parcours de l’adoption de la loi ALUR en première lecture: après le vote des députés, avant celui des sénateurs, dans une double approche: technique par une présenta- tion de la réforme par des avocats, politique par une appréciation de la réforme par des représentants des partenaires concernés. Sur la réforme de la loi de 1989, Sidonie Fraîche Dupeyrat (avocat, LPA) a analysé les conséquences financières de la réforme sur les rapports locatifs puis les impacts sur la liquidité de l’investissement résidentiel et notamment les mesures sur les ventes par lots. Le président de l’UNPI, Jean Perrin a, sans surprise, contesté la philoso- phie de la réforme qui dénie toute portée à la liberté contractuelle et qui entend faire diminuer les loyers alors qu’ils sont orientés à la baisse dans de nombreuses régions. Mais de façon plus étonnante, le président de la CGL, Michel Fréchet, n’est pas davantage satisfait de la réforme: il a fait observer que le mécanisme d’encadrement des loyers qui est pro- posé va permettre aux plus riches de bénéficier d’une diminution de loyer et va imposer aux plus modestes une majoration de loyer. Le méca- nisme va conduire à une “moyennisation” des loyers, ce que personne ne demande. Le problème est l’adéquation des loyers aux capacités contributives des ménages. Michel Fréchet en conclut que la loi Duflot aura fait du mal au locataire. En un mot, l’unanimité se fait contre la réforme des rapports locatifs. Quant au retour des institutionnels vers le logement, il est incontestablement remis en cause, le représentant d’un grand assureur indiquant le 16octobre qu’il avait décidé, à la suite de la loi ALUR, d’arbitrer le reste de patrimoine qu’il détient en logement… Sur la copropriété, Pascaline Déchelette Tolot (avocat, LPA) a insisté sur les mesures d’amélioration de la gouvernance des copropriétés (comp- te séparé, fond de prévoyance, assouplissement des majorités, mise en place d’un registre des syndicats…), tout en relevant la méfiance du législateur à l’encontre des syndics. Alors que le président de la Com- mission administration de biens de la FNAIM, Stéphane Durand, déplorait l’absence de contestation qui a prévalu pour l’élaboration du texte, le directeur de l’ARC, Bruno Dhont faisait observer que bien des dispositions du texte sont issues de concertations antérieures à la loi ALUR. Il a en particulier salué le travail du président de l’ANAH, Dominique Braye qui a largement inspiré le législateur dans le volet copropriété de la loi. Bruno Dhont a invité les syndics à se réjouir de la mise en place d’instances de régulation qui seront chargées de faire la police de la profession, ce qui sera profitable à la très large majorité de syndics qui remplissent leur mission avec professionnalisme. Le volet urbanisme de la loi est également passionnant car il a des inci- dences très importantes sur l’aménagement de l’espace et concerne donc tous les citoyens, qu’ils soient considérés comme résidents d’un JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr NUMÉRO 535 22 OCTOBRE 2013 ISSN 1622-1419 13 E ANNEE L’ESSENTIEL .. immobilier - 2 - Jurisprudence - Droit au logement : La CEDH condamne la France Urbanisme : Indemnisation pour classement de parcelles Assurance : Plafond de garantie inopposable en cas de dépassement du délai de 60 jours Construction de maison individuelle : Responsabilité du banquier? Architecte : Résiliation du contrat Baux commerciaux : Délai pour quitter les lieux / Autorisation de sous-location: Interprétation stricte… à condition de s’en prévaloir à temps / Bail mixte habitation et commercial - 5 - Actualité - Succession et droit de propriété en Corse La FNAIM en opposition… l’UNIS en colère - 6 - Tableau des réponses ministérielles - - 7 - Nominations - Agenda - Classement des hôtels / Informatique et libertés Indices de loyers - 8 - Rencontre - Habitat et humanisme: Selon son fondateur Bernard Devert: Comment passer du stade du laboratoire à celui de la production industrielle S O M M A I R E E D I T O R I A L (Suite p. 2) 22octobre 2013 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• D D R R O O I I T T A A U U L L O O G G E E M M E E N N T T ▲ Droit au logement ■ La CEDH condamne la France (CEDH, 17 oct. 2013, Requête n°27013/07) La Cour européenne des droits de l’homme a rendu un arrêt concernant l’expulsion de personnes installées à Herblay (95) sur un terrain naturel. Le maire avait obtenu un jugement d’expulsion mais qui n’avait pas été exécuté. Il s’agissait de 400 à 500 cara- vanes soit 2000 personnes dont les 4/5 e étaient en infraction avec le POS. Les requé- rants étaient des personnes habitant les ter- rains dont ils étaient propriétaires, locatai- re, ou habitants sans titre. En 2004, le TGI de Pontoise les avait condamnés à évacuer les lieux. Mais le juge avait refusé en référé d’exécuter le jugement d’expulsion, consi- dérant que les occupants avaient bénéficié d’une tolérance pour l’occupation des lieux. Au fond, le TGI avait ordonné l’expulsion. Une convention de maîtrise d’œuvre urbai- ne et sociale (MOUS) avait été mise en pla- ce en 2007. Certains requérants avaient déposé des demandes au titre de la loi DALO. Sur le fond, la CEDH constate qu’en raison de l’ancienneté de l’installation des occu- pants sur ces terrains, ils peuvent être consi- dérés comme y ayant installé leur domicile. Le litige met également en cause le droit des requérants au respect de leur vie privée et familiale, car “la vie en caravane fait par- tie intégrante de l’identité des gens du voyage”. La Cour admet “que l’obligation faite aux requérants, sous astreinte, d’évacuer caravanes et véhicules et d’enlever toutes constructions des ter- rains constitue une ingérence dans leur droit au respect de leur vie privée et familiale et de leur domicile , même si l’arrêt du 13octobre 2005 n’a pas à ce jour été exécuté. Il en va d’autant plus ainsi qu’il s’agit en l’espèce de décisions ordonnant l’expulsion d’une communauté de près d’une centaine de personnes, avec des répercussions inévi- tables sur leur mode de vie et leurs liens sociaux et familiaux […]. Elle observe d’ailleurs qu’une partie importante des requérants a quitté les lieux, provisoire- ment ou définitivement, de crainte de voir l’arrêt exécuté et l’astreinte liquidée. Elle relève également que l’astreinte, dont le jugement n’a pas fixé le terme, continue de courir à l’encontre des requérants qui sont restés sur place.” La cour reconnaît ensuite que la protection de l’environnement constitue un but légiti- me. Mais “La perte d’un logement est une atteinte des plus graves au droit au respect du domicile. […] Pour apprécier la proportionnalité d’une mesure d’expulsion, il y a lieu de tenir compte en particulier des considérations suivantes: si le domicile a été établi légale- ment, cela amoindrit la légitimité de toute mesure d’expulsion et à l’inverse, s’il a été établi illégalement, la personne concernée est dans une position moins forte; par ailleurs si aucun hébergement de rechange n’est disponible, l’ingérence est plus grave que si un tel hébergement est disponible, son caractère adapté ou pas s’appréciant au regard, d’une part, des besoins particuliers de l’individu et, d’autre part, du droit de la communauté à voir protéger l’environnement”. La cour se réfère à l’arrêt de la cour d’appel qui avait considéré que l’ancienneté de l’occupation ne pouvait être créatrice de droit. Elle poursuit: “La Cour rappelle que l a per- te d’un logement est une atteinte des plus graves au droit au respect du domicile et que toute personne qui risque d’en être victime doit en princi- pe pouvoir en faire examiner la pro- portionnalité par un tribunal ; en parti- culier, lorsque des arguments pertinents concernant la proportionnalité de l’ingérence ont été soulevés, les juridictions nationales doivent les examiner en détail et y répondre par une motivation adéquate (voir la jurisprudence citée au para- graphe148 ( δ ) ci ‑ dessus). 156. Dans la présente affaire, les juridic- J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E ■ Une “décision historique” pour ATD Quart Monde Dans un communiqué du 17 octobre, l’association ATD Quart Monde se félicite de cette décision Elle relève que la CEDH juge que: “même si le respect d'un plan d'occupation des sols et la cessation d'une occupation illégale sont des buts légitimes, l'Etat a l'obligation de prêter une attention suffisante aux besoins des familles en terme de relogement dans un souci de propor- tionnalité entre le but poursuivi et l'impact sur la vie des familles.” L’association en déduit: “Cette décision de justice est historique: elle fait évoluer la jurisprudence française et européenne. On ne pourra plus décider d'expulser ainsi des familles sans proposer de solution de relo- gement. Par ailleurs elle accorde des dom- mages et intérêts aux requérants. Mais l'objectif premier pour ces familles, c'est sur- tout qu'on leur propose enfin un reloge- ment correspondant à leurs besoins.” E E D D I I T T O O territoire, comme salariés ou comme consommateurs. La loi entend élargir le cadre de réflexion et de prise de décision d’aménagement de l’espace en systématisant le recours au PLU intercommunal. La loi ambitionne par ailleurs une nouvelle fois de maî- triser la consommation d’espace et de favoriser un urbanisme dense. Sur ce point, Roger Bélier, président du SNAL, a contesté la réalité de la statistique selon laquelle la superficie d’un département serait consommée tous les dix ans et a annoncé la paru- tion d’une prochaine étude sur cette question. La loi parviendra-t-elle à maîtriser l’étalement urbain? Roger Bélier a cité à ce propos l’exemple de Toulouse qui a mis en place une palette d’outils pour lutter contre l’artificialisation des sols… ce qui pro- voque le déplacement de la popula- tion vers les zones périurbaines. Le SNAL demande donc par exemple que des zones puissent être affectées à la construction de petits collectifs et de maisons de ville. L’urbaniste Marc Wiel a observé qu’en dépit des objectifs officiels ambitieux de construction, la machine à produi- re des opérations publiques s’est enrayée. Le problème n’est pas abor- dé sous son angle économique. Or la densité est une question écono- mique; on construit dense s’il y a une nécessité économique. Mais le législa- teur n’a pas abordé cet aspect. Marc Wiel résume d’un mot les enjeux: “le SCOT c’est pour faire, le PLU c’est pour ne pas faire”. Le problème est que la construction n’est pas perçue comme légitime. La question est celle de la légitimité de l’atteinte du droit de propriété. Or les modifications en ges- tation sont toujours d’ordre régle- mentaire. On est dans le domaine de l’abstraction et non dans le concret. Bernard Lamorlette (avocat LVI) a indiqué que le principe de subsidiari- té était réaffirmé par la loi ALUR. Si la dimension supra communale existait déjà avec les SCOT, elle devient plus marquée: avec le caractère intercom- munal des PLU, les communautés d’agglomération deviennent de plein droit compétentes en matière d’urbanisme. Notre conférence a donc permis d’examiner tout un ensemble de dos- siers passionnants, au cœur de l’actualité. Le débat se poursuit au Sénat qui s’empare cette semaine de la loi ALUR. ■ BD (Suite de la p. 1) tions internes ont ordonné l’expulsion des requérants sans avoir analysé la proportionnalité de cette mesure (Orli ć , précité, § 67 et Yordanova et autres, préci- té, § 122) : une fois constatée la non ‑ ‑ conformité de leur présence au plan d’occupation des sols, elles ont accordé à cet aspect une importance prépondérante, sans le mettre en balance d’aucune façon avec les argu- ments invoqués par les requérants […]. Or, comme la Cour l’a souligné dans l’affaire Yordanova et autres (§ 123), cette approche est en soi problématique et ne respecte pas le principe de proportionnalité: en effet, l’expulsion des requérants ne peut être considérée comme « nécessaire dans une société démocratique » que si elle répond à un « besoin social impérieux » qu’il appar- tenait en premier lieu aux juridictions natio- nales d’apprécier. […] La Cour conclut donc que les requérants n ’ont pas bénéficié, dans le cadre de la procédure d’expulsion, d’un examen de la proportionnalité de l’ingérence conforme aux exigences de l’article 8 .” Constatant l’insuffisance de l’habitat adap- té pour les gens du voyage, “la Cour arrive à la conclusion qu’en l’espèce, les autorités n’ont pas porté une attention suffisante aux besoins des familles qui avaient deman- dé un relogement sur des terrains fami- liaux.” Observations : Les requérants obtiennent donc gain de cause. Les autorités publiques n’ont pas suffisamment tenu compte du principe de proportionnalité dans l’appréciation de l’ingérence que constitue l’expulsion. La position du requé- rant est plus forte s’il s’installe légalement mais une installation irrégulière qui a été tolérée oblige les autorités publiques à rechercher des solutions de relogement. La violation des règles d’occupation des sols n’est donc pas suffisante pour ordonner l’expulsion, il faut mettre cet argument en balance avec d’autres comme le droit au respect du domicile. Urbanisme ■ Indemnisation pour classement de parcelles (Cass. Civ. 3 e , 9 oct. 2013, n°1118, FS-P+B, rejet, pourvoi n°12-13694) Un propriétaire demandait une indemnisa- tion en raison du changement de classement de ses parcelles, lié à l’instauration d’un péri- mètre de protection d’une prise d’eau. La Cour de cassation confirme l’arrêt d’appel qui avait accordé une indemnisation: “Mais attendu qu’ayant exactement retenu que le classement en zone A de parcelles classées à la date de l’arrêté préfectoral du 21février 2003 en zone NAUla ou en zone NAUL, impliquait des restrictions impor- tantes à l’utilisation du bien qui résul- taient directement de l’inclusion des ter- rains dans le périmètre de protection, la cour d’appel […] qui en a déduit à bon droit , sans excéder ses pouvoirs, que ces restrictions devaient être indemnisées , à légalement justifié sa décision”. En revanche l’arrêt d’appel avait refusé d’accorder une indemnité de remploi, ce que confirme la Cour de cassation: “Mais attendu qu’ayant exactement retenu que l’indemnité de remploi était limitée aux frais d’acquisition d’un bien de même natu- re et qu’elle supposait la perte du bien ce qui n’était pas le cas en l’espèce, la cour d’appel en a déduit à bon droit que la demande devait être rejetée”. Observations : La cour d’appel avait accor- dé près de 340000euros au demandeur pour le nouveau classement de ses par- celles. Cette indemnisation est fondée sur l’article L 1321-3 al. 1 er du code de la santé publique selon lequel des indemnités peu- vent être dues aux propriétaires ou occu- pants de terrains compris dans un péri- mètre de protection de prélèvement d’eau destinés à l’alimentation des collectivités humaines, à la suite de mesures prises pour assurer la protection de cette eau. Les indemnités sont fixées selon les règles applicables en matière d’expropriation pour cause d’utilité publique. Assurance ■ Plafond de garantie inopposable en cas de dépassement du délai de 60 jours (Cass. Civ. 3 e , 9 oct. 2013, n°1116, FS-P+B, cas- sation partielle, pourvoi n°12-21809) Un litige sur l’étanchéité d’une toiture-ter- rasse avait donné lieu à déclaration de sinistre d’un syndicat des copropriétaires. Le 18juin 2002, l’assureur avait reconnu sa garantie. La cour d’appel avait admis l’application d’un plafond de garantie, mais la Cour de cassation censure la décision: “Vu l’article L 242-1 du code des assurances; Attendu que pour limiter à la somme de 75750euros la condamnation de la société Generali IARD et débouter le syndicat des copropriétaires et les différents coproprié- taires du surplus de leurs demandes, l’arrêt retient que l’assureur dommages-ouvrage ne devait sa garantie que dans les limites du plafond puisque la sanction invoquée par le syndicat des copropriétaires ne concernait que les dommages déclarés en 2001, lesquels ne constituaient qu’une partie des dommages dont il demandait à ce jour réparation intégrale; Qu’en statuant ainsi, alors qu’elle avait constaté que l’assureur n’avait pas res- pecté le délai de soixante jours ce dont il résultait qu ’il ne pouvait opposer le plafond de garantie à son assuré, la cour d’appel a violé le texte susvisé”. L’arrêt est également cassé sur une question de procé- dure. Observations : L’article L 242-1 du code des assurances, relatif à l’assurance dommage ouvrages, prévoit notamment que : “L'assureur a un délai maximal de soixante jours, courant à compter de la réception de la déclaration du sinistre, pour notifier à l'assuré sa décision quant au principe de la mise en jeu des garanties prévues au contrat.” Il résulte de cet arrêt que l’assureur qui ne respecte pas le délai de 60 jours ne peut plus opposer le plafond de garantie. Construction de maison indivi- duelle ■ Responsabilité du banquier? (Cass. Civ. 3 e , 9 oct. 2013, n°1112, FS-P+B, rejet, pourvoi n°12-24900) Un couple avait fait construire une maison à l’aide d’un prêt bancaire. L’ouvrage étant inachevé, le couple avait assigné le constructeur et la banque. La cour d’appel avait rejeté le recours engagé à l’encontre de la banque et la Cour de cassation confir- me la décision: “Mais attendu qu’ayant constaté que lorsque la banque avait émis ses offres de prêt, elle avait connaissance du compromis de vente du terrain, du dossier de demande de permis de construire et d’une estimation des travaux, corps d’état par corps d’état, portant le cachet de l’architecte et retenu qu’au vu de ces documents, la banque était fondée à considérer que la construction devait être réalisée dans le cadre d’un contrat de maîtrise d’œuvre conclu avec un architecte , et de marchés de travaux, la cour d’appel a pu en déduire que la banque n’avait pas com- mis de faute; D’où il suit que le moyen n’est pas fondé”. S’agissant par ailleurs des pénalités de retard, le couple considérait qu’elles 22octobre 2013 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• U U R R B B A A N N I I S S M M E E - - C C O O N N S S T T R R U U C C T T I I O O N N ▲ J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E ▲ 22octobre 2013 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• devaient être calculée sur un prix de 216000euros, montant réel du marché, et non sur le prix convenu initialement de 115000 € , mais son argument n’a été admis ni en appel ni en cassation: “Mais attendu qu’ayant retenu, à bon droit, procédant à une recherche prétendument omise, que la pénalité journalière minimale devait être calculée sur le prix convenu ini- tialement, soit 115000euros, la cour d’appel a légalement justifié sa décision de ce chef”. La cour rejette par ailleurs la demande d’indemnisation au titre des loyers que le couple avait supportés: “Mais attendu que la cour d’appel a souverainement retenu que la demande au titre des loyers était satisfaite par l’octroi des pénalités de retard”. Enfin, la cour d’appel avait mis fin à la sus- pension des échéances de contrat de prêt, ce que confirme la Cour de cassation : “Mais attendu qu’ayant relevé […] que la banque n’avait pas commis de faute, la cour d’appel a pu retenir qu’il convenait de faire droit à la demande de la banque de mettre fin à la suspension des échéances des contrats de prêt dès lors que son arrêt réglait le litige”. Le pourvoi est donc rejeté. Observations : La Cour de cassation répond à plusieurs questions sur ce litige. La plus importante est relative à la responsabilité du banquier lorsqu’il délivre son prêt. Si la banque est tenue d’un devoir de conseil, la cour d’appel avait jugé que ce devoir ne va pas jusqu’à lui imposer qu’une opération soit réalisée suivant un cadre juridique plu- tôt qu’un autre. La Cour de cassation n’a pas remis en cause cette décision. L‘acquéreur n’a donc pu bénéficier de la protection spécifique du contrat de construction de maison individuelle et il a dû supporter le supplément de prix néces- saire à l’achèvement de la construction. Il a toutefois obtenu une indemnité pour retard dans la livraison. Architecte ■ Résiliation du contrat (Cass. Civ. 3 e , 9 oct. 2013, n°1111, FS-P+B, cas- sation, pourvoi n°12-23379) Un contrat avait été conclu entre une SCI et une société d’architecte. La SCI ayant unila- téralement résilié le contrat, la société d’architecte réclamait un paiement de ses honoraires. La cour d’appel qui l’avait déboutée voit son arrêt cassé: “Vu l’article 1134 du code civil […] Attendu […] qu’en statuant ainsi, [en justi- fiant le refus de paiement par la SCI par des manquement contractuels graves], alors que le contrat comportait un article8 stipu- lant que si le maître d’ouvrage décide de mettre fin à la mission du maître d’œuvre parce que ce dernier se montre incapable de remplir ses obligations contractuelles, le contrat est résilié sans indemnité et la fac- tion de la mission déjà accomplie est alors rémunérée avec un abattement de 10%, la cour d’appel a violé le texte susvisé”. Observations : La SCI reprochait à l’architecte une implantation de la construction dépassant la limite de pro- priété de 30cm et un défaut de prise en compte des normes d’accessibilité aux han- dicapés. Or le contrat conclu avec l’architecte prévoyait la faculté pour le maître d’ouvrage de mettre fin au contrat, en invoquant l’incapacité de l’architecte de remplir ses obligations, mais la conséquen- ce était également prévue: obligation de payer 90% des honoraires. Cette clause devait donc recevoir application, comme le montre le visa de l’article 1134 du code civil relatif à la force obligatoire du contrat. Baux commerciaux ■ Délai pour quitter les lieux (CA Paris, Pôle 4, ch. 8, 10 oct. 2013, n°13/12998) Un jugement du 12juin 2013 avait pronon- cé l’expulsion d’un locataire exploitant un hôtel en accordant un délai de trois mois jusqu’au 12septembre 2013 pour quitter les lieux. Le locataire demandait devant la cour d’appel un délai complémentaire, qui lui est accordé: “Considérant […] qu’il apparaît que l e délai de trois mois accordé par le pre- mier juge est insuffisant eu égard à la spécificité de l’activité de l’appelante , qu’il conviendra, infirmant le jugement de ce seul chef, d’accorder à la société Hôtel de Paris un délai supplémentaire pour quitter les lieux”. La cour accorde un délai jusqu’au 13avril 2014, soit 7 mois de plus. Observations : La cour n’a pas examiné l’argument du bailleur selon lequel les articles L613-1 et 2 du CCH autorisant le juge à accorder des délais d’expulsion ne seraient pas applicables aux baux commer- ciaux. En effet, le bailleur demandant confirmation du jugement sauf pour les dommages-intérêts, la cour n’a pas statué sur ce point. Notons que ces textes ont été transférés aux articles L 412-3 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Ils visent les “occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel”. La cour d’appel de Paris avait jugé que ces dispositions ne sont pas applicables aux occupants de locaux commerciaux (22 juin 1993, Girard / Amrouchs). ■ Autorisation de sous-location: interprétation stricte… à condition de s’en prévaloir à temps (CA Paris, Pôle 5, ch. 3, 9 oct. 2013, n°11/22413) Un bail commercial prévoyait une autorisa- tion de sous-location partielle au profit d’une société civile de moyens de deux médecins, laquelle société pourra avoir d’autres associés ou à tout autre personne morale dont les deux médecins seraient associés. La cour d’appel en déduit “que cette clause claire et précise ne donne pas prise à l’Interprétation […] que la sous-location au profit de la SCM Clinique Radiologique et d’Imagerie Diagnostique qui ne compren- drait plus M. B. comme associé n’a pas été autorisée et qu’elle est irrégulière”. La cour constate de plus que les formalités prévues par l’article L 145-31 du code de commerce n’ont pas été respectées. Mais la cour ne reconnaît pas pour autant le droit du bailleur à donner congé avec refus de versement d’une indemnité d’éviction au motif qu’un congé avec offre de renouvel- lement avait été délivré en 2003 et que ce n’est que 5 ans plus tard que le bailleur avait invoqué cette infraction au bail pour refuser de verser une indemnité: “Considérant […] que c’est en parfaite connaissance de l’entière situation, et sans s’en prévaloir alors, [que le bailleur] a offert en mai2003 à la socié- té Seemme le renouvellement de son bail avant de soutenir cinq ans plus tard que cette même situation constituait pour lui un motif suffisamment grave et légitime pour justifier sa rétractation et l’éviction de son locataire sans indemnité d’éviction ce qui ne résiste pas à l’examen; que la demande de la société Seemme en paie- ment d’une indemnité d’éviction ou les pré- tentions récentes de la SCM Clinique Radio- logique et d’Imagerie Diagnostique à son encontre ne sauraient donner aux motifs qu’il a tardivement avancés dans l’acte du 3avril 2008, la gravité et la légitimité qu’ils n’avaient pas pour lui à la date du congé”. Observations : Cet arrêt est intéressant en A A R R C C H H I I T T E E C C T T E E - - B B A A U U X X C C O O M M M M E E R R C C I I A A U U X X J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E ▲ 22octobre 2013 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• A A C C T T U U A A L L I I T T É É J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E B B R R È È V V E E S S ◆ Capeb Henry Halna du Fretay est nommé secrétaire général de la CAPEB. ◆ Chambre des diagnostiqueurs Claude Pascal a été réélu comme pré- sident de la chambre des diagnosti- queurs immobiliers de la FNAIM. ■ La FNAIM en opposition… La FNAIM estime que la loi ALUR comporte des “dispositions inadmissibles pour nos métiers” en précisant que le texte porte atteinte à l’honorabilité, à la crédibilité et à l’équilibre financiers de nos entreprises”. La fédération approuve le renforcement des exi- gences de compétence professionnelle et du rôle du garant financier de même que la création du Conseil national de la transaction et de la gestion immobilière. Mais la FNAIM s’oppose que à ce que ce conseil comporte des “représentants des contractants” sans que leur nombre soit prévu par la loi et sans qu’ils soient choisis parmi les représentants agréés de défense des consommateurs. Elle demande par ailleurs la suppression de l’encadrement du montant de la clause péna- le, en cas de non-respect de l’exclusivité. La FNAIM conteste aussi l’utilité de commissions régionales et surtout la présence en leur sein de représentant des consommateurs. (Communiqué du 16octobre2013). ■ … L’UNIS en colère Étienne Ginot, président de l’UNIS réuni en congrès annuel, a fait part de la colère des professionnels et indique leur décision de boycotter l’alimentation des observatoires publics de loyers. L’UNIS indique se mettre “en grève de disponibilité” et tire le signal d’alarme “ puisqu'on veut nous transformer en agents administratifs d'un service public du logement […] nous ne pourrons qu'assurer le service minimum et ne tien- drons plus d'assemblées générales de copro- priété le soir, ni ne ferons de visites le week- end”. (Communiqué du 15octobre2013). Initiatives Desport gérance propose une alternative à la caution: constatant les insuffisances de ce mode de garantie, le cabinet propose une assurance dénommée “Impasse Locataire” qui est financée par le locataire pour une pri- me de 2,06% du loyer (charges comprises). Ses obligations sont garanties dans la limite de 1500euros pendant 12 mois, (en cas d’incapacité de travail, d’invalidité totale, de perte d’emploi ou de décès accidentel). (Communiqué du 16octobre 2013). R R É É A A C C T T I I O O N N S S ■ Successions et droit de proprié- té en Corse Le Gouvernement a publié le 11octobre un rapport rendu par le groupe de travail chargé d’évaluer les conséquences de la décision du Conseil constitutionnel du 29décembre2012. Il contient notamment une analyse du désordre foncier et des successions non résolues en Corse. Il comporte ensuite une analyse du travail engagé par le GIP pour la reconstitution des titres de pro- priété en Corse (GIRTCE) et enfin un volet consacré aux leviers pouvant favoriser le retour à un droit de propriété régulier des biens immobiliers en Corse. (Communiqué du 11 oct. 2013). ce qu’il reconnaît que le bailleur aurait pu se prévaloir d’une infraction aux clauses du bail pour refuser le renouvellement sans indemnité, mais qu’il a agi trop tard: le locataire avait excédé sa faculté de sous- location et de plus il n’avait pas respecté les formalités requises par l’article L 145-31 du code de commerce (appel du bailleur à concourir à l’acte et information du bailleur de l’intention de sous-louer par un acte extrajudiciaire). Ayant offert le renou- vellement en connaissance de cause le bailleur ne pouvait plus, 5 ans plus tard, dénier au locataire le droit à la propriété commerciale. ■ Bail mixte habitation et com- mercial (CA Paris, Pôle 1, ch. 2, 10 oct. 2013, n°13/05940) Un bailleur avait adressé à sa locataire un congé avec refus de renouvellement sans offre d’indemnité d’éviction. La locataire soutenait que le bail devait être soumis à la loi du 1 er septembre 1948 et avait saisi le tri- bunal d’instance. Le bailleur contestait la compétence de ce tribunal, au profit du tribunal de grande instance, ce que reconnaît la cour d’appel: Le bail conclu en 1963 portait sur un appar- tement au 3 e étage et au 5 e étage un local à usage d’atelier: “Considérant que la clause de “destina- tion” stipule que “les lieux présentement loués sont destinés exclusivement au com- merce de couture (fabrication et vente)”, les termes “commerce de couture (fabrica- tion et vente)” étant de surcroît rajoutés par les parties et ne pouvant, donc, corres- pondre à une clause de style; Qu’il est ajouté à cette clause, dans la mar- ge de l’acte, la mention suivante “savoir; l’appartement à l’habitation personnelle bourgeoise de la preneuse et le local du 5 e étage” ces termes ne font que souligner le caractère mixte du bail, à usage commercial et d’habitation; Considérant que les locaux à usage com- mercial et d’habitation sont soumis, pour le tout, aux dispositions du code de commerce et ce, même lorsque la majeure partie des locaux est consa- crée à l’habitation ; Que le caractère commercial d’une partie des locaux résulte clairement, non seule- ment de la destination contractuelle conve- nue des locaux, mais encore d’autres stipu- lations du bail à savoir que: […] les locaux ont été donnés à bail pour une durée de trois, six ou neuf années consécu- tives” […] Considérant […] que le bail liant les parties a une nature commerciale, que ne saurait démentir le seul décompte de surface corri- gée du 25novembre 1970, qui constitue une simple modalité de calcul du loyer insuffisant à lui seul pour déterminer la qualification du bail; Considérant, en conséquence, qu’il y a lieu de déclarer le contredit bien fondé et de dire le tribunal de grande instance de Paris compétent”. Observations : La cour d’appel de Paris confirme ici une solution bien établie sui- vant laquelle un bail mixte d’habitation et commercial relève pour le tout du décret de 1953. Il est soumis au statut quelle que soit l’importance respective de chaque affectation (Civ. 3 e , 1 er oct. 1997, JCP 1997, IV, 2196). S’agissant de la compétence, la cour d’appel confirme la compétence du tribu- nal de grande instance. L’article R 145-23 du code de commerce prévoit la compé- tence du président du TGI pour les contes- tations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé et celle du TGI pour les autres contestations. Mais l’article R 321-2 du code de l’organisation judiciai- re prévoit une compétence de principe pour le tribunal d’instance quant aux demandes “dont le contrat de louage d’immeuble est l’objet, la cause ou l’occasion”. La Cour de cassation a précisé que le TGI n’est compétent que pour connaître des contestations relatives à l’application du décret de 1953 (Civ. 3e, 26juin 1991). Dès que, pour l’un de ses éléments, le litige met en cause les règles du code de commerce, la compétence du TGI s’impose (cf. Civ. 3 e 20 mars1996 et les explications du code des baux Litec sous art. L 145-56). ● ▲ 22octobre 2013 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• R R É É P P O O N N S S E E S S M M I I N N I I S S T T É É R R I I E E L L L L E E S S Références (J.O. Questions) Nom du parlementaire Thème Ministre concerné Réponse Observations 12sept. 2013 Sénat p.2639 n°6869 Hervé Maurey UDI, Eure Recouvrement de dettes de loyers Consommation Les procédures d'exécution des créances sont suspendues lorsque le dossier de la personne surendettée est déclaré recevable. La suspension dure jusqu'à la mise en place des mesures de traitement. S'il est décidé du rembourse- ment des créances, le bailleur est prioritaire sur les autres créanciers, Si la per- sonne n'a pas la capacité de remboursement, l'effacement est inévitable, mais le bailleur aura pu faire valoir sa position. 12sept. 2013 Sénat p.2641 n°331 Jean Besson, PS, Drôme Taxe sur le potentiel financier des HLM Logement La taxe sur le potentiel financier des HLM a été supprimée par la loi du 18 janvier 2013. Mais la ministre a demandé aux organismes HLM qu'ils pro- posent un mécanisme de mutualisation financière pour une affectation plus optimale de leurs fonds propres. Un pacte a été signé le 8 juillet dernier. 12sept. 2013 Sénat p.2644 n°3713 Jean-Pierre Sueur, PS, Centre Certificat d'urbanisme et droit de préemp- tion urbain Logement Lorsqu'une demande d'autorisation est déposée dans un délai de 18 mois après la délivrance d'un certificat d'urbanisme, les dispositions d'urbanisme, les taxes et les limitations adminis- tratives du droit de propriété ne peuvent plus être remises en cause (sauf pour des raisons de sécurité ou de salubrité publique). Si un droit de préemp- tion urbain est institué après la délivrance du CU, il ne peut pas être appliqué en cas de vente du terrain pendant la durée de validité du CU. Références : art. L 410-1 du code de l'urbanisme et arrêt du Conseil d’Etat, 21 mai 2008. 12sept. 2013 Sénat p.2646 n°7272 Jean-Louis Mas- son, NI, Moselle Projets urbains parte- nariaux Logement Une convention de PUP peut notamment être signée pour financer des équipements publics dans les zones U des communes dotées d'un PLU ou d'un POS. La convention peut notamment avoir pour objet le renforce- ment de réseaux insuffisants pour l'accueil de nouvelles constructions. 12sept. 2013 Sénat p.2653 n°6345 Jean-Louis Mas- son, NI, Moselle Brûlage des déchets verts intérieur Le brûlage de déchets verts est réglementé par le préfet au niveau départemen- tal. L'article 84 du règlement sanitaire interdit le brûlage de déchets ménagers, auxquels sont assimilés les déchets vers . Le préfet peut accorder des dérogations. Le maire peut édicter des mesures plus restrictives que le préfet lorsqu'elles sont justifiées par les circonstances locales particulières. Cela peut se justifier pour des risques d'incendie ou de pollution de l'air. 17sept. 2013 AN p.9660 n°16020 Patrice Verchère, UMP, Rhône Révision des valeurs locatives Economie Pour les locaux d'habitation, il est prévu pour le mois d'octobre une consulta- tion des associations d'élus, pour intégrer les modalités de la révision dans les lois de finances de fin d'année. Une expérimentation sera organisée. En principe, la modification de valeur locative n'est pas intégrée dans la valeur locative lorsqu'elle est inférieure à 10 % mais le Gouvernement ne s'opposera pas à ce que la prise en compte des variations soit plus immédiate. 17sept. 2013 AN p.9660 n°16660 Alain Rodet, SRC, Haute- Vienne Exonération de taxe foncière en ZUS Economie Les logements locatifs des organismes HLM ou de SEM situés en ZUS bénéfi- cient d'un abattement de 30 % de taxe foncière après la période d'exonération. Cette mesure prend fin en 2013. Le Gouvernement va pro- poser une prolongation d'un an. 24sept. 2013 AN p.9981 n°34154 Annick Le Loch, SRC, Finistère Canalisations en plomb Logement La directive du 3 novembre 1998 a imposé une limite de teneur en plomb de 25 microgrammes par litre et 10 microgramme à compter du 25 décembre 2013. En 15 ans, 2,7 millions de branchements publics ont été remplacés en France (5 milliards d'euros). Il reste à en remplacer 1,2 million soit 5 % du parc. La directive n'impose pas systématiquement le remplacement des canalisations intérieures mais impose des valeurs lim- ites. L'ANAH peut subventionner les travaux de réha- bilitation, sous condition de ressources. Pas moins de 113 ques- tions identiques. 24sept. 2013 AN p.10004 n°29074 Marie-Jo Zimmer- mann UMP, Moselle Notion de combles et de caves Logement Les caves et combles ne peuvent pas être affectés à l'habitation (art. L 1331-22 du code de la santé publique). Si des combles sont aménagés, ils cessent d'être impropres à l'habitation. Mais des sous-sols sont par nature impropres à l'habitation, leur aménagement ne pouvant changer cet état de fait. Le min- istère à publié un guide sur les locaux impropres à l'habitation en mars 2013. 24sept. 2013 AN p.10079 n°28734 Marie-Jo Zimmer- mann UMP, Moselle Construction de pis- cines hors sol Logement Les piscines hors sol non couvertes, de moins de 10 m 2 sont dispensées de formali- té. Elles sont soumises à déclaration préalable entre 10 et 100 m 2 . Elles sont sou- mises à permis de construire au-delà de 100 m 2 . Les parties maçonnées ne sont pas prises en considération pour l'application des règles de soumissions aux règles d'urbanisme mais le bassin et la margelle sont un ensemble indissociable. Le res- pect des règles d’urbanisme de fond s'apprécie donc au regard de l'ensemble du projet de piscine hors sol, parties maçonnées entourant le bassin comprises. 24sept. 2013 AN p.10081 n°34061 Elie Aboud, UMP, Hérault Rémunération des syndics Logement Le projet de loi ALUR fixe le principe d'une rémunération forfaitaire des syn- dics pour la gestion courante. Une rémunération complémentaire pourra être demandée pour des tâches spécifiques, précisées par décret. Le contrat devra aussi respecter un contrat type. À nos abonnés : : le texte complet des réponses ministé- rielles peut vous être faxé ou envoyé par mél sur simple demande. ▲ 22octobre 2013 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• NOM : PRÉNOM : FONCTION : SOCIÉTÉ : ADRESSE : TÉL : FAX : MÉL : N ° TVA INTRACOM .: SIGNATURE : OFFRE EXCEPTIONNELLE Réservée aux nouveaux abonnés 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier N N O O M M I I N N A A T T I I O O N N S S A A G G E E N N D D A A Cabinets ministériels ➠ Economie : François Adam est nommé directeur adjoint du cabinet de Pierre Mos- covici. (Arrêté du 23septembre 2013, J.O. du 8 oct. @). ➠ Ville : Matthieu Pasquio quitte ses fonc- tions de conseiller spécial auprès du ministre et chargé de la communication de François Lamy. (Arrêté du 11octobre2013, J.O. du 12 oct. @). Administration centrale ✓ Sylvie Lemmet , conseillère référendai- re à la Cour des comptes, est nommée directrice des affaires européennes et internationales du ministère du logement et du ministère de l'écologie. (Décret du 10octobre2013, J.O. du 11 oct. @). Organismes publics ✓ ADEME : Didier Roux est nommé prési- dent du conseil scientifique de l'Agence de l'environnement et de la maîtrise de l'énergie. (Arrêté du 30septembre 2013, J.O. du 8 oct. p.16603) ✓ Institut national du patrimoine : Patrick Gérard est nommé président du conseil d'administration de cet institut. (Décret du 10octobre2013, J.O. du 12 oct. 2013, @). ✓ Établissement public foncier de Lorraine : Alain Toubol est nommé direc- teur général de l'Établissement public fon- cier de Lorraine, en remplacement de Pas- cal Gauthier. (Arrêté du 4octobre2013, J.O. du 11 oct. 2013, p.16746). ■ Classement des hôtels L'exigence de 6 chambres minimum pour le classement d'un hôtel de tourisme a été supprimée, en application du décret du 7mai 2012. (Arrêté du 3octobre2013 modifiant l'arrêté du 23décembre 2009 fixant les normes et la procédure de classement des hôtels de touris- me, J.O. du 11 oct. p.16743). ■ Informatique et libertés La CNIL a émis des recommandations rela- tive au «coffre-fort numérique ou électro- nique» concernant notamment les durées de conservation des données, sur l'obligation du fournisseur de supprimer les données à la demande de l'utilisateur. Les utilisateurs doivent pouvoir récupérer leurs données de façon simple, pour pou- voir changer de fournisseur. (Délibération n°2013-270 du 19septembre 2013 portant recommandation relative aux services dits de «coffre-fort numérique ou électronique» destinés aux particuliers, J.O. du 9 oct. @). ■ Fichier des données profession- nelles Un arrêté du 5juin 2013 est relatif à la mise en œuvre par la direction générale des finances publiques d'un traitement automatisé de données à caractère person- nel dénommé «fichier national des don- nées professionnelles» (FNDP). Ce traitement doit permettre la saisie des liasses fiscales de redevables relevant de différents régimes fiscaux et notamment des bénéfices agricoles, BNC, BIC IS (régime réel simplifié et régime réel normal). Il est notamment destiné à servir d'aide au contrôle fiscal, pour sélectionner les dos- siers des redevables professionnels et aider au contrôle sur pièces. (J.O. du 10 oct. 2013, p.16693). B ULLETIND ’ ABONNEMENT « PRIVILÈGE » ❑ OUI , je souhaite bénéficier de l’offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC (soit 586,68 € HT + 2,1% de TVA) au lieu de 779 € TTC, soit 20% de réduction . Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription À RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi 535 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✁ ✦ 28 novembre 2013 à 17h30 (Insti- tut Lumière à Lyon). La société Adéquation organise sa conférence annuelle sur le thème de “ La métro- polisation des marchés immobiliers ” et pose la question: Face à la métropolisation des marchés immobi- liers, l’exclusion par les prix est-elle inéluctable?” Contact. Tél.: 04 72 00 87 87 l.javelle@adequation-france.com A A U U F F I I L L D D U U J J . . O O . . Indices de loyers ➴ ICC : L’indice du coût de la construction du 2 e trimestre de 2013 atteint 1 637, soit - une baisse de -1,74% en un an - une hausse de +7,91% en 3 ans - une hausse de +29,20% en 9 ans. ➚ ILC : l’indice des loyers commer- ciaux du 2 e trimestre 2013 s’élève à 108,50. Il en résulte une hausse de +0,79% en un an. ➚ ILAT : l'indice des loyers des activi- tés tertiaires du deuxième trimestre de 2013 atteint 107,18, soit une hausse de +1,11% en un an. (Avis publiés au JO du 8 oct. 2013, p.16614). ➚ IRL : l’indice de référence des loyers du 3 e trimestre 2013 a été publié par l’INSEE. Son montant est de 124,66, soit une hausse de +0,90% en un an. (Publication INSEE du 16 oct. 2013). Chiffres ❘◗ 19 avocats du cabinet Morgan Lewis & Bockius rejoignent le cabinet Gide . Certains sont spécialisés en fusion acquisiton, d’autres en structuration de fonds, droit de la concurrence, droit du travail et droit fiscal. ❘◗ Gilles Piot-Mouny et Fanny Roy vien- nent de fonder Piot-Mouny Roy , un cabinet d’avocats d’affaires implanté à Lyon et dédié aux entreprises. Le droit commercial et le droit immobilier figu- rent parmi ses activités dominantes. Acteurs 22octobre 2013 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• H H A A B B I I T T A A T T E E T T H H U U M M A A N N I I S S M M E E L’objectif de la foncière Habitat et huma- nisme est de permettre à des personnes en difficulté d’accéder à un logement décent, à des loyers de 5 € le m 2 , y compris en centre-ville, et de les accompagner dans une démarche d’insertion. Habitat et humanisme, dont les résultats 2012 étaient présentés ce 17octobre au Conseil économique, social et environne- mental, a été fondé en 1985. Le mouve- ment se compose d’une structure fédérale qui regroupe 54 associations, d’une fonciè- re et de 6 agences immobilières à vocation sociale. La foncière est propriétaire des logements et maître d’ouvrage pour les opérations nouvelles. Le gérant de la foncière, Patrice Raulin explique que parmi les 5000 logements gérés, la moitié est détenue en pleine pro- priété et l’autre moitié, gérée pour comp- te de tiers. Habitat et humanisme, qui emploie 294 salariés, fonctionne avec 90% de béné- voles. En 2012, les emplois ont représenté 34,7millions d’euros dont 86% ont été consacrés aux missions sociales (dépenses d’accès au logement et d’accompagnement des familles et des personnes seules). La foncière, qui est une société en com- mandite par actions, a été reconnue com- me service d’intérêt économique général (SIEG) en 2012. Le schéma économique est le suivant: 26% proviennent des fonds propres, 31% de prêts de la caisse des dépôts et 43% de subventions d’État ou des collectivités terri- toriales. La foncière procède chaque année à une émission de capital, ce qui permet de réduire la part de financement venant des prêts et donc d’assurer des loyers bas. Des actionnaires stables Le capital de la foncière est de 70,4mil- lions d’euros fin 2012. Il est détenu à 51% par des personnes physiques, 24% par des institutionnels et à 18% par le mouve- ment habitat et humanisme (fédération et associations). 60% des augmentations de capital sont souscrites par des actionnaires. La foncière ne verse pas de dividendes. La souscription de 40000 € permet de financer le logement d’un ménage. Émissions de capital déjà sous- crites pour 2013 L’actionnariat est très stable car le taux de vente des actions est généralement de 1% par an. Un niveau un peu plus élevé a été observé en 2005 et en 2007 (3,5% envi- rons), mais il était dû à des cessions d’associations. Après deux émissions opérées en 2012 pour 12,5 M € , les émissions prévues pour 2013 ont déjà été souscrites. Le patrimoine de la foncière est constitué de 2456 logements, dont 1636 en diffus et 820 en collectif. Le montage d’opération se fait en lien avec l’association locale et la foncière, il est validé par un comité d’engagement qui vérifie le plan d’engagement et le projet social. L’institution est notamment contrô- lée par la MIILOS, la Caisse des dépôts et consignations et l’AMF. Une production augmentée de 80% Pour les 4 ans qui viennent, la foncière a comme objectif de passer à une produc- tion de 370 logements par an en secteur très social, que ce soit par des acquisitions en pleine propriété ou par le biais de baux à réhabilitation ou de baux emphytéo- tiques. Cela représente une augmentation de 80% par rapport à la période écoulée Passer du stade du laboratoire à celui de la production industrielle Avec un patrimoine de 2456 logements fin 2012, la foncière du mouvement Habitat et humanisme a pour ambition de parvenir à une production annuelle de 370 logements. Le fondateur Bernard Devert souhaite aller plus loin et passer du stade du laboratoire à celui de la production industrielle. JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ Secrétariat: Sabine Petit ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0214 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 779 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: Com-Copie Clamart ■ Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine R R E E N N C C O O N N T T R R E E ❑ Foncière habitat et humanisme . chiffres clés: Patrimoine fin 2012 : 2456 logements Logements en cours: 815 Capital fin 2012 : 70,4 M€ Fonds propres: 179,5 M€ Chiffre d’affaires: 9,6 M€ Nombre d’actionnaires: 5519 Augmentations de capital en 2012 : 12,5 M€. ❑ Exemple d’opération La Maison St Fort à Bordeaux Une réhabilitation de bâtiments a permis de réaliser une pension de famille de 21 studios et de 2 logements sociaux PLAI. Le coût de l’opération est de 2,85millions d’euros: - fonds propres et mécénat: 700 K€ - emprunts: 840 K€ - subventions publiques: 1310 K€ (220 logements par an de 2009 à 2012). Patrice Raulin précise vouloir développer le recours à des opérations en VEFA, ce qui permet de discuter avec le promoteur qui est maître d’ouvrage. Une charte a été négociée avec la Fédération des promo- teurs immobiliers ce qui facilite le dialogue avec le promoteur et la commune. Le travail de la foncière suppose aussi de gérer le parc existant, un plan de rénova- tion énergétique a été engagé. Pour 2500 logements, cela implique d’ajouter aux 1 à 1,5million d’euros annuellement consacrés à l’entretien, la mobilisation de 3millions d’euros par an pour les grosses réhabilita- tion et la rénovation énergétique. L’objectif est de traiter 155 logements par an. Le taux d’impayés est de 1,8% et le taux de vacance de 1,5%. Changer d’échelle Le fondateur d’habitat et humanisme, Ber- nard Devert, évoque l’opération engagée à Lyon sur le site des anciennes prisons. Les acquisitions ont été faites et les travaux sont en cours. L’originalité de ce projet est son caractère intergénérationnel: il permet l’accueil de personnes en fragilité de santé et pour lesquelles des étudiants seront sol- licités pour “prendre soin” des personnes convalescentes. Dans ce programme, la foncière acquiert 95 logements en VEFA (72 en PLS et 23 en PLUS). Comment changer d’échelle? se demande Bernard Devert en conclusion. Pour lui, ce ne sont pas les questions financières qui bloquent le développement. Son objectif est de pouvoir disposer d’un outil de production plus performant et que les occupants soient accompagnés: il ne s’agit pas de devenir une SA d’HLM. Le but est que les occupants parviennent à une vraie autonomie. “Nous sommes enco- re un laboratoire; passer à une production massive: c‘est notre défi”.
