Au sommaire :
– 2 – Jurisprudence –
Copropriété : Appel formé par un syndic qui n’était plus en fonction / Conditions de validité des assemblées générales / Annexion de bouts de couloir / Délégation de droits de vote : pas pour être élu président de séance / Assemblée informelle: quelle validité?
Baux commerciaux : Travaux du preneur de locaux à usage d’hôtel : quel impact sur le loyer ?
– 4 – Analyse –
La FNAIM Ile-de-France évalue les charges de copropriété
– 5 – Rencontre –
Le baptême de promotion de l’ESPI
– 5 – Actualité –
Taux de TVA sur les travaux. Précision du Gouvernement
Tarifs sociaux de l’énergie
– 6 – Tableau des réponses ministérielles –
– 7 – Nominations – Au fil du J.O. –
– 8 – Rencontre –
L’UNPI dépose une plainte à Bruxelles sur la gestion du parc HLM
■ JUGÉ ■ > Lorsqu’un copropriétaire donne à un man- dataire une délégation de droit de vote pour le représenter à l’assemblée générale, cela ne lui confère pas la possibilité d’être élu président de l’assemblée (lire p. 3 l’arrêt de la Cour de cassation du 13 novembre 2013). > Pour les locaux à usage d’hôtel, l’article L 311-1 du code du tourisme permet au loca- taire de faire des travaux d’amélioration. Le bailleur ne peut pas immédiatement en tenir compte pour augmenter le loyer. Il doit attendre un délai de 12 ans. La Cour de cassa- tion indique (13 nov. 2013) que ce délai court à compter de la date d’exécution des travaux (et non de celle de l’autorisation du bailleur). Il est possible de prévoir dans le bail en cours lors de l’expiration du délai de 12 ans un palier qui fixe la hausse de loyer applicable. ■ RÉPONDU ■ > Plusieurs réponses du ministre de l’économie ont été publiées sur la réforme des valeurs locatives applicables pour les impôts locaux. Le but est de “corriger les distorsions résultant de l’obsolescence des évaluations actuelles”. Mais il n’est pas envi- sagé de lier l’évolution des taxes foncières à celle de la taxe d’habitation (voir p.6). ■ PUBLIÉE ■ > La loi du 12novembre 2013 fixe le prin- cipe que le silence gardé par l’administration sur une demande vaut déci- sion d’acceptation. Le principe, inséré l’article 21 de la loi du 12avril 2000, est toutefois assorti d’exceptions (p.7) ■ PROGRAMMÉ ■ > Le Gouvernement est habilité à modifier par ordonnance le code de l’expropriation (p.7). ■ CRITIQUÉ ■ > L’UNPI a engagé un recours à Bruxelles met- tant en cause la gestion du parc HLM (p.8). Copropriété: bouts de couloir et assemblée informelle U ne série d’arrêts a été rendue ce 13novembre par la Cour de cassation en matière de copropriété (p.2). En voici trois. Deux font preuve de souplesse, l’un de rigueur. Le premier arrêt indique, à propos des conditions de validité d’un procès-verbal d’assemblée générale, que l’absence de signatu- re par un scrutateur n’est pas un motif de nullité. Souplesse. Le second arrêt se prononce sur une nouvelle affaire d’annexion par un copropriétaire de “fond de couloirs”. On sait que la jurispru- dence prive de validité les clauses du règlement qui autorisent un copropriétaire à annexer une fraction de parties communes qui est située entre deux lots privatifs, même si elle ne dessert que les lots dont il est copropriétaire. En effet, ce type de clause est irrégulier en ce qu’il prive par avance de pouvoir l’assemblée générale. Les faits se présentaient différemment dans l’affaire tranchée le 13novembre, en ce sens que la cour d’appel avait annulé une réso- lution de l’assemblée qui donnait mandat au syndic de saisir le juge pour faire remettre les lieux dans leur état antérieur. La cour d’appel avait considéré notamment que cette résolution n’était pas justifiée par l’intérêt collectif des copropriétaires. La Cour de cassa- tion a censuré la décision au motif qu’elle privait le syndicat des copropriétaires de la faculté de faire examiner par un juge l’étendue de son droit. La décision est rendue au visa de l’article 6 §1 de la convention européenne des droits de l’homme. Cet arrêt est donc doublement intéressant. Sur le fond, il confirme la rigueur de la jurisprudence sur les bouts de couloir et sanctionne l’action d’un copropriétaire qui s’approprie indûment des parties com- munes. Sur la procédure, il concrétise le droit de tout justiciable d‘accéder à un juge chargé de statuer sur ses prétentions. Rigueur. Enfin, le troisième arrêt statue sur une assemblée informelle. En dépit des irrégularités constituées notamment par l’absence de convocation, la Cour de cassation admet que la réunion informelle des copropriétaires a permis de prendre une décision car la question avait été soumise à l’ensemble des copropriétaires (deux en l’espèce) et qu’elle avait été sanctionnée par un vote. En consé- quence, la décision était annulable, mais elle n’était pas inexistan- te. La distinction est d’importance: une décision annulable doit être contestée dans le délai de deux mois de réception du procès-verbal d’assemblée. Alors que le recours contre la décision inexistante n’est pas soumis à ce délai. En l’espèce, la décision contestée qui remon- tait à plusieurs années, ne pouvait plus être annulée. Cet arrêt bien- venu est de nature à limiter l’incertitude qui pèse sur la validité de décisions qui sont prises dans des petites copropriétés où la régula- rité formelle des assemblées n’est pas scrutée avec toute l’attention requise par les textes. Souplesse. ■ BD JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr NUMÉRO 539 26NOVEMBRE 2013 ISSN 1622-1419 14 E ANNEE L’ESSENTIEL .. immobilier - 2 - Jurisprudence - Copropriété : Appel formé par un syndic qui n’était plus en fonction / Conditions de validité des assemblées générales / Annexion de bouts de couloir / Délégation de droits de vote: pas pour être élu président de séance / Assemblée informelle: quelle validité? Baux commerciaux : Travaux du preneur de locaux à usage d’hôtel: quel impact sur le loyer? - 4 - Analyse - La FNAIM Ile-de-France évalue les charges de copropriété - 5 - Rencontre - Le baptême de promotion de l’ESPI - 5 - Actualité - Taux de TVA sur les travaux. Précision du Gouvernement Tarifs sociaux de l’énergie - 6 - Tableau des réponses ministérielles - - 7 - Nominations - Au fil du J.O. - - 8 - Rencontre - L’UNPI dépose une plainte à Bruxelles sur la gestion du parc HLM S O M M À I R E E D I T O R I À L Au SIMI, du 4 au 6 décembre 2013, Palais des Congrès, Porte Maillot retrouvez-nous stand F 103, niveau 3. 26novembre 2013 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• C C O O P P R R O O P P R R I I É É T T É É ▲ Copropriété ■ Appel formé par un syndic qui n’était plus en fonction (Cass. Civ. 3 e , 13 nov. 2013, n° 1314 FS-P+B+I, cassation, pourvoi n°12-24 870) Un syndicat de copropriétaires avait été condamné en première instance à payer une certaine somme à la société Cofex. Le syndicat, représenté par le syndic F. avait fait appel par déclaration du 23décembre 2010. Cofex avait alors soulevé la nullité de cette déclaration au motif que le syndic n’était plus en fonction. L’arrêt qui avait admis la nullité est cassé au visa des articles 114, 117 et 901 du code de procédure civile: “Attendu que pour dire nulle la déclaration d’appel, l’arrêt retient que le jugement avait été signifié le 3mars 2011 au syndicat pris en la personne de son syndic la société S. et retient que la déclaration d’appel du 23décembre 2010, formé par le syndicat des copropriétaires représenté par son syn- dic, la société F, qui n’avait plus le pou- voir de le représenter , était nulle et que les conclusions pries le 22avril 2011 n’avaient pu régulariser la déclaration d’appel, la couverture de cette nullité de fond ne pouvant intervenir que dans le délai d’appel, lequel expirait le 3avril 2011; Qu’en statuant ainsi, alors que l’erreur dans la désignation de l’organe repré- sentant légalement une personne morale dans un acte d’appel avec ou sans représentation obligation, ne consti- tue qu’un vice de forme , la cour d’appel a violé les textes susvisés; Par ces motifs: casse”. Observations : Le syndic sortant avait refu- sé de recevoir la signification du jugement condamnant le syndicat des coproprié- taires au motif qu’il n’était plus le syndic en fonction. La déclaration d’appel men- tionnait ce même syndic. Le jugement avait été à nouveau signifié au nouveau syndic et celui-ci n’avait pas formé d’appel. La cour d’appel avait donc jugé nulle la déclaration d’appel pour défaut de pou- voir de représenter le syndicat, et que ce vice de fond (art. 117) aurait dû être régu- larisé dans le délai d’appel. L’auteur du pourvoi soutenait au contraire que l’indication erronée du syndic repré- sentant le syndicat n’était qu’un vice de forme (art. 114). La Cour de cassation tranche en faveur de cette deuxième quali- fication. S’agissant d’un vice de forme, il n’entraîne la nullité qu’en cas de preuve d’un grief. ■ Condition de validité des assem- blées générales (Cass. Civ. 3 e , 13 nov. 2013, n° 1315, FS-P+B, pourvoi n°12-24 167, rejet) Un copropriétaire contestait la validité d’une assemblée de copropriétaires au motif notamment que le PV d’assemblée n’avait pas été signé du scrutateur. Cet argument n’est pas admis: “Mais attendu d’une part, qu’ayant relevé que le procès-verbal de l’assemblée générale du 29octobre 2008 était signé du président et du secrétaire, la cour d’appel a retenu, à bon droit, que le défaut de signature du scru- tateur n’était pas un motif suffisant pour justifier l’annulation du procès-verbal ”. Le copropriétaire contestait aussi le fait qu’une convention pour une réunion de l’association foncière urbaine libre (AFUL) dont faisait partie le syndicat des coproprié- taires, avait été adressée en même temps que la convocation à l’assemblée du syndi- cat. Sa critique n’a pas davantage été rete- nue: “Attendu d’autre part, qu’ayant relevé que l’ordre du jour de l’assemblée générale de l’AFUL avait été communiqué avec celui de l’assemblée générale des copropriétaires à titre informatif et que l’AFUL n’avait pas été attraite à l’instance, la cour d’appel […] en a exactement déduit que MmeT. ne pou- vait pas demander l’annulation de l’ordre du jour ni des décisions prises à ce titre, que la demande d’annulation ne pouvait pas être fondée sur les dispositions de la loi du 10juillet 1965 non applicables à l’AFUL et que l’envoi d’une seule convocation était sans incidence sur la tenue et la validité des décisions prises par l’assemblée générale des copropriétaires; D’où il suit que le moyen n’est pas fondé.” L’arrêt rejette par ailleurs la demande d‘annulation de l’ordre du jour concernant l’AFUL car cette demande se fondait sur la loi de 1965 inapplicable aux associations foncières urbaines libres. Observations : Cet arrêt se prononce sur plusieurs points. 1. Sur les signatures du procès-verbal . L’article 17 du décret du 17mars 1967 pré- voit que le PV des décisions d’assemblée est signé “par le président, par le secrétaire et par le ou les scrutateurs”. La jurispru- dence n’est pas très exigeante à propos des signatures. Ainsi il a été jugé que le PV est valable même s’il n’est pas signé par le secrétaire de séance (CA Paris, 12avril 1996) ou par les membres du bureau (Civ. 3 e , 17 juil. 1986). L’arrêt rapporté est dans le même sens, indiquant que l‘absence de signature du scrutateur n’entraîne pas la nullité du PV. 2. Sur la combinaison entre une AG du syn - dicat et une assemblée de l’AFUL , il résulte de cet arrêt que la convocation commune aux deux assemblées n’affecte pas la validi- té de l’assemblée des copropriétaires. L’arrêt indique par ailleurs que la loi de 1965 ne s’applique pas aux AFUL. La Cour de cassation avait déjà indiqué que la loi de 1965 est étrangère au fonc- tionnement d’une association syndicale libre (Civ. 3 e , 17 janv. 1996, Bull. Civ. III n°14) qui relève de l’ordonnance du 1 er juillet 2004. ■ Annexion de bouts de couloir (Cass. Civ. 3 e , 13 nov. 2013, n°1319, FS-P+B+I, pourvoi n°12-24916, cassation partielle sans renvoi) Un couple était copropriétaire de deux chambres de service (lots 23 et 24) ainsi que d’un lot n°25 défini par le règlement de copropriété comme “la propriété privative et particulière d’un couloir pour passage commun aux lots [17 à 24] et les 9 millièmes indivis des parties communes générales”. Il avait édifié un mur à l’extrémité du couloir et l’assemblée des copropriétaires avait donné mandat au syndic d‘obtenir le libre accès aux parties communes. Le couple avait alors engagé une action pour obtenir l’annulation de la décision. La cour d’appel qui avait admis cette demande voit son arrêté cassé: “Vu l’article 6 §1 de la Convention de sau- vegarde des droits de l’homme et des liber- tés fondamentales; Attendu que chacun a le droit d’accéder à un juge chargé de statuer sur ses préten- tions; […] Attendu que pour accueillir cette demande [en annulation de la décision de l’assemblée] la cour d’appel retient que la desserte des chambres de service apparte- nant aux autres copropriétaires n’est pas entravée par le mur litigieux, qu’il n’est pas démontré que celui-ci a supprimé l’accès à une quelconque autre partie commune, que le syndicat des copropriétaires n’a pris aucune initiative pour donner une cohéren- ce à cette situation, et qu’il est indéniable que la résolution votée dans ces circons- tances nuit aux intérêts de M.et M me B. sans pour autant être justifiée par l’intérêt col- lectif des copropriétaires; Qu’en statuant ainsi, alors que, saisie d’une demande d’annulation d’une décision man- datant le syndic en vue de saisir un juge pour faire établir les droits du syndicat des copropriétaires sur les parties communes de J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E l’immeuble, la cour d’appel, qui ne pouvait se prononcer sur l’étendue des droits du syndicat, a violé le texte susvisé […] Par ces motifs: casse et annule mais seule- ment en ce qu’il a annulé la résolution n°5 de l’assemblée générale du 17avril 2007 […] dit n’y avoir lieu à renvoi; rejette la demande d’annulation de la résolution n°5”. Observations : Cet arrêt tranche une nou- velle fois un litige fréquent opposant un copropriétaire qui souhaite annexer une fraction de couloir qui ne dessert que les chambres de service dont il est coproprié- taire. Deux remarques: 1. Sur le fond : cet arrêt confirme la rigueur de la jurisprudence qui n’est pas favorable aux actions de copropriétaires qui s’approprient des parties communes. Ici toutefois, il s’agissait d’un couloir qualifié de “partie privative pour passage commun à divers lots”. La jurisprudence condamne en général les clauses de “fond de couloir” autorisant par avance la personne qui deviendrait copropriétaire de lots contigus desservis par des parties communes non indispensables à l’usage des autres lots, à les annexer. Elles sont illicites en ce qu’elles privent l’assemblée des pouvoirs de dispo- sition sur les parties communes (ex. Civ. 3 e , 11 fév. 2009, voir cependant Civ. 3 e , 21 oct. 2008). 2. Sur la motivation : la décision ne se fon- de pas sur la loi de 1965 mais sur l’article 6 §1 de la CEDH qui consacre le droit à un procès équitable. Selon la Cour de cassa- tion, en refusant d’annuler la résolution qui donnait mandat au syndic de faire exé- cuter la décision de l’assemblée, elle empê- chait le syndicat de demander au juge de se prononcer sur l’étendue de son droit (on remarquera toutefois que l’arrêt d’appel avait invoqué divers arguments pour apprécier les droits en présence). En confirmant la résolution, la Cour de cassa- tion conforte le syndic dans sa mission de faire rétablir le libre accès des parties com- munes, y compris par des moyens judi- ciaires, ce qui permettra à chacun ce faire valoir ses arguments à l’appui de ses pré- tentions. Le copropriétaire, en défense, pourra faire valoir les siens. ■ Délégation de droits de vote: pas pour être élu président de séance (Cass. Civ. 3 e , 13 nov. 2013, n°1320, FS-P+B+I, pourvoi n°12-25682, cassation partielle sans renvoi) Un copropriétaire demandait l’annulation d’une assemblée à propos d’une délégation de droit de vote. La cour d’appel avait reje- té cette demande. Sa décision est cassée: “Vu l’article 22 de la loi du 10juillet 1965; Attendu que tout copropriétaire peut délé- guer son droit de vote à un mandataire que ce dernier soit ou non membre du syndicat; […] Attendu que pour débouter les consorts G. de leur demande en nullité de l’assemblée générale du 14octobre 2003, la cour d’appel retient que le mandataire d’un copropriétaire qui lui a donné mandat de le représenter, de participer aux délibérations et de “généralement faire le nécessaire”, avait pu, bien que n’étant pas lui-même copropriétaire de cet immeuble, se porter candidat comme président de séance com- me aurait pu le faire le copropriétaire man- dant; Qu’en statuant ainsi, alors qu 'un copro- priétaire ne peut déléguer à un manda- taire la faculté d’être élu président de l’assemblée générale , la cour d’appel a violé le texte susvisé, Par ces motifs: casse”. Observations : Le copropriétaire qui ne peut assister à l’assemblée peut déléguer son droit de vote. L’article 22 de la loi de 1965 le prévoit expressément. De façon générale, le mandataire peut engager son mandant pour des actes d’administration mais non pour accomplir un acte de disposition Civ. 3 e , 9 nov. 1988). Toutefois un mandat exprès permet au mandataire de voter pour un acte de ces- sion de parties communes (Civ. 3 e , 10 oct. 1984). S’agissant de la faculté pour le mandataire d’être élu comme président de séance, un arrêt d’appel avait déjà estimé qu’un simple mandataire ne peut être élu com- me président, contrôler la régularité des pouvoirs et diriger les débats (Aix-en-Pro- vence, 7 janv. 2011, AJDI 2011, 377). Cet arrêt de la Cour de cassation est dans le même sens. ■ Assemblée informelle: quelle validité? (Cass. Civ. 3 e , 13 nov. 2013, n°1325, FS-P+B, pourvoi n°12-12084, cassation) Une copropriété comprenait deux lots. Les copropriétaires avaient organisé de façon informelle une assemblée qui avait autorisé des travaux d’extension par l’un des copro- priétaires. La cour d’appel avait jugé que cette décision était inexistante, faute de convocation et de tenue régulière et elle avait condamné le copropriétaire à démolir. Cet arrêt est cassé au visa de l’article 42 al. 2 de la loi du 10juillet 1965 et de l’article 7 du décret du 17mars 1967: “Attendu que pour condamner M.et M me C. à démolir la construction couvrant leur ter- rasse, l’arrêt retient que la copropriété est constituée de deux lots, qu’amiablement et sans respecter le formalisme de la loi du 10juillet 1965, les copropriétaires ont tenu le 14juin 1999 un réunion informelle selon laquelle […] M.C. est nommé “nouveau président du syndic bénévole de coproprié- té”, qu’aucune assemblée générale posté- rieure n’a renouvelé le mandat de syndic jusqu’à la réunion du 4 août 2003, que cet- te dernière réunion, qui a fait l’objet d’un procès-verbal portant deux cachets des 4février 2007 et 16mars 2004, est qualifiée de “compte rendu de l’assemblée générale extraordinaire du syndicat”, mentionne à l’ordre du jour le projet d’extension de l’appartement de M.et M me C. , les ques- tions de M. A. et un vote “pour” des copro- priétaires présents, mais qu’en dépit de sa formulation, ce document rédigé à l’occasion d’une rencontre informelle ne saurait constituer un compte-rendu d’une assemblée générale qui, non régulièrement convoquée par un syndic régulièrement désigné, est inexistante et que faute d’accord de la copropriété, les travaux ont été réalisés irrégulièrement; Qu’en statuant ainsi, alors que les irrégula- rités d’une assemblée générale, tenant à une absence de convocation ou à une convocation irrégulière à la suite de l’expiration du mandat du syndic, ne ren- dent pas les décisions prises inexistantes mais annulables, et qu’une décision d’assemblée générale existe dès qu’une question est soumise à l’ensemble des copropriétaires et est sanctionnée par un vote, la cour d’appel a violé les textes susvi- sés”. L’arrêt est cassé. Observations : Cet arrêt est très intéressant car il confère une certaine portée à une assemblée générale “informelle” qui com- portait des motifs de nullité et notamment une absence de convocation régulière. La cour d’appel avait jugé la décision inexis- tante, ce qui autorisait le copropriétaire à contester la validité de l’autorisation de travaux qui remontait à 2003. Or la Cour de cassation indique que si une décision est soumise à l’ensemble des copropriétaires et est sanctionnée par un vote, la décision n’est pas inexistante mais annulable. Il en résulte que le copropriétai- re doit agir dans les deux mois et de plus, il doit être opposant. En l’espèce, il avait voté pour les travaux et son action aurait donc dû doublement être rejetée: pour être engagée après le délai de deux mois 26novembre 2013 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• C C O O P P R R O O P P R R I I É É T T É É ▲ J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E ▲ 26novembre 2013 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• La Fnaim Paris Ile-de-France travaille à la mise au point d’un outil visant une meilleure évaluation et comparaison des charges de copropriété par les syndics et les copropriétaires. Cette étude est menée avec les données comptables vali- dées par les assemblées générales de copropriété via les logiciels de gestion et livrées par les syndics de façon anonyme à la société Grayling pour le traitement, toute cette démarche ayant été garantie par un huissier de justice. L’observation réalisée porte sur 1776 immeubles, com- portant 39748 lots, soit 22,30 lots par immeuble en moyenne. La surface de ces lots est calculée en fonction de la surface assurée qui comprend aussi les parties communes. Les immeubles concernés se situent dans Paris intra-muros, leur taille variant selon l’époque de construction; 60,60% des immeubles haussmanniens ont plus de 25 lots, pour les immeubles parisiens construits entre 1919 et 1960 la proportion est de 70% et de 85% pour les immeubles postérieurs à 1960. Cet outil de comparaison a pour objectif de favoriser une gestion plus efficace des charges de copropriété par les syndics. Il permet une analyse de l’équipement du parc (voir tableau). Un montant moyen de charges de 2167 € par logement La Fnaim évalue la moyenne des charges d’un immeuble en copropriété à 2 167 € par logement à Paris, soit 32,90 € par m 2 assuré. Le poste comptable le plus impor- tant est celui des salaires des gardiens et employés 970 € (44%) puis dans un ordre décroissant, le chauffage collectif à 610 € (28%), l’ascenseur 182,85 € , les honoraires de syndics 155,20 € et les assu- rances 150,26 € . La structure interne de chaque charge est étudiée pour permettre un ajustement. En effet, la Fnaim présentera une nouvel- le analyse tous les six mois, avec le calcul d’une moyenne pondérée pour chaque poste de charges, en intégrant dans ses données la petite et la grande couronne parisienne. Elle vise en 2014, la création d’un indice des charges de copropriété du Grand Paris. ● Sabine Petit C C O O P P R R O O P P R R I I É É T T É É B B A A U U X X C C O O M M M M E E R R C C I I A A U U X X I I N N I I T T I I A A T T I I V V E E La FNAIM Paris Ile-de-France estime le montant des charges Le montant moyen annuel des charges est estimé à 2167 € par appartement. et pour ne pas être opposant ou défaillant. Si les assemblées “informelles” qui se ren- contrent dans les petits syndicats sont à proscrire car elles risquent de susciter des contentieux, elles ont toutefois un effet car elles ne sont pas inexistantes, mais annulables. Baux commerciaux ■ Travaux du preneur de locaux à usage d’hôtel: quel impact sur le loyer? (Cass. Civ. 3 e , 13 nov. 2013, n°1326, FS-P+B, cassation partielle, pourvoi n°12-21165) Un locataire de locaux à usage d’hôtel avait effectué des travaux d’amélioration, après avoir notifié son intention au bailleur le 25décembre 1995 et obtenu l’autorisation par lettre du 2février 1996. Les travaux avaient pris fin en octobre1997. Le litige portait sur le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1 er janvier 2007. Il se posait la question de savoir à partir de quand le bailleur pouvait tenir compte des améliorations dans le loyer : “Vu l’article L 311-3 du code du tourisme […] Attendu que pour dire que la locataire devait bénéficier d’un abattement pour travaux de 10% sur le montant du loyer jusqu’au 2février 2008, l’arrêt retient que le bailleur ayant accepté les travaux par lettre du 2février 1996, le délai de douze ans expirait le 2février 2008; Qu’en statuant ainsi alors que le délai, pen- dant lequel le bailleur ne peut bénéfi- cier des travaux réalisés par le preneur, ne court qu’à compter de la date à laquelle les travaux sont exécutés et non de l’autorisation donnée par le bailleur, la cour d’appel a violé le texte susvisé”. Par ailleurs, il résulte de ce même arrêt que si le délai de 12 ans intervient au cours du bail suivant celui au cours duquel les tra- vaux ont été exécutés, il est possible de pré- voir un palier d’augmentation après l’expiration du délai de 12 ans. Il n’est pas nécessaire d’attendre la fin du bail qui suit le renouvellement pour pouvoir demander une augmentation de loyer. Observations : L’article L 311-1 du code du tourisme permet au locataire de réaliser des travaux d’amélioration dont il donne la liste, sans que le bailleur puisse s’y opposer. Le locataire doit toutefois respec- ter des formalités (notification au bailleur de son intention en joignant le descriptif des travaux, faculté pour le bailleur de contester si les travaux affectent le gros œuvre). L’article L 311-3 prévoit l’incidence des travaux sur le loyer: le bailleur ne peut prétendre à aucune augmentation du fait de l’incorporation des améliorations à l’immeuble, “Pendant la durée du bail en cours et celle du bail renouvelé qui lui fait suite et pour une durée de douze années à compter de l'expiration du délai d'exécution mentionné à l'article L. 311-2”. La Cour de cassation indique que de délai ne court qu’à compter de la date à laquel- le les travaux sont exécutés et non de l’autorisation donnée par le bailleur. Le bailleur peut donc obtenir une majora- tion de loyer 12 ans après l’exécution des travaux, mais il n’est pas nécessaire d’attendre la fin du bail en cours lorsque le délai de 12 ans expire, il est possible de prévoir un palier lors de la négociation du renouvellement de bail. ● ▲ Age Ascenseurs Chauffage collectif Personnels Type d’immeubles Sans Avec Sans Avec Société Employés Gardien Haussman- nien 69% 26% 74% 76% 24% 59% 41% Entre1919 et1960 13% 45% 55% 62% 38% 76% 24% Après 1960 18% 19% 81% 50% 50% 70% 30% Global 100% 29,5% 70,5% 69% 31% 70% 30% Typologie et équipements des immeubles étudiés Réaction L’ARC a vivement réagi à la publication de ces chiffres. L’association observe par exemple que le recours à la “surface assurée” est source de confusion car le copropriétaire ne connaît que la surface habitable. Par ailleurs s’agissant des charges de chauffage par exemple, le chiffre FNAIM de 6,20 € le m2 de surface assurable correspondrait à 9,3 € le m2 de surface habitable, alors que l’observatoire OSCAR de l’ARC estime ce coût à 14,9 € le m2… Source : FNAIM Paris Ile-de-France 26novembre 2013 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• A A C C T T U U A A L L I I T T É É B B R R È È V V E E S S ◆ Plutôt que de créer la GUL, la CNCEF suggère d’étendre le régime de garantie des PAS La chambre nationale des Experts- Financiers est défavorable à la GUL. Elle propose au contraire d’étendre le système qui existe depuis 1992 pour cautionner les Prêts à l’Accession Sociale. Pour les PAS, l’État se limite à apporter sa garantie, par le biais du Fonds de Garantie à l’Accession Sociale, aux établissements qui accordent, gèrent et recouvrent les prêts. Il pourrait donc faire de même pour les assureurs ou sociétés de crédit cau- tionnant les locataires. (Communiqué du 18 nov. 2013). A A U U F F I I L L D D U U J J . . O O . . ❘◗ Le cabinet d’avocats Fidufrance se développe en se rapprochant du cabi- net Rioux Antoine Paponnaud Devinne . Il accueille à cette occasion deux nouveaux associés: Grégoire Gilbert et Vincent Hominal . Fidufran- ce comporte désormais 27 personnes. ❘◗ Le cabinet King & Spaldin g a annon- cé la nomination d’ Alexandre Coutu- rier en qualité d’associé au sein de son département immobilier, aux côtés de Benoît Marcilhacy et Pascal Schmitz. ❘◗ Lefèvre Pelletier & Associés ( Olivia Michaud ) assiste la division logistique du groupe Bolloré dans le cadre du projet de construction de sa nouvelle plate-forme à l'aéroport de Roissy Charles de Gaulle. Le projet vise à construire 30000m 2 d’entrepôts et 7500m 2 de bureaux. le groupe Bollo- ré a notamment conclu avec Aéroport de Paris une promesse de bail à construction et un contrat contractant général avec la société Gicram char- gée du développement du projet. ❘◗ Rodolphe Cavroy rejoint le cabinet d’avocats Kalliopé en tant qu’associé. Précédemment chez De Pardieu Bro - cas Maffei , il est notamment spécialis- te des OPCI. Acteurs ➚ 1 000 000 e visiteur : c’est le seuil atteint par le site Aéroville, un mois après son inauguration. le 21novembre 2013. Ce nouveau centre de shopping a ouvert ses portes sur la plateforme aéroportuaire de Roissy Charles-de-Gaulle. Déve- loppé par Unibail-Rodamco, il dispo- se de près de 84000m 2 de commerces , restaurants, loisirs et services. Chiffres ■ Tarifs sociaux de l’énergie Un décret du 15 novembre élargit les conditions d'accès aux tarifs sociaux de l'électricité et du gaz en créant un critère supplémentaire fondé sur le revenu fiscal de référence. Il transforme le tarif de première nécessité en déduction forfaitaire sur le prix de four- niture contractuellement établi entre le client domestique et son fournisseur d'électricité. (Décret n° 2013-1031 du 15 novembre 2013 portant extension à de nouveaux bénéfi- ciaires des tarifs sociaux de l'électricité et du gaz naturel, J.O. du 16 nov. p. 18640). Baptême de promotion de l’ESPI Jean Bergougnoux, ancien directeur général d’EDF, était cette année le parrain de la promotion de l’Ecole supérieure des professions immobilières. Cérémonie de remise des diplômes ce 21novembre à la salle Gaveau. Aujourd’hui président de l’Association Équi- libre des Énergies, Jean Bergougnoux livre sa vision de l’avenir du bâtiment: il faudra combiner trois niveaux; celui de l’immeuble où se fait la régulation des consommations d’énergie, celui des collectivité locales qui assureront une optimisation et celui des grands fournisseurs d’énergie en charge de la régulation au niveau national. Mais au-delà de la performance technique des bâtiments (vitrages intelligents, insertion de nanotechnologies dans le béton…), Jean Bergougnoux pose la question aux étu- diants: “et l’homme dans tout ça?”. Il invite les étudiants de l’ESPI à ne pas oublier que tout ceci est au service de l’homme. Et de conclure, citant les mots de Paul Valéry sur le rôle de l’architecte: à force de construire, je me suis construit. Un bel objectif pour cette promotion dont le directeur général de l’ESPI, Bernard Pinat se plaît à noter la détermination. Il évoque à cette occasion les objectifs de l’école: modernisation, amélioration de la reconnaissance académique et internationalisation des activités. La diversité des thèmes travaillés par les étudiants était parfaitement illustrée par la variété des sujets des mémoires primés. Exemples: les logements flottants : une réalité, mais quel avenir?, Expropriation: les forces en présence ; la vente par lots, enthousiasme et essor de l’immobilier vert, la mission d’un responsable de programme, les cessions immobilières du patrimoine de l’État… Nombre de prix étaient remis par des entreprises ou fédérations du secteur qui ont souli- gné la bonne convergence entre l’école et les entreprises. Un signe éloquent: plusieurs étudiants qui ont fait un stage en entreprise se sont vus proposer un CDI à l’issue de leur formation. De quoi réjouir les étudiants et le président de l’école, Christian Louis Victor. ■ Taux de TVA sur les travaux Le Gouvernement a précisé les modalités d’application du changement de taux de TVA sur les travaux. - Le taux de TVA de 5,5% sur les travaux de rénovation énergétique s’appliquera aussi aux travaux induits, c’est-à-dire les travaux annexes liés. - Les autres travaux de rénovation qui ont fait l’objet de devis signé et de versement d’un acompte “significatif” c’est-à-dire d’au moins 30% d’ici le 31décembre 2013 bénéficieront du taux de TVA de 7% (au lieu du taux de 10%), si ces travaux sont achevés d’ici le 31mars 2014. (Communiqué de Sylvia Pinel et de Bernard Cazeneuve du 21novembre 2013). ■ Prévention des inondations Une proposition de loi relative à la préven- tion des inondations et à la protection contre celles-ci a été adoptée au Sénat le 20novembre. ■ Projet de loi sur la ville de TVA François Lamy a présenté le 22novembre son projet de loi de programmation pour la ville et la cohésion sociale. Le texte vise à concentrer les moyens sur les quartiers les plus en difficultés, par le biais d’une nouvel- le géographie prioritaire recentrée. Il sera suivi de la mise en place de contrats de ville de nouvelle génération. Le texte devrait être ensuite examiné au Sénat en janvier. ■ La FIDI devient CINOV FIDI Accord scellé le 21novembre: le président de la Fédération interprofessionnelle du diagnostic immobilier, Lionel Janot, a signé un accord de rapprochement avec Domi- nique Sutra Del Galy, Président de la fédé- ration CINOV. La fédération des diagnostiqueurs devient ainsi la 14 e fédération membre de la CINOV qui regroupe les métiers du conseil et de l’ingénierie. La FIDI, créée le 5mars 2004, s’est donnée pour but de rassembler les acteurs du dia- gnostic immobilier. L’accord permet à la CNOV d’intégrer les 625 entreprises adhérentes de la FIDI. 26novembre 2013 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• R R É É P P O O N N S S E E S S M M I I N N I I S S T T É É R R I I E E L L L L E E S S Références (J.O. Questions) Nom du parlementaire Thème Ministre concerné Réponse Observations 22oct. 2013 AN p.11053 n°9587 Jacques Bompard NI, Vaucluse Hausse des taxes fon- cières. Lien entre l'évolution de la taxe d'habitation Economie Les études de l'OCDE ont indiqué pour 2011 et 2012 que « la fiscalité distord actuellement l'allocation des ressources en faveur du logement, notamment de la propriété occupante ». Les taxes foncières sont donc un « outil privilégié pour inciter à un usage économiquement rationnel des biens immobiliers ». Il n'est donc pas envisageable de lier l'évolution des taxes foncières à celle de la taxe d'habitation. Au-delà de la liberté lais- sée aux collectivités locales, la réponse se montre donc favorable à une hausse des taxes foncières. 22oct. 2013 AN p.11058 n°17377 Jean-Pierre Le Roch, SRC, Morbihan Taxe foncière. Situation des propriétaires handi- capés Economie La valeur locative est calculée en fonction de la consistance du bien mais non en fonction de la situation spécifique de l'occupant. Toutefois, les personnes handicapées peuvent bénéficier (titulaires notamment de l'allocation aux adultes handicapés) sous condition de ressources, d'exonération de taxe fon- cière. Les collectivités territoriales peuvent aussi instituer un abattement de 10 % pour les personnes handicapées. Dans le cadre de la réforme des valeurs locatives, il pourra être envisagé de prendre en compte des équivalences superficielles d'aménagements effectués pour les personnes handicapées. 22oct. 2013 AN p.11062 n°22184 Jean-Luc Moudenc, UMP, Haute- Garonne Réforme des valeurs locatives Economie La concertation pour la réforme des valeurs locatives des locaux d'habitation a été lancée le 11 septembre 2013. Le but est de corriger les distorsions résul- tant d'obsolescence des évaluations actuelles. Lors de l'incorporation dans les rôles des résultats de la révision des valeurs locatives des locaux d'habitation, le coefficient de neutralisation (qui vise à éviter un transfert de charge entre locaux d'habitation et locaux professionnels) sera supprimé. Mais pour maintenir la recette des collectivités, les taux d'imposition seront corrigés en proportion inverse de la variation de base qui résultera de la révision. 22oct. 2013 AN, p.11091 n°18533 Jacques Cresta, SRC, Pyrénées- Orientales Normes thermiques . Contrôle Logement Le « commissioning » qui s'applique aux nouveaux bâtiments est un proces- sus intensif de garantie de la qualité qui commence dès la préconception. Le « rétrocommissioning » s'applique aux bâtiments existants. Le « recommis- sioning » s'assure que les effets du « commissioning » se poursuivent dans le temps. Cette pratique commence à s'implanter pour les bâtiments tertiaires. La ministre veut lancer une démarche « Objectif 2x500 000 » de novembre 2013 à février 2014 pour mobiliser les professionnels et définir de nouveaux outils pour améliorer la performance énergétique des bâtiments. 22oct. 2013 AN p.11096 n°35651 Jean-David Ciot, SRC, Bouches-du- Rhône Recours obligatoire à l'architecte Logement Une mission conjointe a été confiée au Conseil général de l'environnement et du développement durable et à l'Inspection générale des affaires cul- turelles. Elle doit déterminer le champ du recours obligatoire à l'architecte au regard du niveau du seuil de dispense et de son mode de calcul. Ses con- clusions sont attendues à la fin de l'automne 2013. 24oct. 2013 Sénat p.3090 n°6775 Mireille Schurch, CRC, Allier Travaux prescrits à proximité des PPRT Ecologie L'article L 515-16 du code de l'environnement a été modifié pour créer un nou- veau plafond d'aide qui limite les travaux à 20 000 € si le logement est la pro- priété d'une personne physique. Industriels et collectivités doivent financer à part égale un financement de 50 % des travaux lorsque le coût est inférieur à 20 000 euros. Le plafond du crédit d'impôt pour travaux dans les PPRT a par ailleurs été majoré (art. 200 quater A du CGI). Il n'est pas prévu de le modifier. 29oct. 2013 AN p.11321 n°25086 Marie-Jo Zimmer- mann, UMP, Moselle Biens non délimités Budget Un bien non délimité est un ensemble de pro- priétés, juridiquement indépendantes que les pro- priétaires n'ont pus délimiter lors de la confection ou de la rénovation du cadastre. Le résultat est une parcelle unique représentant le contour des propriétés contiguës. Il appartient aux proprié- taires concernés de lever entre eux cette difficulté. La députée soulignait que le bornage judici- aire n'est pas applicable car il n'a pas vocation à déterminer la localisa- tion des parcelles. 29oct. 2013 AN p.11348 n°23589 Jean-Pierre Blazy, SRC, Val-d'Oise Aide à l'insonorisation des toitures près des aérodromes Ecologie Les plafonds d'aide à l'insonorisation des logements près des aérodromes sont fixés par l’arrêté du 23 fév. 2011. Si un traitement de la toiture par l'extérieur est nécessaire, un complément de 5000 € est prévu. Fin 2011, le taux d'aide a été porté à 100 %. Texte de référence : arti- cle R 571-87 du code de l'environnement. 29oct. 2013 AN p.11402 n°31324 Thierry Braillard, RDSE, Rhône Contentieux de l'urbanisme Logement L'ordonnance du 18 juillet 2013 issue des travaux du rapport Labetoulle réalise un équilibre entre le droit au recours et la liberté d'association et la nécessité de favoriser la réalisation de projets de construction de logements. Il est prévu notamment pour 5 ans une compétence en premier et dernier ressort du TA pour les recours dirigés contre les PC des logements ou les permis d'aménager dans les communes où existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements. Un recours devant le Conseil d'Etat reste possible. 29oct. 2013 AN p.11446 n°28548 Cécile Untermaier, SRC, Saône-et- Loire Désamiantage . Certification Travail Le décret modificatif du 5 juillet 2013 a reporté le calendrier prévu à l'article 6 du décret du 4 mai 2012. Le délai de reclassement des entreprises certifiées friables et non friables et des entreprises chargées du mesurage des empous- sièrements est reporté au 1 er janvier 2014. L'obligation de certification des entreprises de couverture-bardage est reportée au 1 er juillet 2014. À nos abonnés : le texte complet des réponses ministé- rielles peut vous être faxé ou envoyé par mél sur simple demande. ▲ 26novembre 2013 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• NOM : PRÉNOM : FONCTION : SOCIÉTÉ : ADRESSE : TÉL : FAX : MÉL : N ° TVA INTRACOM .: SIGNATURE : OFFRE EXCEPTIONNELLE Réservée aux nouveaux abonnés 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier N N O O M M I I N N A A T T I I O O N N S S D D I I S S T T I I N N C C T T I I O O N N S S Présidence de la République Jean-Jacques Barbéris est nommé conseiller concurrence, commerce extérieur et prospective à la présidence de la Répu- blique. (Arrêté du 13 novembre 2013, J.O. du 14 nov. @). Cabinets ministériels ➠ Outre-Mer : Sophie Onado est nommée conseillère technique au cabinet de Victo- rin Lurel. (Arrêté du 8 novembre 2013, J.O. du 13 nov. @). Magistrature ✓ Tribunaux administratifs : Sylvie Favier est nommée présidente du tribunal admi- nistratif de Melun. (Décret du 12novembre 2013, J.O. du 14 nov. @). Organismes publics ✓ EPF : Philippe Grall est nommé direc- teur général de l'Etablissement public fon- cier de Poitou-Charentes . (Arrêté du 4 novembre 2013, J.O. du 14 nov. 2013, p. 18486). ✓ ADOMA : Jérôme Reboul (direction générale du Trésor) est nommé administra- teur. (Décret du 14 novembre 2013, J.O. du 16 nov. p. 18659). Conventions collectives ➠ Gardiens, concierges et employés d'immeubles : il est envisagé l’extension de l’accord collectif du 10 juin 2013 portant sur les régimes de prévoyance et rem- boursement de frais de santé. (Avis publié au J.O. du 14 nov. p. 18487). ■ Etude d’impact pour défriche- ment Les projets de défrichement font partie des aménagements visés à l'article R 122-2 du code de l'environnement qui sont soumis à étude d'impact, soit de façon systéma- tique, soit au cas par cas. Actuellement les défrichements de plus de 25 ha sont systématiquement soumis à étude d'impact. Les défrichements de moins de 25 ha relèvent de l'examen au cas par cas. Désormais, seuls les projets de défriche- ment de plus de 0,5 ha (et inférieurs à 25 ha) seront le cas échéant soumis à étude d'impact au cas par cas. (Décret n° 2013-1030 du 14 novembre 2013 relatif aux études d'impact des projets de défrichement, J.O. du 16 nov. p. 18639). ■ Le silence de l’administration vaut acceptation Une loi du 12novembre 2013 fixe le princi- pe (art. 1 er modifiant l’article 21 de la loi du 12avril 2000) que le silence gardé pendant deux mois par l'autorité admi- nistrative sur une demande vaut décision d'acceptation. Ce principe est assorti d'exceptions par exemple: - si la demande ne tend pas à l'adoption d'une mesure présentant le caractère d'une décision individuelle, - si la demande présente un caractère financier, sauf en matière de sécurité socia- le, dans les cas prévus par décret. Il est possible d'écarter le principe par décret ou de modifier le délai en cas d'urgence ou de complexité de la procédure. À la demande de l'intéressé, la décision implicite d'acceptation fait l'objet d'une attestation délivrée par l'autorité adminis- trative. Un ordonnance doit modifier les textes pour tenir compte de ce principe. L'article 2 comporte une habilitation du Gouvernement à légiférer par ordonnance pour - définir les conditions d'exercice du droit de saisir par électronique les autorités administratives, - définir les conditions d'usage de la lettre recommandée par courrier électronique, - définir les conditions de communication des avis préalables avant que les autorités administratives n'aient rendu leur décision, - élargir les possibilités de recours aux tech- nologies permettant aux organes collé- giaux des autorités administratives de déli- bérer à distance. L'article 3 programme l'élaboration d'un code relatif aux relations entre le public et les administrations . Une habi- litation permet notamment au Gouverne- ment de simplifier les règles de retrait et d'abrogation des actes administratifs unila- téraux. L'article 4 prévoit d'autres mesures de sim- plification par exemple pour remplacer la fourniture de pièces par des déclarations sur l'honneur. L'article 5 habilite le Gouvernement à modifier le code de l'expropriation . (Loi n° 2013-1005 du 12novembre 2013 habi- litant le Gouvernement à simplifier les rela- tions entre l'administration et les citoyens, J.O du 13 nov. p. 18407). B ULLETIND ’ ABONNEMENT « PRIVILÈGE » ❑ OUI , je souhaite bénéficier de l’offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC (soit 586,68 € HT + 2,1% de TVA) au lieu de 779 € TTC, soit 20% de réduction . Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription À RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi 539 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✁ Mérite Relevé dans la promotion du 15novembre les noms de: ✓ Premier ministre . Grand'Croix: Christia- ne Scrivener , ancien ministre Grand officier: Daniel Labetoulle , prési- dent de section honoraire au Conseil d'Etat, Robert Savy, conseiller d'Etat hono- raire. ✓ Justice . Commandeur: Henriette Chau- bon et Hélège Magliano (Cour de cassa- tion) et Alain-Pierre Netter, avocat à Paris. ✓ Logement . Officiers: Françoise Noars, Michel Pascal, Jean-Claude Ruysschaert (DREAL). Chevaliers: Pierre Mallet (vice- président de l'UNPI), Jean-Pierre Pirccca (DG d'un organisme d'habitat social) ✓ Intérieur : Pierre-Etienne Bisch et Fran- çois-Xavier Ceccaldi (préfets). (J.O. du 15 nov. 2013, p.18538). A A U U F F I I L L D D U U J J . . O O . . 26novembre 2013 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• U U N N P P I I L’UNPI a fait le point ce 20novembre sur l’état d’avancement de la procédure en cours devant la Commission Européenne contre les aides d’Etat au logement social public français. La fédération des proprié- taires précise qu’elle n’attaque pas le parc HLM, mais qu’elle critique le coût exorbi- tant de la gestion de ce parc et le fait que des ménages à haut revenus soient logés dans le parc HLM. L’UNPI a déposé son dossier le 5mai2012 devant la Commission européenne. France Bauvin, vice-présidente de l’Union interna- tionale de la propriété immobilière, explique que si le logement relève en prin- cipe de la compétence des Etats membres, l’Europe intervient par le biais de la régle- mentation de la concurrence et surveille les équilibres budgétaires ce qui peut la conduire à émettre des recommandations en cas de trop forte régulation des mar- chés locatifs privés. Ainsi en Suède, en cas de litige entre un bailleur privé et son locataire, le loyer du parc public s’imposait au bailleur privé. L’Etat a dû libéraliser sa législation et supprimer des aides. De même aux Pays-Bas, à la suite d’un recours, l’État a supprimé certaines aides et a intro- duit un plafond de ressources pour l’accès au logement social, alors qu’il n’en existait pas. En Belgique, un recours a suscité une décision de la Cour constitutionnelle belge qui a jugé que la fixation d’une amende de 50000 € par logement manquant dans l’attribution d’un permis de construire des logements était illégale, le dispositif n’ayant pas été notifié aux autorités euro- péennes. Quels sont les enjeux? L’UNPI reconnaît le caractère indispensable du logement sub- ventionné mais indique que les aides doi- vent être limitées à la compensation des surcoûts qu’il occasionne. Pour qu’un servi- ce d’intérêt économique général (SIEG) soit légal, cela suppose plusieurs critères: l’existence d’une défaillance du marché, un mandat clair et prisé, des paramètres de compensation établis de façon objecti- ve et transparente, une compensation limi- tée aux coûts nets occasionnés par l’exécution des obligations de service public et une séparation entre les activités SIEG et les autres activités. Il est possible de détenir 10% de PLS ou de PLI. Or actuellement, 25% du parc HLM se trouve hors secteur SIEG. Il existe aussi une divergence d’appréciation des aides qui sont appor- tées au secteur HLM. Selon l’État français, l’aide représente 6,4milliards d’euros. Mais selon l’étude de l’UNPI, ces aides (directes et indirectes) s’élèvent à 31,5milliards d’euros. Ce total cumule des avantages fis- caux, des bonifications d’intérêt de prêt, des subventions d’investissement ou d’exploitation, des aides résultant de baux emphytéotiques. ■ Une “forte suspicion de surcom- pensation des aides” En conclusion l’UNPI estime qu’il y a une forte suspicion de surcompensation des aides, elle indique également qu’il n’y a pas de distinction dans les comptes entre les activités SIEG et les autres et qu’il existe des excédents de trésorerie importants (22milliards) ainsi que des bénéfices (2,9milliards). L’UNPI ajoute que le secteur HLM compor- te des dérives; certaines communautés d’agglomération ne pratiquent pas les sur- loyers, certains HLM appliquent des fran- chises de loyer à l’entrée dans les lieux. ■ Le cas de la SOGINORPA À l’appui de son argumentation, l’UNPI a présenté le cas spécifique la région Nord Pas de Calais et celle des organismes EPI- NORPA et SOGINORPA (62000 logements). La SOGINORPA est l’ancienne filiale immo- bilière des Charbonnage de France ; son contrôle a été pris en 2002 par l’établissement public à caractère industriel et commercial rattaché à la région Nord Pas de Calais. La SOGINORPA doit être transformée fin 2013 en SA d’HLM. Lors de l’apport à SOGINORPA du patri- moine venant de Charbonnage de France, il a été mentionné un prix de 458millions d’euros. Or Charbonnage de France a L’UNPI dépose une plainte à Bruxelles sur le parc HLM L’Union nationale de la propriété immobilière a engagé depuis mai2012 une action pour contester les modalités de gestion des aides au parc HLM. L’Etat français tarde à apporter sa réponse. JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ Secrétariat: Sabine Petit ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0214 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 779 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: Com-Copie Clamart ■ Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine R R E E N N C C O O N N T T R R E E constaté une perte de 623millions d’euros. Il y a donc subvention de ce montant, mais selon le rapport de la chambre régionale des comptes, la valeur du parc a été sous- évaluée. Sur ce dossier, l’UNPI indique qu’il n’est pas possible de faire des distinctions entre les secteurs SIEG et le reste, que le domaine de SIEG est très étendu. France Bauvin ajoute que lors de la création, l’apport du patrimoine a été sous-évalué, ce qui corres- pond à une aide indirecte mais qui n’est pas identifiée dans la comptabilité. Par ailleurs,un rapport de la commission régio- nale de comptes a été laissé sans suite. Il mentionne par exemple que la SOGINOR- PA semble se spécialiser dans la vente de maisons dont la valeur est supérieure à ce que la population cible du SIEG est en mesure d’acquérir ou qu’elle prend des participations dans les SEM dont l’objet dépasse l’étendue du SIEG et contraire à l’objet social d’EPINORPA. Ainsi par exemple, le groupe a créé Mai- sons&Cités Habitat, Maison&Cités Immobi- lier et Maison&Cités Développement qui sont des activités hors SIEG, mais il n’existe pas de séparation comptable permettant d’isoler dans les comptes le parc social neuf et les subventions correspondantes. En conclusion, Jean Perrin précise que d’autres exemples auraient pu être pris en Ile-de-France ou dans des zones rurales mais que l’objectif est de démontrer qu’il y a un potentiel d’économie budgétaire. Par ailleurs, il n’y a pas de mécanisme de réinvestissement des surcompensations. Une fraction des ventes (près de 10% du parc) a été vendue sans évaluation par France Domaine à un prix inférieur au prix du marché, parfois jusqu’à 40%. Le 20novembre, la réponse de la France était toujours attendue. À suivre. ● Une réaction de l’USH L’Union sociale pour l’Habitat a réagi à la publication de l’étude de l’UNPI par un communiqué du 20novembre, en dénon- çant “l’instrumentalisation du droit euro- péen par l’UNPI à des fins idéologiques. Le président de l’USH, Jean-Louis Dumont, estime que “derrière la question du loge- ment social, c’est le modèle français que l’on attaque. […] En appeler à l’Europe pour le mettre à mal et donc fragiliser le corps social est une démarche totalement inconséquente”.
