Au sommaire :
– 2 – Jurisprudence –
Baux : Droit de préemption de la loi de 1975: le cas de l’adjudication / Licéité d’un bail à vie
Baux commerciaux : Agir dans le délai de 2 ans / Pas de bail pour la mise à disposition de salles pour un service de restauration
Copropriété : Autorisation de travaux en AG: nombre de devis / Opposition au paiement du prix de vente
Politique du logement : Affectation des emplois de la PEEC
Logement social : Suspension du conseil d’administration d’un collecteur du 1 %
Urbanisme : Affichage du permis : attention à la hauteur
– 6 – Au Sénat –
Les sénateurs rejettent le PLFSS
Aménagement du territoire
Prévention des inondations
– 7 – Nominations – Agenda – Au fil du JO –
Numéro unique du logement social : dématérialisation
– 8 – Interview –
Xavier Longin (Adéquation) : Arrêtons d’être dogmatiques !
■ JUGÉ ■ > La première vente qui suit la division de l’immeuble par lots purge le droit de pré- emption de la loi de 1975. Cette règle s’applique même lorsque la vente suivante a lieu par adjudication (p 2). > Un bail à vie est licite (arrêt de la cour d’appel de Paris du 14novembre 2013, p.2, rendu à propos d’un bail d’habitation). > Un contrat de mise à disposition d’une salle de restaurant dans des locaux loués par un club n’est pas un bail commercial. (Un arrêt de la cour d’appel de Paris du 13novembre, p.3). ■ VALIDÉ ■ > La légalité du décret du 12mars 2012 qui fixe les enveloppes minimales et maximales de la participation des employeurs à l’effort de construction (1%) a été confirmée par le Conseil d’État le 6novembre 2013, à la suite d’un recours engagé par l’UESL (p.4). ■ DÉBATTU ■ > le Sénat a adopté le 20novembre une proposition de loi de prévention des inon- dations (p.6). Elle autorise la création d’une taxe pour la gestion des milieux aquatiques et la prévention des inondations ■ REPORTÉE ? ■ > La CLCV demande le report de l’échéance du 25décembre 2013, date à laquelle les canalisations doivent avoir été remplacées pour respecter la teneur maxi- male en plomb fixée par directive (p.5). ■ REJETÉ ■ > Les sénateurs ont rejeté, lors de la secon- de délibération, le projet de loi de finance- ment de la sécurité sociale, notamment en raison de la réforme des prélèvements sociaux sur les produits d’épargne (p.6). Servir l’intérêt général E n ces temps où l’accent est mis sur la nécessité de maîtriser les dépenses publiques, deux arrêts du Conseil d’État que nous vous présentons cette semaine méritent attention. Le premier, daté du 23octobre, confirme la décision de sanction prise à l’encontre d’un collecteur du 1%. En raison des graves défaillances dans la gestion de cet organisme, le ministre du logement avait suspendu le conseil d’administration. Le Conseil d’État joue ici son rôle de régulation des organismes placés sous contrôle de l’État en raison de la mission d’intérêt général qui leur est attribuée. Il leur incombe de gérer les fonds dans le sens de l’intérêt général. Des lourdes fautes de gestion justifient des sanc- tions. Le deuxième arrêt, en date du 6novembre, rejette un recours enga- gé par l’Union d’économie sociale du logement (UESL) contre un décret de 2012 fixant les enveloppes minimales et maximales des emplois du 1%. Dans cet arrêt, le Conseil d’Etat écarte l’argument invoqué par l’UESL et tiré du nécessaire respect du droit de pro- priété, garanti par la convention européenne des droits de l’homme car les collecteurs du 1 % ne détiennent les fonds que du fait de la loi. Ce faisant, il rappelle la raison pour laquelle les fonds sont orien- tés vers ce type d’institutions. Ces deux décisions ne sauraient trop inciter les acteurs publics à la vigilance la plus forte dans la détention des fonds dont ils n’ont la maîtrise que par la volonté du législateur, mais dont ils n’ont pas la propriété. Leur usage est donc subordonné au respect des orienta- tions fixées par la loi. C’est la grandeur de la mission du mandatai- re qui est invité à agir dans l’intérêt de son mandant. La vigilance doit être d’autant plus forte que le versement des fonds est obliga- toire pour les entreprises qui y sont soumises. U n autre arrêt retiendra l’attention des rédacteurs de baux d’habitation. Rendu par la Cour d’appel de Paris le 14novembre 2013, il tranchait le litige opposant l’acquéreur d’un immeuble d’habitation à ses locataires. Le bailleur précédent leur avait consenti juste avant la vente, un bail à vie. Le nouveau bailleur considérait que ce bail était nul car dépourvu de contrepartie. Il n’a pas convaincu la cour d’appel qui a confirmé la validité du contrat. La loi du 6juillet 1989 fixe une durée minimale du bail de 3 ans pour les personnes physiques et de 6 ans pour les personnes morales mais elle ne prévoit pas de durée maximale. Libre aux parties de dépas- ser la durée minimale, sous réserve de ne pas consentir de bail per- pétuel. Un bail consenti pour la vie du locataire comporte un terme (le décès du locataire) même si sa date est par hypothèse incertaine. Ainsi, les parties d’un bail d’habitation conservent une liberté de définir la durée du contrat, sous réserve de respecter la durée mini- male. ■ BD JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr NUMÉRO 541 10DECEMBRE2013 ISSN 1622-1419 14 E ANNEE L’ESSENTIEL .. immobilier - 2 - Jurisprudence - Baux : Droit de préemption de la loi de 1975: le cas de l’adjudication / Licéité d’un bail à vie Baux commerciaux : Agir dans le délai de 2 ans / Pas de bail pour la mise à disposition de salles pour un service de restauration Copropriété : Autorisation de travaux en AG: nombre de devis / Opposition au paiement du prix de vente Politique du logement : Affectation des emplois de la PEEC Logement social : Suspension du conseil d’administration d’un collec- teur du 1 % Urbanisme : Affichage du permis: attention à la hauteur - 6 - Au Sénat - Les sénateurs rejettent le PLFSS Aménagement du territoire Prévention des inondations - 7 - Nominations - Agenda - Au fil du JO - Numéro unique du logement social: dématérialisation - 8 - Interview - Xavier Longin (Adéquation): Arrêtons d’être dogmatiques! S O M M A I R E E D I T O R I A L 10décembre 2013 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• B B A A U U X X D D ’ ’ H H A A B B I I T T A A T T I I O O N N ▲ Droit de préemption loi de 1975 ■ Adjudication (Cass. Civ. 3 e , 26 nov. 2013, n°1408, F-P+B, rejet, pourvoi n° 12-25 412) Un appartement occupé avait été vendu par adjudication. Or les occupants avaient déclaré se substituer aux acquéreurs en se fondant sur l’article 10-II de la loi du 31décembre 1975. Ils estimaient qu’ils auraient dû être convoqués à l’adjudication pour pouvoir se substituer à l’acquéreur, peu important qu’il s’agisse ou non d’une adjudication consécutive à la division initia- le ou à la subdivision de l’immeuble par lots. La cour d’appel qui avait annulé cette décla- ration de substitution voit son arrêt confir- mé: “Mais attendu qu’ayant exactement rete- nu, par motifs propres, que le locataire ou l’occupant de bonne foi ne peut exercer le droit de substitution prévu par l’article 10-II de la loi du 31décembre 1975 qu’à la condition que l’adjudication soit consé- cutive à la division initiale de l’immeuble et relevé, par motifs adoptés, que l’immeuble avait fait l’objet, suivant acte du 24mai 1948 d’un règlement de copropriété contenant l’état descriptif de division et que l’état hypothécaire révélait huit ventes ou partages intervenus depuis lors, la cour d’appel en a déduit, à bon droit, que l’adjudication n’était pas consécu- tive à la division initiale de l’immeuble et que M.et M me F. ne disposaient pas du droit de se substituer aux acquéreurs; D’où il suit que le moyen n’est pas fondé”. Le pourvoi est donc rejeté. Observations : L’article 10 de la loi du 31décembre 1975 régit le droit de pré- emption du locataire en cas de division de l’immeuble par lots. L’article 10-II prévoit le cas particulier de la vente par adjudication. “Lorsque la vente du local à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel a lieu par adjudication volontaire ou forcée, le locataire ou l'occupant de bonne foi doit y être convo- qué par lettre recommandée avec deman- de d'avis de réception un mois au moins avant la date de l'adjudication. À défaut de convocation, le locataire ou l'occupant de bonne foi peut, pendant un délai d'un mois compter de la date à laquelle il a eu connaissance de l'adjudication, déclarer se substituer à l'adjudicataire.” En l’espèce, l’occupant avait donc fait cette déclaration de substitution. La jurisprudence a admis que le droit de préemption ne s’appliquait que lors de la première vente qui suit la division de l’immeuble. Les mots “toute vente consé- cutive” étant au singulier doivent s’entendre comme visant la première vente faisant suite à la division de l’immeuble (civ. 3 e , 6 nov. 1986). Elle a précisé que seu- le la première vente par lots postérieure à l’état descriptif de division et du règlement de copropriété purge le droit de préemp- tion du locataire (Civ. 3 e , 16 nov. 2005). L’arrêt rapporté fait la même analyse pour le cas de l’adjudication. Il en résulte que la première vente purge le droit de préemp- tion. La vente suivante du lot considéré n’est donc pas soumise au droit de pré- emption, même si elle a lieu par adjudica- tion. Baux d’habitation ■ Licéité d’un bail à vie (CA Paris, Pôle 4, ch. 3, 14 nov. 2013, n°11/21436) Une Caisse de sécurité sociale avait vendu un immeuble d’habitation le 3décembre 2009. Par acte des 26novembre et 3décembre 2009, elle avait consenti un bail à vie à chacun des trois locataires. L’acquéreur de l’immeuble invoquait ensui- te la nullité du bail, considérant que le bail à vie, pour des locataires âgés de 48 ans pour l’un, de 60 et 66 ans pour les seconds et de 65 ans pour le troisième, était conclu sans contrepartie sérieuse avec un montant de loyer dérisoire. Sa demande est rejetée: “Il a été signé trois baux avec l’ancienne bailleresse. Il était prévu une condition suspensive, selon laquelle les baux étaient signés sous la condition de la signature par le bailleur d’un acte de vente portant sur l’immeuble au plus tard le 31décembre 2009. Pour la durée des trois baux, il était prévu “le contrat débutera rétroactivement après la constatation de la réalisation de la condi- tion suspensive stipulée aux présentes le 1 er décembre 2009 et prendra fin au décès du locataire ” et “en cas de plusieurs loca- taires”, le terme du bail a été fixé au décès du dernier survivant”. Il était précisé que le bailleur n’aura aucune faculté de résilier le contrat par anticipation sauf en cas d’inexécution du bail. […] La société Résidence Champs Elysées [acquéreur] était informée des trois baux en cours qui lui sont opposables mais elle est en droit d’en discuter la licéité, compte tenu de la particularité de la clause sur la durée du bail. [La cour décrit alors les locaux loués, situés à Paris, rue Marbeuf et le montant du loyer: entre 4,89 € et 6,36 le m 2 par mois suivant les appartements]. Le bail conclu pour la durée de vie du ou des locataires a un terme fixé par un événement certain, en l’espèce, le décès du locataire et en cas de pluralité de locataires, au décès du dernier survivant même si la date de réalisation est inconnue. La durée étant déterminée, le bail n’est pas illicite pour ce seul motif. S’agissant du montant du loyer, les pièces établissent que les loyers fixés sont à peu près ceux antérieurement payés et que les baux de M mes V. et A. ont été signés dans le cadre de la loi du 6juillet 1989 alors que pour M me V. et comme elle le soutient juste- ment, le bail était antérieurement sous l’empire de la loi du 1 er septembre 1948 […] En conséquence et pour tous ces motifs, les baux ne sont pas sans contrepartie et le jugement doit être confirmé en ce qu’il a rejeté les demandes visant à l’annulation des baux”. Observations : Cet arrêt est très intéressant car il montre que le cadre strict de la loi du 6juillet 1989 permet des adaptations contractuelles. L’article 10 relatif à la durée du bail indique que “Le contrat de loca- tion est conclu pour une durée au moins égale à trois ans pour les bailleurs per- sonnes physiques ainsi que pour les bailleurs définis à l'article 13 et à six ans pour les bailleurs personnes morales”. La durée mentionnée étant une durée mini- male, rien n’interdit aux parties de conve- nir d’une durée plus longue. La Cour de cassation a par exemple confirmé la validi- té d’un bail de neuf ans (Civ. 3 e , 28 nov. 2006, AJDI, 2007, 205). Plus proche des faits rapportés dans l’arrêt de la cour d’appel de Paris, un arrêt avait aussi admis que lorsque le bail prévoit que le locataire sera maintenu dans les lieux sa vie durant, le bailleur ne peut délivrer congé avant l’arrivée de ce terme (Cass. Civ. 3 e , 10mars 2010). L’article 1709 du code civil qui évoque la durée du bail ne prévoit pas de durée maximale, mais la jurisprudence prohibe les baux perpétuels (par exemple un bail renouvelable au gré du preneur, sur simple demande de sa part, formulée six mois avant son expiration, Civ. 3 e , 8mai 1973, Bull. Civ. III, n°320). En revanche est admis un bail qui a pour terme le décès des loca- taires ou de leurs enfants (Civ. 3 e , 30 nov. 1983). J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E Baux commerciaux ■ Agir dans le délai de 2 ans (CA Paris, Pôle 5, ch. 3, 13 nov. 2013, n°12/00562) Par acte du 26juin 2007, un bailleur avait donné congé à son locataire à effet du 1 er janvier 2008 en lui déniant le droit au sta- tut au motif qu'il s’agissait d’un local acces- soire. Le 9mars 2010, le bailleur avait assi- gné le locataire en validation du congé. Ce n’est que le 30juin 2010 que la société locataire avait formulé une demande de renouvellement. Le tribunal avait admis que la contestation du congé était prescrite et la cour d’appel confirme la décision: “Considérant que la société J. [locataire] cri- tique les premiers juges qui ont considéré que sa contestation du congé était prescrite en traitant le délai devenu de prescription depuis la loi du 4août 2008 comme un délai de forclusion, alors que sa contestation était recevable dans le cadre de l’instance intro- duite par la bailleresse le 9mars 2010, Considérant toutefois qu’en application de l’article L 145-9 du code de commerce, le locataire qui entend contester le congé doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date à laquelle le congé a été donné, qu’en l’espèce, le congé prenait effet au 1 er janvier 2008; que l’intervention de la loi du 4août 2008 qui a abrogé le délai de forclusionn’a pas eu pour effet de faire courir de nou- veaux délais mais de qualifier les délais en cours de délais de prescription ; qu’il n’est pas contesté que la société J. n’a pas introduit de contestation dans le délai de deux ans, qu’aucun acte n’est venu le suspendre ou l’interrompre , étant relevé, au surplus, que l’action de la baille- resse en validation de congé a été engagée au-delà du délai de deux ans; Considérant […] que c’est pertinemment que les premiers juges ont constaté que, par l’effet du congé, la société J. était devenue occupante sans droit ni titre et ont pronon- cé son expulsion”. Observations : Selon l’article L 145-9 du code de commerce, le congé doit “à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à comp- ter de la date pour laquelle le congé a été donné.” Avant la loi du 4août 2008, le texte prévoyait que le locataire devait sai- sir le tribunal dans le délai de deux ans “à peine de forclusion”. La loi LME a donc supprimé cette référence, le délai est donc redevenu un délai de prescription de deux ans régi par l’article L 145-60. En l’espèce, la réforme de 2008 était inter- venue en cours de délai: le congé était donné pour le 1 er janvier 2008. Le délai de forclusion devait être requalifié en délai de prescription lors de la parution de la loi, mais comme le locataire n’avait pris aucun acte pour l’interrompre ou le suspendre, le délai était expiré en janvier2010. Le loca- taire s’est donc trouvé déchu de son droit. ■ Pas de bail commercial pour la mise à disposition de salles pour un service de restauration (CA Paris, Pôle 5, ch. 3, 13 nov. 2013, n°11/18546) Un contrat avait été conclu en 1997 pour un an concédant “le droit exclusif d’exploiter le point de restauration […] dans les locaux dont Racing Club est locataire”. L’exploitant demandait la requalification de ce contrat en bail commercial mais sa demande est rejetée par la cour d’appel: “ Le point de départ du délai de prescrip- tion est constitué non par la date de la convention dont la requalification est demandée mais par la signature de celle-ci ; Il s’ensuit que la fraude dont se prévaut la société 3A Séminaires pour échapper à la prescription de l’article L 145-60 du code de commerce, doit exister au moment de la signature du contrat dont la requalification est demandée et ne saurait exclusivement résulter des conditions d’exploitation posté- rieures qui sont contestées par la société Lagardère et l’association Racing Club de France et n’ont pas été jugées comme constituant la preuve de l’appartenance d’un fonds de commerce au profit de la société 3A Séminaires”. L’exploitant devait prendre les locaux meu- blés et équipés, Racing Club devait assurer les travaux d’entretien. L’exploitant avait interdiction de céder ses droits et devait res- pecter les horaires décidés par le Racing Club et ne pouvait faire aucune publicité sans accord préalable du Racing Club. La cour rejette la qualification de bail com- mercial: “De telles clauses concernant les conditions d’exploitation et les obligations des parties ne sont pas caractéristiques d’un bail com- mercial; Il y est enfin stipulé que la convention ne relève pas de la législation des baux com- merciaux, cette clause étant reproduite dans les contrats qui vont succéder à la convention initiale et instituées mises à dis- position de salles ainsi que dans la dernière convention signée en septembre2004 entre l’association Racing Club et M. P. ès qualités de dirigeant de la société 3 A Séminaires, lequel avait donc parfaite connaissance de cette clause de renonciation au bénéfice du statut des baux commerciaux pour avoir déjà exploité à titre personnel les locaux”. La cour ne reconnaît donc pas l’existence d’une fraude et juge l’action en requalifica- tion prescrite, la convention étant signée le 1 er septembre 2004 alors que la date de l’assignation introductive d’instance était du 30avril 2013. Observations : La cour valide donc cet accord qui ne constituait pas un bail. L’absence de requalification en bail com- mercial peut se rattacher ici à l’idée que la société de restauration n’aurait pas de clientèle propre. C’est ainsi que des arrêts ont refusé le statut à un bar restaurant qui était installé dans l’enceinte d’un hippo- drome (Cass. plén. 24avril 1970) ou sur un terrain de sport (Civ. 3e, 10 fév. 1999) ou dans un club de vacances (Civ. 3e, 8 janv. 1997). La décision peut aussi se fonder sur le fait que l’exploitant est soumis à des contraintes incompatibles avec le libre exercice de son activité. C’est le cas pour un commerce installé dans un hôtel (Civ. 1e, 30mars 2005). La fraude peut le cas échéant être admise pour une succession de 40 baux successifs mais à l’égard d’un preneur ayant une pleine autonomie de gestion et une clien- tèle propre (Civ. 3e, 24 janv. 1996), condi- tions qui ne paraissaient pas réunies dans l’affaire soumise ici à la cour d’appel de Paris. Copropriété ■ Autorisation de travaux en AG. Nombre de devis (Cass. Civ. 3 e , 27 nov. 2013, n° 1391, FS-P+B+I, rejet, pourvoi n° 12-26 395) Un copropriétaire contestait la validité d’une décision d’assemblée générale ayant autorisé des travaux au motif que les devis auraient dû être annexés à la convocation et qu’il ne suffisait pas que les rapports de l’architecte annexés à la convocation décri- vent les travaux et comportent des devis et qu’elle aurait dû s’assurer que chacun des travaux avait donné lieu à au moins deux devis. Pas plus que la cour d’appel, la Cour de cassation n’a pas retenu cet argument: “Mais attendu qu’ayant souverainement retenu que des devis avaient été demandés 10décembre 2013 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• B B A A U U X X C C O O M M M M E E R R C C I I A A U U X X - - C C O O P P R R O O P P R R I I É É T T É É ▲ J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E 10décembre 2013 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• C C O O P P R R O O P P R R I I É É T T É É - - U U R R B B A A N N I I S S M M E E J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E à deux ou trois entreprises dont le nom était précisé pour chacun des lots, et en ayant exactement déduit que l’obligation de mise en concurrence avait ainsi été res- pectée, la circonstance que pour cer- tains lots, les entreprises consultées n’aient pas toutes répondu n’affectant pas la régularité de la délibérationdès lorsque les documents annexés à la convention décrivaient de façon suffi- samment précise le détail des diffé- rents travaux prévus ainsi que leur coût global et par lots , de sorte que les copropriétaires avaient disposé des élément nécessaires pour prendre une décision en connaissance de cause, la cour d’appel, qui a procédé à la recherche prétendument omise, à légalement justifié sa décision”. Observations : L’article 19-2 du décret du 17mars 1967 prévoit que la mise en concurrence des entreprises pour les mar- chés de travaux “résulte de la demande de plusieurs devis ou de l'établissement d'un devis descriptif soumis à l'évaluation de plusieurs entreprises.” Or si plusieurs entre- prises avaient été sollicitées, sur chaque lot, toutes n’avaient pas répondu. La cour d’appel, avait admis que cette information des copropriétaires était suffisante. Cette solution souple est donc validée. ■ Opposition au paiement du prix de vente (Cass. Civ. 3 e , 27 nov. 2013, n°1392, FS-P+B, cassation, pourvoi n°12-27385) Un syndicat des copropriétaires avait fait opposition au paiement du prix de vente d’un lot vendu par un copropriétaire. Celui- ci contestait la validité de l’opposition. La cour d’appel qui l’avait annulée voit son arrêt cassé au visa de l’article 20 de la loi du 10juillet 1965, l’article 5-1 du décret du 17mars et de l’article 2374, 1 e bis du code civil: “Attendu que, pour annuler l’opposition du syndicat , l’arrêt retient que celle-ci a été faite pour une somme globale de 28840,57euros, résultant d’un décompte informatique commençant par une reprise de solde antérieur pour 13227,58euros et n’opérant aucune distinction entre les dif- férents chefs de créance; Qu’en statuant ainsi, alors que l’absence de distinction entre les quatre types de créances du syndicat prévue à l’article 5-1 du décret du 17mars 1967, qui constitue un manquement à une condition de forme , a pour seul effet de faire perdre aux créances bénéficiant de l’article 2374, 1 e bis du code civil leur caractère de créances pri- vilégiées et superprivilégiées, celles-ci ne pouvant alors valoir que comme créances hypothécaires ou chirographaires, la cour d’appel a violé les textes susvisés”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Lorsque le syndic entend faire opposition au paiement du prix de vente d’un lot, l’article 20 de la loi de 1965 lui impose de faire opposition dans les 15 jours de l’avis de mutation qui lui est adressé par le notaire. L’opposition, qui doit être faite par acte d’huissier et doit comporter élection de domicile, doit à pei- ne de nullité “énonce[r] le montant et les causes de la créance”. Le syndic doit donc préciser l’origine de la créance (charges, dette pour travaux…) et si elle est privilé- giée. Le détail des informations à produire est fixé par l’article 5-1 du décret. Puisque cette distinction est prévue à pei- ne de nullité, la jurisprudence en avait déduit que l’opposition qui ne comporte pas ces mentions est nulle. Mais la Cour de cassation avait indiqué dans un arrêt de 2006 (Civ. 3 e , 25 oct. 2006, Loyers et copr. 2007, n°17) que la distinction entre les quatre types de créances prévues à l’article 5-1 du décret de 1967 constitue une condi- tion de forme déterminant le caractère de celles bénéficiant de l’article 2103, 1e bis du code civil (article transféré à l’article 2374) c’est-à-dire les créances privilégiées. À défaut, elles ne cessent pas d’exister mais perdent leur caractère de créances occultes privilégiées et super-privilégiées et ne peuvent valoir que comme créances hypothécaires ou chirographaires. Ce nou- vel arrêt de la Cour de cassation confirme cette solution. Il en résulte que l’opposition du syndic n’est pas totalement dépourvue d’effet, mais elle sera moins efficace puisque les créances produites viendront en concurrence avec celle des autres créanciers. Urbanisme ■ Affichage du permis: attention à la hauteur (CE, 1 e sous-section, 7novembre 2013, n°360929, ville de Paris) Une SCI avait obtenu un permis de construi- re pour réhabiliter un bâtiment à Paris. Or un recours avait été engagé pour contester la régularité du permis et le juge avait fait droit à cette demande. Il confirme la rece- vabilité de la requête en évoquant la ques- tion de l’affichage du permis: “ Aux termes de l’article R. 600-2 du code de l'urbanisme: " Le délai de recours conten- tieux à l'encontre […] d'un permis de construire […] court à l'égard des tiers à compter du premier jour d'une période continue de deux mois d'affichage sur le terrain des pièces mentionnées à l'article R. 424-15 ", qui prévoit que la mention du per- mis doit être affichée sur le terrain. En ver- tu de l'article A. 424-16 du même code, le panneau d'affichage du permis " indique également, en fonction de la nature du projet: / a) Si le projet prévoit des construc- tions, la surface de plancher autorisée ainsi que la hauteur de la ou des constructions, exprimée en mètres par rapport au sol naturel; […] ". En jugeant que le panneau apposé sur la façade de l'immeuble situé 1, rue de la Mire ne mentionnait pas la nouvelle hauteur de la construction et qu'aucune mention ne permettait d'apprécier cette hauteur avec une préci- sion suffisante, et en en déduisant, compte tenu de la surélévation autorisée par le per- mis litigieux, que l'affichage n'avait pas été de nature à faire courir le délai de recours contentieux , le juge des référés du tribunal administratif de Paris n'a pas commis d'erreur de droit”. Le Conseil d’État confirme par ailleurs le bien-fondé de l’ordonnance en ce qu’elle avait constaté un doute sérieux quant à la légalité de la décision qui avait accordé le permis de construire autorisant la création d’une baie en rez-de-chaussée et l’agrandissement d’une autre baie au pre- mier étage, ce qui aggravait la non-confor- mité des bâtiments aux règles de distance prévues par le PLU (exigence de distance minimale de 6 mètres de la façade en vis-à- vis, qui n’était pas respectée en l’espèce). Observations : L’affichage du permis de construire est important car il fait partir le délai de recours des tiers. Si l’affichage est irrégulier, le délai ne peut pas courir. L’affichage doit notamment mentionner la hauteur de la construction (art. A 424-16). S’agissant d’un permis accordant une auto- risation de surélévation, l’absence de men- tion de la hauteur n’a donc pas pu faire courir le délai de recours. La jurisprudence relative à l’affichage du permis de construire est abondante. Le caractère suffisant de l’affichage relève des juges du fond (CE 2juin 2013, Ville de Montpellier). À titre d’exemple est insuffi- sant un affichage comportant un défaut des mentions réglementaires et l’indication erronée du numéro du permis (CE 20juin 1984) ou un affichage qui ne précise ni la surface de plancher autorisée ni la nature des travaux ni l’adresse de la mairie de consultation du dossier (CAA Bordeaux, 16 janv. 2006, commune du Port). ▲ B B R R È È V V E E S S ◆ Transformer La Défense Patrice Jarry, maire de Nanterre, a été élu président de l’EPADESA le 6décembre. A cette occasion, Céci- le Duflot a souligné la nécessité de transformer le modèle urbain de la Défense en faisant de cet espa- ce mono-fonctionnel un espace mix- te et en rompant l’isolement du quartier en faisant de la “couture urbaine”. ◆ Canalisations en plomb: report d’échéance? Une directive de 1998 a fixé au 25décembre 2013 la date limite à laquelle l’eau du robinet doit avoir une teneur en plomb inférieure à 10 µg par litre. Cela impose de suppri- mer les canalisations en plomb. La CLCV indique que la plupart des immeubles concernés vont être en infraction avec la loi. En consé- quence, elle demande le report de trois ans de l’échéance du 25décembre 2013 qui ne sera pas res- pectée. (Communiqué du 5 déc. 2013). ❘◗ King & Spalding ( Benoit Marcilhacy et Alexandre Couturier ) a conseillé Allianz Real Estate dans la signature d’un partenariat avec Altarea Cogedim. Allianz Real Estate prend une partici- pation de 49% du capital d’un porte- feuille de 5 sociétés détenant chacune un centre commercial géré par Altarea Cogedim. ❘◗ Baker & McKenzie ( Arnaud Cabanes et Alexia Robbes ) a accompagné le Conseil général des Hauts-de-Seine dans l’acquisition en VEFA d’un immeuble de bureaux dans le cadre du futur centre sportif et culturel Arena 92. L’acquisition concerne un immeuble de 31000m 2 de bureaux pour un montant de 167millions d’€. Le cabinet Veil Jourde ( Véronique Pré- vôt Leygonie sur les aspects immobi- liers, ainsi que Laurent Jobert, Jérémie Swiecznik, et Hervé Pillard) est par ailleurs intervenu pour conseiller Racing Arena dans cette opération. Acteurs 10décembre 2013 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• P P O O L L I I T T I I Q Q U U E E D D U U L L O O G G E E M M E E N N T T J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E Politique du logement ■ Affectation des emplois de la PEEC (CE, 5 e et 4 e sous-sections réunies, 6novembre 2013, n°359157, UESL) L’Union d’économie sociale du logement avait exercé un recours à l’encontre du décret du 12mars 2012 relatif aux enve- loppes minimales et maximales de la parti- cipation des employeurs à l’effort de construction. Tous ses arguments sont reje- tés. Ils avaient trait par exemple à la procé- dure de concertation préalable à la défini- tion des emplois, prévue par l’article L 313- 3 du CCH. Cet article prévoit une program- mation établie sur trois ans et fixée par décret. Le Conseil d’État observe que la concertation préalable à ce décret, exigée par cet article, a bien eu lieu. À noter le rejet de l’argument relatif à la violation du droit de propriété: “Considérant que l'UESL, qui est une socié- té anonyme coopérative chargée notam- ment, aux termes du troisième alinéa de l'article L. 313-19 du CCH, d'assurer la mise en œuvre des politiques nationales d'emploi des ressources issues de la PEEC, soutient que les dispositions de l'article L. 313-3 du CCH et celles du décret n°2012- 353 prises sur son fondement méconnaî- traient le droit au respect de ses biens garanti par l'article 1 er du premier protoco- le additionnel à la convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales; que toutefois, les organismes chargés de collecter les fonds de la PEEC ne détiennent ces fonds que du fait de la loi et sous les conditions qu'elle fixe ; que, dès lors, les dispositions en cause, qui déterminent l'emploi des fonds en tenant notamment compte de l'intérêt général qui s'attache à la cohérence et à l'efficacité des politiques nationales de rénovation urbaine et d'amélioration de l'habitat, ne sauraient être regardées comme contraires aux stipu- lations de ce protocole; que si l'UESL sou- tient également que les dispositions du décret n°2012-353 méconnaîtraient par elles-mêmes le droit de propriété et le prin- cipe d'égalité devant les charges publiques consacrés par la Déclaration des droits de l'homme et du citoyen, ce moyen n'est pas assorti des précisions suffisantes pour en apprécier le bien fondé”. Observations : Le Conseil d’État confirme donc la régularité du décret de 2012 fixant la répartition des emplois des fonds du 1%. On retiendra l’argument relatif au droit de propriété qui a l’intérêt de repla- cer le débat sur l’objectif de la collecte de ces fonds. L’arrêt indique que l’UESL ne détient les fonds collectés que du fait de la loi. L’emploi des fonds est défini en tenant compte de l’intérêt général En conséquen- ce, l’argument tiré du respect des biens de l’UESL est privé de portée. Logement social ■ Suspension du conseil d’administration d’un collecteur (CE, 5 e et 4 e sous-sections réunies, 23octobre 2013, n°331098) Un arrêté du 19juin 2009 avait suspendu le conseil d’administration de l’Aliance 1% Logement. Le Conseil d’État confirme le bien-fondé de cette mesure. L’article L 33-3 du CCH prévoit la procédure applicable en cas notamment d’irrégularité grave dans l’emploi des fonds ou de faute grave dans la gestion. L’ANPEEC met l’organisme contrôlé en demeure de prendre des mesures de redressement. En cas de caren- ce, l’agence peut proposer au ministre de prononcer des sanctions. En cas d’urgence, le ministre peut prendre une sanction. En l’espèce, le Conseil d’État valide le recours à la procédure d’urgence: “Considérant […] qu'il résulte de l'instruction qu'au vu de l'ampleur et de la durée des dysfonctionnements constatés dans la gestion de l'association Aliance 1% Logement, de l'enjeu représenté par les sommes gérées par cet organisme dans une finalité sociale, de l'incapacité avérée des instances de gestion à pallier ces dysfonc- tionnements et de la nécessité de mettre en œuvre des mesures rapides afin de mettre un terme à la détérioration significative de la situation financière de l'association et d'en limiter les conséquences, la mise en jeu de la procédure d'urgence était justifiée; que, par suite, les moyens tirés de ce que l'arrêté attaqué n'aurait pas été précédé d'une mise en demeure régulièrement faite au titre du I de l'article L. 313-13 et de ce que l'avis émis par l'agence préalablement à l'arrêté attaqué n'aurait pas été rendu au vu de la réponse de l'association à cette mise en demeure, ne peuvent être utile- ment invoqués”. Le Conseil d’État confirme par ailleurs le bien fondé de la mesure de suspension du conseil d’administration, en relevant notamment de nombreuses commandes sans mise en concurrence, au profit d’un même prestatai- re pour les prix très élevés et sans contrôle a posteriori, de graves lacunes en matière de contrôle interne, des distributions d’aides aux ménages selon des modalités incompatibles avec la nature désintéressée et la vocation sociale de la gestion d’un collecteur, etc. Observations : Cet arrêt fournit donc l’exemple de mise en jeu d’une sanction à l’encontre d’un collecteur du 1% loge- ment, défaillant dans la gestion des fonds qui lui sont confiés. ● 10décembre 2013 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• B B R R È È V V E E S S milieux aquatiques et de prévention des inon- dations, mais cette compétence s’exerce obli- gatoirement au niveau des communautés de communes ou des communautés d’agglomération. Les communes peuvent ins- tituer une “ taxe pour la gestion des milieux aquatiques et la prévention des inondations”. Elle est plafonnée à 40€ par habitant et rap- portera 600 millions d’€ par an. L’article 6 définit la notion de cours d’eau , l’article 11 vise à accélérer la procédure de déclaration de l’état de catastrophe naturel- le, l’article 15 vise à accélérer la perception de la TVA correspondant aux travaux découlant de l’état de catastrophe naturelle. Le rapporteur Louis Nègre indique que l’article 17 qui instaurait une assurance habi- tation obligatoire pour les propriétaires a été supprimé. L’article 18 prévoit une modulation de la surprime d’assurance contre les risques de catastrophe naturelle en fonction des efforts consentis par les assurés pour renforcer leur propre protection (la modulation portera sur la prime de base). Le même article inter- dit toute modulation des franchises d’assurance en fonction de l’absence d’un plan de prévention des risques naturels (PPRN) dans la commune ou du nombre d’événements calamiteux constatés dans le passé. Toutefois, une garantie pourra être retirée dans le cas où le bien immobilier est construit dans une zone classée inconstruc- tible après la publication d’un plan de pré- vention des risques d’inondation (PPRI) (p.11705). L’article 6 définit le cours d’eau comme un “écoulement d’eaux courantes dans un lit naturel à l’origine, alimenté par une source et présentant un débit suffisant la majeure partie de l’année” (art. L 215-7-1 nouveau du code de l’environnement, voté p.11718). L’article 7 concerne l’élaboration des PPRI. A l’article 15 , Pierre Yves Collombat explique qu’il s’agit de pouvoir récupérer la TVA sur les travaux réalisés à la suite de la catastrophe dans l’année. Il faut actuelle- ment un décret, son exigence est supprimée (modification de l’article L 1615-III du CGI). L’ensemble de la proposition de la loi a été voté (p.11734). ● ■ Prélèvements sociaux Lors du débat sur le projet de loi de finance- ment de la Sécurité sociale, le sénateur Christophe-André Frassa a proposé d’abroger l’article 29 de la loi de finances rectificative pour 2012 qui a soumis à prélè- vements sociaux de 15,5% les revenus immobiliers (revenus fonciers et plus- values immobilières) de source française perçus par les personnes physiques domici- liées hors de France (JO Sénat déb. 14 nov. p.11338). Il souligne qu’après consultation par la France de la conformité au droit euro- péen de l’extension de la CSG et de la CRDS aux revenus immobiliers perçus par des non-résidents, une procédure d’infraction à l’encontre de la France a été ouverte. Mais son amendement (n°82 ter) a été rejeté. ■ Hold-up? L’article 8 modifie le régime de calcul des prélèvements sociaux sur certains produits de placement. Isabelle Debré parle de hold- up, mais le ministre du budget lui rétorque qu’entre2009 et2012 les taux de prélève- ment sur les produits d’épargne sont passés de 10% à 15,5%, soit 6milliards d’euros de prélèvements supplémentaires alors que la mesure proposée qui harmonise les taux conduit à un prélèvement de 600millions (p.11344). Il conteste la critique de rétroacti- vité en indiquant que la mesure ne s’applique qu’aux contrats dénoués après qu’elle a été annoncée. Gérard Roche, défendant un amendement (n°145) de suppression de l’article 8, explique que le mécanisme proposé par cet article consiste, pour les PEA, PEL ou contrats d’assurance-vie, à abroger le calcul au “taux historique” pour que tous les pla- cements ouvertes depuis 1997 fassent l’objet du prélèvement social aujourd’hui maximal de 15,5%. Le rapporteur Yves Daudigny explique que le Gouvernement a l’intention de modifier le dispositif pour sortir les PEL, les CEL, les PEA et l’épargne salariale du champ de la mesure, mais cette “volonté d’apaisement” n’a pas été jugée suffisante par les sénateurs qui ont voté l’amendement de suppression de l’article (p. 11352). Le 14novembre, le Gouvernement a demandé une seconde délibération, avec vote bloqué, notamment pour revenir sur l’abrogation de l’article 8. Mais la ministre Les sénateurs rejet- tent le PLFSS A A U U P P A A R R L L E E M M E E N N T T Marisol Touraine n’a pas su convaincre et l’ensemble du texte a été rejeté par les séna- teurs (JO Sénat déb. 15 nov. p.11486). ■ Aménagement du territoire Un débat a été organisé au Sénat sur l’aménagement du territoire le 18novembre, à la demande de l’UDI. Hervé Maurey ne voit pas de progrès dans ce domaine et il considère par exemple que le nouveau Commissariat général à l’égalité des territoires (CGET) n’aura pas plus de pouvoir que la DATAR (JO Sénat 19 nov. p.11511). Son futur directeur général M.Delzant a eu bien du mal à expliquer la différence entre les deux, ajoute le sénateur. Hélène Lipiez plaide pour un réseau ferré en toile d’araignée, au lieu du seul TGV. Jean-Claude Lenoir observe quant à lui que la fracture territoriale s’est aggravée ces der- nières années. Cécile Duflot répond que le Gouvernement a fait le choix de privilégier la desserte, notamment ferroviaire, des territoires les plus fragiles (p.11526). La création du CGET marque le retour à une véritable politique d’aménagement du territoire, tout en pre- nant acte de 30 ans de décentralisation et “tisse une nouvelle relation avec les collecti- vités locales”. Il faut “travailler à l’échelle infra-régionale pour restaurer l’égalité entre les populations et limiter les risques de décrochage”. Elle explique le projet de création de “mai- sons des services publics” qui auront voca- tion à accueillir l’ensemble des opérateurs et permettront l’accès à un service public de haut niveau, notamment grâce aux visio- guichets. ■ Prévention des inondations Le Sénat a examiné le 20novembre une pro- position de loi de prévention des inonda- tions. L’auteur de la proposition, Pierre-Yves Collombat invite à suivre l’exemple des Pays-Bas pour mettre en œuvre une poli- tique de prévention de l’inondation financée de manière pérenne et couvrant l’ensemble du territoire (JO Sénat 21 nov. p.11700). Il précise que certaines mesures de prévention de prévention des inondations se trouvent dans les articles35 B à F du projet de loi de modernisation de l’action publique territoria- le et d’affirmation des métropoles. Le texte proposé le 20novembre est relatif à la gestion de la crise et à l’indemnisation des dom- mages. Le texte prévoit que les communes sont compétentes en matière de gestion des ◆ Partenariat Epareca et Anru Annie Guillemot, présidente d’Epareca et Michel Delebarre, pré- sident de l’Anru, ont signé le 4décembre une nouvelle convention de partenariat pour une période de 3 ans. 10décembre 2013 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• NOM : PRÉNOM : FONCTION : SOCIÉTÉ : ADRESSE : TÉL : FAX : MÉL : N ° TVA INTRACOM .: SIGNATURE : OFFRE EXCEPTIONNELLE Réservée aux nouveaux abonnés 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier N N O O M M I I N N A A T T I I O O N N S S A A G G E E N N D D A A Cabinets ministériels ➠ Premier ministre : Sophie Espie est nommée cheffe adjointe de cabinet de Jean-Marc Ayrault. Emmanuel Grégoire est nommé chef de cabinet, chargé des relations avec les formations politiques; Jean-Pierre Guérin quitte ses fonctions de chef de cabinet. (Arrêtés du 29novembre2013, J.O. du 30 nov. @). Administration centrale ✓ Budget : Denis Morin , conseiller maître à la Cour des comptes, est nommé direc- teur du budget à l'administration centrale du ministère de l'économie et des finances. (Décret du 27novembre2013, J.O. du 29 nov. @). Magistrature ✓ Tribunaux de grande instance : Domi- nique Lenfantin est nommé président du TGI de Montauban. (Décret du 25novembre2013, J.O. du 27 nov. @). ✓ Tribunaux administratifs :Françoise Magnier est nommée présidente du TA de Rennes; Brigitte Phémolant est nommée présidente de celui de Cergy-Pontoise. (Décret du 25novembre2013, J.O. du 27 nov. @). ✓ Cour administrative d’appel : Françoise Sichler-Ghestin est nommée présidente de la cour administrative d'appel de Nancy. (Décret du 27novembre2013, J.O. du 29 nov. @). Organismes publics ✓ Observatoire de l'épargne réglementée : Dominique Hoorens est nommé membre en raison de ses compétences en matière de logement social. Jean-François Guth- mann est nommé secrétaire général. Il succède à Antoine Mérieux. (Arrêté du 28novembre2013, J.O. du 1 er déc. @). Experts agréés ✓ La nomenclature des experts définie par l'article R 221-9 du code de justice adminis- tratives prévoit un tableau des experts auprès de la cour et des tribunaux admi- nistratifs. Elle a été fixée par arrêté du 19novembre2013. A titre d'exemple, les experts de gestion immobilière relèvent de la catégorie C2, ceux de fiscalité de la catégorie D6. ✓ Les personnes souhaitant êtres inscrites comme experts doivent remettre au prési- dent de la cour administrative d'appel une demande selon un formulaire dont le contenu est fixé par un autre arrêté du 19novembre (annexe I), accompagné de pièces justificatives (annexe II). Un formulaire spécifique est prévu pour les demandes de réinscription (annexe III). (J.O. du 26 novembre, p. 19129 et p. 19132). ■ Numéro unique du logement social: dématérialisation ✓ Le ministère du logement est autorisé à créer un traitement de données à caractè- re personnel dénommé « Numéro unique ». Il a pour objet d'enregistrer et de suivre la demande de logement social. Il doit aussi permettre de mettre les demandes à dis- position des acteurs locaux et de produire des statistiques. (Arrêté du 15novembre 2013 portant création d'un traitement de données à caractère per- sonnel relatif à l'enregistrement des demandes de logement locatif social dénommé « Numé- ro unique », J.O. du 29 nov. 2013, p.19385). ✓ Il résulte d’un avis de la CNIL que le numéro unique a déjà été créé par arrêté du 28mars 2011, mais ce nouvel arrêté a vocation à intégrer la nouveauté qui consiste à mettre en œuvre d'un télé- service de l'administration électronique permettant de dématérialiser le dépôt des demandes locatives de logement social ainsi que la transmission des pièces justificatives correspondantes. Il s'agira d'un site internet interfacé avec le système national d'enregistrement des demandes locatives de logements sociaux. Ce système dématérialisé permettra aux demandeurs de déposer leur demande et pièces justificatives et d'accéder à des informations sur le contexte local en matière de logement social. En revanche, ils ne pourront suivre l'évolution de leurs demandes, le téléservice en question n'étant qu'un outil dématérialisé de dépôt des demandes. (Délibération n°2013-351 du 7novembre2013 portant avis sur un projet d'arrêté de la ministre de l'égalité des terri- toires et du logement portant création d'un téléservice de l'administration dénommé « numéro unique » permettant de dématériali- ser les demandes de logement locatif social, J.O. du 29 nov. @). B ULLETIND ’ ABONNEMENT « PRIVILÈGE » ❑ OUI , je souhaite bénéficier de l’offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC (soit 586,68 € HT + 2,1% de TVA) au lieu de 779 € TTC, soit 20% de réduction . Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription À RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi 541 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✁ ✦ 23 janvier 2012 (Paris). L’IEIF a choisi pour le thème de sa mati- née prospective un titre quelque peu énigmatique: “ 2014 : peut-être, peut-être, peut-être ”. Avec Guy Marty, Gilbert Emont, Pierre Schoeffler. Tel: 0144826363. info@ieif.fr A A U U F F I I L L D D U U J J . . O O . . ◆ Évaluation de l’annexe environnementale Le cabinet d’avocats Herbert Smith Freehills et Elan ont lancé TREFLE, un outil d’évaluation de l’annexe environnementale de baux commer- ciaux. L’évaluation se fait à deux niveaux: évaluation de l’annexe environnementale signée ou en pro- jet, puis évaluation du respect des engagements et de l’application de l’annexe environnementale signée. (Communiqué du 2décembre 2013) 10décembre 2013 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• A A D D E E Q Q U U A A T T I I O O N N >Quelle problématique avez-vous abor- dé par le thème de la métropolisation des marchés? X.L. : “Nous avons fait une analyse de l’évolution de l’offre de logement pour les familles sur un cycle de deux ans. Nous constatons que, quelles que soient les mesures prises, les familles partent des centres-villes et des premières couronnes d’agglomération. D'où la question: com- ment faire pour enrayer ce mécanisme?” >Quel est le constat? X.L. : “De façon générale, 9% des ménages changent de logement chaque année. Ils se dirigent soit vers le logement social soit, le plus souvent (72%) vers le marché libre. Dans ce cas, 31% de ces ménages recher- chent des T4. Or parmi cette population, 75% d’entre eux ne peuvent pas accéder à un appartement en centre-ville et encore 55% ne peuvent plus aller en 1e périphé- rie. En conséquence, ils quittent l’agglomération.” >Quels sont les budgets en cause? X.L. : “Les familles intermédiaires type avec deux enfants recherchent un T4 avec un budget de l’ordre de 160000à 240000 euros. Or les appartements neufs sont pro- posés à 380000€ dans le centre de Lyon (en moyenne) ou entre 260000et 280000€ dans l’est. Ces ménages ne peuvent donc pas les acquérir et ils cherchent à partir. Quant aux maisons individuelles, elles sont, en première périphérie à un prix minimum de 370000€ dans l’ouest et de 260000€ dans l’est.” >Ces ménages sont donc nécessairement conduits à s’éloigner du centre? X.L. : “Ces ménages s’éloignent et ils peu- vent trouver à se loger à Bourgoin-Jallieu par exemple, mais à 40km de Lyon c’est déjà loin pour habiter dans un apparte- ment et ils préfèrent une maison. Il y a donc un blocage. Il ne suffit pas de proposer du logement collectif. Les appar- tements sont chers à produire et une partie des acquéreurs n’en veut pas. Arrêtons d’être dogmatiques ! Les transports publics ont été améliorés et les gens vont donc plus loin. Dans les centres-villes, la proportion de couples avec enfants diminue, au profit des retraités ou des couples sans enfants. Dans l’ensemble des agglomérations, le phénomène est le même et il est particuliè- rement accentué en Ile-de-France ou à Tou- louse par exemple. La solution “tout col- lectif” ne répond donc pas à toute la demande de ces familles.” >Face à ce constat, que préconisez-vous? X.L. : “Un des avantages de la maison indi- viduelle, c’est son coût de construction plus faible que la moyenne. Et bien il s’agit d’en profiter, bien évidemment dans une proportion raisonnable et sur les territoires appropriés. En réduisant les parcelles et en regroupant les maisons, on peut construire à 2 200 € le m2. Avec des parcelles com- pactes et des maisons pas trop grandes, on peut commencer à retrouver les budgets de 150000ou 180000 €. Encore faut-il aus- si que le PLU soit adaptable. Une autre contrainte résulte du zonage.” >En quoi le zonage actuel est-il un pro- blème? X.L. : “Le zonage actuel est trop restrictif. Beaucoup de grandes agglomérations sont classées en zone B1. L’investissement défiscalisé se recentre donc sur la zone B1. Or c’est dans les zones B2 et C que les besoins se font le plus sentir pour nos familles qui recherchent une maison. Cer- taines zones actuellement classées en zone B2 ou C sont des territoires de report. Elles pourraient accueillir notamment des mai- sons en accession ou en investissement locatif. Il serait nécessaire de disposer d’un maillage plus fin des zones, qui prenne par exemple en compte des critères d’accessibilité, d’équipement des com- munes, des critères démographiques, etc. Aujourd’hui, le zonage concentre l’activité vers le centre. D’ailleurs, cela se ressent dans les statistiques de construction: entre 2011 et 2012, les ventes en zone B2 ont bais- sé de -44 %. Nous ne prônons bien évidemment pas le développement massif de la maison indi- viduelle ! Mais simplement de ne pas oublier l’habitat individuel densifié (celui dont nous parlons) sur les secteurs qui Xavier Longin: “Arrêtons d’être dogmatiques!” La “métropolisation des marchés” tel était le thème de la conférence organisée à Lyon par Adéquation le 28 novembre. Entretien avec son directeur associé, Xavier Longin. JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ Secrétariat: Sabine Petit ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0214 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 779 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: Com-Copie Clamart ■ Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine I I N N T T E E R R V V I I E E W W peuvent les accueillir, en accession comme en location. Aujourd’hui, le constat en clair, on perd ces familles qui, si l’offre est absente, continueront le proces- sus d’éloignement. On l’a bien vu, cela concerne une part limitée des besoins, mais il ne faut pas les oublier.” >Vous dénoncez une sorte d’hostilité à la maison individuelle? X.L. : “Il y a parfois un peu de dogmatisme contre la maison individuelle … mais sou- vent on assimile trop vite ce produit en la maison isolée sur 1000 m² de terrain. Alors que l’habitat densifié est une forme urbai- ne qui peut être adaptée.” >Quelles sont vos prévisions de constructions? X.L. : “L’année 2012 a permis de construire 72000 logements en promotion. Les chiffres de 2013 devraient être analogues et on peut prévoir une stabilité en 2014. Mais on est bien loin des chiffres observés en 2007.” >Quel pourrait être l’impact des mesures annoncées par la ministre du logement? X.L. : “La majorité des mesures proposées ne vont pas dans le bon sens. Seules sont positives les mesures qui visent à accélérer la délivrance des permis de construire et le traitement des recours. Mais les professionnels demandent surtout de pouvoir disposer d’un cadre législatif et fiscal stable sur une dizaine d’années. C’est indispensable en regard du rythme de construction qui s’étale sur trois ou quatre ans pour sortir une opération.” >Quid de l’évolution du régime des plus- values immobilières? X.L. : “Nous sommes attentifs à l’évolution du régime fiscal, tel qu’il pourra être voté d’ici la fin de l’année. Plus globalement , l’incertitude qui affecte le régime fiscal des plus-values et le zonage conduit à la pru- dence des opérateurs qui se concentrent sur les secteurs sûrs. On peut penser que le prix du foncier va augmenter et, en consé- quence, les prix de vente également. Le seul point qui fait consensus avec la ministre est qu’on construit trop peu et trop cher.”
