Au sommaire :
– 2 – Jurisprudence –
Fiscalité : Taxe foncière : le cas du crédit-bail / Locaux de stockage : commercial ou industriel ? / Exonération pour locaux neufs : quid en cas de travaux de restructuration? / Pas de réduction de valeur locative de taxe foncière pour nettoyage de poussière radioactive
Revenus fonciers : Aménagement d’un hôtel en logements
Contentieux : Taxe sur les cessions de terrains constructibles; compétence administrative
– 3 – En bref –
Respect des places de parking / Application de l’article 210 F
– 4 – Au Sénat –
Le projet de loi de finances au Sénat : rejet de la réforme des plus-values
– 5 – Dossier –
Garantie des constructeurs : actualité législative et jurisprudentielle
– 6 – Tableau des réponses ministérielles –
– 7 – Nominations – Au fil du JO –
Audit de performance énergétique
Taux variable pour le 1 %
– 8 – Rencontre –
Congrès de la FNAIM : un congrès sans ministre
■ JUGÉ ■ > Le Conseil d’État a approuvé la position d’un contribuable ayant déduit de ses reve- nus fonciers des travaux d’aménagement d’un hôtel en 18 logements (arrêt du 19novembre, p.3). ■ RÉPONDU ■ > La ministre du logement a répondu à Françoise Imbert qu’il n’était pas opportun de transférer la fiscalité issue des DMTO vers la taxe foncière, ce qui était une propo- sition du Conseil d’analyse économique (voir p.6). ■ ANALYSÉ ■ > Notre dossier: Nathalie Levray fait le point sur l’actualité législative et jurispru- dentielle sur la garantie des constructeurs, à la suite des sixièmes rencontres de l’assurance construction, organisées par Ponts Formation Conseil (lire p.5). ■ REJETÉ ■ > Lors du débat sur le projet de loi de finances pour 2014 en première lecture, les sénateurs ont rejeté l’article 15 qui vise à réformer la fiscalité des plus-values immobi- lières. Ils ont en revanche voté l’article 7 ter concernant le taux de TVA sur les travaux d’efficacité énergétique. ■ CRÉÉE ■ > Une nouvelle réserve naturelle nationale est créée en Ain, Isère et Savoie: la réserve du Haut-Rhône français (p.11). ■ DÉCOMMANDÉE ■ > La ministre du logement n’a finalement pas pris part au congrès de la FNAIM qui se tenait à Paris le 10décembre. Les relations tendues entre les agents immobiliers et la ministre expliquent cette absence remar- quée. Voir p.12 un éclairage sur les échanges de cette journée. La loi ALUR sème la division L e projet de loi ALUR de Cécile Duflot, qui doit revenir à l’Assemblée en janvier prochain, provoque des clivages, il sème la division. Exemples. Au congrès de la FNAIM ce 10décembre, le président Jean-François Buet tentait de faire la synthèse entre les revendications de ses troupes, très en colère contre le projet de loi, et la position fédérale, qui trouve le ministère constructif dans la négociation (lire p.12). L’ambiance est à ce point électrique que la fédération et le cabinet ont jugé préférable que la ministre ne vienne pas au congrès de la FNAIM. La fédération annonce aussi la mise en place de nouveaux observatoires de loyers, dont il reste à savoir com- ment il vont se coordonner avec Clameur. Par ailleurs, le président de la FNAIM ne veut pas de représentants de l’UNPI ou de l’ARC dans les instances qui doivent résulter du nouveau régime de contrôle des pro- fessionnels de la transaction et de la gestion immobilière. Du côté des propriétaires, c’est la GUL qui a achevé la division entre l’UNPI et la chambre des propriétaires de Paris, celle-ci ayant décidé de quitter la fédération pour s’attaquer plus vigoureusement à la loi ALUR. À la faveur d’une rencontre à Bruxelles entre ministres du logement, Cécile Duflot a défendu “la légitimité de l'intervention de la puissan- ce publique pour réguler le marché”. Elle a évoqué les bienfaits atten- dus de la GUL “qui permettra de réduire le nombre d'expulsions et les impayés de loyers, et de sécuriser les bailleurs” et justifié l’encadrement des loyers qui “fera baisser les loyers abusifs”. Le texte qui doit être examiné en commission des affaires écono- miques à l’Assemblée jusqu’au 19décembre, est programmé pour exa- men en séance publique à compter du 14janvier. Même si le Sénat doit donc avoir le temps d’adopter le texte en 2 e lecture en février, le calendrier est serré pour une adoption définitive avant le 28février, date d’interruption des travaux parlementaires, pour cause d’élections municipales. Le projet de loi ALUR s’attaque à un vrai problème: l’inadéquation croissante des capacités financières des ménages avec le coût du loge- ment, tant en location qu’à l’achat. On juge l’arbre à ses fruits. À ce jour, il parait plus que jamais un texte de division et on voit mal com- ment il pourrait contribuer à apaiser les relations locatives ou les rela- tions entre syndics et copropriétaires. Si la loi ALUR sème la division, l’excès de loi rassemble les oppositions: ce sont 8 fédérations qui ont choisi de rédiger ensemble une centaine de propositions visant à simplifier la législation. Constatant qu’entre le quart et le tiers de la hausse du coût de construction depuis 10 ans est dû à la production normative, ces fédérations réclament une pause. De tous lieux, face à la production normative, on demande grâce. Mais la grâce présidentielle est tombée en désuétude et la grâce religieuse proscrite par la laïcité. Reste la trêve hivernale… ■ BD JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr NUMÉRO 542 17DECEMBRE 2013 ISSN 1622-1419 14 E ANNEE L’ESSENTIEL .. immobilier - 2 - Jurisprudence - Fiscalité : Taxe foncière : le cas du crédit-bail / Locaux de stockage: commercial ou industriel? / Exonération pour locaux neufs: quid en cas de travaux de restructuration? / Pas de réduction de valeur locati- ve de taxe foncière pour nettoyage de poussière radioactive Revenus fonciers : Aménagement d’un hôtel en logements Contentieux : Taxe sur les cessions de terrains constructibles; compé- tence administrative - 3 - En bref - Respect des places de parking / Application de l’article 210 F - 4 - Au Sénat - Le projet de loi de finances au Sénat: rejet de la réforme des plus-values - 5 - Dossier - Garantie des constructeurs: actualité législative et jurisprudentielle - 6 - Tableau des réponses ministérielles - - 7 - Nominations - Au fil du JO - Audit de performance énergétique Taux variable pour le 1 % - 8 - Rencontre - Congrès de la FNAIM: un congrès sans ministre S O M M À I R E E D I T O R I À L Ce numéro comporte un dossier central sur la garantie des constructeurs, il comporte exceptionnellement 12 pages. 17décembre 2013 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• F F I I S S C C A A L L I I T T É É ▲ Taxe foncière ■ Le cas du crédit-bail (CE, 8 e et 3 e sous-sections réunies, 20nov. 2013, n°348911, Sté Usinage et nouvelles technologies) Une société contestait le montant de taxe foncière auquel elle avait été assujettie. À la suite d’un financement en crédit-bail d’un bâtiment à usage industriel, elle avait levé l’option au bout de 15 ans, en 2007, et était devenue propriétaire. Elle avait été impo- sée au prix de revient du bien en 1992, actualisé. Elle demandait une réduction de la valeur locative en se fondant sur l’article 1518 B du CGI, car la société de crédit-bail avait en 2004 effectué un apport par fusion de tout son patrimoine à la société CEPME devenue OSEO BDPME. Le tribunal avait rejeté sa demande, mais le Conseil d’État annule la décision: “Considérant [que] la valeur locative mini- mum mentionnée à l'article 1499-0 A du code doit être calculée à partir de la valeur locative effectivement retenue pour l'imposition du crédit bailleur l'année d'acquisition; que le montant de valeur locative de 20485euros effectivement rete- nu sur le fondement de l'article 1518 B pour le calcul de la taxe foncière sur les proprié- tés bâties de la société OSEO BDPME au titre de l'année 2007 n'est pas contesté par l'administration; que, par suite, la société requérante est fondée à soutenir que la valeur locative à retenir pour calculer sa propre imposition au titre de l'année 2009 doit être fixée à ce montant actualisé, soit 21333euros, et non 28145euros; qu'il y a lieu, en conséquence, de réduire dans cette mesure la cotisation de taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle a été assujettie la société et de lui accorder la réduction d'imposition correspondante”. Observations : Le Conseil d’État assure la combinaison de deux articles. L‘article 1499-0 A prévoit que, en cas de biens acquis par le crédit preneur, la valeur loca- tive des biens ne peut, pour les impositions des années suivantes, être inférieure à celle retenue au titre de l’année d’acquisition. Mais l’article 1518 prévoit que en cas d’apport, fusion ou scission de société, la valeur locative est de 4/5e de la valeur des immeubles à imposer. Combinant les deux articles, le Conseil d’État indique que lorsqu’une personne acquiert un bien d’un précédent proprié- taire qui relevait des dispositions de l’article 1518 B, la valeur locative minimum au sens de l’article 1499-0 A s’entend de celle qui a été retenue pour le précédent propriétaire. Le contribuable obtient donc gain de cause sur le fondement de l’article 1518 du CGI. ■ Locaux de stockage: commercial ou industriel? (CE, 8 e sous-section, 13nov. 2013, n°364059, Système U Est) L’administration fiscale demandait l’application de l’article 1499 du CGI relatif aux locaux industriels et non de l’article 1498 relatif aux locaux commerciaux, pour des locaux de 30000m 2 à usage d’entrepôt. Elle estimait que l’importance des moyens techniques utilisés pour le levage justifiait la qualification de locaux industriels. Le Conseil d’État valide le jugement qui avait admis la position du contribuable. “Considérant que revêtent un caractère industriel, au sens de l'article 1499 du CGI, les établissements dont l'activité nécessite d'importants moyens techniques, non seu- lement lorsque cette activité consiste dans la fabrication ou la transformation de biens corporels mobiliers, mais aussi lorsque le rôle des installations techniques, matériels et outillages mis en œuvre, fût-ce pour les besoins d'une autre activité, est prépondé- rant; Considérant que le tribunal administratif a relevé que, si la société utilisait des équipe- ments et matériels de manutention et de levage d'un prix de revient de 1028000euros, ces moyens techniques ne représentaient que 13,19% du coût de revient hors terrain de l'immeuble dont le prix de revient s'élevait à 7795000euros; qu'il en a déduit, par une appréciation sou- veraine qui n'est pas arguée de dénatura- tion, que l'établissement avait une activité ne nécessitant pas d'importants moyens techniques et ne pouvait , de ce seul fait, être regardé comme revêtant un carac- tère industriel au sens de l'article 1499 du CGI, sans qu'il y ait lieu de rechercher si le rôle des installations techniques, matériels et outillages mis en œuvre était prépondé- rant; que le moyen tiré de ce qu'il aurait inexactement qualifié les faits est sans inci- dence sur l'issue du litige”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Cette décision est égale- ment favorable au contribuable puisque les locaux industriels sont davantage impo- sés que les locaux commerciaux. ■ Exonération pour locaux neufs: quid en cas des travaux de restruc- turation? (CE, 8 e sous-section, 13nov. 2013, n°364348, Sté Europe Immobilière) Un contribuable avait engagé des travaux de restructuration sur un immeuble de bureaux à Paris, rue de Berri. Il avait obtenu un permis de démolir et de reconstruire. Il demandait l’exonération de taxe foncière au titre de la construction de locaux neufs. L’administration avait refusé. Le Conseil d’État valide sa solution au fond mais en écarte l’application sur le fondement de l’article L80 A du CGI: “Considérant que, statuant sur le terrain de la loi fiscale, le tribunal administratif a rele- vé, par une appréciation souveraine qui n'est pas arguée de dénaturation, que les travaux de restauration et de restruc- turation des locaux , qui comprenaient notamment la modification d'une toiture et d'une façade, la démolition des cloisons et des plafonds, la réfection des chapes iso- phoniques, la réalisation de l'étanchéité et de l'isolation, le remplacement de la venti- lation et des escaliers et la remise aux normes des ascenseurs et des escaliers, n'avaient ni porté sur le gros œuvre ni entraîné une augmentation importan- te du volume ou de la surface de la construction ; qu'en déduisant de ces constatations que ces travaux ne pou- vaient être regardés comme consti- tuant une opération présentant le caractère d'une reconstruction au sens des dispositions précitées de l'article 1383 du CGI, le tribunal n'a pas commis d'erreur de droit; Mais considérant, que, statuant sur le ter- rain de la garantie prévue à l'article L. 80 A du livre des procédures fiscales, le tribunal a retenu, pour écarter la documentation administrative de base référencée 6 C-1321 du 15décembre 1988, dont la société requérante revendiquait le bénéfice en application du second alinéa de cet article, que les impositions en litige ne procédaient pas d'un rehaussement d'imposition mais d'impositions primitives, et qu'elle n'établissait pas en avoir fait elle-même application; qu'en statuant ainsi, alors que, d'une part, lorsque le contribuable J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E ■ Taxe sur la cession des terrains constructibles: compétence admi- nistrative Les litiges relatifs à la taxe forfaitaire sur la cession de terrains constructibles du fait de leur classement par un PLU ou une carte communale, prévue par l’article 1529 du CGI, relèvent de la juridiction administrative. (Tribunal des conflits, 18nov.2013, n°3917). invoque, sur le fondement des disposi- tions de l'article L. 80 A du livre des procédures fiscales, l'interprétation d'un texte fiscal que l'administration a fait connaître par des instructions ou circulaires publiées, aucune imposition, même primitive, qui serait contraire à cette interprétation, ne peut être établie, et que, d'autre part, ne pouvait être opposé à la société requérante le fait de ne pas avoir appliqué la doctrine dont elle se prévalait au soutien de sa demande de décharge de la cotisation litigieuse de taxe foncière sur les propriétés bâties, le tribunal a commis une erreur de droit; que, par suite, la socié- té Europe Immobilière est fondée à deman- der, pour ce motif, l'annulation du juge- ment qu'elle attaque”. Observations : L’importance des travaux n’a pas été jugée suffisante pour être qua- lifiée de reconstruction et donc pour per- mettre l’exonération de taxe foncière de deux ans applicable aux bâtiments neufs. En revanche, le contribuable obtient satis- faction sur le fondement de l’article L 80 A al. 2 du livre des procédures fiscales qui interdit à l’administration d’appliquer une interprétation différente de celle qu’elle a retenue précédemment et que le contri- buable a appliquée. Revenus fonciers ■ Aménagement d’un hôtel en logements (CE, 8 e et 3 e sous-sections réunies, 19novembre2013, n°360146) Un contribuable avait acquis un immeuble à usage d’hôtel de tourisme et avait effec- tué des travaux dans le cadre d’une opéra- tion groupée de restauration immobilière en secteur sauvegardé. L’administration avait remis en cause la déduction des tra- vaux sur les revenus globaux du contri- buable. La cour d’appel qui avait admis la demande de dégrèvement voit son arrêt confirmé par le Conseil d’Etat: “ Considérant […] que doivent être regar- dés comme des travaux d'agrandissement, au sens de ces dispositions [art. 31 I 1 e b du CGI], les travaux ayant pour effet d'accroître le volume ou la surface habi- table de locaux existants; Considérant qu'après avoir relevé que les travaux en cause ont consisté à aménager dix-huit appartements dans un immeuble qui était auparavant à usa- ge d'hôtel , que les travaux ont ainsi porté sur des locaux qui étaient déjà collecti- vement ou individuellement affectés à 17décembre 2013 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• F F I I S S C C A A L L I I T T É É ▲ ■ Pas de réduction de valeur loca- tive de taxe foncière pour net- toyage de poussière radioactive À la suite de la cessation d’exploitation d’un site à l’Ile-Saint-Denis par la Société des Gale- ries Lafayette, celle-ci estimait que l’ampleur des travaux constituait un changement des caractéristiques physiques de plus de 10°% de la valeur locative. Sa demande est reje- tée. Les travaux de nettoyage et de mise en sécurité n’ont pas été considérés comme un changement des caractéristiques physiques justifiant une réduction de valeur locative de taxe foncière. Les risques liés à la propaga- tion de poussières radioactives issues de la zone n’ont pas retenus. (CE, 8 e sous-section, 13novembre2013, n°365742, Sté des Galeries Lafayette) l'habitation , y compris la partie de l'immeuble dans laquelle a été aménagé l'appartement acquis par les contribuables, la cour a jugé que les travaux en litige n'avaient pas eu pour effet d'affecter à l'habitation des locaux qui ne l'auraient pas été auparavant et devaient, par suite, être regardés, non comme des travaux d'agrandissement, mais comme des tra- vaux d'amélioration au sens des disposi- tions du b du 1° du I de l'article 31 du CGI; qu'en statuant ainsi, la cour administrative d'appel n'a pas inexactement qualifié les faits qu'elle a souverainement appréciés”. Observations : Voici une décision favo- rable au contribuable qui admet la déduc- tion de travaux de transformation d’un hôtel en logements, y compris pour la par- tie de l’hôtel qui était consacrée à la salle de réception, au bar de l‘hôtel, un bureau et une salle d’eau. ● ❑ Filière bois Le projet de loi d'avenir pour l'agriculture, l'alimentation et la forêt, porté par Stéphane Le Foll, comportera un volet spécifique dédié à la filière du bois. Une réponse du ministre de l’écologie au sénateur Marcel Rainaud. (JO Q Sénat, 21 nov. 2013, p.3384, n°7245) ❑ Respect des parkings Comment faire respecter un emplacement de parking pour véhicules de secours dans une copropriété? Dans sa réponse à à Lau- rent Grandguillaume, le ministre de l’intérieur distingue deux cas: - Si la copropriété a ouvert son parking à la circulation publique, et en a informé la mairie, le code de la route s'applique. Les stationnements sur des emplacements réservés aux véhicules de secours sont des stationnements gênants punis d'une contravention de 2 e classe. - Si la copropriété a conservé l'usage priva- tif du parking, les stationnements sans droit peuvent faire l'objet de la procédure des articles L 325-12 et R 325-47 et suiv. du code de la route. Le maître des lieux peut demander un enlèvement et sous sa res- ponsabilité, faire évacuer les véhicules. (JO AN Q 26 nov. 2013, p.12418, n°17865). ❑ Application de l’article 210 F Interrogé par Bernard Accoyer sur l’application de l’article 210 F du CGI, le ministre du budget répond que cet article soumet à IS au taux de 19 % les plus-values de cessions de locaux à usage de bureau ou de commerce entre janv. 2012 et déc. 2014. L'acquéreur doit s'engager à transformer le local en logement dans les trois ans. (Cf. circ. du 12 déc. 2012). Le fait d'accroître la surface n'est pas de nature à remettre en cause le régime. Les cessions de terrains à bâtir sont exclues de l'article 210 F. (JO AN Q, 26 nov. 2013, p.12365, n°28516). R R É É P P O O N N S S E E S S B B R R È È V V E E S S ◆ La Chambre des proprié- taires quitte l’UNPI En désaccord sur la manière dont l’UNPI gère son opposition à la loi ALUR, Denys Brunel, président de la chambre des propriétaires, a déci- dé de quitter la fédération. C’est la position sur la GUL qui a par- achevé le désaccord, précise Denys Brunel. Il préconise d’abandonner la GUL qui est “une hérésie” et de limiter la garantie aux seuls acci- dents de la vie, avec assurance obligatoire mais avec une compagnie librement choisie par le bailleur. Les autres risques relèveraient d’une assurance facultative. La chambre des propriétaires qui revendique 12000 adhérents, entend poursuivre son développement au- delà du grand bassin parisien. (Communiqué du 13 déc. 2013). ◆ 8 fédérations demandent une simplification des normes Entre2000 et2011, le prix de revient d’un logement a presque dou- blé. Or l’impact économique des évo- lutions réglementaires serait com- pris entre 25% et 35% de cette hausse. Pour baisser les coûts de production des logements, 8 fédéra- tions appellent donc le Gouverne- ment à adapter ou supprimer des exi- gences réglementaires et norma- tives. Une centaine de propositions a été envoyée à Cécile Duflot. (Communiqué du 11décembre 2013 signé par l’USH, la FPI, la FFB, la Capeb, l’UMF, Fédération des EPL, le SNAL et l’UNTEC). 17décembre 2013 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• Les sénateurs ont examiné le projet de loi de finances 2014 à partir du 21novembre. Ber- nard Cazeneuve évoque les mesures en faveur du pouvoir d’achat des ménages: tarifs sociaux de l’électricité, TVA à taux réduit pour la rénovation thermique, TVA à taux réduit pour le logement social et les petites réparations (JO Sénat déb. 22 nov. p.11762). François Marc approuve l’idée de travailler à la fusion entre l’impôt sur le revenu et la CSG (p.11766). Jacques Mézard demande au ministre de préciser ses projets en matière de réforme des droits de mutation à titre oné- reux, à propos de l’article 58 bis qui crée un nouveau prélèvement venant s’ajouter au fonds de péréquation de DMTO existant (p.11784). Sur cette question, Bernard Cazeneuve explique que le Gouvernement a décidé de transférer près de 827millions d’euros de frais de gestion de l’État vers les départe- ments. De plus, les départements ont été autorisés à augmenter les DMTO par la mise en place d’un mécanisme de péréquation (p.11815). Le 22novembre, lors de l’examen de l’article 2 relatif au barème de l’impôt sur le revenu Éric Bocquet souligne les inconvénients du projet de fusionner l’IR et la CSG et préconi- se de commencer par assurer une égalité de traitement entre la taxation des revenus de l’épargne et du travail avant d’assurer la fusion (JO Sénat déb. 23 nov. p.11840). L’article a été voté sans modification. Philippe Marini apporte son soutien à l’idée de fusionner CSG et IR (p.11851). Le ministre indique que l’idée d’une fusion suppose de remettre en cause toutes les niches fiscales (p.11852). Yvon Collin se félicite que la com- mission des finances du Sénat ait décidé de saisir le Conseil des prélèvements obliga- toires sur ce projet de fusion. L’article 3 réduit le montant plafond du quo- tient familial . L’écologiste Jean Desesssard y est favorable car l’augmentation de la natali- té ne lui paraît pas souhaitable (p.11858). Phi- lippe Dallier rappelle que la majorité a déjà baissé le plafond de 2336euros à 2000 euros l’an dernier et propose cette année de le réduire à 1500euros. Les amendements de suppression de l’article ont été rejetés. Ber- nard Cazeneuve indique que la mesure ne vise que 12% des familles (p.11860). Mais il n’a pas convaincu car l’article a finalement été rejeté (p.11864). Après l’article 6 , Vincent Delahaie a présenté un amendement (n° I-52) visant à réduire le champ d’application de l’article 13, 5, 1° du CGI issu de la loi de finances rectificative pour 2012 relatif à la fiscalité des cessions temporaires d’usufruit . La loi avait remplacé le régime d’imposition au titre des plus- values par une imposition au titre des reve- nus, pour éviter des schémas d’optimisation fiscale. Le sénateur voulait revenir sur ce régi- me, en partie, mais le ministre a estimé que cela affecterait l’efficacité de la réforme et l’amendement a été retiré (p.11877). L’article 7 ter est relatif au taux de TVA pour les travaux d’efficacité énergétique. Michèle André propose d’élargir le champ d’application de la mesure d’abaissement à 5,5% du taux de TVA sur ces travaux. Le débat a toutefois été reporté à la demande du ministre. Le 23novembre, André Gattolin a soutenu avec succès un amendement n° I-151 visant à soumettre au taux réduit de TVA la fournitu- re de logement et de nourriture dans les loge- ments foyers. (JO Sénat déb. 24 nov. p.11959). Marie-France Beaufils a proposé une mesure générale de baisse de la TVA sur le bâtiment (amendement n° I-81) mais elle n’a pas été suivie (rejet p.11963). ■ TVA sur travaux Sur l’article 7 ter (évoqué plus haut) le ministre indique deux mesures: 1. “Le Gouvernement a décidé que le taux réduit de TVA sur les travaux de rénovation énergétique s’appliquerait également aux tra- vaux induits et indissociablement liés aux travaux éligibles ” (p.11971). La définition reprendra celle applicable aux travaux induits en matière d’éco-PTZ, avec ajustements. Sont visés “les travaux indispensables, consécutifs aux travaux de rénovation thermique et éner- gétique. Il ne s’agit pas des travaux d’ordre esthétique comme, par exemple l’habillage d’un insert ou la pose de papier peint”. Le ministre avance trois objectifs: - travaux indispensables pour atteindre les performances intrinsèques des matériaux et équipements, - travaux indispensables pour conserver les fonctionnalités initiales du bâtiment, - travaux permettant de maintenir dans le temps les performances énergiques des équi- pements ou matériaux mis en œuvre. Exemple: après la pose d’un isolant; remise en état des installations d’électricité et de plomberie, y compris le remplacement des prises électriques, de TV et de téléphone. Les travaux induits devront figurer sur la L L E E P P R R O O J J E E T T D D E E L L O O I I D D E E F F I I N N A A N N C C E E S S A A U U S S É É N N A A T T Examen du PLF 2014 au Sénat même facture que les chantiers auxquels ils sont liés. 2. Mesure transitoire: les travaux de rénova- tion dans les logements de plus de 2 ans autres que ceux qui bénéficieront de la baisse à 5,5% resteront soumis à 7% (au lieu de 10%) si le devis a été signé et accepté par les deux parties avant le 31décembre 2013 et qu’un acompte d’au moins 30% du prix TTC a été versé avant cette même date, sous réser- ve que les travaux soient terminés avant le 1 er mars 2014, avec paiement du solde. Ces mesures seront présentées par amendement en 2 e lecture. L’article 7 ter a été voté (p.11972). Le 25novembre, les sénateurs ont adopté l’article 8 relatif aux délais de déclaration de succession pour les biens immobiliers dont le doit de propriété n’a pas été constaté par un acte régulièrement transcrit ou publié. Éric Boquet a demandé d’abaisser le seuil d’imposition de l’ISF à 800000€ (amende- ment n° I-86), mais il n’a pas été suivi (rejet. JO Sénat déb. 26 nov. p.11985). Par ailleurs, l’article 8 bis relatif au report de délai d’entrée dans le droit commun des droits de succession en Corse a été rejeté par le Sénat. Francis Marc a proposé d’intégrer les intérêts des PEL dans le calcul du plafon- nement de l’ISF. Son amendement n° I-2a été voté (p.11991). L’article 13 concerne les dispositifs de défis- calisation outre-mer. Il a été voté avec amen- dements (p.12060). ■ Plus-values L’article 18 réforme le régime des plus-values immobilières. Philippe Marini critique la mesure en ce qu’elle introduit une distinction entre les terrains à bâtir (suppression de l’abattement pour durée de détention) et les autres biens immobiliers (durée d’exonération ramenée de 32 ans à 22 ans). Il juge paradoxal que la hausse de l’offre de logements puisse être provoquée à la fois par la suppression de l’abattement pour durée de détention des terrains à bâtir et par l’assouplissement du régime d’imposition des plus-values de cession des autres biens immobiliers (p.12076). Éric Boquet a présenté un amendement (I- 103) de suppression de l’article, critiquant notamment la mesure temporaire d’allégement de l’imposition de 25%. Le ministre Benoît Hamon explique que l’objectif est d’inciter à la mise sur le marché de terrains et, par l’abattement exceptionnel, de créer un choc d’offres. Mais il n’a pas été entendu et l’amendement a été voté et l’article supprimé. À suivre. ● 17décembre 2013 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• G G A A R R A A N N T T I I E E D D E E S S C C O O N N S S T T R R U U C C T T E E U U R R S S D D O O S S S S I I E E R R Garantie des constructeurs: actualité législative et jurisprudentielle LessixièmesRencontresdel ’ assuranceconstruction*furentl ’ occasionpourlesexpertsinvitésàlatri- bunededresserlepanoramadel ’ évolutionrécentedesrèglesissuesdelaloiSpinettadu4janvier1978. Àpartirdesinterventions,voiciunpointsurlaresponsabilitédesconstructeursetledécryptagededeux notionsmajeures:ladestinationdel ’ ouvrageetladissociabilitédeséquipements. Comment faire payer les constructeurs? Leur responsabilité à l’égard des maîtres de l’ouvrage relève d’un double fonde- ment juridique. Avant la réception des ouvrages, qui marque la fin officielle du chantier, les dommages relèvent du droit commun. Une mauvaise exécution du marché engage la responsabilité contractuelle du constructeur et ce der- nier doit réparer ou reprendre les tra- vaux conformément à ce qui est conve- nu au marché. Maître Albert Caston, avocat, pointe « l’importance croissante de la responsabilité contractuelle de droit commun » dans les affaires jugées dans les prétoires. Illustrant son propos par la décision rendue le 10juillet2013 sur le fondement de l’article 1147 du code civil (Cass. civ. 3 e ch., n°12-21910), il souligne que la Haute cour a rappelé « l’existence, avant réception, d’une obligation contractuelle de résultat du promoteur de livrer un ouvrage exempt de vices (...), sauf clause contraire, bien que les désordres aient préexisté à la vente. » Après réception, le régime de responsa- bilité applicable dépend des caractéris- tiques de l’opération de construction et de la qualité de celui qui se plaint. Si les intervenants à l’acte de construction peuvent être mis en cause au titre de l’exécution de leur contrat, par exemple pour des désordres esthétiques ou pour une non-conformité de l’immeuble par rapport au marché de travaux signé, cette responsabilité contractuelle ne peut être retenue qu’en cas de faute de leur part, erreur de conception ou man- quement aux règles de l’art. Pour des désordres plus graves et sous certaines conditions, le maître de l’ouvrage béné- ficie d’une triple garantie, décrite au code civil. Ces règles légales fixent l’étendue de la responsabilité des entre- prises intervenant sur un chantier de construction, et la manière de la mettre en œuvre. Les juges jouent un rôle important, en assurant l’interprétation de ces textes et en en fondant leur évo- lution. En ligne de mire, la volonté de garantir à l’utilisateur final du bâtiment les qualités et l’usage qu’il en attend. Les articles 1792 et suivants du code civil imposent au constructeur de répon- dre des vices qui affectent son ouvrage. Ils instaurent ainsi une présomption de responsabilité à la charge du construc- teur, dont il ne peut s’exonérer qu’en prouvant l’existence d’une cause étran- gère dans la survenance du désordre. Ces garanties légales, mises en œuvre par priorité à toute autre action, cou- vrent trois domaines différents, dont un seul est obligatoirement assuré. A- Les garanties légales Les constructeurs et les entrepreneurs sont redevables de trois garanties à l’égard du maître de l’ouvrage, en cas de désordres survenant après la récep- tion des travaux 1. La garantie de parfait achève- ment D’une durée d’un an, la garantie de parfait achèvement impose au construc- teur de réparer toutes les malfaçons révélées au cours de la réception des travaux ou survenues au cours de l'an- née qui suit celle-ci, quelles que soient leur importance et leur nature (art. 1792-6 du code civil). Elle couvre égale- ment les défauts de conformité men- tionnés au procès-verbal de réception, auxquels le constructeur doit remédier. La mise en œuvre de cette garantie n’empêche pas la mobilisation de la res- ponsabilité décennale du constructeur si les conditions d’application (cf. infra) sont remplies (Cass. civ. 3 e ch., 4février 1987, Bull. civ. III, n°16, p.22). 2. La garantie de bon fonction- nement D’une durée de deux ans, la garantie de bon fonctionnement, dite biennale, impose au constructeur de remplacer tout équipement dont le fonctionne- ment n'est pas opérationnel au cours des deux années qui suivent la récep- tion des travaux (art. 1792-3 du code civil). Cette garantie couvre les éléments dissociables de l’ouvrage, c’est-à-dire qui peuvent être retirés sans l’endom- mager ou sans porter atteinte à leur support (gouttières, portes intérieures, chauffe-eau, volets, etc.). 3. La garantie décennale D’une durée de dix années après la réception des travaux (art. 1792-4-3 du code civil), la garantie décennale concerne les vices ou dommages de construction, y compris les vices du sol, qui peuvent affecter la solidité de l'ouvrage et de ses équipements indisso- ciables, ou qui le rendent inhabitable (par exemple, effondrement résultant d'un vice de construction) ou impropre à l'usage auquel il est destiné (art. 1792 et 1792-2 du code civil). Quels ouvrages? Faute de définition légale de l’ouvrage, la doctrine et la jurisprudence en retiennent trois carac- téristiques: il doit résulter d’un contrat de louage d’ouvrage, être de nature immobilière et faire appel à des tech- niques de construction. La marge d’ap- préciation du juge joue sur les « travaux limites », lorsqu’ils ne sont pas claire- ment compris dans une des catégories légales. Ainsi des travaux de rénovation lourde sont-ils admis comme construc- tion d’ouvrage, alors qu’une simple réhabilitation en est exclue. Maître Cas- ton cite deux exemples, qualifiés d’ouvrages par les juges: un « ravale- ment avec fonction d’étanchéité, spé- cialement dans le cas d’une restauration lourde » (Cass. civ. 3 e ch., 4avril 2013, n°11-25198), « une clôture non équi- pée de canisses » (Cass. civ. 3 e ch., 8octobre2013, n°12-25876). Quels dommages? Pour être garantis en décennale, les dommages, non appa- rents à la réception, doivent répondre à l’un des deux critères suivants: le vice apparu est d'une certaine gravité et compromet la solidité de l'ouvrage; I- Principes de la garantie légale des constructeurs Dossier réalisé par Nathalie Levray 17décembre 2013 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• G G A A R R A A N N T T I I E E D D E E S S C C O O N N S S T T R R U U C C T T E E U U R R S S D D O O S S S S I I E E R R c’est le cas des fissures importantes, de fondations affaissées ou, a rappelé MmeSabine Bernard, directeur de la construction de Hannover Re, à propos des vices du sol, un glissement de terrain, des remblais instables, des anomalies sou- terraines liées à la présence de karst par exemple; le vice apparu rend le bien impropre à sa destination, que ce soit en affectant: un élément constitutif de l'ouvrage, c’est-à-dire qui assure les fon- dations, l'ossature (murs), la viabilité (réseaux et voiries), le clos et le couvert (charpente et toiture) de l’immeuble. Il s’agit, par exemple, d’un défaut d'étanchéité; ou un élément d'équipement indissociable, c’est-à-dire qui ne peut être ni enlevé, ni démonté, ni remplacé sans détériorer l'ouvrage qu'il équipe. Il s’agit, par exemple, de canalisa- tions encastrées ou d’une installation de chauffage central, etc. (cf. infra). B- L’obligation d’assurance Seule la garantie décennale est obliga- toirement couverte par une assurance. La police doit être souscrite avant le commencement des travaux de construction d’un immeuble ou de réali- sation de travaux de restauration ou de rénovation. En sont redevables les pro- fessionnels qui construisent ou partici- pent à la construction, en vue d’assurer leur responsabilité professionnelle. Le maître de l’ouvrage est également sou- mis à cette obligation. Faisant construi- re, il doit assurer les dommages pou- vant affecter l’ouvrage. À défaut de souscription des garanties associées à ces assurances, des sanctions pénales pouvant aller jusqu’à six mois d’empri- sonnement et 75000 € d’amende (art. L243-3 du code des assurances) peuvent être prononcées. 1. L’assurance responsabilité professionnelle La responsabilité professionnelle des intervenants sur un chantier de construction est réglementée par les articles 1792 et suivants du code civil et L241-1 du code des assurances. L'assurance responsabilité profession- nelle garantit la réparation des dom- mages se produisant après la réception des travaux. Elle incombe au construc- teur et à tout prestataire impliqué dans la construction: entrepreneur, promo- teur immobilier, lotisseur, maître d'œuvre, architecte, technicien, bureau d'étude. Le professionnel est respon- sable de tous les dommages affectant l’ouvrage tant à l'égard du futur pro- priétaire (le maître d'ouvrage) qu’à l'égard des acquéreurs successifs en cas de revente. 2. L’assurance dommages-ouvrage Elle est régie par le code des assurances à l’article L242-2 et est souscrite par le maître de l’ouvrage pour couvrir les dommages de nature décennale, c’est-à- dire touchant à la solidité ou à la desti- nation de l’ouvrage. Elle prend effet à l'expiration de la garantie de parfait achèvement, soit un an après la récep- tion des travaux. Elle ne joue donc qu'à compter de la deuxième année mais demeure en vigueur pendant dix ans. Elle permet de procéder aux rembourse- ments ou à l'exécution des réparations couvertes par la garantie décennale, sans attendre une décision de justice statuant sur les responsabilités de chacun. II- Les contours de l’atteinte à la destination de l’ouvrage L’atteinte à la destination de l’ouvrage est le second critère cité par l’article 1792 du code civil, après l’atteinte à la solidité de l’ouvrage, pour mettre en cause la responsabilité des construc- teurs. La portée de ce concept est stra- tégique. Il est, en effet, le sésame qui ouvre grand les portes de la responsabi- lité civile décennale du professionnel et l’indemnisation, la meilleure possible, du maître d’ouvrage par les assureurs pour les désordres causés à sa construc- tion. Aurélie Dauger, avocat, counsel, rappelle le « caractère fonctionnel de l’impropriété à destination de l’ouvrage » et l’application de ce critè- re, de façon majoritaire, tant par les magistrats de l’ordre judiciaire que par ceux de l’ordre public. A- La qualification du dommage Non définies par le législateur en 1978, les notions de destination et d’atteinte à destination se dessinent à partir de l’appréciation souveraine par les juges des cas d’espèces qui leur sont soumis. Pour en dévoiler les contours actuels, l’avocate pose la question: « Qu’attendons-nous de l’ouvrage? ». C’est en répondant à cette question que le dommage subi s’apprécie. 1. Deux visions La destination d’un ouvrage s’appré- hende de façon différente selon les références de chacun. C’est ainsi que Maître Dauger constate l’existence de « deux conceptions qui s’opposent ». L’analyse de la première, dite in abstrac- to, s’opère à partir « de l’attente légiti- me en fonction de la destination nor- male des lieux. Une construction doit être habitable ou exploitable dans des conditions normales d’hygiène, de salu- brité et de sécurité. » La seconde accep- tion de la notion de destination, in concreto, se réfère à ce qu’a voulu le maître de l’ouvrage par référence à ses demandes, exprimées dans le contrat. L’exemple de l’immeuble de trois étages dont l’ascenseur ne fonctionne pas illus- tre bien la différence entre les deux théories. Dans la première, il n’y a pas impropriété à destination, car l’immeu- ble peut être objectivement occupé, l’accès aux étages supérieurs étant pos- sible par les escaliers. En revanche, dans la seconde, considérant que l’immeuble est destiné à accueillir des personnes handicapées, il ne remplit pas sa fonc- tion et devient impropre à sa destina- tion. 2. Destination concrète L’appréciation in concreto a été consa- crée par la Cour de cassation qui a tran- ché en faveur de la conception contrac- tuelle de la destination dans un arrêt du 10octobre 2012 (Cass. civ. 3 e ch., n°10-28309). Les exigences du maître de l’ouvrage figurant au marché pri- ment pour établir l’atteinte à la desti- nation de l’ouvrage. La Cour a reconnu que l’impropriété à destination ne s’apprécie pas sur la base de « normes en vigueur pour un logement de moindre qualité » lorsque l’appartement a été vendu « comme devant être d’exception ». Cette juris- prudence relative à la destination appré- ciée en fonction de la volonté des par- ties s’applique également aux locaux professionnels. Un arrêt de la cour d’appel de Rouen (ch. civ. 1, 13mars 2013, n°12/01907) a reconnu l’impro- 17décembre 2013 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• G G A A R R A A N N T T I I E E D D E E S S C C O O N N S S T T R R U U C C T T E E U U R R S S D D O O S S S S I I E E R R priété à destination d’un bâtiment de stockage dans lequel les défauts de pla- néité du sol empêchaient le passage des chariots automatisés. 3. Indifférence de la norme La norme peut-elle servir de référence pour qualifier l’existence du dommage? « Non, répond Aurélie Dauger, il n’y a pas de lien entre la conformité aux normes et les référentiels permettant d’apprécier l’impropriété à destina- tion ». Cette réponse résulte des déci- sions rendues en matière acoustique. En premier lieu, l’assemblée plénière de la Cour de cassation a relevé dans un arrêt du 27octobre 2006 (n°05-19408) que, même si les normes acoustiques ont été respectées, des désordres d’isolation phonique peuvent rendre l’ouvrage impropre à sa destination. Et inverse- ment, la 3 e chambre civile de la Cour de cassation a considéré, le 30novembre 2010 (n°09-71354), que le non-respect des normes acoustiques n’entraînait pas de façon automatique une impropriété de l’ouvrage à sa destination. « La desti- nation d’un ouvrage s’apprécie par rap- port un référentiel très large et il existe finalement autant de destinations que d’ouvrages » conclut l’avocat. B- Les conséquences du dommage Cette multiplicité des référentiels et des destinations conduit à ouvrir le champ des possibles en terme de dommages et à faire varier à l’infini la typologie des impropriétés à destination. Si la loi Spi- netta tendait à mobiliser la responsabi- lité décennale pour des dommages révélant une réelle gravité, l’évolution jurisprudentielle conduit à estomper ce critère, pour le remplacer peu à peu par la notion de destination contractuelle de l’ouvrage. Cet infléchissement du cri- tère de la nature du dommage fait évo- luer la réparation fondée sur l’article 1792 du code civil, vers des dommages non encore survenus ou de moindre gravité. Maître Dauger répertorie, au fil des époques, quatre grandes typologies d’impropriété à destination. 1. 1981: l’impropriété dangero- sité C’est sous l’angle de la sécurité qu’a émergé cette première catégorie dans laquelle le maître de l’ouvrage n’attend pas les dommages pour agir. Les juges prennent en compte le risque actuel et estiment que l’impropriété est avérée lorsque « l’ouvrage présente un danger pour la sécurité des personnes, occu- pants ou passants. » Cette destination sécuritaire du bien est illustrée par la non-conformité aux règles de lutte contre l’incendie pour un établissement recevant du public ou encore aux règles en matière d’urbanisme. Ce n’est plus la gravité du dommage qui justifie la mise en œuvre de la responsabilité décenna- le mais le risque qu’il survienne. Ainsi, « en considération de la gravité du risque sismique, la jurisprudence estime que la mobilisation de la garantie décennale est justifiée » explique Auré- lie Dauger en référence à une décision du 11mai2011 (Cass. civ. 3 e ch., n°10- 11713). 2. 1993: l’impropriété esthé- tique Alors que le dommage esthétique est, par définition, dépourvu de gravité, il peut être retenu comme rendant impropre à sa destination un ouvrage. Il s’agit de décisions rendues à l’occasion de désordres affectant des immeubles de prestige ou de haut standing. Récemment, la responsabilité décennale de l’entreprise ayant réalisé des travaux de ravalement sur un bâtiment classé en zone de protection du patrimoine architectural urbain et paysager de Biar- ritz a été retenue par la Cour de cassa- tion (Cass. civ. 3 e ch., 4avril 2013, n°11- 25198). Les désordres esthétiques ont été appréciés par rapport au classement de l’immeuble, et l’atteinte grave à la destination de l’ouvrage caractérisée. Mais Maître Dauger pense que « ce cri- tère d’impropriété a vocation à s’étendre au-delà des immeubles de prestige, en considération de la dimen- sion esthétique intrinsèque à toutes les constructions ». 3. 2000: l’impropriété énergé- tique « Le développement des systèmes paral- lèles de fourniture d’énergie a induit une nouvelle catégorie de dommage, les dommages énergétiques », poursuit Aurélie Dauger. La Cour de cassation a ainsi jugé qu’une défaillance du systè- me mixte de fourniture d’énergie (cap- teurs solaires et installation au gaz) dans sa partie solaire relevait de la res- ponsabilité décennale, les économies d’énergie promises n’étant pas réalisées. L’impropriété à destination a été retenue, peu important que la fourniture d’eau chaude puisse se faire grâce à l’autre sys- tème (Cass. civ. 3 e ch., 27septembre 2000, n°98-11986). De façon majoritaire, la jurisprudence retient désormais la res- ponsabilité décennale des constructeurs sur ce fondement de l’impropriété éner- gétique à destination. Récemment, une cour d’appel a été censurée par les magistrats de la Cour suprême, pour n’avoir pas recherché « si les désordres engendrés par les défauts d’isolation thermique ne rendaient pas la maison impropre à sa destination » (Cass., civ. 3 e ch., 8octobre2013, n°12-25370). 4. 2010 : l’impropriété républi- caine Derrière cette notion, Maître Dauger place les « atteintes à la notion d’égalité et de non-discrimination ». Elle retient à ce titre qu’une improprié- té à la destination a été retenue par une cour d’appel, en raison de l’inaccessibilité d’un immeuble à une personne handicapée, « les règles de construction interdisant toute discrimi- nation des usagers en fonction de leur état de santé. » (CA Paris, pôle 4, ch. V, 23septembre 2009, n°07/07722). La Cour de cassation vient de rendre une décision dans la même veine (Cass., civ. 3 e ch., 5novembre2013, n°12- 25417), en utilisant pour la première fois l’expression d’ouvrage « rendu impropre à son utilisation » à propos d’une affaire bien particulière, dans laquelle les documents contractuels pré- voyaient des rampes d’accès conformes aux normes légales et réglementaires pour l’accessibilité des bâtiments aux handicapés. C- Les limites au dommage « Où s’arrête cette notion d’impropriété à destination? » interroge Maître Dau- ger. L’avocate relève une barrière, systé- matiquement rappelée par les juges, celle de « l’inconfort (qui) ne se confond pas avec l’impropriété à sa des- tination. » 17décembre 2013 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• G G A A R R A A N N T T I I E E D D E E S S C C O O N N S S T T R R U U C C T T E E U U R R S S D D O O S S S S I I E E R R FOCUS Impropriété énergétique: attention! Après l’arrêt rendu par la Cour de cassation le 8octobre 2013 et la mobilisation de la garantie décennale au titre de la performance énergétique, « la responsabilité décennale des constructeurs pourrait être mobilisée de façon déraisonnée » remarque Maître Dauger. Patrick Dessuet, responsable des assurances pour les affaires immobilières de la Société générale, y voit deux périls. D’une part, parce que la France fait figure d’exception avec sa garantie légale et que « la complexité de notre système pourrait donner l’occasion à l’Europe de critiquer notre droit en la matière. » D’autre part, parce qu’il y a « danger à intégrer dans la destination d’une construction un élément à caractère non objectif ». La sur-consommation d’énergie peut en effet trouver son origine dans l’usage du bâtiment par les occu- pants. Et le constructeur ne pourra dégager sa responsabilité décennale, qu’en apportant la preuve d’une cause étrangère, c’est-à-dire en démontrant la mauvaise utilisation de l’immeuble par les occupants. Pour pallier cette démonstration impossible, le juriste propose l’adjonction du cas de « non-performance énergé- tique » dans les textes, en en limitant les contours. Un nouvel article L111-10-5 du code de la construction et de l’habitat viendrait définir la destination, en matière de performance énergétique, « au regard de la seule consommation « convention- nelle » maximale de l’ouvrage (...). » III- Les contours de la garantie biennale À première lecture, l’article 1792-3 du code civil est simple d’application. La garantie biennale porte sur les élé- ments de la construction, qui ne sont ni l’ouvrage, ni l’un de ses éléments constitutifs, ni un élément d’équipe- ment indissociable. C’est là la doctrine des cours d’appel: l’équipement disso- ciable de l’ouvrage relève de la garan- tie de bon fonctionnement et l’équipement indissociable est couvert par la garantie décennale. Seule condi- tion à l’application de cet article1792- 3: la dissociabilité. Jusqu’en 2011, cette position est celle de la Cour de cassa- tion, qui a modifié puis précisé son ana- lyse. C’est pourquoi la question, « La notion d’élément d’équipement disso- ciable d’un ouvrage trouve-t-elle encore sa place dans le dispositif des garanties légales? », est « pertinente, au vu de la logique des textes et de leur interpréta- tion par les juges » estime Franck Ter- rier, président de la 3e chambre civile de la Cour de cassation, et chargé d’y répondre. A- L’enjeu: la prescription La question est soulevée à bon droit parce que les conséquences de l’admission d’un élément dans la caté- gorie des éléments dissociables et le champ de la garantie de bon fonction- nement ne sont pas neutres. « En effet, décrypte le président Terrier, en vertu du principe constant de la Cour de cas- sation relatif au non-cumul des garan- ties et de l’absence d’un droit d’option entre elles, ce qui relève de la biennale ne peut être couvert au titre de la décennale. » L’enjeu pour les plaideurs n’est pas mince. Les règles de prescrip- tions qui s’appliquent diffèrent: dix ans à compter de la réception au visa de l’article 1792 et 1792-2 du code civil, deux années au titre de l’article 1792-3 du code civil et cinq années « à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer » en matière de droit commun (art. 2224 du code civil). « L’utilisation de la prescription biennale devant les tribunaux revient le plus souvent à déclarer prescrite l’action du maître d’ouvrage. » regrette le ma- gistrat. Et comme la loi ne fournit au- cun indice sur la définition de l’indisso- ciabilité ou de la dissociabilité, l’appré- ciation portée par le juge sur ces no- tions est primordiale pour faire entrer ou non tel élément dans le cadre de la garantie légale de deux ans. B- Les exclusions de la biennale La question est congrue parce que les juges ont restreint le champ d’application de la garantie biennale, parfois suivis par le législateur. Saisi d’un litige, les magistrats apprécient si l’élément défaillant est constitutif de l’ouvrage ou d’équipement, et dans ce dernier cas, dissociable ou non. 1. Ouvrage ou équipement La fonction attribuée à l’élément en détermine le classement. « Relative- ment claire dans son énoncé, la règle est difficile à mettre en œuvre en pra- tique » juge Franck Terrier. Non disso- ciables de l’ouvrage, les peintures de décoration ne sont ni un ouvrage, ni un élément d’équipement devant un tribu- nal (Cass. civ. 3e ch., 16mai 2001, n°99- 15062). Même traitement pour un équi- pement industriel pour un élevage de porcs, dont l’appréciation jurispruden- tielle a été traduite en droit à l’article 1792-7 du code civil. Les équipements dont la fonction exclusive est de per- mettre l'exercice d'une activité profes- sionnelle dans l'ouvrage et leurs acces- soires ne relèvent pas de la notion d’ouvrage ou d’élément d’équipement au sens de l’article 1792 du code civil, en raison de l’absence d’une activité de construction immobilière. Il relève donc de la responsabilité contractuelle du fournisseur. La logique des textes restreint l’appli- cation de la garantie de bon fonction- nement pour les travaux sur existants, la rédaction de l’article 1792-3 impli- quant l’installation de l’élément lors de la construction de l’ouvrage. La garan- tie de deux ans se décompte à compter de la réception des travaux et ne peut donc pas être mise en œuvre pour les travaux non compris dans le marché ini- tial, que ce soit pour une chaudière (Cass. civ. 3e ch., 20mars 2013, n°11- 27122) ou pour des canalisations fixées au mur sur rénovation (Cass. civ. 3e ch., 9juillet2013, n°12-18312). Aussi la Cour de cassation demande-t-elle au juge de rechercher systématiquement si l’élément en cause a été installé au moment des travaux de construction ou après sur un ouvrage existant. Là enco- re, la responsabilité contractuelle peut avoir vocation à s’appliquer. L’exclusion est également appliquée si, en eux-mêmes, les travaux sur existants constituent un ouvrage. Dans ce cas particulier, le juge qualifie l’élément d’équipement en fonction de sa nature et de son importance, de la manière dont il a été mis en place et de son rôle dans la construction. Une installation de chauffage associée à une cuve enterrée est un ouvrage en soi (Cass. civ. 3e ch., 18novembre 1992, Bull. civ. III, n°298), mais pas l’appareil de production d’eau chaude et ses canalisations dont l’installation met en œuvre une tech- nique de pose et non une technique de construction (Cass. civ. 3e ch., 26avril 2006, n°05-13971). Si l’équipement défaillant, dissociable ou indissociable, rend l’ouvrage impropre à sa destination, la garantie décennale est due par effet attractif. Par exemple, pour un système d’assainissement incluant une fosse sep- tique qui ne fonctionne pas (Cass. civ. 3e ch., 2juillet 2002, n°00-13313) ou le liner non étanche d’une piscine deve- nue non étanche (Cass. civ. 3e ch., 5juillet 2011, n°10-19274): ces défauts affectent la destination du bien ce qui entraîne une garantie décennale. 2. Équipement dissociable ou indissociable Le juge doit appliquer l’article 1792-2 ou l’article 1792-3 du code civil en fonc- tion du critère de l’indissociabilité. C’est une « notion purement factuelle qui relève de l’appréciation souveraine des juges du fond », explique Franck Terrier, « la loi est claire, c’est le mode de pose qui est déterminant et guide l’interprétation des textes. » La Cour suprême contrôle uniquement la moti- vation en vérifiant que le raisonnement des magistrats est correct. 3. Équipement inerte A priori les équipements inertes sont considérés comme dissociables de l’ouvrage et ne rendent pas l’immeuble impropre à sa destination. La garantie de bon fonctionnement peut être invo- quée. Mis en œuvre de façon variable par les juges, le principe s’est trouvé affermi par la Haute cour dans un arrêt de 2003 qui a retenu qu’un carrelage collé au sol peut constituer un élément dissociable de la construction et relever de la garantie de bon fonctionnement (Cass. civ. 3e ch., 16septembre 2003, n°02-14104). « Le critère de la dissocia- bilité de l’élément d’équipement retenu relève d’une conception logique et cohérente mais fait l’impasse sur la dénomination et les termes utilisés par le législateur. », observe Franck Terrier. « Si les mots ont un sens, alors la garan- tie de bon fonctionnement suppose qu’il y ait un fonctionnement et exclut le simple rattachement à la fonction des éléments. » poursuit-il. Ce qui signifie concrètement que les éléments inertes, ne fonctionnant pas, sont exclus de l’application de l’article 1792-3 du code civil, par opposition aux appareils (chau- dière, ascenseur, etc.) ou aux éléments mobiles (volets, portes et fenêtres, etc.). La responsabilité contractuelle trouve alors à s’appliquer. Ce nouveau positionnement de la Cour de cassation exprimé par le président de sa 3e chambre s’est opéré en trois temps: Un arrêt du 30novembre 2011 (Cass. civ. 3e ch., n°09-70345) exclut les moquettes et les tissus tendus, faute de fonctionnement, du champ d’application de l’article 1792-3; Un arrêt du 13février 2013 (Cass. civ. 3e ch., n°12-12016) juge qu’un carrelage fissuré et décollé est un élément disso- ciable et inerte mais pas un élément d’équipement et que les désordres l’affectant sont couverts au titre de la responsabilité contractuelle de droit commun et non par la garantie légale de l’article 1792-3. Le bon fonctionne- ment ne signifie pas que l’élément fonctionne correctement dans l’ouvrage mais qu’il doit fonctionner; Un arrêt du 11septembre 2013 (Cass. civ. 3e ch., n°12-19483) retient qu’un carrelage est un élément d’équipement dissociable, « non destiné à fonction- ner » et à ce titre soumis à la garantie contractuelle. ■ Nathalie Levray *: organisées par Ponts Formation Conseil le 22novembre dernier sous la présidence de Pascal Dessuet 17décembre 2013 9 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• G G A A R R A A N N T T I I E E D D E E S S C C O O N N S S T T R R U U C C T T E E U U R R S S D D O O S S S S I I E E R R Franck Terrier, président de la 3e chambre civile de la Cour de cassation Quelle est la raison de ce revirement sur les éléments inertes? La réponse tient à la défaveur, sans doute diffuse, dans laquelle le juge tient la garantie légale de bon fonctionnement et la courte prescription. L’application sys- tématique de l’article 1792-3 du code civil conduit immanquablement à la prescrip- tion de l’action. D’une manière générale, le droit de la construction est orienté vers le droit du maître de l’ouvrage à être indemnisé des désordres qu’il subit. Les juges veulent que les constructeurs assument leurs responsabilités. Ce délai d’action de deux ans à compter la réception est très bref et il existe un réel décala- ge entre les délais de prescription, court de la biennale, et long de la décennale. Si bien que le juge regrette de devoir rejeter une demande d’indemnisation du maître de l’ouvrage, fondée et incontestable, en raison d’une prescription brève. Quel est le message de la Cour de cassation en opérant ce revirement? La Cour de cassation souhaite faire un effort de clarification sur la garantie de bon fonctionnement et limiter son domaine d’application, en fixant des critères d’application plus clairs et plus lisibles. L’objectif de l’arrêt du 11septembre2013 est d’énoncer que les désordres affectant les éléments inertes, sans porter atteinte à la destination de l’immeuble, entraînent la mise en œuvre de la garantie contractuelle et de ses règles de prescription. D’une part, les avocats doivent jouer du principe de la concentration des moyens et associer à la biennale, de façon sys- tématique et subsidiaire, l’application de la responsabilité de droit commun. D’autre part, le nouveau cadre étant fixé, les assureurs et les entreprises doivent le prendre en compte et l’intégrer dans leurs pratiques. La garantie biennale a-t-elle un avenir? Compte tenu de sa place de plus en plus contingentée et du gel de sa portée réel- le, il n’est pas exclu de supprimer cette garantie. Peut-être faut-il en contrepartie aménager la garantie de parfait achèvement en la passant d’un an à deux ans. La remise du rapport 2013 de la Cour de cassation sera l’occasion d’alerter les services du ministère de la justice de ces constats. Propos tirés des échanges avec la salle 17décembre 2013 10 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• R R É É P P O O N N S S E E S S M M I I N N I I S S T T É É R R I I E E L L L L E E S S Références (J.O. Questions) Nom du parlementaire Thème Ministre concerné Réponse Observations 19nov. 2013 AN p.12081 n°40465 Jean-Paul Dupré SRC, Aude Compteurs communi- cants Ecologie Les compteurs communicants vont permettre d'améliorer le service rendu aux consommateurs et de mieux connaître les consommations des usagers. Les compteurs ne disjoncteront pas plus que les dis- joncteurs actuels. L'ajustement de la puissance souscrite sera plus fin (paliers de 1 kVA au lieu de 3). La Commission de régulation de l'énergie a demandé que le changement de puissance con- tractuelle soit réalisé gratuitement par ERDF. De très nombreuses questions sur ce sujet se référant à une enquête d'UFC Que Choisir évo- quant les risques de hausse du coût pour les consommateurs. 19nov. 2013 AN p.12082 n°40843 François Brottes, SRC, Isère Evolution de la RT 2012 Ecologie Lors de l'élaboration de la RT 2012, l'Office parlementaire d'évaluation des choix scientifiques et techniques a confirmé le choix du coefficient de 2,58 de conversion énergie primaire – énergie finale pour l'électricité. Toutefois, un tra- vail de réflexion sera engagé pour une évolution possible de ce coefficient. 19nov. 2013 AN p.12085 n°18084 Laurence Abeille, Ecologiste, Val-de- Marne Inconvénients de la mise en place des réparti- teurs de frais de chauffage Logement L'obligation de mise en place de répartiteurs de frais de chauffage a été modifiée par le décret du 23avril 2012. Seuls sont concernés par l'obligation les immeubles les plus consommateurs d'énergie: sont exclus les immeubles dont la demande de PC a été déposée avant le 1 er juin 2001 et dont la consommation est <à: - 150 kwhEP/m 2 /an si plus de 20 % des émetteurs de chaleur sont équipés d'organe de régulation, - 190 kwhEP/m 2 /an, dans le cas contraire. Pour ne pas pénaliser les occupants qui ont un plus grand besoin de chauffage, il est possible d'appliquer des coefficients de correction dans la répartition des frais pour tenir compte des logements thermiquement défavorisés. Par ailleurs, réaliser des travaux d'amélioration de la performance énergétique pour passer sous la barre des 150 ou 190 kwhEP/m2/an permet de ne plus être soumis à l'obligation. 19nov. 2013 AN p.12099 n°24033 Françoise Imbert, SRC, Haute- Garonne Suppression des DMTO ? Logement L'idée de remplacer les droits de mutation à titre onéreux par une majoration de la taxe foncière présente des inconvénients . Elle frapperait chaque année tous les propriétaires au lieu de ne les frapper qu'une fois au moment de l'acquisition. Elle sup- poserait de majorer de plus de 50 % la taxe foncière sur les propriétés bâties. Cette proposition de réforme émane du Con- seil d'analyse économique. La TFPB rapporte 18milliards d € par an et les DMTO sur le logement 9milliards. 19nov. 2013 AN p.12102 n°36705 Marie-Jo Zimmer- mann UMP, Moselle Certificat d'urbanisme : sursis à statuer? Logement Le certificat d'urbanisme a pour objet d'informer le demandeur des règles d'urbanisme applicables à un terrain à un moment donné. Les certificats A (qui indiquent les règles d'urbanisme) et B (qui ren- seignent en plus le demandeur sur la faisabilité d'un projet) cristallisent les droits acquis du demandeur pour une durée de 18 mois contre les changements réglementaires. Le certificat d'urbanisme bien que créateur de droit, ne constitue pas par lui-même une autorisation d'occuper le sol. Il ne peut pas faire l'objet d'une décision de sursis à statuer . La solution est donnée sous réserve de l'interprétation des tri- bunaux. Réf. de texte: art. L 123-6 du code de l'urbanisme. 19nov. 2013 AN p.12133 n°29172 Seybah Dagoma, SRC, Paris Vente à la découpe . Protection des locataires Logement La loi du 13 juin 2006 a renforcé la protection des locataires. Mais soumettre la décision de diviser un immeuble pour le vendre à la découpe à une autorisation de l'autorité administrative pourrait être considéré comme une atteinte excessive au droit de propriété. Imposer au propriétaire de vendre le bien en garantissant au locataire en place le maintien dans les lieux sans limitation serait aussi con- traire au droit de propriété du vendeur et de l'acquéreur. Toutefois, le projet de loi ALUR élargit le champ d'application de l'article 11-1 de la loi du 6 juillet 1989 à la vente par lots de plus de 5 logements au lieu de 10 actuellement. 26nov. 2013 AN p.12361 n°7418 Jacques Bompard, NI, Vaucluse Immatriculation tardive des SCI. Régime fiscal Budget Les SCI constituées avant le 1 er juillet 1978 ont une obligation d'immatriculation avant le 1 er novembre 2002. À défaut, la SCI perd sa personnalité morale et est requalifiée en société en participation avec transfert du patrimoine de la société vers les associés. En principe, la sortie d'actif entraîne la constatation d'une plus- value ou moins-value pour la SCI. Mais il est admis qu'il n'y a pas de taxation si les biens sont repris pour la valeur à laquelle ils figuraient à l'actif de la société. Quand la SEP demande une ré-immatriculation, il en résulte création d'une per- sonne morale nouvelle. Il est admis de ne pas procéder à une taxation si les biens sont repris à l'actif de la société transformée et si la transformation ne s'accompagne pas de modifications importantes du pacte social. 26nov. 2013 AN p.12362 n°20328 Nathalie Appéré, SRC, Ille-et-Vilaine Communication de don- nées cadastrales Budget La communication des données cadastrales est régie par la loi (Art. L 107 A du livre des procé- dures fiscales et art. R 107 A1 et suiv.). La communication ne peut être que ponctuelle pour préserver la vie privée des personnes. Les communes ne peuvent pas déroger à ces règles. La députée suggérait d'autoriser les communes à transmettre plus large- ment les informations en cas de développement de projets importants. À nos abonnés : le texte complet des réponses ministé- rielles peut vous être faxé ou envoyé par mél sur simple demande. ▲ 17décembre 2013 11 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• NOM : PRÉNOM : FONCTION : SOCIÉTÉ : ADRESSE : TÉL : FAX : MÉL : N ° TVA INTRACOM .: SIGNATURE : OFFRE EXCEPTIONNELLE Réservée aux nouveaux abonnés 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier N N O O M M I I N N A A T T I I O O N N S S E E N N B B R R E E F F Cabinets ministériels ➠ Budget : Jean-Pierre Testaud est nommé conseiller budgétaire éducation nationale, enseignement supérieur, recherche, cultu- re, jeunesse, sports, justice, économie au cabinet de Bernard Cazeneuve. Il succède à Grégory Cazalet. (Arrêté du 29novembre2013, J.O. du 4 déc. @). ➠ Personnes handicapées et de la lutte contre l'exclusion : Daniel Zielinski est nommé directeur du cabinet de Marie- Arlette Carlotti. Il succède à Christine Laconde. (Arrêté du 29novembre2013, J.O. du 4 déc. @). Préfets Sont nommés préfets: Didier Martin (Gard), Nicolas Quillet (Eure-et-Loir), Marie- Christine Dokhelar (Cher), Frédéric Perissat (Ardennes). (Décrets du 4décembre 2013, J.O. du 6 déc. @). Magistrature ✓ Tribunaux administratifs : Jean-Jacques Louis est nommé président du TA de Châ- lons-en-Champagne et Denis Besle de ceui de Basse-Terre. (Décrets des 4 et 6décembre 2013, J.O des 6 et 8décembre, @). Organismes publics ✓ CGEDD : Isabelle Massin est nommée présidente de la 1 re section au Conseil général de l'environnement et du dévelop- pement durable « droit, logement et socié- té ». (Arrêté du 26novembre2013, J.O. du 4 déc. 2013, p.19689). ✓ ANPEEC : Jérôme Reboul (Trésor) est nom- mé au comité permanent de l'ANPEEC, représentant le ministre de l'économie. (Arrê- té du 26 nov. 2013, J.O. du 4 déc. p.19689). ■ “Surtransposition” La transposition d'une directive qui en étend les dispositions au-delà de ce qui est expres- sément prévu est dite « surtransposition ». Equivalent étranger: “gold plating”. (Avis de la Commission générale de terminologie et de néologie publié au J.O. du 5 déc. p.19811.) Conventions collectives ➠ Organisations professionnelles de l'habitat social : il est envisagé l'extension de l’avenant n°6 du 6septembre2013 à l'accord du 20septembre 2005 portant sur la formation professionnelle – DIF. (Avis publié au J.O. du 6 déc. 2013, p.19913). ➠ Personnels des sociétés anonymes et fon - dations HLM : il est envisagé l'extension de l’accord du 30septembre2013 relatif au contrat de génération . (Avis publié au J.O. du 5 déc. p.19759). ■ Catastrophe naturelle Un arrêté du 27novembre2013 porte recon- naissance de l'état de catastrophe naturelle. Il vise les sécheresses de l'été 2011 et de l'été 2012. (J.O. du 3 déc. 2013, p.19630). ■ Une nouvelle réserve naturelle La réserve naturelle nationale du Haut-Rhône français. Elle s'étend sur 1007 hectares et couvre trois départements: Ain, Isère et Savoie. (Décret n°2013-1123, J.O. du 8 déc. p.20052). ■ Audit de performance énergé- tique Un décret du 4décembre fixe le seuil à partir duquel les entreprises sont tenues de réaliser un audit de performance éner- gétique. Les grandes entreprises doivent réaliser tous les 4 ans un audit énergétique en application de la directive du 25octobre 2012. Les premiers audits doi- vent intervenir avant le 5décembre 2015. Ce décret d'application de la loi du 16juillet2013 indique que sont concer- nées les entreprises de plus de 250 per- sonnes ou celles dont le chiffre d'affaires annuel excède 50 M € ou dont le total de bilan dépasse 43 M € . (Décret n°2013-1121 du 4décembre 2013 relatif aux seuils au-delà desquels une per- sonne morale réalise un audit énergétique, J.O. du 7 déc. p.19978). ■ Taux variable pour le 1% Un décret du 4décembre introduit la faculté de pratiquer des taux variables pour certaines aides distribuées au titre de la PEEC. Les taux d'intérêt des prêts au logement social et intermédiaire délivrés par les CIL, ou des titres de créance (obligations) des organismes de logement social souscrits par les CIL peuvent être fixes ou révisables en fonction du taux du livret A. L'article R 313-20-2 du CCH, relatif aux prêts à long terme de financement d'acquisition ou de construction de loge- ments locatifs sociaux est modifié. Il pré- voit que si le taux est fixe, il ne dépasse pas un taux plafond égal au taux du livret A (sauf exceptions). Si le taux est révisable, il n'excède pas un taux plafond égal au taux du livret A, minoré d'un point. (Décret n°2013-1120 du 4décembre 2013 relatif aux emplois de la participation des employeurs à l'effort de construction pris pour l'application de l'article L. 313-3 du CCH, J.O. du 7 déc. p.19977). B ULLETIND ’ ABONNEMENT « PRIVILÈGE » ❑ OUI , je souhaite bénéficier de l’offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC (soit 586,68 € HT + 2,1% de TVA) au lieu de 779 € TTC, soit 20% de réduction . Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription À RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi 542 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✁ A A U U F F I I L L D D U U J J . . O O . . ◆ L’ARC s’insurge contre la limitation du recours aux syndics bénévoles Rudy Salles et Michel Piron ont défendu un amendement pour imposer au syndic bénévole d’être coproprié- taire d’un lot d’habitation dans l’immeuble à gérer. Pour l’ARC, cet- te restriction va par exemple inter- dire au copropriétaire d’un lot de parking d’être syndic bénévole et donc imposer le recours au syndic professionnel. Le syndic bénévole serait aussi exclu pour les copro- priétés de commerce et de bureaux. (Communiqué du 10 déc. 2013). 17décembre 2013 12 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• C C O O N N G G R R È È S S D D E E L L A A F F N N A A I I M M Pas de ministre au congrès de la FNAIM ce 10décembre! Le président de la fédéra- tion s’en explique. Les mots de “colère”, mais aussi de “révolté, ulcéré” ponctuaient le discours d’ouverture de Jean-François Buet. C’est dire le désarroi des adhérents face à un projet de loi “qui accuse notre profession” et qui “n’est ni juste ni équili- bré”. La FNAIM avait donc jugé préférable, en accord avec le cabinet de Cécile Duflot, que la ministre ne se rende pas au congrès des agents immobiliers. Les ponts sont-ils rompus avec le ministère? Jean-François Buet le nie. S’il reconnaît avoir été déçu par le débat par- lementaire, frappé par “l’inculture” du logement des parlementaires, il considère en revanche que les discussions sont menées dans un esprit constructif avec le cabinet de la ministre. Il se félicite de la lettre reçue de Cécile Duflot deux jours avant le Congrès et qui lui indique vouloir “entrer dans la phase finale de discussion avec les profession- nels”, avant la 2e lecture du projet de loi ALUR à l’Assemblée. Il y a certes au moins un point de convergence entre les profes- sionnels et la ministre: la volonté d’augmenter la part de marché des agents immobiliers dans les transactions. ALUR à l’Assemblée le 14janvier Le calendrier est serré. Jean-François Buet précise que le projet de loi devrait être soumis à la commission des affaires écono- miques de l’Assemblée le 17décembre et présenté en séance publique le 14janvier. L’adoption au Sénat devrait suivre fin février, ce qui devrait permettre une adop- tion définitive de la loi avant les élections municipales de mars. Jean-François Buet insiste sur les améliora- tions obtenues: le partage des honoraires de rédaction de bail et d’état des lieux, la formation obligatoire minimale, l’assurance obligatoire pour les agents immobiliers indépendants, etc. Il regrette que ces améliorations n’aient pas encore été perçues par la base de la fédération. Il attend par ailleurs des mesures pour la copropriété. Pour le compte séparé, la FNAIM souhaite obtenir une autorisation de dérogation pour les petites coproprié- tés. S’agissant du Conseil national des profes- sions immobilières, la FNAIM défend avec virulence la position selon laquelle ce sont les professionnels qui doivent constituer l’essentiel de la composition, sous le contrôle des pouvoirs publics. En revanche, les représentants des copropriétaires (UNPI ou ARC) ne seraient pas les bienvenus. Ne seraient admises que des organismes agréés comme associations de consomma- teurs. S’agissant de la GUL, la ministre ayant annoncé le matin du 10 décembre que la garantie serait “automatique”, Jean-Fran- çois Buet ironise: d’universelle, la GUL est devenue obligatoire, la voici maintenant automatique. Un nouvel observatoire des loyers Pour les observatoires de loyers, la FNAIM conteste avoir appelé au boycott et précise qu’il s’agissait seulement de “suspension momentanée de l’alimentation des obser- vatoires”. Le président indique que, les politiques ayant besoin de données fiables, les agents FNAIM vont pouvoir les appor- ter. Jacky Chapelot, président adjoint, pré- cise que l’observatoire des loyers de la FNAIM sera prêt dans quelques semaines. Quant aux honoraires de location, Jean- François Buet espère que les choses vont bouger. Observant que la situation est très différente entre Paris et la province, il pré- conise que leur montant soit décorrélé du montant du loyer. Face aux congressistes, un représentant de la majorité avait à affronter l’irritation des agents immobiliers: le rapporteur du pro- jet de loi à l’Assemblée, Daniel Goldberg. Il rappelle l’objectif de la loi; obtenir que les rapports locatifs soient équilibrés, et le but de l’encadrement des loyers: lorsque le bailleur entend dépasser le loyer médian élevé, il devra en justifier. Pour la FNAIM, Jacky Chapelot dénonce les inconvénients Un congrès sans ministre… Jean-François Buet a tenté de convaincre ses adhérents des avancées obtenues dans les négociations avec la ministre du logement. Mais les agents immobiliers de base sont très remontés contre le projet de loi ALUR, au point que la FNAIM a préfé- ré que la ministre ne vienne pas au congrès. Le dialogue est-il rompu? JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ Secrétariat: Sabine Petit ■ A participé à ce numéro: Nathalie Levray ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0214 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 779 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: Com-Copie Clamart ■ Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine R R E E N N C C O O N N T T R R E E du système proposé. Même avec des zones fines, les loyers médians feront fi de diffé- rences entre deux immeubles qui, même voisins, peuvent avoir des caractéristiques très différentes. Ton différent chez la CLCV. David Rodri- guez se veut positif sur l’encadrement des loyers que son association a soutenu: “ten- tons le coup”. Daniel Goldberg brandit l’argument social: lorsque des milliers de familles ont du mal à se loger, cela handi- cape le développement économique du pays. Il est de la responsabilité de la puis- sance publique de faire cesser les abus de certaines propriétaires. François Davy (Foncia) est sévère: il reproche au député le fait que les profes- sionnels aient été montrés du doigt. S’agissant de la GUL, le député justifie sa création par l’inégalité qui frappe les can- didats locataires selon qu’ils peuvent ou non présenter une action solvable. Il recon- naît qu’il a été nécessaire d’évoluer sur son financement. Il est actuellement prévu un système mixte associant une convention publique et un deuxième étage privé. Il chiffre le montant du financement à 300millions d’euros, par redéploiement des budgets existants. L’idée d’avoir une part publique et une part privée recueille le soutien de la FNAIM mais Jacky Chapelot demande que les administrateurs de biens d’une part soient associés à la mise en place de la GUL com- me opérateurs agréés et d’autre part qu’ils aient la faculté de gérer les contentieux. De nouvelles parts de marché? Face à un congrès agité qui avait tendance à huer Daniel Goldberg, le député UDI Michel Piron se fait plus consensuel, rappe- lant que la loi ALUR comporte de nom- breuses mesures positives notamment en matière d’urbanisme. Il appelle les congres- sistes au calme pour préserver le dialogue. D’ailleurs, Daniel Goldberg confirme que l’application de la GUL peut constituer un nouveau marché, point qui peut en effet faire consensus avec les professionnels. Il ajoute par ailleurs qu’il faut construire davantage et rappelle les mesures prises cet effet depuis 18 mois. Michel Piron approuve l’objectif mais insiste sur la nécessité de régionaliser la politique du logement et constate que lorsqu’on com- plexifie les règles, cela favorise le dévelop- pement de contentieux. ●
