Au sommaire :
– 2 – Jurisprudence –
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■ JUGÉ ■ > Pour l’exercice du droit de rétractation dans un contrat de vente, un époux peut se prévaloir de l’irrégularité de la notification du contrat adressée à l’autre (arrêt du 4décembre de la Cour de cassation, p.3). > Dans un bail commercial, le droit d’option peut être exercé à tout moment pendant l’instance a jugé la Cour de cassa- tion le 11 décembre (p.2). ■ RECTIFIÉ ■ > Le Conseil d’État a rectifié la rédaction d’un article du décret du 30janvier 2012 relatif aux enseignes. Ce faisant, et interpré- tant la volonté du pouvoir réglementaire, il évite de prononcer l’annulation du texte (voir p.7). ■ DÉBATTU ■ > Les sénateurs ont examiné le 9décembre le projet de loi d’habilitation à simplifier la vie des entreprises. Le texte prévoit notam- ment l’adoption d’une procédure intégrée pour la création ou l’extension de locaux d’activité économique pour les projets majeurs (p.8). ■ PROGRAMMÉ ■ > Deux nouvelles ordonnances sur l’urbanisme ont été présentées en conseil des ministres le 18décembre: l’une vise la création d’un géoportail de l’urbanisme, l’autre assouplit les conditions de garantie des emprunts par les collectivités locales, pour le financement des opérations d’aménagement (p.6). > Nouvel outil de lutte contre la fraude fis- cale : la direction des finances publiques est autorisée à créer le service EDEN (p.7). ■ PROPOSÉ ■ > Face aux abus, l’ADIL de Paris propose de renforcer la législation sur les meublés (p.8). Point fixe avant bouleversement V oici un point fixe sur la législation des baux commerciaux: la Cour de cassation vient de se prononcer sur une clause d’indexation des loyers (lire p.2). Pour l’évolution de leurs loyers en fonction de l’indice du coût de la construction (le raisonne- ment est identique pour l’ILC ou l’ILAT), les parties peuvent choi- sir de se référer à un indice fixe mentionné au bail et d’ajuster le loyer d’origine en fonction du nouvel indice. Elles peuvent aussi appliquer le nouvel indice au loyer en cours en se référant à l’indice de l’année précédente. Le résultat du calcul est a priori identique. Mais la question est de savoir si la référence à un indice fixe heurte le principe de l’article L 112-1 du code monétaire et financier qui répute non écrite “toute clause d'un contrat à exécution successive, et notamment des baux et locations de toute nature, prévoyant la prise en compte d'une période de variation de l'indice supérieure à la durée s'écoulant entre chaque révision”. Or par un arrêt du 11décembre, la Cour de cassation a validé la référence à un indice de base fixe en approuvant la cour d’appel d’avoir relevé que l’application d’un indice de référence fixe n’avait pas conduit lors des indexations successives à une distorsion entre l’intervalle de variation indiciaire et la durée s’écoulant entre deux révisions. Il est une hypothèse où la différence de méthode peut conduire à un résultat différent, c’est celle d’une période de blocage des loyers. Lorsque le législateur prend une mesure temporaire qui neutralise les indexations contractuelles, il se pose la question de la sortie de la mesure. À défaut de précision dans la loi de blocage, si le contrat pré- voit une indexation sur l’indice précédent, il n’y a pas de rattrapage. En revanche, si le contrat se réfère à l’indice de base fixe, l’indexation à la sortie du blocage permet le rattrapage. Mais ce rattrapage pour- rait alors éventuellement être considéré comme heurtant la règle de l’article L 112-1 du code monétaire et financier. Dans l’arrêt du 11décembre, la Cour de cassation ne s’est pas prononcée sur ce point. Il est vrai qu’il n’est pas d’actualité. Mais la réforme des baux com- merciaux va le devenir: le projet de loi Pinel présenté en conseil des ministres en août va remettre la réforme des baux commerciaux sur le devant de la scène. Le député du Gard, Patrice Verdier, a été nom- mé rapporteur de ce texte qui vise aussi à limiter les hausses de loyers en cas de renouvellement avec déplafonnement. Le sujet sera donc propice à des amendements en tous sens, notamment sur les varia- tions de loyers. La matière est donc appelée à évoluer et pourrait remettre en cause l’actuel rapport de force entre les parties d’un bail commercial. Ce sera l’un des chantiers à suivre après la rentrée (avec celui de la loi ALUR), nous aurons largement l’occasion d’y revenir. D’ici là, nous vous souhaitons un très joyeux Noël et une bonne fin d’année 2013. ■ BD JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr NUMÉRO 543 24 DECEMBRE 2013 ISSN 1622-1419 14 E ANNEE L’ESSENTIEL .. immobilier - 2 - Jurisprudence - Baux commerciaux : Validation de la clause d’indexation sur un indi- ce fixe / Droit d’option: à tout moment pendant l’instance Servitudes : Le cas des monuments historiques n’est pas celui des immeubles inscrits à l’ISMH Copropriété : Rétractation d’une ordonnance désignant un adminis- trateur provisoire Contrat de vente : Droit de rétractation: un époux peut se prévaloir de l’irrégularité de la notification du contrat adressée à l’autre Expropriation : Restitution en cas d’expropriation illégale? - 4 - Au Parlement - Au Sénat : Les sénateurs rejettent le PLF / Le projet de loi de financement de la Sécurité sociale À l’Assemblée : Le PLF à l’Assemblée / Le PLF rectificative - 6 - Urbanisme - Deux ordonnances urbanisme en conseil des ministres - 7 - Nominations - Agenda - En bref - Lutte contre la fraude: création du service EDEN - 8 - Rencontre - Étude : l’ADIL de Paris préconise de renforcer la législation des meublés S O M M A I R E E D I T O R I A L Le prochain numéro de Jurishebdo sera daté du 7janvier 2014. Nous vous souhaitons un joyeux Noël et une bonne fin d’année 2013 24décembre 2013 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• B B A A U U X X C C O O M M M M E E R R C C I I A A U U X X - - S S E E R R V V I I T T U U D D E E S S ▲ Baux commerciaux ■ Validation de l’indexation sur un indice fixe (Cass. Civ. 3 e , 11 déc. 2013, n°1466, FS-P+B, cassation partielle, pourvoi n°12-22616) Un locataire de locaux commerciaux contes- tait la validité de la clause d’indexation de son bail au motif qu’en se référant à un indice de base, la clause organisait la prise en compte d’une période de révision de l’indice supérieure à la durée s’écoulant entre chaque révision, à compter de la 2 e indexation, soit 8 trimestres la 2 e année, 12 trimestres la 3 e , etc. La cour d’appel avait validé la clause et la Cour de cassation confirme sur ce point la décision: “Mais attendu qu’ayant retenu que l’application d’un indice de référence fixe n’avait pas conduit lors des indexations suc- cessives à une distorsion entre l’intervalle de variation indiciaire et la durée s’écoulant entre deux révisions, la cour d’appel a pu déduire de ce seul motif que la clause contractuelle d’indexation se référant à un indice de base fixe était valable ”. L’arrêt est toutefois cassé sur l’appréciation de la validité de la clause résolutoire: “Vu l’article L 145-15 du code de commerce; Attendu que selon ce texte, sont nuls et de nul effet quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec notamment aux dispositions de l’article L 145-41 du même code; Attendu que pour rejeter la demande de nullité de la clause résolutoire , l’arrêt retient que le délai de trente jours prévu dans cette clause correspond au mois calen- daire imposé par l’article L 145-41 du code de commerce, de sorte que ce moyen de nullité est sans portée et la clause résolutoi- re valable; Qu’en statuant ainsi alors qu’une clause résolutoire ne stipulant pas un délai d’au moins un mois a pour effet de faire échec aux dispositions de l’article L 145-41 du code de commerce, la cour d’appel a violé le tex- te susvisé; Par ces motifs; casse”. Observations : 1. Cet arrêt tranche d’abord la question de la validité d’une clause d’indexation qui prend comme référence un indice de base fixe . Le bailleur faisait observer que ce mode de calcul aboutit exactement au même résultat que celui qui se réfère à un indice de référence variable chaque année. Toutefois, il est exact, ainsi que le mentionnait l’arrêt d’appel, que le résultat n’est pas le même en cas de période de blocage des loyers : “l’application d’une clause d’indexation à indice de base fixe permet ainsi après une période de plafonnement temporaire de retrouver le prix réel qui serait résulté du jeu normal de l’indice, alors qu’une clause partant de la dernière révision entérinerait pour la durée du contrat le plafonnement intervenu et qu’il appartient au seul légis- lateur de préciser les effets dans le temps d’une loi de blocage”. La cour d’appel avait conclu qu’en l’espèce aucune distor- sion n’était constatée et que l’indexation était donc valable. La Cour de cassation n’évoque pas l’hypothèse du rattrapage et se borne à observer que s’il n’y a pas de distorsion entre l’intervalle de variation indiciaire et la durée s’écoulant entre deux révisions, la clause se référant à un indice de base est valable. 2. Sur la clause résolutoire , la Cour de cas- sation interprète le 1 er alinéa de l’article L 145-41 du code de commerce, selon lequel “Toute clause insérée dans le bail pré- voyant la résiliation de plein droit ne pro- duit effet qu'un mois après un commande- ment demeuré infructueux. Le commande- ment doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.” Or la clause litigieuse faisait référence à un délai de 30 jours. En l’espèce, la délivrance d’un commandement de payer le 14août aboutissait à l’acquisition de la clause réso- lutoire le 13septembre, et non le 14sep- tembre. La jurisprudence avait déjà sanc- tionné des clauses résolutoires qui compor- taient des délais nettement plus courts: 8 jours (CA Papeete, 25 janv. 2007) ou 15 jours (CA Paris 15 oct. 2008). Ella précise que la nullité de la clause résolutoire prive de tout effet le commandement de payer délivré au visa de cette clause (CA Paris 18 déc. 2008). Ici la Cour de cassation tranche le cas d’un délai de 30 jours. Ce délai pou- vant être inférieur à un mois, pour les mois de 31 jours, il est donc frappé de nullité. ■ Droit d’option: à tout moment pendant l’instance (Cass. Civ. 3 e , 11 déc. 2013, n° 1467, FS-P+B+I, cassation, pourvoi n°12-29020) Un bailleur avait délivré congé à son loca- taire avec offre de renouvellement. Le loyer avait été fixé par jugement. Après avoir fait appel, le bailleur avait notifié son droit d’option au locataire. La cour d’appel avait jugé l’exercice de ce droit prématuré et l’avait déclaré irrecevable, sa décision est cassée au visa de l’article L 145-57 du code de commerce: “Attendu que pour déclarer irrecevable comme prématurée la notification du droit d’option de la bailleresse, l’arrêt retient qu’une décision définitive étant celle qui dessaisit le juge et a autorité de chose jugée au sens de l’article 480 du code de procédu- re civile, la signification de la décision défi- nitive prévue à l’article L 145-57 du code de commerce, qui fait courir le délai d’un mois pendant lequel les parties peuvent soit fai- re appel soit exercer leur doit d’option, doit s’entendre de la signification de la décision des premiers juges qui fixe les conditions du nouveau bail et que la voie de l’appel ne pouvait ouvrir un nouveau délai d’option qu’à compter de la signification de l’arrêt, lui-même considéré comme définitif; Qu’en statuant ainsi, alors que le droit d’option peut s’exercer à tout moment au cours de l’instance en fixation de loyer et en dernier lieu dans le délai d’un mois à compter de la signification de la décision devenue définitive , la cour d’appel a violé [l’article L 145-57 du code de commerce]”. Observations : L’article L 145-57 du code de commerce permet à l’une ou l’autre partie de changer d’avis. Elle peut se rétracter, dans la limite du délai d’un mois à comp- ter de la signification de la décision. Si le bailleur exerce le droit d’option, le preneur devient redevable d’une indemnité d’occupation. Si le locataire exerce le droit d’option, par exemple s’il juge que le loyer est trop élevé pour lui permettre d’exercer une activité rentable, il peut renoncer au renouvellement du bail. La Cour de cassation avait déjà jugé que le délai de l’article L 145-57 (ancien article31 du décret) n’interdit pas au bailleur ou au preneur d’exercer leur droit d’option anté- rieurement (Civ. 3e, 15 fév. 1983). Elle le confirme dans ce nouvel arrêt en précisant que l’option peut être exercée à tout moment pendant l’instance. Servitude ■ Le cas des monuments histo- riques n’est pas celui des immeubles inscrits à l’ISMH (Cass. Civ. 3e, 11 déc. 2013, n°1464, FS-P+B, rejet, pourvoi n°12-11519) Le propriétaire d’une ancienne salle de jeu de paume, dont les façades avaient été ins- crites à l’inventaire supplémentaire des monuments historiques (ISMH) avait conclu une convention avec l’OPAC, propriétaire voisin instituant une servitude de vue en 2001. Le nouveau propriétaire qui avait J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E acquis la salle en 2003 et souhaitait la réno- ver, avait assigné l’OPAC pour voir constater la nullité de la convention. La cour d’appel avait rejeté sa demande car le bâtiment ne bénéficiait pas de la servitude de vue qui n’existait pas au jour de l’édification des façades classées. Le propriétaire contestait la décision au motif que la cour aurait dû rechercher si la servitude existait à la date du classement à l’inventaire supplémentai- re. La Cour de cassation rejette le pourvoi: “Mais attendu que l’article L 621-17 du code du patrimoine ne régissant que les bâtiments classés monuments historiques et non les bâtiments inscrits au titre des monu- ments historiques, le moyen est inopérant”. Observations : L’article L 621-16 al. 2 du code du patrimoine prévoit que: “Aucune servitude ne peut être établie par conven- tion sur un immeuble classé sans l'agrément de l'autorité administrative.” Selon l’article L 621-17, “Nul ne peut acquérir de droit par prescription sur un immeuble classé au titre des monuments historiques.” La Cour de cassation indique que cet article étant applicable aux immeubles classés, il ne peut être invoqué à propos d’un immeuble inscrit à l’ISMH. Copropriété ■ Rétractation d’une ordonnance désignant un administrateur provi- soire (Cass. Civ. 3 e , 11 déc. 2013, n°1469, FS-P+B, rejet, pourvoi n°12-22735) Un couple de copropriétaires (M. et M me de B.) avait obtenu devant le juge des référés la désignation d’un administrateur provisoi- re. Or le syndic et 9 copropriétaires avaient assigné le couple en rétraction de l’ordonnance. Le juge avait fait droit à cet- te demande. Le couple avait alors fait appel mais “en intimant un seul des coproprié- taires et en assignant le syndicat en inter- vention forcée”. La cour d’appel avait jugé cette demande irrecevable, ce que confirme la Cour de cassation: “Mais attendu qu’ayant à bon droit retenu que l’ordonnance rétractant à la demande de neuf copropriétaires l’ordonnance dési- gnant l’administrateur provisoire de la copropriété a un caractère indivisible à leur égard, cette désignation ne pouvant tout à la fois ne pas avoir d’effet à l’égard de ceux d’entre eux qui n’ont pas été intimés en appel et être effective à l’égard seulement de M me P., dans le cas où la cour ferait droit à l’appel dirigé contre elle, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de répondre à un moyen inopérant tiré de l’intervention for- cée du syndicat des copropriétaires, qui n’était pas de nature à permettre d’écarter la fin de non-recevoir prise de l’absence de mise en cause de toutes les parties en pre- mière instance indivisiblement liées, en a exactement déduit que l’appel de M. et M me de B. était irrecevable faute pour eux d’avoir intimé ou appelé devant la cour les huit autres copropriétaires; D’où il suit que le moyen n’est pas fondé”. Observations : La désignation de l’administrateur provisoire est prévue par la loi du 10juillet 1965 (art. 29-1), mais c’est un motif de procédure qui était ici en cause. L’article 553 du code de procédure civile prévoit le cas de la pluralité de par- ties lorsque la matière est indivisible: “En cas d'indivisibilité à l'égard de plusieurs parties […] l'appel formé contre l'une n'est recevable que si toutes sont appelées à l'instance”. La Cour de cassation avait déjà jugé que doit être relevé d’office l’irrecevabilité de l’appel formé contre l’une des parties seu- lement à l’égard desquelles la matière est indivisible (Civ. 2 e , 28mai 1990, Bull. Civ. II, n°118). Ce nouvel arrêt le confirme: dans le cas de la désignation d’un administra- teur provisoire, la décision ne peut pas être opposable à certains copropriétaires et non aux autres. L’appel doit donc être diri- gé contre tous les copropriétaires qui étaient en cause en première instance et non contre un seul. Contrat de vente ■ Droit de rétractation: un époux peut se prévaloir de l’irrégularité de la notification adressée à l’autre (Cass. Civ. 3 e , 4 déc. 2013, n° 1428, FS- P+B+R+I, cassation, pourvoi n°12-27 293) Le contrat de vente d’une maison entre par- ticuliers comportait une clause pénale en cas de refus d’une partie de régulariser la vente. La vente n’ayant pas été réitéré, le vendeur avait assigné les acquéreurs en paiement de la clause pénale. La cour d’appel qui avait accueilli cette demande voit son arrêt cassé: “Attendu que pour accueillir la demande, l’arrêt retient que la faculté de rétractation est une prérogative strictement personnelle à chacun des époux et que M. S. ne peut se prévaloir de l’irrégularité de la notification destinée à son épouse; Qu’en statuant ainsi, alors que l’exercice de M me S. de son droit de rétractation avait entraîné l’anéantissement du contrat, la cour d’appel a violé [l’article L 271-1 du CCH dans sa rédaction issue de la loi du 13 décembre 2000, ensemble l’article 1134 du code civil]”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Affaire délicate qui avait déjà donné lieu à un arrêt de cassation en 2010. Selon le premier arrêt d’appel, la cour de Colmar avait jugé valable le courrier unique envoyé aux deux époux adressé en LR avec AR mais signé par le seul mari. Or la Cour de cassation avait jugé que nonobs- tant la solidarité légale entre époux (et la solidarité conventionnelle prévue au contrat de vente) la notification n’était pas valable à l’égard de l’épouse et que le délai n’avait donc pas couru à son égard et qu’elle pouvait se rétracter, ce qu’elle avait fait. La cour de renvoi avait estimé en conséquence que la faculté de rétraction étant strictement personnelle, que le mari ne pouvait pas se prévaloir de l’irrégularité de la notification adressée à son épouse. Elle avait donc condamné le mari à verser le montant de la clause pénale. Nouvel arrêt de cassation au motif que le droit de rétractation avait entraîné l’anéantissement du contrat. Le contrat ne pouvait donc plus produire d’effet, pas plus pour la vente que pour la clause pénale. On retiendra donc qu’un acquéreur peut se prévaloir du droit de rétractation mis en œuvre par son conjoint, pour refuser de payer la clause pénale prévue au contrat. Expropriation ■ Restitution en cas d’expropriation illégale? (Cass. Civ. 3e, 4 déc. 2013, n°1429, FS-P+B, cassation partielle, pourvoi n°12-28819) Une personne avait été expropriée par une commune en vue de l’extension d’un ter- rain de sport. Or les arrêtés portant déclara- tion d’utilité publique et de cessibilité avaient été annulés par le juge administra- tif. Le propriétaire demandait la restitution de la parcelle et la démolition des ouvrages construits. La cour d’appel avait rejeté cette demande. Sa décision est confirmée sur ce point mais cassée sur le montant de l’indemnité à verser: “Mais attendu qu’ayant retenu que le ter- rain avait été profondément remanié par la construction d’un bâtiment intégrant des vestiaires, un local technique, des sanitaires, une salle de réunion, le tout adossé à un terrain de football garni d’une main cou- rante, de cages de but, ledit terrain étant en 24décembre 2013 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• C C O O P P R R O O P P R R I I É É T T É É - - V V E E N N T T E E ▲ ▲ J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E 24décembre 2013 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• Le Sénat rejette le PLF Suite des débats au Sénat sur le projet de loi de finances le 25novembre. Philippe Marini évoque à propos de l’article 18 ter, le conten- tieux entre la France et la Commission euro- péenne sur l’assujettissement aux prélève- ments sociaux des non-résidents sur les revenus immobiliers (revenus fonciers et plus-values immobilières). Cette question renvoie à celle de la nature juridique de la CSG, impôt ou cotisation de sécurité sociale. Bernard Cazeneuve estime nécessaire d’attendre que le débat juridique ait été mené à son terme (JO Sénat déb. 26 nov. A A U U S S É É N N A A T T D D É É B B A A T T S S outre entouré d’un grillage, que ces instal- lations relevaient de l’utilité publique dès lors qu’elles étaient utilisées pour des ren- contres scolaires ou des manifestations sportives organisées par la commune d’Aiguilhe, la cour d’appel, qui a pu en déduire que les exigences de l’intérêt géné- ral s’opposaient à la restitution, a légale- ment justifié sa décision”. La cour d’appel avait limité à 60000 € l’indemnité au motif qu’elle était “satisfac- toire lorsqu’on la rapporte à celles tirées de vente de parcelles voisines présentant les mêmes caractéristiques”. L’arrêt est cassé au visa de l’article R 12-5-4 du code de l’expropriation: “Attendu […] qu’en statuant ainsi, alors que le particulier irrégulièrement exproprié qui ne peut bénéficier de la restitution, doit recevoir la valeur réelle de l’immeuble au jour de la décision constatant l’absence de restitution sous la seule déduction de l’indemnité déjà perçue augmentée des intérêts au taux légal, la cour d’appel a vio- lé le texte susvisé”. Observations : Cet arrêt fournit un exemple de situation dans laquelle la resti- tution est impossible; en raison ici de la construction des bâtiments liés à l’aménagement du terrain de football. Il restait donc à fixer le montant de l’indemnisation du propriétaire. L’article R 12-5-4 tire les conséquences de l’expropriation irrégulière: dommages et intérêts ou restitution en nature. Si le bien ne peut plus donner lieu à restitution, l’indemnisation doit donc être calculée à partir de la valeur actuelle. L’arrêt qui avait fixé l’estimation à la date de 2005 et non à valeur actuelle est donc censuré. ● J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E p.12084) mais il confirme que la mesure est juste car elle permet de soumettre de la même façon à prélèvements sociaux une personne qui vend une résidence secondai- re, qu’elle réside en France ou à l’étranger. L’article 18 ter , qui étend l’exonération de plus-value en cas d’une vente de résidence secondaire par un résident étranger, à une cession de bien mis en location (dans la limi- te de 150000€), a été voté (p.12085). L’article 19 est relatif au périmètre d’application de la TVA à taux réduit autour des zones ANRU et qui doit être restreint à 300m au lieu de 500m. Ainsi, comme le fait observer Vincent Delayaie, si le taux passe de 7% à 5,5% dans le périmètre de 300m, il passe de 7% à 20% entre 300m et 500m. Mais les amendements pour modifier l’article ont été repoussés à l’exception du n° I-11 de François Marc, qui maintient le taux de TVA à 7% pour les logements situés entre plus de 300m et moins de 500m d’une zone ANRU pour lesquels une demande de per- mis de construire aura été déposée avant le 1 er janvier 2014 (et non le 16octobre2013). L’article a été adopté (p.12092). Le 26novembre, le ministre Bernard Caze- neuve annonce des ajustements sur le calcul de la cotisation foncière des entreprises (JO Sénat déb. 27 nov. p.12186). Il a par ailleurs confirmé l’application pro- chaine (art. 59 ter et 59 quater de la loi de finances) aux terrains de golf de la taxe fon- cière sur les propriétés non bâties au lieu de la TFPB, à compter de 2015. En conclusion des débats le 27novembre, le ministre fait remarquer aux sénateurs que, au terme de leurs votes “le déficit budgétai- re est ainsi porté à 92,6milliards d’euros, soit une progression de 10milliards d’euros par rapport au texte issu de l’Assemblée natio- nale (JO Sénat déb. 28 nov. p.12297). Le ministre a ensuite demandé une seconde délibération mais il n’a obtenu le soutien que de 143 sénateurs. 180 ayant voté contre, le texte a été rejeté (p.12352). ■ …et la loi de financement de la Sécurité sociale Les sénateurs ont également rejeté le projet de loi de financement de la Sécurité sociale, par vote du 28novembre (JO Sénat, déb. 29 nov., p.12382). ■ PLU intercommunal Interrogée par Claude Bérit-Débat au Sénat sur le PLU intercommunal, la ministre du logement indique que, après le dispositif voté au Sénat, le PLUI sera la règle mais les élus ne souhaitant pas le transfert à l’échelon intercommunal de la compétence en matière d’urbanisme, pourront s’y opposer (JO Sénat déb. 29 nov. p.12387). Elle s’engage à soutenir à l’Assemblée la position adoptée au Sénat instaurant une minorité de blocage. ■ Financement de la GUL La ministre du logement a confirmé aux sénateurs que l’idée de financement de la garantie universelle des loyers par la créa- tion d’une taxe, même partagée entre pro- priétaires et locataires, était abandonnée (p.12390). PLF à l’Assemblée Les députés ont poursuivi le 14novembre le débat sur le projet de loi de finances. Sur l’article 55 qui instaure un régime fiscal spé- cifique pour le logement intermédiaire, avec TVA à 10% , Christophe Caresche pro- pose que le régime soit étendu à l’usufruit locatif social (amendement n°702). Daniel Goldberg propose que le régime soit appli- cable à toute personne physique ou morale désireuse d’investir dans ce nouveau dispo- sitif (amendement n°723). Le ministre a tou- tefois précisé que les organismes de loge- ment social pouvaient recourir à ce disposi- tif, en créant des filiales taxables, et investir par leur biais, les amendements ont été reti- rés (JO AN déb. 15 nov. p.11538). À l’occasion du retrait d’un autre amendement (n°703) visant à assouplir les conditions de détention de capital de la société bénéficiant du nouveau régime fiscal, le rapporteur Christian Eckert a précisé que l’ordonnance sur le logement intermédiaire doit être publiée en février prochain. Retrait égale- ment pour l’amendement qui visait à assou- plir l’exigence de 25% de logements sociaux à réaliser dans les programmes concernés (n°836 de Daniel Goldberg). Défendant l’amendement n°784, Christian Eckert souligne que les investisseurs vont bénéficier outre du taux de TVA à 10%, d’une exonération de taxe foncière pendant 20 ans. Il propose que l’exonération soit compensée pour les départements comme elle doit l’être pour les communes. Il a fina- lement retiré l’amendement et l’article 55 a été voté (p.11542). ■ CIDD L’article 56 vise à recentrer le crédit d’impôt développement durable principalement sur les rénovations en bouquet de travaux. Ber- trand Plancher (amendement n°769) en demande la suppression pour éviter de fra- ▲ 24décembre 2013 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• A A L L ’ ’ A A S S S S E E M M B B L L É É E E ➙ Les tarifs de la taxe d'aménagement sont actualisés chaque année au 1 er janvier. Pour l'année 2014 ils sont fixés aux valeurs suivantes - Hors Ile-de-France : 712euros (660euros en 2011) - Ile-de-France : 807euro s (748euros en 2011). (Arrêté du 15novembre 2013 relatif à l'actualisation annuelle des tarifs pour le m 2 de taxe d'aménagement (article L. 331-11 du code de l'urbanisme), J.O. du 12 déc. p.20231). Chiffres giliser la filière du photovoltaïque, mais il n’a pas été suivi (rejet p.11550). Le député a toutefois obtenu l’adoption de l’amendement n°510 qui maintient dans le champ du CIDD l’acquisition d’appareils de régulation de chauffage. Delphine Batho a proposé (amendement n°47) de maintenir le CIDD pour l’installation de panneaux photovoltaïques par les particuliers, mais elle n’a pas été sui- vie (rejet, p.11555). Éric Alauzet a tenté, mais sans succès, de revenir sur l’exclusion des propriétaires bailleurs du bénéfice du CIDD (amendement n°692, repoussé, p.11556). En revanche, Denis Beaupin a obtenu le vote de l’amendement n°487 qui permet aux bénéficiaires du CIDD de réali- ser leurs travaux sur deux ans , plutôt que sur une seule année (p.11559). ■ Droits de mutation L’article 58 autorise les départements à majorer le taux des droits de mutation à titre onéreux de 3,8% à 4,5%. Christian Eckert précise qu’il est prévu de créer un fonds de péréquation horizontale, alimenté à hauteur de 0,35 point de DMTO, chaque département pouvant augmenter ses DMTO de 0,7 point (p.11564). Chris- tophe Caresche souligne la complexité du dispositif puisqu’il s’agit du 12e fonds de péréquation. Deux amendements de Jérôme Guedj visent à accélérer le rendement de la mesure. Le n°808 permet d’intégrer les transactions concernées dès le 1erjanvier, au lieu du 1ermars, le n°809 propose que la hausse de taux soit effective dès la notification sans attendre de notification d’un délai de deux mois. Ils ont été adoptés (p.11573). Après le retrait d’un amendement n°805 de Carole Delga qui visait à augmenter l’effet de péré- quation, l’article 58 a été voté. Le rapporteur a ensuite défendu l’amendement n°862 qui fixe le plafond du prélèvement du fonds de péréquation à 12%, il a été voté (p.11580). L’article 60 crée un fonds de soutien aux collectivités locales ayant contracté des pro- duits structurés. Il a été voté avec amende- ments (p.11594). Le 15novembre a été adopté un amende- ment n°517 harmonisant à 5 ans le délai laissé aux communes intégrant un EPCI pour appliquer les modes de financement du service d’enlèvement des ordures ména- gères en TEOM ou REOM (JO AN déb. 16 nov. p.11600). Les députés ont ensuite voté un amende- ment n°840 relatif à la taxation au titre de la TFPB des terrains de golf. (p.11606). Un amendement de Christophe Caresche (n°512) a aussi été adopté pour prolonger d’un an le dispositif d’exonération de TFPB pour les logements à usage locatif situés en ZUS appartenant à un organisme HLM ou une SEM (vote p.11608). Le ministre Bernard Cazeneuve a fait voter l’amendement n°854 qui exclut de la majo- ration de la valeur locative des taxes fon- cières des terrains constructibles non bâtis , les terrains utilisés pour les besoins d’une exploitation agricole , y compris les terres en jachères (p.11609). Par ailleurs, le vote de l’amendement n°781 supprime l’effet de cliquet qui interdit de majorer les valeurs locatives si la modification est inférieure à 10%. Enfin, l’amendement n°514 fixe à 0,9% le taux de revalorisation des bases des valeurs locatives (vote, p.11610). Par vote de l’amendement n°360, le délai de classement des communes comme station de tourisme est repoussé du 1 er janvier 2014 au 1 er janvier 2018. Éric Alauzet a tenté (amendement n°11614) d’étendre l’application de la taxe d’aménagement aux parkings des surfaces commerciales à toutes les régions, et non seulement à compter de 2015, à l’Ile-de- France, mais il n’a pas été suivi (rejet p.11615). En revanche, a été voté l’amendement 519 qui permet aux com- munes d’exonérer les locaux à usage artisa- nal de tout ou partie de la taxe d’aménagement, comme cela existe déjà pour les locaux industriels. Même succès pour l’amendement n°453 qui exonère de taxe d’aménagement les abris de jardin (p.11616). Les députés sont ensuite revenus sur l’article 56, relatif au CIDD, qui a été voté. L’article 57 qui modifie le régime de la coti- sation foncière des entreprises a été voté (p.11623). Un article additionnel résulte du vote de l’amendement n°532 relatif à la contribution pour insuffisance de logements sociaux dans les communes. Le vote de l’amendement n°527 oblige tou- te personne, généralement un cabinet de conseil, commercialisant un schéma d’optimisation fiscale , de le mettre à la connaissance des services de Bercy, avant sa commercialisation (explication de Valérie Rabault, p.11631). Explication de vote sur le PLF le 19novembre. André Chassaigne conteste l’obsession de la réduction des déficits et de la compétitivité à tout prix (JO AN déb. 20 nov. p.11754) et il annonce un vote contre. Dominique Lefebvre se félicite de la réduc- D D É É B B A A T T S S tion du déficit budgétaire. Hervé Mariton s’inquiète du dérapage des dépenses, Charles de Courson stigmatise le matraqua- ge fiscal. Le projet de loi a été voté (p.11759). ■ Loi littoral: nouvelle circulaire Interrogé par Philippe Le Ray sur l’application de la loi littoral, le ministre de l’écologie, Philippe Martin répond que dans les hameaux sont autorisées les construc- tions situées à l’intérieur de ces derniers, si l’implantation des constructions ne remet pas en cause la taille relativement modeste du hameau. Il ajoute qu’une nouvelle circu- laire sur la loi littoral est à l’étude (JO AN déb. 20 nov. p.11723). ■ Majoration des valeurs locatives sur terrains constructibles Parlant de “désastre fiscal”, Thierry Lazaro cite l’exemple d’application de la majoration de plein droit de la valeur locative des ter- rains constructibles. Pour un terrain de 940m2 dans l’agglomération de Lille, le pro- priétaire paie actuellement une taxe foncière de 76euros. En 2014, il devra payer 4158euros (JO AN déb. 4 déc. p.12565). Syl- via Pinel répond au nom de Bernard Caze- neuve que ces dispositions (majoration de 5€ par m2 en 2014 puis majoration de 10€ en 2016) sont très utiles pour libérer du fon- cier. Mais la majoration doit être reportée à 2015 par l’article 49 sexies de la loi de finances pour 2014. Les terrains utilisés pour les besoins d’une exploitation agricole sont exclus. L’exclusion visera tant la majoration de plein droit que la majoration facultative. PLF rectificative Les députés ont examiné le 4décembre le projet de loi de finances rectificative. L’article 7 réforme le régime de l’assurance- vie . Nicolas Sansu a proposé de réduire de 152000à 50000 euros l’abattement appliqué à chaque bénéficiaire, lors du décès de l’assuré. Mais son amendement (n°237) a été rejeté (JO AN déb. 4 déc. p.12646). Gilles Carrez s’étonne, pour un dispositif qui vise à orienter l’épargne de l’assurance- vie vers des investissements en PME ou entreprises de taille intermédiaire (ETI), que cet objectif soit “obscurci par des investisse- ments qui n’ont rien à voir, en particulier dans le domaine du logement” (p.12651). Son amendement (n°21) a été repoussé, le ministre assumant son choix d’orienter l’épargne d’une part vers les PME-ETI, d’autre part vers le logement intermédiaire, enfin vers l’économie sociale et solidaire. L’article 7 a été voté. Le 4décembre, les députés ont voté l’article 10 qui comporte des mesures de simplifica- tion des déclarations fiscales, par exemple en dispensant les contribuables de joindre à leur déclaration d’IR les pièces justificatives (JO AN déb. 5 déc. p.12680). Éric Alauzet a proposé de revenir sur le dis- positif Censi-Bouvard , mais il a retiré son amendement (n°189, p.12683). Thierry Braillard a aussi proposé de supprimer la réduction d’impôt pour les résidences de tourisme mais il n’a pas été suivi (rejet de l’amendement n°253). À suivre. ■ Financement de la Sécurité sociale Le 25novembre, les députés ont examiné en 2 e lecture le projet de loi de financement de la Sécurité sociale. Arnaud Richard critique le caractère rétroactif de l’article 8 qui nive- lait par le haut la taxation des PEA, PEL et assurance-vie. Pour le député, même réduit aux seuls contrats d’assurance-vie multi- support, c’est encore trop (JO AN déb. 26 nov. p.12055). Denis Jacquat demande la suppression de l’article. Mais Bernard Caze- neuve justifie le maintien de la mesure pour les contrats d’assurance vie multisupports au motif que les plus-values de l’épargnant ne sont pas acquises tant qu’elles n’ont pas été retirées du plan ou du contrat (p. 12068). Les amendements de suppression de l’article ont été repoussés. Arnaud Richard a proposé que la mesure ne s’applique qu’à compter du 1 er janvier 2014 (amendement n°80), mais il n’a pas été suivi. Les amende- ments du Gouvernement qui recentrent l’application de la mesure de suppression des taux historiques sur les seuls gains exo- nérés d’impôt sur le revenu issus des contrats d’assurance-vie, ont été votés, ainsi que l’article 8 (p.12075). A noter à l’article 67 le vote d’un amende- ment n°66 présenté par Géard Bapt, qui modifie la rédaction proposée pour l’article L 351-2-1 du CCH. Il vise à exclure du droit à l’APL (et à l’allocation logement) les per- sonnes qui sont locataires d’un logement qui est la propriété d’une SCI dont elles sont aussi propriétaires de parts. L’allocation peut toutefois être versée si le pourcentage de détention est limité à un seuil maximum de 20% à fixer par décret (voté p.12108). Enfin, à l’article 59 un amendement n°59 a fixé au 1eroctobre 2014 la date de revalori- sation de l’ALF , en parallèle à ce qui a été voté dans le cadre du PLF, pour l’APL et l’ALS (vote p.12137). L’ensemble du texte a été voté le 26novembre (JO AN déb. 27 nov. p.12159). Il est revenu en lecture définitive le 2décembre et a été voté le 3décembre (JO AN déb. 4 déc. p.12591). ■ Simplification de la vie des entreprises Les sénateurs ont abordé le 9décembre, le projet de loi d’habilitation à simplifier et à sécuriser la vie des entreprises. Fleur Pelle- rin explique que cela permettra de retrouver de la croissance mais que cela suppose pour l’administration un changement de paradig- me, car elle devra prendre le virage de la dématérialisation et des téléprocédures. La ministre évoque aussi la fusion des procé- dures d’autorisations complexes en matière d’urbanisme ou d’environnement. C’est la logique du “ certificat de projet ” des procé- dures intégrées pour l’immobilier d’entreprise, les installations classées ou les opérations d’intérêt économique et environ- nemental (JO Sénat déb. 10 déc. p.12492). Répondant aux critiques sur le recours excessif aux ordonnances, Alain Richard souligne que les celles qui ont été précédem- ment adoptées pour le logement ont rapide- ment donné lieu aux textes prévus, répon- dant exactement à l’habilitation (p.12505). Laurence Rossignol, rapporteur pour avis, souligne que l’article 13 prévoit pour les porteurs d’un projet d’activité économique soumis à certaines autorisations administra- tives au titre du code de l’environnement, du code forestier ou de l’urbanisme, la pos- sibilité de se voir délivrer un certificat de projet. L’Etat s’engagera sur la liste des auto- risations nécessaires. Il pourra valoir enga- gement de l’administration sur les délais d’instruction. Dans certaines régions, il pourra valoir certificat d’urbanisme. Le tex- te adopté en commission précise les condi- tions dans lesquelles les recours pourront être introduits, pour maîtriser les conten- tieux (p.12507). L’article 14 prévoit une 24décembre 2013 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• A A U U P P A A R R L L E E M M E E N N T T D D É É B B A A T T S S ■ Deux ordonnances urbanisme en conseil des ministres François Lamy, ministre de la ville, a présenté le 18 décembre en conseil des ministres, deux ordonnances. 1. La première crée un géoportail de l’urbanisme . Il doit permettre d’améliorer l’information sur les documents d’urbanisme et les servitudes d’utilité publique. Il est créé dans le code de l’urbanisme un article L 129-1 qui prévoit que “le portail national de l’urbanisme est, pour l’ensemble du territoire, le site national pour l’accès dématérialisé, à partir d’un point d’entrée unique, aux documents d’urbanisme et aux servitudes d’utilité publique”. Les communes doivent transmettre à partir du 1erjanvier 2016, les documents d’urbanisme, sous forme électronique (SCOT, PLU ou cartes communales). Tout gestionnaire d’une servitude d’utilité publique doit transmettre, à compter du 1 er juillet 2015, la servitude dont il assure la gestion (art. L 129-2). Cette ordonnance prévoit aussi de per- mettre aux communes et leurs groupements de transmettre les projets de documents d’urbanisme par voie électronique au repré- sentant de l’État, aux commissions et aux EPCI concernés. L’installation de ce Géoportail permet aussi la mise en œuvre de la directive du 14mars 2007 dite Inspire qui prévoit d’établir une infrastructure d’information géographique dans la Communauté européenne pour favoriser la protection de l’environnement. 2. La deuxième ordonnance concerne les garanties d’emprunts pouvant être accor- dées par les collectivités pour la réalisation d’opérations d’aménagement présentant un intérêt général particulier (logements à coûts maîtrisés notamment). Le taux maxi- mum de garantie que peuvent apporter les collectivités à des aménageurs est augmen- té, ce qui doit améliorer les conditions d’octroi de financement aux aménageurs. En effet, actuellement, les collectivités n’accordent des garanties qu’à hauteur de 50%, voire de 80% (mais 100% pour les logements sociaux). Ce taux est donc porté à 100% pour les opérations d’aménagement comportant la réalisation de logements en zones tendues (modification de l’article L2252-2 du code général des collectivités ter- ritoriales). Mais les autres règles pruden- tielles sont conservées. Ainsi par exemple, pour répartir les risques, une collectivité ne peut garantir auprès d’un opérateur plus de 10% de sa capacité de garantie. (Ces deux ordonnances sont issues de la loi d’habilitation du 1 er juillet 2013). suite p. 8 ▲ 24décembre 2013 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• NOM : PRÉNOM : FONCTION : SOCIÉTÉ : ADRESSE : TÉL : FAX : MÉL : N ° TVA INTRACOM .: SIGNATURE : OFFRE EXCEPTIONNELLE Réservée aux nouveaux abonnés 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier N N O O M M I I N N A A T T I I O O N N S S A A G G E E N N D D A A Cabinets ministériels ➠ Budget : Parmi les nouveaux conseillers budgétaires nommés au cabinet de Ber- nard Cazeneuve, François Desmadryl est en charge de l'Union européenne, Etienne Fallou de l'économie Marc-Henri Serre du logement et de la ville et Jean-Pierre Tes- taud de la justice. (Arrêté du 11décembre2013, J.O. du 14 déc. @). ➠ Décentralisation et fonction publique : Nicolas Maccioni, précédemment chef de cabinet, conseiller de la ministre, est nom- mé conseiller auprès de la ministre, en charge des affaires juridiques et euro- péennes, chef de cabinet de Marylise Lebranchu. (Arrêté du 11décembre2013, J.O. du 14 déc. @). Administration ✓ DREAL : Thierry Vatin est nommé direc- teur régional de l'environnement, de l'aménagement et du logement de la région Picardie. (Arrêté du 2décembre2013, J.O. du 11 déc. 2013, @). Magistrature ✓ Cours d’appel : Sont nommés présidents de chambres de cour d'appel: David Pey- ron (Paris), Véronique Boisselet (Versailles), Marguerite-Marie Marion (Amiens), Elisa- beth Larsabal-Le Roux (Bordeaux), Claire Montpied (Dijon), Isabelle Seynave-Chas- sard (Douai), Clarisse Schirer et Christine Lefebvre-Capitaine (Metz), Jean-Claude Djiknavorian (Montpellier), André Jacquot (Nîmes), François Giacomoni (Orléans) et Eric Veyssière (Poitiers). (Décret du 11décembre2013, J.O. du 15 déc. @). Organismes publics ✓ Commission de terminologie et de néo - logie en matière juridique : François Terré (professeur émérite à Paris II, membre de l'Institut) est nommé président. Domi- nique Latournerie (conseiller d’État honoraire) est nommé vice-président. (Arrêté du 3décembre2013, J.O. du 12 déc. p.20248). ✓ Conseil général de l'environnement et du développement durable : Patrice Pari- sé est nommé vice-président. (Arrêté du 6décembre2013, J.O. du 12 déc. p.20249). ■ Lutte contre la fraude fiscale: création du service EDEN ➠ La direction générale des finances publiques est autorisée à mettre en œuvre un « entrepôt de données dédié aux études fiscales nationales et internatio- nales dénommé « EDEN ». Son but est de mettre en évidence des montages frauduleux, pour mener des actions de prévention et de poursuites d'infractions pénales et de programmer des opérations de recherche et de poursui- te de manquements fiscaux. Les données seront conservées pendant 10 ans. (Arrêté du 4novembre 2013 portant création par la direction générale des finances publiques d'un entrepôt de données dédié aux études fiscales nationales et internatio- nales dénommé « EDEN », J.O. du 11 déc. p.20180). ➠ Saisie d'une demande d'avis, la CNIL « prend acte que le traitement n'a pas vocation à contenir de listes nominatives de personnes à contrôler, mais doit uni- quement permettre la constitution de listes d'entreprises ou de particuliers pré- sentant un risque de fraude. Ces listes devront alors être présentées aux services de la DGFiP qui valoriseront, confirmeront ou infirmeront le risque, avant de prendre toute décision de contrôle. » (Délibération n°2013-302 du 15octobre2013, J.O. du 11 déc. 2013, @). ■ Enseignes: le Conseil d’Etat rec- tifie Le Conseil d’État rectifie la rédaction de l'article 12 du décret du 30janvier 2012 qui avait modifié l'article R 581-60 du code de l'environnement, relatif aux enseignes posées à plat sur un mur ou parallèlement à un mur. Il faut lire, selon le Conseil d’Etat que ces enseignes « ne doivent pas dépas- ser les limites de ce mur ni constituer par rapport à lui une saillie de plus de 0,25 mètre, ni le cas échéant, dépasser les limites de l'égout du toit. » Le décret avait par erreur fait mention du chiffre de 0,50 mètre au lieu de 0,25 ce qui rendait le texte modi- fié inintelligible. Plutôt que d'annuler le décret, le Conseil d’État procède à la rectifi- cation de cette erreur matérielle. (Décision n°357839 et autres du 4décembre2013 du Conseil d’État, J.O du 12 déc. p.20251). B ULLETIND ’ ABONNEMENT « PRIVILÈGE » ❑ OUI , je souhaite bénéficier de l’offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC (soit 586,68 € HT + 2,1% de TVA) au lieu de 779 € TTC, soit 20% de réduction . Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription À RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi 543 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✁ ✦ 8 janvier 2014 (Paris, Grand Hôtel). Cérémonie de remise des Pierres d’Or par nos confrères Immoweek. ✦ 3 au 6 avril 2014 (Paris). Le Salon national de l’immobilier aura lieu porte de Versailles. A A U U F F I I L L D D U U J J . . O O . . En bref > La GUL inquiète les organisations syndi - cales . Si elles se félicitent que tous les loca- taires ayant moins de 50% de taux d’effort y soient éligibles, elles contestent le fait que la caution ne soit pas supprimée et la suppression du caractère obligatoire de la GUL. (Communiqué du 19décembre2013). > Léo Attias (administrateur de la chambre FNAIM Paris Ile-de-France) a été élu prési - dent de la FIABCI France , Fédération inter- nationale des Professions Immobilières. (Communiqué du 17décembre 2013). 24décembre 2013 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• E E T T U U D D E E D D E E L L ’ ’ A A D D I I L L D D E E P P A A R R I I S S A A U U P P A A R R L L E E M M E E N N T T L’ADIL de Paris vient de présenter ce 19décembre une étude sur les locations meublées utilisées comme résidence princi- pale. Considérant que ce statut génère des abus, l’ADIL estime nécessaire de la régle- menter davantage. Qui sont les acteurs? Les locataires sont jeunes (63% de moins de 35 ans) célibataires (76%), sans enfant (86%) et de ressources le plus souvent modestes (revenu moyen de 1713euros). Les bailleurs sont le plus souvent des habi- tués de la location meublée, qui ont l’intention de poursuivre. Ils louent sans intermédiaire mais, prudents, recourent le plus souvent à une caution, mais très exceptionnellement à une assurance (1% des cas). Le locataire opte parfois pour la location meublée en y étant contraint, en raison de la difficulté à trouver une location vide. Mais il choisit parfois délibérément la loca- tion meublée, pour s’installer de façon provisoire à Paris, parfois pour éviter de devoir acheter du mobilier. Les motivations du bailleur sont d’abord de pouvoir s’engager sur une durée cour- te, puis de pouvoir donner congé rapide- ment. Viennent ensuite comme argument la fiscalité avantageuse (micro-BIC avec abattement de 50% pour des recettes inférieures à 32600euros), enfin la libre fixation du loyer. En conclusion, les deux parties apprécient la souplesse de ce régime. Quel type de logement? Le plus souvent les logements concernés sont des petits logements (63% des loge- ments ont une pièce). Les difficultés ren- contrées sont souvent liées à l’insuffisance du mobilier, ou à la vétusté du logement (23%) ou à son mauvais état (14%). En moyenne, les locataires restent pendant une durée de 3 ans et demi Le loyer moyen constaté est de 750euros pour une surface de 20m2. Des abus D'où proviennent les abus? La première source d’abus signalés tient à l’absence de définition légale du meublé. En cas de contentieux, il revient donc au juge de définir les critères de la location meublée. Si le bail ne respecte par les cri- tères définis par la jurisprudence, le juge peut être conduit à requalifier le bail en location vide. Le régime du meublé est parfois utilisé à des fins détournées. Exemple; location à titre de résidence secondaire, alors que le locataire a fixé dans les lieux sa résidence principale Autre source d’abus: l’absence de régime juridique applicable aux charges. Par ailleurs, l’ADIL signale des litiges résul- tant de l’absence de meubles (voire d’un inventaire de meubles… appartenant au locataire), du mauvais état du mobilier, des augmentations arbitraires de loyer. Autres exemples de comportement abusif, émanant du bailleur: demande du bailleur de régler en une fois le loyer d’un an… ou émanant du locataire: sous-location au titre de location saisonnière à un montant de loyer supérieur à celui qui lui est consenti. L’ADIL rappelle que la Commission des clauses abusives a émis une recommanda- tion en septembre dernier. Face à ce constat, l’ADIL de Paris estime nécessaire que le législateur intervienne, ce qu’il se prépare à faire dans le cadre de la loi ALUR. Cela doit permettre de sécuri- ser les rapports entre bailleur et locataire, de lutter contre l’inflation des loyers en zones tendue. Il est donc prévu de fixer dans la loi une définition du meublé, d’instaurer un contrat type, d’introduire un encadrement des loyers et d’instituer la Garantie universelle des loyers. Des propositions Pour conforter les mesures du projet de loi, l’ADIL émet un certain nombre de pro- positions. - Indiquer dans la loi, ou tout au moins dans un contrat type, la liste des meubles. L’ADIL constate en effet que les listes fixées par décret sont souvent méconnues du public (comme c’est le cas pour les charges). Renforcer la législation des meublés Face aux abus constatés sur les locations meublées, l’ADIL de Paris est favorable à un renforcement de la législation. JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ Secrétariat: Sabine Petit ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0214 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 779 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: Com-Copie Clamart ■ Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine R R E E N N C C O O N N T T R R E E - Indiquer dans le bail type la liste des charges obligatoires (référence au décret de 1987). - Rendre obligatoire la mention dans le bail du nom et de l’adresse du bailleur. - Définir la notion de résidence principale dans la loi. - Préciser les conséquences du refus du locataire d’une modification du contrat, proposée par le bailleur. - Réserver le recours à la GUL aux seuls logements décents. - Modifier le régime fiscal des meublés pour le rendre plus attractif, et compenser le renforcement de l’encadrement du juri- dique du bail meublé. A ce propos, l’ADIL précise qu’il serait souhaitable d’augmenter l’abattement du régime du micro foncier, de 50% à 70% par exemple dans le cadre d’un régime soumis à pla- fond de loyer et de ressources du locataire. L’importance des locations meublées est de l’ordre de 11% des locations (selon le pourcentage des consultations soumises à l’ADIL). Toutefois, dans les annonces presse des petits logements à Paris, plus de la moitié est présentée en meublés. La conclusion de l’étude est très favorable aux propositions contenues dans le projet de loi ALUR “il est donc à espérer qu’à l’avenir, les bailleurs et les locataires, désor- mais mieux informés, soient moins sujets à des erreurs d’interprétation de la loi. Il s’ensuivra, selon toute vraisemblance, une baisse des contentieux et l’on peut même penser que les juges seront plus à l’aise, en présence de règles claires, pour sanction- ner les abus”. ● expérimentation similaire pour les ICPE. Une procédure unique permettra de regrou- per 5 procédures actuelles, par exemple pour une installation de production d’énergie renouvelable. L’article 1 er qui prévoit notamment (9 e ) une habilitation pour favoriser la réduction des délais de réalisation de certains projets d’immobilier d’entreprise par création d’une procédure intégrée pour la création ou l’extension de locaux d’activité économique, pour les projets d’intérêt économique majeur, a été voté (p.12511). L’article 8 visant le Grand Paris a été rétabli. Les articles13 et14 ont été votés sans amendement. L’ensemble du projet a été voté (p.12535). suite de la p. 6 ▲
