Au sommaire :
– 2 – Jurisprudence –
Baux : Construction sur un terrain nu
Copropriété : Vente d’un droit de jouissance privatif. Nécessaire accord du syndicat
Droit de propriété : Les effets d’une clause d’accroissement
Contrat d’entreprise : Retenue de garantie
Contrat d’architecte : Saisine du conseil de l’ordre
Loi Hoguet : Mission d’assistance ou d’entremise ?
– 4 – Études –
Cushman & Wakefield prévoit une timide reprise en 2014
– 5 – Propositions –
Le SNAL demande une nouvelle réforme des plus-values immobilières pour inciter à la vente de terrains à bâtir
– 5 – Commerce –
Procos soutient les mesures du projet de loi Pinel qui rééquilibrent les rapports entre bailleurs et locataires
– 6 – Tableau des réponses ministérielles –
– 7 – Nominations – Au fil du J.O. –
– 8 – Rencontre –
Le CNCC souhaite pousser davantage la réforme des baux dérogatoires
■ JUGÉ ■ > Dans une copropriété, un droit de jouissan- ce exclusif sur partie commune, affecté à un lot ne peut pas être vendu séparément de ce lot sans autorisation du syndicat (Cass. Civ. 3 e , 17déc. 2013, p.2). > Une action en responsabilité engagée contre un architecte a été jugée irrecevable au motif que le maître d’ouvrage n’avait pas saisi le conseil régional de l’ordre des archi- tectes dont relevait son contractant. En revanche, cette irrégularité n’affectait pas la faculté de saisir l’assureur en paiement direct (lire l’arrêt de cassation du 18 déc. p.2). > La cour d’appel de Paris a estimé qu’un contrat conférant à un intermédiaire, outre des missions de définition des grilles de loyers et de mise au point d’un plan de mar- chandisage, une mission d’assistance à la commercialisation de locaux commerciaux, relevait bien de la loi Hoguet. À ce titre, la mission nécessitait la détention d’une carte professionnelle. Faute d’en détenir, l’intermédiaire n’a pu revendiquer de com- mission (arrêt du 10janvier2014, p.3). ■ RÉPONDU ■ > La réforme de la procédure judiciaire, après une décision de la CDAC, qui impose désormais, après une décision de la CNAC, de saisir la cour administrative d’appel avant le Conseil d’État, est entrée en vigueur le 1 er janvier 2014 (p.6). ■ ANALYSÉ ■ > Cushman & Wakefield prévoit pour 2014 une timide reprise où la rationalisation et la pruden- ce des utilisateurs seront prioritaires (p.4). ■ PROPOSÉ ■ > Le SNAL préconise d’adopter une nouvel- le réforme de la taxation des plus-values immobilières pour inciter les propriétaires de terrain à les vendre, en inversant le systè- me de taxation (p.5). Dans l’attente de la loi Pinel L e projet de loi de Sylvia Pinel qui doit réformer les baux com- merciaux, suscite des réactions pour le moins contrastées. Du côté des bailleurs, le Conseil national des centres commer- ciaux a fait valoir par exemple que le projet de lisser les aug- mentations de loyers issues d’un déplafonnement risquait de créer des distorsions de concurrence entre les locataires en place et ceux qui cherchent des locaux à louer (p.8). La fédération Procos au contraire soutient toutes les mesures qui sont de nature à rééquili- brer les relations entre bailleurs et locataires (p.5). Elle est notam- ment très attentive aux mesures visant à améliorer la transparence de la facturation des charges. Sur le sujet de l’extension de la durée maximale du bail dérogatoire, les points de vue paraissent difficiles à concilier. En effet, le CNCC considère que, pour donner davanta- ge de souplesse à la relation locative, il est utile que le bail déroga- toire puisse avoir une durée plus longue, alors que Procos est très hostile à cette piste qui risque de précariser le locataire. Les débats à l’Assemblée seront donc à suivre avec attention. Mais l’application des règles du décret de 1953, aujourd’hui inséré dans le code de commerce, est loin d’être le seul facteur d’évolution du secteur du commerce. En effet, le développement des nouvelles formes de commerce contribue par exemple à la création de surface de drive qui, à ce jour, ne sont pas comptabilisées par les statistiques des CDAC car hors champ des autorisations commerciales. Si on tient compte de ces ouvertures, l’ensemble des surfaces autorisées a enco- re augmenté en 2013. Selon les chiffres fournis par Procos, le volume global d’autorisation d’ouverture de surfaces commerciales (y com- pris les constructions qui relèvent d’un simple permis de construire car inférieures au seuil de 1000m 2 ), était de 4millions de m 2 en 2012 et ce chiffre est monté à 4,3millions de m 2 en 2013. Dans la mesure où le chiffre d’affaires global du secteur s’érode (-0,9% en 2013, comme en 2012), on sent bien que la poursuite de la hausse des sur- faces disponibles pourrait susciter quelques déconvenues dans les années qui viennent. Le CNCC fait valoir que le concept de la gran- de distribution reste pertinent et souligne la montée en gamme des centres commerciaux (Beaugrenelle, Aéroville…). Mais la question des loyers ne va pas manquer de se poser. Alors que les chiffres d’affaires sont à la peine, l’indice du coût de la construction - et même si le dernier publié est en baisse - a provoqué de fortes hausses des loyers. La généralisation de l’indice des loyers commer- ciaux est très attendue des commerçants. Il n’est pas sûr qu'elle suf- fise à compenser l’effet de ciseaux décrit par Procos entre hausse des loyers et érosion du chiffre d’affaires. Dans l’attente des débats par- lementaires, chacun affûte ses arguments. ■ BD JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr NUMÉRO 545 21 JANVIER 2014 ISSN 1622-1419 14 E ANNEE L’ESSENTIEL .. immobilier - 2 - Jurisprudence - Baux : Construction sur un terrain nu Copropriété : Vente d’un droit de jouissance privatif. Nécessaire accord du syndicat Droit de propriété : Les effets d’une clause d’accroissement Contrat d’entreprise : Retenue de garantie Contrat d’architecte : Saisine du conseil de l’ordre Loi Hoguet : Mission d’assistance ou d’entremise? - 4 - Études - Cushman & Wakefield prévoit une timide reprise en 2014 - 5 - Propositions - Le SNAL demande une nouvelle réforme des plus-values immobilières pour inciter à la vente de terrains à bâtir - 5 - Commerce - Procos soutient les mesures du projet de loi Pinel qui rééquilibrent les rap- ports entre bailleurs et locataires - 6 - Tableau des réponses ministérielles - - 7 - Nominations - Au fil du J.O. - - 8 - Rencontre - Le CNCC souhaite pousser davantage la réforme des baux dérogatoires S O M M À I R E E D I T O R I À L 21janvier 2014 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• B B A A U U X X - - C C O O P P R R O O P P R R I I É É T T É É ▲ Bail en général ■ Construction sur terrain nu (Cass. Civ. 3 e , 17 déc. 2013, n°1648, FS-P+B, rejet, pourvoi n°12-15916) Un ancien bail de 1907 portait sur un terrain nu. Les constructions qui y étaient édifiées étaient la propriété du locataire, qui les avait reçues du prédécent locataire. Le bail prévoyait qu’à la cessation du bail, le bailleur pourrait les conserver après estima- tion d’expert et qu’à défaut les preneurs devaient les enlever à leurs frais. En 2006, les parties étaient convenues que le bail ne portait que sur le terrain nu, les locataires étant confirmés dans leur qualité de pro- priétaire des constructions. Les bailleurs ayant donné congé en 2007, il se posait la question d’une indemnisation du fait du congé. Le locataire invoquait l’application de l’article 555 du code civil. La Cour de cas- sation confirme le bien-fondé de cette demande: “Mais attendu qu’ayant relevé que les constructions en cause avaient été édi- fiées, avec l’assentiment des proprié- taires, sur des terrains donnés à bail et en l’absence de toute convention réglant le sort de ces constructions , la cour d’appel en a exactement déduit que l’article 555 du code civil devait régir les rap- ports entre les parties en fin de bail et que les consorts C. ne pouvaient réclamer aux consorts B., tiers de bonne foi , sur le fondement de la transaction des 20 et 25avril 2006, la suppression de celles-ci ; D’où il suit que le moyen n’est pas fondé; Par ces motifs: rejette”. Observations : L’article 555 règle le sort des constructions édifiée sur le terrain d’autrui. Il ouvre au propriétaire une option: en conserver la propriété ou en exiger la sup- pression aux frais du constructeur. L’alinéa 4 de cet article prévoit le cas du tiers évin- cé. Si ce tiers est de bonne foi, le proprié- taire ne peut pas exiger la suppression des ouvrages, il ne peut que se faire rembour- ser une somme (augmentation de valeur du fonds ou coût des matériaux). La Cour de cassation fait application de cette règle. La cour d’appel avait relevé que les loca- taires étant devenus propriétaire des constructions par application de la transac- tion de 2006, il fallait leur appliquer la règle de l’article 555 qui renvoie à l’article 550 selon lequel “Le possesseur est de bon- ne foi quand il possède comme propriétai- re, en vertu d'un titre translatif de proprié- té dont il ignore les vices.” La Cour de cas- sation confirme donc la décision. Copropriété ■ Vente d’un droit de jouissance privatif. Accord du syndicat (Cass. Civ. 3 e , 17 déc. 2013, n°1647, FS-P+B, rejet, pourvoi n°12-23670) Le propriétaire d’un appartement situé au dernier étage d’un immeuble avait offert par contrat d’acquérir le droit de jouissance privatif d’une partie de toiture-terrasse de l’immeuble, affecté au lot d’un autre copro- priétaire, sous réserve d’obtention d’une autorisation du syndicat d’édifier un esca- lier extérieur de communication. L’autorisation n’avait pas été accordée, mais renonçant à la condition, le propriétaire avait assigné le copropriétaire en réalisation forcée de la vente. Sa demande avait été rejetée, solution que confirme la Cour de cassation: “Mais attendu qu’ayant, par motifs propres et adoptés, exactement énoncé que le droit de jouissance privatif d’une par- tie commune, attaché par le règlement de copropriété à un lot, ne peut être cédé en tout ou partie au propriétaire d’un autre lot qu’avec l’accord du syn- dicat des copropriétaires , la cour d’appel, qui a constaté que cette autorisa- tion n’avait pas été obtenue, a exactement déduit, de ce seul motif, que la demande en réalisation forcée de la cession par M me A. d’une partie du droit de jouissance privatif affecté à son lot devait être rejeté; D’où il suit que le moyen n’est pas fondé”. Observations : Un copropriétaire disposant du droit de jouissance privatif de la terras- se de l’immeuble, il avait accepté par contrat d’en céder une fraction à un voisin. Il résulte de cet arrêt que l’accord du syndi- cat des copropriétaires était nécessaire pour que la vente soit réalisée. En conséquence, l’acquéreur ne pouvait imposer au vendeur la réalisation forcée, faute d’avoir obtenu l’accord du syndicat. Cette décision marque donc une différence entre un lot de copropriété et le droit de jouissance exclusif sur une partie commu- ne. Le lot peut être librement cédé par le copropriétaire alors que le droit de jouis- sance exclusif attaché à un lot ne peut être cédé séparément à un autre qu’avec l’accord du syndicat. La Cour de cassation avait déjà jugé qu’un droit de jouissance exclusif sur parties com- munes n’est pas un droit de propriété et ne peut constituer la partie privative d’un lot (Civ. 3 e , 6juin 2007, Bull. Civ. III, n°98). Un autre arrêt avait statué sur l’impossibilité de vente séparée de ces locaux ou de location à des tiers (Civ. 3 e , 25 janv. 1998, Bull. Civ. III, n°29) à propos d’un droit de passage. La Cour avait jugé que “les règlements de copropriété avaient constitué un droit de jouissance exclusif et particulier, comme dépendance directe des locaux bordant le passage, qui ne pouvait être vendu séparément de ces locaux, ni loué à un tiers”. De même, le titulaire de la jouissance pri- vative d'un jardin ne peut vendre son lot à une personne et la jouissance du jardin à un autre. (Civ. 3 e , 4 janv. 1980). Ce nouvel arrêt est dans le même sens. En tant qu’accessoire du lot, le droit de jouis- sance exclusif ne peut être vendu séparé- ment. Droit de propriété ■ Les effets d’une clause d’accroissement (Cass. Civ. 3 e , 17 déc. 2013, n° 1640, FS-P+B, cassation partielle, pourvoi n°12-15453) Deux personnes avaient acquis en commun un bien avec une clause d’accroissement, prévoyant que le bien appartiendrait en totalité au survivant des deux acquéreurs. Le couple s’étant séparé, l’un d’entre eux avait continué à occuper seul le bien. L’autre réclamait une indemnité d’occupation. L’arrêt qui avait rejeté cette demande est cassé: “Vu l’article 815-19 du code civil, et les règles régissant la clause d’accroissement; Attendu que l’achat en commun d’un bien immobilier avec clause d’accroissement est exclusif de l’indivision; que toutefois, il confère aux parties des droits concurrents de jouissance sur le bien tant que la condi- tion de prédécès d’un des acquéreurs ne s’est pas réalisée […] Attendu que pour rejeter cette demande [en paiement d’indemnité], l’arrêt énonce que l’organisation des droits de jouissance indivise dont disposent les parties n’ayant pas été demandée à un juge, M me C. ne peut prétendre à une indemnité d’occupation par M. M. de l’immeuble en cause; Qu’en statuant ainsi, alors qu’une indemni- té d’occupation est due à la partie cotitulai- re du droit de jouissance par celle qui a la jouissance exclusive du bien, la cour d’appel a violé le texte et les principes susvisés”. Observations : La Cour de cassation confir- me le principe selon lequel l’acquisition d’un bien avec clause d’accroissement (ou tontine) ne crée pas d’indivision, ce qu’avait décidé la cour d’appel. Mais le demandeur n’ayant pas sollicité une organisation du J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E droit de jouissance, la cour d’appel en avait déduit, qu’il n’y avait pas lieu de statuer sur la demande d’indemnité, motif ce que cen- sure la Cour de cassation. En conséquence, en cas d’acquisition avec clause d’accroissement, l’usage exclusif du bien par l’un des acquéreurs est susceptible d’ouvrir droit à indemnité au profit de l’autre. Contrat d’entreprise ■ Retenue de garantie (Cass. Civ. 3 e , 18 déc. 2013, n°1501, FS-P+B, rejet, pourvoi n°12-29472) Une SCI avait opéré une retenue de garan- tie sur le solde d’une facture de travaux, mais sans la consigner. Après le délai de levée des réserves, l’entreprise demandait le versement de la retenue de garantie. La cour d’appel avait condamné la SCI à payer, ce que confirme la Cour de cassation: “Mais attendu qu’ayant constaté que la SCI n’avait pas respecté les dispositions d’ordre public de la loi du 16juillet 1971 qui imposent le cautionnement ou la consignation de toute retenue de garantie , la cour d’appel, abstraction faite d’un motif erroné mais surabondant, tiré de l’absence d’opposition notifiée à la société B., en a déduit à bon droit que, nonobs- tant l’absence de levée des réserves, l’entreprise était fondée à obtenir le paiement de la somme retenue ; D’où il suit que le moyen n’est pas fondé. Le pourvoi est donc rejeté. Observations : Cet arrêt montre la nécessi- té pour le maître de l’ouvrage de bien res- pecter les formalités de consignation, pour éviter d’avoir à verser le montant consigné, après le délai de levée des réserves. En effet, la loi du 16juillet 1971 impose au maître de l’ouvrage de consigner la som- me retenue (dans la limite de 5%) dans les mains d’un consignataire. La retenue n’est pas pratiquée si l’entreprise a fourni une caution. Au-delà d’un an après la récep- tion, la caution est libérée ou les sommes retenues versées à l’entreprise, même en l’absence de levée des réserves, sauf si le maître de l’ouvrage a manifesté, par LR, son opposition motivée par l’inexécution des obligations de l’entrepreneur. Or en l’espèce, la SCI n’avait pas fait connaître par LR son opposition au verse- ment du dépôt de garantie. La Cour de cas- sation ne retient pas cet argument et s’en tient au nécessaire respect de la loi de 1971: la SCI n’avait pas consigné la somme, elle n’était donc pas recevable à retenir la som- me au-delà du délai de levée des réserves. Contrat d’architecte ■ Saisine du conseil de l’ordre (Cass. Civ. 3 e , 18 déc. 2013, n° 1500, FS-P+B, rejet, pourvoi n°12-18439) En litige avec un architecte, une société avait saisi le conseil régional de l’ordre des architectes de Languedoc Roussillon puis assigné l’architecte en indemnisation de ses préjudices. Or l’architecte avait fait valoir que c’est l’ordre des architectes d’Ile-de- France qui aurait dû être saisi. La cour d’appel en avait déduit que le recours du maître d’ouvrage était irrecevable, tant à l’égard de l’architecte que de son assureur. La Cour de cassation confirme la décision sur le premier point mais non sur le second: “Mais attendu qu’ayant constaté que le maître d’ouvrage avait saisi le conseil régio- nal de l’ordre des architectes du Languedoc- Roussillon alors que le contrat lui faisait obligation, par une clause claire et précise, de saisir le conseil régional dont relevait la société PGDA, inscrite au tableau de l’ordre des architectes d’Ile-de-France, la cour d’appel a retenu, à bon droit, par ces seuls motifs, que l’action engagée contre la socié- té PGDA, était irrecevable; D’où il suit que le moyen n’est pas fondé; […] Vu l’article L 124-3 du code des assurances; Attendu que pour déclarer irrecevable l’action de la société Casa Ambrosino contre la MAF, l’arrêt retient que le maître d’ouvrage n’a pas procédé à la saisine préa- lable du conseil de l’ordre d’Ile-de-France prévue au contrat d’architecte; Qu’en statuant ainsi alors que la saisine préalable, par le maître d’ouvrage, de l’ordre des architectes prévue au contrat le liant à l’architecte, n’est pas une condi- tion de recevabilité de l’action directe engagée contre l’assureur de celui-ci, la cour d’appel a violé le texte susvisé; Par ces motifs: casse”. Observations : Cet arrêt confirme l’interprétation stricte du contrat qui pré- voyait, dans le cas d’un litige avec l’architecte, la saisine du conseil régional de l’ordre des architectes. Le maître d’ouvrage n’ayant pas saisi le bon conseil régional, son action judiciaire était irrece- vable. Mais cette irrégularité ne le privait pas pour autant de la faculté d’engager une action directe contre l’assureur de l’architecte. L’article L 124-3 du code des assurances prévoit le principe d’une action directe envers l’assureur qui garantit la res- ponsabilité civile. Le défaut de saisine préalable du conseil régional de l’ordre ne fait donc pas obstacle à sa mise en œuvre. Loi Hoguet ■ Mission d’assistance ou d’entremise? (CA Paris, Pôle 2, ch. 2, 10janvier2014, n°12/19476) Pour l’aménagement de la gare Saint Laza- re et y aménager des espaces commerciaux, la SNCF avait lancé un appel d’offres en 1996. La société SEGECE, (devenue Klépier- re aménagement) avait alors confié à M. B. une mission consistant à participer à la “mise au point du plan de marchandisage” ainsi qu’à la “mise au point des grilles de loyers”, et à assister la SEGECE “pour la commercialisation des boutiques < 300m 2 de surface de vente exclusivement”. Il était précisé: “dans ce cadre, vous dénoncerez vos clients à la SEGECE en indiquant la sur- face concernée et les conditions locatives acceptées, SEGECE se réservant le droit d’accepter ou non vos propositions. En cas d’acceptation, vous assisterez la SEGECE dans la négociation avec le client proposé des conditions particulières du bail et ce jus- qu’à sa signature.” Or les parties étaient en litige sur l’exécution du contrat. Le tribunal avait jugé en première instance que la loi Hoguet n’avait pas été respectée, le contractant ne disposant mas de carte professionnelle et la cour d’appel confirme la décision: “Considérant qu’en l’espèce, la mission confiée par la société SEGECE à M. B. com- porte, outre une mission d’assistance à la commercialisation sous forme d’une participation à l’élaboration du programme de marchandisage et à la mise en place des grilles de loyers, une mission d’entremise dans la conclusion des baux commer- ciaux , puisqu’il lui est demandé de recruter des clients, de les dénoncer à la société SEGECE avec indication des surfaces et des conditions locatives acceptées et d’assister à la négociation des conditions particulières; que la rémunération de M. B. est d’ailleurs calculée sur le montant des loyers prévus dans les baux commerciaux conclus avec son concours, au fur et à mesure de leur signature, ce qui démontre que son assis- tance au démarchage des clients et à la négociation des contrats constituent bien un élément essentiel de sa mission; que M. B. prêtant ainsi son concours à des opéra- tions d’entremise immobilière, le contrat conclu entre bien dans les prévisions de l’article 1 er de la loi du 2janvier 1970 et ne pouvait être confié qu’à une personne détentrice de la carte professionnelle, peu important que M. B. n’ait pas été amené 21janvier 2014 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• C C O O N N T T R R A A T T S S - - L L O O I I H H O O G G U U E E T T ▲ J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E ▲ 21janvier 2014 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• Selon Olivier Gérard, Président de Cush- man & Wakefield, 15,1milliards d’euros ont été investis en France en 2013, soit une légère hausse (1%) par rapport à 2012. Thierry Juteau directeur général, note un rééquilibrage du marché en faveur des opérations comprises entre 50 et 100mil- lions d’euros. Le marché reste dominé par les investisseurs institutionnels long terme dominent en dépit de l’arrivée de nou- veaux entrants à l’activité plus opportunis- te. L’Ile-de-France concentre l’activité avec 11,1milliards d’ € , soit 74% des volumes investis et 27 sur 36 transactions supé- rieures à 100millions d’euros en France. Les bureaux représentent 78% des volumes investis en Ile-de-France et les commerces 17% grâce à des opérations emblématiques par exemple le 65-67 Champs Elysées. Le manque d’opportunité prime dans la capitale qui a fait chuter de 39% les volumes investis en bureaux intra- muros est compensé par un accroissement d’activité en 1 ère couronne, 880millions investis, dont 2 opérations de plus de 200millions d’ € à la Défense et 8 transac- tions de plus de 50millions d’ € dans le Sud 1 ère couronne. Le marché des commerces en 2013 a pro- gressé de 10% par rapport à 2012, année déjà excellente au plus haut depuis 2007. Cette progression s’explique par une haus- se des offres de qualité et du nombre de grandes transactions notamment des gale- ries commerciales. L'investissement dans le secteur des locaux industriels est égale- ment dynamique, en croissance de +15% sur un an à 1,5milliard d’ € . Baisse du marché locatif Le marché locatif des bureaux en Ile-de- France voit la demande placée au plus bas avec 1743102m 2 , volume en baisse de 17% sur un an et de 20% par rapport à la moyenne des 10 dernières années. Les incertitudes des entreprises qui préfèrent renégocier leur bail à un déménagement, les opérations >à 4000m 2 peu nom- breuses, la production soutenue d’ensembles neufs-restructurés, ainsi que la libération de locaux inadaptés à la modernisation provoquent une forte aug- mentation du stock disponible. Les grandes transactions ne sont plus motrices et les immeubles neufs-restructurés ont eux accru leur part. Le volume de deman- de placée en 2013 dans Paris est inférieur de 11% à celui de 2012, au bénéfice de la 1 ère couronne Sud-Ouest qui progresse de 23%. Ce fléchissement du marché locatif des bureaux est à relativiser avec les bons résultats de 2011 et de 2012. À la fin 2013, le loyer prime d’Ile-de-France s’élevant à 753 € /m2 baisse de 10% par rapport à 2012. L’offre disponible est en hausse his- torique +13%, mais beaucoup d’offres sont inadaptées à la demande selon Ludo- vic Delaisse, directeur du département bureaux. Les utilisateurs comparent le coût d’exploitation et le loyer facial, ils deman- dent des loyers low cost et ils souhaitent se rapprocher du centre. Hausse du marché des entrepôts Le marché des entrepôts voit la demande placée augmenter de 21%, de grands pro- jets clé en main de chargeurs y ayant contribué, avec 70% de cette demande concentrée par les enseignes de la grande distribution, l’accroissement de la rentabili- té, le développement du e-commerce et la prolifération des « drive ». La région Nord et PACA se développent tandis que l’axe Paris-Lyon décline. L’offre est en moyenne de 25000m 2 et la demande supérieure à 30000m 2 , d’où une difficulté de l’offre compensée par la mutualisation des sur- faces et des transports. L’e-commerce s’amplifie avec de grandes implantations et les implantations industrielles sont loin derrière. Les loyers sont stables. Il n’y a plus d’espaces fonciers disponibles sur l’axe Nord-Sud et les investisseurs commencent à partir vers les grandes régions selon Jean-Paul Deheger, directeur du départe- ment industriel. Pour le marché de l’immobilier de com- merce, les emplacements n°1 bénéficient d’une demande soutenue des enseignes désireuses d’une plus grande visibilité et des acteurs historiques cherchant de nou- veaux concepts par exemple C & A ou Marionnaud. Les modes de consommation convergent vers les centres et les parcs commerciaux, +14% de hausse des ventes. Il y a un rebond d’ouvertures de centres commerciaux, 356172m2 soit une hausse de 37% sur un an. Le volume des parcs d’activités commerciales ouverts baisse de 18% en 2013. Cette chute s’explique essentiellement par le report de projets sur 2015 en raison de la surproduction de m 2 . Les grandes artères parisiennes du luxe sont dynamiques et on observe une forte hausse des valeurs prime à Paris. Malgré cela, les difficultés économiques pèsent et pèseront davantage en 2014 sur l’immobilier de commerce, surtout sur les I I M M M M O O B B I I L L I I E E R R D D ’ ’ E E N N T T R R E E P P R R I I S S E E E E T T U U D D E E S S Cushman & Wakefield prévoit une timide reprise en 2014 effectivement, par la suite, à agir en quali- té d’intermédiaire entre le bailleur et ses futurs locataires, en raison des difficultés opposant précisément aujourd’hui les par- ties quant à l’exécution du contrat”. La cour constate alors que M. B. ne dispo- sait pas de carte professionnelle d’agent immobilier et que la condition d’exercice habituel de l’activité était remplie “au regard de l’importance de la mission confiée à l’intéressé dans le cadre de l’opération de commercialisation de la gare Saint-Lazare, impliquant son intervention en vue de la négociation de nombreux baux immobiliers”. Les demandes de dommages-intérêts de M. B. sont par suite rejetées. Par ailleurs, la cour écarte l’argument de M. B. invoquant l’article 4 de la loi Hoguet tel que modifié par la loi ENL du 13 juillet 2006 permettant aux collaborateurs non salariés des agents immobiliers d’exercer sous le statut d’agent commercial, au motif que la loi nouvelle ne s’appliquait pas aux contrats en cours, le contrat litigieux étant caduc en décembre2000. La cour en déduit “en application de l’article 4 de la loi du 2 jan- vier 1970 dans sa version applicable aux faits, il lui appartient de justifier de son habilitation pour exercer l’activité d’entremise immobilière par la production d’une attestation délivrée par le titulaire de la carte professionnelle et visée par le pré- fet, ce qu’il n’a pas fait en l’espèce”. L’arrêt prononce donc la nullité du mandat ce qui prive le mandataire de toute rému- nération, écartant l’argument tiré de l’absence d’enregistrement et de numéro- tation du mandat, jugé superfétatoire. Observations : L’article 1 er de la loi Hoguet impose la détention d’une carte profes- sionnelle pour exercer l’activité d’entremise à titre habituel. S’agissant de l’appréciation du caractère habituel, la Cour de cassation a déjà jugé qu’un acte isolé ne permet pas d’avoir la qualité d’intermédiaire professionnel car une seule entremise ne suffit pas à établir une habitude (Civ. 1 e , 6mars 2001, Civ. 3 e , 23avril 1997). La cour d’appel admet ici que la condition d’habitude est remplie en raison de la multitude des baux à signer, même si elle résultait d’un mandat unique. L’arrêt qualifie aussi la mission confiée à l’intermédiaire. La tâche consistant à s’entremettre pour la recherche des clients, elle excédait celle de simple assistance à la commercialisation (fixation des loyers, pro- gramme de marchandisage), et a provo- qué la qualification d’intermédiaire rele- vant de la loi Hoguet. ● ▲ J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E 21janvier 2014 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• C C O O M M M M E E R R C C E E P P R R O O P P O O S S I I T T I I O O N N S S Procos soutient les mesures du projet de loi Pinel qui rééquilibrent les rapports entre bailleurs et locataires Pascal Madry, directeur de Procos, indique que 2,2millions de m 2 ont été autorisés en 2013, soit une baisse de -6% par rapport à 2012. Toutefois, s’il y a eu moins de dos- siers déposés, l’administration a davantage autorisé d’ouverture. En effet, alors qu’en 2012, 73% des dossiers ont obtenu une autorisation, ce taux est monté à 82% en 2013. La tendance à la baisse est générale mais le secteur du bricolage est particuliè- rement affecté. Un type de commerce s’est particulièrement développé, c’est le super de proximité (de1000 à1500 m 2 ), il traduit un émiettement commercial qui va de pair avec l’éloignement de la population du centre-ville. Bilan de l’urbanisme commercial: à relativiser L’évolution du volume de m 2 autorisés est en baisse depuis 2008. Toutefois, Pascal Madry fait observer d’une part que depuis la loi de modernisation de l’économie de 2008, le seuil de demande d’autorisation a été porté de 300 à 1000m 2 et d’autre part que les drive étant à ce jour considérés comme des surfaces d’entrepôt, leur créa- tion n’est pas soumise à autorisation en CDAC. Si on ajoute ces deux éléments, il en résulte une hausse globale de l’ouverture des surfaces. Hausse du stock de projets en cours Au 1 er janvier 2013, on recensait 5,6mil- lions de m 2 de projets en cours. Ce chiffre est passé à 6,4millions au 1 er janvier 2014, soit une hausse de 10%. On note que se développe particulièrement le secteur des retail park. Cela s’explique par un moindre coût et une plus grande rapidité de construction, ainsi que par des loyers moins élevés que dans des centres com- merciaux classiques. À noter par ailleurs une augmentation des reports d’opération. Ainsi en 2012, 22% des projets devaient sortir au cours de l’année, alors que pour 2013, ce taux est tombé à 17%. Les projets reportés à des délais indéterminés progressent fortement (de 19 à 28 %). En conclusion, les investisseurs sont tou- jours là et les taux d’autorisation augmen- tent, mais les échéances deviennent plus incertaines. “Le marché régule mieux que les collectivités” résume Pascal Madry. Le nombre de points de vente par enseigne marque ainsi un fléchissement de l’activité: si le nombre d’ouverture de points de vente par enseigne est passé de 14 à 12 de2012 à2013, il devrait être ana- logue en 2014 (la prévision de 14,5 points de vente doit être corrigée à 80%, taux habituellement constaté). Mais le nombre de fermeture est resté stable à 5 points de vente, de2012 à2013, mais il devrait dépasser 7,5 en 2014. Quant au nombre de rénovations (de 6 à 8 en 2013), il devrait stagner. Le chiffre d’affaires global du secteur est en baisse de -0,9%, soit une évolution identique à celle de l’an dernier. Délégué général de Procos, Michel Pazou- mian estime qu’“on en est à la remise en Surfaces en millions de m 2 2012 2013 Opérations > 1000 m 2 autori- sés en CDAC 2,3 2,2 Opérations ≤ 1000 m 2 avec permis de construire accordé 0,8 0,8 Drive ouverts 0,9 1,3 Total 4,0 4,3 Source: Kyris, Soes, Panorama, via Procos Bilan de l’urbanisme commercial R R E E N N C C O O N N T T R R E E Le SNAL demande une nouvelle réforme des plus-values immo- bilières Le président du SNAL, Roger Bélier, a indi- qué lors de sa présentation de vœux le 15janvier que l’année 2013 avait été diffi- cile. Il dénonce l’excès de fiscalité qui décourage la volonté d’entreprendre et l’instabilité continuelle de l’environnement législatif. Roger Bélier rappelle que la promesse du candidat Hollande de construire 500000 logements par an suscitait de grandes espérances. Or la production baisse: 375000 logements en 2011, 314000 en 2012, moins de 300000 en 2013 et sans doute encore moins en 2014. Cette conjoncture se ressent sur les volumes d’activité des adhérents du SNAL dont l’activité et en recul de -15% par rapport à 2012. Les rgions Picardie, Lorrai- ne et Centre sont les plus touchées, mais le recul est le plus fort en Bretagne ou l’activité chute de -40%, au point souligne Roger Bélier de mettre en cause la péren- nité des entreprises. Le SNAL a donc présenté un certain nombre de propositions de réforme, dont certaines ont été reprises dans la loi ALUR. Le syndicat soutient la création du PLU intercommunal, le renforcement du rôle des SCOT ou la souplesse donnée aux opé- rateurs dans les lotissements. Mais il critique en revanche la réforme de la TVA dans la construction dans la bande de 300m à 500m des zones ANRU, où le taux est passé de 7% à 20%. Roger Bélier insiste surtout sur la réforme des plus-values immobilières. Le SNAL avait réussi à convaincre Cécile Duflot de la nécessité de mettre en place un système inversé de taxation des plus-values immo- bilières, de façon à débloquer les cessions. Mais le ministère du budget avait écarté les abattements pour durée de détention, ce qui a conduit à la censure du Conseil constitutionnel. Quant à 2014, le SNAL s’attend à une bais- se des autorisations administratives, notamment en raison des élections muni- cipales qui vont reporter les décisions. Trois réformes Le SNAL propose trois mesures. 1. Pour redynamiser la production de ter- rains constructibles et diminuer les prix de cession, il faut inverser le régime de taxa- tion des plus-values immobilières. En effet, Roger Bélier souligne que la mobilisation du foncier public et la construction dans les dents creuses ne suffira pas à atteindre l’objectif de 500000 logements. Sans taxer punitivement les propriétaires, il faut développer une offre foncière privée et éviter de bloquer le développement des zones 2AU. 2. Développer une offre de primo acces- sion en améliorant le différé d’amortissement du PTZ. En effet, les volumes attendus du soutien au logement intermédiaire ou au bail emphytéotique logement resteront marginaux. 3. Dans les futurs documents d’urbanisme qui résulteront de la mise en place des PLU intercommunaux, prévoir des zones réservées à l’aménagement. Le SNAL présentera fin janvier une étude sur la consommation des espaces naturels. ● sites secondaires et sur l’augmentation des taux de vacance. Pour 2014, Cushman & Wakefield prévoit une reprise très timide où la rationalisa- tion et la prudence des utilisateurs seront prioritaires. La polarisation du marché français se poursuivra et le marché de l’investissement devrait réitérer ses bonnes performances. ● SP ▲ Suite page 7 21janvier 2014 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• R R É É P P O O N N S S E E S S M M I I N N I I S S T T É É R R I I E E L L L L E E S S Références (J.O. Questions) Nom du parlementaire Thème Ministre concerné Réponse Observations 17déc. 2013 AN p. 13226 n°21704 Alain Chrétien UMP, Haute- Saône Fonds d'intervention pour les services, l'artisanat et le com- merce Commerce L'instauration d'une taxe sur le commerce électronique afin de contribuer au financement du FISAC n'est pas envisagée. Les crédits du FISAC doivent être réorientés vers les territoires les plus fragiles et les opérations à plus forte valeur ajoutée. Un effort exceptionnel en gestion d’un montant de 35 M € est consenti en 2013 pour le financement du stock de dossiers en souffrance. 17déc. 2013 AN p.13231 n°30107 Jean-Noël Carpen- tier, Radical, Val-d'Oise Autorisation de CDAC et permis de construire Commerce Si le projet ne nécessite pas de permis de constru- ire, l'autorisation de la CDAC est périmée après trois ans. S'il faut un permis de construire l'autorisation est périmée si le dossier de demande de PC n'a pas été déposé dans un délai de 2 ans. Il n’est pas prévu de modifier ces règles. Textes de référence : art. R 752-27 du code de commerce. 17déc. 2013 AN p.13235 n°36743 Sylvain Berrios, UMP, Val-de- Marne Préjudice commercial résultant de travaux Commerce Lorsque des commerçants ou artisans subissent des troubles en raison de travaux de grande ampleur, ils peuvent demander une indemnisation . Les collectivités locales peuvent créer des commissions d'indemnisation amiables. En cas de recours judiciaire, le préjudice est indemnisé s'il est spécial (concer- nant une catégorie d'individus identifiée) et anormal (présentant un carac- tère de gravité suffisant). 17déc. 2013 AN p.13235 n°36760 Michel Françaix, SRC, Oise Délai de traitement des recours de la CDAC Commerce Depuis le décret du 13août 2013, les cours admin- istratives d'appel sont compétentes pour con- naître des recours contre les décisions de CNAC. La Cour administrative d’appel compétente est celle dans le ressort duquel se trouve la CDAC qui a pris la décision. Cette règle s'applique aux requêtes enregistrées à compter du 1 er janvier 2014. S'agissant du délai de traitement des recours, la réponse renvoie la question à la chancel- lerie. 17déc. 2013 AN, p.13251 n°25884 Pierre Morel-A- L'Huissier, UMP, Lozère Collectivités locales TVA Economie Les collectivités publiques ne sont pas soumises à TVA quand elles cèdent un terrain dans la gestion de leur patrimoine. La vente de biens immobiliers non acquis ou aménagés en vue de leur revente n'est pas soumise à TVA. 17déc. 2013 AN p.13280 n°23585 Olivier Falorni, Radical, Charente- Maritime Respect du décret du 20juillet 2012 sur les loyers Logement Le décret du 20juillet 2012 (de même que celui du 30juillet 2013) prévoit un encadrement des loyers dans les zones tendues. Le bailleur ne peut pas dépasser le loyer du précédent locataire (hors indexation), mais le nouveau locataire ne dispose pas de moyens pour obtenir le montant du précédent loyer. C'est pourquoi la loi ALUR prévoit de rendre obligatoire cette mention dans le bail. 17déc. 2013 AN p.13291 n°40130 Lionel Tardy, UMP, Haute- Savoie Dérogation à l'obligation de construc- tion de parking Logement L'ordonnance du 3 octobre 2013 ouvre les possi- bilités de dérogation aux obligations du PLU. Elle permet d'adapter les obligations en matière de stationnement pour un projet de logements à moins de 500 m d'une gare. Une circulaire d'application de cette ordonnance est en cours de rédaction, précise la réponse. 17déc. 2013 AN p.13291 n°40131 Jean-Jacques Can- delier, GDR, Nord Evolution des loyers HLM Logement Les hausses de loyer ont été limitées à l'évolution de l'IRL pour les années 2011, 2012 et 2013. Le projet de loi ALUR prévoit de proroger cette mesure jusqu'à 2016. Les rapports de la Miilos montrent que, pour 2013, les cas d'infractions aux règles des plafonds maxima des conventions sont limités à 12 % des organismes. Les applications défaillantes du gel de loyer concer- nent 6 % des rapports. 19déc. 2013 Sénat, p.3677 n°8701 Jean-Louis Mas- son, NI, Moselle Taxe d'aménagement Logement Des amendements ont été adoptés dans la loi de finances pour permettre aux collectivités locales d'exonérer de taxe d'aménagement les abris de jardin, en tout ou partie. 24déc. 2013 AN p.13487 n°40325 Seybah Dagoma, SRC, Paris Zonage des PLU Logement L'article 73 du projet de loi ALUR renvoie à un décret le soin de fixer la liste des destinations de constructions que les PLU et SCOT pourront prendre en compte : bureaux, commerce, service. La rédaction de l'article R 123-9 du code de l'urbanisme sera donc modifiée. 24déc. AN, p.13518, n°39136 Marie-Jo Zimmer- mann, UMP, Moselle Bail commercial consenti par une collec- tivité locale. Recouvre- ment de loyers Réforme de l’État L'introduction d'une instance devant une juridiction pour contester le bien- fondé d'une créance assise et liquidée par une collectivité territoriale sus- pend la force exécutoire du titre (art. L 1617-5 du CGCT). En conséquence, si le locataire conteste le bien-fondé des créances de loyer, cela interdit au comptable public d'engager une action en recouvrement forcé jusqu'à la fin de l'instance. Si la décision reconnaît le bien-fondé des créances, le comp- table peut alors engager une action en recouvrement. 26déc. 2013 Sénat p.3725 n°8344 Roland Courteau, PS, Aude Exonération de taxe d'habitation titulaires de minima sociaux Economie Les titulaires de minima sociaux sont soumis au droit commun de l'article 1414 A du CGI. Ils peuvent bénéficier du plafonnement de la taxe d'habitation en fonction du revenu. Le montant de la taxe est alors limité à 3,44 % du revenu fiscal de référence, diminué d'un abattement. Les titulaires du RSA qui ne dis- posent que de cette ressource, n'acquittent pas de taxe d'habitation. Les abat- tements sont revalorisés par la loi de finances pour 2014. À nos abonnés : le texte complet des réponses ministé- rielles peut vous être faxé ou envoyé par mél sur simple demande. ▲ 21janvier 2014 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• NOM : PRÉNOM : FONCTION : SOCIÉTÉ : ADRESSE : TÉL : FAX : MÉL : N ° TVA INTRACOM .: SIGNATURE : OFFRE EXCEPTIONNELLE Réservée aux nouveaux abonnés 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier N N O O M M I I N N A A T T I I O O N N S S Cabinets ministériels ➠ Consommation : Jennifer Le Mignon est nommée chef adjointe de cabinet du ministre délégué auprès de Benoît Hamon. (Arrêté du 3janvier2014, J.O. du 9janvier, @) Administration centrale ✓ Intérieur : Eric Tison est nommé sous- directeur des libertés publiques. (Arrêté du 7janvier2014, J.O. du 9janvier, @) Magistrature ✓ Conseil d’État : Philippe Carré est nom- mé conseiller d’État en service extraordi- naire. (Décret du 9janvier2014, J.O. du 10janvier, @). ✓ Tribunaux de grande instance : Quitterie Lasserre est nommée président du TGI d’Alençon et Isabelle Defarge présidente de celui de Gap. (Décret du 10janvier2014, J.O. du 12janvier, @). Organismes publics ✓ Adoma : Cyrille Schott est nommé pré- sident du conseil d'administration d'Adoma. (Décret du 7janvier2014, J.O. du 9janvier, p.258). ✓ Sovafim : Nadia Faure est nommée administrateur de la Société de valorisa- tion foncière et immobilière, en qualité de représentant de l’État. (Décret du 8janvier2014, J.O. du 10janvier, @). Établissement public foncier ✓ Établissement public foncier de Langue - doc-Roussillon : Thierry Lemoine est nom- mé directeur général. (Arrêté du 1 er janvier 2014, J.O. du 11janvier2014, p.567). Conventions collectives ➠ Immobilier : L'arrêté du 13juillet 2011 portant extension d'avenants à la conven- tion de l'immobilier est annulé en tant qu'il étend l'avenant n°48 à cette conven- tion collective sans exclure du champ de cette extension les VRP entrant dans le champ de l'article 7 de la convention col- lective nationale de retraite et de pré- voyance des cadres du 14mars 1947. (Décision n°352901 du 30décembre 2013 du Conseil d’État, J.O. du 8janvier p.223) Au fil du J.O. ■ Simplification Le conseil de la simplification pour les entreprises a été créé par décret du 8jan- vier. Institué pour trois ans, ce conseil est coprésidé par Thierry Mandon et Guillau- me Poitrinal. (Décret n°2014-11 du 8janvier2014, J.O. du 10janvier, p.280). ■ Haut Comité pour le logement des personnes défavorisées La durée du mandat des membres de ce Comité est réduite de 5 ans à 3 ans. Le nombre des membres passe de 14 à 17. (Décret n°2014-14 du 8janvier2014 modi- fiant le décret n°92-1339 du 22décembre 1992, J.O. du 10janvier, p.327). B ULLETIND ’ ABONNEMENT « PRIVILÈGE » ❑ OUI , je souhaite bénéficier de l’offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC (soit 586,68 € HT + 2,1% de TVA) au lieu de 779 € TTC, soit 20% de réduction . Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription À RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi 545 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✁ A A U U F F I I L L D D U U J J . . O O . . question des modèles”. Si en 2010, on pen- sait que la croissance devait repartir, aujourd’hui, le commerce électronique bouleverser les pratiques. Président de Pro- cos, Jean-Michel Bret précise : “les enseignes se repositionnent pour intégrer et s’approprier les nouvelles technologies”. La fédération se réjouit que l’ILC soit pro- chainement rendu obligatoire pour les tous les nouveaux baux, mais elle observe qu’en 6 ans, les enseignes ont vu leur chiffre d’affaires baisser de -3%, alors que, dans le même temps, les loyers ont conti- nué à progresser. Cet effet de ciseaux se traduit dans les comptes qui sont donc très tendus, et impose des renégociations de loyers. La moindre attractivité des centres commerciaux s’explique aussi par l’attitude du consommateur: alors que l’écart des prix entre un hypermarché et le centre-vil- le était de 15% il y a quelques années, il s’est réduit à 5%. Le consommateur a donc moins de raison objective de se rendre dans un centre commercial. De plus lorsque le consommateur recourt au drive, il ne passe plus par la galerie marchande. Equilibre des rapports locatifs S’agissant du projet de loi Pinel, Procos n’est pas favorable à la mesure d’extension de la durée des baux dérogatoires, qui comporte un risque que se généralise se type de baux et donc que la situation du locataire se précarise. La fédération sou- haite au contraire la réaffirmation du bail classique. De façon générale,elle soutient les mesures qui pourront rétablir un équi- libre des rapports entre bailleurs et locatai- re et celles par exemple qui sont de nature à améliorer la transparence des charges. Dans ce contexte peu favorable, Jean-Fran- çois Bret explique que la fédération s’est réorientée; initialement orientée sur l’aide au développement, elle a mis en place une aide à la renégociation des loyers et à la restructuration des réseaux. ● C C O O M M M M E E R R C C E E Suite de la page5 ▲ ❘◗ Alexandre Poupard rejoint le cabinet d’avocats Dentons en tant qu’associé du groupe droit immobilier; il était précédemment chez Allen & Overy. ❘◗ Gabriel Sonier et Caroline Texie r rejoignent la pratique restructuring du cabinet d’avocats Gide en tant qu’avocats associés. Acteurs ◆ Les députés votent la loi sur l’agriculture Le 14janvier, l’Assemblée a adopté le projet de loi d’avenir pour l’agriculture, l’alimentation et la forêt. 21janvier 2014 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• L L E E C C N N C C C C Le Conseil national des centres commer- ciaux présentait ce 14 janvier, les résultats de l’année 2013 et sa position sur les chan- tiers en cours, qui ne manquent pas. Le président du CNCC, Michel Dessolain, évoque au titre de la loi ALUR, les projets de meilleure intégration de l’urbanisme commercial dans le droit commun de l’urbanisme. Il évoque le fait que le SCOT devienne le document de référence, la limitation des constructions de parkings à l’aide d’un coefficient, pour lutter contre l’imperméabilisation des sols. S’agissant du projet de loi Pinel qui doit modifier le droit des baux commerciaux, Michel Dessolain évoque d’abord l’allongement de deux ans à trois ans la durée maximale des baux dérogatoires, il estime que ce n’est pas suffisant. Le CNCC souhaite une durée plus longue car entrer dans un centre commercial est difficile. Or le but est d’y attirer de nouveaux commer- çants. Avec une durée brève, le locataire ne dispose pas du temps suffisant pour amortir ses amortissements. Pour faire émerger de nouveaux concepts, il faut du temps pour les amortir. Lissage du déplafonnement La loi prévoit aussi un lissage des hausses de loyer en cas de déplafonnement ; elles seraient limitées à 10% par an. Une ques- tion reste incertaine: est-ce que cette limi- te intégrera la hausse résultant de l’indexation? Sur ce point, Michel Dessolain critique la mesure proposée: il précise que le CNCC est favorable à la liberté contractuelle mais que cette réforme risque de créer des dis- torsions de concurrence entre les commer- çants qui sont déjà installés, qui bénéficie- ront du plafonnement, et les entrants. Le projet de loi prévoit par ailleurs une sys- tématisation du recours à l’ILC (déjà utilisé dans 90% des baux pour les adhérents du CNCC). Le texte programme aussi une augmenta- tion de la transparence pour la détermina- tion des charges, la création d’un droit de préférence au profit du locataire en cas de cession du bien loué (pour les locaux en pied d’immeubles), et l’institution d’un droit d’auto-saisine de la CNAC pour les projets de plus de 30000m 2 , même si la CDAC a donné un avis favorable au projet. S’agissant du travail dominical, le CNCC estime que les propositions du rapport Bailly ne vont pas assez loin et notamment que les dérogations devraient être plus importantes pour les villes de plus d’un million d’habitants. De bonnes perspectives pour 2014 Christian Dubois (Cushman & Wakefield) souligne la croissance de l’e-commerce (+14% à 51milliards d’euros de chiffre d’affaires) ainsi que la montée en gamme des ensembles commerciaux tant du point de vue des enseignes (Guerlain implanté à Beaugrenelle) que de l’architecture (Aéro- ville). La bipolarisation du marché se tra- duit par une forte appétence des enseignes pour les centres commerciaux de grande affluence. En 2013, le volume des ouvertures de centre commerciaux et de parcs d’activité commerciale (PAC) été de 877000m2 (811000m2 en 2012). L’ouverture de centres commerciaux est en hausse de 37% (356172m2) en 2013, mais la ten- dance est davantage à la rénovation qu’à la création ex nihilo. En revanche le niveau d’ouverture des PAC à 455119m2 est à son plus bas depuis 10 ans (-18% par rap- port à 2012). Fabrice Fubert (Retail Consulting Group) indique que par rapport à un volume d’investissement de 15,5milliards d’euros en immobilier d’entreprise en 2013, la part du commerce a été de 3,5milliards (3,4milliards en 2012). Mais il estime que la barre des 5milliards devrait être dépas- sée en 2014. Nicolas Coquet (Retail Consulting Group) observe que la stratégie des foncières évo- lue: alors qu’elles avaient une tradition de définition à long terme de leur patrimoi- ne, elles s’orientent vers une stratégie d’arbitrage. Les volumes investis se répartissent de la façon suivante: 1,3milliard en centre com- merciaux, (forte hausse de +46% par rap- Le CNCC critique le projet de réforme du déplafonnement des loyers et juge insuffisante celle des baux dérogatoires. JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ Secrétariat: Sabine Petit ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0214 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 779 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: Com-Copie Clamart ■ Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine R R E E N N C C O O N N T T R R E E port à 2012) 0,58milliard en parcs d’activité commerciale (+5%) et 1,25mil- liard en pied d’immeubles (légère hausse par rapport à l’année précédente). Pour 2014, les perspectives d'investissement sont favorables notam- ment en raison d’une forte collecte des SCPI. Le délégué général du CNCC, Jean-Michel Silberstein précise par ailleurs les indices de fréquentation des centres commerciaux. À périmètre comparable, la fréquentation a baissé de -1,6% en 2013 (après une stabili- té à -0,12% en 2012). Ce sont les centres commerciaux des centres-villes historiques qui ont le plus souffert. Le CNCC conclut que si la concurrence du e-commerce est importante, la baisse d’activité reste modérée, ce qui montre que le concept de la grande distribution reste pertinent. Enfin, Jean-Michel Silberstein ajoute que le CNCC, qui souhaite mieux intégrer les nou- veaux commerçants, a mis en place un groupe de travail qui va émettre des pro- positions législatives. Le CNCC souhaite pousser davantage la réforme des baux dérogatoires ◆ Foncière Logement Yanick Le Meur a été nommé direc- teur général de Foncière Logement; il succède à François de Waroquier. Marielle Schmidt est nommée direc- teur administratif et juridique. (Communiqué du 15janvier2014). ◆ Loi sur la ville Le Sénat a adopté le 15janvier le projet de loi de programmation pour la ville et la cohésion urbaine. Le texte devrait être voté en commis- sion mixte paritaire début février. ◆ Impact de la loi ALUR La chambre des propriétaires de Paris juge sévèrement le projet de loi ALUR et estime qu’elle va provoquer un arrêt de l’investissement locatif. (Communiqué du 17janvier2014). ◆ Les députés votent la loi ALUR Par 312 voix pour (et 197 contre) les députés ont adopté le 17janvier en 2 e lecture le projet de loi ALUR. Nous y reviendrons dans notre numé- ro de la semaine prochaine. B B R R È È V V E E S S
