Au sommaire :
– 2 – Jurisprudence –
Baux en général : notion de force majeure / Caractériser la renonciation à une indexation de loyer / Preuve du montant du loyer
Baux d’habitation : Concertation locative
Baux commerciaux : La condition d’immatriculation du preneur
Copropriété : Vente de parties communes: comment répartir le prix ?
Création du syndicat : date d’exigibilité des charges ? / Contestation d’une décision d’AFUL
– 4 – À l’Assemblée –
Suite des débats sur la loi ALUR
– 6 – Au Sénat –
Majoration de taxe foncière sur les terrains constructibles
Les sénateurs votent le projet de loi sur la ville
– 7 – Nominations – Au fil du JO –
Un décret sur la TVA immobilière
– 7 – Projets –
Le projet de loi Pinel (baux commerciaux et urbanisme commercial)
modifié en commission des affaires économiques à l’Assemblée
– 7 – Étude –
Le mythe de la “consommation” d’un département tous les 7 ans
■ JUGÉ ■ > En cas de vente de parties communes, le prix de vente doit être réparti suivant la quo- tité de parties communes afférentes à chaque lot, il n’y a pas lieu de commencer par faire une répartition par bâtiment (arrêt de la Cour de cassation du 22janvier 2014, p.3). > L’acquéreur d’un appartement dans un immeuble vendu en VEFA n’est tenu des charges de copropriété qu’à partir de l’achèvement des lots acquis (Civ. 3 e , 22janvier 2014, p.3). > Le locataire d’un bail commercial qui demande le bénéfice du statut doit être immatriculé au RCS lors de l’assignation (Civ. 3 e , 22janvier2014, p.3) > Ce n’est pas parce qu’un bailleur a accep- té un mode de calcul du loyer pendant la durée du bail initial qu’il renonce à l’application d’une indexation pour le bail renouvelé (Civ. 3 e , 22janvier2014, p.2). ■ PUBLIÉ ■ > Un décret du 20janvier 2014 modifie la date de prise d’effet des options pour la taxation à la TVA des locaux nus à usage professionnel (p.7). ■ PROGRAMMÉ ■ > La commission des affaires économiques de l‘Assemblée a modifié le projet de loi Pinel (lire p.7). Ce texte qui doit être débattu par les députés en séance publique à comp- ter du 12février a été notamment remanié sur la réforme des baux commerciaux. ■ CHIFFRÉ ■ > Selon une étude réalisée par Olivier Piron pour le SNAL et l’UMF, le chiffre de la “consommation” d’espaces par an est très loin d’atteindre un département tous les 7 ou 10 ans; il correspondrait plutôt à un volume de 14000ha/an, soit 1/30 e de la superficie d’un département moyen (p.8). La propriété en danger? L e président de l’UNPI a présenté ce 29janvier un ouvrage “La propriété en danger, sauvons-la!” Jean Perrin manifeste ici son inquiétude face à l’évolution du droit de propriété. Multiplication des droits de préemption, limitation du droit de louer, de vendre, de construire, développement des contraintes réglementaires sont autant de restrictions qui finissent par brider l’esprit d’initiative et le dynamisme des propriétaires et rendent au final l’accès au loge- ment plus difficile. La loi ALUR qui vient d’être adoptée fin janvier en 2 e lecture conforte le président de l’UNPI dans son analyse (voir p.4). En voici un exemple symptomatique: les députés ont modifié l’article 10 A, pour autoriser le juge à faire application de la trêve hivernale aux squatters. Fallait-il vraiment permettre de laisser dans les lieux jus- qu’aux beaux jours une personne entrée dans un logement par voie de fait? On peut en douter. La ministre, s’en remettant à la sagesse des députés, les a laissés adopter cette mesure. Dans un communiqué du 31janvier, elle s’est félicitée, faisant mémoire de l’appel de l’Abbé Pier- re, de “la trêve pour tous, y compris les occupants sans droits ni titre”. Il est sûr qu’une telle mesure, très symbolique, confortera les bailleurs dans le sentiment que le droit de propriété est attaqué. On lira avec intérêt la décision du Conseil constitutionnel, qui ne manquera pas d’être saisi. Au total, la loi ALUR va encadrer mais ne va tout de même pas faire disparaître le droit de propriété. De plus, s’il est effectivement attaqué en matière immobilière, il est florissant en matière financière. Mais l’autre versant de l’aspect philosophique de la défense de la pro- priété est la question cruciale de savoir si la loi nouvelle favorisera l’accès au logement de ceux qui en sont dépourvus. Il est certain qu’elle ne va pas inciter les investisseurs à revenir vers la pierre. Les sans-logis y trouveront-ils leur compte? Cécile Duflot fait valoir que le marché n’a pas permis de régler la crise. Nous verrons d’ici quelques mois si la régu- lation produit des effets positifs ou si l’effondrement de la construction impose - à nouveau - de créer une nouvelle incitation fiscale. L’actualité nous invite aussi à jeter un regard sur les institutions com- munautaires. Une toute récente décision de la Cour européenne des droits de l’homme a condamné la Slovaquie pour ne pas avoir suffi- samment rapidement mis terme aux règles d’encadrement des loyers, à la suite de la fin du régime communiste. La CEDH (décision du 28jan- vier 2014, n°30255/09) a considéré que l’État avait failli dans son appréciation de l’équilibre entre les intérêts généraux de la commu- nauté et la protection des droits de propriété des requérants (voir notamment les §100 et 116 de la décision). Cette décision devrait satis- faire le président de l’UNPI, qui relève par ailleurs dans son ouvrage d’autres décisions de la CEDH qui font au contraire prévaloir le droit au logement ou le droit de l’environnement sur le droit de propriété. Que faire pour inverser la tendance dénoncée par Jean Perrin? Il pré- conise de laisser davantage de champ à la liberté contractuelle et de susciter l’esprit d’initiative plutôt que de le brider. Il prend l’exemple du statut de l’auto-entrepreneur qui, même s’il a pu susciter des diffi- cultés en raison de la concurrence exercée avec des acteurs déjà implantés mais soumis à des contraintes réglementaires, a permis de provoquer la création de très nombreuses entreprises. Jean Perrin esti- me par ailleurs justement que défendre le droit de propriété, c’est aus- si défendre la liberté. Sera-t-il entendu? ■ BD JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr NUMÉRO 547 4FEVRIER 2014 ISSN 1622-1419 14 E ANNEE L’ESSENTIEL .. immobilier - 2 - Jurisprudence - Baux en général : notion de force majeure / Caractériser la renoncia- tion à une indexation de loyer / Preuve du montant du loyer Baux d’habitation : Concertation locative Baux commerciaux : La condition d’immatriculation du preneur Copropriété : Vente de parties communes: comment répartir le prix? Création du syndicat: date d’exigibilité des charges? / Contestation d’une décision d’AFUL - 4 - À l’Assemblée - Suite des débats sur la loi ALUR - 6 - Au Sénat - Majoration de taxe foncière sur les terrains constructibles Les sénateurs votent le projet de loi sur la ville - 7 - Nominations - Au fil du JO - Un décret sur la TVA immobilière - 7 - Projets - Le projet de loi Pinel (baux commerciaux et urbanisme commercial) modifié en commission des affaires économiques à l’Assemblée - 7 - Étude - Le mythe de la “consommation” d’un département tous les 7 ans S O M M À I R E E D I T O R I À L 4février 2014 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• B B A A U U X X ▲ Baux en général ■ Notion de force majeure (Cass. Civ. 3 e , 22 janv. 2014, n°51, FS-P+B, cas- sation, pourvoi n°12-28246) Le preneur d’un bail rural tendait de justi- fier par la force majeure la mise à disposi- tion des terres louées à un tiers, contraire- ment à l’interdiction prévue au bail, par les motifs suivants: survenance d’une grave maladie en 2001, trois ans après la conclu- sion du bail, qui s’était aggravée depuis, légitimant le recours à un tiers pour faire face aux contraintes physiques de l’exploitation des terres. La cour d’appel avait rejeté la demande de résiliation du bail formulée par le bailleur. La décision est cassée au visa des articles 1148 du code civil et L 411-31 (II 1 e ) du code rural: “Attendu […] qu’en statuant ainsi, par les motifs impropres à caractériser la force majeure , la cour d’appel a violé les textes susvisés”. Observations : L’auteur du pourvoi indi- quait que la force majeure doit avoir un caractère irrésistible et que la maladie ne répondait pas à cette exigence, le preneur n’ayant pas été mis en invalidité même si sa maladie lui aurait imposé de poser une protection sur son tracteur. Sans que la Cour de cassation n’apporte de précision, il résulte de cet arrêt que la maladie du pre- neur l’empêchant d’exploiter les terres louées ne constitue pas un cas de force majeure l’autorisant à céder le bail. ■ Caractériser la renonciation à une indexation de loyer (Cass. Civ. 3 e , 22 janv. 2014, n°48, FS-P+B, cas- sation, pourvoi n°12-29856) Un bail conclu pour 9 ans en 1990 prévoyait un montant de loyer annuel 144000 F indexé mais une réduction du loyer à 120000 F par an pendant les 9 premières années, en échange de la prise en charge par les preneurs des travaux nécessaires pour rendre l’immeuble habitable. Le bail s’était poursuivi au-delà des 9 ans, mais lors du départ des locataires, la bailleresse avait demandé le paiement d’une somme au titre de l’indexation, sur la base du loyer ini- tialement convenu. La cour d’appel qui avait rejeté cette demande, au motif que la bailleresse avait renoncé à l’indexation, voit son arrêt cassé: “ Vu l’article 1134 du code civil […] Attendu qu’en statuant ainsi [en rejetant la demande de la bailleresse] alors que ni l’acceptation par la bailleresse, avant la date de renouvellement du bail, du calcul opéré par les locataires et du paiement de loyers indexés sur la base du loyer minoré correspondant au seul loyer exigible avant renouvellement ni le silence gardé posté- rieurement au terme de cette période, ne manifestent de manière non équivoque sa volonté de renoncer à exiger le loyer prévu au bail à compter de ce renouvellement, la cour d’appel a violé le texte susvisé […] Par ces motifs: casse”. Observations : Le locataire avait donc effectué le calcul de l’Indexation de loyer à partir du loyer d’origine (10000F par mois), y compris pour la période postérieu- re à la fin du 1 er bail de 9 ans. Le bailleur ayant accepté les paiements sans contester le calcul, le locataire estimait donc (en pro- duisant un courrier du bailleur de 1998 accusant réception du loyer indexé) que le bailleur avait renoncé à se prévaloir d’un autre mode de calcul, sur la base du loyer initialement convenu (12000F). La Cour de cassation a estimé ce courrier insuffisant pour caractériser la renonciation à l’indexation. Un arrêt a pu admettre la validité d’une renonciation d’un bailleur à demander une indexation, en ayant accepté le loyer non indexé pendant 18 ans et dont le niveau socio-culturel l’a toujours mis en mesure de gérer sainement son patrimoine (CA Ver- sailles, 12 nov. 1999, Loyers et copr. 2000, n°45). Il faut aussi rappeler que si la pres- cription peut jouer, elle s’applique au loyer mais non aux processus de l’indexation qui est un mode de calcul; il est donc admis de calculer un arriéré de loyer en appliquant l’indexation au début du bail (CA Paris, 12mai 1993, Rev. loyers 1995, 515 et Civ. 3 e , 18 sept. 2007, Loyers et copr. 2007, n° 215). Dans l’arrêt rapporté, la Cour de cassation statue sur la portée de la renonciation de la bailleresse à l’indexation de loyer: ce n’est pas parce qu’elle a accepté un mode de calcul pendant la durée du bail initial qu’elle a renoncé à son application pour le bail renouvelé. ■ Preuve du montant du loyer (Cass. Civ. 3 e , 22 janv. 2014, n°49, FS-P+B, cas- sation, pourvoi n°12-23893) Au cours d’une procédure en résiliation de bail, le bailleur réclamait un montant d’arrêté de loyers. Il produisait l’original du bail mentionnant un loyer de 810euros. Le locataire contestait ce document invoquant un document mentionnant un loyer de 474,50euros. La cour d’appel avait admis le caractère probant des documents produits par le bailleur. Sa décision est confirmée: “Mais attendu que l’arrêt relève que la copie produite par M me V. [locataire], pièce n°1 de son bordereau, est exactement iden- tique à l’original produit par la SCI et pré- voit également, contrairement à ce qu’elle prétend dans ses conclusions, un loyer men- suel de 810euros, que cette constatation ne peut être contestée que par la voie de l’inscription de faux ; D’où il suit que le moyen n’est pas fondé”. Observations : L’arrêt fait prévaloir le docu- ment original du bail, conforté par une copie produite par le locataire, quand bien même celui-ci voulait se prévaloir par ailleurs d’un autre document. La procédu- re d’inscription de faux renvoie aux règles du code de procédure civile (art. 299 et sui- vants du code de procédure civile). Baux d’habitation ■ Concertation locative (Cass. Civ. 3 e , 22 janv. 2014, n°52, FS-P+B, rejet, pourvoi n°12-16953) Des locataires d’un office public de l’habitat contestaient la régularité de l’augmentation de loyer qui leur avait été demandée à la suite de la réalisation d’un programme de travaux; ils demandaient la restitution d’un trop-perçu de loyer (de 2006 à 2011). L’OPH faisait valoir qu’il avait respecté la procédure de concertation, mais son argument a été rejeté: “Mais attendu qu’ayant relevé qu’outre la concertation obligatoire prévue par l’article 44 quater de la loi du 23décembre 1986, l’OPH Chartres Habitat avait procédé à la consultation individuelle facultative des locataires, prévue par l’article 42 de cette loi, dans sa rédaction alors applicable et constaté que la majorité requise de 9 loca- taires su 16 n’avait pas été atteinte, la cour d’appel en a exactement déduit que l’augmentation des loyers consécutive à la réalisation des travaux n’avait pas été approuvée et que les locataires étaient fon- dés à obtenir la restitution des sommes indûment perçues par l’OPH Chartres Habi- tat; D’où il suit que le moyen n’est pas fondé, Par ces motifs […] rejette”. Observations : L’article 44 quater de la loi Méhaignerie de 1986 fixe une procédure de concertation avec les locataires lorsque le bailleur (autre qu’un bailleur du secteur privé) prévoit d’engager une opération d’amélioration ayant une incidence sur le J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E loyer ou les charges. L’OPH avait bien res- pecté cette procédure. Mais la cour d’appel avait considéré que l’article 42 de la même loi (dans sa rédaction antérieure à la loi du 25mars 2009) prévoit que le bailleur peut, en l’absence d’accord collec- tif, proposer directement aux locataires des accords de même nature. Ces accords sont applicables dès lors qu’ils sont été approu- vés par la majorité des locataires. Or cette majorité n’avait pas été atteinte. À défaut d’approbation, l’accord n’était pas appli- cable. La Cour de cassation approuve donc ce raisonnement. Il résulte donc de cet arrêt que si, outre la consultation obliga- toire, le bailleur engage la consultation facultative individuelle, il doit alors obtenir l’accord de la majorité des locataires pour que l’accord soit mis en place. Baux commerciaux ■ La condition d’immatriculation du preneur (Cass. Civ. 3 e , 22 janv. 2014, n°50, FS-P+B, cas- sation, pourvoi n°12-26179) Un locataire qui avait bénéficié de 7 baux saisonniers successifs (d’avril à septembre, 7 années de suite) revendiquait le bénéfice du statut des baux commerciaux après avoir reçu congé du bailleur. L’arrêt qui avait admis cette demande est cassé: “Vu l’article L 145-1 du code de commerce […] Attendu que pour accueillir cette demande [du preneur], l’arrêt retient qu’en ne pre- nant aucune initiative procédurale, en per- cevant les loyers sans contestation et en demandant l’indexation de ceux-ci la baille- resse avait renoncé à son congé et que la société Carol’s Bougie avait été inscrite au registre du commerce et des sociétés en cours de procédure; Qu’en statuant ainsi, sans préciser si, à la date de l’assignationpar laquelle la société Carol’s Bougie revendiquait le bénéfice du statut des baux commer- ciaux, celle-ci était inscrite au registre du commerce et des sociétés , la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision; Par ces motifs […]: casse”. Observations : Pour pouvoir revendiquer le statut des baux commerciaux, le preneur doit être immatriculé au RCS, en applica- tion de l’article L 145-1 du code de com- merce. Se posait ici la question de la date de l’immatriculation. La cour d’appel avait jugé que si le locataire n’était pas immatri- culé à la date du congé, il était suffisant de constater que le locataire s’était immatri- culé en cours de procédure. Or la Cour de cassation indique que le pre- neur doit être immatriculé à la date de l’assignation par laquelle il demande le bénéfice du statut. Il a déjà été jugé que le locataire doit être immatriculé à la date de la demande de renouvellement émanant du locataire (Civ. 3 e , 12juillet 2000, n°99-10455). La condition d’immatriculation doit être remplie à la date de la demande de renou- vellement et à la date d’expiration du bail (CA Paris, 19 nov. 2008, AJDI, 2009, 195), mais non pendant le cours de la procédure en fixation du loyer du bail renouvelé (Civ. 3 e , 18mai 2005, Bull. Civ. III, n°107). À retenir: Le locataire qui demande le bénéfice du statut doit être immatriculé lors de l’assignation. Copropriété ■ Vente de parties communes: comment répartir le prix? (Cass. Civ. 3 e , 22 janv. 2014, n°41, FS-P+B, cas- sation, pourvoi n°12-25785) Un syndicat de copropriétaires avait vendu une loge de concierge, partie commune. Or le syndicat se composait de deux immeubles. Le syndic avait donc réparti le prix de vente par moitié puis divisé chaque moitié en fonction de la quote-part de par- ties communes. Un copropriétaire contes- tait cette répartition. Il obtient gain de cau- se en cassation: “Vu l’article 16-1 de la loi du 10juillet 1965; Attendu que les sommes représentant le prix des parties communes cédées se divi- sent de plein droit entre les copropriétaires dans les lots desquels figuraient ces parties communes et proportionnellement à la quotité de ces parties afférentes à chaque lot: […] Attendu que pour rejeter [la demande du copropriétaire], le jugement retient que M me L. ajoute aux 174 tantièmes du bloc 1 les 80 tantièmes du bloc 2, portant sa part à 34/254 e , mais sur le total du prix de vente de 42000 € et qu’elle ne peut ajouter arbitrai- rement les tantièmes du bloc 1 avec ceux du bloc 2 pour procéder à une réévaluation de sa quote-part dans le partage du prix de vente entre les deux blocs; Qu’en statuant ainsi, en entérinant la divi- sion par moitié, entre les deux bâtiments, du prix de vente à répartir, la juridiction de proximité a violé le texte susvisé; Par ces motifs: casse”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : En cas de vente de parties communes, l’article 16-1 de la loi de 1965 fixe la règle de répartition du prix de vente entre les copropriétaires: il faut diviser le prix proportionnellement à la quotité des parties communes afférentes à chaque lot. Il résulte de cet arrêt que si un syndicat comprend plusieurs bâtiments, il n’y a pas lieu de faire d’abord une répartition par bâtiment. Il faut donc en rester à la répar- tition par tantièmes, indépendamment du nombre de bâtiments. Un arrêt a précisé, pour le cas de la vente de parties communes spéciales, que le prix de vente se répartit entre les seuls copro- priétaires titulaires de droits dans ces par- ties communes (CA Besançon, 30juin 1995). ■ Création du syndicat: date d’exigibilité des charges? (Cass. Civ. 3 e , 22 janv. 2014, n°46, FS-P+B+I, cassation, pourvoi n°12-29368) Une société avait édifié un immeuble sur un terrain et l’avait vendu par lots. La société avait été condamnée à délivrer les lots aux acquéreurs. Le syndicat avait assigné un acquéreur de lots en paiement d’arriéré de charges. Se posait la question de l’exigibilité de ses charges en raison d’un litige sur l’achèvement des lots. “Vu les articles1601-3 du code civil et R 261- 3 du CCH, ensemble les articles 1 er et 10 de la loi du 10juillet 1965 […] Attendu que pour accueillir la demande [en paiement de l’arriéré de charges], l’arrêt retient qu’un immeuble vendu par lots en l’état futur d’achèvement se trouve soumis au statut de la copropriété dès qu’il est pour partie habitable et qu’il appartient à deux copropriétaires au moins et que la défaillance du vendeur dans son obligation d’achever les parties privatives d’un lot n’exonère pas l’acquéreur de celui-ci du payement des charges de copropriété; Qu’en statuant ainsi, alors que l’acquéreur n’est tenu des charges de copropriété qu’à partir de l’achèvement des lots acquis et sans rechercher si les lots étaient achevés à la date d’exigibilité des charges, la cour d’appel n’a pas donné de base léga- le à sa décision; Par ces motifs […]: casse”. Observations : Lors de la création d’une copropriété, à partir de quand le syndicat peut-il demander le paiement des charges aux copropriétaires? Une réponse ministérielle avait indiqué que pour déterminer la date d’entrée en vigueur du statut de la copropriété, il faut 4février 2014 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• C C O O P P R R O O P P R R I I É É T T É É ▲ J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E ▲ 4février 2014 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• Suite des débats le 15janvier à l’Assemblée sur la garantie universelle des loyers . Céci- le Duflot indique ne jamais avoir indiqué que la garantie serait obligatoire et décrit les avantages du dispositif. Ainsi par exemple, un bailleur qui fait un investissement locatif pourra plus facilement obtenir un emprunt bancaire car il aura la certitude d’être payé (JO AN Déb. 16 janv. 2014, p.539). Daniel Goldberg précise que le dispositif de garantie sera limité à une durée de 18 mois et l’indemnisation sera calculée par rapport au loyer médian de référence. L’amendement de suppression de l’article 8 (n°64) a été rejeté. Michel Piron propose de procéder à une expérimentation du dispositif dans quelques départements, mais il n’a pas été suivi (rejet de l’amendement n°208, p.543). En revanche, l’amendement du rapporteur (n°661) qui a été voté précise que pour bénéficier de la GUL, le bail devra respecter les dispositions de la loi de 1989 et compor- ter une mention faisant référence à la GUL. D’autres amendements (644, 743 et s.) préci- sent que la GUL ne pourra pas être mise en œuvre si le bailleur a été mis en demeure de mettre fin à la location de locaux impropres à l’habitation. La composition du conseil d’administration de l’agence de la GUL a été précisée (amen- dement n°507). Les locataires seront infor- més de la déclaration du bail auprès de l’agence de la GUL (amendement n°643). L’article 8 a été voté (p.547). L’article 9 concerne les professionnels de l’immobilier. Il a été peu amendé. Le rap- porteur a proposé d’étendre l’obligation de mentionner le statut d’agent commercial dans les publicités, aux mandats de vente aux mandats de recherche (vote de l’amendement n°646). La ministre a fait voter un amendement (n°450) prévoyant de fixer par décret les règles du code de déontologie et l’article a été voté (p.549). L L A A L L O O I I A A L L U U R R À À L L ’ ’ A A S S S S E E M M B B L L É É E E Suite des débats loi ALUR à l’Assemblée La loi ALUR a été renvoyée au Sénat et votée fin janvier par les sénateurs. J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E retenir deux éléments, l’achèvement du bâtiment et la constatation de l’achèvement d’au moins deux lots de copropriété (JOAN Q 20 déc. 2005, n°52186). Un arrêt de la cour d’appel de Paris avait admis que le statut de la copropriété peut s’appliquer dès lors que l’immeuble est pour partie habitable et donc dès la livrai- son des premiers lots (CA Paris, 8 fév 2001, Loyers et copr. 2001, n°184). L’article R 261-1 du CCH indique que l’immeuble vendu à terme ou en VEFA est réputé achevé “lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d'équipement qui sont indispensables à l'utilisation, conformément à sa destina- tion, de l'immeuble faisant l'objet du contrat.” L’auteur du pourvoi faisait valoir que, pour apprécier si l’acquéreur était redevable des charges, il fallait vérifier si l’appartement acquis disposait des élé- ments d’équipements indispensables à son utilisation et qu’il pouvait dès lors être regardé comme achevé. Cet argument a emporté la cassation. À retenir: L’acquéreur d’un appartement dans un immeuble vendu en VEFA n’est tenu des charges qu’à partir de l’achèvement des lots acquis. ■ Contestation d’une décision d’AFUL (Cass. Civ. 3 e , 22 janv. 2014, n°45, FS-P+B, cas- sation, pourvoi n°12-22275) Une cour d’appel avait jugé une association foncière urbaine libre (AFUL) irrecevable en sa demande en révision des tantièmes de charges au motif qu’il avait été définitive- ment jugé en 1997 que l’AFUL n’était pas fondée en ses demandes de nullité de l’ASIV (Association syndicale Italie Vandre- zanne) et de modification des clauses de répartition des charges, car elles tendaient aux mêmes fins que les demandes tran- chées en 1997. Cette décision est cassée au visa de l’article 1351 du code civil : “Attendu […] qu’en statuant ainsi alors que la première action qui tendait à la nul- lité de l’association syndicale dont la révi- sion des charges n’aurait été qu’une consé- quence, n’avait pas le même objet que la demande en révision des charges formée en application des statuts de l’ASIV, la cour d’appel a violé le texte susvisé; Par ces motifs: casse”. Observations : L’autorité de la chose jugée interdit de saisir à nouveau le juge lors- qu’il y a identité de cause et d’objet. Mais une demande tendant à la nullité d’une association syndicale n’a pas le même objet qu'une demande tendant à la révi- sion des charges en application des statuts de l’association. Quand bien même la pre- mière demande aurait eu pour consé- quence la révision des charges, la nouvelle demande est donc recevable. ● ▲ ■ Délai d’expulsion pour les squatters L’article 10 A qui allonge la trêve hivernale du 15mars au 31mars a été voté avec un amendement d’André Chassaigne qui auto- rise le juge à faire application de la trêve hivernale pour des squatters (n°405, p.549). L’article 10 B complète le code pénal pour réprimer le fait de forcer un tiers à quitter le lieu qu’il habite par voie de fait, il a été voté. L’article 10 modifie la procédure de mise en œuvre de la clause résolutoire. Il prévoit notamment d’ allonger les délais d’expulsion . Le texte actuel prévoit un délai compris entre 1 mois et 1 an. Le délai devait être porté à une fourchette de 2 mois à 2 ans. André Chassaigne a obtenu le vote de l’amendement n°405 qui augmente ces délais à une fourchette de 3 mois à 3 ans. On revient ainsi à la situation antérieure à la loi Boutin de 2009. L’article 11, également relatif à la procédure d’expulsion, a été voté en l’état ainsi que l‘article 11 bis . L’article 14 vise l’habitat indigne . Un amen- dement tend à mobiliser le parc privé dans les zones qui ne respectent pas les objectifs de l’article 55 de la loi SRU. Les sommes mobilisées pour mettre en place de l’intermédiation locative seront déductibles des sommes dues au titre des prélèvements SRU (vote de l’amendement 541 et de l’article, p. 553). Après l’article 14 qui concerne le FSL, l’article 18 traite du DALO. Ils ont été votés. Peu de changements pour les articles sui- vants. L’artilc 22 traite de l’habitat participatif. L’article 22 bis A concerne les logements foyers. Il a été complété d’un amendement (n°486) relatif à la création de comité des résidents. Vote conforme pour les articles 22 bis et 22 ter . ■ Copropriété À l’article 23 , Lionel Tardy a indiqué que le registre des copropriétés était un “fichage géant”. Il a suggéré au moins d’introduire un droit d’accès pour les copropriétaires mais sans succès: l’article a été adopté sans modification. (p. 558). Idem pour l’article 24 qui prévoit le calendrier de mise en place de ce registre. Mieux informer les acquéreurs de lots de copropriété: tel est l’objectif de l’article 25 . Gilles Lurton juge excessives les informations 4février 2014 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• L L A A L L O O I I A A L L U U R R E E N N B B R R E E F F ◆ ANAH: +60% d’aides Le président de l’ANAH, Dominique Braye, s’est félicité le 21janvier du passage de la logique de guichet à la logique de projet, engagé par l’Agence et les résultats exceptionnels obtenus dans la lutte contre la précarité énergétique (programme Habiter mieux). En 2013, l’ANAH a mobilisé 540mil- lions d‘€ (+60% en un an), permettant la rénovation de 65394 logements . ne la faculté de signer avec les CIL des accords sur leurs obligations en matière de relogement DALO. ■ Documents d’urbanisme Avec l’article 58 , les députés ont abordé les questions d’urbanisme. Un amendement d’Audrey Linkenheld, rap- porteure (n°769), fixe le ratio entre les sur- faces des places de stationnement et les sur- faces commerciales. Ce ratio pourra être modulé entre 0,75 et 1. À défaut de PLU, est fixé à 0,75 (p.595). Un autre amendement (n°691) a précisé que lorsque la législation traite des “drives” elle ne vise que les installations permanentes. Ce qui écarte de leur champ d’application les drives fermés qui commercialisent des pro- duits locaux. L’article 63 concerne le PLU intercommunal , il a suscité de nombreux débats. Le texte finalement adopté prévoit que le passage au PLUI est automatique sauf si 45% des com- munes représentant au moins 45% de la population s’y opposent. L’article 70 concerne le droit de préemption . François Pupponi a proposé de l’étendre aux cessions de parts de SCI. Il n’a pas été suivi (rejet de l’amendement n°572) mais, parmi les amendements votés, signalons le n°784 qui étend le droit de préemption aux biens apportés au patrimoine d’une SCI (p.627) et l’article a été voté. En revanche, François Pupponi a obtenu le vote de l’amendement n°574 qui rétablit l’article 70 quater . Cet article prévoit que les rédacteurs d’un acte de cession de parts de société (avocat, notaire, expert comptable) informeront obligatoirement les détenteurs du droit de préemption, pour éviter que cer- tains biens soient transmis sans que ces détenteurs puissent faire valoir leurs droits. (vote p.627). L’article 74 prévoit une suppression du COS . Jacques Myard a obtenu le vote de l’amendement n°604 qui en prévoit, à titre dérogatoire, le maintien dans certains lotis- sements anciens à préserver . Par une seconde délibération, la ministre a obtenu de modifier l’article 1 er à propos des qui devront figurer sur une annonce immo- bilière (le fait que le bien est soumis au statut de la copropriété, le nombre de lots, le mon- tant des charges, l’existence de procédure). Mais la ministre estime que ce qui est anor- mal c’est que les acquéreurs ne soient pas informés et qu’il faut que cette étape soit transparente. L’amendement de suppres- sion (n°65) a été repoussé (p.560). Un autre amendement (n°660) a précisé que l’information relative au fonds travaux qui doit être transmise à l’acquéreur concerne les sommes qui restent attachées au lot lors de la vente. L’article 25 a été voté. L’article 26 vise le syndic . Un amendement n°184 prévoit de soumettre à l’autorisation de l’AG toute convention entre le syndicat et le syndic (ou une personne ou une entrepri- se liée au syndic). Il a été adopté. S’agissant du compte bancaire séparé , un amendement n°664 de Daniel Goldberg précise que pour les copropriétés de 15 lots au plus qui ont opté pour le compte unique, les établissement bancaire devront créer un sous-compte. L’article a été voté. L’article 26 bis A amendé, vise à faciliter le passage d’un de petits syndicats vers le sta- tut de syndicat coopératif. (vote p.563). L’article 27 institue le fonds travaux des copropriétés . Suite au vote de l’amendement n°733 du rapporteur, il sera obligatoire à partir de 5 ans après la construction (date de réception). Par ailleurs un amendement n°534 vise à lutter contre l’accaparement des parties communes par un gestionnaire de résidence de tourisme, il a été voté, ainsi que l’article 27. À l’article 28 , le vote de l’amendement 781 permet d’associer le conseil syndical à la vie de la copropriété par cogestion Elle sera limitée au syndicat de 15 lots maximum et imposera aux membres du conseil syndical d’être assurés. Les articles suivants, jusqu’à l’article 40 ont ensuite été adoptés. ■ Habitat indigne, permis de louer Les débats ont repris le 16janvier sur les articles relatifs à l’habitat indigne. Une série d’articles a été adoptée sans modification. L’article 46 sexies A prévoit la faculté pour le PLU de fixer des zones dans lesquelles une autorisation préalable aux travaux condui- sant à la création de plusieurs locaux d’habitation dans un immeuble peut être insti- tuée (art. L 111-6-1-1 nouveau du CCH). Il a été amendé et voté (JO AN déb. 17 janv. p.575). Jean-Marie Tétard a proposé de supprimer l’article 46 septies qui institue une autorisa- tionpréalable de mise en location . Mais l’amendement (n°70) a été rejeté et l’article a été adopté. L’article 47 concerne l’ attribution des loge- ments sociaux . Un amendement (n°453) de la rapporteure Audrey Linkenheld a autori- sé la transmission par les bailleurs sociaux aux organismes d’accession sociale à la pro- priété des informations sur un demandeur pouvant relever de leurs dispositifs. L’article a été voté. Il a été autorisé à titre expérimental la tenue de réunion des commissions d’attribution à distance (amendement n°605, voté p.582). L’Europe et le logement social À l’article 49 , l’amendement n°754 restreint légèrement la faculté pour les organismes HLM d'être syndic de copropriété et admi- nistrateurs de biens. Jean-Louis Dumont s’en inquiète. Mais la rapporteure précise qu’il s’agit simplement d’éviter que les orga- nismes deviennent syndics dans des immeubles qui n’ont jamais eu de lien avec le logement social. La ministre conforte l’analyse en précisant qu’il faut éviter de fra- giliser la stabilité historique du secteur HLM vis-à-vis des autorités européennes. Jacques Myard confirme également que si les bailleurs sociaux commencent à s’intéresser au secteur concurrentiel et que la Commis- sion européenne examine de près la situa- tion des bailleurs sociaux, c’est tout le systè- me qui risque de se trouver fragilisé. L’amendement a été voté (p.584). Un amen- dement n°430 précise les conditions dans lesquelles un organisme HLM peut être syn- dic. L’article 49 amendé a été adopté. Sylvain Berrios critique l’article 52 en ce qu’il rompt le lien entre la ville, les com- munes et les OPH (son amendement de sup- pression n°471 a été rejeté). Audrey Linken- held répond que tout lien n’est pas rompu avec les communes: lorsqu’une commune est membre de l’EPCI compétent en matière d’habitat, il est logique que l’OPH soit ratta- ché à ce dernier, pour “en devenir le bras armé pour appliquer sa politique de l’habitat” (p.588). Les communes restent présentes dans les commissions d‘attribution. L’article 52 a été voté. L’article 54 quater qui visait à instituer une cotutelle de la Caisse des dépôts par un ministère alors qu’elle dépend du Parle- ment. Suite au plaidoyer éloquent d’Henri Emmanuelli, l’article a été supprimé (p.592). À l’article 56 un amendement (n°588) a élar- gi la faculté des collectivités de prendre, outre la délégation des aides à la pierre, la compétence DALO. L’élargissement concer- À À L L ’ ’ A A S S S S E E M M B B L L É É E E diagnostics. Alors que l’Assemblée avait supprimé le diagnostic gaz, la ministre a souhaité le rétablir pour les installations les plus sensibles (tubes souples et tuyaux flexibles). L’amendement n°1 a été voté (p.631). L’ensemble du projet de loi a été adopté (p.632). Au Sénat ■ Majoration de taxe foncière sur les terrains constructibles La loi de finances pour 2014 a reporté à 2015 au lieu de 2014 l’application de la majoration de taxe foncière sur les terrains construc- tibles non bâtis et situés dans les communes relevant de la taxe sur les logements vacants. Jean-Jacques Lasserre indique que la majora- tion de 25% et de 5€ le m2 aboutit à une majoration de la base imposable de 50000euros pour un hectare et que la situa- tion actuelle provoque une confusion. La ministre Hélène Conway-Mouret explique que les terrains affectés à une exploitation agricole en ont été exclus par la loi de finances. (JO Sénat déb. 8 janv. p.28). ■ Débat sur l’égalité des terri- toires Le 8janvier, les sénateurs ont débattu de l’égalité des territoires. Hervé Maurey inique que la mise en place du PLUI est une source d’inquiétude. Pierre Camani se félici- te de la création d’un Commissariat général à l’égalité des territoires (JO Sénat déb. 9 janv. p.92). Pour Delphine Bataille, “le sort des territoires ruraux est si dégradé que le rôle régulateur de l’État sera déterminant” (p.98). Dans sa réponse, Cécile Dufot indique avoir décidé de soutenir les pôles territoriaux de coopération économique (2millions d’euros du budget de la DATAR dès 2014). La création du Commissariat général à l’aménagement du territoire (CGET) est pré- vue pour le début 2014. Il sera “le garant de la continuité territoriale” et un “catalyseur des initiatives locales”. Les nouveaux contrats de projet Etat région sont par ailleurs en cours d’élaboration (p.103). Leur élaboration se fera avec une “exigence de participation citoyenne”. Les dispositions sur l’égalité des territoires seront contenues dans un projet de loi plus vaste qui sera porté par Marylise Lebranchu. Évoquant l’aménagement du territoire, la ministre affirme la nécessité de recréer des centres bourg animés, lieux de centralité regroupant autant de services de proximité essentiels. (p.105). Un programme doit mettre en pace un pro- jet transversal, non consommateur d’espaces agricoles qui intègre toutes les dimensions de la revitalisation des bourgs; commerces, services publics, logements, rénovation. La ministre indique enfin sa volonté de créer de nouveaux outils d’analyse du développe- ment des territoires. ■ Projet de loi sur la ville Les sénateurs ont abordé le 14janvier l’examen du projet de loi pour la ville et la cohésion urbaine. Le ministre de la ville, François Lamy, explique qu’il s’agit d’organiser le “retour républicain de l’Etat dans les quartiers” (JO Sénat déb. 15 janv. p.190). Il souhaite mettre fin au saupoudrage de la politique de la ville . Le projet recentre la géographie prio- ritaire sur les territoires qui répondent à un critère incontestable; celui de la concentra- tion de la pauvreté . La réforme de la géo- graphie prioritaire sera effective en 2015. Un nouveau programme de renouvellement urbain doit affecter 5milliards d’euros à l’ANRU sur la période 2014-2024 Il est pré- vu, s’agissant des politiques de peuplement, la signature de conventions intercommu- nales relatives aux politiques d’attribution des logements. Le rapporteur Claude Dilain rend hommage au premier ministre de la ville, Michel Dele- barre, il indique que ce projet de loi marque la fin du saupoudrage, car actuellement il existe 2500 territoires prioritaires. Les sché- mas seront désormais regroupés dans un seul projet de territoire et un contrat unique et global (p.193). La loi relance le renouvel- lement urbain. Jean Germain, rapporteur, confirme que la nouvelle géographie priori- taire met fin à la superposition des zones que nous connaissons actuellement. De nou- veaux contrats de ville seront conclus à l’échelle intercommunale. La dotation de développement urbain (DDU) sera rempla- cée par une nouvelle “dotation de la poli- tique de la ville” à l’automne prochain. Philippe Esnol approuve l’idée de créer une géographie prioritaire unique. Michel Bécot approuve la prorogation pour deux ans du programme national de rénovation urbaine et la création du programme national de renouvellement urbain programmé jusqu’en 2024. Mais il souligne que le budget de l’ANRU sera de 5milliards pour la période 2014-2024 alors que le premier PNRU dispo- sait de 12,3milliards d’euros de subvention (p.197). Valérie Létard s’inquiète de la bais- se des budgets affectés à la politique de la ville et de la question de la sortie de certains quartiers du dispositif. Mireille Schurch estime qu’il y a eu trop de démolitions dans les programmes précé- dents, et pas assez de constructions. S’agissant du financement, Philippe Dallier observe qu’on ne pourra pas solliciter Action logement sur tous les fronts. Il s’interroge par ailleurs sur l’opportunité de supprimer l’Agence nationale pour la cohé- sion sociale et l’égalité des chances (ACSÉ). René Vandierendonck émet des doutes sur la nécessité de relancer l’EPARECA, qui ne fait pas davantage qu'une SEM (p.209). En réponse, François Lamy précise que les quartiers visés devront regrouper au moins 1000 habitants Les exemptions et exonéra- tions attachées au ZUS seront transférés aux quartiers prioritaires de la politique de la vil- le. S’agissant des crédits, le ministre indique que les budgets pour2013 et2014 ont été maintenus au niveau de 2012. L’article 1 er définit la politique de la ville. Il a été complété d’un amendement de Mireille Schurch (n°13) pour insister sur l’attention aux habitants de ces quartiers (p.218). Cette politique s’appuie sur des “conseils citoyens” (amendement n°83). Son objet a été complété notamment par une référence à la promotion du développement équilibré des territoires, la ville durable, le droit à l’environnement (amendement n°85). L’article 1er a été voté (p.236). Nouveau programme de renouvellement urbain L’article 2 prévoit un nouveau programme de renouvellement urbain, il prolonge de deux ans l’actuel PNRU. Un amendement du rapporteur Claude Dilain (n°86) vise à inscrire dans la loi le principe “un pour un” prévoyant au mini- mum la reconstruction d’un logement pour un logement détruit (vote p.241), l’article 2 a été adopté. L’article 4 concerne la géographie prioritai- re de la ville , l’article 5 vise les contrats de ville (voté avec modifications). L’article 5 bis prévoit la mise en place de “ conseils citoyens ” dans chaque quartier prioritaire. L’article 5 ter programme la conclusion d’une convention intercommunale avec notamment les bailleurs sociaux L’article 9 bis (examiné le 15janvier) prévoit les modalités de transition pour les quartiers qui sortent du zonage prioritaire. L’article 9 ter prévoit les transferts à l’État des activités de l’ACSÉ. L’article 10 maintient l’exonération des surloyers dans les ZUS sortant de la géographie prioritaire. L’ensemble du texte a été voté (p.305). ● 4février 2014 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• L L O O I I S S U U R R L L A A V V I I L L L L E E A A U U S S É É N N A A T T 4février 2014 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• N N O O M M I I N N A A T T I I O O N N S S P P R R O O J J E E T T Cabinets ministériels ➠ Lutte contre l’exclusion : JulietteLaga- nier est nommée conseillère technique en charge des associations et de la prise en compte du handicap dans chaque projet de loi au cabinet de Marie-Arlette Carlotti. Elle succède à Vanessa Maurin. (Arrêté du 1 er jan- vier 2014, J.O. du 21 janvier, @). Magistrature ✓ Tribunal des conflits : ont été élus membres de ce Tribunal: Vice-président: Jacques Arrighi de Casanova, président adjoint de la section du conten- tieux du Conseil d'Etat. Membres titulaires: Edmond Honorat, Alain Menemenis et Remy Schwartz (conseillers d'Etat), Jean-Marc Beraud, Yves Maunand, Thierry Fossier et Domitille Duval-Arnould (conseillers à la Cour de cassation). (Avis publié au J.O. du 25janvier, p.1495) Organismes publics ✓ Établissement public d'aménagement Nord-Isère : Jean-Louis Helary est nommé liquidateur de l’EPANI. (Arrêté du 9jan- vier2014, J.O. du 22 janv. p.1172). Conventions collectives ➠ Huissiers de justice : il est envisagé l'extension de l’avenant du 7novembre 2013 à l'accord du 23avril 2007 relatif aux cotisa- tions prévoyance. (J.O. du 24janvier, p.1454). ■ Formulaires Le modèle du formulaire « demande de ver- sement direct - allocation de logement » (Modèle CERFA 11362*04) et le modèle du formulaire « certificat de prêt - allocation de logement » (CERFA 12666*03) ont été publiés par arrêtés du 30décembre 2013. Ils sont disponibles sur le site www.caf.fr. (J.O. du 21janvier 2014, p.1073). ■ Catastrophe naturelle Deux arrêtés du 21janvier 2014 portent reconnaissance de l’état de catastrophe naturelle. Ils concernent la sécheresse de 2012 et des inondations du printemps 2013. (J.O. du 24janvier, p.1423). ■ Parcs naturels outre mer La charte du Parc national de la Guadeloupe ainsi que celle du Parc national de La Réunion ont été approuvées par décret. (Décrets n°2014-48 et n°2014-49 du 21janvier 2014, J.O. du 23janvier, p.1371). ■ Trame verte et bleue Un document cadre « orientations natio- nales pour la préservation et la remise en bon état des continuités écologiques », a été adopté. Sa première partie prévoit les choix stratégiques précisant les définitions, les objectifs et les grandes lignes de la trame verte et bleue. Une seconde partie constitue le guide méthodologique qui précise les enjeux nationaux et transfrontaliers pour la cohérence écologique de la trame verte et bleue, ainsi que les éléments assurant la cohérence des schémas régionaux. (Décret n°2014-45 du 20janvier 2014 portant adoption des orientations nationales pour la préservation et la remise en bon état des conti- nuités écologiques, J.O. du 22janvier, p.1166). ■ TVA pour les locations Un décret du 20janvier 2014 modifie la date de prise d'effet des options pour la taxation à la TVA des locaux nus à usage profession- nel. Elle prend désormais effet au 1 er jour du mois au cours duquel elles ont été formulées auprès du service des impôts. Jusqu'à pré- sent, elle prenait effet au 1 er jour du mois sui- vant celui au cours duquel elle était formu- lée (c'est un retour à la règle qui existait avant le décret du 10septembre 2010). Rappelons que les locations de locaux nus à usage professionnel sont en principe exoné- rées de TVA (art. 261 D 2 e du CGI) mais qu'elles peuvent être soumises à TVA sur demande du bailleur. Si le bailleur n'est pas assujetti à la TVA, le bail doit faire mention de l'option exercée par le bailleur (art. 260, 2 e ). (Décret n°2014-44 du 20 janv. 2014 relatif aux modalités d'option pour le paiement de la TVA applicables à certaines opérations locatives et à la procédure de transfert du droit à déduction prévue en faveur des personnes morales de droit public, J.O. du 22 janv., p.1163). A A U U F F I I L L D D U U J J . . O O . . Pour vous abonner à Jurishebdo, avec 20% de réduction pour un premier abonnement, visitez notre site internet jurishebdo.fr ABONNEMENT «PRIVILEGE» 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier Projet de loi Pinel >Baux commerciaux Le projet de loi Pinel doit venir en séance publique à l’Assemblée le 12février. Mais il a été remanié en commission les 28 et 29janvier. Voici quelques-unes des modifi- cations apportées. À l’article 1 er , un amendement voté en commission rétablit le caractère d’ordre public du droit de résilier tous les trois ans un bail commercial. Par ailleurs, en cas de décès du locataire, les héritiers pour- ront donner congé sans attendre le délai de 3 ans. S’agissant de la fin du bail déro- gatoire, un amendement a sécurisé la fin de la période en formalisant l’accord entre les parties Le texte contient une définition de la convention d'occupation précaire (aujourd'hui définie seulement par la juris- prudence). Les articles 2 et 3 n’ont pas été modifiés. L’article 4 qui prévoit un lissage des hausses de loyers en cas de déplafonne- ment a été modifié pour bien préciser qu’il s’applique soit en cas de déplafonne- ment pour évolution notable des facteurs locaux de commercialité, soit pour évolu- tion de plus de 25% du loyer par applica- tion d’une clause d’échelle mobile. L’article 5 concerne l’ état des lieux . Il est précisé qu’il peut être établi par un tiers mandaté par les parties. Le recours à l’huissier imposera le partage des frais entre les parties (comme pour les baux d’habitation). La liste des charges devra préciser également les impôts. Les parties devront en préciser la charge lors de la signature du bail. L’article 6 institue un droit de préférence du locataire en cas de vente du local loué. Les locaux industriels en sont exclus. Le délai laissé au locataire pour se décider est allongé en cas de recours à un prêt. L’article 7 vise le droit de préemption des communes sur les baux commerciaux. La faculté de délégation du droit aux SEM est élargie. Le délai de rétrocession est por- té de 2 ans à 3 ans. Après l’article 7 un amendement autorise de donner le congé par lettre recommandée . >Urbanisme commercial Avant l’article 20 un amendement du Gou- vernement intègre l’urbanisme commer- cial dans le droit commun de l’urbanisme . Le PC sera la seule autorisa- tion requise pour implanter un projet com- mercial et les CDAC seront obligatoirement consultées lors de l’instruction d’un PC. En cas d’avis défavorable, un recours sera pos- sible devant la CNAC. En cas d’avis favorable de la CDAC ou de la CNAC, l’autorité admi- nistrative pourra ou non délivrer le PC. La composition de la CDAC est modifiée, ainsi que celle de la CNAC. Les critères de décision de la CDAC ont été précisés. L’article 23 prévoit le recours devant la CNAC. La faculté d’auto-saisine de la CNAC est prévue à compter de 20000m 2 (et pas seulement 30000m 2 comme dans le projet initial). À suivre. ● 4février 2014 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• U U N N E E É É T T U U D D E E S S N N A A L L - - U U M M F F Le SNAL et l’UMF ont présenté le 28jan- vier une étude sur la consommation fon- cière réalisée par Olivier Piron. Le président du SNAL, Roger Bélier précise d’emblée qu’il vaut mieux parler “d’utilisation” d’espaces que de “consom- mation” d’espaces. L’assertion selon laquel- le la surface d’un département serait consommée tous les 7 ans n’a aucune base scientifique. Olivier Piron commence par poser la ques- tion de la définition de la densité. Les com- munes denses (plus de 2500 habitants/km 2 , hors communes de moins de 5000 h.) sont au nombre de 325. Or, 17,7millions de personnes y vivaient en 2010, alors qu’elles regroupaient 16,6millions d‘habitants en 1968. Si en 1968, les communes denses regroupaient 33,4% de la population, elles n’en regroupaient plus en 2010 que 28,2%. Olivier Piron en conclut: l’expansion urbai- ne ou “l’étalement urbain” ne sont pas des problèmes mais la solution. On constate par ailleurs qu’il existe un pla- fonnement de la densité à environ 4000habitants/km 2 , ce qui correspond d’ailleurs à une moyenne en Europe. ■ Pourquoi ce plafonnement? Lorsque la ville est dense, explique Olivier Piron, le foncier y est plus cher. Le coût de construction est également plus élevé. Construire en zone dense aboutit donc à des prix élevés, donc inabordables. Construire dense avec des tours aboutit à des prix de 5000 € le m2, alors que les ménages ne peuvent pas dépasser 2500 € … Il faut y ajouter un facteur sociologique: les “familles vivent au sol” car elles recher- chent des espaces verts. Au-delà d‘un cer- tain niveau de densité, elles quittent le centre. ■ Un département utilisé tous les… 30 ans Olivier Piron observe par ailleurs qu’il n’existe pas de définition très précise de la notion de l’étalement urbain, le ministère de l’urbanisme reprend la notion de l’Agence européenne de l’environnement qui l’a défini comme “une évolution des espaces urbanisés supérieure au rythme moyen d’évolution de la population”. L’analyse issue de Corine Land Cover don- ne les résultats suivants: “aujourd’hui les sols seraient donc artificialisés à 5,1%, avec une artificialisation tournant autour d’un rythme annuel de 14000ha/an, soit 1/30 e de la superficie d’un dépar- tement moyen ”. De plus, si on compare l’évolution des sur- faces artificialisées avec celle des surfaces urbanisées et avec celle de la population, on constate que “si l’on fait la soustraction entre l’évolution des surfaces urbanisées et celle de la population, on trouve un taux d’étalement urbain négatif de 2,7% sur la période. La France serait donc un des bons élèves européens”. Face à la réalité du terrain, lorsqu’on veut densifier, on ne dépasse pas la moyenne. Par ailleurs, l’étude constate que lorsqu'on décide de reconstruire la ville sur la ville, il en résulte une mobilisation des entrepôts ou des terrains industriels pour le loge- ment, mais cela provoque leur déplace- ment vers les zones périphériques. Chris- tian Louis-Victor, président de l’UMF, ajou- te que les zones de stockage ou d’entrepôts, consomment beaucoup d’espaces en périphérie. Olivier Piron écarte les chiffres tirés de la série Teruti, car elle n’est pertinente qu’en Le mythe de la “consommation” d’un département tous les 7 ans L’affirmation selon laquelle on consommerait les espaces d’un département tous les 7 ans est fausse. Telle est la conclusion de l’étude menée par Olivier Piron pour le Syndicat National des Aménageurs et l’Union des Maisons Françaises. JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ Secrétariat: Sabine Petit ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0214 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 779 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: Com-Copie Clamart ■ Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine R R E E N N C C O O N N T T R R E E Milliers d’habitants 2010 1990 1982 1968 Ensemble dense 17706 16751 16622 16594 France métro- politaine 62754 56615 54335 49711 % corpus dense / pop. 28,2% 29,6% 30,6% 33,4% Source UMF/SNAL termes de mesures des surfaces agricoles. Pour Olivier Piron, “une politique du loge- ment qui veut lutter contre un étale- ment urbain qui n’existe pas veut s’appuyer sur une densification qui est impossible à réaliser , dont on ne trouve aucun exemple en Europe et dont par sur- croît les Français ne veulent pas”. Vouloir lutter contre le mal logement contribuer à le développer. “Ce qui montre l’impasse actuelle de la politique du logement”. Les terrains sont parfois abondants, Roger Bélier cite l’exemple de Lille, mais de nom- breux terrains sont pollués et leur valeur est donc négative. À Paris, il n’est pas pos- sible de construire à moins de 3000 € hors TVA et hors terrain, ce qui aboutit à un prix minimum de 9000 € le m 2 . Quant à la mobilisation du foncier public, elle ne per- met pas de construire de façon abondante. Il en est de même pour la construction dans les dents creuses, qui imposent de surcroît un coût élevé de construction. ■ Une réaction idéologique Quel accueil peuvent réserver les politiques une telle conclusion? Olivier Piron constate que les pouvoirs publics ne récusent pas ses analyses mais qu’il y a un écart important entre ce qui se dit dans des colloques et ce qui est fait sur le terrain. Conclusion pour Christian Louis Victor: la consommation d’espace est un concept inapproprié, on ne consomme pas un département en urbanisation tous les 7 ans mais tous les 30 ans et enfin, le rapport entre l’évolution de l’urbanisation et de la population montre qu’il n’y a pas de proli- fération de l’urbanisation. Rappelant que le caractère irréversible de la consommation d’espace et très contes- table, l’étude insiste sur un aspect de voca- bulaire: le terme de consommation sous- entend que seuls les espaces naturels et agricoles méritent d’exister, et qu'une utili- sation à d’autres fins les fait disparaître. “Mais c’est une position idéologique insou- tenable, et qui revient à considérer l’homme comme une pollution ”. Evolution des terrains artificialisé 1990 - 2006 Milliers d’ha Terrains artificialisés Terrains agricoles Forêts milieux semi-naturels zones humides Surfaces en eaux % artificialisés 1990 2538 33040 18827 169 370 +4, 6% 2006 2819 32860 18705 172 387 5,1% Variation 281 -180 -122 +3 +17 Source: Commissariat général au développement durable. Corine Land Cover
