Au sommaire :
– 2 – Jurisprudence –
Baux d’habitation : Loyer gratuit en échange de travaux
Baux commerciaux : Validité d’un commandement de payer en dépit d’une erreur de date / Valeur locative: locaux commerciaux et d’habitation / Infraction au bail : nécessité d’une mise en demeure
Vente : Condition d’obtention de prêt
Construction de maison individuelle : Contrat sans fourniture de plan : garantie de livraison
– 4 – À l’Assemblée –
Les députés adoptent le projet de loi Pinel
– 5 – Au Sénat –
Recouvrement des taxes d’urbanisme / Débat sur l’eau / Politique de la ville / Accueil des gens du voyage
– 6 – Tableau des réponses ministérielles –
– 7 – Nominations – En bref –
Un décret sur le DALO / Procos demande un ajustement de la loi Pinel / Les avocats et la cession des parts de SCI
– 8 – Interview –
Stéphane Illouz et Diane Le Chevallier (avocats, Reed Smith) : “Adoptons une autre approche du lissage du déplafonnement”
■ JUGÉ ■ > Une promesse de vente de logement ne peut pas imposer à l’acquéreur de déposer une demande de prêt dans un certain délai, car c‘est ajouter aux exigences de l’article L 312-16 du code de la consommation (Civ. 3 e , 12février 2014, p.2). > Une clause de travaux dans un bail d’habitation ne peut porter que sur des locaux répondant aux normes de décence du décret de 2002. Elle n’est donc pas applicable pour des locaux inhabitables , elle doit être précisé- ment rédigée. (CA Paris, 13février2014, p.2). > Dans un contrat de construction de maison individuelle sans fourniture de plan, la garan- tie de livraison doit être fournie avant le début effectif des travaux. À défaut, le contrat de construction encourt la nullité (arrêt du 12février 2014 de la Cour de cassation, p.4). ■ RÉPONDU ■ > Le Gouvernement souhaite aménager les dispositifs d’incitation à la restauration des immeubles historiques. La réforme pourrait trouver sa place dans le prochain projet de loi de finances (voir p.6). > Le ministère de la culture envisage une réforme du financement de l’archéologie pré- ventive. La réforme devrait figurer dans le pro- jet de loi sur les patrimoines (p.6). ■ PUBLIÉ ■ > Un décret du 11février modifie certaines règles de fonctionnement du droit au loge- ment opposable (p.7). ■ PROGRAMMÉ ■ > Voté en 1 e lecture à l’Assemblée (voir la suite de notre synthèse des débats p.4), le projet de loi Pinel doit être examiné par le Sénat à partir du 15 avril. ■ VOTÉ ■ > Le projet de loi ALUR a été définitivement voté à l’Assemblée le 19février et au Sénat le 20février. Loi Pinel: une urgence bien inutile P hilippe Pelletier, qui fut en 2003 chargé d’une mission par le garde des sceaux de l’époque, Dominique Perben, sur les baux commerciaux, a pris la plume pour s’adresser à Sylvia Pinel. Il invite la ministre à suspendre cette réforme mal engagée des baux commerciaux. L’avocat conteste le fait que le rapport qu'il avait remis à l’époque puisse être l’inspiration de cette réforme. Il se dit d’abord choqué de la méthode en raison d’une concertation inachevée et qui recourt à la lecture accélérée au Parlement. Il invi- te donc la ministre a retirer la partie du texte relative aux baux com- merciaux pour engager une concertation locative sur le modèle de celle qui avait prévalu en 2003 et dit sa disponibilité pour reprendre une mission analogue. Philippe Pelletier n’est pas plus tendre sur le fond. S’agissant des charges, s’il faut prendre le modèle des baux d’habitation, c’est encore à la négociation qu’il faut se référer puisque le texte actuel qui fixe la liste des charges récupérables est issu des travaux de la commission Delmon de 1976. L’avocat critique également le lissage du déplafonnement et l’abandon de l’ICC qui laisse incertain le régime de certains baux comme ceux applicables aux locaux industriels. Il soutient toutefois l’extension de la compétence des commissions de conciliation ou l’instauration d’un droit de préemption en faveur du locataire, ain- si que l’allongement de la durée des baux dérogatoires. Mais aucune mesure ne nécessite une telle urgence pour être tran- chée et Philippe Pelletier préconise de recueillir l’accord des organi- sations professionnelles représentatives des partenaires de la rela- tion locative afin de permettre un “ajustement paisible” du droit de la propriété commerciale. On attend la réponse de la ministre… Sur ce sujet, nous vous proposons cette semaine l’analyse de Stépha- ne Illouz et Diane Le Chevallier, avocats chez Reed Smith (lire p. 8). Ils jugent positifs certains points de la réforme, tout en appelant à la poursuite du travail sur la rédaction du texte. Ainsi par exemple, ils estiment inadaptée la dérogation à l’interdiction des baux fermes, et considèrent qu’il vaudrait mieux en faire bénéficier les locataires qui doivent payer un loyer déplafonné, pour leur permettre de quitter un local qui est devenu trop coûteux. Ils proposent par ailleurs de modifier le régime de lissage de la hausse du loyer issue d’un dépla- fonnement et de la répartir par tiers sur trois ans. Voici quelques propositions qui méritent attention et qui interro- gent sur le choix du Gouvernement de recourir à la procédure d’urgence. Une deuxième lecture n’aurait sans doute pas été inuti- le. Quoi qu’il en soit, une interruption des travaux parlementaires pour cause d’élections municipales est donc ici particulièrement bienvenue. ■ BD JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr NUMÉRO 550 25 FEVRIER 2014 ISSN 1622-1419 14 E ANNEE L’ESSENTIEL .. immobilier - 2 - Jurisprudence - Baux d’habitation : Loyer gratuit en échange de travaux Baux commerciaux : Validité d’un commandement de payer en dépit d’une erreur de date / Valeur locative: locaux commerciaux et d’habitation / Infraction au bail: nécessité d’une mise en demeure Vente : Condition d’obtention de prêt Construction de maison individuelle : Contrat sans fourniture de plan: garantie de livraison - 4 - À l’Assemblée - Les députés adoptent le projet de loi Pinel - 5 - Au Sénat - Recouvrement des taxes d’urbanisme / Débat sur l’eau / Politique de la ville / Accueil des gens du voyage - 6 - Tableau des réponses ministérielles - - 7 - Nominations - En bref - Un décret sur le DALO / Procos demande un ajustement de la loi Pinel / Les avocats et la cession des parts de SCI - 8 - Interview - Stéphane Illouz et Diane Le Chevallier (avocats, Reed Smith): “Adoptons une autre approche du lissage du déplafonnement” S O M M À I R E E D I T O R I À L 25février 2014 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• B B A A U U X X D D ’ ’ H H A A B B I I T T A A T T I I O O N N - - B B A A U U X X C C O O M M M M E E R R C C I I A A U U X X ▲ Baux d’habitation ■ Loyer gratuit en échange de travaux (CA Paris, Pôle 4, ch. 9, 13 fév. 2014, n°11/22094) Un bail d’habitation conclu en 2007 pré- voyait la gratuité du loyer pendant un an en échange de travaux à réaliser par le loca- taire. En 2011, le bailleur avait assigné son contractant en constat d’acquisition de la clause résolutoire. Le locataire avait alors contesté la validité de la clause relative aux travaux. Le premier juge avait annulé la clause et débouté le bailleur de sa deman- de. La cour d’appel confirme la nullité de la clause mais prononce la résiliation du bail pour impayés ultérieurs. La clause du contrat était ainsi libellée: “Le pavillon objet de cette location est inhabitable . Le locataire se charge de faire tous les travaux à sa charge , en contre- partie il bénéficiera d’une gratuité du loyer pendant un an; un état des lieux sera fait à cette échéance et sera annexé au pré- sent bail”. L’arrêt en prononce la nullité: “Considérant […] qu’en application de l’article 6 de la loi du 6juillet 1989 si les par- ties peuvent convenir d’une clause expresse de travaux que le locataire exécutera, et des modalités de leur imputation sur le loyer, cette clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application du premier et deuxième alinéa de cet article, soit un loge- ment décent doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation”; Que cette clause, par son imprécision totale sur la nature et les modalités de travaux à exécuter , donnant pouvoir au bailleur d‘interpréter unilatéralement le contrat, non énoncée dans la liste limitative des clauses de baux d’habitation réputées non écrites fixée par l’article 4 de la loi du 6juillet 1989 doit être déclarée nulle , en ce qu’elle contrevient aux dispositions d’ordre public de l’article 6 de cette loi, lesquelles imposent au bailleur de remettre au locataire un logement en bon état d’usage et prohibent la loca- tion d’un logement inhabitable ”. […] Considérant que l’appelante conteste le caractère inhabitable du pavillon […] Que les énonciations des parties sur le carac- tère inhabitable du pavillon, mentionnées au contrat, ne font foi cependant que jus- qu’à la preuve contraire de leur sincérité, laquelle peut être rapportée par tout moyen; qu’en l’espèce cette mention d’inhabitabilité est contredite par la facture de travaux acquittés par la bailleresse le 8octobre 2007 (travaux de remise en état, de révision de l’installation de chauffage au gaz et de mise aux normes de l’installation électrique du pavillon), mais également par les attestations communiquées par les inti- més eux-mêmes […] lesquelles ne font état que de travaux d’amélioration effectués par les locataires […] Que dès lors la preuve de l’impossibilité totale d’habiter le bien loué n’est pas rapportée par les intimés l’ayant occupé pendant plus de trois ans”. La cour se fonde donc sur la clause résolu- toire pour prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers. Observations : L’article 6 a de la loi de 1989 autorise les parties à convenir d’une clause de travaux par laquelle le locataire s’engage à effectuer des travaux en échan- ge d’une remise sur le loyer. Mais elle ne peut viser que des logements décents (répondant aux critères du décret du 30janvier 2002). Elle ne peut donc pas viser des travaux visant à rendre le loge- ment habitable (ex. nullité d’une clause visant des travaux de toiture, CA Dijon, 2 oct. 1998, Loyers et copr. 1999, n°179). Il est donc manifestement irrégulier de pré- voir cette clause et d’indiquer que les locaux sont inhabitables. La clause était par ailleurs inapplicable en raison de son absence de précision sur la nature des tra- vaux à réaliser. L’arrêt présente un autre intérêt, c’est d’admettre que la mention du caractère inhabitable ne vaut que jusqu’à preuve du contraire. En l’espèce, la production d’une facture de travaux de remise en état a per- mis au bailleur de prouver que le loge- ment avait bien été rendu habitable lors de la mise en location. Baux commerciaux ■ Validité d’un commandement de payer en dépit d’une erreur de date (CA Paris, Pôle 5, ch. 3, 12 fév. 2014, n°12/03690) Un bail portait à l’origine sur un terrain sur lequel avait été édifiée une construction appartenant aux locataires. Divers points opposaient les parties. On retiendra celui relatif à la validité d’un commandement de payer des arriérés de loyers; la cour juge le commandement valable en dépit d’une erreur de date: “Considérant que le commandement de payer les loyers arriérés délivré à M me B. par les époux M. le 17décembre 2008 reproduit intégralement la page4 de l’acte de bail du 29décembre 1986 […] qu’il vise la deman- de de renouvellement de bail formé par acte extrajudiciaire du 10 octobre 2001 pour le 31juillet 2002 et qui a entraîné le renouvellement du bail à cette dernière date aux clauses et conditions du bail expi- ré, que l’erreur commise par l’huissier de justice sur la date du contrat de bail: 29décembre “2006” au lieu de 29décembre “1986” est une simple erreur matérielle, une irrégularité qui n’est que de forme et n’a pu faire grief à MmeM. […] que l’erreur de date pour le bail expiré n’est pas de nature à entraîner la nullité du com- mandement de payer”. Observations : L’arrêt ne conteste pas l’irrégularité de date qui affectait le com- mandement de payer mais relève qu'elle ne cause pas de grief au locataire. C’est appliquer la règle “pas de nullité sans grief” qui se trouve à l’article 114 du code de procédure civile. Dans un autre exemple d’arrêt admettant une erreur matérielle portant sur le nom d’une personne morale (SCI dénommée SCI Robec-Amiens et non SCI du Robec), la Cour de cassation a pu approuver la cour d’appel d’avoir validé les commandements de payer visant la clause résolutoire délivré par la bailleresse (Civ. 3 e , 24juin 2008, n°07-14349). ■ Valeur locative: locaux commer- ciaux et d’habitation (CA Paris, Pôle 5, ch. 3, 5 fév. 2014, n°12/04581) Lors d’un litige sur le renouvellement d‘un bail, le locataire soutenait l’argument sui- vant “la valeur locative de la partie habita- tion ne peut être supérieure à la valeur de la partie commerciale et [elle] doit être fixée en fonction de la clé de répartition (69,42% pour la boutique et 30,58% pour la partie habitation) qui était, depuis 2003, celle du loyer trimestriel antérieur”. La cour d’appel réfute ce raisonnement: “Considérant […] que l’article R 145-4 du code de commerce dispose à son second ali- néa que lorsque les lieux loués comportent une partie affectée à l’habitation, la valeur locative de celle-ci est déterminée par com- paraison avec les prix pratiqués pour des locaux d’habitation analogues faisant l’objet d‘une location nouvelle, majorés ou minorés, pour tenir compte des avantages ou des inconvénients présentés par leur intégration dans un tout commercial; que M me C. [preneur] ne peut en conséquence être suivie quand elle propose de fixer la valeur locative de la partie affectée à J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E l’habitation selon une clé de répartition”. La cour retient, à partir de locaux d’habitations similaires de 13,75 € /m2/mois; un loyer de 7,5 € , en raison des inconvé- nients ; accès par un escalier donnant dans la cuisine, modeste hauteur sous plafond, travaux à prévoir. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : La cour d’appel applique donc la règle fixée par l’article R 145-4 du code de commerce pour déterminer la valeur locative des locaux d’habitation loués à titre acces- soires à un local commercial. La référence est la valeur locative de locaux comparables, avec majoration ou minoration selon les cas. Le critère d’une quote-part à respecter entre local commercial et d’habitation n’est en revanche pas pertinent. ■ Infraction au bail. Nécessité d’une mise en demeure (CA Paris, Pôle 5, ch. 3, 5 fév. 2014, n°12/00306) Un bailleur avait adressé un congé et refu- sait au locataire le versement d’une indem- nité d’éviction au motif qu'une partie du local aurait été sous-loué; il s’agissait d’une pièce de 9m 2 occupée depuis trois ans par un tiers. Il soutenait de surcroît que la mise en demeure prévue par l’article L 145-17 du code de commerce était inutile car l’omission du preneur d’appeler le bailleur à concourir à la sous-location constitue une infraction irréparable. La cour d’appel rejet- te ce raisonnement: “Considérant que s’il est établi par les attes- tations produites ainsi que par les constata- tions faites par huissier de justice les 16 et 22 juin 2010 que la pièce du 3 e étage, compri- se dans l’assiette du bail commercial, était à cette date affectée à l’habitation d’un tiers, il n’est nullement acquis qu’il s’agisse d’une sous-location, laquelle implique l’existence d’une contrepartie à l’occupation […] que la seule durée de l’occupation et l’absence de lien de parenté entre l’occupante et M. P. ne suffisent pas à faire présumer l’existence d’une contrepartie financière et par voie de conséquence d’une sous-loca- tion prohibée dès lors que M lle S. est une étudiante étrangère que M. P. est suscep- tibles d’avoir simplement hébergée dans une des pièces libres de ses locaux loués à titre commercial; Considérant que la transformation de l’ancienne cuisine , sa mise à disposition d’un tiers et son affectation à usage d‘habitation en violation de la clause de destination du bail, si elles constituent des manquements du preneur à ses obligations contractuelles, ne sont pas des infrac- tions irréversibles […]que la société C. ne pouvait donc se dispenser de délivrer au preneur la mise en demeure visée par l’article L 145-17 I 1e du code de commerce, que par application de cet article, elle ne peut donc valablement invoquer les infrac- tions commises au soutien de son refus de paiement de l’indemnité d’éviction”. La cour impose donc au bailleur le versement de l’indemnité d’éviction et commet un expert pour en fixer le montant. Observations : L’article L 145-17 permet au bailleur de refuser le renouvellement du bail sans indemnité s’il justifie d’un motif grave et légitime. Mais en cas d‘infraction au bail, il doit adresser une mise en demeure au preneur de la cesser dans le délai d’un mois. La jurisprudence admet toutefois, lorsque l’infraction est irrémé- diable, qu’il n’est pas indispensable d’adresser la mise en demeure (par exemple en cas d’omission d’appeler le bailleur à concourir à l’acte de sous-loca- tion, Civ. 3 e , 9juillet 2003). Ici la cour d’appel n’ayant pas admis la réalité de la sous-location, l’infraction n’était pas consti- tuée. Quant à la transformation irréguliè- re, n’étant pas irréversible, elle imposait une mise en demeure du bailleur. Vente ■ Condition d’obtention de prêt (Cass. Civ. 3 e , 12 fév. 2014, n°179, FS-P+B+I, rejet, pourvoi n°12-27182) Une promesse de vente portant sur un appartement était conclue sous condition suspensive d’obtention de prêt. Le contrat prévoyait l’obligation pour l’acquéreur de déposer sa demande de prêt dans un délai de dix jours. Cette exigence n’ayant pas été respectée, les vendeurs réclamaient le ver- sement de la clause pénale. La cour d’appel ne l’avait pas admis et la Cour de cassation confirme la décision: “Attendu, d’une part, que les dispositions d’ordre public de l’article L 312-16 du code de la consommation interdisent d’imposer à l’acquéreur de déposer une demande de crédit dans un certain délai , cette obligation contractuelle étant de nature à accroître les exigences du texte; Attendu, d’autre part, qu’ayant […] relevé qu’en s’adressant à la société F. courtier en prêts immobiliers, M me D. avait satisfait à l’obligation de déposer une demande de prêt auprès d’un organisme financier conte- nue dans la promesse de vente et constaté que le Crédit du Nord lui avait signifié un refus le 25septembre 2007, la cour d’appel en a exactement déduit que la non-réalisa- tion de cette condition suspensive ne lui était pas imputable et que la demande des époux G. de versement de la clause pénale ne pouvait être accueillie; D’où il suit que le moyen n’est pas fondé; […] Par ces motifs: rejette”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Selon l’article L 312-16 du code de la consommation, lorsque la pro- messe de vente ou le contrat préliminaire pour l’achat d’un logement prévoit le recours à un prêt, le contrat est conclu sous la condition suspensive d’obtention du prêt. S’agissant des délais, le même article dispose que “La durée de validité de cette condition suspensive ne pourra être infé- rieure à un mois à compter de la date de la signature de l'acte ou, s'il s'agit d'un acte sous seing privé soumis à peine de nullité à la formalité de l'enregistrement, à compter de la date de l'enregistrement.” Or il est fréquent que les rédacteurs de contrat imposent à l’acquéreur un délai spécifique pour déposer la demande de prêt. En l’espèce, ce délai était fixé à 10 jours. La Cour de cassation juge donc illégale ce type de délai qui impose une exigence supplémentaire à l’acquéreur. Il est certain que l’acquéreur a intérêt à ne pas attendre la fin du délai de validité de la condition pour engager ses démarches car, à défaut, il n’obtiendra pas la réponse de la banque dans le délai d’un mois. Mais il peut se faire comme en l’espèce qu’il dépose sa demande après 10 jours, tout en respectant les autres exigences du texte. En l’espèce, le délai d’un mois n’était pas non plus respecté mais les parties avaient poursuivi les négociations pour la vente, et le juge avait estimé que le vendeur ne pouvait pas davantage se prévaloir du délai d’un mois. Dans une affaire analogue imposant un délai de 10 jours, la Cour de cassation avait jugé le contraire: la cour d’appel avait refusé la demande du vendeur en paie- ment d’une indemnité le la Cour de cassa- tion avait censuré au visa de l’article 1178 du code civil. “En statuant ainsi, alors qu'elle relevait que les époux X... n'avaient pas justifié avoir déposé leur demande de prêt dans le délai de 10 jours stipulé à l'acte et sans rechercher si la demande de prêt était conforme aux caractéristiques prévues dans la promesse de vente, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision” (Civ. 3 e , 13janvier 1999, 97- 14349). L’arrêt de 2014 est donc par rap- port à la solution de 1999, un renverse- ment de jurisprudence. 25février 2014 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• V V E E N N T T E E - - C C O O N N S S T T R R U U C C T T I I O O N N ▲ J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E ▲ 25février 2014 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• Les députés adoptent le projet de loi Pinel Les députés ont adopté le 18 février le projet de loi Pinel qui réformé les baux com- merciaux et l’urbanisme commercial. Il sera débattu au Sénat le 15 avril. À retenir: Il est illégal, car contraire à l’article L 312-16 du code de la consomma- tion, d’exiger de l’acquéreur de déposer sa demande de prêt dans un certain délai. Construction de maison individuelle ■ Contrat sans fourniture de plan: garantie de livraison (Cass. Civ. 3 e , 12 fév. 2014, n°182, FS-P+B, cas- sation partielle, pourvoi n°12-28 902) Un contrat de construction de maison indi- viduelle avait été conclu sans fourniture de plan. Après interruption des travaux, le maître d’ouvrage réclamait au constructeur l’annulation du contrat. La cour d’appel avait condamné le constructeur à rembour- ser l’acompte au maître d’ouvrage et à lui payer diverses sommes. S’il est partiellement cassé pour un motif de procédure, l’arrêt est confirmé sur le fond: “Mais attendu qu’ayant relevé par motifs adoptés que la garantie de livraison n’avait pas été fournie avant le début effectif des travaux , la cour d’appel a, par ces seuls motifs, retenu à bon droit que la demande de résiliation aux torts de la socié- té Eurobat devait être accueillie; D’où il suit que le moyen n’est pas fondé”. Observations : Le contrat de construction de maison individuelle sans fourniture de plan est régi par les articles L 232-1 et sui- vants du code de la construction et de l’habitation. Parmi les mentions requises par l’article L 232-1 figure au g. : “L'engagement de l'entrepreneur de four- nir, au plus tard à la date d'ouverture du chantier , la justification de la garantie de livraison qu'il apporte au maître de l'ouvrage, l'attestation de cette garantie étant établie par le garant et annexée au contrat.” Cet arrêt indique la sanction lorsque cette obligation, comme en l’espèce, n’est pas respectée: c’est la nullité du contrat. Le constructeur doit donc impérativement fournir la garantie de livraison avant de commencer les travaux. ● Suite des débats à l’Assemblée sur le projet de loi Pinel (1) dans la 2 e séance du 13février avec l’article 7 qui permet aux communes de déléguer leur droit de préemption sur les commerces à un établissement public, une SEM ou une intercommunalité. Le délai imposé à la commune pour rétrocéder le bien est porté de 2 à 3 ans. Un amendement n°191 de Michèle Bonne- ton a été adopté pour ajouter le nombre de salariés du cédant et la nature du contrat de travail aux informations à transmettre à la commune. L’amendement n°234, également voté, étend la faculté de préemption au titu- laire d’un contrat de revitalisation commer- ciale et l’article 7 a été voté. Daniel Fasquelle a alors proposé de donner au maire la faculté de définir un périmètre et d’ obliger les propriétaires de locaux com- merciaux à les maintenir dans un état de propreté acceptable . Il s’agit de lutter contre les effets négatifs de l’absence d’entretien des locaux vacants. Cet amendement n°95 a été voté. L’amendement n°295, qui a été voté, prévoit la mise en place, à titre expérimentale de “ contrats de revitalisation commerciale ”. Ils ont pour objet de favoriser la diversité commerciale et la modernisation des activi- tés, dans des périmètres marqués par la dis- parition progressive des activités commer- ciales. L’article 7 bis qui vise à autoriser la déli- vrance d’un congé par lettre recommandée et non pas seulement par l’acte d’huissier a été voté. L’article 8 concerne la répartition des charges locatives . La ministre propose (amendement n°274) que l’autorisation accordée aux héritiers de dénoncer le contrat de bail sans attendre le terme de l’échéance triennale, s’applique aux successions ouvertes à compter de l’entrée en vigueur de la loi. Quant à l’établissement de l’état des lieux, il s’imposera pour toute prise de pos- session d’un local intervenant à compter de l’entrée en vigueur de la loi. Le droit de pré- férence accordé au locataire s’appliquera pour toute cession intervenant 6 mois après l’entrée en vigueur de la loi. Cela évitera de remettre en cause des négociations enga- gées. Les mesures touchant au loyer et aux charges seront applicables aux contrats conclus ou renouvelés 3 mois après la pro- mulgation. L’amendement a été voté ainsi que l’article 8. L’article 9 concerne la qualification profes- sionnelle et la définition du métier d’artisan. Il oblige aussi les artisans et les auto-entre- preneurs à faire figurer dans leurs devis et factures la mention de leur qualification et des assurances souscrites. A l’occasion du vote de l’amendement n°153 qui limite l’obligation de mentionner l’assurance pro- fessionnelle aux cas où elle est obligatoire à l’exercice de leur métier, la ministre a indi- qué qu’elle souhait améliorer la protection du consommateur en matière de travaux soumis à la garantie décennale. “Pour ces derniers, les entrepreneurs sont aujourd’hui tenus, à l’ouverture du chantier, de pouvoir justifier sur demande de la souscription d’une assurance. Le Gouvernement propo- sera au Sénat de rendre obligatoire la pré- sentation de cette justification à l’ouverture du chantier.” L’article 9 a été voté. Les articles suivants concernent le régime social des artisans. À l’article 12 , Laurent Grandguillaume explique que le texte assu- re la fusion de deux régimes, le micro-social et le micro-fiscal; il soumet les auto-entre- preneurs à la taxe pour frais de chambre, alors qu’ils en étaient exonérés et il harmo- nise les bases de calcul des cotisations mini- males, car seuls les artisans et les commer- çants inscrits en régime micro-fiscal étaient jusque-là obligés d’acquitter des cotisations minimales. Un amendement n°242 a été voté pour ins- tituer une cotisation minimale mensuelle ou trimestrielle, acquittée au fil de l’eau et à caractère libératoire (ce qui évite une cotisa- tion minimale annuelle avec régularisation a posteriori). Un amendement n°37 relatif à la protection de la résidence principale de l’entrepreneur a été finalement retiré, mais la ministre a précisé que ce sujet serait examiné par le groupe de travail qui doit se réunir fin février, à la suite du vote du projet de loi. Ce groupe travaillera sur le rapport rédigé par Laurent Grandguillaume. À l’article 13 , l’amendement n°268 rétablit l’obligation d’immatriculation au RCS de auto-entrepreneurs, qui en étaient dispen- sés. Il a été voté, la ministre précise que les auto-entrepreneurs en activité auront un délai de 12 mois pour s’immatriculer. ■ Urbanisme commercial A partir de l’article 20 A figurent les textes sur l’urbanisme commercial. François Brottes indique que l’objectif est que l’urbanisme commercial rejoigne le droit commun de l’urbanisme, mais il retire son amendement n°97 car cet objectif a été repris finalement en CMP par l’article 58 de la loi ALUR. L’article 20 A prévoit que L L O O I I P P I I N N E E L L À À L L ’ ’ A A S S S S E E M M B B L L É É E E ▲ (1) Voir notre numéro de la semaine dernière pour le début des travaux 25février 2014 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• L L O O I I P P I I N N E E L L ■ Recouvrement des taxes d’urbanisme Au nom de la ministre du logement, Marie- Arlette Carlotti indique au sénateur Michel Le Scouarnec que le problème informatique lié à la mise en place de l’interface Chorus après la réforme des taxes d’urbanisme a été réglé. Depuis mi-juillet 2013, les difficultés ont été levées et les premiers titres ont été émis. (JO Sénat déb. 5 fév. p.1278). ■ Débat sur l’eau Lors d'un débat sur l’eau au Sénat le 5février, la ministre déléguée, Anne-Marie Escoffier, a rappelé que les collectivités pou- vaient s’engager dans une expérimentation de la tarification progressive de l’eau (JO Sénat, déb. 6 fév. p.1385). Elle ajoute que le prix moyen de l’eau et de l’assainissement est de 3,95euros TTC par m 3 (soit 39,50€ par mois pour une consommation annuelle de 120m 3 ). Le prix moyen de l’eau est de 2€ le m 3 au 1 er janvier 2013 et le prix moyen de l’assainissement de 1,90€. ■ Politique de la ville Le ministre de la ville, François Lamy, indique aux sénateurs qu’après la publication de la loi sur la ville, le décret d’application permettant de fixer la liste des quartiers prioritaires , devrait être publié en avril . Il restera à ajuster les périmètres en coordination avec les élus, et la liste des quartiers ANRU sera ainsi définiti- vement arrêtée à la fin de l’été ou à la rentrée (JO Sénat déb. 7 fév. p.1449). ■ Accueil des gens du voyage Les sénateurs ont examiné le 11février une proposition de loi sur l’accueil et l’habitat des gens du voyage. Ils ont rétabli, contre l’avis du Gouvernement, un article 1 er qui renforce les sanctions pénales à l’encontre des personnes qui s’installent illicitement en réunion pour établir une habitation (art. 322- 4-1 du code pénal, JO Sénat déb. 12 fév. p.1502). Un autre amendement prévoit qu’une annexe au schéma départemental recense les terrains aménagés pour accueillir les caravanes comme habitations perma- nentes (n°54, p.1506). Même vote pour le n°56 qui renforce les pouvoirs de substitu- tion des préfets aux communes ou EPCI qui n’ont pas respecté leurs obligations en matiè- re de construction ou de gestion des aires d’accueil. L’article 2 autorise la mise en demeure d’évacuer les lieux illicitement occupés, en l’absence d‘atteinte à l’ordre public, si le préfet propose aux personnes concernées des emplacements disponibles dans un rayon de 30km. À suivre. A A U U S S É É N N A A T T A A U U P P A A R R L L E E M M E E N N T T ❘◗ Aurélien Chardeau (spécialisé en droit pénal et contentieux des affaires) et Maxime Simonnet (spécialisé en droit immobilier) sont nommés asso- ciés du cabinet d’avocats Dentons . ❘◗ Stéphane Taisne rejoint la Fédération des Promoteurs Immobiliers comme directeur technique. Il succède à Daniel Cresseaux . Acteurs lorsque le projet est soumis à autorisation d’exploitation commerciale, le permis de construire tient lieu d’autorisation dès lors que la demande de permis a fait l’objet d’un avis favorable de la CDAC ou de la CNAC. La saisine de la CNAC par les personnes visées à l’article L752-17 du code de com- merce (toute personne ayant intérêt à agir) est un préalable obligatoire à l‘exercice d’un recours contentieux contre le permis de construire. L’article a été voté en l’état. Michèle Bonneton a ensuite proposé de réduire à 700m 2 le seuil en deçà duquel une autorisation d’exploitation commerciale n'est pas requise. Mais elle a retiré son amendement (n°201), Sylvia Pinel expli- quant qu’il était contraire au droit commu- nautaire. L’article 20 modifie la composition de la CDAC . Chantal Guittet approuve cet article qui renforce la présence des élus. Il a été voté. L’ article 20 bis concerne la composi- tion de la CNAC. Un amendement n°10 y a ajouté la présence d’un représentant de l’association des régions de France. Un amendement n°241 indique que le prési- dent de la CNAC sera élu parmi ses membres. André Chassaigne, rappelant l’historique de l’urbanisme commercial depuis la loi Royer, a fait adopter un amendement n°130 qui vise à interdire à une personne de parti- ciper des débats ou une délibération de la CNAC si elle a un intérêt dans l’affaire concernée. L’article 21 , largement complété par amen- dement n°99 d’Annick Le Loch, supprime les observatoires départementaux d’équipement commercial et les remplace par une base de données recensant l'ensemble des établissements dont l'activité principale exercée relève du commerce de détail. La ministre précise que cette base recensera aussi les surfaces comprises entre 300 et 1000m 2 . ■ Critères de décision L’article 21 ter fixe les critères de décision de la CDAC. La ministre indique que la réécritu- re de l’article L 750-1 prend soin de n’introduire aucuns critères économiques, qui sont proscrits par le droit communautai- re. Daniel Fasquelle observe que dans la mesure où les critères économiques ont été supprimés, la loi a orienté les choix en fonc- tion de considération d’aménagement du ter- ritoire et d’urbanisme. Il demande pourquoi ne pas être allé au bout de cette logique et supprimer les CDAC et la CNAC? Il propose de supprimer le dispositif pour les exten- sions, mais il a finalement retiré son amende- ment (n°52). L’article 21 ter a été voté. L’article 22 supprime notamment l’obligation de déposer une nouvelle demande d’autorisation en cas de change- ment d’enseigne dans le cours de la procé- dure d’autorisation. Il a été voté. Même vote pour l’article 23 qui fixe la pro- cédure devant la CNAC . Un amendement n° 174 précise que la CNAC devra mention- ner les résultats du vote en précisant les conditions de motivation de ses décisions. À l’article 24 , l’amendement 203 précise qu’en cas de nouvelle demande sur un pro- jet sur le même terrain, le pétitionnaire devra se conformer aux prescriptions de la CNAC. L’article 24 a été adopté, ainsi que l’article 24 bis relatif aux commissions d’aménagement cinématographique. La réforme du FISAC figure à l’article 25 . Les amendements tendant à élargir le domaine d’intervention de ce fonds ont été repoussés et l’article a été voté en l’état. Les articles 26A et suivants concernent les chambres de commerce. Enfin quelques amendements ont été votés à propos de l’occupation du domaine public. Par exemple, un amendement n°275 prévoit que le repreneur d’un fonds de com- merce dont le propriétaire bénéficiait d’une autorisation d’occupation du domaine public puisse solliciter une autorisation similaire avant l’exploitation du fonds. Une fois accordée, l’autorisation ne pourrait être retirée que sur des motifs d’intérêt général. Il a été voté. Explications de vote le 18février. Michèle Bonneton pour le groupe écologiste annon- ce un vote favorable. Même soutien de Jea- nine Dubié pour le groupe RDSE. En dépit de réserves, André Chassaigne (Front de Gauche) se prononce aussi pour un vote positif. Soutien également de Frédéric Roig (SRC). Motivant son abstention, Daniel Fas- quelle (UMP) fait part de ses critiques, notamment sur l’allongement de 2 à 3 ans du bail dérogatoire. Même vote pour l’UDI. Le texte a été voté. ● 25février 2014 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• R R É É P P O O N N S S E E S S M M I I N N I I S S T T É É R R I I E E L L L L E E S S Références (J.O. Questions) Nom du parlementaire Thème Ministre concerné Réponse Observations 16 janv. 2014 Sénat p.160 n°2943 Daniel Laurent UMP, Charente Maritime Travaux à proximité des réseaux Ecologie Le premier bilan du dispositif est très positif. Mais plusieurs dispositions font l'objet d'ajustements. Il est notamment prévu d'encourager la dématérial- isation des échanges. Un Observatoire national DT-DICT (déclaration de projets de travaux et déc- laration d'intention de commencement de travaux) a été mis en place. La réponse indique qu'un projet de décret et d'arrêté est en cours de consultation. 21 janv. 2014 AN p.671 n°8940 François Scellier, App. UMP, Val-d'Oise Mise en application de la RT 2012 Ecologie La généralisation de la RT 2012 dès la fin 2012 visait une consommation max- imale de 50 kwh. L'exigence a été adaptée à 57,5 kwh jusqu'au 31 décembre 2014 pour les logements en immeuble collectif, pour tenir compte « de l'équilibre technico-économique différent en logement collectif et en maison individuelle ». La date retenue pour l'entrée en vigueur de la RT 2012 est liée à la date de dépôt du permis de construire. Tout permis déposé après le 1 er janvier 2013 doit respecter la R+T 2012. Il n'est pas envisagé de revoir le calendrier de mise en œuvre de la RT 2012. 21 janv. 2014 AN p.707 n°4703 Guénhaël Huet, UMP, Manche Isolation thermique des logements Logement Le Plan de rénovation thermique de l'habitat (PREH) a trois volets : accompa- gnement des ménages pour faciliter la prise de décision, financement des travaux de rénovation énergétique, professionnalisation de la filière pour maîtriser ses coûts. Par exemple, deux nouvelles primes de 1350 et 3000 euros ont été créées. Les aides peuvent représenter jusqu'à 80 % du coût des travaux de rénovation thermique. 28 janv. 2014 AN p.836 n°38285 Patrick Hetzel, UMP, Bas-Rhin INRAP : réforme ? Culture La ministre de la culture a répondu le 12 août 2013 aux observations de la Cour des comptes. Le ministère s'est engagé à finaliser la réforme du finance- ment de l'archéologie préventive, entamée en 2001. Des éléments de réforme seront introduits dans le projet de loi sur les patrimoines. D'autres questions méritent d'être approfondies comme celle de la concurrence sur l'exécution des fouilles prescrites qui place l'INRAP en situation défavorable. 28 janv. 2014 AN p.837 n°41137 Marie-Hélène Fabre, SRC, Aude Patrimoine historique Culture Le Gouvernement souhaite maintenir, en les réor- ganisant, les régimes d'aide à la restauration immobilière . Un nouveau régime de travaux conduits en « cité historique » intégrera les secteurs sauvegardés, les ZPPAUP et les AVAP. La loi ne modifiera pas l'économie générale des dis- positifs mais les aménagera. La réforme sera mise en œuvre dans le cadre prochain PLF. 28 janv. 2014 AN p.855 n°13645 Lucette Lousteau, SRC, Lot-et- Garonne Dépôt de garantie. Délai de restitution Logement Le délai de restitution du dépôt de garantie, de deux mois, doit être fixé à un mois par la loi ALUR, dans l'hypothèse d'un état des lieux de sortie con- forme à l'état des lieux d'entrée. Mais dans les immeubles collectifs, une pro- vision de 20 % du dépôt peut être conservée avant l'arrêté des comptes. Il est prévu une sanction en cas de défaut de restitution du dépôt de garantie. 28 janv. 2014 AN p.855 n°13901 Christophe Caresche, SRC, Paris Travaux sur les ascenseurs Logement Le délai de réalisation de la 2 e tranche de travaux a été repoussé d'un an au 3 juillet 2014 et le champ de l'obligation de mise en œuvre du dispositif de précision d'arrêt a été limité aux ERP. Un groupe de travail est chargé d'examiner la pertinence de la mise en œuvre de cette mesure hors ERP. 28 janv. 2014 AN p.857 n°24949 Frédéric Roig, SRC, Hérault Information sur les loyers Logement Le projet de loi ALUR améliore l'information du locataire, car le bail devra mentionner le montant du loyer payé par le précédent locataire. Pour la révi- sion du loyer, le bailleur sera censé y avoir renoncé à défaut d'application dans l'année suivant sa date de prise d'effet. 28 janv. 2014 AN p.859 n°34958 Kheira Bouziane, SRC, Côte-d'Or Pratiques abusives. Agences immobilières Logement Le défaut de mention du DPE dans une annonce immobilière est passible de sanction pénale (2 ans de prison et 37500 euros d'amende). La mention des honoraires est aussi obligatoire lorsqu'elle n'est pas comprise dans le prix de vent ou de location. La loi ALUR renforce l'information en imposant la men- tion des honoraires, y compris lorsqu'ils sont compris dans le prix annoncé. 28 janv. 2014 AN p.864 n°37823 Dominique Nachury, UMP, Rhône Suppression des vide- ordures en copropriété Logement La suppression des vide-ordures est soumise à la majorité de l'article 25-i de la loi du 10 juillet 1965. Les règles d'utilisation du vide-ordures ne sont sou- mises à aucune réglementation particulière. Il incom- be donc au règlement de fixer les règles applicables. Aucune modification de la réglementation n'est envisagée, conclut la réponse. 30 janv. 2014 Sénat, p.275 n°5970 André Vairetto, PS, Savoie Suppression de la parti- cipation pour non réali- sation des aires de sta- tionnement Logement Lorsque le bénéficiaire d'une autorisation de construire ne peut pas satisfaire l'obligation de construction de places de stationnement, il peut être exigé, à défaut d'acquisition de places dans un parc privé, une participation pour la réalisation de parcs publics de stationnement. La suppression de cette partici- pation au 1 er janvier 2015 ne fait pas disparaître les autres obligations. Il reviendra aux collectivités de fixer le taux de la taxe d'aménagement en conséquence . L'ordonnance du 3 octobre 2013 a par ailleurs autorisé des dérogations à l'obligation de construction de parking. À nos abonnés : le texte complet des réponses ministé- rielles peut vous être faxé ou envoyé par mél sur simple demande. ▲ 25février 2014 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• NOM : PRÉNOM : FONCTION : SOCIÉTÉ : ADRESSE : TÉL : FAX : MÉL : N ° TVA INTRACOM .: SIGNATURE : OFFRE EXCEPTIONNELLE Réservée aux nouveaux abonnés 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier N N O O M M I I N N A A T T I I O O N N S S E E N N B B R R E E F F Cabinets ministériels ➠ Budget : Arnaud Lunel est nommé conseiller chargé de la politique immobiliè- re et des jeux au cabinet de Bernard Caze- neuve. (Arrêté du 1 er février 2014, J.O. du 11 fév. 2014, @) Administration centrale ✓ Logement des immigrés : Jean-Pierre Petiteau est nommé délégué général de la commission interministérielle pour le logement des populations immigrées. (Arrêté du 20janvier 2014, J.O. du 14 fév. @) Organismes publics ✓ CNIL : Isabelle Falque-Pierrotin est élue présidente de la Commission nationa- le de l'informatique et des libertés. Marie- France Mazars est élue vice-présidente déléguée; Eric Peres est élu vice-président. (Délibération du 4février2014, J.O. du 12 fév. @). ■ Notaires et informatique La CNIL s'est prononcée sur le traitement des données à caractère nominatif dans les offices notariaux. L'activité des études qui relèvent de cette délibération du 23jan- vier est autorisée par la CNIL pour l'ensemble des études notariales. Relèvent de cette décision une série d'actes. À titre d'exemple: la production et la publication des actes dans le cadre de Télé@ctes, l'envoi d'informations liées à la réalisation d'études statistiques sur l'évaluation des biens immobiliers, l'envoi et la réception de documents dans le cadre de la procédure d'instruction des DIA. La délibération précise la durée de conser- vation des données. Les collaborateurs de l'office notarial ne doivent accéder qu'aux données dont ils font un usage habituel. Des droits d'accès différents doivent être définis à cette fin (art. 4). Des mesures doivent être prises pour assu- rer la sécurité du traitement des informa- tions. (Délibération n°2014-016 du 23janvier 2014 portant autorisation unique de traitements de données à caractère personnel aux fins d'exercice des activités notariales et de rédac- tion des documents des offices notariaux, J.O. du 11février2014, @). ■ DALO Plusieurs modifications sur le fonctionne- ment du droit au logement opposable. - La commission de médiation : il est ajouté un représentant des organismes intervenant pour le logement des per- sonnes défavorisées, et il est retiré un représentant des bailleurs (art. R 441-13 modifié du CCH). - Les membres peuvent être renouvelés deux fois (au lieu d'une seule). - Le formulaire de demande doit mention- ner le numéro départemental de deman- deur de logement social. - Les critères d'appréciation de la situa- tion des demandeurs de logement héber- gés chez leurs ascendants sont revus (art. R 441-14-1). - La commission de médiation a trois mois pour se prononcer. Dans certains cas et à titre transitoire ce délai est de 6 mois. Il est porté à 6 mois jusqu'au 1 er janvier 2015 en Ile-de-France. L'offre de relogement doit en principe être émise dans les 3 mois de la commission de médiation. La période temporaire fixant ce délai à 6 mois est reportée du 1 er janvier 2014 au 1 er janvier 2017. (Décret n°2014-116 du 11février2014, J.O. du 13février, p.2497). ■ Mines La liste des travaux miniers soumis à décla- ration ou autorisation est modifiée par décret du 11 février. Notons que les forages qui ne présentent pas de risques pour l'environnement sont désormais sou- mis au régime de la déclaration : forages géothermiques de minime importance, forages de moins de 100 m de profondeur, forage ayant pour finalité d'étudier la sta- bilité du sol. (Décret n°2014-118 du 11février2014 modi- fiant le décret n°2006-649 du 2juin 2006 relatif aux travaux miniers, aux travaux de stockage souterrain et à la police des mines et des stockages souterrains ainsi que l'annexe à l'article R. 122-2 du code de l'environnement, J.O. du 13 fév. p.2500). Conventions collectives ➠ Organisations professionnelles de l'habitat social : il est envisagé l’extension de l’avenant n°13 du 14novembre 2013 relatif aux salaires minima conventionnels. (Avis publié au J.O. du 14 fév. p.2638). B ULLETIND ’ ABONNEMENT « PRIVILÈGE » ❑ OUI , je souhaite bénéficier de l’offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC (soit 586,68 € HT + 2,1% de TVA) au lieu de 779 € TTC, soit 20% de réduction . Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription À RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi 550 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✁ A A U U F F I I L L D D U U J J . . O O . . ◆ Procos demande un ajustement de la loi Pinel Après le vote du projet de loi Pinel en 1 e lecture, la fédération Procos, demande que l’interdiction des baux fermes soit étendue aux baux de plus de 9 ans et aux locaux monovalents. S’agissant de la répartition des charges qui doit être fixée par décret, elle critique son entrée en vigueur différée au 1erjanvier 2016 et réservée aux nouveaux baux. (Communiqué du 19février 2014). ◆ Les avocats et la cession des parts de SCI Le Conseil national des barreaux s’insurge contre l’article 70 quater du projet de loi ALUR qui prévoit d’autoriser la cession de parts de SCI au moyen d’actes d’avocats, d’actes authentiques ou, ce qui est une nou- veauté, des actes juridiques dressés par des experts comptables. Les avocats y voient une regrettable confusion entre les profession- nels du chiffre et les professionnels du droit. (Communiqué du 17février 2014). 25février 2014 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• B B A A U U X X C C O O M M M M E E R R I I A A U U X X >Que pensez-vous de l’augmentation à trois ans de la durée maximale du bail dérogatoire? StéphaneIllouz : “Cette mesure part d’une bonne idée. Le bail dérogatoire apporte une grande souplesse aux parties pour la détermi- nation des conditions de sortie du bail et il est donc utile de le porter à trois ans, même si cela correspond de fait à la première période trien- nale du bail commercial. Mais souvent les parties se trouvent régies par un bail com- mercial sans en avoir conscience: lorsqu’à l’échéance du bail dérogatoire, le locataire res- te dans les lieux, il ne sait pas toujours que le bail s’est transformé en bail commercial. Nous avions proposé de modifier les règles concernant la fin du bail, pour que les parties aient l’obligation de notifier leur intention de renouveler le bail sous le régime du bail com- mercial avant l’expiration du bail dérogatoire. Cette idée a été reprise par amendement, ce qui nous paraît particulièrement justifié et répond à un problème pratique.” >La modification apportée par l’Assemblée sur le champ d’application du bail ferme vous parait-elle un bon compromis? S.I. : “Il n’est pas opportun d’interdire au pre- neur de renoncer à sa faculté de résiliation triennale. Cette faculté est un élément impor- tant de l’économie globale du bail et cette faculté, ou sa renonciation, est prise en comp- te dans le cadre de la négociation du loyer et des autres conditions du bail. De plus, aucune explication ne justifie les exceptions à l’interdiction du bail ferme qui a été adoptée (bureaux, baux de plus de 9 ans, locaux monovalents). Il aurait été plus justifié de pro- téger la faculté de résiliation du preneur dans le cadre des baux déplafonnés pour que le preneur garde la faculté de quitter les locaux si le loyer déplafonné ne correspond plus à ses capacités financières.” >La définition légale de la convention d’occupation précaire vous semble-t-elle satisfaisante? S.I. : “Cette rédaction appelle une réserve; l’article 1er bis insère une définition par réfé- rence à une “occupation autorisée qu’en rai- son de circonstances particulières indépen- dantes de la volonté des parties”. Or ce qui caractérise une convention d’occupation pré- caire est la précarité de l’occupation et c’est le motif de cette précarité qui doit être indépen- dant de la volonté des parties et non l’autorisation de l’occupation”. >Que pensez-vous des réformes sur l’indexation? S.I. : “L’indice du coût de la construction devrait donc disparaître. Mais ce n’est pas tant l’existence de l’ICC qui pose problème que son évolution parfois excessive. Les par- ties recourent de temps à autre à des clauses fixant un plafond ou un tunnel pour encadrer la variation de l’indice. Le recours à l’ILAT est aujourd’hui préféré mais à terme on ne peut pas connaître son évolution. Il nous apparaît plus important d’autoriser, par décret en Conseil d’État, le recours à un système d’indexation sur un indice fixe (3% par an par exemple), qui correspond à une vraie deman- de de la pratique et permet aux parties d’avoir une totale visibilité sur les augmentations de loyer liées à la clause d’échelle mobile.“ >La loi doit encadrer la liste des charges récupérables. Est-ce positif? Diane Le Chevallier : “Le principe de clarifier la répartition des charges est bon car il est de nature à apaiser la relation locative. Souvent, à la lecture du bail, les parties ne savent pas précisément ce qui leur incombe. La référence à l’article 606 du code civil est source de mul- tiples interprétations jurisprudentielles. L’analyse de cette casuistique demande beau- coup de temps aux parties, ou à leurs avocats. En revanche, l’article prévoit de préciser les charges qui ne seront pas récupérables sur les locataires. Cela peut poser problème car les parties mettent en balance le montant du loyer et la répartition des charges. Un loyer peut être minoré en échange de la participa- tion du locataire à des charges. Il est donc important de laisser aux parties une liberté contractuelle.” >La loi doit créer un droit de préemption au profit du locataire; ce point semble faire davantage consensus. S.I. : “Créer un droit de préemption en faveur du locataire, pourquoi pas? Mais sous deux réserves: d’une part, il faut veiller aux délais de vente. Évitons de laisser au locataire un trop long délai pour se décider, car cela ris- querait d’allonger la procédure de vente. D’autre part, il conviendrait de modifier la Stéphane Illouz (avocat, Reed Smith): “Adoptons une autre approche du lissage du déplafonnement” Stéphane Illouz (avocat associé) et Diane Le Chevallier (avocat) approuvent la réforme en ce qu’elle apporte davantage de clarté mais préconisent d’adapter les mesures qui ne sont pas abouties ou qui restreignent la liberté contractuelle de façon excessive. JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ Secrétariat: Sabine Petit ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0214 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 779 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: Com-Copie Clamart ■ Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine I I N N T T E E R R V V I I E E W W rédaction du texte qui prévoit d’exclure le droit de préemption pour la vente d’un “lot au sein d’un ensemble commercial” qui fait l’objet d’une cession globale, car ce n’est pas très précis. Il est important d’écarter le droit de préemption lors d’une vente globale. Nous préconisons de limiter le droit de préemption au cas de la “vente isolée du seul local com- mercial dans lequel le preneur exploite son fonds de commerce”. >Qu’en est-il de l’état des lieux obligatoire? S.I. : “Sur ce point, la loi n’est pas indispen- sable: souvent les parties ne font pas d’état des lieux. Par exemple, en cas de conclusion d’un bail en l’état futur d’achèvement ou lorsque le bail est signé alors que le locataire est déjà dans les lieux.” >La loi augmente la compétence des commis- sions de conciliation. Qu’en pensez-vous? D.LC. : “Nous proposons d’aller plus loin de leur confier également compétence pour fixer l’indemnité d’occupation due par le locataire pendant la période de la procédure et jus- qu'au moment où il exerce son droit d’option. Idéalement, il faudrait aussi sur ce point don- ner compétence au juge des loyers commer- ciaux. Cela éviterait au bailleur d’avoir à saisir le tribunal sur ce seul aspect du litige. >Quid du lissage de la hausse de loyers en cas de déplafonnement? S.I. : “Le projet de loi prévoit de limiter à 10% la hausse annuelle de loyer issue d’un dépla- fonnement. Cette mesure est excessive car il va en résulter une différence entre le loyer pra- tiqué et l’économie réelle. De plus, elle n’est pas aboutie, car on ne connaît pas précisément l’intention du législateur. Par exemple, on ne sait sur quelle durée s’appliquerait la hausse, est-ce trois ans? Dans l’affirmative, cela limi- terait la hausse à 30%, mais comment faire si la hausse de la valeur locative est supérieure à 30%? Comment appliquer le lissage s’il y a plusieurs révisions au cours du bail? Nous proposons d’adopter une autre approche consistant à lisser la hausse du loyer sur une période triennale. Ainsi, pour une augmentation de loyer de 45%, la hausse serait répartie par tiers de 15% chaque année.”
