Au sommaire :
– 2 – Jurisprudence –
Baux d’habitation : Préavis réduit, indexation, état des lieux
Baux commerciaux : Indemnité d’éviction: calcul de la valeur du fonds HT ou TTC ?
Agent immobilier : Quelle portée de l’obligation de tenue du registre des mandats pour la gestion immobilière ?
Voisinage: Élagage d’arbres: l’obligation pèse sur le propriétaire
– 4 – Au Sénat –
Les sénateurs adoptent le projet loi ALUR
– 8 – À l’Assemblée –
Les députés examinent le projet de loi Pinel
– 8 – Projets –
Vers une obligation de travaux de rénovation énergétique des bâtiments
– 8 – Rapport –
La Cour des comptes critique les SAFER
– 11 – Nominations – Au fil du J.O. –
– 12 – Rencontre –
François Payelle (président de la FPI) : l’encadrement des loyers de la loi ALUR donne “un coup de frein sur un marché qui se grippe”
■ JUGÉ ■ > Après une perte d’un emploi, un délai de deux mois entre la date d’un nouvel emploi et la délivrance d’un congé justifie un préavis réduit à un mois en faveur du locataire. Cette solution a été validée par la Cour de cassation (Civ. 3 e , 5février 2014, p.2). Le même arrêt refuse de rendre en considération un état des lieux établi à la demande d’un bailleur plus de deux mois après le départ du locataire. > La Cour de cassation s’est prononcée sur la portée de l’obligation de tenir le registre des mandats en matière de gestion immobilière (p.3). ■ CHIFFRÉ ■ > La Fédération des Promoteurs Immobiliers prévoit une baisse des ventes logements neufs de -10 à 12% pour 2014. La FPI prépare la création d’une foncière, qui s’intéressera à la construction de logements intermédiaires. Elle attend donc la parution de l’ordonnance qui doit en fixer le régime (p.12). > Le taux de l’intérêt légal est fixé à 0,04% pour l’année 2014 (p.3). ■ CRITIQUÉ ■ > Le fonctionnement des SAFER est vivement critiqué par les Cour des comptes (p.10). ■ DÉBATTU ■ > Les députés ont abordé l’examen du projet de loi Pinel en commençant par les articles relatifs aux baux commerciaux (p.8). ■ PROGRAMMÉ ■ > Urbanisme commercial et baux commerciaux À noter sur votre agenda: 20mars 2014 . Jurishebdo et Rodrigo Acosta-Garcia organi- sent à Paris une conférence d’actualité sur la loi Pinel . Avec notamment l’analyse juri- dique de Florence Chérel (avocat, Herbert Smith Freehills) et Hanan Chaoui (avocat, Lefèvre, Pelletier & Avocats). Voir l’encart joint à ce numéro. ALUR: soif d’informations N ous consacrons notre dossier central aux débats sur la loi ALUR au Sénat (p.4). La commission mixte paritaire étant parve- nue à un accord, le projet de loi doit faire l’objet d’un vote solen- nel demain mercredi 19février à l’Assemblée. Au Sénat, le texte de la CMP doit être adopté le 20février. Hormis la question du transfert aux intercommunalités de la com- pétence urbanisme, peu de questions ont fait l’objet de débats très vifs. A noter toutefois que l’article 73 a donné lieu à un échange sur l’opportunité de supprimer le coefficient d’occupation des sols. Il était prévu en effet de supprimer cet outil de contrôle de la densité, en échange de la mise en place de nouveaux moyens de contrôle dans les règlements de PLU. Mais les sénateurs ont souhaité laisser aux collec- tivités territoriales la faculté de recourir également au COS. De façon générale, de nombreuses dispositions visent à augmenter l’information dont bénéficient les contractants ou les citoyens… et l’Etat. Ainsi par exemple l’article 4 quater impose la mention de la sur- face Carrez dans les annonces de location en ligne. Le texte prévoit par ailleurs la création de nouveaux zonages, applicables aux zones de pollution, qui devront être mentionnés dans les contrats de vente et de location. En copropriété, la création du registre des copropriétés sera un outil de remontée d’informations abondantes sur les immeubles. La GUL provoquera la création de bases de données sur les locataires qui ne règlent pas leurs loyers, au point que certains parle- mentaires redoutent un fichage des mauvais payeurs. Le développe- ment des observatoires de loyers est aussi source de recensement de multiples données. La soif d’information est donc très vive. Reste à en faire bon usage … L e projet de loi Pinel est en débat à l’Assemblée depuis le 12février. (voir p.8 notre synthèse de la première partie des débats). On notera par exemple que la suppression des baux fermes qui avait suscité des critiques, a finalement donné lieu à un compromis. La règle de princi- pe devient que le locataire ne peut pas renoncer à sa faculté de don- ner congé lors de chaque période triennale. La volonté des députés de leur donner plus de souplesse pour quitter les lieux est donc confir- mée. En revanche, il est apporté une dérogation pour les baux d’une durée supérieure à 9 ans, les baux portant sur des locaux de bureaux ou les locaux monovalents. Ces trois catégories de baux pourront donc, sous réserve de confirmation de cette rédaction lors de la suite des débats, continuer à être conclus pour une durée ferme de 6 ans ou de 9 ans et sécuriser ainsi les investisseurs. L’article 5 relatif aux charges locatives a également été voté. Mais leur régime juridique n’est pas encore totalement fixé car la liste des charges qui ne peuvent pas être récupérées sur le locataire sera fixée par décret. Sylvia Pinel a précisé lors des débats que des négociations étaient en cours entre les orga- nisations professionnelles. À suivre. ■ BD JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr NUMÉRO 549 18 FEVRIER 2014 ISSN 1622-1419 14 E ANNEE L’ESSENTIEL .. immobilier - 2 - Jurisprudence - Baux d’habitation : Préavis réduit, indexation, état des lieux Baux commerciaux : Indemnité d’éviction: calcul de la valeur du fonds HT ou TTC? Agent immobilier : Quelle portée de l’obligation de tenue du registre des mandats pour la gestion immobilière? Voisinage : Élagage d’arbres: l’obligation pèse sur le propriétaire - 4 - Au Sénat - Les sénateurs adoptent le projet loi ALUR - 8 - À l’Assemblée - Les députés examinent le projet de loi Pinel - 8 - Projets - Vers une obligation de travaux de rénovation énergétique des bâtiments - 8 - Rapport - La Cour des comptes critique les SAFER - 11 - Nominations - Au fil du J.O. - - 12 - Rencontre - François Payelle (président de la FPI): l’encadrement des loyers de la loi ALUR donne “un coup de frein sur un marché qui se grippe” S O M M A I R E E D I T O R I A L Ce numéro de Jurishebdo comporte un encart présentant notre conférence du 20mars 2014 sur la loi Pinel. En raison de l’abondante actualité parlementaire, ce numéro comporte exceptionnellement 12 pages 18février 2014 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• B B A A U U X X D D ’ ’ H H A A B B I I T T A A T T I I O O N N - - B B A A U U X X C C O O M M M M E E R R C C I I A A U U X X ▲ Baux d’habitation ■ Préavis réduit, indexation, état des lieux (Cass. Civ. 3 e , 5 fév. 2014, n°123, FS-P+B, rejet, pourvoi n°13-10804) A la suite d’un bail verbal, trois points oppo- saient les parties: l’application d’un préavis réduit, la validité de l’indexation pratiquée par le bailleur et la faculté de recourir à un état des lieux dressé par le bailleur après le départ du locataire. 1 . Sur le préavis réduit . Le locataire avait été employé en CDD jusqu’au 31décembre 2008 et il avait été embauché pour un nou- veau CDD le 23mars 2009. Le locataire avait donné congé le 27mai 2009 pour le 30juin suivant. Le bailleur contestait le bien fondé du recours au préavis réduit. La cour d’appel avait rejeté cette prétention et la Cour de cassation confirme la décision: “Mais attendu, d’une part, qu’ayant relevé que M. L. [locataire] avait perdu son emploi le 31décembre 2008 puis retrouvé un emploi le 23mars 2009, la cour d’appel en a déduit à bon droit que les locataires pou- vaient, à l’occasion d’un congé délivré le 29 mai 2009, se prévaloir d’un préavis réduit”. 2 . Sur l’indexation . Si l’article 17 de la loi du 6juillet 1989 permet l’indexation, cela sup- pose l’existence d’une clause du bail en ce sens. Mais le bailleur estimait que la clause peut être verbale et que si les indexations ne sont pas contestées par les locataires, c’est qu’il a donné un accord tacite. Le loca- taire avait payé de janvier2008 à août2009 le loyer sans le contester. Or la cour d’appel avait exigé la présence d’une clause écrite. La Cour de cassation approuve cette analy- se (cf. ci-après). 3 . Sur l’état des lieux . Le bailleur était absent le 30juin 2009 lors du départ des locataires. Les locataires présentaient un certificat du maire attestant qu’ils s’étaient présentés en vain chez le bailleur le 30juin pour convenir d’un RDV et dresser l’état des lieux contra- dictoire. Habitant à 400km, le bailleur ne s’était pas déplacé et avait réalisé un PV de constat le 22septembre 2009. La cour d’appel n’avait pas admis l’opposabilité de ce procès-verbal pour prouver l’existence de dégradation, car dressé tardivement après le départ des locataires. La Cour de cassation approuve également ce raisonnement: “Et attendu d’autre part qu’ayant exacte- ment retenu que le seul fait que les loca- taires aient payé sans protester de jan- vier2008 à août2009 ne pouvait carac- tériser une renonciation tacite au béné- fice des dispositions légales de l’article 17 d de la loi du 6juillet 1989 et que M. N. [bailleur] ne pouvait se prévaloir d’un état des lieux dressé plus de deux mois après la date de libération des lieux dont il avait été informé par le congé, la cour d’appel a légalement justifié sa décision. Par ces motifs: rejette”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Le bailleur avait été négli- gent pour plusieurs raisons. La première était de ne pas avoir signé de bail et s’être contenté d’un bail verbal. Il en subit les conséquences pratiques d’abord en se pri- vant de la faculté de pratiquer une indexa - tion du loyer. La Cour de cassation n’écarte pas absolument la possibilité d’un accord tacite à une indexation mais considère que payer pendant 20 mois un loyer indexé ne vaut pas acceptation tacite de l’indexation. Un arrêt plus ancien avait statué dans le même sens, censurant la décision du juge qui avait admis l’application de l’indexation pour un bail verbal, alors qu’il n’avait pas constaté l’existence d’un accord d’indexation (Civ. 3 e , 4 oct. 1995, n°93- 20461). Deuxième motif de négligence du bailleur: avoir laissé les locataires réaliser l’état des lieux fin juin et ne s’être rendu sur place pour réaliser un constat des lieux que le 22septembre. Un tel document dressé plus de deux mois et demi après le départ du locataire est privé de toute efficacité; il est impuissant à prouver que les dégradations sont imputables au locataire sortant. La jurisprudence a déjà admis qu’un état des lieux effectué tardivement après que le locataire a quitté les lieux n’est pas oppo- sable au locataire (CA Versailles, 14 janv. 1987, Jurisdata n°1987-042501). Concernant le préavis réduit enfin, la loi (art. 15) permet au locataire de donner congé avec un délai d’un mois en cas de “nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi”. Un arrêt a admis que les deux événements (perte d’emploi et nouvel emploi) doivent être survenus au cours du bail (CA Bordeaux, 9 déc. 1999, Loyers et copr. 2000, comm. n°250). À propos du cas voisin du congé réduit motivé par la perte d’emploi, un autre arrêt a jugé que le congé doit être donné à une date suffi- samment proche de la perte d’emploi. Si le congé est tardif, il n’y a plus de causalité entre la perte d’emploi et le congé (CA Aix-en-Provence, 22mars 2005 et CA Paris, 2 oct. 1995, Loyers et copr. 1996, n°6). Ici un délai de 2 mois entre le nouvel emploi et la date du congé est jugé satisfaisant pour justifier le congé réduit, ce qui paraît en effet conforme à l’esprit du texte. Baux commerciaux ■ Indemnité d’éviction: calcul de la valeur du fonds: HT? (Cass. Civ. 3 e , 5 fév. 2014, n°128, FS-P+B, cas- sation, pourvoi n°13-10174) Un bailleur avait donné congé à son loca- taire à la fin du bail, avec offre d‘indemnité d’éviction. La cour d’appel avait retenu un montant calculé hors taxe. Faute d’être cor- rectement motivée sur ce point, la décision est cassée: “Vu l’article L 145-14 du code de commerce; Attendu qu’il résulte de ce texte que l’indemnité, égale au préjudice causé par le non-renouvellement du bail qui comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, est déterminée suivant les usages de la profession; […] Attendu que pour fixer à une certaine som- me l’indemnité d’éviction due par les baille- resses, la cour d’appel retient que seul le montant hors taxe sur la valeur ajoutée du chiffre d’affaires doit être pris en considéra- tion, l’indemnité attribuée s’inscrivant dans la réparation d’un préjudice et non dans une transaction imposable; Qu’en statuant ainsi, alors que le fait qu’une indemnité réparatrice ne soit pas soumise à une taxe sur la valeur ajoutée ne fait pas, en soi, obstacle à la prise en compte pour sa fixation, d’éléments comptables arrêtés toutes taxes comprises et que la détermination de la valeur marchande du fonds de com- merce s’effectue selon les usages et modali- tés retenus dans la profession ou le secteur d’activité commerciale concernés, la cour d’appel, qui n’a pas recherché quelles étaient les modalités d’évaluation des fonds de commerce en vue d’une transaction en usage dans la profession, n’a pas donné de base légale à sa décision; Par ces motifs […] casse. Observations : Le litige portait sur le calcul de l’indemnité d’éviction à verser au loca- taire. Selon l’article L 145-14 du code de commerce, cette indemnité comporte la valeur marchande du fonds de commerce, et éventuellement, les frais de déménage- ment et de réinstallation, les frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur. L’élément principal est la valeur marchan- de du fonds de commerce, qui doit être évaluée suivant les usages de la profession. Il est le plus souvent fait référence au chiffre d’affaires moyen des dernières années, affecté d’un coefficient. Selon un auteur (Béraud cité par Lafond, code des J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E baux Litec sous art. L 145-14), la pratique habituelle est de considérer le chiffre d’affaires, TVA comprise, car la valeur ajou- tée est l’un des moins mauvais critères de l’efficacité d’une entreprise”. La Cour de cassation a déjà eu l’occasion d’indiquer que, pour savoir s’il faut retenir un montant HT ou TTC, il faut se référer aux usages de la profession (Civ. 3 e , 15juin 1994, RD Imm. 1994, p.708). Elle le confir- me dans l’arrêt rapporté. Dans l’arrêt de 1994, elle avait admis un calcul TTC, com- me dans ce nouvel arrêt de 2014. En revanche, en 2003, elle avait exclu la TVA du calcul après avoir relevé que les usages de la profession ne retiennent le montant TTC du chiffre d’affaires que pour les transactions amiables (Civ. 3 e , 17 déc. 2003, D 2004, AJ 213). L’argument selon lequel l’indemnité vise à réparer un préjudice n’est pas en soi suffi- sant pour écarter l’application d’un calcul TVA comprise. À retenir: Pour savoir s’il faut déterminer la valeur du fonds à partir d’un chiffre d’affaires HT ou TTC, il faut se référer aux usages de la profession, indépendamment du caractère indemnitaire de la somme versée. Agent immobilier ■ Registre des mandats pour la gestion immobilière (Cass. Civ. 3, 5 fév. 2014, n°129, FS-P+B+I, cas- sation partielle, n°12-19047) Un copropriétaire avait assigné le syndicat des copropriétaires et le syndic en annula- tion d’une décision d’assemblée générale. Son recours est partiellement admis. 1 . Sur le registre des mandats Le copropriétaire soutenait que le titulaire de la carte professionnelle “gestion immo- bilière” devait, en application des articles65 et65 du décret du 20juillet 1972, tenir un registre des mandats et, en conséquence que la cour d’appel ne pouvait juger que le mandat de gestion immobilière n’était pas soumis aux règles de la numérotation des mandats. La Cour de cassation n’a pas admis cet argu- ment: “Mais attendu, d’une part, que la cour d’appel a exactement retenu qu’aux termes de l’article 65 du décret du 20juillet 1972, c’est seulement la décision confiant la gestion du syndicat des copropriétaires aux titulaires du registre des mandats qui devait être mentionnée dans le registre et que la disposition sur la numé- rotation des mandats ne concernait pas la gestion immobilière; Attendu, d’autre part, que l’irrégularité de la tenue du registre des mandats par le titu- laire de la carte professionnelle portant la mention “gestion immobilière” représen- tant un syndicat des copropriétaires n’entraîne pas, par elle-même, la nullité de son mandat; Attendu que l’arrêt relève que la société produit la copie du registre des mandats du syndic ne mentionnant qu’un seul mandat pur le syndicat des copropriétaires en date du 27mars 2003; Que par ce motif de pur droit, substitué à ceux justement critiqués, la décision se trou- ve légalement justifiée”. 2 . Sur la comptabilité . L’arrêt est cependant cassé sur une question comptable: “Vu l’article 14-3 de la loi du 10juillet 1965, ensemble l’article 2, alinéa2, du décret du 14mars 2005; Attendu que les charges et produits du syn- dicat, prévus au plan comptable, sont enre- gistrés dès leur engagement juridique par le syndic, indépendamment de leur règle- ment; Attendu que pour rejeter la demande d’annulation de la décision d’approbation des comptes clôturés au 31décembre 2007, l’arrêt retient que si l’indemnité allouée au syndicat par le jugement du 20avril 2007 ne figurait pas dans les opérations exception- nelles, cela n’affecte pas la régularité de la situation comptable effective du syndicat des copropriétaires dès lors que les sommes ne lui ont été réglées que postérieurement à l’exercice approuvé; Qu’en statuant ainsi, la cour d’appel a violé les textes susvisés; Par ces motifs: casse”. Observations : Cet arrêt fixe la portée de l’obligation de numérotation des mandats, en ce qui concerne les mandats de gestion immobilière. Le registre litigieux compor- tait le mandat portant désignation du syn- dic en 2003. Mais il ne comportait pas de mentions supplémentaires pour les années suivantes. Le copropriétaire en déduisait que le registre était irrégulièrement tenu et que le mandat du syndic était nul. Cet argument est balayé par la Cour de cassa- tion. Sa décision indique que la décision confiant la gestion du syndicat à un syndic doit être reportée sur le registre, ce qui était le cas en l’espèce pour le mandat de 2003. Ultérieurement, l’absence de men- tion sur le registre des renouvellements annuels, n’affectait pas la validité du man- dat. S’agissant des aspects comptables, depuis la réforme opérée à partir de 2000 et en application du décret du 14mars 2005, il est acquis que la comptabilité des copro- priétés n’est plus une comptabilité de tré- sorerie mais une comptabilité d’engagement qui distingue donc l’engagement de la dépense de son règle- ment. Il en résulte que l’engagement de la dépense affecte la situation comptable de la copropriété, contrairement à ce qu’avait jugé la cour d’appel. Un jugement qui condamne le syndicat à verser une somme doit être intégré dans les comptes, même si le versement de la somme n’est pas encore intervenu. Voisinage ■ Élagage d’arbres (Cass. Civ. 3 e , 5 fév. 2014, n°1320 FS-P+B+R, rejet, pourvoi n°12-28701) Deux personnes avaient assigné leur voisin en arrachage et élagage d’arbres en limite séparative de leurs fonds. Le voisin avait procédé à ces travaux, mais à l’audience, les deux personnes demandaient un euro de dommages-intérêts. La cour d’appel avait rejeté cette demande et la Cour de cassa- tion confirme la décision: “Mais attendu qu’une servitude est une charge imposée sur un héritage pour l’usage et l’utilité d’un héritage apparte- nant à un autre propriétaire, qu’ayant constaté que M. B. occupait sans en être propriétaire le fonds sur lequel étaient plantés les arbres objet du litige, le tribunal en a exactement déduit que l ’action fon- dée sur les articles671 et suivants du code civil ne pouvait pas prospérer; D’où il suit que le moyen n’est pas fondé”. Observations : L’article 671 du code civil prévit les règles de distance des plantations en limite séparative de propriété. La règle est prévue, à défaut d’usages locaux. Le voisin n’ayant pas respecté la distance légale, les propriétaires voisins avaient donc obtenu l’arrachage et l’élagage des arbres litigieux. Or leur action en dommages-intérêts est rejetée au motif qu’ils n’étaient pas pro- priétaires, mais locataires. Il résulte de cet arrêt que l’action ne peut être exercée qu’à l’encontre du propriétaire et non à l’encontre du locataire. ● 18février 2014 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• A A G G E E N N T T I I M M M M O O B B I I L L I I E E R R - - V V O O I I S S I I N N A A G G E E ▲ J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E ➙ Le taux de l'intérêt légal est fixé à 0,04% pour l'année 2014. (Décret n°2014-98 du 4février 2014, J.O. du 6 fév. p.2153). Chiffres 18février 2014 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• Les sénateurs ont examiné le 29janvier en 2 e lecture le projet de loi ALUR. Cécile Duflot indique que ce texte s’inscrit après le plan d’investissement pour le logement et les mesures d’urgence prises par 8 ordon- nances. L’État entend réguler un marché “qui ne permet pas un égal accès au loge- ment, tout en relançant de manière durable un secteur économique majeur” (JO Débat Sénat, 30 janv. p.922). La ministre reven- dique des mesures structurelles qui s’inscrivent dans la durée et elle se félicite de la hausse du nombre de logements sociaux agréés en 2013: 177000 logements soit une hausse de 14% par rapport à 2012. Le projet de loi vise à favoriser l’accès au logement pour tous. La ministre dit sa fierté que la trêve hivernale soit allongée, période qui s’étendra désormais du 1 er novembre au 31mars. Concernant la garantie universelle des loyers, la ministre souligne que “la caution personnelle est inefficace, parce que c’est une fausse sécurité”. Elle affirme que dans 50% des cas, elle ne peut pas être mise en œuvre, soit car elle est mal libellée, soit par- ce que les ressources du garant se sont effon- drées. Elle est aussi injuste car elle repose sur le carnet d’adresses du locataire. Cécile Duflot est convaincue que les bailleurs recourront à la GUL car c’est une garantie gratuite et qui apportera une vraie sécurité. Quant aux honoraires de location, la ministre entend qu’ils soient divisés par deux. La ministre redit sa volonté de voir aboutir le PLU intercommunal dans le respect de la volonté des parlementaires d’instituer une minorité de blocage des élus locaux. ■ La GUL: une garantie publique socle Le rapporteur, Claude Dilain, se réjouit de la convergence de vue entre les deux assem- blées sur de nombreuses dispositions. Il explique que la GUL comportera deux volets: - une garantie publique socle: universelle, qui est plafonnée au niveau du loyer de réfé- rence dans les zones tendues, avec un taux d’effort des locataires pouvant atteindre 50% - une assurance facultative. Le financement est assuré par le budget du logement et par les crédits d’Action loge- ment. La gestion est assurée par un organis- me public déléguant ses missions à des organismes agréés. Il précise qu’il ne reviendra pas au bailleur de vérifier que le locataire n’a pas de dette vis-à-vis de l’agence de la GUL: le locataire obtiendra de l’agence une attestation. Il se dit défavorable à la suppression de la cau- tion, pour éviter une censure constitution- nelle (p.925). S’agissant de l’application de la trêve hiver- nale aux personnes entrées dans les lieux par voie de fait, il observe que c’était le droit applicable entre1956 et1991. Pour les copropriétés, il appuie la décision des députés que le fonds travaux s’applique à toutes les copropriétés, quelle que soit leur taille. Il approuve aussi l’institution d’une obligation pour les copropriétaires et pour les syndicats de souscrire une assurance de responsabilité civile (p.926). Autre rapporteur, Claude Bérit-Débat sou- ligne la convergence entre les deux assem- blées sur de nombreux points comme la création de l’Agence nationale de contrôle du logement social (art. 48) ou l’élargissement des délégations de compé- tence en matière de politique du logement (art. 56). Concernant l’urbanisme commercial, la commission a préféré supprimer les disposi- tions réintroduites par l’Assemblée, pour que cette matière soit entièrement examinée dans le cadre de la loi Pinel (p.927). La commission a fixé à 6 ans la périodicité d’évaluation obligatoire des PLUI. Elle a maintenu la réunion obligatoire de la confé- rence des maires avant l’adoption du PLUI et elle a rétabli l’approbation finale du projet de PLUI à la majorité des deux tiers des suf- frages exprimés. Elle a confirmé la durée de 9 ans avant qu’il soit nécessaire de passer par une révision du PLU pour ouvrir à l’urbanisation une zone à urbaniser. Sur la minorité de blocage pouvant s’opposer au passage au PLUI, la commis- sion a rétabli le texte voté au Sénat. ■ 3700 normes pour construire Jacques Mézart insiste sur l’excès de normes (3700) qui encadrent la construction de loge- ments (p.929). S’il reconnaît que L L A A L L O O I I A A L L U U R R A A U U S S É É N N A A T T A A U U P P A A R R L L E E M M E E N N T T Le Sénat vote la loi ALUR Dans l’ensemble, peu de modifications par rapport au texte voté par les députés. Débats nourris sur la garantie universelle des loyers et sur le transfert de la compé- tence urbanisme aux intercommunalités. l’encadrement des loyers a connu de tristes précédents, il admet qu’il faut agir vite pour ne pas exclure définitivement les plus pauvres. Joël Labbé félicite la ministre de décider la mise en œuvre de l’encadrement des loyers. Élisabeth Lamure s’inquiète par exemple de l’article 73 qui va restreindre les possibilités de “pastillage” des zones agricoles et natu- relles, car ces secteurs ne pourront faire l’objet de constructions qu’à condition d’être délimités à titre exceptionnel, après avis de la commission départementale de consom- mation des espaces agricoles. Daniel Dubois note la chute du nombre de permis de construire: de 15,4% et observe que pour 2013, on peine à atteindre 330000 logements neufs; il considère que l’encadrement des loyers est antiécono- mique. Mireille Schurch au contraire estime que le projet de loi n’est pas à la mesure de la grave crise que traverse notre pays (p.934). Elle déplore que la GUL n’ait plus rien d’universel. Marie-Noëlle Lienemann approuve la mise en place de l’encadrement des loyers, première étape pour la mise en place d’outils fins de régulation des mar- chés. Elle soutient la création de la GUL qui ne déresponsabilisera pas les locataires, car le locataire en difficulté bénéficiera d’un sui- vi social. S’agissant de l’urbanisation en zone de montagne, Pierre Jarlier critique la lourdeur du dispositif qui doit imposer une identifi- cation formelle de chacun des bâtiments pour pouvoir déroger au principe de constructibilité limitée (p.938). Philippe Dallier constate que le bailleur aura donc le choix entre la GUL et la caution. Il pourra aussi opter entre la GUL et une assu- rance privée. Rappelant l’objectif de faciliter l’accès au logement des plus précaires, il considère qu’il aurait mieux valu instituer une dispositif assssuranciel obligatoire pour tous les locataires, comme l’assurance multi- risque habitation et que le coût de la GUL, 560millions d’euros est élevé (p.940). ■ La GUL: un coût de 430mil- lions d’euros Suite des débats le 30janvier. Concernant l’adoption du PLUI, Yannick Vaugrenard critique le dispositif voté par les députés. Dans sa réponse, la ministre confirme son choix d’un texte global plutôt que de procé- der par projets de lois successifs. S’agissant de la GUL, la ministre réaffirme son caractè- re universel “il s’agit d’une substitution à la caution qui a un caractère universel, le dis- positif étant ouvert à tous, sans distinction.” Sur le chiffrage du coût de la GUL, la ministre l’estime à 420millions en année pleine. Par ailleurs, la GUL favorisera la mise en location et elle sécurisera les inves- tisseurs. Sur le PLUI, la ministre confirme s’en tenir à la position adoptée par les séna- teurs en 1 e lecture. Dans la discussion par articles, Jacques Mézard propose un amendement n°254 rec- tifié par lequel le bailleur devrait renoncer dans le bail à appliquer la GUL. À défaut, il s’engagerait à déclarer le bail auprès de l’agence de la GUL. La ministre approuve cette proposition qui renforce le caractère automatique de la GUL et l’amendement a été voté. En revanche, un amendement (n°205) pré- senté par Jean-François Husson, qui devait limiter à 6 mois la faculté pour un locataire de demander une baisse de loyer pour insuf- fisance de surface du logement loué a été rejeté. S’agissant des honoraires , Claude Dilain rappelle qu’en l’état des travaux parlemen- taires, ils doivent être à la charge du bailleur, sauf ceux liées à la visite et à la constitution du dossier du locataire, à la rédaction du bail et à la réalisation de l’état des lieux, qui sont partagées. Les divers amendements visant à modifier, dans un sens ou un autre, cette solution, ont été repoussés. Par ailleurs, un amendement n°136 de Jean- Claude Lenoir, visant à supprimer le délai de 10 jours laissé au locataire après l’entrée dans le logement pour compléter l’état des lieux, a été rejeté. Philippe Tandonnet a préconisé (amende- ment n°191) de supprimer l’obligation du bailleur de fournir un diagnostic sur les tubes souples d’alimentation en gaz, mais il n’a pas été suivi. Le même sénateur a proposé de permettre de référencer l’ observatoire Clameur pour l’alimentation des observatoires de loyer, mais il n’a pas emporté la conviction (rejet de l’amendement n°42). Si le professionnel ne transmet pas les don- nés à l’observatoire de loyer, celui-ci saisira obligatoirement la commission de contrôle (vote de l’amendement n°11 de Mireille Schurch). L’article 1 er a été voté. ■ Maintien de la caution Le Sénat a alors abordé l’article 8 sur la GUL. Mireille Schurch fait part de ses réserves sur l’efficacité du dispositif. Jacques Mézart redit que le projet de supprimer la caution se heurte à un risque constitutionnel. Pour qu’il fonctionne, le dispositif de la GUL doit être facilement mobilisable. Sur les critiques liées au financement de la GUL, la ministre répond “la GUL ne créera pas de dépenses supplémentaires” car les dispositifs actuels (FSL, prévention des expulsions…) sont coûteux pour les finances publiques. Elle ajoute que si 10% des 2mil- lions de logements vacants étaient remis en location, une imposition au taux marginal de 10% permettrait un autofinancement du dispositif. L’amendement de suppression de l’article a été rejeté. La ministre a alors présenté un amendement pour insérer les dispositions relatives à la GUL dans la loi de 1989 et pour autoriser le recours à la GUL au moment du renouvelle- ment du bail (amendement n° 284). Il a été adopté (JO Sénat déb. 31 janv. p.982). Autre complément (amendement n°361) du Gou- vernement pour préciser que la GUL s’applique aux sous-locations: en cas d’impayé du sous-locataire à une associa- tion, elle sera remboursée. Mireille Schurch a dénoncé un “ fichage généralisé de la pauvreté ”, mais la ministre lui rétorque qu’il ne pourra y avoir de nou- velle attribution de la GUL que dans deux cas: si le locataire a refusé un plan d’apurement et en cas de fraude, mais ceux qui sont dans une démarche d’apurement ne seront pas fichés. La sénatrice a alors retiré l’amendement (n°22). En revanche, elle a obtenu le vote de l’amendement n°25 qui prévoit que l’agence dispose de la faculté de ne pas exercer les droits de recouvrement, si l’impayé est lié à des difficultés écono- miques et sociales (p.989). La ministre a admis que cela mettait en valeur la dimen- sion sociale de la GUL. L’amendement n°61 précise que l’agence de la GUL peut financer des actions d’accompagnement social. L’amende encourue en cas de fausse décla- ration du locataire a été ramenée à deux fois le plafond de la Sécurité sociale (amende- ment n°314). Le vote de l‘amendement (n°364) vise à assurer une autonomie entre les fonctions d’instruction des demandes d’aide et celles de sélection des locataires, ce qui vise, explique la ministre, à séparer les fonctions mais non les intervenants (p.996). L’article 8 a été voté. ■ Cotitularité du bail L’article 1 er bis A qui programme un rapport sur l’abaissement du seuil minimum de sur- face exigée d’un logement décent a été voté (p.1007). Même vote pour l’article 1 er bis B relatif aux détecteurs de fumée . L’article reporte sur le propriétaire et non plus sur l’occupant, l’obligation d’installer le détec- teur. L’article 1 er bis est relatif à la cotitularité du bail. La ministre soutient l’idée que ce régi- me de cotitularité s’applique de droit pour les couples pacsés, à l’instar des couples mariés. Il a été voté (p.1008). L’article 2 concerne les congés . Un amende- ment n°13 de Mireille Schurch autorise le juge à vérifier même d’office la réalité du motif du congé. Gérard Longuet observe que le bailleur ne pourra plus récupérer son bien avant plusieurs années de procédure, mais l’amendement a été voté (p.1011). À l’article 2 , Marie-Noëlle Lienemann a pro- posé de créer une amende pénale compris entre 3000 et 20000€ pour une personne physique et 40000€ pour une personne morale en cas de délivrance d’un congé frauduleux . Gérard Longuet y a vu une mesure visant à “vexer, humilier et menacer les investisseurs” mais sa remarque est res- tée sans suite et l’amendement a été voté, ainsi que l’article (p.1015). L’article 3 institue les observatoires de loyers et l’ encadrement des loyers . Il a don- né lieu à un nouveau débat sur l’opportunité de la mesure. Certains, tels Gérard Longuet rappelant que “la loi de 1948 a été une tra- gédie”, d’autre comme le rapporteur Claude Dilain observant qu’avec 3,5millions de mal logés, cela doit aussi interpeller les parle- mentaires. L’amendement n°266 a précisé les modalités de détermination des loyers de référence en mentionnant explicitement une valeur médiane. Pour l’Ile-de-France, le pré- fet compétent sera le préfet de région (amen- dement n°324). Un amendement n°233 concerne le financement des observatoires par des subventions de l’État. Le vote du n°333 précise la procédure de saisine de la commission de conciliation. Philippe Dallier a obtenu le vote de l’interdiction pour un bailleur d’exiger la cosignature d’un ascen- dant ou d’un descendant du candidat à la location (vote p.1031 de l’amendement n°271). L’article a été adopté. ■ Surface Carrez dans les annonces L’article 4 est relatif aux meublés . De façon analogue aux locations vides, il a été précisé à propos du mode de détermination des loyers de référence, et voté. L’article 4 quater qui exige la mention de la surface Carrez dans les annonces de loca- 18février 2014 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• L L A A L L O O I I A A L L U U R R A A U U S S É É N N A A T T A A U U P P A A R R L L E E M M E E N N T T tion en ligne , a été rétabli (p.1034). L’article 5 relatif au transfert de bail a été adopté en l’état. Peu de modifications pour l’article 5 bis sur les résidences universi- taires . Quant à l’article 6 ter sur les locations meublées de courte durée, il a été complété d’une disposition concernant l’absence de délibération du conseil municipal. Dans ce cas, la location d’un seul local d’habitation ne constituant pas la résidence principale du loueur sera autorisée, sous conditions (vote de l’amendement n°147, p.1037). L’article 6 sexies qui prévoit une autorisa- tion d’assemblée des copropriétaires pour le changement d’usage de logement à loca- tion meublée temporaire a été voté en l’état. L’article 9 concerne les professionnels de l’immobilier. Claude Dilain observe qu’il est très différent, à propos de la création des commissions de contrôle des activités de transaction et de gestion immobilière, d’opter pour une commission nationale ou des commissions locales. L’amendement n°319 fait le choix d’une commission natio- nale (vote p.1044, ainsi que l’article). Avec l’article 10 A sont abordées les disposi- tions de prévention des expulsions . L’article étend la trêve hivernale, il a été voté sans changement mais la ministre a annoncé à cette occasion des mesures relatives aux bidonvilles. Même vote pour l’article 10 B relatif aux sanctions pénales applicables aux per- sonnes forçant un tiers à quitter un logement sans avoir obtenu le concours de l’État. L’article 10 modifie l’article 24 de la loi de 1989. Vote sans changement. L’article 12 traite des services intégrés d’accueil et d’orientation (vote p.1053). Même vote pour l’article 14 qui définit l’ habitat indigne . L’ article 18 concerne le DALO . Il a été complété (amendement n°232) afin de permettre à la commission de médiation qui reconnaît le dossier prioritai- re, de saisir le juge de l’exécution pour sus- pendre les mesures d’expulsion sans reloge- ment. Vote sans changement pour l’article 21 relatif aux règles de domiciliation, concer- nant le DALO. ■ Habitat participatif L’article 22 concerne l’habitat participatif. Mireille Schurch a souhaité encadrer le prix de cession maximal des parts sociales, par l’évolution du coût de la vie. Pour la sénatri- ce, cette référence à l’IRL évitera la spécula- tion. La ministre ne voyait pas la nécessité d’imposer ces clauses anti-spéculatives, mais elle s’en est remise à la sagesse du Sénat, qui a voté l’amendement n°40, et l’article (p.1064). L’article 22 bis AA sur les logements foyers n’a pas été amendé, l’article 22 bis A qui régit leur conseil de concertation locative a été voté avec modification rédactionnelle. Avec l’article 23 débutent les articles sur la copropriété . Création d’un registre des copropriétés (vote p.1068) et calendrier de mise en place (art. 24). L’article 25 augmente les informations qui doivent obligatoire- ment figurer dans une annonce relative à la vente d’un lot de copropriété. Vote sans changement en dépit des efforts de simplifi- cation déployés par Philippe Dallier. L’article 26 concerne le syndic . L’amendement n°252 laisse à l’initiative du conseil syndical la mission d’organiser une mise en concurrence pour le choix du syndic qui suit le syndic désigné par le règlement (vote p.1073). L’article a été voté. L’article 26 bis A institue un article17-1-1 dans la loi de 1965 concernant le syndicat coopératif. Il s’applique aux syndicats de moins de 10 lots à usage de logements, bureaux ou commerces et dont le budget moyen est inférieur à 15000euros. ■ Fonds travaux Pour lutter contre la dégradation des copro- priétés, l’article 27 renforce l’obligation de compte bancaire séparé , institue une obliga- tion d’assurance de responsabilité civile, et de constituer un fonds travaux. Sur ce der- nier point, la ministre réaffirme toute son importance et s’oppose à l’idée d’en réduire le montant; précisant qu’un seuil minimal de 5% du budget prévisionnel ne corres- pond en moyenne qu’à une centaine d’euros par an (p.1079). Enfin l’amendement n°337 modifie le pla- fond du livret A des copropriétés pour adop- ter un plafond variable en fonction du nombre de lots. L’article 28 modifie les règles de majorité . Un seul amendement adopté: le n°70 relatif à la vente de la loge de concierge. Il prévoit, d’une part, que les questions de la suppres- sion de poste de gardien et la vente de la loge sont inscrites à l’ordre du jour de la même assemblée et, d’autre part, que lorsque le règlement fait du service de conciergerie un élément de la destination de l’immeuble, sa suppression suppose l’unanimité (p.1084). L’article 30 concerne l’ administrateur ad hoc . Vote en l’état. L’article 31 relatif aux opérations de requalification des copro- priétés dégradées n’a été modifié qu’à la marge. L’article 32 permet à un établisse- ment public foncier de mener une opération de requalification des copropriétés dégra- dées. L’article 34 traite du bail à réhabilita- tion, un amendement (n°323) précise les rapports entre usufruitier et nu-propriétaire dans le cadre de l’usufruit locatif s’agissant de la délégation de vote. L’article 36 bis vise les biens abandonnés , l’article 37 réforme la procédure de carence . Il a été rédigé à la demande de l’ANRU pré- cise le rapporteur. Philippe Dallier se demande comment pourrait fonctionner une procédure d’expropriation des parties communes. L’article a été adopté (p.1095). L’article 41 a été amendé pour coordonner la police de l’insalubrité avec la loi d’affirmation des métropoles qui vient d’être adoptée. L’article 42 tend à lutter contre les mar- chands de sommeil . Vote sans changement. Même vote pour l’article 43 , et 46 sexies A . L’ autorisation préalable de mise en loca- tion est prévue par l’article 46 septies ; la déclaration de mise en location par l’article 46 octies (votés sans changement). ■ Politique du logement Suivent les articles consacrés à la politique du logement. À l’article 47 , Claude Dilain a soutenu un amendement n°342 qui favorise la mise en place d’une “ conférence inter- communale du logement ”, dont le rappor- teur souligne le caractère partenarial (p.1107). L’article 48 institue l’Agence nationale de contrôle du logement social, voté (p.1115). S’agissant des missions des organismes HLM, Marie-Noëlle Lienemann est revenue (amendement n°3 à l’article 49 ) sur l’autorisation à leur donner d’adopter le sta- tut d’intermédiaire en opération de banque. La ministre juge que cette activité n’est pas souhaitable car elle pourrait constituer dans certains à cas un dévoiement du rôle des organismes HLM et l’amendement a été rejeté. En revanche, l’amendement n°8 sou- tenu par Henri Tandonnet a emporté la conviction: il permet, à titre expérimental aux organismes HLM de céder la nue-pro- priété de programmes neufs ou d’immeubles anciens, tout en conservant l’usufruit. L’article 49 a été adopté (p.1125). Même vote pour l’article 49 bis BA relatif à la Soginorpa , pour l’article 50 visant les trans- missions de patrimoines de SEM ou de SA d’HLM. 18février 2014 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• L L A A L L O O I I A A L L U U R R A A U U S S É É N N A A T T A A U U P P A A R R L L E E M M E E N N T T L’article 52 est relatif au rattachement des OPH aux communes . Un amendement n°265 interdit la vente de logements HLM lorsqu’ils ne respectent pas un niveau minimum de performance éner- gétique. Joël Labbé explique qu’ainsi les logements classés F ou G ne pourront pas être vendus au privé (vote p.1132). Les articles 55 et 55 bis visent la CGLLS (votés). L’article 56 a pour ambition d’élargir les délégations de compétence en matière de politique du logement, il a été amendé et voté. Réformer la gouvernance de la participation des employeurs à l’effort de construction est l’objet de l’article 57 , même vote, de même que l’article 57 bis visant les sociétés de tiers-financement . ■ Urbanisme La planification stratégique que prévoit l’article 58 est amputée de la partie concer- nant l’urbanisme commercial, à l’initiative du rapporteur Claude Bérit-Débat (amende- ment n°353, p.1154), ce sujet étant renvoyé à la loi Pinel. Toutefois, un amendement n°359 vise les drives . La ministre explique qu’il s’agit de répondre à une situation d’urgence , ces mesures devant s’appliquer dès la publica- tion de la loi: elle précise que “toutes les demandes en cours devront être redéposées afin d’être examinées en fonction de la futu- re loi. Mais au nom du principe de non- rétroactivité de la loi, les autorisations à ce jour délivrées ne seront pas remises en cau- se. Par conséquent, le permis dont disposent déjà certaines installations reste valable” (p.1158) et l’article 58 a été voté. Reprise des débats le 31janvier. L’article 68 concerne la création d’ établissements publics fonciers d’État . Le texte prévoit qu’en cas de superposition avec des EPF locaux existants, cette super- position est soumise à un vote de l’AG des EPF locaux, à la majorité des deux tiers. À défaut, leur accord est réputé acquis. Le ministre François Lamy a tenté de faire adopter un amendement pour faciliter la création des EPF nationaux, mais il n’a pas été suivi (rejet de l’amendement n°291, JO Sénat déb. 1er fév. p.1167). L’article 69 sur les EPF locaux a été voté en l’état. L’article 70 réforme le droit de préemption . L’amendement n°173 précise que la compé- tence d’un EPCI à fiscalité propre, ainsi que celle de la métropole de Lyon, emporte leur compétence de plein droit en matière de droit de préemption urbain. Il a été adopté. Henri Tandonnet a proposé de revenir sur l’élargissement du DPU aux ventes HLM (amendement n°192), mais il n’a pas su convaincre les sénateurs et l’article a été voté. Concernant le droit de priorité, le ministre propose de permettre la délégation de ce droit à des organismes de logements sociaux, qu’il soit ou non un office public Il propose aussi de permettre aux EPCI non titulaires du DPU d’exercer le droit de prio- rité lorsque les titulaires ou délégataires de ce droit ont renoncé à l’exercer. Mais il n’a pas été voté (p.1195). L’article 71 a donc été adopté sans changement. L’article 72 sur les géomètres experts a été voté. L’article 73 concerne le PLU . Plusieurs amendements ont été votés: le n°290 qui tend à fixer les conditions relatives aux rac- cordements aux réseaux publics (vote p.1187), le n°82, défendu par Pierre Jarlier, qui assouplit les conditions permettant le changement de destination et l’extension limitée de bâtiments agricoles, le n°85 qui permet le changement de destination de bâtiments dans les zones naturelles. ■ Maintenir le COS? À suivi un débat animé sur l’opportunité de supprimer le COS. Pourquoi supprimer un système simple? argumente Pierre-Yves Collombat. Quant à Claude Bérit Débat, il observe qu’il est contradictoire de maintenir le COS si on instaure de nouvelles règles. Mireille Schurch a obtenu (vote de l’amendement n°39) la réintroduction du COS, de manière facultative et l’article 73 a été voté. Vote sans modification pour l’article 74 et l’article 75 relatif au lotissement . À l’article 76 A qui vise la cession de terrains de l’État, le vote de l’amendement n°358 permet au cédant, en contrepartie de la décote consentie, de donner un contingent de réservation pour ses agents, à hauteur de 10% des logements sociaux construits dans le cadre du programme ayant bénéficié de la décote (p.1197). Le PUP est traité à l’article 78 , voté sans changement. Le champ du contrat de déve- loppement territorial, visé par l’article 78 bis est étendu (amendement n°295) sur les ter- ritoires de l’unité urbaine de Paris. L’article 84 , voté, ratifie une série d’ordonnances et notamment les ordon- nances du 3octobre2013 (voir encadré). L’article 84 bis relatif aux sites pollués , a été rétabli (amendement n°62 rectifié bis) pour en améliorer le cadre. Joël Labbé explique qu’il s’agit d’améliorer l’information des populations, d’encourager les acteurs dans le redéploiement des friches, de clarifier la responsabilité des acteurs et de concourir au développement d’entreprises de traitement des sols pollués. L’article 59 relatif à l’ habitat démontable a été amendé et voté. L’article 61 modifie les règles de mise à disposition des servitudes de l’État aux communes. Vote sans change- ment. Débat nourri sur l’article 63 concerne le transfert des compétences PLU aux inter- communalités. Mais l’article n’a pas été modifié et le Sénat s’en est donc tenu à la solution qui prose une minorité de blocage de 25% des communes représentant 10% de la population; la ministre soutient cette “reconnaissance de l’intercommunalité com- me cadre d’élaboration des documents d’urbanisme, cadre facultatif dès lorsque le Sénat a posé la règle d’une minorité de blo- cage” (p.1219). L’article 64 a été plusieurs fois amendé: le n°158 traite de l’expiration du délai de vali- dité du PLH ou du plan de déplacement urbain, ménageant une période de transition entre les anciens PLU et l’approbation d’un PLU tenant lieu de PLH. Le n°209, en cas d’annulation d’un PLU dans le périmètre d’un EPCI, permet à l’EPCI d’élaborer un PLU sur le territoire de la commune concer- née, avant d’élaborer le PLUI sur l’ensemble 18février 2014 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• Ratification de 9 ordonnances Ordonnances ratifiées par l’article 84: - 16 nov. 2011 sur les surfaces de plancher, - 22 déc. 2011 relative à certaines corrections à apporter au régime des autorisations d’urbanisme, - 5 janv. 2012 sur les procédures d’élaboration, de modification et de révi- sion des documents d’urbanisme, - 18 juil. 2013 relative au contentieux de l’urbanisme, - 3 oct. 2013 relative à la procédure intégrée pour le logement, - 3 oct. 2013 relative à la garantie financière en cas de VEFA, - 3 oct. 2013 relative au développement de la construction de logement, - 19 déc. 2013 relative à l’amélioration des conditions d’accès aux documents d’urbanisme et aux servitudes d’utilité publique, - 19 déc. 2013 sur le taux de garantie des col- lectivités territoriales aux emprunts souscrits par un concessionnaire d’aménagement. L L A A L L O O I I A A L L U U R R A A U U S S É É N N A A T T A A U U P P A A R R L L E E M M E E N N T T du périmètre du territoire de l’EPCI. L’article a été adopté. Une commission de conciliation en matière d’élaboration des SCOT, de schémas de sec- teur, de PLU et de cartes communales est instituée dans chaque département. L’article 64 bis qui le prévoit, a été voté (p.1235). ■ Lutte contre l’étalement urbain L’article 65 se fixe pour ambition de lutter contre l’étalement urbain. Joël Labbé a obtenu le vote de l’amendement n°145 qui ajoute au contenu du rapport de présentation du SCOT, non seulement la biodiversité, mais l’agriculture (vote p.1237). Selon l’article 65, l’ouverture à l’urbanisation des zones qui n’ont pas été urbanisées pendant un délai de 9 ans , doit faire l’objet d’une révision du PLU. Il a été modifié pour faire passer ce délai à 12 ans (amendement 259 rectifié) et l’article a été voté. Les articles 66 et 66 bis ont été votés en l’état. ■ Vote à 12 voix de majorité En conclusion des débats, Marie-Noëlle Lie- nemann se félicite que le texte “ouvre la voie à une politique de régulation des marchés de l’immobilier et du logement”, qu’il per- mette un traitement des copropriétés dégra- dées. Mireille Schurch soutient la volonté de rompre avec l’esprit libéral du précédent gouvernement mais si le texte comporte des avancées, ce “sont des petits pas.” Elle regrette le maintien de la caution et le fait que la GUL soit aux mains des seuls bailleurs, ou encore que la GUL ait pour effet de constituer un fichier des locataires en situation d’impayés. Élisabeth Lamure déplore que la réforme de la loi de 1989 marque une profonde asymé- trie entre bailleur et locataire et constitue une négation du droit de propriété (p.1242). Joël Labbé exprime toute la satisfaction du groupe écologiste. Le texte a été adopté par 176 voix contre 164. Le rapporteur Claude Dilain se réjouit par- ticulièrement des mesures sur les coproprié- tés car la “société française sous-estime la catastrophe qui se prépare. En effet, il appa- raît clairement que les difficultés des copro- priétés s’aggravent rapidement”. L’autre rapporteur, Claude Bérit-Débat, se félicite de l’avancée sur le PLU intercommunal. Cécile Duflot remercie notamment les deux anciens ministres, Marie-Noëlle Lienemann et Louis Besson. ● 18février 2014 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• L L A A L L O O I I A A L L U U R R Le projet de loi relatif à l’artisanat, au com- merce et aux très petites entreprises a été abordé par les députés le 12février en lectu- re accélérée. Lors de la première séance, la ministre Syl- via Pinel explique que ce texte s’adresse aux 3millions de très petites entreprises, qui réa- lisent 25% du PIB. L’ambition de ce texte est de “faire participer l’artisanat et le commer- ce de proximité à l’animation des terri- toires”. ■ Rétablir l’équilibre du bail commercial S’agissant des baux commerciaux, Sylvia Pinel affirme: “il était nécessaire de faire enfin du bail un document rétablissant l’équilibre des relations entre bailleurs et preneurs”. Le bail dérogatoire doit être por- té de 2 à 3 ans, l’ILC doit devenir la référen- ce d’indexation des loyers, et la hausse des loyers issue d’un déplafonnement doit être limitée à 10% par an. Cette mesure est moti- vée par l’objectif de permettre “aux com- merces de faire face à des hausses brutales liées à un changement de contexte suscep- tible de les chasser des centres-villes, comme la jonction avec une ligne de transport en commun ou l’ouverture d’équipements.” Le texte prévoit aussi la création d’un droit de préférence en cas de vente du local loué, un état des lieux obligatoire et un inventaire des charges locatives et leur répartition entre bailleur et locataire. Par ailleurs, le texte réforme différents sta- tuts. Il corrige le statut d’auto-entrepreneur, il simplifie le régime de l’entreprise indivi- duelle à responsabilité limitée. Le deuxième volet du texte s’adresse aux communes. Il facilite le recours au droit de préemption commercial en ouvrant la possi- bilité de le déléguer à un établissement public ou une SEM, même en dehors d’une opération d’aménagement d’ensemble. Le texte comporte une fusion des procé- dures de permis de construire et d’autorisation d’exploitation commerciale. La composition des commissions est modi- fiée. Les critères d’autorisation sont conser- vés mais précisés en fonction de la jurispru- dence du Conseil d’État. La CNAC pourra s’auto-saisir pour les pro- jets de plus de 20000m 2 . Le FISAC est refon- du en remplaçant une logique de guichet par une logique de projet. Le rapporteur Fabrice Verdier se réjouit de l’équilibre du texte qui vise notamment “Il s’agit d’ en finir avec les loyers « triple net» pratiqués par certaines grandes sociétés fon- cières sur le modèle anglo-saxon”. Il faut par ailleurs poursuivre l’intégration de l’urbanisme commercial dans le droit com- mun de l’urbanisme. Dans la discussion générale, Michèle Bonne- ton approuve la limitation des hausses de loyer, elle souhaite rendre automatique la saisine de la CNAC pour les projets impor- tants. Jeanine Dubié soutient aussi les mesures de réforme des baux commerciaux et elle annonce des amendements pour limiter les clauses dérogatoires. Elle approuve le projet d’unifier les différents statuts applicables aux entreprises individuelles et qui doit être préparé par un comité de préfiguration. Michel Zumkeller (UDI) juge qu’il s’agit d’un bon texte, notamment en ce qu’il sou- tient la modification du régime de l’auto- entrepreneur qui a créé une concurrence déloyale avec d‘autres entreprises notam- ment dans le bâtiment. Il approuve le projet de fusion de ce statut avec le régime de la micro-entreprise. Frédéric Roig approuve aussi la réforme des baux commerciaux, pour l’urbanisme com- mercial. Il soutient la suppression de l’obligation de déposer une nouvelle demande d’autorisation en cas de change- ment d’enseigne. ■ Une critique sur le bail déroga- toire Daniel Fasquelle s’étonne de la méthode consistant à demander un rapport au parle- mentaire Laurent Grandguillaume sur le sujet central du projet de loi, les auto-entre- preneurs, alors que le projet de loi est déjà déposé. Il considère que porter de 2 à 3 ans la durée du bail dérogatoire est une erreur car cela va banaliser une situation qui devrait rester exceptionnelle. S’agissant de la composition des CDAC, il indique que “l’élargissement sensible de leur composition aura pour effet de dépos- séder les élus locaux de la maîtrise de l’urbanisme commercial”. Déplorant l’absence de prise en compte de points de vue de spécialistes, comme le pro- Les députés examinent le projet de loi Pinel Les députés ont adopté les articles concernant le bail commercial du projet de loi Pinel. Le lissage des hausses de loyers lors du déplafonnement a bien été voté, mais le bail ferme est finalement conservé pour les baux de bureaux. L L A A L L O O I I P P I I N N E E L L À À L L ’ ’ A A S S S S E E M M B B L L É É E E 18février 2014 9 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• L L A A L L O O I I P P I I N N E E L L À À L L ’ ’ A A S S S S E E M M B B L L É É E E A A U U P P A A R R L L E E M M E E N N T T fesseur Joël Monéger, il redoute une déstabi- lisation de l’ensemble. André Chassaigne approuve les mesures relatives au bail commercial. Michel Piron insiste sur l’urbanisme com- mercial, rappelant qu’il avait préparé une proposition de loi avec Patrick Ollier, Domi- nique Braye et Jean-Paul Emorine. Il estime que l’urbanisme commercial va demeurer un urbanisme d’exception, contrairement à ce qui se fait chez nos voisins européens. Laurent Grandguillaume indique que le projet est de fusionner le régime de l’auto- entrepreneur et le micro-fiscal. Les cotisa- tions minimales des entrepreneurs au micro fiscal seront supprimées tandis que les auto- entrepreneurs seront soumis aux frais des chambres consulaires. Joël Giraud approuve la réforme des baux commerciaux puisque les foncières propo- sent aux locataires des contrats d’adhésion et que “l’asymétrie de la relation contrac- tuelle ressemble beaucoup à celle des petits agriculteurs face aux puissantes enseignes de la distribution.” Dominique Orliac estime d’aller plus loin dans la protection des loca- taires commerçants. Lors de la 2e séance, Annick Le Loch affirme “nécessaire de repenser l’aménagement commercial dans le sens d’un rééquilibrage en faveur du cœur des villes”. Elle se félicite de la faculté accordée à la CNAC de s’autosaisir des projets de plus de 20000m2, mais il faut éviter que les CDAC soient des “machines à dire oui” car “95% des projets qui leur sont soumis sont acceptés dès le premier examen.” S’agissant des drives, que la loi ALUR sou- met à autorisation, la députée préconise de les soumettre par ailleurs à la TASCOM. ■ Les risques issus de la suppres- sion du bail ferme Yves Albarello souligne des conséquences néfastes de la suppression du bail ferme: “Le bailleur calculera son amortissement sur trois ans et se trouvera dans l’insécurité juri- dique en raison de la capacité du preneur de résilier rapidement. Il refusera donc toute mesure d’accompagnement de celui-ci, telles que la franchise et la prise en charge de travaux d’installation. Quant au preneur, il se verra privé d’un accompagnement sous forme de participation aux travaux et de franchise de loyers pourtant nécessaire à la relance du marché de bureaux et au déve- loppement de grands magasins.” Il indique aussi que les banquiers n’acceptent de sou- tenir des projets que si le bail est supérieur à 6 ans et que le réduire à 3 ans rendra incer- tain le financement de projets comme ceux de Saclay ou de La Défense. Catherine Troallic en revanche approuve les mesures proposées, par exemple l’extension de la compétence des commissions de conci- liation. Martial Saddier regrette que le projet de loi ALUR ne présente pas une vue globale de la réforme de l’urbanisme, intégrant l’urbanisme commercial. Enfin Philippe Folliot juge très positive les réformes des baux commerciaux et de l’implantation des commerces. Mais il s’interroge sur l’avenir du FISAC dont les moyens ont été divisés par trois. Il déplore également que les auto-entrepreneurs puis- sent exercer sans disposer des qualifications qui sont requises des artisans qui exercent dans le même secteur. La ministre explique que le report des mesures sur l’urbanisme commercial de la loi ALUR vers ce nouveau texte résulte du vote des sénateurs. Elle justifie par ailleurs les mesures proposées par la volonté de lut- ter contre le développement de la vacance des locaux commerciaux qui est passée de 6,3 à 7,8% entre2001 et2013 tandis que les surfaces commerciales ont fortement aug- menté. Elle justifie l’allongement de la durée des baux dérogatoires en précisant qu’il est facultatif. Pour le FISAC, elle indique que les questions d’accessibilité et de sécurisation des locaux seront prioritaires pour l’attribution des budgets. ■ Amendement voté sur la résilia- tion du bail Dans la discussion par articles, Daniel Fas- quelle a soutenu un amendement n°96 rela- tif aux “contrats de mise à disposition d’emplacement au sein d’un commerce ” et sur la faculté pour les parties de se placer expressément hors du champ d’application du statut. La ministre a souligné que l’amendement établirait des conditions plus strictes que celles requises de la jurispruden- ce pour que le locataire bénéficie du droit au statut et qu’il était préférable de ne pas modifier la loi sur ce point. L’amendement a été rejeté. Le même député a tenté de faire supprimer l’article 1 er A al. 2 qui interdit au locataire de renoncer à son droit de résilier le bail par anticipation (amendement n°84), mais il n’a pas été suivi. D’autres amendements ont été soutenus sur cette question. A été adopté le n°210 présen- té par Laurent Grandguillaume. Il vise à “maintenir la possibilité de dérogations contractuelles pour les baux de locaux monovalents , les baux à usage exclusif de bureaux et ceux d ’une durée supérieure à neuf ans ”. Le rapporteur Fabrice Verdier donne un avis favorable en précisant que ct accord serait subordonnée à ce que les bailleurs fassent un effort en matière de répartition des charges locatives . Il ajoute: “des discussions sont en cours à ce sujet, sous l’égide de la ministre”. En conséquence, précise le rapporteur qui juge ce compromis satisfaisant, le droit de résiliation pourra être exclu pour les locaux monovalents, les locaux de bureaux et les baux de plus de 9 ans. L’article 1 er A amendé a donc été voté. ■ Le bail dérogatoire porté à 3 ans L’article 1 er est relatif au bail dérogatoire. Daniel Fasquelle a proposé de maintenir la durée maximale de deux ans (amendement n°27), estimant que cela va fragiliser les commerçants et faire augmenter la vacance. La ministre a répondu que cette modifica- tion répondait à une demande des organisa- tions professionnelles et des commerçants. L’amendement a été rejeté. Michèle Bonneton a proposé un amende- ment (n°204) visant à traiter le cas des loca- taires qui restent dans les lieux à l’échéance du bail dérogatoire, mais elle l’a finalement retiré. Michel Zumkeller a préconisé de permettre au locataire de donner congé au vu du constat que son entreprise est “non viable” (amendement n°146), mais il n’a pas été sui- vi. L’article 1 er a été adopté. Même vote pour l’article 1 er bis qui compor- te une définition de la convention d’occupation précaire (art. L 145-5-1 nou- veau du code de commerce, voir encadré). L’article 1 er ter abroge les articles L 145-13, L et 145-23 qui prévoient des dispositions spé- cifiques aux étrangers. il a ét voté. L’article 1 er quater remplace la formule de Convention d’occupation précaire Cette convention, excluant l’application du statut serait ainsi définie (art. L 145-5-1 nou- veau du code de commerce): “N’est pas soumise au présent chapitre la convention d’occupation précaire qui se caractérise, quelle que soit sa durée, par le fait que l’occupation des lieux n’est autori- sée qu’à raison de circonstances particu- lières indépendantes de la volonté des par- ties ”. “nuls et de nul effet” par ceux de “réputés non écrits” aux articles L 145-15 et L 145-16. Il a été voté avec modification rédactionnelle. ■ Fin de l’ICC L’article 2 supprime la référence à l’indice du coût de la construction . Ne subsistent donc que les indices plus récents: ILC et ILAT. Il a été adopté en l’état. L’article 3 élargit la compétence des com- missions de conciliation. L’amendement n°238 du rapporteur précise que la saisine de la commission est facultative. Il a été voté, ainsi que l’article. L’article 4 vise les réajustements de loyers lors du renouvellement . Michel Zumkeller a proposé de supprimer le déplafonnement qui existe pour les baux qui ont duré plus de 12 ans ou les baux conclus pour une durée supérieure à 9 ans (amendement n°149). Mais le rapporteur Patrice Verdier a indiqué que ce déplafonnement était la contrepartie d’un engagement du bailleur de longue durée et que le supprimer risquerait de déséquilibrer les relations contractuelles. L’amendement a été repoussé. Daniel Fasquelle a ensuite proposé de sup- primer l’application rétroactive d’une indexation de loyer demandée par le bailleur. Il l’a retiré (amendement n°23) mais la ministre a indiqué que cette ques- tion serait traitée par voie réglementaire. Le même député a proposé (amendement n°22) d’interdire de cumuler l’indexation et la révision triennale, mais il n’a pas été sui- vi. L’article 4 a été voté. ■ Décret prévu pour les charges Suite des débats le 13février avec l‘article 5 relatif à l’ état des lieux et à la liste des charges locatives. Un amendement n°261 ajoute que la liste des charges doit être limi- tative. En revanche l’amendement n°260 qui entendait fixer un délai de 6 mois pour remettre au locataire l’état récapitulatif des charges a été retiré, la ministre précisant que la précision est d’ordre réglementaire et que des discussions étaient engagées avec des représentants des propriétaires et des loca- taires sur la réaction du décret. Elle a ajouté que le texte serait publié dans les meilleurs délais. Il a été précisé à propos des charges locatives (vote de l’amendement n°48 de Joël Giraud) que le texte du décret, précise- rait les modalités d’information des pre- neurs. À l’occasion du retrait de l’amendement n°45, la ministre a rappelé qu’à l’article L 145-15 les mots “nulle et de nul effet” avaient été remplacés par ceux de “réputée 18février 2014 10 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• L L A A L L O O I I P P I I N N E E L L non écrite” ce qui a pour effet, indique Joël Giraud, de changer le régime de la prescrip- tion: lorsque la clause est réputée non écri- te, aucune prescription ne peut être opposée à celui qui en demande la suppression. L‘article 5 a été adopté. ■ Droit de préférence L’article 6 vise à instituer un droit de préfé- rence au profit du locataire. Catherine Troallic explique que cet article transpose au bail commercial le droit de préemption qui existe dans les baux d’habitation. Daniel Fasquelle a proposé (amendement n°88) d’en limiter la portée à des “boutiques auto- nomes” pour éviter de le faire porter sur des grands centres commerciaux. Il l’a toutefois retiré. Un amendement a cependant été annoncé précisément pour retirer les centres commerciaux du champ du droit de préfé- rence. Plusieurs autres amendements entendaient modifier l’étendue du droit de préférence, mais ils ont été rejetés ou retirés et l’article 6 a été voté, avec amendement rédactionnel du rapporteur (n°236). À suivre. ● A A C C T T U U A A L L I I T T É É Rénovation énergétique: vers une obligation de travaux Lors d’une table ronde sur la rénovation énergétique des logements, Cécile Duflot a rappelé le 12février que 400000à 600000 logements étaient “potentielle- ment indignes”. La ministre se félicite du succès des Points rénovation info service (PRIS) qui traitent les demandes relayées par le numéro unique 0810 140 240. La ministre a souligné que chaque année les Français réalisent 40milliards d’euros pour la rénovation des logements. Si 2013 a été celui de l’incitation aux travaux, la ministre annonce pour 2014 : “ nous devons tracer une voie nouvelle, celle d’aller vers une obligation de travaux ”. Elle ajoute que “la rénovation doit devenir la norme, elle ne doit plus être une option”. S’agissant du tertiaire, elle affirme que le décret prévu par la loi Grenelle sera publié cette année. La ministre ajoute enfin que la contrepar- tie de la simplification des normes, ce doit être un engagement de qualité de la part des professionnels. Une concertation doit permettre de définir des “passeports de la rénovation énergétique”, pour s’engager dans une “rénovation BBC compatible”, à partir d’un audit énergétique et des pré- conisations de travaux. (Extraits du discours prononcé le 12février lors des rencontres Effinergie) La Cour des comptes critique les SAFER Dans le rapport de la Cour des comptes ren- du public ce 11février figure un chapitre consacré aux SAFER qui donne les résultats des contrôles effectués sur les deux structures nationales (la Fédération nationale des SAFER et la société centrale pour l’aménagement foncier rural) ainsi que sur 4 SAFER. Pour la Cour des comptes, “les SAFER mènent aujourd’hui, de manière très indé- pendante, des activités diversifiées et peu contrôlées par les pouvoirs publics, ce qui rend nécessaire un recadrage de leurs missions et une meilleure maîtrise de leur réseau”. Initialement investies d’une mission liée au remembrement, les SAFER ont progressive- ment vu leurs tâches évoluer vers la préserva- tion de la nature et de l’environnement en application de la loi du 9juillet 1999 puis de la loi du 23février 2005. Selon ce dernier tex- te (art. L 141-1 du code rural), les SAFER “concourent à la diversité des paysages, à la protection des ressources naturelles et au maintien de la diversité biologique”. La Cour des comptes a constaté que les SAFER pratiquent largement des opérations de substitution: au lieu de préempter et de revendre, elles servent d’intermédiaire pour qu’un seul acte soit passé entre le vendeur et l’acheteur. Les trois qui pratiquent le plus ces substitutions distribuent une partie de leurs bénéfices à leurs salariés (314098 € en 2012) en contradiction avec l’article L 141-7 du code rural qui leur interdit d’avoir un but lucratif. Les SAFER pratiquent finalement peu de préemption: cela représente seule- ment 5% de leur activité alors que 78% correspondent aux substitutions et 17% aux acquisitions amiables hors substitution. De plus, la généralisation de cette pratique conduit à une perte fiscale pour l’État et les collectivités territoriales puisque la SAFER bénéficie d’exonération de droit d’enregistrement. La Cour des comptes pré- conise donc leur encadrement de ces opéra- tions de substitution, en réservant l’avantage fiscal aux seules opérations relevant de la mission d’intérêt général. Elle estime néces- saire par ailleurs de regrouper les SAFER pour que leur ressort corresponde, pour le moins à celui des régions administratives. Vente clas- sique Substitution SAFER Prix vendeur 5000000 € 5000000 € Cabinet de négociation 150000 € 150000 € (rever- sé par la SAFER) Droits fiscaux (5,09%) 262135 € 0 Rémunération SAFER (8%) 0 250000 (après reversement) Versement par l’acquéreur 5412135 € 5400000 € Source: Cour des comptes Comparaison entre vente classique et substitution 18février 2014 11 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• NOM : PRÉNOM : FONCTION : SOCIÉTÉ : ADRESSE : TÉL : FAX : MÉL : N ° TVA INTRACOM .: SIGNATURE : OFFRE EXCEPTIONNELLE Réservée aux nouveaux abonnés 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier N N O O M M I I N N A A T T I I O O N N S S A A G G E E N N D D A A Administration centrale ✓ Logement : Sylvie Ravalet est nommée sous-directrice du financement et de l'économie du logement et de l'aménagement à la direction générale de l'aménagement, du logement et de la nature. (Arrêté du 7février 2014, J.O. du 9 fév. @). Écologie : Loïc Buffard est nommé sous- directeur de l'efficacité énergétique et de la qualité de l'air au sein du service du cli- mat et de l'efficacité énergétique à la direction générale de l'énergie et du cli- mat, à l'administration centrale du ministè- re de l'écologie. (Arrêté du 7février 2014, J.O. du 9 fév. @). Magistrature ✓ Conseil d’État : Anissia Morel et Louis Dutheillet de Lamothe sont nommés maîtres des requêtes au Conseil d’État. (Décret du 3février2014, J.O. du 4 fév. @). Organismes publics ✓ SIG : Chantal Mirailles (Trésor), est nom- mée administrateur de la Société immobi- lière de la Guadeloupe, représentante du ministre de l'économie et des finances. (Arrêté du 24janvier 2014, J.O. du 6 fév. p.2220). ✓ Euroméditerranée : Jacques Pfister , président de la CCI Marseille-Provence, est nommé administrateur de l'EPA Euromédi- terranée comme personnalité qualifiée. (Arrêté du 7 fév. 2014, J.O. du 9 fév. p.2385). ■ Sites Natura 2000 13 nouveaux sites ont été désignés comme sites Natura 2000. Exemples: la Durance, zones humides de l'étang de Berre. (Arrêtés du 26décembre 2013, J.O. du 5 fév. p.2987). ■ Nouveau service pple.fr Un nouveau service le « portail de la publi- cité légale des entreprises, www.pple.fr, est créé. Il constitue un portail internet commun à ces trois services: - www.infogreffe.fr, - www.bodacc.fr, - www.actulegales.fr. (Arrêté du 3février2014, J.O. du 5 fév. p.2081). ■ Stations de tourisme Les communes de Molsheim (Bas-Rhin), Saint-Flour (Cantal), Pouliguen (Loire- Atlantique) et Chamalières (Puy-de-Dôme) sont classées comme stations de tourisme. (Décrets du 6février2014, J.O. du 8 fév. p.2334). ■ Valeurs locatives Les propriétaires de locaux à usage com- mercial ou professionnel doivent effectuer une déclaration en cas de changement de consistance, d'affectation ou d'utilisation et en cas de création de nouveaux locaux après le 1 er janvier 2013. U arrêté du 29 janvier 2014 fixe le modèle de déclaration à déposer. Il porte la réfé- rence CERFA n°14248*03. (Arrêté du 29janvier 2014 relatif au modèle de déclaration à souscrire par les proprié- taires de locaux à usage professionnel ou commercial créés après le 1 er janvier 2013 ou ayant fait l'objet après cette date d'un chan- gement de consistance, d'affectation ou d'utilisation, J.O. du 7 fév. p.2257). ■ Qui publie le BT 01? La publication de l'indice BT 01 est transfé- rée du ministère chargé de la construction au ministère de l'économie et des finances. (Décret n°2014-114 du 7février 2014 relatif à l'indice national du bâtiment tous corps d'état, J.O. du 9 fév. 2014, p.2383). B ULLETIND ’ ABONNEMENT « PRIVILÈGE » ❑ OUI , je souhaite bénéficier de l’offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC (soit 586,68 € HT + 2,1% de TVA) au lieu de 779 € TTC, soit 20% de réduction . Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription À RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi 549 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✁ Les trois journées de formation organisés à Paris par Elegia , consacrées aux baux et à la copro- priété, auront lieu cette année aux dates suivantes: ✦ 12 juin 2014 : Actualité de la copropriété, ✦ 20 novembre 2014 : Actualité des baux d'habitation, ✦ 4 décembre 2014 : Actualité des baux commerciaux. Tél. 0140923737. www.elegia.fr A A U U F F I I L L D D U U J J . . O O . . ❘◗ Le cabinet d’avocats Olswang ( Emeli- ne Peltier , associée et notamment Tho- mas Ehrecke ) a conseillé deux fonds gérés par Tristan Capital Partners dans le cadre d’une cession d’un portefeuille logistique pour 472millions d’euros à une joint venture constituée entre SEGRO et le groupe canadien PSP. Acteurs ◆ Mission sur les territoires ruraux Le sénateur Alain Bertrand s’est vu confier une mission sur “la mise en capacité des territoires ruraux ”, à la demande de Cécile Duflot. Ses conclusions ont vocation à alimen- ter le volet “égalité des terri- toires” du futur projet de loi de décentralisation. (Communiqué du 12février2014). ◆ Travaux sur les ascenseurs L’ARC a écrit à Cécile Duflot le 14février2014 pour lui demander de fixer un nouveau calendrier de travaux sur les ascenseurs dans les immeubles. Elle demande également une suspension des obligations de travaux relatifs à la précision d’arrêt des ascenseurs qui sont excessifs. 18février 2014 12 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• F F P P I I Les promoteurs ont vendu 74691 loge- ments neufs en 2013. Ce chiffre est calculé par l’observatoire de la FPI à partir de ses adhérents (82 % de la profession, dont les ventes sont chiffrées à 59006). Si ce chiffre marque une légère augmentation de +1,4% par rapport à l’an dernier, il consti- tue une baisse d’un quart (-25,5% par rapport à 2011). Le président de la Fédération des Promo- teurs Immobiliers, François Payelle, observe que la hausse constatée en début d’année 2013 a été suivie d’un repli au 3 e trimestre, qui s’est amplifié au 4 e trimestre. Alexandra François-Cuxac, vice-présidente de la FPI, précise que la baisse s’explique surtout par un recul de la vente aux inves- tisseurs: si la part des ventes aux investis- seurs représentait 64% des ventes en 2009, cette proportion est tombée à 43% en 2012 et à 40% en 2013. Les mises en vente sont estimées à 72183 logements fin 2013, ce qui marque un recul de -12,8% par rapport à 2012 et de -22,0% en deux ans. Cet indicateur atteste que les promoteurs réduisent le nombre de programmes en commercialisation. François Payelle indique qu’à partir de l’indicateur avancé que représente le volume des permis de construire (qui a reculé de - 14% en 2013), et de l’indicateur des mises en vente (qui est donc également en repli), la FPI anticipe pour 2014 une baisse des ventes comprise entre -10% et -12%. À par- tir d’un volume de ventes de 75000 loge- ments, cela aboutirait à un volume de ventes en 2014 de 60000 à 67500 logements. Quel impact du régime duflot? François Payelle explique les difficultés ren- contrées au cours de l’année 2013 en rai- son des incertitudes du régime Duflot. En effet, à l’automne 2013, le niveau des loyers plafonds était assuré aux trois condi- tions suivantes: un permis de construire déposé avant le 30septembre 2013, un contrat préliminaire signé avant le 28février2014 et un acte authentique signé avant le 30mai 2014. Or cette der- nière condition était difficile à garantir. Au-delà du 30mai, les niveaux de loyers pouvaient être modulés localement par décision du préfet de région. Le ministère ayant reconnu la difficulté, une circulaire du 19décembre 2013 a précisé que les loyers ne seraient plus modifiés pendant trois ans. La FPI, qui demandait une stabilisation du régime Duflot a donc obtenu gain de cau- se sur ce point et n’en demande donc pas de modification. Le nombre de mois nécessaires à la mise en vente d’un programme s’allonge: de 9,3 mois fin 2012, il a grimpé à 14,3 fin 2013. Si la hausse est réelle, elle reste contrôlée, relativise Alexandra François- Cuxac: les promoteurs ne constituent pas de stocks car les mises en vente ont égale- ment baissé. Les prix sont en légère baisse: entre2012 et2013, les prix du m 2 ont baissé de -1,6% à 3938 € . Le recul est un peu plus marqué en Ile-de-France (-2,6% à 4589 € ) qu’en province (-0,6% à 3629 € ). Ajuster le PTZ pour pousser l’accession à la propriété Si les ventes en accession avaient bien démarré au début 2013, le volume des ventes s’est érodé en fin d’année. François Payelle souligne que les taux d’intérêt étant encore à un niveau historiquement bas, leur remontée pourrait susciter des difficultés. De plus, la FPI observe une aug- mentation du taux de désis- tement des acquéreurs, en raison de refus de prêt. Les banques ont en effet durci leurs conditions en exigeant un apport personnel plus conséquent et en raccourcis- sant les durées de prêt. JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ Secrétariat: Sabine Petit ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0214 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 779 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: Com-Copie Clamart ■ Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine R R E E N N C C O O N N T T R R E E Pour soutenir l’accession à la pro- priété, il serait donc utile d’améliorer les conditions d’admission du différé d’amortissement du PTZ+, en dépit des réticences de Bercy. Quel volume de ventes attendre du régime Duflot ? François Payelle rappelle, qu’en son temps, le dispositif Besson avait mis deux ans à monter en régime. Mais que l’encadrement des loyers de la loi ALUR est un “coup de frein sur un marché qui se grippe”. La FPI avait demandé, mais sans succès, que l’encadrement des loyers (qui ne vise que les zones relevant de la taxe sur les logements vacants) ne soit pas applicable au logement neufs. François Payelle fait part de son inquiétude sur la fixation des loyers à partir des don- nées des futurs observatoires de loyers, car il est hasardeux de comparer le loyer au m 2 d’un trois pièces neuf, aux normes BBC avec celui d’un trois pièces des années soixante- dix, souvent plus grand et mal isolé… Un projet de foncière pour le loge- ment intermédiaire Côté logement intermédiaire, François Payelle indique que la SNI a lancé un appel d’offres pour la réalisation de 10000 loge- ments en trois ans, mais que, eu égard aux conditions de prix et de paiement (plus strictes que celles prévues dans le CCH), il va être “difficile de rentrer dans les cases”. Dans l’attente de la parution de l’ordonnance sur le logement intermédiai- re, la FPI prépare un projet de “foncière d’habitat intermédiaire et social”. Ce pro- jet est porté par un ensemble d’acteurs: promoteurs, bailleurs sociaux relevant du groupe des Caisses d’Épargne, assureurs… L’objectif du gouvernement avec ce régime qui accorderait un taux de TVA de 10% est de 10000 logements. S’il existe des incertitudes sur le contenu de cette ordon- nance, François Payelle reconnaît qu’elle répond à un vrai besoin. ● François Payelle (FPI): “Un coup de frein sur un marché qui se grippe” La FPI ne demande pas de modification du régime Duflot, mais regrette que l’encadrement des loyers de la loi ALUR s’applique aux logements neufs, et constitue un coup de frein dans un marché qui se grippe. Logements 2012 2013 Variations 2013/2012 Variations 2013/2011 Ordinaires au détail 58166 59006 +1,4 % -25,5% Vendus en bloc 17179 18020 +4,9 % +3,7 % Résidences services 6000 4500 -25,0% -46,1% Total 81345 81526 +0,2 % -19,2% 2009 2010 2011 2012 Ventes à investisseurs 67710 72640 59846 31275 Ventes en accession 38090 42660 45154 57625 Ventes brutes totales 105800 115300 105000 88900 Part des inves- tisseurs 64% 63% 57% 43% Ventes de logements neufs (Observatoire FPI) Ventes au détail par destination Source: FPI Source: FPI
