Au sommaire :
– 2 – Analyse –
Alexia Robbes et Eline Robin (Baker & Mc Kenzie) : Le décret du 27 février 2014 ajuste le régime des autorisations d’urbanisme
– 3 – Titre II (suite) –
Chapitre III : Lutte contre l’habitat indigne
– 7 – Titre III – Politiques de l’habitat –
Chapitre I : Demandes de logement social
Chapitre II : Contrôle du logement social
Chapitre III : Organismes de logement social
Chapitre IV : Délégations de compétence
Chapitre V : Gouvernance de la PEEC
– 15 – Titre IV : Documents de planification et d’urbanisme –
Chapitre I : Planification stratégique
Chapitre II : Planification communale et intercommunale
Chapitre III : Lutte contre l’étalement urbain
Chapitre IV : Développement de l’offre de construction
Chapitre V : Participation du public
Chapitre VI : Dispositions diverses
– 24 – Jurisprudence –
Baux commerciaux : l’accord de tous les indivisaires requis
■ ■ Nous poursuivons dans ce numéro l’ana- lyse des dispositions de la loi ALUR: des articles75 à177. Cette partie du texte comporte la suite du titreII consacré à la “lutte contre l’habitat indigne et les copropriétés dégradées”, puis le titreIII qui tend à “améliorer la lisibilité et l’efficacité des politiques publiques du loge- ment”. Ce titre comporte les dispositions relatives au logement social, tant dans leurs aspects d’attribution des logements que ceux relati- ve aux organismes de logement social et à leur contrôle. Le titreIV a pour ambition de “moderniser les documents de planification et d’urbanis- me”. A l’article 129 relatif aux SCOT se trouvent les dispositions sur l’encadrement des drives et le démantèlement des sites commerciaux. C’est au chapitreII que siège l’article 136 qui tend à transférer les compé- tences aux PLU intercommunaux. Le chapitreIII concentre les mesures visant à lutter contre l’étalement urbain et la consommation d’espaces naturels. ■ ■ Alexia Robbes et Eline Robin (avocates, Baker & Mc Kenzie) analysent le décret du 27février 2014 qui ajuste le régime des autorisations d’urbanisme. ■ ■ La signature d’un bail commercial suppo- se l’accord de tous les indivisaires. Si un mandataire signe un bail commercial sans l’accord de tous les indivisaires, l’un d’entre eux peut se prévaloir de la nullité du bail (arrêt de la cour d’appel de Paris du 12mars, p.24). ■ ■ La table des articles se trouve page12. Le droit de l’urbanisme modifié, avant d’autres réformes L a fébrilité législative est sans limite. Non seulement la loi ALUR lourde de ses 177 articles a profondément modifié des lois non codifiées (loi de 1989, loi de 1965 et loi de 1970) ainsi que des codes (code de l'urbanisme et code de la construction et de l'ha- bitation), mais la loi nouvelle prévoit de bouleverser à nouveau les textes puisqu'elle habilite le Gouvernement à codifier plusieurs lois sur le logement dont la loi de 1989, la loi de 1948 et la loi sur le DALO. Ces textes seront intégrés dans le CCH (art. 125). Sur le fond, une des caractéristiques de ce texte est d’étendre le pouvoir de l'autorité administrative. En voici quelques exemples; élargissement du champ d'application du droit de préemption urbain aux donations alors que, jusqu'à présent, seules les ces- sions à titre onéreux étaient visées (art. 150), retour plus rapide des lotissements dans le droit commun de l’urbanisme (art. 159). Le texte alourdit fortement les mesures de lutte contre les mar- chands de sommeil. Ces pratiques comme, par exemple, la loca- tion d'un logement ne respectant pas les critères de décence, sont déjà interdites et réprimées (art. 77). La question est donc de savoir si ces mesures seront efficaces. S'agissant du contrôle exercé par le Conseil constitutionnel (voir notre numéro de la semaine dernière) on peut observer que les juges constitutionnels se sont limités à l'examen des articles qui étaient contestés dans le recours, sans aborder les autres articles. Or le très vaste champ de réforme de la loi ALUR ouvre le contrôle constitutionnel pour l'avenir. On peut penser que la loi ALUR don- nera lieu à une volée de questions prioritaires de constitutionnalité. Notons par ailleurs que les praticiens devront se familiariser avec de nouveaux acronymes. Le PLUI est déjà bien connu (Plan local d’urbanisme intercommunal), on ne présente plus la GUL (garan- tie universelle des loyers). D'autres le sont moins: le POA (pro- gramme d'orientation et d'actions, voir art. 137), l’AFUP (associa- tion foncière urbaine de projet, art. 163), le PIM (projet d'intérêt majeur, art. 168) ou l'ANCOLS (Agence nationale de contrôle du logement social, art. 102). Le volume de décrets programmés est très important, celui des rap- ports demandés au Gouvernement l’est également. On attend par exemple un rapport sur les aides au logement (art. 29), sur le dis- positif Censi-Bouvard (art. 22) et sur le permis de diviser (art. 175). C'est dire que la réforme appelle la réforme et que l'instabilité légis- lative gravit une marche supplémentaire. On ne distingue pas à ce jour l'amorce d'un retournement de la courbe… de l'inflation nor- mative. ■ BD JURIS hebdo La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr NUMÉRO 554 1ER AVRIL 2014 ISSN 1622-1419 14 E ANNEE L’ESSENTIEL .. immobilier - 2 - Analyse - Alexia Robbes et Eline Robin (Baker & Mc Kenzie): Le décret du 27février2014 ajuste le régime des autorisations d’urbanisme - 3 - TitreII (suite) - ChapitreIII: Lutte contre l’habitat indigne - 7 - TitreIII - Politiques de l’habitat - ChapitreI: Demandes de logement social ChapitreII: Contrôle du logement social ChapitreIII: Organismes de logement social ChapitreIV: Délégations de compétence ChapitreV: Gouvernance de la PEEC - 15 - TitreIV: Documents de planification et d’urbanisme - ChapitreI: Planification stratégique ChapitreII: Planification communale et intercommunale ChapitreIII: Lutte contre l’étalement urbain ChapitreIV: Développement de l’offre de construction ChapitreV: Participation du public ChapitreVI: Dispositions diverses - 24 - Jurisprudence - Baux commerciaux: l’accord de tous les indivisaires requis S O M M A I R E E D I T O R I A L Ce numéro de Jurishebdo comporte exceptionnellement 24 pages. 1er avril 2014 2 JURIS hebdo immobilier •• Le décret n°2014-253 du 27février 2014 prévoit une série de corrections et d’adap- tations au régime des autorisations d'urba- nisme. Il en est fait le détail ci-après de manière non exhaustive. Sans être révolu- tionnaires, elles étaient pour la plupart nécessaires. Des précisions nécessaires après la réforme des surfaces La notion d’emprise au sol de l’article R. 420-1 du code de l’urbanisme est complé- tée. Sont expressément exclus de son calcul les ornements, tels que les marquises, et les débords de toiture non soutenus par des poteaux ou par des encorbellements. Le décret intègre dans le code des éléments qui figuraient déjà dans la circulaire du 3février 2012 explicitant ainsi les modalités de calcul de la surface de plancher des constructions. Ce faisant, le décret procède à des adaptations techniques justifiées après la réforme de la surface de plancher. La transformation de surfaces closes et couvertes de plus de 5 m² en surface de plan- cher, initialement non comprises dans la surface de plancher d’une construction, est désormais soumi- se à déclaration préalable. Des modifications du champ d’application des autorisations Plusieurs cas de dispenses de toute formali- té au titre du code de l’urbanisme sont ajoutés ou clarifiés. Le régime des équipe- ments et installations techniques directe- ment liés au fonctionnement des ouvrages d’infrastructure terrestre, maritime, por- tuaire ou aéroportuaire est aligné sur celui des ouvrages eux-mêmes. De même, alors que la rédaction antérieure visait l’en- semble des plateformes de façon indiffé- rente, le décret exclut (sauf exceptions) de toute formalité, les seules plateformes nécessaires à l’activité agricole, quelle que soit leur superficie, et revient ainsi à la règle qui prévalait avant la réforme de la surface de plancher. Sauf dans le cas où ils sont exercés sur des constructions situées dans des espaces pro- tégés comme les sites inscrits, classés ou en instance de classement, les travaux de rava- lement sont également désormais dispen- sés de toute formalité. Le décret met ainsi fin aux incertitudes résultant du régime juridique applicable à de tels travaux, par- fois qualifiés de travaux d’entretien d’une construction, non soumis à une quel- conque autorisation. Les sites en instance de classement sont assimilés aux sites classés pour la détermina- tion du régime applicable, et bénéficient d’une protection accrue. L’article R. 421-11 II du code de l’urbanisme prévoit ainsi une liste d’aménagements ou installations spéci- fiquement soumis à déclaration préalable, du seul fait de leur situation au sein d’un site classé ou en instance de classement. Des adaptations à l’instruction des demandes d’autorisation De nouvelles pièces devront être jointes aux différentes demandes d’autorisation de construire, afin notamment d’intégrer les probléma- tiques environnementales dans les procédures d’urbanisme. Le dossier joint au permis d’aménager pour la réalisation d’un lotissement doit ain- si comprendre l’étude d’impact ou la décision prise, après examen au cas par cas, par l’autorité environnemen- tale. Le décret prend aussi en compte les nouvelles règles applicables à la construc- tion d’immeubles collectifs dans les com- munes en situation de carence de loge- ments sociaux, énoncées à l’article L. 111- 13 du code de l’urbanisme issu de la loi n°2013-61 du 18janvier 2013 relative à la mobilisation du foncier public en faveur du logement. Il est prévu que le pétitionnaire d’un tel projet joigne à sa demande un tableau indiquant le nombre de logements familiaux et la part correspondant à des logements locatifs sociaux (art. R. 431-16-3 du code de l’urbanisme). A l’exception de l’article R. 431-16-3 préci- té, applicable depuis le 2 mars dernier, les nouvelles dispositions entreront en vigueur le 1 er avril 2014. Par ce décret, le gouvernement procède à un toilettage des autorisations d’urbanis- me, en attendant la prochaine réforme du Livre Ier du code de l’urbanisme prévue par voie d’ordonnance au titre de la loi ALUR. A.R. et E.R. ■ Alexia Robbes et Eline Robin nous présentent les incidences du décret du 27février 2014 sur les autorisations d’urbanisme. ANALYSE L’analyse Alexia Robbes et Eline Robin (avocates), Baker & McKenzie Le décret du 27février 2014 ajuste le régime des autorisations d’urbanisme Les travaux de ravale- ment exclus de toute formalité, sauf excep- tions ChapitreIII: Renforcer les outils de la lutte contre l’habitat indigne ■ Article75 (41) : Unification des polices de l'habitat Cet article a pour objet de permettre d'unifier les polices de lutte contre l'habi- tat indigne. Jusqu'à présent, cette police relève soit du maire, soit du préfet. Le nou- veau texte transfère ces compétences au président de l'EPCI. Les risques sanitaires concernant les loge- ments indignes concerneraient 611000 logements dans le parc privé, dans lequel vivraient un million de personnes. Le maire dispose des pouvoirs de police concernant les immeubles menaçant ruine alors que le préfet est titulaire des droits de police pour les immeubles insalubres . L'article 75 modifie l'article L. 5211-9-2 du CGCT. Il organise le transfert des compé- tences du maire vers le président de l'EPCI . Les compétences visées sont les suivantes: - établissements recevant du public (L. 1233 du CCH), - sécurité des immeubles collectifs d'habita- tion (art L. 129-1 à L. 129-6), - bâtiments menaçant ruine (art. L. 511-1 à L. 511-4, L. 511-5 et L. 511-6). En cas de carence du président de l'EPCI, le préfet peut se substituer à lui. Par ailleurs, il est possible au préfet de déléguer au président de l'EPCI ses préro- gatives en matière de police de santé publique définies aux articles L. 1331-22 à L. 1331-30 du code de la santé publique. Ces textes visent: - les locaux par nature impropres à l'habi- tation (article L. 1331-22 du code de la san- té publique) ; - les locaux suroccupés du fait du logeur (article L. 1331-23) ; - les locaux présentant un danger pour la santé ou la sécurité des occupants (article L. 1331-24) ; - les immeubles insalubres (articles L. 1331- 25 et L. 1331-26). ■ Article76 (41 bis) : Lutte contre la mérule La loi nouvelle crée un dispositif de lutte contre la mérule qui est analogue à celui qui existe pour les termites. L'occupant qui a connaissance de la présence de mérule dans un immeuble bâti doit en faire la déclaration en mairie. A défaut d'occu- pant, la déclaration incombe au propriétai- re. Dans une copropriété, elle incombe au syndicat (art. L 133-7 nouveau du CCH). Il revient alors au préfet, lorsque des foyers de mérule sont identifiés, de délimiter par arrêté les zones de présence d’un risque de mérule. Deux conséquences sont attachées à l'exis- tence de ces zones: - obligation d'incinérer ou de traiter sur place les matériaux contaminés, en cas de démolition du bâtiment, - en cas de vente d'un immeuble bâti situé dans une telle zone, le vendeur a l'obliga- tion de fournir dans le dossier de diagnos- tic technique, une information sur la pré- sence d’un risque de mérule . ■ Article77 (42) : Lutte contre les marchands de sommeil et l'habitat indigne Pour lutter contre les marchands de som- meil, la loi institue une interdiction d'ache- ter à l'encontre de personnes qui ont subi certaines condamnations. L'interdiction porte sur les biens à usage d'habitation et les fonds de commerce d'un établissement recevant du public (ERP) à usage d'héber- gement. Le code pénal (art. 225-14) punit de 5 ans de prison et de 150000euros d'amende, « le fait de soumettre une personne, dont la vulnérabilité ou l'état de dépendance sont apparents ou connus de l'auteur, à des conditions de travail ou d'hébergement incompatibles avec la dignité humaine ». L'article 225-19 prévoit des peines complé- mentaires. Mais ainsi que l'indique le rap- port au Sénat « rien ne peut empêcher un marchand de sommeil condamné sur le fondement de l'article 225-14 du code pénal de racheter un bien immobilier et de poursuivre son activité de mise en location de logements indignes. » En conséquence, la loi nouvelle instaure une nouvelle peine complémentaire d'interdiction d'acquérir un bien immobilier à usage d'habitation à d'autres fins que son occupation à titre personnel et ce pour une durée de cinq ans. Le CCH est complété par un articleL 551-1 qui prévoit les obligations pesant sur le notaire pour assurer l'effectivité de la sanc- tion. Le notaire qui doit établir un acte authentique portant sur un bien à usage d'habitation, ou sur un fonds de commer- ce d’un ERP à usage d'hébergement vérifie si l'acquéreur a fait l'objet d'une telle condamnation. Il interroge le casier judi- ciaire, via l’Association pour le développe- ment du service notarial. S'il en résulte que l'acquéreur a été condamné à cette peine « l’acte authentique n’est pas signé et l’avant-contrat de vente signé antérieure- ment est réputé nul et non avenu aux torts de l’acquéreur. » La même peine est édictée pour les per- sonnes - qui ne respectent pas les injonctions de sécurité en cas d'immeubles menaçant rui- ne, (complément de l'article L. 511-6 du CCH), - qui ne se conforment pas aux injonctions en matière de salubrité publique (modifi- cation de l'article L. 1337-4 du code de la santé publique). Il reste toutefois possible d'acheter un bien pour lequel l'acquéreur atteste qu'il est des- tiné à son occupation personnelle. Dans ce cas, l’acte de vente et l’attestation sont noti- fiés à l’administration fiscale par le notaire. La violation de l'interdiction d'acheter est punie d'une peine de deux ans d'empri- sonnement et de 30000 euros d'amende (complément de l'article 434-41 du code pénal). ■ Article78 (42 bis) : Amende for- faitaire en cas d'infraction au règlement sanitaire départemental Cet article complète l'article L. 1311-2 du code de la santé publique. Il institue le mécanisme de l'amende forfaitaire en cas d'infraction au règlement sanitaire dépar- temental. L'objectif est d'assurer davantage d'effecti- vité aux dispositions de ce règlement en sanctionnant par une amende forfaitaire les infractions les plus simples. L'amende peut être acquittée au moment de la constatation de l'infraction ou dans les 45 jours de la constatation ou de l'envoi de l'avis de contravention. Ce régime ne s'ap- plique pas en cas de récidive. 1er avril 2014 3 JURIS hebdo immobilier •• L ALOI ALUR La loi ALUR : deuxième partie ■ Article79 (43) : Création d'une astreinte en cas d'inexécution des travaux prescrits en matière d'ha- bitat indigne Les autorités compétentes en matière de police spéciale du logement sont investies d'un pouvoir d'établir des astreintes lorsque les travaux prescrits sur des loge- ments indignes n'ont pas été effectués. Les cas dans lesquels des travaux sont pres- crits sont : - la situation d'insalubrité remédiable (articles L. 1331-28 et suivants du code de la santé publique), - l'arrêté de péril prescrivant les répara- tions nécessaires (articles L. 511-2 et s. du CCH), - la prescription de travaux de mise en sécurité dans les immeubles recevant du public à usage total ou partiel d'héberge- ment (article L. 123-3 du CCH). Le nouveau texte permet la création d'une astreinte. L'article L. 1331-29 est modifié pour en prévoir les modalités. Son montant maxi- mum est fixé à 1000euros par jour de retard à l'encontre du propriétaire défaillant; il peut être progressif et modu- lé dans le temps suivant des modalités à fixer par décret. Lors de la liquidation de l'astreinte, l'admi- nistration peut consentir une remise si les travaux ont été effectués. L'astreinte est liquidée et recouvrée par l’État. Après pré- lèvement de 4 % au titre des frais de recouvrement, il est versé 43 % de la som- me à l'Anah. L'article L 123-3 du CCH est modifié dans des conditions analogues. Idem pour l'article L. 129-2 et pour l'article L. 511-2 du CCH. Pour les copropriétés, cet article complète l'article 10-1 de la loi de 1965. Il prévoit que sont seules imputables aux copropriétaires concernés les astreintes fixées en applica- tion des articles mentionnés plus haut. Par ailleurs, la loi nouvelle crée un article 24-8 dans la loi de 1965. Il impose au syn- dic, lorsqu'une astreinte applicable à chaque lot a été notifiée au syndicat, d'en informer immédiatement les coproprié- taires. Si l'inexécution des travaux résulte de la défaillance de certains coproprié- taires, le syndic en informe l'autorité com- pétente en lui indiquant les démarches entreprises et en lui fournissant une attes- tation de défaillance. Sont réputés défaillants les copropriétaires qui, après avoir été mis en demeure par le syndic, n’ont pas répondu aux appels de fonds nécessaires à la réalisation des travaux dans le délai de quinze jours après la som- mation de payer. L'autorité publique noti- fie alors le montant de l'astreinte aux copropriétaires défaillants. Si le syndicat est lui-même défaillant, cha- cun des copropriétaires est redevable du montant de l’astreinte correspondant à son lot de copropriété notifié par l’autorité publique compétente. ■ Article80 (43 bis B) : Solidarité entre propriétaires indivis Actuellement, lorsque le maire prescrit des travaux par un arrêté de salubrité remé- diable, de péril ou de mise en sécurité d'un hôtel meublé a été pris, il doit poursuivre chacun des indivisaires au prorata de ses droits dans l'indivision. Un nouvel article L. 541-2-1 est créé dans le CCH. Il prévoit une solidarité des indivi- saires lorsque l'immeuble dont ils sont pro- priétaires a fait l'objet de mesures d'exécu- tion d'office de travaux et de relogement des occupants. Si l'autorité administrative n'a pu identifier tous les indivisaires, la solidarité entre les indivisaires identifiés court à compter de la publication de l’arrêté au fichier immobilier. ■ Article81 (43 bis C) : Peine complémentaire de confiscation d'usufruit Nouvelle peine complémentaire créée à l'encontre des marchands de sommeil: la faculté de prononcer la confiscation, au profit de l’État, de l'usufruit de tout ou partie des biens ayant servi à commettre l'infraction. Cette peine est susceptible de s'appliquer dans les trois cas suivants: - arrêté d'insalubrité remédiable (IV de l'ar- ticle L. 1337-4 du code de la santé publique) ; - arrêté de mise en sécurité pour un hôtel meublé (V de l'article L. 123-3 du CCH) ; - arrêté de péril (III de l'article L. 511-6 du CCH). ■ Article 82 (43 bis) : Exercice du droit de préemption pour lutter contre l'habitat indigne Cet article étend le champ d'application du droit de préemption urbain. L'article L 300-1 du code de l'urbanisme qui définit les objectifs des actions ou opé- rations d'aménagement et fonde l'exercice du droit de préemption par la commune. Ce texte est modifié par l’article 82 pour englober « l’habitat indigne ou dangereux ». Le texte initial visait déjà le cas de la lutte contre l'insalubrité. ■ Article83 (44) : Mise en place d'une astreinte en cas de défaut d'exécution de travaux de mise en sécurité d'équipements communs des immeubles collectifs à usage d'habitation Le maire peut prescrire des travaux de mise en sécurité ou de remplacement des équipements collectifs dans les immeubles d'habitation lorsque ceux-ci sont défec- tueux et créent des risques sérieux pour la sécurité des habitants. Si les travaux ne sont pas exécutés, le CCH permet au maire d'adresser une mise en demeure au propriétaire et le cas échéant, d'exécuter les travaux d'office. L'article 83 complète ce dispositif en lui permettant d'instituer une astreinte par jour de retard (complément de l'article L 129-2 du CCH). L'astreinte est d'un montant maximum de 1000 € par jour de retard, elle est mise en place suivant un dispositif analogue à celui de l'article 79. ■ Article84 (45) : Mise à la charge des propriétaires défaillants du coût de la maîtrise d'ouvrage et de l'accompagnement social des travaux et mesures prescrits Ce texte insère dans le CCH des disposi- tions relatives aux « procédures applicables aux propriétaires défaillants » (art. L 543-1 à 3) et prévoit le cas des copropriétés. Cet article permet de mettre à la charge des propriétaires défaillants le coût de la maîtrise d'ouvrage et de l'accompagne- ment social des travaux et mesures pres- crits par les arrêtés, mises en demeure ou injonctions des autorités publiques compé- tentes. Il prévoit, au titre des frais, le recouvre- ment d'une somme de 8 % des sommes dues, pour couvrir les dépenses de maîtrise d'ouvrage et d'accompagnement social, prises en charge par l’État. 1er avril 2014 4 JURIS hebdo immobilier •• L ALOI ALUR ■ Article 85 (46) : Allocation loge- ment en cas d'indécence du loge- ment Cet article autorise les organismes versant l'allocation logement à en conserver le montant en cas d'indécence du logement. Le rapport au Sénat rappelle que l'indé- cence du logement pénalise doublement le locataire: il loue un logement indécent et cela provoque la suspension du verse- ment de l'allocation logement. Il y aurait selon les CAF 271000 logements indécents. La loi nouvelle prévoit que, en cas de constat d'indécence, le versement de l'AL est suspendu, mais conservé pour le loca- taire par la CAF pendant un an maximum. La CAF informe le bailleur de son obliga- tion de réaliser les travaux pour pouvoir récupérer le montant de l'AL. Les textes sont modifiés à l'identique pour l'allocation de logement familial (art. L 542-2 du CSS) et pour l'allocation de loge- ments social (art. L 813-3). ■ Article86 (46 bis A) : Aide au financement par l'ANAH des tra- vaux d'auto-réhabilitation accom- pagnés Cet article vise à permettre à l'ANAH de participer au financement des travaux d'auto-réhabilitation accompagnés par des organismes agréés, tel que les Compa- gnons bâtisseurs. (Modification de l'article L 321-1 du CCH). ■ Article87 (46 bis) : Frais de relo- gement des personnes dans le cadre de procédure relatives à la sécurité et à la salubrité publique Cet article complète l'article L 129-3 du CCH pour préciser que, lorsqu'un immeuble d'habitation fait l'objet de pro- cédure de travaux de sécurité, et que l'éva- cuation est ordonnée par le maire, il revient au propriétaire de reloger les occu- pants de l'immeuble ou de prendre en charge les frais de cet hébergement si celui-ci est assuré par le maire en cas de défaillance du propriétaire. ■ Article88 (46 ter) : Évaluation de l'indemnité d'expropriation En cas d'expropriation d'immeubles dégra- dés frappés d'un arrêté d'insalubrité ou de péril, cet article permet de déduire du montant de l'indemnité d'expropriation le montant estimé des travaux et mesures prescrits par une mesure de police adminis- trative relative à la salubrité et à la sécurité publique. (Complément de l'article L 13-15 du code de l'expropriation). ■ Article89 (46 quater) : Procédure d'évacuation Cet article permet d'assurer la distinction entre la procédure d'évacuation et celle d'expulsion . La procédure d'évacuation relève de la police administrative, elle est ordonnée par une autorité publique (mai- re ou préfet) pour faire exécuter la libéra- tion des lieux compte tenu des risques encourus par les occupants. La procédure d'expulsion est une mesure judiciaire ordonnée par le juge judiciaire, ordonné à la demande d'un propriétaire. L'expulsion ou l'évacuation d'un immeuble habité, suppose actuellement une décision judiciaire. Le rapport au Sénat considère que cette procédure est incompatibles avec la mise en œuvre des procédures d'évacuation découlant des arrêtés d'inter- diction d'habiter ou d'occuper les lieux. L'article 89 prévoit donc de modifier l'ar- ticle L 411-1 du code des procédures civiles d’exécution, pour y supprimer la référence aux mesures d'évacuation. Cet article qui prévoit donc le principe de l'exigence d'une décision judiciaire pour exécuter une mesure d'évacuation ou d'ex- pulsion est donc désormais limité aux seules décisions d'expulsion. ■ Article90 (46 quinquies) : Délais de réponse aux demandes de visi- te d'un inspecteur d'hygiène et de salubrité Cet article fixe à trois mois le délai de réponse aux demandes de visite d'un ins- pecteur d'hygiène et de sécurité. Ce délai pouvait jusqu'à présent varier d'un mois à un an suivant les cas. Il est à cet effet insé- ré un article25-1 A dans la loi du 12 avril 2000 relative aux droits des citoyens dans leurs relations avec les administrations. ■ Article91 (46 sexies A) : Création de plusieurs locaux d'habitation dans un logement existant Cet article autorise le président de l'EPCI (à défaut le maire) à instituer une autorisa- tion préalable de création de « plusieurs locaux à usage d’habitation dans un immeuble existant ». Les secteurs visés sont « les zones présen- tant une proportion importante d’habitat dégradé ou dans lesquelles l’habitat dégra- dé est susceptible de se développer. » Ce texte est la reprise d'une proposition de loi du député Jean-Noël Carpentier visant à lutter contre l'habitat indigne pavillon- naire. Il vise donc à programmer une auto- risation préalable pour éviter aux mairies de n'intervenir qu'a posteriori lorsque des marchands de sommeil ont mis en location des fractions de pavillons. La demande d'autorisation doit alors être adressée au président de l'EPCI (ou au mai- re). Mais le défaut d’autorisation de division est sans effet sur le bail dont bénéficie le locataire qui occupe de bonne foi un local à usage d’habitation né d’une division. En cas de réalisation d'une telle division sans autorisation, le préfet peut ordonner le paiement d’une amende au plus égale à 15000 € (montant porté à 25000 € en cas de récidive). Par ailleurs, l'article L 111-6-1 du CCH inter- dit certaines divisions d'immeubles notam- ment lorsqu'elles auraient pour effet de créer des logements de superficie et d'un volume habitables inférieurs respective- ment à 14m2 et à 33m3. Cet article est complété pour ajouter à l'interdiction, la création de locaux d'habitation dans les installations ou pièces communes de l'im- meuble. ■ Article92 (46 septies) : Autorisa- tion de mise en location Cet article complète le CCH par un chapitre intitulé « autorisation préalable de mise en location » (art. L 635-1 et suivants du CCH). Ce texte autorise l'EPCI (ou le conseil muni- cipal) à délimiter des zones dans lesquelles est requise une autorisation préalable de mise en location. La procédure est prévue pour « les terri- toires présentant une proportion impor- tante d’habitat dégradé. » La délibération peut fixer pour les zones concernées des catégories et caractéris- tiques des logements qui sont soumis à autorisation préalable. Lorsque la délibération est entrée en vigueur, la mise en location suppose l'ob- tention d'une autorisation. Celle-ci peut 1er avril 2014 5 JURIS hebdo immobilier •• L ALOI ALUR être refusée si « logement est susceptible de porter atteinte à la sécurité des occu- pants et à la salubrité publique. » La déci- sion de refus doit être motivée. Le dépôt de la demande d'autorisation est établi suivant un formulaire qui sera fixé par arrêté. Il est complété de la production du dossier de diagnostic technique (art. 3-3 de la loi de 1989). Le dépôt de la demande donne lieu à récépissé. Le silence gardé pendant un mois par l'administration vaut autorisation de mise en location. Le fait de louer sans autorisation est pas- sible de sanction pénale: 5000 € d'amen- de, ou 15000 € en cas de récidive. Toutefois, dans les rapports avec le locatai- re, l'absence d'autorisation ne provoque pas la nullité du bail. En effet, l'article L 635-8 dispose que « La mise en location de locaux à usage d’habitation par un bailleur, sans autorisation préalable, est sans effet sur le bail dont bénéficie le loca- taire ». ■ Article93 (46 octies) : Déclara- tion de mise en location Cet article crée une autre procédure de contrôle des mises en location de loge- ment (art. L 634-1 et suivants du CCH). La procédure de délimitation des zones concernées, comme dans le cas précédent, est laissée à l'appréciation de l'EPCI ou du conseil municipal (zones géographiques, catégories et caractéristiques des loge- ments qui sont soumis à déclaration). Le bailleur qui met en location doit faire sa déclaration de mise en location dans les 15 jours suivant la conclusion du bail au prési- dent de l'EPCI ou à défaut au maire. La déclaration est remplie sur formulaire à fixer par arrêté et est accompagnée du dossier de diagnostic technique. La décla- ration donne lieu à récépissé. Comme pour l'autorisation préalable, l’absence de décla- ration de mise en location est sans effet sur le bail dont bénéficie le locataire. La location sans déclaration est punie d'une amende de 5000 € . Le bénéfice du tiers payant des APL est subordonné à la production du récépissé de la déclaration de mise en location. On peut observer que la procédure de déclaration est moins contraignante que celle d'autorisation préalable . En effet, la déclaration ne retarde pas la mise en loca- tion puisqu'elle est faite postérieurement à la signature du bail alors que l'autorisation préalable suppose de requérir l'accord préalable de l'administration (éventuelle- ment par accord tacite) pour louer. Cela impose donc au bailleur une période d'un mois ou la mise en location est interdite. ■ Article94 (46 decies) : Possibilité de reconstruire les constructions existantes dans la zone des cin- quante pas géométriques Cet article autorise la reconstruction de constructions existantes dans la zone des cinquante pas géométriques. Actuellement dans cette zone, dans les parties urbani- sées d'une commune ou à côté de ces par- ties, l'adaptation, le changement de desti- nation, la réfection et l'extension limitée des constructions existantes sont autorisés. Pour répondre à une lecture restrictive de cette règle (art. L 156-3 du code de l'urba- nisme) l'article 94 prévoit d'autoriser « la reconstruction des constructions existantes dans les secteurs urbanisés et d'urbanisa- tion diffuse de la zone des cinquante pas géométriques ». Cette lecture restrictive, évoquée par le député Serge Letchimy, empêche notam- ment à Mayotte le propriétaire de recons- truire des cases ou maisons très inconfor- tables. ■ Article95 (46 undecies) : Habitat informel outre mer Cet article modifie l'article 6 de la loi du 23juin 2011 relative aux quartiers d’habi- tat informel et à la lutte contre l’habitat indigne outre mer. Cette loi vise à per- mettre l'octroi d'une aide financière aux occupants en cas de réalisation d'opération d'aménagement pour des raisons de sécu- rité liées aux risques naturels. Le nouveau texte précise que les condi- tions de versement de l’ aide financière font l’objet d’une convention entre l’auto- rité compétente et la personne bénéficiai- re. 1er avril 2014 6 JURIS hebdo immobilier •• L ALOI ALUR NOM : PRÉNOM : FONCTION : SOCIÉTÉ : ADRESSE : TÉL : FAX : MÉL : N ° TVA INTRACOM .: SIGNATURE : OFFRE EXCEPTIONNELLE Réservée aux nouveaux abonnés 20% de réduction sur l’abonnement JURIS hebdo immobilier B ULLETIND ’ ABONNEMENT « PRIVILÈGE » ❑ OUI , je souhaite bénéficier de l’offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC (soit 586,68 € HT + 2,1% de TVA) au lieu de 779 € TTC, soit 20% de réduction . Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription À RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi 554 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✁ ChapitreIer: Réformer les procé- dures de demande d’un logement social pour plus de transparence, d’efficacité et d’équité ■ Article96 (47 A) : Attribution des logements sociaux Les critères d'attribution des logements sociaux sont modifiés pour indiquer que le niveau de ressources du demandeur tient compte, le cas échéant, des dépenses engagées pour l’hébergement de l’un des conjoints ou partenaires en EHPAD (éta- blissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes). L'article L. 441-1 du CCH est donc complété en ce sens. En effet, actuellement, le calcul des res- sources est basé sur le revenu fiscal de référence et ne tient pas compte des charges du demandeur. La commission du Sénat a toutefois fait observer que cette réforme ouvrait la voie à la prise en compte d'autres dépenses subies. ■ Article97 (47) : Réforme de la procédure de demande de loge- ment social L'objectif de cet article est de rendre plus lisible la procédure d'attribution des loge- ments sociaux. Cet objectif se traduit pas différents moyens : - La mise en place d'un partage de l'infor- mation entre organismes enregistrant les demandes de logement social au sein d'un système national d'enregistrement. - La création d'un droit à l'information des demandeurs. - La mise en place entre l'ensemble des acteurs concernés d'un plan partenarial de gestion de la demande de logement social. Le système informatique national d'enre- gistrement des demandes (SNE) devient le pivot du système d'information sur les demandes de logement social. Il devait être placé sous la responsabilité de l'Agen- ce nationale pour l'information sur le loge- ment (ANIL), mais il a finalement donné lieu à création d'un GIP: la gestion du SNE est donc confiée par l’État à un groupe- ment d’intérêt public créé à cet effet, regroupant l’État, l’Union sociale pour l’ha- bitat, la fédération des entreprises publiques locales et les représentants des réservataires de logements locatifs sociaux (art. L 441-2-1). La loi (art. L 441-2-6) formalise une nouvel- le obligation de service public: assurer un service d'information et d'accueil des demandeurs de logement (SIADL). Tout EPCI doté d'un PLH approuvé doit élaborer un plan partenarial de gestion de la demande de logement social et d'infor- mation des demandeurs (PPGDLSID). (art. L 441-2-7). ■ Article98 (47 bis A) : Réunion de la commission d'attribution des logements sociaux Cet article autorise à titre expérimental la tenue de réunion de la commission d’attri- bution sous forme numérique en réunis- sant ses membres à distance (complément de l'art. L 441-2 du CCH). ■ Article99 (47 bis) : Affectation du SLS Le produit du supplément de loyer de soli- darité peut être affecté au financement de remises sur le loyer acquitté par les loca- taires connaissant des difficultés écono- miques et sociales (art. L 441-3-2 du CCH). Cette mesure vise à favoriser la mixité sociale. La remise doit faire l'objet d'une mention expresse sur la quittance. ■ Article100 (47 ter A) : Plafonne- ment du SLS Le supplément de loyer de solidarité fait l'objet d'un double plafonnement: - en fonction de la surface du logement. Il ne peut dépasser actuellement un mon- tant total de loyer et de SLS fixé à 22,86 € /m² en zone A (région parisienne) à 9,52 € /m² en zone C - en fonction du revenu du locataire à 25 % (seuil pouvant être augmenté à 35 % par le PLH). À la demande de Marie-Noëlle Lienemann, l'article 100 supprime la réfé- rence à la surface et ne laisse donc subsis- ter que la référence aux revenus (modifica- tion de l'article L 441-4 du CCH). Cette réforme devait conduire à augmen- ter le SLS pour 400 ménages à Paris. ■ Article101 (47 ter) : Aide à la mobilité L'article L 442-3-1 du CCH autorise le bailleur à accorder au locataire une aide à la mobilité. L'aide est élargie à une nouvel- le modalité: l'aide au stockage des meubles. ChapitreII: Améliorer le contrôle du secteur du logement social ■ Article102 (48) : Contrôle du logement social: création de l'ANCOLS Cette réforme a pour objet d'unifier les organismes de contrôle du logement social. La nouvelle agence ANCOLS reprend les attributions de la mission inter- ministérielle d'inspection du logement social (MIILOS) et de l'Agence nationale pour la participation des employeurs à l'ef- fort de construction (ANPEEC). Le nouvel organisme est investi : - d'une mission de contrôle des bailleurs sociaux et des organismes collecteurs du 1 %, - d'une mission d'évaluation sur la mise en œuvre de la PEEC, mais aussi de l'efficacité des bailleurs sociaux dans l'exercice de leur mission, - d'une mission de collecte et de diffusion des données statistiques du 1 %. Cet article 102 institue donc une Agence nationale de contrôle du logement social (art. L 342-1 et suivants du CCH). Sa mission est définie par l'article L 342-1: « L’agence est chargée d’une mission de contrôle et d’évaluation relative au logement social et à la participation des employeurs à l’effort de construction ». En particulier, elle doit contrôler le respect par les organismes concernés des règles qui leur sont appli- cables et de la décision du 20décembre 2011 de la Commission européenne relatif aux aides d’État sous forme de compensa- tions de service public octroyées à certaines entreprises chargées de la gestion de ser- vices d’intérêt économique général. 1er avril 2014 7 JURIS hebdo immobilier •• L ALOI ALUR TitreIII: Améliorer la lisibilité et l'efficacité des politiques publiques du logement Sa mission s'exerce notamment sur les organismes d'HLM, les SEM de logements sociaux, les organismes collecteurs du 1 %. Elle peut être saisie par la CGLLS, les collec- tivités territoriales et les EPCI, le préfet. L'Agence peut proposer au ministre de prononcer des sanctions (art. L 342-11 et suivants) qui peuvent aller jusqu'à la disso- lution de l'organisme. L'organisation de l'Agence est fixée par les articles L 342-18 et suivants. Son financement est assuré notamment par un prélèvement sur les ressources de la PEEC et une cotisation des organismes contrôlés (art. L 342-21). ChapitreIII: Moderniser les dispo- sitions relatives aux organismes de logement social ■ Article103 (49) : Élargissement des missions des organismes HLM L'objectif de cet article, ainsi que le précise le rapport au Sénat, est de donner une base juridique solide aux attributions exer- cées par les organismes HLM en marge de leur mission traditionnelle de construction de logements sociaux. L'article L 411-2 du CCH est donc modifié. Pour les copropriétés L'article élargit la possibilité pour les orga- nismes HLM d'intervenir pour la gestion des copropriétés. Ils pourront ainsi acquérir des logements dans les périmètres d'opé- rations de requalifications de copropriétés dégradées. - Il permet aux organismes HLM d'être choisis comme opérateurs chargés de réali- ser des travaux et de passer convention à cet effet avec l'administrateur provisoire, dans le cadre de la nouvelle procédure de placement des copropriétés en difficulté financière en administration provisoire renforcée (art. 29-II nouveau de la loi de 1965). Pour l'hébergement L'article L 421-1 est modifié pour per- mettre aux organismes HLM d'intervenir dans le domaine de l'hébergement, - en louant des logements conventionnés à des associations agréées pour faire de l'in- termédiation locative, - en construisant des établissements d'hé- bergement répondant aux priorités du PDALPD. Pour l'habitat participatif Les bailleurs sociaux sont autorisés à, - fournir de l'assistance technique aux sociétés d'habitat participatif, - en souscrivant des parts dans ces sociétés d'habitat participatif. Par ailleurs, - les bailleurs sociaux sont autorisés pour une période expérimentale à s'associer au sein de SCI pour construire des logements , en vue de leur cession ultérieure , dans le cadre de programmes devant comporter au moins 25 % de logements sociaux. - ils sont autorisés, pour les logements qui leur reviennent au titre de leur garantie de rachat, à les revendre à des personnes phy- siques aux ressources modestes. - Ils sont aussi autorisés à donner en loca- tion des logements conventionnés, à condition que cela soit prévu par le PDALPD, à des conjoints (mariés, pacsés, en concubinage) en situation d'urgence attes- tée par une ordonnance de protection délivrée par le juge, ou par le récépissé d'un dépôt de plainte pour violences. ■ Article104 (49 bis A) : Transfor- mation de la SOGINORPA en SA d'HLM La société de gestion du patrimoine immo- bilier des houillères du bassin du Nord et du Pas-de-Calais (SOGINORPA) gère 62500 logements dans la région Nord-Pas-de- Calais, dont 22000 conventionnés. La loi 18janvier 2013 a prévu la transformation de la SOGINORPA en SA d'HLM. Mais cela implique un changement de statut fiscal: société actuellement soumise à l'IS, deve- nant une SA d'HLM exonérée d'impôt cela génère une taxation immédiate des béné- fices et plus-values latentes. De plus, le changement de statut risque de remettre en cause l'exonération de taxe foncière dont elle bénéficie au titre des logements conventionnés rénovés avec aide de l'ANAH. L'article 104 prévoit donc : - une exonération d'IS pour les bénéfices, plus-values latentes et profits résultant de la transformation de la SOGINORPA en société anonyme d'HLM, - de prolonger le bénéfice de l'exonération de taxe foncière pour les logements de la SOGINORPA ayant bénéficié des aides de l'ANAH et faisant l'objet, lors de la trans- formation de la SOGINORPA, d'un conven- tionnement pour pouvoir être éligibles à l'APL. ■ Article105 (49 bis BA) : Loge- ments de la SOGINORPA Cet article traite des conséquences de la transformation de statut de la SOGINORPA afin de permettre le conventionnement des logements sans remettre en cause le statut des occupants. Il prévoit notamment que les ayant-droits des mineurs, qui bénéficient d’un droit au logement gratuit conformément au décret du 14 novembre 1946 relatif au statut du personnel des exploitations minières et assimilées, ne soient pas soumis aux cri- tères de priorité d’attribution des loge- ments sociaux et de plafonds de res- sources, ni au supplément de loyer de soli- darité. ■ Article106 (49 bis B) : Possibilité pour les bailleurs sociaux de construire et gérer des résidences hôtelières à vocation sociale Les résidences hôtelières à vocation sociale (RHVS) ont été créées par la loi ENL de 2006. L'agrément suppose que 30 % des logements soient réservés à des publics en difficulté. L'article 106 ouvre à toutes les catégories de bailleurs sociaux la faculté de construire et de gérer ce type de résidences. ■ Article107 (49 bis) : Exonération d'IS pour les opérations réalisées par les bailleurs sociaux dans le cadre de l'administration renfor- cée des copropriétés dégradées Les bailleurs sociaux étant autorisés à réali- ser des opérations dans le cadre des copro- priétés dégradées au titre de leur mission d'intérêt général, l'exonération d'impôt sur les sociétés qui leur est accordée est étendue à cette activité (complément de l'article 207 du CGI). ■ Article108 (49 ter) : Autorisation des bailleurs sociaux à détenir plu- sieurs comptes bancaires Les offices publics de l'habitat sont soumis aux règles de la comptabilité publique ou aux règles des entreprises de commerce mais, dans les deux cas, ils doivent des règles de dépôt des fonds pour en assurer la protection. La loi assouplit un peu le régime de ces 1er avril 2014 8 JURIS hebdo immobilier •• L ALOI ALUR fonds en autorisant les OPH en permettant à ceux sous comptabilité publique de dis- poser de plusieurs comptes courants et comptes sur livret. (modification des articles L 421-10 du CCH et L 421-22). ■ Article109 (49 quater) : Possibili- té ouverte aux organismes d'habi- tations à loyer modéré de détenir plusieurs livrets A Cet article autorise les organismes HLM à ouvrir plusieurs livrets A auprès des établis- sements de crédits habilités à les distribuer. Il institue donc une dérogation à la règle générale prévoyant qu'une personne ne peut détenir qu'un seul livret A (complé- ment de l’article L. 221-3 du code monétai- re et financier). ■ Article110 (49 quinquies) : Auto- risation des cessions de la nue-pro- priété de logements locatifs sociaux par les OPCI et les SCPI Cette disposition vise à encourager le développement de l'usufruit locatif social en permettant aux organismes de place- ment collectif immobilier (OPCI) et aux sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) de céder la nue-propriété de loge- ments sociaux et de les faire gérer par des tiers. L'usufruit locatif social est régi par les articles L. 253-1 et suivants du CCH. Il y aurait 2000 logements construits par an sous ce régime. Pour en faciliter le développement, l'objet des SCPI et des OPCI est élargi à cette acti- vité (modification de l'article L 214-34 du code monétaire et financier). Les SCPI et OPCI sont autorisés à vendre ces logements à tout moment puisque l'exploitation loca- tive n'est pas affectée par la cession de la nue-propriété. ■ Article111 (50) : Modernisation du statut des SEM de construction et de gestion de logements sociaux La loi nouvelle poursuit ici deux objectifs: - apporter une meilleure sécurité juridique aux sociétés d'économie mixte de construc- tion et de logements sociaux au regard du droit européen applicable aux SIEG, - renforcer les obligations qui pèsent sur les SEM de construction et de gestion des logements sociaux, pour les aligner sur celles des autres types de bailleurs. L'article L 361-1 du CCH est donc modifié pour faire explicitement référence à la décision 2012/21/UE de la Commission, du 20 décembre2011 relative aux aides d’État sous forme de compensation de service public octroyées à certaines entreprises chargées d'un service d'intérêt écono- mique général (SIEG). Cette décision a reconnu le caractère de SIEG au logement social. La loi nouvelle soumet les SEM à agrément du ministre du logement pour pouvoir exercer une activité de construction et de gestion de logements sociaux (art. L 481-1 du CCH). Les SEM doivent tenir une comptabilité séparée entre leurs activités de logement et leurs autres activités (art. L 481-8 nou- veau). Par ailleurs, les prérogatives des représen- tants des locataires au sein des conseils d'administration des SEM ont été renfor- cées (art. L 481-6 modifié). ■ Article112 (51) : Harmonisation du calcul de l'IRL et autorisation des SEM à pratiquer des augmen- tations exceptionnelles plafonnées à 5 % Trois points relatifs aux loyers : 1. Calcul de l'indexation sur l'indice de référence des loyers (IRL) . La loi nouvelle retient l'IRL du 2 e trimestre pour réviser les loyers et les redevances et pour calculer les loyers et redevances maximums (actuelle- ment, la hausse des loyers et redevances maximums est calculée sur l'IRL du 2 e tri- mestre, mais la hausse annuelle du loyer que peut pratiquer le bailleur au 1 er janvier est calculée sur l'IRL du 3 e trimestre). 2. Les SEM peuvent être autorisées à aug- menter les loyers dans la limite de 5 % pour les logements inclus dans un plan de redressement approuvé par la CGLLS ou inclus dans un patrimoine ayant fait l'objet d'une rénovation, ainsi que pour les loge- ments des SEM qui mettent en œuvre la remise en ordre des loyers (ROLM) dans le cadre de la convention d'utilité sociale (CUS). Il s'agit là d'une extension aux SEM de dérogations déjà autorisées pour les organismes HLM. 3. Le plafonnement au niveau de l'IRL des hausses de loyers prévues pour 3 ans dans la loi de finances pour 2011 devait s'ache- ver fin 2013. Il est reconduit pour 3 ans jus- qu'à fin 2016. ■ Article113 (51 bis A) : Prolonga- tion du contrat de bail d'habita- tion au-delà de la date d'expira- tion d'un bail à construction ou du bail emphytéotique Cet article prolonge la validité d'un bail locatif au-delà de la date d'expiration d'un bail emphytéotique ou d'un bail à construction pour les titulaires d'un bail locatif d'habitation. En application de l'article L. 251-6 du CCH, les titres d'occupation s'éteignent de plein droit à l'expiration du bail emphytéotique. La loi nouvelle prévoit que les locataires des baux d'habitation peuvent bénéficier de leur bail jusqu'à son échéance, même si elle dépasse celle du bail emphytéotique (modi- fication de l’article L. 251-6 du CCH, complé- ment, de l'article L. 451-2 du code rural et de l'article 10 de la loi du 6juillet 1989). ■ Article114 (52) : Rattachement des OPH communaux aux inter- communalités L'objectif de cet article est de contraindre les offices publics de l'habitat communaux à se rattacher aux intercommunalités d'ici 2017. L'article L 121-6 modifié prévoit donc la date du 1 er janvier 2017 pour la mise en œuvre de la règle suivante « un OPH ne peut être rattaché à une commune dès lors que celle-ci est membre d’un EPCI compé- tent en matière d’habitat. Il est prévu un délai de 4 ans à compter de la mise en pla- ce du conseil communautaire de l'EPCI. Par ailleurs, l'article 114 - fixe à 5 ans le délai de validité d'une déci- sion de cession du patrimoine locatif (art. L 443-7 modifié du CCH), - et fait application aux organismes agréés au titre de la maîtrise d'ouvrage d'inser- tion des mêmes règles de cession de leur patrimoine que celles applicables aux orga- nismes d'HLM. ■ Article115 (52 bis) : Cumul de fonction d’un directeur général d’OPH L'article L. 421-12-1 nouveau du CCH auto- 1er avril 2014 9 JURIS hebdo immobilier •• L ALOI ALUR rise, sur suggestion de Marie-Noëlle Liene- mann, le directeur général d’un OPH à occuper une autre fonction de direction dans un organisme HLM, une SEM de construction et de gestion de logements sociaux ou un organisme agréé au titre de la maîtrise d’ouvrage d’insertion. Ce cumul doit être accessoire et ne donner lieu à aucune rémunération supplémentaire. ■ Article116 (53) : Remplacement du régime de l'autorisation préfec- torale expresse par une autorisa- tion tacite pour plusieurs opéra- tions effectuées par les orga- nismes d'HLM Certaines décisions d'opérations effectuées par les organismes HLM supposent une autorisation du préfet. L'article 116 rem- place ce régime par une autorisation taci- te. Le silence gardé pendant 2 mois à l'in- formation transmise par l'organisme vaut désormais accord tacite . Les décisions visées sont les suivantes: - décision de gérer ou d'acquérir en vue de leur revente des logements situés dans des copropriétés en difficultés financières, sous plan de sauvegarde ou engagées dans une opération programmée d'amélioration de l'habitat (OPAH) (art. L 411-2 du CCH), - exercice des missions de syndic de copro- priété ou d'administrateur de biens pour les mêmes catégories de logements (art. L 422-15), - acquisition des parts ou actions dans une société pouvant réaliser des opérations d'aménagement (par exemple un aména- geur d'une ZAC) ou conclure une conven- tion de projet urbain partenarial (PUP). (art. L 421-2). ■ Article117 (54 bis) : Mobilisation du PTZ pour la vente de logements sociaux à leurs occupants Cet article permet aux locataires du parc social de bénéficier du prêt à taux zéro pour acheter le logement du parc social qu'ils occupent lorsque celui-ci est proposé à une valeur d'au moins 10 % en dessous de l'estimation des domaines. Cela permet d'assouplir la règle actuelle qui impose une décote de 35 % par rap- port à l'évaluation des Domaines (art. L 31- 10-3 du CCH). ■ Article118 (54 ter) : Suppression de la location liée de places de parking pour les logements sociaux construits avant 1977 Dans les logements sociaux, le bailleur peut subordonner la location du logement à celle du parking. Cette règle est appli- cable pour les logements construits avant 1977. Ce lien obligatoire est désormais sup- primé. Tous les locataires du parc social peuvent donc refuser la location accessoire d'une place de parking. (Modification de l'article L 442-6-4 du CCH). ■ Article119 (55) : Réforme des missions de la CGLLS Cet article apporte diverses modifications aux règles qui régissent la Caisse de garan- tie du logement locatif social (CGLLS). Il renforce les moyens d'information de la CGLLS sur les activités des bailleurs sociaux. Un décret devra les contraindre à trans- mettre des documents à la Caisse. L'article étend les missions de la CGLLS. Elle pourra financer, non seulement les ADIL, mais l'Agence nationale pour l'information sur le logement. Elle est désormais chargée de gérer aussi le fonds national de déve- loppement d'une offre de logements loca- tifs très sociaux institué par l'article L. 302- 9-3 (avec le Fonds national d'aide au loge- ment). La loi nouvelle procède aussi à des ajuste- ments de la gouvernance de la CGLLS. Le siège du représentant de l'ANRU disparaît, il est ajouté un représentant des orga- nismes agréés au titre de la maîtrise d'ou- vrage d'insertion. Il y aura ainsi 3 représen- tants de l'USH, un de la fédération des entreprises publiques locales et un pour la maîtrise d'ouvrage d'insertion. Un nouvel article L. 452-2-2 interdit à tout administrateur de la CGLLS et des instances qui en dépendent ou de la commission de réorganisation, de prendre part à un vote dans une affaire qui le concerne directe- ment. Divers points sont précisés sur l'assiette de la cotisation. Par exemple il est prévu qu'elle s'applique sur les loyers et les indemnités d'occupation (art. L 452-4 du CCH). ■ Article120 (55 bis) : Vérification par la CGLLS de la conformité des données transmises à l'USH par les bailleurs sociaux Cet article permet à l'USH de demander à la CGLLS de lui garantir que les données transmises par les bailleurs sociaux pour la mise en œuvre du dispositif de mutualisa- tion sont exactes. Les bailleurs sociaux ont obligation de transmettre des informations au ministère du logement et à la CGLLS mais non aux fédérations ni à l'USH. L'article120 permet donc la transmission de ces données, sauf opposition préalable de l'organisme concerné. ■ Article121 (55 ter) : Intégration de la mutualisation financière entre organismes d'HLM au sein de la convention entre l'USH et l'État Cet article permet d'organiser la mutuali- sation financière entre organismes d'HLM, dans le cadre de la convention entre l'Union sociale pour l'habitat et l'État. (article L 411-8-1 nouveau). Cette mutuali- sation est destinée à faciliter la mise en œuvre du pacte d'objectifs signé le 8juillet 2013 avec l’État et visant à construire 120000 logements sociaux par an entre2013 et2015. ChapitreIV: Élargir les délégations de compétence en matière de poli- tique du logement ■ Article122 (56) : Élargissement des délégations de compétence aux EPCI en matière de politique du logement Le rôle du programme local de l'habitat (PLH) est renforcé comme outil de pilotage des politiques du logement. L'article étend le domaine des compé- tences en matière de logement pouvant être déléguées par l'État aux établisse- ments publics de coopération intercommu- nale (EPCI). La délégation porte non seulement sur les aides à la pierre du parc locatif social mais aussi celles concernant le parc privé (aides de l'ANAH). Sur option, il devient possible d'étendre la délégation (art. L 301-5-1 IV) au DALO, à la réquisition des logements vacants et à la 1er avril 2014 10 JURIS hebdo immobilier •• L ALOI ALUR gestion de la veille sociale de l'accueil et de l'hébergement dans des centres d'héber- gement d'urgence, des logements foyers, des hôtels sociaux ou logements relais. En revanche, la délégation de compétence concernant d'encadrement des loyers, qui avait été envisagée, est finalement écartée. ChapitreV: Réformer la gouver- nance de la participation des employeurs à l’effort de construc- tion ■ Article123 (57) : Réforme de la gouvernance de la PEEC L'objectif de cette réforme est, selon le rapport au Sénat de « revenir à une défini- tion contractuelle et non étatique des emplois de la PEEC ». Abandonnant la logique mise en place en 2009, le texte aborde une « démarche par- tenariale » comme cela a été décidé par une lettre d'engagement mutuel le 12novembre 2012. Le nouveau texte (art. L 313-3) prévoit la conclusion d'une convention quinquenna- le, réévaluée après 3 ans d'exécution. Avec ce changement de missions, l'UESL change de nom. L'union d’économie socia- le du logement devient « Union des entre- prises et des salariés pour le logement ». Par ailleurs, le rôle de l'UESL comme tête de réseau des collecteurs agréés est renfor- cé. Les obligations de présentation des comptes des collecteurs sont renforcées (comptes établis selon un modèle établi par décret, obligation de comptes consoli- dés en cas de présence de filiale…). Le texte supprime le directoire de l'UESL ainsi que la présence de représentants des salariés. Enfin, le texte renforce l'intervention des collecteurs dans le DALO (art. L 313-26-2 modifié du CCH) pour réserver une part du contingent DALO des collecteurs à des per- sonnes hébergées ou logées temporaire- ment dans un logement de transition, un logement-foyer ou une résidence hôtelière à vocation sociale, ce qui permettra de moins solliciter le contingent préfectoral qui est saturé. ■ Article 124 (57 bis) : Sociétés de tiers financement Il est inséré un article L 381-1 dans le CCH consacré au tiers financement. Il est ainsi défini: « Le tiers-finance- ment, dans le champ d’opérations de rénovation de bâtiments, est caractéri- sé par l’intégration d’une offre tech- nique, portant notamment sur la réali- sation des travaux dont la finalité principale est la diminution des consommations énergétiques, à un service comprenant le financement partiel ou total de ladite offre, en contrepartie de paiements échelonnés, réguliers et limités dans le temps. Est exclue du service de tiers-financement au sens du présent article la vente ou la revente d’énergies. » Un décret précisera le périmètre des prestations que peut couvrir le service de tiers-financement. Tout organisme susceptible d’offrir au maître de l’ouvrage un service de tiers- financement est dénommé société de tiers- financement (art. L 381-2). Ce texte est destiné à notamment à facili- ter le portage d'opérations de travaux en vue d'économies d'énergie. ■ Article125 (57 ter) : Codification de lois sur le logement L'article 125 comporte une habilitation du Gouvernement à légiférer par ordonnance en vue d'insérer dans le CCH 5 lois. La codi- fication doit être réalisée à droit constant. 1er avril 2014 11 JURIS hebdo immobilier •• L ALOI ALUR Lois Contenu Loi n°48-1360 du 1erseptembre 1948 Portant modification et codifica- tion de la législation relative aux rapports des bailleurs et loca- taires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage profes- sionnel et instituant des alloca- tions de logement Loi n°89-462 du 6juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n°86-1290 du 23décembre 1986 Loi n°90-449 du 31mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement Loi n°2000-614 du 5juillet 2000 relative à l’accueil et à l’habitat des gens du voyage , pour ce qui relève des règles relatives à l’habitation et à la construction loi n°2003-710 du 1eraoût 2003 d’orientation et de programma- tion pour la ville et la rénovation urbaine , pour ce qui relève des règles relatives à l’habitation, la construction et la rénovation urbaine Programmation de codification 1er avril 2014 12 JURIS hebdo immobilier •• T ABLEDESARTICLES ChapitreIII: Renforcer les outils de la lutte contre l’habitat indigne ■ Article75 (41) : Unification des polices de l'habitat ■ Article76 (41 bis) : Lutte contre la mérule ■ Article77 (42) : Lutte contre les marchands de som- meil et l'habitat indigne ■ Article78 (42 bis) : Amende forfaitaire en cas d'in- fraction au règlement sanitaire départemental ■ Article79 (43) : Création d'une astreinte en cas d'in- exécution des travaux prescrits en matière d'habitat indigne ■ Article80 (43 bis B) : Solidarité entre propriétaires indivis ■ Article81 (43 bis C) : Peine complémentaire de confiscation d'usufruit ■ Article 82 (43 bis) : Exercice du droit de préemption pour lutter contre l'habitat indigne ■ Article84 (45) : Mise à la charge des propriétaires défaillants du coût de la maîtrise d'ouvrage et de l'accompagnement social des travaux et mesures prescrits ■ Article 85 (46) : Allocation logement en cas d'indé- cence du logement ■ Article86 (46 bis A) : Aide au financement par l'ANAH des travaux d'auto-réhabilitation accompa- gnés ■ Article87 (46 bis) : Frais de relogement des per- sonnes dans le cadre de procédure relatives à la sécu- rité et à la salubrité publique ■ Article88 (46 ter) : Évaluation de l'indemnité d'ex- propriation ■ Article89 (46 quater) : Procédure d'évacuation ■ Article90 (46 quinquies) : Délais de réponse aux demandes de visite d'un inspecteur d'hygiène et de salubrité ■ Article91 (46 sexies A) : Création de plusieurs locaux d'habitation dans un logement existant ■ Article92 (46 septies) : Autorisation de mise en location ■ Article93 (46 octies) : Déclaration de mise en location ■ Article94 (46 decies) : Possibilité de reconstruire les constructions existantes dans la zone des cinquante pas géométriques ■ Article95 (46 undecies) : Habitat informel outre mer TitreII: Lutter contre l'habitat indigne et les copropriétés dégradées (suite) TitreIII: Améliorer la lisibilité et l'efficacité des politiques publiques du logement ChapitreIer: Réformer les procédures de demande d’un logement social pour plus de transparence, d’ef- ficacité et d’équité ■ Article96 (47 A) : Attribution des logements sociaux ■ Article97 (47) : Réforme de la procédure de deman- de de logement social ■ Article98 (47 bis A) : Réunion de la commission d'attribution des logements sociaux ■ Article99 (47 bis) : Affectation du SLS ■ Article100 (47 ter A) : Plafonnement du SLS ■ Article101 (47 ter) : Aide à la mobilité ChapitreII: Améliorer le contrôle du secteur du loge- ment social ■ Article102 (48) : Contrôle du logement social: créa- tion de l'ANCOLS ChapitreIII: Moderniser les dispositions relatives aux organismes de logement social ■ Article103 (49) : Élargissement des missions des organismes HLM ■ Article104 (49 bis A) : Transformation de la SOGI- NORPA en SA d'HLM ■ Article105 (49 bis BA) : Logements de la SOGINORPA ■ Article106 (49 bis B) : Possibilité pour les bailleurs sociaux de construire et gérer des résidences hôte- lières à vocation sociale ■ Article107 (49 bis) : Exonération d'IS pour les opé- rations réalisées par les bailleurs sociaux dans le cadre de l'administration renforcée des copropriétés dégradées ■ Article108 (49 ter) : Autorisation des bailleurs sociaux à détenir plusieurs comptes bancaires ■ Article109 (49 quater) : Possibilité ouverte aux organismes d'habitations à loyer modéré de détenir plusieurs livrets A 1er avril 2014 13 JURIS hebdo immobilier •• T ABLEDESARTICLES TitreIV Moderniser les documents de planification et d'urbanisme ■ Article110 (49 quinquies) : Autorisation des ces- sions de la nue-propriété de logements locatifs sociaux par les OPCI et les SCPI ■ Article111 (50) : Modernisation du statut des SEM de construction et de gestion de logements sociaux ■ Article112 (51) : Harmonisation du calcul de l'IRL et autorisation des SEM à pratiquer des augmentations exceptionnelles plafonnées à 5 % ■ Article113 (51 bis A) : Prolongation du contrat de bail d'habitation au-delà de la date d'expiration d'un bail à construction ou du bail emphytéotique ■ Article114 (52) : Rattachement des OPH commu- naux aux intercommunalités ■ Article115 (52 bis) : Cumul de fonction d’un direc- teur général d’OPH ■ Article116 (53) : Remplacement du régime de l'au- torisation préfectorale expresse par une autorisation tacite pour plusieurs opérations effectuées par les organismes d'HLM ■ Article117 (54 bis) : Mobilisation du PTZ pour la vente de logements sociaux à leurs occupants ■ Article118 (54 ter) : Suppression de la location liée de places de parking pour les logements sociaux construits avant 1977 ■ Article119 (55) : Réforme des missions de la CGLLS ■ Article120 (55 bis) : Vérification par la CGLLS de la conformité des données transmises à l'USH par les bailleurs sociaux ■ Article121 (55 ter) : Intégration de la mutualisation financière entre organismes d'HLM au sein de la convention entre l'USH et l'État ChapitreIV: Élargir les délégations de compétence en matière de politique du logement ■ Article122 (56) : Élargissement des délégations de compétence aux EPCI en matière de politique du logement ChapitreV: Réformer la gouvernance de la participa- tion des employeurs à l’effort de construction ■ Article123 (57) : Réforme de la gouvernance de la PEEC ■ Article 124 (57 bis) : Sociétés de tiers financement ■ Article125 (57 ter) : Codification de lois sur le loge- ment ChapitreI er : Développement de la planification stra- tégique ■ Article126 (58 AA) : « Grenelisation » des PLU ■ Article127 (58 A) : Domaine public de la Loire ■ Article128 (58 B) : Autorisation d'occupation du domaine public fluvial de la Loire ■ Article129 (58) : Rôle des SCOT ■ Article130 (58 bis A) : Rôle des chambres consu- laires ■ Article131 (58 ter) : Inter SCOT ChapitreII: Mesures relatives à la modernisation des documents de planification communaux et intercom- munaux ■ Article132 (59) : Diversité des modes d'habitat ■ Article133 (60) : Modernisation des cartes commu- nales ■ Article134 (61) : Délivrance des autorisations d'ur- banisme, règles de retrait ■ Article135 (62) : Transformation des POS en PLU ■ Article136 (63) : Transfert de compétence aux PLUI ■ Article137 (64) : Coordination des documents d'ur- banisme ■ Article138 (64 bis) : Commissions départementale de conciliation en matière de documents d'urbanisme ChapitreIII: Lutte contre l’étalement urbain et la consommation d’espaces naturels, agricoles et fores- tiers ■ Article139 (65) : Lutte contre l'étalement urbain ■ Article140 (66) : Modification de la possibilité de déro- gation au principe d'inconstructibilité posé dans les com- munes non couvertes par un document d'urbanisme ■ Article141 (66 bis A) : Relèvement du montant de l'astreinte urbanistique ■ Article142 (66 bis) : Extension de l'accès aux don- nées des valeurs foncières ■ Article143 (67) : Règlement local de publicité ChapitreIV: Mesures favorisant le développement de l’offre de construction ■ Article144 (68) : Établissements publics fonciers de l’État ■ Article145 (68 bis) : Suppression de trois taxes spé- ciales d'équipement ■ Article146 (69) : Établissements publics fonciers locaux ■ Article147 (69 bis) : Droit de délaissement ■ Article148 (68 ter) : Office foncier de la Corse ■ Article149 (70) : Modalités d'exercice du droit de préemption 1er avril 2014 14 JURIS hebdo immobilier •• T ABLEDESARTICLES ■ Article150 (70 bis A) : Extension du régime général du droit de préemption aux donations ■ Article151 (70 bis) : Transfert de compétences au préfet en matière de permis de construire ■ Article152 (70 ter) : Biens sans maître ■ Article153 (70 quater) : Cession de parts de SCI ■ Article154 (71) : Délégation du droit de préemp- tion ■ Article155 (72) : Géomètres experts ■ Article 156 (72 bis) : Géomètre-experts à la Réunion et à Mayotte ■ Article157 (173) : Dispositions réglementaires du PLU, suppression du COS ■ Article158 (74) : Adaptation des textes sur le COS ■ Article159 (75) : Mobilisation des terrains issus du lotissement ■ Article160 (76 A) : Cession à titre onéreux de biens relevant du domaine privé de l’État ■ Article161 (76) : Facilitation de la mise en œuvre des ZAC ■ Article162 (76 bis) : Des ZPPAUP aux AVAP ■ Article163 (77) : Création de l'association foncière urbaine de projet (AFUP) ■ Article164 (77 bis) : Organismes de foncier solidaire ■ Article165 (78) : Amélioration du dispositif du PUP ■ Article166 (78 bis) : Construction de logements dans les zones C des plans d'exposition au bruit ■ Article167 (78 ter) : Conventions de mandat d'amé- nagement ■ Article168 (79) : Projets d'intérêt majeur ChapitreV: Participation du public ■ Article169 (81) : Éléments présentant un intérêt patrimonial ou paysager à protéger ■ Article170 (82) : Concertation du public pour les projets soumis à permis de construire et d'aménager situés sur un territoire couvert par un document d'ur- banisme ChapitreVI: Dispositions diverses ■ Article171 (83) : Refonte du code de l'urbanisme ■ Article172 (84) : Ratification d'ordonnances ■ Article173 (84 bis) : Instauration par l’État de sec- teurs d'information sur les sols et lutte contre les friches industrielles ■ Article174 (85) : Création d'une obligation de pré- câblage des bâtiments neufs à usage industriel pour permettre la recharge des véhicules électriques pen- dant leur période de travail ■ Article175 (86) : Rapport sur le permis de diviser ■ Article176 (87) : Délai pour déposer les dossiers de cession des terrains situés dans la zone des cinquante pas géométriques ■ Article177 (88 nouveau) : Lyon ChapitreI er : Développement de la planification stratégique ■ Article126 (58 AA) : « Grenelisa- tion » des PLU Cet article repousse au 1 er janvier 2017 l'obligation de mettre les PLU en conformi- té avec la loi Grenelle II. ■ Article127 (58 A) : Domaine public de la Loire Cet article assouplit les règles de construc- tion et d'excavation à proximité des digues de la Loire (complément de l'article L 2124- 18 du code général de la propriété des personnes publiques). ■ Article128 (58 B) : Autorisation d'occupation du domaine public fluvial de la Loire Cet article donne compétence au préfet pour délivrer des autorisations d'affecta- tion des sols et d'utilisation du domaine public avant la réalisation d'ouvrages sur le bord de la Loire (art. L 422-2 du code de l'urbanisme). ■ Article129 (58) : Rôle des SCOT Ainsi que l'expose le rapport au Sénat, cet article renforce le rôle intégrateur des schémas de cohérence territoriale et regroupe à l'article L 111-1-1 du code de l'urbanisme des dispositions jusqu'à alors éparses (code de l'urbanisme, code de l'en- vironnement, code rural). Ce nouvel article prévoit : - une liste de documents avec lesquels le SCOT doit être compatibles - une liste de documents que le SCOT doit prendre en compte. (voir tableau ci-contre). Si ces documents sont approuvés après l'approbation d'un SCOT ou d'un schéma de secteur, celui-ci doit être rendu compa- tible dans un délai de 3 ans. S'agissant du lien entre le SCOT et les documents inférieurs, la loi prévoit que les PLU et les cartes communales doivent être compatibles avec le SCOT. Mais, ce qui est nouveau, si le SCOT est approuvé après l'approbation d'un PLU ou d'une carte communale, ces derniers doivent être ren- dus compatibles avec le SCOT dans un délai d'un an (ou 3 ans s'il faut une révi- sion). Cet article modifie par ailleurs de nom- breux textes. Un nouveau DOCOB En matière de commerce, il prévoit une nouvelle rédaction de l'article L 122-1-9. Cet article prévoit que le document d’orientation et d’objectifs précise les orientations relatives à l’équipement com- mercial et artisanal. Ce texte doit : - définir les localisations préférentielles des commerces - déterminer les conditions d’implantation des équipements commerciaux qui, du fait de leur importance, sont susceptibles d’avoir un impact significatif sur l’aména- gement du territoire. La loi indique les objectifs à prendre en compte : - revitalisation des centres-villes, - maintien d’une offre commerciale diversi- fiée de proximité permettant de répondre aux besoins courants de la population tout en limitant les obligations de déplacement et les émissions de gaz à effet de serre, - cohérence entre la localisation des équi- pements commerciaux et la maîtrise des flux de personnes et de marchandises, - consommation économe de l’espace - préservation de l’environnement, des paysages et de l’architecture. Des précisions sont données dans trois domaines - consommation économe de l’espace, notamment en entrée de ville, par la com- pacité des formes bâties, l’utilisation priori- taire des surfaces commerciales vacantes et l’optimisation des surfaces dédiées au sta- tionnement. - desserte de ces équipements par les transports collectifs et leur accessibilité aux piétons et aux cyclistes - qualité environnementale, architecturale et paysagère, notamment au regard de la performance énergétique et de la gestion des eaux. L'article définit aussi le schéma régional des carrières. (art. L 515-3 nouveau). 1er avril 2014 15 JURIS hebdo immobilier •• L ALOI ALUR Schéma de cohérence territoriale TitreIV Moderniser les documents de planification et d'urbanisme Documents avec lesquels le SCOT doit être compatible 1 Dispositions particulières aux zones de montagne et au littoral (articles L. 145-1 à L. 146-9) 2 Dispositions particulières aux zones de bruit des aérodromes (articles L. 147-1 à L. 147-8) 3 Schéma directeur de la région d’Ile-de-France 4 Schémas d’aménagement régional de la Guadeloupe, la Guyane, la Martinique, Mayotte et La Réunion 5 Plan d’aménagement et de développement durable de Corse 6 Chartes des parcs naturels régionaux et des parcs nationaux 7 Orientations fondamentales d’une gestion équilibrée de la ressource en eau et les objectifs de qualité et de quantité des eaux définis par les schémas directeurs d’aménagement et de gestion des eaux 8 Objectifs de protection définis par les schémas d’aménagement et de gestion des eaux 9 Objectifs de gestion des risques d’inondation définis par les plans de gestion des risques d’inondation pris en application de l’article L. 566-7 du code de l’environnement, ainsi qu’avec les orientations fondamentales et les dispositions de ces plans définies en applica- tion des 1° et 3° du même article L. 566-7, lorsque ces plans sont approuvés 10 Directives de protection et de mise en valeur des paysages Documents que le SCOT doit prendre en compte 1 schémas régionaux de cohérence écologique 2 plans climat-énergie territoriaux 3 schémas régionaux de développement de l’aquaculture marine 4 Programmes d’équipement de l’État, des collectivités territoriales et des établissements et services publics 5 Schémas régionaux des carrières Encadrement des « drives » Ce même article comporte quelques dispo- sitions d'urbanisme commercial. Il étend le champ d'application de l'autori- sation d'exploitation commerciale aux « drives ». Ce mode de commerce est ainsi défini (7e de l'art. L 752-1 du code de commerce). « La création ou l’extension d’un « point permanent de retrait par la clientèle d’achats au détail commandés par voie télématique, organisé pour l’accès en auto- mobile ». Désormais la création ou l'exten- sion de ces points de retrait relève de l'au- torisation d'exploitation commerciale. Il est précisé à l'article L 752-3 III nouveau que constituent ces points de retrait « les installations, aménagements ou équipe- ments conçus pour le retrait par la clientè- le de marchandises commandées par voie télématique ainsi que les pistes de ravi- taillement attenantes ». L'article L 752-16 est complété pour préci- ser que pour ces points de retrait, l’autori- sation est accordée par piste de ravitaille- ment et par mètre carré d’emprise au sol des surfaces, bâties ou non, affectées au retrait des marchandises. A titre transitoire, la loi dispense d'autori- sation les points de retrait qui sont inté- grés à un magasin de détail ouvert au public lors de la publication de la loi ALUR et n'emportant pas la création d’une surfa- ce de plancher de plus de 20m 2 . Une autre disposition transitoire indique (art. 129 VII) que ne sont pas soumis à une autorisation d’exploitation commerciale les projets mentionnés à ce 7° pour lesquels, selon les cas, un permis a été accordé expres- sément ou tacitement ou une décision de non-opposition à une déclaration préalable est intervenue avant l’entrée en vigueur de la loi ALUR. Le nouveau régime ne concerne donc que les constructions nouvelles. Démantèlement des sites commerciaux Le texte prévoit ensuite des obligations de démantèlement de l'implantation et de la remise en état du terrain d'assiette. Cette obligation pèse sur le propriétaire du site bénéficiant de l'autorisation. Elle devient effective si aucune réouverture au public n’intervient sur le même emplace- ment pendant un délai de trois ans (ce délai ne courant, en cas de procédure de redressement judiciaire de l’exploitant, que du jour où le propriétaire a recouvré la pleine et entière disposition des locaux). Il est renvoyé à un décret en Conseil d’État pour fixer les prescriptions des opérations de démantèlement et de remise en état du site; le préfet pourra constater la carence du pro- priétaire dans la conduite de ces opérations. Précisons, s'agissant de la réforme de l'ur- banisme commercial que l'article 58 bis prévoyait de modifier substantiellement les règles aujourd'hui applicables mais qu'il a été supprimé. Cette matière est renvoyée à la loi Pinel. ■ Article130 (58 bis A) : Rôle des chambres consulaires Cet article associe les chambres consulaires aux procédures d'évolution des documents d'urbanisme. ■ Article131 (58 ter) : Inter SCOT Cet article autorise les EPCI dont les péri- mètres sont contigus à engager des démarches d'inter SCOT pour en assurer la cohérence. ChapitreII: Mesures relatives à la modernisation des documents de planification communaux et inter- communaux ■ Article132 (59) : Diversité des modes d'habitat La loi oblige à tenir compte de l'ensemble des modes d'habitat installés de façon per- manente sur le territoire dans les documents d'urbanisme. Ainsi par exemple l'article L 444-1 du code de l'urbanisme élargit la prise en compte des caravanes à l'ensemble des résidences mobiles ou démontables. De même, il prévoit une dérogation à l'in- terdiction de construire dans une bande de 100m de l'axe des autoroutes (75m pour les grandes routes) pour autoriser l'aména- gement de terrains pour l'installation de résidences démontables constituant l'habi- tat permanent de leurs utilisateurs, sous réserve toutefois que le projet du deman- deur assure l'alimentation en eau potable et en électricité, l'assainissement des eaux domestiques usées et la sécurité incendie des occupants (complément de l'article L 111-4 – il faut sans doute lire L 111-1-4). ■ Article133 (60) : Modernisation des cartes communales Diverses dispositions sont adoptées pour les cartes communales. Les cartes suscep- tibles d'avoir une incidence notable sur l'environnement font l'objet d'une évalua- tion environnementale. Le texte précise les conditions et les moda- lités de mise à disposition du public du projet. ■ Article134 (61) : Délivrance des autorisations d'urbanisme, règles de retrait Cet article abaisse le seuil, calculé en nombre d'habitants, qui permet la mise à disposition des services de l’État pour l'ins- truction des demandes d'autorisation d'ur- banisme. Une précision est apportée à l'article L 423- 1 du code de l'urbanisme (art. 134 V) pour renforcer le pouvoir de l'administration dans le contrôle de la conception des bâti- ments: le nouveau texte indique que « Sur demande du maire, un plan intérieur du projet concerné doit être joint au dossier de demande de permis de construire ou à la déclaration préalable lorsque les demandes de permis de construire ou les déclarations préalables concernent la construction de logements collectifs. » L'article 134 VI revient une nouvelle fois sur les règles de retrait . Il modifie la rédac- tion de l'article L 424-5 du code de l'urba- nisme et indique: « La décision de non- opposition à une déclaration préalable ou le permis de construire ou d’aménager ou de démolir, tacite ou explicite, ne peuvent être retirés que s’ils sont illégaux et dans le délai de trois mois suivant la date de ces décisions. Passé ce délai, la décision de non-opposition et le permis ne peuvent être retirés que sur demande expresse de leur bénéficiaire. » En conséquence, alors que la modification de la loi en 2007 (loi du 13juillet 2006) avait souhaité accélérer la faculté pour le pétitionnaire de se prévaloir d'une déci- sion tacite de non-opposition à une décla- ration préalable en privant le maire du droit de retirer la décision, même pour illé- galité, la loi lui redonne ce pouvoir. La règle devient donc identique pour le permis de construire et la déclaration préa- lable: faculté de retrait dans le délai de trois mois pour illégalité. Après ce délai, le retrait n'est possible que sur demande du pétitionnaire. 1er avril 2014 16 JURIS hebdo immobilier •• L ALOI ALUR ■ Article135 (62) : Transformation des POS en PLU Cet article rend caduc au 31décembre 2015 les plans d'occupation des sols qui n'ont pas été transformés en PLU. Il est précisé que cette caducité ne remet pas en vigueur le document antérieur mais pro- voque l'application des règles générales d'urbanisme. Toutefois, si une procédure de révision du POS a été engagée avant le 31décembre 2015, elle peut être menée à terme, sous réserve d’être achevée au plus tard trois ans à compter de la publication de la loi ALUR. Dans ce cas, les dispositions du POS restent en vigueur jusqu'à l'approbation du PLU et au plus tard à l'expiration du délai de 3 ans. ■ Article136 (63) : Transfert de compétence aux PLUI Cet article a fait l'objet de très nombreux débats au Parlement, notamment au Sénat. Le texte finalement adopté incite forte- ment les collectivités territoriales à passer au plan local d'urbanisme intercommunal (PLUI). Il procède en plusieurs étapes. 1. Le texte prévoit un transfert de la com- pétence en matière de PLU, de document d'urbanisme ou de carte communale, dans un délai de 3 ans à compter de la publica- tion de la loi ALUR. Mais il est possible à une minorité de s'op- poser à ce transfert. L'opposition doit recueillir pour cela moins 25 % des com- munes représentant au moins 20 % de la population. 2. La loi prévoit une nouvelle hypothèse de transfert automatique de la compétence qui a lieu « le premier jour de l’année sui- vant l’élection du président de la commu- nauté consécutive au renouvellement général des conseils municipaux et com- munautaires ». Comme pour le cas précé- dent, il est prévu une faculté d'opposition émanant de 25 % les communes représen- tant au moins 20 % de la population. 3. A l'expiration du délai de trois ans, l'or- gane délibérant de l'EPCI peut à tout moment se prononcer pour le transfert de compétence par un vote. Le transfert a lieu sauf si les communes membres s'y oppo- sent, sous la même condition (25 % des communes représentant au moins 20 % de la population). ■ Article137 (64) : Coordination des documents d'urbanisme Ce texte comporte de multiples disposi- tions pour organiser les rapports entre le PLUI et les autres documents: programme local de l'habitat (PLH) et plan de déplace- ment urbain (PDU). Il était prévu d'intégrer systématiquement le PLH et le PDU dans le PLUI. Mais cette réforme a été abandonnée. L'intégration reste possible dans certains cas. Il est créé un nouveau document, le programme d’orientations et d’actions (POA) : Lorsque le PLU tient lieu de programme local de l’habitat ou de plan de déplace- ments urbains, il comprend également un programme d’orientations et d’actions (art. L 123-1 modifié). Le POA comprend toute mesure ou tout élément d’information nécessaire à la mise en œuvre de la politique de l’habitat ou des transports et des déplacements définie par le plan local d’urbanisme tenant lieu de programme local de l’habitat ou de plan de déplacements urbains. On notera une modification de l'article L 132-1-12 du code de l'urbanisme relatif aux emplacements de stationnement. Le nouveau texte permet au règlement du PLU de fixer : - les obligations minimales en matière de stationnement pour les vélos pour les immeubles d’habitation et de bureaux (dans le respect du II de l’article L. 111-5-2 du CCH) - un nombre maximal d’aires de stationne- ment pour les véhicules motorisés à réaliser lors de la construction de bâtiments destinés à un usage autre que d’habitation. Cette faculté suppose que les conditions de desser- te par les transports publics le permettent. L'article 137 -18 e vise à limiter l'incidence des recours contentieux qui aboutissent à l'annulation d'un document d'urbanisme. Un nouvel article L 600-9 du code de l'ur- banisme autorise le juge administratif à surseoir à statuer si l'illégalité constatée est susceptible de régularisation. ■ Article138 (64 bis) : Commis- sions départementale de concilia- tion en matière de documents d'urbanisme Cet article étend les compétences de ces commissions (art. L 121-6 du code de l'ur- banisme). Par exemple elle peut être saisie sur des projets de documents et sur des docu- ments approuvés. ChapitreIII: Lutte contre l’étale- ment urbain et la consommation d’espaces naturels, agricoles et forestiers ■ Article139 (65) : Lutte contre l'étalement urbain L'objectif du projet de loi initial était de reclasser automatiquement en zone natu- relle des zones à urbaniser qui n'ont pas fait l'objet d'urbanisation pendant un délai de 9 ans après leur création. Le texte adopté modifie l'article L 123-13 du code de l'urbanisme pour ajouter un cas aux points qui nécessitent une révision du PLU. Il s'agit « 4 e d’ouvrir à l’urbanisa- tion une zone à urbaniser qui, dans les neuf ans suivant sa création, n’a pas été ouverte à l’urbanisation ou n’a pas fait l’objet d’acquisitions foncières significatives de la part de la commune ou de l’établisse- ment public de coopération intercommu- nale compétent, directement ou par l’in- termédiaire d’un opérateur foncier ». Par ailleurs, pour ouvrir à l'urbanisation de nouvelles zones, il faut motiver plus préci- sément la décision. Le PLU doit pour cela faire l'objet d'une procédure de modification , « Lorsque le projet de modification porte sur l’ouverture à l’urbanisation d’une zone, une délibération motivée de l’organe déli- bérant de l’établissement public compé- tent ou du conseil municipal justifie l’utilité de cette ouverture au regard des capacités d’urbanisation encore inexploitées dans les zones déjà urbanisées et la faisabilité opé- rationnelle d’un projet dans ces zones. » (art. L 123-13-1 modifié). Il faut donc que les secteurs urbanisés aient atteint leur capacité d'urbanisation avant d'ouvrir à l'urbanisation de nouvelles zones. ■ Article140 (66) : Modification de la possibilité de dérogation au principe d'inconstructibilité posé dans les communes non couvertes par un document d'urbanisme Ce texte durcit le principe d'inconstructibi- lité dans les communes non couvertes par un document d'urbanisme. Le principe actuel est que, dans les com- munes non couvertes par un document 1er avril 2014 17 JURIS hebdo immobilier •• L ALOI ALUR d'urbanisme, les constructions ne sont autorisées que dans les parties urbanisées des communes (art. L 111-1-2 du code de l'urbanisme). Le même article admet toutefois certaines dérogations. La loi nouvelle devait initiale- ment supprimer celle prévue au 4 e de l'ar- ticle L 111-1-2, c'est-à-dire les constructions décidées dans l'intérêt de la commune par délibération du conseil municipal. Le texte finalement adopté prévoit que dans ce cas, outre la délibération spéciale- ment motivé du conseil municipale, qui était déjà requise, il faudra désormais recueillir l'avis conforme de commission départementale de la consommation des espaces agricoles. Par ailleurs, une modification de l'article L 121-3 précise les missions des agences d'ur- banisme. ■ Article141 (66 bis A) : Relève- ment du montant de l'astreinte urbanistique Le montant de cette astreinte, fixé à l'ar- ticle L 480-7 du code de l'urbanisme, n'avait pas été modifié depuis 1976. Elle s'applique en cas de en cas de condamna- tion pour des travaux irréguliers ou une utilisation irrégulière du sol. Fixé à 75euros par jour de retard, ce montant est désormais fixé à 500euros par jour de retard. La liquidation de l'astreinte doit avoir lieu au moins une fois par an. ■ Article142 (66 bis) : Extension de l'accès aux données des valeurs foncières Cet article, qui modifie l'article L. 135 B du livre des procédures pénales, étend la liste des organismes ayant accès aux données des valeurs foncières. Bénéficient de cette extension : - les établissements publics de SCoT, - les agences d'urbanisme, - les sociétés d'aménagement foncier et d'établissement rural (SAFER), - les concessionnaires des opérations d'aménagement, - les associations foncières urbaines et - les observatoires des loyers. ■ Article143 (67) : Règlement local de publicité Par modification de l’article L. 111-1-4 du 1er avril 2014 18 JURIS hebdo immobilier •• L ALOI ALUR code de l’urbanisme, cet article supprime l'obligation d'élaborer un règlement local de publicité ChapitreIV: Mesures favorisant le développement de l’offre de construction ■ Article144 (68) : Établissements publics fonciers de l’État Il existe actuellement 14 EPF d’État et 22 EPF locaux. Mais certaines régions n'en sont pas encore dotées. Jusqu'à présent, aucun texte n'encadrait la question de la superposition d'EPF sur un territoire. Le Conseil d’État a admis (18novembre 2009) que la présence d'un EPF local n'interdisait pas la création d'un EPF d’État. Le nouveau texte encadre la création d'EPF d’État lorsque président des EPF locaux: - Pour les EPF locaux créés avant le 26juin 2013, la création d'un EPF est soumise à l'accord des EPCI concernés par la superpo- sition. - La superposition avec des EPF locaux créés depuis le 26juin 2013 ne fait l'objet que d'une consultation des collectivités concernées. ■ Article145 (68 bis) : Suppression de trois taxes spéciales d'équipe- ment Cet article supprime trois taxes spéciales d'équipement. Carte des EPF d’Etat et locaux au 1 er janvier 2013 Source : Etude d’impact du projet de loi Art. du CGI EPF concerné Date de création Plafond de TSE 1608 EPF de Normandie 1968 13 M € 1609 EPF de Lorraine 1973 25 M € 1609 F EPF de Provence- Alpes-Côte d’Azur 2001 50 M € TSE supprimées Ces trois établissements publics fonciers seront donc désormais financés par la TSE de droit commun, dans la limite de 20 euros par habitant. ■ Article146 (69) : Établissements publics fonciers locaux Cet article procède à l'alignement des compétences et des conditions de création des EPF locaux sur celles des EPF d’État. Les EPF locaux bénéficiaient déjà du droit de priorité. Mais le droit de préemption est ajouté aux prérogatives des EPF locaux. Le texte précise aussi les modalités d'inter- vention en lien avec les SAFER. (Modification de l'article L. 324-1 du code de l'urbanisme). ■ Article147 (69 bis) : Droit de délaissement Cet article complète l’article L. 230-3 du code de l’urbanisme, pour assurer la sécuri- té juridique des procédures de délaisse- ment en matière d’emplacement réservé déléguées aux établissements publics ou aux concessionnaires de procédure d’amé- nagement. ■ Article148 (68 ter) : Office fon- cier de la Corse Il est créé un Office foncier de la Corse (art. L. 4424-26-1 du code de l'urbanisme). Il met en place les stratégies foncières afin de mobiliser du foncier et de favoriser le développement durable et la lutte contre l’étalement urbain. En conséquence, l'EPF de Corse est supprimé. ■ Article149 (70) : Modalités d'exercice du droit de préemption Donnant suite aux préconisations du Conseil d’État (décembre2007), et aux mesures proposées par Daniel Raoul (pro- position de loi n°538 du 18mai 2011), cet article réforme les modalités d'exercice du droit de préemption. Dans les communes faisant l'objet d'un constat de carence, le champ du droit de préemption est élargi à tout immeuble ou ensemble de droits sociaux donnant voca- tion à l’attribution en propriété ou en jouissance d’un immeuble ou d’une partie d’immeuble, bâti ou non bâti, lorsqu’ils sont aliénés, à titre onéreux, ainsi qu’aux cessions de droits indivis portant sur un immeuble ou une partie d’immeuble (art. L 213-1 du code de l'urbanisme). Cette extension permet notamment de préemp- ter des lots de copropriété. Il a aussi été ajouté les cessions de majori- tés de parts de SCI (sauf les sociétés consti- tuées entre parents jusqu'au 4 e degré). Le texte prévoit par ailleurs; - Un « enrichissement » du contenu de la déclaration d'intention d'aliéner et la pos- sibilité pour le titulaire du droit de pré- emption de demander à visiter le bien (art. L 213+2). La liste limitative des documents que doit fournir le vendeur sera fixée par décret, ainsi que les conditions de la visite. - L'instauration d'un délai de purge des DIA correspondant à trois ans à compter de la date de renonciation au droit de préemp- tion, au terme duquel une nouvelle décla- ration préalable doit être déposée. En conséquence, si le vendeur n'a pas signé l'acte authentique dans un délai de 3 ans à compter de la renonciation au droit de pré- emption, il doit déposer une nouvelle DIA. - Une clarification des conditions dans les- quelles le titulaire du droit de préemption peut décider d'utiliser ou d'aliéner un bien préempté à d'autres usages que ceux envi- sagés par l'article L. 210-1 du code de l'ur- banisme ou modifier en cours d'exercice la destination du bien préempté (art. L 213- 11). - Une précision sur les conditions de rétro- cession du bien préempté à l'ancien pro- priétaire en cas d'annulation de la pré- emption par le juge administratif (art. L 213-11-1). ■ Article150 (70 bis A) : Extension du régime général du droit de pré- emption aux donations Cet article insère un article L 213-1-1 dans le code de l'urbanisme. Il a pour effet d'étendre le champ d'application du droit de préemption urbain aux aliénations à titre gratuit, donc aux donations. Il a pour objet de lutter contre la pratique de donations déguisées, pour échapper au droit de préemption. Seules les donations familiales sont exclues du droit de préemp- tion (donations entre personnes ayant un lien de parenté jusqu'au 6 e degré, ou ayant un lien par le mariage ou un PACS). Dans ce cas, la DIA ne mentionne pas le prix. La décision du titulaire du droit de préemption d’acquérir le bien indique l’es- timation de celui-ci par les services fiscaux. ■ Article151 (70 bis) : Transfert de compétences au préfet en matière de permis de construire L'objet de cet article est de transférer auto- matiquement au préfet la compétence de délivrance du permis de construire, lors- qu'une commune a fait l'objet d'un arrêté de carence. Le transfert vise les opérations de construction de logements. Ce transfert était jusqu'à présent limité aux opérations ayant fait l'objet d'une conven- tion prévue à l'article L302-9-1 qui fixe les moyens par lequel la commune entend atteindre les objectifs de construction de logements sociaux. (modification de l'article L. 422-2 d du code de l'urbanisme). ■ Article152 (70 ter) : Biens sans maître Cet article modifie l'article 713 du code civil relatif aux biens sans maître. Ils appar- tiennent à la commune de situation des biens. Mais la commune peut renoncer à exercer ses droits au profit de l'EPCI. Si l'EP- CI y renonce, la propriété de ces biens est transférée à l’État. Jusqu'à présent, en cas de renonciation de la commune, le transfert avait lieu directe- ment au profit de l’État. ■ Article153 (70 quater) : Cession de parts de SCI Selon cet article, la cession de la majorité de parts de SCI lorsque le patrimoine de cette société est constitué par une unité foncière, bâtie ou non, dont la cession est soumise au droit de préemption prévu à l’article L. 211-1 du code de l’urbanisme, doit être constaté par acte authentique ou un acte d’avocat ou par un professionnel de l'expertise comptable. Mais cet article a été censuré par le Conseil constitutionnel (voir notre numéro spécial 50 de la semaine dernière) pour avoir été adopté selon une procédure contraire à la Constitution. ■ Article154 (71) : Délégation du droit de préemption Cet article tire les conséquences de la réfor- me du droit de préemption figurant à l'ar- ticle 149. Il organise les facultés de déléga- tion, pour l'exercice du droit de préemption 1er avril 2014 19 JURIS hebdo immobilier •• L ALOI ALUR - du conseil général à son président (art. L 3221-12 du CGCT), - du conseil régional à son président (art. L 4231-8-2 nouveau), - de l'organe délibération de l'EPCI à son président (art. L 5211-9). ■ Article155 (72) : Géomètres experts Cet article modifie l'article 26 de la loi du 7 mai 1946 instituant l’Ordre des géo- mètres-experts afin d'autoriser l'intégra- tion des géomètres-topographes dans la profession de géomètre-expert. Les condi- tions d'inscription des géomètre-topo- graphe au tableau de l'ordre seront fixées par décret. ■ Article 156 (72 bis) : Géomètre- experts à la Réunion et à Mayotte Cet article définit des conditions déroga- toires pour la constitution à la Réunion et à Mayotte du conseil régional représen- tant les membres de l’ordre des géo- mètres-experts exerçant à La Réunion et à Mayotte. A titre dérogatoire, un tiers des membres du conseil régional est désigné par le président du conseil supérieur de l’ordre des géomètres-experts. ■ Article157 (173) : Dispositions réglementaires du PLU, suppres- sion du COS Cet article réorganise l'article L 123-1-5 du code de l'urbanisme qui fixe le contenu du règlement du PLU. Il en résulte, outre des changements de numérotations, - la suppression de la fixation d'une super- ficie minimale pour construire (abrogation du 12e), - la suppression du COS (abrogation du 13e). Selon le rapport au Sénat, le COS est deve- nu un « outil complètement obsolète » car « Le PLU permet en effet de déterminer de façon très fine l'ensemble des para- mètres qui détermine la densité des constructions (hauteur, emprise au sol, règle de prospect,...) en s'adaptant aux spécificités de chaque secteur ». Pour faciliter la densification des zones urbaines, la disposition sur les superficies minimales pour construire est supprimée (voir toutefois la dérogation réintroduite 1er avril 2014 20 JURIS hebdo immobilier •• L ALOI ALUR Nature de la disposition Numérotation dans l'actuel article L.123- 1-5 Nouvelle numérota- tion Affectation des sols selon les usages principaux 1° II-1° Règles concernant la destination ou la nature des constructions 2° II-2° Règles sur l'aspect extérieur des constructions 4° III-1° Délimitation des zones où la reconstruction est autorisée avec une densité au plus égale à celle qui était initialement bâtie 5° Supprimé Tracé et caractéristique des voies 6° IV-1e Éléments paysagers et urbains à protéger, mettre en valeur ou requali- fier 7° III-2e Quartiers, ilôts et voies où la diversité commerciale doit être préservée 7° bis II-5e Emplacements réservés aux ouvrages publics 8° V Terrains cultivés à protéger et inconstructibles dans les zones urbaines 9° III-5° Secteurs où la délivrance du PC est subordonnée à la démolition des bâtiments existants 10° III-4° Conditions de desserte par les voies et réseaux 11° IV-2° Superficie minimale des terrains 12° Supprimé Coefficient d'occupation des sols 13° Supprimé Densité minimale à proximité des transports 13° bis III-3° Performances énergétiques renforcées Conditions d'autorisation des constructions en zone A ou N Normes en matière de réseaux et communications électroniques 14° alinéa1 14° alinéa2 14° alinéa3 III-6° II-6° IV-3° Proportion de logements d'une taille minimale dans les programmes 15° II-3° Prescription sur les types de logements en vue de la mixité sociale 16° II-4° Contenu du règlement du PLU pour les lotissements anciens, à l'article sui- vant). Le nouveau texte (art. L 123-1-5 II-6 e ) encadre la pratique du « pastillage » dans des zones naturelles qui permet à titre dérogatoire d'autoriser des constructions par délimitation de secteurs de taille et de capacité d'accueil limitées. Ces secteurs ne pourront être délimités qu'à titre excep- tionnel, avec l'accord du préfet de dépar- tement après avis de la commission dépar- tementale de la consommation des espaces agricoles. ■ Article158 (74) : Adaptation des textes sur le COS Cet article comporte plusieurs types de dis- position. Suppression du COS On y trouve notamment, suite de l'article précédent, la suppression du coefficient d'occupation des sols. Le contrôle de la densité sera désormais assuré par d'autres règles portant notam- ment sur le gabarit, l'implantation et la hauteur des constructions. Les différents articles du code de l'urbanisme qui fai- saient référence au COS sont donc modi- fiés (par ex. art. L 123-4, L 127-1, l 128-1). Lotissements du XIX e Dans ce même article figure une disposi- tion spécifique aux lotissements créés au XIX e siècle. Il constitue une dérogation à la suppression du 12 e de l'article L 123-1-5 qui permettait la fixation d'une superficie minimale de terrains constructibles. L'article L 123-1-11 nouveau prévoit que « Dans les secteurs bâtis des zones urbaines issus d’une opération d’aménage- ment d’ensemble d’un domaine boisé, antérieure au XX e siècle, et ayant conservé leur caractère remarquable de parc, le PLU peut comporter des dispositions réglemen- tant la surface de plancher des construc- tions en fonction de la taille des terrains si la préservation de la qualité des boise- ments et espaces verts le justifie. » En conséquence, dans le cas particulier de ces lotissements anciens, il reste possible d'im- poser une taille minimale de terrain pour construire. Par ailleurs, Le IV de l'article sécurise les rescrits délivrés en application de l'article L. 331-35 et du dernier alinéa de l'article L. 331-38 du code de l'urbanisme (les rescrits délivrés antérieurement à l'entrée en vigueur de la loi ne peuvent être remis en cause du fait de l'abrogation des coeffi- cients d'occupation des sols). ■ Article159 (75) : Mobilisation des terrains issus du lotissement Plusieurs dispositions visent à faire évoluer les documents qui régissent les lotisse- ments. La majorité requise pour demander et fai- re modifier les règles d'un lotissement est abaissée. Jusqu'à présent fixée aux deux tiers des propriétaires détenant ensemble les trois quarts au moins de la superficie d’un lotissement ou les trois quarts des propriétaires détenant au moins les deux tiers de cette superficie, cette majorité est désormais fixée à « la moitié des proprié- taires détenant ensemble les deux tiers au moins de la superficie d’un lotissement ou les deux tiers des propriétaires détenant au moins la moitié de la superficie du lotisse- ment (art. L 442-10 modifié du code de l'urbanisme). L'article L 442-9 précise également explici- tement que, dix ans après l'autorisation de lotir, les règles qui deviennent caduques sont les celles contenues dans « le règle- ment, le cahier des charges s’il a été approuvé ou les clauses de nature régle- mentaire du cahier des charges s’il n’a pas été approuvé ». Le même article modifié prévoit que si une majorité des colotis a demandé le main- tient des règles d'un lotissement, elles ces- sent de s'appliquer immédiatement si le lotissement est couvert par un PLU. Cet article est complété pour prévoir une péremption plus rapide de certaines règles qui visent à interdire ou restreindre le droit de construire ou encore affecter l’usage ou la destination de l’immeuble lorsqu'elles sont contenues dans un cahier des charges non approuvé d’un lotissement: elles ces- sent de produire ses effets dans le délai de 5 ans à compter de la promulgation de la loi ALUR si ce cahier des charges n’a pas fait l’objet, avant l’expiration de ce délai, d’une publication au bureau des hypo- thèques. ■ Article160 (76 A) : Cession à titre onéreux de biens relevant du domaine privé de l’État Complément de l’article L. 3211-7 du CGPPP, il s'inscrit dans l'objectif de la loi du 18janvier 2013 sur la cession du foncier public. En cas de cession de foncier public dans une opération d'aménagement, pour une surface de plus de 5 hectares, la convention conclue entre le préfet de région et l’acquéreur prévoit un découpa- ge du terrain en tranches afin de vérifier la bonne application du mécanisme de déco- te (prévu par l'article L. 3211-7) sur chaque tranche prise individuellement. Le texte concerne par ailleurs la faculté pour les communes ou EPCI de déléguer leur droit de priorité pour l'acquisition de ces terrains. ■ Article161 (76) : Facilitation de la mise en œuvre des ZAC Cet article simplifie le régime de mise en œuvre des zones d'aménagement concerté L'article L 300-4 du code de l'urbanisme modifié prévoit que l'attribution de la concession d'aménagement peut interve- nir avant la création de la ZAC. Il suffit que la personne publique à l'initiative de la ZAC ait arrêté le bilan de la concertation (prévue à l'article L 300-2) et délibéré sur les enjeux et l'objectif de l'opération, son périmètre d'intervention, son programme et son bilan financier prévisionnel. L'article rétablit la possibilité d'une modifi- cation simplifiée pour les PAZ (art. L 311-7). Il modifie le code de la santé publique pour éviter que les propriétaires ne paient deux fois pour l'assainissement. Si l'aména- geur supporte le coût de construction du réseau de collecte, la participation pour le financement du réseau collectif est dimi- nuée à proportion du coût ainsi pris en charge. (art. L 1331-7). ■ Article162 (76 bis) : Des ZPPAUP aux AVAP Cet article vise à assurer la transition entre le régime des secteurs protégés au titre du patrimoine: il fait suite à la création aires de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine (AVAP) par la loi du 12juillet 2010 (Grenelle II). Ces aires doivent rempla- cer les zones de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP). La loi nouvelle prévoit que les ZPPAUP créées avant la loi Grenelle continuent à produire effet jusqu'à leur remplacement par les AVAP, au plus tard dans un délai de 6 ans après l'entrée en vigueur de la loi Grenelle. Le délai et donc allongé d'un an par rapport au texte antérieur. ■ Article163 (77) : Création de l'association foncière urbaine de projet (AFUP) Cet article crée un nouvel outil d'aména- gement foncier l'association foncière urbaine de projet (AFUP). L’AFUP est une association foncière autori- sée « qui a pour objet de permettre la ces- sion des terrains inclus dans son périmètre, après avoir réalisé un projet associant une opération de remembrement, au sens des 1° et 2° de l’article L. 322-2, et une opération d’aménagement, au sens de l’ar- ticle L. 300-1 (art. L 322-12 du code de l'ur- banisme). La commune, l'EPCI ou le préfet peuvent délimiter des périmètres au sein desquels les propriétaires sont incités à se regrouper en AFUP. Les propriétaires intéressés à la création de l'AFUP adressent la demande d'autorisa- tion à l'autorité administrative. L'article L 322-14 prévoit le contenu de ce dossier. Le projet est alors soumis à enquête publique. L'autorité administrative peut alors autoriser la création de l'AFUP. L'article L 322-16 prévoit les conditions dans lesquelles une fraction des terrains peut être distraite du périmètre de l'AFUP. ■ Article164 (77 bis) : Organismes de foncier solidaire Les organismes de foncier solidaire sont créés par l'article L 329-1 du code de l'ur- banisme. Il s'agit d' organismes sans but lucratif agréés par le préfet de région « qui, pour tout ou partie de leur activité, ont pour objet d’acquérir et de gérer des terrains, bâtis ou non, en vue de réaliser des logements et des équipements collec- tifs conformément aux objectifs de l’article L. 301-1 du CCH ». L'organisme reste propriétaire des terrains mais consent un bail de longue durée à un preneur en vue de la construction ou de la réhabilitation de construction existantes. Les immeubles doivent être affectés à l'ha- bitation principale des locataires (ou à usa- ge mixte habitation et professionnel) sous conditions de ressources et de prix pour l'accession à la propriété ou sous condition de ressources et de loyers pour les loge- ments locatifs. L'organisme de foncier solidaire peut bénéficier de la décote applicable au fon- cier public (art. L. 3211-7 du CGPPP). 1er avril 2014 21 JURIS hebdo immobilier •• L ALOI ALUR ■ Article165 (78) : Amélioration du dispositif du PUP Cet article comporte deux dispositions visant à améliorer le projet urbain parte- narial. L'une relève d'une démarche des autorités locales, l'autre permet aux opérateurs de prendre l'initiative. 1. Il prévoit le cas d'équipements publics qui ont fait l'équipement d'une conven- tion de PUP mais qui desservent d'autres terrains que ceux mentionnés dans la convention. La commune, l'EPCI ou le pré- fet peuvent délimiter un périmètre à l'in- térieur duquel les propriétaires ou aména- geurs participeront, dans le cadre de conventions au financement de ces mêmes équipements. Il peut s'agir d'équipements déjà réalisés ou à réaliser, à condition qu'ils répondent aux besoins des futurs habi- tants. Le périmètre est délimité pour une durée maximale de 15 ans. 2. Il permet qu, avant la conclusion d'une convention de PUP, aux personnes ayant qualité pour déposer un permis de construire, de déposer une demande à la commune, ou à l'EPCI ou au préfet) de soumettre le projet d'aménagement ou de construction à un débat au sein de l'orga- ne délibérant. La demande est assortie d'un dossier comportant la délimitation du périmètre d'aménagement, la liste des équipements à financer pour répondre aux besoins des futurs habitants. (Modification de l'article L. 332-11-3 du code de l'urbanisme). ■ Article166 (78 bis) : Construc- tion de logements dans les zones C des plans d'exposition au bruit Cet article autorise, sous certaines condi- tions, les constructions en zone C des plans d'exposition au bruit à proximité des aéro- ports. Le texte autorise les contrats de dévelop- pement territorial (prévus par la loi du 3juin 2010 relative au Grand Paris) à pré- voir des opérations de réhabilitation ou de réaménagement urbain en zone C des plans d’exposition au bruit. Elles sont sou- mises à conditions: répondre aux enjeux spécifiques de renouvellement urbain qu’ils identifient et dans un but de mixité sociale et d’amélioration de la qualité de vie des populations. Mais comme en principe l'article L 147-5 du code de l’urbanisme interdit que les opérations entraînent une augmentation de la population soumise aux nuisances sonores, le nouveau texte précise que, par dérogation à l’article L. 147-5, elles peu- vent conduire à une augmentation de population sous réserve que cette aug- mentation ne soit pas « significative ». En pratique, l'objectif, précisé dans le rap- port au Sénat, est de permettre des constructions dans la zone sud-ouest de Roissy. ■ Article167 (78 ter) : Conventions de mandat d'aménagement Cet article donne un encadrement législa- tif aux conventions de mandat d'aména- gement. Il est une reprise de l'article 19 de la pro- position de loi de simplification des normes applicables aux collectivités territo- riales (voté par les deux assemblées mais le texte est encore en cours de navette). Son objectif est d'élargir les opérations qui peuvent relever d'une convention de man- dat. Le texte fournit une liste d'opérations qui peuvent faire l'objet d'une convention de mandat. Il s'agit d'actions, nécessaires à la mise en œuvre d'une politique d'aména- gement, mais qui ne sont en effet pas cou- vertes par la loi MOP (loi n° 85-704 du 12 juillet 1985, dite loi MOP, relative à la maîtrise d'ouvrage publique). L'article vise : - les ouvrages d'infrastructure réalisés dans le cadre d'une zone d'aménagement concerté ou d'un lotissement (exclus de la loi MOP), - ainsi que les études préalables, - et les opérations foncières et immobi- lières proprement dites. (Article L 300-3 nouveau du code de l'ur- banisme). ■ Article168 (79) : Projets d'inté- rêt majeur Cet article insère dans le code de l'urbanis- me des articles L 350-1 à L 350-7 consacrés aux projets d'intérêt majeur. Il crée une nouvelle procédure d'aménage- ment qui vise à associer les collectivités ter- ritoriales et l’État. Elle est inspirée des contrats de développement territorial. L'objet de ce PIM est fixé à l'article L 350- 1: il « comporte la réalisation d’actions ou d’opérations d’aménagement et, le cas 1er avril 2014 22 JURIS hebdo immobilier •• L ALOI ALUR Article L 350-3 Objet 1° Présentation du projet d’intérêt majeur, de ses objectifs et de la maniè- re dont il contribue au développement urbain durable du territoire dans lequel il s’insère; 2° Nombre de logements et pourcentage de logements sociaux à réaliser dans le cadre du projet (objectifs fixés après consultation du comité régional de l’habitat) ; 3° Stratégie foncière à mettre en œuvre pour permettre la réalisation du projet ainsi que, le cas échéant, les modalités de mobilisation des terrains apparte- nant aux signataires du contrat et nécessaires pour la conduite du projet; 4° Liste des actions et des opérations d’aménagement et, le cas échéant, des projets d’infrastructure mentionnés au premier alinéa de l’article L. 350-1 ain- si que les conditions de leur mise en œuvre et l’échéancier prévisionnel de leur réalisation; 5° Conditions générales de financement du projet. échéant, de projets d’infrastructure. » Il est conclu entre l’État et les communes et EPCI. Les régions et départements peuvent être signataires. Les procédures d'avis et de participation du public sont précisées à l'article L 350-2. Le contenu du contrat est fixé à l'article L 350-3. Le contrat peut comprendre la création d'une ZAD. Il peut valoir déclaration de projet, ce qui permet la mise en compatibi- lité des documents d'urbanisme avec les opérations prévues dans le contrat. Contenu du PIM ChapitreV: Participation du public ■ Article169 (81) : Éléments pré- sentant un intérêt patrimonial ou paysager à protéger Cet article vise à faciliter la participation du public dans l'élaboration des docu- ments d'urbanisme. Il institue dans le code de l'urbanisme une procédure particulière de participation du public pour l'élaboration, la modification et la révision des directives territoriales d'aménagement et de développement durables (DTADD). Les projets de DTADD feront l'objet d'une mise à disposition du public pour recueillir leurs observations pendant un mois, avant leur approbation par l’État. Un bilan de la mise à disposition sera établi par l'autorité administrative (art. L 113-1, L 113-5 et L 113-6 du code de l'urbanisme). Par ailleurs, un nouvel article L 111-1-6 du code de l'urbanisme prévoit la mise en œuvre d'une enquête publique avant la délibération du conseil municipal décidant, dans les communes soumises au règlement national d'urbanisme ou dotées d'une car- te communale, d'identifier un ou plusieurs éléments présentant un intérêt patrimo- nial ou paysager à protéger et de définir, le cas échéant, les prescriptions de nature à assurer leur protection. ■ Article170 (82) : Concertation du public pour les projets soumis à permis de construire et d'aména- ger situés sur un territoire couvert par un document d'urbanisme Cet article modifie l'article L 300-2 du code de l'urbanisme pour prévoir que la concer- tation préalable pour certaines opérations (élaboration ou révision d'un PLU ou d'un SCOT, création d'une ZAD) prend la forme d'une mise à disposition de l'avant-projet. La liste des opérations d'aménagement fai- sant l'objet de la concertation prévue à l'article L. 300-2 est complétée. ChapitreVI: Dispositions diverses ■ Article171 (83) : Refonte du code de l'urbanisme Le Gouvernement est autorisé à procéder par ordonnance à une nouvelle rédaction des dispositions législatives du livreIer du code de l'urbanisme. Le Gouvernement dispose d'un délai de 18 mois pour prendre l'ordonnance, elle doit être rédigée à droit constant. ■ Article172 (84) : Ratification d'ordonnances Cet article procède à la ratification d'une série d'ordonnances (voir tableau). ■ Article173 (84 bis) : Instauration par l’État de secteurs d'informa- tion sur les sols et lutte contre les friches industrielles Cet article initial visait à créer des zones de vigilance dans les communes les plus pol- luées. Le nom a finalement été modifié mais l’objectif demeure. Ces zones seront déterminées par le préfet, après avis des maires, des présidents d'EPCI concernées, et information des propriétaires des ter- rains visés. Selon l'article L. 125-6 du code de l'environnement, l’État élabore « des secteurs d’information sur les sols qui comprennent les terrains où la connaissan- ce de la pollution des sols justifie, notam- ment en cas de changement d’usage, la réalisation d’études de sols et de mesures de gestion de la pollu- tion pour préserver la sécurité, la santé ou la salubrité publiques et l’environnement. » Les secteurs d'infor- mation sur les sols sont indiqués sur les documents gra- phiques annexés au PLU. En cas de vente ou de location d'un terrain situé dans une zone de vigilance, le ven- deur ou le bailleur doit informer l'acqué- reur ou le locataire (art. L 125-7). En cas de méconnais- sance de cette obliga- tion, l'acquéreur pourra demander la résiliation du contrat de vente dans un délai de 2 ans suivant la découverte de la pollution ou demander à se faire restituer une partie du prix de vente. Le locataire peut faire de même et demander la résilia- tion du bail ou une réduction du loyer. L'obligation de remise en état des sites en cas de mise à l'arrêt d'une installation clas- sée pour la protection de l'environnement est modifiée: un tiers peut demander au préfet de se substituer à l'exploitant pour réhabiliter l'installation, si elle est définiti- vement mise à l'arrêt (article L. 512-21). La procédure, très détaillée, prévoit notam- ment l'obligation pour le tiers de présenter au préfet un « mémoire de réhabilitation » donnant des gages sur sa capacité tech- nique et financière à réaliser ces travaux. Par ailleurs, si un maître d'ouvrage est à l'origine d'un changement de destination du terrain acquis, à la suite de l'arrêt d'une installation classée doit définir les mesures de gestion de la pollution des sols pour préserver l'ordre public et la nouvelle des- tination. (art. L 556-1). Enfin, l'article prévoit que, pour les constructions dans un secteur d’informa- tion sur les sols, les projets doivent faire l'objet d'une étude de sol afin d’établir les mesures de gestion de la pollution à mettre en œuvre pour assurer la compati- bilité entre l’usage futur et l’état des sols (art. L 556-2). L'étude donne lieu à une attestation établie par un bureau d'études certifié qui doit accompagner la demande de permis de construire. Certaines excep- tions sont prévues, par exemple lorsque la construction projetée est située dans le périmètre d’un lotissement autorisé ayant fait l’objet d’une demande comportant une attestation garantissant la réalisation d’une étude des sols et sa prise en compte dans la conception du projet d’aménage- ment. L’autorité titulaire du pouvoir de police peut assurer d’office les travaux de dépollution et de mise en conformité du terrain avec sa destination future aux frais du responsable. (art. L 556-3). ■ Article174 (85) : Création d'une obligation de pré-câblage des bâti- ments neufs à usage industriel pour permettre la recharge des véhicules électriques pendant leur période de travail Complétant l'article L 111-5-2 du CCH, l'ar- ticle 174 institue une obligation, en cas de 1er avril 2014 23 JURIS hebdo immobilier •• L ALOI ALUR Date Objet n° 2011-1068 du 8 septembre2011 Établissements publics fonciers, établissements publics d’aménagement de l’État et l’Agence fon- cière et technique de la région parisienne n° 2011-1539 du 16 novembre2011 Définition des surfaces de plancher prises en compte dans le droit de l’urbanisme; n° 2011-1916 du 22 décembre2011 Corrections à apporter au régime des autorisa- tions d’urbanisme; n° 2012-11 du 5 jan- vier2012 Clarification et simplification des procédures d’élaboration, de modification et de révision des documents d’urbanisme; n° 2013-638 du 18 juillet2013 Contentieux de l’urbanisme n° 2013-888 du 3 octobre2013 Procédure intégrée pour le logement; n° 2013-890 du 3 octobre2013 Garantie financière en cas de vente en l’état futur d’achèvement n° 2013-889 du 3 octobre2013 Développement de la construction de logement; n° 2013-1184 du 19 décembre2013 Amélioration des conditions d’accès aux docu- ments d’urbanisme et aux servitudes d’utilité publique n° 2013-1185 du 19 décembre2013 Taux de garantie que les collectivités territoriales et leurs groupements peuvent apporter à des emprunts souscrits par un concessionnaire d’amé- nagement. Ordonnances ratifiées constitution d'un immeuble industriel équipé de places de stationnement, de doter une partie de ces places de gaines techniques, câblages et dispositifs de sécu- rité nécessaires à l’alimentation d’une pri- se de recharge pour véhicule électrique ou hybride rechargeable. De même, en cas de construction d'un ensemble commercial ou d'un cinéma équipé de places de stationnement, il devient obligatoire de prévoir les mêmes équipements. L'article L 1115-4 prévoit le cas des travaux réalisés sur les parkings existants des ensembles commerciaux ou des cinémas, il devient obligatoire d'y ajouter ces équipe- ments. Un décret doit préciser les modali- tés d'application de cette obligation. ■ Article175 (86) : Rapport sur le permis de diviser Le Gouvernement doit remettre un rap- port sur l'opportunité de mise en œuvre d'un permis de diviser. Ce permis de diviser serait délivré lors de toute division par lots et mise en copropriété d’un immeuble comprenant au moins cinq locaux à usage d’habitation. ■ Article176 (87) : Délai pour déposer les dossiers de cession des terrains situés dans la zone des cinquante pas géométriques Cet article prolonge le délai pour déposer les dossiers de cession dans la zone des cin- quante pas géométriques. Cela vise les constructions édifiées avant le 1erjanvier 1995, affectées à usage professionnel ou d'habitation, dans les zones urbaines ou d'urbanisation diffuse (art. L. 5112-5 et L. 5112-6 du CGCT) afin d'obtenir un déclas- sement et une cession aux occupants. Les demandes de cessions devaient être faites avant le 1 er janvier 2015. Ce délai est repoussé au 1 er janvier 2016. ■ Article177 (88 nouveau) : Lyon Application des dispositions relatives aux EPCI à la métropole de Lyon. 1er avril 2014 24 JURIS hebdo immobilier •• L ALOI ALUR JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ Secrétariat: Sabine Petit ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0219 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 779 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: Com-Copie Clamart ■ Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine JURISPRUDENCE Baux commerciaux ■ L'accord de tous les indivisaires requis (CA Paris, Pôle 5, 12 mars 2014, ch. 3, 12/08477) Un cabinet d'administration de biens titu- laire d'un mandat général de gestion immobilière depuis 2004 avait conclu un bail commercial en 2007 avec une associa- tion portant sur un immeuble appartenant à une indivision. Or, en 2009, certains des indivisaires avaient contesté la validité de ce bail auquel ils n'avaient pas donné leur accord. En pre- mière instance, le tribunal avait rejeté cette demande, mais la cour d'appel leur donne raison. « Le mandat général d'administration don- né le 1 er juillet 2004 à la société cabinet L. par M. A. se disant représentant des autres propriétaires indivis, porte sur une maison individuelle et non sur des locaux commer- ciaux et s'il contient l'autorisation donnée au mandataire de conclure tous baux, il ne comporte pas expressément l'autorisation donnée à la société cabinet L ; de conclure au nom de l'indivision un bail commercial qui s'assimile à un acte de disposition. Il ne constitue donc pas un mandat spécial don- né à la société cabinet L. de conclure un tel bail commercial, peu important que M. A. détienne 7/10 e de l'indivision, le consente- ment de tous les indivisaires étant requis pour tout ce qui ne concerne pas l'exploita- tion normale des biens indivis et pour effec- tuer tout acte de disposition autre que ceux destinés à payer les dettes de l'indivision » . En conséquence, la cour prononce la nullité du bail commercial. Elle rejette la demande du bailleur de condamner le locataire à une indemnité d'occupation supérieure au montant du loyer mais elle le condamne à quitter les lieux avec un délai de 6 mois et à verser une indemnité d'occupation égale au montant du loyer. Elle rejette l'argument selon lequel les indi- visaires minoritaires auraient tacitement accepté le bail en encaissant leur quote- part de loyer pendant deux ans. Observations : Pour la conclusion du bail d'un immeuble appartenant à une indivi- sion, l'article 815-3 du code civil (modifié en 2006) prévoit qu'un ou plusieurs indivi- saires, représentant au moins les deux tiers des droits indivis peuvent notamment effectuer des actes d'administration relatifs aux biens indivis et « conclure et renouve- ler les baux autres que ceux portant sur un immeuble à usage agricole, commercial, industriel ou artisanal ». Il est ainsi possible pour un ou plusieurs indivisaires, à la condition de réunir les deux tiers des droits, de consentir, sans l'accord des autres, des baux d'habitation, mais non des baux commerciaux. La validité du bail commercial qui est conclu sans l'accord de tous les indivisaires, peut donc être contes- tée par l'indivisaire qui n'a pas donné son accord à l'acte. Cet arrêt confirme par ailleurs qu'un mandat général d'adminis- tration ne confère pas le droit de disposer et ne permet pas au mandataire de conclure un bail commercial. Si la loi du 23juin 2006 a assoupli les exi- gences requises pour passer des actes d'ad- ministration, l'unanimité reste requise pour les actes les plus importants, au titre desquels figure le bail commercial. ●
