Au sommaire :
– 2 – Jurisprudence –
Vente : Sort du dépôt de garantie versé par le locataire / Quelle date pour le transfert des fruits de l’immeuble ?
Baux commerciaux : Prescription biennale
Copropriété : PV d’assemblée, mise en concurrence des entreprises
Droit de délaissement : Pas de rétrocession
– 4 – Législation –
Deux ordonnances sur l’urbanisme
Assouplissement des règles d’accessibilité pour les logements à occupation saisonnière et touristique
– 5 – En bref –
Nouveau label environnemental ? / Performance de l’immobilier d’investissements / Acteurs / Indices de loyers
Au Parlement: projets et propositions de loi
– 6 – Législation –
Procédures collectives / Économie numérique / Consommation
– 7 – Nominations – En bref –
– 8 – Rencontre –
Actualité de l’urbanisme : l’analyse de Baker & McKenzie
■ ■ L’absence de signature d’un PV d’assem- blée de copropriétaires n’emporte pas nécessairement la nullité de l’assemblé( Civ. 3 e , 26mars2014, p.2). Le droit de rétrocession ne s’applique pas lorsque le propriétaire d’un immeuble a fait usage du droit de délaissement (Civ. 3 e , 26mars2014, p.3). ■ ■ Les exigences d’accessibilité des bâti- ments neufs ont été assouplies par décret du 14mars (p.4) pour tenir compte des spécifi- cités des logements destinés à une occupa- tion saisonnière ou touristique. ■ ■ Deux ordonnances du 20mars2014 sont destinées à faciliter la délivrance des autori- sations d’urbanisme. La première expéri- mente l’autorisation unique en matière d’installations classées pour la protection de l’environnement. La seconde est relative à l’expérimentation d’un certificat de projet. Ces deux textes sont expérimentés dans un nombre limité de régions (p.4). ■ ■ Le sénateur Claude Dilain est nommé pré- sident de l’ANAH. Philippe Ledenvic est nommé président de l’autorité environnementale du Conseil général de l’environnement et du dévelop- pement durable. ■ ■ Le maintien de la faculté de conclure un bail ferme serait subordonné au succès des négociations en cours sur les charges loca- tives dans les baux commerciaux, estime Her- vé Jégou, avocat, Baker & McKenzie (p.8). ■ ■ L’indice du coût de la construction du 4 e trimestre 2013 est en baisse de -1,46% en un an (p.5). De Cécile Duflot à Sylvia Pinel L’ encre de la loi ALUR à peine sèche, la ministre qui a porté ce texte s’en est allée. Cécile Duflot quittant l’hôtel de Castries rue de Varenne, c’est Sylvia Pinel qui reprend le portefeuille du logement. L’ancienne ministre des PME s’est fait connaître des professionnels de l’immobilier par sa réforme des baux com- merciaux et de l’urbanisme commercial, qui arrive au Sénat la semaine prochaine. Il lui incombe la lourde tâche de mettre en œuvre les 177 articles de son prédécesseur et de préparer les mul- tiples décrets d’application qui en résultent. La tâche est certes moins valorisante que la phase législative, mais la continuité de l’État l’impose. Parmi les réactions d’usage de bienvenue à la nouvelle ministre, signalons que les fédérations sont demandeuses de mesures pour de nature à favoriser la construction. La FPI attend du nouveau Gouvernement qu’il s’attaque aux causes du blocage du foncier constructible et des renchérissements des coûts de construction. L’UMF sera attentive aux engagements de la nouvelle ministre du logement sur l’accession à la propriété qui subit une crise profon- de, rappelant que si 230000 maisons avaient été mises en chantier en 2006, ce chiffre est tombé à 154000 en février2014. De même, pour le SNAL, Rober Bélier insiste aussi sur la nécessité de créer un choc d’offre foncière et de relancer l’accession par une refonte du PTZ+ et par une simplification des normes. La FNAIM observe que si la ministre change, la loi ALUR demeure. Jean-François Buet fait part de sa disponibilité pour apporter son concours à la rédaction des décrets d’application pour que les textes soient plus conformes à la réalité du terrain. Comme de coutume, la parution d’un important texte de loi laisse place à une série d’interrogations comme le montre la présenta- tion du texte (lire en p.8) du cabinet Baker & McKenzie. Entre le changement de Gouvernement et la mise en place des décrets d’application, la période est donc doublement propice aux négo- ciations. À suivre. O n lira aussi cette semaine avec intérêt deux arrêts de la Cour de cassation du 26mars2014 relatifs à la vente d’un immeuble loué (lire p.2). Le premier traite du sort du dépôt de garantie versé par le locataire au bailleur initial. L’arrêt précise que le nouveau bailleur n’est pas fondé à réclamer le versement d’un nouveau dépôt de garantie au preneur. Le second tranche la question de savoir à compter de quand le nouveau propriétaire peut réclamer paiement du loyer au locataire. La Cour de cassation indique que la date à retenir est, sauf clause contraire, celle du jour de la vente ■ BD JURIS hebdo La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr NUMÉRO555 8AVRIL 2014 ISSN 1622-1419 14 E ANNEE L’ESSENTIEL .. immobilier - 2 - Jurisprudence - Vente : Sort du dépôt de garantie versé par le locataire / Quelle date pour le transfert des fruits de l’immeuble ? Baux commerciaux : Prescription biennale Copropriété : PV d’assemblée, mise en concurrence des entreprises Droit de délaissement : Pas de rétrocession - 4 - Législation - Deux ordonnances sur l’urbanisme Assouplissement des règles d’accessibilité pour les logements à occu- pation saisonnière et touristique - 5 - En bref - Nouveau label environnemental? / Performance de l’immobilier d’inves- tissements / Acteurs / Indices de loyers Au Parlement: projets et propositions de loi - 6 - Législation - Procédures collectives / Économie numérique / Consommation - 7 - Nominations - En bref - - 8 - Rencontre - Actualité de l’urbanisme: l’analyse de Baker & McKenzie S O M M A I R E E D I T O R I A L 8avril 2014 2 JURIS hebdo immobilier •• V ENTE - B AUXCOMMERCIAUX ▲ Vente ■ Sort du dépôt de garantie versé par le locataire (Cass. Civ. 3 e , 26mars2014, n°369, FS-P+B, rejet, pourvoi n°13-10698) Un immeuble loué à une association avait été vendu par une SCI à une commune. Or celle-ci réclamait le versement à l’associa- tion d’un nouveau dépôt de garantie en se fondant sur le fait que le contrat de vente ne prévoyait pas de stipulation quant au sort du dépôt de garantie versé au bailleur initial. Sa demande avait été rejetée en appel, une décision confirmée par la Cour de cassation: “Et attendu […] qu’ayant retenu à bon droit que la commune, qui s’est trouvée substituée au bailleur initial pour l’intégra- lité des clauses du bail et de ses accessoires, ne pouvait disposer de plus de droits que son vendeur, la cour d’appel […] en a exac- tement déduit que la commune n’était pas fondée à réclamer à la locataire le règle- ment d’un nouveau dépôt de garantie”. Le pourvoi est rejeté. Observations : Cet arrêt répond à la ques- tion du sort du dépôt de garantie versé par le locataire, lorsque l’immeuble loué est vendu, dans le cas où le contrat de ven- te ne prévoit pas de clause à cet effet. L’in- térêt de la réponse à cette question était accru du fait de la liquidation judiciaire du vendeur, qui privait en pratique l’acqué- reur de la faculté d’obtenir reversement du dépôt de garantie payé au bailleur ini- tial. La Cour de cassation indique que, par la vente, les droits du bailleur se trouvent transférés à l’acquéreur. Celui-ci ne pou- vant disposer de plus de droits que son vendeur, il n’est pas fondé à réclamer paie- ment d’un nouveau dépôt de garantie. La Cour de cassation avait déjà jugé que la clause de l’acte de vente d’un immeuble loué à un tiers, relative à la transmission à l’acquéreur du dépôt de garantie perçu par le bailleur, n’est pas opposable au pre- neur, non partie à l’acte de vente (Civ. 3 e , 18 janv. 1993). Statuant dans le même sens que l’arrêt rapporté, un arrêt d’appel avait indiqué que l’acquéreur des murs ne peut agir contre le preneur en paiement du dépôt de garantie lors de son entrée en possession de l’immeuble, alors que ledit preneur en a versé le montant en temps utile au précédent bailleur (Paris, 6juin 2001, Loyers et copr. 2001, n°288), sauf si le dépôt a été restitué avant terme au moment de la cession de l’immeuble, ce qui implique pour le preneur l’obligation de le reverser au nouvel acquéreur. ■ Quelle date pour le transfert des fruits de l’immeuble ? (Cass. Civ. 3 e , 26mars2014, n°422, FS-P+B, cassation, pourvoi n°13-10984) Vendeur et acquéreur étaient en litige sur la date d’entrée en jouissance du bien ven- du. L’arrêt d’appel qui avait fixé cette date à cel- le du paiement du prix est cassé: “Vu les articles1612 et1614 du code civil; […] Attendu que pour dire que l’entrée en jouissance devait se faire à la date de paie- ment du prix de vente, l’arrêt retient que c’est à tort que le tribunal a interprété le jugement du 14décembre 2010 en disant que les fruits appartenaient à l’acquéreur à compter de la date à laquelle la vente était parfaite alors que, par application de l’ar- ticle 1612 du code civil; le vendeur n’est pas tenu de délivrer la chose si l’acheteur n’est pas payé le prix et que la société S. n’a pas payé celui-ci le 9juin 2009 mais lors de la régularisation de la vente; Qu’en statuant ainsi, alors que, sauf conven- tion contraire, tous les fruits de l’immeuble appartiennent à l’acquéreur depuis le jour de la vente et que son obligation de payer le prix résulte de l’exécution complète par le vendeur de son obligation de délivrance, la cour d’appel a violé les textes susvisés; Par ces motifs: casse”. Observations : Les parties peuvent conve- nir librement des modalités de transfert des fruits de l’immeuble à l’acquéreur. C’est en particulier utile pour la vente d’un immeuble loué, pour déterminer précisé- ment à partir de quand les loyers doivent être versés à l’acquéreur. Mais faute de précision contractuelle, quelle règle appli- quer? La Cour de cassation indique que c’est le jour de la vente qui constitue la date à partir de laquelle les loyers sont dus à l’acheteur. Un arrêt a indiqué, sur une question voisi- ne, que le transfert du bail à l’acquéreur ne produit effet que pour l’avenir. C’est à compter de la vente que l’acquéreur reçoit des droits et obligations du précédent bailleur. En cas d’indemnité due au locatai- re en raison du trouble pour non-exécu- tion des travaux qui lui incombaient, elle reste due par le vendeur (Civ. 3 e , 14 nov. 2007, cité dans le code des baux Litec, sous art. 1743). Baux commerciaux ■ Prescription biennale (Cass. Civ. 3 e , 26mars2014, n°374, FS-P+B, rejet, pourvoi n°12-24203) Un bail verbal avait été consenti en 1992 sur divers locaux dans lesquels le preneur exer- çait une activité commerciale. En 2007, le bailleur avait adressé un congé pour infrac- tion aux clauses du bail d’habitation meu- blé liant les parties, considérant que le loca- taire avait exercé dans les lieux une activité de taille de pierre, contrairement aux clauses du bail autorisant un usage d’habi- tation. Le tribunal d’instance avait constaté l’existence d’un bail verbal commercial entre les parties et déclaré son incompéten- ce au profit du TGI. En réponse à une demande de renouvellement du bail com- mercial, le bailleur avait refusé ce renouvel- lement en 2008 puis assigné le locataire en 2010 pour voir constater qu’il était occu- pant sans titre. Sa demande est rejetée, tant en appel qu’en cassation: “Mais attendu que si, en principe, l’inter- ruption de la prescription ne peut s’étendre d’une action à une autre, il en est autre- ment lorsque les deux actions, bien qu’ayant une cause distincte, tendent à un seul et même but ; qu’ayant relevé […] que le refus de renouvellement du 23janvier 2008 était motivé par l’absence de bail com- mercial liant les parties et que le litige sou- mis au tribunal d’instance opposait les mêmes parties à propos du même bail et avait le même objet que l’instance en cours, la cour d’appel a pu en déduire, sans déna- turation, que l’exception d’incompétence du tribunal d’instance soulevée par M. L. [locataire] à l’audience du 9juin 2009 en rai- son de l’existence d’un bail commercial avait constitué une demande en justice ayant interrompu la prescription biennale de l’action en contestation des motifs du renouvellement du 23janvier 2008”. Le pourvoi est rejeté. Observations : Comment joue la prescrip- tion lorsque deux actions sont engagées en parallèle? La Cour de cassation rappelle le principe que l’interruption d’une pres- cription ne s’étend pas d’une action à l’autre. Mais ce principe souffre une excep- tion si deux actions aux causes distinctes, ont un même but. En l’espèce, soulever l’incompétence du tri- bunal d’instance en 2009 constituait un acte de procédure interrompant la pres- cription de deux ans concernant l’action en JURISPRUDENCE contestation des motifs du renouvellement du bail commercial. Copropriété ■ PV d’assemblée, mise en concur- rence des entreprises (Cass. Civ. 3 e , 26mars2014, n°376, FS-P+B, rejet, pourvoi n°13-10693) Un copropriétaire contestait la validité d’une décision d’assemblée générale. Il invoquait deux motifs, le premier lié à l’ab- sence de mise en concurrence des entre- prises, l’autre à l’absence de signature du procès-verbal. Les deux arguments sont rejetés. “Mais attendu, d’une part, qu’ayant énoncé qu’en application de l’article 21 de la loi du 10juillet 1965, l’assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité de l’article 25, arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de répondre à un moyen inopérant dès lors que la mise en concurrence n’était pas obligatoire à défaut de fixation par l’assemblée générale du montant à partir duquel elle devait être mise en œuvre , en a exactement déduit qu’aucune irrégularité n’était encourue; Et attendu, d’autre part, qu’ayant retenu à bon droit que les dispositions de l’article 17 du décret du 17mars 1967 qui imposent la signature du procès-verbal par le président, le secrétaire, et les scrutateurs avaient pour objet d’assurer sa force probante et que l’absence de signatures n’entraînait pas en soi la nullité de l’assemblée générale et relevé, par une appréciation souveraine des éléments qui lui étaient soumis, que M. A n’établissait pas que le retard pris dans l’exécution des travaux relatifs aux pignons et l’infestation de l’immeuble par les ter- mites étaient imputables à la négligence de M. D., la cour d’appel, qui n’était pas tenue de s’expliquer sur les éléments de preuve qu’elle décidait d’écarter, a pu en déduire que les demandes d’annulation du procès- verbal d’assemblée générale et de la déci- sion n°2 relative aux travaux devaient être rejetées; D’où il suit que le moyen n’est pas fondé; Par ces motifs: rejette”. Observations : Cet arrêt tranche deux questions sur les assemblées de coproprié- taires. 1. Mise en concurrence des entreprises. L’article 21 de la loi (non modifié sur ce point par la loi ALUR) prévoit que l’assem- blée arrête un montant de marché et de contrat à partir duquel la consultation du conseil syndical est rendue obligatoire. Que se passe-t-il si l’assemblée n’a pas sta- tué sur ce point? Il revient au syndic, ou au président du conseil syndical de provoquer une délibération pour que la fixation du seuil. Mais si cette délibération n’a pas été faite, la Cour de cassation indique que la mise en concurrence n’est pas obligatoire. Cet arrêt a l’inconvénient de limiter la por- tée de l’obligation de procéder à la mise en concurrence, mais il a l’avantage de valider une décision qui est prise par l’as- semblée. L’annulation aurait par exemple pu empêcher la réalisation des travaux. 2. Signature du procès-verbal L’article 17 du décret impose la signature du procès-verbal des décisions de chaque assemblée. Il incombe au président, au secrétaire et aux scrutateurs de le signer en fin de séance. Cet arrêt de la Cour de cassation, qui refu- se donc d’annuler l’assemblée au motif que le PV n’a pas été signé, se fonde sur l’objectif de l’exigence de signature: il s’agit d’apporter la preuve du contenu du document. Il n’entraîne donc pas nécessai- rement la nullité de l’assemblée. Il revient au juge d’apprécier si le défaut de signatu- re est un obstacle à la force probante du PV. S’il n’y a pas de contestation sur le contenu du PV, l’annulation n’est donc pas encourue. Cette solution est dans la ligne de la jurisprudence qui hésite à annuler des assemblées pour simple omission de signature (Civ. 3 e , 19 nov. 2008). Mais s’il y a des divergences de rédaction entre diffé- rents documents, celui du registre et celui adressé à certains copropriétaires, il peut être déclaré nul (Civ. 3 e , 4juillet 1990). Droit de délaissement ■ Pas de rétrocession (Cass. Civ. 3 e , 26mars2014, n°409, FS-P+B+R, rejet, pourvoi n°13-13670) S’étant vu refuser un certificat d’urbanisme, le propriétaire d’un terrain situé dans l’es- pace réservé par un PLU avait mis en demeure la commune d’acquérir son ter- rain, dans le cadre de la procédure de délaissement. Faute d’accord sur le prix, il avait saisi le juge de l’expropriation qui avait ordonné le transfert de propriété. Mais le terrain n’ayant pas été utilisé aux fins envisagées plus de 5 ans après la ces- sion, le propriétaire avait demandé la rétro- cession du terrain. Elle lui avait été refusée, et la Cour de cassation confirme le bien-fon- dé de ce refus: “Mais attendu que l’exercice du droit de délaissement d’un terrain constituant une réquisition d’achat à l’initiative des proprié- taires de ce terrain, la cour d’appel devant laquelle M. B. n’avait pas invoqué une vio- lation de l’article 1 er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fon- damentales, a exactement retenu que l’exercice de ce droit ne permettait pas au cédant de solliciter la rétrocession du ter- rain sur le fondement de l’article L 12-6 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique; D’où il suit que le moyen n’est pas fondé; Par ces motifs: rejette”. Observations : Le propriétaire d’un immeuble exproprié dispose du droit d’en demander la rétrocession lorsqu’il constate que, dans les 5 ans, l’immeuble n’a pas reçu la destination prévue. Ce droit, prévu par l’article L 12-6 du code de l’expropriation, s’applique en cas d’ex- propriation. La cour d’appel avait observé que le propriétaire avait mis en œuvre la procédure de délaissement (art. L 111-11 du code de l’urbanisme) qui permet à un propriétaire de contraindre la collectivité à acquérir un bien pour lequel il s’est vu opposer un refus d’autorisation de construire. Mais que cette situation, qui ne donne pas lieu à déclaration d’utilité publique, ne permet pas au propriétaire de faire ensuite usage du droit de rétroces- sion. La Cour de cassation confirme cette inter- prétation stricte du texte de l’article L 12-6 qui limite le droit de rétrocession à l’expro- priation. Il n’est donc pas applicable au droit de délaissement. Cette solution est assez logique dans la mesure où le proprié- taire ayant pris l’initiative de demander à la commune d’acquérir son terrain, il est un peu contradictoire de demander ulté- rieurement à redevenir propriétaire de ce terrain. A retenir: Le droit de rétrocession ne s’ap- plique pas lorsque le propriétaire a fait usage du droit de délaissement. ● 8avril 2014 3 JURIS hebdo immobilier •• U RBANISME - V ENTE ▲ JURISPRUDENCE ➙ Le taux de l’usure pour les prêts immobiliers est fixé, à compter du 1 er avril 2014 à: - Prêts à taux fixe: 5,19% - Prêts à taux variable: 4,64% - Prêts-relais: 5,39% (Avis du 24mars 2014, J.O. du 27mars, p.6052) Chiffres 8avril 2014 4 JURIS hebdo immobilier •• U RBANISME LÉGISLATION Deux ordonnances sur l’urbanisme Deux ordonnances prises en application de la loi d’habilitation du 2janvier 2014 permettent des expérimentations pour accélérer la délivrance d’autorisa- tions d’urbanisme. Le premier texte autorise l’expérimenta- tion de la délivrance d’une autorisation unique en matière d’installations classées pour la protection de l’environnement, le second institue le certificat de projet. 1. L’ordonnance n°2014-355 du 20mars 2014 est relative à l'expérimentation d'une autorisation unique en matière d'installa- tions classées pour la protection de l'envi- ronnement . Ce texte, pris en application de la loi d'ha- bilitation du 2janvier 2014, prévoit deux procédures mises en place à titre expéri- mental : - pour les éoliennes et les installations de méthanisation , une fusion de l'autorisa- tion ICPE, du permis de construire, de l'au- torisation de défrichement, de la déroga- tion « espaces protégées » et de l’autorisa- tion au titre du code de l'énergie (Cham- pagne-Ardenne, Franche-Comté, Picardie, Nord-Pas-de-Calais, Midi-Pyrénées, Bre- tagne et Basse-Normandie). - pour les autres installations classées sou- mises à autorisation , une fusion de l'auto- risation ICPE, de l'autorisation de défriche- ment et dérogation « espaces protégées » (Champagne-Ardenne et Franche-Comté). L'objectif est de réduire les délais et d'assu- rer la cohérence du dispositif. Le délai lais- sé à l’administration pour répondre à la demande d'autorisation est de 10 mois . (J.O. du 21mars, p.5623). 2. La deuxième ordonnance (n°2014-356 du 20mars 2014) est relative à l'expéri- mentation d'un certificat de projet . La durée de l’expérimentation est fixée à trois ans; elle sera applicable dans 4 régions (Aquitaine, Bretagne, Champagne- Ardenne, et Franche-Comté, art. 1 er ). Le porteur de projet peut demander au préfet un certificat de projet. Dans les deux mois , le préfet délivre ce certificat qui indique les procédures auxquelles le projet sera soumis et qui précise le délai dans lequel les décisions seront délivrées. La délivrance du projet fixe les règles applicables pendant un délai de 18 mois (prorogeable 6 mois, cf. art. 3). Le préfet s'engage sur les procédures applicables et sur les délais. Si le délai n’est pas tenu, la responsabilité de l’État est engagée, si le porteur du projet démontre un préjudice. Si le certificat est illégal, cela ne dispense pas son bénéficiaire de respecter les procé- dures, mais cela engage la responsabilité de l’État. Le contenu du certificat est fixé par l'article 2. Un décret, (n°2014-358 du 20mars 2014) publié au même J.O. précise la procédure. L'article 1 er précise le contenu de la deman- de de certificat de projet. La demande peut être accompagnée d'une demande: - d'examen au cas par cas (art. R 122-3 du code de l'environnement), - tendant à examiner si le projet est sus- ceptible de donner lieu à des prescriptions de diagnostic archéologique, - de certificat d'urbanisme. (J.O. du 21mars, p.5627 et p.5630). ■ Marchés de travaux publics Le CGAG applicable aux marchés de tra- vaux publics est modifié. L'objectif est de mieux encadrer les délais contractuels de production du décompte général définitif, qui constitue le point de départ du délai de paiement réglementaire. Une procédure de révision a posteriori des prix afférents au solde du marché est ins- taurée pour permettre l'établissement du décompte général sans attendre la paru- tion des index de révision. (Arrêté du 3mars 2014 modifiant l'arrêté du 8septembre 2009 portant approbation du cahier des clauses administratives générales applicables aux marchés publics de travaux, J.O. du 11mars, p.5051). Assouplissement des règles d’accessibilité La réglementation sur l’accessibilité est assouplie pour tenir compte des spécificités des logements à occupation temporaire ou saisonnière. L’assouplissement résulte d’un décret et de deux arrêtés du 14mars. ❑ L'article 1 er du décret institue des disposi- tions spécifiques pour l'accessibilité des logements destinés à occupation temporai- re ou saisonnière, dans des bâtiments col- lectifs . Il s'agit des résidences étudiantes, des résidences de tourisme et des rési- dences hôtelières à vocation sociale (modi- fication de l'article R 111-18-2 du CCH). Il est admis que « pour un pourcentage d'entre eux », les logements prévus dans l'opération soient accessibles sans travaux préalables. Il faut transmettre au préfet, avant tra- vaux, les éléments lui permettant de véri- fier que les dispositions du II de l'article R 111-8-2 sont respectées. L'article 2 concerne les maisons indivi- duelles. Il prévoit également des disposi- tions particulières pour les logements des- tinés à l'occupation saisonnière ou tempo- raire. Elles s'appliquent si l'opération de construction comporte au moins 5 loge- ments . Un contrôle préalable des travaux par le préfet est également prévu. (Décret n°2014-337 du 14mars 2014 relatif à l'accessibilité des logements destinés à l'occu- pation temporaire ou saisonnière dont la gestion et l'entretien sont organisés et assu- rés de façon permanente, J.O. du 16mars, p.5367). ❑ Un arrêté du 14mars 2014 fixe les dispo- sitions relatives à l'accessibilité des loge- ments destinés à l'occupation temporaire ou saisonnière dont la gestion et l'entre- tien sont organisés et assurés de façon per- manente. Le texte détaille les dispositions spécifiques aux logements destinés à l'occupation temporaire ou saisonnière dont la gestion et l'entretien sont organisés et assurés de façon permanente au sens de l'article R 111-18-2 du CCH. Il s'applique aux opéra- tions de construction qui n'ont pas com- mencé lors de la publication du texte. Le maître d'ouvrage qui dispose d'un PC en cours de validité peut demander une auto- risation telle que prévue par le décret du 14mars 2014 si la validité du PC n'expire pas dans les 3 mois qui suivent le dépôt de l'autorisation de travaux. Le texte comporte des dispositions sur les cheminements extérieurs, les revêtements de sol, les portes… Il contient aussi des données sur la signalé- tique, la dimension des logements et les escaliers. Le pourcentage minimum de logements accessibles est fixé à 5 % mais à 10 % pour les résidences de tourisme (art. 4). Sont précisées en annexes: - le gabarit d'encombrement du fauteuil roulant, - les besoins d'espaces libres de tout contrôle, - information et signalisation (J.O. du 16mars p. 5369). ❑ Le 2 e arrêté du 14mars (même J.O.) modifie l'arrêté du 1 er août 2006 fixant les dispositions prises pour l'application des articles R. 111-18 à R. 111-18-7 du CCH relatives à l'accessibilité aux personnes handicapées des bâtiments d'habitation collectifs et des maisons individuelles lors de leur construction. 8avril 2014 5 JURIS hebdo immobilier •• E NBREF A U P ARLEMENT ❘◗ Gide ( Gilles Saint Marc ) a conseillé le créancier Windermere XII FCT (fonds commun de titrisation) dans le cadre du remboursement de la dette par Lone Star. Windermere XII FCT détenait une créance de 1,6 milliard d’euros de prêt hypothécaire sur la société Heart of la Défense. Cette société détient l’immeuble Coeur Défense , elle fait l’objet d’un plan de sauvegarde et a été acquise par le fonds Lone Star en mars2014. La titrisation structurée par Gide pour cet immeuble remontait à 2007. Le cabinet Gide rappelle avoir obtenu de nombreuses décisions de justice qui confortent les droits des créanciers en France. Elles confortent l’opposabilité de la cession Dailly en cas de procé- dure de sauvegarde. Acteurs ■ ICC L’indice du coût de la construction du 4 e trimestre 2013 a été publié par l’IN- SEE. Il s’établit à 1615. Son évolution représente: ➴ une baisse de -1,46% en un an , ➚ une hausse de +5,35% en 3 ans, ➚ et une hausse: + 22,27 % en 9 ans. ■ ILC L’indice des loyers commerciaux du 4 e trimestre 2013 s’établit à 108,46, soit ➚ une hausse de +0,11% en un an. ■ ILAT L’indice des loyers des activités ter - tiaires du 4 e trimestre s’établit à 107,26, soit: ➚ une hausse annuelle de +0,50%. (Publications INSEE du 4avril 2014) Chiffres ■ Nouveau label environnemental très exigeant? Réagissant à l’annonce par Cécile Duflot du lancement d’un nouveau “label envi- ronnemental très exigeant”, 5 fédérations (USH, FPI, UMF, FFB et CAPEB) ont fait part de leurs réserves: le nouveau label, laisse augurer d’une grande complexité. Les fédérations demandent qu’il reste totale- ment volontaire et qu’il ne génère pas de surcoût. Elles rappellent que la priorité doit être de faire baisser les coûts de construction. (Communiqué du 21mars 2014). ■ Nominations ➠ Le conseil d’administration de la fédéra- tion Procos accueille quatre nouveaux admi- nistrateurs: Joëlle Grünberg (Lacoste), Franc ̧ ois Feijoo (Eram), Bertrand Mulliez (Happychic) et André Tordjman (Little Extra) (Communiqué du 3avril 2014). ➠ Le cabinet d’avocats LLC et Associés vient d’ouvrir un bureau à Boulogne-sur- Mer en intégrant le cabinet Faucquez- Bourgain . L’équipe sera animée par Yves Bourgain. Anne-Bénédicte Robert est en charge de l’immobilier. (Communiqué du 2avril 2014). ■ Perial crée un FPCI investi en viager Silver Estate 1 : c’est le nom du nouveau fonds créé par Périal et qui est investi en logements situés à Paris et détenus en via- ger. Périal fixe pour ce fonds un objectif de taux de rendement interne de 5 à 7% par an. Ce FCPI sera investi en appartements parisiens, d’une surface de 40 à 100 m 2 avec une forte décote. Le portefeuille pré- vu est de 45 biens environ. La recherche des biens sera assurée par le cabinet Legasse Viager. (Communiqué du 3avril 2014). ■ Moratoire sur les expulsions? La CLCV considère que la reprise des expulsions porte atteinte au droit au loge- ment pour tous et elle réclame un mora- toire sur les expulsions. (Communiqué du 2avril 2014). Quant à Xavier Emmanuelli, président du Comité de suivi de la mise en œuvre du droit au logement opposable, il a écrit au Premier ministre le 26mars pour lui demander une nouvelle politique de pré- vention des expulsions pour permettre le maintien dans les lieux de toutes les per- sonnes menacées d’expulsion, sauf celles qui organisent leur insolvabilité ou provo- quent un trouble grave et manifeste de jouissance. (Courrier du 31mars 2014). ■ Mise en concurrence des syndics La loi ALUR prévoit désormais une obliga- tion de mise en concurrence des syndics (art. 21 modifié de la loi de 1965). Le cabi- net Syneval, courtier en syndic, rappelle en coinséquence l’intérêt de faire appel à un courtier pour être accompagné dans cette démarche de mise en concurrence et de choix. Syneval, créé en 2011, est dirigé par Rachid Laaraj. (Communiqué du 31mars 2014). ■ Performance de l’immobilier d’investissement La performance de l’immobilier d’investis- sement en 2013 s’établit en France à 5,1% , selon les statistiques IPD. Ce chiffre est en baisse par rapport à 2012 (6,3%). Les actifs de commerce sont ceux qui résis- tent le mieux (+7,2% de rendement glo- bal), suivis par les bureaux (+4,4%). Pour les bureaux, c’est le rendement qui permet de compenser la baisse des valeurs vénales (-1,3%). Le résidentiel a une performance globale très proche (+4,3%), mais avec un maintien des hausses de valeurs vénales (+1,5%). Pour la logistique et les locaux d’activité, les rendements sont élevés (res- pectivement +7,4% et +7,7%), et com- pensent des baisses de valeur vénale, per- mettant d’afficher une performance globa- le positive (respectivement +4,3% et +4,1%). (Publication du 28mars 2014). Habitat des gens du voyage La proposition de loi de Pierre Hérisson visant à renforcer les sanctions prévues dans le cadre de la mise en œuvre de la loi du 5juillet 2000 relative à l'accueil et l'habitat des gens du voyage, vient en discussion au Sénat le 30avril. Elle vise à “ renforcer les sanctions prévues en cas d' occupation illicite en réunion d'une pro- priété privée ou publique et donner aux représentants de l'État des moyens supplé- mentaires adaptés pour mettre fin à ces occupations”. Agriculture et préservation des terres agricoles Le Sénat examine à partir de demain 9avril le projet de loi d'avenir pour l'agriculture, l'alimentation et la forêt. À suivre en particu- lier le titreII sur la protection des terres agri- coles. L’article 12 vise à “renforcer l'arsenal de protection des terres non urbanisées face à la pression de l'urbanisation”. L’article 13 pré- voit d'améliorer l'efficacité de l'intervention des SAFER. Ordures ménagères Le sénateur UMP Philippe Dallier a déposé le 1 er avril une proposition de loi visant à autori- ser les communes à moduler la taxe d'enlève- ment des ordures ménagères en fonction de la composition des foyers. Français de l’étranger Philippe Lefebvre a déposé à l’Assemblée deux propositions de loi le 1 er avril pour tenir compte de la situation des Français de l’étranger. L’une visant à exonérer les Français établis hors de France des dispositions de la loi n°2014-366 du 24mars 2014 ALUR rela- tives aux locations saisonnières, (n°1858) et l’autre visant à modifier le régime de la taxe sur les logements vacants pour tenir compte de la situation des Français établis hors de France, (n°1857). Procédures collectives Une ordonnance du 12mars porte réfor- me de la prévention des difficultés des entreprises et des procédures collectives. Le premier objectif de ce texte est de facili- ter l'anticipation de l'aggravation des diffi- cultés des entreprises . À noter l'article 14 qui répute non écrites les clauses modi- fiant, en défaveur du débiteur qui recourt à une mesure ou procédure préventive, les conditions d'exécution d'un contrat en cours. L'ordonnance institue une procédure de sauvegarde accélérée. Elle ne peut être ouverte que si le débiteur a déjà obtenu l'ouverture d'une procédure de concilia- tion, en cours à la date de saisine du tribu- nal. La procédure de sauvegarde accélérée a une durée limitée à trois mois. Des modifications sont apportées à la pro- cédure de sauvegarde. Par exemple l'ar- ticle L 622-13 du code de commerce est modifié pour supprimer l'obligation de payer sans délai le contractant dont le contrat est poursuivi. Deuxième objectif: renforcer l'efficacité des procédures. Cela passe par des disposi- tions sur la détermination du passif du débiteur, la participation des créanciers à l'élaboration du plan. Troisième objectif: adapter le traitement des situations irrémédiablement compro- mises à la réalité économique de l'entrepri- se. À ce titre, l'ordonnance crée une procé- dure distincte des procédures collectives pour traiter de la situation des personnes physiques dont l'actif est d'une valeur telle que l'ouverture d'une procédure de liqui- dation judiciaire serait disproportionnée. Elle est dénommée « procédure de rétablis- sement professionnel » par l'article L 645-1 nouveau du code de commerce. (Ordonnance n°2014-326 du 12mars 2014, J.O. du 14mars, p.5249). Économie numérique Une ordonnance sur l’économie numé- rique du 12mars 2014 vise les coproprié- tés. L'article 5 de cette ordonnance modifie l'article L 33-6 du code des postes et des communications électroniques. Il est relatif à la convention signée entre l'opérateur en lignes de communications électroniques à très haut débit et le propriétaire d'un immeuble ou le syndicat des coproprié- taires ou l'association syndicale des pro- priétaires. La convention définit les condi- tions de généralisation des opérations d'installation, d'entretien et de remplace- ment des installations. Les opérations se font aux frais de l'opérateur, sauf si le pro- priétaire a refusé deux offres de l'opéra- teur dans les deux ans qui précèdent. Les travaux doivent être achevés dans les 6 mois de la mise à disposition des infra- structures disponibles par le propriétaire. L'article 24-2 de la loi de 1965 est modifié. Il faisait référence à une proposition d'un opérateur d'installer à ses frais des lignes de communication électronique à très haut débit. La mention « à ses frais » est supprimée (art. 7 de l'ordonnance). (Ordonnance n°2014-329 du 12mars 2014 relative à l'économie numérique, J.O. du 14mars, p.5292). Consommation L'article 1 er de la loi du 17 mars sur la consommation institue l'action de groupe. Les articles 3 et suivants concernent l'infor- mation précontractuelle. L'article 9 vise la vente à distance. Le droit de rétractation est porté à 14 jours pour le contrat conclu à distance, après démarchage télépho- nique (art. L 121-21 du code de la consom- mation). L'article 20 modifie l'article L 131-1 du code de la consommation relatif aux arrhes . Il prévoit que, sauf clause contraire, toute somme versée d'avance constitue des arrhes au sens de l'article 1590 du code civil. L'article 26 crée un article L 133-4 du code de la consommation selon lequel lors de la conclusion de tout contrat écrit, le consommateur est informé par le profes- sionnel de la possibilité de recourir en cas de contestation, à une procédure de médiation conventionnelle ou à tout autre mode alternatif de règlement des diffé- rends. Les articles 40 et suivants sont relatifs au crédit à la consommation. Assurance emprunteur du crédit immobilier. L'article 54 modifie l'article L 312-9 du code des assurances. Il permet à l'emprun- teur de résilier le contrat d'assurance, dans le délai de 12 mois de la signature de l'offre de prêt. Le prêteur notifie à l'em- prunteur sa décision d'acceptation ou de refus dans un délai de 10 jours à compter de la réception d'un autre contrat d'assu- rance. En cas d'accord, l'emprunteur modi- fie par avenant le contrat de crédit. Un nouvel article L 113-15-2 du code des 8avril 2014 6 JURIS hebdo immobilier •• P ROCÉDURESCOLLECTIVES - C ONSOMMATION LÉGISLATION assurances (art. 61) prévoit un droit de rési- liation pour les contrats d'assurance cou- vrant les personnes physiques, en dehors de leurs activités professionnelles et pour les branches définies par décret. L'article prévoit pour l'assurance habita- tion, (dont on rappelle que la loi ALUR a autorisé le bailleur à souscrire une assuran- ce pour le compte de son locataire), que le nouvel assureur effectue pour le compte de l'assuré les formalités de résiliation. Aux articles 118 et suivants se trouvent des dispositions sur les résidents des services soumis à autorisation . Dans les établisse- ments pour personnes âgées, la loi nouvel- le insère une obligation de réaliser un état des lieux d'entrée et de sortie. Faute d'état des lieux, aucune somme ne peut être réclamée pour la remise en état des lieux. Les articles qui instituaient un registre national des crédits aux particu- liers ont été jugés contraires à la Constitu- tion (voir notre numéro553). (Loi n°2014-344 du 17mars 2014, J.O. du 18mars, p.5400). Bailleurs sociaux Les renseignements relatifs au supplément de loyer de solidarité doivent être transmis au préfet par les bailleurs sociaux au plus tard le 1 er juin. Les formulaires sont fixés en annexe de cet arrêté du 19 mars. (Arrêté du 19mars 2014 fixant selon une périodicité annuelle la nature et les modali- tés de présentation par les bailleurs sociaux des renseignements statistiques relatifs au SLS, J.O. du 22mars, p.5691). Professionnels du droit Un décret d'application de l'article 32 de la loi du 28mars 2011 qui a autorisé la créa- tion des sociétés de participation finan- cières de professions libérales (SPFPL) pluri- professionnelles a été publié. Il permet la prise de participations dans des sociétés d'exercice de plusieurs de ces professions (avocats, notaires, huissiers, commissaires- priseurs judiciaires, experts-comptables, commissaires aux comptes et conseils en propriété industrielle). Il est notamment prévu une procédure de déclarations multiples pour assurer l'infor- mation de l'ensemble des autorités de contrôle des professions concernées. (Décret n°2014-354 du 19mars 2014 pris pour l'application de l'article 31-2 de la loi n°90-1258 du 31décembre 1990 relative à l'exercice sous forme de sociétés des profes- sions libérales soumises à un statut législatif ou réglementaire ou dont le titre est proté- gé, J.O. du 21mars, p.5618). 8avril 2014 7 JURIS hebdo immobilier •• NOM : PRÉNOM : FONCTION : SOCIÉTÉ : ADRESSE : TÉL : FAX : MÉL : N ° TVA INTRACOM .: SIGNATURE : OFFRE EXCEPTIONNELLE Réservée aux nouveaux abonnés 20% de réduction sur l’abonnement JURIS hebdo immobilier N OMINATIONS Administration ✓ Equipement : Gilles Leblanc est nommé directeur régional et interdépartemental de l'équipement et de l'aménagement de la région Ile-de-France; il succède à Jean- Claude Ruysschaert. (Arrêté du 5 mars 2014, J.O. du 11mars, @) Affaires culturelles Jean-Paul Ollivier est nommé directeur régional des affaires culturelles de Basse- Normandie. Bernard Falga est nommé DRAC de Franche-Comté et Fabrice Morio de Martinique. (Arrêtés des 17 et 21mars 2014, J.O. des 25 et 27mars 2014, @). Préfets Pascal Joly est nommé préfet du Territoire de Belfort. (Décret du 12mars 2014, J.O. du 14, @). Magistrature ✓ Conseil d’État : Caroline Martin est nom- mée présidente de sous-section de la sec- tion du contentieux du Conseil d’État. (Arrêté du 18mars 2014, J.O. du 20mars, @). ✓ Tribunaux administratifs : Sont nommés présidents de TA: Danièle Mazzega (Stras- bourg), Jean-Christophe Duchon-Doris (Toulon), Bernard Iselin (Limoges), Joëlle Adda (Lille) et Lilian Benoit (Nice). (Arrêté des 7 et 11mars 2014, J.O. des 18 et 21, @, décrets du 20mars 2014, J.O. du 23mars, @). ✓ Cours administratives d’appel : Jacques Lapouzade est nommé président de chambre à la CAA de Paris. (Arrêté du 11mars 2014, J.O. du 21mars, @). ✓ Cour de cassation : Ronan Guerlot, Ludo- vic Jariel et Géraldine Gueho sont nommés conseillers référendaires. (Décret du 25mars 2014, J.O. du 27mars, @). ✓ Cours d’appel : Sont nommés présidents de chambre: Marie-Christine Daubigney (Paris) et Hervé Locu (Orléans). (Décret du 25mars 2014, J.O. du 27mars, @). Organismes publics ✓ Observatoire national de la pauvreté et de l'exclusion sociale : Jérôme Vignon est nommé président (autres nominations de personnalités qualifiées). (Arrêté du 28février 2014, J.O. du 20mars, p.5584). ✓ ANAH : Claude Dilain , sénateur, est nom- mé président de l'Agence nationale de l'habitat. Blanche Guillemot est nommée directrice générale. Elle était précédem- ment directrice adjointe du cabinet de Cécile Duflot. ( Arrêtés des 27 et 29mars 2014, J.O. du 30mars, p.6201). ✓ Commission supérieure de codification : Daniel Labetoulle est nommé vice-prési- dent de cette commission. Sont nommés membres: Jacques Arrighi de Casanova (Conseil d’État), Yves Chagny (Cour de cas- sation), Patrice Vermeulen (Cour des comptes) et Philippe Terneyre (professeur de droit à Pau). (Arrêté des 7 et 8mars 2014, J.O. du 11mars, p.5052). La durée de cette commission est prolon- gée de 5 ans par décret du 7mars 2014. (J.O. du 11mars, p.5049). ✓ Médiateur : Alain Lambert est nommé médiateur des normes applicables aux col- lectivités territoriales. (Décret du 11mars 2014, J.O. du 13mars, p.5199). ✓ Epamarne : Nicolas Ferrand est nommé directeur général de l'EPA de la ville nou- velle de Marne-la-Vallée (Eparmarne et Epafrance). (Arrêté du 21mars 2014, J.O. du 27mars, p.6041). ✓ Environnement : Philippe Ledenvic est nommé président de l'autorité environne- mentale du Conseil général de l'environ- nement et du développement durable. (Arrêté du 28février 2014, J.O. du 11mars, p.5081). Conventions collectives ➠ Immobilier : il est envisagé l'extension de l’avenant n°53 du 3octobre 2013 por- tant création d'une commission paritaire de branche de validation des accords. (Avis publié au J.O. du 27mars, p.6047). ➠ Géomètres experts, géomètres topo - graphes, photogrammètres et experts fon - ciers : il est envisagé l’extension de l’accord du 4avril 2013 relatif à la labellisation des formations d'adaptation et/ou d'actualisa- tion pour les salariés. (J.O. du 20mars, p.5585). ➠ Entreprises d’architecture : l’avenant n°3 du 19décembre 2013 sur le finance- ment du paritarisme a fait l’objet d’un avis d’extension. (J.O. du 20mars, p.5586) ➠ CAUE : il est envisagé l’extension de l’avenant n°16 du 9décembre 2013 modi- fiant le régime national de la garantie de frais de santé. (Avis publié au J.O. du 20mars 2014, p.5588). ■ Transaction pénale élargie pour l’environnement La procédure de transaction pénale, en vigueur pour les domaines de l'eau, de la pêche en eau douce et des parcs natio- naux, est étendue à l'ensemble des infrac- tions prévues par le code de l'environne- ment art. L 173-12, issu de l'ordonnance du 11janvier 2012. La procédure est prévue par les articles R 173-1 et suivants nouveaux du code de l'environnement. (Décret n°2014-368 du 24mars 2014 relatif à la transaction pénale prévue à l'article L. 173- 12 du code de l'environnement, J.O. du 26mars, p.5957). B ULLETIND ’ ABONNEMENT « PRIVILÈGE » ❑ OUI , je souhaite bénéficier de l’offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC (soit 586,68 € HT + 2,1% de TVA) au lieu de 779 € TTC, soit 20% de réduction . Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription À RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi 555 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✁ AU FIL DU J.O. 8avril 2014 8 JURIS hebdo immobilier •• B AKER & M C K ENZIE Alexia Robbes présente la gamme des outils mis en place par le législateur pour favoriser la densification en zone urbaine. Exemples: suppression des COS, suppres- sion des règles imposant une taille mini- male des parcelles pour construire, mise en place d’un coefficient de biotope. S’agissant des documents d’urbanisme, Alexia Robbes évoque la règle qui prévoit le reclassement en zone naturelle ou en zone agricole des zones 2AU qui n’ont pas fait l’objet d’urbanisation pendant 9 ans. Elle souligne que cette mesure crée une insécurité juridique car, dans la mesure où elle est automatique, elle n’apparaîtra pas à la simple lecture du PLU. Pour inciter les collectivités à se doter d’un PLU, la loi nouvelle prévoit aussi une cadu- cité des POS de plein droit au 31décembre2015. La nouveauté de cette mesure est que la caducité du POS pro- voque non une remise en vigueur du pré- cédent document d’urbanisme, mais une application du règlement national d’urba- nisme. Enfin, Alexia Robbes indique que le Gouvernement est habilité à réformer par ordonnance la procédure d’établissement des documents d’urbanisme, ce qui est une nouvelle source d’insécurité juridique. Échapper au droit de préemption? Le droit de préemption urbain de droit commun est élargi dans son champ d’ap- plication. D’une part il s’étend désormais aux transmissions à titre gratuit. Cela peut donc viser les donations mais aussi les ces- sions pour un euro symbolique. Il s’étend aussi aux cessions de la majorité des parts de SCI qui détient une unité foncière. La définition de cette extension suppose donc que la société ne détienne qu'un seul immeuble. A contrario, cela signifie qu’une SCI qui détient deux immeubles ne sera pas soumise au droit de préemption en cas de cession de la majorité de ces parts. Le droit de préemption est aussi modifié dans ses modalités d’application: il permet à son titulaire de demander à visiter le bien. La mise en œuvre de ce droit va provoquer un allongement des délais de purge du droit de préemption: la demande de visite suspend le délai de purge du droit de pré- emption jusqu'à la répondre du propriétai- re. Si, lors de la réponse, il reste moins d’un mois au titulaire du droit de préemp- tion pour apporter sa réponse, le délai est porté à un mois. Alexia Robbes conseille donc aux parties, lors de la rédaction d’une promesse de vente, d’allonger les délais de condition suspensive pour la pur- ge du droit de préemption. Information sur le sol En matière d’environnement, Alexia Robbes évoque la création des secteurs d’information sur les sols (qui devaient s’appeler initialement “zones de vigilan- ce”). Le vendeur, ou le bailleur, devra four- nir une information sur les pollutions dont il a connaissance. La sanction qui s’attache à la violation de cette obligation est la faculté pour l’acquéreur ou le locataire de demander, dans les deux ans qui suivent la découverte de la pollution soit une résolu- tion du contrat, soit une diminution du prix de vente ou du loyer soit une remise en état du terrain si l’immeuble est rendu impropre à sa destination. Quant aux questions d’urbanisme com- mercial, elles sont pour la plupart traitées par le projet de loi Pinel. La loi ALUR a toutefois intégré les drives dans le droit de l’urbanisme commercial et il a modifié les règles de surfaces maximales des parkings, dans un sens bien plus restrictif. Les sur- faces de stationnement ne devront pas dépasser 75% des surfaces de commerce. Baux commerciaux: le bail ferme sera-t-il maintenu? S’agissant de la réforme des baux commer- ciaux, Hervé Jégou souligne que le texte a été conçu pour soutenir l’activité du petit commerce, mais qu’il englobe tous les baux commerciaux. C’est le cas par exemple de la suppression de la faculté de conclure un bail ferme. Le texte voté à l’Assemblée prévoit finalement de conser- ver la faculté de conclure un bail ferme pour les baux de plus de 9 ans, les locaux monovalents et les locaux de bureaux. Mais, selon Hervé Jégou, le rapporteur à l’Assemblée est prêt à revenir sur cette question, en fonction des résultats des Actualité de l’urbanisme À travers la riche actualité de l’urbanisme que présentait ce 3 avril le cabinet d’avo- cats Baker & Mc Kenzie, voici quelques lignes de force qui se dégagent pour com- prendre les enjeux des réformes en cours. JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ Secrétariat: Sabine Petit ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0219 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 779 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: Com-Copie Clamart ■ Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine RENCONTRE négociations sur les charges locatives. Il n’est donc pas certain que le bail ferme soit maintenu… Le législateur souhaite que certaines charges ne puissent plus être imputées au locataire. Il devrait s’agir notamment de la taxe foncière, de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères et des taxes d’urbanisme. Concernant la faculté qui serait ouverte au locataire de délivrer congé par lettre recommandée avec AR, Hervé Jégou la qualifie de fausse bonne idée, en raison des incertitudes qui peuvent s’y attacher: il faut que le locataire vérifie si c’est bien le bailleur initial, s’il y a un mandataire, si le bailleur a fait élection de domicile. Clauses réputées non écrites Quant aux clauses contraires aux règles d’ordre public du statut, elles ne sont plus nulles mais réputée non écrites. La différen- ce est importante: une partie dispose d’un délai de deux ans pour invoquer la nullité d’une clause alors qu’il n’est enfermé dans aucune prescription pour faire constater qu’une clause est réputée non écrite. Le projet de loi a par ailleurs supprimé la faculté de se référer à l’ICC lors de la révi- sion du loyer et du renouvellement du bail mais curieusement, il n’a pas modifié le code monétaire et financier pour y suppri- mer la référence à l’ICC dans la liste des indices présumés en rapport avec l’activité des contractants. Il resterait donc possible d’utiliser l’ICC pour la clause d’échelle mobile, sans que son usage soit autorisé pour la révision et le renouvellement… Le plafonnement du déplafonnement sus- cite également de nombreuses questions. On peut se demander si le maximum de hausse de 10% s’applique chaque année sur le dernier loyer appliqué lors du renou- vellement ou sur le loyer payé l’année pré- cédente. Il semblerait, selon Hervé Jégou qui se fonde sur le dossier du projet de loi, que la deuxième solution, plus favorable au bailleur, soit celle envisagée. D’autres questions restent à ce jour sans réponse: la hausse de 10% pourra-t-elle se cumuler avec celle de l’indexation? Certains baux, comme les baux de plus de 9 ans ou les baux à loyer binaire seront-ils concernés par cette nouvelle règle? Le texte du projet de loi doit être examiné par le Sénat les 15 et 16avril. Sa publica- tion devrait donc intervenir rapidement: avant l’été ou à la rentrée de septembre. ●
