Au sommaire :
– 2 – Jurisprudence –
Baux commerciaux : Gestion des résidences services / Pas de QPC sur l’article L 145-1 du code de commerce / École de danse: quel bail ?
Propriété : Pas de QPC sur les SAFER
Impôt sur le revenu : Taxation d’une indemnité d’immobilisation / Déductibilité de l’Indemnité d’éviction versée au locataire ? / Amortissement Périssol refusé
TVA : Travaux d’accessibilité / DALO : Régime de l’astreinte
Impôts locaux : Immeubles insalubres
– 4 – Projets –
Projets de loi : accessibilité / biodiversité
– 5 – Analyse –
La réforme du droit des procédures collectives en France : évolution de la législation en France et en Allemagne, par Ellen Delzant, avocat.
– 6 – Rencontre –
Une conférence parlementaire sur la politique du logement
– 8 – Tableau des réponses ministérielles –
– 9 – Nominations – En bref –
Création du Commissariat général à l’égalité des territoires
■ ■ Le locataire qui exerce une activité d’en- seignement mais qui ne respecte pas les exi- gences prévues par le code de l’éducation ne peut pas se prévaloir du statut des baux commerciaux (arrêt de la Cour d’appel de Paris du 3avril 2014, p.2). ■ ■ La mise en location de sa résidence prin- cipale par une personne âgée qui part en maison de retraite ne justifie pas de traite- ment fiscal spécifique au titre de l’impôt de sur le revenu, indique le ministre du budget dans une réponse écrite (voir p.6). ■ ■ La FNAIM revient sur la censure, par le Conseil constitutionnel, de certaines dispo- sitions de la loi ALUR relatives à l’encadre- ment des loyers et en voit des aspects posi- tifs, qui doivent guider l’administration dans son travail de rédaction des décrets d’appli- cation (p. 7). ■ ■ Ellen Delzant, avocat, Schutze&Braun, analyse l’impact de la réforme du droit des procédures collectives issues de l’ordonnan- ce du 12mars 2014 et compare le droit applicable en France et en Allemagne (p.5). ■ ■ Un projet de loi sur l’accessibilité a été adopté en conseil des ministres le 9avril (p.4), il reprend les propositions du rapport de la sénatrice Claire-Lise Campion. Un projet de loi sur la biodiversité autori- serait un propriétaire à créer sur un immeuble une servitude intuitu rei, durable et transmissible aux ayants cause (p.4). ■ ■ 16 ministres et 14 secrétaires d’Etat compo- sent le Gouvernement de Manuel Valls (p.9). Marie-Noëlle Lienneman inspirera-t-elle Sylvia Pinel? D ans son discours de politique générale à l’Assemblée, le Pre- mier ministre a évoqué l’organisation territoriale, évoquant des axes de réforme: division par deux du nombre de régions d’ici 2015, nouvelle carte de l’intercommunalité d’ici le 1 er janvier 2018, clarification des compétences de collectivités avec suppression de la clause de compétence générale et suppression des conseils départe- mentaux à horizon 2021. Manuel Valls a aussi évoqué le logement en insistant sur la nécessité de relancer la construction en supprimant les freins qui y font obstacle. A cet effet, il est prévu 50 mesures de sim- plification par arrêté qui doivent être publiées avant l’été. A quelques jours de ces annonces, une conférence parlementaire évo- quait le thème de la politique du logement sous l’axe: quel engage- ment pour créer un choc d’offre? Mais, alors que le délégué intermi- nistériel Alain Régnier observe que sont attendus de 100 à 150 décrets pour la loi ALUR (et même 180 selon les propos de Sylvia Pinel le 10 avril), il rappelle que 45 décrets d’application sont encore attendus… pour la mise en œuvre de la loi Grenelle II (p. 6). Il ajoute que l’abon- dance des textes est caractéristique d’impuissance publique. Une observation très intéressante de l’économiste Vincent Renard, tirée de sa longue expérience du droit de l’urbanisme, invitait à ne pas sollici- ter une nouvelle refonte du code de l’urbanisme: les commissions de simplification aboutissent toujours à la production de nouveaux textes plus complexes que les précédents. Il recommande une tout autre approche du droit: la mise en place de décisions, sous le contrôle du juge, statuant à la lumière de quelques principes simples. Cette approche nouvelle du droit mériterait d’être examinée de près car la situation actuelle est préoccupante: le maquis des textes rend le droit positif incompréhensible et affaiblit son autorité. Le constat est en effet implacable; quand un délégué interministériel reconnaît que l’inflation normative caractérise l’impuissance publique, et qu’une députée indique qu’on ne peut aimer que ce que l’on comprend, on voit mal comment le justiciable moyen pourrait avoir une haute opi- nion du système de droit qui nous régit. Dans ce contexte, le dynamisme constant de Marie-Noëlle Lienemann tranchait avec la tonalité générale. L’ancienne ministre en appelle à un choc salutaire. Ses idées de réforme touchent aussi bien à la rente fon- cière, à laquelle il faut s’attaquer, qu’aux aides au logement, dont elle reconnaît le caractère inflationniste, ou aux objectifs de construction, dont les chiffrages nationaux doivent être mis en cohérence avec les prévisions locales. C’est un vrai programme d’action ministériel que nous a présenté la sénatrice ce 10avril ! Sylvia Pinel avait décliné l’in- vitation, trop fraîchement nommée ministre. S’inspirera-t-elle de ces propositions innovantes ? Les deux femmes doivent se rencontrer jeu- di 17. Les sujets ne manqueront pas… ■ BD JURIS hebdo La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr NUMÉRO 556 15AVRIL 2014 ISSN 1622-1419 14 E ANNEE L’ESSENTIEL .. immobilier - 2 - Jurisprudence - Baux commerciaux : Gestion des résidences services / Pas de QPC sur l’article L 145-1 du code de commerce / École de danse: quel bail? Propriété : Pas de QPC sur les SAFER Impôt sur le revenu : Taxation d’une indemnité d’immobilisation / Déductibilité de l’Indemnité d’éviction versée au locataire? / Amortis- sement Périssol refusé TVA : Travaux d’accessibilité / DALO : Régime de l’astreinte Impôts locaux : Immeubles insalubres - 4 - Projets - Projets de loi: accessibilité / biodiversité - 5 - Analyse - La réforme du droit des procédures collectives en France: évolution de la législation en France et en Allemagne, par Ellen Delzant, avocat. - 6 - Rencontre - Une conférence parlementaire sur la politique du logement - 8 - Tableau des réponses ministérielles - - 9 - Nominations - En bref - Création du Commissariat général à l’égalité des territoires S O M M A I R E E D I T O R I A L 15avril 2014 2 JURIS hebdo immobilier •• B AUXCOMMERCIAUX ▲ Baux commerciaux ■ Gestion des résidences services (CA Paris, Pôle 5, ch. 3, 2avril 2014, n°12/02894) La société Sun Valley exploitant une rési- dence service avait été mise en redresse- ment judiciaire. Le tribunal avait attribué les fonds de commerce exploités à une société Quiétude évasion. Or certains pro- priétaires bailleurs avaient voulu reprendre l’exploitation par une société SARL Gal- piges. Mais la société Quiétude évasion esti- mait que la SARL Galpiges aurait dû lui racheter un fonds de commerce. Alors que le tribunal avait en première instance esti- mé que la SARL avait commis un détourne- ment de clientèle au détriment de la socié- té Quiétude évasion, la cour d’appel réfor- me ce jugement. La SARL Galpiges soute- nait que Quiétude n’avait été déclarée ces- sionnaire que du fonds de commerce, mais non des baux commerciaux, ce que confir- me l’arrêt d’appel. “Si la société Quiétude évasion a obtenu la cession du fonds de commerce exploité par les sociétés Appart Valley et Sun Valley dans la résidence de Chelles, les baux commer- ciaux passés avec les propriétaires et qui permettent l’exploitation du fonds dans sa globalité, avec la clientèle constituée des résidents, ont été résiliés , à l’exclusion du bail commercial passé avec la SNC de l’Aul- noy, propriétaire des lots à usage privatifs à usage commun et qui est elle-même en liquidation judiciaire; S’agissant de la réclamation de la société Quiétude évasion et de son liquidateur concernant l’exploitation desdits locaux et le mobilier et le matériel les garnissant et laissés dans les lieux, la société Quiétude évasion et son mandataire liquidateur échouent à démontrer que la société Gal- piges et associés se serait appropriée de façon illégitime ces locaux communs à usa- ge privatif et les mobilier et matériel les gar- nissant. La société Galpiges et associés a en effet elle-même l’obligation au terme des baux passés avec les propriétaires des différents lots privatifs d’offrir aux locataires de la rési- dence des services hôteliers de sorte qu’ il ne peut lui être opposé aucune exploitation illégitime de tels services au sein de la rési- dence”. La cour constate ensuite que les baux com- merciaux passés avec les propriétaires ayant été résiliés, et la clientèle constituée des résidents n’existant que si de contrats de location subsistent au profit de l’exploitant de la résidence, de sorte que la société Quiétude évasion, dont les contrats avec les propriétaires bailleurs ont été résiliés, ne peut se prévaloir d’aucun détournement de clientèle. Observations : Cet arrêt illustre les difficul- tés rencontrées par les parties en présence, dans des montages de résidences services, lorsque l’exploitant est soumis à une procé- dure collective. Les baux commerciaux conclus entre les propriétaires de la résiden- ce et l’exploitant ayant été résiliés, le repre- neur n’en était pas titulaire. Faute d’avoir obtenu la signature de nouveaux baux, son exploitation était rendue difficile par la mise en place d’une structure parallèle. Certains propriétaires ayant organisé la reprise en parallèle de l’exploitation par une autre société, la société repreneuse ne pouvait invoquer une appropriation illégi- time des locaux communs. Il résulte de cet arrêt que la reprise du fonds de commerce par un nouvel exploitant, sans la conclu- sion de nouveaux baux commerciaux avec les propriétaires des appartements, com- promet la pérennité de la reprise. ■ École de danse: quel bail? (CA Paris, Pôle 4, ch. 9, 3avril 2014, n°12/09646) Une société avait conclu un bail avec une association pour l’exploitation d’une Aca- démie de danse en 1976. La propriétaire ayant délivré congé en juin2009, la locatai- re revendiquait l’application du statut des baux commerciaux et, subsidiairement, celui des baux professionnels. “Considérant qu’aux termes de l’article L 145-2 du code de commerce, le statut est applicable aux baux des locaux ou immeubles abritant des établissements d’enseignement si sont réunies plusieurs conditions; Considérant que l’établissement d’ensei- gnement doit disposer de toutes les autori- sations légales et administratives pour exercer l’activité d’enseignement , que le droit au renouvellement du bail commercial est subordonné à la régularité de l’exploita- tion”. La cour cite les obligations imposées à l’éta- blissement figurant aux articles L 462-1 et suivants du code de l’éducation: déclara- tion au préfet, respect des garanties tech- niques, d’hygiène et de sécurité, souscrip- tion d’un contrat d’assurance, mise à dispo- sition des usagers de la liste des enseigne- ments … Or la cour constate que la mise à disposi- tion de la liste des enseignants avec la date d’obtention de leur diplôme n’a pas été respectée. “Que dès lors, l’Académie de danse ne remplissant pars les conditions des articles L 462-2 et L 462-3 du code de l’éducation, celle-ci ne peut se prévaloir du statut des baux commerciaux; JURISPRUDENCE ■ Pas de QPC sur les SAFER Une demande de question prioritaire de constitutionnalité sur les articles L143-1 et L 143-2 du code rural relatifs au droit de préemption des SAFER a été rejetée. La Cour de cassation a en effet considéré que ces articles “organisent le droit de préemption accordé aux SAFER pour leur permettre de réaliser la mission d’intérêt général qui leur est confié par la loi pour l’amélioration des structures agricoles, qu’ils le subordonnent à des objectifs d’in- térêt général et qu’au regard de ces objectifs et de la procédure qui en organi- se l’exercice et le contrôle, il n’apparaît pas susceptible de porter une atteinte disproportionnée au droit de propriété et aux principes de la liberté contractuelle et de la liberté d’entreprendre”. (Cass. Civ. 3 e , 3avril 2014, n°635, FS-P+B, affaire n°14-40006) ■ Pas de QPC sur l’article L 145-1 du code de commerce Une société avait engagé un recours solli- citant une question prioritaire de consti- tutionnalité relative à l’application de l’ar- ticle L 145-1 du code de commerce, concernant le champ d’application du sta- tut des baux commerciaux. Elle soutenait que l’interprétation jurisprudentielle de cet article aux seuls “locaux ou immeubles” portait atteinte à la liberté d’entreprendre des commerçants dont la surface d’exploitation n’est pas “close et couverte”. La Cour de cassation n’a pas transmis la question au Conseil constitu- tionnel au motif “qu’il ne résulte pas d’une jurisprudence constante que l’appli- cation de l’article L 145-1 du code de com- merce soit soumise à l’exigence d’un local clos et couvert et qu’en soit exclue une surface d’exploitation si l’emplacement concédé est stable et permanent”. (Cass. Civ. 3 e , 20mars2014, n°547, FS-P+B, affaire n°13-240439) Il résulte indirectement de cet arrêt qu’un local non clos et couvert peut donner lieu à application du statut si l’emplacement concédé est stable et permanent, ce qui ouvre la voie à une jurisprudence souple pour interpréter l’article L 45-1. Sur la qualification de bail professionnel […] Considérant d’abord qu’il n’est pas contesté que l’Académie de danse exerce dans les lieux loués une activité à titre onéreux de manière habituelle; […] Considérant […] que l’article 57 A de la loi du 23décembre 1986 introduit par la loi du 6juillet 1989 n’est pas applicable aux situations en cours au moment de l’en- trée en vigueur de cette disposition; Mais considérant que le bail en cause ayant été conclu le 21octobre 1976 pour une durée de 4 ans jusqu’au 31décembre 1980, a été reconduit tacitement pour un an par tacite reconduction le 1 er janvier 1981 puis reconduit chaque année sui- vant le 1 er janvier; Considérant que la tacite reconduction d’un bail à usage professionnel constitue un nouveau contrat; que, dès lors, l’ar- ticle 57 A de la loi du 23décembre 1986 est applicable à compter du renouvelle- ment du bail tacitement reconduit à une date postérieure à celle de l’entrée en vigueur de la loi du 6juillet 1989”. En conséquence, la cour juge que le bail a été tacitement reconduit le 1 er janvier 1990 pour 6 ans puis, par période de 6 ans jus- qu’au 31décembre2013. Elle en déduit: “Considérant que la Caisse des dépôts a fait assigner sa locataire le 4février 2010 aux fins de voir valider le congé délivré le 11 juin 2009 et d’obtenir l’expulsion de l’Académie de danse; Que toutefois le congé ne pouvait avoir d’effet qu’au 31décembre2013; Considérant que l’intérêt de la bailleresse à poursuivre l’expulsion de l’Académie de danse doit s’apprécier au jour de l’intro- duction de sa demande, que la Caisse des écoles n’avait pas un intérêt né et actuel à agir au moment de l’assignation, le congé ne pouvant être déclaré valable avant sa date d’effet”. Le bailleur est donc jugé irrecevable en ses demandes. Observations : Un établissement d’ensei- gnement peut en principe se prévaloir du statut des baux commerciaux, puis que cet- te activité est expressément prévue par l’article L 145-2 1 e du code de commerce. Peu importe la nature de l’enseignement. Il peut s’agir par exemple d’une auto-école (Civ. 3 e , 11juin 1992) ou une école de judo gérée par une association (CA Lyon, 16avril 1992). Mais le preneur doit respecter les autorisa- tions administratives nécessaires à leur ouverture et leur fonctionnement (Civ. 3 e , 16février 2000). Cet arrêt le confirme et il en déduit les conséquences: faute de res- pecter la législation prévue par le code de l’éducation, le locataire ne peut bénéficier du statut des baux commerciaux. La cour admet en second lieu l’application du régime des baux professionnels régis par l’article 57 A de la loi de 1986. Mais le plus intéressant est l’effet donné au congé. La cour considère que le congé donné en 2009 ne produit d’effet que fin 2013 puisque le bail est réputé être d’une durée de 6 ans. Il est d’usage de considérer qu’un congé pré- maturé n’est pas nul mais que son effet est reporté à la prochaine date utile (ex. Paris, 10 fév. 1993, Loyers et copr. 1993, n°217). S’agissant des dispositions transitoires, la Cour de cassation a également jugé que l’article 57 A ne s’appliquait pas aux baux en cours (Civ. 3 e , 22 nov. 1995). L’arrêt rapporté précise enfin qu’à la date de saisine du juge, le bailleur n’avait pas intérêt à agir pour obtenir l’expulsion. Il sera donc conduit à saisir ultérieurement le tribunal pour se prévaloir du congé dont l’effet est reporté à fin 2013 pour en demander la mise en œuvre. Impôt sur le revenu ■ Taxation d’une indemnité d’im- mobilisation (CE, 9 e et 10 e sous-sections réunies, 19février2014, n°354380) Un couple avait conclu une promesse unila- térale de vente de sa résidence principale au profit d’une SAS dont il était actionnaire à hauteur de 28%. Il avait perçu à ce titre une somme de 750000 € d’indemnité d’im- mobilisation. L’administration avait imposé cette somme, au titre des BNC, considérant qu’elle rémunérait un service rendu à la société bénéficiaire de la promesse de ven- te. Le Conseil d’État confirme la décision: “Considérant […] que la promesse unilaté- rale de vente ne comportait, dans le chef de la SAS Immofénelon, aucune obligation d'achat et, dans le chef de M. M., aucune autre obligation que celle consistant à s'in- terdire de vendre à un tiers, pendant une certaine durée, sa résidence principale, et notamment pas celle de la quitter ni d'en- gager des frais pour louer un autre appar- tement; qu'ainsi, la cour n'a entaché son arrêt ni de contradiction de motifs, ni de dénaturation des faits, ni d'erreur de droit en jugeant que l'indemnité litigieuse ne compensait aucun préjudice ; qu'en en déduisant que l'indemnité d'immobilisa- tion litigieuse était imposable dans la caté- gorie des bénéfices non commerciaux dès lors qu'elle rémunérait un service rendu à la société bénéficiaire de la promesse unilaté- rale de vente , consistant pour le propriétai- re du bien à réserver à cette société la pos- sibilité d'acheter et à s'interdire de vendre à un tiers, assorti d'une contrepartie financiè- re, et qu'il s'agissait d'une source de profit susceptible d'être renouvelée, sans qu'y fas- se obstacle l'absence de caractère profes- sionnel de l'activité en cause, la cour n'a [pas] commis d'erreur de droit”. Observations : Le Conseil d’État confirme donc le caractère imposable de l’indemnité d’immobilisation au titre des bénéfices non commerciaux, en visant l’article 92 I du CGI. L’arrêt évoque aussi la preuve de l’in- tention du contribuable d’éluder l’impôt, le requérant ne pouvant ignorer le carac- tère taxable de l’indemnité, étant par ailleurs président de la SAS bénéficiaire de la promesse. TVA ■ Travaux d’accessibilité (CE, 19février2014, 9 e et 10 e sous-sections réunies, n° 358 710) Un contribuable avait engagé des travaux dans un immeuble visant à permettre l’ac- cessibilité des personnes à mobilité réduite. Interrogée par le contribuable, l’administra- tion avait considéré que chacune des 6 lots composant le second œuvre faisant l’objet d’une rénovation pour plus des deux tiers, 15avril 2014 3 JURIS hebdo immobilier •• F ISCALITÉ ▲ JURISPRUDENCE ■ Amortissement Périssol refusé Le Conseil d’Etat a confirmé la position de l’administration qui avait refusé à un contribuable le bénéfice de l’amortisse- ment Périssol au motif que le contrat de location était fictif. La décision se fonde sur “ l’absence de justificatifs de verse- ment de loyers et la modicité des revenus du locataire”. (CE, 14février2014, 8 e sous-section, n°362825). ■ DALO: régime de l’astreinte Lorsqu’un demandeur a été reconnu prio- ritaire comme devant être logé d’urgence dans une structure d’hébergement, le pré- sident du TA peut ordonner l’accueil de la personne et fixer une astreinte. Le Conseil d’Etat indique que les règles spécifiques de l’astreinte fixées par l’article L 441-2-3- 1 du CCH sont exclusives des règles géné- rales de l’astreinte fixées à l’article L 911-4 du code de justice administrative. (CE, 10février2014, 5 e et 4 e sous-sections, n° 361 426). ▲ 15avril 2014 4 JURIS hebdo immobilier •• P ROJETS F ISCALITÉ ■ Révision des valeurs locatives Le ministre du budget indique au député Régis Juanico que la révision des valeurs locatives des locaux professionnels est en cours. Celle des locaux d'habitation est en cours d'expérimentation. Au vu de ses résultats, il pourra être décidé une géné- ralisation, dont les résultats pourront être intégrés dans les bases des impôts pour 2018. La valeur locative ne serait plus déterminée par rapport à une valeur de référence, mais à partir d'un prix au m 2 en fonction des locaux observés sur un mar- ché homogène. (Rép. 11mars 2014, JO AN Q, p.2335, n°31803). ■ Fiabilité du DPE Il vaut mieux ne pas afficher de performan- ce énergétique que d'en afficher une qui ne reflète pas convenablement le bien. Mais les clients des diagnostiqueurs peu- vent être déçus de recevoir un DPE vierge. Des recherches sont en cours pour adapter la méthode de calcul du DPE aux bâtiments antérieurs à 1948. Une réponse de la ministre du logement à Michel Fontaine. (JO Sénat Q, 13mars 2014, p.701, n°7134). ■ Sécurité des ascenseurs La date limite de réalisation de la 2 e tranche de travaux sur les ascenseurs a été reportée au 3juillet 2014, l'obligation du dispositif de précision d'arrêt a été limitée aux seuls ERP. La question de la pertinence d'imposer ces travaux aux bâtiments autres que les ERP est posée. Un groupe de travail a été constitué, il est sur le point de rendre ses conclusions, indique la ministre du logement à Jean-Patrick Gille. (JO AN Q, 18mars 2014, p.2668, n°29076). ■ Un projet de loi sur l’accessibilité Le conseil des ministres a adopté le 9avril un projet de loi habilitant le Gouvernement à adopter des mesures sur l’accessibilité des bâtiments recevant du public et des bâtiments d’habitation. Le texte doit s’inspirer des conclusions du rapport de la sénatrice Claire-Lise Campion préconisant la mise en place d’agendas d’accessibilité programmée (Ad’AP). L’objec- tif est de permettre aux acteurs publics et privés qui ne sont pas encore mis en conformité avec les exigences d’accessibilité à échéance 2015, de programmer un agenda de réalisation des travaux dans un calendrier resserré. Le projet de loi retient également la proposition du rapport de Claire-Lise Campion selon laquelle, à défaut de mise en place des agendas d’accessibilité, les sanctions pénales demeu- rent. Le texte doit par ailleurs simplifier l’environnement normatif en matière d’accessibilité. ■ Un projet de loi sur la biodiversité Un projet de loi relatif à la biodiversité a été déposé à l’Assemblée le 26mars 2014. Parmi ses nombreux articles, signalons les articles27 à31 qui renforcent les capacités d’action des parcs naturels et régionaux. L’article 33 introduit dans le code de l’environnement un nouvel article L. 132-3 autorisant le propriétaire d’un immeuble à créer sur cet immeuble une obligation environnementale intuiti rei durable et automatiquement transmissible à ses ayants cause qu’ils soient universels ou particuliers. L’article 34 crée des “zones soumises à contraintes envi- ronnementales. “ Les articles47 à50 confortent l’action du Conservatoire du littoral. Outre des habilitations à légiférer par ordonnance, on trouve aussi des mesures sur les AVAP-ZPPAUP. l’opération projetée ne pouvait bénéficier du taux de TVA réduit prévu à l’article 279- 0 bis du CGI. Le contribuable demandait l’annulation de la lettre du directeur des services fiscaux qui lui avait refusé l’applica- tion du taux réduit. Le Conseil d’État confir- me la décision sur le fond: “Considérant qu'il ressort des pièces du dossier et qu'il n'est pas contesté par le requérant que les travaux de rénovation décrits dans sa demande portant sur le second œuvre excèdent la proportion de deux tiers fixée par le II de l'article 245A de l'annexe II au code général des impôts; qu'il suit de là qu'en l'absence de déroga- tion législative expresse en faveur des tra- vaux visant à permettre l'accessibilité de logements aux personnes handicapées, l'administration fiscale a fait une exacte application de ces dispositions en refusant, pour les travaux que M. G. envisageait de réaliser, le bénéfice du taux réduit de taxe sur la valeur ajoutée prévu par l'article 279- 0 bis du code général des impôts”. Observations : Dans la mesure où la pro- portion des deux tiers fixée par l’article 245 A de l’annexe II du CGI est dépassée, et où les travaux sont donc assimilés à des travaux de construction, les travaux d’ac- cessibilité qui sont réalisés dans l’opération ne peuvent pas relever du taux réduit. Impôts locaux ■ Immeubles industriels (CE, 14février2014, 8 e sous-section, n° 365 750) La société Sogefimur contestait le calcul de la valeur locative de locaux dont elle est propriétaire dans la zone portuaire duHavre et qu’elle loue par contrat de cré- dit-bail. L’administration avait retenu un mode de calcul applicable aux locaux indus- triels. Le Conseil d’État, après avoir annulé le jugement de première instance pour un motif de procédure, confirme la décision au fond: “Considérant qu'il résulte de l'instruction que les installations appartenant à la socié- té requérante, données en crédit-bail à la société Condigel et utilisées pour l'entrepo- sage, le contrôle et la manutention de mar- chandises réfrigérées avant leur transport par la route, se composent d'un entrepôt muni de moyens frigorifiques et de maté- riels, fixes ou mobiles, de stockage et de levage et d'ouvrages fixes de chargement et déchargement pour les véhicules de transport; qu'ainsi, les installations en cau- se comprennent des moyens techniques importants; que ceux-ci jouent un rôle pré- pondérant dans l'activité exercée dans les locaux en litige; que, par suite, ceux-ci pré- sentent un caractère industriel au sens des dispositions de l'article 1499 du code géné- ral des impôts; que, dès lors, c'est à bon droit que l'administration a estimé que les immobilisations en litige revêtaient un caractère industriel et, par suite, a retenu la méthode d'évaluation définie à l'article 1499 de ce code”. Observations : La mise en œuvre de moyens techniques importants pour l’en- treposage, la manutention et le contrôle des marchandises justifie l’assimilation des locaux d’entrepôts à des locaux industriels et donc à la méthode de calcul de la valeur locative qui lui est attachée. ● ■ Indemnité d’éviction versée au locataire: déductible? Le Conseil d’État a confirmé le refus de l’administration d’admettre la déductibili- té d’une somme versée au locataire à titre d’indemnité d’éviction car elle n’avait pas “été versée dans le but de permettre une relocation à meilleur prix”. La décision est fondée sur le laps de temps écoulé entre le congé et la sélection du nouveau locataire et sur le fait que le bailleur n’avait pas l’intention de relouer puisque l‘immeuble avait finalement été vendu. Le contribuable invoquait, mais sans succès, le fait que la vente avait été décidée en raison de circonstances impré- visibles résultant de l’effondrement de l’immeuble voisin qui imposait d’impor- tants travaux de consolidation. (CE, 14fév. 2014, 8 e sous-section, n° 366 097). ▲ 15avril 2014 5 JURIS hebdo immobilier •• Le 12 mars 2014, le gouvernement français a adopté l’ordonnance portant réforme de la prévention des difficultés des entreprises et des procédures collectives. Basée sur la loi n° 2014-1 du 2 janvier 2014 habilitant le gouver- nement à simplifier et sécuriser la vie des entreprises, la réforme entrera en vigueur le 1 er juillet 2014. Sans modifier profondément le système actuel, la réforme touche à l’en- semble des procédures existantes. 1. Elle procède à une consolidation de la pro- cédure de conciliation, notamment en élargis- sant le pouvoir d’information du tribunal et la mission du conciliateur, désormais également habilité à organiser la cession totale ou par- tielle de l’entreprise. Dans le souci de renfor- cer davantage l’efficacité de la prévention, la réforme prévoit notamment la nullité de tou- te clause contractuelle diminuant les droits ou aggravant la situation d’un débiteur du seul fait de la désignation d’un mandataire ad hoc, d’un conciliateur ou d’une demande formée à cette fin. De plus, le privilège du « new money », jusqu’à lors réservé aux personnes ayant consenti un nouvel apport au débiteur dans l’accord homologué, a été élargi aux apporteurs de tréso- rerie dans le cadre des négociations aboutissant à un accord homolo- gué. 2. Un autre volet de mesures porte sur le ren- forcement de la position des créanciers dans une procédure de sauvegarde et dans le cadre d’un redressement. Dans ces deux pro- cédures, tout créancier membre d’un comité de créanciers peut dorénavant soumettre un projet de plan, alternatif à celui du débiteur, au vote des comités de créanciers. L’ordonnance renforce d’ailleurs la position des créanciers titulaires du privilège du « new money ». Ces derniers ne peuvent pas se voir imposer des délais uniformes de paiement lors d’une éventuelle procédure ultérieure de sauvegarde ou de redressement judiciaire. 3. Le renforcement des pouvoirs des créan- ciers va de pair avec des mesures tenant à encadrer les actionnaires d’une société en procédure de sauvegarde ou de redresse- ment. Tout d’abord, le jugement d’ouverture rend immédiatement exigible le montant non libé- ré du capital social. Le mandataire judiciaire a qualité pour mettre en demeure un action- naire de verser les sommes restant dues sur le montant des parts souscrites par lui. Le texte introduit des moyens d’empêcher les actionnaires récalcitrants de s’opposer à un projet de plan qui prévoit une modification du capital. Dans le cadre d’une sauvegarde ou d’un redressement judiciaire, lorsque le tribu- nal donne mandat à l’administrateur judiciai- re de convoquer l’assemblée des actionnaires, il peut décider que l’assemblée statuera, lors de la première convocation, à la majorité des voix dont disposent les actionnaires présents ou représentés, dès lors que ceux-ci possèdent au moins la moitié des parts ayant le droit de vote. Ce n’est que lors de la deuxième convo- cation qu’il est fait application des disposi- tions de droit commun relatives au quorum et à la majorité. Dans le cadre d’un redressement, la réforme va un peu plus loin. Dans des condi- tions très restreintes, une modification du capital social peut être imposée aux actionnaires contrôlant l’entreprise. Si les capitaux propres sont inférieurs à la moitié du capital social et n’ont pas été reconstitués, l’administrateur judiciaire a dorénavant qualité pour demander la désignation d’un mandataire en jus- tice, chargé de convoquer l’assemblée compétente et de voter sur la reconsti- tution du capital à la place du ou des action- naires opposants, lorsque le projet de plan prévoit une modification du capital en faveur d’une ou plusieurs personnes qui s’engagent à respecter le plan. En cas de modification du capital social ou de cession de droits sociaux prévue dans le projet de plan dans le cadre d’un redressement, les clauses d’agrément - dorénavant valables en sauvegarde - sont réputées non écrites. Il apparaît regrettable que le gouvernement ait retiré de l’ordon- nance finale la possibilité pour les créanciers, prévue dans le projet d’ordonnance initial, de prendre le contrôle de l’entreprise lors d’un redressement judiciaire. 4. Enfin, le nouveau texte élargit la boîte à outils des praticiens des procédures collectives par l’institution d’une nouvelle procédure de sauvegarde accélérée. Il s’agit d’une variante de la procédure de sauvegarde ouverte à tout débiteur, dépassant certains seuils fixés par décret, engagé dans une procédure de conci- liation en cours, qui a élaboré un projet de plan susceptible de recueillir un soutien large Ellen Delzant nous propose son analyse de la récente réforme du droit des procé- dures collectives en France et compare ce droit à celui applicable en Allemagne. ANALYSE L’analyse d’Ellen Delzant, Rechtsanwältin (Avocate en Allemagne) et avocate au barreau de Paris, Schultze & Braun GmbH Rechtsanwaltsgesellschaft, Achern – Strasbourg - Paris La réforme du droit des procédures collectives en France : évolution de la législation en France et en Allemagne Instaurer une culture de restruc- turation de la part des créan- ciers et qui se heurte à une opposition d’une minorité de ses créan- ciers. Cette nouvelle variante de la procédu- re de sauvegarde s’ap- plique à tous les cocon- tractants et créanciers antérieurs, à l’exception des salariés. Elle favo- rise donc les débiteurs qui anticipent leurs dif- ficultés en passant par une procédure de conciliation. Cette nouvelle procédure, qui prévoit un délai très court de trois mois à compter du jugement d’ouverture pour l’arrêt d’un plan, permet donc une solution très rapi- de en cas d’une conciliation préalable n’abou- tissant pas à un accord unanime suite à une opposition d’une minorité de créanciers. À côté de cette nouvelle procédure de sauvegar- de accélérée, l’ancienne sauvegarde financière accélérée subsiste. 5. La loi prévoit dorénavant une nouvelle pro- cédure de rétablissement professionnel sans liquidation. Elle ne concerne que les débiteurs, personnes physiques, n’employant aucun sala- rié et ayant un actif très faible. La valeur de l’actif doit être inférieure à un montant fixé par décret. La clôture de cette procédure entraîne l’effacement des dettes à l’égard des créanciers soumis à l’obligation de déclarer leur créance. 6. Sans révolutionner le système des procé- dures collectives en France, la réforme s’inscrit dans l’évolution de la législation française de la dernière décennie, qui tend vers l’instaura- tion d’une culture de la restructuration face au constat que l’ouverture d’une procédure collective conduit trop souvent à la liquidation pure et simple d’une entreprise en difficulté. Dans la continuité de la loi de sauvegarde des entreprises du 22juillet 2005, la réforme ren- force la procédure préventive de la concilia- tion. La situation des créanciers, très défavori- sés dans la procédure collective française depuis la législation du 25janvier 1985, mal- gré un renforcement de leur position depuis l’instauration de comités de créanciers par la loi de sauvegarde, est dorénavant revalorisée par la possibilité de proposer des plans concur- rents. Pendant les quinze dernières années la législa- tion allemande a connu une évolution partiel- lement comparable vers une culture de la restructuration, qui se distingue néanmoins de celle de son voisin français. Le premier pas important a été marqué par l’entrée en vigueur, le 1erjanvier 1999, du Code allemand de l’insolvabilité, qui a mis en place de nou- veaux outils comme le plan d’insolvabilité et la gestion directe par le débiteur. Le but de ren- forcer les restructurations des entreprises en difficulté n’ayant pu être atteint, le législateur ▲ 15avril 2014 6 JURIS hebdo immobilier •• C ONFÉRENCEPARLEMENTAIRE Débat soutenu, lors de la table ronde consacrée au thème: comment garantir un accès au logement pour tous? Vincent Renard observe en préambule que dans les situations déstabilisées on peut faire avancer les choses. Toutefois, l’objec- tif de volume de construction n’est pas toujours suffisant; et l’économiste de citer l’exemple de l’Espagne qui a atteint un volume de production de 700000 loge- ments… et provoqué une catastrophe. Il considère que c’est le prix des logements qui pose davantage problème. Voici les blocages qu’il identifie: malthusianisme municipal, difficulté de passer à l’agglomé- ration pour la gestion des questions fon- cières, insuffisante articulation des finances locales et des formes urbaines. Il évoque aussi la “pathologie du droit”: rappelant que la loi Grenelle 2 attend toujours 45 décrets d’application, il souligne que “la loi n’est plus connaissable” et que le rap- port au droit est décrédibilisé. Il estime enfin nécessaire d’avancer la réflexion sur le droit de propriété et d’utiliser des méca- nismes de déconnexion du foncier et du bâti. Députée d’Ille-et-Vilaine, Isabelle Le Cal - lennec , observe que la loi change sans arrêt et qu’on ne peut aimer que ce qu’on comprend. Elle reconnaît que les élus veu- lent conserver la maîtrise de leur sol et qu’ils ne veulent pas d’obligation pour la mise en œuvre du PLU intercommunal. Représentant des locataires, le président de la CNL, Eddie Jacquemart juge que les effets de la loi ALUR seront très limités et il réclame un moratoire des loyers pour trois ans. S’attaquer à la rente foncière L’ancienne ministre, Marie-Noëlle Liene - mann rejoint Vincent Renard sur le mal- thusianisme municipal; mais elle observe surtout qu’on ne veut pas voir qu’une par- tie de la population de la France bascule dans la pauvreté. Or on ne réglera pas le problème sans choc majeur. Pour la séna- trice de Paris, il faut s’attaquer à la rente foncière, même si cela peut poser des diffi- cultés, par exemple lorsqu’un retraité constate que le bien sur lequel il avait compté pour sa retraite perd fortement de sa valeur. Elle estime également qu’en sou- tenant artificiellement la demande, par des dispositifs fiscaux comme le Robien ou le Scellier, on a ruiné le pays. L’immobilier a été dopé, mais il faut sortir de cette logique. Il faut veiller notamment à la création de logements intermédiaires en zones tendues et à la revitalisation des sec- teurs ruraux. Pour le secteur HLM, qui pro- duit des logements trop chers, elle propo- se la création du logement social accompa- gné pour assurer en même temps la four- niture d’un logement et d’un accompa- gnement social. Sur l’accession sociale à la propriété, nous sommes en “plein brouillard”. Il faut aussi instituer une taxa- tion progressive sur l’immobilier, par exemple en taxant davantage les opéra- tions qui sont réalisées dans les territoires déjà bien équipés, pour aider au finance- ment de ceux qui sont défavorisés. Elle indique par ailleurs qu’un texte de loi est en préparation au Sénat sur la réquisi- tion. Il faut assurer une programmation contraignante de la planification pour mettre en cohérence les objectifs de construction fixés par le préfet et la som- me des prévisions adoptées au niveau local. Ceux qui ne respecteraient pas les engagements seraient alors sanctionnés. Alain Régnier , délégué interministériel à l’hébergement et à l’accès au logement (DIHAL) indique qu’une préfecture reçoit 80000 pages de textes par an, que la loi ALUR doit être assortie de 100 à 150 Une conférence sur la politique du logement Conférence parlementaire ce 10 avril. A l’heure du changement de ministres, comment les acteurs jugent-ils l’impact de la politique du logement ? RENCONTRE décrets. Il en conclut que l’inflation norma- tive est un frein à l’action et caractérise l’impuissance publique. Si 95% des Fran- çais sont satisfaits de leur logement, la fraction de population qui est fragilisée augmente. Alain Régnier estime nécessaire d’aller voir les personnes dont on assure l’accompagnement social, citant l’exemple d’une personne qui s’est suicidée, mais qui avait reçu des courriers de 5 organismes d’aide différents. Le député de Seine-Saint-Denis, rapporteur de la loi ALUR, Daniel Goldberg fait une lecture politique de la situation, au vu du résultat des élections municipales. Il obser- ve que le “modèle de l’intégration républi- caine est questionné”, mais aussi que les difficultés de logement sont des freins pour la compétitivité du pays. Pour une personne, le logement est un symbole de classement dans la société… parfois un symbole de déclassement. Le député justi- fie l’encadrement des loyers orchestré par la loi ALUR par les abus de certains bailleurs. Défendant vigoureusement tous les atouts de la GUL, il est confiant dans ses chances de succès. Le député rappelle le principe qui siège à l’article L 110 du code de l’ur- banisme selon lequel le territoire français est le bien commun de la nation. Cela nous oblige et interdit toute spoliation et spécu- lation sur les terrains constructibles. S’adressant aux propriétaires récalcitrants, il estime qu’ils ne peuvent pas geler indéfi- niment ces terrains. La loi doit pouvoir les obliger à construire. Le député est ouvert à des discussions sur l’évolution des normes, afin par exemple de distinguer les normes liées à l’améliora- tion du confort et celles visant à accroître la sécurité. Il juge nécessaire d’avancer sur la question de l’accessibilité en raison des contraintes que pose la réglementation sur l’organisation interne des logements. Il est en revanche plus évasif sur les questions environnementales, qu’il ne faut pas voir comme un frein mais comme un atout, évoquant notamment la faculté pour les professionnels d’exporter leur savoir-faire en matière de ville durable. Refondre le code de l’urbanisme? Réagissant à la proposition d’un partici- pant de refonder le code de l’urbanisme pour l’expurger des dispositions inutiles, Vincent Renard fait part de son expérien- ce: les commissions de simplification abou- tissent toujours à la publication de nou- veaux textes plus complexes. Il propose allemand a tenté de pallier les faiblesses du Code allemand de l’insolvabilité par l’adop- tion de la loi visant à faciliter le redressement des entreprises (loi ESUG), entrée en vigueur le 1 er mars 2012. Par cette réforme en profon- deur du Code allemand de l’insolvabilité, la position du débiteur dans une procédure col- lective a été améliorée par le renforcement de la gestion directe. De plus, la loi a introduit une nouvelle procédure dite du « bouclier de protection » (Schutzschirmverfahren), entière- ment novatrice et comparable à la procédure de sauvegarde française. Le cadre législatif des deux côtés du Rhin se distingue néan- moins notamment par l’absence totale en Allemagne de procédures préventives comme le mandat ad hoc ou la conciliation, ainsi que par le rôle important que jouent les créanciers dans une procédure collective allemande. E.D. ■ ▲ C ONFÉRENCEPARLEMENTAIRE 15avril 2014 7 JURIS hebdo immobilier •• ◆ Baux commerciaux L’UNPI appelle à un rééquilibrage des rela- tions locatives et critique particulièrement le dispositif de lissage du déplafonnement pré- vu dans le projet de loi Pinel. L’UNPI rappelle que les cas de déplafonnements sont sévère- ment encadrés. La fédération reprend l’argu- ment soutenu par Philippe Pelletier selon lequel “Si l’on veut encadrer la hausse du loyer renouvelé, il faut, dans le même temps, rendre plus accessible la mise à niveau du loyer lors des renouvellements”. (Communiqué du 10avril 2014). ◆ La FNAIM approuve le Conseil constitutionnel La FNAIM estime qu’il faut apporter plus d’importance qu’il n’y paraît à la censure du Conseil constitutionnel sur la loi ALUR. En effet, en supprimant le mot “exceptionnel” au complément de loyer que le bailleur peut être autorisé à pratiquer, les juges ont estimé que le législateur avait apporté une atteinte excessive aux droits du bailleur; la faculté de demander un complément de loyer sera donc nécessairement plus ouverte que cela n’était prévu initialement. La FNAIM en déduit que “c'est la notion de qualité qui revient et s'impose” et que: “on peut à bon droit estimer qu'un bien est très au-delà des standards et mérite un loyer supérieur”. La rédaction du décret d’application sera donc à examiner avec attention, à la lumière de cet- te décision du Conseil constitutionnel. Autre point censuré: la référence au loyer médian majoré. Le préfet devra nécessaire- ment le fixer à 20% au-delà du loyer médian. La FNAIM se réjouit de cette déci- sion: le texte initial, qui laissait finalement l’appréciation du loyer majoré à l’arbitraire préfectoral créait une insécurité inacceptable pour l'investisseur.” (Communiqué du 11avril 2014). ◆ Prix étudiant juriste immobilier Le prix du meilleur étudiant juriste immobi- lier, créé par Herbert Smith Freehills Paris LLP, Juridim, et l'étude Michelez Notaires, a été attribué à Lucie Menerault (Paris I). Le second prix a été attribué à Marc Zimmer (Paris I) et le troisième à Lénaïg Chartier (Université de Nantes). (Communiqué du 11avril 2014). ◆ RE/MAX s’implante en France Le réseau d’agences RE/MAX, créé aux Etats- Unis en 1973 s’implante en France. Ce réseau regroupe des agents mandataires indépen- dants. Le siège en France est fixé à Rueil-Mal- maison. Un premier franchisé a ouvert à Colombes. L’objectif du réseau est d’ouvrir une dizaine d’agences en 2014. (Communiqué du 9avril 2014). E NBREF ❘◗ DS Avocats a coopté 6 associés. Il s’agit de David Guillot et Laura Cecca- relli-Le Guen (droit public des affaires et plus notamment en urbanisme), Sébastien Legrix de la Salle (droit immobilier), Arnaud Langlais (droit des sociétés- fusions-acquisitions- finance- ment), Jean-Charles Gancia (restructu- ring) et Sandra Dorizon (contentieux- contrats commerciaux). DS Avocats réunit 39 associés. Acteurs ➚ Le volume de la demande pla- cée de bureaux en Ile-de-France a atteint 506900m 2 au 1 er trimestre 2014, soit une hausse de + 19% par rapport au 1 er trimestre 2013, selon les chiffres publiés par Immostat. ➚ L’ offre de bureaux disponible en Ile-de-France est en augmentation de 9% à 3911000m 2 par rapport à fin mars2013. ➴ Le loyer facial moyen des bureaux de seconde main recule de -2% , à 314€/m 2 /an. ➚ Le montant des investissements en immobilier d’entreprise progresse forte- ment, de +70% au 1 er trimestre, à 3milliards d’euros (Source: Immostat, 7avril 2014) Chiffres une nouvelle approche du droit: examiner la validité d’une décision à la lumière de quelques principes simples, sous le contrô- le du juge. Marie-Noëlle Lienemann rappelle que les commissions de refonte du code de l’urba- nisme de 1992 ont abouti à la loi SRU et qu’en toute hypothèse une remise à plat du droit de l’urbanisme n’est pas d’actuali- té après le vote de la loi ALUR. Elle relève aussi l’utilité de certaines normes, évo- quant l’exemple de l’Allemagne où les règles sur les verres peu émissifs ont per- mis à Saint Gobain de développer une filière d’excellence. Il faut donc fixer les normes en fonction de la filière industriel- le. Daniel Goldberg estime préférable de tra- vailler sujet par sujet, de façon à avancer vite et le député de citer l’exemple réussi de l’ordonnance sur les recours abusifs. Inverser la taxation des plus- values? Faut-il inverser le régime de taxation des plus-values immobilières? Tout en se disant favorable à à une mesure permet- tant d’inciter les propriétaires à vendre des terrains, Daniel Goldberg rappelle que le Conseil constitutionnel a par deux fois censuré une réforme en ce sens. Vincent Renard est plus critique face à ce projet qu’il qualifie d’illusion ou de Canada Dry de la justice foncière. Ce qu’il faut en revanche, c’est taxer les biens en fonction de leur valeur vénale. Une refonte des valeurs a été engagée en 1992 mais elle a à chaque fois été reportée. Les nombreux atouts de la GUL Eddie Jacquat est enfin réservé sur l’enca- drement des loyers qui ne marchera pas et provoquera même une inflation des petits loyers. La GUL n’a pas davantage grâce à ses yeux car elle n’est pas obligatoire. Il demande une abrogation de la caution et une remise en cause des réformes issues de la loi Boutin qui permet plus facilement de remettre en cause le droit au maintien du locataire dans un logement social pour cause de sous-occupation des logements. Maire Noëlle Lienneman observe que la perspective de suppression de la caution risquait de poser un problème constitu- tionnel. Pragmatique, l’ancienne ministre appelle à regarder les nombreux atouts de la GUL: gratuité, automaticité (elle sera applicable en vertu du bail type, sauf indi- cation contraire des parties), prise en char- ge de 18 mois de loyers. Elle dénie tout risque de déresponsabilisation du locataire puisque, en cas d’impayé, c’est le Trésor public qui assurera le recouvrement. L’aide au logement est inflationniste Autre sujet en débat: les aides au loge- ment. Un certain consensus se dégage sur le constat que ces aides sont un facteur de hausse des loyers. Marie-Noëlle Lienneman souhaiterait qu’une distinction soit à nou- veau établie entre les règles de calcul des aides dans le secteur social, qui sont un moyen de soutenir le financement du sec- teur, et celles applicables dans le secteur privé, qui ne doivent pas permettre de sol- vabiliser artificiellement la demande. Mais elle reconnaît qu’il est peu envisageable de baisser drastiquement l’APL, car le loyer convenu reste dû au bailleur. Eddie Jacquemart juge nécessaire d‘aug- menter l’aide à la pierre et de faire cesser certains abus. Il évoque à ce propos le développement d’une pratique consistant à exiger que le garant soit mentionné dans le bail comme colocataire (fictif), plutôt que comme caution. Alain Régnier enfin indique que la DIHAL va réaliser un bilan du fonctionnement des fonds de solidarité logement. 15avril 2014 8 JURIS hebdo immobilier •• R ÉPONSESMINISTÉRIELLES Références (J.O. Questions) Nom du parlementaire Thème Ministre concerné Réponse Observations 11 mars 2014 AN p.2331 n°2806 Catherine Quéré SRC, Charente- Maritime Indivision . Attribution du logement en cas de divorce. Traitement fiscal Budget Chaque indivisaire a vocation à percevoir les fruits de sa quote-part d'indivision et est imposable sur cette fraction. En cas de divorce, le juge peut met- tre à charge de celui qui occupe le logement une indemnité d'occupation. Les sommes sont pour celui qui les reçoit un revenu imposable. L'indem- nité versée ne peut être considérée comme une charge déductible des revenus fonciers. Ces précisions sont con- firmées par la documen- tation fiscale : BOI-RFPI- CHAMP-30-30-20120912. 11 mars 2014 AN p.2339 n°38803 Marie-Jo Zimmer- mann UMP, Moselle Durée de validité des estimations de France Domaine Budget Les estimations effectuées par France Domaine à la suite d'une déclaration d'intention d'aliéner sont faites dans le délai d'un mois pour que le titulaire du droit de préemption puisse respecter le délai de 2 mois qui lui est laissé pour se prononcer. Les estimations n'ont pas de validité passé le délai d'exer- cice de ces droits. 11 mars 2014 AN p.2341 n°44305 Jean-Michel Vuil- laumé, SRC, Haute-Saône Mise en location d'une résidence principale par une personne âgée Budget La situation d'une personne qui entre en maison de retraite et met son loge- ment en location n'est pas différente de celle des autres contribuables et donne lieu à un revenu foncier imposable. Toutefois, la situation de ces per- sonnes a été prise en considération pour les plus-values immobilières. En cas de cession dans un délai inférieur à deux ans, de l'ancienne résidence princi- pale, il est admis une exonération si le logement n'a pas été occupé, si le cédant n'est pas passible de l'ISF et si son revenu imposable ne dépasse pas un certain seuil. 11 mars 2014 AN p.2386 n°6946 Philippe Kemel, SRC, Pas-de-Calais Assurance emprunteur Logement La loi du 1 er juillet 2010 a permis un ajustement des pratiques sur l'assurance emprunteur. La loi du 26 juillet 2013 a supprimé la pratique des frais de délégation, qui constituaient un obstacle à la mise en œuvre de la délégation d'assurance, elle a amélioré l'information sur l'assurance reçue par l'emprunteur. La concurrence entre assureurs en sera améliorée conclut la réponse qui rappelle l'entrée en vigueur de ces mesures au 26 janvier 2014. 11 mars 2014 AN p.2390 n°22618 François Loncle, SRC, Eure Copropriété . Compte bancaire séparé Logement La loi ALUR oblige le syndicat à ouvrir un compte bancaire séparé. Une dérogation est admise pour les syndicats de 15 lots principaux au plus. Le syn- dic ne peut pas proposer de rémunération dif- férenciée en fonction de la décision de l'AG rela- tive au compte bancaire séparé. La réponse estime que cela doit permettre d'éviter des tarifs élevés pour les comptes ban- caires séparés. 11 mars 2014 AN p.2390 n°26527 Jean-Claude Mathis, UMP, Aube Indexation des loyers d'habitation. Prescrip- tion Logement La loi ALUR réduit la durée de la prescription pour la mise en œuvre d'une indexation de loyer de 5 ans à un an . Le bailleur qui, au-delà d'un an, n'a pas mis en œuvre l'indexation, est réputé y avoir renoncé. De plus, la demande de révision ne produit effet qu'à compter de la demande. 11 mars 2014 AN p.2392 n°30126 Pascal Popelin, SRC, Seine-Saint- Denis Copropriétaires majori- taires. HLM Logement L'article 22 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 limite le nombre de voix du copropriétaire majori- taire, mais cette règle ne s'applique pas à l'orga- nisme HLM qui a vendu des logements en restant copropriétaire majoritaire. Il n'est pas prévu de modifier les règles sur les organismes HLM dans les copropriétés, ajoute une autre réponse (n° 33159, eod. loc.). 11 mars 2014 AN, p.2427 n°38369 Guillaume Larrivé, UMP, Yonne Contrôle de légalité des autorisations tacites d'urbanisme Intérieur Autoriser le bénéficiaire d'une autorisation d'ur- banisme tacite à mettre en demeure la collectivité de transmettre au préfet le dossier et que cette notification fasse courir le délai pour la mise en œuvre de son contrôle de légalité n'est pas envisageable. En effet, cela amputerait le délai d'examen de la légalité de l'acte, car le préfet ne disposerait pas de la totalité du dossier. Il s'agissait d'une propo- sition du congrès des notaires de 2013. 13 mars 2014 Sénat p.710 n°6133 Jean-Louis Mas- son NI, Moselle Accès d'une parcelle AU par une parcelle en zone A Intérieur L'accès d'un terrain pour autoriser une construction par un chemin situé en zone agricole est possible si le chemin respecte les règles de sécurité publique et les règles d'urbanisme. Le permis peut être refusé si le chemin ne permet pas le passage de véhicules de lutte contre l'incendie (CE 11 juin 1982). 18mars 2014 AN p.2663 n°49407 Sophie Rohfritsch, UMP, Bas-Rhin Logements HLM ; travaux d'accessibilité Economie Les dépenses engagées par les organismes HLM pour l'accessibilité et l'adap- tation des logements aux personnes en situation de handicap sont déductibles de la taxe foncière. Les travaux peuvent être faits à l'intérieur ou l'extérieur des logements. On peut se référer à l'article 18 ter de l'annexe IV au CGI qui donne une liste de travaux. 18mars 2014 AN, p.2670 n°33158 Jean-Luc Moudenc, UMP, Haute Garonne Tarification des syndics Logement La loi ALUR prévoit que la fourniture de l'état daté ne pourra pas être fac- turée au-delà d'un certain montant fixé par décret ; il en sera de même pour les mises en demeure et relances effectuées par le syndic en cas d'impayés. À nos abonnés : le texte complet des réponses ministé- rielles peut vous être faxé ou envoyé par mél sur simple demande. ▲ 15avril 2014 9 JURIS hebdo immobilier •• NOM : PRÉNOM : FONCTION : SOCIÉTÉ : ADRESSE : TÉL : FAX : MÉL : N ° TVA INTRACOM .: SIGNATURE : OFFRE EXCEPTIONNELLE Réservée aux nouveaux abonnés 20% de réduction sur l’abonnement JURIS hebdo immobilier N OMINATIONS A GENDA Gouvernement Parmi les 16 ministres nommés dans le Gouvernement de Manuel Valls: - Ségolène Royal, ministre de l'écologie, du développement durable et de l'énergie; - Christiane Taubira, garde des sceaux, ministre de la justice; - Michel Sapin, ministre des finances et des comptes publics; - Arnaud Montebourg, ministre de l'éco- nomie, du redressement productif et du numérique; - Bernard Cazeneuve, ministre de l'inté- rieur; - Najat Vallaud-Belkacem, ministre des droits des femmes, de la ville, de la jeunes- se et des sports; - Aurélie Filippetti, ministre de la culture et de la communication; - Sylvia Pinel, ministre du logement et de l'égalité des territoires; - George Pau-Langevin, ministre des outre- mer. (Décret du 2avril 2014, J.O. du 3avril, p.6388) Parmi les 14 secrétaires d’État: - Christian Eckert, chargé du budget, - Valérie Fourneyron, chargée du commer- ce, de l'artisanat, de la consommation et de l'économie sociale et solidaire, - André Vallini, chargé de la réforme terri- toriale, - Ségolène Neuville, chargée des personnes handicapées et de la lutte contre l'exclu- sion. (Décret du 9avril 2014, J.O. du 10avril, p.6560). Cabinets ministériels ➠ Premier ministre : Sont nommés au cabi- net de Manuel Valls: Véronique Bedague- Hamilius , directrice du cabinet, Yves Col- mou, conseiller auprès du Premier ministre et Sébastien Gros, chef de cabinet. (Arrêté du 1 er avril 2014, J.O. du 2avril, @). Organismes publics ✓ Conseil économique, social et environne - mental : les personnalités suivantes sont nommées dans la section de l'aménage- ment durable des territoires, au CESE: Marie Cervetti, Agnès Claret de Fleurieu, Patrick Doutreligne, Jean-Yves Mano et Olivier Marembaud. (Décret du 29mars 2014, J.O. du 1 er avril, p.6272). Conventions collectives ➠ Collaborateurs salariés des cabinets d'économistes de la construction et de métreurs-vérificateurs : il est envisagé l'ex- tension de l’avenant n°75 du 17janvier 2014 relatif aux salaires minima. (Avis publié au J.O. du 1 er avril, p.6277). ➠ Organisations professionnelles de l'habi - tat social : l'avenant n°13 du 14novembre 2013 relatif à l'évolution du salaire men- suel de base en 2014 est étendu par arrêté du 17mars 2014. (J.O. du 3avril, p.6430). ■ Trois formulaires Trois séries de formulaires ont été fixés par arrêté: - Aide personnalisée au logement, certifi- cat de prêt, formulaires CERFA 14961*01. - Demande d'aide au logement, formu- laires CERFA 10840*06 et CERFA 15000*01. - Attestation de loyer-attestation de rési- dence en foyer, formulaires CERFA 10842*07 et CERFA 14960*01. Ces documents sont disponibles sur le site www.caf.fr, www.msa.fr et www.service- public.fr. (Arrêtés du 17mars 2014, J.O. du 3avril, p.6393). ■ Création du Commissariat géné- ral à l'égalité des territoires Un décret du 31mars crée le Commissariat général à l'égalité des territoires (CGET). Ce Commissariat regroupe trois entités : - la délégation interministérielle à l'aména- gement du territoire et à l'attractivité régionale (DIATAR), - le secrétariat général du comité intermi- nistériel des villes (CIV) et - l'Agence nationale pour la cohésion sociale et l'égalité des chances (ACSÉ). Ce commissariat est chargé de préparer et de mettre en œuvre la politique nationale d'égalité des territoires; et notamment la politique de la ville. Il coordonne la poli- tique d'égalité des territoires mise en œuvre par les préfets de région et de département. Il est organisé en trois directions : - direction de la ville et de la cohésion urbaine, - direction des stratégies territoriales, - direction du développement des capaci- tés des territoires. (Décret n°2014-394 du 31mars 2014, J.O. du 2avril, @). Eric Delzant , préfet, est chargé de l'intérim des fonctions de commissaire général à l'égalité des territoires. (Arrêté du 3avril 2014, J.O. du 4avril, @). B ULLETIND ’ ABONNEMENT « PRIVILÈGE » ❑ OUI , je souhaite bénéficier de l’offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC (soit 586,68 € HT + 2,1% de TVA) au lieu de 779 € TTC, soit 20% de réduction . Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription À RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi 556 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✁ Formations et conférences ELEGIA ✦ 4 juin 2014 : Petit-déjeuner de l’immobilier: “ Réforme Pinel/ Duflot ”. ✦ 12juin 2014: conférence “ Actualité de la copropriété ” ✦ 13 juin 2014 : Atelier “les assemblées générales après la loi ALUR”. ✦ 18 juin 2014 : matinale “Réfor- me du statut des baux commer- ciaux : les conséquences immé- diates et futures de la loi Pinel”. Contact : www.elegia.fr Tél. 0140923737 AU FIL DU J.O. 15avril 2014 10 JURIS hebdo immobilier •• V IENTDEPARAÎTRE ■ OUI , je souhaite commander le numéro hors-série de Jurishebdo consacré à la loi ALUR du 24 mars 2014 ❑ Tarif normal: ➠ 77,38 € HT (+ TVA à 2,1%) soit 79 € TTC ❑ Tarif abonné: En tant qu’abonné à Jurishebdo, je bénéficie d’une réduction de 20euros. ➠ 57,79 € HT (+ TVA à 2,1%) soit 59 € TTC Ci-joint mon chèque de 79 € ou 59 TTC à l’ordre de JURISHebdo Je recevrai une facture acquittée avec l’envoi du numéro Hors-Série loi ALUR dès réception de mon paiement. BULLETIN DE COMMANDE «HORS SERIE LOI ALUR» A RETOURNER A JURISHEBDO IMMOBILIER, 168 AV. MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART Merci de compléter vos coordonnées (le mèl est indispensable si vous souhaitez recevoir la version pdf du hors-série) NOM:MÈL: PRÉNOM:TEL.: SOCIÉTÉ:FAX: ADRESSE: Signature et cachet de la société: Loi ALUR Hors-série de Jurishebdo Immobilier avril2014 La rédaction de Jurishebdo Immobilier vous propose: un hors-série consacré à la loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové du 24mars 2014 . La loi ALUR comporte de nombreuses dispositions réformant le droit des baux d’habitation, de la copropriété, des professionnels de l’immobilier et de l’urbanisme. Ce hors-série de Jurishebdo reprend les analyses parues au fil de ces derniers mois dans la lettre Jurishebdo Immobilier. Il comprend notamment: - une présentation par article des 177 articles de la loi; - une synthèse des travaux parlementaires : projet de loi, lectures à l’Assemblée et au Sénat, - une table des articles. Une version électronique vous sera adressée à votre adresse mèl Format A5, 92 pages - avril2014. avril 2014 ▲▲ JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ Secrétariat: Sabine Petit ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0219 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 779 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: Com-Copie Clamart ■ Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine
