Au sommaire :
– 2 – Jurisprudence –
Baux commerciaux : Pas de congé par lettre recommandée
– 2 – Au Sénat –
La loi sur l’agriculture votée au Sénat
– 5 – Au Parlement –
Les sénateurs votent la loi Pinel qui réforme le statut des baux commerciaux et l’urbanisme commercial :
Droit de préemption des communes – Baux fermes – Limitation des
clauses de garantie – Congé par LR avec AR – Retour du DAC dans les SCOT – Quels critères pour les CDAC ? – De la surface de vente à la surface de plancher – Recours devant la CAA
– 8 – Actualité, au fil du J.O. –
Égalité femmes-hommes et logement
– 9 – Nominations – Distinctions –
Les nouveaux cabinets ministériels
Promotion de Pâques de la Légion d’honneur
– 10 – Interview –
Donatien Dumontier (Re/Max) : Notre modèle permet d’augmenter le nombre de transactions par agent
■ ■ La délivrance par le locataire d’un congé par lettre recommandée avec demande d’AR est irrégulière dans un bail commer- cial. Le bailleur peut donc se prévaloir de cette irrégularité pour exiger le paiement du loyer jusqu’à la délivrance d’un congé régu- lier par huissier (lire p.2 un arrêt de la CA de Paris du 18mars 2014). ■ ■ Le projet de loi sur l’égalité entre les femmes et les hommes débattu au Sénat le 17avril modifie quelques dispositions de la loi de 1948 sur le droit au maintien dans les lieux (p.8). Le projet de loi sur l’agriculture a été voté au Sénat le 15avril. Il crée des commissions départementales de la préservation des espaces naturels, agricoles et forestiers. Elles seront consultées lors des projets ayant des incidences sur la réduction des surfaces agricoles (p.2). Les recours contre un permis de construi- re valant autorisation d’exploitation com- merciale seront portés directement devant les cours administratives d’appel (art. 24 ter de la loi Pinel, p.6). ■ ■ Jean-Pierre Blatter et Christian Nicol font partie des personnes nommées ou promues au titre de la promotion de Pâques de la Légion d’honneur (p.9). ■ ■ À la suite de la nomination du nouveau Gouvernement, les compétences des ministres ont été réparties par décret (p.8). ■ ■ Le réseau d’agences RE/MAX vient de s’implanter dans notre pays. Rencontre avec l’un des fondateurs du réseau en France : Donatien Dumontier (p.10). La loi Pinel votée au Sénat L e projet de loi Pinel, voté au Sénat le 17 avril, prévoit de remplacer la notion de surface de vente par celle de surface de plancher, dans la fixation du seuil imposant de solliciter une autorisation d’exploitation commerciale. Cette modification obéit à un objectif de cohérence puisque l’autorisation de la CDAC doit désormais être accordée en lien avec le permis de construire. Mais elle répond surtout à une volonté des sénateurs d’élargir la gamme des surfaces contrôlées. Les règles euro- péennes s’opposent à un contrôle trop strict des implantations commerciales. Mais indirectement, par ce changement de réfé- rence, les élus ont réussi à faire baisser de 15 à 20% le seuil qui déclenche la nécessité d’une demande d’autorisation. Le seuil de 1000m 2 est donc de fait réduit à 800m 2 de surface de vente, même s'il est officiellement maintenu à 1000m 2 … de surface de plancher. Chargé de défendre le projet de loi au Sénat, Arnaud Monte- bourg a dû faire face, sur de nombreux points, à une opposition des sénateurs qui ont voté une série d’amendements contre son avis, par exemple pour le rétablissement du document d’aména- gement commercial dans le SCOT. De façon générale, les débats montrent que les sénateurs portent un regard très négatif sur l’impact des commerces de périphérie sur l’urbanisme. Ils cher- chent donc à mettre en place des outils pour contrôler efficace- ment l’implantation de nouvelles zones commerciales. Pour les baux commerciaux, le texte a été modifié sur plusieurs points. À titre d’exemple, les sénateurs ont restreint la faculté pour le locataire cédant de se porter garant du cessionnaire. La clause ne pourra désormais plus dépasser une durée de trois ans à compter de la cession du bail. S’agissant de la faculté pour les parties de renoncer à la résilia- tion triennale, elle est désormais exclue, sauf pour les locaux de bureaux, les locaux construits en vue d’une seule utilisation et pour les baux de plus de 9 ans. Par ailleurs, le nouveau dispositif de plafonnement qui limite à 10% par an la hausse de loyer issue d’un déplafonnement a été confirmé par les sénateurs. Même confirmation pour l’abandon du recours obligatoire à l’acte d’huissier pour délivrer congé. La loi doit donc modifier l’article L 145-9 du code de commerce, renversant la solution actuelle que vient de rappeler un arrêt de la cour d’appel de Paris (p.2). Le texte de loi a été renvoyé en commission mixte paritaire. E nfin, on suivra quelques dispositions d’urbanisme contenues dans le projet de loi sur l’agriculture. Les parlementaires ont sou- haité, en dépit des réticences du ministre, revenir sur certains points du texte de la loi ALUR, concernant par exemple l’urbanis- me des zones littorales. ■ BD JURIS hebdo La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr NUMÉRO 558 6 MAI 2014 ISSN 1622-1419 14 E ANNEE L’ESSENTIEL .. immobilier - 2 - Jurisprudence - Baux commerciaux : Pas de congé par lettre recommandée - 2 - Au Sénat - La loi sur l’agriculture votée au Sénat - 5 - Au Parlement - Les sénateurs votent la loi Pinel qui réforme le statut des baux com- merciaux et l’urbanisme commercial: Droit de préemption des communes - Baux fermes - Limitation des clauses de garantie - Congé par LR avec AR - Retour du DAC dans les SCOT - Quels critères pour les CDAC? - De la surface de vente à la surface de plancher - Recours devant la CAA - 8 - Actualité, au fil du J.O. - Égalité femmes-hommes et logement - 9 - Nominations - Distinctions - Les nouveaux cabinets ministériels Promotion de Pâques de la Légion d’honneur - 10 - Interview - Donatien Dumontier (Re/Max): Notre modèle permet d’augmenter le nombre de transactions par agent S O M M A I R E E D I T O R I A L 6mai 2014 2 JURIS hebdo immobilier •• J URISPRUDENCE A U P ARLEMENT ▲ Baux commerciaux ■ Pas de congé par lettre recom- mandée (CA Paris, Pôle 1, ch. 3, 18mars 2014, n°13/11728) Un bailleur et un locataire s’opposaient sur la résiliation du bail commercial. En raison du congé d’un sous-locataire, le locataire avait demandé une restitution partielle des locaux par courriel puis par lettre recom- mandée. Le bailleur avait soumis son accord sur la résiliation à la condition d’agrément d’un repreneur. Mais la condi- tion n’ayant pas été remplie, le bailleur réclamait le paiement du loyer jusqu’au congé finalement donné par acte d’huis- sier. La cour d’appel confirme la nécessité d’un acte d’huissier pour délivrer congé: “Considérant que [la réponse du bailleur] ne comporte aucune mention d'une accep- tation de congé et d'une renonciation au bénéfice des modalités légales prévues pour la délivrance du congé en matière de bail commercial, qu'elle se borne à renou- veler les propositions d'accord sous condi- tions; Que de ces termes il ne peut donc pas être déduit avec l'évidence requise en référé un acquiescement à une résiliation partielle ou un congé, que la lettre du preneur n'ayant de surcroît pas été délivrée dans les formes requises par l'article L 145-9 du code de commerce en matière de baux commer- ciaux, il convient de constater que la socié- té [locataire], quelle qu'ait pu être l'avan- cée des négociations, n'apporte pas d'élé- ments probants de la validité de ce congé, que sa contestation de l'exigibilité de sa dette n'est par conséquent pas sérieuse”. Observations : L’article L 145-9 du code de commerce prévoit à ce jour un acte extra- judiciaire, donc un acte d'huissier, pour donner congé. La jurisprudence en a déduit que le congé donné par lettre recommandée n'est pas valable (Civ. 3 e , 30 oct. 1978 ou 9mars 2005). Le bailleur peut renoncer à se prévaloir de la nullité du congé qui n'a pas été donné par acte d'huissier (Civ. 3 e , 14 nov. 1996, 25 nov. 2009). Mais la renonciation doit être expli- cite. Or dans l’arrêt rapporté, le bailleur avait subordonné l'accord au congé partiel à l'agrément d'un autre sous-locataire, condition qui n'avait jamais été remplie. Il a donc pu valablement exiger le paiement du loyer jusqu'à la date d'effet du congé donné ensuite régulièrement. Toutefois, cette règle est appelée à évo- luer puisque l’article 7 bis de la loi sur l’ar- Les sénateurs ont abordé le 9avril le projet de loi sur l’agriculture, précédemment voté par l’Assemblée. Dans la discussion générale, Alain Bertrand évoque le renforcement du droit de pré- emption des SAFER en considérant que le texte aurait dû aller plus loin (JO Sénat 10avril, p.2614). Même approbation pour Raymond Vall (JO Sénat 11avril p.2633). Le ministre, Stéphane Le Foll, explique que le but du renforcement du rôle des SAFER est d’éviter les agrandissements excessifs et de favoriser l’installation des jeunes (p.2649). Dans la discussion par articles, signalons l’article 34 (p.2722) créant des dispositions spécifiques à l’outre mer et destinées à favo- riser l‘exploitation de biens agricoles en indivision . Il institue des dispositions déro- gatoires à l’article 815-3 du code civil pour la conclusion d’un bail à ferme par les titu- laires des deux tiers des droits des indivis sur un bien agricole (au lieu de l’unanimité). Bail rural A noter aussi à l’article 4 une modification de l’article L 411-27 du code rural permet- tant au bailleur d’imposer des clauses visant au respect de la biodiversité et des paysages. Un débat a eu lieu sur l’opportunité d’étendre le champ de ce bail environne- mental , Charles Revet étant par exemple opposé à cette extension (p.2769). Le ministre Stéphane Le Foll s’est engagé à apporter des précisions. L’article 4 bis concerne la faculté pour le preneur d’obte- nir un report de congé jusqu’à ce qu’il ait atteint l’âge lui permettant d’obtenir une retraite à taux plein (vote p.2791). L’article 4 quinquies allonge de 5 à 9 ans la durée de renouvellement du bail cessible. L’article 12 est relatif à l’ observatoire des espaces naturels, agricoles et fonciers . Son objet, explique Sophie Primas (p.2848) est tisanat en cours d’adoption (lire p.5) auto- rise le locataire et le bailleur à donner congé par « lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte extrajudiciaire, au libre choix de chacune des parties ». Les parties auront donc le choix entre la lettre recommandée avec AR plus souple et moins coûteuse mais davantage source de contentieux, ou l’ac- te d’huissier, plus sûr, mais plus coûteux. ● La loi sur l’agriculture votée au Sénat de préserver les terres agricoles. Elle préco- nise la création d’une taxe de 1% sur le prix d’acquisition des terrains nus rendus constructibles, payée par l’acquéreur. Commission de préservation des espaces naturels Le même article crée des commissions départementales de la préservation des espaces naturels, agricoles et forestiers (CDPENAF). Le ministre explique que leur rôle a été étendu en intégrant à leurs com- pétences les espaces naturels et forestiers c’est-à-dire l’ensemble de l’espace non urba- nisé. Ces commissions sont consultées lors de l’élaboration de projets ou de documents d’urbanisme qui ont pour effet de réduire les surfaces agricoles. Sur amendement n°567 de Nathalie Goulet, la consultation lors de l’élaboration des PLU a été écartée pour les territoires couverts par un SCOT, puisqu’elles seront consultées lors de l’éla- boration du SCOT (p.2857). L’article a été voté avec amendements. Le 12avril, il a été adopté un amendement relatif aux conditions d’implantation des bâtiments d’habitation à distance des bâti- ments agricoles, et qui autorise des déroga- tions à ces règles par décret (JO Sénat déb. 13avril, p.2884). L’article 12 bis prévoit que les constructions destinées à assurer la surveillance de l’outil de production sont réputées agricoles, de façon à faciliter leur construction. Il a été voté avec amendement (n°746) pour exiger un avis conforme de la CDPENAF. Si certains amendements ont été rejetés au motif que la loi ALUR était trop récente, d’autres ont été adoptés. C’est le cas de l’amendement n°401 qui permet, dans les zones agricoles, un changement de destina- tion ou une extension limitée d’un bâtiment présentant un intérêt architectural ou patri- monial (p.2889). De même, l’amendement n°438 autorise la construction par comble- ment des “dents creuses” dans les hameaux situés dans les parties rétro-littorales des communes littorales. L’article 13 concerne les SAFER . Renée Ricoux explique que l’ assiette de leur droit de préemption a été étendue : elles peuvent intervenir en matière d’acquisition d’actions ou de parts de sociétés dont l’objet est l’ex- 6mai 2014 3 JURIS hebdo immobilier •• Sylvia Pinel étant désormais en charge du portefeuille du logement, en en l’absence de Valérie Fourneyron qui la remplace, c’est le nouveau ministre de l’économie, Arnaud Montebourg, qui a défendu au Sénat le pro- jet relatif à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, précédemment voté par les députés. L ALOI P INELAU S ÉNAT AUPARLEMENT Les sénateurs votent la loi Pinel Les sénateurs ont voté le 17avril le projet de loi sur les PME qui réforme le statut des baux commerciaux et les règles de l’urbanisme commercial. merciaux s’applique aussi à des formes d’ac- tivité très différentes, comme la logistique ou les bureaux et qu’il y a un risque détendre les nouvelles protections à des situations “pour lesquelles elles ne sont ni économiquement pertinentes ni politique- ment justifiées” (p.3207). Il estime inoppor- tun d’étendre les nouvelles protections aux commerçants des centres commerciaux car, même s’il y a une part de commerces indé- pendants dans ces centres, il y a un risque de perturber l’équilibre des centres commer- ciaux. Les plus modestes risqueraient d’en souffrir car les bailleurs exigeraient des droits d’entrée importants pour compenser l’insécurité accrue de leurs investissements. Quant au statut des entreprises, il évoque notamment le fait que les micro-entrepre- neurs seront soumis au paiement des cotisa- tions minimales de droit commun (art. 12) mais que l’article 12 ter permet d’opter pour le non-paiement des cotisations minimales. En contrepartie, tous les bénéficiaires du régime simplifié seront soumis à l’obligation d’immatriculation. ■ L’urbanisme commercial reste dans le code de commerce Le rapporteur indique qu’il n’y a pas d’inté- gration du droit de l’urbanisme commercial dans le droit commun de l’urbanisme puisque les textes restent inscrits dans le code de commerce. La réforme est avant tout procédurale: pour les projets nécessi- tant un permis de construire en plus de l’au- torisation d’exploitation commerciale, le permis pourra tenir lieu d’autorisation d’ex- ploitation. La prise de position de la CDAC (ou CNAC) devient un acte préparatoire à la délivrance du PC. Seul ce dernier est atta- quable devant le juge administratif. Gain en cohérence: le projet pouvait être dif- férent entre la phase devant la CDAC et pour le permis de construire, cela ne sera plus possible. Il ajoute que la CNAC devient une autorité administrative indépendante de 12 membres (au lieu de 8). La commission a adopté des amendements par exemple pour que les litiges portant sur les PC tenant lieu d’autorisation d’exploitation commerciale soient directement renvoyés à la cour admi- nistrative d’appel (p.3209). Didier Marie, rapporteur, se félicite que les commissions départementales et nationale d’aménagement cinématographiques soient ploitation ou la propriété agricole, en cas de vente de l’usufruit de biens si la propriété est vendue en démembrement (p.2905). Si Sté- phane Le Foll indique que le choix a été fait de conserver les SAFER alors qu’il aurait pu être envisagé de les supprimer et de confier leurs missions aux établissements publics fonciers, Nathalie Goulet rappelle les termes du rapport de la Cour des comptes selon lequel il faut veiller aux conflits d’intérêts. Rémy Pointerau ajoute qu’il a des doutes sur le caractère non lucratif des SAFER (p.2909). Il demande (amendement n°487) que les SAFER continuent à avoir l’obligation de jus- tifier le but de leur préemption, mais il n’a pas été suivi (rejet, p.2910). Françoise Férat a proposé de revenir sur l’extension du droit de préemption sur les cessions à titre gratuit estimant qu’elle est injustifiée. Mais son amendement (n°513) a été rejeté (p.294). Rémy Cointereau a tenté, mais sans succès de faire supprimer la disposition qui insère un droit de préemption au bénéfice de la SAFER en cas de cession d’usufruit (rejet de l’amendement n°282, p.2922). Un amende- ment n°851 du Gouvernement impose , en cas de vente simultanée de foncier non bâti soumis au droit de préemption et de foncier bâti qui en est exclu, de vendre les biens séparément ou d’indiquer des prix distincts. Cela vise notamment les zones touristiques où les bâtiments ont une forte valeur (gran- ge face au Mont-Blanc par exemple). L’article 13 a été voté. Les articles 28 et suivants, examinés le 15avril, concernent la forêt . Bernadette Bourzai a obte- nu le vote de l’amendement 721 qui rétablit un droit de préférence au profit des communes en cas de ventes de parcelles forestières de moins de 4 hectares (p.3165). L’ensemble du projet de loi a été voté (p.3191). ● Pour le bail commercial , premier volet de la loi, le ministre indique qu’il était “nécessai- re de faire enfin du bail un document qui rétablit l’équilibre des relations entre bailleurs et preneurs”. (JO Sénat déb. 17avril p.3204). Porter à trois ans la durée maximale du bail dérogatoire permettra aux entreprises une durée mieux adaptée à la montée en puissance des projets. Il souligne aussi la limitation à 10% des hausses de loyers en cas de déplafonnement de baux, ce qui évitera des hausses brutales de loyer. Le ministre évoque aussi l’état des lieux qui devient obligatoire, le droit de préférence reconnu au preneur lors de la vente du bien occupé et l’extension de la compétence des commissions de conciliation. Le deuxième volet de la loi s’intéresse aux statuts des entreprises , il tend à simplifier les formalités de création et à poser les bases pour aller vers un régime unique de la micro-entreprise. Le régime de l’autoentre- preneur est conservé mais, sur certains points, rapproché du droit commun. Pour la micro-entreprise, le régime micro-social et le régime micro-fiscal sont fusionnés pour créer le régime unifié de la micro-entreprise. Le troisième volet de la loi réforme l’urba- nisme commercial ; il facilite l’utilisation du droit de préemption par les communes en élargissant la faculté de délégation de ce droit à un EPCI ou une SEM, même en dehors d’une opération d’aménagement d’ensemble. Le délai imposé à la commune pour rétrocéder le fonds a été allongé. Le texte prévoit la fusion des procédures de permis de construire et d’autorisation d’ex- ploitation commerciale. Les commissions rendront un avis conforme sur ces projets. Les critères d’autorisation sont précisés. Le pétitionnaire conserve son autorisation si l’enseigne indiquée dans le projet change au cours de la réalisation du projet. Enfin, la CNAC pourra s’autosaisir pour les projets de grande envergure, de plus de 20000m 2 . Le projet de loi réforme aussi le FISAC. ■ Un bail, de multiples activités Le rapporteur, Yannick Vaugrenard, recon- naît que s’il est nécessaire de protéger le petit commerce, le régime des baux com- consacrées en tant que telles, en non plus seulement comme des émanations ponc- tuelles des CDAC. Rapporteur pour avis, Nicole Bonnefoy se réjouit de l’allongement de la durée maxi- male du bail dérogatoire. Elle propose des clarifications sur l’application des règles d’indexation et sur l’établissement de l’état des lieux. Mireille Schurch déplore que l’idée d’abro- ger le statut de l’autoentrepreneur ait été abandonnée car “ce statut facilite le travail dissimulé”. Elle demande que le secteur du bâtiment soit exclu du périmètre des activi- tés pouvant être exercées par les autoentre- preneurs (p.3214). ■ Critiques sur les grandes surfaces Mireille Schurch regrette que l’urbanisme commercial ne permette pas de lutter contre l’implantation de grandes surfaces commer- ciales véritables “temples de la consomma- tion” qui constituent des non-sens écolo- giques participant à l’artificialisation des sols et qui tuent le commerce de centre-ville. Jean-Claude Réquier approuve les mesures visant à limiter les hausses de loyer lors des renouvellements. Il soutient aussi à l’article 9 l’amendement qui oblige toute entreprise du secteur de la construction à fournir la preuve de sa couverture par la garantie décennale. Pour Joël Labbé, il est grand temps d’inter- venir sur l’urbanisme commercial car 62% du chiffre d’affaires du commerce et 80% de la croissance des zones commerciales se réa- lise en périphérie, alors que les locaux vacants sont de plus en plus nombreux. Les surfaces commerciales augmentent de 3,5% par an alors que la consommation augmen- te de moins de 1% (p.3216). Il espère que la fusion du PC et de l’autorisation d’exploita- tion commerciale permettra de mieux contrôler les projets commerciaux. Élisabeth Lamure souhaite éviter que de mauvais signaux soient adressés aux autoentrepreneurs ou ceux relevant du régi- me micro-social. Elle critique par exemple la fin de l’exonération de cotisation foncière des entreprises pour les travailleurs indé- pendants relevant du régime micro-social. Elle porte un jugement nuancé sur l’urbanis- me commercial en remarquant qu’il faudrait mettre fin à la sanctuarisation des centres- villes qui conduit à un étalement urbain (p.3219). Claude Bérit-Débat soutient les mesures d’encadrement des loyers, il préconise de réintroduire dans le SCOT le document d’aménagement artisanal et commercial. Roland Courteau approuve les mesures ins- tituant un état des lieux contradictoire, un inventaire des charges et impôts et l’instau- ration d’un droit de préférence pour le loca- taire en cas de cession. Gérard Cornu est aussi favorable au réta- blissement du DAC. Arnaud Montebourg se félicite que le projet soit sur les baux com- merciaux “un texte d’apaisement”. ■ Droit de préemption des com- munes Le rapporteur, Yannick Vaugrenard, a fait voter un amendement (n°193) relatif au droit de préemption des communes. Il modifie l’article L 145-2 du code de com- merce pour éviter, lorsqu’une commune préempte un bail commercial sans exploita- tion que le bailleur ne puisse invoquer le défaut d‘exploitation pour récupérer les locaux (p.3227). L’article 1 er AA écarte le statut des baux com- merciaux pour les contrats de mise à dispo- sition d’emplacement dans l’enceinte d’un lieu de vente et dont il profite de la chalan- dise. Il a été voté en l’état. Arnaud Monte- bourg, demandant le retrait d’amendements spécifiques aux activités touristiques, préci- se que cet article reprend une jurisprudence bien établie (p.3228). Élisabeth Lamure a proposé (amendement n°35) de remplacer la notion de prix cou- ramment pratiqués dans le voisinage par celle de prix couramment pratiqués dans la zone de chalandise, pour la détermination de la valeur locative, mais elle n’a pas été suivie (p.3229). ■ Baux fermes? L’article 1 er A concerne la faculté pour les par- ties de conclure un bail ferme. Il limite cette faculté aux baux de plus de 9 ans, aux locaux construits en vue d'une seule utilisation et à ceux à usage exclusif de bureaux. Jacques Mézard propose (amendement n°22) d’ex- clure la dérogation pour les baux de plus de 9 ans. Mireille Schurch est du même avis, estimant que le texte conduirait les bailleurs à proposer des baux longs fermes, plus sécu- risant pour eux, mais l’amendement n’a pas été adopté (p.3231). L’article 1 er vise les baux dérogatoires et por- te leur durée maximale à trois ans . Un amendement (n°160) a été voté pour préci- ser que, à l’issue du bail de 3 ans (ou d’une succession de baux atteignant 3 ans), il n’est pas possible de conclure un nouveau bail dérogatoire pour le même fonds et les mêmes locaux. Un amendement n°76 a été voté pour imposer la signature d’un état de lieux lors de la conclusion du bail dérogatoi- re et lors de leur restitution des locaux. L’article 1 er bis qui apporte une définition législative aux conventions d’occupation précaire a été voté avec modification rédac- tionnelle. L’article 1 er ter, qui abroge les articles com- portant des dispositions obsolètes relatives aux commerçants étrangers, a été voté en l’état. L’article 1 er quater remplace à l’article L 145- 15 les clauses “nulles” par les clauses “répu- tées non écrites” . Élisabeth Lamure propose d’interdire les clauses de non-concurrence, qui limitent le droit du locataire de rouvrir un commerce à proximité, mais elle a finale- ment retiré son amendement (n°37). Le même article ajoute le cas de la scission à ceux déjà prévus par le code (fusion et apport partiel d’actif) afin de prévoir quelle structure conserve le bail dans cette situa- tion. Un amendement (n°163) ajoute le cas de la transmission universelle de patrimoine. ■ Limitation des clauses de garantie Un article additionnel a été voté (amende- ment n°9) relatif à la clause de garantie, dans les cessions de baux commerciaux. Sur proposition de Jacques Mézart, le texte voté impose d’une part au bailleur d’informer le cédant dès le premier mois d’impayé de loyer par le cessionnaire. D’autre part, il limite la durée de la garantie à une période de trois ans après la cession du bail (p.3237). L’article 2 visait à supprimer la référence à l’ICC dans les baux commerciaux. Toutefois, Élisabeth Lamure a obtenu le vote d’un amendement n°46 qui rétablit la faculté de recourir à l’ICC . L’article 3 qui étend la compétence des com- missions de conciliation a été voté (p.3238). Nicole Bonnefoy, rapporteur, a souligné que cette solution était préférable à celle consis- tant à supprimer ces commissions, que pré- conise le Conseil de la simplification pour les entreprises. 6mai 2014 4 JURIS hebdo immobilier •• L ALOI P INELAU S ÉNAT AUPARLEMENT L’article 4 concerne la limitation de la haus- se du loyer en cas de déplafonnement . En dépit de l’avis négatif du ministre et du rap- porteur, deux amendements identiques (n°94 et38) de Mireille Schurch et d’Élisabe- th Lamure ont proposé avec succès d’étendre le champ d’application de cette limitation au cas des baux de plus de 9 ans. Les mêmes sénatrices ont proposé de réta- blir la faculté pour le locataire de demander une révision du loyer pour faire baisser le montant du loyer s’il devient supérieur, par l’effet de l’indexation, à la valeur locative, mais elles ont retiré leurs amendements (n°39 et95) et l’article a été voté. En application du vote d’un amendement n°185 du Gouvernement, la demande de révision du loyer ne prend effet qu’à comp- ter de la date de la demande, afin d’interdi- re les clauses prévoyant que la demande prend effet à une date antérieure. L’article 5 impose un état des lieux à l’entrée et lors de la restitution des locaux. Un amen- dement (n°167) a précisé que l’obligation s’applique également en cas de cession du bail (vote p.3249). Un autre (n°186) prévoit que l’inventaire joint au contrat se fait par catégories de charges. L’amendement (n°168) présenté par René Vandierendonck prévoit que le bailleur doit adresser au loca- taire l’inventaire de charges dans un délai de 6 mois de la clôture de l’exercice (vote p.3250). Enfin, l’amendement n°169 a limité l’obliga- tion instituée par la loi nouvelle de commu- niquer au locataire un état prévisionnel des travaux envisagés et ceux réalisés depuis plus de 3 ans. L’obligation sera limitée aux ensembles immobiliers comportant plu- sieurs locataires. ■ Droit de préemption L’article 6 institue un droit de préemption en faveur du locataire, en cas de vente de locaux loués . Jean-Étienne Antoinette a proposé (amende- ment n°148) d’étendre ce droit aux locaux professionnels, mais il n’a pas été suivi. Un autre amendement qui écarte l’application du droit de préemption en cas de vente du local à un conjoint du bailleur, à un ascen- dant ou descendant, a été voté (amende- ment n ° 170). De plus, le délai laissé au loca- taire pour donner sa réponse au bailleur est porté d’un à deux mois (n°140). Un article a été ajouté (amendement n°150) concernant la situation des entreprises en redressement ou liquidation judiciaire. Il permet au juge d’autoriser la reprise des contrats (et notamment le bail) par le repre- neur à des conditions différentes: en autori- sant l’adjonction d’activités connexes ou complémentaires, et en fixant un montant de loyer applicable lors de la prochaine révision triennale (p.3254). Par ailleurs, un amendement n°20 de Jean- Claude Requier complète l’article 57A de la loi du 23décembre 1986 pour imposer l‘éta- blissement d’un état des lieux pour les baux professionnels, lors de l’entrée dans les lieux et lors de leur restitution. L’article 7 concerne notamment la faculté pour la commune de déléguer l’exercice de son droit de préemption sur les commerces. Il a été voté. L’article 7 bis A institue, dans les zones fixées par le maire, une obligation pour le proprié- taire de veiller à ce que l’aspect extérieur du local commercial ne porte pas atteinte au caractère des lieux avoisinants. Il a été voté en l’état. L’article 7 bis B crée, à titre expérimental, des zones où sont prévus des contrats de revita- lisation commerciale . Pendant 5 ans, l’État ou des collectivités locales pourront contrac- ter avec des opérateurs pour redynamiser le commerce. Les opérateurs pourront acquérir les biens, le cas échéant par expropriation ou préemption, les vendre ou les louer et procé- der aux opérations d’aménagement. Mireille Schurch déplore cette instauration de la logique du PPP dans les opérations d’amé- nagement commercial. L’article a été voté avec amendement, l’un par exemple (n°149) prévoit que les quartiers prioritaires de la politique de la ville figureront parmi les périmètres ciblés par ce dispositif expéri- mental. ■ Congé par LR avec AR L’article 7 bis autorise la délivrance d’un congé par lettre recommandée avec AR, au lieu et place de l’acte d’huissier. Muguette Dini a souligné la diminution de sécurité juridique qui en résultait, mais son amende- ment de suppression de l’article a été repoussé (n°171, p.3262). L’article 8 qui comporte les règles transitoires a été complété d’un amendement du Gou- vernement (n°187) qui prévoit que l’état des lieux de sortie n'est obligatoire que si un état de lieux a été établi précédemment. L’article 9 concerne la qualification profes- sionnelle et la définition de l’artisan . À cet- te occasion, Muguette Dini a obtenu le vote de l’amendement n°123 qui institue une obligation pour les personnes immatriculées au registre des métiers ou des artisans ainsi qu’aux auto-entrepreneurs de mentionner sur leurs devis et factures l’assurance profes- sionnelle lorsqu’elle est obligatoire (p.3270). Les articles suivants visent le régime fiscal et social des petites entreprises. ■ Retour du DAC dans le SCOT La réforme de l’aménagement commercial figure au titreIII intitulé “amélioration de l’efficacité de l’intervention publique”. Claude Bérit-Débat a soutenu un amende- ment n° 133 pour rétablir un document d’aménagement commercial dans le SCOT. Il a été voté contre l’avis du ministre (p.3298). Le 17avril, les sénateurs ont poursuivi les débats avec l’article 20 A selon lequel, après avis de la CDAC et, le cas échéant, de la CNAC, le PC tient lieu d’autorisation d’ex- ploitation commerciale . Il a été voté avec un amendement (n°156) traitant le cas de la modification substantielle du projet. Dans cette hypothèse, il est nécessaire de déposer une nouvelle demande de permis de construire (p.3311). Un autre amendement (n°199) complète l’article L 600-1-2 du code de l’urbanisme qui a restreint l’intérêt à agir des requérants pour contester une autorisation d’urbanis- me, (ord. du 18juillet2013 sur les recours abusifs); il écarte cette restriction en cas de recours pour excès de pouvoir contre un permis de construire valant autorisation d’exploitation commerciale afin, explique le rapporteur, d’éviter de priver d’accès au juge les personnes qui s’opposent à la déci- sion de la CDAC, puisque cette décision n’est plus attaquable en tant que telle. Après l’article 20B , voté, l’article 20 concerne la composition de la CDAC . Un amende- ment (n°202) prévoit, lorsqu’il n’y a pas de SCOT, la nomination du maire de la com- mune la plus peuplée. Le statut de la CNAC a fait l’objet de débats à l’occasion du vote de l’article 20 bis . Élisa- beth Lamure conteste que cette commission se voit attribuer le statut d’autorité adminis- trative indépendante. Quant à Arnaud Mon- tebourg, il revendique le rôle du ministre d’envoyer des circulaires aux préfets et de 6mai 2014 5 JURIS hebdo immobilier •• L ALOI P INELAU S ÉNAT AUPARLEMENT donner des instructions à la CNAC par le biais du directeur de la compétitivité, de l’industrie et des services. L’amendement 151 bis qui supprime la notion d’autorité administrative indépendante a donc été voté (p.3316) ainsi que l’article. Même vote pour l’article 20 ter et l’article 20 quater , complété par un amendement 177 qui soumet les membres de la CNAC aux obligations de dépôt des déclarations d’in- térêt liés à la transparence de la vie poli- tique. Vote sans changement pour l’article 21 pré- voyant la publication d’un rapport annuel de la CNAC sur l’activité des commissions départementales. Mireille Schurch a plaidé le retour à 300m 2 au lieu de 1000m 2 de la fixation du seuil imposant une autorisation d’exploitation commerciale, mais elle n’a pas été suivie, le ministre rappelant que cela serait contraire aux règles européennes (rejet de l’amende- ment n°99). ■ Quels critères pour les CDAC? Après les articles 20 bis A et 21 bis , votés sans changement, l’article 21 ter énumère les critères retenus par la CDAC pour rendre sa décision. Le ministre préconise (amende- ment n°191) de prendre en compte l’objectif de circuits courts entre producteur et consommateurs, notamment pour favoriser l’agriculture locale; il s’agit d’intégrer l’ob- jectif de défense des consommateurs et de favoriser la vente de produits locaux. Il évoque aussi le recours aux énergies renou- velables. Après débat argumenté, le ministre a fini par convaincre et faire voter son amen- dement. L’article 22 supprime l’obligation de dépo- ser une demande d’autorisation en cas de changement d’enseigne . Un amendement n°198 de Yannick Vaugrenard précise la définition de modification substantielle du projet commercial. Un article a été ajouté (amendement n°145) qui précise, lorsqu’un promoteur sollicite une autorisation d’exploitation commerciale et cède l’immeuble en VEFA avant son ouverture au public, que le demandeur doit indiquer à l’administration que le projet sera cédé. L’article 23 régit le recours devant la CNAC . Joël Labbé a livré un vibrant plaidoyer pour revenir sur l’immense gâchis que représen- tent les métastases périurbaines, reprenant les termes de l’urbaniste David Mangin (la vile franchisée). Il propose que la CDAC informe systématiquement la CNAC de tout projet dépassant 20000m 2 . Son amende- ment (n°152) a été voté, ainsi que l’article. Les articles 23 bis et 23 ter ont été votés en l’état. ■ De la surface de vente à la sur- face de plancher Un amendement n°195 du rapporteur, Yan- nick Vaugrenard, modifie la référence des surfaces pour le calcul des seuils. Il n’est plus fait mention des “surfaces de vente” mais des “surfaces de plancher”. Le rappor- teur explique que, outre l’objectif de cohé- rence qui permet de se référer à une même surface pour la délivrance de l’autorisation d’exploitation commerciale et du permis de construire, ce changement aboutit à abaisser de 15 à 20% le seuil de saisine de la CDAC . ll a été voté en dépit des réticences du ministre qui souligne le risque d’engorge- ment des commissions. L’article 24 impose au pétitionnaire dont le projet a été rejeté pour un motif de fond de ne déposer une nouvelle demande sur le même projet qu’après avoir pris en compte les modifications de la commission nationa- le. Il a été adopté (p.3327). Un article additionnel (amendement n°200) donne pouvoir au préfet d’exiger la ferme- ture d’un commerce créé illégalement ; il n’avait jusqu’à présent autorité que sur les extensions illégales. L’article 24 bis concerne les commissions d’aménagement cinématographique . Marie-Christine Blandin indique que nous assistons à une concentration du secteur; près de 60% des entrées sont réalisées par les multiplexes (p.3336). Elle propose de remplacer les commissions départementales par des commissions régionales (rejet de l’amendement n°122). Le ministre déclare s’inspirer des conclusions du rapport de Ser- ge Lagauche afin d’introduire dans la loi un objectif de protection du pluralisme de l’ex- ploitation cinématographique. Il propose (amendement n°204) de fixer un nouveau de seuil de 8 salles dont le fran- chissement implique le dépôt d’une nouvel- le demande d’autorisation. Il a été suivi. Même vote notamment pour l’amendement n°5 qui prévoit lorsque le projet vise l’ex- tension d’un établissement existant, le 6mai 2014 6 JURIS hebdo immobilier •• L ALOI P INELAU S ÉNAT AUPARLEMENT contrôle du respect de l’engagement de pro- grammation souscrit par le Centre national du cinéma. L’article 24 bis a été voté. ■ Recours devant la CAA Même vote pour l’article 24 ter qui prévoit la saisine de la cour administrative d’appel en premier et dernier ressort, pour le recours contre la décision d’exploitation commercia- le (article L 600-10 nouveau du code de l’ur- banisme). Le rapporteur a fait voter un amendement (n°194) qui renvoie à un décret le soin de fixer la liste de destinations des construc- tions que les règles édictées par les PLU peuvent prendre en compte, en distinguant les locaux de bureaux, de commerce, de ser- vices (p.3341). Le ministre a obtenu le vote de l’amende- ment n°210 qui prévoit une entrée en vigueur des dispositions relatives à l’urba- nisme commercial, dans un délai de 6 mois . L’article 25 réforme le fonds d’intervention pour les services, l’artisanat et le commerce (FISAC). Arnaud Montebourg explique qu’il s’agit de passer d’une logique de guichet, qui génère des files d’attente, à un mécanis- me d’appel à projets pour sélectionner les meilleurs (p.3344). Renée Nicoux a obtenu, malgré l’opposition du ministre, que la déci- sion soit gérée par le préfet de département (amendement n°112). L’article a été voté. Les articles suivants visent notamment les chambres de commerce. Le titreV concerne le domaine public. L’article 30 ter par exemple vise l’utilisation du domaine public dans l’exploitation de certaines activités commerciales (art. L 2124- 33 et 34 nouveaux du code général de la pro- priété des personnes publiques). Un amen- dement (n°182) du rapporteur précise qu’un fonds de commerce peut être exploité sur le domaine public, sous réserve de l’exis- tence d’une clientèle propre. En conclusion, l’UMP, par la voix d’Élisabe- th Lamure s’abstient. Le CRC et le PS sou- tiennent le projet. Joël Labbé (écologiste) souligne le rééquilibrage des relations entre bailleurs et locataires et approuve le texte, ainsi que le groupe RDSE. Le projet de loi a été adopté (p.3360). Il a été renvoyé à la commission mixte pari- taire. ● 6mai 2014 7 JURIS hebdo immobilier •• P UBLICATION ■ OUI , je souhaite commander le numéro hors-série de Jurishebdo consacré à la loi ALUR du 24 mars 2014 ❑ Tarif normal: ➠ 77,38 € HT (+ TVA à 2,1%) soit 79 € TTC ❑ Tarif abonné: En tant qu’abonné à Jurishebdo, je bénéficie d’une réduction de 20euros. ➠ 57,79 € HT (+ TVA à 2,1%) soit 59 € TTC Ci-joint mon chèque de 79 € ou 59 TTC à l’ordre de JURISHebdo Je recevrai une facture acquittée avec l’envoi du numéro Hors-Série loi ALUR dès réception de mon paiement. BULLETIN DE COMMANDE «HORS SERIE LOI ALUR» A RETOURNER A JURISHEBDO IMMOBILIER, 168 AV. MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART Merci de compléter vos coordonnées (le mèl est indispensable si vous souhaitez recevoir la version pdf du hors-série) NOM:MÈL: PRÉNOM:TEL.: SOCIÉTÉ:FAX: ADRESSE: Signature et cachet de la société: Loi ALUR Hors-série de Jurishebdo Immobilier avril2014 La rédaction de Jurishebdo Immobilier vous propose: un hors-série consacré à la loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové du 24mars 2014 . La loi ALUR comporte de nombreuses dispositions réformant le droit des baux d’habitation, de la copropriété, des professionnels de l’immobilier et de l’urbanisme. Ce hors-série de Jurishebdo reprend les analyses parues au fil de ces derniers mois dans la lettre Jurishebdo Immobilier. Il comprend notamment: - une présentation par article des 177 articles de la loi; - une synthèse des travaux parlementaires : projet de loi, lectures à l’Assemblée et au Sénat, - une table des articles. Une version électronique vous sera adressée à votre adresse mèl Format A5, 92 pages - avril2014. mai 2014 ▲▲ 6mai 2014 8 JURIS hebdo immobilier •• A UFILDU J.O. B RÈVES A U S ÉNAT ❘◗ KL Gates ( Edouard Vitry ) a conseillé la société Marathon Asset Management pour l’acquisition d’un portefeuille européen de prêts immobiliers de 280millions d’euros, auprès de Lloyds Banking Group. ❘◗ Clifford Chance ( Mathieu Remy ) a conseillé Carrefour et la foncière Car- milla (dont Carrefour détient 42% du capital) pour l’acquisition par cette foncière de 126 sites en Europe auprès de Klépierre, d’une valeur de marché de 2milliards d’euros. De Pardieu Bro - cas Maffei ( Emmanuel Fatôme ) conseillait Carrefour pour la structura- tion juridique et fiscale de la foncière. Acteurs ➚ IRL l'indice de référence du 1 er tri- mestre 2014 atteint 125,00. La hausse est de +0,60% en un an. (Avis publié au J.O. du 18avril, p.6874). Chiffres Administration centrale… ✓ Écologie : Stéphane Crouzat est nommé sous-directeur du changement climatique et du développement durable au ministè- re de l'écologie. (Arrêté du 18avril 2014, J.O. du 20avril, @). …décentralisée Daniel Courtin est nommé directeur de l'environnement, de l'aménagement et du logement de Mayotte. (Arrêté du 23avril 2014, J.O. du 25avril, @). Magistrature ✓ Conseil d’Etat : Jean-Louis Gallet et Colette Horel sont nommés conseillers d’État en service extraordinaire. (Décrets du 23avril 2014, J.O. du 25avril, @). ✓ Tribunaux administratifs : Gilduin Houist est nommé président du TA de Marseille et Xavier Libert, président de celui de Ver- sailles. (Décret du 24avril 2014, J.O. du 26avril, @). Conventions collectives ➠ Personnels des SA et fondations HLM : il est envisagé l'extension de deux avenants du 17décembre 2013 portant sur les rémunérations minimales actualisant les annexes I, II et III et le barème de rémuné- rations annuelles et mensuelles. (Avis publié au J.O. du 18avril, p.6861). ➠ Organisations professionnelles de l'ha - bitat social : l'avenant n°12 du 14novembre 2013, relatif au temps partiel est étendu. (Arrêté du 14avril 2014, J.O. du 19avril, p.6931). ➠ Personnel des huissiers de justice : il est envisagé l'extension de l’avenant n°45 du 19décembre 2013 portant sur la grille des salaires. (J.O. du 23avril, p.7047). Attributions des ministres A la suite du remaniement du Gouverne- ment, les attributions des ministres ont été à nouveau fixées par décret. ➠ Le ministre de l'écologie participe à l'élaboration des règles relatives à la plani- fication urbaine et à l'occupation des sols. A noter, au titre de l'équipement, que le ministre de l'écologie élabore les règles techniques, y compris thermiques, relatives à la construction des bâtiments. En lien avec le ministre de l'économie, il a la char- ge des questions économiques du secteur ◆ Convention FEEBAT Le ministère de l’écologie et le ministère du logement ont signé le 30avril une convention sur la formation des profes- sionnels du secteur aux économies d'énergie (FEEBAT). La mise en place de ce plan doit permettre d’assurer la for- mation de 25000 professionnels chaque année de2014 à2017. ◆ Les avant-contrats après la loi ALUR La FNAIM s’alarme des conséquences de la loi ALUR sur la signature des avant- contrats: en application de l’article 54 de la loi du 24mars 2014, onze types de documents doivent être annexés aux avant-contrats. La FNAIM observe que si l’avant-contrat est incomplet, le délai de rétractation ne court pas. La sanction est donc redoutable. (Communiqué du 30avril 2014). l'équipement du BTP et de l'ingénierie. (Décret n°2014-401 du 16avril 2014 relatif aux attributions du ministre de l'écologie, du développement durable et de l'énergie, J.O. du 18avril, p.6834). ➠ Le ministre du logement , au titre de l'urbanisme, élabore les règles de planifica- tion urbaine, d'occupation des sols et d'ur- banisme opérationnel. Il participe à l'éla- boration de la législation de l'expropria- tion, il participe à l'élaboration de la légis- lation fiscale en matière d'urbanisme et d'aménagement. Pour le logement, il élabore les règles du logement social, des relations locatives, des aides au logement et à la réhabilitation de l'habitat. Il est chargé des politiques de qualité du logement, de la politique de réhabilitation de l'habitat. Il élabore la politique du loge- ment et de l'hébergement des populations en situation d'exclusion. Il est chargé, en lien avec le ministre des finances, de la mobilisation du foncier public en faveur du logement. (Décret n°2014-414 du 16avril 2014 relatif aux attributions du ministre du logement et de l'égalité des territoires, J.O. du 18avril, p.6857). Organisation territoriale: QPC L'article L. 5210-1-2 du code général des collectivités territoriales a été jugé contrai- re à la Constitution en ce qu'il porte une atteinte excessive au principe de libre administration des collectivités territo- riales. Cet article prévoit un mécanisme de rattachement des communes aux EPCI, éventuellement contre leur accord, pour rationaliser la carte des EPCI. (Décision n°2014-391 QPC du 25avril 2014, J.O. du 27avril, p.7359). Égalité femmes-hommes et loge- ment Les sénateurs ont examiné le 17avril le pro- jet de loi sur l’égalité des femmes et des hommes. Signalons que l’article 7 modifie l’article 515-10 du code civil pour préciser, en cas de violence au sein du couple, que le juge, dans l’ordonnance de protection, préci- se lequel des partenaires de PACS ou des concubins continue à résider dans le loge- ment commun. La jouissance du logement est en principe attribuée à celui des parte- naire ou concubin qui n’est pas l’auteur des violences (JO Sénat 18avril, déb, p.3441). L’article 11 qui modifie l’article 5 de la loi de 1948 a été adopté. Il prévoit de maintenir dans les lieux le conjoint (ou partenaire ou concubin) de l’occupant lorsque l’occupant a été condamné à résider hors du domicile pour faits de violence sur le conjoint. Par ailleurs, le même article supprime le droit au maintien dans les lieux pour les per- sonnes condamnées pour violence sur conjoint. Le projet de loi a été voté (p.3448). 6mai 2014 9 JURIS hebdo immobilier •• NOM : PRÉNOM : FONCTION : SOCIÉTÉ : ADRESSE : TÉL : FAX : MÉL : N ° TVA INTRACOM .: SIGNATURE : OFFRE EXCEPTIONNELLE Réservée aux nouveaux abonnés 20% de réduction sur l’abonnement JURIS hebdo immobilier N OMINATIONS L ÉGIOND ’ HONNEUR Présidence de la République Gaspard Gantzer est nommé conseiller chargé des relations avec la presse, chef du pôle communication, à la présidence de la République. Il succède à Aquilino Morelle , conseiller politique et chef du pôle com- munication. (Arrêté des 18 et 23avril 2014, J.O. des 19 et 24avril, @). Cabinets ministériels ➠ Budget : François Adam est nommé directeur adjoint du cabinet du secrétaire d’État auprès de Christian Eckert. Sophie Donzel est nommée cheffe de cabinet. (Arrêté des 15 et 16avril 2014, J.O. des 18 et 19avril, @). ➠ Économie : Sont notamment nommés au cabinet d'Arnaud Montebourg: John Palacin, conseiller auprès du ministre; Valentin Przyluski, conseiller chargé de la transition écologique de l'économie et de l'énergie. (Arrêté du 14avril 2014, J.O. du 18avril, @). ➠ Finances : Sont nommés au cabinet de Michel Sapin: Pierre Collin (conseiller spé- cial fiscalité), Vanessa Parodi (conseillère auprès du ministre), Gabrielle d'Arailh (conseillère services financiers), Jean-Paul Julia (conseiller financement de l'économie et entreprises) et Pierre-Edouard Batard (conseiller politique économique). (Arrêté du 24avril 2014, J.O. du 26avril, @). ➠ Écologie : Sont nommés au cabinet de Ségolène Royal: Jean-Louis Bianco (conseiller spécial auprès de la ministre, chargé des contacts nationaux et interna- tionaux), Jean-Luc Fulachier (conseiller auprès de la ministre, chargé de la crois- sance verte et des solutions économiques et financières), Francis Rol-Tanguy (conseiller auprès de la ministre, chargé notamment de l'énergie) et Elisabeth Bor- ne (directrice du cabinet), Guillaume Lefo- restier (directeur adjoint du cabinet, conseiller budgétaire), Laurent Grave-Rau- lin (conseiller pour les relations avec les territoires), Diane Szynkier (conseillère bio- diversité, eau, paysages et économie circu- laire) et Jacques Barberye (chef de cabinet adjoint). (Arrêté des 4 et 23avril 2014, J.O. des 24 et 26, @). ➠ Culture : Philippe Barbat est nommé conseiller en charge du patrimoine (archéologie, archives, inventaire général, monuments historiques et espaces proté- gés, musées) au cabinet d'Aurélie Filippet- ti. (Arrêté du 3avril 2014, J.O. du 19avril, @). ➠ Intérieur : Sont nommés au cabinet de Bernard Cazeneuve: Marie-Emmanuelle Assidon (conseillère spéciale), Eric Morvan et Pierre-Antoine Molina (directeurs adjoints du cabinet) et Jean-Julien Xavier- Rolai (conseiller juridique). (Arrêté du 3avril 2014, J.O. du 23avril, @). ➠ Affaires européennes : sont nommés au cabinet d'Harlem Désir: Stéphane Saurel (directeur du cabinet), Emmanuel Tuchsche- rer (directeur adjoint du cabinet) et Stépha- ne Exposito (chef de cabinet, conseiller). (Arrêté du 9 avril 2014, J.O. du 24avril, @). ➠ Décentralisation : Sont nommés au cabi- net de Marylise Lebranchu: Alain Bucquet (directeur adjoint du cabi- net en charge de la réforme de l'Etat). Sont nommés conseillers: Pierre Bergés (conseiller budgétaire et organisation terri- toriale de l'Etat), Claire Dagnogo (prospec- tive territoriale), Guillaume Denis (réforme territoriale), Jonathan Morice (collectivités territoriales, région capitale et Métropole du Grand Paris) et Camille Vielhescaze (finances locales et solidarités territoriales). (Arrêté du 18avril 2014, J.O. du 25avril, @). ➠ Personnes handicapées et lutte contre l'exclusion : sont nommés au cabinet de Ségolène Neuville: Daniel Zielinski (direc- teur du cabinet) et Myriam Bouali (cheffe de cabinet). (Arrêté du 16avril 2014, J.O. du 24, @). ➠ Commerce, artisanat, consommation, économie sociale et solidaire : Sont nom- més au cabinet de Valérie Fourneyron: Phi- lippe Novel (chef de cabinet) et Corentin Segalen (conseiller parlementaire, chef de cabinet adjoint) et Catherine Joly , directrice adjointe de cabinet. Sont nommés conseillers: Jean-Philippe Espic (artisanat et commerce), Thomas Boisson, (économie sociale et solidaire), Gilles Rabin (entreprenariat), Takfarinas Chabane, (attractivité et tourisme), Etienne Chantrel (consommation) et David Par- longue (financement des entreprises). (Arrêtés des 11 et 22avril 2014, J.O. des 26, @). B ULLETIND ’ ABONNEMENT « PRIVILÈGE » ❑ OUI , je souhaite bénéficier de l’offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC (soit 586,68 € HT + 2,1% de TVA) au lieu de 779 € TTC, soit 20% de réduction . Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription À RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi 558 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✁ ✦ Promotion de Pâques de la Légion d’honneur - Premier ministre . Grand offi- cier: Georges Kiejman, avocat, ancien ministre; Michèle Puybas- set, conseiller d’État honorai- re. Commandeur: Christian Saut- ter, ancien ministre. Chevalier: Françoise de Pan- afieu, ancienne ministre. - Justice : Commandeur: Catherine Husson, première présidente de la cour d'appel d'Aix-en-Proven- ce, Dominique de la Garanderie, ancienne bâtonnière. Officier: Emmanuel Piwnica, avo- cat aux conseils. Chevaliers: Jean-Pierre Blatter , avocat, Jean-Maurice Oudot, notaire. - Économie . Officier: Xavier Huillard, PDG de Vinci - Logement . Officier: Christian Nicol , Président Habitat & Déve- loppement, Stéphane Dambrine , DG de Paris Habitat. (Décrets du 18avril 2014, J.O. du 20avril, p.6950). 6mai 2014 10 JURIS hebdo immobilier •• R E / MAX F RANCE >Qu’elle est la spécificité du réseau RE/MAX? D.D. : “Le réseau RE/MAX a été créé aux États-Unis il y a quarante ans, à mi-chemin entre le modèle des agences traditionnelles et celui des réseaux de mandataires. Dans une structure traditionnelle d’agen- ce, le patron répartit ses activités entre la vente et l’encadrement des salariés. Mais le temps passé sur le terrain le prive du temps nécessaire à l’encadrement. Chez RE/MAX au contraire, le patron est d’abord un coach qui cherche à fidéliser ses agents. En moyenne, les agences RE/MAX ont 15 agents commerciaux. En Europe, où le réseau est plus récent, ce nombre est de 8 à 10 en moyenne, mais il progresse. Certaines agences, comme au Portugal, ont jusqu’à 40 agents commer- ciaux. Par ailleurs, alors qu’une agence tradition- nelle doit assumer les salaires et les charges de ses salariés, l’agence RE/MAX anime le travaille d’indépendants. Ceux-ci se regroupent dans une agence, afin d’en partager les charges. En contrepartie, les agents commerciaux perçoivent 80% du montant de la commission. Par exemple, pour des charges de 9000€ par mois, s’il y a 9 agents commerciaux, chacun en sup- porte 1000€ mais perçoit un montant éle- vé de commission, au lieu d’un taux de 35 à 40% dans une agence classique. Nous prévoyons aussi une rémunération alternative, notamment pour les agents qui démarrent, avec un taux de commission plus faible en échange d’une quote-part de charges réduite.” >Quel type de personnes recherchez- vous? D.D. : “Ce système s’adresse plus particu- lièrement à des personnes qui ont une phi- losophie d’entrepreneurs, tout en voulant échanger avec d’autres. RE/MAX permet de clarifier les responsabilités de chacun, l’agent commercial est sur le terrain et se charge des ventes; le directeur d’agence se consacre à la gestion des agents commer- ciaux. Cela permet d’augmenter le nombre de transactions par agent. En Amérique du Nord, la moyenne est de 17 transactions par an chez RE/MAX alors qu’elle est de 9 transactions pour le 2 e réseau.” >Pourquoi lancer aujourd’hui un nou- veau réseau? D.D. : “Le réseau s’est implanté dans 30 pays d’Europe à partir de l’Autriche, patrie d’origine de ses fondateurs cana- diens. Une première tentative d’implanta- tion en France a été effectuée il y a 7 ou 8 ans, mais le marché n’était pas prêt. Aujourd’hui, après le lancement des réseaux de mandataires, il y a place pour une formule qui permet aux agents de se consacrer entièrement à leur activité en se répartissant les charges de l’agence. Avec notre modèle, l’agent commercial peut travailler comme indépendant tout en bénéficiant des échanges avec d’autres professionnels et sans être isolé. Par ailleurs, si le volume des transactions s’est réduit pour l’ensemble du marché, le nombre des agents immobiliers a encore plus baissé. Il y a donc eu une purge du secteur, ce qui montre que les profession- nels ont besoin de davantage d’expertise. Le marché est difficile mais nous considé- rons qu’il faut prendre des parts de marché face aux transactions entre particuliers. Quant aux autres agences immobilières, nous les considérons comme des parte- naires et non des concurrents. Nous visons avec elle une relation apaisée.” >Ou en le lancement de RE/MAX en France? D.D. : “Alors que nous envisagions de créer une franchise régionale, nous avons été contactés par RE/MAX qui cherchait à s’implanter en France. Constatant la convergence de nos projets, nous avons signé un accord de master franchise entré Donatien Dumontier: “Notre modèle permet d’augmenter le nombre de transactions par agent” Co-fondateur du réseau RE/MAX en France, Donatien Dumontier nous présente le lancement du réseau en Ile-de-France et sa vision du métier d’agent immobilier. JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ Secrétariat: Sabine Petit ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0219 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 779 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: Com-Copie Clamart ■ Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine INTERVIEW ❑ Droits d’entrée : 15000€ (25000€ à partir de 6 agents commerciaux) Formation et package marketing : 5000€ Redevance : 900€/mois +6% du CA +3% du CA pour la publicité nationale Durée du contrat : 10 ans en vigueur en début d’année. À partir de deux agences en propre dans les Yve- lines (Marly-le-Roi et Rueil Malmaison), nous avons ouvert une première agence en fran- chise à Colombes. Notre objectif est de nous développer à partir de la boucle de la Seine et dans Paris. Dans la capitale, les franchisés RE/MAX des autres pays sont impatients d’avoir un correspondant parisien pour leurs clients.” >Qui sont les fondateurs? D.D. : “Nous sommes trois associés fonda- teurs. Je viens du monde du commissariat aux comptes où j’ai notamment au groupe Mazars, assuré le contrôle du groupe Ges- trim. Philippe Guinot et Thomas Dangin sont des professionnels de l’immobilier implantés dans les Hauts-de-Seine et les Yvelines qui souhaitaient développer une franchise régionale.” >Proposez-vous des services de gestion locative ou de syndic de copropriété? D.D. : “Notre activité se concentre sur les transactions et, à titre complémentaire, sur la gestion locative, mais non sur la copro- priété.” >Quel regard portez-vous sur l’évolution de la législation issue de la loi ALUR? D.D. : “Le professionnalisme est nécessai- re. Tout le monde devrait tirer profit de la progression des compétences, cela nous permettra de gagner des parts de marché. La mise en place de sanctions se fera pro- gressivement. Pointer du doigt les dys- fonctionnements d’un professionnel per- met déjà de faire bouger les dirigeants.”
