Au sommaire :
– 2 – Jurisprudence –
Baux commerciaux : Hausse du loyer dépassant 25 %, une clause d’indexation à la hausse seulement / Pas de déplafonnement pour une hausse de la population
Contrats : Délai de paiement accordé au propriétaire par son créancier
Droit au logement : Injonction sous astreinte
Immeubles menaçant ruine : Suppression de l’homologation judiciaire
Urbanisme : Installation d’échafaudage / Projet de PLU : validité du sursis à statuer sur une autorisation d’urbanisme / Sanctions de constructions irrégulières / Travaux et occupation du domaine public
– 5 – Analyse –
Le projet de loi Pinel devrait entrer en vigueur le 1er septembre 2014.
Analyse du texte lors d’une rencontre Elegia
– 6 – Tableau des réponses ministérielles –
– 7 – Nominations – Agenda –
– 8 – Rencontre –
Colloque annuel de l’ASPIM le 3 juin : la directive AIFM : atout ou contrainte ?
L’analyse de Frédéric Nouel (avocat, Gide) et la réaction des professionnels
■ ■ Le Cour d’appel de Paris a refusé le dépla- fonnement du loyer à un bailleur qui voulait se prévaloir d’une hausse de la population du quartier au titre de l’évolution des fac- teurs locaux de commercialité (arrêt du 28mai2014, 2). Le Conseil d’État admet la validité d’un sursis à statuer sur un permis de construire une villa avec piscine au motif que le projet de PLU devait classer le terrain d’assiette en zone naturelle (arrêt du 30avril2014, p.4). ■ ■ Le ministère de l’intérieur rappelle les autorisations requises pour une terrasse commerciale (voir p.6). ■ ■ Les modalités d’application du lissage des loyers lors du déplafonnement, prévues par la loi Pinel, vont donner lieu à des contentieux. Analyse avec Matthieu Nicolas, avocat, lors d’une rencontre Elegia le 4juin (lire p.5). Afilog se félicite d’avoir obtenu que l’in- terdiction des baux fermes ne s’applique pas aux locaux de stockage (p.4) ■ ■ Trois décrets sur la loi ALUR attendus en juin selon la FNAIM (p.5). Ségolène Royal doit présenter demain 11juin un projet de loi de programmation sur la transition énergétique. ■ ■ Marie-Caroline Bonnet-Galzy est nom- mée commissaire générale à l’égalité des territoires (p.7). L’organisation du Commissariat général à l’égalité des territoires a été fixée par deux arrêtés du 30mai 2014 (p.7). Frustration des professionnels… L es professionnels de la gestion de SCPI réunis par l’ASPIM ce 3juin pour leur traditionnel colloque annuel ont largement fait part de leur frustration face à l’entrée en vigueur en juillet pro- chain de la directive AIFM. Ainsi que l’explique l’avocat Frédéric Nouel, la particularité de ce texte est de s’appliquer aux acteurs et non aux produits. Il a donc un champ d’application très large. Il insti- tue des contraintes nouvelles aux acteurs, par exemple en imposant l’intervention d’un dépositaire, comme cela existe déjà pour les OPCI. Les professionnels sont donc contraints de s’adapter pour remplir les conditions exigées des textes communautaires transposés en droit français. Mais Frédéric Nouel observe que ce texte étant largement inspiré du droit français, la nécessaire adaptation imposée aux profes- sionnels français est plus aisée que celle qui est exigée des profession- nels des autres pays de l’Union. Par ailleurs, en apportant des exi- gences fortes, le texte accorde un monopole de fait aux professionnels de la gestion de portefeuille, ce qui conforte leur légitimité. De plus, la mise en place du “passeport” permet aux acteurs, à partir d’une base française, d’intervenir plus aisément dans les Etats étrangers, pour y investir ou pour y collecter l’épargne. Les avantages de la régle- mentation sont donc ici loin d’être secondaires. La question d’intérêt général qui se pose est par ailleurs de savoir si les épargnants y trouveront leur compte. Ce débat de l’ASPIM montrait que l’épargnant doit y trouver des progrès en termes de transparen- ce, de sécurité du produit d’épargne, un point de vue notamment défendu par Jacqueline Faisant (BNP Paribas). Le président de l’ASPIM, Patrick de Lataillade, souligne enfin que cette directive constitue, avec l’ouverture des frontières, une opportunité de développement pour les professionnels. Frédéric Nouel souligne par ailleurs que les textes ne modifient pas à ce jour les règles fiscales. Le texte facilite donc la collecte de l’épargne et l’investissement dans les divers pays de l’Union, mais ceux-ci conser- vent la maîtrise de leur politique fiscale. Toutefois, dans la mesure où les professionnels peuvent désormais plus aisément choisir les lieux d’investissement, ils le feront bien sûr en fonction de la qualité des emplacements, des immeubles et des rendements escomptés, mais ils tiendront compte également de la donne fiscale. Cela pourrait donc renforcer l’avantage des pays où la fiscalité est plus douce que dans le nôtre. Voici qui pourrait inciter nos gouvernants à ne pas trop charger la barque fiscale, au risque de faire fuir les investisseurs, même si, “ la réglementation ne fait pas le marché”, comme le rappelle à juste titre Jacqueline Faisant. Voilà de quoi remonter le moral des professionnels dont les compé- tences restent indispensables, quels que soient les textes! ■ BD JURIS hebdo La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr NUMÉRO 563 10JUIN 2014 ISSN 1622-1419 14 E ANNEE L’ESSENTIEL .. immobilier - 2 - Jurisprudence - Baux commerciaux : Hausse du loyer dépassant 25%, une clause d’indexation à la hausse seulement / Pas de déplafonnement pour une hausse de la population Contrats : Délai de paiement accordé au propriétaire par son créancier Droit au logement : Injonction sous astreinte Immeubles menaçant ruine : Suppression de l’homologation judi- ciaire Urbanisme : Installation d’échafaudage / Projet de PLU: validité du sursis à statuer sur une autorisation d’urbanisme / Sanctions de constructions irrégulières / Travaux et occupation du domaine public - 5 - Analyse - Le projet de loi Pinel devrait entrer en vigueur le 1 er septembre 2014. Analyse du texte lors d’une rencontre Elegia - 6 - Tableau des réponses ministérielles - - 7 - Nominations - Agenda - - 8 - Rencontre - Colloque annuel de l’ASPIM le 3juin: la directive AIFM: atout ou contrainte? L’analyse de Frédéric Nouel (avocat, Gide) et la réaction des professionnels S O M M A I R E E D I T O R I A L Ce numéro comporte un encart sur la conférence du 3juillet 2014 organisée par Jurishebdo sur les professionnels de l’immobilier après la loi ALUR. 10juin 2014 2 JURIS hebdo immobilier •• B AUXCOMMERCIAUX ▲ Baux commerciaux ■ Hausse du loyer dépassant 25%, une clause d’indexation à la haus- se seulement. (CA Paris, Pôle 5, ch. 3, 28mai2014, n°12/13605) Un bail commercial signé en 2002 compor- tait une clause d’indexation suivant laquel- le le loyer devait être “automatiquement modifié à la hausse seulement” en fonction de l’indice du coût de la construction. En novembre2009, le locataire avait demandé la fixation du loyer à la valeur locative car le loyer avait été fixé à 153078euros en juillet2009, dépassant ainsi le seuil de 25% prévu par l’article L 145-39 du code de com- merce. La cour d’appel, confirmant le juge- ment de première instance, admet la rece- vabilité de la demande. Le bailleur soute- nait que la particularité de la clause devait, comme la fixation d’un loyer binaire, faire échapper la fixation du loyer au statut des baux commerciaux, mais son argument n’a pas été admis: “Considérant que […] contrairement à ce que soutiennent les bailleresses, la limita- tion à la hausse qu’elles ont consenties le 21janvier 2009, acceptant ainsi que le loyer au 1 er octobre 2008 ne subisse pas une haus- se supérieure à 5% alors que l’application de l’indice aurait entraîné une hausse de 8,09%, ne constitue pas une modification contractuelle du montant du loyer mais seulement un aménagement des consé- quences de la clause d’échelle mobile et qu’admettre le contraire aboutirait à une paralysie totale de l’article L 145-39; Que […] les dispositions de l’article L 145-39 sont des dispositions d’ordre public aux- quelles les parties ne peuvent déroger et que ce texte vise de façon alternative et non cumulative les hypothèses de variation de plus du quart à la baisse ou des hypo- thèses de variation de plus du quart à la hausse , ce qui est le cas en l’espèce, que […] la limitation de la variation aux seules hypo- thèses où l’indice augmente, si elle peut ouvrir un débat sur la licéité de la clause, ne suffit pas à lui enlever sa nature de clause d’échelle mobile au sens de l’article L 145- 39, que cette clause ne constitue pas contrairement aux clauses recettes dont il est acquis qu’elles ne sont pas des clauses d’échelle mobile, une modalité de fixation du loyer et que la clause d’échelle mobile, quand bien même elle ne jouerait qu’à la hausse, ne saurait faire obstacle à la révision du loyer afin qu’il soit fixé à la valeur locati- ve”. Le jugement est donc confirmé. Observations : L’article L 145-39 du code de commerce permet, si le bail comporte une clause d’échelle mobile, et si le loyer a varié de plus d’un quart, à l’une des parties de demander la révision du loyer pour qu’il soit fixé à la valeur locative. La juris- prudence a considéré que ce dispositif ne s’appliquait pas lorsque le loyer est calculé en fonction du chiffre d’affaires du locatai- re car il ne s’agit pas d’une clause d’échelle mobile (Civ. 3 e , 7 fév. 1990, Civ. 3 e , 5mars 2013). Dans cette affaire, le loyer tait indexé suivant l’ICC mais avec un mécanis- me n’autorisant les variations qu’à la haus- se. La cour de Douai (21janvier 2010) avait jugé plus anciennement qu’une telle clau- se qui ne revêt pas l’exigence de variation positive ou négative prévue par l’article L 145-39, n’entre pas dans le champ de la révision autorisée. La cour de Paris, qui ne s’est pas pronon- cée sur la validité de la clause, qui n’était pas contestée en l’espèce, confirme en revanche l’application de la révision de l’article L 145-39 au motif que - cet article est d’ordre public, - la clause qui ne joue qu’à la hausse reste une clause d’échelle mobile mais n’est pas une modalité de fixation du loyer, contrai- rement à la clause recette. Dans le même sens, voir CA Paris, 3avril2013 (cité dans Loyers et copr. juin2013, n°8). Elle juge aussi que le fait que le bailleur ait accepté que l’indexation ne joue pas tota- lement (5% au lieu de 8%) ne fait pas obstacle au droit du locataire de deman- der la révision sur le fondement de l’article L 145-39. ■ Pas de déplafonnement pour une hausse de la population (CA Paris, Pôle 5, ch. 3, 28mai2014, n°12/14814) Lors d’un congé avec offre de renouvelle- ment, un bailleur de locaux commerciaux en Seine-et-Marne demandait le déplafon- nement du loyer en raison des la modifica- tion des facteurs locaux de commercialité. Le preneur contestait cette demande, fai- sant valoir que la mise à sens unique de la rue avait diminué l’accessibilité du commer- ce. La cour d’appel n’a pas admis la deman- de du bailleur: “Considérant que l’augmentation de la population de 844 personnes de 1982 à 2003, c’est-à-dire pendant la période contractuelle et les autres éléments d’ordre démographique invoqués sont insuffisants pour caractériser une modification notable des éléments mentionnés aux 1 e à 4 e de l’ar- ticle L 145-33 du code de commerce et ce d’autant qu’au cours des dernières années d’exécution du bail, des commerces de proximité en ville ont fermé au profit de nouveaux commerces implantés en péri- phérie”. La cour rejette la demande d’expertise demandée par le bailleur. Observations : En cas de modification des facteurs locaux de commercialité, le bailleur peut demander un déplafonne- ment du loyer lors du renouvellement du bail, en vertu des articles L 145-34 et R 145- 6 du code de commerce. La jurisprudence admet que la hausse de la population peut constituer une telle modification (exemple: Civ. 3 e , 4 déc. 2008 pour une augmentation de 6%) de même en cas de hausse de la fréquentation touristique dans le quartier du musée du Louvre (CA Paris 21mars JURISPRUDENCE ■ Délai de paiement accordé au propriétaire à son créancier Une société foncière demandait des délais de paiement pour le remboursement d’un emprunt. La cour d’appel confirme l’oc- troi d’un délai de grâce de 18 mois: “Vu l’article 1244-1 du code civil; Considérant que, sur le délai de grâce, que si la société Foncière Cobe a réalisé un chiffre d’affaires de près de 2,5mil- lions d’ € avec un bénéfice net de 233821 € , elle justifie néanmoins des dif- ficultés de sa situation financière et notamment de la fragilité de sa trésore- rie, grevée par les fréquents impayés que génère son activité de location de baux commerciaux , professionnels ou d’habita- tion, comptabilisés en bénéfice alors même qu’ils ne sont pas nécessairement payés ; Qu’elle justifie également qu’elle est en cours de négociation de vente de ses actifs, partant, des modalités d’apurement de la dette dans les délais de 18 mois accordés par l’ordonnance entreprise et de sa bonne foi”. (CA Paris, Pôle 1, ch. 3, 27mai2014, n°13/23790) L’article 1244-1 du code civil permet à tout débiteur de demander au juge de lui accor- der un délai de grâce pouvant atteindre deux ans. Le juge statue “compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier”. L’intérêt de cet arrêt est de statuer sur le cas d’une société foncière devant rembourser un prêt et pro- priétaire de locaux loués. Ses difficultés financières liées à des impayés de loyers ont motivé l’octroi du délai de paiement. 2005). Mais si la hausse est peu significative, le juge refuse le déplafonnement (CA Pau, 29mars 2005, BICC 2005, n°1888). L’arrêt rapporté est dans le même sens. Droit au logement ■ Injonction sous astreinte (CE, 5 e sous-section, 30avril2014, n°354195) Une personne avait demandé à la commis- sion de médiation l’attribution d’un loge- ment ou d’un hébergement. Sa demande de logement avait été rejetée mais sa demande d‘hébergement acceptée. Or, interrogeant le service instructeur, elle avait obtenu la réponse qu’elle était prioritaire pour l’attri- bution d’un logement. Elle avait saisi le juge pour qu’il soit enjoint au préfet de lui attri- buer un logement. Le juge avait rejeté la demande au motif qu’elle ne bénéficiait pas d’une décision favorable à ce titre. Le Conseil d’État annule la décision au motif que: “le tribunal administratif a méconnu son office en n'interprétant pas les conclusions présentées par M me B. comme tendant à l'exécution de la décision de la commission de médiation la reconnaissant comme prio- ritaire pour l'attribution d'un héberge- ment, alors que cette décision avait été pro- duite par le préfet du Val-de-Marne”. Se posait la question du délai de recours. Le Conseil d’État juge qu’il était de 6 semaines en application de l’article R441-18 du CCH. Il admet ensuite le recours : “Considérant, toutefois, qu'il résulte de l'instruction que M me B. s'est enquise le 23février 2011 auprès de la commission de médiation du Val-de-Marne de l'état d'avancement de son dossier; qu'à cette date, le délai qui lui était ouvert pour saisir le tribunal administratif d'une demande tendant à l'exécution de la décision favo- rable de la commission de médiation n'était pas expiré; que le service instructeur de la commission l'a informée, par un courrier du 7mars 2011, qu'elle pouvait saisir le tribu- nal administratif pour faire exécuter la déci- sion favorable dont elle était bénéficiaire à partir du 21avril2011 et jusqu'au 21août 2011; que cette indication erronée ayant induit M me B. en erreur, la demande qu'elle a présentée au tribunal administratif le 30avril2011 doit être regardée comme recevable alors même qu'en application des dispositions en vigueur le délai dont elle dis- posait ne courait que jusqu'au 4avril 2011”. Le Conseil d’État enjoint au préfet d’assurer l’hébergement de M me B. dans le délai d’un mois, sous astreinte de 50 € par jour de retard. Observations : Cette décision est donc favorable au demandeur. On retiendra que le Conseil d’État interprète le texte souplement en ce que l’erreur de la com- mission profite au demandeur. Le préfet disposait de 6 semaines pour proposer un hébergement et non de 3 mois comme l’avait estimé la commission. La personne devait alors saisir le juge dans les 4 mois de l’expiration du délai imparti au préfet soit jusqu’au 4avril 2011. Mais elle avait eu une information inexacte de la commission de médiation, qui lui avait indiqué qu’elle pouvait saisir le juge jusqu’au 21août 2011. Sa saisine, bien que tardive, a été jugée recevable. Immeubles menaçant ruine ■ Suppression de l’homologation judiciaire (CE, 5 e sous-section, 30avril2014, n°362792) Le préfet de police de Paris avait enjoint à des copropriétaires de faire des travaux de mise en sécurité, pour faire cesser un état de péril. Devant la carence des intéressés, après mise en demeure de les réaliser, le préfet avait fait exécuter d’office les tra- vaux. Or les copropriétaires avaient obtenu du juge qu’il annule le recouvrement des frais. Le Conseil d’État annule ce jugement. L’arrêt cite l’article L 511-2 du CCH. Ce texte imposait qu’ un arrêté de péril soit homolo- gué par le tribunal administratif pour per- mettre au préfet d’exécuter les travaux au frais du propriétaire. Mais l’ordonnance du 15décembre 2005 a supprimé l’homologa- tion en prévoyant des dispositions transi- toires (décret du 8novembre 2006). L’arrêt en déduit: “qu'il résulte de ces dispositions que, pour les arrêtés de péril pris avant le 1 er octobre 2006 et non homologués à cette date, l'exécution d'office des travaux qui n'auraient pas été réalisés dans le délai imparti par les proprié- taires n'a plus à être autorisée par le tribunal administratif; qu'après avoir diligenté une procédure contradictoire puis notifié un délai d'exécution, le maire peut faire exécu- ter les travaux prescrits par ces arrêtés aux frais du propriétaire dans les conditions pré- vues par les nouvelles dispositions de l'article L. 511-2 du CCH, c'est-à-dire après une mise en demeure non suivie d'effet ”. En conséquence, l’arrêté de péril du 12juin 2006, qui n’avait pas été homologué le 1 er octobre 2006 n’avait plus à être soumis à homologation. Le jugement qui avait, pour ce motif, annulé les titres de paiement émis à l’en- contre des copropriétaires est donc annulé. Observations : Cette décision rappelle la simplification de procédure des arrêtés de péril qui résulte de l’ordonnance du 15décembre 2005. La suppression de l’ho- mologation judiciaire de l’arrêté de péril permet au préfet d’enjoindre au proprié- taire de faire les travaux et, à défaut d’exé- cution, d’y procéder d’office. L’homologa- tion est remplacée par une procédure contradictoire: si le propriétaire n’a pas effectué les travaux dans le délai imparti, le maire peut, après mise en demeure non suivie d’effet, faire exécuter d’office les travaux aux frais de l’intéressé. Autorisation d’urbanisme ■ Installation d’échafaudage (CE, 6 e sous-section, 30avril2014, n°351103) Un maire avait refusé à une personne une autorisation de pose d’un échafaudage pro- visoire sur le domaine public. Le tribunal avait annulé cette décision et enjoint au maire de procéder au réexamen de la demande, sous astreinte. Le maire avait demandé des pièces complémentaires. Sa demande est annulée et l’astreinte liquidée. Le Conseil d’État se réfère à un précédent arrêt du 25septembre2013, qui avait indi- qué “qu'eu égard notamment à la configu- ration des lieux et aux caractéristiques de cet équipement ", le motif tiré du risque pour la sécurité ne pouvait légalement jus- tifier le refus opposé à la demande de M. M.” Il en déduit “ si la commune pouvait exiger la production des pièces supplémen- taires indispensables au maire pour se pro- noncer sur la demande, telles que les dates prévues d'occupation du domaine public par l'échafaudage, elle ne pouvait en revanche , alors qu'il lui était enjoint par l'ar- ticle 2 de la décision du Conseil d’État du 25septembre2013 de réexaminer la demande présentée par M. M. le 14février 2007, solliciter des consorts M. la produc- tion d'un nouveau dossier de demande ”. En conséquence, le Conseil d’État liquide l’astreinte à un montant de 2000 euros. Toutefois, la commune avait exigé, pour le paiement de l’astreinte, l’envoi d’un RIB. Cela avait été fait, mais la commune s’était opposée au paiement au motif que le RIB avait été transmis par l’un des deux ayants droit du demandeur mais que celui-ci n’avait pas fourni d’attestation de porte-fort lui per- mettant de bénéficier de la totalité de la somme attribuée aux deux ayants droit. Le Conseil d’Etat valide cet argument. Observations : Cet arrêt est un exemple de 10juin 2014 3 JURIS hebdo immobilier •• D ROITAULOGEMENT - U RBANISME ▲ JURISPRUDENCE ▲ 10juin 2014 4 JURIS hebdo immobilier •• U RBANISME ❘◗ Clifford Chance ( Atusa Family, Adeli- ne de Ménonville, Alexandre Lagar- rigue et Katia Gruzdova ) a conseillé AltaFund dans le cadre de la cession des parts de la société détenant un immeuble de bureaux boulevard Ras- pail (10000m 2 , Paris VI e ). L’acquéreur, La Française, était conseillé par Gide ( Bertrand Oldra, Denis Charles et Lau- rent Modave ). L’immeuble, qui est en cours de réhabilitation par Altarea Cogedim Entreprise, est le futur siège de La Française. ❘◗ Altarea Cogedim a pris une partici- pation majoritaire dans la société His - toire & Patrimoine que préside Richard Hennessy, spécialisée de l’immobilier ancien. Le groupe d’Alain Taravella diversifie ainsi son activité dans la rénovation urbaine. ❘◗ L’UNPI s’engage! La fédération des chambres de propriétaires, change de logo et adopte une nouvelle signature “ propriétaires engagés ”. Acteurs B RÈVES ◆ Afilog et la loi Pinel L’association des professionnels de la logis- tique Afilog, que préside Claude Samson, se félicite de la modification obtenue à l’article 1 er A du projet de loi Pinel qui restreint la faculté de consentir des baux fermes. Afilog s’est mobilisée pour que les locaux de stocka- ge soient ajoutés, au même titre que les bureaux, aux exceptions à cette restriction. (Communiqué du 5juin 2014). ◆ Projet de loi transition énergé- tique Ségolène Royal doit présenter demain 11juin en conseil des ministres son projet de loi de programmation pour la transition énergétique. ◆ Économie sociale et solidaire Les députés ont adopté le 20mai le texte du projet de loi sur l’économie sociale et solidai- re (JO AN déb. 21mai, p.3254). ◆ Décrets loi ALUR en juin Selon la FNAIM, les premiers décrets d’appli- cation de la loi ALUR devraient paraître en juin. Le premier concerne la désignation des membres du Conseil national de la transac- tion et de la gestion immobilière . La mission de ce Conseil est “de veiller au maintien et à la promotion des principes de moralité, de probité et de compétence nécessaires au bon accomplissement des activités” des profes- sionnels. Le 2 e décret est celui qui doit plafonner le montant des honoraires de location . Le 3 e décret concerne le plafonnement des loyers dans les zones tendues . La FNAIM précise à cette occasion que les observatoires FNAIM participeront aux observatoires locaux qui serviront de base à la fixation des loyers de référence par le préfet. (Communiqué du 2juin 2014). la mauvaise volonté manifeste de la com- mune à exécuter la décision précédente du Conseil d’État qui l’avait condamnée à réexaminer la demande de pose tempo- raire d’échafaudage. La solution est positi- ve pour le demandeur en ce que la com- mune est condamnée à une astreinte et qu’elle n’est pas autorisée à exiger un nouveau dossier de demande. Cet aspect positif est cependant largement affecté par les arguments de procédure mis en œuvre avec succès par la commune pour retarder le paiement de l’astreinte… ■ Projet de PLU. Validité du sursis à statuer sur une autorisation d’urbanisme (CE, 1 e et 6 e sous-sections réunies, 30avril2014, n°356730) Le maire de Ramatuelle avait sursis à sta- tuer sur une demande de permis de construire une villa avec piscine au motif que le futur PLU classait le terrain d’assiet- te en zone naturelle inconstructible. La cour administrative d’appel qui avait annu- lé cette décision voit son arrêt censuré: “Considérant qu'il ressort des pièces du dos- sier soumis aux juges du fond que le projet litigieux, d'une surface hors œuvre nette (SHON) de 280m 2 et d'une SHOB de 429m 2 , ■ Sanctions de constructions irré- gulières Un propriétaire avait, sans autorisation, aménagé 5 gîtes dans deux bâtiments d’habitation avec modification des façades, ouverture de fenêtres et accrois- sement de la surface. Le maire avait ordonné la démolition des travaux. Le propriétaire avait demandé une autorisa- tion de régularisation. Le Conseil d’État indique qu’il appartient au maire “ d'ap- précier l'opportunité de la délivrance d'un permis de régularisation, compte tenu de la nature et de la gravité de l'infraction relevée par le juge pénal, des caractéris- tiques du projet soumis à son examen et des règles d'urbanisme applicables”. En l’espèce, le Conseil d’État admet que la fraude est constituée par le propriétaire qui demandait une régularisation pour une occupation personnelle alors que le site internet de la SCI du propriétaire pro- posait des gîtes à la location et que des réservations avaient déjà été enregistrées. (CE, 30avril2014, 1 e sous-section, n°364622) Cet arrêt fournit l’exemple de la faculté d’appréciation laissée au maire pour régula- riser des constructions irrégulières, sur le fondement des articles L 480-5 et 6 du code de l’urbanisme. La démonstration de la frau- de du demandeur est de nature à légitimer le refus de la demande de régularisation. ■ Travaux et occupation du domaine public Un permis de construire un bar restaurant discothèque au pied des pistes de ski était contesté par des copropriétés voisines. Le Conseil d’État se prononce sur la régulari- té du permis au regard de la nécessité de demander une autorisation d’occupation du domaine public. Il en résulte que: - la construction suppose une autorisation d’occupation du domaine public, “lors- qu'elle est destinée à occuper le domaine public ou nécessite un aménagement per- manent d'une dépendance du domaine public ”, - “lorsque la construction nécessite seule- ment une autorisation d'occupation pour les besoins des travaux , une telle autori- sation ne constitue pas une condition de légalité du permis de construire”. En l’espèce la construction qui prévoyait une remise en état des pistes de ski dans un état antérieur à celui des travaux ne supposait pas de produire à l’appui du dossier de demande du PC, une autorisa- tion d’occupation du domaine public. (CE, 28avril2014, 1 e sous-section, n°349420, commune de Val d’Isère). se situe sur une vaste parcelle naturelle proche du rivage dans le secteur Nb du pro- jet de plan local d'urbanisme, bordée pour partie de terrains non bâtis et appartenant à la même unité paysagère que le site classé des trois Caps, caractéristique du patrimoine naturel du littoral méditerranéen; que, par suite, en jugeant que le projet litigieux n'était pas de nature à compromettre l'exécution du futur plan local d'urbanisme, qui avait pour objet de protéger les espaces naturels de cet- te zone en raison notamment de la qualité des sites et des paysages, la cour administrati- ve d'appel de Marseille a dénaturé les pièces du dossier qui lui était soumis”. Observations : Cette décision est fondée sur l’article L 123-6 du code de l’urbanisme qui permet de surseoir à statuer pour évi- ter de compromettre ou de rendre plus onéreuse l’exécution du futur PLU. ● ▲ ■ Résiliation triennale d’ordre public La faculté de résiliation triennale devient d’ordre public. Mais cette réforme ne s’ap- plique pas aux baux suivants: baux de plus de 9 ans, locaux monovalents, de bureaux et de stockage. Question: est-il possible d’assortir la résiliation d’une pénalité à charge du locataire, par exemple si le bailleur a accordé une franchise de loyer en début de bail? Pour Matthieu Nicolas, cela semble difficile car cela revient à contourner une règle d’ordre public. ■ Un bail dérogatoire plus long Deux modifications concernent les baux dérogatoires. D’une part leur durée maxi- male est portée de 2 à 3 ans, d’autre part, il est prévu que la naissance du nouveau bail est reportée après un délai maximum d’un mois. L’objectif du législateur est que si le locataire quitte les locaux dans le délai d’un mois suivant la fin du bail, celui-ci n’est pas transformé en bail de 9 ans. Les clauses nulles sont désormais réputées non écrites, ce qui supprime le délai de prescription de 5 ans qui est attaché à une demande en nullité d’une clause. La définition de la convention d’occupa- tion précaire , reprise de la jurisprudence, est insérée dans la loi (art. L 145-5-1 nou- veau du code de commerce). ■ Limitation de la clause de garant En cas de cession du droit au bail, l’effet de la clause de garant est limité par deux mesures: le bailleur doit informer le cédant dans le mois de tout défaut de paiement et la clause ne peut pas produire d’effet au-delà de trois ans après la ces- sion. Pour la cession, Matthieu Nicolas conseille d’imposer dans le bail le recours à l’acte notarié pour formaliser l’acte de cession. Si le locataire passe outre, la cession est alors inopposable au bailleur et il devient possible de récupérer les locaux sans indemnité. Pour l’indexation , la loi nouvelle supprime la référence à l’indice du coût de la construction. Seuls restent mentionnés dans la loi l’ILC et l’ILAT. Cela peut susciter des questions pour des locaux mixtes affec- tés pour partie à un commerce et pour partie à des bureaux. On peut prévoir une indexation sur l’ILAT pour le loyer de la partie bureau et sur l’ILC pour le loyer de la partie commerce. Matthieu Nicolas conseille plutôt de rédiger deux baux dis- tincts. ■ Comment appliquer le lissage de la hausse de loyer? Le lissage de la hausse de loyer qui résulte du déplafonnement est l’un des points majeurs de la réforme. Ce mécanisme consiste à limiter la hausse annuelle à 10% du dernier loyer payé. Il concerne le dépla- fonnement pour modification des éléments de l’article L 145-33, 1° à 4°, mais aussi le déplafonnement lié à l’article L 145-38 (révi- sion triennale) ou à l’article L 145-39 (varia- tion du loyer de plus de 25 %). Ce nouveau système va être générateur de contentieux. La question est par exemple de savoir quel loyer pourra être pratiqué au terme des 9 ans suivant le renouvelle- ment. Soit un loyer de 100 qui doit être déplafonné. La valeur locative est de 300. La hausse annuelle permet une fixation à 110 la 1 e année, 121, la 2 e , 132 la 3 e et ainsi de suite. Au terme des 9 ans, on parvient environ à 200. Comment fixer le loyer pour le bail sui- vant? Plusieurs interprétations sont envisa- geables: partir d’un loyer de 110, de 200 ou de 300. Pour Matthieu Nicolas, si le bailleur demande un nouveau déplafon- nent, il faudrait partir de la valeur de 200, qui serait augmentée à nouveau de 10% par an. Mais si le bailleur propose un renouvellement sans déplafonnement, il pourrait alors exiger une valeur de 300… ■ Forfait de charges? La loi impose de faire un état des lieux à l’entrée et à la sortie des locaux. A défaut, la présomption selon laquelle le locataire a reçu les locaux en bon état ne peut jouer. Pour les charges, le bail doit comporter un inventaire des charges et taxes liées au bail et indiquer si elles incombent au bailleur ou au locataire. Un décret doit fixer la liste de charges qui ne seront plus récupérables sur le locataire. Ce décret est très attendu, il est très probable que seront au mini- 10juin 2014 5 JURIS hebdo immobilier •• L OI P INEL RENCONTRE La loi Pinel devrait entrer en vigueur le 1 er septembre 2014 Lors d’une rencontre d’actualité proposée le 4juin par Elegia, Matthieu Nico- las, avocat à Paris, fait un tour d’horizon des principales réformes du statut des baux commerciaux issues de la loi Pinel. La réforme, qui est destinée à améliorer la situation du locataire, suscite de nombreuses questions. mum à charge du bailleur la taxe foncière, l’assurance de l’immeuble et les honoraires de gestion. Question: est-il possible de prévoir des charges forfaitaires, en échappant ainsi à la limitation des charges? Matthieu Nicolas considère que cela serait possible, tout en déconseillant, notamment, de mettre dans un forfait des dépenses de consommation d’énergie dont le prix est appelé à aug- menter fortement. Le bailleur devra faire un récapitulatif annuel des charges et travaux. Le bailleur devra aussi informer le locataire lors de la signature du bail et tous les trois ans par un état prévisionnel des travaux des 3 pro- chaines années avec leur budget, un état récapitulatif des travaux des 3 dernières années avec leur coût. La compétence de la commission de conci- liation est par ailleurs étendue aux charges et travaux. La loi nouvelle accorde au locataire un droit de préférence en cas de cession du local loué. Toutefois, ce droit a été écarté dans plusieurs hypothèses et notamment en cas de cession unique de plusieurs locaux d’un ensemble commercial, cession globale d’un immeuble comportant des locaux commerciaux. La mise en œuvre de ce droit implique d’informer le locataire par LR avec AR. Le locataire dispose d’un mois pour répondre, puis de 2 mois pour réaliser la vente (4 mois s’il recourt à un prêt). Il va donc en résulter un allonge- ment de délai de réalisation des ventes. Le droit de préemption des communes est légèrement modifié. Il est accordé à la commune le droit de le déléguer ; le délai pour rétrocéder le fonds a été porté de 2 à 3 ans. ■ Conserver l’acte d’huissier pour donner congé La forme du congé est modifiée: le recours obligatoire à l’acte d’huissier est supprimé au profit de la lettre recommandée avec AR. Mais Matthieu Nicolas souligne qu’il en résulte une hausse des risques de contentieux et il conseille fortement aux parties, tant bailleurs que locataires, de s’en tenir à l’acte d’huissier. Son coût est négligeable en regard des enjeux. La loi nouvelle doit entrer en vigueur le 1 e jour du 3 e mois qui suit sa publication (mais le 1 e jour du 6 e mois pour les ces- sions). La date d’entrée en vigueur sera donc probablement le 1 er septembre 2014. ● ■ Accessibilité Répondant à une question orale de Patricia Bordas au Sénat, la secrétaire d’État chargé des personnes handicapées, Ségolène Neu- ville indique que le projet de loi d’habilita- tion n’a pas pour objectif de se donner du temps mais “de se donner les moyens d’ap- pliquer la loi de 2005” (JO Sénat 21mai, p.4071). Tout établissement qui ne sera pas accessible pourra être sanctionné pénale- ment, sauf s’il a déposé un agenda d’accessi- bilité programmée avant le 31décembre 2014. Ce document, dans 80% des cas, s’étendra sur une période maximale de 3 ans (p.4072). ■ Climat et énergie Lors d’un débat organisé au Sénat le 21 mais sur le climat et l’énergie, la ministre de l’éco- logie, Ségolène Royal a cité, parmi les inves- tissements d’avenir, l’isolation thermique des bâtiments et des logements. Le Conseil européen des 26 et 27juin prochain sera l’oc- casion d’évoquer le paquet énergie-climat et la sécurité énergétique (JO Sénat déb. 22mai, p.4163). La ministre affirme que la hausse de la consommation d’électricité “n’est pas une fatalité, pas plus que la haus- se du prix de l’électricité. Elle ajoute que l’un des leviers de la crois- sance en Allemagne réside dans la mobilisa- tion de ce pays sur des chantiers d’isolation énergétique; leurs entreprises ont dévelop- pé des savoir-faire, construit des bâtiments extrêmement performants et emporté des appels à projets internationaux (p.4165). 10juin 2014 6 JURIS hebdo immobilier •• R ÉPONSESMINISTÉRIELLES Références (J.O. Questions) Nom du parlementaire Thème Ministre concerné Réponse Observations 27mai2014 AN p.4250 n°53546 Yves Nicolin UMP, Loire Acquisitions de parcelles de bois. Frais Agriculture Pour faciliter le remembrement, la loi sur l'agricul- ture de juillet2010 a étendu l'exonération des frais d'enregistrement et de taxe de publicité fon- cière aux cessions de parcelle d'une valeur de moins de 7500euros et réalisé s hors des périmètres d'aménagement foncier (art. L 124-4-1 du code rural). Le droit de préférence, créé par cette même loi, permet aux propriétaires forestiers voisins de parcelles de bois mis en vente inférieures à 4 hectares d'acheter des parcelles contiguës. Mais la majoration des frais de notaire issue du décret du 17février 2011, limite l'impact de cette mesure. Il n'est pas prévu d'autre mesure. Le député observait que, pour des transactions portant sur des mon- tants faibles, les frais peuvent être d’un mon- tant supérieur à la valeur des parcelles. 27mai2014 AN p.4277 n°7059 Patrice Verchère, UMP, Rhône Tarification progressive de l'énergie Écologie Le Conseil constitutionnel a censuré la loi du 15avril 2013 au motif que le dispositif de bonus- malus sur la consommation domestique d'énergie ne respectait pas le principe d'égalité devant les charges publiques. Un travail a été lancé auprès de la Commission de régulation de l'énergie et de la direction générale de l'énergie et du climat pour relancer les tarifs avantageux pour les con- sommateurs ayant un comportement vertueux. Référence de la décision du Conseil constitutionnel: n° 2°13-666 du 11avril 2013. 27mai2014 AN p.4279 n°45213 Dominique Dord, UMP, Savoie Fuites d'eau . Responsabilité. Écologie Les ouvrages d'adduction publique en eau potable constituent des ouvrages publics, y compris les branchements qui amènent l'eau aux immeubles des particuliers, c'est-à-dire jusqu'au compteur. Les agents sont habilités à péné- trer dans les propriétés privées pour conduire des projets, sous réserve de notification. La collectivité en charge de la distribution d'eau a le pouvoir de contrôler l'intégrité du réseau. Une collectivité peut aussi déplacer les comp- teurs aux limites des propriétés , les canalisations après compteur sont alors transférées au propriétaire privé. 27mai2014 AN p.4290 n°36110 Véronique Louwagie, UMP, Orne Économie d'énergie Écologie Le Gouvernement a lancé le 19septembre 2013 le plan de rénovation énergé- tique de l'habitat. Dans un futur proche, la mise en place des compteurs com- municants (électricité et gaz) permettra d'avancer dans la connaissance du profil et des habitudes de consommation de chaque client. Cela permettra aux fournisseurs d'énergie de les conseiller au plus près de leurs besoins. 27mai2014 AN p.4298 n°43331 Philippe Vigier, Eure-et-Loir, UDI Fuites d'eau Écologie La loi du 17mai 2011 a prévu un plafonnement de la facture d'eau en cas de fuite d'eau . Ce dis- positif vise les seuls locaux d'habitation. Il ne vise pas les branchements d'arrosage ou d'irrigation, ni les bâtiments publics. Il n'est pas envisagé d'é- tendre ce mécanisme aux bâtiments publics. Texte précisé par le décret du 24septembre 2012. 29mai2014 Sénat p.1270 n°11481 Jean-Louis Mas- son, NI, Moselle Terrasse commerciale sur le domaine public Intérieur Une terrasse commerciale est une occupation nor- male qui affecte la dépendance du domaine pub- lic et doit être compatible avec son affectation. Un titre est nécessaire pour occuper le domaine public. Une terrasse constituant une occupation sans emprise au sol, elle est régie par le permis de stationnement. Il est délivré par le maire. Si l'in- stallation est irrégulière, l'autorité gestionnaire du domaine public peut délivrer une contravention. Textes de référence: art. L 113-2 du code de la voirie routière, art. L 2132-2 du CG3P. À nos abonnés : le texte complet des réponses ministé- rielles peut vous être faxé ou envoyé par mél sur simple demande. ▲ 10juin 2014 7 JURIS hebdo immobilier •• NOM : PRÉNOM : FONCTION : SOCIÉTÉ : ADRESSE : TÉL : FAX : MÉL : N ° TVA INTRACOM .: SIGNATURE : OFFRE EXCEPTIONNELLE Réservée aux nouveaux abonnés 20% de réduction sur l’abonnement JURIS hebdo immobilier N OMINATIONS A GENDA Présidence de la République ➠ Patrick Vieu quitte ses fonctions de conseiller environnement et territoires; Xavier Piechaczyk est nommé conseiller transports et environnement à la présiden- ce de la République. (Arrêté du 29mai2014, J.O. du 1 er juin, @) Cabinets ministériels ➠ Réforme territoriale : Sont nommés au cabinet d'André Vallini: Emmanuel Duru , conseiller communes et intercommunali- tés; Soraya Hamrioui , conseillère finances locales et Amélie Girerd , chef adjoint de cabinet, conseillère parlementaire. Nicolas Bouillant est nommé conseiller chargé des départements et des régions. (Arrêtés des 6 et 27mai2014, J.O. des 27 et 31mai, @). Administration centrale ✓ Egalité des territoires : Marie-Caroline Bonnet-Galzy est nommée commissaire générale à l'égalité des territoires. (Décret du 30mai2014, J.O. du 31mai, @). ✓ Architecture : Agnès Vince est nommée directrice chargée de l'architecture, adjoin- te au directeur général des patrimoines du ministère de la culture et de la communi- cation. (Décret du 30mai2014, J.O. du 31, @). ✓ DGFP : Guillaume Talon est nommé sous- directeur des particuliers au sein du service de la gestion fiscale de la direction généra- le des finances publiques. (Arrêté du 30mai2014, J.O. du 1 er juin, @). Préfets ✓ Henri-Michel Comet est nommé préfet de la région Pays de la Loire, préfet de la Loire-Atlantique. (Décret du 30mai2014, J.O. du 31mai, @). Au fil du JO ✓ Sociétés de crédit foncier L’arrêté du 26mai2014 est relatif au régi- me prudentiel des sociétés de crédit fon- cier et des sociétés de financement de l'ha- bitat. (J.O. du 28mai, p.8919). ✓ Réseaux Un décret du 26mai supprime la procédu- re d'approbation et de déclaration préa- lable pour la réalisation de certains ouvrages des réseaux publics de distribu- tion d'électricité. La réalisation d'ouvrages d'un réseau public de distribution d'électri- cité fait désormais l'objet d'une consulta- tion par le maître d'ouvrage, du maire des communes (sauf pour les postes de trans- formation du courant de haute ou très haute tension en moyenne tension). (Décret n°2014-541 du 26mai2014 portant simplification de la procédure relative à cer- tains ouvrages des réseaux publics de distri- bution d'électricité, J.O. du 28mai, p.8909). CGET L’organisation du Commissariat général à l'égalité des territoires a été fixée par deux arrêtés du 30mai2014. Ce commissariat comporte les directions suivantes: - direction de la ville et de la cohésion urbaine, - direction des stratégies territoriales, - direction du développement des capaci- tés des territoires. Outre le secrétariat général, le CGET se décline également en trois missions: - mission des affaires européennes, - mission de la contractualisation et des partenariats territoriaux, - mission de coordination de l'action inter- ministérielle et sectorielle. (J.O. du 1 er juin 2014, @). Fiscalité ✓ Un décret du 26mai procède à la codifi- cation de textes fiscaux à droit constant, en fonction des textes publiés en 2013. Exemples : - taxe annuelle sur les bureaux en Ile-de- France (art. 231 ter du CGI), - plafonds de loyer et de ressources des locataires pour les baux conclus en 2014 pour les divers régimes d'incitation à la location de logements (régime amortisse- ment Robien 2003-2009, art. 2 terdecies B; régime d'investissement 2013-2016, Duflot, art. 2 terdecies D de l'annexe III au CGI…) (Décret n°2014-549 du 26mai2014 portant incorporation au code général des impôts de divers textes modifiant et complétant cer- taines dispositions de ce code, J.O. du 29mai, p.8962). Statut de l’avocat collaborateur Le règlement intérieur national de la pro- fession d’avocat est modifié en ce qui concerne le statut de l'avocat collabora- teur libéral ou salarié. Il fixe les principes directeurs du contrat de collaboration libé- rale ou salariés sur les questions suivantes: indépendance, constitution d'une clientèle personnelle, rétrocession d'honoraires, liberté d'établissement ultérieure. (Décision du 7mai2014 portant réforme du règlement intérieur national (RIN) de la profes- sion d'avocat (art. 21-1 de la loi du 31 déc. 1971 modifiée), J.O. du 31 mai, p. 9071). B ULLETIND ’ ABONNEMENT « PRIVILÈGE » ❑ OUI , je souhaite bénéficier de l’offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC (soit 586,68 € HT + 2,1% de TVA) au lieu de 779 € TTC, soit 20% de réduction . Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription À RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi 563 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✁ ✦ Une série de formations est organisée par la Chambre des pro- priétaires à Paris (72 rue de Longchamp) sur les incidences de la loi ALUR par demi-journées: - 18 juin (matin): nouvelles obligations des agents immobi- liers et des administrateurs de biens, gestionnaires et syndics - 19 juin (après-midi): rela- tions locatives, gestion et transaction locatives, - 24 juin (matin): ventes et achats de logements - 26 juin (matin): copropriété Contact : 0147051056 fpopulaire@chdp.asso.fr AU FIL DU J.O. 10juin 2014 8 JURIS hebdo immobilier •• A SPIM Le président de l’ASPIM, Patrick de Lataillade indique d’emblée que la trans- position de la directive AIFM a permis en contrepartie d’obtenir des pouvoirs publics un desserrement des contraintes qui frap- pent les SCPI. Mais il critique vertement l’approche idéo- logique qui anime les pouvoirs publics, dénonçant pour la loi ALUR et la loi Pinel l’attitude consistant à voir dans le locataire une victime et dans le bailleur un exploi- teur. Patrick de Lataillade s’interroge sur l’opportunité de limiter les baux fermes, de mettre en place un plafonnement des loyers des logements, susceptibles de limi- ter le plafond de loyers des régimes d’inci- tation à l’investissement. Et il s’inquiète d’une remise en cause du rendement mais aussi de l’attractivité du marché français. Mais s’agissant de la directive AIFM, le pré- sident de l’ASPIM y voit une opportunité notamment avec l’ouverture des frontières. ■ La directive vise les acteurs, non les produits Pour Frédéric Nouel (avocat, Gide), la direc- tive AIFM marque un tournant. C’est une directive qui réglemente les acteurs et non les produits. Si la transposition pour la Fran- ce a lieu en juillet2014, de grands pays ne l’ont pas encore effectuée (Italie, Espagne, Pologne notamment). Ce texte est le fruit d’une volonté de lutter contre les effets de la crise de 2008. Elle est une conséquence du scandale Madoff; le régulateur est très attentif à ce que l’interprétation des textes soit homogène d’un pays à l’autre. Le principe est, par le passeport, de per- mettre à toute société de gestion de por- tefeuille (SGP) ayant une autorisation en France, d’intervenir dans d’autres pays. Un acteur qui est agréé AIFM en France n’a donc plus besoin de recourir à la gestion déléguée dans un pays qui a transposé la directive. Frédéric Nouel souligne que la législation communautaire s’est largement inspirée du droit français. Il est donc bien plus facile à un acteur français d’obtenir un agrément AIFM qu’à un acteur implan- té dans d’autre pays d’Europe. L’avocat indique par ailleurs que la directi- ve a un champ d’application très vaste. Outre les SCPI et les OPCI, sont aussi concernés les SCI constituées pour un club deal. De façon générale, tout produit qui a pour objectif de lever des capitaux auprès d’un certain nombre d’investisseurs, pour les investir conformément à une politique d’investissement définie, doit être considé- ré comme un fonds d’investissement alter- natif (FIA). En conséquence, cette législa- tion assure un monopole de fait aux SGP agréées AIFM. La directive a aussi pour objet une sécuri- sation des épargnants , par l’intervention du dépositaire. Les OPCI étaient déjà sou- mis à cette obligation qui est étendue à tous les FIA. Frédéric Nouel souligne le tra- vail effectué avec l’ASPIM pour que le rôle du dépositaire de vérification de la pro- priété des biens soit effectué en coordina- tion avec la Conservation des hypo- thèques. En revanche, la directive n’affecte pas la règle fiscale . À titre d’exemple, une SCPI peut être un bon outil pour investir en Allemagne où les revenus seront taxés à l’IS en Allemagne à un taux de 15%, et échapperont en France à l’impôt. ■ Quelle perspective pour les acteurs? La directive accorde un monopole de fait aux SGP pour la gestion des FIA, elle ramè- ne l’immobilier au cœur de la gestion alter- native et va permettre de développer des stratégies multiples plus audacieuses. Il y a beaucoup d’opportunité pour les acteurs Français, insiste Frédéric Nouel, la marche à franchir étant beaucoup plus haute pour ceux qui sont implantés dans d’autre pays. La prochaine étape de la réglementation sera une directive produits. Marc Bertrand (La Française) indique que les grandes sociétés vont bénéficier d’un avantage compétitif, que les plus petites vont pouvoir agir sous les seuils prévus par la réglementation, mais que les sociétés de taille intermédiaire vont devoir supporter des frais de fonctionnement, avec une plus La directive AIFM: atout ou contrainte? L’entrée en vigueur en juillet de la directive AIFM emporte des contraintes nouvelles pour les gérants de fonds d’investissement alter- natif, dans l’immobilier. Mais elle peut aussi être source d’opportunité. Etat des lieux lors du colloque annuel de l’ASPIM ce 3juin. JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ Secrétariat: Sabine Petit ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0219 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 779 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: Com-Copie Clamart ■ Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine RENCONTRE grande difficulté de les amortir. Comment réagissent les professionnels? Serge Bataillie (AEW) souligne que le mon- de de la finance va davantage intervenir dans l’immobilier. Nicolas Simon (Amundi) évoque la crise de confiance et indique que le principal enne- mi c’est la défiance des investisseurs. Jac- queline Faisant (BNP Paribas) rappelle la continuité des objectifs recherchés par les pouvoirs publics au fil des années, qui est de favoriser l’épargne longue pour la retraite. La directive va permettre de stabi- liser la confiance. S’il y a bien une financia- risation, les acteurs doivent rester perti- nents dans le choix de la localisation de leurs investissements. Pour Marc Bertrand, les épargnants sont ouverts à des investissements effectués à l’étranger. Mais Jacqueline Faisant estime qu’il reste utile de disposer des compé- tences d’un acteur local, d’où le choix de BNP Paribas de conserver une structure de gestion locale. Serge Bataillie reconnaît que les conseils de surveillance des SCPI ont été souvent hos- ties aux dépositaires, dont l’intervention paraissait faire double emploi avec la mis- sion des commissaires aux comptes. ■ Une réglementation ne fait pas le marché Jacqueline Faisant est péremptoire: “une réglementation ne fait pas le marché”. L’investissement est décidé en fonction du marché, pas de la réglementation. Un président de conseil de surveillance s’in- terroge: quel est l’intérêt de cette nouvelle réglementation pour l’épargnant? Jacque- line Faisant répond: transparence, sécurisa- tion des flux. Marc Bertrand ajoute: la faculté d’investir à l’étranger avec un meilleur rapport qualité prix et avec une fiscalité plus favorable. Il confirme que la directive n’a pas d’influence sur le marché. Frédéric Nouel redit que la réglementation qui touche les acteurs et pas, directement, les produits, a des impacts forts. Exemple: le Royaume Uni, qui a anticipé la transposi- tion d’une directive, interdit la rétrocession de commission, ce qui a provoqué la faillite de nombreux acteurs. Les professionnels présents ce 3juin, ont largement fait part de leurs “frustrations” face à cet afflux réglementaire, mais ils devraient bénéficier du monopole de fait qu’institue la législation communautaire. ●
