Au sommaire :
– 2 – Jurisprudence –
Baux commerciaux : Calcul des intérêts sur le montant des arriérés de loyer / Forme du congé / Exigence d’immatriculation
Droit de propriété : Empiétement Vente : Constructibilité du terrain remise en cause par le retrait du permis de construire
Construction : Erreur d’implantation de la construction
Marchés publics : Le PDG de la Sovafim condamné
– 4 – Projets –
La ministre du logement, Sylvia Pinel, présente 50 mesures de simplifi-
cation et 4 priorités
Le ministre de l’économie, Arnaud Montebourg présente en conseil des
ministres un projet de loi de simplification de la vie des entreprises
– 6 – Baux commerciaux –
Multiples difficultés d’application de la loi Pinel : Club Pierre d’Herbert
Smith
– 7 – Nominations – Au fil du J.O. –
– 8 – Interview –
Denys Brunel (Chambre des propriétaires) : “Il faut un pacte de confiance
entre l’État et les propriétaires”.
■ ■ La Cour de cassation s’est prononcée sur le délai au-delà duquel il n’est plus possible d’engager un recours contre l’architecte en cas d’erreur d’implantation de la construc- tion (p.3). Un arrêt de la Cour de cassation a statué le 18juin sur la validité d’un congé adressé par huissier mais reprenant les termes d’un congé adressé préalablement par lettre recommandée (p.2). Le Conseil d’État a rendu le 18juin 2014 deux avis précisant les modalités d’entrée en vigueur des règles de l’ordonnance du 18juillet 2013 relative au contentieux de l’urbanisme (p.7). ■ ■ Jean-Marc Peryron (avocat, Herbert Smith) estime que le nouveau régime de lissage du déplafonnement des loyers commerciaux pourrait faire l’objet d’une question prioritaire de constitutionnalité (p.6). La loi Pinel n’a en effet pas été soumise au Conseil constitution- nel avant sa publication (voir p.6). ■ ■ L’ICC du 1 er trimestre 2014 est en hausse de +0,12%. Même tendance pour l’ILAT qui augmente de +0,27% alors que l’ILC recule très légèrement, de -0,03% (p.7). ■ ■ Le projet de loi relatif à la simplification de la vie des entreprises présenté en conseil de ministres le 25juin comporte une série de mesures visant à faciliter les constructions. Il est prévu par exemple une réduction des exi- gences que le PLU peut fixer en matière de places de stationnement (voir p.5). ■ ■ Bruno Parent est nommé directeur géné- ral des finances publiques et Bruno Bézard , directeur général du Trésor (p.7). Changement de ton, rue de Varenne C hangement de ton au ministère du logement, rue de Varen- ne, à l’égard des professionnels de l’immobilier. Des efforts sont faits en leur direction pour relancer une dynamique de construction. La présentation par Sylvia Pinel le 25juin de 50 mesures de simplification témoigne d’une volonté de prendre en compte des demandes des professionnels pour simplifier les exigences réglementaires de la construction qui freinent les travaux et augmentent le coût de construction. Le Président de la Chambre des propriétaires, Denys Brunel, confirme ce changement de ton (p.8). Le président de l’UMF, Christian Louis-Victor, note avec satis- faction la volonté de relancer une accession à la propriété “très gra- vement atteinte” et voit dans ces mesures, qui demandent à être affinées, un signal très positif pour enrayer le marasme de la construction. Pour le SNAL, Roger Bélier salue la volonté affirmée de rééquilibrer les territoires. Il approuve également la simplifica- tion des normes et la relance de l’accession sociale. Le président de la FPI d’Ile-de-France, Christian Terrassoux, salue également l’initia- tive du Premier ministre pour relancer l’immobilier. Il souhaite tou- tefois que les aménagements annoncés de la loi Duflot intervien- nent rapidement pour éviter que les investisseurs cessent toute acti- vité dans l’attente de leur entrée en vigueur. En matière de financement, les avis sont plus réservés. Ainsi In&Fi Crédits estime que le Gouvernement joue “petit bras” en prévoyant pour l’ancien des exigences de travaux et une localisation orientée sur les centres-villes de zones rurales. Philippe Taboret (Cafpi) esti- me également que la réflexion est arrêtée au milieu du gué: ancrant ce PTZ sur les zones rurales, le ministère laisse de côté les zones tendues. Dans l’ensemble, les professionnels obtiennent donc une réorienta- tion d’un ensemble de mesures qui devraient contribuer à faire baisser les coûts de construction et à accélérer les projets. La satis- faction est donc de mise même s’il faut bien sûr du temps pour que les mesures aient un impact concret sur les chantiers. Les textes nouveaux suscitent toujours des questions d’interpréta- tion, comme le montre parfaitement l’exemple de la loi Pinel publiée le 19juin. Les travaux du Club Pierre organisé ce 26juin par le cabinet Herbert Smith montraient très nettement l’abondance des questions ouvertes sur l’application de la réforme des baux com- merciaux. C’est le cas notamment sur la mise en œuvre du nouveau mécanisme de lissage de la hausse de loyer applicable lors d’un déplafonnement des loyers. Mais c’est aussi vrai pour l’indexation des loyers avec la suppression de l’ICC du code de commerce ou l’en- trée en vigueur du nouveau mécanisme d’encadrement des charges qui sont répercutables sur le locataire. A suivre. ■ BD JURIS hebdo La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr NUMÉRO 565 1 ER JUILLET 2014 ISSN 1622-1419 14 E ANNEE L’ESSENTIEL .. immobilier - 2 - Jurisprudence - Baux commerciaux : Calcul des intérêts sur le montant des arriérés de loyer / Forme du congé / Exigence d’immatriculation Droit de propriété : Empiétement Vente : Constructibilité du terrain remise en cause par le retrait du permis de construire Construction : Erreur d’implantation de la construction Marchés publics : Le PDG de la Sovafim condamné - 4 - Projets - La ministre du logement, Sylvia Pinel, présente 50 mesures de simplifi- cation et 4 priorités Le ministre de l’économie, Arnaud Montebourg présente en conseil des ministres un projet de loi de simplification de la vie des entreprises - 6 - Baux commerciaux - Multiples difficultés d’application de la loi Pinel: Club Pierre d’Herbert Smith - 7 - Nominations - Au fil du J.O. - - 8 - Interview - Denys Brunel (Chambre des propriétaires): “Il faut un pacte de confiance entre l’État et les propriétaires”. S O M M A I R E E D I T O R I A L 1erjuillet 2014 2 JURIS hebdo immobilier •• B AUXCOMMERCIAUX ▲ Baux commerciaux ■ Calcul des intérêts sur le montant des arriérés de loyer (Civ. 3 e , 18juin 2014, n°801, FS-P+B+I, cassation partielle, pourvoi n°13-14715) Un locataire avait sollicité le renouvellement de son bail le 15janvier 2009 à compter du 1 er avril suivant. Le bailleur avait accepté le 10avril 2009 le principe du renouvellement tout en demandant un loyer déplafonné. Après échange de mémoires, le locataire avait assigné son bailleur devant le juge le 21juillet 2010. Le bailleur avait notifié son mémoire en réponse le 10septembre 2010. L’arrêt qui avait condamné le locataire à payer des intérêts sur le montant des arriérés de loyers, calculé à partir de la date de la demande en fixation du nouveau loyer, est cassé: “Vu l’article 1155 du code civil […] Attendu […] que pour condamner la société M. [locataire] à payer à M. R. les intérêts légaux sur le montant des arriérés des loyers, judiciairement fixés, à compter du 10avril 2009, l’arrêt retient que les intérêts mora- toires, attachés au loyer courent, en l’absence de convention contraire, du jour de la demande en fixation du nouveau loyer, en l’espèce le 10avril; Qu’en statuant ainsi, alors que les intérêts dus sur la différence entre le nouveau loyer du bail renouvelé et le loyer provisionnel cou- rent à compter de la délivrance de l’assigna- tion introductive d’instance en fixation du prix, lorsque le bailleur est à l’origine de la procédure, et à compter de la notification du premier mémoire en défense lorsque c’est le preneur qui a saisi le juge, la cour d’appel a violé le texte susvisé”. L’arrêt est donc cassé. Observations : Comment calculer les intérêts de retard sur la différence entre le nouveau loyer du bail renouvelé et le loyer qui a été fixé par provision par le juge? La Cour de cassation distingue suivant que la demande a été introduite par le bailleur ou par le locataire. - Si la demande émane du bailleur, il faut calculer les intérêts à compter de la délivran- ce de l’assignation introductive d’instance en fixation du prix. - Si la demande provient du locataire, il faut tenir compte de la notification du premier mémoire en défense. Cette question a donné lieu à de nombreux arrêts (voir comm. dans code Dalloz sous art. L 145-57). La Cour de cassation avait fixé comme point de départ des intérêts du nou- veau loyer la date d’effet du renouvelle- ment (Civ. 3 e , 23mars 1988, ou 12 déc. 2006). D’autres arrêts avaient retenu la date du jour de l’assignation, conformément à l’article 1155 du code civil (Civ 3 e , 14mars 1969, CA Paris, 4 nov. 2009). Ce nouvel arrêt qui retient la date de la l‘assignation, si le bailleur est à l’origine de la procédure, est donc plus favorable au loca- taire que dans la solution qui retenait la date du renouvellement du bail, qui est antérieure. De même lorsque le preneur prend l’initiative, comme en l’espèce, si on retient la date du mémoire en réponse du bailleur (10septembre 2010). ■ Forme du congé (Cass. Civ. 3 e , 18juin 2014, n°833, FS-P+B, rejet, pourvoi n°13-18369) Les parties à un bail commercial étaient convenues le 29juin 2007 que le bail resterait en vigueur jusqu’au 31décembre 2008, mais que le preneur pourrait y mettre fin de façon anticipée à tout moment par avec deux mois de préavis. Le locataire avait adressé un congé par LR avec AR le 29janvier 2010. Le bailleur en ayant contesté la validité, le loca- taire avait fait signifier par huissier le 31mars 2010 la lettre de congé. Était en débat la vali- dité de cette signification. La cour d’appel avait jugé le congé valable et portant effet au 31mai 2010. La Cour de cassation confirme la décision: “Mais attendu qu’ayant relevé que l’acte extrajudiciaire intitulé “signification de lettre missive” précisait à la SCI que lui était signifié un courrier l’informant de la résiliation du bail pour le 31mars 2010 et lui recommandait de lire avec attention la lettre jointe datée du 29janvier 2010 portant la référence: “résilia- tion du bail du 30avril 1998”, la cour d’appel a exactement retenu que cette signification constituait un congé valable dont l’effet devait être repoussé au terme du préavis contractuel”. Le pourvoi est donc rejeté. Observations : L’article L 145-9 du code de commerce, avant sa modification par la loi Pinel du 18juin 2014 imposait la délivrance du congé par acte extrajudiciaire. La Cour de cassation fait ici une appréciation souple de l’exigence de l’acte d’huissier en admettant que cet acte peut reprendre les termes d’une LR préalablement adressée au bailleur. L’acte d’huissier du 31mars 2010, à effet du 31mai 2010, et qui mentionnait les termes de la LR du 29janvier, est validé. L’article L 145-9 est respecté en ce qu’il exige un acte d’huissier mais l’arrêt autorise l’acte à faire mention d’un courrier antérieur qui ne respectait pas le formalisme légal. La question est désormais réglée par la loi nouvelle qui autorise le congé par lettre recommandée. ■ Exigence d’immatriculation (Cass. Civ. 3 e , 18juin 2014, n°835, FS-P+B, cassa- tion, pourvoi n°12-20714) Un bailleur avait assigné la fille de son loca- taire décédé, pour obtenir l’expulsion. Celle-ci avait alors revendiqué la propriété commer- ciale, ce que contestait le bailleur au motif qu’elle n’était pas immatriculée au registre du commerce et des sociétés. La cour d’appel avait considéré que devant le tribunal d’ins- tance, à l’audience du 6septembre 2007, elle n’était pas immatriculée puisque son inscrip- tion datait du 20septembre suivant. L’arrêt est cassé: “Vu l’article 843 du code de procédure civile en sa rédaction antérieure au décret du 1 er octobre 2010, ensemble l’article L 145-1 du code de commerce dans sa version antérieu- re à la loi du 4août 2008; […] Attendu […] qu’en statuant ainsi, alors que le preneur qui revendique le statut des baux commerciaux doit justifier d’une immatricula- tion à la date de sa demande en justice et qu’en procédure orale, une demande en jus- tice présentée dans un écrit n’est valablement formée que lorsqu’elle est oralement soute- nue à l’audience des débats, la cour d’appel, qui a constaté que M me W. [locataire] n’avait soutenu oralement sa demande que le 6décembre 2007, a violé les textes sus-visés; Par ces motifs: casse”. Observations : C’est à la date de la demande en justice que le locataire doit être immatri- culé au RCS, pour pouvoir prétendre à la propriété commerciale. S’agissant d’une pro- cédure orale, la demande du bailleur avait été soutenue le 6décembre seulement, même si elle était représentée par son avo- cat à l’audience du 6septembre précédent. C’est donc le 6décembre qu’il fallait appré- cier si la locataire était immatriculée, ce qui était le cas, et non le 6septembre, date à laquelle elle n’était pas immatriculée. Droit de propriété ■ Empiétement (Cass. Civ. 3 e , 18juin 2014, n°828, FS-P+B, cassa- tion, pourvoi n°13-10404) Un propriétaire avait assigné France Télé- com pour obtenir l’enlèvement d’une chambre téléphonique et d'un poteau implantés sur sa propriété. La cour d’appel qui avait condamné France Télécom à des dommages-intérêts mais sans accorder l’en- JURISPRUDENCE lèvement, voit son arrêt cassé: “Vu l’article 2 du code civil, ensemble l’article 1 er -1 de la loi du 2juillet 1990 modifiée par la loi du 26juillet 1996; […] Attendu que pour condamner la société France Télécom à payer à M. D. des dom- mages-intérêts pour emprise irrégulière, l’ar- rêt retient que ces installations étant des ouvrages publics lors de l’introduction de l’instance, le litige devait être examiné au regard de ce caractère et que M. D. ne pou- vait se plaindre d’un empiétement sur sa pro- priété pour obtenir l’enlèvement des installa- tions; Qu’en statuant ainsi, alors que par l’effet de la loi du 26juillet 1996 ces installations avaient perdu leur caractère d’ouvrages publics, la cour d’appel, qui a constaté qu’elles empiétaient sur la propriété de M. D., a violé les textes susvisés; Par ces motifs: casse”. Observations : Les équipements litigieux étaient des ouvrages publics à l’origine, lors de leur installation en 1976. La cour d’appel avait relevé que ces équipements étaient devenus des ouvrages privés en application de la loi de 1996 qui avait transféré ces biens à l’entreprise nationale France Télécom. La cour d’appel avait considéré que, lors de l’in- troduction de l’instance, ces biens étaient encore de droit public, ce qui empêchait d’ordonner leur enlèvement. La Cour de cas- sation fait au contraire application immédia- te de la loi nouvelle. En conséquence, le pro- priétaire doit pouvoir obtenir l’enlèvement des équipements. Vente ■ Constructibilité du terrain remise en cause par retrait du PC (Cass. Civ. 3 e , 12juin 2014, n°793, FS-P+B, rejet, pourvoi n°13-18446) Un contrat de vente du 27novembre 2008 portait sur un terrain destiné à la construction d’une maison. Un permis de construire avait été délivré aux acquéreurs le 13octobre 2008 mais il avait été retiré le 5janvier 2009 en rai- son de la suspicion de présence d’une cavité souterraine. Les acquéreurs avaient alors assi- gné le notaire et les vendeurs en annulation de la vente. Ils avaient obtenu gain de cause et la Cour de cassation confirme la décision: “Mais attendu qu’ayant relevé que la constructibilité immédiate du terrain était un élément déterminant du consentement des acquéreurs et constaté que le risque lié à la présence d’une cavité souterraine existait à la date de la vente, la cour d’appel a pu en déduire que la décision de retrait du permis n’avait fait que prendre en compte la réalité de ce risque empêchant les acquéreurs de construire et que la vente était nulle; D’où il suit que le moyen n’est pas fondé; Par ces motifs: rejette”. Observations : Les acquéreurs contestaient la validité de la vente du terrain sur le fonde- ment du vice du consentement de l’article 1110 du code civil. Cet article n’admet l’an- nulation de la vente pour erreur que si elle tombe sur la substance même de la chose qui en est l’objet. Pour un immeuble, le défaut de contenance devient une qualité substantielle s’il rend l’immeuble impropre à la destination, connue des parties, en vue de laquelle il a été acquis (Civ. 23 nov. 1931). Un arrêt de 1983 (Civ. 1 e , 1 er juin 1983, n°82- 10945) avait jugé qu’il importe peu qu’au moment de la vente, le terrain se présente comme constructible dès lors que le certifi- cat d’urbanisme, par suite de son annulation postérieure, est réputé n’avoir jamais existé. L’arrêt rapporté est dans le même sens. Le terrain vendu se présentait comme construc- tible puisqu’il lui était attaché un permis de construire. Mais celui-ci ayant été retiré et le retrait ayant un caractère rétroactif, le per- mis est réputé n’avoir jamais été accordé. Construction ■ Erreur d’implantation de la construction (Cass. Civ. 3 e , 12juin 2014, n°754, FS-P+B, cas- sation, pourvoi n°13-16042) Après avoir acquis un terrain pour y construi- re une maison, une personne avait fait appel à un architecte et un géomètre. Une erreur d’implantation avait été commise et consta- tée par procès-verbal d’infraction et la mai- son avait dû être détruite; il n’y avait aucune possibilité de réaliser une autre opération en raison de la modification des règles d’urba- nisme. L’acquéreur avait alors engagé un recours contre les intervenants. Il se posait la question de la prescription. “Vu l’article 1147 du code civil […] Attendu que pour rejeter les demandes [en indemnisation], l’arrêt retient que l’acte matériel porté à la connaissance de M. L. étant la notification du procès-verbal faite le 16mai 1990, l’action, diligentée plus de dix ans après cette notification, était prescrite; Qu’en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si la démolition de la villa pour méconnaissance des règles d’urba- nisme n’avait pas été ordonnée par le juge pénalmoins de dix ans après l’assignation en référé du 12septembre 2003, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision; 1erjuillet 2014 3 JURIS hebdo immobilier •• V ENTE - C ONSTRUCTION ▲ JURISPRUDENCE ■ Marchés publics: la Sovafim condamnée Le PDG de la Sovafim est condamné à une amende de 1500 € par la Cour de discipline budgétaire et financière. Il est reproché à la Sovafim d'avoir fait appel à des prestataires extérieurs pour remplir ses missions sans aucune publicité préalable et sans mise en concurrence préalable. Les prestations en cause ont été assurées par Performance Consulting (assistance à maître d'ouvrage pour 1,8 M € ), LDC Conseil (conseil en relations institutionnelles pour 517 K € ), Accenture (réalisation de plan stra- tégique pour 725 K € ), Rotschild (conseil financier pour 1,4 M € ), Atisreal (commercia- lisation 386 K € ) et Jones Lang Lasalle (com- mercialisation pour 1,7 M € ). La question était de savoir si la Sovafim était soumise à l'obligation de mise en concur- rence et de publicité préalable en applica- tion de l'ordonnance du 6 juin 2005. La Cour apporte une réponse positive à la question au motif que la Sovafim dispose d'une personnalité juridique autonome, qu'elle est en relation de dépendance étroi- te à l'égard du pouvoir adjudicateur (capital détenu par l'Etat) et qu'elle concourt à la satisfaction d'un besoin d'intérêt général ayant un caractère autre qu'industriel et commercial. Ce dernier point résulte notam- ment du fait que la Sovafim constitue un instrument de la politique immobilière de l'Etat et a pour objet d'accélérer avec des procédures dérogeant au droit commun, la valorisation et la cession de biens détenus notamment par RFF. Le cabinet Clifford Chance avait dès 2007 alerté le PDG sur le fait que l'ordonnance de 2005 devait être appliquée. La Cour juge cependant que le PDG bénéfi- ce de circonstances atténuantes pour avoir appliqué l'ordonnance depuis 2009. (Arrêt du 17juin 2014 de la Cour de discipline budgétaire et financière du 17juin 2014, J.O. du 21juin, p.10269). Par ces motifs: casse”. Observations : La cour d’appel avait retenu que le PV d’infraction ayant été notifié au propriétaire en 1990, ce qui marquait la manifestation du dommage puisque le chantier avait été arrêté, et que l’action d’in- troduction d’instance en référé datait de 2003, le délai de prescription de dix ans était dépassé. L’auteur du pourvoi soutenait au contraire que le délai de dix ans devait se calculer à compter de la décision de justice ayant ordonné la démolition. Cet argument a emporté la cassation. C'est donc à compter de la décision ordon- nant la démolition qu’il faut calculer le délai de dix ans de prescription de l’action en res- ponsabilité à l’encontre de l’architecte. ● 1erjuillet 2014 4 JURIS hebdo immobilier •• La ministre du logement a présenté le 25juin 50 mesures de simplification afin de relancer la construction de logements. Sylvia Pinel expose son plan en 4 priorités. 1. Favoriser l’accession à la propriété. Le prêt à taux zéro est la première mesure évoquée par la ministre. Il doit faire l’objet de deux modifications : - extension aux zones moins tendues et relèvement de plafonds. Ce “recentrage” doit entrer en vigueur le 1 er octobre 2014. - élargissement aux logements anciens à réhabiliter. L’objectif est de soutenir la revi- talisation des territoires ruraux. Son entrée en vigueur est prévue au 1 er janvier 2015. Il est prévu par ailleurs d’augmenter les plafonds du prêt accession sociale (PAS) et de les aligner sur ceux du PTZ. Ces réformes devraient permettre une hausse de 60% du nombre de prêts distri- bués, qui passeraient de 44000à 70000 par an. 2. Sylvia Pinel souhaite simplifier les règles de construction sans diminution des exi- gences de qualité. La ministre indique que les 50 mesures présentées sont issues d’un travail collaboratif avec les professionnels. Elle a insisté sur la révision des normes électriques afin de distinguer ce qui relève de la sécurité, qui reste obligatoire, de ce qui relève du confort, qui doit être faculta- tif. Certaines normes doivent être suppri- mées: obligation de précision d’arrêt des ascenseurs, certaines règles de la RT 2012 pour l’extension des petits logements, l’exigence de sas obligatoire entre des toi- lettes et un séjour. Certaines mesures concernent l’accessibili- té. Suppression de l’obligation d’accessibili- té pour l’étage en cas de logements super- posés. Sylvia Pinel a annoncé la prochaine instal- lation du Conseil supérieur de la construc- tion qui sera chargé d’évaluer l’impact des nouvelles réglementations de la construc- tion. Il est prévu un appel à manifestation d’intérêt par l’Ademe pour développer des techniques de construction innovantes. Bertrand Delambre, président du CSTB, est nommé “ambassadeur du numérique dans le bâtiment”. Dans le cadre du projet de loi de simplifi- cation de la vie des entreprises (présenté en conseil des ministres le 25juin) il est prévu de nouvelles règles de consultation du public et un plafonnement des obliga- tions de construction de parking (notam- ment pour les résidences étudiants ou de personnes âgées). 3. Pour la construction, il faut amplifier L AMINISTREDULOGEMENTVEUTSIMPLIFIER RENCONTRE 50 mesures de simplification et 4 priorités pour Sylvia Pinel Simplifier les règles et normes existantes 1. Sécurité incendie 1. Supprimer l’interdiction de l’usage du bois en façade qui existe pour les grands bâtiments 2. Lever les autres restrictions anciennes de la réglementation incendie pour pouvoir utiliser des matériaux innovants, avec le même niveau de sécurité 3. Adapter la réglementation incendie pour mieux tenir compte des spéci- ficités constructives ultramarines 4. Réviser les règles de désenfumage 2. Confort intérieur 5. Supprimer le sas entre le cabinet de toilettes et le séjour ou la cuisine 6. Améliorer la lisibilité des exigences liées à la réglementation sur la ven- tilation 3. Risques sismiques et technologiques 7. Exonérer d’exigences parasismiques les éléments ne présentant pas d’enjeux pour la sécurité des personnes. 8. Revoir la réglementation sismique applicable à l’ajout ou au remplace- ment d’éléments qui ne font pas partie de la structure du bâtiment 9. Définir les travaux à réaliser au vu des objectifs de performance fixés dans les règlements des plans de prévention des risques technologiques 4. Électricité et réseaux de communi- cation 10. Réviser la norme électrique pour séparer ce qui relève de la sécurité, d’application obligatoire, de ce qui relève du confort, d’application volon- taire 11. Réduire les exigences d’équipements électriques prévus par la norme pour correspondre aux usages constatés 5. Lutte contre les termites 12. Revoir le périmètre d’application des mesures de prévention pour la lutte contre les termites, en passant d’un maillage départemental à un maillage communal 6. Performance ther- mique 13. Relever le seuil d’application de la RT 2012 pour les extensions de bâti- ments existants 14. Autoriser un bonus de constructibilité pour les opérations plus perfor- mantes que la RT 2012, sans renvoi à un label réglementaire 15. Simplifier les conditions d’obtention des agréments de projets spéci- fiques pour la RT 2012 16. Adapter les obligations relatives aux surfaces vitrées qui pénalisent notamment les petits logements collectifs 17. Proportionner l’exigence de consommation maximale d’énergie primai- re à la taille des maisons de petite et très petite surface 18. Proportionner l’exigence de consommation maximale d’énergie primai- re à la taille des bâtiments tertiaires (vestiaires sportifs…) 19. Préciser les conditions d’installation des systèmes de mesures ou d’esti- mation des consommations d’énergie prévus par la RT 2012 7. Outre-mer 20. Lancer la révision de la RT, acoustique et aération DOM pour faciliter son application 21. Pendre en compte la spécificité des sites très isolés pour l’application de la réglementation sur les équipements électriques et de communication 8. Adapter les règles d’accessibilité pour mieux répondre aux besoins 22. Dans le cas de 2 logements superposés, ne plus exiger l’accessibilité aux personnes à mobilité réduite du logement situé à l’étage 23. Supprimer les dispositions pour l’accessibilité aux personnes en fau- teurs roulants aux étages non accessibles 24. Autoriser les travaux modificatifs de l’acquéreur qui garantissent la visitabilité du logement et l’adaptabilité du cabinet d’aisances 25. Pour les logements à occupation temporaire, prévoir qu’un quota de logements soient accessibles, mais non la totalité 26. Élaborer une réglementation spécifique pour les ERP existants alors que la même réglementation que pour les ERP neufs s’applique aujourd’hui 27. Mettre en cohérence les possibilités de rendre accessible l’intérieur d’un bâtiment avec la topographie 28. Autoriser l’installation des rampes amovibles pour la mise en accessibi- lité des ERP existants 29. Autoriser l’installation d’un élévateur au lieu et place d’un ascenseur jusqu’à une hauteur correspondant à un niveau 30. Mettre en cohérence la réglementation et la norme pour la mesure de la ligne de foulée dans un escalier tournant 31. Autoriser les chevauchements entre débattements de portes et cercle de rotation du fauteuil roulant dans certaines pièces 32. Faire référence aux largeurs de passage plutôt qu’aux largeurs nomi- nales de portes 33. Réviser l’obligation d’accessibilité des fenêtres situées en hauteur dans les pièces humides 34. Simplifier la réglementation relative à l’éclairage dans les parties com- munes 35. Réviser la règle d’accessibilité relative aux places de stationnement dans les parcs de stationnement qui comportent plusieurs étages Les mesures visant à simplifier les normes existantes sont réparties en 10 catégories. S’y ajoutent quelques mesures en faveur de la lisibilité de nouvelles règles : 1erjuillet 2014 5 JURIS hebdo immobilier •• P ROJETS ◆ Nouveau président pour l’UNIS Christophe Tanay , administrateur de biens, associé du cabinet KST à Paris a été élu président de l’UNIS pour 3 ans. Il succède à Etienne Ginot . ◆ et pour l’UCV L’Union du grand commerce de centre-ville (UCV) sera présidée par Stéphane Maquaire (président du groupe Monoprix), qui remplace Philipe Houzé (Galeries Lafayette). 8. suite 36. Revoir l’obligation de la 2e rampe dans les escaliers tournants 37. Permettre l’installation de rampe discontinue dans les escaliers à angle 38. Circonscrire l’accessibilité des chambres d’hôtel non-adaptées à la lar- geur de la porte d’entrée des chambres 9. Ascenseurs 39. Confirmer la suppression de l’obligation de travaux de précision d‘arrêt 40. Instaurer un moratoire sur l’obligation de travaux de protection contre la vitesse excessive en montée 41. Intégrer la prise en compte du coût induit pour le maître d’ouvrage dans tout document normatif visant à dimensionner le nombre d’ascen- seurs dans les programmes immobiliers 10. Divers 42. Revoir la réglementation pour faciliter l’installation de prises de recharge pour les véhicules électriques 43. Étendre les possibilités de réalisation d’un espace de stationnement pour les vélos à l’extérieur des bâtiments, lorsque celui-ci est obligatoire 44. Supprimer l’obligation d’installer un conduit de fumée dans les mai- sons individuelles équipées d’un système de chauffage électrique 45. Préciser la réglementation applicable à l’aménagement des espaces destinés aux transports de fonds 46. Supprimer l’obligation de taux de bois dans la construction au profit de mesures opérationnelles en faveur de l’utilisation du bois 47. Faciliter l’utilisation de matériaux bio-sourcés en façade, en ne per- mettant pas aux documents d’urbanisme de les interdire Agir pour la qualité et la lisibilité des nouvelles normes et réglementations Gouvernance et asso- ciation des acteurs de la construction 48. Réformer le processus d’élaboration des normes pour en réguler le flux et mieux associer tous les professionnels concernés 49. Mettre en place le conseil supérieur de la construction 50. Mettre en place un véritable service après vote des réglementations l’effort de construction de logements sociaux. L’État sera vigilant pour assurer le respect des obligations de construction de logements sociaux et les préfets sont char- gés de suivre les projets de construction de logements sociaux que les nouveaux élus issus des élections municipales ont l’inten- tion de remettre en cause. Un appel à projet est prévu pour créer des nouveaux PLAI très sociaux avec un objec- tif de 3000 logements par an. Logement intermédiaire et ajuste- ment du régime Duflot Afin de développer l’offre de logements intermédiaires en zones tendues (l’ordon- nance du 20février 2014 doit faire l’objet d’un projet de loi de ratification déposé avant le 21juillet 2014 au Parlement), il est prévu de fixer les plafonds (ressources, loyers et prix) par décret dès cet été. Le zonage A, B, C doit être revu d’ici l’été et favoriser ainsi l’investissement locatif dans les agglomérations de Lille, Lyon et Mar- seille par exemple. La réduction d’impôt Duflot (18% du prix avec engagement de louer pendant 9 ans) sera modifiée pour inciter le bailleur à poursuivre la location. Si la location est poursuivie jusqu’à 12 ans, la réduction d’impôt serait majorée d’un pour cent par année. 4. La ministre entend par ailleurs accélérer la mobilisation du foncier public . Simplification de la vie des entreprises Arnaud Montebourg a présenté en conseil des ministres le 25juin un projet de loi “rela- tif à la simplification de la vie des entre- prises”. Le texte comporte plusieurs articles d’habilitation à légiférer par ordonnances par exemple (art. 3) pour développer le champ d’application du rescrit ou supprimer certains régimes d’autorisation préalable et de déclaration pesant sur les entreprises (art. 4). L’article 5 réduit le nombre de commis- sion locales compétences en matière d’amé- nagement du territoire. L’ accélération des projets de construction figure à l’article 7. Son objectif est double: lutter contre l’étalement urbain et réduire les délais d’instruction. Elle passe par plu- sieurs mesures: - De nouvelles modalités alternatives à l’ en- quête publique pour certaines décisions de permis de construire ou d’aménager. - Une modification de l’article L 123-5-1 du code de l’urbanisme relatif à la faculté pour les communes de déroger aux règles de surélévations , de retrait par rapport aux limites séparatives et aux travaux d’agran- dissement de la surface des logements. Ce texte sera applicable, non seulement aux communes relevant de l’article 232 du CGI mais aux communes où s’applique le blocage des loyers. Le champ d’application sera élargi aux dérogations liées aux règles de distance par rapport aux tiers (et pas seulement aux règles de gabarit). - Une réduction des exigences que le PLU peut fixer en matière de places de station- nement , lorsque le projet de construction est situé à moins de 500m d’une gare ou d’une station de transport collectif guidé. - La faculté donnée au PLU de fixer un bonus de constructibilité aux projets de construction situé dans les zones à domi- nante commerciale, quand les conditions de desserte par les transports publics le permettent. Cela vise à favoriser une mixité des fonctions urbaines en permettant la construction de logements au sein d’un bâtiment commercial. A noter enfin, parmi les autres articles, une réforme du droit des marchés publics par transpositions de deux directives euro- péennes (art. 27). Les préfets seront chargés de rechercher les projets ciblés pour que des mises en chantiers soient programmées rapidement. La présidence de la Commission nationale d’aménagement foncier et d’urbanisme est confiée à Thierry Repentin. En Ile-de-France, un établissement public foncier régional devra voir le jour avant la fin de l’année. Et la loi ALUR? Interrogée sur l’avenir la loi ALUR, la ministre a indiqué que pour prendre les 200 mesures d’application de la loi ALUR, il fallait du temps. La préparation des textes d’application sera donc priorisée en fonc- tion de leur impact sur le pouvoir d’achat. L’encadrement des loyers fait partie des mesures prioritaires. Il sera mis en place rapidement à Paris, qui dispose déjà d’un observatoire des loyers agréé. Quant à la GUL, il s’agit d’une “intention louable” mais la responsabilité du Gouver- nement est d’expertiser ce qui peut être financé. Le coût de cette mesure est de 400 à 500millions d’ € , il faut donc exami- ner sa faisabilité financière… ● Jean-Marc Peyron (avocat, Herbert Smith) souligne que les diverses mesures de réfor- me des baux commerciaux de la loi Pinel n’entrent pas en vigueur à la même date: certaines sont d’application immédiate (20juin), d’autres au 1 er septembre 2014. En principe, les contrats en cours ne sont pas soumis à la loi nouvelle. En revanche, la loi s’applique pour les nouveaux baux et pour les renouvellements de baux. Toute- fois, certaines mesures sont d’application immédiate: l’obligation d’état des lieux (si un état des lieux d’entrée a été établi) et la faculté de notifier un congé par lettre recommandée avec AR, au lieu de l’acte d’huissier. Les baux fermes proscrits S’agissant de l’interdiction des baux fermes, la loi a désormais interdit au loca- taire de renoncer à sa faculté de donner congé, sauf pour les baux conclus pour plus de 9 ans, les locaux monovalents, les bureaux et les entrepôts. La règle s’ap- plique pour les baux conclus depuis le 20juin 2014. Mais Jean-Marc Peyron observe que pour un immeuble qui com- porte principalement des bureaux mais un garage au rez-de-chaussée, le bail ferme ne sera plus possible, sauf à conclure un bail pour une durée de 10 ans par exemple. Laurent Campredon (directeur juridique d’Altarea Cogedim) observe qu’il est fré- quent, lorsque le bailleur accompagne le locataire dans l’aménagement des locaux, qu’il lui demande en contrepartie une sta- bilité dans les lieux pour au moins 6 ans… la loi met à mal ce dispositif. Quant à l’allongement de la durée maxi- male des baux précaires, qui passe de 2 à 3 ans, son intérêt n’est pas manifeste pour le locataire, qui peut donner congé en fin de période triennale d’un bail statutaire. La mesure est en revanche favorable au bailleur. À la fin du contrat, le bailleur devait jus- qu'à présent adresser au locataire une mise en demeure de quitter les lieux avant la fin du bail; il lui suffit désormais de le faire dans le délai d’un mois qui suit la fin du bail. Laurent Campredon qui, en tant que bailleur, était rigoureux dans la délivrance des mises en demeure, indique qu’il le sera doublement, dans l’attente de l’interpréta- tion que fera la jurisprudence du silence du bailleur. Quant à Christophe Bouillon (Directeur des opérations, Allianz Real Estate France), il indique qu’il poursuivra la mise en demeure avant la fin du bail, pour éviter des contentieux. Les clauses contraires aux règles d’ordre public étaient jusqu'à présent frappées de nullité. Elles sont désormais réputées non écrites. Jean-Marc Peyron précise que le locataire pouvait donc invoquer la nullité pendant deux ans mais que désormais, il pourra le faire sans limite de durée. Cette règle s’applique aux baux conclus après le 20juin; Christophe Bouillon critique cette réforme qui fait peu de cas du “droit à l’oubli”. La réforme des clauses de garant (obliga- tion d’information du cédant et limitation de son effet à trois ans après la cession) n’est pas d’ordre public, indique Jean-Marc Peyron. Il sera donc possible d’y déroger. Laurent Campredon reconnaît que la réforme risque de neutraliser le fonction- nement de cette clause et qu’il est difficile en pratique d’adresser une LR au cédant, dès que le cessionnaire a quelques jours de retard de paiement. Quant à la suppression de l’ICC dans les textes du code de commerce, Jean-Marc Peyron confirme que le code monétaire et financier comportant toujours la référence à l’ICC, indexer un loyer sur cet indice reste possible. En revanche, l’application de la révision légale ou de la fixation du loyer renouvelé ne pourront plus faire référence à cet indice. De plus, si on ne souhaite pas faire usage de l’ICC, il reste une “zone gri- se” entre l’ILAT et l’ILC car certains locaux ne relèvent ni de l’un ni de l’autre de ces indices (interrogation que partagent Chris- tophe Bouillon et Laurent Campredon). ■ Une QPC sur le plafonnement du déplafonnement? La nouvelle mesure de plafonnement du déplafonnement suscite plusieurs ques- tions. Des points de certitude: Elle s’ap- plique aux nouveaux baux conclus à comp- ter du 1 er septembre 2014. Il est possible d’y déroger contractuellement. D’autres questions sont incertaines: le dispositif est- il applicable aux loyers binaires? La loi uti- 1er juillet 2014 6 JURIS hebdo immobilier •• B AUXCOMMERCIAUX RENCONTRE Multiples difficultés d’application de la loi Pinel Le “club Pierre” d’Herbert Smith de ce 26 juin mettait en lumière les diffi- cultés techniques de mise en œuvre de la réforme des baux commerciaux. lisant le terme de loyer “acquitté” pour le calcul de la hausse de 10%, que faire en cas d’impayé du locataire ? Quant à la perspective de cumuler les 10% avec l’indexation, elle doit être écar- tée selon Jean-Marc Peyron. L’avocat indique que cette loi n’ayant pas été soumise au contrôle du Conseil consti- tutionnel, elle sera sans nul doute l’objet de question prioritaire de constitutionnali- té. On peut par exemple soutenir que l’ap- plication par palier de 10% de la hausse de loyer joue en faveur du locataire, alors que l’application immédiate et totale d’une baisse de loyer fonctionne au détri- ment du bailleur. Cette situation crée donc une distorsion dans le traitement des deux parties qui pourrait être critiquée… S’agissant de l’obligation d’information du locataire par le bailleur, il est prévu de l’in- former en cours de bail des charges ou impôts nouveaux. On ne voit pas exacte- ment la pertinence de cette mesure. Si elle vise les dépenses à charge du bailleur, cela a peu d’intérêt pour le locataire, si elle vise des dépenses à charge du preneur, cela suppose son accord pour compléter la liste des dépenses récupérables… Jean-Marc Peryon ajoute que le délai de régularisation de charges devra être fixé par voie réglementaire. La clé de réparti- tion des charges entre différents locataires est celle de la “surface exploitée”. Laurent Campredon s’interroge sur le point de savoir si cette nouvelle règle va interdire au bailleur de fixer des coefficients de pondération en fonction de la taille des lots (des grandes surfaces bénéficiant de décote). Des incertitudes existent aussi sur la faculté de récupérer les charges relatives aux parties communes. Selon Jean-Marc Peyron, le nouveau régi- me proscrit la pratique des charges forfai- taires. Le décret qui doit fixer la liste des dépenses non récupérables sera d’ordre public. De façon générale, Laurent Campredon considère que ce nouveau texte comporte des effets pervers: il va inciter les bailleurs à donner congé avec refus de renouvelle- ment, pour ajuster les loyers à la hausse… ce qui n’est pas favorable au petit com- merce. S’agissant enfin du nouveau droit de pré- emption accordé au locataire en cas de vente des locaux qu’il loue, s’il comporte nombre cas d’exclusion, Laurent Campré- don en appelle à la vigilance car la sanc- tion du défaut de respect de ce droit est la nullité de la vente. ● 1erjuillet 2014 7 JURIS hebdo immobilier •• NOM : PRÉNOM : FONCTION : SOCIÉTÉ : ADRESSE : TÉL : FAX : MÉL : N ° TVA INTRACOM .: SIGNATURE : OFFRE EXCEPTIONNELLE Réservée aux nouveaux abonnés 20% de réduction sur l’abonnement JURIS hebdo immobilier N OMINATIONS Cabinets ministériels ➠ Justice : Jean-François Boutet quitte ses fonctions de conseiller spécial au cabinet de Christiane Taubira. (Arrêté du 16 juin 2014, J.O. du 17 juin, @). ➠ Commerce, artisanat, consommation et économie sociale et solidaire : Sont nom- més au cabinet de Carole Delga: Isabelle Amaglio-Terisse (directrice du cabinet), Catherine Joly (directrice adjointe du cabinet), Corentin Segalen (conseiller parlementaire, chef de cabinet adjoint). Sont nommés conseillers: Jean-Philippe Espic (artisanat et du com- merce), Thomas Boisson (économie sociale et solidaire), Gilles Rabin (entreprenariat), Takfarinas Chabane (attractivité et touris- me), Etienne Chantrel (consommation) et David Parlongue (financement des entre- prises). (Arrêté du 12 juin 2014, J.O. du 18juin, @). ➠ Culture : Robert Lacombe est nommé conseiller spécial au cabinet de la ministre d'Aurélie Filippetti. (Arrêté du 12 juin 2014, J.O. du 18juin, @). ➠ Budget : Etienne Fallou quitte ses fonc- tions de conseiller budgétaire au cabinet de Christian Eckert. (Arrêté du 19juin 2014, J.O. du 20juin @). Administration centrale ✓ Administration centrale du ministère des finances : Bruno Parent est nommé direc- teur général des finances publiques et Bru- no Bézard , directeur général du Trésor. (Décret du 19juin 2014, J.O. du 20juin, @) Organismes publics ✓ Commission des infractions fiscales : Monique Liebert-Champagne, Jean-Fran- çois Mary et Olivier Japiot (conseillers d’État) sont nommés membres titulaires. (Décret du 18juin 2014, J.O. du 20juin, p.10173). Conventions collectives ➠ Gardiens, concierges et employés d'im - meubles : il est envisagé l'extension de l’ac- cord du 6décembre 2013 portant sur les régimes de prévoyance et frais de santé. (Avis publié au J.O. du 22juin, p.10314). ■ Travaux près des réseaux Un décret du 17juin 2014 est relatif aux travaux effectués à proximité des réseaux de transport et de distribution. Ce décret entre en vigueur le 1 er juillet 2014 sauf la réduction du délai de réponse aux déclarations d'intention de commen- cement de travaux (DICT) qui entre en vigueur le 1 er avril 2015. Le texte vise à améliorer l'efficacité du gui- chet unique « reseaux-et- canalisations.gouv.fr ». certaines règles sont modifiées. Exemple: les travaux d'entretien ordinaire le long des réseaux aériens ou souterrains peuvent être dispensés de déclaration préalable si l'exploitant et le responsable de projet ont signé une convention. (Décret n°2014-627, J.O. du 19juin, p.10124). ■ Contentieux de l’urbanisme Le Conseil d’État a rendu le 18juin deux avis relatifs à l’entrée en vigueur de l’or- donnance du 18juillet 2013 sur les recours abusifs. ➠ L'article L 600-5-1 du code de l'urbanis- me résultant de l'ordonnance du 18juillet 2013 permet au juge, s'agissant d'un vice susceptible de régularisation de surseoir à statuer pendant un délai qu'il fixe pour permettre au pétitionnaire d'obtenir un PC modificatif. L'ordonnance est entrée en vigueur le 19août 2013 (un mois après sa publica- tion, en application de son article5). Mais le texte ne précise pas son application aux instances en cours. Le Conseil d’État indique que, faute de précision législative, ce texte est d'application immédiate. Règle de procédure, l'article L 600-5-1s'applique aux instances en cours, y compris en appel . Il appartient alors au juge qui fait usage de cette procédure de constater qu'aucun autre moyen n'est fondé. ➠ La règle de l'article L 600-1-2 du code de l'urbanisme (définition des personnes ayant un l'intérêt à agir) et celle de l'article L 600-1-3 (date d'appréciation de l'intérêt à agir) affectent la substance du droit de former un recours contre une décision administrative. Elles sont applicables aux recours formés contre les décisions inter- venues après leur entrée en vigueur . Les règles de l'article L 600-5 (faculté pour le juge de prononcer une annulation par- tielle de permis), de l'article L 600-7 (facul- té pour le juge d'accorder des dommages et intérêts au pétitionnaire en cas de pré- judice excessif) sont des règles de procédu- re. Elles sont d'application immédiate, fau- te de précision législative expresse, elles peuvent être appliquées pour la première fois en appel . (Avis du Conseil d’État n°376760 et n°376113 du 18juin 2014, J.O. du 21juin, p.10267). B ULLETIND ’ ABONNEMENT « PRIVILÈGE » ❑ OUI , je souhaite bénéficier de l’offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC (soit 586,68 € HT + 2,1% de TVA) au lieu de 779 € TTC, soit 20% de réduction . Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription À RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi 565 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✁ AU FIL DU J.O. ➩ Indices de loyers Indice du coût de la construction ➚ L'ICC du 1 er trimestre 2014 s’établit à 1 648. Il progresse de + 0,12 % en un an + 6,05 % en 3 ans + 29,76 % en 9 ans ➚ Indice des loyers des activités ter - tiaires . L'ILAT du 1 er trimestre 2014 est fixé à 107,38. La hausse annuelle est de + 0,27 % ➴ Indice des loyers commerciaux . L'ILC du 1 er trimestre 2014 s'établit à :108,50. Il est en baisse de -0,03 % en un an. (J.O. du 20 juin 2014, p. 10189). Chiffres 1erjuillet 2014 8 JURIS hebdo immobilier •• P RÉSIDENTDELACHAMBREDESPROPRIÉTAIRES >La Chambre des propriétaires quitte l’UNPI. Pourquoi cette décision? Denys Brunel : “La Chambre des proprié- taires a quitté l’UNPI en octobre2013 pour deux raisons principales. D’abord pour une divergence d’appréciation sur la loi ALUR. J’étais très opposé à la GUL qui déresponsa- bilise le locataire et qui crée une charge financière à l’égard de la collectivité ainsi qu'à un certain nombre d'autres mesures de la loi ALUR. L’UNPI, qui représente majori- tairement les propriétaires bailleurs de pro- vince dont certains ne parviennent pas à louer leurs logements, était au début en faveur de la GUL. Ensuite, j’estime qu’il faut dans une fédération un minimum de règles de cohérence, pour que chaque représenta- tion ait une légitimité vis-à-vis des pouvoirs politiques locaux.” >Vous changez donc de nom? D.B. : “Nous prenons le nom de “Chambre nationale des propriétaires”. Nous regrou- pons actuellement 12000 adhérents, dont 80% sont implantés dans le grand bassin parisien (120 kms autour de Paris). Notre objectif est de nous développer progressive- ment dans les principales régions françaises. Notre mission est de défendre la propriété, d’apporter informations et services à nos adhérents et de développer des partenariats avec des entreprises pour nos adhérents (assureurs, Caisse d’Épargne d’Ile-de-Fran- ce…). Nous allons faire acte de candidature aux instances officielles nationales de repré- sentation des propriétaires.” >Vous jugez donc que vous serez plus utile à la défense de la propriété hors de l’UNPI? D.B. : “Alors que la décision de quitter l’UNPI avait été prise par mon prédécesseur, j’avais considéré, avant l’adoption de la loi ALUR, que nous devions être unis pour la défense de la propriété. Une action commu- ne engagée avec les dix principales organi- sations de l’immobilier aurait dû être l’occa- sion de défendre ensemble notre secteur dans une volonté commune de préservation des emplois et de lutte contre l’excès de fis- calité. Mais cette opportunité d’union n’a pas eu le succès escompté…” >Quel regard portez-vous aujourd’hui sur la loi ALUR? D.B. : “Cette loi comporte quelques mesures positives visant par exemple à lutter contre les recours abusifs ou à favoriser les surélé- vations. Mais la plupart des dispositions sont négatives. S’agissant de la GUL, nous espérons qu’elle ne sera pas mise en œuvre. Nous avions proposé un autre système, pour régler la situation de la moitié des loca- taires qui souffrent de difficultés de paie- ment en raison d’accidents de la vie (chôma- ge, maladie, séparations). Une contribution d’environ 1,5% du loyer, prise en charge par moitié par le locataire et le bailleur aurait permis de régler l’essentiel des problèmes. Le Gouvernement de l'époque n’en a pas voulu, attaché à l’universalité du dispositif. Nous sommes aussi, bien entendu, opposés à l’encadrement des loyers. Diminution de la rentabilité, disparition de la plus-value et taxation supplémentaire, tel est le message envoyé au propriétaire. Cela explique que l’investisseur ait déserté le marché. Alors qu’on s’accorde à considérer qu’il faut 500000 logements par an, on ne construira en 2014 pas plus de 290000 logements, soit moins qu’en 1954! La loi ALUR a aussi pour effet d’alourdir les promesses de vente, allongeant les délais et augmentant l’insécurité juridique, dans l’at- tente des signatures de contrat. Elle va aussi faire augmenter les honoraires de syndics qui invoquent l’accroissement de leur char- ge de travail. Plutôt que d’imposer le comp- te bancaire séparé, il aurait été moins coû- teux et plus efficace d‘imposer une garantie professionnelle solide et obligatoire. Sans juger le bien-fondé ou non des augmenta- tions de tarifs, j’estime qu’il faut faire jouer la concurrence pour maîtriser les hausses des honoraires, et nous conseillons nos adhérents pour y parvenir.” >Comment voyez-vous la conjoncture? D.B. : “La rentrée 2014 va être très difficile, pour les professionnels, les artisans…” >Que préconisez-vous? D.B. : “Il faut élaborer un pacte de confian- ce entre l’État et les propriétaires pour relan- cer l’investissement locatif. Cela passe par un toilettage de la loi ALUR, une baisse des coûts de construction (simplification des normes, lutte plus forte contre les recours abusifs…) et par un signal fiscal. Il peut s’agir de mesures en faveur de l’accession (réduction d’impôt sur les intérêts d’em- prunt), mais aussi pour les bailleurs (aug- mentation du plafond de 10700€ de report du déficit foncier sur le revenu global, qui n’a pas été augmenté depuis 14 ans, hausse du plafond du micro-foncier de 15000€). Il faut aussi revoir l’imposition des plus- values sur les terrains, en diminuant la durée de 30 ans exigée pour atteindre une exonération d’impôt sur la plus-value et en prévoyant une taxation allégée pendant deux ans. On peut aussi développer l’acqui- sition séparée du foncier et du bâti notam- ment en admettant que ce schéma, pour les communes qui acquièrent le foncier pour le mettre à disposition pour 60 ou 70 ans, soit comptabilisé au titre des 25 % de logements sociaux. Mais surtout, il faut assurer de la visibilité et de la stabilité aux règles, notamment fis- cales.” >Y a-t-il du nouveau depuis le change- ment de ministre du logement? D.B. : “Depuis le changement de ministre, je sens un climat très différent. Il y a chez nos gouvernants une vraie préoccupation pour la rentrée, tant en matière de recettes fiscales que d’emploi. Il y a un état d’esprit plus favo- rable à l’investissement immobilier, ce qui est un élément positif, mais nous restons très vigilants sur la rédaction des décrets d’appli- cation de la loi ALUR et sur les réformes urgentes dont nous venons de parler. “ ● Denys Brunel: “Il faut un pacte de confiance entre l’État et les propriétaires” Le président de la Chambre des propriétaires explique ce qui l’a conduit à quitter l’UNPI; il présente son analyse de la loi ALUR et indique pourquoi il préconise un pacte de confiance entre l’État et les propriétaires. JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ Secrétariat: Sabine Petit ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0219 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 779 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: Com-Copie Clamart ■ Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine INTERVIEW
