Au sommaire :
– 2 – Jurisprudence –
Vente : Rétrocession d’une vente consentie par la Safer
Baux commerciaux : Opposabilité d’un avenant lors d’une procédure de sauvegarde ? / Tacite prolongation du bail. Exigence d’immatriculation lors de la délivrance du congé / Évolution des facteurs locaux de commercialité : hausse de la fréquentation du métro
Saisie immobilière : Vente amiable autorisée
– 5 – Analyse –
“Ruptures foncières” : l’analyse de Rodrigo Acosta, urbaniste, sur les récentes mesures annoncées pour relancer l’offre foncière
– 6 – Financement –
– Un décret sur le logement intermédiaire : plafonds de loyers, de ressources et de prix
– Nouvelles conditions d’attribution du PTZ
– Nouveaux plafonds pour les prêts aidés (PAS et PSLA)
– 7 – Nominations – Agenda – Au fil du JO –
– 8 – Réglementation –
Attributions de la secrétaire d’Etat à la ville
Nouveau mode de calcul du taux de l’intérêt légal
Crédit d’impôt pour investissement forestier, logement intermédiaire
L’ordonnance du 26 septembre 2014 met en œuvre les Ad’AP
■ ■ Un arrêt de la cour d’appel de Paris du 24septembre 2014 admet le déplafonnement du loyer d’une boutique située à proximité de la sortie d’une station de métro (p.3). ■ ■ Un décret du 2octobre 2014 fixe les nou- velles modalités de calcul du taux de l’inté- rêt légal (p.8). Une instruction fiscale du 8octobre 2014 précise les conditions d’application du taux de TVA à 10% sur la livraison de logements neufs intermédiaires (p.8). ■ ■ Les différents plafonds applicables au logement intermédiaire, dans le régime issu de l’ordonnance du 20février 2014, ont été publiés (p.8). Le décret du 30septembre 2014 fixe les plafonds de prix, de loyers et de ressources des locataires. ■ ■ La ministre du logement Sylvia Pinel a répondu le 9octobre au président de l’UNIS Christophe Tanay en clôturant le congrès du syndicat (p.7). Elle a donné des précisions sur la parution des décrets d’application de la loi ALUR et contesté “la contre-vérité” selon laquelle le marché locatif serait ralenti en raison de l’encadrement des loyers. ■ ■ Pascale Compagnie est nommée sous- directrice du droit économique à la direc- tion des affaires civiles et du sceau (p.7). ■ ■ Rodrigo Acosta, urbaniste, donne son analyse des récentes mesures annoncées pour relancer l’offre foncière et la produc- tion de logements. Il s’interroge sur les causes de blocage de la production de fon- cier, à la lumière de l’histoire récente du foncier (p.5). Quelques arrêts sur les baux commerciaux V oici une série d’intéressants arrêts rendus par la cour d’appel de Paris en matière de baux commerciaux. Le premier, daté du 24septembre, rappelle la nécessité pour le locataire d’être imma- triculé au registre du commerce et des sociétés à la date de déli- vrance du congé par le bailleur. En cas d’établissement secondaire, l’immatriculation pour le local principal ne suffit pas. Il faut une imma- triculation complémentaire pour l’autre établissement exploité. Un autre arrêt de la cour d’appel de Paris, en date du 2octobre, est sévère pour le locataire. Un accord avait été conclu entre les parties pour accorder au preneur une franchise de loyer temporaire en rai- son de la difficulté de démarrage d’un centre commercial. Mais l’ac- cord résultait d’un simple échange de courriels et l’avenant au bail n’avait pas été signé par le bailleur. Le consentement échangé n’a pas suffi à conférer force obligatoire à l’avenant non ratifié (lire p.2). Un troisième arrêt du 24septembre admet un déplafonnement pour modification notable des facteurs locaux de commercialité. Il s’agissait d’un commerce de bijouterie traditionnelle proche du métro Gaîté dans le quartier de Montparnasse. La cour d’appel de Paris a admis que l’augmentation de fréquentation de la station de métro dont le commerce était tout proche, justifiait un déplafonnement du loyer. Précisons que la décision n’a pas statué sur la modalité d’application du déplafonnement: la loi du 18juin 2014 prévoit désormais qu’en cas de déplafonnement, “la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10% du loyer acquitté au cours de l'année précédente.” C’est le “plafon- nement du déplafonnement”. Cependant la loi (article 21) a prévu que les présentes dispositions (et notamment l’article 11 qui crée les paliers) sont applicables aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 1 er septembre 2014. Rappelons que ce nouveau plafonnement peut jouer lors d’un renouvellement ou d’une révision du loyer. Dans l’arrêt rapporté, la nouvelle règle doit-elle s’appliquer? Dans cette affaire, la demande de renouvellement avait été émise par le preneur à effet du 1 er octobre 2007. Le texte nouveau n’était donc a priori pas applicable. Mais selon un auteur (Philippe Hubert Brault, dans Loyers et copro- priété, sept. 2014, p.31 citant J-D Barbier), si on est dans l’attente de la fixation judiciaire du prix du bail renouvelé, “il a été envisagé que la loi s’applique au bail renouvelé dès lors que la fixation définitive intervient postérieurement au 31 août 2014, sous réserve toutefois de l’application des paliers en renouvellement”. Dans l’affaire en cause, en suivant cette idée, on pourrait soutenir, sous réserve d’interpréta- tion de tribunaux, que le loyer étant fixé par décision du 24sep- tembre, le locataire pourrait donc demander une application plafon- née… À l’inverse, lorsqu’il s’agit d’une demande d’application des paliers lors d’une révision, le bénéfice des paliers ne pourra s’appliquer pendant toute la durée effective du bail commercial; il ne pourra jouer qu’au renouvellement suivant le 1 er septembre 2014. ■ BD JURIS hebdo La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr NUMÉRO 576 14OCTOBRE 2014 ISSN 1622-1419 15 E ANNEE L’ESSENTIEL .. immobilier - 2 - Jurisprudence - Vente : Rétrocession d’une vente consentie par la Safer Baux commerciaux : Opposabilité d’un avenant lors d’une procédu- re de sauvegarde ? / Tacite prolongation du bail. Exigence d’immatri- culation lors de la délivrance du congé / Évolution des facteurs locaux de commercialité: hausse de la fréquentation du métro Saisie immobilière : Vente amiable autorisée - 5 - Analyse - “Ruptures foncières”: l’analyse de Rodrigo Acosta, urbaniste, sur les récentes mesures annoncées pour relancer l’offre foncière - 6 - Financement - - Un décret sur le logement intermédiaire: plafonds de loyers, de res- sources et de prix - Nouvelles conditions d’attribution du PTZ - Nouveaux plafonds pour les prêts aidés (PAS et PSLA) - 7 - Nominations - Agenda - Au fil du JO - - 8 - Réglementation - Attributions de la secrétaire d’Etat à la ville Nouveau mode de calcul du taux de l’intérêt légal Crédit d’impôt pour investissement forestier, logement intermédiaire S O M M A I R E E D I T O R I A L 14 octobre 2014 2 JURIS hebdo immobilier •• V ENTE - B AUXCOMMERCIAUX ▲ Vente ■ Rétrocession d’une vente consentie par la Safer (Cass. Civ. 3 e , 24 sept. 2014, n°1073, FS-P+B, cassation, pourvoi n°13-21467) Une Safer avait rétrocédé à une commune une parcelle de terre qu’elle avait acquise à l’amiable. Une personne qui soutenait s’être portée candidate à la rétrocession demandait l’annulation de la décision. L’ar- rêt qui avait accueilli cette demande est cas- sé: “Vu les articles L 143-14 et R 142-1 du code rural et de la pêche maritime; Attendu qu’il résulte de ces textes que la décision de rétrocession de parcelles acquises à l’amiable par une Safer peut fai- re l’objet d’un recours par tout candidat à cette rétrocession […] Attendu que pour accueillir [la] demande, l’arrêt retient que M. S. a confirmé sa candi- dature en formulant lui-même une propo- sition de prix, mais que la Safer ne justifie pas du prix demandé et que celle-ci ne peut lui dénier la qualité de candidat évincé alors qu’elle lui a notifié sa décision d‘attribution en faisant expressément référence à sa can- didature; Qu’en statuant ainsi, alors qu’elle avait constaté que M. S. ne s’était pas porté can- didat au prix fixé par la Safer, dont il exi- geait une réduction ; et que la notification de la décision de rétrocession à M. S. n’a pas eu pour effet de donner à celui-ci la qualité de candidat évincé, la cour d’appel a violé les textes susvisés”. L’arrêt est cassé. Observations : Contrairement à l’arrêt d’appel, la Safer soutenait que le candidat qui n’accepte pas le prix proposé par elle n’est pas un candidat évincé et qu’il n’a donc pas de qualité pour agir en contesta- tion de la décision de rétrocession. La Cour de cassation a fait droit à cet argument. Baux commerciaux ■ Opposabilité d’un avenant lors d’une procédure de sauvegarde? (CA Paris, Pôle 2, ch. 9, 2 oct. 2014, n°14/03196) Une société exploitant un centre commer- cial au Krémlin Bicètre avait conclu un bail commercial en 2009 pour 137m 2 avec une société pour y exploiter un centre “Point Soleil”. En raison de difficultés de travaux d’aména- gement, les parties étaient convenues en 2010 d’une franchise de loyer de plusieurs mois. Mais cet avenant n’avait été signé que du preneur. Les difficultés se poursui- vant, les parties avaient repris des négocia- tions et trouvé un accord par échange de courriels pour une franchise de loyer de sep- tembre2012 à juin2013 et une réduction de loyer pour2014 et2015, le preneur renonçant à donner congé pour la fin de la 2 e période triennale. Or en avril2013, le tribunal de commerce avait ouvert une procédure de sauvegarde au bénéfice du locataire. Le bailleur avait alors effectué une déclaration de créance pour les loyers antérieurs à l’ouverture de la procédure de sauvegarde, pour les loyers dus de septembre 2012 à avril2013, corres- pondant pourtant à la période de franchise convenue entre les parties. Le bailleur esti- mait l’accord remis en cause en raison de l’ouverture de l’ouverture de la procédure de sauvegarde. En octobre2013, l’adminis- trateur judiciaire avait alors usé de la facul- té de donner congé tirée de l’article L 622- 14 du code de commerce. Se posait devant la cour d’appel la question de la validité de l’accord conclu sur la franchise de loyer, face à la procédure. La cour confirme le bien-fondé de la demande du bailleur: “Altarea France, en sa qualité de co-gérant, était investie dans les rapports avec les tiers des pouvoirs les plus étendus pour agir au nom de la société et engageait celle-ci par tout acte entrant dans l’objet social […] si par courriel en date du 17octobre 2012, Altarea France a fait part à Alizés Diffusion d’une proposition devant servir à un ave- nant n°2 au bail, - si cette proposition a été acceptée par Ali- zés Diffusion par courriel du même jour, l’absence de signature de l’avenant n°2 par le bailleur ou son mandataire est établie et aucun élément ne vient au soutien d’une exécution de part et d’autre de cet avenant, dès lors que le preneur s’est unilatérale- ment autorisé à ne pas régler les échéances, s’étonnant ultérieurement de la déclaration de créances de son bailleur. Dès lors, la dette locative de la société Alizés Diffusion s’est accumulée jusqu’à l’ouvertu- re de la procédure de sauvegarde puis la résiliation du bail, prononcée par M e M. ès qualités par lettre du 29octobre 2013 par application de l’article L 622-14 1° du code de commerce; Sur le pouvoir du juge-commissaire La cour observe ainsi que l’inexécution du contrat ou la mauvaise exécution du contrat ne constitue pas l’objet du litige, l’obligation de payer de la société Alizés Diffusion n’étant pas discutable et qu’aucu- ne instance en cours devant un juge du fond au jour du jugement d’ouverture de la procédure de sauvegarde n’est venue enle- ver au juge-commissaire le pouvoir de déci- der de l’admission ou du rejet de la créance de la SNC du Centre commercial du KB, il y a lieu de confirmer l’ordonnance du juge- commissaire”. Observations : Relevons de cette décision deux éléments. Le premier est relatif à la faculté pour l’ad- ministrateur du preneur en phase de sau- vegarde, de donner congé au bailleur. L’article L 622-14 permet au locataire de se libérer des obligations du bail, quand bien même il aurait conclu un bail ferme. Le second a trait à la validité de l’avenant n°2 au bail commercial. La cour d’appel a considéré que l’avenant n’ayant été signé que par le preneur mais non par le bailleur, celui-ci n’était pas tenu de l’appli- quer. Pourtant, à lire l’exposé des faits relatés par la cour d’appel, l’accord sem- blait acquis par un échange de courriels. L’échange de consentement n’a donc pas été jugé suffisant pour valider l’accord, à défaut de signature formelle de l’avenant. En principe, le bail d’immeuble prend pour le commerçant le caractère d’un acte de commerce dont la preuve peut être rap- portée par tout moyen (Cass. com. 14 fév. 1956). Le bail consenti à un preneur pour exploiter son commerce, a à son égard le caractère d’un acte de commerce dont la preuve n’est pas soumise aux dispositions de l’article 1328 du code civil (Cass. com. 25avril 1983). La solution est ici stricte pour le locataire. Elle conduit à inviter les parties à pour- suivre la négociation d’avenants jusqu’à la signature formelle de l’accord. ■ Tacite prolongation du bail. Exi- gence d’immatriculation lors de la délivrance du congé (CA Paris, Pôle 5, ch. 3, 24 sept. 2014, n°12/20659) Un bail commercial avait été conclu en 1990 pour un commerce de fleuriste. En 2006, le bailleur avait donné congé en refusant le renouvellement et le paiement d’une indemnité d’éviction, au motif que le pre- neur n’était pas immatriculé au registre du commerce et des sociétés à l’adresse des lieux loués. Le bailleur voit sa prétention reconnue fon- dée par la cour d’appel; réformant la déci- sion de première instance. En effet, le preneur avait bien une immatri- JURISPRUDENCE culation pour son établissement principal mais non pour son établissement secondai- re, objet du bail litigieux. “Considérant […] que le congé a été donné par les bailleurs au cours de la période de tacite reconduc- tion, dans les formes et délais requis; que contrairement à ce qu’a estimé le premier juge, il ne s’est pas formé à la date d’échéance du bail à effet du 1 er août 1990 un nouveau bail; que le bail tacitement prolongé au-delà de son échéance a expiré le 31décembre 2006 par l’effet du congé régulièrement donné; […] Considérant qu’en délivrant le congé avec refus de renouvellement, M.et M me C. [bailleurs] ont dénié à M. M. le droit au béné- fice du statut des baux commerciaux au motif qu’il n’était pas immatriculé au registre du commerce et des sociétés pour les locaux loués en infraction des dispositions de l’article L 145-1 du code de commerce; [le preneur répondait qu’il était immatricu- lé pour son établissement principal] Mais considérant qu’en vertu de l’article L 145-1 du code de commerce, l’immatricula- tion du locataire au registre du commerce et des sociétés, à l’adresse des lieux loués, à la date de délivrance du congé, est une condition du droit au renouvellement du bail et en cas de refus, du droit à l’indemni- té d’éviction; Considérant que M. M. ne justifie nulle- ment qu’il était immatriculé au registre du commerce et des sociétés, à l’adresse du Blanc-Mesnil, à la date de délivrance du congé, le 29juin 2006, […] Que bien plus, M.et M me C. établissent par les extraits K bis et l’historique des modifi- cations au registre du commerce et des sociétés qu’ils produisent que si M. M. était bien immatriculé de longue date à l’adresse de son fonds de commerce du Bourget, il ne l’a été pour son “établissement secondaire” du Blanc-Mesnil que le 12janvier 2007 soit postérieurement tant à la date de délivran- ce du congé qu’à sa date d’effet ; Que M. M. ne remplit donc pas la condition d’immatriculation lui donnant vocation à bénéficier, à l’expiration de son bail, du sta- tut des baux commerciaux”. La cour lui refuse donc tant le droit au renouvellement du bail qu’à l’indemnité d’éviction et ordonne l’expulsion. Observations : Cet arrêt confirme une juris- prudence établie. Pour bénéficier du droit au renouvellement de son bail, le preneur doit être immatriculé au RCS, cette exigen- ce figurant expressément à l’article L 145-1 du code de commerce. Il doit être immatri- culé à la date de délivrance du congé (Civ. 3 e , 11juillet 2006, ou 10 nov. 2009). Si le preneur exploite plusieurs établisse- ments, il doit avoir une immatriculation à titre principal et une inscription complé- mentaire par autre établissement exploité (Civ. 3 e , 31janvier 1994). L’arrêt rapporté confirme cette solution. S’agissant enfin de la situation résultant de la fin de la période de 9 ans, sans que les parties n’aient demandé un renouvelle- ment ou adressé un congé, l’arrêt requali- fie la situation inexactement qualifiée en première instance. Il ne s’agit pas d’un renouvellement tacite (comme cela existe pour les baux d’habitation de la loi de 1989), mais d’une tacite prolongation. Le bailleur peut donc comme en l’espèce, adresser un congé, ou le preneur solliciter un renouvellement. ■ Évolution des facteurs locaux de commercialité: hausse de la fré- quentation du métro (CA Paris, Pôle 5, ch. 3, 24 sept. 2014, n°12/19754) Un contentieux opposait bailleur et locatai- re sur le montant du loyer de renouvelle- ment pour un commerce de bijouterie dans le quartier de Montparnasse (avenue du Maine). Le loyer initial pratiqué en 1998 était de 82000F par an. La commission départementale de conciliation avait esti- mé la valeur locative à 35000 € et considé- ré qu’il y avait une modification des fac- teurs locaux de commercialité. L’expert judi- ciaire avait estimé la valeur locative à 31600 € et le juge des loyers commerciaux avait fixé le loyer à 28531 € . En appel, la cour confirme la solution de première instance, se fondant sur la hausse de fréquentation de la station de métro Gaîté: “Considérant que la modification des fac- teurs locaux de commercialité s’apprécie in concreto et implique que la modification doit avoir un effet potentiel sur l’activité exercée; Considérant en l’espèce que la société G. exploitée une “bijouterie traditionnelle” de quartier dont la fréquentation dépend tant des résidents du quartier, ce qui s‘entend aussi bien de gens qui l’habitent que de ceux qui y travaillent, mais aussi des flux de chalands […] Considérant que, malgré ce que prétend l’appelante, l’évolution de la fréquentation du métro sur la période du bail a été régu- lière et notable, ce malgré une diminution de 23% en 2001, celle-ci ayant été immé- diatement compensée en 2002 par une augmentation de 26%; Considérant que cette augmentation atteint un chiffre de 32% nettement supé- rieur à l’augmentation générale (20%) du trafic du métro sur la même période; Considérant que la sortie du métro côté impair se trouve à moins de 50 mètres de la bijouterie de sorte que celle-ci et particuliè- rement visible du flux des voyageurs sortant et que compte tenu de ce qu’une partie de la clientèle potentielle est composée de chalands et de personnes travaillant dans le quartier, ce constat justifie une incidence positive sur le fonds concerné; Considérant, en conséquence, qu'il y a lieu de juger qu’eu égard à ces éléments tou- chant au flux de passage, au voisinage immédiat du métro et à la nature de l’acti- vité et de la clientèle potentielle, l’évolution des facteurs locaux de commercialité a eu au cours de la durée du bail un effet notable sur l’activité exercée et qu’il convient de faire droit à la demande de déplafonnement”. Observations : Le bailleur peut obtenir un déplafonnement du loyer lors du renouvel- lement du bail s’il peut prouver une modifi- cation notable d’un élément de la valeur locative et notamment une modification des facteurs locaux de commercialité (art. L 145- 34 et R 145-6). Cette preuve est souvent déli- cate à apporter et suscite une abondante jurisprudence. L’augmentation de la fré- quentation d’une station de métro a déjà été retenue par exemple pour l’installation d’un escalier mécanique à la sortie du métro (CA Paris, 24mars 1995) ou pour l’ouverture d’une nouvelle station (Civ. 3 e , 21 nov. 1995). L’arrêt rapporté est dans le même sens. ● 14 octobre 2014 3 JURIS hebdo immobilier •• B AUXCOMMERCIAUX ▲ JURISPRUDENCE ■ Saisie immobilière: autorisation de vente amiable Dans une procédure de saisie immobilière engagée par une banque créancière, cel- le-ci avait dressé un commandement de payer valant saisie immobilière et assigné le débiteur devant le juge de l’exécution. La cour admet toutefois la vente amiable: “Considérant […] que bien la SCI n’ait pas formulé une telle demande en première instance, les deux parties se déclarent d’accord pour que la vente aimable du bien soit autorisée; qu’il convient d’ac- cueillir cette demande, les éléments com- muniqués à la cour permettant de fixer à 50000 € le prix en dessous duquel le bien ne pourra être vendu”. (CA Paris, Pôle 4, ch. 8, 25 sept. 2014, n°14/08008) Le débiteur devait trouver avantage à cette solution: le montant de la mise à prix fixé par le premier juge était de 1000 € ; pour une parcelle de terrain avec chalet en bois sis à Larchant (Seine-et-Marne). > > 5 DEC. Salon de l’immobilier d’entreprise The professional real estate event INSCRIVEZ-VOUS SUR salonsimi.com Tarifs préférentiels jusqu’au oct. inclus Bronx (Paris) www.bronx.fr EXPOSANTS NIVEAUX D’EXPOSITION 6 CONFÉRENCES est Grand Parrain Le Partenaire du SIMI BUREAUX • LOGISTIQUE • IMMOBILIER COMMERCIAL • IMMOBILIER DE SERVICE Téléchargez l’appli mobile SIMI 14 octobre 2014 5 JURIS hebdo immobilier •• Déjà en 2010, Jean Perrin, président de l’Union nationale de la propriété immobi- lière (UNPI), avait fait l’état de la crise de l’immobilier en mettant en exergue les limites des actions de l’État: « Le gouver- nement (de droite à l’époque) [avait] mené une politique «à l’envers» et avait continué de faire fausse route sur la ques- tion du logement et la propriété. L’Etat aurait dû prendre conscience de la néces- sité d’adapter sa politique (aides à la pier- re, incitations fiscales pour les investis- seurs) à la réalité de chaque zone géogra- phique, plutôt que d’appliquer «à l’aveugle» les mêmes mesures sur l’en- semble du territoire. » Selon le diagnostic de l’UNPI, il existait en 2010 près « d’une trentaine de départements où il ne fallait plus construire ! » Deux années plus tard, la Fédéra- tion des promoteurs immobiliers (FPI) a présenté le 28 août un panorama noir: appuyé par l’éco- nomiste Jean-Paul Betbèze, le constat est clair: « La crise du logement a un effet macroécono- mique notamment dans le sec- teur du neuf . » Ainsi, la produc- tion des promoteurs a chuté à environ 80000 logements neufs par an. L’économiste a souligné aussi le spectre de la déflation… D’où la nécessité de mettre en œuvre des mesures favorisant la construction (1) dont l’énième tentative de mobilisation foncière car le prix du foncier reste un des obstacles majeurs de la chaî- ne de production immobilière tant pour l’habitat que pour les zones d’activités (bureaux ou entrepôts). Les promoteurs entendus par le Premier ministre Quelques jours plus tard, les pouvoirs publics, en particulier l’État par la voix du Premier ministre, Manuel Valls, leur a don- né raison sur presque tous les points: la loi Duflot a été allégée, les contraintes de normes et autres blocages ont été mis sur index. En somme, il faudra « plus de grues en2016 et2017 » par une mobilisation généralisée du foncier. En outre, la loi de modernisation de l’ac- tion publique et sur les métropoles (MAP- TAM) a donné naissance le 1 er juillet 2014, à un comité régional de l’habitat et de l’hébergement (CRHH) pour fluidifier la chaîne foncière en région parisienne. Un exemple de l’action de ce nouveau « machin »: 45 sites ont été repérés en Ile- de-France ayant le potentiel de produire 20000 logements neufs. Prescriptions, stratégies opération- nelles… et obligations pour les élus en cas de blocage foncier sont les ingrédients qui vont peut-être mobiliser la matière première de l’aménageur et le constructeur, le foncier non bâti. Ainsi, la fiscalité du non bâti a été modifiée au niveau des intercommunalités afin de décourager la thésaurisation foncière. Ces mesures, seront-elles efficaces? Quelles sont les causes de la pénurie? L’histoire récente du foncier, notamment depuis la crise de 1997, a démontré que la crise structurelle du foncier tient plus à d’autres facteurs. En se basant sur trois Alors que le Premier ministre a annoncé des mesures visant à débloquer le foncier et à relancer la construction de logements, peut-on considérer que ces mesures seront suffisantes ? Voici un éclairage à partir d’études réalisées ces dernières années et qui conduisent à relativiser l’impact que pourraient avoir les mesures annoncées sur l’augmentation de l’offre foncière… ANALYSE L’analyse de Rodrigo Acosta (Urbaniste) Ruptures foncières ! Les mesures annoncées par Manuel Valls seront-elles efficaces sur l’offre foncière? rapports de référence sur le foncier (2), la pénurie est apparue en « raison de la rup- ture du processus de transformation de terrains à bâtir mis sur le marché » (rapport Pommellet, p. 21). D’abord, les trois piliers législatifs de la gauche dans les années 80 (loi Voynet, loi Chevenèment et loi Solida- rité Renouvellement Urbain, SRU) ont mar- qué l’aménagement foncier. Est-ce la loi SRU qui a provoqué cette rupture? Est-ce le manque de pédagogie et de moyens (pour aller sur le terrain et changer la pra- tique de l’aménagement) pendant la période 2000-2002? Ou est-ce finalement la dimension économique et fiscale qui fait que les acteurs n’ont pas voulu jouer la carte «bulle spéculative» dans le foncier et par conséquent dans l’immobilier? Ces questions méritent toujours une recherche plus approfondie. Déjà, en février 2003 un think tank foncier avait structuré ce débat ô combien récurrent. Les experts avaient donné leur avis en 2003: oui, il existe un problème foncier qui se caractérise par une rupture du stock de terrains à bâtir là où il faut, quand il faut ! Les prémices de la judiciarisation (recours abusifs ou démarches de concertation- information) ont donné de la matière à la réflexion sur le foncier. L’inflation législative a bloqué le foncier Deuxièmement, une analyse juridique, mise à jour après les modifications de la loi Urbanisme Habitat (UH) du 2juillet 2003, avait été développée à la lumière du phé- nomène de pénurie foncière. Oui, l’infla- tion législative avait « bloqué » la chaîne du foncier. Troisièmement, des études de cas avaient illustré les points de vue convergents ou non vers une confirmation ou infirmation de la pénurie foncière vécue ou supposée en France. En outre, trois rapports de référence - ren- dus publics en 2003- avaient donné une explication transversale de ce phénomène classique dans une économie moderne comme celle de la France. Mieux éclairer le décideur Sur la pénurie supposée ou amplifiée, il reste un chemin à parcourir: mieux éclairer le décideur quels que soient son périmètre d’action et son poids économique sans oublier les aspects politiques liés à l’inter- communalité. Tout cela repose évidem- ment sur une analyse qui emprunte à divers domaines et par conséquent ce rap- port se veut transversal. ■ R.A. Notes (1) Mobiliser beaucoup plus de foncier public et privé ; accélérer la simplification en matière de normes techniques et des contraintes réglementaires. (2) 1. SAGLIO, M, L’offre foncière, janvier 1980, Voir également le rapport ROSSI de 1993-94. 2. «La pénurie foncière» in Lettre George V-Nexity, n° 4, novembre 2002 par Marck Kas- zynski, directeur de l’Établissement Public Foncier Nord - Pas de Calais et président de l’association des études foncières. 3. «Construire, c’est la vie - Peut-on encore construire en France?» 26-27 septembre 2002. ■ Prêts aidés (Prêt d’accession sociale et prêt social location accession) Un arrêté du 30septembre 2014 aligne les plafonds de ressources des prêts d'acces- sion sociale (PAS) sur les plafonds de res- sources des PTZ. L'arrêté du 25août 2003 qui prévoyait des conditions particulières d'application des prêts dans les DOM est abrogé. Pour les départements d'outre-mer, les prêts seront désormais attribués dans les conditions de la zone B1. Les plafonds de ressources sont fixés ainsi: Les plafonds de prix sont modifiés pour le prêt social location-accession (PSLA), pour l'accession sociale en zone ANRU et pour les opérations d'accession des HLM. (modification de l'arrêté du 26 mars 2004). (Arrêté du 30septembre 2014 relatif aux prêts conventionnés, au prêt social de loca- tion-accession, à l'accession sociale en zone ANRU et aux opérations d'accession des organismes d'habitation à loyer modéré, J.O. du 1 er oct. p. 15908). ■ Logement intermédiaire Un décret du 30septembre 2014 fixe les plafonds de loyers, les plafonds de res- sources et les plafonds de prix applicables au régime du logement intermédiaire pré- vu par l'article L 302-16 du CCH issu de l'or- donnance du 20 février 2014. (Voir aussi l’instruction fiscale, p. 8). ✓ Plafonds de prix d'acquisition (art. R 302-28 du CCH). Voir tableau ci-dessous. Ces plafonds sont affectés d'un coefficient multiplicateur (art. 2 terdecies D, I 1e al 2 à 4 de l'annexe III au CGI). Il faut retenir la surface habitable, augmentée de la moitié, dans la limite de 8 m 2 par logement, de la surface des annexes. ✓ Plafonds de ressources (art. R 302-27). Ces plafonds sont alignés sur l'aide à l'in- vestissement locatifs en logement intermé- diaire des particuliers (voir tableau ci-des- sous, art. 2 terdecies D, I 2 a de l’annexe III au CGI). Les loyers plafonds du régime Borloo ancien et du PLI sont par ailleurs alignés sur ces mêmes plafonds. ✓ Plafonds de loyers (art. R 302-29) Ils sont alignés sur ceux de l'aide à l'inves- tissement locatifs en logement intermé- diaire des particuliers. Il est aussi fait application d'un coefficient multiplicateur en fonction de la surface (0,7+19/S) limité à 1,2 (S représentant la surface). Toutefois, les plafonds de la zone C sont les mêmes que ceux de la zone B2. Le décret entre en vigueur au 2 octobre 2014. Toutefois, son entrée en vigueur est différée au 1 er janvier 2015 - pour les offres de PLI, - pour les logements intermédiaires construits ou acquis par les organismes d'HLM, - pour les contrats signés pour les opéra- tions d’accession sociale à la propriété por- tée par les organismes d'HLM. (Décret n° 2014-1102 du 30septembre 2014 relatif aux plafonds de loyer, de prix et de res- sources appli- cables au loge- ment intermé- diaire, J.O. du 1 er octobre, p. 15906). 14 octobre 2014 6 JURIS hebdo immobilier •• F INANCEMENT REGLEMENTATION Zones Prix maximum A bis 4 579 € A 3 471 € B1 2 780 € B2 2 426 € C 2 123 € Zones Prix maximum A bis 5 145 € A 3 822 € B1 3 077 € B2 et C 2 674 € Zones Loyer maximum A bis 16,72 € A 12,42 € B1 10,00 € B2 et C 8,69 € Nombre de personnes Zone A Zones B et C 1 31250 € 23688 € 2 43750 € 31588 € 3 50000 € 36538 € 4 56875 € 40488 € 5 et plus 64875 € 44425 € Nombre de personnes Zone A Zones B1 Zones B2 et C Pers. seule 36831 € 36831 € 30019 € Couple 55045 € 55045 € 40089 € Pers. ou couple + 1 pers 72159 € 66169 € 48210 € + 2 pers à charge 86152 € 79257 € 58200 € + 3 pers à charge 102503 € 93826 € 68465 € + 4 pers à charge 115344 € 105584 € 77160 € Major. par pers. à partir de la 5 e + 12 851 € + 11 764 € + 8 608 € PSLA Plafonds de prix de vente (en € HT par m 2 de surface utile) Logement intermédiaire Plafonds de prix d’acquisition (en € HT par m 2 ) Logement intermédiaire Plafonds de loyer (mensuel en € par m 2 hors charges baux conclus en 2014) PSLA Plafonds de ressources Logement intermédiaire Plafonds annuels de ressources (Baux conclus en 2014) Prêt à taux zéro Durée du prêt et différé d’amortissement Afin d'aider davantage les ménages les plus modestes à accéder à la propriété, un décret du 30septembre assouplit les condi- tions d’attribution du PTZ: - Pour la tranche 2: le différé d'amortisse- ment est allongé et la durée du prêt est allongée. - Pour la tranche 3: le différé d'amortisse- ment est allongé (modification du tableau figurant à l'ar- ticle R 31-10-11 du CCH). Ce décret s'applique aux offres émises à compter du 1 er octobre 2014. Etude d'impact . Le montant des crédits d'im- pôt afférents aux PTZ émis en 2014 est estimé à 810 millions d’euros. Il y a eu 7000 PTZ émis au 1 er trimestre 2014. La production devrait être de 11500 prêts au second trimestre. Elle est évaluée à 11500 pour le 3 e tri- mestre et 29000 prêts pour le 4 e trimestre. (Décret n° 2014-1103 du 30septembre 2014 relatif aux prêts ne portant pas intérêt consentis pour financer la primo-accession à la propriété, J.O. du 1 er oct. 2014, p. 15907). Tranche Capital différé Durée de la période 1 Durée de la période 2 1 100% 14 ans 11 ans 2 100% 11 ans 14 ans 3 100% 8 ans 14 ans 4 0% 16 ans - 5 0% 12 ans - ■ Nouvelles conditions d'attribution du PTZ 14 octobre 2014 7 JURIS hebdo immobilier •• NOM : PRÉNOM : FONCTION : SOCIÉTÉ : ADRESSE : TÉL : FAX : MÉL : N ° TVA INTRACOM .: SIGNATURE : OFFRE EXCEPTIONNELLE Réservée aux nouveaux abonnés 20% de réduction sur l’abonnement JURIS hebdo immobilier N OMINATIONS E NBREF Présidence de la République ✓ Olivier Lluansi cesse ses fonctions de conseiller industrie et énergie, à la prési- dence de la République ainsi que Julien Marchal qui laisseses fonctions de conseiller, adjoint énergie et logement. Nathalie Destais est nommée conseillère protection sociale et autonomie à la prési- dence de la République. (Arrêtés de 29 sept. et 1 er octobre 2014, J.O. des 30 sept. et 2 oct. @). Cabinets ministériels ➠ Economie : Sont nommés au cabinet d'Emmanuel Macron: Isabelle Amaglio- Terisse , directrice adjointe du cabinet et Denis Tersen , directeur adjoint du cabinet. Sont nommés conseillers: Clément Beaune (affaires européennes et budgétaires), David Parlongue (financement des entre- prises, de l'investissement et du logement) et Guillaume Prunier (innovation, entre- prenariat et PME). (Arrêté du 26 septembre 2014, J.O. du 1 er oct. @). ➠ Budget : Sont nommés conseillers au cabinet de Christian Eckert: Pierre Collin (fiscalité), Jean-Pierre Testaud (synthèse des dépenses) et Sébastien Bakhouche (synthèse des recettes). (Arrêté du 24 septembre 2014, J.O. du 30 sept. @). ➠ Logement : Juliette Laganier quitte ses fonctions de conseillère hébergement auprès de la ministre du logement. (Arrêté du 12 septembre 2014, J.O. du 2 oct. @). Administration centrale ✓ Chancellerie : Pascale Compagnie , magis- trate, est nommée sous-directrice du droit économique à la direction des affaires civiles et du sceau. (Arrêté du 29septembre 2014, J.O. du 30 sept. @). DLF : Antoine Magnant est nommé sous- directeur de la fiscalité des personnes à la direction de la législation fiscale au sein de la direction générale des finances publiques. (Arrêté du 2octobre 2014, J.O. du 4 oct. @). Affaire régionales ✓ Thierry Queffelec est nommé secrétaire général pour les affaires régionales auprès du préfet de la région Provence-Alpes- Côte d'Azur. (Arrêté du 3 octobre 2014, J.O. du 4 oct. 2014, @). Magistrature ✓ TA de Lyon : Philippe Gazagnes est nom- mé premier vice-président du tribunal administratif de Lyon. (Décret du 29sep- tembre 2014, J.O. du 1 er oct. @) Organismes publics ✓ Conseil des prélèvements obligatoires : A noter dans la liste des membres de Conseil, les noms de Stéphane Austry , avocat asso- cié en droit fiscal, Henri Sterdyniak , OFCE et de Frédéric Bonnevay , associé, Ricol Las- teyrie. (J.O. du 2 oct. 2014, @). ✓ ANPPEC : les membres du conseil d’admi- nistration de l’Agence nationale pour la participation des employeurs à l'effort de construction ont été nommés par arrêté du 29 septembre (J.O. du 4 oct. p. 16210). ✓ Parc amazonien de Guyane : Gilles Kleitz est nommé directeur de l'Établissement public du parc national de la Guyane. (Arrêté du 23septembre 2014, J.O. du 1 er oct. p.15910). ✓ Société du Grand Paris : Laurent Giro- metti , directeur de l'habitat, de l'urbanis- me et des paysages, et Marie-Caroline Bonnet-Galzy, commissaire général à l'éga- lité des territoires sont nommés membres du conseil de surveillance de la Société du Grand Paris, représentants de l'Etat. (Décret du 29septembre 2014, J.O. du 1 er oct. p.15910). ■ Parc naturel Le parc naturel régional du golfe du Mor- bihan a été classé par décret n°2014-1113 du 2octobre 2014. (J.O. du 4 oct. 2014, p.16144). ■ Réseaux de gaz naturel Le déploiement généralisé du projet de compteurs communicants gaz par GRdF sur l'ensemble des concessions qu'elle des- sert, est approuvé par décision de la ministre de l’écologie du 23septembre 2014. (Décision publiée au J.O. du 1 er oct. 2014, p. 15898). B ULLETIND ’ ABONNEMENT « PRIVILÈGE » ❑ OUI , je souhaite bénéficier de l’offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC (soit 586,68 € HT + 2,1% de TVA) au lieu de 779 € TTC, soit 20% de réduction . Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription À RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi 576 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✁ Sylvia Pinel au congrès de l’UNIS Lors de la clôture du congrès de l’UNIS le 9octobre, en réponse au discours du prési- dent Christophe Tanay, la ministre du loge- ment a insisté sur l’importance de l’instance de dialogue que constitue désormais le Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières. Elle a indiqué que le décret permettant la convocation des copropriétaires aux AG par voie dématérialisée devait être pris avant la fin de l’année. Elle s’est dit favorable à la sai- sine du CNTGI pour le décret relatif aux baux commerciaux ainsi qu’à une réflexion sur la responsabilité civile professionnelle des mar- chands de biens. La ministre a par ailleurs annoncé la parution des décrets relatifs aux syndics d’ici la fin 2014. Les décrets sur le bail type et l’état des lieux seront pris au 1 er trimestre 2015. Pour les transactions, des allégements sur les docu- ments à transmettre sont envisagés pour les parkings. Elle a enfin récusé “la contre vérité” selon laquelle le marché locatif serait ralenti en rai- son de la loi Alur. En effet, a insisté la ministre, l’encadrement des loyers n’est pas encore en vigueur, faute d’observatoire de loyer suffisant (sauf à Paris). AU FIL DU J.O. Conventions collectives ➠ Gardiens, concierges et employés d'im - meubles : Il est envisagé l'extension de l’avenant n° 83 du 23 mai 2014 portant création d'un certificat de qualification professionnelle (CQP) gardien, concierge et employé d'immeuble. (Avis publié au J.O. du 30 sept. p. 15839). ■ Un rectificatif de la loi Alur sur la protection des paysages Ce rectificatif rédactionnel concerne l'ar- ticle 129 de la loi du 24 mars 2014 qui a modifié l'article L 350-1 du code de l'envi- ronnement. L'article vise les directives de protection et de mise en valeur des paysages que peut prendre l'Etat sur des territoires remar- quables, lorsque ces territoires ne font pas l'objet de directive territoriale d'aménage- ment. Leurs dispositions sont alors oppo- sables aux demandes d'autorisations de défrichement, d'occupation ou d'utilisation du sol, lorsque le POS ou le PLU n'a pas été mis en conformité avec leurs dispositions. (Loi n°2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (rectifi- catif), J.O. du 30 sept. p. 15810). ■ Que fait Myriam El Khomri ? Les attributions de la secrétaire d'Etat char- gée de la politique de la ville ont été fixées par décret du 1 er octobre. Elle suit la politique du logement dans la ville (offre et rénovation de logements, rénovation urbaine et politique en faveur des quartiers en difficultés) Elle exerce la tutelle de l'ANRU et, conjoin- tement avec d'autres ministres, celle de l'EPARECA. (Décret n°2014-1110 du 1 er octobre 2014, J.O. du 2 oct. @). ■ Calcul du taux de l'intérêt légal Un décret du 2 octobre fixe les nouvelles modalités de calcul du taux de l'intérêt légal, à compter du 1 er janvier 2015. Deux cas sont prévus, pour distinguer les créances des personnes physiques n'agis- sant pas pour des besoins professionnels et les autres cas. Le taux est égal à la somme du taux direc- teur de la Banque centrale européenne et une partie de la différence entre le taux représentatif d'un taux de refinancement de la catégorie considérée (particuliers ou autres cas) et le taux directeur de la Banque centrale. (art. D. 313-1-A du code monétaire et financier). (Décret n°2014-1115 du 2octobre 2014 fixant les catégories de prêts servant de base à l'ap- plication de l'article L. 313-2 du code moné- taire et financier, J.O. du 4 oct. p. 16133). ■ Aide au logement: seuil d’usu- fruit autorisé Un décret du 2 octobre fixe les seuils de propriété et d'usufruit autorisés pour évi- ter la remise en cause du droit aux aides personnelles au logement. En effet, le ver- sement des aides au logement est exclu si le logement est la propriété indirecte de l'allocataire ou de sa famille. Le but de cet- te règle issue de la loi du 23 décembre 2013 (art. 85) est de lutter contre la fraude. Il est prévu que « le logement mis à la dis- position d'un requérant par un de ses ascendants ou de ses descendants n'ouvre pas droit au bénéfice de l'aide. ». L'article L 351-2-1 du CCH écarte le droit à l'APL pour un locataire dont lui ou ses proches est propriétaire ou s'ils jouissent d'une part de propriété ou de l'usufruit personnellement ou via des parts sociales. L'article autorise une dérogation si l'ensemble des parts de propriété ou d'usufruit ne dépasse pas un certain seuil. Il est fixé à 10 % pour les parts d'usufruit et 10 % pour les parts de propriété , l'ensemble ne devant pas égaler ou dépasser 10 % au total. (Décret n°2014-1117 du 2octobre 2014 fixant les seuils de propriété et d'usufruit pour le droit aux aides personnelles au loge- ment, J.O. du 4 oct. p. 16184). ■ Crédit d'impôt accordé aux per- sonnes physiques pour investisse- ment forestier Un décret du 2 octobre modifie les justifi- catifs à fournir avec la déclaration des revenus pour bénéficier de la réduction d'impôt pour investissement forestier. Pour certaines pièces (comme l'attestation d'assurance), il est précisé qu'elles ne sont fournies à l'administration que sur sa demande. En application de la loi de finances rectifi- cative pour 2013, l'avantage fiscal est un crédit d'impôt et non plus une réduction d'impôt. (Décret n°2014-1114 du 2octobre 2014 relatif aux obligations déclaratives attachées au crédit d'impôt mentionné à l'article 200 quindecies du CGI, J.O. du 4 oct. p.16132). ■ Une instruction fiscale sur le logement intermédiaire Une instruction fiscale du 8octobre 2014 précise les conditions d’application de la TVA à 10% sur le logement intermédiaire, issue de la loi de finances pour 2014 (art. 279-0 bis A du CGI). - Opérateurs concernés Il s’agit des organismes d’HLM, des SEM et des SA de coordination entre les orga- nismes HLM, des filiales des organismes collecteurs et enfin de personnes morales dont le capital est détenu entièrement par des personnes passibles de l’IS ou des éta- blissements publics administratifs. - Immeubles concernés Ils doivent être situés dans les communes connaissant un déséquilibre entre l’offre et la demande de logement. Il s’agit des zones A et B1. Les logements doivent être situés dans un ensemble immobilier, c’est-à- dire un bâtiment ou groupe de bâtiments faisant l’objet d’un même permis de construire (ou un groupe de bâtiments fai- sant l’objet de plusieurs permis attribués en 18 mois mais ayant une unité d’ensemble, cette qualité étant validée par le préfet). L’ensemble doit comporter au moins 25% de surface de logements mentionnés aux 2 à 8 du I de l’article 278 sexies du CGI. Les logements doivent être destinés à la résidence principale, loués à des personnes sous conditions de ressources et avec des loyers plafonds. L’opérateur doit obtenir un agrément entre le propriétaire ou le gestionnaire et le préfet. L’agrément, délivré par le préfet, formalise l’engagement du propriétaire ou du gestionnaire à respecter les conditions légales. - Opérations concernées Sont concernées les livraisons d‘immeubles neufs résultant d’une construction nouvel- le achevée ou en état futur d’achèvement, mais non une opération de travaux ren- dant neuf un immeuble existant. L’en- semble doit comporter au moins 25% de surface de logements visés aux alinéas 2 à 8 du I de l’article 278 sexies. Le fait générateur de la TVA est la livraison des logements. Sont également concernées les livraisons à soi-même de logements neufs. - Remise en cause de la TVA à 10 % L’instruction précise les cas de remise en cause du taux réduit, car exemple lorsque la condition de 25 % n’est pas remplie. ● 14 octobre 2014 8 JURIS hebdo immobilier •• A CTUALITÉ F ISCALITÉ REGLEMENTATION JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ Secrétariat: Sabine Petit ■ A participé à ce numéro: Rodrigo Acosta ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0219 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 779 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: Com-Copie Clamart ■ Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine
