Au sommaire :
– 2 – Jurisprudence –
Baux commerciaux : Obligation de remplacer une chaudière : quel choix pour le bailleur ? / Convention d’occupation précaire : exclusion des règles du statut
Copropriété : Contestation du mandat du syndic / Jouissance exclusive d’un bout de couloir
Expropriation : Rejet d’une QPC relative à l’exploitation d’un fonds de commerce en bordure de voirie
Droit de propriété : Retrait : seul le défendeur peut s’en prévaloir
– 4 – A l’Assemblée –
PLF 2015 : budget du logement ; supprimer l’APL accession, crédits du Fisac ; taxes sur les surfaces de stationnement ; revalorisation des bases des taxes foncières
– 5 – Actualité –
Quels modes pour l’accession à la propriété / 54 projets de revitalisation de centres bourgs
– 6 – Tableau des réponses ministérielles –
– 7 – Nominations – Au fil du JO –
– 8 – Rencontre –
La loi Alur : des similitudes avec la loi de 1948
■ ■ Une convention d’occupation précaire peut avoir une durée de 30 ans (Civ. 3 e , 19 nov. 2014, p.2). La Cour de cassation a validé une décision d’assemblée de copropriétaires, spéciale à un bâtiment, qui avait autorisé l’attribution de la jouissance exclusive d’un bout de couloir à un copropriétaire: elle a rejeté l’action d’un autre copropriétaire d’un autre bâtiment , faute pour lui de disposer d’un intérêt à agir (p.3). S’il a remplacé une chaudière au gaz par un chauffage électrique , un bailleur de locaux commerciaux peut être condamné à indemniser le preneur pour une consomma- tion excessive d’électricité (Civ. 3 e , voir p.2). ■ ■ Le Gouvernement prévoit de renforcer l’obligation d’information des acquéreurs dans les résidences de tourisme (voir p.6). La suppression de la participation pour non-réalisation d’aires de stationnement prend effet au 1 er janvier 2015. Elle ne peut donc plus être instituée, ni prescrite à compter de cette date (p.5). ■ ■ L’arrêté du 4juin2013 définissant les opérations standardisées d’énergie a été annulé par le Conseil d’État (p.7). ■ ■ Ce sont 54 communes qui sont retenues au titre du programme de revitalisation des centres bourgs (p.5). Les valeurs de l’ILC et de l’ILAT pour les années 2005 à 2007 viennent d’être publiées par l’Insee (p.7). Cette publication est néces- sitée par la faculté nouvelle de se référer à ces indices pour le calcul du plafonnement. ■ ■ Saisi d’une QPC, le Conseil constitutionnel a validé le droit de présentation des notaires (p.7). Les notaires descendent dans la rue L e notariat s’apprête à descendre dans la rue! Rejoignant les autres professions libérales, les notaires doivent manifester le 10décembre contre le projet de loi Macron qui sera présenté le même jour en conseil des ministres. La présidente de la chambre des notaires de Paris Ile-de-France expliquait ce 27novembre que ce projet de loi est fondé sur “une analyse totalement fausse du rôle du notaire dans la vente immobilière”. Catherine Carély dénonce cette conception venue de l’inspection des finances qui considère schématiquement que le notaire se limite à apposer un coup de tampon sur un bout de papier. Or, poursuit Catherine Carély, c’est oublier le sens de l’évolution législative depuis tren- te ans, qui a recherché la sécurité juridique de l’acquéreur. Le notariat travaille aussi à simplifier les actes de vente. Alors qu’une mesure de simplification est annoncée par les pouvoirs publics à la suite de la loi Alur, Catherine Carély confirme que les notaires ont proposé de limiter l’obligation d’annexer les documents de la copropriété à l’acte de vente. S’il est compréhensible d’annexer le règlement de copropriété à l’acte de vente, il n’e st pas raisonnable d’exiger la production de tous les modificatifs portant sur tous les lots du syndicat. Le notariat a pro- posé de limiter l’obligation aux modificatifs affectant le lot vendu. Espérons que le notariat aura l’oreille de la chancellerie… L’ application de la loi Alur aux baux d’habitation suscite des diver- gences d’interprétation et des appréciations diverses. Voici quelques- unes des réflex ions recueillies au cours d’une récente journée de forma- tion Elegia. Le détail des règles dans lequel s’est avancé le législateur rap- pelle le mode d’intervention du législateur de 1948 : les références de loyers ont une similitude avec le loyer scientifique de la législation d’après guerre; par ailleurs, les sanctions pénales sont réapparues, comme en 1948, mais elles ne peuvent frapper que le bailleur alors qu’en 1948, cer- taines pouvaient sanctionner le comportement d’un locataire. On note aussi que de nombreuses mesures attendent, pour entrer en vigueur, d’être assorties d’un décret d’application… au point de neutraliser la réforme que le législateur a engagée. Exemple : la liste des pièces que le bailleur ne peut plus demander au candidat locataire. La loi Alur a prévu de remplacer cette disposition par une liste des pièces autorisées, qui sera fixée par décret. Dans l’attente de la parution de ce précieux texte, le bailleur serait donc fondé à réclamer les pièces de son choix: l’ancien tex- te est abrogé et le nouveau est inapplicable faute de décret. Enfin, le régime des dispositions transitoires suscite des difficultés d’inter- prétation. Vincent Canu livre sa position (lire p.8), mais les auteurs sont divisés. Il faudra donc patienter pour que la jurisprudence énonce son interprétation afin que la sécurité juridique progresse. Dans l’intervalle, il est délicat de savoir quelles sont les dispositions de la loi nouvelle qui s’ap- pliquent… ■ BD JURIS hebdo La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr NUMÉRO 582 2DECEMBRE 2014 ISSN 1622-1419 15 E ANNEE L’ESSENTIEL .. immobilier - 2 - Jurisprudence - Baux commerciaux : Obligation de remplacer une chaudière: quel choix pour le bailleur? / Convention d’occupation précaire: exclusion des règles du statut Copropriété : Contestation du mandat du syndic / Jouissance exclusi- ve d’un bout de couloir Expropriation : Rejet d’une QPC relative à l’exploitation d’un fonds de commerce en bordure de voirie Droit de propriété : Retrait: seul le défendeur peut s’en prévaloir - 4 - A l’Assemblée - PLF 2015 : budget du logement; supprimer l’APL accession, crédits du Fisac; taxes sur les surfaces de stationnement; revalorisation des bases des taxes foncières - 5 - Actualité - Quels modes pour l’accession à la propriété / 54 projets de revitalisation de centres bourgs - 6 - Tableau des réponses ministérielles - - 7 - Nominations - Au fil du JO - - 8 - Rencontre - La loi Alur: des similitudes avec la loi de 1948 S O M M A I R E E D I T O R I A L Au SIMI du 3 au 5 décembre 2014, retrouvez-nous sur notre stand F103 (niveau 3) 2décembre 2014 2 JURIS hebdo immobilier •• B AUXCOMMERCIAUX - C OPROPRIÉTÉ ▲ Baux commerciaux ■ Obligation de remplacer une chaudière: quel choix pour le bailleur? (Cass. Civ. 3 e , 19 nov. 2014, n°1397, FS-P+B, cassation partielle, pourvoi n°12-27061) Une chaudière à gaz ayant pris feu dans les locaux loués, le bailleur avait procédé au remplacement de la chaudière mais en optant pour une chaudière électrique. Le locataire, qui exploitait un fonds de com- merce de boucherie, estimait que ce nouvel équipement lui imposait une surconsom- mation d’électricité. Il avait assigné son bailleur en paiement du coût d’une installa- tion à neuf d’une chaudière à gaz et en indemnisation de sa surconsommation d‘électricité et des pertes d’exploitation du fait des travaux à intervenir. La cour d’appel avait accueilli cette demande et la Cour de cassation confirme la décision: “Mais attendu qu’ayant relevé […] par une interprétation souveraine de la commune intention des parties, que le bail avait été conclu au regard notamment de la consis- tance des locaux, des éléments d’équipe- ments de ces locaux, et du montant du loyer correspondant et que l’installation de chauffage desdits locaux et de la produc- tion d’eau chaude, nécessaire aux activités de boucherie exercées, figurait au nombre des éléments décisionnels du contrat et des conditions économiques dans lesquels le preneur exerçait sa profession et constaté, sans dénaturation, que l’expertise révélait que l’installation électrique actuelle ne cor- respondait pas aux besoins de la locataire ni à la destination du fonds, était impropre à assurer le chauffage des locaux et le chauf- fage de l’eau et que ce type d’installation revenait plus cher que le gaz naturel, la cour d’appel, qui a ainsi caractérisé la perte d’un avantage que le preneur tenait du bail , en a exactement déduit que M me L. était fondée à réclamer une nouvelle instal- lation du même type que la précédente et que les bailleurs devaient indemniser du surcoût de la consommation électrique entraîné par la substitution d’une installa- tion de chauffage électrique à l’installation de chauffage au gaz; D’où il suit que le moyen n’est pas fondé”. Le pourvoi est sur ce point rejeté, mais l’ar- rêt est partiellement cassé en raison d’une contradiction dans le montant retenu au titre des dommages-intérêts. Observations : Le choix du bailleur est donc sanctionné. Sa décision de remplacer la chaudière au gaz par une chaudière électrique étant insuffisante pour assurer le chauffage et source de surconsomma- tion d’électricité pour le locataire, la Cour de cassation valide le raisonnement de la cour d’appel en ce qu’il a permis l’indemni- sation de la perte d’un avantage que le preneur tenait du bail. Le raisonnement tient donc à l’interpréta- tion du contrat et se rattache à l’obligation d’entretien du bailleur (art. 1719, 2 e du code civil). La Cour de cassation avait déjà jugé qu’en cas d’inexécution du bailleur de son obligation d’entretien, il doit au pre- neur des dommages-intérêts réparant le préjudice subi en raison du trouble de jouissance (Civ. 3, 1 er fév. 2000). Elle a admis par ailleurs le dédommagement du locataire ayant dû, en raison de défauts d’isolation, recourir à des chauffages d’ap- point (Civ. 3 e , 3juin 1992). ■ Convention d’occupation précai- re: exclusion des règles du statut (Cass. Civ. 3 e , 19 nov. 2014, n°1395, FS-P+B, rejet, pourvoi n°13-20089) Une convention d’occupation précaire avait été conclue en 1995 par l’établissement public France Télécom à la Poste pour 30 ans sur un immeuble appartenant au domaine public. En 1997, un avenant avait été signé, la société France Télécom ayant été transformée en SA. En 1999, France Télécom avait vendu l’immeuble à une SCI. En 2007, celle-ci avait délivré à La Poste un congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction sur le fonde- ment des articles L 145-9 et L 145-14 du code de commerce. Cette demande avait été rejetée par la cour d’appel et la Cour de cassation confirme la décision: “Mais attendu qu’ayant retenu à bon droit que la décision de déclasser le bien com- prenant les locaux occupés par La Poste et d’en transférer la pleine et entière proprié- té à la société France Télécom, devenue société de droit privé, n’avait pas affecté le caractère précaire de la convention d’occu- pation à défaut d’intention de nover et que la SCI et La Poste demeuraient liées par la convention du 22mai 1995 et son avenant du 21avril 1997, sans qu’il y ait lieu à appli- cation du statut des baux commerciaux , ce dont il résultait que la prescription bienna- le n’avait pu courir, la cour d’appel en a exactement déduit […] que le congé délivré par la SCI était inopérant”. La SCI contestait par ailleurs le caractère opposable de la convention au motif qu'il s’agissait d’un bail d’une durée excédant 12 ans et qui aurait dû à ce titre être publié. Argument également rejeté: “Mais attendu qu’une convention d’occu- pation précaire n’est pas un bail, n’a pas à être publiée pour être opposable aux tiers, quelle que soit sa durée, que la convention d’occupation précaire du 22mai 1995 et l’avenant du 21avril 1977 étaient ainsi opposables à la SCI nonobstant leur absen- ce de publicité”. Le pourvoi est donc rejeté. Observations : De cet arrêt résultent plu- sieurs règles applicables aux conventions d’occupation précaire: - La durée de la convention n’est pas un élément déterminant pour qualifier la convention. Elles sont ordinairement de durée brève, en raison d’un événement extérieur aux parties qui justifie d’y faire recours (par exemple: occupation d’un local en l’attente d’une expropriation, Civ. 3 e , 15mars 1977 ou d’une démolition de locaux situés dans une ZAC, Civ. 3 e , 6 nov. 1991). Mais elles ne sont pas limitées à deux ans (Civ. 3 e , 25mai 1977). Cet arrêt est sur ce point caractéristique puisque la convention avait une durée de 30 ans. - La convention qui excède 12 ans n’a pas à être publiée , contrairement aux baux de plus de 12 ans (art. 30 3 e du décret du 4janvier 1955). - Un déclassement du terrain qui ne rele- vait plus du domaine public en raison de la loi du 26juillet 1996, n’affecte pas le carac- tère précaire de la convention. La Cour de cassation réserve toutefois la faculté de “l’intention de nover”. Les parties auraient donc pu prévoir une clause contraire. - Le délai de deux ans imparti au preneur pour contester la validité du congé (art. L 145-60) n’est pas applicable à la conven- tion d’occupation précaire. Copropriété ■ Contestation du mandat du syndic (Cass. Civ. 3 e , 19 nov. 2014, n°1398, FS-P+B, pourvoi n°13-21399, cassation) Un copropriétaire avait assigné la société GIC Immobilier, exerçant sous l’enseigne Barbara immobilier, en nullité du mandat qui avait été confié au cabinet Barbara Immobilier. La cour d’appel avait jugé la demande prescrite au motif que l’action tendait à l’annulation du mandat de syndic confié par l’assemblée, donc à l’annulation de cette assemblée et que le délai de deux mois prévu par l’article 42 al. 2 de la loi du 10juillet 1965 était dépassé et l’action pres- crite. JURISPRUDENCE Cette décision est cassée au visa de l’article 1842 du code civil, et des articles18 et42 al. 2 de la loi de 1965: “Attendu […] qu’en statuant ainsi, tout en constatant que M me F. [copropriétaire] solli- citait l’annulation du mandat de syndic, alors qu’ une telle demande, fondée sur l’absence de personnalité morale de l’enti- té désignée en qualité de syndic dans le contrat de syndic et sur l’absence d’ouver- ture d’un compte bancaire ou postal sépa- ré , ne s’analyse pas en une action en contestation de l’assemblée générale ayant désigné le syndic, la cour d’appel a violé les textes susvisés”. Observations : L’article 42 al. 2 de la loi de 1965 prévoit un délai de deux mois pour contester une décision d’assemblée géné- rale. Or le copropriétaire invoquait la nulli- té du syndic pour deux motifs: - défaut d’existence juridique de la société à qui le mandat avait été confié (Barbara Immobilier, enseigne commerciale de la société GIC immobilier) - absence d’ouverture de compte bancaire séparé. Mais la Cour de cassation juge ici que ce délai ne s’applique pas à une action fon- dée sur l’absence de personnalité morale de l’entité désignée comme syndic et l’ab- sence d’ouverture du compte bancaire séparé. Il est souvent difficile de faire la distinction entre les actions qui relèvent du délai de deux mois et celles qui y échappent. Mais la Cour de cassation avait déjà admis que le délai de deux mois ne saurait s’ap- pliquer en cas de contestation par une per- sonne dépourvue de pouvoir (Civ. 3 e , 24 janv. 2001). De même, un arrêt d’appel qui avait constaté que le syndic n’avait pas fait délibérer l’assemblée sur l’ouverture de compte bancaire séparé mais qui avait déclaré l‘action du copropriétaire irrece- vable faute d’avoir été engagée dans le délai de deux mois, est cassé (Civ. 3 e , 22mars 2000). La jurisprudence dominante est plutôt dans le sens que le délai de 2 mois n’est pas applicable en cas de contes- tation du mandat pour défaut de délibéra- tion sur le compte séparé. L’arrêt rapporté le confirme. ■ Jouissance exclusive d’un bout de couloir (Cass. Civ. 3 e , 19 nov. 2014, n°1391, FS-P+B, rejet, pourvoi n°13-18925) Dans une copropriété composée de 13 bâti- ments, une assemblée des copropriétaires du bâtiment 7 avait autorisé un coproprié- taire à relier son lot du 3 e étage aux chambres du 4 e et à fermer un couloir com- mun et à se voir attribuer la jouissance exclusive de cette partie de couloir. Des copropriétaires d’un autre immeuble contestaient la validité de cette décision. La cour d’appel avait jugé leur action irrece- vable et la Cour de cassation confirme la décision: “Mais attendu qu’ayant relevé […] que le règlement de copropriété distinguait les parties communes générales à tous les copropriétaires des bâtiments et les parties communes spéciales aux propriétaires de chaque bâtiment , qu’il prévoyait qu’à chaque lot étaient affectés des millièmes généraux et des millièmes particuliers pour les parties communes de chaque bâtiment et que les copropriétaires de chaque bâti- ment pouvaient tenir des assemblées spé- ciales pour les questions concernant leurs seules parties communes spéciales, la cour d’appel, qui a justement retenu que ce règlement créait une propriété indivise entre les copropriétaires de chaque bâti- ment, en sorte que les autres coproprié- taires n’avaient aucun droit de propriété indivis sur les parties d’immeubles concer- nées, et qui a relevé que les consorts V. ne détenaient aucun lot dans le bâtiment 7, en a exactement déduit que, nonobstant l’ab- sence de syndicat secondaire, leur demande de restitution de parties communes de bâti- ment était irrecevable faut d’intérêt et de qualité”. Le pourvoi est donc rejeté. Observations : La question de l’attribution des bouts de couloir à l’un des coproprié- taires qui en a le seul usage du fait qu’il est copropriétaire de lots voisins est souvent contentieuse. Exemples. Un arrêt (Civ. 3 e , 21 oct. 2008) admet la clause d’un règle- ment qui autorise un copropriétaire à jouir de parties communes desservant unique- ment son lot, lorsque l’assemblée a rejeté le projet de résolution tendant à autoriser le syndic à engager une action pour récu- pérer les parties communes en question. Mais une clause qui prive par avance l’as- semblée de pouvoir de disposition sur les parties communes sur les parties com- munes est réputée non écrite (Civ. 3 e , 11 fév. 2009). Dans l’arrêt rapporté, il y avait bien une décision d’assemblée, mais elle n’avait réuni que les copropriétaires de lots du bâtiment concerné. La Cour de cassation valide la décision et rejette le recours du copropriétaire d’un bâtiment voisin, faute d’intérêt à agir. Notons que cette solution est admise alors même que le syndicat n’était pas organisé en syndicats secon- daires. Toutefois, il prévoyait expressément des assemblées générales et des assem- blées spéciales. Droit de propriété ■ Retrait: seul le défendeur peut s’en prévaloir (Cass. Civ. 3 e , 19 nov. 2014, n°1392, FS-P+B, rejet, pourvoi n°13-24372) Les consorts R. avaient assigné une person- ne pour faire constater leur droit propriété sur un terrain en vertu de prescription acquisitive. Le défendeur soutenait être propriétaire par un legs de 1993 et un “acte de notoriété prescriptive” de 1997, mais il avait vendu les parcelles à une SCI en cours de procédure. Les consorts R. avaient alors notifié à la SCI le droit de retrait prévu à l’ar- ticle 1699 du code civil. La cour d’appel avait jugé que la SCI ne faisait pas suite à l’offre de retrait. Les consorts R. soutenaient que “le retrait se réalise par la notification de son exercice par le retrayant au retrayé et ne suppose pas d’être accepté par le retrayé”. Mais ce raisonnement est repous- sé et l’arrêt d’appel est donc confirmé; 2décembre 2014 3 JURIS hebdo immobilier •• D ROITDEPROPRIÉTÉ ▲ JURISPRUDENCE ■ Expropriation et exploitation d’un fonds de commerce en bor- dure de voirie. Rejet de QPC La société Total contestait la constitution- nalité des articles L 13-13 et L 13-14 du code de l’expropriation en ce qu’ils “excluent un droit à indemnité pour évic- tion d’un fonds de commerce exploité sur le terrain exproprié en bordure de la voie publique en vertu d’une autorisation de voirie, dès lors que cette autorisation est devenue caduque au jour de l’ordonnan- ce d’expropriation, alors même qu’elle n’est pas été reconduite en raison de l’im- minence des travaux déclarés d’utilité publique pour lesquels l’expropriation du bien est poursuivie”. Mais la Cour de cas- sation n’a pas transmis la question au Conseil constitutionnel notamment car “ elle ne critique pas la fixation […] de la date d’appréciation, au jour de l’ordon- nance portant transfert de propriété, en l’absence de dol, de la consistance […]du bien ” (art. L 13-14 al. 1). (Cass. Civ. 3 e , 18 nov. 2014, n°1472, FS-P+B, non-lieu à renvoi, pourvoi n°14-16280). Cet arrêt paraît laisser une ouverture à un recours qui invoquerait un dol dans la pro- cédure d’expropriation. La situation visée est celle d’une station d’essence dont l’autorisa- tion de voirie vient à échéancejuste avant l’ordonnance d’expropriation. ▲ 2décembre 2014 4 JURIS hebdo immobilier •• ■ Budget du logement Patrick Kanner , ministre de la ville, a pré- senté aux députés le 5novembre le budget de la politique des territoires. Le program- me politique de la ville est de 457millions d’euros pour 2015, soit une baisse de 39mil- lions (JO AN déb. 6 nov. p.8391). S’agissant du nouveau programme de renouvellement urbain, les opérations pourront être amor- cées dès 2015. La liste des 200 quartiers concernés sera connue mi-décembre. Le ministre souligne aussi l’extension de la TVA à 5,5% pour l’accession à la propriété des ménages modestes dans les quartiers prioritaires et une bande de 300mètres alen- tour. Sylvia Pinel indique que le budget soutien- dra le dispositif expérimental visant à conforter les centres-bourgs dans les terri- L E PLF 2015 J URISPRUDENCE AL ’ ASSEMBLÉE “Mais attendu que le retrait litigieux ne pouvant être exercé que par un défendeur à l’instance en contestation du droit liti- gieux, les consorts R. qui sont demandeur à l’instance, ne sont pas recevables à exercer leur droit de retrait ; Que par ce motif de pur droit proposé par la défense, substitué au motif erroné criti- qué par le moyen, l’arrêt se trouve légale- ment justifié; D’où il suit que le moyen n‘est pas fondé”. Observations : L’article 1699 du code civil prévoit que “Celui contre lequel on a cédé un droit litigieux peut s'en faire tenir quit- te par le cessionnaire, en lui remboursant le prix réel de la cession avec les frais et loyaux coûts, et avec les intérêts à compter du jour où le cessionnaire a payé le prix de la cession à lui faite.” Il est donc possible à celui qui a cédé un droit contesté de rem- bourser le prix à l’acquéreur, ce qui est un moyen de mettre fin au litige. S’agissant une institution exceptionnelle, elle est d’in- terprétation stricte (Civ. 1 e , 30juin 1981). Le retrait peut porter sur un droit de pro- priété, comme dans cette affaire; il peut aussi porter sur un droit au bail cédé isolé- ment (Civ. 1 e , 10 janv. 1962). Mais le retrait ne peut être exercé que par celui contre lequel est invoqué le droit litigieux (Civ. 1 e , 20 janv. 2004). L’arrêt rapporté confirme cette solution. La SCI ayant engagé l’action pour se voir reconnaître le droit de pro- priété, elle était en position de demandeur et non de défendeur. Elle ne pouvait donc invoquer ce droit de retrait. ● ▲ toires ruraux et périurbains. Les 50 com- munes choisies seront annoncées “dans les prochains jours” (voir p. 5). Francis Vercamer se félicite du lancement du nouveau PNRU, dans la ligne de ce qu’avait fait Jean-Louis Borloo, tout en insistant sur le rôle du maire (p.8394). Sylvia Pinel a ensuite présenté les crédits relatifs à l’égalité des territoires et au loge- ment à travers deux priorités: relance de la construction et maintien de l’effort de soli- darité. Elle évoque notamment la création d’une nouvelle offre de logements intermé- diaires, le soutien à l’accession à la propriété avec la prolongation du PTZ jusqu’en 2017 et l’effort en faveur de la rénovation énergé- tique et l’extension du PTZ à l’achat de loge- ments anciens dans 6000 communes rurales. François de Rugy se félicite de la hausse des crédits en faveur de la prévention de l’exclu- sion (p.8406), mais il s’inquiète d’une nou- velle hausse des dépenses fiscales. Jacques Krabal (RRDP) soutient cette partie du bud- get en raison de l’effort consenti pour soute- nir la construction. André Chassaigne redoute que l’APL soit “dans le collimateur de l’austérité budgétaire ” et il en appelle à un véritable plan de relance pour rendre le logement social accessible à tous. Olivier Carré relève la contradiction qu’il y a à supprimer l’APL accession, qui va neu- traliser les effets attendus de la révision du PTZ (p.8409). Il juge nécessaire de revoir en profondeur les modes de financement. Michel Piron constate l’effondrement de la construction qui provoque des pertes de recettes de TVA et de droits de mutation. Patrice Verchère évoque les difficultés que risque de provoquer la hausse de taxe fon- cière sur les terrains constructibles non bâtis. Christian Eckert répond que la ques- tion sera réglée dans le cadre de la loi de finances rectificative (p.8415). Supprimer l’APL accession? A l’article 52 , dont Michel Piron a demandé la suppression, le député critique le choix de supprimer l’APL pour la primo-accession. Pourtant, ajoute Marcel Rogemont, on recense 494000 ménages dans le dispositif et 30000 y entrent chaque année. Christophe Caresche relative la réforme car il s’agit de remplacer l’APL accession par un dispositif de sécurisation (p.8417). Christian Eckert rappelle que les presta- tions, dépenses fiscales et aides variées attei- gnent en France 45milliards d’euros pour soutenir la construction, soit presque autant que le budget de l’éducation nationale et qu’il est nécessaire de supprimer les disposi- tifs les moins efficaces. Daniel Goldberg propose de reporter l’ap- plication de cette réforme de2015 à2016 . L’amendement 428 de suppression a été reti- ré, les autres amendements de suppression ont été rejetés et l’amendement de Daniel Goldberg a été voté (n°382, p.8422) ainsi que l’article 52. A l’article 54 , Marcel Rogemont s’insurge contre la hausse de 120 à 170millions d’eu- ros du prélèvement sur les organismes HLM , alors que Christophe Caresche juge normal de solliciter la CGLLS qui dispose d’une trésorerie abondante, pour financer le logement social (p.8423). L’amendement de suppression (n°79) a été rejeté et l’article voté (p.8424). Crédits du Fisac La secrétaire d’État à l’artisanat, Carole Del- ga, a proposé un amendement (n°436) pour augmenter, par rapport au budget initial, les crédits du Fisac à 17millions d’euros (contre 19M€ en 2014). Elle a été suivie (vote p.7437). Écologie Lors du débat sur le budget de l’écologie, Ségolène Royal a souligné l’effort financier que représente le crédit d’impôt pour la transition énergétique : 900 M€ (JO AN déb. 13 nov. p.8579). A l’article 41 , Daniel Goldberg a proposé de permettre d’acquérir des parts sociales dans des sociétés d’habitat participatif par le PTZ (amendement n°450), mais il l’a retiré. (JO AN déb. 14 nov. p.8629). Même sort pour l’amendement de Marcel Rogemont qui proposait d’ouvrir le PTZ aux conclu- sions de prêt social location-accession (n°78). La plupart des autres amendements visant à modifier les critères d’éligibilité du PTZ n’ont pas été adoptés, sauf le n°641 qui pré- cise le critère relatif au niveau de vacance de logement qui permet à une commune d’en- trer dans le champ du PTZ (p.8635). Christian Eckert expose les critères qui per- mettront aux communes d’être éligibles au PTZ, il s’engage à réaliser une cartographie permettant de faire apparaître la cible du PTZ; l’article 41 a été voté (p.8636). Après l’article 42 , Jean-Louis Dumont a ▲ 2décembre 2014 5 JURIS hebdo immobilier •• A L ’ ASSEMBLÉE A CTUALITÉ B RÈVES ◆ Moins de 300000 logements en 2014? Le président de la FPI, François Payelle estime que, pour éviter de passer sous la barre des 300000 logements produits en 2014, il est urgent d’agir. Au 3 e trimestre 2014, les ventes de logements neufs ont reculé de -8,1%. (Communiqué du 20novembre 2014) . ◆ L’UNIS demande des délais pour le contrat de syndic Le Conseil national de la gestion et de la transaction immobilières a rendu un avis le 4novembre sur le projet de décret sur la déli- vrance des cartes profession- nelles par les CCI. L’UNIS souligne qu’un groupe de travail du CNGTI a transmis au Gouvernement un projet de contrat type de syndic. Mais le CNGTI lui-même ne l’a pas encore exami- né. L’UNIS souhaite que les syn- dics disposent de suffisamment de temps pour le mettre en œuvre. (Communiqué du 19novembre 2014). obtenu le vote de l’amendement n°77 qui prolonge jusqu’à 2018 l’exonération de 25 ans de taxe foncière au profit des logements sociaux (p.8654). Enfin, l’amendement n°656 de la commis- sion propose de reporter jusqu’à 2020 le dis- positif d’ abattement de 30% sur la taxe foncière , lors de la signature par le bailleur d’un contrat de ville (vote p.8656). Taxes sur les surfaces de stationnement Christian Eckert a proposé (amendement n°486) d’instituer une taxe sur les surfaces de stationnement en Ile-de-France; annexées aux locaux à usage de bureaux et une taxe additionnelle à la taxe foncière et à la CFE. La taxe sur les surfaces de stationne- ment est prévue par référence à l’article 231 ter du CGI et ne vise donc pas les loge- ments. (vote p.8689). Revalorisation des taxes foncières L’amendement n°655 qui a été voté, revalo- rise les bases locatives, applicables aux taxes foncières, de 0,9% en 2015 (p.8710). A suivre. ■ Résidences secondaires Damien Meslot interpelle le ministre des finances sur le projet de taxation supplé- mentaire des résidences secondaires. Michel Sapin lui répond que ce projet répond à une demande de certaines collecti- vités locales qui cherchent lutter dans cer- tains quartiers contre la spéculation car beaucoup de logements y restent quasiment inoccupés (JO AN déb. 13 nov. p.8564). 54 projets de revitalisation de centres bourgs Ce sont finalement 54 centres-bourgs qui ont été retenus pour soutenir leur revitalisa- tion. Il s’agit de communes de moins de 10000 habitants. L’État assurera le suivi des projets. (Communiqué du 26novembre 2014). Présentant son ouvrage “l’accession à la propriété du logement” lors d’une confé- rence de la chambre des notaires le 27novembre, Michèle Raunet, notaire à Paris, décrit les nouveaux modes d’accession à la propriété. L’un d’entre eux vient de faire l’objet des attentions des pouvoirs public: le “Brilo”. Ce bail réel immobilier a été introduit dans le CCH par l’ordonnance du 20février2014 sur le logement intermédiaire et vient d’être précisé par un décret du 30sep- tembre2014. Michèle Raunet explique que l’objectif est de réduire le coût du logement par la baisse du coût du foncier. Un bail A Paris, le prix des appartements anciens recule de -1,9%: le prix moyen s’établit à 8110 € le m 2 à fin septembre. L’indicateur avancé laisse présager d’un prix sous la barre des 8000 € le m 2 début 2015. La baisse des prix est généralisée à tous les arrondisse- ments à l’exception du 14 e (+2%) et du 4 e (+3,6%). En petite couronne, le volume des ventes d’appartements est stable pour l’ancien (+1%) mais recule pour le neuf (-10%). Les prix sont sur un plateau (-0,7% en un an). Pour les mai- sons anciennes, les volumes progressent (+ 9 %) et les prix sont en légère hausse. En grande couronne, les notaires observent des écarts sur les volumes. Celui des apparte- ments anciens stagne (-1%) alors que celui des appartements neufs progresse (+ 11 %). Les prix des appartements anciens reculent de -2,5% en un an. Pour les maisons, les volumes sont également stables (+1%) pour l’ancien mais en recul pour le neuf. Pour l’ensemble du marché, les notaires anti- cipent une poursuite de la baisse des prix dans les mois qui viennent. Quels modes pour l’accession à la propriété? emphytéotique est consenti à un promoteur qui cède le droit réel à l’acquéreur. Le droit est temporaire (de 18 à 99 ans). S’il est occu- pant, l’acquéreur doit respecter des condi- tions de ressources. S’il est investisseur, il doit veiller à ce que le locataire ne dépasse pas des plafonds de ressources, qui ont été fixés par le décret du 30septembre. Il reste aux pouvoirs publics le soin de fixer par décret les modalités d’encadrement de la revente. Deux innovations à l’étude Si ce Brilo est entré dans le droit positif, d’autres mécanismes sont en cours d’étude. Michèle Raunet en cite deux. Le premier consiste à dissocier l’acquisition des parties communes des parties priva- tives . Le copropriétaire limiterait son acqui- sition aux parties privatives. Un investisseur ou un opérateur social se porterait acqué- reur des parties communes et les louerait aux copropriétaires. Les accédants pour- raient ainsi bénéficier d’un moindre prix pour acquérir leur logement, mais reste à savoir quel type d’opérateur serait intéressé par cette acquisition des parties communes. Une autre piste est de réfléchir à la notion d’achèvement afin d’autoriser la vente d'un logement avant qu’il ne soit achevé. L’ac- quéreur pourrait ainsi, à son rythme, ache- ver et aménager le logement et, dans le même temps, pourvoir à son financement. Ces réflexions intenses sont aussi de nature à conforter le rôle du notariat. Michèle Raunet rappelle que le notaire a pour mission de sécuriser la transaction et d’accompagner son client. Elle cite à ce propos l’exemple d’un acquéreur qui souhaitait créer une mezzanine dans l’appartement convoité. La promesse de vente était soumise à la condi- tion d’obtention de l’autorisation municipa- le. La mairie avait indiqué que, le COS étant dépassé, l’autorisation ne pourrait pas être accordée. Le notaire a fait valoir que le COS devant être supprimé par la loi Alur, la contrainte devait être supprimée. La vente a donc pu se faire, immédiatement après la parution de la loi nouvelle. Un exemple pour convaincre le ministre de l’économie que le notaire ne se limite pas à mettre un coup de tampon sur un acte! (lire notre éditorial). Prix de des logements en baisse en Ile-de-France Le volume des ventes au 3 e trimestre est en hausse de +6% en Ile-de-France, explique Philippe Sansot. Les prix reculent de -1,2% en un an, mais ils augmentent de 1,4% en trois mois (par rapport au 2 e trimestre 2014). ▲ 2décembre 2014 6 JURIS hebdo immobilier •• R ÉPONSESMINISTÉRIELLES Références (J.O. Questions) Nom du parlementaire Thème Ministre concerné Réponse Observations 11nov. 2014 AN p.9531 n°52813 Chaynesse Khi- rouni SRC, Meurthe-et- Moselle Consultations juridiques Justice La loi du 31décembre 1971 fixe les conditions requises pour fournir des con- sultations juridiques: licence en droit et autorisation en application du titre II. Cela vise donc les professions réglementées, les professeurs de droit, certains organismes si leur profession est agréée, les juristes d'entreprise, pour leur employeur. Mais il n'est pas prévu d'ouvrir l'activité de consultation juridique au regard de la seule détention d'un diplôme en droit, en raison des garanties complémentaires qu'apportent les autres conditions. 11nov. 2014 AN p.9533 n°54242 Gwendal Rouil- lard, SRC, Morbihan Indivision Justice La loi du 23juin 2006, modifiée en 1989, a facilité le régime des biens indivis. Tout indivisaire peut prendre des mesures conservatoires même sans urgence (art. 815-2 du code civil), Pour certains actes, l'unanimité a cédé place à la majorité qualifiée (art. 815-3). Une majorité des deux tiers peut demander la vente sur autorisation judiciaire (art. 815-5-1). Ce dispositif s'a- joute aux deux autres: vente en cas de péril sur l'in- térêt commun et en cas d'urgence (art. 815-5 et 815-6). Le député estimait ces procédures encore insuff- isantes, mais la réponse considère que la loi prend en compte l'intérêt de l'in- division et la protection de ses membres. 13nov. 2014 Sénat p.2547 n°11555 Rémy Pointereau, UMP, Cher Simplification des normes Décentralisation La maîtrise du coût des normes s'est concrétisée par une circulaire du 9 octo- bre 2014 et par la création du Conseil national d'évaluation des normes. Les pouvoirs de ce CNEN ont été renforcés par rapport à la commission consulta- tive d'évaluation des normes qui la remplace. Une mission a été confiée au sénateur Alain Lambert en tant que médiateur des normes. 13nov. 2014 Sénat p.2551 n°12422 Jean-Louis Mas- son, NI, Moselle Accès piéton sur une voie publique Intérieur La seule présence sur la voie publique, le temps d'une transaction de la clientèle d'un établisse- ment bancaire et commercial, n'est pas constitu- tive d'un usage privatif du domaine public (CE, 31mars 2014). Un maire ne peut restreindre l'usage du domaine public que de manière pro- portionnée et justifiée par des impératifs de bon ordre, de sécurité ou de salubrité publiques. Texte de référence: art. L 2212-2 du code général des collectivités territoriales. 13nov. 2014 Sénat p.2552 n°10749 Jean-Jacques Lasserre, UDI, Pyrénées Atlantiques Copropriétaires victimes de société de gestion immobilière Justice Dans une résidence de tourisme, à la fin du bail com- mercial, les parties sont soumises au droit commun. Le bailleur peut donner congé avec refus de renou- vellement, sous réserve de verser une indemnité d'éviction. Les articles L 321-3 et L 321-4 du code de la consommation imposent de prévenir les acquéreurs de l'existence d'indemnité d'éviction en cas de refus de renouvellement du bail. Mais le Gouvernement envisage de renforcer les obligations d'information des acquéreurs dans les résidences de tourisme. Le sénateur évoquait le cas de la société Victoria Garden, dans les Pyrénées Atlantiques, dont les appartements ont été vendus sous le régime Périssol. 13nov. 2014 Sénat p.2553 n°12892 Roland Courteau, PS, Aude Relance de la construc- tion Logement 50 mesures de simplification ont été présentées le 25juin 2014 Elles seront mises en œuvre au second semestre 2014. Pour la simplification du stock de normes exis- tantes, un espace internet permet aux professionnels de faire remonter des propositions de simplification ou d'aménagement des textes. Le conseil supérieur de la construction rassemblant les professionnels s era prochainement installé pour veiller à la qualité et à l'opportunité des réglementations en cours d'élaboration. 18nov. 2014 AN p.9652 n°63411 Hugues Fourage, SRC, Vendée Eaux usées Écologie Sont des eaux usées domestiques celles issues d'un immeuble ou d'un établisse- ment produites par le métabolisme humain et les activités ménagères. Sont des eaux ménagères celles issues des cuisines, salles-de-bains et machines à laver. Sont des eaux-vannes celles issues des toilettes. L'arrêté du 27avril 2012 précise les con- ditions dans lesquelles une installation présente un défaut de sécurité sanitaire. 18nov. 2014 AN p.9658 n°63550 Marc Francina, UMP, Haute- Savoie Limitation de la portée de l'annulation d'un PLU? Logement Un nouvel article L 600-9 du code de l'urbanisme issu de la loi Alur permet au juge de surseoir à statuer sur une demande d'annulation d'un PLU pour permet- tre la régularisation du document. Le Conseil d’État admet le principe des formal- ités non substantielles (23décembre 2011) : le vice affectant le déroulement d'une procédure n'entache la décision d'illégalité que s'il a été susceptible d'exercer une influence sur la décision ou s'il a privé les intéressés d'une garantie. L'article L 600- 9 nouveau permet au juge de limiter l'annulation à une partie du document attaqué. L'article R 123-20 du code de l'environnement permet au juge de demander au commissaire enquêteur de compléter son rapport , s'il est incomplet. 20nov. 2014 Sénat p.2590 n°12774 Jean-Louis Mas- son, NI, Moselle Certificat d'hygiène délivré par les maires Intérieur La notion de « certificat d'hygiène et de sécurité » n'est mentionnée par aucun texte . La délivrance d'un tel document par le maire, en dehors de tout contrôle sur place, est dépourvue de portée juridique. Mais les agents asser- mentés relevant d'un service communal d'hygiène et de santé sont habilités à constater des infractions aux règles de salubrité publique. Le maire peut donc attester de l'absence d'infraction constatée au cours d'une telle visite. À nos abonnés : le texte complet des réponses ministé- rielles peut vous être faxé ou envoyé par mél sur simple demande. ▲ 2décembre 2014 7 JURIS hebdo immobilier •• NOM : PRÉNOM : FONCTION : SOCIÉTÉ : ADRESSE : TÉL : FAX : MÉL : N ° TVA INTRACOM .: SIGNATURE : OFFRE EXCEPTIONNELLE Réservée aux nouveaux abonnés 20% de réduction sur l’abonnement JURIS hebdo immobilier N OMINATIONS Cabinets ministériels ➠ Logement : Sophie Lafenetre est nom- mée conseillère construction et urbanisme au cabinet de Sylvia Pinel; elle remplace Alexandra Carpentier. Aurélien Taché est nommé conseiller tech- nique hébergement. (Arrêtés des 5 et 10novembre2014, J.O. des 18 et 22 nov. @). Organismes publics ✓ ANRU : Sont nommés administrateurs de l'Agence nationale pour la rénovation urbaine: - Représentants des collectivités locales: Olivier Carré (maire), Alfred Recours (prési- dent de conseil général), Valérie Létard (président d'EPCI). - Organismes intervenant dans la politique du logement social: Jacques Chanut (UESL). - Représentant le ministre de la ville: Marie-Caroline Bonnet-Galzy , Raphaël Le Méhauté, Brigitte Baccaini et Anais Breaud (Commissariat général à l'égalité des terri- toires) et Philippe Galli (préfet de la Seine- Saint-Denis). - Personnalité qualifiée: Claudie Miller (Fédération des centres sociaux et sociocul- turels de France). - Représentant du ministre du budget: Denis Charissoux (direction du budget) (Arrêtés du 17novembre2014, J.O. du 20 nov. p.19472 et J.O. du 21 nov. p.19520). ✓ Société du Grand Paris : sont nommés membres du conseil de surveillance de la SGP: Agnès Vince , directrice chargée de l'architecture et François Poupard , direc- teur général des infrastructures, des trans- ports et de la mer. (Décrets du 21novembre2014, J.O. du 23 nov. p.19673). Conventions collectives ➠ Centres PACT et ARIM : il est envisagé l'extension de l’avenant du 22mai2014 comportant des modifications de l'avenant n°2 du 14décembre 1990 instituant un régime de prévoyance obligatoire. (Avis publié au J.O. du 20 nov. p.19474). ■ Validation du droit de présenta- tion des notaires Un requérant contestait la constitutionna- lité du droit reconnu aux notaires de pré- senter leur successeur en ce qu'il porterait atteinte à l'égal accès de tous aux emplois publics (loi du 28avril1816). Mais le Conseil constitutionnel écarte cette cri- tique en considérant que « s'ils participent à l'exercice de l'autorité publique et ont ainsi la qualité d'officier public nommé par le garde des sceaux, les notaires titulaires d'un office n'occupent pas des « dignités, places et emplois publics » au sens de l'ar- ticle 6 de la Déclaration de 1789 ». (Décision n°2014-429 QPC du 21novembre2014, J.O. du 23 nov. p.19677). ■ Économies d’énergie: arrêté annulé L'arrêté du 4juin2013 du ministre de l'écologie, du développement durable et de l'énergie définissant les opérations standardisées d'économies d'énergie (NOR: DEVR1314930A) a été annulé par le Conseil d’Etat. (Décision n°371413 du 14novembre2014 du Conseil d’État, J.O. du 22 nov. p.19638). B ULLETIND ’ ABONNEMENT « PRIVILÈGE » ❑ OUI , je souhaite bénéficier de l’offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC (soit 586,68 € HT + 2,1% de TVA) au lieu de 779 € TTC, soit 20% de réduction . Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription À RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi 582 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✁ AU FIL DU J.O. ➙ Indexation des loyers : données 2005-2007 de l’ILC et de l’ILAT . L’INSEE a publié les chiffres de l’in- dice des loyers commerciaux et de l’indice des loyers des activités ter- tiaires relatifs à 2005, 2006 et 2007 qui n'avaient pas été communiqués jusqu'à présent. Ces avis font suite à la parution de la loi Pinel du 18juin 2014 qui permet le calcul du pla- fonnement du loyer du bail renouvelé à compter du 1 er septembre 2014, en utili- sant l'ILC ou l’ILAT. (Avis publiés au J.O. du 20 nov. 2014 p.19486) . Chiffres Réquisition des logements vacants La loi du 18janvier2013 et le décret du 22novembre2013 ont modifié les règles de réquisition des logements vacants. Le délai de vacance autorisant la réquisition a été réduit de 18 à 12 mois et les délais de déclaration et de réalisation des travaux ont été encadrés. La ministre du logement indique à Lionel Tardy qu’à compter de l'accord du préfet et du titulaire du droit d'usage sur l'échéancier de travaux, le titu- laire du droit d'usage a un mois pour adresser les devis. Ce délai peut être réduit à 15 jours par décision motivée du préfet. (JO AN Q, 4 nov. 2014, p.9341, n°45573). Aires de stationnement: suppres- sion de la participation La loi du 29décembre 2010 a supprimé la participation pour non-réalisation d'aires de stationnement (PNRAS) à compter du 1 er janvier 2015. La participation ne peut donc plus être instituée mais de plus, il ne pourra être procédé à aucune prescription dans les autorisations d'urbanisme à comp- ter de cette même date. Les articles du code de l'urbanisme seront donc toilettés. (Rép. du min. du logement à Charles de la Ver- pillère, JO AN Q, 18 nov. p.9659, n°64342). R ÉPONSESMINISTÉRIELLES ❘◗ Létang avocats a conseillé l’association écologiste SPLF45 dans l’annulation de la création d’un village commercial de 16 hectares sur des terres agricoles et une zone humide. Le recours devant la CNAC contre la décision de la CDAC du Loiret a conduit à l’annulation de la décision d’autorisation. Acteurs 2décembre 2014 8 JURIS hebdo immobilier •• L ESBAUXD ’ HABITATION Vincent Canu observe que la loi Alur a opé- ré la plus profonde modification de la loi sur les rapports locatifs depuis 1989. Mais il conteste la réalité du “détricotage” de la loi. En effet, les fonctionnaires qui ont travaillé pendant deux à trois ans à son élaboration font tout pour qu’elle soit appliquée. Une seule disposition est retardée: celle concer- nant l’encadrement des loyers qui suppose notamment la parution de décrets. ■ Délicates dispositions transitoires Vincent Canu souligne les incertitudes qui planent sur l’application des dispositions transitoires. Il soutient une position médiane selon laquelle les dispositions nouvelles s’ap- pliquent aux contrats conclus après la paru- tion de la loi, mais aussi aux baux tacite- ment reconduits après la même date, mais non aux baux en cours. A l’appui de son opinion, l’avocat cite un arrêt de la cour d’appel de Paris (1 er juillet 2014) qui a jugé que la nouvelle règle de prescription de 3 ans (au lieu du délai de droit commun de 5 ans) ne n’appliquait pas à un bail en cours, et un jugement du TI de Vanves (11juillet 2014) qui a estimé que les règles de congé ne s’appliquaient pas à un bail en cours (évitant au bailleur notam- ment d’avoir à justifier de la motivation de son congé). Vincent Canu dresse un tableau des modifi- cations apportées à la loi de 1989. Exemples. La loi ne s’applique plus à l’habitation princi- pale mais à la résidence principale, c’est-à- dire un logement habité au moins 8 mois par an (comme dans la loi de 1948). La loi s’appliquant aussi aux personnes à charge du locataire, on peut s’interroger sur la nécessité de leur adresser congé… Cet occu- pant “légal” n’est pas sans rappeler l’occu- pant de bonne foi de la loi de 1948. S’agissant des meublés, dont le régime était caractérisé par la liberté, il s’est durci au fil des ans. La loi nouvelle intègre son régime dans la loi de 1989, ce qui marque le terme de l’évolution. L’article L 632-1 du CCH ne régit donc plus les meublés loués à titre de résidence principale. Vincent Canu ajoute qu’un décret doit fixer la liste des meubles, on s’attend donc à un texte “de type sovié- tique”. La loi nouvelle modifie l’article 22-2 qui fixait une liste de pièces que le bailleur ne pouvait pas demander au candidat loca- taire. L’article renvoie désormais à un décret le soin de fixer la liste des pièces que le bailleur peut demander. Mais le texte n’étant pas paru, et le texte antérieur abro- gé, actuellement le bailleur peut demander ce qu’il veut. ■ Retour des sanctions pénales La loi prévoit aussi des sanctions pénales, (comme dans la loi de 1948) par exemple s’il impose la co-signature d’un ascendant ou d’un descendant du candidat locataire. Quant à l‘état des lieux, le locataire peut en demander le complément dans les 10 jours, ce qui est une manière de lui permettre de revenir sur sa signature. La loi nouvelle, complétée par décret, a pla- fonné le montant des honoraires. Bernard Charluet indique que la DGCCRF pourrait estimer, si l’agence ne facture pas au bailleur d’honoraires d’entremise, que cette rému- nération a été réintégrée dans les hono- raires de rédaction. La colocation est désormais définie par la loi. Il est possible de signer un seul bail ou plusieurs. Attention: si le bailleur choisit de faire signer un bail à chaque locataire, cela constitue une division au sens du CCH, cette pratique est donc à éviter. Le régime de la colocation permet de prati- quer des charges forfaitaires. Une location à un couple marié est juridiquement une colo- cation, mais tirer argument de cette qualifi- cation pour pratiquer dans ce cas des charges forfaitaires est contraire à l’esprit de la loi, selon Bernard Charluet. La loi impose la mention de la surface louée, il est conseillé de la faire établir par un géo- mètre plutôt que par un diagnostiqueur dont ce n’est pas la spécialité. S’agissant de l’encadrement des loyers, les modalités des références de loyer ont été précisées par un décret du 5novembre (ce qui confirme l’absence de détricotage). La précision des données rappelle le “loyer scientifique” de la loi de 1948. La loi permet La loi Alur: des similitudes avec la loi de 1948… Panorama de la législation des rapports locatifs d’habitation, après la loi Alur. Les règles nouvelles ne sont pas sans rappeler le souvenir de la loi de 1948. Appréciation par Vincent Canu, avocat, et Bernard Charluet le 20novembre au cours d’une journée de formation Elegia. JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ Secrétariat: Sabine Petit ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0219 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 779 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: Com-Copie Clamart ■ Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine RENCONTRE au locataire de contester le complément de loyer qui lui est demandé par le bailleur, mais le Conseil constitutionnel ayant suppri- mé le mot “exceptionnel” après ceux de “complément de loyer”, il va être difficile d’appliquer ce mécanisme. ■ Justifier le congé A propos du congé, il est désormais imposé au preneur de justifier du motif qui le conduit à donner congé avec préavis réduit. Corrélativement, le bailleur doit justifier du caractère réel et sérieux du motif de reprise. En cas de congé donné par un bailleur qui a acquis le logement occupé, le bailleur doit attendre un délai de deux ans après la ven- te. Selon Vincent Canu, il faut interpréter ce texte comme autorisant un congé donné, au moins 2 ans après la vente, mais sans attendre la fin d’un renouvellement de bail de trois ans. Autre modification de la loi: Il est possible de donner en location sa rési- dence principale à des touristes sans qu’il en résulte un changement d’usage au sens de l’article L 631-7 du CCH. Les règles relatives aux ventes par lots, appli- cables aux cessions de plus de 10 lots, sont désormais applicables aux cessions de plus de 5 lots. La Garantie universelle des loyers (GUL) devrait être limitée aux personnes qui ont le plus de difficulté à trouver un logement. Le fonctionnement de la clause résolutoire suppose le respect d’un nouveau délai de deux mois entre la saisine de la commission et l’assignation (pour les personnes morales). Pratiquer illégalement une expulsion est désormais réprimé par une infraction pénale spécifique. A noter des règles nouvelles issues d’autres textes: la loi de régulation des activités ban- caires a porté d’un à deux ans le délai maxi- mum de suspension des mesures d’expulsion. Coté jurisprudence, un arrêt a jugé que lorsque le locataire exerçait son droit de pré- emption dans le cadre d’un congé pour ven- te, l’agent immobilier n’avait pas droit à rémunération (Civ. 3 e , 3juillet 2013). Un autre arrêt (Paris, 20 juin 2013) a reconnu la responsabilité d’un administrateur de biens au titre de son devoir de conseil, pour avoir loué à un locataire de plus de 70 ans, quand bien même le bailleur avait plus de 60 ans (ce qui neutralisait la protection du locatai- re). La cour a considéré le fait les héritiers ne pouvaient plus donner congé…
