Au sommaire :
– 2 – Jurisprudence –
Logement foyer : Résiliation pour un hébergement non autorisé
Bail en général : Congé irrégulier du preneur: indemnisation du bailleur
Baux commerciaux : Pas de statut faute de clientèle propre / Pas de plafonnement pour les baux ayant duré plus de 12 ans
Voisinage : Le droit d’obtenir l’élagage des arbres du voisin est constitutionnel
– 4 – Au Sénat –
La loi sur la transition énergétique au Sénat : Les objectifs du projet de loi / Vers une obligation de travaux lors d’une vente / Construire en sur-
plomb chez le voisin? / Faciliter l’isolation des bâtiments / Le carnet numérique du logement
– 6 – En bref –
Réactions et propositions: Medef / ARC / CLCV
– 7 – Nominations – Agenda –
Cabinets ministériels / Catastrophes naturelles
– 8 – Rencontre –
Clameur : l’activité du marché locatif privé repart, sans hausse de loyer.
Présentation des résultats par Michel Mouillart, professeur à Paris Ouest
■ ■ Un hébergement non autorisé peut justifier la résiliation du contrat d’hébergement dans un logement foyer, même s’il s’agit du conjoint de l’occupant (CA Paris, 5mars 2015, p.2). Lorsqu’un locataire donne un congé irré- gulier, le bailleur peut obtenir indemnisation de la perte du loyer correspondant. S’il reloue les locaux pendant la période liti- gieuse, mais à un moindre prix que celui du loyer du locataire sortant, celui-ci est tenu de l’écart de loyer (CA Paris, 3mars 2015). Les baux commerciaux ayant duré plus de 12 ans sont exclus du plafonnement, a confir- mé la cour d’appel de Paris le 4mars (p.3). ■ ■ Le projet de loi relatif à la transition éner- gétique et pour la croissance verte a été débattu au Sénat (voir p.4). ■ ■ Le droit d’obtenir de son voisin l’élagage des arbres qui surplombent sa propriété est conforté par la Cour de cassation qui a reje- té le 3mars une demande de question prio- ritaire de constitutionnalité (p.3). ■ ■ Marc Guillaume est nommé secrétaire général du Gouvernement (p.7). ■ ■ Le marché locatif privé repart grâce à la reprise de la mobilité résidentielle des loca- taires analyse Michel Mouillart pour Clameur. Mais cette reprise s’effectue sans tension infla- tionniste. Toutefois, l’effort d’amélioration des logements faiblit, ce qui n’est pas favorable aux travaux permettant la transition énergé- tique (lire p.8). Michel Mouillart confirme par ailleurs que l’encadrement des loyers à Paris, difficile à mettre en place, profitera aux ménages les plus aisés. De la norme à l’incantation L e projet de loi de transition énergétique a été débattu au Sénat et adopté avec modifications (lire notre dossier p.4). Il a ensuite donné lieu à une commission mixte paritaire qui s’est sol- dée par un échec. Nous y reviendrons la semaine prochaine. Le tex- te comporte une série de dispositions concernant le bâtiment. Exemples. Il est prévu à terme de contraindre les propriétaires à réaliser des travaux de rénovation énergétique en cas de vente de leur bien. Les propriétaires dans la cible de cette nouvelle contrainte sont les bailleurs de logements privés. Cette mesure suscite la colère de l’UNPI qui invite ses adhérents à écrire à leurs élus pour dénoncer cet- te nouvelle attaque du législateur à leur encontre. L’UNIS n’est pas en reste puisqu’elle a lancé une pétition pour dire “stop à la folie régle- mentaire”. Le projet de loi crée aussi un carnet numérique de suivi d’entretien du logement. Mais ici encore seul le logement privé est dans le viseur, puisque les logements des HLM et des SEM en sont écar- tés, ce qui n’a pas manqué de susciter les critiques de certains séna- teurs. Par ailleurs, la loi modifie incidemment la loi de 1989 sur les baux d’habitation ou la loi de 1965 sur la copropriété. Certains articles concernent par ailleurs le parc tertiaire. C’est le cas de l’article 5 bis qui prolonge les obligations de rénovation des bâtiments pour en améliorer la performance énergétique. La loi passe à une nouvelle étape dans l’exigence de performance énergétique des bâtiments en visant désormais les bâtiments exis- tants. Ceux-ci devront faire l’objet d’une amélioration de leur perfor- mance énergétique à l’occasion de travaux importants. On voit donc que la tendance nouvelle du législateur est de passer de l’incitation à la contrainte. Ce qui est constant en revanche, c’est la complexité crois- sante. Bien qu’ayant supprimé quelques rapports, les sénateurs n’ont pas échappé à cette tentation, par exemple en prévoyant, lors de tra- vaux sur les ascenseurs, d’inciter les propriétaires à utiliser des techno- logies réduisant la consommation d’énergie de ces équipements. L e texte confirme aussi une tentation du législateur à utiliser la loi pour afficher des objectifs et non pour imposer une norme. Le cas est très net pour l’article 1 er qui fixe des objectifs (drastiques) de diminu- tion de la consommation d’énergie. Le danger est d’évoluer alors vers des textes incantatoires comme l’indique par exemple Philippe Mouiller (sénateur UMP des Deux Sèvres) lors du débat sur l’article 4 à propos de l’exemplarité dont doivent faire preuve les maîtres d’ou- vrage publics en cas de travaux. Le texte n'est pas réellement norma- tif puisque les travaux doivent être exemplaires “chaque fois que pos- sible”. C’est le type même de disposition qui laisse libre cours à toutes les interprétations possibles et qui est dépourvu de toute portée nor- mative. ■ BD JURIS hebdo La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr NUMÉRO 594 17 MARS2015 ISSN 1622-1419 15 E ANNEE L’ESSENTIEL .. immobilier - 2 - Jurisprudence - Logement foyer : Résiliation pour un hébergement non autorisé Bail en général : Congé irrégulier du preneur: indemnisation du bailleur Baux commerciaux : Pas de statut faute de clientèle propre / Pas de plafonnement pour les baux ayant duré plus de 12 ans Voisinage : Le droit d’obtenir l’élagage des arbres du voisin est consti- tutionnel - 4 - Au Sénat - La loi sur la transition énergétique au Sénat: Les objectifs du projet de loi / Vers une obligation de travaux lors d’une vente / Construire en sur- plomb chez le voisin? / Faciliter l’isolation des bâtiments / Le carnet numé- rique du logement - 6 - En bref - Réactions et propositions: Medef / ARC / CLCV - 7 - Nominations - Agenda - Cabinets ministériels / Catastrophes naturelles - 8 - Rencontre - Clameur: l’activité du marché locatif privé repart, sans hausse de loyer. Présentation des résultats par Michel Mouillart, professeur à Paris Ouest S O M M A I R E E D I T O R I A L Nous poursuivrons l’étude de la loi de transition énergétique dans notre numéro spécial de la semaine prochaine. 17mars 2015 2 L OGEMENTFOYER - B AUXCOMMERCIAUX ▲ Logement foyer ■ Résiliation pour un hébergement non autorisé (CA Paris, Pôle 1, ch. 2, 5mars 2015, n°13/21649) Une personne était hébergée dans un loge- ment foyer en vertu d’un contrat de résiden- ce de juillet2011. Or le bailleur avait consta- té que l’occupante hébergeait sans autorisa- tion M. D. avec qui elle s’était mariée en jan- vier2012. En juin2012, le bailleur avait donc mis en demeure l’occupante de faire cesser cette situation puis l’avait assignée devant le juge des référés. Celui-ci avait rejeté la demande en raison d’une contestation sérieuse. La cour d’appel infirme la décision au motif que l’article 849 al. 1 du CPC permet au juge de prescrire des mesures conserva- toires, même en présence d’une contestation sérieuse. L’arrêt se fonde sur l’article R 633-9 du CCH qui autorise un hébergement tem- poraire mais limité à trois mois et sur l’article L 633-3 qui permet la résiliation du contrat en cas d’inexécution par l’occupant d’une obligation lui incombant. “Considérant [que le contrat] n’est pas […] soumis au droit commun du bail défini par le code civil ni au droit des baux d’habitation découlant de la loi du 6juillet 1988, de sor- te que le droit d’occupation accordé à une personne célibataire ne s’étend pas à son conjoint en cas de mariage postérieur à la conclusion du contrat d’hébergement et qu’à tout le moins M me D. a commis un man- quement contractuel en n’informant pas Adoma de son changement de situation: Que le maintien d’un tiers, fût-ce son époux, dans la chambre mise à la disposition de M me D. ne permet pas de respecter les impé- ratifs fondamentaux d’hygiène et de sécuri- té d’un type de foyer logement du type de celui occupé par l’intimée; Que celle-ci n’établit pas avoir mis à profit la présente instance en appel pour accomplir de quelconques démarches afin de bénéfi- cier des mesures prévues par la loi sur le droit au logement opposable, ou à tout le moins pour se voir attribuer à bref délai un relogement, fût-il provisoire, compatible avec sa situation matrimoniale; Considérant que dès lors la résiliation du contrat d’hébergement et l’expulsion de M me D. n’apparaissent pas disproportionnées à son droit au respect de sa vie privé et fami- liale […] et que l’occupation des lieux en infraction flagrante avec les dispositions contractuelles liant les parties constitue en elle-même un trouble manifestement illicite que le juge des référés a le devoir de faire cesser”. Observations : L’article 633-9 du CCH pré- voit les conditions dans lesquelles la person- ne logée en logement foyer peut héberger des tiers, en renvoyant pour le détail au règlement intérieur. La sanction de la viola- tion de cette obligation est rigoureuse, c’est la résiliation du contrat et l’expulsion. Cet arrêt interprète le texte strictement en l’appliquant y compris au conjoint de la personne logée, relevant que ni le code civil (art. 1751) ni la loi de 1989 ne sont applicables aux logements foyers. Bail en général ■ Congé irrégulier du preneur; indemnisation du bailleur (CA Paris, Pôle 4, ch. 4, 3mars 2015, n°13/12736) Un bail portant sur 310 m 2 de bureaux avait été conclu à compter de janvier 1992 entre une SCI et un centre hospitalier pour 3, 6 ou 9 ans, “renouvelable par tacite reconduction avec faculté pour chaque partie de faire ces- ser la location à chacune des périodes trien- nales” avec 6 mois de préavis. Le preneur avait donné congé le 28juin 2010 pour fin 2010 afin de “mettre fin à la reconduction du bail”. Il soutenait que le bail s’était taci- tement reconduit en 2001, pour une durée indéterminée ce qui lui permettait de don- ner congé avec six mois de préavis, en se fondant sur l’article 1736 du code civil. La cour d’appel rejette cette prétention en appliquant le bail relevant du code civil. “Considérant […] qu’il résulte des termes mêmes de cette clause […] que le bail s’est trouvé reconduit dans les mêmes termes que le bail initial successivement le 1 er janvier 2001 et le 1 er janvier 2010, par périodes trien- nales, la faculté pour chacune des parties de donner congé à chacune des périodes trien- nales au moins six mois à l’avance étant clai- rement stipulée aussi bien pour l’exécution du bail initial que pour celle du bail tacite- ment reconduit, comme en l’espèce; Qu’enfin, […] l’établissement public de san- té de Ville Evrard ne peut se prévaloir du sta- tut des baux professionnels, alors qu’il est spécifié au […] bail que le preneur devra uti- liser les locaux à usage exclusif de bureaux; Qu’en conséquence, [le preneur] n’était pas fondé à donner congé pour le 31décembre 2010, la date d’effet de son congé devant être reportée au 31décembre2012”. La cour rejette la demande de requalification en bail commercial, au motif que le bail fait référence au code civil et non aux textes gou- vernant le statut des baux commerciaux, que “la destination des locaux à usage exclusif de bureaux contractuellement stipulée est sans rapport avec le statut de bail commercial, dont l’appelante prétend avoir cru à l’appli- cation au bail en cause, et ne constitue ni un critère ni même l’indice de l’application d‘un tel statut”. La cour écarte encore les clauses sur la mise à charge du preneur de la taxe sur les bureaux ou l’usage des périodes triennales et relève que: “aucune des parties n’avait la qualité de commerçant et qu’aucune activité commerciale n’était prévue dans les lieux loués. L’arrêt statue enfin sur l’incidence de l’irrégularité du congé: “Considérant que […] c’est aussi à jute titre que le premier juge a condamné l’établisse- ment public de santé de Ville Evrard à payer à la société Faucon la somme de 24297 € à titre de dommages et intérêts destinée à compenser la différence entre le loyer qu’il aurait dû régler et le montant inférieur du loyer du nouveau preneur ; Qu’en procédant à cette relocation antici- pée, la société Faucon a en effet diminué le montant de la créance dont elle pouvait se prévaloir auprès [du locataire] et que le moindre prix du nouveau loyer est généra- teur pour cette société d’un préjudice que l’appelant est tenu de réparer puisqu’il trou- ve son origine dans son départ prématuré en méconnaissance de ses obligations”. Observations : Plusieurs règles à retenir de cette décision. - Sur le régime juridique applicable au contrat: s’agissant de locaux de bureaux, la location entre une société civile et un éta- blissement public de santé qui n’ont ni l’un ni l’autre la qualité de commerçant, le statut des baux commerciaux ne s’applique pas. - Sur l’irrégularité du congé: le congé irré- gulier pour être donné à une date préma- turée voit ses effets reportés à la date à laquelle il aurait dû être donné (jurispru- dence constante. Exemple: CA Paris, 7 déc. 2011, Loyers et copr. 2012, n°238). - Sur l’effet de l’irrégularité du congé: le bailleur peut obtenir indemnisation de la perte du loyer correspondant. S'il reloue les locaux pendant la période litigieuse, mais à un moindre prix que le loyer du locataire sortant, celui-ci est tenu de l’écart de loyer. Baux commerciaux ■ Pas de statut faute de clientèle propre (CA Paris, Pôle 1, ch. 2, 5mars 2015, n°13/21573) Le GIE des commerçants d’un centre com- mercial (Belle Épine) avait conclu avec une JURISPRUDENCE société Ramtef un contrat lui permettant s’assurer un “service voiturier et moturier” à l’entrée du centre. Pour cela, un espace d’ac- cueil à l’entrée de la galerie était mis à sa dis- position, ainsi qu’un parking réservé au voi- turage. Le contrat avait été conclu en 2009 pour deux ans puis prolongé par deux ave- nants jusqu’à fin 2012. Or en octobre2012, la société Ramtef demandait le bénéfice de la propriété commerciale. Alors qu’en première instance, le juge des référés avait rejeté la demande d’expulsion formulée par le bailleur, la cour d’appel infi- me la décision: Comme dans l’arrêt sur le logement foyer (voir page précédente), la cour indique en préambule que l‘article 809 du CPC permet au juge de référés de prescrire des mesures de remise en état qui s’imposent pour faire cesser un trouble manifestement illicite et que “l’existence d’une contestation sérieuse ne fait aucunement obstacle au prononcé de telles mesures”. La cour analyse ensuite si les conditions d’ap- plication de l’article L 145-1 du code de com- merce sont remplies. “Considérant que selon la convention liant en dernier lieu le GIE de Belle Épine et la société Ramtef l’activité principale de voiturier et moturier qu’elle exerce dans le centre com- mercial a pour objet “d’assurer un meilleur confort aux clients du centre”, les véhicules étant pris en charge à l’arrivée de ceux-ci puis “garés et restitués à leur propriétaire lors de leur sortie de la galerie marchande”; Qu’ ainsi, ce service s’adressait exclusive- ment aux clients de centre commercial , dont les véhicules étaient pris en charge pendant le temps de leur présence dans les galeries commerciales”, Considérant qu’en outre la société Ramtef a été autorisée à mettre en place un “service manuel de nettoyage des voitures apparte- nant aux clients du centre commercial” […], service ainsi destiné, selon le contrat, aux per- sonnes se rendant dans le centre commercial, soit pour y effectuer des achats, soit pour s’y promener, et non à une clientèle personnel- le de la société Ramtef , qui ne produit aucu- ne pièce qui puisse être de nature à corrobo- rer ses affirmations selon lesquelles elle bénéficierait d’une clientèle spécifique venue spécialement dans le centre dans l’in- tention première de bénéficier d‘un service de nettoyage à la main des véhicules, Qu’à ce manque évident de clientèle propre s’ajoute l’existence de contraintes incompa- tibles avec le libre exercice des activités de la société Ramtef, puisque les tarifs des mis- sions de voiturier et moturier et ceux du ser- vice de nettoyage à main des véhicules étaient fixés et révisés par la société Ramtef, mais avec l’accord préalable du GIE de Belle Epine”. La cour relève encore que le contrat impo- sait des règles sur l’effectif et la présentation du personnel et en déduit que “ce faisceau d’éléments suffit à démontrer que la société Ramtef n’exploitait pas de fonds de com- merce au sein du centre commercial”. Le GIE était donc fondé à faire cesser le contrat. La cour accorde à la société un délai de six mois pour cesser ses activités. Observations : Pour bénéficier du statut des baux commerciaux, le preneur doit exploi- ter un fonds de commerce en ayant une clientèle propre. Cette règle pose le problè- me des commerçants installés dans une galerie commerçante. La Cour de cassation a jugé que bénéficie d’une clientèle propre la station de lavage, implantée en extrémi- té d’un centre commercial, fonctionnant 7 jours sur 7, et 24heures sur 24, l’intention de procéder au lavage de son véhicule ne se confondant pas nécessairement avec cel- le de venir faire ses courses (Civ. 3 e , 23 nov. 2004). À l’inverse, un photomaton dans un centre commercial n’a pas de clientèle per- sonnelle (CA Nîmes 12janvier2012, AJDI 2013, 202). Le locataire doit par ailleurs disposer d’une autonomie de gestion. Le statut peut être dénié si l’exploitation du fonds est soumise à des contraintes incompatibles avec le libre exercice de son activité (Civ. 3 e , 19 janv. 2005 pour un commerce intégré à un hôtel). Il existe de nombreux arrêts en ce sens. L’arrêt rapporté confirme cette analy- se: privé d’une clientèle propre et soumis à des contraintes incompatibles avec le libre exercice de son commerce, le locataire ne pouvait bénéficier du statut. ■ Pas de plafonnement pour les baux ayant duré plus de 12 ans (CA Paris, Pôle 5, ch. 3, 4mars2015, n°13/04206) Un bail portant sur des locaux de bureaux avait été renouvelé en novembre 1993 et tacitement prolongé à compter de novembre 2002. En octobre 2011, le bailleur avait adressé à son locataire un congé avec offre de renouvellement à effet de juin 2012. Le bailleur avait alors assigné le loca- taire pour obtenir la fixation du loyer à la valeur locative. La cour d'appel donne gain de cause au bailleur sur le principe mais renvoie à une expertise pour la fixation du loyer: “Le jugement en ce qu’il a relevé que le bail ayant duré plus de douze années, les dispo- sitions de l’article L 145-34 du code de com- merce qui prévoient le plafonnement du loyer du bail renouvelé en l’absence de modification des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L 145-34 du code de com- merce ne trouvent pas à s’appliquer et que le loyer doit être fixé à sa valeur locative, doit être approuvé, étant relevé en outre que la destination du bail est susceptible de recevoir la qualification d’activité exclusive- ment de bureaux”. En revanche, le jugement est infirmé en ce qu’il avait fixé une valeur locative en se fon- dant sur des documents insuffisants. Il s‘agis- sait de prix moyen fournis par une agence immobilière et un descriptif de l’immeuble émanant du notaire ne faisant apparaître que “de manière approximative” la surface qui était louée à ce locataire. La cour désigne un expert pour déterminer la valeur locative. Observations : L’article L 145-34 in fine pré- voit que le plafonnement ne s’applique pas lorsque “par l’effet d’une tacite prolonga- tion, la durée du bail excède douze ans”. La Cour de cassation a confirmé la validité de ce dispositif car tous les preneurs peu- vent à l’expiration de leur bail demander le renouvellement pour éviter la prolongation tacite (Cass. QPC 5 oct. 2010). Quant aux locaux de bureaux, ils sont exclus du plafonnement en application de l’article R 145-11. Voisinage ■ Le droit d’obtenir l’élagage des arbres du voisin est constitutionnel (Civ. 3 e , 3mars 2015, n°356, F-P+B, non-lieu à renvoi, n°14-40051) La Cour de cassation a rejeté une demande de renvoi au Conseil constitutionnel portant sur l’article 673 du code civil, qui permet à un propriétaire d’exiger de son voisin qu’il fasse procéder à l’élagage des arbres sur- plombant sa propriété. La Cour de cassation juge que la question ne présente pas de caractère sérieux - au regard de l’article 2 et 17 de la déclara- tion des droits de l’homme car: “les dispositions législatives en cause qui n’ont ni pour objet ni pour effet de priver le propriétaire des arbres de son droit de pro- priété, mais seulement d’en restreindre l’exercice , tendant à assurer des relations de bon voisinage par l’édiction de règles rela- tives aux végétaux débordant les limites de propriété, proportionnées à cet objectif d’intérêt général”, 17mars 2015 3 B AUXCOMMERCIAUX - V OISINAGE ▲ JURISPRUDENCE ▲ 17mars 2015 4 Les sénateurs ont abordé le 10février l’exa- men du projet de loi relative à la transition énergétique pour la croissance verte, adopté le 14octobre par les députés. La ministre de l’écologie, Ségolène Royal, en présente les objectifs: réduire les émissions de gaz à effet de serre, garantir l’indépen- dance énergétique, stimuler l’innovation, protéger le pouvoir d’achat des Français et nous doter d’une législation “qui serait l’une des plus avancées du monde” (JO Sénat 11 fév. p.1343). La ministre salue le travail de ses prédécesseurs, Chantal Jouan- no et Jean-Louis Borloo. Elle se réjouit du succès de l’appel à projet “territoires à éner- gie positive pour la croissance verte” qui a suscité les candidatures de plus de 500 terri- toires. Les objectifs sont de réduire la consomma- tion énergétique de 50% entre2012 et2050, baisser la consommation d’énergie fossile de 30% et réduire l’émission de gaz à effet de serre de 40% en 2030. La part des éner- gies renouvelables devrait atteindre 32% de la consommation d’énergie en 2030, en réduisant la part du nucléaire dans la pro- duction d’électricité. La rénovation énergétique des bâtiments figure dans le titreII. le texte vise aussi à diminuer la production de déchets: diminu- tion d’ici 2025 de la moitié des déchets mis en décharge et valorisation de 70% des T RANSITIONÉNERGÉTIQUE AUSÉNAT La loi sur la transition énergétique au Sénat Les sénateurs ont examiné le projet de loi sur la transition énergétique, précédemment voté par les députés. Le texte a été for - tement complété lors de son passage à l’Assemblée: le texte présenté en séance publique comporte 186 articles. La rénovation des bâtiments a fait l’objet de débats nourris. - Ni au regard des articles1 à4 de la Charte de l‘environnement car le texte “a un carac- tère supplétif , n’autorise l’élagage des branches que sous réserve que ces planta- tions ne fassent pas l’objet de stipulations contractuelles ou d’une protection en appli- cation de règles particulières et qu’eu égard à l’objet et à la portée de la disposition contestée, l’élagage des arbres qu’elle pré- voit ne peut avoir de conséquences sur l’en- vironnement ”. Observations : Cette décision conforte le droit du propriétaire d’obtenir l’élagage des arbres du voisin qui surplombent sa proprié- té. La Cour de cassation est vigilante pour la préservation de ce droit. Elle a par exemple jugé que le droit d’obtenir l’élagage est imprescriptible (Civ. 3 e , 16janvier 1991). ● ▲ déchets du bâtiment. Il est aussi prévu un chèque énergie pour lutter contre la précari- té énergétique. La ministre annonce par ailleurs la simplifi- cation de l’éco-PTZ qui pourra bénéficier à 100000 opérations de rénovation cette année. ■ Les apports de la commission Ladislas Poniatowski, rapporteur, rappelle que la France doit accueillir en fin d’année la prochaine conférence sur le climat (COP 21), et que la commission des affaires écono- miques soutient les mesures de rénovation thermique des bâtiments (p.1347). Il s’inter- roge toutefois sur le réalisme des objectifs de réduction de la consommation d’énergie. Le texte initial, 64 articles, en comportait 173 après son vote à l’Assemblée et 186 après son passage en commission. Concernant l’isolation des bâtiments par l’extérieur et la faculté de déroger aux règles d’urbanisme pour la réaliser, la commission a choisi de laisser aux maires la faculté d’ac- corder la dérogation et de ne pas imposer de technique particulière d’isolation lors d’un ravalement important de façade. La com- mission a précisé le contenu du carnet numérique de suivi et d’entretien du loge- ment. Il contiendra notamment les diagnos- tics que les particuliers doivent déjà réaliser (DPE, état d’installation intérieure d’électri- cité notamment). Le texte prévoit aussi la mise en place de plateformes territoires de la rénovation énergétique pour apporter des conseils aux consommateurs. Dans les contrats de prestation visant à améliorer la performance énergétique d’un bâtiment, le prestataire devra s’engager sur un niveau de performance énergétique ou environnemen- tale. La commission a aussi instauré un régime de sanction administrative en cas de man- quement à l’obligation d’installation du sys- tème de comptage de la consommation de chaleur, d’électricité et de gaz. Pour la garantie décennale, la commission a supprimé la disposition prévoyant son application en cas de non-respect de la régle- mentation thermique. Catherine Morin-Desailly, présidente de la commission de la culture, évoque le problè- me des bâtiments anciens qu’il faut rénover, soulignant que l’isolation par l’extérieur n’est pas adaptée. Les zones d’intérêt patri- monial, et le bâti ancien dans son ensemble, seraient ainsi écartés de l’obligation d’isola- tion par l’extérieur. Il est proposé par la com- mission qu’il y ait bien une obligation d’iso- lation en cas de rénovation, mais pas d’obli- gation de rénovation par l’extérieur (p.1355). Jean-Pierre Bosino se félicite des mesures visant à lutter contre la précarité énergé- tique, de l’harmonisation des dates de la trê- ve hivernale locative et de la trêve énergé- tique ou de la prise en compte de la perfor- mance énergétique dans le critère de décen- ce du logement. Il souligne qu’il faut enga- ger un effort de formation des acteurs de la rénovation énergétique et qu’il faut sécuri- ser la filière diagnostique. Joël Labbé souligne les grands défis à rele- ver : 500000 logements par an à construire et autant à rénover d’ici à 2017 (p.1372). Fabienne Keller approuve l’idée de déroger aux règles d’urbanisme qui font obstacle aux travaux de rénovation énergétique, mais pas au mépris des prérogatives du maire en matière de délivrance de permis de construire (p.1376). Elle souligne aussi la nécessité de rationaliser les aides à la réno- vation énergétique. ■ Objectifs L’article 1 er fixe les objectifs de la politique énergétique. A titre d’exemple, il prévoit que le parc immobilier doit être rénové en fonc- tion des nomes BBC ou assimilées à l’hori- zon 2050, en menant une politique de réno- vation thermique des logements dont au moins la moitié est occupée par des ménages aux revenus modestes. Elsiabeth Lamure a proposé de modifier la rédaction de cet alinéa pour le remplacer par un objec- tif de diviser par deux la consommation énergétique des bâtiments rénovés, mais elle a retiré l’amendement (JO Sénat 12 fév. p.1436). L’article, amendé, a été voté. L’article 2 indique que les politiques publiques intègrent les objectifs de l’article 1 er . Ladislas Poniatowski reconnaît qu’il n’a qu’une portée déclarative (p.1462), l’article a été adopté avec quelques amendements. Les sénateurs ont ensuite examiné le titreII intitulé “mieux rénover les bâtiments pour économiser l’énergie, faire baisser les fac- tures et créer des emplois”. L’article 3AA fixe comme objectif la rénova- tion énergétique de 500000 logements par an, dont la moitié au moins est occupée par des ménages aux revenus modestes. Jean Claude Réquier a proposé de supprimer cet- te dernière précision tandis que Marie-Noël- le Lienemann suggérait de porter cette pro- portion aux deux tiers. Ladislas Poniatowski juge cet objectif par trop ambitieux, rappe- lant que l’Allemagne a réussi à rénover 750000 logements par an, mais en n’impo- sant aucun plafond de ressources aux aides; les deux amendements (n°887 et535) ont été retirés. En revanche, Chantal Jouanno a obte- nu l’adoption de l’amendement n°679 qui complète l’objectif par une baisse de 15% de la précarité énergétique d’ici 2020 (p.1469). L’article 3A programme un rapport quin- quennal sur la stratégie nationale de maîtri- se de l’énergie dans les bâtiments. il a été voté. L’article 3B prévoit qu’avant 2030, tous les bâtiments privés résidentiels dont la consommation dépasse 330kWh/m 2 /an doivent faire l’objet d’une rénovation éner- gétique . Maurice Antiste propose d’avancer la date butoir à 2020 (amendement n°128) et il a été suivi (adoption, p.1471). Le 12février, la ministre se réjouit du vote raccourcissant le délai à 5 ans et soutient l’amendement n°588 d’Élisabeth Lamure qui précise que l’objectif de rénovation doit viser “une per- formance de 150kWh/m 2 /an, si le calcul économique le permet ”. Cet amendement a été voté, la ministre indiquant qu'il faut évi- ter que les opérations restent marginales et qu’il faut au contraire opter pour de la hau- te technologie et accélérer la transition éner- gétique. ■ Vers une obligation de travaux lors d’une vente Ronan Dantec a alors proposé que lors d’une mutation, à partir de 2030, il soit obligatoire de procéder à la rénovation énergétique d’un bâtiment privé résidentiel (amende- ment n°719) car il considère que la vente est le moment clé pour réaliser la rénovation énergétique. La ministre souligne qu’en Allemagne, la rénovation est obligatoire lors d’une mutation et elle approuve l’amende- ment. Le texte aurait pu être modifié pour préciser “si le calcul économique le permet”, mais cette précision a été rejetée (p.1504) et l’amendement a été voté. ■ Faciliter l’isolation des bâti- ments L’article 3 concerne la faculté de déroger aux règles d’urbanisme pour réaliser des tra- vaux d’isolation par surélévation des toi- tures, ou en situation en saillie des façades ou des dispositifs de protection contre le rayonnement solaire en saillie des façades. Marie-Pierre Monier indique que cet article suscite des questions en matière de protec- tion du patrimoine. “L’isolation par l’exté- rieur d’un bâtiment ancien revient à gom- mer la spécificité de son architecture, en détruisant tout élément en relief des façades” (p.1505). Philippe Bonnecarrère demande aussi des mesures spécifiques pour le patrimoine. Gérard Longuet ajoute que “la réduction de la consommation éner- gétique ne doit pas être menée au prix de travaux prohibitifs, au risque de décourager l’accès au logement, ou de solutions tech- niques médiocres, au risque de dégrader notre patrimoine”. Une série d’amendements a été présentée à cet article. La ministre indique se rallier à la position de la commission qui a prévu, comme l’indique Ladislas Poniatowski, de supprimer les dis- positifs de dérogation automatique aux règles d’urbanisme pour permettre l’isola- tion extérieure des façades notamment, et de la remplacer un régime laissant au maire la liberté de pouvoir déroger aux règles d’ur- banisme. Un amendement (n°2502) a été voté pour préciser que le maire pourra, dans sa décision de dérogation motivée, apporter des prescriptions destinées à assurer la bon- ne intégration architecturale du projet. Un autre amendement (n°487) également voté précise que le maire ne pourra pas adopter de mesure dérogatoire pour des édifices construits en matériaux traditionnels. L’ar- ticle 3 a été voté (p.1523). ■ Construire en surplomb chez le voisin? Chantal Jouanno a proposé de compléter le code civil pour autoriser un propriétaire à isoler un mur par l’extérieur avec un droit de surplomb de la propriété voisine (amen- dement n°643). Il s’agirait d’une servitude d’utilité publique autorisant une dérogation de 50cm de surplomb. Ladislas Poniatows- ki observe qu’il s’agit d’une atteinte au droit de propriété. La ministre a indiqué préférer les accords amiables. Jacques Mézard ajoute qu’il s’agirait d’une source de contentieux. L’amendement a été retiré. L’article 4 permet au PLU d’imposer aux constructions de respecter des performances énergétiques et environnementales renfor- cées et une production minimale d’énergie renouvelable. Il oblige les constructions nou- velles sous maîtrise d’ouvrage publique à faire preuve d’exemplarité énergétique. Phi- lippe Mouiller observe que ce texte est sou- vent incantatoire car il prévoit par exemple que les constructions nouvelles sous maîtri- se d’ouvrage publique seront exemplaires “chaque fois que possible”. Ségolène Royal souligne que l’objectif est de favoriser les pratiques vertueuses et que le coût des constructions à énergie positive était supérieur de 15% à celui des autres bâtiments mais qu’aujourd’hui, l’écart a été ramené à 6%. Le vote d’amendement de Chantal Jouanno (n°821) renvoie à un décret le soin de définir les exigences requises d’un bâtiment à éner- gie positive. La ministre a fait voter l’amen- dement n°916 qui vise à empêcher que la limitation en hauteur des bâtiments puisse limiter le nombre d’étage de façon plus contraignante d’un système constructif à l’autre. En clair, il s‘agit d’éviter de pénaliser les constructions en bois pour lesquelles les planchers doivent être plus épais, et l’article 4 a été voté (p.1533). Roland Courteau a obtenu le vote (contre l’avis de la ministre) de l’amendement n°113 qui supprime l’obligation de faire une étude sur l’opportunité de créer ou de se rac- corder à un réseau de chaleur (modification de l’article L 128-4 du code de l’urbanisme). L’article 4 bis A , également voté, concerne le conseil d’administration du conseil scienti- fique et technique du bâtiment. 17mars 2015 5 T RANSITIONÉNERGÉTIQUE AUSÉNAT 17mars 2015 6 E NBREF ◆ Livre blanc logement Le Medef a publié un livre blanc sur le logement. La FNAIM, qui a activement participé à sa rédac- tion, indique que la politique du logement ne doit pas se canton- ner à la construction mais inté- grer le parc existant. Ses pro- positions s’articulent autour de 3 axes: - rénovation du parc existant, - rééquilibrage des rapports locatifs, - stabilisation des dispositifs incitatifs favorisant l’acces- sion d’un logement. (Communiqué du 9mars 2015) ◆ Répartiteurs de chaleur: coupe de chaud de l’ARC d L’ARC s’inquiète du coût de la mesure du projet de loi de tran- sition énergétique (art. 6 ter) qui prévoit d’étendre à quasiment tous les immeubles l’obligation de pose de répartiteurs de cha- leur, même si le retour sur investissement excède 10 ans. l’ARC souligne que ces équipe- ments présentent des défaillances sources de conten- tieux. (Communiqué du 9mars 2015). ◆ Coupure d’eau: critique de la CLCV La CLCV rappelle que les tribu- naux sanctionnent des distribu- teurs d’eau pour avoir illégale- ment coupé l’eau dans les rési- dences principales. Elle cri- tique la mesure votée au Sénat autorisant à nouveau les coupures d’eau, remettant en cause le droit à l’eau qu’avait reconnu le législateur en 2006. (Communiqué du 2mars 2015). Élisabeth Lamure a proposé de supprimer l’exigence de fourniture d’un DPE pour les bâtiments BBC, mais elle a retiré son amen- dement (n°579). L’article 5 bis A vise à imposer que tout contrat de prestation visant à l’amélioration de la performance énergétique ou environ- nementale d’un bâtiment précise si le presta- taire s’oblige à un résultat. Il a été supprimé par le Sénat. L’article 5 bis B impose au CSTB de fournir le logiciel établissant l’ensemble des caractéris- tiques thermiques des constructions nou- velles. Il a été adopté. T RANSITIONÉNERGÉTIQUE AUSÉNAT L’article 4 bis B crée un “ Conseil supérieur de la construction et de l’efficacité énergé- tique ”. Dominique de Legge interpelle la ministre sur la nécessité de créer une nou- velle structure. Le rapporteur Stanislas Poniatowski observe au contraire que cette instance, très attendue, réunira les profes- sionnels de la construction, les parlemen- taires, des personnalités qualifiées et rendra un avis sur toute réglementation ayant des conséquences sur l’environnement. La ministre ayant répondu que d’autres ins- tances seraient supprimées en contrepartie, Jean-François Husson lui en demande la lis- te… (pas de réponse). L’article a été voté. ■ Le carnet numérique du loge- ment L’article 4 bis crée un “carnet numérique de suivi et d’entretien du logement” (art. L 111- 10-5 du CCH), ce document contiendra le dossier de diagnostic technique. Il s’appli- quera aux logements neufs à compter du 1 er janvier 2017 et à tout logement faisant l’objet d’une mutation à compter de 2025. En revanche, les logements des HLM ou des SEM en seraient exonérés. Dominique de Legge demande pourquoi les bailleurs sociaux sont exclus du dispositif et quelle sera la sanction du défaut de mise en place de ce carnet (p.1538). Il a proposé de supprimer l’article mais son amendement (n°148) a été rejeté. Marie-Noëlle Lienneman indique que pour les logements sociaux, il serait utile de les inclure dans le dispositif, lorsqu’il est prévu de les vendre. Michel Cannevet a proposé de supprimer l’obligation pour les logements anciens mais sans succès (rejet de l’amendement n°278). Chantal Jouanno propose au contraire de l’étendre aux bailleurs sociaux, soulignant que s’il est utile au secteur privé, il peut être aussi pour les logements sociaux. La ministre s’est dite favorable à l’extension aux bailleurs sociaux, en cas de vente du bien (p.1541). Mais seul l’alinéa prévoyant la rédaction d’un rapport a été supprimé (amendement n°470) et l’article a été voté. L’article 4 ter complète l’article 6 de la loi du 6juillet 1989 pour ajouter le critère de per- formance énergétique minimale à la notion de logement décent . Valérie Létard a voulu renforcer les obliga- tions de performance énergétique à charge des organismes d’HLM en cas de vente de logements à leurs locataires. Les logements devraient alors respecter la norme BBC pour être vendus. Elle redoute l’intervention de marchands de sommeil qui loueraient des logements avec des charges très élevées du fait de l’absence de rénovation énergétique. Ladislas Poniatowski estime que cela exclu- ra d’une possible vente 67% du parc HLM. Marie-Noëlle Lienneman observe que, depuis le 1 er janvier 2015, les logements sociaux ne peuvent être vendus que s’ils n’appartiennent pas aux catégories F et G (décret paru le 28décembre 2014). Mais l’amendement n°429 a tout de même été voté. ■ Performance énergétique des bâtiments existants L’article 5 traite des performances énergé- tiques des bâtiments existants. Rémy Pointe- rau est très critique sur cet article, coupable d’empilement normatif, évoquant par exemple la mesure selon laquelle ”tous les travaux de rénovation énergétique doivent permettre d’atteindre, en une ou plusieurs fois un niveau de performance compatible avec les objectifs de la politique énergétique nationale en se rapprochant le plus possible des exigences applicables aux bâtiments neufs”. L’article a été complété d’un amendement imposant, lors de travaux de rénovation importants, l’installation d’équipements de gestion active de l’énergie permettant à l’utilisateur de connaître et maîtriser ses consommations d’énergie. Élisabeth Lamure a fait voter, contre l’avis de la ministre, un amendement n°270 qui vise à orienter les propriétaires vers des solutions porteuses d’économie d’énergie à l’occasion de travaux de modernisation des ascenseurs. Pour les copropriétés, Jean-Claude Réquier a proposé de permettre l’adoption, à la majorité de l’article 24, de travaux d’amélio- ration des installations énergétiques com- munes lorsqu’elles sont amortissables en moins de 5 ans (amendement n°457, voté). Enfin, deux rapports dont l’un sur la perfor- mance énergétique, ont été supprimés (amendement n°471) et l’article 5 a été voté (p.1563). 17mars 2015 7 NOM : PRÉNOM : FONCTION : SOCIÉTÉ : ADRESSE : TÉL : FAX : MÉL : N ° TVA INTRACOM .: SIGNATURE : OFFRE EXCEPTIONNELLE Réservée aux nouveaux abonnés 20% de réduction sur l’abonnement JURIS hebdo immobilier N OMINATIONS Cabinets ministériels ➠ Premier ministre : Emmanuel Puisais- Jauvin est nommé conseiller affaires euro- péennes au cabinet de Manuel Valls. Il suc- cède à Aurélie Lapidus . (Arrêté des 1 er et 2 mars 2015, J.O. du 4mars, p.4119 et du 5mars, p.4174). ➠ Ville : Livia Saurin est nommée conseillè- re aux politiques d'engagement au cabi- net de Patrick Kanner. (Arrêté du 16février 2015, J.O. du 3mars, @). ➠ Secrétariat général du Gouvernement : Marc Guillaume , conseiller d’État, est nom- mé secrétaire général du Gouvernement. (Décret du 5mars 2015, J.O. du 6mars, @). Préfets Jean-François Carenco est nommé préfet de la région d'Ile-de-France, préfet de Paris; Michel Delpuech est nommé préfet de la région Rhône-Alpes, préfet du Rhône et Pierre Dartout est nommé préfet de la région Aquitaine, préfet de la Gironde. (Décrets du 5mars 2015, J.O. du 6mars, @). Magistrature ✓ TA : Bernard Chemin est nommé prési- dent des tribunaux administratifs de Saint- Denis et de Mayotte. (Arrêté du 24février 2015, J.O. du 4mars, @). Organismes publics ✓ Conseil général de l'environnement et du développement durable : Gabriel Ull- mann est nommé membre associé du CGEDD, membre de sa formation d'autori- té environnementale en raison de ses com- pétences en matière d'environnement. (Arrêté du 23février 2015, J.O. du 3mars, p.4043). ✓ Autorité des normes comptables : Patrick de Cambourg est nommé président du col- lège de l'Autorité des normes comptables. (Décret du 3mars 2015, J.O. du 4mars, p.4121). ✓ ANAH : Sont nommés administrateurs: Ghislaine Palix-Cantone (ministère de la san- té) et Nicolas Grivel (directeur général de l'ANRU) au titre des représentants de l'Etat et de ses établissements publics, ainsi que Bernard Verquerre et Patrice Langinier (UESL) en tant que personnalités qualifiées. (Arrêté du 5mars 2015, J.O. du 6, p. 4230). ✓ CADA : Philippe Limouzin-Lamothe (Cour des comptes) est nommé membre de la Commission d'accès aux documents administratifs. (Décret du 6mars 2015, J.O. du 8mars, p.4312). Au fil du J.O. ■ Catastrophes naturelles Un arrêté du 3mars 2015 porte reconnais- sance de l'état de catastrophe naturelle pour des communes frappées par les inon- dations de l'automne 2014. Un autre arrê- té du même jour refuse au contraire cette reconnaissance, pour des communes ayant souffert de la sécheresse de l’été 2013 (J.O. du 4mars 2015, p.4113 et4118). ■ Zones Natura 2000 22 sites ont été désignés Natura 2000. (Arrêtés des 24, 25 et 27février 2015, J.O. du 6mars 2015, p.4212). B ULLETIND ’ ABONNEMENT « PRIVILÈGE » ❑ OUI , je souhaite bénéficier de l’offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC (soit 586,68 € HT + 2,1% de TVA) au lieu de 779 € TTC, soit 20% de réduction . Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription À RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi 594 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✁ AU FIL DU J.O. Ronan Dantec propose de rétablir l’article 5bis C qui avait été voté par l’Assemblée et qui visait à autoriser les départements à moduler le taux de taxe de publicité fon- cière en fonction de critère de performance énergétique des bâtiments. Mais il a retiré son amendement (p.1567). ■ Rénovation du parc tertiaire L’article 5 bis , également voté, prolonge par périodes de 10 ans les obligations de réno- vation de performance énergétique des bâti- ments tertiaires. L’article 5 ter entend réglementer les contrats de cotraitance (art. L 111-3-4 du CCH nouveau). Ces contrats devront com- porter des mentions minimales. La commis- sion a ajouté que l’absence de ces indica- tions sera sanctionnée par la nullité du contrat. Le texte a été voté. Chantal Jouanno propose un rapport sur les financements attribuant des subventions de rénovation énergétique pour les ménages modestes, son amendement a été voté (n°428, p.1572). L’article 5 quater , également voté, crée un fonds de garantie pour la rénovation éner- gétique . La ministre précise qu’il sera créé à la Caisse des dépôts et consignations et doté dans un premier temps de 10millions d’eu- ros. La Caisse accordera aussi des garanties aux ménages modestes. En revanche, l’ar - ticle 5 quinquies A qui prévoyait un rapport sur les aides fiscales pour l’installation de filtres à particules sur l’installation de chauf- fage au bois, a été supprimé. L’article 5 quin - quies tend à renforcer le service public de la performance énergétique de l’habitat en l’appuyant sur un réseau de plateformes territoriales de la rénovation énergétique (vote p.1577). Il a été voté avec amende- ments. L’article 6 concerne les sociétés de tiers financement . Il permet à ces sociétés d’ac- corder des crédits aux particuliers et aux copropriétés, par exception au principe du monopole bancaire. À suivre, dans notre numéro de la semaine prochaine. ● A U S ÉNAT 17mars 2015 8 M ARCHÉLOCATIFPRIVÉ Tonalité nouvelle ce 10mars pour la présen- tation des statistiques du marché locatif pri- vé par Clameur. “C’est la reprise” commente Michel Mouillart, professeur à Paris Ouest. Premier signe: la hausse de la mobilité rési- dentielle des locataires. Alors que la moyen- ne de la mobilité sur longue période est de 28,1%, ce taux, qui était de 27,0% en 2014, a dépassé la moyenne pour atteindre 28,9%. Ce signe est d’autant plus notable que l’activité est ordinairement plus faible en début d’année. La hausse de la mobilité est observée dans la plupart des régions (16 régions); mais ce phénomène est sans lien avec l’évolution des loyers. En Ile-de-France et en Rhône- Alpes en revanche, la mobilité recule (res- pectivement -1,1% et -1,3% de 2011 à 2015). Cette meilleure mobilité trouve son explication dans un redressement du moral des ménages et dans le changement de dis- cours politique sur le logement qui s’est amorcé à l’été 2014. Cette amélioration se constate par exemple à Marseille où un taux de mobilité très bas (16,5%) en 2013 cède la place à un taux de 18,1% début 2015. À Paris en revanche, la situation continue à se dégrader; le taux était de 17,2% en 2014, il chute à nouveau à 16,7% en 2015. Des loyers en baisse de -0,9% En dépit d’une hausse de l’activité, les loyers restent sages: la variation des loyers de mar- ché est évaluée à -0,9% en glissement annuel, chiffre qui fait suite à une hausse de 1,0% en 2014. L’évolution des loyers est cependant diffé- rente suivant la taille du logement; la haus- se est d’autant plus vive que le nombre de pièces est important. Pour un 4 pièces, la hausse est de 1,8% et elle atteint 3,5% pour les 5 pièces et plus. À l’inverse les loyers des 2 pièces reculent de -1,8% et ceux des studios baissent même de -2,0%. Ceux des 3 pièces sont stables (-0,2%). Les loyers reculent dans 14 régions. Ils aug- mentent moins vite que l’inflation en Bre- tagne (+0,5%) et en Bourgogne (+0,2%) et un peu plus vite que l’inflation en Alsace (+1,2%), Auvergne (+2,1%), Centre (+1,1%) et Poitou Charente (+2,2%). C’est en Champagne Ardenne que la hausse est la plus vive (+3,7%). À l’inverse, le recul est le plus accusé et excède -5% en Haute Nor- mandie (-5,6%), elle est moindre en Pays- de-la-Loire (-3,3%). L’analyse des marchés par ville montre une baisse des loyers dans 53,6% des villes des plus de 10000 habitants (l’an dernier cette proportion était de 39,2%). Quant aux villes de plus de 148000 habi- tants, elles sont 80% à voir leurs loyers diminuer. Deux villes sont en augmentation: LeMans (+1,7%) et Reims (+0,6%), trois villes connaissent des baisses de loyer dépas- sant les 3%: LeHavre (-3,3%), Nice (-3,4%) et Paris (-3,5%). Un effort d’amélioration en recul L’activité du marché locatif privé repart, sans hausse de loyer Signe positif: l’activité du marché locatif reprend des couleurs, sans qu’il en résulte d’inflation sur les loyers. Mais l’effort d’entretien des logements est en berne et pèsera sur l’efficacité de la rénovation énergétique du parc de logement locatifs. JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ Secrétariat: Sabine Petit ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0219 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 779 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: Com-Copie Clamart ■ Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine RENCONTRE Évolution des loyers de marché Évolution des loyers dans les grandes villes Source: Clameur février2015 En dépit de la hausse de l’activité, l’effort d’amélioration des logements lors de leur relocation fléchit nettement: alors que la moyenne des logements faisant l’objet de gros travaux d’amélioration et d’entretien avant une relocation est de 23,2% sur longue période, ce taux était tombé l’an der- nier à 16,5%. Il recule à nouveau en début 2015 pour s’établir à 12,0%. Cette évolution est peu propice à une mise en œuvre de la rénovation énergétique prônée par les pou- voirs publics souligne Michel Mouillart. De plus, la vacance locative progresse. Pour un indice base 100 en 1998, la vacance locative avait fortement augmenté en 2012, passant de 112,2 en 2013 à 127,3 en 2014. L’indice augmente encore cette année à 128,7. L’encadrement des loyers profitera aux ménages aisés La nouvelle étude de Clameur met l’accent sur l’impact possible de l’encadrement des loyers à Paris. Pour l’ensemble du marché, le loyer de référence minoré devrait être de 16,7 € et le loyer de référence majoré de 28,7 € (ces prix étant différents en fonction de la taille du logement). Il en résulterait pour les 20,4% de logements concernés par l’encadrement, un “rabotage” potentiel de 22,5%. En conséquence, le loyer moyen devrait baisser de 4,6%. Par ailleurs, pour les 11,8% des logements aux loyers les plus bas, les loyers pourraient être relevés, d’un montant compris entre 15 à 20%. Michel Mouillart confirme donc son analyse suivant laquelle la baisse des loyers profitera aux ménages les plus aisés alors que la hausse des loyers touchera les ménages modestes. Enfin Clameur met en évidence les contraintes de la collecte des références. Il va falloir obtenir des références portant sur 20 arrondissements, 4 types de logements (sui- vant leur taille) et 4 dates de construction soit 320 segments de marché. Considérant qu’il faut atteindre un minimum de 50 réfé- rences par segment, cela impose de disposer de 16000 références. L’exercice va être délicat puisque seuls les professionnels sont contraints de donner leurs références (alors que Clameur rassemble des sources émanant à la fois des professionnels et des particu- liers). Selon Clameur, dans l’état actuel des exigences de référence, une partie des seg- ments de marché, en particulier ceux des grandes surfaces des petits arrondissements du centre de Paris, ne pourront pas être cou- verts par l’observatoire, ce qui est une inad- missible rupture d’égalité entre les citoyens! Villes Loyers 2015 ( € /m2) Variation 2015 en% Le Mans Reims 9,1 12,6 1,7 0,6 St Etienne Marseille 7,6 12,5 0,2 0,0 Montpellier Toulon Grenoble Toulouse Strasbourg Lyon Nîmes Dijon Nantes Lille Bordeaux Angers Rennes Le Havre Nice Paris 14,0 10,8 12,0 12,0 12,7 13,0 10,2 11,3 12,3 13,6 12,7 10,2 12,0 11,1 14,6 24,4 -0,1 -0,1 -0,1 -0,2 -0,4 -0,5 -0,6 -0,7 -0,8 -1,1 -1,3 -1,7 -2,2 -3,3 -3,4 -3,5
