Au sommaire :
– 2 – Jurisprudence –
Baux commerciaux : Sous-location autorisée si elle est l’objet même de l’activité / Cautionnement: il se transfert en cas de vente de l’immeuble. Nullité du cautionnement faute de mention manuscrite
Copropriété : Assemblée : consultation du conseil syndical, mise en concurrence, frais incombant à un seul copropriétaire Expropriation : Droit de l’occupant sur une réserve foncière : rejet d’une QPC / Valeur d’indemnisation pour un bien occupé
– 4 – Au Parlement –
Rétablissement personnel de locataires HLM / Cession de foncier public / Taxe de séjour
Le projet de loi croissance au Sénat
– 6 – Actualité –
Tarif des syndics / Baromètre de l’immobilier durable
Textes d’application de la loi Alur
– 7 – Nominations – En bref –
Déclaration des valeurs locatives / Comité d’engagement ANRU
Appel à manifestation d’intérêt “ville durable et solidaire”
Création du délégué interministériel à la mixité sociale dans l’habitat
– 8 – Rencontre –
Gilbert Emont (IEIF) présente son livre: “Marché du logement.
L’empreinte des territoires”
■ jugé ■ > En cas d’expropriation d’un immeuble loué par bail d’habitation, la décote est fixée à 15% par rapport à la valeur d’un bien libre, a jugé la cour d’appel de Paris le 16avril pour un immeuble situé à Vincennes (p.4). > L’obligation de mise en concurrence pour choisir le prestataire d’un syndicat de copro- priétaires est respectée si le syndic présente un seul devis, à comparer à la facture du presta- taire sortant (Civ. 3 e , 15avril2015, p.3). ■ programmé ■ > La réforme de la taxe de séjour doit être suivie de la parution de plusieurs décrets, qui sont en préparation (p. 4). > C’est d’ici le 30septembre2015 que doivent être déposés les dossiers de l’appel à projet “ Ville durable et solidaire , excellence environ- nementale du renouvellement urbain” (p.7). ■ remercié ■ > Gilles Le Chatelier quitte ses fonctions de directeur de cabinet de la garde de Sceaux (p.7). ■ débattu ■ > Le projet de loi pour la croissance d’Em- manuel Macron est débattu au Sénat (p.5). Nous présentons la première partie des débats où ont été examinés des articles concernant l’urbanisme commercial. Au début des articles concernant les professions réglementées, l’article 12 A crée un nou- veau code de l’accès au droit. ■ présenté ■ > Le cabinet d’avocats Baker&McKenzie a lancé un baromètre international de l’im- mobilier durable (p.6). > Gilbert Emont présente son ouvrage: “ Marché du logement. L’empreinte des terri- toires ”. Il porte un nouveau regard sur l’ana- lyse des marchés et esquisse des pistes sur l’organisation territoriale de notre pays (p.8). Aux abords du bail commercial D ans notre sélection de jurisprudence sur les baux commer- ciaux (p.2), on s’arrêtera sur deux arrêts, l’un rendu par la Cour de cassation et l’autre par la cour d’appel de Paris. Ils visent des aspects périphériques du bail. La Cour de cassation s’est pro- noncée le 15 avril sur la faculté pour un locataire de pratiquer une sous-location. On sait que l’article L 145-31 du code de com- merce pose le principe de l’accord du bailleur à la sous-location et de l’appel du bailleur à concourir à l’acte de sous-location. Le bailleur demandait la résiliation du bail au motif que le locataire avait sous-loué sans l’appeler à concourir à l’acte. La Cour de cassa- tion n’a pas admis cette sanction car les locaux étaient loués à titre de résidence hôtelière et que la sous-location était donc l’objet même de l’activité du locataire. Il était en effet paradoxal de repro- cher au locataire l’exercice de son activité. Pour cette raison, la Cour de cassation écarte l’application de l’aticle L 145-31. Elle fait donc une interprétation souple de cet article, en écartant la règle dans un cas où son application n’aurait pas de sens. L e deuxième arrêt (15avril2015) émane de la cour d’appel de Paris. Il vise le cas de la vente de l’immeuble loué. Le gérant de la société locataire avait accordé une caution au bailleur. Mais l’im- meuble ayant été vendu, la caution en contestait l’application. La cour d'appel rejette cet argument. Reprenant les termes d’un arrêt de cassation plus ancien (6décembre 2004), la cour d’appel indique que, en cas de vente de l’immeuble, le bénéfice du cautionnement est transmis comme accessoire de la créance de loyer cédée. Certes il est possible de convenir d’une règle contraire, mais, faute de clau- se spécifique, la caution est réputée transmise à l’acquéreur. En revanche, la cour d’appel annule la caution pour un motif de for- me: la caution n’avait pas reproduit la mention manuscrite prévue par l’article L341-2 du code de la consommation. Cet article exige notamment la mention de la somme et de la durée de l‘engage- ment souscrit. Cette obligation s’applique pour toute personne phy- sique qui s'engage par acte sous seing privé en qualité de caution envers un créancier professionnel. Bien que souscrit par un syndic professionnel, l’acte a été jugé nul car il était donné à titre person- nel en tant que dirigeant de la société locataire. La solution est donc favorable au locataire. La cour d’appel fait une application très lar- ge de l’article puisqu’elle l’applique quand bien même la personne physique en cause était un syndic et on peut penser que sa profes- sion lui donnait accès aux informations lui permettant de mesurer la portée de son engagement. Quoi qu’il en soit, les bailleurs en retiendront la nécessité de requérir de la caution personne phy- sique la reproduction de la mention manuscrite. À défaut, ils cou- rent le risque de voir la portée de la garantie réduite à néant. ■ BD JURIS hebdo La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr NUMÉRO599 28AVRIL 2015 ISSN 1622-1419 15 E A NNEE L’ESSENTIEL . . immobilier - 2 - Jurisprudence - Baux commerciaux : Sous-location autorisée si elle est l’objet même de l’activité / Cautionnement: il se transfert en cas de vente de l’im- meuble. Nullité du cautionnement faute de mention manuscrite Copropriété : Assemblée: consultation du conseil syndical, mise en concurrence, frais incombant à un seul copropriétaire Expropriation : Droit de l’occupant sur une réserve foncière: rejet d’une QPC / Valeur d’indemnisation pour un bien occupé - 4 - Au Parlement - Rétablissement personnel de locataires HLM / Cession de foncier public / Taxe de séjour Le projet de loi croissance au Sénat - 6 - Actualité - Tarif des syndics / Baromètre de l’immobilier durable Textes d’application de la loi Alur - 7 - Nominations - En bref - Déclaration des valeurs locatives / Comité d’engagement ANRU Appel à manifestation d’intérêt “ville durable et solidaire” Création du délégué interministériel à la mixité sociale dans l’habitat - 8 - Rencontre - Gilbert Emont (IEIF) présente son livre: “Marché du logement. L’empreinte des territoires” S O M M A I R E E D I T O R I A L L e prochain numéro de Jurishebdo sera daté du 12 mai 2015 2 8avril 2015 2 B AUXCOMMERCIAUX ▲ Baux commerciaux ■ Sous location autorisée si elle e st l’objet même de l’activité (Cass. Civ. 3 e , 15avril2015, n°428, FS-P+B, cassation, pourvoi n°14-15976) A près avoir acquis divers lots en l’état futur d’achèvement, un investisseur Périssol avait conclu en 1997 un bail commercial avec une société de gestion hôtelière. En 2007, il avait délivré un congé à cette société avec refus de renouvellement et d’indemnité d’éviction en invoquant la conclusion de contrats de sous-location irréguliers et l’ab- sence de participation du bailleur à l’acte. L’arrêt qui avait admis cette argumentation est cassé: “Vu les articles L 145-178 et L 145-31 du code de commerce […] Attendu que pour valider le congé, l’arrêt retient que les clauses du bail commercial, aux termes desquelles le preneur exercera une activité d’exploitation d’un établisse- ment d’hébergement consistant en la sous- location des logements dans la résidence pour un usage d’habitation, ne dispensent pas d’appeler le bailleur à concourir à l’acte de sous-location; Qu’en statuant ainsi, alors que lorsque les lieux loués sont destinés à une activité de résidence hôtelière consistant à mettre à disposition de la clientèle outre un héber- gement, des prestations de services telles qu’énumérées au bail comme définies par l’article 261 D 4° du CGI, la sous-location étant l’objet même de l’activité du locatai- re, le bailleur n’a pas à être appelé à concourir aux actes de sous-location , la cour d’appel a violé les textes susvisés; Par ces motifs: casse”. Observations : L’article L 145-17 permet au bailleur de donner congé sans indemnité s’il justifie d’un motif grave et légitime. La violation de l’interdiction de sous-location peut constituer un tel motif (Civ. 3 e , 5jan- vier 2010, pour la location, sans que le bailleur ait été appelé à concourir à l’acte, de la partie des locaux réservés à l’habita- tion). L’article L 145-31 pose le principe de l’in- terdiction de la sous-location, sauf clause contraire du bail et en cas de sous-location autorisée, l’appel du propriétaire à concourir à l’acte. La jurisprudence est nuancée. Il revient au juge du fond d’apprécier si l’inexécution de l’obligation de faire concourir le bailleur à l’acte est suffisamment impor- tante pour que la résiliation du bail soit immédiatement prononcée ou s’il y a lieu d’accorder des dommages-intérêts (Cass. Com. 15 fév. 1961). Ainsi par exemple si l’existence de la sous-location était parfai- tement connue du bailleur, qui l’a tacite- m ent agréée, le fait qu‘il n’ait pas été appelé à concourir au sous-bail ne consti- tue pas un motif grave et légitime justi- fiant le refus de renouvellement (Paris, 9 sept. 2009). L’intérêt de cette nouvelle décision est de se fonder sur l’activité du preneur: étant une société de gestion hôtelière, son objet même était de pratiquer la sous-location. L’accord du bailleur à la sous-location ne pouvait donc pas être exigé. ■ Cautionnement: transfert en cas de vente de l’immeuble, nullité faute de mention manuscrite (CA Paris, Pôle 5, ch. 3, 15avril2015, n°13/12508) M. De. avait conclu en 2007 un bail com- mercial avec une société exerçant les fonc- tions de syndic d’immeuble. Son gérant, M me Da. s’était portée caution par acte sépa- ré. En 2011, le bailleur avait vendu l’im- meuble à une SCI. Celle-ci avait engagé une procédure en constat de résiliation du bail pour impayé et demandé paiement à la caution. Or la caution contestait d’une part la faculté pour la SCI de se prévaloir de l’ac- te de cautionnement consenti au vendeur et d’une part la validité de son engagement au regard de l’article L 341-2 du code de la consommation. La cour d’appel rejette le premier argument, mais accueille le second. 1. Vente de l’immeuble “M. De. et la SCI rappellent justement le défaut d’application de l’article 1690 du code civil aux mutations de droits réels immobiliers de sorte que M me Da., caution du locataire, ne peut, pas plus que le loca- taire d’un local à usage commercial, se pré- valoir du défaut de signification de l’acte de transfert de propriété du local pris à bail. Il est constant qu’ en cas de vente de l’im- meuble loué, le cautionnement est trans- mis de plein droit au nouveau propriétaire en tant qu’accessoire de la créance de loyers cédée à l’acquéreur , et que cette règle n’est applicable qu’à défaut de dispo- sition contraire. Si l’acte de cautionnement a pour objet la garantie par M me Da. des engagements de la société JD Gestion envers M. De. pour le bien dont il est propriétaire […], il ne contient aucune disposition excluant, de façon explicite, le transfert de l’acte de cau- tionnement à l’acquéreur de l’immeuble en cas de vente de ce dernier de sorte qu’à défaut de disposition contraire dans l’acte, le cautionnement a été transmis avec le bail comme accessoire de la créance de loyers et charges à la SCI qui a acquis l’immeuble de s orte que la SCI est bien fondée à se préva- loir du principe du cautionnement souscrit par M me Da.” 2. Nullité du cautionnement L a caution invoquait ensuite l’application de l’article L 341-2 du code de la consom- mation imposant la reproduction d’une mention manuscrite lors de l’engagement en qualité de caution d’une personne phy- sique à l’encontre d’un créancier profes- sionnel. Elle soutenait que le bailleur était un créancier professionnel, inscrit au RCS pour l’activité de location de logements, et qu’elle-même, exerçant une activité de syn- dic n’était pas une professionnelle en matière de gestion de baux commerciaux. La cour d’appel lui donne raison: “Contrairement à ce que soutiennent les intimés, cet article [L 341-2 du code de la consommation] s’applique aux cautionne- ments souscrits par des dirigeants qui s’en- gagent à titre personnel en cautionnement des engagements de leur société , que tel est le cas de M m e Da., gérante d’une EURL qui s’est engagée à titre personnel. Cette dernière rapporte la preuve par la production de l’extrait du RCS de M. De. que ce dernier est inscrit au RCS comme exerçant une activité de location de loge- ments […] M.De. est, dans ces conditions, mal fondé à contester la qualité de créan- cier professionnel au sens de l’article L 341- 2 du code de la consommation, lequel n'est pas limité au prêteur de deniers, de sorte que M me Da. peut valablement se prévaloir de la nullité de son acte de cautionnement, sanction expressément prévue dans l’article susvisé à défaut de reproduction de la men- tion obligatoire”. La cour juge donc nul l’ac- te de cautionnement. Observations : 1. Dans un arrêt d’assemblée plénière (6 déc. 2004, Bull. Civ. n°14), la Cour de cassation a jugé que, en cas de vente de l’immeuble donné à bail, le cau- tionnement garantissent le paiement des loyers est, sauf stipulation contraire, trans- mis de plein droit au nouveau propriétaire en tant qu’accessoire de la créance de loyer cédée à l’acquéreur par l’effet combiné des articles1743 et des articles1692, 2013 et2015” du code civil. La cour d’appel fait ici application de cette règle. Le contrat ne prévoyant pas de disposition spécifique au cas de la vente de l’immeuble, l’engage- ment de la caution se trouvait transféré au bénéfice de l’acquéreur. JURISPRUDENCE 2. L’article L 341-2 du code de la consom- mation prévoit une règle de protection de la personne physique qui se porte caution: celle-ci doit reproduire une mention m anuscrite précisant notamment le mon- tant de la somme due et la durée de l’en- gagement. Ce texte concerne l’engage- ment pris à l’égard d’un créancier profes- sionnel. La cour d’appel juge ici qu’il est applicable à l’égard d’un bailleur profes- sionnel. Elle considère que la gérante d’une société peut s’en prévaloir dans la mesure où elle s’engage en tant que per- sonne physique. On peut toutefois remar- quer que cette décision est très favorable à la caution qui exerçait le métier de syndic d’immeuble. Même s’il est contemplé dans sa qualité de personne physique, il est en effet surprenant de considérer que le syn- dic n’est pas un professionnel… Copropriété ■ Assemblée: consultation du conseil syndical, mise en concur- rence, frais incombant à un seul copropriétaire (Cass. Civ. 3 e , 15avril2015, n°426, FS-P+B, cassation partielle, pourvoi n°14-13255) Cet arrêt apporte plusieurs réponses rela- tives au fonctionnement de l’assemblée. 1. Choix du syndic Un copropriétaire contestait les modalités de nomination du syndic par l’assemblée. Il sou- tenait notamment que, l’AG ayant voté une résolution fixant à 1000euros le seuil à partir duquel le conseil syndical devait être consulté pour choisir un contrat, et que les honoraires du syndic étaient de 8611 € sur trois ans, l’ab- sence de consultation du conseil syndical entachait de nullité la désignation du syndic. La cour d’appel ne l’avait pas admis et la Cour de cassation confirme la décision: “Mais attendu qu’ayant exactement retenu que le contrat de syndic n’entrait pas dans les contrats et marchés visés par l’article 21 de la loi du 10juillet 1965 dans sa rédaction antérieure à la loi du 24mars 2014, la cour d’appel, qui n’a pas fait application de l’ar- ticle 19-2 du décret du 17mars 1967 dans sa rédaction issue du décret du décret du 20avril 2010, en a déduit à bon droit que nonobstant l’absence de mise en concur- rence et de consultation du conseil syndical, la décision portant nomination du syndic avait valablement été adoptée; D’où il suit que le moyen n’est pas fondé”. 2. Notion de mise en concurrence Le requérant soutenait par ailleurs que la mise en concurrence d’une entreprise de nettoyage n’était pas effective dans la mesure où l’assemblée n’avait le choix qu’entre le contrat du prestataire sortant et u n devis d’une autre société. La Cour de cas- sation juge l’exigence de mise en concur- rence satisfaite: “Mais attendu qu’ayant constaté que l’as- semblée générale disposait du devis de la société Extranet et du contrat de la société GPM, la cour d’appel en a déduit à bon droit qu’il y avait bien eu mise en concur- rence et que la demande d’annulation de la décision n°12 devait être rejetée”. 3. Rédaction du PV L’arrêt admet par ailleurs qu’il puisse y avoir une différence entre le libellé du point sou- mis à l’ordre du jour et la résolution adop- tée. En l’espèce, l’AG avait décidé de ne réa- liser qu’une fraction des travaux envisagés et de confier le choix de l’entreprise au conseil syndical. L’arrêt approuve la cour d’appel d’avoir “exactement retenu qu’a u- cune disposition n’imposait la stricte identi- té de réaction du projet de résolution et du texte définitivement adopté , sauf à nier la liberté de discussion et de vote des copro- priétaires lors de l’assemblée générale”. L’arrêt valide de façon analogue une réso- lution mentionnant le nom des conseils syn- dicaux élus alors que le texte de l’ordre du jour ne mentionnait pas ces noms car il rela- tait sobrement: “l’AG décide de renouveler les membres du conseil syndical”. 4. Approbation des comptes En revanche, l’arrêt d’appel est cassé sur la question de l’approbation des comptes. “Vu l’article 14-3, ensemble l’article 42 de la loi du 10juillet 1965; Attendu que pour rejeter la demande d‘annulation de la décision n°3 de l’AG du 10décembre 2009 portant approbation des comptes de l’exercice 2008-2009, la cour d’appel retient que les frais de l’AG du 19janvier 2009, convoquée à la demande de la SCI Les Chênes, constituent une char- ge personnelle de ce copropriétaire, lui ont été facturés comme tels et n’ont pas à figu- rer dans l’état des dépenses de la copro- priété pour l’exercice 2008-2009; Qu’en statuant ainsi, alors que les comptes du syndicat doivent comporter les charges et les produits de l’exercice et qu’est enta- chée de nullité une décision d’assemblée générale approuvant des comptes irrégu- liers, la cour d’appel a violé les textes susvi- sés”. L’arrêt est donc cassé sur ce seul point. Observations : 1. Le décret de 2010 a préci- sé explicitement que le contrat de syndic ne faisait pas partie des contrats pour les- quels une mise en concurrence est requise. Le copropriétaire soutenait qu’antérieure- ment à ce décret, la mise en concurrence était obligatoire. La Cour de cassation ne l’a pas admis puisqu’elle juge que la cour d’appel n’avait pas appliqué l’article 19-2 dans sa rédaction issue du décret de 2010. Précisons enfin que depuis la loi du 24mars 2014, l’article 21 comporte un ali- néa spécifique au choix du syndic, et impo- se la mise en concurrence avec un rôle actif du conseil syndical. 2. La notion de mise en concurrence n’im- pose pas la présence de trois devis. Une comparaison entre deux contrats est suffi- sante, quand bien même l’un résulte d’un prestataire donc le contrat arrive à échéan- ce. (Sur cette question voir aussi Paris 9avril 2009, AJDI 2009, 551). 3. Sur la rédaction du PV, cette décision fait preuve d’une souplesse bienvenue. 4. S’agissant enfin des comptes, le copro- priétaire critiquait la présentation des comptes en ce qu’elle ne mentionnait pas 2 8avril 2015 3 C OPROPRIÉTÉ ▲ JURISPRUDENCE ■ Droit de l’occupant sur une réser- ve foncière: rejet de QPC Un requérant avait sollicité le renvoi au Conseil constitutionnel d’une question por- tant sur la validité de l’article L 221-2 du code de l’urbanisme. Il soutenait que cet article, relatif aux droits accordés aux pre- neurs par une concession temporaire sur des biens relevant d’une réserve foncière, crée une rupture d’égalité avec les loca- taires de la loi du 6juillet 1989. La Cour de cassation a rejeté cette demande au motif que “la différence de traitement constatée entre le preneur à bail et le titulaire d’une convention d’occupation précaire est justi- fiée par une différence de situation objecti- ve et est en rapport direct avec l’objet de la loi qui l’établit et que la possibilité pour la personne publique de mettre un terme à une convention temporaire afin d’affecter le bien au projet d’aménagement ayant justifié la constitution de la réserve fonciè- re, sans que ne soient prévues des disposi- tions particulières pour certaines catégories d’occupants, ne porte pas une atteinte dis- proportionnée à l’objectif de valeur consti- tutionnelle que constitue le droit au loge- ment”. (Cass. Civ. 3 e , 16avril2015, n°598, FS-P+B, pourvoi n°14-25381, non-lieu à renvoi) Cette décision confirme donc le caractère pré- caire du droit d’occupation qui est consenti sur un bien du domaine public, dans l’attente de son affectation au projet qui avait justifié la constitution de la réserve foncière. ▲ 2 8avril 2015 4 A U P ARLEMENT ■ Rétablissement personnel de locataires HLM Dominique Estrosi Sassone interroge le ministre de l’économie sur la situation ds bailleurs sociaux dont les locataires suren- d ettés bénéficient d’une procédure de réta- blissement personnel qui les dispense du paiement de leur loyer. Ainsi, entre2010 et2014, Côte d’Azur Habitat a dû supporter 1,37 million d’euros d’abandon de créances. Le secrétaire d’État au budget, Christian Eckert, lui répond que la loi du 17mars 2014 sur la consommation prévoyait la création d’un registre national des crédits aux particu- liers, mais qu’elle a été censurée par le Conseil constitutionnel. Christian Eckert ajoute que, pour les bailleurs sociaux, le risque est limité puisque le paiement du loyer est assuré à titre principal par l’APL. Enfin, un bailleur en dif- ficulté peut faire appel à la CGLLS (JO Sénat déb. 8avril, p.3118). des frais de convocation d’AG à la deman- de d’une SCI. La cour d’appel avait observé qu’il s’agissait de charges personnelles de ce copropriétaire, qui avaient été facturées c omme telles à ce copropriétaire et qui en conséquence n’avaient pas à figurer dans les dépenses de la copropriété. Or l’auteur du pouvoir soutenait que les comptes du syndicat auraient dû faire apparaître cette dépense, quand bien même il s’agissait d’une dépense personnelle du coproprié- taire qui avait demandé la convocation de l’AG et à qui incombaient seul les frais. Faute de l’avoir admis, la cour d’appel voit son arrêt cassé. Expropriation ■ Valeur d’indemnisation (CA Paris, Pôle 4, ch. 7, 16avril2015, n°12/23193) La commune de Vincennes avait exproprié une SCI pour des lots de copropriété sur un immeuble du centre-ville. En première ins- tance, le juge avait fixé l’indemnité princi- pale à 1,03million d’euros. Le propriétaire demandait que l’indemnité soit fixée à 1,63million. Parmi les différents arguments sur lesquels a statué la cour d’appel, on en retiendra trois: 1 Droits sur une cour commune . Le propriétaire estimait que l’indemnité devait comporter une indemnisation au titre des droits que, en tant que coproprié- taire, il disposait sur une cour commune. La demande est rejetée: “La SCI ne peut pas […] soutenir qu’étant propriétaire de la plus grande partie des lieux, il y aurait lieu de lui allouer une indemnité d’expropriation distincte au titre de la cour commune au motif qu’elle aurait des droits majoritaires d’au moins 75% sur ladite cour […] alors que la cour dont s’agit est une partie commune en indivision entre les copropriétaires dont la quote-part de propriété est intégrée dans chacun des lots à hauteur des tantièmes dans les parties communes de telle sorte que l’indemnité allouée au titre du lot de copropriété répa- re non seulement la dépossession foncière des parties privatives mais également celle des parties communes y afférentes”. 2 Décote pour un bien occupé . Le propriétaire contestait le montant de la décote opérée sur les appartements. “C’est à bon droit que le premier juge, conformément aux dispositions de l’article L 13-14 du code de l’expropriation, a évalué le lot à usage d’habitation n°4 en valeur libre et les lots à usage d’habitation, n°1, 2 et3 en valeur occupé, sauf à retenir un taux d’abattement, non de 20%, mais de 15% en considération de la moins-value consta- t ée sur le marché immobilier entre un bien libre et un bien occupé”. 3 Impôt sur la plus-value. Le propriétaire demandait aussi à être indemnisé du montant de l’impôt sur la plus-value qu’il allait devoir payer après l’expropriation. Demande rejetée: “Pour ce qui concerne la demande d’in- demnité au titre des éventuelles plus-values fiscales, elle ne peut pas non plus prospérer, la soumission éventuelle à cette imposition résultant du seul choix de l’exproprié de ne pas remployer effectivement les indemnités d’expropriation dans les douze mois de leur perception”. La cour fixe l’indemnité princi- pale à 1,04million d’euros. Observations : 1. L’arrêt récuse l’argument du propriétaire qui demandait un complé- ment d’indemnité lié à la cour commune. C’est en raisonnant sur la nature du droit du copropriétaire que la cour d’appel rejette l’argument: ces droits sont la pro- priété commune des copropriétaires. L’ar- ticle 4 de la loi du 10juillet 1965 dispose en effet que “Les parties communes sont l'objet d'une propriété indivise entre l'en- semble des copropriétaires”. L’arrêt en déduit que leur valeur est intégrée dans celle des tantièmes de copropriété. Leur privation n'est donc pas indemnisable à titre spécifique. 2. Les locaux d’habitation occupés sont réputés de valeur moindre que les locaux libres. La décote est fixée par le juge et peut varier en fonction du droit de l’occu- pant ; elle est plus forte pour un logement relevant de la loi de 1948. S’agissant de baux relevant de la loi de 1989, elle est ici fixée à 15% 3. La loi (art. 150 U II 4e du CGI) prévoit un cas d’exonération d’impôt sur la plus-value lorsque le bien a fait l’objet d'une déclara- tion d’utilité publique en vue de l’expro- priation, à condition que l’intégralité du montant de l’indemnité soit remployée à l’achat d’immeuble dans un délai de dou- ze mois à compter de la perception de l’in- demnité. L’exproprié peut donc échapper au paiement de l’impôt sur la plus-value sous condition de remploi. ● ▲ E XPROPRIATION JURISPRUDENCE ■ Cession du foncier public Audrey Linkenheld interroge la ministre du logement sur les règles de cession du foncier public: la décote, prévue par la loi du 18jan- vier 2013, n’est autorisée pour des construc- tions existantes que si elles nécessitent une restructuration , mais non si elles n’impo- sent qu’une simple réhabilitation . Sylvia Pinel confirme que l’article R 3211-13 du CGPPP (décret du 15avril2013) ne permet pas d’appliquer la décote à une cession de biens nécessitant une réhabilitation. Recon- naissant qu’il s’agit d’un frein à la cession, elle s’engage à étudier la question avec les ministères concernés afin de faire évoluer le texte (JO déb. AN 25mars 2015, p.3046). ■ Taxe de séjour Pierre Aylagas sénateur, maire d’Argelès- sur-Mer, évoque la baisse de recettes de la taxe de séjour liée à la réforme issue de la loi de finances rectificative pour 2014 qui a éten- du l’exonération des mineurs de 13 ans aux mineurs de 18 ans. Carole Delga, secrétaire d’État à la consommation, lui répond que la réforme a simplifié les cas d’exonération: outre les mineurs, sont exonérés les tra- vailleurs saisonniers employés dans la com- mune et les personnes bénéficiant d'un hébergement d’urgence. Elle annonce la parution prochaine du décret qui précisera les conditions de mise en œuvre de la taxa- tion d’office du contribuable en cas de défaut de déclaration et celui qui fixera le mode de collecte de la taxe par les intermédiaires numériques (JO AN déb. 25mars, p 3069). ❘◗ Emmanuel Fleury a été nommé asso- cié du cabinet Lmt Avocats . Il intègre le département immobilier commercial et contentieux du cabinet. Acteurs 421-6 du code de l’urbanisme), cette modifi- cation ne nécessite pas de permis de construire, même modificatif. Le ministre a ensuite proposé un amende- ment (n°1743) pour sécuriser les autorisa- tions d’exploitation commerciale délivrée entre l’entrée en vigueur de la loi Pinel, le 18décembre2014 et celle de son décret d’ap- plication le 15février 2015. Il indique que l’absence de consigne sur le traitement de ces projets “pourrait nécessiter de redéposer certains permis de construire comportant un volet relatif à une autorisation d’exploitation commercial, afin d’en garantir la sécurité juridique”. L’amendement précise que si un projet bénéficie d’une autorisation d’exploi- tation commerciale en cours obtenue avant le 15février 2015, cette autorisation vaut avis favorable des commissions d‘aménage- ment commercial. Mais suite à une deman- de de réserve, le débat a sur ce point été reporté. David Assouline a proposé d’abaisser le seuil d’examen des projets d’exploitation commercial à 400m 2 au lieu de 1000m 2 , lorsqu’ils sont situés dans les centres urbains historiques et sur l’ensemble des sites classés ou inscrits. Le ministre répond qu’il y aurait un doublon avec les prescrip- tions de l’architecte des Bâtiments de Fran- ce. L’amendement (n°395) a été rejeté (p.3447). L’article 11 bis B est relatif à la faculté pour la DGCCRF et aux associations de consomma- teur agréée d’intenter une action en sup- pression de clauses illicites ou abusives dans les contrats de consommation. Il a été adop- té (p.3474). Même vote pour l’article 11 ter qui concerne l’action de groupe. Jean Desessard a souhaité imposer l’avis conforme de la commission départementale de protection des espaces naturels agricoles et forestiers (CDPENAF) lors de la création ou l’extension de surfaces commerciales de plus de 1000m 2 au détriment de terres arables ou naturelles. Mais son amendement (n°442) a été rejeté (p.3485). ■ Tascom Un amendement relatif aux drives a été pré- senté (n°1058). Éliane Assassi déplore leur développement anarchique. Afin de mieux les encadrer, elle demande de les assujettir à la taxe sur les surfaces commerciales. Mais le texte n’a pas été adopté. Le 11avril, un amendement (n°351) a été 2 8avril 2015 5 Les sénateurs ont commencé le 7avril l’exa- men du projet de loi pour la croissance, l’ac- tivité et l’égalité des chances économiques. Libérer l’activité est le premier pilier du tex- te que présente Emmanuel Macron. Le ministre donne l’exemple des documents d‘urbanisme , pour lesquels il s’agit de s’as- surer qu’ils ne sont pas trop restrictifs (JO Sénat déb. 8avril, p.3130). Pour les profes- sions du droit, il indique que l’acte authen- tique n’est pas remis en cause . Il faut amé- liorer les règles d’accès à la profession pour qu’elles soient pleinement transparentes et méritocratiques, et faciliter l’installation de professionnels dans les secteurs qui en man- quent, tout en laissant l’état actuel du droit pour les secteurs où le nombre de profes- sionnels est suffisant. Il faut aussi favoriser l’interprofession, sans financiariser la pro- fession. Quant aux tarifs, ils sont “déconnec- tés des coûts réels, surtout lorsqu’ils sont proportionnés aux actes ou à la vente” (p.3131). Il faut aussi développer le logement inter- médiaire , aujourd’hui entravé. Pour cela, il faut simplifier la réglementation et accélérer les délais de délivrance des avis et accords périphériques au droit des sols. Le dévelop- pement du logement intermédiaire ne doit pas se faire au détriment du logement social. Diverses mesures ajustent la loi Alur pour un juste équilibre entre protection des loca- taires et incitation à l’investissement. Autre objectif du texte: l’investissement. Il se traduit par exemple par l’accélération du déploiement de la fibre optique. Le ministre souhaite aussi développer le certificat de projet qui donne une réponse du préfet sur un projet, garantie en deux mois, permettant aux acteurs d’avoir un interlocuteur unique, mais la commission spéciale du Sénat est revenue sur certaines de ces mesures. ■ Réduire les excès de la loi Alur Dominique Estrosi-Sassone, corapporteur, indique que, pour surmonter les blocages du marché du logement et réduire les excès de la loi Alur, “nous avons institué un socle juridique plus favorable à l’investissement immobilier, tout en préservant un haut niveau de protection du locataire” (p.3138). La commission a supprimé l’article 10 qui prévoyait la faculté pour le préfet de consul- ter l’Autorité de la concurrence sur les docu- ments d’urbanisme. François Pillet, corapporteur, indique que, à propos des professions réglementées, la commission a conservé l’avis de l’Autorité de la concurrence, concilié l’approche éco- nomique et la spécificité de la prestation juridique, maintenu la péréquation et les remises tarifaires, confirmé la liberté d’ins- tallation en précisant le régime applicable aux zones non carencées (p.3140). Vincent Capo-Canellas, président de la com- mission spéciale, souligne que jamais un texte n’avait embrassé autant de champs ministériels. Répondant aux diverses critiques, le ministre réclame : “rendons au moins à ce gouvernement la grâce de s’être affranchi de tous les lobbies existants […] Aucun cabinet, si grand soit-il n’a inspiré les propositions de ce texte” (p.3161). Il récuse aussi une “prétendue influence bruxelloise”. Dans les premiers articles relatifs aux trans- ports, les sénateurs ont par exemple voté l’article 3 bis qui programme une ordonnan- ce pour réaliser une infrastructure ferro- viaire entre Paris et l’aéroport Roissy Charles de Gaulle (JO Sénat déb. 10avril p.3299). Le 10avril, Jean Desessart a proposé d’inté- grer obligatoirement les parkings dans le bâti commercial, pour qu’ils soient nécessai- rement en sous-sol ou sur les toits des grandes surfaces (amendement n°441), mais il n’a pas été suivi (rejet, JO Sénat, 11avril, p.3444). ■ Urbanisme commercial L’article 10 ter modifie l’article L 425-4 du code de l’urbanisme. Expliquant son amen- dement (n°1551 voté), Emmanuel Macron indique qu’en cas de modification substan- tielle du projet, au sens de l’article L 752-15 du code de commerce (qui n’implique pas d’effet sur la conformité des travaux projetés par rapport aux dispositions de l’article L Le projet de loi croissance au Sénat Les sénateurs ont adopté l’article qui programme un nouveau code de l’accès au droit. Ils ont examiné plusieurs articles relatifs à l’urbanisme commercial. Les débats sur ce texte doivent reprendre le 4 mai. L EPROJETDELOI M ACRONAU S ÉNAT DÉBATS 2 8avril 2015 6 P ROJETS ● Tarif des syndics L ’ARC redoute que la hausse des taris des syndics issue de la loi Alur ne soit suivie d’une d euxième vague de hausse à l’occasion de la mise en place des contrats types à partir du 1 er juillet 2015. L’ARC organise donc le 28mai une conférence sur le thème “transparence du contrat de syndic” afin d’estimer au plus juste les prestations qui relèvent du forfait et celles qui sont des prestations particulières. (Communiqué du 21avril2015). ● Textes d’application de la loi Alur La FNAIM souligne le travail effectué pour la mise au point des divers documents d’appli- cation de la loi Alur, avec le Conseil national de la transaction et de la gestion immobiliè- re. Ainsi, le bail type est en cours de préparation, le décret serait applicable à compter du 1 er juillet 2015. La carte professionnelle devrait avoir une durée de validité de trois ans. Quant à l’enca- drement des loyers, pour lequel le décret est au Conseil d’État, il devrait prévoir une expérimentation limitée à Paris. Un projet de code d’éthique a été transmis au Gouvernement. Sa validation par décret est le préalable à l‘installation de la Commission nationale de contrôle créée par la loi Alur. La FNAIM appelle aussi à clarifier le mode d’information des copropriétaires lors d’une vente, alors que se développe la pratique du pré-état daté. (Communiqué du 21avril2015). ● Baromètre de l’immobilier durable Le cabinet Baker&Mc Kenzie a lancé un baromètre international de l’immobilier durable. Il est établi à partir de critère évaluant notamment la certification environnementale, le DPE, le bail vert ou les objectifs de réduction d’émission de gaz à effet de serre ou de CO2. Royaume-Uni, Allemagne et France arrivent en tête. L’Australie a été pionnière en matière de bail vert et de mise aux normes environnemen- tales, mais beaucoup moins sur les émissions de CO2. L’Europe est en haut du classement, notamment en raison des directives imposées par l’Union européenne. L’étude souligne que si l’Allemagne, la France, le Royaume Uni et les Pays-Bas sont les plus en pointe, leurs marchés immobiliers ont aussi moins souffert de la crise financière. En revanche, dans les pays du Sud comme en Espagne, les préoccupations environnemen- tales sont passées au second plan derrière la relance économique. L’étude observe aussi des disparités dans les mécanismes de financement. Les banques en Allemagne sont très investies dans le financement des projets d’immobilier durable (1,2milliard de dollars financés par la Deutsche Bank en 2013). L’Italie a accordé 900millions d’euros de subventions à la modernisation durable des logements et l’Espagne 400millions. (Communiqué du 20avril2015). ● Une association pour les syndics de redressement Partant du constat que le redressement des copropriétés en difficulté nécessite une com- pétence particulière, des professionnels se sont réunis en association pour la reconnais- sance des syndics de redressement. Elle est issue des travaux d’un groupe animé par Alain Papadopoulos (Universimmo-pro.com) et Antoine Patier-Biagioli (ancien dirigeant de Pact). Cette association promeut la reconnaissance d’une certification. Elle devra être vali- dée par un organisme certificateur. L’association assure la promotion de cette démarche auprès des syndics volontaires. L’association réunit tant des professionnels de la gestion immobilière que des représentants des consommateurs, des opérateurs de l’habitat ou des représentants des pouvoirs publics. Membres fondateurs: Agence Langlois, Gexio, Association Relais Habitat - Syndic de Redressement, Fédération des PACT, Union sociale pour l’Habitat, Citémétrie, Urbanis, Association des Responsables de Copropriété, Antoine Patier-Biagioli (Communiqué du 21avril 2015). I NITIATIVES voté pour supprimer la majoration de 50% de la Tascom, avec accord du ministre (après l’article 11 quater D). ■ Un nouveau code de l’accès au droit Les sénateurs ont ensuite abordé les dispo- sitions concernant les professions réglemen- tées. L’article 12 A entend créer un “code de l’accès au droit” qui regrouperait les textes relatifs à l’aide juridique et les professions réglementées. Le ministre estime que cette codification n’est pas nécessaire, notam- ment parce que les professions du droit connaissent très bien les textes qui les régis- sent. Mais l’amendement de suppression de l’ar- ticle a été rejeté et l’article 12 A a été voté. L’article 12 vise les tarifs des professions réglementées. Éric Bocquet observe que le ministre veut introduire une concurrence tarifaire, une liberté d‘installation et une capitalisation des sociétés mais qu’il serait préférable d’in- tervenir par une simple régulation des tarifs. Jacques Bigot propose que le tarif soit fixé, plutôt que dans un corridor tarifaire, en per- mettant au professionnel de consentir une remise. Roger Karouchi rappelle que la pro- fession de notaire assure la sécurité juri- dique de tous les ménages français et il ne comprend pas la volonté de la déstabiliser. Le ministre ironise sur la majorité sénatoria- le qui aujourd’hui défend la sécurité juri- dique mais qui a “créé l’acte d’avocat et fait la première encoche dans la sécurité juri- dique, en particulier celle de l’acte authen- tique.” Le ministre a présenté un amendement n°1664 pour rétablir l’article 12 dans sa ver- sion initiale. Il reconnaît que l’idée du corri- dor tarifaire n’était pas adaptée car trop complexe. Il propose le mécanisme de la remise, mais limitée par voie réglementaire. La remise ne serait pas discrétionnaire, par client, mais accordée en toute transparence et affichée par le professionnel. François Pillet préconise un autre système consistant en une remise possible, sur les droits proportionnels, immobiliers ou non, pour un émolument supérieur à un seuil fixé par arrêté ministériel. Le ministre présente les règles d’installation qu’il souhaite: dans les zones où les profes- sionnels du droit manquent, la libre installa- tion serait possible. Dans les zones normale- ment pourvues, le régime actuel demeure- rait. Dans les zones intermédiaires, si l’ins- tallation d’un nouveau professionnel crée une perte durable de chiffre d’affaires pour un autre professionnel, il est normal qu’il l’indemnise. L’amendement 1664 a été rejeté. En revanche a été voté l’amendement n°717 de Roger Karouchi qui prévoit de préciser par décret “les prestations accomplies en concurrence avec celles, non soumises à un tarif, d'autres professionnels, et qui ne sont pas soumises à un tarif réglementé”. L’article 12 a été voté. A suivre. ● 2 8avril 2015 7 NOM : PRÉNOM : FONCTION : SOCIÉTÉ : ADRESSE : TÉL : FAX : MÉL : N ° TVA INTRACOM .: SIGNATURE : O F F R E EX C EP T IO NN EL L E R é s e r v é e a u x n o uv e a u x a b o n n é s 20% de réduction sur l’abonnement JURIS hebdo immobilier N OMINATIONS Présidence de la République ➠ Rodolphe Gintz est nommé conseiller finances publiques à la présidence de la République. (Arrêté du 13avril 2015, J.O. du 16avril, @) Cabinets ministériels ➠ Premier ministre : Guillaume Lacroix est nommé conseiller développement local au cabinet du Premier ministre. (Arrêté du 13avril 2015, J.O. du 14avril, @). ➠ Justice : Gilles Le Chatelier quitte ses fonc- tions de directeur du cabinet de Christiane Taubira. (Arrêté du 15avril2015, J.O. du 16avril, @) Préfets Alain Thirion est nommé préfet de la Haute- Corse. (Décret du 15avril2015, J.O. du 17, @). Organismes publics ➠ EPARECA : Marc-Etienne Pinauldt est nommé administrateur de l’Établissement public national d'aménagement et de restructuration des espaces commerciaux et artisanaux, représentant l'Etat au titre de l'aménagement du territoire. (Arrêté du 13avril 2015, J.O. du 18avril, p.6925). Conventions collectives ➠ Centres PACT et ARIM : l'avenant n°9 du 30septembre2014, relatif au travail à temps partiel est étendu par arrêté du 9avril2015. (J.O. du 17avril, p.6836). ➠ Cabinets d'économistes de la construction et de métreurs-vérificateurs : il est envisagé l'extension de l’avenant n°76 du 21jan- vier2015 relatif aux salaires minima. (Avis publié au J.O. du 17avril, p.6844). ■ Déclaration des valeurs locatives Les locataires soumis à déclaration au titre de différents régimes professionnels (IS, BIC, BNC) doivent déclarer le montant du loyer hors taxes et hors charges. Cette obligation vise les locataires, personnes physiques ou personnes morales, et concerne les locaux commerciaux. Elle vise à permettre la mise à jour des valeurs locatives des locaux profes- sionnels. (Arrêté du 3avril2015 fixant la liste des infor- mations mentionnée à l'article 1498 bis du CGI nécessaires à la mise à jour des tarifs pour la détermination des valeurs locatives des locaux professionnels, J.O. du 14avril, p.6626). ■ Comités d'engagement ANRU Un arrêté du 8avril prévoit l'institution de deux comités d'engagement: - un comité chargé d'examiner les projets de rénovation urbaine et les projets de renou- vellement urbain présentés en vue de la conclusion de conventions pluriannuelles, - un comité chargé d'examiner les projets de requalification des quartiers anciens dégra- dés également présentés en vue de conven- tions. L'un et l'autre sont présidés par le directeur général de l'agence. L'arrêté en précise la composition. (Arrêté du 8avril2015 relatif aux comités d'en- gagement de l'Agence nationale pour la réno- vation urbaine, J.O. du 15avril, p.6697) ■ Appel à manifestation d'intérêt «ville durable et solidaire » Cet appel à projet s'inscrit dans le cadre de la convention « Ville durable et solidaire, excellence environnementale du renouvelle- ment urbain » conclue avec l'ANRU le 12décembre2014. Il est prévu à ce titre 71millions d'euros de subvention pour mettre en œuvre des projets innovants dans des quartiers d'intérêt national du nouveau programme national de renouvellement urbain (NPNRU). Deux objectifs: - l'augmentation du « reste pour vivre des habitants » par une diminution des dépenses contraintes, - le renforcement de l'attractivité des quar- tiers en renouvellement urbain. Cet appel doit se conclure par la sélection d'une quinzaine de projets . Seront privilé- giées les solutions « traitant de manière intégrée la rénovation du bâti, de la gestion des flux, de l'énergie et de la mobilité ». Les dossiers doivent être déposés d'ici le 30septembre2015 . Les lauréats seront annoncés vers le 30novembre2015. NB. La notion de « reste pour vivre », préfé- rée à celle de « reste à vivre », est préconisée par le Conseil national des politiques de lut- te contre la pauvreté et l'exclusion sociale. Le texte du cahier des charges est accessible à l'adresse: http://www.gouvernement.fr/ investissements-d-avenir-cgi (Arrêté du 7avril2015 relatif à l'approbation du cahier des charges «Ville durable et solidai- re», J.O. du 16avril, p.6745). ■ Tarification de l’eau 18 agglomérations ont été choisies pour participer à l'expérimentation de la tarifica- tion sociale de l'eau en application de la loi du 15avril2013. Un décret en fixe la liste. Il s'agit notamment de Nancy, Saint-Brieuc, Brest, Nantes, Évry, Angoulême, Lille. (Décret n°2015-416 du 14avril2015 fixant la liste des collectivités territoriales et de leurs groupements retenus pour participer à l'expé- rimentation en vue de favoriser l'accès à l'eau et de mettre en œuvre une tarification sociale de l'eau, J.O. du 16avril, p.6745). ■ Création du délégué interministé- riel à la mixité sociale dans l'habitat Ce délégué est placé auprès du Premier ministre. Il assure le suivi des politiques publiques destinés à assurer une répartition équilibrée de logements sociaux sur l'en- semble du territoire. Il assure l'harmonisa- tion des actions établies par le préfet à l'égard des communes faisant l'objet d'un constat de carence. (Décret n°2015-423 du 15avril2015, J.O. du 17avril, p.6809). B ULLETIND ’ ABONNEMENT « PRIVILÈGE » ❑ OUI , je souhaite bénéficier de l’offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC (soit 586,68 € HT + 2,1% de TVA) au lieu de 779 € TTC, soit 20% de réduction . Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription À RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi599 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✁ AU FIL DU J.O. 2 8avril 2015 8 G ILBERT E MONT Après “Logement, pronostic vital engagé” en 2012, le senior advisor de l’IEIF publie un nouvel ouvrage qui vient à point nommé pour analyser la réforme territoriale en cours en France. Il n’y a pas un mais des marchés du logement, observe d’emblée Laurent Davezies dans sa préface. Mais il indique sur- tout qu’on a trop souvent considéré que l’approche territorialisée d’un phénomène global permet d’en éclairer la seule dimen- sion géographique alors qu’elle permet d’en préciser, voir d’en changer la nature. Attention aux moyennes Conviction de départ de Gilbert Emont: le marché du logement n’existe pas car les moyennes recouvrent des réalités différentes. Mais que peut-on dire alors sur le logement en France? Au-delà des monographies qu’il est possible de concevoir sur telle ou telle vil- le, comment faire une analyse pertinente ? Gilbert Emont se demande s’il existe des structurations intermédiaires, des mailles homogènes de territoires qui permettraient cette analyse. Le pays a été homogène lors- qu’il était à 80% rural. Mais à la suite de l’exode rural, la France est entrée dans le monde urbain, avec une structuration par métropolisation. Quel est alors le territoire pertinent pour l’analyser ? Gilbert Emont indique que l’INSEE observe une forte crois- sance en zone rurale alors que cela corres- pond en partie à des communes qui sont en réalité rattachées à des aires urbaines. Gilbert Emont a donc travaillé sur la notion d’aires urbaines. Ainsi alors que la croissance de la population entre 1999 et 20011 est en France de 7,8%, celle de la France rurale a été de 13,5%. Mais si on distingue le rural pur des communes rurales d’une aire urbaine dont plus de 40% de la population travaille dans l’unité urbaine de référence (rurbain), l’écart est net: la croissance de la population a été de 9,8% en zone rurale pure alors qu’elle a été de 12,3% dans le secteur rurbain d’Ile- de-France et de 18,1% dans le secteur rur- bain de province. Le travail d’analyse a été mené en trois étapes associant des données statistiques, économiques puis mathématiques. Il permet d’aboutir à un classement en 5 catégories: villes leaders (Marseille, Montpellier, Toulou- se; Bordeaux; Grenoble, Nantes et Lyon), solaires (Avignon, Bayonne, Toulon…) régio- nales (Amiens, Angers, Dijon, Lille…), dyna- miques (Annecy, Caen LaRochelle) ou décli- nantes (Brest, Creil; Douai, LeHavre, Valen- ciennes…). On voit alors par exemple que la croissance de la population est de 7,1% (naturelle) plus 5,9% de croissance migratoi- re dans les leaders. À l’inverse, dans les décli- nantes, la croissance naturelle est négative de -3,5% mais la croissance migratoire est positive : + 5,2%. Cette structuration permet par exemple de mesurer les divergences d’évolution du prix des logements anciens. Ainsi pour une base 100 en 1999, le prix des logements anciens a atteint 153 en 2013 dans les entités urbaines déclinantes alors qu’il a atteint 206 dans les solaires et 245 dans les leaders (p.117). Si on met en regard l’évolution des prix des appartements anciens avec celle des revenus médians, on constate que pour une base 100 en 2001, la divergence du ratio est d’à peine 17% en 2011 pour les déclinantes, alors qu’elle est de plus de 75% pour les leaders (p.135). L’analyse des taux de vacance montre la diversité des situations. Ainsi l’évolution du taux de vacance entre1999 et2011 a crû de 26,4% dans les déclinantes alors qu’il a régressé de -6,9% dans les leaders et a chu- té de -26,6% dans l’aire urbaine de Paris (p.123). Nouvelle carte des régions: fausse piste Gilbert Emont indique dans sa conclusion que si la crise sévit, elle concerne une ving- taine de départements, cinq à six régions et une quarantaine d’agglomérations. Mais sur le reste du territoire, la situation est déten- due. Il ajoute que la nouvelle carte des régions n’est qu’une fausse piste en matière de terri- toires socio-politico-économiquement perti- nents (p.151). En effet, la redéfinition de la carte administrative régionale n’est pas une réponse à l’analyse du bon niveau de traite- ment de la politique du logement. (p.154). En revanche, le Grand Paris, les grandes métropoles régionales et un réseau d’EPCI de plus petite taille sont des niveaux pertinents. Ainsi la France met en exergue une métropole d’exception, aux fonda- mentaux qui la démarquent du reste du ter- ritoire national. En province, ce sont des familles de marchés en dérive les uns par apport aux autres selon qu’elles émargent ou non à la dynamique de l’économie concurrentielle (p.158). L’aide à la construction devrait être régie au niveau local A l’issue de ses travaux, Gilbert Emont conclut que si on souhaite une politique du logement qui soit en phase avec la réalité du marché, il faut commencer par analyser les marchés. L’État doit conserver un rôle régulateur mais la politique du logement doit se forger à partir des territoires. L’aide à la personne, qui a principalement un rôle d’aide sociale doit rester le support national d'une poli- tique de solidarité d’accès au logement. Mais l’aide à l’aménagement et à la construction avec une politique de maîtrise foncière devrait relever de l’échelon territo- rial. L’aide principale qui doit se situer au niveau du foncier devrait relever des collecti- vités territoriales. L’aide à la pierre nationale pourrait disparaître au profit d’une aide ter- ritoriale à l'investissement. Enfin, s’agissant des normes, le code de l’ur- banisme pourrait être simplifié grâce à la décentralisation. Les grandes règles pour- raient être adoptées au niveau national, mais des règles régionales pourraient ensui- te être édictées en fonction des réalités locales. Des agences comme l’ANRU pour- raient compléter le dispositif. Une telle réfor- me permettrait ainsi de régler l’éternelle question du zonage. Plus fondamentale- ment, cette approche permettrait de résoudre la contradiction républicaine; igno- rer les territoires pour cause d’indivisibilité républicaine, tout en cherchant à intégrer les réalités du terrain par un zonage, objet de toutes les critiques. ● “Marché du logement. L’empreinte des territoires” Gilbert Emont présente son nouvel ouvrage “Marché du logement. L’empreinte des territoires.” Il pro- pose un nouveau regard sur l’analyse des marchés, au-delà des données statistiques trompeuses quand elles se fondent sur des moyennes. Il esquisse alors des pistes sur l’organisation territoriale de notre pays. JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ Secrétariat: Sabine Petit ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0219 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 779 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: Numerica Clamart ■ Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine RENCONTRE Gilbert EMONT a vec la collaboration de Soazig DUMONT Marché du logement L’empreinte des territoires Préface de Laurent DAVEZIES Collection L’immobilier en perspectives ECONOMICA *
