Au sommaire :
– 2 – Jurisprudence –
Baux commerciaux : Nullité du bail pour défaut d’autorisation de changement d’usage
Vente : Droits du créancier de l’acquéreur en cas de résolution du contrat de vente
Vente d’immeuble à rénover : Une vente de logements à restructurer destinés à des résidences services relève du secteur protégé
Diagnostics : Quelle responsabilité du diagnostiqueur en cas d’erreur ?
Servitude : Violation d’une servitude non aedificandi. Recours de l’acquéreur
Responsabilité des constructeurs : Mise en œuvre de matériaux
selon une norme technique en cours de modification
– 4 – Interview –
Joëlle Herschtel (avocat, King & Spalding): “La biodiversité est l’enjeu de demain”
– 6 – Tableau des réponses ministérielles –
– 7 – Nominations – En bref –
Un décret sur la prolongation des autorisations d’urbanisme
Projets : une série de projets de décrets mis en consultation par le ministère du logement
– 8 – Rencontre –
Panorama de fiscalité par le cabinet d’avocats Herbert Smith Freehills
■ jugé ■ > Un bail qui ne respecte pas l’article L 631-7 du CCH encourt la nullité. Le bailleur doit donc rembourser les loyers versés… sans oublier de demander une indemnité d’occupation (lire p.2 l’arrêt de la cour d’appel de Paris du 6janvier 2016). > La Cour de cassation a jugé que lorsque le lien entre l’obligation de travaux et l’erreur du diagnostiqueur sur l’état de l’immeuble n’est pas démontré, le préjudice lié à l’erreur de diagnostic peut être limité au surcoût des tra- vaux rendus nécessaire par l’aggravation des désordres (Civ. 3 e , 7janvier 2016, p.3). ■ répondu ■ > Le ministère du logement précise la notion d’opération d’ensemble en urbanisme (p.6). > Le même ministère rappelle la règle appli- cable en cas de demandes injustifiées de pièces complémentaires pour l’instruction d’une demande d’autorisation d’urbanisme. ■ publié ■ > Un décret du 5janvier 2016 pérennise le régime de prorogation de la validité des autorisations d’urbanisme (p.7). ■ programmé ■ > Le ministère du logement prépare une série de décrets relatifs à l’amélioration de la per- formance énergétique des bâtiments. Ils sont en consultation sur le site du ministère (p.7). ■ analysé ■ > Églantine Lioret (Herbert Smith Freehills) considère que la réforme de la redevance pour création de bureau répond à un objec- tif de politique foncière (p.8). Paris lutte contre les meublés L a mairie de Paris a lancé le 12janvier une nouvelle opération de lutte contre les locations touristiques irrégulières. Elle entend ainsi préserver le nombre de logements affectés à la résidence principale. Si le succès des plateformes de location en ligne de type Airbnb déstabilise le réseau traditionnel d’hébergements des touristes, il a aussi pour conséquence indirecte d’inciter les propriétaires de logement à les louer. Schématiquement, si location demeure occasionnelle (et elle permet incidemment de payer les charges ou les impôts locaux), elle est autorisée. Mais si elle devient systématique, elle tombe alors sous le coup de la réglementation qui interdit la transformation d’un logement en local commercial. On comprend la préoccupation de la mairie de Paris de préserver le parc de logements, mais il sera sans doute difficile de lutter durablement contre l’évolution des modes de mise en relations des acteurs éco- nomiques induite par les nouveaux outils de communication… Au-delà de l’opération “coup de poing” organisé par la mairie de Paris, les tribunaux sont régulièrement saisis de contentieux issus de l’article L 631-7 du CCH. La cour d’appel de Paris vient de rendre un arrêt oppo- sant le bailleur d’un immeuble de bureaux à son locataire. Celui-ci, qui avait quitté les lieux à la suite d’un incendie, plaidait la nullité du bail sur le fondement de l’article L 631-7 du CCH. La cour d’appel lui a don- né raison car l’autorisation qui avait été anciennement accordée au bailleur pour transformer des locaux à usage d’hôtel meublé en locaux de bureaux était insuffisante: elle portait sur une surface moindre que celle mentionnée sur le bail et elle était attachée à la personne de son bénéficiaire et non aux locaux eux-mêmes. L’assouplissement des textes opéré sur ce point en 2008 n’était pas applicable en l’espèce (voir p.2). L e ministère du logement a entamé le 12janvier une consultation sur une série de décrets (lire p.7). Les projets de texte ainsi mis en ligne portent notamment sur l’amélioration énergétique imposée lors de certains travaux dans les logements, sur les travaux dans les bâtiments tertiaires, sur le bonus de constructibilité ou sur la moder- nisation des plans locaux d’urbanisme. La consultation se poursuit jusqu’au 8février. Vous pouvez donc faire part de votre avis sur le site du ministère. O n lira aussi l’interview de Joëlle Herschtel (avocat, King & Spalding, p. 4) qui met en lumière les interactions entre le droit immobilier et le droit de l’environnement. Il en résulte que le droit de l’environnement est appelé à prendre une place croissante dans le secteur immobilier. La notion de biodiversité qui est à l’honneur, pose aussi des questions d’appréciation de la manière dont un opérateur est appelé à compen- ser l’atteinte à l’environnement qui résulte de son projet.. ■ BD JURIS hebdo La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr NUMÉRO 627 19 JANVIER 2016 ISSN 1622-1419 16 E A NNEE L’ESSENTIEL . . immobilier - 2 - Jurisprudence - Baux commerciaux : Nullité du bail pour défaut d’autorisation de changement d’usage Vente : Droits du créancier de l’acquéreur en cas de résolution du contrat de vente Vente d’immeuble à rénover : Une vente de logements à restructu- rer destinés à des résidences services relève du secteur protégé Diagnostics : Quelle responsabilité du diagnostiqueur en cas d’erreur? Servitude : Violation d’une servitude non aedificandi. Recours de l’acquéreur Responsabilité des constructeurs : Mise en œuvre de matériaux selon une norme technique en cours de modification - 4 - Interview - Joëlle Herschtel (avocat, King & Spalding): “La biodiversité est l’enjeu de demain” - 6 - Tableau des réponses ministérielles - - 7 - Nominations - En bref - Un décret sur la prolongation des autorisations d’urbanisme Projets: une série de projets de décrets mis en consultation par le ministè- re du logement - 8 - Rencontre - Panorama de fiscalité par le cabinet d’avocats Herbert Smith Freehills S O M M A I R E E D I T O R I A L IRL en baisse ➴ -0,01% :c’est la variation annuelle de l’indice de référence des loyers du 4 e tri- mestre 2015 (125,28) par rapport au 4 e trimestre 2014. (Publication Insee du 14janvier 2016) Chiffres 1 9 janvier 2016 2 B AUXCOMMERCIAUX - V ENTE ▲ Baux commerciaux ■ Nullité du bail pour défaut d’au- t orisation de changement d’usage (CA Paris , Pôle 5, ch. 3, 6janvier 2016, n°13/22726) Un bail avait été consenti en 2011 pour des locaux de bureaux à Paris. À suite d'un incendie, le locataire avait donné congé par anticipation. Le bailleur demandait la rési- liation du bail pour défaut de paiement des loyers. Mais le juge avait prononcé la nullité du bail pour défaut d'autorisation de transfor- mation des locaux sur le fondement de l'ar- ticle L 631-7 du CCH. La cour confirme le bien-fondé de cette décision. Les bailleurs soutenaient que le locataire ne pouvait invoquer la nullité au motif que le bail avait été exécuté. L'argu- ment est repoussé : « Si l'exception de nullité ne peut être invo- quée si l'acte argué de nullité a été exécuté, c'est à la condition que l'exception ait été invoquée postérieurement à l'expiration du délai de prescription de l'action en nullité; Au cas d'espèce, le contrat de bail ayant été signé le 22juin 2011, l'exception de nullité a été invoquée par la société Cosy Home au plus tard par conclusions signifiées le 16mai 2013 alors que le délai de 5 ans de l'action en nullité n'était pas expiré de sorte que l'exception est recevable ». Les bailleurs invoquaient une autorisation de transformation donnée en 1971, sur le fondement de l'article 340 du code de l'ur- banisme et de l'habitation alors applicable. Mais la cour d'appel juge cette autorisation insuffisante pour deux motifs: - si l'autorisation avait bien été accordée aux demandeurs, la SCI, elle était attachée aux demandeurs et non aux locaux; - elle portait sur une surface de 170m 2 et non sur la totalité de l'immeuble qui était de 324m 2 . La cour en conclut: « il s'ensuit qu'en ce qu'il a jugé l'immeuble tel que décrit dans le contrat de bail et qui était en 1970 à usa- ge d'hôtel meublé n'a pas fait l'objet d'une autorisation de changement d'affectation conforme aux dispositions de l'article L 631- 7 du CCH et que le bail à usage de bureaux signé entre les parties et portant sur la tota- lité de l'immeuble est donc nul et nul effet, le jugement sera confirmé ». La cour rejette la demande du preneur en indemnisation d'un préjudice commercial pour son départ car c'est lui qui avait don- né congé. Le bailleur est quant à lui débou- té de sa demande de remplacement d'une chaudière en raison de sa vétusté. L'arrêt statue enfin sur les loyers: « En ce qu'il a ordonné la restitution des sommes versées à titre de loyers et charges e n conséquence de la nullité du bail et qui ne font l'objet d'aucune contestation quant à leur montant, les consorts M. ne formant eux-mêmes reconventionnellement aucune demande subsidiaire au titre de l'occupa- tion due des locaux, le jugement sera confirmé ». Observations : Cet arrêt confirme la rigueur attachée à la violation des règles sur l'affectation (devenue usage) des locaux en application de l'article L 631-7 du CCH. La sanction de la violation des dis- positions est la nullité du bail. Cette déci- sion en fournit un exemple. Si le bailleur pouvait invoquer une autorisation de transformation, elle n'a pas été jugée suffi- sante, car elle était attachée aux deman- deurs et non aux locaux, ce qui était la règle applicable avant la réforme de 2008. Rappelons que la loi du 4août 2008 (art. L 631-7-1) prévoit désormais que lorsque l'autorisation de transformation est subor- donnée à une compensation, le titre est attaché au local et non à la personne. S'agissant de la sanction, la loi prévoit donc la nullité du bail et la l’arrêt s’y conforme. La nullité implique de remettre les parties dans la situation antérieure au bail. Il en résulte un remboursement des loyers perçus. Mais en contrepartie de l'oc- cupation qui a eu lieu sans titre, le bailleur peut demander le versement de l'indemni- té. Mais encore faut-il qu'il formule la demande! Faute de l'avoir fait, ce que relève la cour, l'arrêt n'a pu la lui accorder… A retenir: Si le bailleur est confronté à une nullité du bail faute de respect de l'article L 631-7 du CCH et qu'il doit donc rembour- ser les loyers, il peut formuler une demande de paiement d'indemnité d'occupation. Contrat de vente ■ Droits du créancier de l’acqué- reur en cas de résolution du contrat de vente (Civ. 3 e , 7janvier 2016, n°5, FS-P+B, rejet, pourvoi n°14-18360) Un lot de copropriété avait été vendu en viager. En raison d'impayés de charges de copropriétés dues par l'acquéreur, le syndi- cat avait exercé une action en paiement des charges. Le tribunal avait condamné l'ac- quéreur à payer ces charges en 2006. Mais en 2004, un autre jugement avait prononcé la résolution de la vente et condamné l'ac- quéreur à restituer l'immeuble. Le syndicat estimait pouvoir poursuivre le p ropriétaire initial en vertu d'une hypo- thèque et du droit de suite que confère l'ar- ticle 2393 du code civil. La cour d'appel ne l'avait pas admis et la Cour de cassation confirme la décision: « Mais attendu qu'ayant retenu à bon droit que, par l'effet rétroactif de la résolution de la vente, les droits constitués sur l'immeuble se trouvaient anéantis, la cour en a exacte- ment déduit que M me V. n'avait pas la quali- té de tiers détenteur de l'immeuble et que le syndicat des copropriétaires ne pouvait pas exercer un droit de suite à son encontre; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé; Par ces motifs: rejette ». Observations : L'un des avantages que procure l'hypothèque est le droit de suite qui permet au créancier de saisir le bien entre les mains du tiers détenteur, même si celui-ci n'est pas personnellement débi- teur. En l'espèce, le propriétaire initial n'était pas débiteur des charges de copro- priété puisqu'elles incombaient à son acquéreur. Mais la cour d'appel avait considéré que le droit de suite ne s'appli- quait pas, car il ne joue que lors de la translation du droit de propriété de l'im- meuble, mais non lors de la résolution du titre translatif de propriété. La Cour de cassation confirme cette analyse. A retenir: En cas de résolution du contrat de vente, le propriétaire initial n'est pas considéré comme un tiers détenteur per- mettant au créancier hypothécaire de l'ac- quéreur de se prévaloir du droit de suite. Vente d’immeuble à rénover ■ Une vente de logements à restruc- turer destinés à des résidences ser- vices relève du secteur protégé (Civ. 3 e , 7janvier 2016, n°7, FS-P+B, rejet, pourvoi n°14-29655) Une série de contrats de vente avaient été conclus pour des lots d'un immeuble à réno- ver destiné à devenir une résidence services pour personnes âgées. Le contrat prévoyait un paiement en une fois, avant achèvement des travaux, de l'intégralité du prix. 21 des 22 acquéreurs avaient constitué une société commerciale, les acquéreurs consentant le jour de la vente un bail commercial. Le ven- deur et le preneur ayant été déclarés en JURISPRUDENCE liquidation judiciaire, les acquéreurs demandaient l'annulation des ventes au motif qu'elles auraient dû prendre la forme prévue par l'article L 261-10 du CCH. La cour d 'appel avait prononcé la nullité des ventes et la Cour de cassation confirme la décision: “Mais attendu qu'ayant relevé que les actes de vente comportaient transfert de pro- priété de lots d'un immeuble, que les tra- vaux de restructuration n'étaient pas termi- nés au jour de la vente et que les acqué- reurs avaient réglé intégralement le prix d'achat dans les jours suivant celle-ci et constaté que les lots vendus étaient des appartements meublés à usage d'habita- tion principale, avec chacun salle de douches, toilettes, cuisine destinés à être habités à l'année par des personnes âgées, la cour d'appel a pu en déduire que l'usage d'habitation des lots vendus était caractéri- sé et que l'article L 261-10 du CCH était applicable; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé; Par ces motifs: rejette ». Observations : Il se posait la question de savoir si le contrat relevait bien des articles L 261-10 et suivants du CCH. La cour d'ap- pel avait relevé qu'il s'agissait bien de locaux d'habitation et considéré que le fait qu'ils soient destinés à de la location meublée n'influait pas sur l'usage effectif des lots qui étaient destinés à la résidence principale des personnes âgées. La Cour de cassation admet la qualification d'habi- tation pour ce type de locaux, quand bien même il s'agit de location meublée; car les occupants y établissent leur résidence principale. Par ailleurs, la vente portait sur un immeuble qui devait subir de lourds tra- vaux de restructuration. La cour avait affir- mé l'application du régime de la vente en l'état futur d'achèvement et retenu la res- ponsabilité du notaire pour avoir conclu un contrat de vente ordinaire. L’arrêt est donc confirmé. Diagnostics ■ Quelle responsabilité du dia- gnostiqueur en cas d’erreur? (Civ. 3 e , 7janvier 2016, n°8, FS-P+B, cassation partielle, pourvoi n°14-18561) Avant de vendre un immeuble par lots, un propriétaire avait fait appel à une société pour établir un diagnostic technique de l'état apparent de l'immeuble en 2003. Le diagnostic avait exclu la nécessité de tra- vaux importants dans un délai de 5 ans. Or en 2006, des fissures avaient été consta- tées dans des stationnements en sous-sol. Le propriétaire avait donc assigné le dia- gnostiqueur en paiement de diverses s ommes. La cour d'appel l'avait condamné à payer 85102 € au titre de travaux de reprise des désordres, mais non au titre des frais d'étaiement et d'expertise. L'arrêt est sur ce point confirmé: « Mais attendu qu'ayant relevé que, même si le diagnostic réalisé en application de l'ar- ticle L 111-6-2 du CCH avait révélé le véri- table état des sous-sols, l'erreur de diagnos- tic n'était pas à l'origine des désordres et les travaux de reprise auraient dû être entre- pris par la société Valmy, la cour d'appel, devant laquelle la société Valmy sollicitait la condamnation de la société Studios archi- tecture au paiement du coût des travaux de reprise et des frais annexes et qui […] a pu retenir que le lien de causalité entre l'obli- gation du vendeur de recourir aux travaux et l'erreur du diagnostiqueur n'était pas démontré , a légalement justifié sa décision de fixer le préjudice au surcoût des travaux rendus nécessaires par l'aggravation des désordres entre2003 et2011 ». L'arrêt d'appel est en revanche cassé sur une question d'assurance. « Vu l'article 1134 du code civil, ensemble l'article L 113-9 du code des assurances; Attendu que, pour dire n'y avoir lieu à garantie de la part de la MAF, l'arrêt retient que la société Studios architecture ne démontre pas avoir déclaré ce chantier à son assureur pour l'année 2003 et que l'at- testation, valable pour l'année 2008, ne prouve pas que l'assurance avait été sous- crite pour le chantier réalisé en 2003; Qu'en statuant ainsi, alors que l'article 5- 222 du contrat d'assurance ne sanctionne pas, conformément à l'article L 113-9 du code des assurances dont il vise expressé- ment l'application, le défaut de déclaration d'activités professionnelle par une absence d'assurance, mais par la réduction propor- tionnelle de l'indemnité d'assurance, la cour d'appel a violé les textes susvisés; Par ces motifs: casse ». Observations : Cet arrêt valide donc le rai- sonnement de la cour d'appel qui avait limité la responsabilité du diagnostiqueur pour l'erreur commise. Elle avait relevé que l'erreur du diagnostiqueur n'était pas à l'origine des désordres. Il était donc illo- gique de vouloir obtenir une condamna- tion à la réparation intégrale des désordres. En effet, à suivre ce raisonne- ment, l'erreur du diagnostiqueur aurait permis au propriétaire d'obtenir le finan- cement total des travaux alors que le dia- gnostiqueur n'en était pas à l'origine. S'agissant de l'assurance, l'article L 113-9 du code des assurances vise le cas de l 'omission ou de la déclaration inexacte de la part de l'assuré, sans mauvaise foi. Si la constatation a lieu après le sinistre, comme en l'espèce, « l'indemnité est réduite en proportion du taux des primes payées par rapport au taux des primes qui auraient été dues, si les risques avaient été complè- tement et exactement déclarés ». La Cour de cassation en fait application et censure l'arrêt d'appel qui avait conclu par une absence de garantie. Servitude ■ Violation d’une servitude non aedificandi. Recours de l’acquéreur (Civ. 3 e , 7janvier 2016, n°9, FS-P+B, rejet, pourvoi n°14-24777) Dans le contrat de vente d'un bien situé dans un lotissement, figurait une servitude non aedificandi. Les acquéreurs avaient chargé un architecte de réaliser un projet d'extension. Pour ce faire, la servitude avait été modifiée; le bien avait ensuite été revendu. Mais le nouvel acquéreur avait été condamné judiciairement à ramener la hau- teur de la terrasse et de sa piscine au niveau d'un muret séparatif et d'indemniser les propriétaires du fonds dominant. Cet acqué- reur avait alors assigné son vendeur et le notaire pour obtenir une indemnisation. Le vendeur est condamné à rembourser une somme au titre de la garantie d'évic- tion et l'architecte est condamné en garan- tie. Le montant était fixé à 543523 € cor- respondant notamment aux frais de démo- lition, de reconstruction et de perte de jouissance. La Cour de cassation confirme la décision : « Attendu qu'ayant retenu que l'éviction dont souffrait M et M me H. [acquéreurs] ne résultait pas de l'existence de la servitude non aedificandi mentionnée dans le titre, mais de sa violation, et relevé que les acqué- reurs ne pouvaient soupçonner cette trans- gression, qui ne leur avait pas été déclarée, alors qu'en outre, la servitude avait été modifiée pour tenir compte du projet de l'architecte, que le notaire, en possession de la convention de servitude, du permis de construire et du certificat de conformité, ne pouvait suspecter que les travaux violaient la servitude, et que rien ne permettait d'af- firmer que la présence du vendeur à l'ins- tance engagé par le tiers aurait permis de clore le litige par un accord amiable, la cour 1 9 janvier 2016 3 D IAGNOSTICS - S ERVITUDES ▲ JURISPRUDENCE ▲ 1 9 janvier 2016 4 > La loi Alur a modifié les textes pour faci- liter la réhabilitation de sites pollués. Où en est-on? J.H. : “Après la parution du décret (1) issu de la loi Alur qui prévoit la mise en place de sec- teurs d’information sur les sols (SIS), ces sec- teurs vont être intégrés dans les PLU d’ici le 1 er janvier 2019. En conséquence, lors du dépôt d’une demande de permis de construi- re ou d’aménager pour un projet situé dans un SIS, le maître de l’ouvrage devra fournir une attestation émanant d’un bureau d’études certifié dans le domaine des sites et sols pollués de prise en compte des risques environnementaux dans la conception du projet (étude de sols et éventuelles mesures de gestion de la pollution des sols). Cette pro- cédure est certes une contrainte, mais elle induit aussi un allégement de la responsabili- té du maître de l’ouvrage vis-à-vis des acqué- reurs et des occupants. En effet, la responsa- bilité incombera désormais aux bureaux d’étude chargés de fournir l’attestation qui certifiera la prise en compte des recomman- dations de l’étude des sols pour assurer la compatibilité entre l’état des sols et l’usage futur du site dans la conception du projet. Alors que jusqu’à une période récente, l’ad- ministration validait le projet en concertation avec les intervenants, elle s’est dégagée de cette mission qui désormais relève des bureaux d’études. Même si certains impacts pourraient ne pas être pris en compte dans les SIS (les impacts aériens et dans les eaux souterraines), ceux-ci permettront d’amélio- rer la connaissance de la pollution des sols. Actuellement, lorsqu’ils découvrent qu’une pollution atteint le voisinage, les industriels que nous accompagnons engagent des démarches avec les voisins. Ils les informent par exemple de ce qu’une pollution des eaux souterraines impacte les maisons, affecte la qualité de l’air intérieur et qu’il en résulte un risque sanitaire. Il faut alors gérer le risque, organiser et maîtriser l’information (réunion publique…) en lien avec l’administration et les riverains puis mettre en œuvre des traite- ments (amélioration de la qualité de l’air ou dépollution des terres de jardins en cas d’im- pact aérien, par exemple).” >Qu’apporte l’intervention possible d’un tiers demandeur (2) ? J.H. : “Certains industriels ne voulant ou ne pouvant gérer la réhabilitation de leur site après cessation d’activité, des intervenants K ING & S PALDING , AVOCATS Associée en droit de l’environnement chez King & Spalding, Joëlle Herschtel dresse un panorama des questions d’actualité de ce pan du droit, appelé à prendre une importance croissante, notamment pour les promoteurs et les aménageurs. INTERVIEW Joëlle Herschtel: “la biodiversité est l’enjeu de demain” ▲ d'appel qui […] a pu condamner la SCI à garantir l'éviction de M. et M me H. et rejeter le recours en responsabilité du notaire, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa d écision de ces chefs ». La Cour de cassation rejette également le recours engagé par l'architecte qui avait été condamné à garantir le vendeur de sa condamnation. L'architecte soutenait, mais en vain, que l'action était prescrite: « Mais attendu que l'action récursoire du vendeur, qui tend à l'indemnisation du pré- judice que lui cause l'obligation de garan- tir les acquéreurs de l'éviction qu'ils subis- sent en raison du non-respect de la servitu- de, relève de la responsabilité civile de droit commun qui se prescrivait par trente ans avant l'entrée en vigueur de la loi du 17juin 2008 portant réforme de la procé- dure civile; que la cour d'appel a exacte- ment retenu que l'action en garantie enga- gée le 9mars 2001 par la SCI contre l'archi- tecte, qui avait conçu l'ouvrage litigieux sans respecter la servitude non aedificandi, dont il avait connaissance, n'était pas pres- crite ». Le pourvoi est donc rejeté. Observations : Cet arrêt fournit l'exemple de mise en œuvre de la garantie d'évic- tion que doit fournir le vendeur. Elle résulte de la violation de la servitude non aedificandi qui imposait, après sa modifi- cation, au propriétaire de ne pas dépasser une hauteur de construction excédant de 0,6m les terres naturelles. À noter aussi le bien-fondé du recours exercé à l'encontre de l'architecte. Responsabilité des constructeurs ■ Mise en œuvre de matériaux selon une norme technique en cours de modification (Civ. 3 e , 7janvier 2016, n°6, FS-P+B, rejet, pourvoi n°14-17033) Une entreprise avait réalisé en 1993 des études et commandé des panneaux d'iso- lation pour une toiture, sur le fondement d'un avis technique en vigueur jusqu'en janvier1994. Or un nouvel avis technique était intervenu. Mais les panneaux, livrés en janvier et février1994, avaient été posés selon l'avis antérieur. La toiture ayant subi des désordres, le maître d'ouvrage recher- chait la responsabilité des divers interve- nants. La cour d'appel qui avait considéré que le couvreur n'était sur ce point pas en faute, voit sa décision confirmée: « Attendu qu'ayant retenu que les études, pièces du marché et commande de pan- neaux isolants auprès de la société Thermal de décembre1993 avaient été menées sur le fondement d'un avis technique en vigueur jusqu'au 25janvier 1994, date à laquelle un nouvel avis technique était intervenu prescrivant une nouvelle métho- de de pose des panneaux isolants dont la fabrication avait été modifiée, qu’avaient été livrés, courant janvier et février1994, à la société Coexia des panneaux « nouvelle génération » sans que le fabricant ne soit en mesure d'établir avoir informé le cou- vreur de ce changement de fabrication et de celui des règles de pose en découlant, que le couvreur avait respecté les condi- tions de mise en œuvre qui lui avaient été fournies par le fabricant et l'avis technique antérieur, la cour d'appel a pu en déduire l'absence de faute du couvreur, de l'archi- tecte et du contrôleur technique qui n'avaient pas été avisés de ces change- ments ». Le pourvoi est rejeté. Cet arrêt indique par ailleurs que le délai de prescription applicable à l'action en respon- sabilité contractuelle à l'encontre du fabri- cant auquel il était reproché un manque- ment à son devoir d'information et de conseil court à compter de la livraison des matériaux à l'entrepreneur, et non à comp- ter de la réception des travaux. Observations : L’arrêt valide la distinction entre l'action engagée à l'égard d'une par- tie du bâtiment utilisée comme bureaux administratifs et celle utilitée comme entrepôt. Pour les bureaux, la cour d’appel avait admis la faute du couvreur pour avoir acquis et mis en œuvre un matériau dont la fragilité était notoire (mousse de polyuréthane au lieu de l'amiante désor- mais interdite) et la faute de l'architecte pour avoir accepté le matériau. En revanche, pour la partie du bâtiment à usage d'entrepôt (c’est l’extrait de l’arrêt que nous avons reproduit), la cour admet la décharge de responsabilité du couvreur qui avait mis en œuvre l'installation des matériaux d'isolation car les intervenants n'avaient pas été informés de la modifica- tion de l'avis technique en cause. ● R ESPONSABILITÉ ▲ 1 9 janvier 2016 5 (1) Décret du 26octobre 2015 (2) Décret du 18août 2015 (3) Cass. Crim. 25 sept. 2012 (10-82.938) (4) Loi n° 2008-757 du 1 er août 2008 relative à la responsabilité environnementale mais elle suppose une connaissance de plus en plus approfondie: on est passé d’une étu- de statique d’une espèce à une vision dyna- mique de la biodiversité, en prenant en compte les continuités écologiques et les ser- vices écologiques ou écosystémiques rendus, ce qui est plus complexe à apprécier. Un autre facteur à prendre en compte tient à l’objet de la compensation écologique, en cas d’atteinte à la biodiversité: imposer une compensation sur place ou sur un terrain à proximité ne per- met pas une approche globale. D’où l’idée, introduite par la loi d’octobre 2014 d’avenir pour l’agriculture, l’alimentation et la forêt de proposer, en cas de défrichement, au maître d’ouvrage du projet une compensation finan- cière, qui permet de financer des projets de boisement plus globaux, mis en œuvre par des personnes disposant d’une expertise. Le projet de loi sur la biodiversité, en cours d’éla- boration, prévoit d’institutionnaliser le méca- nisme d’opérateur de compensation, aujour- d’hui expérimenté par CDC Biodiversité, filiale de la Caisse des dépôts et consigna- tions : elle a acquis un terrain à Saint Martin de Crau qu’elle a restauré et qu’elle propose aux maîtres d’ouvrages de projets, en particu- lier d’infrastructures de transport, à titre de compensation. Ainsi un maître d’ouvrage pourra soit satisfaire directement ses obliga- tions de compensation soit confier par contrat la réalisation de ces mesures à un opérateur de compensation soit encore acquérir des uni- tés de compensation dans le cadre d’une réserve d’actifs naturels.” >Où en est la reconnaissance dans la loi du préjudice écologique? J.H. : “Une proposition de loi déposée en 2012, votée par le Sénat, visait à inscrire le préjudice écologique dans le code civil et à ainsi créer un article analogue à l’article 1382. Suite au rapport de septembre 2013 émanant d’un groupe de travail installé par Madame Taubira sur la réparation du préjudice écolo- gique, un projet de loi est désormais évoqué. Il s’agit d’instituer un principe de responsabi- lité civile, obligeant l’auteur d’un dommage écologique à le réparer. On a retenu de la jurisprudence Erika (3) qu’elle a reconnu le pré- judice écologique c’est-à-dire le préjudice porté à la nature indépendamment de celui subi par l’homme. En réalité, la Cour de cas- sation a effectivement défini le préjudice éco- logique comme une atteinte portée à l’envi- ronnement, mais sur le plan de l’indemnisa- tion, a recouru aux notions traditionnelles de réparation des préju- dices matériels ou moraux. Le préjudice écologique appelle une réparation en nature en vue de supprimer ou de compenser le dom- mage. Toutefois, la définition des mesures de réparation à mettre en œuvre est particulière- ment délicate et fait appel à des méthodes scientifiques. Un exemple: si un incendie détruit un hectare de chênes centenaires, la plantation d’un hectare de jeunes chênes ne compense pas le préjudice, ce qui suppose des mesures complémentaires. On voit donc d’une part qu’il est complexe d’apprécier les mesures de compensation pour des projets, et d’autre part que la prise en compte de ces mesures de réparation plus globale, prenant en compte l’atteinte à l’environnement et aux services rendus par ce dernier, peut générer une augmentation significative des coûts. La difficulté de mise en œuvre de la loi sur la res- ponsabilité environnementale de 2008 (4) montre aussi que c’est un sujet qui va nous occuper pour les années qui viennent.” >D’autres projets en cours? J.H. : “Un autre décret de la loi ALUR est attendu sur les modalités d’application des dispositions relatives à la hiérarchisation des responsables en cas de pollution des sols. La loi prévoit en effet des responsables de pre- mier rang, le dernier exploitant ou le pro- ducteur/détenteur des déchets, et un res- ponsable subsidiaire, le propriétaire de l'as- sise foncière des sols pollués par une activi- té ou des déchets, s'il est démontré qu'il a fait preuve de négligence ou qu'il n'est pas étranger à cette pollution. Cette disposition représente un enjeu majeur dans le domaine foncier, selon la définition donnée à la négli- gence ou à la notion « d’étranger à la pollu- tion ». Le fait d’acquérir un terrain sans audit environnemental rend-il le propriétai- re négligent? Au-delà, la conclusion d’un bail avec un industriel potentiellement pol- luant suffit-elle à rendre le propriétaire négligent ou « non étranger » à la pollution? Si c’était le cas, cela modifierait profondé- ment les responsabilités des propriétaires fonciers, notamment en cas de faillite de l’exploitant. Des éclaircissements sont donc attendus sur ces notions, sur lesquelles la jurisprudence aura à se prononcer. ” ● (notamment des entités spécialisées dans la reconversion de sites pollués tels Brownfields ou Ginkgo) proposent de prendre leur relève. Ils achètent le terrain, le dépolluent et le revendent en en modifiant l’usage. Le méca- nisme autorisé par le décret d’août 2015 per- met au préfet d’autoriser le tiers qui en fait la demande à réhabiliter le site, à la place du dernier exploitant. Cette substitution suppo- se la mise en place de garanties financières par le tiers demandeur. Toutefois, en cas de défaillance, malgré ces garanties, l’adminis- tration se retournera contre le dernier exploi- tant, pour l’usage défini lors de la cessation d’activité. Il n’est pas certain qu’en pratique ce mécanisme, dont la mise en œuvre est assez complexe, ait vocation à se développer et que des acquéreurs de sites industriels, y compris des collectivités publiques, souhai- tent assumer la responsabilité administrative du dernier exploitant.” >L’économie circulaire est encouragée par les pouvoirs publics. Quel est son impact pour la construction? J.H. : “L’économie circulaire tend à inciter au recyclage des déchets. Elle conduit donc à récupérer des déchets lors de la déconstruc- tion de bâtiments et à les réutiliser comme matières premières dans la fabrication de produits. Mais elle pose un problème de sécurisation de la filière: chaque étape de la filière, du chantier de déconstruction à l’usi- ne du fabricant de produits doit respecter un cahier des charges permettant de garantir que les déchets, par exemple, les déchets de plaques de plâtre, ne soient pas polluées par de la peinture au plomb ou de l’amiante et soient correctement triés, afin d’éviter que des polluants ne se retrouvent en aval. Dans la mesure où la ressource (gypse pour le plâtre, granulats…) est limitée, le développe- ment de l’économie circulaire répond à un vrai enjeu de société. Il répond aussi à la volonté de limiter les créations d’installations d’élimination de déchets (décharges, inciné- rateurs).” >La biodiversité est à l’honneur… J.H. : “La biodiversité est l’enjeu de demain. L’étude de la biodiversité va être de plus en plus importante pour la gestion des projets, ▲ K ING & S PALDING , AVOCATS INTERVIEW 1 9 janvier 2016 6 R ÉPONSESMINISTÉRIELLES Références (J.O. Questions) Nom du parlementaire Thème Ministre concerné Réponse Observations 8déc. 2015 AN n°90368 William Dumas (Socialiste, répub- licain et citoyen, Gard) Révision des valeurs locatives. Locaux situés dans des PPRI Ecologie L'exposition au risque naturel d'un bien paraît être un facteur secondaire dans l'ap- préciation de la valeur d'un bien. La réduction des droits de construire peuvent entraîner une perte de valeur. Mais elle peut aussi rendre le bien plus attractif. Le calcul de la prime liée aux catastrophes naturelles repose sur un principe de solidar- ité et minore l'effet de l'exposition au risque sur la valeur du bien. En conséquence, l’existence d’un PPRN approuvé ne saurait donc justifier une révision des valeurs locatives des biens immobiliers qui servent de base au calcul des taxes locales. 22déc. 2015 AN n°91169 Corinne Erhel (Socialiste, répub- licain et citoyen, C ôtes-d'Armor) Convention collective des gardiens concierges Affaires sociales L'avenant du 2 juillet 2015 à la CCN prévoyait une affiliation obligatoire à un régime de prévoyance avec une cotisation minimale, d'où plusieurs cotisa- tions pour les salariés à employeurs multiples. Pour remédier à ce problème, u n avenant du 2 juillet 2015, qui entre en vigueur le 1 er j anvier 2016, a sup- primé la cotisation minimale et prévoit un nouveau cas de dispense pour les salariés qui sont déjà couverts par leur conjoint ou un employeur relevant d'une autre branche professionnelle. 29déc. 2015 AN n°91054 Nicolas Dhuicq (Les Républicains, Aube) Permis de construire, demande injustifiée de pièces complémentaires Logement Le délai d'instruction des autorisations d'urbanisme court à compter de la réception d'un dossier complet (art. R 423-19 du code de l’urbanisme). Mais le décret n° 2015-482 du 27 avril 2015 a fixé la liste exhaustive des pièces à fournir et précisé qu'aucune autre infor- mation ou pièce ne peut être exigée par l’autorité compétente. Par conséquent, aucune demande de pièces abusives ne saurait avoir juridiquement pour effet de retarder le départ du délai d’instruction. Un guide à destination des élus est en prépara- tion, précise la réponse. 5janv. 2016 AN n°90306 Stéphane Saint- André (Radical, républicain, démocrate et pro- gressiste, Pas-de- Calais Charges de copropriété pour des jardins privatifs Logement La répartition des charges liées à l'entretien des jardins à jouissance privative, qui sont des parties communes, est effectuée en fonction des tantièmes de copropriété. Elle n'est pas comparable à celle des ascenseurs, qui sont des équipements communs dont les charges sont réparties suivant le critère de l'utilité. Le député estimait injuste que des frais de remplacement des arbres de haute futaie soient pris en charge par tous les copropriétaires. 5janv. 2016 AN n°89396 Colette Capde- vielle (Socialiste, républicain et citoyen, Pyrénées- Atlantiques) HLM ; commissions d'attribution. Logement Les règles de désignation des membres des commis- sions d'attribution des logements sociaux sont fixées par décret du 12 mai 2015. Il prévoit au moins un représentant des locataires. Mais il laisse une certaine latitude à l'organisme dans la désignation de ses mem- bres, afin d’éviter de bloquer le processus d’attribution. Il n'est pas prévu de modifier la réglementation. La députée critiquait le fait que la présence de salariés de l'organisme puisse être prépondérante. 5janv. 2016 Sénat n°08732 Jean-Louis Mas- son (NI, Moselle) Notion d' opération d'ensemble Logement Cette terminologie utilisée par certains PLU figure à l'article R. 123-6 du code de l'urbanisme. C'est un des moyens du PLU d'éviter l'urbanisation au coup par coup. La collectivité peut ainsi imposer un projet global pour une zone donnée. L'urbanisation doit ainsi porter sur la totalité des terrains concernés mais ne fait pas référence à une procédure particulière. 5janv. 2016 Sénat n°12086 Simon Sutour (PS, Gard) Conséquences de la suppression du COS Logement La loi Alur a supprimé le COS, dans la ligne de la loi SRU, afin de favoriser la densité des constructions et éviter le mitage du territoire. Mais le maire peut refuser une demande d'autorisation d'urbanisme pour assurer une conserva- tion du cadre de vie, éviter des constructions trop denses au regard des règles de protection contre l'incendie ou de sous-équipement de la zone. Il peut ainsi refuser un permis qui risquerait de porter atteinte au cadre de vie ou à la gestion des contraintes d'assainissement. 5janv. 2016 Sénat n°15331 Daniel Laurent (Charente-Mar- itime - UMP) Inquiétude des bailleurs privés. Obligation de rénovation énergétique Logement L'article 5 de la loi pour la transition énergétique vise tous les logements. Mais sa rédaction est programmatique et ne comporte pas d'obligation de travaux. Il s'agit d'un objectif collectif qui doit être atteint en 2025. Pour le parc locatif, l'article 12 a ajouté la performance énergétique dans les critères de décence. Mais le décret d'application doit prévoir un calendrier d'application, pour éviter un retrait de logements du parc locatif. L'objectif est donc une montée en puissance progressive du dispositif. 5janv. 2016 Sénat n°17597 Éliane Assassi (Sei- ne-Saint-Denis - Communiste républicain et citoyen) Avenir du Parc Georges Valbon (La Courneuve) Logement Le parc Georges Valbon doit être conservé mais « une évolution de certains secteurs d'un territoire élargi aux franges du parc est cependant envisageable et souhaitable. » La concertation doit se poursuivre. Le projet sera exigeant en termes de qualité environnementale. Il nécessitera une procédure de concertation avec les habitants (art. L 300-2 du code de l'urb.), une étude d'impact (art. L 122-1 du code de l'env.) et une évaluation des incidences sur un site Natura 2000 (art. R 414-19). 5janv. 2016 Sénat n°17709 Jean-Louis Mas- son (NI, Moselle) Calcul de la taxe d'amé- nagement pour un abri de jardin Logement L'exonération des abris de jardins est prévue par l'art. L. 331-9 du code de l'urbanis- me (loi de finances 2014). Le texte a été complété pour s'appliquer aux pigeonniers et aux colombiers. L'exonération vise ces abris de jardins, pigeonniers et colombiers sans distinction de surface, elle ne peut s'exprimer en pourcentage différent suivant la nature des locaux. Elle ne peut s'exprimer qu'en pourcentage de la surface dédiée à ce type de constructions. Il ne peut y avoir d'exonération par tranches. ▲ ▲ 1 9 janvier 2016 7 NOM : PRÉNOM : FONCTION : SOCIÉTÉ : ADRESSE : TÉL : FAX : MÉL : N ° TVA INTRACOM .: SIGNATURE : O F F R E EX C EP T IO NNEL L E R é s e r v é e a u x n o uv e a u x a b o n n é s 20% de réduction sur l’abonnement JURIS hebdo immobilier N OMINATIONS A GENDA Cabinets ministériels ➠ Budget : François Desmadryl cesse ses fonctions de conseiller budgétaire au cabi- net de Christian Eckert. (Arrêté du 6janvier 2016, J.O. du 7janvier 2016, n°49). Magistrature ✓ Cour administrative d’appel : Étienne Quencez est nommé président de la cour administrative d'appel de Douai. (Décret du 4janvier 2016, J.O. du 5janvier, @). Réglementation ■ Répertoire des logements locatifs Un arrêté du 4janvier fixe les caractéris- tiques des informations que les bailleurs doivent transmettre au ministère du loge- ment. Il donne: - le contenu du fichier à transmettre, - le format des enregistrements « loge- ment ». (Arrêté du 4janvier 2016 modifiant l'arrêté du 2octobre 2012 pris en application de l'ar- ticle R. 411-3 du CCH, J.O. du 9janvier, n°20). ■ Autorisations d’urbanisme Un décret du 5janvier 2016 pérennise le régime de prorogation de la validité des autorisations d’urbanisme. ➠ 1. Allongement de la durée de validité des autorisations d'urbanisme Le délai initial de validité des autorisations d'urbanisme est porté de 2 à 3 ans (art. R 424-17, R 424-18 et R 424-20 modifiés du code de l'urbanisme). De plus, la prorogation d'un an pourra être reconduite deux fois au lieu d'une (art. R 424-21). Quant à la durée de validité d'une autori- sation d'urbanisme portant sur des ouvrages de production d'énergie renou- v elable, elle pourra être prorogée plusieurs fois pour une année, dans la limite de 10 ans (art. R 424-21), alors que ce régime était jusqu'à présent réservé aux seuls pro- jets éoliens. Le décret du 29décembre 2014 relatif à la prorogation des autorisations d'urbanisme est abrogé. Notons que ce décret avait un caractère temporaire alors que le décret du 5janvier 2016 a un caractère permanent. Le nouveau décret est d'application immé- diate (art. 7). Il s'applique aux autorisations en cours de validité au 5janvier 2016. Si elles ont déjà fait l'objet d'une proroga- tion, le délai de validité résultant de cette prorogation ou de cette majoration est majoré d'un an. ➠ 2. Travaux sur constructions existantes Le seuil de soumission à un permis de construire est porté de 20 à 40m 2 sur tous les territoires dotés de PLU ou de POS et non plus seulement aux zones urbaines. Enfin, ce décret abroge des textes relatifs à des participations d'urbanisme qui ont été supprimées. Sont ainsi abrogés les articles R332-17 à 23 du code de l'urbanisme, relatifs à la partici- pation pour non-réalisation d'aires de sta- tionnement ainsi que les articles R 333-1 à 33 traitant du versement lié au dépasse- ment plafond légal de densité. (Décret n°2016-6 du 5janvier 2016 relatif à la durée de validité des autorisations d'urbanis- me et portant diverses dispositions relatives à l'application du droit des sols et à la fiscalité associée, J.O. du 6janvier 2016, n°24). B ULLETIND ’ ABONNEMENT « PRIVILÈGE » ❑ OUI , je souhaite bénéficier de l’offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC (soit 586,68 € HT + 2,1% de TVA) au lieu de 779 € TTC, soit 20% de réduction . Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription À RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi627 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✁ ✦ 28 janvier 2016 (Paris). “ 2016-2017:que fera l’immobi- lier dans un monde d’incerti- tudes? La matinée prospective de l’IEIF s’ouvrira par une inter- vention de Philippe Aghion , pro- fesseur au collège de France, spécialiste de l’économie de l’innovation. www.ieif.fr. Tél.0144826363. AU FIL DU J.O. ❘◗ Les cabinets d’avocats Lefèvre Pelle- tier & associés et CGR Legal ont annon- cé leur fusion. L’ensemble regroupe 160 avocats réalisant un chiffre d’affaires de 44millions d’euros. ❘◗ Parmi les 5 associés qui viennent d’être cooptés au sein de CMS Bureau Francis Lefebvre , Anne-Sophie Ros- taing est spécialisée en droit fiscal. Acteurs Coût des compteurs? La Fnaim conteste les arguments de l’Arc et de l’USH à l’encontre de la mise en pla- ce obligatoire des compteurs dans les immeubles. Pour Jean-François Buet en effet, la mise en place de compteurs est l’investissement dont l’amortissement est le plus rapide: il est obtenu dès la premiè- re année avec une réduction de 15% de la facture de chaque copropriétaire (Communiqué du 13 janvier 2016). Projets Plusieurs textes réglementaires sont en cours d’élaboration. > Individualisation des frais de chauffage . Un projet de décret vise à généraliser l’obliga- tion d’individualisation des frais de chauffa- ge. L’obligation serait toutefois écarté pour l’hôtellerie et les logements foyers, les immeubles où il est techniquement impos- sible de mesurer la chaleur consommée par local, et pour les immeubles pour lesquels l’individualisation représenterait un coût excessif résultant de la nécessité de modifier l’ensemble de l’installation de chauffage. > Projet sur la performance embarquée Un décret doit préciser les travaux qui néces- sitent d’engager des travaux d’amélioration de la performance énergétique du bâtiment. - Pour un ravalement , il doit concerner au moins 50% d’une façade. - Pour la réfection de la toiture , les travaux doivent concerner au moins 50% de l’en- semble de la couverture, hors ouvertures. Des exceptions sont prévues notamment pour les immeubles situés dans les secteurs sauvegardés lorsque les travaux changent ▲ P ROJETS 1 9 janvier 2016 8 JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ Secrétariat: Sabine Petit ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0219 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 779 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: Numerica Clamart ■ Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine H ERBERT S MITH F REEHILLS La réforme de la redevance bureaux: un outil de politique foncière RENCONTRE Les lois de finances, avec Eglantine Lioret, avocat Parmi les mesures fiscales de la loi de finances pour 2016 et de la loi de finances rectificative, Églantine Lioret, associée droit fiscal chez Herbert Smith Freehills, souligne une bonne nouvelle: la baisse du taux d’imposition sur les sociétés. Grâce à l’extinction de la deuxième contribution additionnelle à l’IS, qui avait un caractère exceptionnel, le taux d’IS passe de 38% à 34,43%. En revanche, Tatiana Zeller, directrice fisca- le d’Allianz France, souligne l’émergence de concepts nouveaux comme la prime à la délation ou le contribuable loyal. Lutter contre les montages abusifs est certes louable, mais il faut garder un sens de l’équilibre dans les mesures adoptées… Le cadre général de la fiscalité est mou- vant. Il est en effet appelé à évoluer en rai- son de travaux de l’OCDE (menés par Pas- cal Saint-Amans) dans le cadre du projet BEPS et qui vise à assurer une meilleure cohérence des systèmes fiscaux nationaux. La redevance devient taxe Présentant la réforme de la redevance pour création de bureaux en Ile-de-France, qui prend le nom de taxe, Églantine Lioret souligne que le législateur utilise la fiscali- té de l’urbanisme comme outil de poli- tique d’orientation de l’usage des locaux sur le territoire. La réforme est présentée comme une baisse de la fiscalité. Cela se vérifie, sauf pour la construction de bureaux à Paris et dans les Hauts-de-Seine. Pour les zones plus éloignées, le nouveau tarif permet une stagnation ou une baisse de la pression fiscale. Le fait générateur étant l’obtention de l’autorisation d’urbanisme, et le redevable le titulaire du droit réel, il faut prendre garde, en cas de cession, à prévoir dans le contrat de répercuter sur l’acquéreur la charge de la taxe. La taxe nouvelle est entrée en vigueur pour les demandes d’autorisation dépo- sées à compter du 1 er janvier 2016. Les demandes antérieures relèvent donc de la redevance. Autre innovation, la taxe est désormais plafonnée à 30% de la charge foncière. Églantine Lioret indique que cette notion devrait être précisée par décret. Elle devrait inclure le prix d’achat du terrain, les droits d’enregistrement et les frais d’aménagement et probablement les inté- rêts. En revanche, le coût de construction devrait être écarté. En raison du prix des terrains à Paris, le plafonnement à 30% ne devrait pas concerner les projets de la capitale. En contrepartie de la réforme allégeant la redevance, le législateur a créé une taxe additionnelle au droit d’enregistrement de 0,6%. Les droits étant désormais (sauf dans de rares départements : Indre, Isère, Martinique, Morbihan, Mayotte) portés à 5,81%, l’imposition totale est donc portée à 6,41% pour les transactions de locaux de bureaux. La hausse vise aussi les locaux commerciaux et les entrepôts. Cette réfor- me s’applique sans mesure transitoire, à compter du 1 er janvier 2016 (date de signa- ture de l’acte authentique). Il y a donc en Ile-de-France un taux différent entre les mutations portant d’une part sur des locaux de bureaux, de commerces et d’en- trepôts et d’autre part sur des locaux d’ha- bitation. Pour la cession d’un immeuble mixte, cela impose donc de ventiler le prix de vente selon l’usage des locaux. Le législateur a aussi adopté quelques mesures de toilettage de la taxe d’aména- gement, par exemple en augmentant de 3 à 4 ans le délai de reprise. D’autres mesures visent à encourager la transformation de bureaux en logements. Ainsi l’exonération de taxe foncière de 2 ans est portée à 5 ans en cas de transfor- mation de bureaux en logement. S’agissant de l’ajustement de la taxe sur les terrains constructibles, Églantine Lioret souligne que la forte majoration de la valeur locative de ces terrains conduisait à des impositions ayant un caractère confis- catoire, Tatiana Zeller ajoute que la consti- tutionnalité de la mesure pourrait susciter un contentieux. Réforme des valeurs locatives Églantine Lioret souligne par ailleurs l’avancée de la réforme des valeurs loca- tives. Bien qu’une nouvelle fois décalée d’un an, elle sera mise en œuvre. Mais la loi nouvelle a institué d’une part des mesures de lissage des hausses de cotisa- tion et d’autre part un plafonnement de la hausse de valeur locative, lorsque la réfor- me conduit à une hausse de plus de 50% de la cotisation. Autre point à souligner: la fusion de l’IGN et du cadastre. Tatiana Zel- ler observe que les informations transmises à l’administration sont de plus en plus nombreuses et que l’administration va effectuer de plus en plus de contrôle de cohérence, ce qui peut conduire à des sanctions très pénalisantes… ● (1) Présentation de l’actualité fiscale le 14jan- vier 2016. l’aspect extérieur en contradiction avec ses prescriptions. - Pour des travaux visant à rendre habitable des combles, garages ou locaux annexes, il faut réaliser des travaux d’isolation, sauf s’ils risquent d’entraîner un risque de pathologie ou si le surcoût excède 250 € /m 2 pour la piè- ce aménagée. > Tertiaire . Un autre projet de texte fixe les travaux imposés aux bâtiments tertiaires. Les travaux doivent être réalisés d’ici le 1 er janvier 2020. La baisse de consommation doit être de 25% par rapport à celle observée en 2006. Sont visés les locaux de bureaux de commerce ou d’enseignement de plus de 2000 m 2 . Sont écartés les bâtiments tempo- raires et les monuments historiques. Pour la mise en œuvre, il est prévu une char- te incitant le personnel à baisser la consom- mation d’énergie, un audit énergétique, la définition d’un plan d’action entre bailleur et locataire. Si le temps de retour sur investisse- ment est excessif, un nouveau plan d’action est défini. > Bonus de constructibilité . Un autre texte prévoit de fixer les modalités du bonus de constructibilité accordé aux constructions exemplaires ou à énergie positive. La consom- mation d’énergie doit être inférieure de 20% au moins à la consommation conventionnelle d’énergie. Les bâtiments à énergie positive doivent être certifiés et respecter une série de critères. Un document attestant que les cri- tères requis ont été pris en compte est joint à la demande de permis de construire. > Bâtiments publics . Ces bâtiments sont concernés par un texte spécifique. Il définit d’une part les bâtiments à haute performan- ce énergétique (respect de 5 des 8 critères précisés) et d’autre part les bâtiments à éner- gie positive. (Textes mis en ligne le 12janvier sur le site du ministère du logement, consultation jusqu’au 8février2016). suite de la page 7 ▲
