Au sommaire :
– 2 – Jurisprudence –
Baux commerciaux : Pas d’indexation à la hausse uniquement / Congé pour reconstruire
Copropriété : Administrateur provisoire : pas d’annulation de mandat faute de compte bancaire séparé, mais pas de rémunération fondée sur un mandat annulé / La prolongation de la mission de l’administrateur est nécessairement judiciaire
QPC : Régime du chemin d’exploitation
Servitudes de passage : Une maison accessible par un escalier de 99 marches / Un terrain enclavé en raison d’un certificat d’urbanisme négatif
– 4 – Au Parlement –
Au Sénat : résolution sur la simplification des normes
A l’Assemblée : autorisations d’urbanisme
– 5 – Rencontre –
les vœux du SNAL
– 6 – Initiatives –
BNP Paribas analyse la valeur verte
“Visale” : la nouvelle garantie logement du parc privé
– 7 – Nominations – Agenda –
– 8 – Rencontre –
Procos : la loi Pinel a freiné les demandes d’autorisation d’urbanisme
■ jugé ■ > Le propriétaire d’un terrain enclavé, en raison de l’interdiction de sortir sur la voie publique résultant d’un certificat d’urbanisme négatif, peut obtenir de son voisin un droit de passage (Civ. 3 e , 14janvier 2016, p.4). > Lorsque le bailleur de locaux commerciaux donne congé pour reconstruire, le local offert en remplacement doit exister au jour du congé (Civ. 3 e , 14janvier 2016, p. 2). > La mission de l’administrateur provisoire en copropriété ne peut être prolongée que judi- ciairement. Une mission ne peut pas être pro- longée de fait (Civ. 3 e , 14janvier 2016, p.3). ■ répondu ■ > La ministre du logement a présenté une mesure d’interprétation souple de la faculté d’obtenir un dégrèvement de la taxe sur les terrains construc- tibles non bâtis, lorsque le terrain est vendu et que l’acquéreur a un projet de construction (p.6). > Sylvia Pinel a résumé pour Philippe Dau- bresse à l’Assemblée les mesures prises pour raccourcir les délais d’instruction des autori- sations d’urbanisme (p.5). ■ publié ■ > Un arrêté du 5janvier fixe le modèle d’attesta- tion d’assurance de responsabilité décennale (p.7). ■ analysé ■ > BNP Paribas a analysé l’impact des exigences environnementales sur la valeur verte des bâtiments. Le constat est pour le moins nuancé, tant en France, qu’en Alle- magne ou au Royaume-Uni (p.6) ■ déclaré ■ > Dans ses vœux, la présidente du SNAL a souligné le 20janvier que les réformes insti- tutionnelles récentes (lois NOTRe, MAP- TAM…) avaient pour effet de provoquer des sursis à statuer dans la délivrance des auto- risations d’urbanisme (p.5). Bloquer l’indexation à la baisse? L a Cour de cassation a rendu un arrêt important le 14 janvier relatif à l’indexation des baux commerciaux. Il s’agissait d’ap- précier la validité d’une clause permettant la hausse du loyer en cas d’augmentation de l’indice, mais empêchant la baisse du loyer en cas de recul de l’indice. La Cour de cassation a considé- ré que le déséquilibre de cette clause qui écartait toute récipro- cité de variation faussait le jeu normal de l’indexation et justifiait son annulation. En conséquence, la clause est réputée non écrite. Cette sanction étant validée par la Cour de cassation, il en résulte que le loyer demeure fixé à son montant initial et ne peut plus être augmenté. On peut considérer qu’il s’agit d’un arrêt de principe qui condamne toute tentative de contrôler contractuellement le jeu d’un indice dont on soupçonne qu’il pourrait avoir des effets indé- sirables. Il faut alors se demander s’il a vocation à s’appliquer à d’autres types de baux que les baux commerciaux. Sa rédaction très générale laisse entendre qu’il pourrait s’étendre à d’autres baux, comme les baux d’habitation par exemple (lire p.2). P our la sécurisation des baux du parc privé, la loi Alur avait pro- grammé une garantie universelle, la Gul. Mais le Gouvernement avait ensuite déclaré son intention de recentrer le dispositif sur les publics prioritaires. Avec le lancement le 20janvier du dispositif “Visale” (lire p.6), c'est une nouvelle étape concrète qui s’amorce: le mécanisme est celui de la caution. Il présente une garantie effi- cace pour le bailleur puisque, en cas de défaillance de son locataire, il pourra s’adresser à Action Logement qui se substituera au débi- teur défaillant, dans la limite de 3 ans de loyer. Autre atout sub- stantiel pour le bailleur, la garantie est gratuite. Le candidat loca- taire devrait aussi trouver avantage au dispositif car Action loge- ment s’est engagé à répondre dans les deux jours ouvrés à la demande de certificat. Il devrait permettre aux salariés du secteur privé entrant dans un emploi, notamment aux jeunes de moins de 30 ans, de trouver plus facilement un logement à louer. N otons enfin l’analyse de Procos sur l’évolution des demandes d’autorisation des surfaces commerciales (p. 8). La fédération du commerce spécialisé note une forte baisse des demandes. Certes, la conjoncture pousse les opérateurs à la prudence dans le lancement de nouveaux projets, mais il faut y voir aussi l’impact de la loi Pinel. Le regroupement des procédures d’autorisation d’exploitation com- merciale et d’autorisation d’urbanisme a provoqué une forte réduc- tion des dossiers. Il faudra suivre l’évolution des statistiques pour voir si ce mouvement reflète une phase de transition liée au chan- gement de régime ou une inflexion plus durable de l’activité. ■ BD JURIS hebdo La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr NUMÉRO 628 26 JANVIER 2016 ISSN 1622-1419 16 E A NNEE L’ESSENTIEL . . immobilier - 2 - Jurisprudence - Baux commerciaux : Pas d’indexation à la hausse uniquement / Congé pour reconstruire Copropriété : Administrateur provisoire: pas d’annulation de mandat faute de compte bancaire séparé, mais pas de rémunération fondée sur un mandat annulé / La prolongation de la mission de l’administra- teur est nécessairement judiciaire QPC : Régime du chemin d’exploitation Servitudes de passage : Une maison accessible par un escalier de 99 marches / Un terrain enclavé en raison d’un certificat d’urbanisme négatif - 4 - Au Parlement - Au Sénat: résolution sur la simplification des normes A l’Assemblée: autorisations d’urbanisme - 5 - Rencontre - les vœux du SNAL - 6 - Initiatives - BNP Paribas analyse la valeur verte “Visale”: la nouvelle garantie logement du parc privé - 7 - Nominations - Agenda - - 8 - Rencontre - Procos: la loi Pinel a freiné les demandes d’autorisation d’urbanisme S O M M A I R E E D I T O R I A L 2 6janvier 2016 2 B AUXCOMMERCIAUX ▲ Baux commerciaux ■ Pas d’indexation à la hausse u niquement (Civ. 3 e , 14janvier 2016, n°36, FS-P+B, rejet, pourvoi n°14-24681) Un bail commercial comportait une clause d'échelle mobile prévoyant un ajustement automatique du loyer en fonction des varia- tions de l'indice du coût de la construction. Mais il ajoutait « la présente clause d'échel- le mobile ne peut avoir pour effet de rame- ner le loyer révisé à un montant inférieur au loyer de base précédant la révision ». Il s'agissait donc d'un effet de cliquet visant à éviter la baisse du loyer en cas de baisse de l'indice. Mais la cour d'appel avait jugé cette clause non écrite et condamné le bailleur à resti- tuer un trop perçu de loyers. La Cour de cas- sation confirme la décision: « Mais attendu d'une part, qu' est nulle une clause d'indexation qui exclut la réciprocité de la variation et stipule que le loyer ne peut être révisé qu'à la hausse; qu'ayant relevé, par motifs adoptés, que la clause excluait, en cas de baisse de l'indice, l'ajus- tement du loyer prévu pour chaque pério- de annuelle en fonction de la variation de l'indice publié dans le même temps, la cour d'appel, qui a exactement retenu que le propre d'une clause d'échelle mobile était de faire varier à la hausse et à la baisse et que la clause figurant au bail, écartant tou- te réciprocité de variation, faussait le jeu normal de l'indexation, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision; Attendu, d'autre part, que, sans dénaturer la convention, la cour d'appel, qui a appré- cié le caractère essentiel de l'exclusion d'un ajustement à la baisse du loyer à la soumis- sion du loyer à l'indexation, a pu en dédui- re que la clause devait être, en son entier, réputée non écrite; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé; Par ces motifs rejette ». Observations : Voici un arrêt de principe. Il est rendu en matière de baux commer- ciaux. C'est en effet avec le jeu parfois erratique de l'ICC que les parties ont res- senti la nécessité d'ajuster la variation de l'indice en fonction de leur souhait. Mais on peut considérer, sous réserve de l'inter- prétation des tribunaux, qu'il a une portée plus générale et pourrait s'appliquer à tous types de baux. L'auteur du pouvoir soutenait que la clau- se n'était pas en pas de contradiction avec la règle de l'article L 112-1 du code moné- taire et financier selon lequel « Est réputée non écrite toute clause d'un contrat à exé- cution successive, et notamment des baux et locations de toute nature, prévoyant la p rise en compte d'une période de varia- tion de l'indice supérieure à la durée s'écoulant entre chaque révision. » Il préci- sait en effet que, en cas de hausse de l'in- dice sur un an, l'indexation s'appliquait pour une période d'un an avec une varia- tion annuelle de l'indice et que, en cas de baisse de l'indice, il n'y avait pas de révi- sion. La Cour de cassation n'a pas admis ce rai- sonnement en indiquant que le jeu de l'in- dice impose une réciprocité de variation. Convenir d’une indexation revient donc à faire dépendre la décision de variation du loyer du jeu de la variation de l'indice. Il en résulte que les parties perdent le contrôle de son évolution. En prenant le pari d'in- terpréter l'arrêt au-delà de ses termes, on peut considérer qu'il s'inscrit dans une ana- lyse qui condamne toutes les tentatives visant à contrôler les effets de la variation d'un indice. À suivre. Les cours d'appel étaient divisées sur cette question. Les plus nombreuses admet- taient une indexation ne fonctionnant qu'à la hausse (Aix en Provence, 15mars 2013, Colmar, 4juillet 2012). D'autres y étaient plutôt hostiles (Paris, 12juin 2012). La Cour de cassation apporte donc nette- ment sa réponse à la controverse. Notons aussi la sanction retenue: la clause est réputée non écrite dans son entier. Il en résulte que le loyer reste fixé à la valeur d'origine. S'il n'est pas indexé à la baisse, il n'est pas indexé à la hausse non plus. A retenir: Les clauses d'indexation ne fonc- tionnant qu'à la hausse doivent être pros- crites des baux. ■ Congé pour reconstruire (Civ. 3 e , 14janvier 2016, n°41, FS-P+B, cassa- tion partielle, pourvoi n°14-19092) Un bailleur de locaux dans une galerie mar- chande avait donné congé à son locataire pour reconstruire sur le fondement de l'ar- ticle L 145-18 du code de commerce. Afin d'éviter de payer une indemnité d'éviction, il proposait un local de remplacement dans la galerie en cours de construction. La cour d'appel n'avait pas jugé cette offre suffisan- te et la Cour de cassation confirme la déci- sion sur ce point: « Mais attendu qu'ayant constaté que, si la bailleresse avait, le 30juin 2008, débuté la construction de la nouvelle galerie mar- chande et communiqué aux preneurs un plan des lieux et du local offert, le local pro- posé en remplacement n'existait pas au moment où le congé a été délivré , la cour d'appel a, par ce seul motif, légalement jus- t ifié sa décision ». L'arrêt est cependant cassé sur un point relatif aux travaux que demandait le loca- taire. Celui-ci demandait une indemnité pour trouble de jouissance en raison de l'absence d'entretien des locaux. La cour d'appel avait rejeté la demande au motif que le bailleur avait satisfait aux injonctions ordonnées en référé pour effectuer divers travaux dans la galerie. « Vu les articles1147 et1719 du code civil, ensemble l'article 484 du code civil; […] Attendu que pour statuer ainsi [en rejetant la demande en réparation pour trouble de jouissance], alors que l'exécution des mesures ordonnées en référé pour faire ces- ser un trouble manifestement illicite n'est pas exclusive de la réparation du préjudice que ce trouble a pu causer, la cour d'appel a violé les textes susvisés ». Observations : Deux points de droit. L'un sur le congé, l'autre sur la réparation. 1. Congé pour reconstruire Le bailleur peut donner congé au locataire pour reconstruire l'immeuble existant sans avoir à offrir d'indemnité d'éviction, s'il offre au locataire évincé un local corres- pondant à ses besoins et possibilité, situé à un emplacement équivalent (art. L 145-18). En l'espèce, le bailleur avait commencé la reconstruction de la galerie marchande, mais les travaux n'étaient pas achevés. La Cour de cassation avait jugé plus ancienne- ment que le bailleur ne peut se soustraire au paiement de l'indemnité que s'il met un autre local existant à disposition du locataire et non s'il offre un local qu'il se propose de construire et qui pourrait ne jamais être construit (Civ. 3 e , 6 janvier 1976). L'arrêt rapporté est plus net encore: il refuse d'admettre que le local de rem- placement soit en cours de construction. A retenir: Le local offert en remplacement à l'appui d'un congé pour reconstruire doit exister au jour du congé du bailleur. Observations : 2. Indemnisation du trouble de jouissance La Cour de cassation rappelle qu'il faut dis- tinguer l'action en vue d'obtenir la cessa- tion d'un trouble de jouissance et celle visant à obtenir une indemnisation pour le préjudice causé par le trouble. La première est fondé sur l'article 1719 (3 e ) du code civil et illustrée par de nombreux arrêts. (Civ. 3 e , 13juillet 2010). L'action en indemnisation JURISPRUDENCE est parfois fondée sur l'article 1719 (Exemple: travaux anormalement longs dans un centre commercial entraînant des difficultés d'accès, Paris 5juillet 2006), elle e st aussi fondée sur la règle générale de l'article 1147 qui prévoit une indemnisa- tion pour inexécution d'une obligation contractuelle. Copropriété ■ Administrateur provisoire: pas d’annulation de mandat faute compte séparé… (Civ. 3 e , 14janvier 2016, n°38, FS-P+B, cassa- tion partielle, pourvoi n°14-23898) Un copropriétaire soutenait que la convo- cation d'une assemblée était irrégulière, car le syndic qui l'avait convoquée n'avait pas ouvert de compte bancaire séparé dans les trois mois de sa désignation. Or il s'agissait d'un administrateur provisoire. La cour d'appel avait jugé que l'obligation d'ouver- ture de compte bancaire séparé n'avait pas à s'appliquer pour un administrateur judi- ciaire et la Cour de cassation confirme sur ce point la décision: « Mais attendu qu'ayant relevé que l'as- semblée générale du 10décembre 2010 avait été convoquée par la société BDI, agis- sant en qualité de mandataire ad hoc, et relevé que l'administrateur provisoire man- daté judiciairement n'était pas un manda- taire du syndicat des copropriétaires, la cour d'appel, qui a retenu à bon droit que le défaut d'ouverture de compte bancaire séparé au nom du syndicat des coproprié- taires n'était pas susceptible d'entraîner l'annulation du mandat de l'administrateur, en a exactement déduit que la convocation à l'assemblée générale était régulière et a, par ce seul motif, légalement justifié sa décision ». ■ …Mais pas de rémunération fon- dée sur un mandat annulé L'arrêt est en revanche cassé en ce qu'il avait admis la faculté pour l'assemblée de verser une rémunération au syndic sur le fondement d'un mandat annulé: « Vu les articles 1 er et 6 de la loi du 2janvier 1970, 66, alinéa2, du décret du 20juillet 1972, ensemble l'article 29 de la loi du 10juillet 1965; Attendu que, pour rejeter la demande d'annulation des décisions 11 à 26 de l'as- semblée générale du 10décembre 2010, l'arrêt retient que l'interdiction faite au syn- dic d'exiger ou d'accepter une rémunéra- tion à défaut de contrat écrit et préalable ne prive pas l'assemblée générale, engagée par un mandat par la suite annulé, de se reconnaître a posteriori débitrice du mon- tant des rémunérations qu'elle avait effecti- v ement versées en exécution des contrats annulés et que l'assemblée générale, en approuvant les comptes annuels, a pris légalement sa décision: Qu'en statuant ainsi, alors que le syndic pro- fessionnel ne peut demander ni recevoir, directement ou indirectement, d'autres rémunérations, à l'occasion des opérations de gestion immobilière, que celles dont les conditions sont précisées dans sa désigna- tion ou dans un mandat écrit préalable et qu'un copropriétaire peut faire juger que le syndicat ne peut pas prendre une décision contraire à une disposition d'ordre public régissant la copropriété, la cour d'appel a violé les textes susvisés ». Observations : L'article 18 de la loi du 10juillet 1965 impose au syndic d'ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat dans les trois mois de sa désigna- tion. La règle est imposée à peine de nulli- té du mandat du syndic. Mais il résulte de cet arrêt que la règle ne s'impose pas à un administrateur provisoire dans la mesure où il est mandaté judiciairement et non par l'assemblée générale. En revanche, il ne peut recevoir de rémuné- rations sur le fondement d'un mandat annu- lé, la règle applicable à la copropriété et issue de la loi Hoguet relative à l'exigence d'un mandat, étant d'application générale. L'exigence d'un mandat pour fonder la rémunération est fréquemment rappelée par les tribunaux (ex. Civ. 3 e , 12juin 1991 ou 6mai 1994). La Cour de cassation le confir- me ici pour un administrateur provisoire. ■ Mission de l’administrateur pro- visoire: prolongation nécessaire- ment judiciaire (Civ. 3 e , 14janvier 2016, n°37, FS-P+B, cassa- tion partielle, pourvoi n°14-24989) Un copropriétaire contestait la validité de la résolution d'assemblée extraordinaire, approuvant les comptes correspondant à la période de gestion par un administrateur provisoire. L'arrêt qui avait rejeté cette demande est cassé en raison de l'expiration de la mission de l'administrateur: « Vu l'article 47 du décret du 17 mars 1967 ; Attendu qu'il résulte de ce texte que le pré- sident du tribunal de grande instance fixe dans l'ordonnance désignant un adminis- trateur provisoire le délai dans lequel celui- ci doit se faire remettre les fonds et les documents et archives du syndicat et convo- quer l'assemblée générale en vue de la dési- gnation d'un syndic […] Attendue que, pour rejeter [la demande du copropriétaire en annulation de la résolu- t ion], l'arrêt retient que l'ordonnance du 18mars 2008 précise que la mission sera de six mois mais également qu'elle cessera avec la désignation d'un nouveau syndic par l'assemblée et que, celle-ci ayant eu lieu le 10septembre 2009, la mission de l'admi- nistrateur provisoire a été prorogée de fait jusqu'à cette date; Qu'en statuant ainsi, alors que la mission de l'administrateur provisoire prend nécessai- rement fin à la date prévue par l'ordon- nance le désignant et qu'il ne ressort d'au- cune des constatations de l'arrêt que la mis- sion de l'administrateur provisoire ait été judiciairement prorogée ou renouvelée, la cour d'appel a violé le texte susvisé […] Par ces motifs: casse ». Observations : Le président du TGI peut renouveler les pouvoirs de l'administrateur provisoire (Civ. 3 e , 18 déc. 1972). Si l'article 47 précise que son mandat prend fin de plein droit à la nomination d'un nouveau syndic, il ne précise pas son sort lorsque le délai de validité de la nomination expire sans qu'un nouveau syndic n'ait été dési- gné. La cour d'appel avait, en combinant la durée de six mois prévue par le juge et une phrase précisant que la mission pren- drait fin à la nomination d'un nouveau syndic, que la mission avait été prorogée de fait. La Cour de cassation fait au contraire une lecture stricte de l'article 47 et n'autorise pas une telle prorogation sans décision judiciaire. A retenir: L'administrateur provisoire ne peut voir sa mission prolongée de fait; sa prolongation suppose nécessairement une décision du juge. 2 6janvier 2016 3 C OPROPRIÉTÉ ▲ JURISPRUDENCE ■ Chemin d’exploitation La Cour de cassation a rejeté une deman- de de question prioritaire de constitution- nalité portant sur l’article L 162-1 du code rural relatif aux chemins d’exploitation. Elle a considéré que le régime de ce type de chemin vise à permettre la communi- cation entre les fonds traversés et assurer les relations de bon voisinage par l’édic- tion de règles réciproques. Il n’est pas contraire au droit de propriété car il ne prive pas les propriétaires du chemin de leur droit de propriété mais en restreint seulement l’exercice. (Civ. 3 e , 14 janv. 2016, n°188, FS-P+B, non- lieu à renvoi, pourvoi n° 15-20286) 2 6janvier 2016 4 Les sénateurs ont adopté le 13janvier une proposition de résolution “tendant à limiter le poids de la réglementation applicable aux collectivités territoriales et à simplifier cer- taines normes réglementaires relatives à l’urbanisme et à la construction”. Jean-Marie Bockel, auteur de la proposition, souligne qu’il faut tarir à la source l’inflation normative. Il souhaite relever dans la hiérar- chie des normes, au niveau du décret, le principe que l’édiction d’une norme doit être compensée par la suppression d’un autre. Il juge qu’il faut par ailleurs diminuer le stock de normes. Il préconise notamment de simplifier les règles de construction et de gestion des éta- blissements recevant du public. Il propose aussi de - simplifier les formalités d’urbanisme par la simplification d’un formulaire de déclara- tion préalable – le CERFA 13404 – pour cer- tains types d’aménagement, de construction et de travaux. - limiter à un mois la majoration éventuelle des délais d’instruction des déclarations préalables, des permis de construire et des permis d’aménager, - donner une liste précise des constructions de faible importance exclues du contrôle de légalité, - simplifier les obligations réglementaires pesant sur les PLU, - accompagner les communes pour la mise en conformité de leurs équipements d’assai- nissement collectif, - permettre le regroupement des différents dossiers préalables à la création d’une ZAC en un seul. Droit de l’urbanisme instable Delphine Bataille ajoute que les élus ont en tête de leurs préoccupations le secteur de l’urbanisme et du droit du sol, et que l’em- pilement normatif rend “le droit de l’urba- nisme instable, difficilement accessible et peu lisible pour la plupart des élus.” Elle souligne que des progrès ont été faits, par exemple avec le décret de décembre2015 réformant le PLU et qui permettra d’avoir un règlement plus souple. En conséquence, elle juge inutile la proposition de résolution. Jacques Mézard estime qu’il y a beaucoup de progrès à faire: il doit, en tant que président d’agglomération, désigner chaque année un A U S ÉNAT AUPARLEMENT Simplification des normes Servitude de passage ■ Une maison accessible par un e scalier de 99 marches (Civ. 3 e , 14janvier 2016, n°40, FS-P+B, cassa- tion, pourvoi n°14-25089) Une maison n’était accessible de la voie publique que par un escalier de 99 marches. Son propriétaire demandait au voisin un accès par un autre chemin passant sur leur propriété. La cour d'appel avait rejeté cette demande. L'arrêt est cassé: « Vu l'article 682 du code civil; Attendu que le propriétaire dont les fonds sont enclavés, et qui n'a sur la voie publique aucune issue ou une issue insuffisante, est fondé à réclamer sur le fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desser- te complète de son fonds; Attendu, selon l'arrêt attaqué […], que les époux K. ont acquis une propriété sur laquelle est édifiée une maison à laquelle ils accédaient par un chemin appartenant aux consorts L.; que, ceux-ci ayant fermé ce che- min en 2011, les époux K., soutenant que leur fonds, auquel on accède par un esca- lier escarpé de quatre-vingt-dix-neuf marches, était enclavé , ont assigné les consorts L. en désenclavement; Attendu que, pour rejeter cette demande, l'arrêt retient que la maison des époux K. est desservie par un escalier extrêmement pentu et que, si l'approche de la maison en véhicule est impossible par cet escalier, l'ac- cès à la propriété reste possible moyennant certains aménagements: Qu'en statuant ainsi, alors que l'accès par un véhicule automobile correspond à l'usage normal d'un fonds destiné à l'habitation , la cour d'appel a violé le texte susvisé ». Observations : Le principe est que le pro- priétaire d'un fonds enclavé peut obtenir une servitude de passage de son voisin (art. 582) du code civil. Mais s'il a un autre accès sur la voie publique, l'accès peut être refusé. La jurisprudence distingue ce qui est nécessaire, qui justifie la servitude, de ce qui est une simple commodité, qui per- met de la refuser. La Cour de cassation a déjà admis que les juges peuvent prescrire une desserte plus importante du fonds pour tenir compte des conditions actuelles de la vie, ou de la nécessité de permettre un secours rapide en cas d'incendie (Civ. 3 e , 19mai 1993). Le présent arrêt est dans le même sens en ce qu'il reconnaît que l'accès au moyen d'un véhicule correspond à l’usage normal d’un fonds à usage d'habitation. ■ Un terrain enclavé en vertu d’un certificat d’urbanisme négatif (Civ. 3 e , 14janvier 2016, n°42, FS-P+B, rejet, pourvoi n°14-26640) Le propriétaire d'un terrain (une SCI) demandait à son voisin un droit de passage au motif que la commune lui avait délivré un certificat d'urbanisme spécifiant que l'accès de ses parcelles sur la route départe- mentale était interdit. Le voisin rétorquait qu'il ne pouvait y avoir d'enclave, car le pro- priétaire n'avait pas exercé de voie de recours à l'encontre du certificat d'urbanis- me litigieux. La cour d'appel avait rejeté cet argument et la Cour de cassation confirme la décision: « Mais attendu qu'ayant constaté que le certificat d'urbanisme interdisait tout accès direct depuis la route départementale 183 au fonds de la SCI et justement retenu que celle-ci ne pouvait se voir contrainte à exer- cer un recours à l'encontre de cet acte, la cour d'appel a, abstraction faite d'un motif surabondant relatif à la légitimité de ce cer- tificat, souverainement retenu que le fonds concerné était enclavé et devait bénéficier d'une servitude légale de passage ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ». Observations : La nécessité de demander une servitude de passage au voisin peut être fondé sur ces considérations phy- siques, comme dans l'affaire précédente où la forte pente du terrain d'accès impo- sait un autre accès pour les véhicules. Dans ce nouvel arrêt c'est un obstacle adminis- tratif qui interdisait l'accès: le certificat d'urbanisme. La mairie avait motivé sa décision en se référant au PLU et en expli- quant que la commune étant en mon- tagne, l'accès à la route était dangereux et n'était autorisé que pour des constructions anciennes ou des constructions permettant d'organiser un accès groupé. La Cour de cassation avait décidé ancien- nement (Civ 1 e , 14juin 1965) que les juges du fond peuvent estimer que n'est pas enclavée une propriété qui borde sur une grande longueur la voie publique. Mais cet arrêt, comme celui de 2016, se réfère au pouvoir d'appréciation du juge du fond. A retenir: L'état d'enclave peut résulter non seulement d'un obstacle physique mais aussi d'une contrainte administrative. ● J URISPRUDENCE ▲ 2 6janvier 2016 5 R ENCONTRE ❘◗ Clifford Chance ( François Bonteil ) a conseillé AEW Europe lors de l’acquisi- tion d’un portefeuille logistique “Corri- dor”, auprès de GLL Real Estate Part- ners, pour 200millions d’euros. L’en- semble de 280000m 2 correspond à des implantations à Lille, LeHavre, Paris et Lyon. GLL était conseillé par Gide Loyrette Nouel ( Christopher Szostak ) pour les aspects juridiques et par Pinsent Masons ( Franck Lagorce ) pour les questions fiscales. ❘◗ Jérôme Richardot, spécialisé en contentieux commercial, arbitrage et médiation, rejoint le cabinet DS Avo - cats en qualité d’associé. Acteurs é lu pour siéger à la commission « chauves- souris », qui comporte 40 personnes! Rémy Cointereau évoque les initiatives prises à l’étranger: l’Italie fixe le principe de la guillotine réglementaire, qui prévoit qu’une norme est présumée périmée au- delà d’un certain délai. Au Danemark, les prescripteurs de normes se déplacent auprès des acteurs de terrain pour évaluer avec eux les effets de la réglementation et les possibilités de simplification. Françoise Gatel déplore que la complexité de la procédure d’élaboration d’une ZAC détourne les maires de cette procédure d’aménagement pourtant utile. René Vandierendonck estime que pour trai- ter des questions d’aménagement urbain les SCOT sont inutiles, car les schémas régio- naux d’aménagement du territoire (SRA- DET) sont à la bonne échelle. Le secrétaire d’État chargé de la réforme ter- ritoriale, André Vallini, rappelle que la nor- me est utile; il explique que le choc de sim- plification passe par le travail du Conseil national d’évaluation des normes (CCEN) et l’application de deux circulaires, l’une du 17juillet 2013, l’autre du 9octobre 2014. Il estime que l’objectif de « zéro charge nouvel- le » a été atteint en 2015. Il se félicite du chan- gement du mode de saisine du CCEN: il peut désormais être saisi par un seul maire a lieu de cent. André Vallini rappelle que la loi NOTRe permet aux régions de formuler des propositions d’évolution des lois et règle- ments, concernant leurs domaines de com- pétence. Le secrétaire d’État travaille à la suppression de l’application des normes parasismiques dans les secteurs où la terre n’a jamais tremblé. La proposition de résolu- tion a été votée (séance du 13janvier 2016). Autres propositions A noter parmi les autres thèmes de la pro- position: - établir une charte harmonisant le niveau d’exigence requis des architectes des bâti- ments de France; - établir une charte harmonisant les exi- gences des commissions de sécurité; - publier une circulaire clarifiant le régime des dérogations et mesures compensatoires en matière d’accessibilité des ERP, - réduire le nombre de documents d’urba- nisme dont les exigences se superposent par exemple éviter le cumul des études pour la protection des zones humides. ● A L ’A SSEMBLÉE AUPARLEMENT ■ Contrôle des meublés Lors d’un débat à l’Assemblée sur la poli- tique du tourisme, Matthias Fekl, secrétaire d’État chargé du commerce, indique que la réglementation sur la location d’apparte- ments meublés touristiques est peu respec- tée et nécessite de nouveaux systèmes de contrôle. S’agissant de la rénovation de l’immobilier de montagne, il annonce une refonte du dis- positif Censi-Bouvard, pour mieux soutenir la réhabilitation des résidences de tourisme. (2 e séance du 11janvier 2016). ■ Autorisation d’urbanisme Marc-Philippe Daubresse interroge Sylvia Pinel sur les mesures prises pour raccourcir les délais d’instruction des autorisations d’urbanisme. La ministre du logement lui répond que le décret publié en juillet dernier a réduit le délai d’instruction dans les péri- mètres protégés au titre du patrimoine: le délai d’obtention de l’avis des ABF a été réduit de 4 à 2 mois. Les délais ont aussi été réduits pour les IGH et ERP. Pour les projets soumis à évaluation envi- ronnementale et donc pour les permis de construire soumis à enquête publique, le Gouvernement travaille à mieux articuler les évaluations environnementales des documents d’urbanisme et des études d’im- pact des projets que ces documents autori- sent. Les travaux doivent aboutir à la fin du 1 er semestre 2016. Enfin les conclusions du rapport du secréta- riat général du Gouvernement sur les recours abusifs sont attendues pour le début 2016 (AN 12 janv. 1 e séance). Les vœux du SNAL Plusieurs motifs de satisfaction pour la nou- velle présidente du SNAL, Pascale Poirot: le nouveau règlement du PLU tient davantage compte de l’urbanisme opérationnel, ce qui va dans le sens de l’urbanisme de projet que soutient le syndicat des aménageurs depuis des années. Par ailleurs, la loi de finances a permis une réforme du PTZ tout en évitant l a suppression des APL, ce qui doit soutenir le pouvoir d’achat des accédants. Mais les résultats de l’activité en 2015 sont mitigés: Avec 70400 mises en chantier pour l’individuel pur en 2015, l’activité recule de - 12% en un an. De plus, la part de produc- tion en lots aménagés qui était de 35,3% en 2014, recule de -13% (à 34,9%). Un point de réconfort toutefois: la part des adhérents du SNAL est en hausse. Les chiffres 2015 interrogent sur l’impact de la politique de l’urbanisme qui est menée; la surface moyenne du lot des adhérents du SNAL était de 517m 2 au 1 er semestre 2015 (contre 532m 2 six mois plus tôt). Or la surfa- ce moyenne en diffus est de 1143m 2 , soit plus du double… Côté institutions, Pascale Poirot fait part de son émotion à la découverte du nom de la fédération qui regroupe l’UCI (FFB) et l’UMF: LCA-FFB soit Les Constructeurs Aménageurs. La présidente rappelle que chaque métier a sa spécificité et que le SNAL a toute sa légiti- mité pour représenter les aménageurs. Pour 2016, Pascale Poirot dit la vigilance du SNAL sur deux projets; le décret d’applica- tion de la loi sur l’agriculture qui doit insti- tuer une compensation financière au profit de « l’économie collective agricole » et le projet de loi sur l’architecture. Déjà voté en première lecture à l’Assemblée et program- mé au Sénat en février, il comporte deux articles qui suscitent l’ire du SNAL: l’article 20 sur l’archéologie et surtout l’article 26 qui impose le recours à l’architecte pour les pro- jets au-delà d’un certain seuil, pour le volet architectural du permis d’aménager et pour le PC d’une maison individuelle. Pascale Poi- rot déplore que cette disposition ait été votée sans concertation. Sur le plan économique, Pascale Poirot esti- me que la réforme du PTZ devrait relancer la primo-accession, mais il faudrait qu’elle soit accompagnée d’une politique de mobilisa- tion du foncier. Or le régime fiscal actuel n’y pousse pas… d’autant que les réformes insti- tutionnelles (lois NOTRe, MATPAM…) provo- quent des sursis à statuer dans la délivrance des autorisations d’urbanisme. Pascale Poirot invite à sortir des prises de position dogma- tiques. Le titre du congrès du SNAL prévu pour septembre prochain en témoigne: “L’aménagement du périurbain”. La présidente cite en conclusion les propos d’un ministre du logement invitant à desser- rer le carcan administratif, laisser place l’ini- tiative privée, pour atteindre l’objectif de 500000 logements. Le propos date de…1974, il était signé Albin Chalandon… ▲ “Visale”: la nouvelle garantie des logements du parc privé La ministre du logement et le ministre des finances ont présenté le 20janvier, avec Action logement, le nouveau dispositif d’Action logement visant à sécuriser les loyers du parc privé. Il s’agit d’un cautionnement gratuit. Les loyers et les charges sont garantis pendant 3 ans. L’objectif est de garantir 200000 ménages par an pour un budget de 130 millions d’euros. Les locataires visés Le ménage doit avoir un taux d’effort maxi- mum de 50% (ou compris entre 30 et 50%, pour les salariés de moins de 30 ans en CDI confirmé). Il doit s’agir d’un salarié du secteur privé entrant dans un emploi: - pour les plus de 30 ans, il doit avoir un contrat de travail autre que CDI confirmé, et entrer dans le logement dans les 3 mois de sa prise de fonction; - pour les moins de 30 ans, quel que soit le contrat de travail, le salarié doit entrer dans les lieux dans les 12 mois de sa prise de fonction. Le contrat de travail doit être d’une durée d’au moins un mois. Les bailleurs visés La location doit être sous le régime de la loi de 1989, en location vide ou meublée. La location ne peut être consentie à un membre de la famille du bailleur. Le bail doit être signé après la signature du contrat de cautionnement “Visale”. Le loyer ne doit pas dépasser 1500 € (charges comprises) à Paris et 1300 € sur le reste du territoire. Il s’agit d’une caution simple (art. 2288 du code civil), le paiement par Action logement entraîne une subrogation dans les droits du bailleur pour obtenir paiement du locataire. Le bail ne doit pas être couvert par une autre garantie. En cas de colocation, il faut que le bail soit individualisé par locataire. le bail doit comporter une clause de résiliation de plein droit. Le bailleur peut avoir plu- sieurs logements couverts par le dispositif. Démarches Le locataire doit faire sa demande avant la signature du bail; Action logement répond dans un délai de 2 jours ouvrés. Le locataire remet le certificat “Visale” à son futur bailleur. Le bailleur qui reçoit le visa s’inscrit sur le site www.visale.fr, renseigne les don- née sur son locataire et adhère au contrat de cautionnement. Le montant garanti est plafonné à 36 mois de loyers et charges pendant les 3 pre- mières années du bail. Le locataire peut demander un échéancier des paiements. S’il ne le respecte pas, Action logement peut mettre en œuvre une procédure de résilia- tion du bail. Le locataire peut demander également une avance loca-pass pour le financement de son dépôt de garantie. Mesure de transition Les contrats GRL ne peuvent plus être sous- crits depuis le 1 er janvier 2016, mais les contrats souscrits antérieurement peuvent être prolongés d’un an. Réactions Le ministère souligne que l’avantage du dis- positif est d’être gratuit pour le bailleur. Ajoutons qu’il s’agit d’une caution et non d’un contrat d’assurance, ce qui est plus effi- cace pour le bailleur. De plus, le dispositif est entièrement dématérialisé. La FNAIM salue le travail accompli et la mise en place de dispositifs permettant de s’adapter aux différents profils des loca- taires (communiqué du 21janvier 2016). La CFDT se réjouit de cette “avancée qui démontre que le syndicalisme de proposi- tions de la CFDT obtient des résultats” (communiqué du 21janvier 2016). 2 6janvier 2016 6 I NTIATIVES ACTUALITÉ BNP Paribas analyse la valeur verte avec prudence Vincent Verdenne (directeur du développe- ment de BNP Paribas Valuation) explique qu’en France, l’attente des investisseurs face à la valeur verte est d’obtenir une meilleure attractivité de l’immeuble. Quant aux utilisa- teurs, ils recherchent une diminution de leurs charges de consommation d’énergie et une amélioration du bien être au travail de leurs salariés. Les immeubles verts permettent d’avoir une durée ferme du bail souvent plus importan- te. Ceux qui disposent d’une certification environnementale ont une projection sur travaux à prévoir qui est plus faible, car les certifications anticipent souvent sur les obli- gations réglementaires. BNP Paribas souligne que les moteurs de la valeur verte se sont diversifiés. Aux préoccu- pations de réduction des gaz à effet de serre et de l’empreinte carbone se sont ajoutés les objectifs de bien être (qualité de l’air et de la luminosité) et de flexibilité des lieux. Peu de preuve au Royaume Uni Au Royaume Uni, il y a actuellement ‘“peu de preuves d’un réel impact de la valeur ver- te sur les prix et sur l’expertise des biens immobiliers”. Si en théorie, la réglementa- tion énergétique a un impact sur les frais de service ou les provisions pour travaux, en pratique “les négociations sont guidées par une diversité de facteurs, parmi lesquels la valeur verte a du mal à tirer son épingle du jeu”. Ben Moon (directeur valuation BNP Paribas Real Estate Royaume Uni) indique qu’une nouvelle réglementation d’efficacité énergétique entre en vigueur en 2016 et que certains propriétaires pourraient essayer d’en tirer un avantage commercial. Pas de prime verte, mais… En Allemagne, la multiplication des certifica- tions et des normes rend les comparaisons difficiles. Selon Manuel Westphal (directeur valuation BNP Paribas Real Estate Alle- magne), la plupart des nouveaux immeubles sont construits selon des normes donnant facilement accès à une certification, sans ajustement notable par rapport à un immeuble standard. Les certifications d’im- meubles se sont donc standardisées sur le segment core. Il ajoute que l’offre excéden- taire devrait favoriser les immeubles verts, mais que les immeubles standards situés dans les lieux de premier plan avec des loca- taires de qualité sont également bien posi- tionnés. Conclusion en nuance pour l’Alle- magne; la prime verte n’est pas encore observée mais une décote sur les autres immeubles est progressivement en train de s‘imposer. (Étude publiée le 14janvier2016). ■ Taxation des terrains constructibles Martine Pinville, secrétaire d’État chargée du commerce, précise à Estelle Grelier les modalités d’application de la majoration de taxe foncière sur les propriétés bâties lorsque le contribuable a cédé le terrain à un acquéreur qui a obtenu un permis. Selon la députée, l’administration refuse le dégrèvement au motif que l’autorisation de construire doit être obtenue par le contri- buable, non par son acquéreur. Rappelant les modalités de la réforme qui a été adoptée dans la loi de finances rectificative pour 2015, Martine Pinville indique “qu’il sera admis qu’un dégrèvement est accordé lorsque les personnes autorisées par le propriétaire à effectuer des travaux obtiennent le permis de construire, d’aménager ou de lotir. Des consignes en ce sens seront données aux services de l’administration fiscale.” (Débats AN 12janvier, 1 e séance). ■ République numérique Les députés ont abordé le 14janvier le projet de loi projet de loi pour une République numé- rique présenté par Axelle Lemaire, secrétaire d’État chargée du numérique. A suivre. 2 6janvier 2016 7 NOM : PRÉNOM : FONCTION : SOCIÉTÉ : ADRESSE : TÉL : FAX : MÉL : N ° TVA INTRACOM .: SIGNATURE : O F F R E EX C EP T IO NNEL L E R é s e r v é e a u x n o uv e a u x a b o n n é s 20% de réduction sur l’abonnement JURIS hebdo immobilier N OMINATIONS A GENDA Présidence de la République Delphine Prady quitte ses fonctions de conseillère adjointe énergie, environne- ment, transports et logement à la prési- d ence de la République. (Arrêté du 15janvier 2016, J.O. du 17, n°1). ■ Obligation d'assurance de res- ponsabilité décennale L'article L 241-1 du code des assurances impose aux constructeurs d'être assurés pour couvrir les risques liés à leur responsa- bilité décennale. Ils doivent justifier avoir satisfait à cette obligation (art. L 242-3) au moyen d'une attestation d'assurance. La loi Macron a modifié cet article L 242-3 pour imposer aux constructeurs de joindre l'attestation d'assurance au devis et aux factures. Un arrêté du 5 janvier fixe le modèle d'attestation et la liste des men- tions qu'il doit comporter. Il s'applique aux attestations émises après le 1 er juillet 2016 pour les opérations de construction dont la date d'ouverture de chantier est postérieu- re au 1 er juillet 2016. (Arrêté du 5janvier 2016 fixant un modèle d'attestation d'assurance comprenant des mentions minimales prévu par l'article L. 243-2 du code des assurances, J.O. du 13 janv. n°19). ■ Certificats d’économie d’énergie Deux arrêtés du 24décembre 2015 vali- dent des programmes dans le cadre du dis- positif des CEE. ➠ L’un valide le programme d'information en faveur de la maîtrise de la demande énergétique « SLIME » dans le cadre du dispositif des certificats d'économies d'énergie au bénéfice des ménages en situation de précarité énergétique. Le programme « services locaux d'interven- t ion pour la maîtrise de l'énergie » est porté par le Comité de liaisons énergies renouve- lable. Son objectif est de sensibiliser et de former les ménages en situation de précari- té énergétique pour définir avec eux les solutions d'économies d'énergie et de les accompagner dans leur mise en œuvre. ➠ L’autre valide le programme « Pacte Énergie Solidarité » de réduction de la consommation énergétique des ménages les plus défavorisés dans le cadre du dispo- sitif des certificats d'économies d'énergie. Il concerne l'isolation des combles perdus de logements dont les occupants sont en situation de précarité énergétique. Ce pro- gramme est porté par Certinergy. (J.O. du 12janvier 2016, n°2 et3). ■ Réglementation thermique outre-mer Deux arrêtés du 11janvier 2016 modifient les exigences de réglementation ther- mique applicable aux constructions neuves outre-mer. ➠ Le premier vise à apporter plus de sou- plesse dans la conception des protections solaires des baies pour les bâtiments d'ha- bitation neufs outre-mer (Guadeloupe, Martinique, Guyane et Réunion). Il prévoit l'usage d'une méthode de calcul unifiée pour évaluer l'effet d'ombrage de ces pro- tections. ( J.O. du 13janvier 2016, n°44). ➠ Le second modifie les arrêtés définissant la réglementation thermique, acoustique et aération applicable aux bâtiments d'ha- bitation neufs des départements d'outre- mer en prenant en compte les mesures du plan de relance de la construction. Il s'applique aux demandes de permis de construire déposées après le 1 er juillet 2016. Il vise à mieux adapter le texte au climat ultramarin, à apporter de la souplesse dans la conception des logements et à sim- plifier les modalités de vérification. ( J.O. du 13janvier 2016, n°45). ■ Projets “villes de demain” Un avenant du 22décembre 2015 intègre les dispositions relatives à l'appel à projets « démonstrateurs industriels pour la ville durable », destiné à promouvoir des sites pilotes d'innovation urbaine. (Avenant n° 2 du 22déc. 2015 à la convention du 28septembre 2010 entre l’État et la Caisse des dépôts et consignations relative au pro- gramme d'investissements d'avenir (action « vil- le de demain »), J.O. du 16janvier, n°6). ■ Aide juridictionnelle Un décret du 12 janvier modifie le système de la modulation géographique de l'unité de valeur (le nombre de tranches est réduit de 10 à 3) ainsi que le nombre de tranches d'aide juridictionnelle partielle (qui pass de 6 à 2). (Décret n°2016-11 du 12janvier 2016 relatif au montant de l'aide juridictionnelle, com- plété d’un arrêté du même jour, J.O. du 13janvier, n°11 et16). B ULLETIND ’ ABONNEMENT « PRIVILÈGE » ❑ OUI , je souhaite bénéficier de l’offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC (soit 586,68 € HT + 2,1% de TVA) au lieu de 779 € TTC, soit 20% de réduction . Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription À RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi628 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✁ ✦ 28 janvier 2016 (Lille). La Faculté de droit de l’Université catholique de Lille organise une conférence “ COP21 - mission accomplie? ”. Avec notamment Emi- lie Gaillard, maître de confé- rences à Caen, Christian Huglo, avocat et Annick Girardin, secrétaire d’État. www.faculte-libre-de-droit-lille.fr. AU FIL DU J.O. Bibliographie ➠ Créez et gérez votre SCI: la SCI au service de votre patrimoine : Ce nouveau guide des Éditions Eyrolles, rédigé par Christian Micheaud, vient de paraître. 17 € , 225 pages. ➠ Le devoir de conseil des professionnels de la construction : l’Agence Qualité Construction vient de publier une plaquette destinée aux professionnels. Elle explique notamment l’étendue de l’obligation du professionnel et ses limites. Plaquette disponible gratuitement sur le site www.qualiteconstruction.com. 2 6janvier 2016 8 P ROCOS En 2015, les permis de construire de sur- faces commerciales ont baissé de -7%. La chute est plus brutale encore pour les autorisations d’exploitation commerciale en CDAC: -21%. A quoi attribuer ce mouvement? Pascal Madry (directeur de Procos) décèle deux causes: la conjoncture et l’impact de la loi Pinel de juin2014. La loi associe désormais dans une même procédure la demande de permis de construire et celle d’autorisation d’exploitation commerciale. La mise en place de la réforme (dont le décret d’appli- cation a été promulgué le 12février2015) a provoqué un ralentissement des projets. Le nombre de dossiers déposés en CDAC a chuté de -43% (en m 2 ) et celui des sur- faces autorisées a baissé de -41%. Quant au taux d’autorisation, s’il est relati- vement constant sur longue période, il a un peu progressé; de 78% à 81% de 2013 à 2015. La périphérie toujours prépondé- rante La réforme n’a pas provoqué de change- ment dans le type des projets: il y a tou- jours une large prépondérance de projets en périphérie (90% si on cumule des pro- jets de parcs d’activité commerciale et de centres commerciaux). L’année 2015 a été marquée par les ouver- tures de grands centres commerciaux; comme Les Saisons à Meaux, Polygone Riviera à Nice ou Enox à Gennevilliers. Plu- sieurs projets majeurs sont en cours; Cap Émeraude à Dinard, Parc de la Goële à Saint Mard (Roissy) et Cap 3000 à Saint Laurent du Var. À noter aussi des projets de centre-ville, comme les Docks de Saint- Ouen et les Entrepôts Mac Donald (Paris). Le marché se focalise donc d’une part sur des extensions d’opérations qui ont fait leur preuve (Saint Laurent du Var) et d’autre part sur quelques projets de grande envergure en villes moyenne dans le tissu existant (Cap Émeraude ou La Goële); mais la périphérie reste le ter- ritoire le plus attractif pour les projets. Procos rappelle que la tendance générale est à la baisse des rendements: la perfor- mance du commerce diminue de 1% par an tandis que les loyers (indexation et renouvellement) sont en hausse de 4,5% par an. Conjoncture Michel Pazoumian (délégué général de Procos) souligne les difficultés du secteur qui impose à un nombre important d’ad- hérents de Procos d’engager des négocia- tions avec leurs banques, notamment lors- qu’ils ont ouvert un nombre trop élevé de succursales. Mais certains comme Jeff de Bruges, (dont le patron, Philippe Jambon est vice président de Procos) sont en crois- sance. Son réseau a ainsi gagné 25 maga- sins en 2015, avec un chiffre d’affaires en progression. Michel Pazoumian indique que, pour l’en- semble du secteur, l’année 2015 se termine par un chiffre d’affaires stable à 0%. Le mois de septembre était bien orienté, mais le mois de novembre a fait chuter l’activité. Les difficultés liées aux attentats de novembre2015 ont été davantage res- senties à Paris qu’en province et plus en cœur de ville qu’en périphérie. Le mois de décembre a démarré avec pei- ne mais a été sauvé par les derniers jours de l’année, par les cadeaux de fin d’année, même si le temps chaud a pesé sur les ventes de textile. Philippe Jambon illustre pour son entrepri- se la réaction de la clientèle; moins de flux mais un panier moyen en progression et une hausse du chiffre d’affaires via les achats groupés des entreprises. Pour l’ensemble de l’année, les secteurs les La loi Pinel a freiné les demandes d’autorisations La réforme de l’urbanisme commercial de la loi Pinel a freiné le volume des demandes d’autorisation, mais sans modifier le type des projets. Les implantations en périphérie des villes restent prédominantes. JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ Secrétariat: Sabine Petit ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0219 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 779 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: Numerica Clamart ■ Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine RENCONTRE Surfaces commerciales autorisées (France, en m 2 par an) Source: Sytadel La construction de logements sociaux en hausse ➚ 109 000 : c’est le nombre de loge- ments sociaux financés en 2015 en métropole. Ce chiffre est en hausse de +2,3% par rapport à 2014. Le nombre de logements sociaux atteint 125 000 avec l’outre mer et les rénovations urbaines de l’ANRU. La ministre du logement s’est félici- tée de cette progression. (Communiqué du 19janvier 2016). Chiffres E NBREF ◆ Formalités de vente Un projet de loi (n°3392) de ratification de l’ordonnance du 27août 2015 sur la simplifica- tion des modalités d’information des acquéreurs a été déposé à l’Assemblée le 13janvier 2016. plus actifs ont été les suivants: hygiène santé beauté, l’équipement de la maison, les loisirs et, dans une moindre mesure, l’alimentaire. En revanche, sont en recul: l’équipement de la personne et la restau- ration. Impact des attentats L’impact des attentats est aussi sensible financièrement: selon Procos, les bailleurs ont dans l’ensemble prévu de prendre en charge des dispositifs de sécurité, mais les dépenses vont être répercutées sur les locataires. Pour 2016, Philippe Jambon estime qu’il faut s’attendre à quelques accidents d’en- seigne. L’évolution du commerce impose d’être plus performant et plus ouvert. Le chiffre d’affaires du secteur devrait cependant être en évolution positive avec un soutien du pouvoir d’achat (absence d’inflation, baisse des prix du pétrole) et un calendrier propice (année bissextile et 1 er et 8mai tombant un dimanche). L’ouverture des commerces le dimanche est plutôt mal accueillie: l’ouverture de zones de tourisme international survient à une période où les touristes sont partis. Philippe Jambon observe que le pouvoir d’achat de la clientèle n’étant pas exten- sible, il se divisera en 7 jours au lieu de 6. Pascal Madry ajoute que les adhérents de Procos sont surtout sensibles à la question suivante: comment échapper à l’ouverture dominicale, dans un centre commercial dont le bail impose l’ouverture le dimanche? La prise en compte du droit du travail serait un élément de réponse… ●
