Au sommaire :
– 2 – Jurisprudence –
Baux commerciaux : Pas d’indexation à la hausse uniquement / Congé pour reconstruire
Copropriété : Administrateur provisoire : pas d’annulation de mandat faute de compte bancaire séparé, mais pas de rémunération fondée sur un mandat annulé / La prolongation de la mission de l’administrateur est nécessairement judiciaire
QPC : Régime du chemin d’exploitation
Servitudes de passage : Une maison accessible par un escalier de 99 marches / Un terrain enclavé en raison d’un certificat d’urbanisme négatif
– 4 – Au Parlement –
Au Sénat : résolution sur la simplification des normes
A l’Assemblée : autorisations d’urbanisme
– 5 – Rencontre –
les vœux du SNAL
– 6 – Initiatives –
BNP Paribas analyse la valeur verte
“Visale” : la nouvelle garantie logement du parc privé
– 7 – Nominations – Agenda –
– 8 – Rencontre –
Procos : la loi Pinel a freiné les demandes d’autorisation d’urbanisme
■ jugé ■ > Le preneur doit être impérativement immatriculé au RCS à la date du congé que lui adresse le bailleur, rappelle la cour d’ap- pel de Paris (6janvier2016, p.2). > L’action d’un copropriétaire visant à faire cesser un usage contraire au règlement de copropriété par un autre copropriétaire se pres- crit par dix ans (CA Paris, 20janvier 2016). > Si un contrat de construction de maison individuelle est nul, le client n’est pas tenu de demander la démolition, il peut demander une indemnisation du préjudice que lui cause la nullité (Civ. 3 e , 21janvier2016, p.3). > La violation des règles du cahier des charges d’un lotissement expose le contre- venant à une démolition du bâtiment. (Civ. 3 e , 21janvier2016, p.3). ■ annoncé ■ > La ministre du logement prépare un renfor- cement de la loi SRU dans le cadre de son projet de loi “égalité et citoyenneté” (p.6). ■ voté ■ > Le projet de loi pour une République numérique a été voté en première lecture par les députés (lire p.4). Il modifie la loi de 1965 pour faciliter l’installation des réseaux en fibre optique dans les copropriétés. ■ programmé ■ > Le projet de loi sur la biodiversité, en cours de discussion au Sénat, intègre dans le code de l’environnement une définition de la biodi- versité et dans le code civil le principe de la responsabilité environnementale (p.6). ■ analysé ■ > La Fnaim juge le marché du logement ancien assaini: reprise des transactions et baisse des prix en 2015, mais avec une remontée des prix au 4 e trimestre 2015 (p.8). De Grenelle à Biodiversité D es lois Grenelle portées par Jean-Louis Borloo au projet de loi pour la reconquête de la biodiversité présenté par Ségolène Royal au Sénat le 19janvier, se maintient une grande continui- té. Les travaux se poursuivent: après la loi relative à la transition énergétique pour la croissance verte du 17août 2015, et la COP 21 de décembre, c’est une nouvelle étape législative qui s’ouvre avec l’examen de ce projet de loi. Présenté à l’Assemblée en mars2014, il a été adopté en mars2015 par les députés. Il est désor- mais dans les mains des sénateurs et figure au programme de l’As- semblée pour mars en deuxième lecture. On voit que le sujet trans- cende les clivages politiques. Au-delà des grands objectifs, il a des incidences concrètes sur les acteurs de l’immobilier, même si certains articles ont été supprimés par les sénateurs comme l’article 36 quin- quies A qui imposait de nouvelles normes de végétalisation des toi- tures (lire p.5). Nous y reviendrons la semaine prochaine. L ors de la présentation de ses vœux, la ministre du logement a confirmé la préparation d’un projet de loi “égalité et citoyenneté” qui a notamment pour objet de réformer les règles d’attribution des logements sociaux et de renforcer les exigences de la loi SRU (lire p.6). L’avenir dira si le projet poursuit son chemin à travers les vicissitudes des changements de titulaire du portefeuille du loge- ment… S ’agissant de l’impact de la loi Alur sur les rapports locatifs, le président de la Fnaim souligne que la plupart des mesures adoptées l’ont été en faveur des locataires et il s’inquiète de l’évolution du marché locatif. Toutefois, les professionnels peuvent se réjouir de l’évolution du marché de la transaction: la hausse du volume des transactions a porté le niveau des ventes à 800000 en 2015, reve- nant aux niveaux hauts des années 2005 à 2007. L’alourdissement des formalités de vente issu de la loi Alur n’aura donc pas affecté durablement le volume des transactions. S ignalons enfin dans la jurisprudence, un intéressant arrêt de la cour d’appel de Paris (6janvier2016, p.2) qui rappelle la rigueur qui s’attache à l’obligation d’immatriculation d’un locataire pour béné- ficier du statut des baux commerciaux. Si le cessionnaire n’a pas l’obligation d’être immatriculé au registre du commerce et des sociétés lors de la cession de bail, il doit en revanche impérative- ment être immatriculé lorsqu’il reçoit un congé dénégation de droit au statut de son bailleur. Le locataire de cette affaire en a fait l’ex- périence: faute d’avoir été immatriculé lors du congé, il a été déchu de son droit de locataire et contraint de quitter les lieux. ■ BD JURIS hebdo La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr NUMÉRO 629 2 FEVRIER 2016 ISSN 1622-1419 16 E A NNEE L’ESSENTIEL . . immobilier - 2 - Jurisprudence - Baux commerciaux : Immatriculation du preneur: indispensable à la date du congé Copropriété : Clause d’habitation bourgeoise: quelle prescription? Construction de maison individuelle : Conséquence de la nullité du contrat Lotissement : Démolition en cas de violation du cahier des charges Droit de propriété : Preuve du droit - 4 - Au Parlement - A l’Assemblée : projet de loi pour une République numérique Au Sénat : projet de loi sur la biodiversité - 6 - Initiatives - Vœux de Sylvia Pinel: la ministre prépare un renforcement de la loi SRU - 6 - Etudes - Une étude de la CLCV sur le logement social Perspectives sur le marché du logement selon le Crédit Agricole - 7 - Nominations - Agenda - En bref - Les Pierres d’Or Immoweek QPC sur la prise en charge de l’hébergement des salariés de sous-traitants par le maître de l’ouvrage - 8 - Rencontre - Fnaim: Reprise des transactions pour le marché du logement ancien S O M M A I R E E D I T O R I A L 2 février 2016 2 B AUXCOMMERCIAUX - C OPROPRIÉTÉ ▲ Baux commerciaux ■ Immatriculation du preneur i ndispensable à la date du congé (CA Paris, Pôle 5, ch. 3, 6janvier2016, n°13/22940) Un bailleur avait adressé à son locataire un congé avec dénégation du droit au statut faute d'immatriculation au registre du com- merce. Quant au locataire, il avait obtenu précédemment l'autorisation de suspendre le paiement des loyers jusqu'à la réalisation de travaux par le bailleur. En réponse à la critique de défaut d'immatriculation, le locataire soutenait que le défaut de déli- vrance l'avait mis dans l'impossibilité de s'immatriculer, les lieux étant impropres à son activité de boutiques d'antiquités bro- cante et que le bailleur avait été appelé à la cession de bail sans se prévaloir d'une absence d'immatriculation. L'argument est rejeté par la cour d'appel: « Il n'est pas nécessaire que le cessionnaire ait été, au jour de la cession, immatriculé au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers, une telle condition n'étant pas exigée pour la validité de la ces- sion du droit au bail commercial; il emporte en revanche qu 'il ait satisfait à la formalité de l'immatriculation pour pré- tendre au bénéfice du droit au renouvelle- ment du bail, ou du droit revendiqué en la cause à une indemnité d'éviction , attachés au statut des baux commerciaux; […] Il appartient dès lors à J.B., qui revendique l'application à son bénéfice du statut des baux commerciaux, de justifier de ce qu'il était immatriculé au RCS à la date du congé-dénégation qui lui a été délivré les 21 et 22avril 2010, cette immatriculation lui étant au demeurant nécessaire pour exer- cer régulièrement l'activité visée au bail ». Le bailleur produisant un certificat de non- immatriculation produit par le greffe, la cour valide le congé. Par ailleurs, elle condamne l'occupant à ver- ser une indemnité d'occupation, confir- mant le jugement de première instance selon lequel « l'ordonnance de référé du 22mars 2010, invoquée par J.B., dispense le locataire , jusqu'à la remise en état des lieux loués, du paiement du loyer stipulé au bail, mais non pas l'occupant qui se maintient dans les lieux sans titre d'occupation de l'in- demnité dont il est redevable envers le pro- priétaire privé de la jouissance de son bien ». L'occupant obtient toutefois une indemnité de 7000euros correspondant au prix d'achat du droit au bail ». Observations : Cet arrêt rappelle la rigueur qui s'attache à l'exigence d'immatriculation du locataire au RCS, pour pouvoir bénéfi- cier du statut des baux commerciaux. Pour u n cessionnaire, l'exigence n'est pas requise lors de la cession du bail, mais elle est requise lorsque le cessionnaire reçoit un congé. Il a donc tout intérêt à procéder au plus vite à son immatriculation. De plus, étant considéré comme occupant sans droit ni titre, il perd l'avantage de la précédente décision l'ayant autorisé à sus- pendre le paiement du loyer qui était accordé à un locataire, mais non à un occupant sans titre… A retenir: Le locataire doit impérativement être immatriculé à la date du congé que lui adresse le bailleur. Copropriété ■ Clause d’habitation bourgeoise: quelle prescription? (CA Paris, Pôle 5, ch. 3, 20janvier2016, n°14/01247) Un copropriétaire (une SCI) contestait le droit pour un autre copropriétaire (bailleur) d'utiliser son lot à usage de bureaux, en ce que cet usage était contraire au règlement de copropriété. Or le bailleur soutenait que la faculté de contester cet usage était prescrite car enga- gée plus de dix ans après le début de la location . La cour d'appel confirme que l'action est prescrite: « En application de l'article 42 de la loi du 10juillet 1965, les actions tendant à obtenir la cessation d'infractions au règlement de copropriété sont soumises à une prescrip- tion de dix ans. Tel est le cas de l'action en résiliation de bail fondée sur l'infraction à la clause d'habitation bourgeoise figurant dans le règlement de copropriété . Le point de départ de ce délai de prescrip- tion est la date de survenance de l'infrac- tion et il est constant que ce délai n'est interrompu ni par les ventes successives de lots ni par les baux successifs dès lors qu'ils sont de même nature. » La cour relève qu'un bail avait couru de 1998 à fin novembre2009 et qu'un autre bail lui avait succédé à compter de décembre2009. « Il est ainsi démontré que l'affectation à usage commercial du lot n°1 a duré plus de dix ans au jour de l'assignation du 21février2012, peu important que cette affectation se soit maintenue par deux baux commerciaux successifs ». Par ailleurs, la SCI copropriétaire contestait l'occupation d'une cour par le locataire du même bailleur. La cour d'appel juge que la demande n'est p as prescrite: « les demandes de la SCI, de résiliation de bail commercial et de libération de la cour sont fondées sur le non-respect par [le bailleur] du caractère commun de la cour de l'immeuble tel que prévu, selon l'appelante, par le règlement de copropriété; Il ne s'agit pas d'une action réelle en revendication de la cour mais d'une action personnelle diri- gée contre le copropriétaire voisin, son loca- taire, et le syndicat des copropriétaires qui est soumis à l'article 42 de la loi du 10juillet 1965 ». La cour observe que l'usage contesté remontait à 2009 et que l'action avait été engagée en 2012 soit dans le délai de la prescription décennale. La cour d'appel rejette toutefois la deman- de au fond faute de preuve que la cour constituait une partie commune. Observations : La Cour de cassation avait déjà jugé que l'action en cessation de l'usage d'une partie privative contraire- ment à sa destination définie par le règle- ment de copropriété se prescrit par dix ans (Civ. 3 e , 2février 1999). Elle avait aussi indi- qué que le point de départ du délai de prescription est le jour où a été commise l'infraction au règlement, sans qu'une ven- te postérieure au lot puisse l'interrompre (Civ. 3 e , 23mai 1991). De même pour une location postérieure (Civ. 3 e , 9juin 1993). L'arrêt rapporté est dans le même sens. La deuxième action engagée par le même copropriétaire tendait à faire cesser l'occu- pation d'une cour que ce copropriétaire estimait commune. Selon cet arrêt de la cour d'appel de Paris, cette action est donc également soumise au délai de prescrip- tion de dix ans. Toutefois, la jurisprudence est ici plus hésitante. Certains arrêts ont jugé que l'action du syndicat tendant à restituer aux parties communes ce qu'un copropriétaire s'est indûment approprié n'est pas soumise à la prescription de dix ans (Civ. 3 e , 24 fév. 1993), mais à la pres- cription de trente ans (Civ. 3 e , 16janvier 2008). De même, l'action ayant pour objet de restituer aux parties communes ce qu'un autre copropriétaire s'est indûment approprié n'est pas soumis à la prescription de dix ans (Civ. 3 e , 22janvier 1992). Tandis que d'autres (moins nombreux semble-t-il) ont jugé que l'action tendant au rétablisse- ment d'un passage commun est une action personnelle (Civ. 3 e , 13janvier 2009). JURISPRUDENCE Un arrêt de la cour de Paris permet de mieux distinguer les types d'action: celle ayant pour objet la dépose d'installations se trouvant sur une terrasse, partie commu- n e, ne tend pas à la restitution d'une partie commune approprié par un copropriétaire, mais à la cessation d'atteintes à une partie commue et d'une utilisation estimée indue d'une partie commune. Elle a un caractère personnel et la prescription est donc de dix ans (CA Paris, 15 nov. 2007). Construction de maison individuelle ■ Conséquence de la nullité du contrat (Civ. 3 e , 21janvier2016, n°110, FS-P+B, cassa- tion partielle, pourvoi n°14-26085) Un litige opposait un constructeur de mai- son individuelle à ses clients. 1. L'arrêt d'appel est d'abord confirmé sur la mise à la charge du constructeur des tra- vaux qui ne sont pas chiffrés dans la notice descriptive : « Attendu qu'ayant relevé, à bon droit, que ne pouvaient être mis à la charge du client que les travaux dont celui-ci s'était réservé la réalisation à la condition que leur coût soit évalué au contrat et qu'à défaut de pré- cision, leur coût était assumé par le constructeur, la cour d'appel, qui a constaté, s'agissant de l'évacuation des terres excé- dentaires , que la notice descriptive ne don- nait aucun élément permettant au maître de l'ouvrage d'avoir une idée précise de leur coût, a pu en déduire, […] que la fac- ture devait être supportée par le construc- teur; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ». 2. Les clients du constructeur demandaient par ailleurs la nullité du contrat . La cour d'appel avait jugé irrecevable cette deman- de au motif que les clients « ne pouvaient pas demander l'annulation du contrat avec restitution de l'argent versé et solliciter que la démolition de l'immeuble soit laissée à leur libre appréciation et que, s'étant abste- nus de solliciter la démolition de l'im- meuble, leur demande en nullité du contrat n'était pas valablement soutenue et ne sau- rait dès lors prospérer ». Cette décision est cassée au visa de l'article L 231-1 du CCH et de l'article 1304 du code civil: « attendu […] qu'en statuant ainsi, alors que le maître de l'ouvrage, qui invoque la nullité d'un contrat de construction indivi- duelle, n'est pas tenu de demander la démolition de la construction , que le juge n'est pas tenu d'ordonner, et peut limiter sa demande à l'indemnisation du préjudice résultant de cette nullité, la cour d'appel a violé les textes susvisés ». Observations : Cet arrêt traite de deux points relatifs au contrat de construction de maison individuelle. 1. Travaux pris en charge par le client Le principe du contrat de construction de maison individuelle est d'être exécuté pour un prix forfaitaire global. Mais les parties peuvent convenir que le client garde à sa charge certains travaux. Dans ce cas, afin que le client soit bien informé de son engagement financier, la loi impose au constructeur d'en chiffrer le coût (art. L 231-2 du CCH) et de faire rédiger par son client une clause manuscrite selon laquelle il en accepte le coût et la charge. Cet arrêt rappelle la sanction attachée au non-res- pect de cette disposition: à défaut d'être chiffrée, la prestation est à la charge du constructeur. L'arrêt en fait application pour l'évacuation de terres excédentaires. Leur enlèvement était indispensable car elles ne pouvaient être stockées sur place. Ce coût n'était pas chiffré et la cour d'ap- pel l'avait donc à bon droit laissé à charge du constructeur. 2. Conséquence de la nullité du contrat La cour d'appel ne contestait pas la nullité du contrat mais estimait que le client ne pouvait pas demander la nullité et se réserver le droit de demander la démoli- tion. Elle en avait déduit que la demande en nullité était irrecevable. Or la Cour de cassation juge que le client n'est pas tenu de demander la démolition. La solution est i ntéressante car elle peut inciter à une solution de compromis. La nullité a en principe pour effet de remettre les parties dans l'état antérieur au contrat qui est censé ne jamais avoir existé: démolition et restitution des sommes versées au constructeur. Or, si le client renonce à demander la démolition, à suivre la déci- sion de la Cour de cassation, il sera indem- nisé du seul préjudice qui résulte de la nul- lité. Le constructeur pourra donc logique- ment être indemnisé des dépenses qu'il a engagées pour la construction. A retenir: Si le contrat de construction de maison individuelle est nul, le client n'est pas tenu de demander la démolition; il peut demander l'indemnisation du préju- dice que lui cause la nullité. Lotissement ■ Démolition en cas de violation du cahier des charges (Civ. 3 e , 21janvier2016, n°107, FS-P+B, rejet, pourvoi n°15-10566) Le propriétaire d'un lot demandait à un autre coloti la démolition d'une extension d'un bâtiment au motif qu'elle ne respec- tait pas les exigences du cahier des charges limitant la surface des constructions. La cour d'appel avait condamné le coloti à démolir l'extension litigieuse. Or celui-ci estimait qu'il s'agissait d'une règle d'urbanisme qui aurait dû justifier de poser une question préjudicielle à la juridiction administrative ou emporté la caducité de la règle du fait de la couverture du secteur par un POS puis un PLU, mais cet argument a été rejeté; « Mais attendu qu'ayant souverainement retenu que le cahier des charges, quelle que soit sa date, constitue un document contractuel dont les clauses engagent les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues, la cour d'appel a déci- dé à bon droit qu'il n'y avait pas lieu à ques- tion préjudicielle devant la juridiction admi- nistrative et que ces dispositions conti- nuaient à s'appliquer entre colotis ». Le coloti invoquait aussi la prescription en relevant que d'autres constructions avaient été édifiés en violation de la servitude sans être inquiétés, mais cet argument est égale- ment repoussé: « Mais attendu qu'ayant relevé […] que l'ar- ticle 15 du cahier des charges du lotisse- 2 février 2016 3 M AISONINDIVIDUELLE - L OTISSEMENT ▲ JURISPRUDENCE ■ Hypothèques A la suite du non-paiement d'un chèque, un créancier avait demandé l'inscription d'une hypothèque judiciaire en vertu d'un titre exécutoire délivré par un huissier de justice. Le conservateur des hypothèques avait rejeté cette demande. La cour d'ap- pel avait annulé cette décision mais son arrêt est cassé au visa de l'article 2396 du code civil: « Attendu qu'en statuant ainsi [annulant la décision de rejet du conservateur], alors qu'un titre exécutoire délivré par un huis- sier de justice, qui n'est pas un jugement, n'autorise pas l'inscription d'une hypo- thèque judiciaire définitive, la cour d'ap- pel a violé le texte susvisé. (Civ. 3 e , 21janvier 2016, n°117, FS-P+B, cassation partielle, pourvoi n° 14-24 795) Selon l'article 2396 du code civil: « l'hypo- thèque judiciaire est celle qui résulte des jugements. » L'acte d'huissier n'en faisant pas partie, l'hypothèque judiciaire ne peut donc pas être inscrite sur le fonde- ment d'un tel acte. ▲ 2 février 2016 4 l'appartement aurait du être acquis pour le compte de la fratrie et non par le seul frère. La cour d'appel rejette la demande: « Considérant qu'entre les parties la simula- tion est soumise aux dispositions de l'ar- ticle 1341 du code civil car la preuve contre un acte authentique ne peut se faire par simples témoignages; Considérant que certes, Madame X. invoque l'impossibilité morale de se pré- constituer un écrit prévue par l'article 1348 du code civil en raisons des relations fami- liales, qu'au soutien de sa thèse, elle invoque le versement opéré par son père et la volonté familiale d'écarter le futur conjoint de sa sœur, circonstances qui justi- fieraient cette impossibilité morale ». Toutefois, la cour écarte les témoignages jugés indirects et non concordants. Elle vali- de le congé adressé par le frère pour mettre fin à l'occupation à titre gratuit et condam- ne la sœur à lui verser une somme de 30000euros à titre de dommages-intérêts pour occupation de l'appartement contre son gré depuis septembre2012.» Observations : Pour combattre le droit de propriété d'une personne qui se prévaut un acte authentique, il n'est pas suffisant d'invoquer des témoignages (application de l'article 1341 du code civil). Mais l'article 1348 autorise le recours aux témoignages lorsqu’une partie « n'a pas eu la possibilité matérielle ou morale de se procurer une preuve littérale de l'acte juridique ». La jurisprudence admet traditionnellement que l'impossibilité morale peut résulter de l'existence de relations familiales (Civ, 1e, 27juin 1973). La cour d'appel admet ici le principe de la possibilité de faire appel à des témoignages mais les rejette faute d'être suffisamment concordants. ● J URISPRUDENCE Les députés ont poursuivi le 19janvier l’exa- men du projet de loi pour une République numérique. Après l’article 2 un amendement (n° 81), défendu par Sergio Coronado, a été voté pour systématiser la publication des avis du Conseil d’État sur les projets de lois. L’article 4 permet aux administrations de plus de 250 salariés de rendre publics leurs documents et leurs données sur internet. Il a été voté avec amendement le 20janvier. Plusieurs articles, comme l’article 8 , sont relatifs au rôle de la Commission d’accès aux documents administratifs (CADA). L’article 9 prévoit que la mise à disposition et la publication des données de référence en vue de faciliter leur réutilisation constituent une mission de service public relevant de l’État. Jacques Cresta souligne que c’est une nouvelle mission de service public. Il a été voté avec amendement. Après l’article 9, Lionel Tardy a proposé un amendement (n°20), relatif aux ventes immobilières . Il suggère de prévoir une transmission à l’acquéreur, par voie électro- nique des documents nécessaires à une pro- messe de vente. La transmission serait faite par voie électronique , sauf si l’acquéreur s’y oppose expressément. Mais le rapporteur Luc Bélot, s’oppose à ce renversement de la charge de la preuve, et l’amendement a été repoussé. L’article 12 vise à faciliter la transmission par les entreprises des données qui leur sont demandées par l’INSEE. Le 21janvier, les députés ont adopté l’article 18 relatif au contrôle par la CNIL de l’utili- sation des données personnelles. ■ Liberté de panorama Emeric Bréhier propose un amendement (n°250) pour introduire “dans le droit fran- çais une exception de panorama pour les particuliers reproduisant des œuvres archi- tecturales et des sculptures qui se trouvent sur la voie publique à des fins non lucra- tives”. Cela vise notamment à éviter, ajoute André Chassaigne, que l’image des bâti- ments financés sur fonds publics “offre une rente commerciale à leur architecte ou concepteur”. La ministre Axelle Lemaire s’est dite défavorable à l’amendement, ren- voyant la question à son examen par les ins- tances européennes. Patrick Bloche ajoute que “l’architecte Dominique Perrault a tou- jours un droit sur la Bibliothèque nationale de France, même si elle a été financée sur fonds publics”. Or cet amendement encadre le droit d’auteur. Mais l’amendement n°250 a été voté. A L ’A SSEMBLÉE DÉBATS République numérique L’Assemblée a voté en première lecture le projet de loi pour une République numé- rique. Un de ses articles modifie l’article 24-2 de la loi de 10 juillet 1965. Un amen- dement vise à mieux contrôler les locations par des plateformes internet. ment excluait toute construction au sol d'une superficie dépassant 250m 2 , quelle que soit sa nature ou la surface du terrain sur lequel elle était implantée, la cour d'ap- p el, devant laquelle la société Beval avait indiqué que le bâtiment préexistant avait une superficie de 736m 2 environ […] a rete- nu, à bon droit, que le moyen de la société Beval tiré de la prescription de l'action de M. P. était inopérant, que la réalisation de l'extension contrevenant aux dispositions de l'article 15 du cahier des charges consti- tuait pour M. P. un trouble manifestement illicite et que la démolition de la totalité de l'extension devait être ordonnée pour fai- re cesser le trouble subi, une telle mesure poursuivant le but légitime d'assurer le res- pect du cahier des charges régissant les droits des colotis et n'apparaissant pas dis- proportionnée eu égard à la gravité de l'at- teinte causée par l'extension litigieuse; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé; Par ces motifs: rejette ». Observations : Cet arrêt conforte la vigueur des règles contenues dans un cahier des charges de lotissement. Leur violation expose le contrevenant à une action en démolition engagée par ses voi- sins colotis. L'arrêt permet d'engager une action quand bien même d'autres infrac- tions auraient été commises par d'autres colotis sans qu'ils aient fait l'objet d'action en démolition. Le propriétaire qui avait fait l'extension irrégulière invoquait la péremption des règles du lotissement que prévoit l'article L 442-9 du code de l'urbanisme. Mais cet article prévoit aussi que la péremption des règles d'urbanisme ne remet pas en cause les droits et obligations régissant les rap- ports entre colotis définis dans le cahier des charges du lotissement. Cet arrêt en est l'illustration. Droit de propriété ■ Preuve du droit (CA Paris, Pôle 4, ch. 4, 5janvier2016, n°14/03561) Arrivés de Chine dans les années quatre- vingt, un frère et ses deux sœurs s'étaient installés à Paris. Le frère avait acquis un appartement dans le 4e arrondissement avec l'aide d'une somme de 50000$ venant de leur père et la fratrie s'y était ins- tallée. Or en 2012, le frère avait adressé à sa sœur un congé pour reprise personnelle. Mais celle-ci contestait ce congé, estimant que ▲ ▲ permettant des opérations de débroussailla- ge. L’article 50 est rétabli pour imposer au propriétaire une obligation d’entretien des abords du réseau par des opérations de débroussaillage ou d’élagage. Il a été voté avec amendements. Les opérations peuvent, par exception, être prise en charge par l’ex- ploitant du réseau. L’article 40AA (amendement n°858 de Marie-Anne Chapdelaine) prévoit un rap- port sur le développement des échanges dématérialisés (identité numérique, valeur probante des documents numériques, coffres-forts électroniques). L’article 40 vise à faciliter le développement de la lettre recommandée électronique . L’article 45 étend le rôle du fonds de soli- darité logement au maintien non seulement de services téléphoniques dans le logement, mais aussi d’un service d’accès à internet. Ces services sont maintenus jusqu’à ce qu’il ait été statué sur la demande d’aide. L’ensemble du projet de loi a été voté le 26janvier et renvoyé au Sénat. ● 2 février 2016 5 ▲ Dans la 2 e séance du 21janvier, a été voté l’article 19 qui affirme le principe de la neu- tralité d’internet. Colette Capdevielle a obtenu le vote de l’amendement n°308 qui vise à accompa- gner la multiplication des plateformes en ligne qui proposent des services régis par des professions réglementées, notamment des services juridiques, et d’en encadrer les pratiques pour protéger et informer les uti- lisateurs (art. 23 bis nouveau). Il impose la délivrance d’un avis conforme de l’institu- tion chargée de l’application des règles déontologiques de la profession. ■ Contrôle des locations en ligne Sandrine Mazetier a ensuite proposé (amen- dement n°376), pour imposer au bailleur qui loue un appartement par le biais de pla- teformes en ligne, de justifier de sa qualité de propriétaire ou, s’il est locataire, de l’au- torisation du bailleur (art. 23 ter nouveau). La secrétaire d’État Axelle Lemaire a émis un avis défavorable, renvoyant aux conclu- sions du rapport que prépare Pascal Terras- se, mais il a été adopté. Sandrine Mazetier a fait observer qu’il existait plus de logements loués par Airbnb à Paris qu’à Los Angeles et que même des locataires de logements sociaux sous-louaient leurs logements. Elle voulait aussi obtenir que les plateformes transmettent à l’administration fiscale des informations sur les revenus perçus par les loueurs (amendement n°378), mais elle l’a retiré. Deux nouveaux articles ont été adoptés. L’article 37B modifie l’article L 58 du code des postes et télécommunications qui pré- voit une servitude pour le passage des lignes de communication. Il précise que la servitu- de porte sur les bâtiments d’habitation et sur les bâtiments collectifs, alors que seuls ces derniers sont visés dans le texte actuel. L’article 37C complète l’article 24-2 de la loi du 10juillet 1965. Il en résulte que, en cas de demande d’un copropriétaire de raccorde- ment à un réseau à très haut débit en fibre optique, le syndicat ne peut s’opposer à l’installation des lignes dans les parties communes , pour permettre la desserte de chacun des logements, sans motif légitime et sérieux. L’article 48 du code des postes est aussi modifié par l’article 39 pour que la servitu- de d’accès aux terrains des abords des réseaux s’étende à l’entretien du réseau en A U P ARLEMENT DÉBATS ▲ Le projet de loi sur la biodiversité au Sénat Les sénateurs ont examiné le 19janvier un projet de loi pour la reconquête de la biodi- versité, de la nature et des paysages, ainsi qu’une proposition de loi relative à la nomi- nation à la présidence du conseil d’adminis- tration de l’Agence française pour la biodi- versité. Ségolène Royal explique qu’il s’agit non plus “d’agir contre la nature, mais avec elle”. Avec la loi sur la croissance verte, ce texte reconnaît le lien entre le changement clima- tique et la biodiversité. Elle ajoute que la reconquête de la biodiversité est impérative. Trois principes sont inscrits dans la loi: 1. la solidarité écologique, 2. le triptyque “éviter, réduire, compenser”, 3. “innover sans piller”. Par ailleurs, le projet de loi prévoit la créa- tion de l’Agence française de la biodiversité. Un volet du projet de loi porte sur la protec- tion et la valorisation des paysages. Afin de simplifier, la ministre annonce que les demandes d’habilitation à légiférer par ordonnance, qui étaient au nombre de 15, ont finalement été retirées du texte. Le rapporteur Jérôme Bignon explique que “ce texte est un des maillons du changement de paradigme qui est devant nous.” Il est dans la lignée de la COP21. Le rapporteur souligne qu’il a tenu compte des réactions des élus par exemple en supprimant l’article 34, qui devait créer des zones prioritaires pour la biodiversité. Sophie Primas souligne que le texte a pour but de réduire l’érosion de la diversité et la disparition d’espèces; qu’il se situe dans la ligne de textes antérieurs comme les lois Grenelle. Elle évoque quelques articles que la commission a supprimés: art. 32 quater qui donnait à l’Agence des espaces verts d’Ile-de-France un droit de préemption sur les espaces naturels sensibles concurrent du droit de préemption des Safer, l’article 36 quinquies A qui imposait de nouvelles normes de végétalisation des toitures et des parking, l’article 34 qui créait la possibilité d’établir un nouveau zonage et d’établir des “zones prioritaires pour la biodiversité” où des pratiques agricoles auraient pu être imposées. Françoise Férat souligne que la loi propose de faire un “grand ménage de printemps” des procédures d’ inscription de sites , afin de les répartir dans de nouvelles cases de protection. Trois catégories seraient prévues à partir du stock actuel de sites: les sites dont l’intérêt paysager justifie la préserva- tion, ceux qui méritent d’être classés et ceux qui seraient radiés de la liste (car dégradés de manière irréversible ou bénéficiant d’une protection par un autre dispositif). Mais la commission propose de rouvrir la possibili- té d’inscrire de nouveaux sites sur la liste départementale. La commission propose aussi de rétablir la faculté de mettre de la publicité sur les bâches lors de la restauration des monu- ments historiques, qui a été supprimée par les députés. Évelyne Didier évoque la création prévue par le projet de loi de l’ Agence française pour la biodiversité qui devra animer les politiques publiques dans le domaine de la connaissance et la protection de la biodiver- sité, mais juge inadapté d’en financer l’acti- vité par une ressource prélevée sur les fac- tures d’eau des ménages. Ronan Dantec souligne le progrès accompli par la mise en place des schémas régionaux de cohérence écologique et le schéma régio- nal d’aménagement du territoire et s’inquiè- 2 février 2016 6 I NITIATIVESETÉTUDES Logement: perspectives 2016 incertaines Selon l’étude trimestrielle du Crédit Agrico- le, après un bon cru pour l’Immobilier en 2015, les perspectives 2016 sont plus incer- taines. L’étude estime que le rebond du marché observé en 2015 est de nature conjoncturelle et lié au bas niveau des taux. Le marché n’est pas assaini avec notamment des prix qui restent élevés. Dans les autres pays ayant connu un boom immobilier, la phase de correction de prix est terminée. L’immobilier est en creux de cycle (Italie, Pays-Bas) ou en redémarrage (Royaume Uni, Irlande). En France au contraire, la correc- tion des prix a été tardive et mesurée (-6% dans l’ancien depuis 2011). Olivier Eluere prévoit pour l’ancien un faible repli de ventes (-5%) et des prix en baisse de 1 ou 2%. La baisse cumulée des prix de l’ancien atteindrait 8% entre2011 et2016. Dans le neuf en revanche, les ventes devraient se redresser de 10%. (Étude publiée le 25janvier 2016) ❘◗ Lefevre Pelletier & associés ( Olivier Ortega et Xavier Pican ) a conseillé Eiffage Immobilier Méditerranée pour le projet Smartseille, écoquartier du nord de Mar- seille: 58000m 2 de logements et bureaux sur 2,7 hectares. La solidarité énergétique mise en œuvre permettra que les calories des immeubles de bureaux chauffent les logements et inversement. Le projet est lauréat de l’appel à projets “démonstra- teurs industriels pour la ville durable”. Acteurs Logement social U ne étude de la CLVC sur 45 rap- ports d’inspection L’association CLCV se réjouit d’abord de la réforme de la loi Alur qui a permis de fusionner la Miilos et l’Anpeec pour créer l’Agence nationale de contrôle du loge- ment social (Ancols). Elle indique que la publication systématique sur le site de l’An- cols des rapports d’inspection est une vic- toire pour la CLCV. Elle propose ensuite de mieux tirer parti de ces rapports d’inspection, par exemple en supprimant de façon systématique les loyers qui dépassent les loyers plafonds, ou en se saisissant de la question des loge- ments hors normes en matière de sécurité ou de santé. L’étude porte sur 45 rapports. S’agissant des loyers, l’étude indique que deux organismes ont pratiqué en 2011 des révisions de loyers de 1,5%, dépassant le plafond de 1,1%. S’agissant des dépasse- ments de loyers, 4 des 7 organismes épin- glés par la Millos sont situés dans les Bouches du Rhône. Quant aux charges, les irrégularités obser- vées sont les suivantes: récupération des charges de gardien à 100% alors que le décret limite la faculté de récupération à 75%, récupération des dépenses de désin- sectisation alors que seul les produits peu- vent être récupérés. L’étude déplore aussi certaine pratiques de sous-évaluation de la provision pour charges, qui génèrent des tensions lors de la régularisation annuelle. Autre pratique contestée: la majoration du loyer consécutive à des travaux de réhabilita- tion qui permettent une contribution pour travaux d’économie d’énergie. Concernant l’entretien, la CLCV souligne certaines négli- gences: défaut de diagnostic amiante sur les parties privatives dans 8 organismes, manque d’entretien des chaudières indivi- duelles au gaz pour 3 organismes. Pour l’attribution des logements, l’étude estime que le chantier reste ouvert, mais que certains organismes avancent sur cette question. En matière de gouvernance, l’étude indique que les rapports entre société- mère et filiale peuvent être sources de conflits d’intérêts, portant atteinte à l’auto- nomie des filiales. Elle souligne aussi des insuffisances dans la gestion de la politique de vente des loge- ments. Absence de stratégie et absence d’information ont pu conduire à devoir abandonner certaines opérations. (Étude publiée le 27janvier2016) Vœux de Sylvia Pinel: la ministre prépare un renforcement de la loi SRU Présentant ses vœux le 27janvier, la ministre du logement s’est félicitée de la progres- sion des ventes de logements neufs (+23% en 2015) grâce au dispositif Pinel qui a pro- gressé de 66%. Pour le logement social, la ministre a souligné la progression de +2,3% du nombre de logements agréés. Pour 2016, la ministre indique que le projet de loi “égalité et citoyenneté” qu’elle pré- pare sera présenté en conseil des ministres en mars. Ce texte doit réformer la politique d’attribution des logements sociaux, la fixation des loyers et assurer une meilleure répartition du parc social dans les territoires. Il permettra par exemple “de faciliter l’ac- cueil des ménages défavorisés dans les quartiers attractifs”. Le texte visera aussi la loi SRU pour recentrer ses obligations sur les territoires où la pression de la demande de logements est la plus forte et le renforcement des sanctions à l’encontre de communes carencées. La ministre souligne aussi le lancement de Visale, dispositif qui a pris la place de la GUL et elle annonce que son champ doit être élargi aux demandeurs d’emploi en mobilité géographique. S’agissant de l’hébergement, l’objectif poursuivi a été de rechercher des solutions pérennes, d’ou le choix de réduire les nuitées hôtelières et de renforcer le nombre de places en intermédiation locative et en résidences sociales. La ministre souligne aussi le rôle de l’Anah dans le renforcement de la lutte contre la précarité énergétique: 50000 logements ont bénéficié du programme Habiter mieux de l’Anah et un objectif identique est fixé pour 2016. ▲ te de ses possibles remises en cause au niveau local. Chantal Jouanno approuve la création de l’Agence française de la biodiversité. L’an- cienne ministre souligne les deux atouts de la biodiversité: sa contribution au dévelop- pement économique et la patrimonialité de la biodiversité. Raymond Vall souligne l’aspect positif de l’in- troduction dans le code civil, par la commis- sion, de la notion de préjudice écologique qui fonde le principe de la responsabilité envi- ronnementale. Michel Vaspart juge que ce texte complexifie le paysage… réglementaire. ■ Définition de la biodiversité L’article 1er contient notamment une défini- tion de la biodiversité: “l’ensemble des organismes vivants ainsi que les interac- tions qui existent, d’une part, entre les orga- nismes vivants eux-mêmes, d’autre part, entre ces organismes, leurs habitats naturels et leurs milieux de vie, complétant la notion de patrimoine commun de la nation (art. L 110-1 du code de l’environnement). Ségolène Royal approuve le choix de la commission d’insérer dans le code civil des articles relatifs à la responsabilité environ- nementale. L’article 1 er a été voté. L’article 2 , explique Roland Courteau, préci- se notamment les principes d’action préven- tive résumés dans le triptyque éviter - réduire - compenser et il introduit le princi- pe de la solidarité écologique. A suivre. ● 2 février 2016 7 NOM : PRÉNOM : FONCTION : SOCIÉTÉ : ADRESSE : TÉL : FAX : MÉL : N ° TVA INTRACOM .: SIGNATURE : O F F R E EX C EP T IO NN EL L E R é s e r v é e a u x n o uv e a u x a b o n n é s 20% de réduction sur l’abonnement JURIS hebdo immobilier N OMINATIONS A GENDA Cabinets ministériels ➠ Premier ministre : Sont nommés conseillers au cabinet de Manuel Valls: Hugo Bevort (aménagement du territoire, ville, citoyenneté); Romain Bonenfant (entreprises, affaires industrielles) et Anne- Claire Mialot (collectivités locales). Thibaut Leinekugel Le Cocq est nommé conseiller technique énergie, environnement. (Arrêté du 11janvier2016, J.O. du 19janvier, n°49). ➠ Commerce, artisanat : Elise Calais est nommée directrice adjointe du cabinet de Martine Pinville. (Arrêté du 18janvier2016, J.O. du 20janvier, n°74) ➠ Ville : Olivier Keraudren est nommé directeur adjoint au cabinet de Patrick Kanner. (Arrêté du 13janvier2016, J.O. du 20, n°78). Administration centrale ✓ Ministères économiques et financiers : Jocelyne Amouroux (magistrate) est nom- mée sous-directrice du droit privé et du droit pénal à la direction des affaires juri- diques, à l'administration centrale de ces ministères. (Arrêté du 18janvier2016, J.O. du 20janvier, n°63). Organismes publics ✓ CNIL : Eric Peres est élu vice-président de la Commission nationale de l'informatique et des libertés. (Délibération n°2016-001 du 14janvier2016, J.O. du 24janvier, n°67). Réglementation ✓ APL : Un arrêté du 21janvier2016 relatif au calcul des aides personnelles au logement a été publié au J.O. du 22janvier2016 (n°47). ✓ Sites Natura 2000 : Parmi la série de 17 sites désignés Natura 2000, nombreux sont situés en Corse: plateau du Cap Corse, gol- fe d'Ajaccio, îles Sanguinaires, plage de Lava et Punta Pellusella. À noter aussi le littoral sableux de la côte aquitaine. (Arrêtés du 31décembre 2015, J.O. des 19, 20 et 22janvier2016). Fiscalité L'avenant à la convention du 21juillet 1959 entre la France et l’Allemagne en vue notamment d'éviter les doubles imposi- tions et d'établir des règles d'assistance administrative et juridique réciproque en matière d'impôts sur le revenu et sur la fortune, modifiée par les avenants des 9juin 1969, 28septembre 1989 et 20décembre 2001, signé à Berlin le 31mars 2015 a été publié par décret n°2016-35 du 22janvier2016. (J.O. du 24janvier2016, n°1). ■ QPC sur la prise en charge de l'hébergement de salariés de sous- traitant par le maître de l'ouvrage. Cette question, déposée à l'initiative de la FPI visait à apprécier la constitutionnalité de l'article L. 4231-1 du code du travail, qui impose à un maître d'ouvrage qui est informé que des salariés de son contrac- tant ou de son sous-traitant sont logés dans des conditions indignes, de lui enjoindre de faire cesser cette situation. À défaut de régularisation, le maître d'ou- vrage est tenu de prendre à sa charge l'hé- bergement collectif des salariés. Le Conseil rappelle que la procédure sup- pose d'abord un constat par les agents de contrôle compétents d'une infraction aux dispositions de l'article 225-14 du code pénal imputable à l'un de ses cocontrac- tants ou d'une entreprise sous-traitante directe ou indirecte (conditions de travail ou hébergement dans des conditions contraires à la dignité humaine). Pour le Conseil constitutionnel, « le princi- pe de responsabilité serait méconnu si les dispositions déférées imposaient au maître d'ouvrage ou au donneur d'ordre une obligation de prise en charge de l'héber- gement collectif des salariés autres que ceux qui sont employés à l'exécution du contrat direct ou de sous-traitance et pen- dant une durée excédant celle de l'exécu- tion dudit contrat ». Il en conclut que, sous cette réserve, la règle n'est pas manifeste- ment disproportionnée à la réalisation de l'objectif de valeur constitutionnelle qu'est la possibilité pour toute personne de dis- poser d'un logement décent. (Décision n°2015-517 QPC du 22jan- vier2016, J.O. du 24janvier, n°66). B ULLETIND ’ ABONNEMENT « PRIVILÈGE » ❑ OUI , je souhaite bénéficier de l’offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC (soit 586,68 € HT + 2,1% de TVA) au lieu de 779 € TTC, soit 20% de réduction . Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription À RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi629 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✁ ✦ 8 mars 206 (Salons Hoche, Paris 8 e ). Les 2 es rencontres de l’aménagement opérationnel , pro- posées par le ministère du loge- m ent et le réseau national des aménageurs traiteront des ques- tions suivantes: le PLU réformé, un accélérateur de projets, et la coproduction public privé, un facteur d’innovation urbaine? AU FIL DU J.O. Pierres d’Or 2016 La cérémonie des Pierres d’or organisée par Immoweek le 27janvier a récompensé cette année: - Philippe Depoux (Gecina): professionnel de l’année, - Philippe Berger (Eiffage) prix spécial du jury, - Philippe Depoux (Gecina): Manager - Isabelle Clerc (AG2R La Mondiale): inves- tisseur, - Bruno Corinti (Nexity): promoteur, - Olivier Ambrosiali (BNP Paribas Real Estate Transactions France): conseil - Aude Grant (SFL): asset, property, facility manager - Halle Freyssinet (Jean-Michel Wilmotte, architecte): programme - Sébastien Bazin (AccorHôtels): utilisateur - Maxime Lanquetuit (Altarea Cogedim) et Stanislas Pottier (Crédit Agricole): green innovations - Philippe Depoux (Gecina): prix du public. 2 février 2016 8 F NAIM Le volume des transactions de logements anciens s’est accru de +15,6% en 2015. Avec 800000 ventes en 2015, le marché retrouve le niveau haut qu’il avait connu de 2005 à 2007 et en 2011. Le marché est donc désormais à un niveau nettement plus élevé qu’avant 1998, où il représentait environ de 500000 ventes. Le marché a été particulièrement dyna- mique en Bretagne (+19,7%), mais il a connu également une croissance forte, dépassant 17%, en Aquitaine (+18,3%), dans le Centre (+18,0%) mais aussi en Rhône-Alpes (+17,0%) et en Basse Nor- mandie (+17,7%). La hausse la plus modé- rée est celle de la Corse (+4,8%). Pour les prix, le dernier trimestre de l’an- née affiche une hausse: +1,9 % par rapport au 3 e trimestre 2015, plus soutenue en pro- vince (+2,2%) qu’en Ile-de-France (+0,7%). Mais, pour l’ensemble de l’année, les prix sont en baisse de -1,9%, surtout en provin- ce (-2,0%), un peu moins en Ile-de-France (-1,4%). Les prix ont reculé de plus de 3% dans 8 régions: et particulièrement en Hau- te Normandie (-4,2%), dans le Centre (-4,0%), en Bourgogne (-3,8%) et en Basse Normandie (-3,4%). À l’inverse, les prix ont peu baissé en Corse (-1,0%). Un marché assaini Le président de la Fnaim, Jean-François Buet, observe que le marché est sur la même tendance qu’en 2014 (-1,7%). Après trois années consécutives de baisse (-2,9% en 2013), les prix sont donc mainte- nant orientés à la hausse. Pour la Fnaim, le marché se caractérise donc par une stabilité; offre et demande se rencontrent, signe que le marché est équilibré et assaini. Jean-François Buet prend l’exemple d’une maison mise en vente à Dijon pour 207000 € et pour laquelle des acquéreurs ont fait une offre à 197000euros. Après baisse du prix demandé, il a encore fallu trois semaines pour que les parties se met- tent d’accord pour surmonter un écart de prix de 3000 € . Mais le président de la Fnaim y voit un signe que le marché est sain. Jean-François Buet rappelle par ailleurs une constante du marché: lorsque les volumes baissent, cela anticipe une baisse des prix; lorsque les volumes aug- mentant, cela anticipe une hausse des prix. Effet positif de la réforme du PTZ Pour le marché du neuf, le volume des mises en chantier est resté stable en 2015 (+0,3%) avec 351800 logements. Mais les réservations en VEFA ont progres- sé en un an de +16,7% (99465 réserva- tions en 2015). Le secteur des maisons indi- viduelles a également progressé, mais de façon un peu moindre (+10,0% avec 111000 maisons. Le directeur général de Cafpi, Philippe Taboret juge très positive la réforme du PTZ qui est entrée en vigueur le 1 er janvier 2016. Le nombre de prêts distribués devrait passer de 55 ou 60 000 à 120 000 en 2016. Cette réforme (extension du prêt pour l’ancien à toute la France, hausse de la quotité de prêt pouvant être financée par le PTZ, allongement du différé d’amor- tissement et de la durée du prêt…) devrait permettre un retour des primo-accédants sur le marché. La condition de travaux (25% du coût total soit 33% du prix d’achat du logement) devait aussi per- Reprise des transactions pour le marché du logement ancien Avec 800 000 transactions dans l’ancien en 2015, le marché du loge- ment est bien orienté, ce dont se réjouit la Fnaim. Elle est en revanche plus inquiète pour la situation du marché locatif. JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ Secrétariat: Sabine Petit ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0219 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 779 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: Numerica Clamart ■ Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine RENCONTRE Parmi les 17 mesures de la loi Alur favorables au locataire - Faculté pour le locataire de demander dans les 10 jours un complément de l’état des lieux. - Suppression des clauses pénales. - Prescription abrégée (3 ans au lieu de 5 ans) et prescription d’un an pour l’action en révi- sion de loyer. - En cas de colocation, fin de la solidarité du locataire sortant et de sa caution lorsqu’un nouveau locataire prend sa place. - Extension des cas de préavis réduit pour le congé du locataire, restriction de la faculté de donner congé pour l’acquéreur d’un bien acquis occupé. - Plafonnement des loyers en zone tendues. - Prise d’effet de la demande de révision de loyer à la demande et suppression de la faculté de demander un rappel de révision sur 5 ans. - Fixation d’une liste limitative de pièces que le bailleur peut demander au candidat loca- taire (au lieu d’une liste de pièces proscrites). Une mesure favorable au bailleur - Accès au logement facilité au bailleur qui souhaite réaliser des travaux d’amélioration. De l’assignation à l’expulsion - 146000 assignations - 115000 expulsions prononcées - 49000 commandements de quitter les lieux - 38000 demandes d’intervention de la force publique - 24000 octrois de la force publique - 11000 interventions effectives de la force publique (Chiffres 2012, statistiques de la Chancellerie, citées par la Fnaim) mettre de favoriser la rénovation des loge- ments dégradés. La production de crédits s’est fortement redressée l’an dernier: passant de 122 mil- l iards d’euros en 2014 à 215milliards en 2015, certes avec une part sensible (37% pour Cafpi) liée à des rachats de crédit. Philippe Taboret anticipe pour 2016 une petite baisse des taux de crédit en début d’année (on est actuellement à moins de 2% sur 20 ans) puis une tendance à une légère remontée des taux mais de façon très lente et progressive, car l’inflation res- te à un bas niveau. Loyers en baisse en 2015 L’optimisme de la Fnaim est plus nuancé pour le marché locatif; les loyers des nou- veaux baux ont reculé de -1,1% (13,0 € le m 2 ). Les rendements bruts s’étalent entre moins de 5% (Paris, Lyon, Bordeaux, Ajaccio), de 5 à 6% (Marseille, Nantes, Toulouse, Lille, Strasbourg, Orléans) ou plus de 6% (Rennes, Amiens, Rouen, Caen, Reims, Montpellier, Dijon, Metz, Besançon, Cler- mont-Ferrand, Poitiers, Limoges). La baisse des loyers est plus marquée en province (-1,3% à 10,9 € ) qu’en Ile-de- France (-0,8% à 20,1 € ). Analysant l’évolution des rapports locatifs après la loi Alur, la Fnaim observe que sur les 18 principales mesures de la loi, 17 sont en faveur du locataire (voir encadré). La Fnaim observe que le nombre de bailleurs engageant une procédure pour obtenir le paiement de loyer et l’expulsion a progressé de +9,6% en un an. En dix ans, ce nombre est passé de 134610 (2004) à 166064 (2014). La hausse de 2014 s’ex- plique par la dégradation économique. Toutefois, les assignations ne représentent que 1,5% du parc privé et 1,2% du parc social et ne donnent pas lieu systématique- ment à expulsion (cf. encadré). Jean-Fran- çois Buet juge inutile d’avoir prolongé de 15 jours la durée de la trêve hivernale. ●
