Au sommaire :
– 2 – Jurisprudence –
Baux d’habitation : Mode de calcul du seuil de 10 logements pour le droit de préemption / Action en requalification en bail du code civil : quelle prescription ? Le bailleur condamné pour procédure abusive / Choix des références de loyer prouvant une sous-évaluation
Baux commerciaux : Une clause de résiliation de plein droit jugée nulle
Droit de propriété: empiétement et astreinte : rejet d’une QPC
– 4 – Législation –
Le code civil réformé par l’ordonnance du 10 février 2016
– 5 – Rapports –
Thierry Repentin présente le rapport de la CNAUF
– 6 – Interview –
Christophe Tanay (président de l’UNIS) : “l’expérimentation de l’encadrement des loyers n’est pas concluante”.
– 7 – Nominations – Au fil du JO –
Enquête logement social
Cotisation CGLLS et Ancols
Rénovation énergétique et tiers financement
– 8 – Rencontre –
La réversibilité des immeubles : une piste à explorer. Rapport de l’ORIE présenté à l’occasion des 30 ans de l’observatoire
■ jugé ■ > Selon la Cour de cassation, le seuil de calcul de 10 logements pour savoir si un locataire dispose du droit de préemption dans le cadre d’une vente à la découpe, doit s’apprécier en fonction des seuls loge- ments répondant aux normes de décence (Civ. 3 e , 11février2016, p.2). > Un bailleur de locaux mixtes qui choisit ses références de loyer pour motiver une proposition de hausse de loyer ne peut pas recourir à des locaux loués uniquement comme logements en majorant le loyer (CA Paris, 9février2016, p.3). > La cour d’appel de Paris a jugé prescrite l’ac- tion en nullité sur une clause de résiliation de plein droit d’un bail commercial. Elle fixait à 15 jours au lieu d’un mois le délai laissé au preneur pour payer (CA Paris, 10février2016, p.3). ■ publié ■ > Les modalités de calcul et de déclaration pour le paiement des cotisations à la CGLLS et à l’Ancols ont été publiées par arrêté du 9février2016 (p.7). ■ nommés ■ > Guillaume Leforestier quitte ses fonctions de directeur de cabinet de Ségolène Royal; il est nom- mé maître des requêtes au Conseil d’État (p.7). > Pierre Berlioz est nommé conseiller droit des obligations au cabinet du garde des sceaux (p.7). ■ présentés ■ > La réversibilité des immeubles a fait l’objet d’une étude de l’ORIE. Ses résultats ont été pré- sentés le 16février. Pour faciliter sa mise en œuvre, l’observatoire émet 6 propositions (p.8). > Thierry Repentin a présenté son rapport sur la mobilisation du foncier public pour la pro- duction de logements (p.5). En 2015, 70 ces- sions ont été réalisées, qui permettront de construire 7900 logements. Le code civil réformé ! U ne réforme du code civil n’intervient que fort rarement. C’est donc une innovation majeure qui a été consacrée par l’ordonnan- ce du 10 février 2016. Le texte des articles et l’abondant rapport au Président de la République laissent supposer l’ampleur du tra- vail qui a été accompli. De nombreuses modifications sont inter- venues à droit constant, tout en intégrant dans le code de nom- breuses solutions jurisprudentielles. Mais le texte apporte aussi des solutions nouvelles par exemple en tranchant un débat doctrinal ou jurisprudentiel. C’est le cas de l’article 1304-4 qui permet à une per- sonne engagée sous condition à laquelle elle a seul intérêt de renon- cer à la condition tant qu’elle n’est pas accomplie, mais elle ne peut pas le faire après la défaillance de la condition. Le texte comporte de nombreuses définitions qui n’étaient jusqu’à présent que de source jurisprudentielle. C’est le cas de la force majeu- re. L’ordonnance apporte aussi des solutions tout à fait nouvelles com- me l’introduction de la théorie de l’imprévision. L’ordonnance renonce à certaines règles traditionnelles. Elle aban- donne par exemple l’effet rétroactif de la résolution d’un contrat. On peut penser au bail. Il en résultera, dans la mesure où chaque partie a trouvé utilité à l’exécution réciproque du contrat, que la rétroactivité ne jouera plus. Est également abandonnée l’exigence de signification de la cession, remplacée par une simple notification. Des expressions désuètes sont supprimées. Le bon père de famille est devenu une personne raisonnable. La répétition de l’indu devient res- titution de l’indu. L’acte sous seing privé devient acte sous signature privée. L’ordonnance intègre des notions parfois éparses. Ainsi les textes sur l’acte d’avocat sont codifiés (loi du 28mars 2011). Le texte s’inspire de rapports antérieurs (François Terré et Pierre Catala) mais aussi de sources européennes comme les principes du droit européen des contrats (1995-2003) ou le projet de code européen des contrats (2000). Son ambition tient aussi à son objectif; qui est de redevenir un droit attractif par rapport à la concurrence de droits étrangers. Cette réfor- me n’est qu’une première étape. Elle sera suivie d’une réforme de la responsabilité (tant contractuelle qu’extra-contractuelle). ll va falloir s’accoutumer à la nouvelle numérotation, mais les praticiens du droit de l’immobilier en ont l’habitude avec les réformes du code de l’urbanisme ou l’intégration du décret de 1953 dans le code de com- merce. Les rédacteurs n’ont pas opté pour les numérotations en L ou R et ont conservé la numérotation traditionnelle, sans lettre. Si cette réforme ne modifie pas directement les dispositions spécifiques aux contrats que pratiquent les professionnels de l‘immobilier, baux ou ventes immobilières, de nombreuses règles générales ont vocation à interférer sur le droit des contrats spéciaux. Les praticiens auront donc de nouveaux arguments à affûter dans les contentieux avec ces nou- veaux textes. Souhaitons longue vie au nouveau code civil! ■ BD JURIS hebdo La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr NUMÉRO 632 23FEVRIER 2016 ISSN 1622-1419 16 E A NNEE L’ESSENTIEL . . immobilier - 2 - Jurisprudence - Baux d’habitation : Mode de calcul du seuil de 10 logements pour le droit de préemption / Action en requalification en bail du code civil: quelle prescription? Le bailleur condamné pour procédure abusive / Choix des références de loyer prouvant une sous-évaluation Baux commerciaux : Une clause de résiliation de plein droit jugée nulle Droit de propriété : empiétement et astreinte: rejet d’une QPC - 4 - Législation - Le code civil réformé par l’ordonnance du 10février2016 - 5 - Rapports - Thierry Repentin présente le rapport de la CNAUF - 6 - Interview - Christophe Tanay (président de l’UNIS): “l’expérimentation de l’encadre- ment des loyers n’est pas concluante”. - 7 - Nominations - Au fil du JO - Enquête logement social Cotisation CGLLS et Ancols Rénovation énergétique et tiers financement - 8 - Rencontre - La réversibilité des immeubles: une piste à explorer. Rapport de l’ORIE présenté à l’occasion des 30 ans de l’observatoire S O M M A I R E E D I T O R I A L 2 3février 2016 2 B AUXD ’ HABITATION ▲ Baux d’habitation ■ Mode de calcul du seuil de 10 l ogements pour l’exercice du droit de préemption (Civ. 3 e , 11février2016, n°221, FS-P+B, rejet, pourvoi n°14-25682) Les propriétaires d'un immeuble d'habita- tion l'avaient vendu en entier à une société. Un locataire estimait que la vente devait leur permettre d'exercer leur droit de pré- emption prévu par l'article 10-1-I-A de la loi du 31décembre 1975. La question portait sur l'appréciation du seuil de 10 logements fixé par la loi, au-delà duquel le droit de préemption est applicable (seuil ramené à 5 logements par la loi Alur). La cour d'appel avait jugé que, pour calculer le nombre de « logements », il fallait s'en tenir aux locaux répondant aux normes de décence du d écret du 30janvier 2002. La Cour de cassa- tion confirme cette interprétation: « Mais attendu que seuls doivent être pris en compte , pour le calcul du nombre de logements rendant applicables les disposi- tions de l'article 10-1-I-A de la loi du 31décembre 1975, les logements suscep- tibles d'être offert à la location présentant les caractéristiques de décence fixés par le décret du 30janvier 2002; qu'ayant relevé que les chambres de service du 6 e étage ne répondaient pas à ces critères qualitatifs et constaté que l'immeuble ne comportait pas plus de dix logements lors de sa vente à la société Paris 9 e , la cour d'appel a exacte- ment déduit, de ces seuls motifs, que les dis- positions relatives au droit de préemption des locataires n'avaient pas à être mises en œuvre […] Par ces motifs: rejette ». Observations : La loi de 1975 accordait ini- tialement un droit de préemption au loca- taire en cas de mise en copropriété de l'im- meuble (première vente qui suit la division de l'immeuble). Puis, pour lutter contre la vente à la découpe, la loi du 13juin 2006 a accordé un droit de préemption en cas de vente de l'immeuble en bloc, sauf engage- ment de prorogation de bail par l’acqué- reur. Mais le droit ne s'applique qu'en cas de vente d'un immeuble de plus de dix logements (ou de 5 depuis la loi Alur). La Cour de cassation précise que seuls les logements décents doivent être comptabi- lisés. Il en résulte que les chambres de ser- vice (qui sont souvent de moins de 9m 2 ) ne doivent pas être retenues dans le calcul. ■ Action en requalification en bail du code civil: quelle prescription? (CA Paris, Pôle 4, ch. 3, 10février2016, n°14/01573) Une société avait conclu un bail sous le régi- me de la loi de 1989 en 1996. Or la baille- resse estimait que le locataire n'occupait pas le logement au titre de sa résidence principale et demandait une requalification du bail en contrat relevant du code civil. L'action est rejetée par la cour d'appel. L'ar- rêt se prononce d'abord sur la question de la prescription puis rejette l'action au fond. « Considérant que […] l'application de la loi du 6juillet 1989 expressément prévue par le bail litigieux et invoquée par le locataire est exclusive de toute soumission volontaire par les deux parties aux dispositions du code de commerce régissant les baux com- merciaux; Qu'il s'ensuit que, même en admettant que le point de départ du délai de prescription s oit la conclusion du contrat de location, le 3mars 2000, la prescription étant alors tren- tenaire, la durée de la prescription a été réduite à cinq ans par l'effet de la loi du 17juin 2008, plus précisément par l'article 2224 du code civil dans sa rédaction issue de cette loi, de sorte que ce délai de cinq ans a commencé à courir à compter de la mise en vigueur de la loi selon ses dispositions tran- sitoires et, partant, que l'action engagée le 19juillet 2012 avant l'expiration de ce délai ne se heurte pas à la prescription ». L'action du bailleur est donc jugée rece- vable. Sur le fond, la cour rejette les éléments de preuve produits par le bailleur (attestations d'autres locataires, lettres recommandées non reçues par le locataire, difficultés de prise de rendez-vous pour réaliser des tra- vaux…) et conclut: « il n'est pas suffisamment démontré que M. W. n'occupe le logement loué que de façon épisodique et qu'il n'est pas en mesu- re d'y laisser accéder les corps de métier mandatés par le bailleur, alors que l'usage du logement comme résidence principale ne comporte aucune obligation de présen- ce constante ou même d'une durée annuel- lement déterminée ». En revanche, constatant que le bailleur avait engagé son action à la suite de nom- breuses décisions de justice, rendues essen- tiellement au profit du locataire, dans le but de le priver de l'effet protecteur de la loi de 1989, la cour en déduit que l'action « présente un caractère téméraire et révèle une intention malicieuse et, par là, est constitutive d'un abus de procédure justi- fiant l'allocation de la somme de 3000 € » au locataire, ainsi que 3500 € au titre des frais de procédure. Observations : La loi du 6juillet 1989 régit les locations de locaux à usage d'habita- tion « qui constituent la résidence principa- le du preneur ». Un arrêt de la Cour de cassation avait jugé que le rapport d'un détective indiquant la domiciliation fiscale du locataire en Suisse ne suffisait pas à établir que le locataire ne résidait plus, à titre principal dans les lieux loués (Civ. 1 e , 31janvier 2006). L'arrêt rap- porté est dans le même sens. Il est intéres- sant en ce qu'il précise que la loi n'impose pas au locataire de durée d’occupation annuellement déterminée. Notons toute- fois que l'article 2 de la loi de 1989, depuis JURISPRUDENCE ■ Empiétement et astreinte: rejet d’une QPC Un propriétaire, qui avait construit un bâtiment empiétant sur le terrain de son voisin, avait été condamné à le démolir. N'ayant pas respecté le délai de deux ans qui lui avait été accordé pour démolir, il avait été assigné en liquidation de l'as- treinte. Lors de ce pourvoi, il avait soulevé une question prioritaire de constitution- nalité sur l'article 545 du code civil, tel qu'interprété par la Cour de cassation selon laquelle l'action en démolition ne peut jamais dégénérer en abus de droit. La Cour de cassation juge le recours irre- cevable : « Mais attendu que la disposition contes- tée n'est pas applicable au litige, lequel concerne la seule liquidation d'une astreinte que je juge de l'exécution peut seulement liquider ou modérer, sans remettre en cause le principe de l'obliga- tion; D'où il suit qu'il n'y a pas lieu de renvoyer au Conseil constitutionnel la question prioritaire de constitutionnalité ». (Civ. 3 e , 11février2016, n°388, FS-P+B, pourvoi n°15-21949) La recevabilité de la QPC suppose que le tex- te critiqué soit applicable au litige en cause. Le requérant entendait contester l'article 545 qui protège le droit de propriété et sert de fondement à l'action en démolition en cas d'empiétement. Mais en l'espèce, le contentieux en était à sa deuxième phase et ne concernait que la liquidation de l'astrein- te à laquelle le propriétaire ayant empiété, avait été condamné. Le principe de l'empié- tement et de l'action en démolition n'était plus en cause. On peut en déduire que, pour que la question soit recevable, le propriétai- re aurait dû la poser lors de la première phase du litige. sa rédaction issue de la loi Alur, indique que « La résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnel- l e, raison de santé ou cas de force majeu- re ». A noter aussi la condamnation du bailleur pour procédure abusive, ce qui est assez rare. Quant à la prescription pour demander une requalification du bail, il résulte de cet arrêt que le délai à respecter est de cinq ans. ■ Choix des références de loyer prouvant une sous-évaluation (CA Paris, Pôle 4, ch. 4, 9février2016, n°14/12647) Un bail portant sur un appartement de 4 pièces à usage mixte à Paris avait été conclu pour 6 ans en 2000. Fin 2011, le bailleur avait engagé les démarches pour obtenir une hausse du loyer qu'il jugeait manifeste- ment sous-évalué. Les locataires n'ayant pas accepté la proposition, le bailleur avait saisi la commission de conciliation, qui avait constaté un désaccord, puis saisi le juge. Le bailleur soutenait que les références de loyer qu'il avait produites, présentaient un loyer moyen de 24,73 € le m 2 , mais qu'il fal- lait les majorer de 20 % en raison du carac- tère mixte du bail , ce qui portait les réfé- rences à 29,67 € , soit une sous-évaluation de 28 %. Son raisonnement n'a pas convaincu la cour d'appel: « Considérant que […] le bailleur choisit lui- même ses références qui fondent le carac- tère sous-évalué ou non du loyer; que ces références doivent, en application de l'ar- ticle 19 de la loi du 6juillet 1989, « être représentatives de l'ensemble des loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables » et qu'en conséquence, le bailleur ne peut justifier une majoration des loyers de référence , car ce serait reconnaître que les références choisies par lui n'étaient pas représenta- tives ». Les références produites se référant à un loyer de 24,73 € , le loyer actuel de 23,10 € n'est donc pas jugé manifestement sous- évalué. Observations : La loi permet au bailleur qui souhaite proposer un renouvellement de bail à son locataire avec une hausse de loyer de produire des références (3 ou 6 pour les agglomérations de plus d'un mil- lion d'habitants, art. 17-2 actuel de la loi de 1989). Elles doivent être représentatives des loyers habituellement pratiqués dans le voisinage, pour des logements compa- rables. Il résulte de cet arrêt qu'il n'est pas possible d'adapter le loyer retenu pour un logement similaire, pour tenir compte de l a spécificité du local loué. Cela complique le travail de recherche des références puisque des références de locaux loués à titre de logement uniquement ne peuvent pas servir de référence pour une location à usage mixte. Poussé à l'extrême, ce raison- nement perdrait de sa pertinence: pour- rait-on retenir un logement du 1 er étage pour apprécier le loyer d'un logement loué au 4 e étage? Un logement sur cour peut-il servir de référence à un logement sur rue? Aucun bien n'étant exactement identique à un autre, il est admis que la référence peut être constituée d’un logement « com- parable ». Mais la cour d'appel fait ici une appréciation stricte de cette notion. A retenir: Pour constituer ses références de loyer sur des locaux mixtes, le bailleur ne peut pas majorer le loyer des références de portant sur des logements loués unique- ment à usage d'habitation. Baux commerciaux ■ Une clause de résiliation de plein droit jugée nulle (CA Paris, Pôle 5, ch. 3, 10février2016, n°13/23690) Un bailleur de locaux à usage d'hôtel à Paris reprochait à son locataire d'avoir installé dans une cour des climatiseurs sur les murs extérieurs et d'avoir remplacé des fenêtres sans lui avoir demandé l'autorisation. Il avait adressé une mise en demeure puis une demande de résiliation du bail. Le locataire soutenait que la clause qui pré- voyait un délai de régularisation de 15 jours, qui ne respectait pas le délai d'un mois prévu par l'article L 145-41, devait être réputée non écrite en application de l'ar- ticle L 145-15. Or la cour d'appel juge le nouveau texte inapplicable à un litige en cours: « Les dispositions de la loi dite Pinel du 18juin2014, quoique d'application immé- diate, ne sont pas applicables aux procé- dures en cours ; l'instance judiciaire a débu- té par l'assignation délivrée par la société Aubert Hôtel Prince Albert le 24novembre 2011 de telle sorte que la loi du 18juin2014 n'était pas en vigueur à la date de la saisine du juge, la demande tendant à voir dite non écrite la clause du bail qui dispose que le preneur encourt la résiliation du bail à défaut d'exécution d'une seule des condi- tions du bail, quinze jours après mise en demeure restée infructueuse, par applica- tion des dispositions de l'article L 145-15 en sa version nouvelle ne peut prospérer , la société locataire pouvant seulement invo- q uer la nullité de la clause résolutoire par application de l'article L 145-15 ancien du code de commerce ». Toutefois, la cour rejette la demande de nullité: « or présentée plus de deux ans après la signature du bail le 5juin 2001 qui a été exécuté, l'action en nullité entreprise par la société locataire se heure à la pres- cription biennale prévue à l'argile L 145-60 du code de commerce. La sommation assise sur la clause résolutoire visant un délai inférieur à un mois ne peut être tenue elle-même pour nulle dès lors qu'elle vise bien le délai d'un mois prévu à l'article L 145-41 du code de commerce ». La cour constate alors que les travaux d'ins- tallation de blocs climatiseurs ont été effec- tués alors que le bail prévoit « que le loca- taire ne pourra faire dans les lieux loués aucun changement, démolition ni perce- ment sans le consentement exprès et par écrit du bailleur. Si les travaux de climatisation sont au nombre de ceux prévus à l'article L 311-2 du code du tourisme qui ne peuvent justifier une augmentation de la valeur locative dans les douze années suivant l'expiration du délai d'exécution desdits travaux, cet article impose cependant au preneur d'avoir à notifier au bailleur son intention de les réaliser, en annexant un plan et un devis descriptif, ce qui n'a pas été le cas en l'espèce ». Constatant que le locataire a procédé à la dépose des climatiseurs, la cour rejette la demande de constat de résiliation du bail. S'agissant par ailleurs de travaux non auto- risés de remplacement de fenêtres en PVC, la cour rejette également la demande de constat de résiliation du bail car le locataire a, dans le délai de six mois qui lui a été accordé par le juge, procédé à leur rempla- cement en installant des fenêtres en bois et à double vitrage ». Observations : Cet arrêt confirme d'abord la règle que la loi Pinel ne s'applique pas aux contentieux en cours. La cour d'appel a donc appliqué l'article L 145-41 dans sa version antérieure. La Cour de cassation avait déjà admis qu'une clause qui prévoit un délai de 15 jours tient en échec les dis- positions de l'article L145-41 est nulle (Civ. 3 e , 8décembre 2010). Mais en l'espèce, le délai de deux ans étant acquis, le locataire n'a pu invoquer la nullité de la clause. L'arrêt rapporté illustre ainsi l'intérêt de la 2 3février 2016 3 B AUXCOMMERCIAUX ▲ JURISPRUDENCE ▲ 2 3février 2016 4 Cette ordonnance portant réforme du droit des contrats est issue de la loi d'habi- litation du 16février 2015. Le rapport au Président de la République indique que le texte du code civil avait peu évolué depuis 1804 mais que le droit civil a été largement complété par la juris- prudence. Il observe que les pays qui s'étaient inspirés du droit français ont eux- mêmes fait évoluer leur code civil, ce qui rend nécessaire l'adaptation du code civil français, afin qu'il reste source d'inspira- tion. Plusieurs projets ont été élaborés sous l'égide de Pierre Catala et de François Terré. Le premier objectif est la sécurité juri- dique. Le nouveau texte abandonne cer- taines formulations jugées désuètes. Le plan du livreIII est revu. Le code abandon- ne certaines notions et en intègre de nou- velles comme l'offre ou la promesse unila- térale de contrat. La jurisprudence est intégrée à droit constant. La notion de cause est supprimée. L'article 1 er modifie le plan du livreIII : - titreIII: des sources d'obligations, - titreIV: du régime des obligations, - titreIV bis: de la preuve des obligations L'article 2 est consacré au titreIII. Le sous-titre I traite du contrat. L'article 1101 définit le contrat, les articles suivants affirment les principes de liberté contrac- tuelle, de bonne foi et de force obligatoi- re. Les articles1106 et suivants définissent les divers types de contrats comme les contrats synallagmatiques et unilatéraux. Négociations précontractuelles Dans le chapitreII consacré à la formation du contrat, le texte intègre les règles juris- prudentielles sur les négociations précon- tractuelles. L'article 1112-1 introduit un devoir général d'information, qui est L ARÉFORMEDUCODECIVIL LÉGISLATION Le code civil réformé par l’ordonnance du 10février 2016 Le droit des contrats, le régime général et la preuve des obligations sont réfor- més par l’ordonnance du 10février 2016. Voici une synthèse de ce nouveau code, tel qu’il est présenté dans le rapport au Président de la République. distinction entre une clause nulle et une clause réputée non écrite. La clause nulle impose d'invoquer la nullité dans un délai de deux ans (sauf par voie d'exception) alors que le caractère non écrit d'une clau- se peut être invoqué sans limitation de temps (en ce sens Marie-Odile Vaissié et Hanan Chaoui dans Les baux commerciaux après la loi Pinel, Lexis Nexis p.108) qui évoque le caractère imprescriptible de l'ac- tion. ● d'ordre public. Les règles d'offre et d'ac- ceptation siègent aux articles1113 et sui- vants. Par exemple le principe de la libre rétractation de l'offre tant qu'elle n'est pas parvenue au bénéficiaire (art. 1115). L'ordonnance prévoit une sanction pour la rupture de la promesse unilatérale; la for- ce de l'engagement doit prévaloir (art. 1124). Le nouveau texte (art. 1121) fixe le moment de l'acceptation, qui était incer- tain en jurisprudence. Il s'agit du moment où l'acceptation parvient à l'offrant. L'article 1122 donne une définition du délai de réflexion ou de rétractation. L'article 1123 définit le pacte de préféren- ce et l'article 1124 la promesse unilatérale. Il fixe la solution retenue en cas de révoca- tion de la promesse avant la levée d'op- tion: il s'agit de l'exécution forcée du contrat. Les articles1125 et suivants sont relatifs à la conclusion du contrat par voie électro- nique, l'article 1127-1 codifie la loi du 9août 1994 sur l'emploi de la langue fran- çaise. Suppression de la cause S'agissant de la validité du contrat, l'or- donnance fait le choix d'abandonner la notion de cause du contrat. Les articles sur le consentement en rappel- lent la nécessité puis traitent des vices du consentement. Au titre de la violence, l'ar- ticle 1143 introduit la notion de violence économique. Pour l'apprécier, il est prévu un critère tenant à l'avantage manifeste- ment excessif que doit en avoir tiré le contractant, ce qui permet d'encadrer l'application du texte. Concernant la capacité, il a été introduit un article concernant les personnes morales (art. 1145). Les articles1153 et suivants traitent de la représentation. L'article 1156 tranche la question des sanctions d'un dépassement de pouvoir. L'article 1158 introduit une action interrogatoire en faveur des tiers, qui leur permet de purger les doutes qu'ils peuvent avoir sur l'étendue des pouvoirs du représentant. La notion de cause étant supprimée, elle est intégrée dans celle de contenu du contrat. La nullité du contrat en cas de poursuite d'un but illicite est affirmée (art. 1162). Les articles1164 et1165 traitent de la fixation du prix, autorisant, pour les contrats-cadres, la fixation du prix par un seul des contractants, si les parties en ont convenu. Une nouvelle disposition fixe la r ègle à appliquer en cas d'indétermination de la qualité de la prestation : elle doit correspondre à ce que le créancier pouvait raisonnablement espérer en fonction des circonstances (art. 1166). Des règles juris- prudentielles sont codifiées. Ainsi l'article 1170 intègre la jurisprudence Chronopost, qui prohibe une clause qui prive de sa sub- stance une obligation essentielle du débi- teur. Elle n'est prohibée que si elle contre- dit la portée de l'engagement souscrit, vidant de sa substance l'obligation essen- tielle. Le champ des clauses abusives est restreint aux contrats d'adhésion. Une nouvelle section traite de la forme du contrat. L'article 1171 consacre le principe du consensualisme et reprend les articles sur le contrat conclu par voie électronique. L'article 1178 prévoit deux modes de nulli- té: judiciaire ou consensuelle. Pour la caducité, le texte tranche un débat juris- prudentiel sur les contrats interdépen- dants. La résolution d'un contrat emporte anéantissement de l'ensemble contractuel si l'exécution de plusieurs contrats est nécessaire à la réalisation d'une même opération. Deux cas sont prévus: si l'anéantissement du contrat rend impos- sible l'exécution des autres contrats et si l'exécution du contrat anéanti était une condition déterminante du consentement d'une partie. Les articles1188 et suivants contiennent des règles d'interprétation des contrats. Le contractant moyen est dénommé « per- sonne raisonnable » qui remplace l'expres- sion jugée désuète de bon père de famille. Théorie de l’imprévision L'article 1195 introduit une réforme majeure dans le droit des contrats puisqu'il consacre la théorie de l'imprévision. Sa mise en œuvre est soumise à deux condi- tions: 1. un changement de circonstances imprévisible qui rend l'exécution « excessi- vement onéreuse » pour une partie ; 2. celle-ci ne doit pas avoir accepté de prendre en charge ce risque. Cet article est supplétif. Si la partie lésée demande une renégociation, elle doit continuer à exécu- ter ses obligations. En cas d'échec des négociations, les parties peuvent résilier le contrat ou saisir le juge. L'article 1196 affirme le principe du trans- fert de propriété solo consensu. L'article 1204 clarifie le régime du porte- fort. Il distingue le porte-fort de ratifica- tion (le promettant se porte fort d'obtenir ▲ 2 3février 2016 5 L ARÉFORMEDUCODECIVIL d emeure du créancier pour permettre au débiteur d'arrêter le cours des intérêts. Des règles sur la compensation, jusqu'à présent absentes du code civil, y sont intro- duits (art. 1347 et suivants). Sur la remise de dette, l'article 1350-I chan- ge la règle de l'article 1285 actuel en sup- posant que le créancier n'entend pas faire bénéficier les codébiteurs solidaires de la remise de dette consentie à l'un deux. Introduction également pour les règles sur les restitutions, que définit l'article 1352. L'article 4 de l'ordonnance est consacré au titreIV bis sur la preuve des obligations. Il aborde d'abord des dispositions générales, par exemple sur les présomptions. L'article 1358 pose le principe de liberté de la preuve. Les articles 1369 à 1371 traitent de l'acte authentique. Les articles suivants régissent l'acte sous signature privée et l'ar- ticle 1374 codifie l'acte contresigné par avocat, qui est un acte sous signature pri- vée qui a une force probante accrue. L'article 1379 traite du régime probatoire de la copie d'un acte. Il tend à intégrer les nouvelles modalités de reproduction des documents. Il sera complété d'un décret. Viennent enfin les règles sur l'aveu et le serment. (Ordonnance n°2016-131 du 10février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obliga- tions, J.O. du 11février, n°26). ● le consentement d'un autre à un acte déjà conclu) du porte-fort de conclusion (le pro- mettant s'engage à ce qu'un tiers conclue un autre acte juridique). D es dispositions nouvelles sont introduites sur la durée du contrat. L'article 1210 enté- rine la prohibition des engagements per- pétuels. L'article 1211 permet aux contrac- tants de mettre fin unilatéralement à un contrat à durée indéterminée, sous réserve de préavis suffisant. L'article 1216 définit la cession de contrat, alors que jusqu'à pré- sent, le code civil ne comportait pas de théorie générale de la cession. Elle suppo- se l'accord du cocontractant et doit faire l'objet d'un écrit. Le cédant n'est libéré pour l'avenir qu'avec l'accord du cédé, à défaut, il reste solidairement tenu à l' exé- cution du contrat. Dans la section relative à l'inexécution du contrat, l'article 1218 définit la force majeure. Les articles1219 et1220 concernent l'ex- ception d'inexécution et vont plus loin que la jurisprudence puisque l'article 1220 per- met au créancier, avant tout commence- ment d'exécution, de suspendre l'exécu- tion de son obligation, s'il est manifeste que le débiteur ne s'exécutera pas. Autre nouveauté, l'article 1221 pose le principe que le créancier peut poursuivre l'exécu- tion de l'obligation en nature, mais il pré- voit une exception: l'exécution en nature ne peut être poursuivie s'il existe une dis- proportion manifeste entre son coût pour le débiteur et son intérêt pour le créancier. Rétroactivité de l’annulation? Pour la résolution du contrat, l'article 1225 définit la clause résolutoire. L'article 1226 introduit la résolution unilatérale par noti- fication au créancier de l'obligation non exécutée. Quant aux effets de la résolu- tion, l'ordonnance abandonne la fiction juridique de la rétroactivité, car elle engendre des restitutions. Les restitutions n'ont lieu que lorsque les prestations échangées n'avaient d'utilité qu'en cas d'exécution complète du contrat résolu. Si les prestations ont trouvé une utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, la résolution n'aura pas d'effet rétroactif. L'article 1231-5 régit les clauses pénales. Il est complété d'un alinéa qui prévoit que le jeu de la clause pénale est soumis à une mise en demeure préalable. Les textes relatifs à la responsabilité ne sont pas modifiés, devant faire l'objet d'un autre projet de loi. Le sous-titre III commence par la gestion d'affaires, dont la définition (art. 1301) est modernisée. Il intègre plusieurs solutions jurisprudentielles, par exemple la règle qui autorise la gestion d'affaire même quand la gestion n'est pas entreprise dans l'inté- r êt exclusif du maître (art. 1301-4). L'article 1302 est consacré au paiement de l'indu, mais le terme de répétition est rem- placé par celui de restitution. L'enrichisse- ment sans cause devient l'enrichissement injustifié. Le principe d'origine jurispruden- tiel est introduit dans le code civil (art. 1303 et suivants). L'article 3 de l'ordonnance crée un titreIV consacré au régime général des obliga- tions. Les textes sur l'obligation conditionnelle sont simplifiés (art. 1304). La typologie des conditions (casuelle, potestative, mixte) disparaît. L'article 1304-4 consacre la règle qui permet à la partie dans l'intérêt exclu- sif de laquelle la condition a été stipulée, d'y renoncer tant qu'elle n'est pas accom- plie. Il n'est donc pas possible de le faire après la défaillance de la condition suspen- sive, ce qui met fin aux incertitudes juris- prudentielles sur ce point. L'accomplisse- ment de la condition suspensive n'a pas d'effet rétroactif alors que l'accomplisse- ment de la condition résolutoire a un effet rétroactif (art. 1304-7). L'article 1306 définit l'obligation cumulati- ve, l'article 1307 l'obligation alternative. Les articles1310 et suivants visent la solida- rité. L'article 1319 introduit une règle concernant les conséquences sur les codé- biteurs de l'inexécution de l'obligation imputable à l'un ou plusieurs d'entre eux. L'ordonnance modernise le régime de la cession de créance qu'il définit (art. 1321). Cession sans signification La formalité de l'acte authentique, exigée par l'actuel 1690 du code civil, est suppri- mée. La cession devient opposable aux tiers à la date de l'acte. Pour être oppo- sable au débiteur, elle doit lui avoir été notifiée. La cession de dette est introduite dans le code civil (art. 1327). L'article 1329 définit la novation. L'article 1336 définit la délé- gation. L'article 1341 ouvre le chapitre III sur les actions ouvertes au créancier par l'affirma- tion du droit du créancier à l'exécution de son obligation. L'article 1341-3 comporte une disposition sur les actions directes en paiement. Les articles 1342 et suivants traitent du paiement. Les dispositions sur la mise en demeure du débiteur sont réunies (art. 1344 et sui- vants). L'article 1345 vise la mise en LÉGISLATION ■ Rapport sur le foncier public Thierry Repentin a remis le 17 février aux ministres du logement et du budget son 2 e rapport sur la mobilisation du foncier public en faveur du logement. 70 cessions ont été réalisées en 2015, qui permettront de réaliser 7900 logements, dont 45% de logements sociaux. Les cessions proviennent de l’Etat (37 ter- rains), SNCF Immobilier (26) et de la Sovafim (5). La commission a émis de nouvelles pro- positions : – Faire une revue des actifs de foncier public disponible dans les communes carencées au titre de la loi SRU. – Calculer et communiquer pour chaque ces- sion l’effort financier fait par l’État ou les établissements publics propriétaires. – Rendre publiques la liste des terrains ven- dus et la liste des arrêtés mentionnant les terrains cessibles. Le rapport décrit les récents assouplisse- ments législatifs qui ont permis de faciliter les cessions. Deux autres textes sont en pré- paration: un décret modifiant le CGPPP pour étendre la décote aux équipements publics et aux logements existants devant être réhabilités. Un autre décret doit autori- ser les cessions de gré à gré. 2 3février 2016 6 P RÉSIDENTDEL ’U NIS INTERVIEW >Quel est le bilan de l’encadrement des loyers par la loi Alur? C.T. : “Cet encadrement des loyers, qui est survenu à contretemps, dans une période de baisse des loyers, a plusieurs effets. D’abord, il n’est pas certain que les parti- culiers respectent la réglementation, ce qui accentue l'écart entre les professionnels et les particuliers. Ensuite, le ministère du logement et la mairie de Paris avaient pour objectif de favoriser le logement des Pari- siens, or certains bailleurs se posent la question de revendre leurs logements loca- tifs ou de les sortir du secteur résidentiel au profit par exemple de la location touris- tique. Par ailleurs, le Premier ministre avait indiqué que l’encadrement des loyers devait être expérimenté à Paris ( 1) . Ce terme d’expérimentation induit une phase tem- poraire et dont les résultats pourraient influer sur un éventuel élargissement. Or cette expérimentation n’est pas concluante. Nous attendons également la suite des recours que nous avons engagés contre le décret fixant les modalités de l’encadre- ment, contre l’arrêté applicable à Paris, et contre l’arrêté d’agrément à Lille. Plus généralement, je rappelle que les mesures trop protectrices se retournent toujours contre les personnes censées les protéger. Nous souhaitons plus de simplicité dans la réglementation, et nous constatons l’amor- ce d’un mouvement de décentralisation de la politique du logement. La réforme de l’organisation territoriale donne en effet plus de pouvoirs aux collectivités territo- riales, ce qui est une bonne chose. Par exemple, la Mairie de Paris prend une série d’initiatives - comme la promotion du dis- positif Multiloc - ce qui va dans ce sens.” >Que pensez-vous de la nouvelle garan- tie locative Visale? C.T. : “Mieux articuler le logement et l’em- ploi est un bon objectif. Le dispositif vise à favoriser l’accès au logement des jeunes et des personnes en mobilité professionnelle, c’est-à-dire pour des périodes relativement courtes, contrepartie nécessaire compte tenu du risque d’insolvabilité à terme. Il intéresse un segment particulier du mar- ché. Pour notre part, nous proposons à nos clients, pour une clientèle plus générale, un contrat GLI.” >Le marché a-t-il désormais intégré les exigences de la loi Alur pour les transac- tions? C.T. : “Le législateur a voulu mieux infor- mer l’acquéreur des conséquences finan- cières de son achat. Après des incertitudes sur les informations que devaient fournir les syndics aux notaires, la situation est clarifiée.” >Comment réagissent les copropriétaires à l’idée de faire un audit énergétique? C.T. : “Le syndic doit proposer aux copro- priétaires de faire un audit, ce qui est opportun. Mais d’une part l’assemblée peut refuser d’y donner suite et d’autre part, nous avons une quinzaine de points obligatoires à soumettre à l’assemblée, ce qui fait perdre le fil des priorités. L’absen- téisme se développe et il faudrait, pour limiter les litiges, restreindre le droit de contester les assemblées: il n’est pas très sain qu’un copropriétaire absent et n’ayant pas envoyé de pouvoir puisse contester une décision”. >Comment se prépare l’immatriculation des copropriétés? C.T. : “La direction de l’habitat (DHUP) a lancé un appel d’offres pour sélectionner le prestataire chargé de gérer le système d’in- formations. Le comité de pilotage se met en place pour préciser les informations requises, et identifier celles qui peuvent être rendues publiques ou qui sont réser- vées à certains utilisateurs. Nous ne sommes pas favorables à la divulgation sans précaution de l’ensemble des infor- mations financières de la copropriété.” Christophe Tanay: “L’expérimentation de l’encadrement des loyers n’est pas concluante” Le président de l’UNIS analyse l’impact de la loi Alur sur la gestion locative, les transactions immobilières et la loi Hoguet. >Il serait question de plafonner les hono- raires sur les transactions? C .T. : “Attention: le défaut d’un plafonne- ment mal calibré est que les opérateurs vont systématiquement appliquer le maxi- mum autorisé. On le voit avec les plafonds sur les honoraires locatifs: la loi Alur a voulu régler un problème spécifique aux locations des petites surfaces à Paris par une disposition applicable à toute la Fran- ce. Le plafonnement des honoraires de vente risquerait de tuer la concurrence car il pousserait tous les intermédiaires à fixer leurs honoraires au montant du plafond. Pour l’heure, il n’est pas question d’une telle disposition. En revanche, la loi Alur a imposé l’obligation d’afficher les hono- raires de transaction dans les annonces. Une discussion est en cours avec la DGC- CRF pour clarifier cette seule obligation, qui est utile, mais on ne peut pas mention- ner toutes les données du bien à vendre sur une simple affichette en vitrine.” >Où en est la parution du décret relatif à la formation des professionnels? C.T. : “Ce décret se fait attendre… Avec l’UNIS, nous assurons environ 400 stages de formation par an pour les profession- nels. Nous proposerons également des modules à distance (Mooc). Nous atten- dons donc la parution du décret mais avec quelque inquiétude sur le financement de la formation puisque les pouvoirs publics ont annoncé leur intention que les fonds de la formation professionnelle soient orien- tés principalement vers les chômeurs. Nous formons également les coproprié- taires, dans le cadre de l’Université de la copropriété, qui se déclinent dans 17 villes (26000 inscrits) avec un programme de 8 modules.” >Les avis sont partagés sur l’installation des répartiteurs de chaleur. Quel est le vôtre? C.T. : “Certaines organisations contestent l’opportunité de généraliser les réparti- teurs de chaleurs, en raison de leur coût d’installation au regard du retour sur investissement. Pour ma part, j’estime que permettre à chaque copropriétaire de connaître sa consommation de façon à en favoriser la maîtrise est utile: c’est dans l’air du temps. Mais nous préconisons d’in- tégrer cette question dans la réalisation d’un audit de l’immeuble. L’audit, plus (1) Extrait du discours de Manuel Valls, Premier ministre: Plan de relance du Logement, 29/8/2014: « Tous les acteurs le disent: les conditions techniques ne sont pas réunies, et ne le seront pas avant des mois, voire des années. C’est notamment le cas pour la collecte des données des loyers. Cette situation complexe génère trop d’incertitude pour les investisseurs. Le dispositif sera donc appliqué à titre expérimental à Paris. Il ne sera pas étendu aux autres agglomérations concernées tant qu’un bilan sur sa mise en œuvre n’aura pas été réalisé. 2 3février 2016 7 I NTERVIEW Gouvernement La liste des membres du Gouvernement a été publiée par décret du 11février (J.O. du 12, n°1). Présidence de la République Audrey Azoulay (nommée ministre de la culture) quitte ses fonctions de conseillère culture et communication; Constance Rivière , précédemment directrice adjointe du cabinet, est nommée conseillère spéciale chargée de la culture et de la citoyenneté. (Arrêté du 11février 2016, J.O. du 12, n°3). Cabinets ministériels ➠ Ville : Ludovic Abiven est nommé conseiller budgétaire au cabinet de Patrick Kanner. (Arrêté du 4février 2016, J.O. du 9février, n°28). ➠ Écologie : Guillaume Leforestier quitte ses fonctions de directeur du cabinet de Ségolène Royal. (Arrêté du 9février 2016, J.O. du 10février, n°49). ➠ Justice : Sont nommés au cabinet du garde des sceaux, ministre de la justice: Éric Ruelle (directeur adjoint du cabinet, David Touvet (conseiller diplomatique), Pierre Berlioz (conseiller droit des obliga- tions, droit économique et professions), Charles Moynot (conseiller législation pénale), Morgane Fretault (conseillère par- lementaire Sénat), David Rey (conseiller parlementaire Assemblée nationale) et Sophie Dulibeau (conseillère presse et communication). (Arrêté du 12février 2016, J.O. du 12février, n°47). Préfets Françoise Souliman est nommée préfète de la Haute-Marne. (Décret du 10février 2016, J.O. du 11février, n°84). Magistrature ✓ Conseil d’État : Sont nommés nommée maîtres des requêtes au Conseil d’État: Clémence Olsina, Frédéric Pacoud, Tristan Aureau, Anne Iljic, Angélique Delorme, Guillaume Leforestier et Benjamin de Maillard. (Décret du 9février 2016, J.O. du 10février, n° 56). Organismes publics ✓ Conseil national du numérique : Mounir Mahjoubi est nommé président. (Décret du 8février 2016, J.O. du 10février, n°89). ■ Rénovation énergétique et tiers financement Un arrêté du 8février précise le gain de performance énergétique minimal à atteindre dans le cadre de prestations de tiers financement pour la réalisation de travaux de rénovation énergétique des l ogements. Le gain est fixé à au moins 25% par rap- port à la consommation conventionnelle en énergie primaire avant la réalisation des travaux (art. R 381-10 du CCH). (Arrêté du 8février 2016 pris pour l'applica- tion de l'article R. 381-10 du CCH définissant la diminution minimale de la consommation conventionnelle d'énergie primaire du bâti- ment dans le cadre de prestations de tiers- financement pour la réalisation de travaux de rénovation énergétique des logements, J.O. du 11février, n°55). ■ Enquête logement social Un décret du 10février simplifie l'enquête sur l'occupation du parc social (OPS), qui sert de base au rapport biennal sur la situation du logement en France. Les infor- mations sur les bénéficiaires du RSA et de l'AHH sont supprimées et l'échelle géogra- phique de l'enquête est désormais assurée au seul échelon communal. (Décret n°2016-150 du 10février 2016 modi- fiant les articles R442-13 et R 442-14 du CCH, J.O. du 12, n°60). ■ Cotisation CGLLS La campagne de déclaration des cotisa- tions démarre le 22février 2016 pour 45 jours. Les déclarations et paiements doi- vent être effectués sur le site https://teledeclaration.cglls.fr. Les taux sont les suivants. - Taux de cotisation à la CGLLS: 1,58 % des loyers. - Réduction par allocataire des ALS ou ALF: 36 € . - Réduction par logement situé dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville: 29 € . - Réduction par logement faisant l'objet d'une 1 e mise en service en 2015: 720 € . - Taux de cotisation à l'Ancols (art. L342-21 du CCH) : 0,058 %. (Arrêté du 9février 2016 fixant les modalités de déclaration, de calcul et de paiement de la coti- sation due à la Caisse de garantie du logement locatif social (CGLLS) et de la cotisation due à l'Agence nationale de contrôle du logement social (ANCOLS), J.O. du 12février, n°62). Conventions collectives ➠ Personnels des centres PACT et ARIM : il est envisagé l'extension de l’avenant du 30septembre 2015 modifiant diverses dis- positions de la convention collective. (Avis publié au J.O. du 13février, n°54). AU FIL DU J.O. Pour un premier abonnement, rendez-vous sur jurishebdo.fr ABONNEMENT «PRIVILEGE» 20% de réduction sur l’abonnement JURIS hebdo immobilier complet, est préférable à un simple DPE, il permet une meilleure prise de conscience d es copropriétaires. Il faut aussi veiller à éviter des comportements qui perturbent le fonctionnement du système de chauffa- ge de l’immeuble, comme la fermeture systématique des radiateurs d’un apparte- ment. Les copropriétaires doivent être conscients qu’ils font partie d’une collecti- vité.” >Que donne l’autorisation de convoquer les copropriétaires en AG par voie déma- térialisée? C.T. : “Nous étions très favorables à une solution, mais celle-ci pose des difficultés pratiques de mise en œuvre: le délai laissé au copropriétaire pour accepter la propo- sition de communication par voie électro- nique aboutit en pratique à porter de 3 à 5 semaines le délai nécessaire entre la convocation et l’assemblée. Beaucoup de syndics vont donc être conduits, au moins dans un premier temps, à conserver la lettre recommandée pour des raisons de calendrier. Plus généralement, nous sou- haiterions que les règles de simplification soit applicables à l’immobilier sans qu’il faille adopter un texte spécifique. Le ministre de l’économie et la secrétaire d’État chargée du numérique ont reçu mission de préparer des propositions pour l’amélioration de la profession du point de vue numérique. Il nous semble peu oppor- tun de passer en revue tous les actes que nous sommes appelés à traiter pour voir ceux qui peuvent être simplifiés. L’UNIS propose que soit autorisé, de façon géné- rale, le recours à ces procédés électro- niques de communication.” ● ❑ Congrès de l’UNIS : 13 et 14 octobre 2016 à Lyon. 2 3février 2016 8 O RIE JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ Secrétariat: Sabine Petit ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0219 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 779 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: Numerica Clamart ■ Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine RENCONTRE Réversibilité des bâtiments: une piste à explorer À l’occasion de ses 30 ans, l’observatoire régional de l’immobilier d’entreprise en Ile-de-France, a présenté le 16février les résultats d’une étude consacrée à la réver- sibilité des bâtiments. Le président d’Icade promotion, Hervé Manet, qui animait le groupe de travail, invite à porter le regard sur l’immeuble Morland Mixte capitale. Contrairement à ce qu’on aurait pu penser spontanément, cet immeuble, qui abritait les services d’urbanisme de la capitale est réversible! Hervé Manet observe qu'il exis- te de nouveaux besoins de flexibilité et que par ailleurs, la vacance progresse. Il ajoute que l’élément déclencheur sur cette réflexion a été l’aménagement des gares du Grand Paris. Tentant une définition de la réversibilité, Hervé Manet indique qu’elle porte à la fois sur l’espace, sur le foncier et les droits à construire. Dans quels endroits la réversibi- lité peut-elle se concrétiser? Il faut au moins 5000m 2 , il faut que l’enveloppe du bâtiment reste active dans le temps. Il cite l’exemple de l’immeuble Black Swans à Strasbourg; la collectivité souhaitait au départ un immeuble de bureaux mais le projet a été conçu pour que les dimensions des trames de l’immeuble permettent une transformation des bureaux en logements. Le groupe de travail a analysé les freins à la transformation. Ils tiennent tant par exemple à la position des investisseurs qui manifestent une certaine inquiétude par rapport à ce type de projets, qu’à des diffi- cultés administratives, comme la nécessité de déposer un permis de construire lié au changement de destination. ■ Six propositions Pour lever ces freins, le groupe de travail a élaboré six propositions. 1. Permis mixte; autoriser la délivrance d’un permis qui intègre la destination ini- tiale et la destination finale, valable 15 ans (en cohérence avec la loi Macron qui a autorisé un changement d’usage tempo- raire, valable 15 ans). 2 Lors de la mise en œuvre de la réversibili- té d’un immeuble de bureau en logement, transformer la redevance pour création de bureaux qui a été versé en un crédit d’im- pôt, pouvant être réaffecté à d’autres opé- rations. 3. TVA : réduire à 10 ans le délai d’amortis- sement de la TVA. 4. Prévoir une taxation à 19% au lieu de 33,1/3% de la plus-value . 5. Rendre plus cohérente la réglementa- tion thermique des locaux d’habitation et de bureaux. 6. Faire le même travail pour la réglemen- tation IGH (actuellement la définition de l’IGH est différente selon qu’il s’agit de bureau ou de logements). Une table ronde sur le sujet a permis de tester la réaction des professionnels à ces diverses pistes. L’architecte Anne Demians (en charge du projet Black Swans d’Icade) estime qu’il faut projeter le bâtiment dans l’avenir, par exemple en prévoyant que des coursives extérieures puissent devenir des balcons pour les futurs logements. Isabelle Vallentin (Sequano Aménage- ment) reconnaît qu’il faut s’interroger sur la pérennité des bureaux stéréotypés et prévoir de nouveaux bureaux, mais elle est confiante car, lorsqu’il y a de l’innovation, la réussite commerciale est à la clé! Elle souligne que, pour les collectivités, il faut aussi anticiper l’arrivée de nouveaux habi- tants, qui se produira avec la mise en œuvre de la réversibilité. ■ Retrouver une valeur intrinsèque Alain Gosselin (directeur des investisse- ments, EDF Invest) observe que sous l’effet de la baisse des taux de capitalisation et de l’évolution des modes de travail, l'obso- lescence des bâtiments s'accélère. Dans ce contexte, la réversibilité du bâtiment per- met au bâtiment de retrouver une valeur intrinsèque: on est passé d’une phase où l’immeuble avait une valeur intrinsèque avec une longe durée de vie, à une phase où l’immeuble est devenu produit finan- cier dont la fin est liée au changement d’usage. D'où l’existence actuelle de nom- breux immeubles obsolètes hors marché. Si désormais on peut dissocier structures et façade du contenu de l'immeuble dans lequel on peut adapter les besoins, l’im- meuble pourra alors retrouver une valeur intrinsèque. Alain Gosselin voit deux condi- tions pour atteindre l’objectif : l’immeuble d oit répondre aux besoins des utilisateurs, les coûts doivent être écrasés. Que se passe-t-il à la fin d’un bail de 9 ans? Alain Gosselin, estime que, pour des locaux situés en province, la valeur des logements est plus importante, ce qui per- met une reconversion plus profitable que de garder des locaux de bureaux vides. En revanche, plus on se rapproche de Paris, plus la valeur bureau est forte, ce qui rend plus difficile la reconversion. La réversibilité est une réponse à l’obsolescence. Daniel Calori (Sefri-Cime) ajoute deux exi- gences. D’une part, l’immeuble ne doit pas être plus cher au départ et, d’autre part, le coût de la réversibilité ne doit pas être trop élevé. Selon Anne Demians, le coût de construction n’est pas nécessairement plus élevé au départ, d’autant que les coûts de construction des bureaux et des logements ont tendance à se rapprocher sous l’effet notamment des choix de matériaux. Le seul surcoût tient au fait que les logements auront une hauteur sous plafond de 3 mètres! Le coût de transformation, qui est réalisé sans toucher aux façades, serait de 750 à 800 € le m 2 . ■ Anticiper les mutations Invité à conclure les débats, le président de Plaine Commune, Patrick Braouzec recon- naît que les contraintes sont nombreuses. Il va falloir apporter de la souplesse pour les normes handicapées, la définition des IGH. Mais il observe que nous sommes dans une période de profonde mutation et que la révolution numérique va nous imposer de revoir notre rapport à la ville. Il estime nécessaire de revoir le PPP, pour en faire un mode d’adoption de stratégies parta- gées. Plus qu’être réactif, il faut être proac- tif et anticiper les mutations. Exemple; si Paris est retenu pour les jeux olympiques en 2024, la construction d’un village olym- pique doit être conçue pour son usage ultérieur, comme un vrai quartier de ville. Ce sera un bon exemple de réversibilité. A l’issue de cette conférence festive, qui s’est poursuivie par une visite du Musée Guimet, le président de l’ORIE, Olivier de la Roussière, a fait part de l’élection à la pré- sidence, pour lui succéder de Dominique Duban (LBO France). ● La réversibilité des immeubles peut être une réponse à l’obsolescence des bureaux. Une étude de l’ORIE.
