Au sommaire :
– 2 – Jurisprudence –
Baux d’habitation : Domiciliation d’une personne morale dans un logement
Baux commerciaux : Indexation valable à partir d’un indice de base fixe ? / Calcul d’une indemnité d’éviction
– 3 – Au Sénat –
Rejet d’une proposition de loi sur l’accès au logement social
Réponses : réforme des chambres de commerce / réalisation de ZAC
Adoption de la loi sur l’architecture (p. 4)
– 3 – Projets –
Règles de distribution de crédit
– 7 – Réglementation –
Administration électronique / 18 tribunaux de commerce spécialisés
– 7 – Marché –
Fluidité et stabilité du marché du logement en Ile-de-France
– 8 – Analyse – Agenda –
Pierre Appremont (avocat associé, Gowling WLG):
Redevance pour création de bureaux, opération de restructuration avec modification des surfaces : retour au bon sens
– 9 – Nominations –
– 10 – Réglementation –
Nouveaux tarifs pour les professions réglementées
■ jugé ■ > La clause d’habitation bourgeoise n’inter- dit pas une simple domiciliation d’entreprise (Civ. 3 e , 25février 2016, p.2). > La Cour de cassation s’est à nouveau pro- noncée le 25février sur la validité d’une clause d’indexation d’un loyer commercial avec un indice de base fixe. Elle confirme par principe que cette référence est valable, sous réserve de ne pas créer de distorsion entre la période de variation de l’indice et la durée s’écoulant entre deux révisions (p.2). ■ chiffré ■ > Selon les notaires parisiens, le prix moyen d’un appartement ancien à Paris s’établissait à 7980€ au 4 e trimestre 2015 (p.7). > 18 : c’est le nombre des tribunaux de commerce spécialisés , dont la liste a été fixée par décret du 26février (p.7). ■ publié ■ > Les textes d’application de la loi Macron relatifs aux professions réglementées fixent les nouveaux tarifs des notaires et des huis- siers (p.10). ■ rejetée ■ > Une proposition de loi sur l’accès au logement social a été rejetée au Sénat. Elle tendait à supprimer le dispositif Pinel et à augmenter les plafonds de ressources d’ac- cès au logement social (p.3). La secrétaire d’État, Pascale Boitard a préci- sé à cette occasion que le projet de loi “ relatif à l’égalité et la citoyenneté ” com- porterait un volet logement, présenté en conseil des ministres en mars (p.3). ■ nommés ■ > Fabien Sudry est nommé directeur du cabinet de Jean-Michel Baylet; Ariane Azéma est nommée directrice du cabinet d’Emmanuelle Cosse (p.9). L’architecture au Sénat L es sénateurs ont adopté le 1 er mars le projet de loi “relatif à la liberté de la création, à l’architecture et au patrimoine” précé- demment voté par les députés. Les débats avaient commencé avec Fleur Pellerin; ils se sont poursuivis avec la nouvelle ministre de la culture, Aurdey Azoulay. Les discussions ont souvent été animées et marquent l’expression de divergences d’analyses; ce fut le cas par exemple sur l’archéologie préventive, certains poussant au monopole de l’INRAP, d’autres sou- haitant accorder un rôle accru aux opérateurs privés. L’article 1 e r selon lequel “la création artistique est libre” a suscité quelques échanges animés; certains y voyant une affirmation dépour- vue de portée normative, d’autres y attachant une importance sym- bolique forte mais aussi utile pour lutter contre les associations qui essaient d’obtenir le retrait d’œuvres qu’elles jugent scandaleuses. La réforme du régime de protection des monuments historiques a aus- si donné lieu à des échanges nourris, qui ne sont d’ailleurs pas clos et qui vont se poursuivre en deuxième lecture. Le nom des périmètres de protection n’est pas tout à fait arrêté. Souhaitant éviter les acronymes, nécessairement peu explicites (de type ZZPAUP ou AVAP) et peu pro- pices à susciter l’enthousiasme des foules, la ministre avait souhaité promouvoir celui de “cité historique”. Mais les parlementaires jugent l’appellation trop restrictive. Bien adapté aux cœurs de villes médié- vales, il ne l’est pas aux monuments de facture récente, pas plus qu’aux secteurs protégés pour des raisons de paysage par exemple. Le texte voté au Sénat a adopté celui de “site patrimonial protégé” qui est plus large et l’article 24 indique que le classement de la ville, village ou quartier doit présenter un intérêt public “au point de vue historique, architectural, archéologique, artistique ou paysager. Mais l’acronyme SPP n’est pas plus évocateur que celui d’AVAP. Divergence également sur le rôle de l’architecte. Quelque sénateur ironisait sur l’efficacité de pouvoir de pression de leurs représentants. Mais c’est bien la place de la qualité architecturale qui était au cœur du débat. Il a été admis que le nom de l’architecte doive désormais être affiché avec le permis. Chacun s’accorde à reconnaître qu’un progrès dans la conception architecturale est nécessaire, mais tous les élus ne considèrent pas nécessairement que l’intervention obligatoire de l’architecte soit l’ou- til pertinent pour y parvenir. Les sénateurs ont finalement admis de fixer le seuil d’intervention obligatoire de l’architecte à 150m 2 et de faire intervenir obligatoirement un architecte ou un autre profession- nel à la préparation du dossier d’un lotissement. Espérons que les textes qui seront finalement adoptés à l’issue de la 2 e lecture contribueront à améliorer le cadre de vie de nos concitoyens. Chacun reconnaît que, notamment pour les entrées de ville, des pro- grès sont pour le moins souhaitables. ■ BD JURIS hebdo La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr NUMÉRO 634 8MARS 2016 ISSN 1622-1419 16 E A NNEE L’ESSENTIEL . . immobilier - 2 - Jurisprudence - Baux d’habitation : Domiciliation d’une personne morale dans un logement Baux commerciaux : Indexation valable à partir d’un indice de base fixe? / Calcul d’une indemnité d’éviction - 3 - Au Sénat - Rejet d’une proposition de loi sur l’accès au logement social Réponses: réforme des chambres de commerce/ réalisation de ZAC Adoption de la loi sur l’architecture (p. 4) - 3 - Projets - Règles de distribution de crédit - 7 - Réglementation - Administration électronique/ 18 tribunaux de commerce spécialisés - 7 - Marché - Fluidité et stabilité du marché du logement en Ile-de-France - 8 - Analyse - Agenda - Pierre Appremont (avocat associé, Gowling WLG): Redevance pour création de bureaux, opération de restructuration avec modification des surfaces: retour au bon sens - 9 - Nominations - - 10 - Réglementation - Nouveaux tarifs pour les professions réglementées S O M M A I R E E D I T O R I A L 8 mars 2016 2 B AUXD ’ HABITATION - B AUXCOMMERCIAUX Baux d’habitation ■ Domiciliation d’une personne m orale dans un logement (Civ. 3e, 25février 2016, n°302, FS-P+B, rejet, pourvoi n°15-13856) U n bailleur avait assigné ses locataires en déchéance de leur droit au maintien dans les lieux pour manquement à la clause d’ha- bitation bourgeoise. Le bail était soumis à la loi de 1948 et le bailleur soutenait que la domiciliation d’une entreprise dans les lieux conférant un caractère commercial à l’occu- pation, incompatible avec l’obligation d’oc- cuper bourgeoisement les lieux. La Cour de cassation valide l'arrêt d'appel qui avait rejeté ce raisonnement: « Mais attendu que la domiciliation d'une personne morale dans les locaux à usage d'habitation pris à bail par son représentant légal n'entraîne pas un changement de des- tination des lieux si aucune activité n'y est exercée ; qu'ayant relevé que la société « les nouvelles impressions » avait fixé son siège à l'adresse des lieux loués du 19avril 2011 au 11décembre 2012 mais que M. S. n'y accueillait ni secrétariat, ni clientèle, qu'il n'y avait aucune machine ni activité commercia- le et qu'aucun trouble lié à une telle activité n'avait été constaté par les voisins, la cour d'appel a pu en déduire que la preuve d'une violation de la clause d'habitation bourgeoi- se n'avait pas été rapportée; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ». Observations : L'arrêt a été rendu pour un bail relevant de la loi de 1948, mais on peut sans doute considérer qu'il a une por- tée plus large. Selon les preuves admises par la cour d'ap- pel, il y avait bien une domiciliation d'en- treprise dans les lieux, mais aucun exercice d'activité. Le bailleur soutenait que la domiciliation suffisait à conférer un carac- tère commercial à l'occupation et donc contrevenait à l'obligation d'occupation bourgeoise. Ce type de clause est soumis à l'interpréta- tion des juges. De façon générale, une tel- le clause interdit l'occupation profession- nelle par un avocat (Soc. 12mars 1964) ou par un architecte (CA Paris, 29novembre 1994). Mais le seul fait de détenir des archives en dépôt n'exclut pas une occupa- tion bourgeoise (Civ. 3 e , 24 nov. 1993). La Cour de cassation avait jugé ancienne- ment (Soc. 2mars 1967) que la simple domiciliation dans les lieux d'un siège d'une entreprise commerciale suffit à conférer à l'utilisation de ceux-ci un carac- tère commercial, alors même qu'il n'y aurait ni réception de clientèle ni manipu- lation de marchandise. L'arrêt de 2016 prend le contre-pied de cette jurispruden- ce. Un autre exemple de décision souple: l a cour de Paris avait admis qu'un dessina- teur ensemblier, fiscalement domicilié à son domicile bourgeois, mais n'y exerçant pas sa profession, se contentant d'y étudier des dossiers le soir et d'avoir des conversa- tions téléphoniques professionnelles, ne contrevenait pas à la clause d'habitation bourgeoise (CA Paris 19juin 1990). A retenir: La clause d'habitation bourgeoi- se n'interdit pas une simple domiciliation d'entreprise. Baux commerciaux ■ Indexation valable à partir d’un indice de base fixe? (Civ. 3 e , 25février 2016, n°297, FS-P+B, rejet, pourvoi n°14-28165) Un locataire contestait la validité d'une clause d'indexation de loyers pour un bail commercial, en se fondant sur l'article L 112-1 du code monétaire et financier. La clause litigieuse du bail initial de 2003 comportait comme indice de base fixe l’ICC du 4 e trimestre 2003. Un avenant de 2007 avait conservé la même clause d'indexation. La cour d'appel avait censuré la clause en relevant que « l'indice de référence est celui du 4 e trimestre 2003, de sorte que cet indice impacterait l'indexation chaque année comme le démontre d'ailleurs le calcul réa- lisé par le bailleur […] à partir de l'ICC pour le 4 e trimestre de l'année 2003 qui s'élevait à 1214; que de cette façon, le même indice est pris en compte et varie pendant plu- sieurs années alors que la révision est réali- sée chaque année; que la clause est par conséquent contraire à l'article L 112-1 ». L'auteur du pourvoi faisait valoir que la cour n'avait pas précisé l'indice de compa- raison devant être pris en compte, mais la Cour de cassation rejette le pourvoi: « Mais attendu qu'ayant exactement rete- nu que, s' il n'interdit pas la prise en comp- te d'un indice de base fixe , l'article L 112-1 du code monétaire et financier prohibe cependant toute organisation contractuelle d'une distorsion entre la variation de l'indi- ce et la durée s'écoulant entre deux révi- sions , et ayant relevé que la reproduction dans l'avenant à effet de février2007 de la clause d'indexation contenue dans le bail initial et la référence ainsi faite l'indice du quatrième trimestre 2003, indice de réfé- rence à la signature du bail initial, puis l'ap- plication consécutive qui en était faite pour calculer les indexations annuelles dues au titre des années 2007/2012 entraînait une distorsion entre l'intervalle de variation indiciaire et la durée s'écoulant entre deux r évisions annuelles, dès lors que le loyer de base pris en compte était celui applicable au 9février 2007, la cour d'appel a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision; Par ces motifs: rejette ». Observations : Les clauses d'indexation continuent de susciter des contentieux, comme le montre cet arrêt. Cette décision confirme les deux règles suivantes: - les parties peuvent utiliser un indice de bse fixe, qui est donc le même pendant la durée du bail (au lieu de prendre chaque année, outre l'indice nouvellement paru, celui de l'année précédente). - mais la loi (art. L 112-1 du code monétai- re et financier) interdit une distorsion entre la période de variation de l'indice et la durée s'écoulant entre deux révisions. La Cour de cassation avait déjà affirmé ces principes dans un arrêt du 11décembre 2013. Dans ce nouvel arrêt, il semble que la condamnation de la clause résulte du fait qu'elle ait conservé lors de l'avenant 2007 la référence à l'indice du bail initial de 2003, avec un loyer de base applicable en 2007. Sauf erreur d'interprétation, c'est donc cette distorsion qui est condamnée. En 2007, il aurait donc fallu prendre un nouvel indice de base 2007 pour l'appli- quer au loyer des années ultérieures. ■ Exemple de calcul d’une indem- nité d’éviction (CA Paris, Pôle 5, ch. 3, 2mars 2016, n°12/07548) Pour un local commercial de 42m2 à usage de commerce de gros ou détail de tous pro- duits cosmétiques, salon de coiffure, institut de beauté… situé en 2 e zone, en fond de cour, rue des Francs Bourgeois dans le 4 e arrondissement de Paris, la cour d’appel fixe le montant de l’indemnité d’éviction à 161740 € . L’arrêt indique que “les parties s’accordent pour voir dire que l’éviction des locaux n’entraîne pas la perte du fonds et que l’in- demnité d’éviction est une indemnité de transfert représentant la perte du droit au bail”. La cour valide le calcul fait par l’expert à partir du différentiel entre la valeur loca- tive de marché des locaux , à laquelle l’ex- pert a appliqué un abattement de 25% en raison de sa situation en 2 e zone et le loyer plafonné , affecté d'un coefficient de 8,5 compte tenu de l’emplacement. ● JURISPRUDENCE 8 mars 2016 3 Michel Le Scouarnec a défendu au Sénat le 4février une proposition de loi “favorisant l’accès au logement social pour le plus grand nombre”. Il indique que le nombre de personnes à la rue augmente et que 1,2mil- lion de personnes sont sous la menace d’une expulsion. Il déplore l’insuffisance de construction due à la baisse drastique des aides à la pierre et que “trop d’argent public continue d’alimenter les niches fiscales” comme les dispositifs Robien ou Pinel. Il juge aussi nécessaire d’encadrer les loyers du secteur privé. Il propose donc de relever les plafonds d’accès au logement social de façon à œuvrer pour l’universalité du droit au loge- ment. Cela permettrait à davantage de per- sonnes d’accéder au logement social, aux maires de répondre à un panel plus large de demandeurs et de renforcer la mixité sociale et urbaine. Philippe Dallier estime que c’est le manque de foncier et son coût qui posent problème et que la constitution de réserves foncières nécessite un effort financier important. L’article 1 er propose de supprimer le dispo- sitif Pinel , l’article 2 propose d’ augmenter de 10,3% les plafonds de ressources d’ac- cès au logement social revenant sur la loi de 2009. Pour financer la réforme, l’article 3 propose de diminuer le taux du crédit d’im- pôt pour la compétitivité des entreprises (CICE). Philippe Dallier rétorque que le relè- vement des plafonds permettrait à la quasi- totalité des ménages d’accéder au logement social car, actuellement la proportion des ménages y ayant accès est de 30,2% pour les PLAI, 65,5% pour les PLUS, 81,4% pour les PLS et 86,9% pour les PLI. Avec la hausse proposée, ces taux seraient portés par exemple à 35% pour les PLAI, 72,1% pour les PLUS et 86,1% pour les PLS. Quant au dispositif Pinel, Philippe Dallier estime qu’il a trouvé son public et qu’il est certainement prématuré de le supprimer. Sophie Primas ajoute que le dispositif a per- mis d’augmenter l’offre de logements loca- tifs en zone tendue et a favorisé la détente du marché locatif. Si le coût du dispositif Duflot Pinel est estimé à 1,75milliard (dont 240millions pour 2016), il doit être mis en regard avec le nombre de constructions attendues (50000 logements en 2015 et 50000 en 2016). Toutefois, elle estime oppor- tun la mise en place d’un contrôle fiscal ciblé pour vérifier le respect dans le temps des conditions du dispositif Pinel. Quant à augmenter les plafonds de res- sources pour le logement social, cela risque- rait d’augmenter la liste d’attente des demandeurs et de créer une contradiction avec la législation européenne. Sophie Pri- mas juge nécessaire de favoriser au contrai- re la mobilité dans le parc social. Elle préco- nise la mise en place d’observatoires des prix de la construction. Secrétaire d’État chargée du droit des femmes, Pascale Boitard exprime l’avis négatif du Gouvernement sur ce texte: le nombre de permis de construire est en haus- se ainsi que les ventes dans le neuf. Or cette hausse est soutenue par le dispositif Pinel. De plus, il a un rôle positif pour la construc- tion de logements intermédiaires. L’investis- sement locatif permet aussi de procurer des recettes fiscales. La suppression du disposi- tif Pinel qui provoquerait la perte d’emplois n‘est donc pas opportune. La secrétaire d’État juge par ailleurs “inadaptée à la réalité et à la mission du parc social” la proposition de relever les plafonds de ressources. Elle rappelle que la hausse des plafonds de ressources en 2009 visait à contrecarrer les effets de la “hausse méca- nique des plafonds de ressources indexés sur le SMIC horaire, qui avait augmenté lors du passage aux 35heures”. Aujourd’hui, 66% des ménages sont sous les plafonds de ressources PLUS et 81% sous les plafonds PLS. ■ Nouveau projet de loi Pascale Boitard ajoute que le nouveau projet de loi “relatif à l’égalité et la citoyenneté” qui comportera un volet sur le logement, sera présenté en conseil des ministres en mars. Il prévoit de “rénover la politique d’attribution des logements sociaux, la fixa- tion des loyers, et de favoriser une meilleure répartition du parc social dans les terri- toires.” Vincent Delahaye estime que les politiques publiques doivent favoriser la diversité du logement (intermédiaire, social, accession…). L OGEMENTSOCIAL AUSÉNAT Accès au logement social: rejet d’une proposition de loi au Sénat ■ Brasser les populations Marie France Beaufils considère que le dis- positif Pinel est une niche fiscale qui permet aux ménages les plus aisés de payer moins d’impôt. Elle déplore la réforme des pla- fonds de ressources HLM de 2009 qui a fait entrer dans le parc des personnes toujours plus fragilisées, entraînant une paupérisa- tion du parc HLM. Elle ajoute : “nous croyons que la politique publique du loge- ment est le meilleur des leviers pour garan- tir le brassage des populations, dont nous avons plus besoin que jamais”. Daniel Raoul demande une réforme de la fiscalité des plus-values immobilières, car le régime actuel favorise la rétention de ter- rains. Jean-Claude Réquier observe que l’avantage du dispositif Pinel est d’être adapté la réali- té des territoires, réservé aux zones tendues. Francis Delattre estime nécessaires de refon- der totalement la politique du logement pour créer une offre plus importante et favo- riser l’accession sociale à la propriété. Annie Guillemont attend beaucoup du futur projet de loi pour “casser les logiques de ségrégation, d’éviter d’ajouter de la pau- vreté à la pauvreté et de favoriser ainsi la mixité sociale, tout en conciliant celle-ci avec le droit au logement”. L’article 1 er qui abroge le dispositif Pinel a été rejeté . Même sort pour l’article 2 qui modifie les plafonds d’accès au logement social , l’argument de Jean-Pierre Bosino visant à “élargir l’accès au logement social et d’y favoriser la mixité” n’ayant pas convain- cu. Enfin l’article 3 a été également rejeté. La proposition de loi a donc été repoussée. P ROJETS ■ Règles de distribution de crédit La FNAIM, la FPI et les constructeurs amé- nageurs de la FFB se sont regroupés pour présenter leur hostilité à la réforme des règles prudentielles qui est envisagée à la suite des travaux du Comité de Bâle sur le risque de crédit. Les signataires du commu- niqué s’étonnent de cette perspective alors que la France se caractérise par un faible taux de sinistres, y compris en période de crise. L’accroissement de l’exigence de fonds propres serait donc inutile et les signataires invitent les pouvoirs publics à défendre la spécificité du financement du logement en France pour qu’il ne soit pas pénalisé par ce projet. (Communiqué du 29février2016). Les sénateurs ont abordé le 9février le pro- jet de loi relatif à la liberté de la création, à l’architecture et au patrimoine. La ministre de la culture, Fleur Pellerin, pré- sente les objectifs de la loi, parmi lesquels la protection du patrimoine. L’État a commen- cé par protéger des monuments isolés, puis des quartiers. Il tend aujourd’hui à étendre la protection au mobilier. Par ailleurs, le pro- jet de loi reconnaît dans le droit national le patrimoine classé par l’UNESCO. La protection du patrimoine doit être plus lisible. C’est l’objet de la création des cités historiques. Elle rappelle que la loi Grenelle II avait prévu la transformation de toutes les ZPPAUP en AVAP. Toutes les ZPPAUP non transformées devaient disparaître au 14juillet 2016, 600 étaient concernées. La ministre juge nécessaire, pour fédérer les foules, d’abandonner les acronymes. La réforme n’est pas une remise en cause de l’engagement de l’État, plaide la ministre. Quant à l’archéologie préventive, la ministre souhaite revenir au texte voté par l’Assem- blée qui conforte chacun des acteurs dans son rôle, tout en définissant mieux leur péri- mètre d’intervention et en accordant une habilitation pérenne (au lieu d’un simple agrément) aux services archéologiques des collectivités territoriales. La ministre souhaite aussi que des condi- tions soient favorables à la création architec- turale. François Ferrat, rapporteur, indique que la commission a préféré le terme de site patri- monial protégé à celui de cité historique. ■ La création est libre Catherine Morin-Desailly juge utile de réflé- chir au rôle de l’architecte dans la cité. Marie-Christine Blandin considère que l’af- firmation de l’article 1 er selon lequel “la créa- tion est libre” est dépourvue de portée nor- mative. David Rachline déplore que la créa- tion des cités historiques masque le désen- gagement de l’État. Pour la protection du patrimoine historique, Philippe Bonnecar- rière estime qu’il faut trouver un équilibre entre les documents établis en lien avec l’État (PSMV…) et ceux qui relèvent des col- lectivités territoriales, comme les PLU. Mireille Jouve reconnaît que le PLU ”ne paraît effectivement pas le meilleur rempart pour une protection durable du patrimoi- ne”. Elle ajoute que “favorisant le recours à l’architecte, nous nous donnons les moyens de renouer avec la qualité architecturale des constructions individuelles et collectives tout en veillant à leur insertion harmonieuse dans leur environnement”. Alors que les élus sont fréquemment confrontés au retard des travaux lié aux délais d’intervention des fouilles archéolo- giques, Dominique Estrosi-Sassone considè- re comme un contresens le projet de renfor- cer le monopole de l’INRAP. Elle ajoute que davantage de souplesse devrait être possible face aux décisions des architectes des Bâti- ments de France. François Commeinhes juge inutile le dispositif des cités historiques qui marque le désengagement de l’État. ■ Discussion par articles L’article 1 er affirme “La création artistique est libre”. Le rapporteur Jean-Pierre Leleux explique “Je forme le vœu que cet article 1er soit une invitation à la conquête de nou- veaux territoires pour tous ceux qui savent mobiliser leur imagination, leur talent et leur audace”. La ministre estime cet article nécessaire car la création est parfois mena- cée. L’article a été voté. L’article 2 définit les objectifs de la politique de la culture. Il a fait l’objet d’amendements et a été voté. Le 10février, Christine Prunaud a proposé (amendement n°234) de rétablir le rapport prévu pour élargir le champ du 1% artis- tique. Mais elle n’a pas été suivie. Le 12février, les sénateurs ont examiné le titreII consacré au patrimoine culturel et à la promotion de la culture. Nouvelle ministre de la culture, Audrey Azoulay remplace Fleur Pellerin pour défendre le projet de loi. L’article 20 concerne l’archéologie . La nou- velle ministre explique que le projet de loi tient compte des critiques émises dans le rapport de la Cour des comptes sur le fonc- tionnement de l’archéologie préventive. Mais Françoise Férat indique défendre l’ob- jectif d’ouverture à la concurrence du sec- teur de l’archéologie préventive. La ministre propose de revenir à la rédaction votée par l’Assemblée (amendement n°480), mais elle n’a pas été suivie. Marie-Pierre Monier plaide pour une procédure d’habili- tation des services d’archéologie plus sécuri- sante que celle proposée par la commission mais son amendement (n°137) a été rejeté. En revanche, a été voté l’amendement n°136 qui supprime l’obligation d’enquête publique pour l’établissement des zones de présomption de prescriptions archéolo- giques. Caroline Cayeux a proposé que le coût de du diagnostic soit plafonné à 5% de la valeur du terrain, mais elle a retiré l’amendement (n°411). L’article 20 , amendé a été voté. L’article 20 bis A est relatif au Conseil natio- nal de la recherche archéologique, il a été voté. A l’article 22 , la ministre explique que l’État conservera un rôle pour les cités historiques, par la décision de classement et par les déci- sions des ABF sur les autorisations de tra- vaux. Elle propose de revenir au terme de cité historique, mais elle a retiré son amen- dement (n°355), reconnaissant que la termi- nologie pouvait évoluer. L’article 23 concerne la Commission natio- nale du patrimoine et de l’architecture. Il a été voté avec amendement. ■ Monuments historiques L’article 24 réforme le régime de protection des monuments historiques. La ministre indique que l’objectif est de maintenir le périmètre de 500m autour du bâtiment pro- tégé, mais uniquement en l’absence de péri- mètre délimité. Par ailleurs, le texte met fin à la règle de la covisibilité. Alain Fouché esti- me urgent que le Gouvernement travaille à une réforme du fonctionnement des ABF. Suite des débats le 16février. La ministre propose que l’ABF détermine un “périmètre intelligent” autour du bâtiment à protéger, en fonction du contexte local, mais qu’à défaut, la règle des 500 mètres reste appli- cable Son amendement (n°416) a été voté. Un autre amendement (n°519) a été adopté pour assoupir la règle de l’inconstructibilité des parties des domaines nationaux appar- tenant à l’État ou à l’un de ses établissements publics, pour permettre la reconstruction de bâtiments disparus. Même vote pour le n°3 bis qui subordonne l’utilisation commercia- le de la photographie d’un immeuble consti- tuant un domaine national à l’autorisation préalable du gestionnaire du domaine. Les sénateurs ont cherché à revenir sur la suppression des ZPPAUP (amendement n°273). L’article a fait l’objet de longs débats. Ont notamment été adoptés les amende- 8 mars 2016 4 A RCHITECTURE AUSÉNAT La loi sur l’architecture votée en 1 e lecture ments suivants: le n°195 qui dote les cités touristiques d’outils de médiation, le n°517 qui permet à une commune membre d’un EPCI de demander le classement, le n°153 qui précise le rôle de l’ABF dans l’accompa- gnement du PSMV. Le n°518 précise que le PMVAP a le caractère d’une servitude d’uti- lité publique. Le n°429 soumet à autorisa- tion tous les travaux portant sur les éléments d’architecture et de décoration des immeubles par nature ou par destination, à l’intérieur des immeubles situés dans le périmètre d’une cité historique, dès lors qu’un PSMV est mis à l’étude. Sur le plan fiscal, Françoise Gatel propose que les règles fiscales applicables aux zonages anciens continuent à s’appliquer dans les sites patrimoniaux protégés dotés d'un plan de mise en valeur de l'architecture et du patrimoine. L’amendement (n°191) a été adopté. Un autre amendement (n°300) visait à reve- nir sur une jurisprudence de la Cour de cas- sation pour permettre à un propriétaire de monument historique d’exiger un accord pour l’ utilisation de l‘image de son bâti- ment, mais il a été repoussé. L’article 24 bis vise à mieux encadrer les ces- sions de biens immobiliers appartenant à l’État. Il a été voté Même vote pour l’article 25 qui contient des dispositions pénales. ■ Seuil d’intervention de l’archi- tecte L’article 26 amorce le titreV consacré à la qualité architecturale. La ministre souhaite le retour au seuil d’in- tervention de l’architecte à 150m2 . En réponse à Jean-Pierre Sueur, la ministre annonce qu’elle va engager une réflexion sur la reconnaissance de la profession d’ar- chitecte d’intérieur . L’article vise la création d’un label pour les immeubles de moins de cent ans d’âge, présentant un intérêt archi- tectural. Il a été voté. Un amendement (n°7) a été voté pour imposer l’affichage sur le terrain du nom de l’architecte avec l’autori- sation d’urbanisme. L’article 26 quater concerne le recours obli- gatoire à l’architecte pour l’élaboration du projet architectural, paysager et environne- mental, le PAPE. Il impose le recours à l’ar- chitecte dans un lotissement. Françoise Férat propose un amendement de compromis (n°520) qui impose le recours à un profes- sionnel, qui n’est pas nécessairement un architecte et dont la liste sera fixée par décret. C’est finalement celui de Sylvie Robert (n°157) qui a été voté: il prévoit le recours obligatoire à un professionnel de l’aménagement et du cadre de vie dont la liste sera fixée par décret , mais à partir d’un seuil également fixé par décret. L’article a été voté. Le Gouvernement a ensuite souhaité rétablir à 150m 2 le seuil d’intervention obligatoire de l’architecte , elle s’est ralliée à l’amende- ment n°158 qui prévoit également ce seuil, sauf pour les agriculteurs. Il a été voté (art. 26 quinquies). Suite des débats le 17février. Sylvie Robert a tenté, mais sans succès, le rétablissement de l’article 26 sexies qui confère une base légale aux concours d’architecture. L’article 26 septies qui confère l’attribution de plein droit de l’agrément pour les conseils d’architecture, d’urbanisme et de l’environnement, ou CAUE, a été voté conforme. L’article 26 octies est relatif au fonctionne- ment du conseil régional de l’ordre des architectes, précisant qu’il veille au respect du code de déontologie. Il a été voté. ■ Expérimentation pour déroger aux normes Antoine Lefèvre suggère de reprendre une proposition du rapport d’information sur la création architecturale de juillet2014 (de Patrick Bloche) permettant d’expérimenter pendant 7 ans de déroger aux normes pour viser un résultat plutôt que d’imposer des normes. Seraient concernés les équipements publics et les logements sociaux. le Sénat s’est rallié à l’amendement de Sylvie Robert (n°160) qui vise explicitement les orga- nismes HLM et prévoit un dispositif de contrôle tout au long de l’élaboration du projet et de sa construction (art. 26 unde - cies ). Brigitte Gonthier-Morin voulait rétablir l’ar - ticle 26 duodecies qui prévoit un délai d’ins- truction des permis de construire plus court lorsqu’il est présenté par un architecte. Mais elle n’a pas été suivie et l’article est resté sup- primé. Toutefois la ministre a évoqué un appel à projet pour que les communes inté- ressées puissent expérimenter ce mécanisme. L’article 26 quaterdecies vise à modifier l’or- donnance du 23juillet2015 sur les marchés publics. Mais le texte n’ayant pas encore été ratifié, les sénateurs ont préféré supprimer l’article. Françoise Férat précise qu'un projet de loi de ratification de cette ordonnance doit être débattu par la commission des lois en mars. Pour améliorer la qualité de rénovations, Patrick Abatte propose d’imposer un dia- gnostic préalable aux travaux de rénovation, de façon à préserver la qualité patrimoniale du bâtiment. Mais son amendement (n°284) n’a pas été adopté. En revanche a été voté l’amendement n°9 défendu par Antoine Lefèvre qui vise à ali- gner la passation des marchés des offices publics de l’habitat sur les règles applicables aux collectivités territoriales, revenant sur la loi du 17mai2011, suscitant les critiques d’Alain Vaisselle selon lequel “le lobby des architectes est à la manœuvre”. Corinne Bouchoux a proposé d’abroger l’ar- ticle L. 621–29–8 du code du patrimoine qui permet un affichage publicitaire sur les monuments historiques lors de travaux, mais elle n’a pas été suivie (rejet de l’amen- dement n°409). L’article 2 7 qui concerne l’outre mer, a été adopté. Le titreIII comporte des habilitations à légi- férer par ordonnance. L’article 32 ter répond à une préoccupation issue de l’expérience de l’abbaye de Saint Vincent de Laon qui a été vendue à un pro- moteur mais endommagée par un incendie. Le texte permet à une associationd’ester en justice pour préserver les monuments d’un excès de dégradation. Il a été voté. ■ Publicité et éoliennes L’article 33 modifie le régime juridique de la publicité à proximité des monuments histo- riques. Sophie Primas explique qu’il étend l’interdiction de la publicité aux abords de monuments historiques d’un périmètre de 100 mètres, actuellement, à plus de 500 mètres. Elle propose que les communes puis- sent décider de conserver le seuil de 100m par le biais de leur règlement local de publicité, mais elle n’a pas été suivie (rejet de l‘amende- ment n°41). L’article 33 a été adopté. Jean-Claude Réquier a obtenu le vote de l’amendement n°465 qui interdit l’implanta- tion d’éoliennes à moins de 10km des monuments historiques sauf accord de l’ABF (art. 33 bis A ). 8 mars 2016 5 A RCHITECTURE AUSÉNAT Même vote pour l’article 33 bis qui prévoit que “les systèmes hydrauliques et leurs usages font partie du patrimoine culturel, historique et paysager protégé de la Fran- ce.” Patrick Abatte demande sa suppression car le texte est très large alors que son objec- tif est de protéger les moulins. La ministre indique qu’un groupe de travail est en recherche de solutions sur ce sujet. ■ PSMV L’article 36 vise l’élaboration des plans de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV). Un amendement (n°347) a été voté pour améliorer la protection sur les intérieurs des bâtiments. L’article a été adopté. Jean-François Husson souhaitait que la consultation du CAUE soit obligatoire par exemple en cas de travaux d’isolation par l’extérieur, mais il a retiré son amendement (n°350). Les articles 38 et suivants sont relatifs aux dispositions transitoires. Les articles 43 et suivants concernent l’outre mer. Le vote sur l’ensemble du projet est interve- nu le 1 er mars. Mireille Jouve (RDSE) se réjouit que le texte ait entériné la distinction entre l’INRAP, le rôle spécifique joué par les services archéo- logiques des collectivités territoriales et les opérateurs agréés, tout en regrettant que le Sénat ait consacré les opérateurs privés au niveau de l’opérateur historique et des ser- vices des collectivités territoriales. Elle approuve l’équilibre trouvé entre le rôle des collectivités et de l’État, dans le plan de mise en valeur de l’architecture et du patri- moine (PMVAP) qui se substitue au PLU patrimonial, il sera soumis à l’avis de la commission régionale et à l’approbation du préfet. Elle approuve aussi la fixation à 150m 2 du seuil de recours à l’architecte et la mention de son nom avec l’affichage du per- mis de construire. Colette Mélot (Les Républicains) indique que, représentants des territoires, les séna- teurs ont modifié le dispositif des sites patri- moniaux protégés, qui prennent la place des cités historiques. Philippe Bonnecarrière (UDI) juge le texte trop large, mais annonce un vote favorable. Patrick Abate (CRC) déplore que l’article 20 sur l’archéologie préventive continue à “ouvrir les vannes pour les opérateurs pri- vés”. Il regrette aussi que la discussion sur la protection du patrimoine tourne au pro- 8 mars 2016 6 C HAMBREDECOMMERCE - ZAC AUSÉNAT cès indirectement intenté aux ABF. Il annon- ce un vote contre. David Assouline (SRC) estime qu’il faut redonner toute sa place à la culture. Saluant la nouvelle ministre, il se réjouit de “l’ins- cription nette de la liberté de création parmi les libertés fondamentales.” (art. 1 er ). Mais il regrette le choix du Sénat sur l’archéologie préventive “avec la privatisation et une conception libérale de ce secteur.” et annon- ce l’abstention de son groupe. Quant à Marie-Christine Blandin, elle se dit atterrée du détricotage du volet patrimoine du texte, contestant de “vieux relents anti- éoliens”. mais elle approuve le rôle reconnu aux architectes. Elle annonce une abstention. Le texte a été adopté La nouvelle ministre se félicite que la liberté artistique soit affermie. Sur l’archéologie préventive, elle estime que le débat doit se poursuivre. Le texte a été renvoyé à l’Assemblée. ● ■ Réforme des chambres de commerce Les sénateurs ont examiné le 28janvier un projet de loi relatif aux réseaux des chambres de commerce et d’industrie et des chambres de métiers et de l’artisanat. Martine Pinville indique qu’il s’agit notamment de s’adapter à la nouvelle carte régionale. Ce projet s’inscrit dans une démarche de renforcement de l’échelon régional. Yannick Vaugrenard ajoute que les CCI vont pouvoir fusionner pour mettre leur organisation en conformité avec celle des nouvelles régions. Le texte vise aussi les chambres de métiers. Il a été voté. ■ Valorisation des déchets de chantier Répondant à une question d’Henri de Raincourt au Sénat, Alain Vidalies, secrétaire d’État chargé des transports, indique que la valorisation des déchets des bâtiments est insuffisan- te. L’article 93 de la loi sur la croissance verte prévoit de créer un réseau de déchetteries pro- fessionnelles du BTP d’ici au 1 er janvier 2017 en instaurant la reprise, par les distributeurs, des matériaux dans les sites de vente de proximité. Le projet de décret d’application est en cours d’examen au Conseil d’État. Il permet la mutualisation de l’activité de reprise entre distributeurs ou avec une déchetterie communale ou professionnelle existante. (Sénat, débats du 9février2016). ■ Amiante et voirie René Danesi interpelle le Gouvernement sur l’illégalité d'une circulaire du 15mai 2013 qui “recommande” la recherche d’amiante lors de travaux sur la voirie, alors que le code de la santé publique ne prévoit cette recherche que sur les bâtiments. Alain Vidalies lui répond que ce guide n’est qu’un “guide sur l’état de l’art, dont les maîtres d’ouvrage peuvent se prévaloir avec une certaine garantie pour mettre en œuvre des mesures de prévention adaptées au risque lié à l’amiante routier”. Il s’agit d’une étape avant l’introduction de mesures préventives dans la réglementation pour les travaux routiers. (Sénat, débats du 9février2016). ■ Réalisation de ZAC Rémy Pointereau évoque les difficultés de création des ZAC en raison de la multitude des études d’impact à réaliser, le délai de création d’une ZAC étant le plus souvent compris entre 3 et 5 ans. Sylvia Pinel, ministre du logement, lui répond que l’article L 122-3 du code de l’environnement (issu de la loi Alur) prévoit un décret pour fixer les conditions dans les- quelles l’avis de l’autorité environnementale sur l’étude d’impact d’une zone d’aménage- ment concerté peut également tenir lieu d’avis pour les études d’impact obligatoires des opérations comprises à l’intérieur de cette même ZAC. Mais la ministre souhaite “que l’étu- de d’impact globale de la ZAC vaille également étude d’impact pour les projets inscrits dans cette même zone, dès lors qu’elle est assez précise et détaillée.” Une ordonnance programmée par la loi du 6août 2015 doit être publiée d’ici la fin du 1 er semestre 2016. Elle complétera le dispositif de l’article L 122-3 du code de l’environnement. Ainsi, “ les porteurs de projet des travaux et ouvrages réalisés au sein d’une ZAC [seront] exonérés d’études d’impact dès lors que celle de la ZAC aura précisément évalué les consé- quences de ces travaux.” (Sénat, débats du 9février2016). 8 mars 2016 7 R ÉGLEMENTATION M ARCHÉ Fluidité et stabilité du marché du logement en Ile-de-France Thierry Delesalle notaire à Paris, mentionne une augmentation du volume des ventes la plus conséquente en cette fin année 2015 depuis 5 ans, qu'il explique par la fin des peurs des acquéreurs potentiels. Le marché est donc plus fluide avec une stabilité des prix, ce qui renforce la fluidité du marché, laquelle a pour effet de modérer la variation des prix. On assiste donc à un dynamisme qui s'affirme depuis 3 ans et, les notaires pensent qu'il se poursuivra en 2016. Stabilité des prix Le marché des maisons est le plus dynamique car un phénomène de rattrapage des années passées influe à la hausse le volume des ventes. On n'observe pas en 2015 de cor- rection saisonnière du marché ce qui explique une grande stabilité des prix. Le volume des ventes des appartements à Paris est aussi très dynamique, surtout en fin d'année; 34250 ventes en 2015, contre 28500 en 2014, soit + 20 %. Le prix au m² oscille autour de 8000 € , ce prix se stabilisant depuis 2013. Les plus fortes variations de prix se situent au centre de la capitale, particulièrement dans le 2 e arrondissement +8,9 % (9330 € ), le 16 e accentuant sa baisse -3,8 % (8680 € ). L'écart de prix entre l’arrondissement le moins cher (6530 € pour le 19 e ) et le plus cher (11320 € pour le 6 e ) se réduit à 1,75. Le volume de vente des chambres de bonnes poursuit sa diminution depuis 2011 car elles se raréfient étant transformées en petits studios; la législation, les normes et la fiscalité provoquent un désintérêt du public. Le volume des ventes d’appartements anciens affiche une hausse notable tant en petite couronne +15 % qu'en grande couronne +18 %. En petite couronne, on peut différen- cier la Seine-Saint-Denis + 4 %, le Val-de-Marne + 16 % et les Hauts-de-Seine + 20 %, hausse la plus sensible alors que les prix y sont plus élevés. Les maisons se vendent davan- tage dans le Val-de-Marne (+ 22 %) et dans les Hauts-de-Seine (+16 %). Le prix des appar- tements baisse légèrement de -2 % en petite couronne, celui des maisons de -1 %, ten- dance qui devrait se prolonger début 2016. En grande couronne, le volume du marché augmente fortement, surtout pour les mai- sons +19 % et +18 % pour les appartements. Le prix des appartements en grande cou- ronne baisse de -2,4 % (soit moins qu’en petite couronne - 2 %). Pour les maisons, les prix en grande couronne sont stables (+0,2 %), oscillant entre une légère baisse (-0,5 % dans les Yvelines -5 %) et une légère hausse (+0,6 % dans le Val-d'Oise). Les notaires envisa- gent une progression du prix des maisons en 2016. Marché fluide Les notaires de Paris Ile-de-France observent donc un réel dynamisme du marché qui ne devrait pas faiblir en 2016. La fluidité est revenue et sera profitable aux vendeurs comme aux acquéreurs, avec un niveau de prix maintenant équilibré. ● Sabine Petit. ■ Administration électronique Un téléservice permettant à l'usager d'accomplir des démarches administra- tives en tout ou partie dématérialisées et d'avoir accès à des services d'informa- tions personnalisés est intégré au site internet « service-public.fr ». Il permet: - la création et la gestion d'un compte par- ticuliers et d'un compte associations, - la mise à disposition de services au tra- vers du site « service-public.fr », pour accomplir certaines démarches, - d'utiliser un espace de stockage en ligne pour y conserver des documents comme des pièces justificatives. (Arrêté du 24février 2016, J.O. du 26février, n°3). ■ 18 tribunaux de commerce spé- cialisés Un décret du 26février fixe la liste des 18 tribunaux de commerce spécialisés. Il s’agit de Bobigny, Bordeaux, Dijon, Evry, Gre- noble, Lyon, Marseille, Montpellier, Nan- terre, Nantes, Nice, Orléans, Paris, Poitiers, Rennes, Rouen, Toulouse et Tourcoing. Il s’y ajoute une chambre commerciale spé- cialisée au TGI de Strasbourg. Ils ont, en application de l'article 231 de la loi du 6août 2015, une compétence exclu- sive pour les entreprises les plus impor- tantes et les groupes connaissant des diffi- cultés. Le décret fixe leur ressort, qui peut s'étendre sur le ressort de plusieurs cours d'appel. Décret n°2016-217 du 26février 2016 fixant la liste et le ressort des tribunaux de com- merce spécialisés, J.O. du 28février, n°17). ■ Bailleurs sociaux: échange d’in- formations avec l’administration fiscale Un décret du 22février précise les modali- tés d'échange de communications entre les bailleurs sociaux et l'administration des impôts. L'article L 102AE du LPF impose aux bailleurs sociaux de communiquer chaque année avant le 1 er février, les informations relatives aux locaux loués et à leurs occu- pants, pour l'établissement de la taxe d'habitation. Le nouvel article R102 AE1 précise les don- nées à transmettre relative au bailleur (nom du propriétaire, identification du bailleur et du local, adresse, nature et type de local, surface) et relative aux occupants (titulaires des baux au 1 er janvier de l'an- née de déclaration et titulaires des baux de l'année précédente avec, la nouvelle adresse, date de départ des anciens titu- laires des baux). Elles sont communiquées par voie dématérialisée. (Décret n°2016-178 du 22février 2016 fixant les conditions d'exercice du droit de commu- nication mentionné à l'article L. 102 AE du livre des procédures fiscales, J.O. du 24février, n°21). ❘◗ Dentons a conseillé l’université de Lyon lors de la conclusion d’un contrat de conception, réalisation, exploitation et maintenance pour la réhabilitation de quartiers du Campus LyonTech-La Doua. Intervenaient Marc Fornacciari et Justine Verrier en droit public et Jean-Marc Allix en financement. Le contrat a été conclu avec Eiffage Construction Rhône-Alpes, conseillé par Bird&Bird ( Sophie Pignon ). Acteurs Arrt Prix Évolution Arrt Prix Évolution I er 10660 € +7,1 % XI e 8100 € +0,6 % II e 9330 € +8,9 % XII e 7590 € +0,2 % III e 9830 € +0,4 % XIII e 7460 € -2,6% IV e 10910 € +5,4 % XIV e 8360 € +0,3 % V e 10330 € -0,6% XV e 8400 € -1,2% VI e 11320 € -3,6% XVI e 8680 € -3,8% VII e 10870 € -1,5% XVII e 8200 € 0% VIII e 10010 € +0,1 % XVIII e 7200 € +1,3 % IX e 8660 € -2,3% XIX e 6530 € -0,6% X e 7670 € +2,5 % XX e 6930 € +0,8 % Prix des appartements anciens à Paris (au m 2 4 e trim. 2015 et évolution annuelle) source: Base BIEN Notaires Paris Ile-de-France - Moyenne des prix à Paris: 7980 € le m 2 au 4 e trimestre 2015. Évolution annuelle: +0,4%. - Quartier le plus cher: Champs-Élysées (14050 € , +25,2% en un an) - Le moins cher: Point de Flandre (5740 € +0,9% en un an). (Conférence de presse du 25 février 2016). 8 mars 2016 8 Par un arrêt du 30décembre2015 (1) , le Conseil d’État a considéré qu' "en cas de restructuration non assimilée à une recons- truction de locaux à usage de bureaux, …, seules sont assujetties à la redevance les surfaces utiles de plancher à usage de bureaux qui excèdent celles dont était pourvu l'immeuble avant sa restructura- tion". Rappel La redevance pour création de bureaux, de locaux commerciaux et de locaux de stoc- kage a été réformée par la loi de finances rectificative pour 2015 (2) . Cette réforme modifie de manière substantielle les taux applicables aux différentes circonscriptions qui sont également redéfinies. Néanmoins, le champ d'application de la redevance demeure inchangé. La refonte de la rede- vance n'est donc pas de nature à impacter la portée de l'arrêt du Conseil d’État, rendu sous l'empi- re des règles applicables antérieu- rement. ❑ Cette décision, portant sur le champ d'application de la rede- vance en cas d'opérations de tra- vaux réalisées sur un immeuble existant, constitue une évolution favorable aux redevables ! Afin d'en appréhender la portée, il convient d'en préciser le contexte. ➔ Le contexte Une SCI a effectué des travaux portant sur un immeuble, construit en 1970 et agrandi en 1991, sa surface utile de l'immeuble s'élevait à 10861m 2 sur une SHON (3) totale de 14656m 2 . L'immeuble avait donné lieu au paiement de la redevance pour la surfa- ce de 10861m 2 . De nouveaux travaux, réalisés à compter de 2009, ont eu pour conséquence de réduire la surface utile de 505m 2 , soit 10356m 2 après travaux. Cependant, en rai- son des réaménagements entraînés par l'opération 1491m 2 de surface utile de bureaux ont été créés tandis que près de 2000m 2 ont été supprimés, (soit la réduc- tion nette de 505m 2 ). Par une décision du 18mai2011, les ser- vices de l'urbanisme ont fixé le montant de la redevance due par la SCI à 363804euros (sur la base des 1491m 2 créés sans considé- ration des surfaces supprimées). La SCI, considérant qu'aucun montant de rede- vance n'était dû, compte tenu de la réduc- tion de la surface utile nette passible de ladite redevance, a contesté l'imposition. Sa demande a été rejetée par le tribunal administratif . ➔ La décision du Conseil d’État La SCI porte l'affaire devant le Conseil d’État qui fait droit à sa demande d'annulation du jugement et renvoie l'affaire à nouveau devant le tribu- nal administratif. Celui-ci suit la position préconisée par le rapporteur public qui énon- çait, dans ses conclusions (4) , que "le jugement [du tribunal administratif de Cergy-Pontoise] doit être censuré pour avoir refusé de rechercher si la restructuration de l'ensemble immobilier avait conduit à un accroissement net des surfaces affectées à cet usage en son sein". Dans ce contexte, le Conseil d’État pose plusieurs principes quant à l'application de la redevance pour création de bureaux en Ile-de-France: - "La restructuration de locaux à usage de bureaux au sein d'un même immeuble ne peut être assimilée à une construction de tels locaux que si elle conduit à en aug- menter la surface utile de plancher tota- le "; et qu'ainsi - "seules sont assujetties à la redevance les surfaces utiles de plancher à usage de bureaux qui excèdent celles dont était pourvu l'immeuble avant sa restructura- tion". ANALYSE L’analyse de Pierre Appremont (Avocat associé, Gowling WLG, auteur du site Fiscalimmo.com). Le Conseil d’État apporte une solution favorable au contri- buable ❑ Les surfaces à usage de bureaux créées dans le cadre d'une opération de travaux ne peuvent être de fait être assujetties à la redevance pour création de bureaux "sans rechercher si celle-ci [l'opération] avait conduit à un accroissement net des surfaces utiles affectées à cet usage au sein de cet immeuble". Reprenant la notion d'" accroissement net " énoncée dans les conclusions du rapporteur p ublic, le Conseil d’État se positionne en faveur d'une analyse globale des surfaces de l'immeuble. ➔ Quels enseignements en tirer? ● En cas de création/démolition de surface dans un immeuble existant, seule la créa- tion nette de surface peut faire l'objet d'une taxation. ● Cet arrêt ne vise pas les opérations de démolition/ reconstruction, cependant celles-ci bénéficient d'une exonération de plein droit (article L 520-7 du code de l'ur- banisme) ● Reste en suspens: - La notion "d'immeuble" prise en compte pour le calcul de la surface nette, notam- ment en cas d'ensemble immobilier com- plexe. - La surface de bureaux de référence: l'ar- rêt se réfère à la surface dont était pourvu l'immeuble avant les travaux. Cependant au cas d'espèce , il y avait concordance entre la surface de bureaux avant travaux et celle ayant déjà fait l'objet du paiement de la redevance. Or, il existe fréquemment un différentiel; la surface ayant été préalablement soumise à rede- vance, étant inférieure à la surface réelle, Dans ce cas, il ne semble pas rare que l'ad- ministration fiscale se réfère à la surface antérieurement taxée . De fait il en résulte une remise en cause de la prescription éventuellement acquise au regard de la redevance pour des opérations antérieures. Cette question reste ouverte! ➔ Quelle(s) action(s) mettre en œuvre? ● Pour les nouvelles opérations : appliquer cette nouvelle jurisprudence et ne faire supporter la redevance qu'aux créations nettes de surface (avec les incertitudes rési- duelles: notion "d'ensemble immobilier", surface préexistante, …) ● Pour les opérations déjà réalisées ou celles ayant déjà donné lieu à l'émission d'un avis de mise en recouvrement, si le délai de réclamation est encore ouvert,: procéder à une réclamation contentieuse afin d'obtenir l'excédent versé. P. A. ■ Redevance pour création de bureaux en Ile-de-France, opérations de restructuration avec modification des surfaces: retour au bon sens! Pierre Appremont propose les enseignements à retenir de l’arrêt du Conseil d’État du 30 décembre 2015 qui a donné gain de cause à un contribuable sur les modalités de calcul de la redevance pour création de bureaux, lors de travaux ayant donné lieu à diminution de surface. (1) CE 9/10 SSR, 30-12-2015, n°370096. (2) Loi 2015-1786 du 29-12-2015 art. 50, réécriture complète des articles L.520-1 et suivants du code de l'urbanisme. (3) Surface Hors Œuvre Nette (4) Conclusion du rapporteur public, Frédéric ALADJIDI n° 5. 8 mars 2016 9 NOM : PRÉNOM : FONCTION : SOCIÉTÉ : ADRESSE : TÉL : FAX : MÉL : N ° TVA INTRACOM .: SIGNATURE : O F F R E EX C EP T IO NNEL L E R é s e r v é e a u x n o uv e a u x a b o n n é s 20% de réduction sur l’abonnement JURIS hebdo immobilier N OMINATIONS A CTUALITÉ Cabinets ministériels ➠ Premier ministre : Guillaume Lacroix est nommé conseiller pour les territoires (chef de pôle) au cabinet de Manuel Valls. (Arrêté du 22février 2016, J.O. du 23, n°32). ➠ Justice : Sont nommés conseillers au cabinet de Jean-Jacques Urvoas: Samuel Lainé (services judiciaires et réformes statu- taires), Grégoire Lefebvre (droit civil et droit social) et Nathalie Vergez (politique pénale et action publique). (Arrêté du 19février2016, J.O. du 23, n° 63). ➠ Aménagement du territoire : Sont nom- més au cabinet de Jean-Michel Baylet: Fabien Sudry , directeur du cabinet, Marie- Laure Gadrat , cheffe de cabinet, Sophie Duval-Huwart et Pierre Bergè s, directeurs adjoints du cabinet. Sont nommés conseillers: Maximilien Mézard (conseiller spécial, chargé des rela- tions avec le Parlement), Nicolas Delaunay (aménagement du territoire, ruralité et Grand Paris), Marc Inquimbert (discours et affaires réservées), Nathalie Kouyate (pres- se et communication) et Soraya Hamrioui (finances locales). (Arrêté du 12février2016, J.O. du 23, n°65). ➠ Intérieur : Julie Burgburu est nommée directrice adjointe du cabinet de Bernard Cazeneuve, en remplacement de Thomas Campeaux. (Arrêté du 19février2016, J.O. du 23, n°66). ➠ Budget : Stéphanie Smaniotto est nom- mée cheffe de cabinet de Christian Eckert. Elle succède à Sophie Donzel. (Arrêté du 23février2016, J.O. du 24, n°90 et arrêté du 24février, J.O. du 27, n°113). ➠ Logement : Sont nommés au cabinet d'Emmanuelle Cosse: Ariane Azéma , direc- trice du cabinet et Thierry Laget , directeur adjoint du cabinet. (Arrêté du 1 2février2016, J.O. du 24, n°100). ➠ Réforme de l’État et simplification : Sont nommés au cabinet de Jean-Vincent Placé: Pascal Otheguy , directeur du cabinet et Laure Lechatellier, conseillère spéciale. Sont nommés conseillers: Mireille Colas (performance et économies), Cédric Grail (territoires), Boris Jamet-Fournier (numé- rique et Gouvernement ouvert), Sonia Baudry (simplifications), Christophe Rossi- gnol (communication, presse et relations institutionnelles); Mathieu Cuip est nom- mé chef adjoint de cabinet, chargé des relations internationales et européennes. (Arrêtés du 12février2016, J.O. du 25février, n°46 et du 27février, n°107). ➠ Culture : Sont nommés au cabinet d'Au- drey Azoulay: Roland Husson et Irène Basilis (directeurs adjoints), Emilie Lang (conseillère pour la communication et les relations avec la presse) et François-Stépha- ne Hamon (conseiller parlementaire). (Arrêté du 15février 2016, J.O. du 25, n°67). ➠ Économie : Thomas Cazenave est nommé directeur adjoint du cabinet d'Emmanuel Marcron; il succède à Julien Denormandie. (Arrêté du 24 fév. 2016, J.O. du 27, n°140). Magistrature ✓ TA : Jean-François Moutte est nommé président du tribunal administratif de Lyon. (Décret du 26février2016, J.O. du 27, n°122). Administration ✓ Catherine Chabaud est nommée délé- guée à la mer et au littoral. (Décret du 26février2016, J.O. du 28, n°43). Organismes publics ✓ Haut Conseil à la vie associative : Chantal Bruneau est nommée secrétaire générale. (Arrêté du 23février2016, J.O. du 25, n°48). B ULLETIND ’ ABONNEMENT « PRIVILÈGE » ❑ OUI , je souhaite bénéficier de l’offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC (soit 586,68 € HT + 2,1% de TVA) au lieu de 779 € TTC, soit 20% de réduction . Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription À RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi634 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✁ ■ Le ministère commente le réfor- me des professions réglementées Le ministère des finances indique que les notaires (ainsi que les huissiers) vont pou- voir pratiquer des remises de leurs émolu- ments, jusqu'à 10% (voir page suivante). Pour les notaires, toutes les transactions immobilières de plus de 150000euros don- neront lieu à cette remise. Pour les transac- t ions de faible montant, les honoraires bais- seront fortement car plafonnés à 10% de la valeur du bien avec un minimum de 90 € . Cela facilitera les petites transactions immobilières. S’agissant de l’installation des profession- nels, le ministère indique que les critères qui guideront l’Autorité de la concurrence pour dessiner la carte des zones qui seront ouvertes à la libre installation des notaires, huissiers et commissaires-priseurs judiciaires, ont aussi été publiés et permettront d’ici l’été de transmettre les premières demandes d’installation. (Communiqué du 28février2016). ■ Les notaires réagissent au nou- veau tarif Le Conseil supérieur du notariat fait obser- ver que la communication du ministère des finances risque de faire croire au citoyen qu’il va bénéficier d’une baisse de tarif sur les “frais de notaire” alors que les taxes n’ont pas baissé. Si le notaire est désormais autorisé à pratiquer une baisse de 10% de ses honoraires, cela conduit, pour l’achat d’une maison de 200000 € à une baisse de 40 € . En revanche, pour les biens de moins de 9000 € , la rémunération sera fortement diminuée. Le CSN fait observer qu’il est curieux de facturer un acte qui lui aura coû- té 7 fois plus à établir, alors que le Gouver- nement voulait baser la rémunération sur la notion de “coûts pertinents”. (Communiqué du 29février2016). 8 mars 2016 10 P ROFESSIONSRÉGLEMENTÉES JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ Secrétariat: Sabine Petit ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0219 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 779 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: Numerica Clamart ■ Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine TEXTES Nouveaux tarifs pour les professions réglementées Les textes d’application de la loi Macron concernant les professions réglementées ont été publiés. Ils comportent des dispositions générales puis des textes spéci- fiques à chaque profession. Carte d’implantation Un décret du 26février fixe les modalités de détermination des zones dans les- quelles la création de nouveaux offices de notaires, d'huissiers de justice et de com- missaires-priseurs judiciaires apparaît utile pour renforcer la proximité ou l'offre de services. Il comporte deux séries de critères : - permettant d'évaluer le niveau et les perspectives d'évolution de l'offre de servi- ce (nombre et localisation des offices, chiffre d'affaires, nombre de profession- nels, nombre des offices vacants, âge des professionnels en exercice). - permettant d'évaluer le niveau et les perspectives d'évolution de la demande : démographie, situation économique, mar- chés immobiliers et fonciers, nombre de mariages et de décès (pour les notaires), activités des juridictions et du marché loca- tif (pour les huissiers) activités des juridic- tions en matière de procédure collectives (pour les commissaires-priseurs judiciaires). (Décret n°2016-216 du 26février2016 relatif à l'établissement de la carte instituée au I de l'ar- ticle 52 de la loi n°2015-990 du 6août 2015 pour la croissance, l'activité et l'égalité des chances économiques, J.O. du 28février, n°16). Rôle de l’Autorité de la concurrence Un autre décret du 26février fixe les critères au regard desquels l'Autorité de la concurren- ce identifie le nombre de créations d'offices d'avocat au Conseil d’État et à la Cour de cas- sation qui apparaissent nécessaires pour assu- rer une offre de services satisfaisante. (Décret n°2016-215 du 26février2016 por- tant définition des critères prévus pour l'ap- plication de l'article L. 462-4-2 du code de commerce, J.O. du 28février, n°15). Régulation des honoraires Un troisième décret permet la mise en pla- ce du dispositif de régulation des hono- raires des professions réglementées. Il défi- nit les termes utilisés (émolument, frais, débours…). Les tarifs prennent en compte « les coûts pertinents du service rendu et une rémunération raisonnable ». Ils assurent une péréquation. Pour la mutation d'un bien immobilier, la somme des émoluments ne peut excéder 10 % de la valeur du bien avec un plan- cher fixé par arrêté et sans pouvoir être inférieur à 90 € (art. R444-9 du code de commerce). Le professionnel peut consen- tir une remise limitée à 10 % de l'émolu- ment. Elle est portée au maximum à 40 % pour les biens dépassant une valeur fixée par arrêté : - pour les biens à usage non résidentiel (apports d'immeubles, fusion-absorption avec transfert de propriété immobilière, financement avec sûreté hypothécaire); - pour certains biens résidentiels (loge- ments sociaux); - pour les mutations de parts ou actions de sociétés ou de biens immobiliers affectés à l'exploitation d'une entreprise (certaines mutations à titre gratuit). Pour assurer l'accès au droit, il est prévu des aides à l'installation et des aides au maintien (art. R444-22 et suivants du code de commerce). Le fonds interprofessionnel de l'accès au droit et à la justice est géré par la Société de gestion du fonds interprofessionnel de l'accès au droit et à la justice” SGFIADJ (art. R444-36). Il est éclairé par les avis du “Comité consultatif des aides à l'accès au droit et à la justice” (CCAADJ). Pour les huissiers, l'article R 444-56 fixe le délai de reversement des sommes qui lui sont remises en paiement d'une dette: 3 semaines pour un versement en espèces, 6 semaines dans les autres cas (6 semaines et 3 mois pour des paiements par acomptes). Le notaire a interdiction de partager le règlement de ses prestations avec un tiers (R 444-65). Les règles relatives à la rémunération de l'administrateur judiciaire sont fixées aux art. R 666-3 et suivants. La rémunération des greffiers est régie par les articles R 743-140 et suivants. (Décret n°2016-230 du 26février2016 relatif aux tarifs de certains professionnels du droit et au fonds interprofessionnel de l'accès au droit et à la justice, J.O. du 28, n°35). Enfin, 4 arrêtés du 26février fixent les tarifs applicables aux professions concer- nées: comissaires-priseurs judiciaires, huis- siers, notaire et greffiers des tribunaux de commerce (J.O. du 28, textes n°37 à40). Voici quelques exemples des tarifs. Huissiers - Commandement de payer les loyers et les charges: 25,74 € - Commandement de payer les charges de copropriété: 25,74 € - Droit d'engagement de poursuite Créance: inférieure à 76 € : droit: 4,29 € au-delà du seuil de 76 € : - Congé et demande de renouvellement de bail commercial: 46,12 € mais émolument majoré à 90 € si la prestation est réalisée dans un délai inférieur à 24 h. - Constatation de l'abandon de local d'ha- bitation avec inventaire des meubles laissés sur place: 56,84 € - Etat des lieux à frais partagés entre bailleur et locataire, émolument variable en fonction de la surface du bien loué : - Mise en demeure de réaliser une vente: 20,38 € . Notaires - Établissement d'un cahier des charges en vue d'une adjudication pour une vente immobilière : 115,39 € . - Vente . Barème par tranches : Des nombreux barèmes spécifiques sont prévus notamment pour : - les premières VEFA de locaux d'habita- tion qui varient selon le nombre d'unités principales d'habitation, - les ventes de locaux HLM à usage locatif, - les actes de location accession, - les ventes de fonds de commerce. Pour les baux, l'émolument est d'un demi- mois de loyer, pour un bail d'habitation. D'autres barèmes visent les prêts, les hypo- thèques, les partages. Le nouveau barème entre en vigueur le 1 er mars 2016, sous réserve d'une période transitoire de deux ans. Tranches Émoluments de 0 € à 304 € 5,64 % de 305 € à 912 € 2,82 % de 913 € à 3040 € 1,41 % > 3040 € 0,28 % Surface du bien loué Émoluments ≤ 50m 2 110,47 € > 50 et ≤ 150m 2 128,70 € > 150m 2 193,05 € Tranches Émoluments De 0 à 6500 € 3,945 % de 6500 à 17 000 € 1,627 % de 17 000 à 60 000 € 1,085 % plus de 60 000 € 0,814 %
