Au sommaire :
2 – Jurisprudence –
Baux commerciaux: Reconnaissance d’un bail verbal
Expropriation : Indemnité du locataire commerçant
Indivision-partage : Vente d’un bien indivis
Urbanisme : Péremption de l’autorisation d’urbanisme. Calcul du délai en cas d’autorisation requise au titre de la loi sur l’eau / Construction édifiée sans autorisation d’urbanisme. Délai de prescription de dix ans
Agent commercial : Résiliation de contrat
– 4 – Rencontre –
Simon Associés, avocats : panorama de l’actualité des baux commerciaux
– 5 – Ordonnances –
Crédits aux consommateurs et assurance emprunteur
Autoconsommation d’électricité
– 5 – Actualité –
Stratégie nationale pour la mer et le littoral
– 6 – Tableau des réponses ministérielles –
– 7 – Nominations – Au fil du JO –
QPC sur la taxe foncière des locaux vacants
– 8 – Interview –
Raphaël Tréguier et Jérôme Anselme (Cegeral) : “Avec le Grand Paris, la France se réveille”.
■ jugé ■ > La cour d’appel de Paris a admis (22février 2017) l’existence d’un bail commercial verbal , dont les grandes lignes figuraient dans un contrat de cession de fonds de commerce conclu par ailleurs entre les mêmes parties (p.2). > Pour le règlement d’une indemnité d’expro- priation à un locataire commerçant, il y a lieu de faire une distinction entre un commerce de quartier , qui subit un préjudice du fait de la perte de son emplacement, et une entrepri- se de réputation internationale dont la clien- tèle n’est pas attachée à la localisation de l’entreprise (CA Paris, 23février 2017, p.2). ■ programmé ■ > En application des nouvelles normes comp- tables IFRS , qui devraient entrer en vigueur en 2019, les utilisateurs de locaux devront porter à l’actif le droit d’usage résultant de leurs baux commerciaux. Explications par Olivier Thireau (Mazars) lors d’une rencontre avec le cabinet d’avocats Simon Associés (p.5). ■ publiée ■ > La loi du 21février 2017 ratifie deux ordon- nances : une du 14mars 2016 sur le code de la consommation et l’autre du 25mars 2016 sur les crédits aux consommateurs relatifs aux biens immobiliers d’habitation. Son article10 traite du droit de résiliation annuel des contrats d’ assurance emprunteur (p.5). ■ tranché ■ > Après concertation, les pouvoirs publics ont fixé à 2500m 2 le seuil à partir duquel l’intervention d’un architecte est requise pour la présentation d’un projet de lotissement , a répondu le ministère de la culture à Jean-Claude Buisine (p.6). ■ examinée ■ > Le Conseil constitutionnel a examiné, pour la rejeter, une QPC relative au dégrèvement de taxe foncière pour vacance de locaux . Il a jugé que la différence de traitement entre les propriétaires de locaux d’habitation et de locaux commerciaux était justifiée par la différence de situation (p.7). Des constructions irrégulières… L e code de l’urbanisme (art. L 111-12, devenu L 421-9) admet une prescription administrative de dix ans pour les constructions irrégulières. C’est en 2006 que le législateur a créé cette faculté de régularisation. La règle est ouverte avec précaution, pour éviter notamment de régulariser des constructions qui pourraient causer un risque pour la sécurité des occupants. L’article écarte aussi les constructions réalisées sans permis de construire, ce qui réduit la por- tée de la régularisation. Dans ce cas, une demande ultérieure de per- mis doit porter sur l’ensemble de la construction, initiale et extension, et ne peut être acceptée que si les règles d’urbanisme applicables lors de la délivrance de l’autorisation le permettent (CE, 27juillet 2012). Mais le Conseil d’État vient d’apporter une nouvelle précision concer- nant le cas des constructions édifiée sans permis, pour la raison fort légitime que les autorisations d'urbanisme n’avaient pas encore été instituées. Il s’agit naturellement d’immeubles anciens, du XIX e en par- ticulier. La haute juridiction a admis le 3février (p.3) qu'il ne s’agissait pas de construction sans permis de construire au sens de l’article L 111- 12. Cette décision bienvenue permet d’éviter de restreindre le champ d’application de la régularisation prévue par la loi. Le même arrêt apporte un deuxième élément de souplesse en jugeant que si les travaux effectués sans permis de construire ne peuvent pas faire l’objet de régularisation par le délai de dix ans, ceux qui ne relè- vent que d’une déclaration préalable peuvent bénéficier de la pres- cription s’ils ont été réalisés sans déclaration préalable. Dans cette affaire, le Conseil d’État a toutefois censuré l’arrêt d’appel qui avait appliqué la prescription. La cour d’appel avait fait preuve de mansuétude en considérant que les travaux avaient revêtu une ampleur limitée et n’avaient pas conduit à la réalisation d’une nou- velle construction. Il s’agissait de la réhabilitation et de la modification des façades d’un immeuble d’habitation. Le permis de construire étant requis, la prescription ne pouvait pas jouer. 650 km de cote sont en érosion en métropole. Le chiffre est important: il affecte un quart des côtes (hors Corse). Il est évoqué par une réponse ministérielle apportée à Roland Courteau et qui se fonde sur une cartographie de la côte disponible sur le site Geolittoral (voir p. 6). Le recul du “trait de côte” parait donc une réalité pour une fraction importante du littoral. Mais il faut compléter l’information par la sui- vante: un cinquième est en accrétion. C’est donc le phénomène inver- se qui est observé. Il semble donc que les évolutions soient diverses selon les endroits observés et que l’érosion n’est donc pas généralisée. Les risques d’érosion sont aussi évoqués par la stratégie nationale pour la mer et le littoral (approuvée par décret du 23février 2017). Ils sont intégrés dans les documents de programmation à partir de l’échelle locale. Le texte énonce noblement que l’échelle locale “doit s’insérer dans une succession d’échelles de planification”. Au delà de cette admi- rable construction administrative, on retiendra que la côte, parfois, s’étend vers la mer… ■ BD JURIS hebdo La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr NUMÉRO 674 7 MARS 2017 ISSN 1622-1419 17 E A NNEE L’ESSENTIEL . . immobilier - 2 - Jurisprudence - Baux commerciaux : Reconnaissance d’un bail verbal Expropriation : Indemnité du locataire commerçant Indivision-partage : Vente d’un bien indivis Urbanisme : Péremption de l’autorisation d’urbanisme. Calcul du délai en cas d’autorisation requise au titre de la loi sur l’eau / Construction édifiée sans autorisation d’urbanisme. Délai de prescrip- tion de dix ans Agent commercial : Résiliation de contrat - 4 - Rencontre - Simon Associés, avocats: panorama de l’actualité des baux commerciaux - 5 - Ordonnances - Crédits aux consommateurs et assurance emprunteur Autoconsommation d’électricité - 5 - Actualité - Stratégie nationale pour la mer et le littoral - 6 - Tableau des réponses ministérielles - - 7 - Nominations - Au fil du JO - QPC sur la taxe foncière des locaux vacants - 8 - Interview - Raphaël Tréguier et Jérôme Anselme (Cegeral): “Avec le Grand Paris, la France se réveille”. S O M M A I R E E D I T O R I A L 7 mars 2017 2 B AUXCOMMERCIAUX - E XPROPRIATION ▲ Expropriation ■ Indemnité du locataire commer- ç ant (CA Paris, Pôle 4, ch. 7, 23février 2017, n°16/04416) La cour d'appel de Paris s'est prononcée sur l'indemnisation à accorder à une société titulaire d'un bail commercial, en raison de la procédure d'expropriation mise en œuvre dans une ZAC à Saint-Ouen. Le loyer annuel était de 332631euros. On retiendra de la décision, le raisonne- ment conduisant la cour à apprécier le pré- judice et quelques éléments de calcul de l'indemnité. « Considérant qu'il n'est pas […] contesté que la situation de la société Vidéo Plus, se décrivant comme un leader international dans le marché professionnel des équipe- ments vidéo, n'est en rien comparable à celui d'un magasin de quartier qui va perdre sa clientèle en cas de disparition de son droit au bail ; Considérant que du fait de sa notoriété et de sa spécificité, la clientèle de la société Vidéo Plus va la suivre dans ses nouveaux locaux, alors qu'il n'est pas soutenu qu'il n'en existerait pas de semblables dans la même ville; Considérant que le préjudice subi résulte seulement de la perte de renouvellement de son droit au bail et non pas de celle de l'entier fonds de commerce, qu'il sera éva- lué en fonction du différentiel au m 2 , s'il est positif, entre le loyer de marché et le loyer acquitté, multiplié par la superficie des lieux, le résultat étant affecté d'un coeffi- cient de situation ». La cour fait le calcul suivant: le loyer de mar- ché est estimé à 253euros, la surface à 1776,21m 2 (mezzanines retenues avec un coefficient de 0,5) soit 450000euros. L'écart avec le loyer pratiqué est donc de 117369euros. Affecté d'un coefficient de situation de 6, le total est de 704214euros. La cour admet une série d'indemnisations, indemnité de remploi (69272euros) ainsi que pour divers postes de préjudice pour un montant total de 71266euros. Exemples: - 10000euros pour négociation d'un nou- veau bail commercial, - 4300euros pour refonte de plaquettes commerciales, - 5280euros pour refonte de sacs plas- tiques». Observations : L'article L 321-1 du code de l'expropriation, cité par la cour d'appel, prévoit le principe que les indemnités doi- vent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expro- priation. La motivation est intéressante en ce qu'elle distingue la situation d'un com- m erce de quartier, qui subit un préjudice en raison de la perte de son emplacement, de celle d'une entreprise de réputation internationale dont la clientèle n'est pas attachée à la localisation de l'entreprise. Baux commerciaux ■ Reconnaissance d'un bail verbal (CA Paris, 22février 2017, Pôle 5, ch. 3, n°15/04815) Le propriétaire des murs et d'un fonds de commerce (café, brasserie) avait donné son fonds en location-gérance en 2003. En 2007, il avait cédé le fonds au locataire gérant tout en lui louant les murs, mais sans qu'un bail soit établi. La cour admet l'exis- tence d'un bail verbal: « Il est constant que la validité d'un bail commercial n'est pas subordonnée à la rédaction d'un contrat écrit . En l'espèce, l'acte de vente du fonds de commerce conclu le 19janvier 2007 entre M. B. également propriétaire des locaux et M. C. contient un paragraphe « déclaration sur le bail » ainsi rédigé « le […] propriétai- re […] s'engage à consentir […] un bail commercial de 9 années […] moyennant un loyer mensuel de 1254 € hors charges et hors taxe ». L'acte contient en outre des dispositions relatives audit loyer, à la révision triennale, à une clause d'échelle mobile […] C'est à juste titre que le premier juge après avoir constat qu'il résultait des copies de chèques […] que M. C. avait réglé les loyers en 2007 et jusqu'au mois de février2008 et en contrepartie avait occupé les locaux, a retenu l'existence d'un bail commercial entre les parties ». La cour prononce ensuite la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers, rejette l'exception d'inexécution invoquée par le locataire pour défaut de mise en pla- ce de l'isolation acoustique et ordonne l'ex- pulsion, précisant à cet égard que, s'agis- sant d'un local commercial, comportant également un local d'habitation, il n'y a pas lieu de dénoncer la procédure au préfet de département ». Observations : L'article 1709 du code civil qui définit le contrat de louage ne prévoit pas de règle de forme. Le bail peut donc être écrit ou verbal. Le code de commerce ne donne pas davantage de précision sur ce point. Le contrat peut donc être verbal, comme le confirme cet arrêt. Indivision - partage ■ Vente d’un bien indivis (CA Paris, 23février 2017, Pôle 3, ch. 1, n°15/021331) Dans une succession, deux frères étaient en litige sur la répartition du patrimoine de leur mère. On retiendra deux points, l'un sur le sort d'une villa à Villerville qui avait été donnée en nue-propriété à l'un des frères, l'autre sur celui d'un appartement à Paris. 1. Sur la demande de rapport de la dona - tion du bien situé à Villerville : « Considérant que le bien situé à Villerville […] a été donné par Claude P. en nue-pro- priété à Didier P. par acte daté du 24juillet 1992 […] Considérant qu'il résulte de l'article 843 du code civil que « tout héritier … doit rappor- ter à ses cohéritiers tout ce qu'il a reçu du défunt par donations entre vifs, directe- ment ou indirectement, il ne peut retenir les dons à lui faits par le défunt, à moins qu'ils ne lui aient été faits expressément « hors part successorale » […] Que Didier P. doit donc rapporter à la suc- cession de Claude P. la donation qui lui a été faite en avancement d'hoirie à savoir, la nue-propriété du bien situé à Villerville, […] estimé à 710 000 euros ». 2. Sur la licitation de l'appartement pari - sien . La cour ordonne la vente de l'appartement aux enchères et confirme l'expulsion du frè- re occupant les lieux: « Considérant que son maintien dans les lieux en sa qualité d'indivisaire est incompa- tible avec les droits concurrents de son coïn- divisaire, Sylvain P. sur l'immeuble indivis qui doit être vendu à son meilleur prix et qu'il convient de confirmer l'expulsion ». Observations : Un donateur peut décider d'effectuer la donation en avancement d'hoirie. Dans ce cas, la donation est rap- portable lors de la succession. Lors de la succession, elle s'impute d'abord sur la part de réserve et subsidiairement sur la quotité disponible (art. 919-1 du code civil). Mais le donateur peut aussi décider d'effectuer la donation hors part successorale, mais dans la limite de la quotité disponible (art. 844). Faute de précision, comme en l'espèce, la donation est réputée faite en avancement d'hoirie (art. 843). Elle est donc rappor- table. JURISPRUDENCE reproduction interdite sans autorisation Quant à la gestion d'un bien indivis, il résul- te de cet arrêt qu'un indivisaire peut exiger la libération des lieux du bien indivis occupé par un autre indivisaire, afin d'assurer une v ente dans les meilleures conditions. Urbanisme ■ Péremption de l’autorisation d’urbanisme. Calcul du délai en cas d’autorisation requise au titre de la loi sur l’eau (CE, 10février 2017, 9 e et 10 e chambres réunies, n°383329) Une société avait obtenu une autorisation de lotir un terrain en 61 lots. L'autorisation avait été retirée mais le retrait, annulé. La question se posait du délai de péremption de l'autorisation. Le projet devait faire l'objet d'une autorisa- tion au titre des règles sur la gestion des eaux (art. L 214-3 du code de l'environne- ment). Le Conseil d’État cite l'article R 424-17 du code de l'urbanisme qui fixe le délai de péremption de deux ans des autorisations d'urbanisme et qui précise que si le com- mencement de travaux est subordonné à une autorisation prévue par une autre législation, « le délai de deux ans mention- né à l'article R. 424-17 court à compter de la date à laquelle les travaux peuvent com- mencer en application de cette législation si cette date est postérieure à la notification visée à l'article R. 242-10 ou à la date à laquelle la décision tacite est intervenue Le Conseil d’État statue sur la combinaison de cette disposition avec l'article L 214-3 du code de l'environnement « Il résulte de la combinaison de ces textes que, s'agissant de travaux soumis aux pres- criptions du code de l'environnement rela- t ives à la protection des eaux et dont la réa- lisation est, à ce titre, subordonnée à une autorisation, le délai de péremption du per- mis de construire prévu par l'article R 424- 20 du code de l'urbanisme court à compter de la date à laquelle les travaux peuvent commencer en application de cette autori- sation environnementale. » La cour administrative d'appel avait jugé que « qu'il ne [ressortait] pas des pièces du dossier qu'(...) aucun des travaux autorisés par l'autorisation de lotir ne pouvait être débuté indépendamment de l'obtention de l'autorisation au titre de la loi sur l'eau ", que " le commencement des travaux autori- sés par l'autorisation de lotir n'[étaient] pas subordonné à l'autorisation au titre de la loi sur l'eau ». Sa décision est donc annulée ». Observations : La solution est donc confor- me à l'intérêt du pétitionnaire et à la logique. Lorsque son projet est soumis à une double autorisation, d'urbanisme et au titre de la loi sur l'eau, il ne peut logi- quement pas débuter les travaux avant d'avoir obtenu les deux autorisations. Son autorisation se périme s'il laisse passer le délai de deux mois compter de l'autorisa- tion au titre de la loi sur l'eau, lorsqu'elle est postérieure. Cela évite que l'autorisa- tion d'urbanisme se trouve trop rapide- ment périmée. ■ Construction édifiée sans autori- sation d’urbanisme. Délai de pres- cription de dix ans (CE, 3février 2017, 6 e et 1 e chambres réunies, n°373898) Sur un immeuble édifié au XIX e siècle, un propriétaire avait engagé des travaux de réhabilitation après avoir obtenu un permis de construire en 2009. Le permis avait été annulé par le tribunal mais la cour d'appel avait annulé le jugement. Le Conseil d’État se prononce sur la prescription applicable aux constructions irrégulières. En se fondant sur l'article L 111-12 du code de l'urbanisme, le Conseil d’État juge que: « peuvent bénéficier de la prescription administrative ainsi définie les travaux réa- lisés, depuis plus de dix ans, lors de la construction primitive ou à l’occasion des modifications apportées à celle-ci, sous réserve qu’ils n’aient pas été réalisés sans permis de construire en méconnaissance des prescriptions légales alors applicables ; qu’à la différence des travaux réalisés depuis plus de dix ans sans permis de construire, alors que ce dernier était requis, peuvent bénéficier de cette prescription ceux réalisés sans déclaration préalable ». L 'arrêt en déduit que: - pour un immeuble construit au XIX e siècle, à une époque où les constructions n'étaient pas soumises à autorisation d'urbanisme, l'immeuble ne peut pas être regardé com- me ayant été réalisé sans permis de construire pour l'application de l'article L 111-12 e du code de l'urbanisme. - En revanche, si l'immeuble a fait l'objet de travaux soumis à permis de construire, il ne peut pas bénéficier de la prescription de dix ans: « considérant toutefois, en second lieu, que la cour a relevé que la construction litigieu- se avait fait l’objet plus de dix ans avant l’édiction de l’arrêté litigieux de modifica- tions qui étaient soumises à permis de construire à la date à laquelle elles ont été réalisées ; que, pour juger que ces travaux pouvaient néanmoins bénéficier de la pres- cription prévue à l’article L. 111-12, la cour s’est fondée sur la circonstance qu’ils avaient revêtu une ampleur limitée et n’avaient, dès lors, pas conduit à la réalisation d’une nou- velle construction ; que ce faisant, la cour a […] commis une erreur de droit ». Observations : L'article L 111-12 du code de l'urbanisme fixe le principe que « Lors- qu'une construction est achevée depuis plus de dix ans, le refus de permis de construire ou de déclaration de travaux ne peut être fondé sur l'irrégularité de la construction initiale au regard du droit de l'urbanisme ». Mais cette règle de prescrip- tion de dix ans est écartée dans une série de cas, par exemple en cas de risque pour la sécurité des usagers, mais aussi lorsque « la construction a été réalisée sans permis de construire ». Cet arrêt apporte donc plusieurs préci- sions: - Des travaux effectués sans déclaration préalable peuvent bénéficier de la pres- cription. - La règle ne vise pas des immeubles qui ont été édifiés sans permis au motif que la législation n'imposait pas de permis de construire. C'est le cas des immeubles anciens, édifiés avant l'institution du per- mis de construire. - En revanche, il n'est pas exigé que les tra- vaux soient importants pour que la pres- cription soit écartée. Précisons que l'article L 111-12, issu de la loi du 13 juillet 2006, a été transféré à l'ar- ticle L 421-9. ● 7 mars 2017 3 U RBANISME ▲ JURISPRUDENCE ■ Agent commercial. Résiliation de contrat Un contentieux opposait une société de conseil patrimonial avec un de ses agents commerciaux. Les parties s'étaient sépa- rées « d'un commun accord ». La société estimait qu'à ce titre, elle ne devait pas régler d'indemnité. Se fondant sur l'article L134-13-al. 1 er du code de commerce, la cour d'appel rejette cette analyse au motif qu'il n'est justifié « d'aucun élément supplémentaire permettant de dire que la décision en cause procède d'une deman- de de [l'agent commercial…]. Or il n'ap- partient pas à l'agent de démontrer que la rupture n'a pas été amiablement et réciproquement décidée, mais [à la socié- té] de démontrer le contraire, ce qui n'est pas le cas en l'espèce ». La cour condamne la société à verser 20000euros à l'agent commercial. (CA Paris, Pôle 5, ch. 3, 23février 2017, n°14/20582) 7 mars 2017 4 Tour d’horizon de l’actualité des baux com- merciaux avec Amélie Pinçon, avocate asso- ciée du cabinet Simon Associés, à la lumière de la jurisprudence et des deux change- ments législatifs ayant affecté les baux commerciaux: la loi Pinel et la refonte du droit des obligations. Le loyer est un élément indispensable du bail. En conséquence, le seul paiement de charges est insuffisant à caractériser l’exis- tence du bail (Civ. 3 e , 23juin2016), mais la prise en compte de travaux peut constituer un loyer (Civ. 3 e , 15 déc. 2016). Le loyer calculé par une clause recettes avec loyer minimum garanti et loyer variable peut-il être un facteur permettant d’écarter l’application du statut? La cour d’appel de Paris (25 nov. 2016) a répondu par la néga- tive à cette question. La règle interdisant les baux de durée fer- me (sauf exceptions) issue de la loi Pinel est-elle applicable aux baux en cours? Une réponse ministérielle (31mai 2016) militait en ce sens et la Cour de cassation a statué de façon identique (Civ 3 e , 9février 2017) en appliquant aux contrats en cours la réforme de 2009 visant les résidences de tourisme. ■ Eviter d’aménager l’évolution d’un indice S’agissant de l’indexation , les tentatives d’aménager contractuellement l’évolution de l’ICC se heurtent à l‘article L 112-1 du code monétaire et financier. La règle doit être respectée avec vigilance car la sanction est sévère: la clause irrégulière est réputée non écrite. De même, une clause qui cape l’évolution de l’indice est irrégulière (Civ. 14janvier 2016). Toutefois la cour d’appel de Paris (20janvier 2016) a admis la validité d'une cause qui empêchait le loyer d’évo- luer en dessous du loyer d’origine. Des clauses “tunnel” sont a priori à écarter. S’agissant des charges , Amélie Pinçon rap- pelle que le décret du 3novembre2014 a interdit d’imputer certaines charges aux locataires. La règle nouvelle s’applique aux baux conclus ou renouvelés depuis le 5novembre2014. Certaines cours d’appel (Agen par exemple) ont admis que la règle nouvelle s’appliquait y compris en cas d’offre (ou de demande) de renouvelle- ment émise avant le 5novembre2014 mais acceptée postérieurement à cette date. S’agissant de la liste de travaux non récupé- rable sur le locataire, Amélie Pinçon indique que leur contenu reste incertain. Les travaux d’embellissement en ont été exclus mais il est possible d’en préciser la définition dans le bail. La nouvelle obligation d’information qui pèse sur le bailleur est une “petite révolu- tion” pour Amélie Pinçon, qui souligne que, selon le rapport à l’Assemblée, les données transmises au locataire ne le sont qu’ à titre strictement informatif . Mais cette modération est un peu contradictoire avec les nouvelles obligations précontractuelles qui peuvent remettre en cause le contrat. La reddition des charges est importante. Certes, le bailleur peut demander la récu- pération pendant un délai de 5 ans, mais s’il est négligent il peut être condamné à payer au locataire à des dommages-intérêts à due concurrence. L’obligation d’information du locataire sera complétée à compter du 1 er juillet 2017 par une donnée sur le radon, dans l’état des risques naturels. S’agissant de la rénovation énergétique du parc tertiaire, un projet de décret doit impo- ser un audit énergétique et la réalisation de travaux pour les locaux de plus de 2000 m 2 . Il est conseillé, en fonction de l’activité du preneur, un hôtelier par exemple, de donner la liste des travaux à prévoir. Même si une clause peut être réputée non écrite, mieux vaut la retirer du bail avant signataire. La théorie de l’imprévision a été introduite par le nouveau code civil (art. 1195). Elle pourrait trouver à s’appliquer dans le cadre des baux. Le bail est-il un contrat d’adhésion ? Pour déterminer la réponse et apprécier s’il est soustrait à la négociation, il faut porter une appréciation globale sur le contrat. ■ Renouvellement du bail La question qui se pose est de savoir qui a Intérêt à faire quoi. Il peut être tentant de laisser passer le terme de 9 ans pour éviter les formalités, les frais de négociation… Le lissage du déplafonnement introduit par la loi Pinel ne s’applique que dans deux cas: en cas de durée supérieure à 9 ans et en cas de modification des facteurs locaux de commercialité, mais par pour les baux de 9 ans prolongé au-delà de 12 ans. Pour Amélie Pinçon, il ne s’agit pas d’un oubli du législateur mais une invitation du locataire à la vigilance. En cas de désaccord sur le montant du loyer de renouvellement des baux avec clause recettes, la Cour de cassation avait d’abord dénié au juge la faculté de se prononcer. Mais dans un arrêt du 3novembre2016, elle a admis que le contrat pouvait donner com- pétence au juge à cet effet. Enfin, la suppression de l’ICC dans les pro- cédures de révision et de renouvellement pose quelques difficultés par exemple pour savoir quel indice appliquer à des baux de locaux qui ne sont ni exclusivement tertiai- re ou de commerce (agences bancaires par exemple). ■ Les baux portés au bilan La gestion des baux va par ailleurs être pro- chainement impactée par la mise en œuvre de nouvelles règles comptables. La norme IFRS16, explique Olivier Thireau (Mazars), doit entrer en vigueur le 1 er janvier 2019, sous réserve de son adoption par les ins- tances européennes en 2017. Son principe est l’obligation de comptabiliser à l’actif le droit de l’utilisateur et de porter au passif la dette de loyer. L’objectif est d’éviter que des entreprises qui sont dans une situation économique proche soient traitées diffé- remment du point de vue comptable selon qu’elles sont titulaires d’un bail ou d’un droit de propriété sur leurs locaux. Toutefois, les baux de courte durée (moins de 12 mois) n’auront pas d’obligation de retraitement comptable. Il en est de même des baux de faible valeur (moins de 5000$). Pour le bail d’un local commercial de 5 ans, avec droit pour le bailleur de remplacer le lieu loué, il s’agira d’un contrat de location. En revanche, pour le contrat de concession d’un kiosque pour un café dans un aéro- port, et pour lequel le bailleur peut modi- fier l’emplacement, il ne s’agit pas d’un local soumis aux normes IFRS16. Le calcul à opérer tient compte de la durée du bail en fonction de ce qui est raisonna- blement certain et en fonction du loyer, quel qu’il soit, sauf s’il est uniquement cal- culé en fonction du chiffre d’affaires. Pour faciliter la vie du gestionnaire, la société Synergee propose un logiciel spéci- fique aux preneurs, qui gère notamment les échéances et les informations contrac- tuelles. Virginie Durieux, la directrice juri- dique de l’enseigne Tape à l’œil (vêtements pour enfants), s’en déclare très satisfaite. ● S IMONASSOCIÉS RENCONTRE Panorama de l’actualité des baux commerciaux Les praticiens commencent à avoir un peu de recul depuis la parution de la loi Pinel, mais il faut aussi la lire à la lumière du nouveau droit des obligations. Les règles comptables sont aussi appelées à influer sur la vie des gestionnaires de baux. 7 mars 2017 5 L OISDERATIFICATION Un décret du 23février 2017 porte straté- gie nationale pour la mer et le littoral. Les objectifs de cette stratégie sont les sui- vants: - la transition écologique de la mer et du littoral, - le développement de l'économie maritime, - le bon état écologique des milieux marins et la préservation de l'attractivité du littoral, - le rayonnement de la France au plan international. A consulter sur http://www.developpement- durable.gouv.fr/sites/default/files/SNML_def.pdf. ✓ Le calendrier est le suivant: analyse en 2017, fixation des objectifs avec planifica- tion des espaces maritimes en 2018 et plan d'action en 2021 (p. 17). La mer sera l'une des grandes composantes à intégrer dans les schémas régionaux (développement économique, SDEII et aménagement SRAD- DET). Les conseils maritimes de façade s'ap- puieront sur les conférences régionales. L'échelle locale (SCOT littoral) « doit s'insé- rer dans une succession d'échelles de plani- fication ». ✓ Parmi les objectifs : - construire 100 territoires à énergie positi- ve, - anticiper l'évolution des phénomènes physiques d'érosion côtière et de submer- sion. En conclusion, le document indique (p.52) que potentiellement 1,4million de rési- dents permanents en métropole et 850000 emplois sont potentiellement exposés aux submersions marines. (Décret n°2017-222 du 23février 2017, J.O. du 24février 2017, n°5). PROGRAMMATION ORDONNANCE Deux ordonnances sont ratifiées par la loi du 21février 2017 : - l'ordonnance n°2016-301 du 14mars 2016 relative à la partie législative du code de la c onsommation (art. 1 er ) , - l'ordonnance n°2016-351 du 25mars 2016 sur les contrats de crédit aux consomma- teurs relatifs aux biens immobiliers à usage d'habitation (art. 2 ). Notion de consommateur L'article 3 modifie la notion de consomma- teur dans le code de la consommation (art. liminaire) pour les personnes morales. Est considérée comme non professionnel « toute personne morale qui n'agit pas à des fins professionnelles ». La définition pré- cédente était la suivante: « toute personne morale qui agit à des fins qui n'entrent pas dans le cadre de son activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole ». Selon le rapport d'Audrey Linkenheld, la définition antérieure avait l'inconvénient de risquer d'exclure des organismes actuelle- ment protégés par la jurisprudence comme les associations loi 1901, les syndicats de copropriétaires ou les comités d'entreprise (rapport n°4047). Assurance emprunteur L'article 10 modifie l'article L 313-30 du code de la consommation relatif au droit de rési- liation du contrat d'assurance. La loi anté- rieure prévoyait un droit de résiliation dans un délai de 12 mois à compter de la signatu- re de l'acte de prêt. Le nouveau confirme l’application du droit de résiliation annuel aux contrats d’assuran- ce emprunteur. Il s’agit, explique Pierre-Alain Muet (rapport à l’Assemblée n° 4378), de r evenir sur une interprétation de la Cour de cassation selon laquelle le droit général de résiliation des contrats d’assurance ne s’ap- pliquait pas à l’assurance emprunteur. Le texte précise que le prêteur qui refuse la garantie doit justifier sa décision. Il précise le mode opératoire du droit de résiliation: l'as- suré notifie à l'assureur par lettre recom- mandée la décision du prêteur et la date de prise d'effet du contrat d'assurance accepté en substitution par le prêteur (art. L 113-12- 2 du code des assurances). Des dispositions analogues sont prévues pour les mutuelles (art. L 221-10 modifié du code de la mutualité). L'article 10 IV et V prévoit les dispositions transitoires: - le droit de résiliation annuel s'applique aux offres de prêts émises à compter de la publi- cation de la loi (soit le 22février 2017) - il s'applique également, à compter du 1 er janvier 2018, aux contrats d'assurance en cours d'exécution. Enfin, l'article 16 modifie l'article 26-5 de la loi du 10juillet 1965 sur la copropriété afin de mettre à jour des références de texte liées à la numérotation du code de la consommation. Le texte vise les emprunts souscrits au nom du syndicat pour le finan- cement de travaux. Crédits aux consommateurs et assurance emprunteur (Loi n°2017-203 du 21février 2017 ratifiant les ordonnances n°2016-301 du 14mars 2016 relative à la partie législative du code de la consommation et n°2016-351 du 25mars 2016 sur les contrats de crédit aux consommateurs relatifs aux biens immobiliers à usage d'habitation et simplifiant le dispositif de mise en œuvre des obligations en matière de conformité et de sécurité des produits et services, J.O. du 22février 2017, n°1) Autoconsommation d’électricité L'article 1 er de la loi du 24février 2017 rati- fie deux ordonnances: - l'ordonnance n°2016-1019 du 27juillet 2016 relative à l'autoconsommation d'élec- tricité ; - L'ordonnance n°2016-1059 du 3août 2016 relative à la production d'électricité à partir d' énergies renouvelables . L'article 8 définit la notion d' autoconsom- mation comme: « une opération d'autoconsommation individuelle est le fait pour un producteur, dit autoproducteur, de consommer lui- même et sur un même site tout ou partie de l'électricité produite par son installa- tion. La part de l'électricité produite qui est consommée l'est soit instantanément, soit après une période de stockage » (art. L 315-1 du code de l'énergie). A l'article 16 est inséré dans le code de l'éner- gie un article L554-10 qui permet à l'exploi- tant d'une canalisation de transport ou de distribution de gaz d' interrompre la fourni- ture de gaz si le consommateur s'oppose à un contrôle réglementaire de ses appareils à gaz ou aux opérations de réglage. (Loi n°2017-227 du 24février 2017 ratifiant les ordonnances n°2016-1019 du 27juillet 2016 rela- tive à l'autoconsommation d'électricité et n°2016-1059 du 3août 2016 relative à la production d'électricité à partir d'énergies renouvelables et visant à adapter certaines dispositions relatives aux réseaux d'électricité et de gaz et aux énergies renouvelables, J.O. du 25février, n°2). Stratégie nationale pour la mer et le littoral En bref Rénovation énergétique Le ministère du logement a conclu avec Orpi un “ green deal ” pour favoriser la rénovation énergétique lors des transac- tion immobilières. Emmanuelle Cosse a rappelé que l’enjeu majeur de l’habitat durable se situait dans la rénovation des logements existants. Les agents immobiliers du réseau s’engagent à expliquer les enjeux de la rénovation éner- gétique, à accompagner les propriétaires dans les phases de leur projet et à proposer des solutions concrètes pour les aider à réa- liser les travaux. (Communiqué du 28février 2017) 7 mars 2017 6 R ÉPONSESMINISTÉRIELLES Références (J.O. Questions) Nom du parlementaire Thème Ministre concerné Réponse Observations 14février 2017 AN n°100574 Pascale Got Socialiste, Gironde Faculté d'exploiter en location gérance un fonds de commerce sur le domaine public ? Aménagement du terri- toire La loi du 18 juin 2014 (art. L 2124-32-1 du CGPPP) a permis d'exploiter un fonds de commerce sur le domaine public sous réserve de l'existence d'une clientèle propre. L'exploitant doit disposer d'un titre l'habilitant à occuper une dépen- dance du domaine public. La loi n'a pas prévu le cas de la location gérance, mais elle ne l'interdit pas. L' exploitation peut donc être faite par une location gérance , mais elle est soumise à l'autorisation préalable de la personne publique. 14février 2017 AN n°100315 François de Rugy, Socialiste Loire-Atlantique Fixation d'une limite aux bruits de chantier ? Environnement La limitation des nuisances à la source est régie par un arrêté du 18 mars 2002 d'application de la directive du 8 mai 2000. Les engins de chantier sont soumis à limitation de leur niveau sonore ou à un étiquetage apparent des niveaux de puis- sance acoustique garantis. Le comportement anormalement bruyant ou le non-respect de pre- scriptions constituent une infraction. Textes de référence: - livre V, titre VII du code de l'environnement - art. R 1334-30 à 37 du code de la santé publique. 14février 2017 AN n°21067 Dominique Le Mèner, Les Républicains, Sarthe Récupération des eaux pluviales Ecologie L'utilisation des eaux de pluie pour les toilettes, le lavage des sols et du linge est autorisée (arrêté du 21 août 2008). Elle est aussi autorisée dans les ERP sauf exceptions (établissements de santé, crèches…). Les équipements de récupération de l'eau de pluie ont bénéficié du crédit d'impôt développement durable. Peu d'installation étant éligibles, de nombreux acteurs se sont détournés du dispositif qui a été supprimé. Le député suggérait une obligation de récupéra- tion pour les nouveaux bâtiments publics et une incitation fiscale pour les bâtiments privés. 14février 2017 AN n°56178 Martial Saddier, Les Républicains, Haute Savoie Pérennité des activités des bureaux d'études techniques Ecologie Les BET jouent un rôle essentiel pour la qualité de la construction, mais leur responsabilité peut être mise en œuvre sur le fondement de l'article 1792 du code civil. Ils ont une obligation d'assurance (art. L 241-1 du code des assur- ances). Mais le Gouvernement a lancé trois chantiers: qualité de la construc- tion et transition énergétique, numérique dans le bâtiment et recherche et développement lors de travaux en présence d'amiante dans les bâtiments. 14février 2017 AN n°101588 Jean-Claude Bui- sine, Socialiste, Somme Lotissement , permis d'aménager. Obligation de recours à l'architecte Culture L'article 81 de la loi du 7 juillet 2016 sur l'architecture impose le recours à l'architecte pour les lotissements au-delà d'un seuil à fixer par décret, dans la suite du rapport de Patrick Bloche de juillet 2014. Le but est d'éviter une con- sommation excessive des espaces agricoles. La fixation du seuil a fait l'objet d'une large concertation. Il a été fixé à 2500 m 2 ; supérieur à celui préconisé par de nombreux acteurs (SNAL, FNCAUE…) 16février 2017 Sénat n°23853 Sophie Primas, Les Républicains Yvelines Reconnaissance de l'état de catastrophe naturelle Environnement La reconnaissance de l'état de catastrophe naturelle en cas de retrait et gon- flement des argiles est fondée sur des critères météorologiques combinés à la présence d'argile. Le projet ARGIC2 (analyse du retrait-gonflement et de ses indices sur la construction) a permis d'améliorer la connaissance du com- portement des maisons soumises à ce phénomène. Le rapport final d'octobre 2015 doit aboutir à la rédaction de trois guides techniques à paraître sur les dispositions à pendre en cas de construction de maison ou de réparation à entreprendre en cas de retrait-gonflement. 16février 2017 Sénat n°18454 Ladislas Ponia- towski, Ratt. Les Républi- cains, Eure Statut des canalisations en aval du compteur d'eau Ecologie La conduite d'eau est un ouvrage public jusqu'au compteur , y compris pour sa fraction sur la propriété privée. Le règlement de service prévue par l'article L 2224- 12 du CGCT précise les obligations des propriétaires et des abonnés. Le descriptif détaillé des ouvrages (art. L 2224-7-1) est l'occasion d'identifier les branchements situés en propriété privé et l'opportunité de déplacer les compteurs. 16février 2017 Sénat n°21772 Jean-Pierre Grand, Les Républicains, Hérault Installation des comp- teurs Linky . Respons- abilité des communes Aménagement du terri- toire Les délibérations des communes s'opposant au déploiement des compteurs Linky ne sont pas fondées en droit . Le déploiement est obligatoire (art. L 341-4 du code de l'énergie). Le niveau d'ondes généré par le compteur est conforme à la réglementation. La protection de la vie privée est encadrée (art. R 341-4 du code de l'énergie). 16février 2017 Sénat n°19716 Roland Courteau, Socialiste, Aude Cartographie de l'éro- sion littorale Ecologie Une première cartographie de l'indicateur d'érosion côtière a été publiée. Une première analyse a été réalisée. Elle est disponible sur le site Géolittoral. Un quart des cotes métropolitaines hors Corse s'érode , soit 650 km de côtes. La façade méditerranéenne est la plus évolutive. Un quart des côtes sont en érosion mais un cinquième en accrétion . Voir le site www.geolittoral. developpement- durable.gouv.fr/ 16février 2017 Sénat n°17713 Jean-Claude Bou- lard, Socialiste, Sarthe Évolution des quartiers ANRU Ville L'attribution des crédits de rénovation urbaine n'est pas liée au revenu ou aux nombre d'habi- tants, mais fixée en fonction des dysfonctionne- ments urbains et l'ambition du projet urbain pré- senté. Les projets de l'ANRU participent toujours à des projets cofinancés. Il ne serait pas opportun de plafonner l'aide en euro par habitant . Le sénateur indiquait que l'aide peut varier de 1920 € à 30 000 € par habitant. ▲ ▲ 7 mars 2017 7 NOM : PRÉNOM : FONCTION : SOCIÉTÉ : ADRESSE : TÉL : FAX : MÉL : N ° TVA INTRACOM .: SIGNATURE : O F F R E EX C EP T IO NNEL L E R é s e r v é e a u x n o uv e a u x a b o n n é s 20% de réduction sur l’abonnement JURIS hebdo immobilier N OMINATIONS Cabinets ministériels ➠ Budget : Julien Alix et Maxime Boutron sont nommés directeurs adjoints au cabi- net de Christian Eckert. Sébastien Bakhouche quitte ses fonctions de conseiller comptes publics au cabinet de Michel Sapin et de directeur adjoint du cabinet au cabinet de Christian Eckert. (Arrêtés du 17février 2017, J.O. du 22février, n°27 à30). Préfets Sont nommés préfets: Laurent Prévost (Val-de-Marne), Jean-Marc Sabathé (Manche), Alain Thirion (Aude), Gérard Gavory (Haute-Corse). (Décrets du 24février 2017, J.O. du 25février, n°100 à103). Magistrature ✓ Conseil d’État : Thierry Leleu est nommé conseiller d'Etat. (Décret du 24février 2017, J.O. du 25février n°76). ✓ TA : Jean-Christophe Duchon-Doris est nommé président du tribunal administratif de Nice. (Décret du 23février 2017, J.O. du 25février n°72). Organismes publics ✓ Parc national des Pyrénées : Marc Tissei- re est nommé directeur de cet établisse- ment public. (Arrêté du 16janvier 2017, J.O. du 25février, n°58) ■ Station de tourisme La commune de Veyrier-du-Lac (Haute- Savoie) est classée comme station de tou- risme. (Décret du 20février 2017, J.O. du 23février, n°19). ■ Une QPC sur la taxe foncière Une SCI contestait son imposition à la taxe f oncière en cas de vacance de l'immeuble. Le contribuable entendait que soit appli- qué le raisonnement du Conseil constitu- tionnel relatif à la taxe sur les logements vacants (décision du 29juillet 1998), vali- dant l'imposition sous réserve que la vacance ne soit pas imputable à une cause étrangère à la volonté du bailleur. Mais le Conseil constitutionnel rejette le rai- sonnement en soulignait que la taxe sur les logements vacants a une vocation incitative « visant à encourager les redevables à pro- poser des logements à la location », alors que la taxe foncière est instituée sur les locaux « en raison de leur existence même et sans considération de leur utilisation. » La critique portait sur deux autres points: - l'absence d'exonération possible pour des emplacements de stationnement lorsqu'ils font l'objet d'un bail autonome (CE 30mars 2007). Le Conseil constitutionnel observe que les locaux d'habitation ne sont pas placés dans la même situation que les emplacements de stationnement. Il en conclut : « en limitant aux premiers le bénéfice du dégrèvement, le législateur a entendu prendre en compte le coût qu'il a estimé plus élevé de la vacance de tels locaux ». - Pour les immeubles à usage industriel ou commercial , l'exonération en cas de vacan- ce suppose que le redevable utilise lui- même l'immeuble . Le Conseil constitution- nel utilise le même argument : « Les locaux à usage d'habitation ne sont pas placés dans la même situation que les immeubles à usage commercial ou indus- triel. En subordonnant, pour ces derniers, le bénéfice du dégrèvement à une condi- tion supplémentaire, le législateur a entendu prendre en compte la spécificité de la législation applicable en matière de baux commerciaux et celle des marchés immobiliers dont relèvent ces biens. » L'ar- ticle 1389 I du CGI est jugé conforme à la Constitution. Décision n°2016-612 QPC du 24février 2017, J.O. du 25février 2017, n°121). ■ Versement ANPEEC Le montant du prélèvement sur les res- sources de l’ANPEEC pour le fonctionne- ment de l’ANCOLS est fixé à 6,45millions d'euros pour 2017. (Arrêté du 10février 2017, J.O. du 21février, n°22). ■ Certificats d'économies d'énergie A compter du 1 er mars 2017 et pour un an, un arrêté module le volume des certificats d'économies d'énergie délivrés pour cer- taines opérations d'économies d'énergie aux ménages en situation de précarité énergétique. Cela vise le dispositif « Coup de pouce éco- nomies d'énergie » et concerne les équipe- ments suivants: - Chaudière individuelle à haute perfor- mance énergétique, - Système de régulation par programma- tion d'intermittence, - Emetteur électrique à régulation électro- nique à fonctions avancées, - Chaudière biomasse individuelle. (Arrêté du 15février 2017 modifiant l'arrêté du 29 déc. 2014 relatif aux modalités d'application de la 3 e période du dispositif des certificats d'économies d'énergie, J.O. du 21février, n°2). B ULLETIND ’ ABONNEMENT « PRIVILÈGE » ❑ OUI , je souhaite bénéficier de l’offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC (soit 586,68 € HT + 2,1% de TVA) au lieu de 779 € TTC, soit 20% de réduction . Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription À RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi674 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✁ AU FIL DU J.O. ❘◗ Marc Villand (Interconstruction) a é té élu président de la FPI d’Ile-de- France . Il succède à Christian Terras- soux (Pitch Promotion). ❘◗ Le réseau I@D , qui regroupe 3700 conseillers indépendants, rejoint l’UNIS dans son collège “réseaux d’agents commerciaux”. ❘◗ GeoxiaLab a lancé le 28 février un Observatoire de la Maison. Il analyse l’évolution des projets de construction des primo-accédants. Le financement moyen des acquéreurs est de 230000€ dont 78000€ pour le ter- rain et 121000€ pour la maison. Acteurs B RÈVES 7 mars 2017 8 JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 contact@jurishebdo.fr ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0219 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 779 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: par nos soins ■ Gestion des abonnements: logiciels Libre office - Xoops >Quels ont été les changements depuis v otre changement d’actionnaires? R.T. : “Commerzbank avait créé Cegereal il y a 11 ans. Le nouvel actionnaire, Northwood Investors souhaite faire de Cegereal une gran- de foncière de bureaux, principalement cen- trée sur le Grand Paris.” J.A. : “Northwood Investors a acquis 59 % du capital en Novembre 2015. Afin d’offrir les mêmes conditions aux autres actionnaires, le groupe a émis une OPA en janvier 2016, ce qui l’a conduit à racheter 98 % du capital. Une fraction du capital a été recédée. Il est désor- mais stable avec 55 % pour Northwood, 25 % pour GIC, 5 % pour AXA et 15 % auprès d’in- vestisseurs institutionnels.” >Quels ont été les faits marquant de 2016? R.T. : “En 2016, nous avons acquis le campus Hanami à Rueil Malmaison et opéré deux refinancements pour un total de 625 millions d’euros.” >Pourquoi avoir effectué ce refinancement? R.T. : “Nous avons remplacé un prêt de 405 millions d’euros par un financement hypothécaire de 525 M€, grâce auquel nous avons constitué une réserve de 120 millions pour de futurs investissements, tout en dimi- nuant le coût du financement de 3,4 % à 1,35 %. Nous avons par ailleurs refinancé l’immeuble Hanami ce qui a permis de rame- ner le taux d’intérêt à 1,50 %.” J.A. : “Hanami est un campus de 32 000 m2, très bien desservi par le RER de Rueil, et situé sur un terrain exceptionnel de plus 3 hectares au cœur de Rueil Malmaison. C’est un ensemble de 8 immeubles de qualité conçu par Valode & Pistre et construit dans les années quatre-vingt-dix, occupé par plusieurs locataires de référence et avec des baux de longue durée (Axens, Brandt France, Vinci…). Son taux d’occupation est de 91%.” >Quelle est votre analyse du marché? J.A. : “Le taux de vacance à Paris est de 6,7 %. Il est seulement de 3 % dans le quartier central des affaires, mais peut atteindre plus de 10 % d ans certains secteurs de la 1 ere c ouronne pari- sienne. Avec 2,4 millions de m 2 placés, la demande s’est située à un bon niveau en 2016. Le marché qui était très favorable au locataire est devenu plus équilibré. Avec un immeuble tel qu’Arcs-de-Seine (Boulogne), nous sommes très sereins. Par comparaison, le mar- ché de Londres qui a été très porteur s’inver- se dans l’attente de décisions liées au Brexit.” >Un de vos immeubles est à La Défense. J.A. : “A la Défense, le marché a connu en 2013 une hausse sensible du taux de vacan- ce, avec l’arrivée de trois tours sur le mar- ché. Mais elles ont été louées, nous arrivons donc avec la commercialisation d’Europlaza (10 000 m 2 ) dans un moment favorable, d’autant que la tour est la seule à offrir un espace jardin à ses locataires.” R.T. : Nous sommes très attentifs à la qualité des locataires et des sous-locataires. Beaucoup de relocations se font par extension de sur- faces de locataires en place.” >Prévoyez-vous de nouveaux investisse- ments? R.T. : “Nous avons comme objectif de créer une foncière de bureaux, dont la taille mini- male unitaire des actifs peut raisonnablement être fixée à 50 millions d'euros. Nous souhai- tons en effet investir dans des grands ensembles qui attirent des locataires solides et qui permettent de mutualiser les coûts des services « plus » dont sont friands les utilisa- teurs. La plupart des opportunités devraient être en 1 e couronne, où le volume d’investis- sement sur le segment des bureaux entre 100 à 300 millions d’euros en très forte croissance, ce qui est un signe de régénération du parc de bureaux. Nous n’excluons pas de faire des acquisitions dans Paris, mais nous recher- chons surtout des opérations à création de valeur fournissant un rendement minimum. Nous privilégions la détention de plus long terme, ce qui est d’ailleurs en phase avec une politique de rénovation du parc de bureaux.” C EGEREAL INTERVIEW Raphaël Tréguier et Jérome Anselme: “Avec le Grand Paris, la France se réveille ” Un an après son changement d’actionnaire, la direction de Cegereal présente ses résultats et son analyse du marché de bureaux. Présentation avec Raphaël Tréguier, directeur général et Jérome Anselme, directeur général délégué. ❑ Chiffres clés 2016 : - Loyers 47,2 M € (+6,5%) - Résultat net (IFRS) 41,3 M € (-49%) - Résultat net (EPRA) 28,2M € (+54,8%) - Patrimoine à périmètre constant : 972 M € (+3,2%) >Êtes-vous ouvert à des acquisitions en VEFA ou à des opérations de développe- ment? R.T. : “Tout à fait. Nous regardons plusieurs opérations de cette nature en ce moment. » >Quel regard portez-vous sur le Grand Paris? R.T. : “Nous sommes attentifs aux mouve- ments de population qui se dessinent en Ile- de-France. La carte des gares se précise, la Société du Grand Paris achète des terrains. L’évolution est lente mais elle va donner un “coup de frais” à la zone sud de l’Ile-de-Fran- ce qui avait grand besoin de meilleures connexions. Les gares vont créer de nouveaux barycentres, ce qui est une source d’opportu- nités pour certains secteurs, mais un risque pour d’autres.” J.A. : “Les nouvelles infrastructures créent des changements mais elles n’auront pas toutes le même impact. Le Grand Paris va permettre de relier des centres de bureaux et permettre des gains de productivité. Cette évolution est vue de façon très positive par les étrangers qui constatent que la France se réveille.” >Quels sont vos principaux chiffres? R.T. : “Le revenu locatif, issu des quatre immeubles que nous détenons a progressé de +6,5 %. Nous anticipons une croissance égale- ment en 2017. Notre résultat récurrent EPRA est en hausse de 53%. Précisons que les loyers ont progressé, mais que le traitement comp- table (IFRS) impose un étalement sur tout le bail des mesures d’accompagnement, ce qui modifie la présentation des résultats. En outre, le résultat en normes IFRS est impacté en 2016 par la hausse, effective mais moins élevée qu’en 2015, de la valorisation des actifs. Le dividende est en hausse de 5 % par rapport à 2015. ● Raphaël T réguier Jérome A nselme
