Au sommaire :
– 2 – Jurisprudence –
Bail en général : Garantie du bailleur pour les vices cachés / Risque d’éviction pour construction partielle sur terrain d’autrui ; droit du locataire d’exiger la résiliation
Baux d’habitation : Remboursement de charges d’électricité
Copropriété : Information des copropriétaires d’une résidence de
tourisme ; demande de QPC rejetée
– 3 – Marchés –
Collecte en hausse pour les SCPI / Décote des loyers de bureaux
– 4 – Législation –
Une loi sur l’outre-mer
Paris : fusion de la ville et du département
– 5 – Réglementation –
Seuil de recours à l’architecte dans les lotissements
Mise en place des sites naturels de compensation
Contrat de construction de maison individuelle
– 6 – Marché locatif privé –
Un marché locatif actif, selon Clameur
– 7 – Nominations – En bref –
Cafpi analyse le marché du crédit et de l’assurance emprunteur
– 8 – interview –
Marc Pigeon (Roxim) : “Nous assumons le rôle social du promoteur”
■ jugé ■ > La Cour de cassation a rejeté le 28février une demande de question prioritaire de constitutionnalité sur le droit des coproprié- taires d’une résidence de tourisme à obtenir des informations sur la résidence, en appli- cation de la loi du 22juillet 2009 (p.3). > Deux arrêts de la Cour de cassation du 28février traitent de la garantie du bailleur : - l’un vise la garantie des vices cachés en présence d’une clause subrogeant le pre- neur dans les droits du bailleur à agir contre l’assureur, - l’autre traite du titre du risque d’éviction qui pesait sur le locataire en cas de remise en cause du droit d’occupation consenti par EDF au bailleur (p.2). ■ chiffré ■ > Le montant des décotes pratiquées entre un loyer facial et le loyer réel payé par le preneur de locaux de bureaux a été chiffré par le Crédit Foncier Immobilier (voir p.3). > 5,56milliards d’euros : c’est le montant de la collecte nette des SCPI en 2016, en hausse de +30% par rapport à 2015. Mais à 4milliards, avec une progression dépas- sant +66%, la collecte des OPCI pourrait bientôt rejoindre celle des SCPI (p.3). > Le taux d’effort d’amélioration consenti par les bailleurs, à l’occasion de la reloca- tion des logements est en chute, selon l’ob- servatoire Clameur (p.6). ■ publiée ■ > La loi sur le statut de Paris qui fusionne la ville et le département et qui crée 4 nouvelles métropoles (Dijon, Saint Étienne, Orléans et Toulon) a été publiée le 1 er mars (p.5). ■ analysé ■ > Cafpi analyse le marché du crédit et de l’assurance emprunteur (p.7). Mobilité pour tous L’ actualité de cette semaine fourmille d’indicateurs de mobi- lité. L’analyse du secteur du crédit par Cafpi montre que le mar- ché de l’assurance emprunteur ne s’est pas développé aussi vite que ce qui était attendu. La mobilité du client n’est pas encore très vive mais elle devrait s’accroître, grâce aux lois récentes. Par ailleurs, pour doper le marché immobilier, Cafpi préconise de réduire les droits de mutation, voire de les supprimer (p.7). Le coût financier de ces droits est un réel obstacle à la mobilité, ce que confirme indirectement le promoteur Marc Pigeon (Roxim) qui relè- ve que les primo-accédants sont souvent à 1000euros près pour boucler leur plan de financement (p.8). Le propos de Daniel Cohen qui commentait l’analyse de Cafpi montre également que les habi- tants d’une commune américaine sinistrée par le chômage ont ten- dance à chercher du travail dans une autre, ce qui est beaucoup moins vrai en France. Le taux de mobilité résidentielle, que mesure précisément l’observatoire Clameur pour les locataires (p.6) est en hausse, soutenu par la bonne tenue du moral des ménages et du marché de l’accession qui pousse des locataires à franchir le pas de leur première acquisition. Autre élément intéressant, tiré d’une enquête menée par Roxim auprès des accédants, c’est le sentiment d’engagement qu’ils ressentent lors de leur achat, et qu’il juge plus fort que celui du mariage. On mesure ici l’évolution des comporte- ments. Les pouvoirs publics sont favorables à la mobilité. En matiè- re d’engagement matrimonial, ils le montrent régulièrement, au- delà des clivages politiques (divorce sans juge par exemple), tant en facilitant la dissolution des unions qu’en limitant la considération familiale du point de vue fiscal (le passage au prélèvement à la sour- ce aboutissant à une imposition individuelle en est un nouvel exemple). La mobilité a le vent en poupe, dans tous les domaines. Il serait donc en effet très cohérent de réduire les droits de mutation. Mais on se heurte alors à la question des recettes fiscales. La réduc- tion des droits affecterait les ressources des collectivités locales, que l’État devrait compenser. Quand elles en ont la possibilité, les col- lectivités ont plutôt tendance à agir en augmentation la pression fiscale. L’expérience récente de la faculté laissée aux départements par la loi de finances pour 2014 d’augmenter leur taux de 3,8% à 4,5% a été saisie par la plupart des départements. Seuls trois en métropole et deux outre-mer ont résisté à cette tentation. Les finances locales sont donc un frein à cet appétit de mobilité. En ces jours où est inaugurée la nouvelle liaison TGV à grande vites- se mettant Paris à 2h10 de Bordeaux, rappelons que l’immeuble est par nature attaché au sol. Quant à l’attache de leurs habitants, elle semble de plus en plus mouvante… ■ BD JURIS hebdo La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr NUMÉRO 675 14 MARS 2017 ISSN 1622-1419 17 E A NNEE L’ESSENTIEL . . immobilier - 2 - Jurisprudence - Bail en général : Garantie du bailleur pour les vices cachés / Risque d’éviction pour construction partielle sur terrain d’autrui; droit du locataire d’exiger la résiliation Baux d’habitation : Remboursement de charges d’électricité Copropriété : Information des copropriétaires d’une résidence de tourisme; demande de QPC rejetée - 3 - Marchés - Collecte en hausse pour les SCPI / Décote des loyers de bureaux - 4 - Législation - Une loi sur l’outre-mer Paris: fusion de la ville et du département - 5 - Réglementation - Seuil de recours à l’architecte dans les lotissements Mise en place des sites naturels de compensation Contrat de construction de maison individuelle - 6 - Marché locatif privé - Un marché locatif actif, selon Clameur - 7 - Nominations - En bref - Cafpi analyse le marché du crédit et de l’assurance emprunteur - 8 - interview - Marc Pigeon (Roxim): “Nous assumons le rôle social du promoteur” S O M M A I R E E D I T O R I A L 1 4mars 2017 2 B AILENGÉNÉRAL - B AUXD ’ HABITATION ▲ Bail en général ■ Garantie du bailleur pour les v ices cachés (Civ. 3 e , 2mars 2017, n°247, FS-P+B, cassation partielle, pourvoi n°15-24876) L'article 1721 du code civil impose au bailleur d'assurer la garantie des vices ou défauts de la chose louée. En voici une illus- tration. Un bail commercial portant sur une résidence de tourisme avait été conclu avec la société Privilège Hôtels et Resorts qui avait sous-loué les locaux à la société Privi- lège Appart-Hôtels Toulouse. Le bail comportait une clause selon laquelle en cas d'événement exceptionnel ne per- mettant pas une occupation effective et normale des biens, le loyer serait suspendu. Une clause subrogeait le preneur au bailleur dans ses droits et obligations pour la mise en jeu, contre le vendeur des garan- ties de vente et de construction. À la suite de désordres, l'assureur dommage ouvrages refusait de payer les sous-loyers, estimant que l'exploitation n'était pas ren- due impossible par les désordres. Le bailleur exigeait le paiement des loyers tandis que le locataire demandait condamnation du bailleur à lui garantir la perte des sous- loyers. Le tribunal d'instance avait estimé que l'in- demnisation relevait de la garantie dom- mages-ouvrage et que le locataire avait été subrogé dans les droits et actions du bailleur et il avait rejeté la demande d'in- demnisation émanant du locataire. Cette décision est cassée au visa de l'article 1721 du code civil: « Qu'en statuant ainsi, alors que la clause subrogeant le preneur dans les droits du bailleur envers l'assurance dommages- ouvrage n'était pas de nature à exonérer le bailleur de la garantie légale instituée par l'article 1721 du code civil, le tribunal a vio- lé le texte susvisé […] Par ces motifs: casse ». Observations : De nombreux arrêts don- nent des exemples de condamnation du bailleur au titre de sa garantie des vices cachés. Par exemple, pour défaut de construction d'un plancher non conforme aux normes de sécurité (Civ. 3 e , 13 oct. 1981). Mais l'article 1721 n'est pas d'ordre public et il est donc possible d'y déroger par des conventions particulières non équi- voques (Civ. 3 e , 10décembre 1980). La dérogation peut être très générale (Civ. 3 e , 31octobre 2006). Dans l'arrêt rapporté, la Cour de cassation ne remet pas en cause la validité de la clause subrogeant le preneur dans les droits du bailleur pour agir contre l'assu- reur mais elle en précise la portée: cela ne r emet pas en cause la garantie légale. Il en résulte que si l'action engagée par le loca- taire contre l'assureur ne donne pas de résultat, le locataire peut se retourner contre le bailleur au titre de sa garantie résultant de l'article 1721. ■ Risque d’éviction pour construc- tion partielle sur terrain d’autrui: droit du locataire d’exiger la rési- liation (Civ. 3 e , 2mars 2017, n°248, FS-P+B, rejet, pourvoi n°15-11419) Une SCI avait donné à bail des locaux pour exploiter un restaurant et le fonds avait été ultérieurement vendu. La SCI avait par ailleurs vendu les murs à une autre SCI. L'ac- quéreur du fonds de commerce avait alors engagé une action contre le bailleur pour obtenir la résiliation du bail sur le fonde- ment de l'article 1719 du code civil, au motif qu'il existait un risque de remise en cause de son droit. En effet une partie des ter- rains, en berge de la Garonne, appartenant à EDF, ils avaient fait l'objet d'une conven- tion d'occupation du domaine public, mais non transmissible à un acquéreur et révo- cable. La Cour de cassation confirme la mise en œuvre de la garantie du bailleur: « Mais attendu qu'ayant relevé que les locaux donnés à bail, en ce compris ceux construits sur le terrain d'autrui, avaient été délivrés aux locataires successifs sans aucu- ne modification conventionnelle et que, si la SCI Les Berges de la Garonne avait été, par une convention d'occupation du domaine public, autorisée personnellement à occuper ce terrain, EDF se réservait le droit d'y mettre fin, à tout moment, sans préavis ni indemnité, ce dont il résultait que l'ex- ploitation d'une partie des locaux était sou- mise au bon vouloir d'un tiers disposant de droits incontestables de nature à contredi- re ceux conférés par le bailleur au preneur , la cour d'appel, […] qui a caractérisé le risque d'éviction du preneur, a légalement justifié sa décision; Et attendu que la cour d'appel a retenu sou- verainement que le préjudice résultant de ce que la chose louée était partiellement édifiée sur le terrain d'autrui était certain; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ». La Cour de cassation confirme aussi l'obli- gation du vendeur (la SCI) de garantir à l'ac- quéreur (l'autre SCI) de l'éviction dont il a souffert. Observations : Voici un exemple de la mise en jeu par le locataire de la garantie d'éviction prévue par l'article 1719 3e du code civil. Ce texte impose au bailleur « de f aire jouir paisiblement le preneur pen- dant la durée du bail ». Le risque d'éviction résultait ici de la faculté pour EDF de remettre en cause la convention d'occupa- tion précaire consentie au cédant, qui n'était pas cessible. Baux d’habitation ■ Remboursement de charges d'électricité (Civ. 3 e , 2mars 2017, n°246, FS-P+B, rejet, pourvoi n°15-19418) Le bail meublé d'une maison prévoyant le remboursement au bailleur des dépenses d'électricité pour les parties privatives avait été requalifié en bail relevant de la loi du 6juillet 1989. La cour d'appel avait condam- né le locataire à rembourser au bailleur une somme au titre des charges locatives. Le locataire contestait la décision en invo- quant le décret du 26août 1987 fixant la lis- te limitative des charges locatives et qui ne prévoit pas les dépenses individuelles d'électricité. La Cour de cassation valide la décision, mais par substitution de motifs: « Mais attendu que, si un bail d'habitation de logement vide ne peut contrevenir aux dispositions du décret du 26août 1987 énonçant limitativement la liste des charges récupérables qui ne comprend que les dépenses d'électricité relatives aux parties et équipements communs, l'annulation après exécution de la clause qui contrai- gnait le locataire au remboursement de la fourniture d'électricité dans les parties pri- vatives entraîne des restitutions réci- proques, obligeant la partie qui a bénéficié de la prestation en nature qu'elle ne peut restituer à s'acquitter d'une indemnité équivalente à la valeur de cette prestation; que la cour d'appel a condamné M. A. [loca- taire] au paiement d'un solde locatif incluant la somme de 2002,84euros corres- pondant à la prestation en nature dont il a bénéficié: que, par ce motif de pur droit, substitué à ceux justement critiqués, l'arrêt se trouve légalement justifié ». Le pourvoi est rejeté ». Observations : La discussion juridique en appel et dans le pourvoi se focalisait sur le droit de l'électricité et la nécessité de ne pas empêcher le consommateur final, ici le locataire, d'avoir un libre accès au fournis- seur de son choix. La Cour de cassation JURISPRUDENCE n'est pas entrée dans ce débat, pour s'en tenir aux règles des rapports locatifs. L'article 23 de la loi de 1989 sur le fonde- ment duquel a été pris le décret de 1987 f ixant la liste des charges locatives récupé- rable, est d'ordre public (pour un exemple: Civ. 3 e , 16février 2010). En l'espèce, le bailleur avait facturé l'élec- tricité relative à la maison, ce qui ne rele- vait pas de la liste des charges récupé- rables, puisque le contrat est ordinaire- ment souscrit par le locataire, mais ce qui justifiait une restitution réciproque. La Cour de cassation admet donc la compen- sation entre l'obligation de restituer, impossible en nature, et l'indemnisation financière à due concurrence. Copropriété ■ Information des copropriétaires d'une résidence de tourisme: demande de QPC rejetée (Civ. 3 e , 28février2017, n°374, non-lieu à renvoi, pourvoi n°16-21458) Une société exploitant une résidence de tourisme avait été condamnée à trans- mettre aux copropriétaires les comptes d'exploitation et les bilans, précisant le taux de remplissage, les événements significatifs de l'année et le montant des postes de dépense et de recettes de la résidence. La société contestait le bien-fondé de l'article L 321-2 du code du tourisme, en regard du principe de la liberté d'entreprendre. La Cour de cassation refuse de transmettre la question au Conseil constitutionnel au motif que : « le législateur a entendu renforcer l'effica- cité du contrôle de nature à permettre aux propriétaires de lots dans une résidence de tourisme d'être informés de la gestion de l'exploitant, susceptible d'affecter leur situation, qu'il a suffisamment défini les obligations de celui-ci et qu'il a ainsi assuré un juste équilibre, qui n'est manifestement pas disproportionné, entre le respect de la liberté d'entreprendre et celui des droits des propriétaires, que, d'autre part, la dif- férence de traitement instituée par la dis- position contestée entre les exploitants de résidence de tourisme et les autres opéra- teurs économiques, laquelle repose sur une différence de situation, est en rapport direct avec l'objet de la loi, qui est de per- mettre aux propriétaires d'avoir accès aux indicateurs relatifs à la performance de leur investissement ». Observations : Par cet arrêt, la Cour de cas- sation conforte le bien-fondé de l'obliga- 1 4mars 2017 3 C OPROPRIÉTÉ ▲ Collecte en hausse de 30% pour les SCPI Les SCPI ont collecté 5,56milliards d’euros en 2016, un volume en hausse de +30% par rapport à 2015. C’est notamment grâce à la collecte des SCPI de bureaux (3,1milliards) que ce nouveau record a été atteint. S’agissant des OPCI, la collecte a augmenté encore plus; de +66,4% avec 4,08milliards. Selon l’Aspim, ces bons chiffres devraient être renouvelés pour l’année 2017. La capitalisation des SCPI atteignait fin 2016 un montant de 43,52milliards (+15,1%). Quant à celle des OPCI, elle a quasiment doublé en un an (+92,1%), à 8,72milliards. Le marché secondaire des SCPI a été plus actif qu’en 2015: avec 715,3millions d’euros de parts échangées, ce marché a augmenté de +5,6%, mais cela ne représente que 1,76% de la capitalisation. Le rendement, calculé en taux de distribu- tion sur la valeur de marché, est de 4,63%. Il est de 4,56% pour les SCPI de bureaux et de 5,07% pour les SCPI spécialisées. Ce chiffre est en repli par rapport à 2015. Le délégué général de l’Aspim, Arnaud Dewachter explique cette évolution par un léger retrait des revenus distribués (-2,63%) et la hausse de 2,34% de la moyenne pondérée des prix de parts. Le total de la collecte des SCPI d’immobilier d’entreprise occupe la quasi-totalité du mar- ché (95,5%) avec 58 sociétés. La part des 17 SCPI orientées sur l’immobilier d’habitation est donc restreinte. Elle se répartit entre les SCPI Malraux (0,46%), celles de déficit fon- cier (1,42%), Pinel (2,35%), monuments his- toriques (0,21%) et autre (0,09%). Performance des SCPI en 2016 Collecte nette des SCPI en 2016 Décote des loyers de bureaux Ecart entre loyer facial et loyer réel En % Taux de distribution Variation du prix de part SCPI de 2015 2016 2015 2016 bureaux 4,81 4,56 1,67 2,85 commerces 4,91 4,77 0,66 1,44 spécialisées 5,13 5,07 0,96 0,33 diversifiées 5,10 4,98 -0,17 -0,39 Immobilier d’entreprise 4,85 4,63 1,37 2,34 SCPI de 2016 Variation bureaux 3128,3 +20,1 % commerces 978,6 +56 % spécialisées 583,0 +118,4 % diversifiées 620,5 +10,3 % Immobilier d’entreprise 5310,4 +30,7 % Immobilier d’habitation 251,5 +16,9 % Total 5561,8 +30 % Régions Décote Lille -6% à - 25% Grand Est -7% à - 25% Ile-de-France -8% à - 25% Paris -7% à - 22% Nantes -7% à - 18% Bordeaux -2% à - 9% Lyon -8% à - 33% Toulouse -6% à - 17% Marseille-Aix -2% à - 13% En millions d’ € source Aspim source Crédit Foncier Immobilier tion d'information des copropriétaires de résidence de tourisme, qui pèse sur l'ex- ploitant, locataire, en vertu de l'article L321-2 du code du tourisme, issu de la loi du 22juillet 2009. ● ❑ PLU intercommunal Le ministère du logement a lancé le 8mars un appel à projet pour valoriser les bonnes pratiques en matière de PLU inter- communal. (Communiqué du 8mars 2017). ❑ Commerce, Ville et Territoire Le 17avril, un groupe de travail du réseau “Commerce, Ville et Territoire” se réunira sur l’évolution des modes de consomma- tion et son impact sur les territoires en termes d’urbanisme et d’aménagement. Une autre réunion est programmée en septembre sur la façon dont l’implanta- tion et le traitement de l’aménagement commercial peuvent participer à rendre la ville plus durable. Ce programme fait suite à la remise à Emmanuelle Cosse du rapport “ inscrire les dynamiques du commerce dans la ville durable ”. Ce rapport du CGEDD a été remis le 9mars à la ministre. Pour répondre à la prolifération des centres commerciaux en périphérie de ville, géné- rant des déséquilibres urbains, écologiques et économiques, le ministère lancera d’ici l’été des appels à projet pour susciter des démarches exemplaires et innovantes pour la réhabilitation de zones commerciales. (Communiqué du 9mars2017). ❑ Décote des loyers de bureaux Le loyer facial moyen de bureaux en Ile- de-France est de 323 € le m 2 selon le Cré- dit foncier Immobilier. La décote entre le loyer facial et le loyer réel varie, en Ile-de- France, de -8 à -25%. Cette décote, très variable suivant les régions peut être très faible (parfois seulement -2% à Bor- deaux) ou très forte (jusqu’à -33% à Lyon). I NITIATIVESET M ARCHÉS 1 4mars 2017 4 Une loi du 28février2017 comporte 148 articles sur l’outre-mer. En voici quelques aspects. La loi fixe un objectif de construction de 150000 logements au cours des 10 pro- chaines années (art. 3). L’État peut transférer à titre gratuit des ter- rains lui appartenant à l' établissement public foncier de Mayotte pour la construc- tion de bâtiments scolaires, de logements sociaux et d'infrastructures publiques de première nécessité (art. L 321-36-6-1 du code de l'urbanisme créé par l'article 114 ). Le pré- fet doit en arrêter la liste d'ici fin 2020. ■ Régularisation foncière L'article 115 prévoit de nouvelles disposi- tions sur les terrains de la zone des 50 pas géométriques (art. L 5114-7 du CGPPP). Cet article, modifié, prévoit une faculté de céder les terrains à l'occupant qui y a établi sa rési- dence principale avec une décote pouvant aller jusqu'à 95 % de la valeur vénale du bien. Un nouvel article L 5114-7-1 précise que si un acquéreur a acquis son bien grâce à cette procédure et qu'il le revend dans les dix ans, il doit en informer le préfet qui dispose d'un droit d'acquisition prioritaire. L'acquéreur ayant acquis le bien à un prix inférieur à l'évaluation des domaines et qui le revend, doit reverser la plus-value à l’État. L'acquéreur qui a acquis le bien à un prix inférieur à l'évaluation des domaines et qui le met en location doit respecter un loyer plafond (pendant une durée de 10 ans). Le contrat de vente entre l'acquéreur et l’État doit mentionner ces obligations. - L'article 116 crée une commission d'urgen- ce foncière à Mayotte . Elle a pour but de préfigurer le groupement d'intérêt public visant à rassembler les éléments propres à reconstituer les titres de propriété (prévu par l'art. 35 de la loi du 27mai 2009). - L'article 117 complète cette même loi de 2009 par un article35-2 selon lequel lors- qu'un acte de notoriété sur un immeuble situé en Guadeloupe, en Martinique, à La Réunion, en Guyane, à Saint-Martin et à Mayotte constate une possession répondant aux conditions de la prescription acquisitive , il fait foi de la possession, sauf preuve contraire. Il ne peut être contesté que dans un délai de cinq ans à compter de la derniè- re des publications de cet acte par voie d'af- fichage, sur un site internet et au service de la publicité foncière ou au livre foncier. L'acte de notoriété doit être établi et publié avant fin 2027. - L'article 118 programme une ordonnance pour créer un régime fiscal transitoire pour, jusqu'en 2025, faciliter les opérations de régularisation foncière à Mayotte . Le texte comporte aussi de nombreuses mesures fiscales. En voici quelques exemples. - Extension à l'outre mer de la réduction d'impôt pour la restauration des logements achevés depuis plus de 20 ans (art. 126 modifiant l'article 199 undecies A du CGI). Ce dispositif avait été supprimé par l'art. 110 de la loi de finances pour 2016. Il est donc rétabli. ■ Logement social - L'article 128 supprime l'exigence de sub- vention publique à hauteur de 5 % pour bénéficier de la réduction d'impôt pour investissement dans le logement social (art. 199 undecies C modifié du CGI). - L'article 129 modifie l'exigence d' agrément préalable pour bénéficier de réduction d'im- pôt fléchée vers le logement social dans les collectivités d'outre mer. Il prévoit désormais une procédure d'agrément allégée, concen- trée sur les aspects fiscaux, et limitée au cas où l'arrêté du préfet prévoit l'attribution d'une subvention au titre des contrats de développement (art. 199 undecies C VII). - L'article 130 ajoute un cas de soumission au droit fixe de 125 € des opérations d'acquisi- tions d'immeubles bâtis entre organismes d'HLM pour la mise en œuvre de l'art. L 199 undecies C notamment (art. 1051 complété du CGI). - L'article 132 généralise le crédit d'impôt pour financer des opérations de logements intermédiaire dans les DOM (art. modifiant l'article 244 quater W du CGI). Il a pour but d'améliorer le financement des programmes d'investissement dans le logement intermé- diaire (cf. rapport au Sénat). - L'article 133 modifie le même article du CGI pour supprimer l' agrément fiscal préa- lable pour les programmes d' accession sociale à la propriété sociale dans les DOM lorsqu'il s'agit d'un programme d'investisse- ment social réalisé par un organisme d'HLM. - L'article 134 majore le crédit d'impôt au titre de la rénovation des logements sociaux outre mer . Le montant du crédit d'impôt est porté de 20000à 50000 € . Le taux du crédit d'impôt est porté de 20 % à 40 % (art. 244 quater X du CGI modifié). - L'article 137 minore de 60 % la valeur loca- tive des locaux affectés à l'habitation situés à Mayotte (art. 1496 modifié du CGI). O UTRE - MER - P ARISETMÉTROPOLES LÉGISLATION Une loi sur l’outre-mer reproduction interdite sans autorisation Une nouvelle collectivité est créée par f usion de la commune de Paris et du département de Paris (art. L 2512-1 du CGCT, art. 1 er de la loi nouvelle). La suite du chapitre 1 er en organise les modalités. Le chapitre II traite des missions des maires et des conseils d'arrondissement de Paris, Lyon et Marseille. L'article 15 prévoit l'avis du maire d'arrondissement sur toute auto- risation d'étalage et de terrasse délivrée par le maire. L'article 21 organise le regroupement des 4 premiers arrondissements de Paris . L'article 25 modifie les compétences du maire de Paris. Il lui accorde les pouvoirs de police en matière notamment de - salubrité des bâtiments à usage principal d'habitation et de - bruits de voisinage L'article 29 modifie l'article L 129-5 du CCH qui, à Paris, accorde au préfet de police les compétences liées à la sécurité des occu- pants immeubles d'habitation. Cette com- pétence est désormais à Paris transférée au maire ou, en cas de carence, au préfet de police. Le même article modifie la répartition des pouvoirs en matière de bâtiments mena- çant ruine. Cette compétence est attribuée au maire de Paris pour les bâtiments à usa- ge principal d'habitation ou d'héberge- ment (art. L 511-7 nouveau du CCH). Le titreII traite des opérations d'aménage- ment. L'article 39 prévoit que les établissements publics territoriaux sont associés à l'élabo- ration du SCOT de la métropole du Grand Paris (complément de l'art. L 134-1 du code de l'urbanisme). L'article 40 modifie l'article L 213-6 du code de l'urbanisme relatif à la date d'ap- préciation de la valeur d'un bien situé dans une ZAD qui fait l'objet d'une procé- dure d'expropriation. L'objectif de l'article est de maîtriser les coûts des opérations d'aménagement (cf. rapport à l'Assemblée n°4293). En cas d'expropriation, la date de référence est antérieure à celle du droit commun (un an avant le début de l’en- quête publique préalable), ce qui permet de réduire le montant à verser; elle corres- pond soit à la date de délimitation du périmètre provisoire de la ZAD, soit à la date de création de cette dernière, soit à la date de son renouvellement. Si la durée de la ZAD est expirée, on revient au droit commun. Le nouveau texte stabilise la Paris: fusion de la ville et du département (Loi n° 2017-256 du 28février 2017 de programmation relative à l'égalité réelle outre-mer et portant autres dispositions en matière sociale et économique, JO. du 1 er mars, n°1). date de référence, l'effet de la ZAD est prolongé jusqu’à l’expropriation dès lors que celle-ci est prononcée sur le fonde- ment d’une déclaration d’utilité préalable i ntervenue antérieurement à l’expiration de cette zone. L'article 41 modifie les règles d'affectation d'un excédent de liquidation d'un office public de l'habitat . Au lieu d'être affecté au « financement de la politique du loge- ment social », il sera désormais affecté à « des opérations de développement, d'amélioration et de démolition du parc de logement social » (art. L 421-7-1 modi- fié du CCH). L'article 42 vise les établissements publics fonciers . Pour la création de filiales de ces établissements, ainsi que pour les acquisi- tions ou cessions de participation, le nou- veau texte remplace l'accord du ministre par celui du préfet. L'article 47 concerne les sociétés publiques locales et les sociétés publiques locales d'intérêt national . Le nouveau texte dis- tingue désormais les SPLA à objet stricte- ment local et les SPLA d'intérêt national. Les premières ont un périmètre d'interven- tion limité aux collectivités actionnaires tandis que les secondes pourront égale- ment intervenir pour des opérations rele- vant de l’État (art. L 327-1 et suivants du code de l'urbanisme). L'article 48 modifie la composition du conseil d'administration de Grand Paris Aménagement pour y associer la Métropo- le du Grand Paris et les nouveaux établisse- ments publics territoriaux (art. L 321-33 du code de l'urbanisme). L'article 54 vise aussi les excédents résul- tant de la liquidation d'un OPH. Il autorise les collectivités territoriales à détenir des parts ou actions de société d'HLM et de crédit immobilier au-delà des deux tiers du capital à titre temporaire. L'article 55 programme une ordonnance pour la promotion du territoire de Paris La Défense. Exploitation commerciale: baisse du seuil à Paris L'article 59 modifie le seuil d'autorisation d'exploitation commerciale pour le cas de Paris. Le seuil (art. L 752-1 du code de com- merce) est ramené de 1000m 2 à 400m 2 pour une durée de 3 ans à compter du 1 er janvier 2018. L'article 60 porte d'un an à deux ans le délai de transfert des ZAC des communes de la métropole du Grand Paris vers les établissements publics territoriaux (art. L5219-5 du CGCT). D'autres articles visent à faciliter les mis- sions de la société du Grand Paris. L'article 62 modifie l'article 22 de la loi du 3juin 2010 qui permet de confier à des parte- n aires publics ou privés un contrat qui por- te à la fois sur la conception d’un projet d’aménagement global et sur sa réalisa- tion. L'objet de cet article est étendu aux opérations d’aménagement ou de construction dans le périmètre desquelles est située une gare appartenant au Grand Paris express, au bénéfice des communes ou EPCI ou à la SGP. 4 nouvelles métropoles L'article 70 élargit les critères de création des métropoles pour que 4 nouvelles com- munautés urbaines puissent en bénéficier: Dijon, Saint-Étienne, Orléans et Toulon . Quelques articles traient des compétences de la métropole Aix Marseille (art. 77 pour le tourisme). L'article 79 programme un rapport sur la fusion du conseil départe- mental des Bouches-du-Rhône avec la métropole d'Aix-Marseille-Provence. (Loi n°2017-257 du 28février2017 relative au statut de Paris et à l'aménagement métro- politain, J.O. du 1 e r mars 2017, n°2) ■ Seuil de recours à l’architecte Le seuil de recours obligatoire à l'architec- te pour l'élaboration du projet architectu- ral, paysager et environnemental d'un lotissement est fixé à 2500m 2 . (art. R 441- 4-2 du code de l'urbanisme, texte d'appli- cation de la loi du 7juillet 2016, art. 81). Il s'applique aux demandes de permis d'aménager déposées à compter du 1 er mai 2017 . (Décret n°2017-252 du 27février2017 relatif à l'établissement du projet architectural, pay- sager et environnemental d'un lotissement, J.O. du 28 fév. n°51). ■ Dérogation aux règles d'urbanis- me. Procédure d'instruction. Le pétitionnaire peut déposer une deman- de de permis de construire en demandant une dérogation aux règles d'urbanisme dans plusieurs cas: - art. L 151-29-1 du code de l'urbanisme: en raison de l'intérêt public du projet du point de vue de la qualité ainsi que de l'in- novation ou de la création architecturales. - art. L 152-6: dans les zones denses. Le pétitionnaire doit alors déposer un exemplaire supplémentaire du dossier (art. R 423-2 modifié et art. R 423-12-1 nou- veau). Le maire, qui est guichet unique, doit le transmettre au préfet. La commis- sion régionale du patrimoine et de l'archi- tecture doit se prononcer dans le délai de d eux mois. Son silence vaut accord. Lorsqu'il y a lieu de consulter la commis- sion régionale du patrimoine et de l'archi- tecture, le délai d'instruction de l'article R 423-23 est majoré de deux mois (art. R 423-25-1 nouveau). (Décret n°2017-254 du 27février2017 por- tant application des dispositions des articles L. 151-29-1 et L. 152-6 du code de l'urbanis- me, J.O. du 28février, n°53). ■ Mise en place des sites naturels de compensation Les atteintes à la biodiversité provoquées par la réalisation d'un projet de travaux (art. 163-1 du code de l'environnement) doivent dans certains cas donner lieu à compensation. La compensation des atteintes à la diversité peut être mise en œuvre directement soit en confiant par contrat la réalisation de ces mesures à un opérateur ou par l'acquisition d'unités de compensation dans le cadre d'un site natu- rel de compensation. Ces sites doivent être agréés. Deux décrets en fixent les modali- tés. La décision est prise par arrêté du ministre de l'environnement après avis du Conseil national de la protection de la nature. Le silence gardé par la ministre pendant 6 mois après la demande vaut accord. Pour pouvoir faire l'objet d'un agrément, le demandeur doit: - disposer de capacités techniques et finan- cières nécessaires à la mise en œuvre des mesures de compensation, de manière anticipée et mutualisée, - justifier de droits permettant la mise en œuvre des obligations de compensation sur les terrains d'assiette du site de com- pensation. L'article D 163-4 nouveau précise le conte- nu de la décision d'agrément. La durée de validité de l'agrément ne peut être infé- rieure à 30 ans. Les sites de compensation doivent per- mettre la mise en œuvre des mesures avant la vente des unités de compensation correspondantes (art. D 163-8) Les mesures doivent faire l'objet de suivi et donner lieu à un rapport annuel. Le préfet de région préside un comité de suivi local du site naturel de compensation (art. D 163-9). (Décrets n°2017-264 et 265 du 28février2017 relatifs à l'agrément des sites naturels de com- pensation, J.O. du 2mars2017, n°7 et8). 1 4mars 2017 5 L OISETDÉCRETS R ÉGLEMENTATION 1 4mars 2017 6 M ARCHÉ B RÈVES culté pour les bailleurs de réaliser les tra- vaux, ce qui contrecarre les objectifs de la loi de transition énergétique. L’encadrement des loyers à Lille, et en Ile-de-France Michel Mouillart réaffirme que le fait de réduire les loyers les plus élevés ne bénéfi- cie pas aux ménages les plus pauvres. A Lille, qui est un marché de pénurie, car la commune a refusé de construire des loge- ments pour les étudiants et les familles monoparentales, Clameur a mesuré l’im- pact de la mise en œuvre de l’encadrement des loyers à partir du 1 er février 2017. Il devrait affecter 22,0 %du parc locatif; La baisse des loyers concernés est chiffrée à 16,8%. La mesure devrait avoir un impact de baisse de -3,7% de l’ensemble des loyers du marché. Quant à l’Ile-de-France, il est prévu d’étendre l’encadrement des loyers dans 411 communes. Or d’après l’OLAP, les relo- cations ont lieu avec des baisses de loyer dans 25% des cas. Clameur indique que le ralentissement de la progression des loyers est général; entre2000 et2017, il a concer- né 96,6% des communes concernées. ● ❘◗ Par un mécénat de compétence, le cabi- net d’avocats Seban & Associés accom- pagne le projet de remontage de la flèche nord de la cathédrale de Saint-Denis , déconstruite en 1846 pour raison de sécu- rité. Le cabinet participe à ce projet en réalisant les études juridiques requises (contrats à conclure…). ❘◗ Dentons se rapproche du cabinet néer- landais Boekel et conforte ainsi sa pratique en immobilier. Le responsable du secteur immobilier de ce cabinet de 70 avocats basé à Amsterdam est Wendela Raas . Acteurs Un marché locatif actif Alors que le marché locatif privé fait preuve d’une activité soutenue, l’effort d’entretien amélioration chute, selon Clameur. Le marché locatif connaît traditionnelle- ment lors de l’hiver une phase de calme, mais les deux premiers mois de l’année 2017 témoignent au contraire d’une activi- té soutenue. Activité soutenue Michel Mouillart, professeur à l’Université Paris Ouest, indique qu’après une très bonne année 2016, le marché locatif privé commence très bien l’année 2017. Le taux de mobilité rési- dentielle s’établit à 29,8% dépassant la moyenne sur longue période (soit 28,6% de 1998 à 2007). Pour Michel Mouillart, c’est la hausse du moral des ménages et la bonne tenue du marché de l’accession à la pro- priété qui explique cette situation. La hausse de la mobilité est présente dans de nombreuses régions (elle dépasse 40% en Auvergne, Basse-Normandie, Bretagne, Languedoc-Roussillon, Nord-Pas de Calais et Pays de Loire), mais elle est faible dans le Limousin. A Paris, la mobilité est habituellement plus faible (19,7% en moyenne soit 10 points de moins) que dans le reste du pays. Après avoir atteint un palier bas en2014 et2015 (17,3%), elle avait remonté en 2016 (18,7%), mais elle recule à nouveau au début de 2017 (18,6%). Loyers sous l’inflation En 2015, les loyers de marché avaient recu- lé de -1,1%. En 2016, ils ont augmenté de +1%. Le début de l’année 2017 marque une stabilisation des loyers. Mais quel que soit le segment de marché concerné, l’évo- lution est sous l’inflation. La hausse la plus vive est celle des studios et une pièce (+1,1% en glissement annuel), soit moins que l’inflation (+1,3%). Les 5 pièces sont en hausse de +0,8% et les 4 pièces très stables (+0,2%). À l’inverse, les 2 et 3 pièces reculent (-0,6%). Les variations des loyers de marché sur longue période montrent que, depuis dix ans, les loyers augmentent moins vite que l’inflation. La variation des loyers dans les villes est négative dans 50,9% d’entre elles. Pour Michel Mouillart, il en résulte que ce n’est pas la mise en œuvre récente d’un système administratif d’encadrement des loyers qui peut être à l’origine de cette évolution à long terme. Chute de l’effort d’amélioration Le taux d’effort d’amélioration des loge- ments s’est effondré. Alors qu’elle est en moyenne de 22,2% (de 1998 à 2007), la proportion de logements qui font l'objet de travaux avant la relocation avait chuté à 16,0% en 2014. Ce taux avait légère- ment remonté en 2016 à 17,6%. En ce début d’année 2017, il rechute à 14,1%, un niveau jamais rencontré depuis 20 ans. Par ailleurs, autre signe de dynamisme de l’activité du marché, la vacance locative recule. L’indice de vacance locative avait atteint un niveau très élevé en 2014 à 128,4. Depuis, il est en net recul. Il était tombé à 112,3 en 2016 il se rétracte à nou- veau à 106,9 en 2017. En conclusion, Michel Mouillart indique que l’évolution des loyers renforce la diffi- P 4,0 0,4 1,6 -2 0 2 4 6 1999200020012002200320042005200620072008200920102011201220132014201520162017 Taux de variation des loyers (en %) Moyenne 2007- 2012 Inflation 1,7% Moyenne 2013- 2017 Inflation 0, 6 % Moyenne 1998- 2006 Inflation 1, 8 % - 14 - 21,3 17,3 22,2 23,6 21,9 21,9 22,4 19,8 19,0 20,8 23,1 33,0 31,7 32,2 25,2 25,1 16,0 16,2 17,6 14,1 22,2 12 18 24 30 36 19981999200020012002200320042005200620072008200920102011201220132014201520162017 Part avec travaux (en %) Moyenne 1998-2017 Variation des loyers de marché France entière Taux d’effort d’amélioration et d’entretien V ille L oyer 2017 ( € /m 2 ) V aria- tion 2017 V ille L oyer 2017 ( € /m 2 ) V aria- tion 2017 Lyon Toulouse Nîmes Lille Reims Strasbourg Toulouse Dijon Nantes Montpellier 13,3 11,2 10,6 13,9 12,5 12,8 12,2 11,2 12,3 13,8 3,6% 2,5% 2,1% 1,7% 1,6% 1,2% 0,9% 0,4% 0,3% 0,3% Villeurbanne Marseille Bordeaux Paris Grenoble St-Etienne Angers Nice LeHavre Rennes 12,3 12,3 13,2 25,2 12,0 7,7 10,4 15,7 11,2 12,2 0,2% -0,1 % -0,2 % -0,3 % -0,5 % -0,7 % -0,9 % -1,3 % -1,9 % -2,3 % Loyers de marché des grandes villes ■ Contrat de construction de mai- son individuelle Un arrêté du 23février modifie le modèle type de notice d'information du contrat de maison individuelle. Il concerne notam- ment le délai de rétractation . Il entre en vigueur pour les contrats conclus à partir du 1 er avril 2107. Le délai de rétractation a été porté de 7 à 10 jours par la loi du 6 août 2015 (Macron). Le délai court à compter du lendemain de la 1 e présentation de la LR avec AR noti- fiant le contrat et la notice d'information. Le délai de rétractation concerne les contrats de construction portant sur une maison individuelle à usage exclusif d'habi- tation. (Arrêté du 23février2017 modifiant l'arrêté du 28novembre 1991, J.O. du 4mars, n°31). source Clameur 1 4mars 2017 7 NOM : PRÉNOM : FONCTION : SOCIÉTÉ : ADRESSE : TÉL : FAX : MÉL : N ° TVA INTRACOM .: SIGNATURE : O F F R E EX C EP T IO NN EL L E R é s e r v é e a u x n o uv e a u x a b o n n é s 20% de réduction sur l’abonnement JURIS hebdo immobilier N OMINATIONS R ENCONTRE Gouvernement Christophe Sirugue est nommé secrétaire d'Etat auprès du ministre de l'économie et des finances, chargé de l'industrie, du n umérique et de l'innovation. Il succède à Axelle Lemaire. (Décret du 27février2017, J.O. du 28février, n°1). Administration centrale ✓ Justice : Thomas Andrieu , maître des requêtes au Conseil d'Etat, est nommé directeur des affaires civiles et du sceau. Il remplace Carole Champalaune . (Décret du 2mars 2017, J.O. du 3mars, n°70). Organismes publics ✓ ANAH : Blanche Guillemot est recondui- te dans ses fonctions de directrice générale de l'Agence nationale de l'habitat. (Arrêté du 22février2017, J.O. du 2mars, n°79) ✓ Politique de la ville : Jean-François Cor- det est nommé président de l'observatoire, président du comité d'orientation de l'Ob- servatoire national de la politique de la vil- le. (Arrêté du 2mars 2017, J.O. du 3mars, n°82). ✓ Conseil de l'immobilier de l’État : Jean-Louis Dumont est nommé président. (Arrêté du 1 e r mars 2017, J.O. du 4mars, n°49). ✓ Euroméditerranée : Hugues Parant est nommé directeur géné- ral de l'établissement public d'aménage- ment Euroméditerranée. (Arrêté du 2mars 2017, J.O. du 5mars, n°29) Conventions collectives ➠ Géomètres-experts, géomètres-topo - graphes, photogrammètres et experts-fon - ciers : l'avenant du 3décembre 2015 relatif à la protection santé est étendu par arrêté du 21février2017 (J.O. du 28février, n°75). ➠ Centres PACT-ARIM : l'avenant du 20sep- tembre 2016 modifiant l'avenant n°2 du 14décembre 1990 relatif au régime de pré- voyance obligatoire est étendu. (Arrêté du 21février2017, J.O. du 28février, n°76). ➠ Huissiers de justice : l'avenant n°51 du 24septembre2015 relatif à la convention de forfait en jours est étendu par arrêté du 23février2017. (J.O. du 2mars, n°81). ➠ Personnels des SA et fondations d'HLM : Deux accords du 6octobre2016 sont éten- dus; ils sont relatifs à: - la révision de la convention collective , - la formation professionnelle tout au long de la vie. (Arrêté du 27 fév. 2017, J.O. du 4mars, n°74). ■ Comptabilité des organismes HLM Un arrêté du 13février actualise les annexes des comptes financiers applicables aux organismes d'HLM à comptabilité pri- vée de l'exercice 2016. (Arrêté du 13février2017 modifiant cer- taines annexes de l'arrêté du 7octobre2015 homologuant l'instruction comptable appli- cable aux organismes d'HLM à comptabilité privée, J.O. du 2mars, n°52). B ULLETIND ’ ABONNEMENT « PRIVILÈGE » ❑ OUI , je souhaite bénéficier de l’offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC (soit 586,68 € HT + 2,1% de TVA) au lieu de 779 € TTC, soit 20% de réduction . Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription À RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi675 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✁ AU FIL DU J.O. Cafpi analyse le marché du crédit et de l’assurance emprunteur Le marché de la production de crédit en France devrait s’établir à 140milliards euros selon Cafpi. Le marché du rachat de crédit, devrait atteindre 60milliards. Ce montant s erait alors nettement inférieur à celui de 2016 (113milliards) car, explique Philippe Taboret, la hausse des taux d’intérêt rend moins intéressante la renégociation des prêts. Les taux en moyenne de 1,6% en jan- vier, devraient atteindre 2,0% en juin pro- chain. L’activité de Cafpi entre2014 et2016 a pro- gressé de +38% en crédits immobiliers (à 8milliards). Le secteur regroupement de cré- dits est en plus forte hausse (+77%), mais sur des volumes moindres (124millions). Quant à l’assurance emprunteur, elle a pro- gressé de +22% de 2014 à 2016 (4,5mil- liards), mais dans une dynamique moindre que ce qu’escomptait le groupe après les diverses réformes issues des lois Macron et Hamon, facilitant le transfert d’assureur. Dans le contexte préélectoral, Cafpi préconi- se une série de mesures pour développer le secteur. Philippe Taboret évoque la nécessité de conserver les régimes d’aides à l’accession (PTZ) et à l’investissement locatif (Pinel) mais il insiste surtout sur l’objectif de faciliter la mobilité des habitants. À ce titre, la piste de réduire les droits de mutation à titre oné- reux est mise en avant. Il ajoute celle d’un prêt (de 15000à 25000 € ) accordé aux acquéreurs à un taux de 1% dans les zones tendues, sous condition de ressources. Cafpi rappelle que les départements, à qui le Gou- vernement a accordé le droit de hausser les droits de mutation, en ont presque tous fait usage, ce qui est d’autant plus bénéfique pour leurs recettes que les droits sont assis sur une base qui a fortement augmenté avec la hausse des prix. S’il est difficile de les supprimer, il pourrait être envisagé de les réduire de moitié, ou d’en changer l’assiette. Les droits pourraient être assis sur la plus- value au lieu du prix de vente. Daniel Cohen qui livrait ses réflexions sur ce thème, confirme la nécessité de prendre des mesures facilitant la mobilité des habitants. Il observe qu’aux États-Unis, la hausse du chô- mage dans une ville pousse les habitants à se déplacer vers des endroits plus actifs. Il sou- tient donc l’idée d’une baisse des droits de mutation. L’économiste s’interroge par ailleurs sur les raisons d’un tel niveau, en France, des prix de l’immobilier. Il souligne que le mode de garantie des banques, lié en France aux revenus de l’emprunteur diverge de celui des pays Anglo-saxons qui se fonde sur la valeur du bien. Si ce mode comporte davantage de risques, il facilite l’endette- ment et donc l’acquisition ● 1 4mars 2017 8 R OXIM >Quelles sont les activités de votre groupe? M.P. : “Roxim a une activité de promotion, une activité d’aménagement (notamment à Montpellier, dans le Var et les Alpes Mari- times) et une activité “sport et bien-être”. Nous construisons environ 300 logements par an pour un chiffre d’affaires de 60 à 70 millions d’euros, suivant les années.” >Vous vous orientez aujourd’hui davan- tage vers l’accession? M.P. : “Considérant que la forte hausse des prix de ces dernières années, et la baisse corrélative qui, en 2008 lui avait succédé, constituaient un facteur de risque sur le secteur locatif, Roxim s’est plus orientée vers l’accession à la propriété. Nous avons lancé dans l’agglomération de Fréjus – Saint Raphael la construction de plus de 600 logements, à un prix inférieur de 20% au prix de marché. Ces deux programmes ont rencontré un vrai succès notamment auprès des jeunes, ouvriers ou employés, qui avaient un fort désir d’acquérir leur logement et qui nous ont fait confiance.” >Quelles conclusions avez-vous tiré de ces opérations? M.P. : “Nous avons ressenti l’angoisse de ces acquéreurs. Forcément, ils sont confrontés au fort décalage qui existe et progresse entre les revenus des ménages et les prix des logements: entre 2007 et 2016, les ressources des ménages ont progressé de 10% tandis que les prix des logements collectifs neufs ont monté de près du double soit 19%. L’étude Ipsos que nous avons commandée montre que les primo-accédants sont sen- sibles à plusieurs dimensions dans leur acte d’achat; émotionnelle, symbolique (devenir propriétaire est un engagement de couple qui leur paraît plus fort que le mariage) et pragmatique. À l’inverse, c’est un processus laborieux qui suscite des craintes et qui impose la mobilisation de toute leur épargne et aussi celle de leurs proches. Ils sont rebutés par la nécessité d’avoir à régler un “double loyer” pendant la phase de transition entre leur logement locatif et l’accession mais surtout ils sont très inquiets sur la qualité future de la construction et le respect des délais.” >Vous voulez donc les rassurer? M.P. : “Oui, par exemple nous faisons des visites du logement en cours de construc- tion. Nous insistons sur le respect de nos engagements ce qui nous conduit à partici- per sereinement à la première réunion d’assemblée de copropriétaires.” >En quoi consiste votre offre? M.P. : “Nous créons un concept; “satisfait ou remboursé”. Pour les ventes en l'état futur d’achèvement dans un programme ou partie de programme qui fait l’objet de cette offre, et pour des acquisitions rele- vant d’un prêt à taux zéro, l’acquéreur peut revenir sur sa décision d’achat. Ainsi, sans avoir à fournir de motivation, l’ac- quéreur peut, jusqu’à la remise des clés, demander le rachat de son logement au prix qu’il a payé.” >Avez-vous déjà expérimenté cette offre? M.P. : “Un premier projet à Montpellier va bénéficier de cette offre. Un autre suivra à Saint Martin-du-Var, puis à Puget et à Fréjus.” >Pourquoi cibler votre dispositif sur les accédants relevant du PTZ? M.P. : “Nous centrons notre offre sur les ménages qui ont le plus besoin de sécuri- sation. Ces acquéreurs sont souvent à 1000€ près pour boucler leur financement. Ceux qui achètent un appartement à 6000€ le m 2 n’ont pas les mêmes angoisses… Nous assumons expressément notre rôle social de promoteur!” Marc Pigeon: “Nous assumons le rôle social du promoteur.” Le président de Roxim, promoteur à Montpellier et ancien président de la FPI, propose une nouvelle formule pour sécuriser la primo-accession à la propriété. JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 contact@jurishebdo.fr ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0219 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 779 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: par nos soins ■ Gestion des abonnements: logiciels Libre office - Xoops INTERVIEW >Comment fonction- ne le rachat? M.P. : “Nous rache- tons le logement, soit directement, soit par l’intermédiaire de la société foncière de notre groupe pour le conserver en patri- moine. Il y a en effet une difficulté fiscale à le revendre immédiatement (soumission à TVA). Il peut donc être préférable de le conserver 5 ans pour pouvoir revendre sous le régime des droits de mutation.” >Comment pouvez vous obtenir un prix maîtrisé? M.P. : “Grâce à plusieurs actions. D’abord nous assurons nous-mêmes la commercia- lisation de nos logements. Ensuite, nous limitons les coûts de construction en nouant des partenariats avec les entre- prises, les bureaux d’étude technique, et même des industriels. Cela permet d’amé- liorer le processus de fabrication en réali- sant en usine partie des éléments du bâti qui sont seulement assemblés sur le chan- tier. Ces accords permettent en moyenne de réduire le coût de construction de 1400 € HT le m 2 à 1100 €. Enfin pour jouer sur le coût du terrain, nous engageons des partenariats soit avec les col- lectivités locales en travaillant à livre ouvert avec elles, soit avec les propriétaires du fon- cier en leur proposant d’acheter moins cher et de leur céder en échange une part des actions de la société qui réalise l’opération. Nous pouvons aussi décider d’acheter le ter- rain à un prix moindre en nous engageant sans condition suspensive.” >Quels sont les prix de vente? M.P. : “Nos prix de vente sont variables suivant les secteurs; de 2600 € le m 2 à Montpellier pour l’accession à la propriété, 4000 € pour des programmes de plus haut de gamme, à 12000 € à Courchevel. Mais pour l’opération “satisfait ou remboursé”, nous visons des prix maximums de 3300 € le m 2 dans les grandes agglomérations en zone A.”
