Au sommaire :
– 2 – Jurisprudence –
Vente : Expiration du délai de la condition suspensive
Hypothèque : Exception de nullité de l’obligation invoquée par le débiteur
Responsabilité des constructeurs : Principe de la contradiction ; information du sous-traitant
– 3 – Analyse –
Ondine Prévoteau (avocate, Bignon Lebray) : L’affaiblissement de la force obligatoire et de la liberté contractuelle dans le bail commercial
– 5 – Colloque –
La vente d’immeubles à construire : colloque organisé par le Conseil supérieur du notariat le 15mars à l’occasion des 50 ans de la loi de 1967
– 5 – Législation –
Loi du 6mars 2017 sur le droit de propriété en Corse
– 6 – Réglementation –
Rachat de parts ou d’actions d’OPCI
Logement décent
– 7 – Nominations – Au fil du JO –
Lancement des FILM / Blanchiment de capitaux
Encadrement des loyers
– 8 – Rencontre –
Le Garde des sceaux présente la réforme de la responsabilité civile
■ jugé ■ > La survenance du délai de la condition suspensive rend la promesse de vente caduque (Civ. 3 e , 9mars2017, p.2). ■ censuré ■ > Le Conseil d’État a censuré la décision du Premier ministre de subordonner l’extension de l’ encadrement des loyers à la réalisation d’une expérimentation, alors que la loi n’a pas prévu une telle expérimentation (arrêt du 15mars2017, p.7). > Le Conseil constitutionnel a invalidé les articles L561-41 et 42 du code monétaire et financier soumettant certains professionnels au contrôle de la commission nationale des sanctions, pour lutter contre le blanchiment de capitaux (décision du 9mars, p.7). ■ publié ■ > Un décret du 9mars2017 (p.6) complète les exigences de décence figurant dans le décret du 30janvier 2002. Il traite des infil- trations d’air et de l’aération. ■ assaini ■ > L’ assainissement du cadastre et la résorp- tion du désordre de propriété sont les objec- tifs que s’est fixés le législateur dans la loi du 6mars2017 visant la Corse (p.7). ■ présenté ■ > Le garde des sceaux a présenté la nouvel- le réforme du code civil concernant le droit de la responsabilité (p.8). ■ analysé ■ > Ondine Prévoteau (Bignon Lebray, avo- cats) prend l’exemple de trois arrêts où les juges apportent des limitations à la liberté contractuelle dans les baux commerciaux (p.3). Un appel à la vigilance dans le suivi de la jurisprudence, pour apprécier le degré de liberté laissée aux rédacteurs de baux. ■ nommée ■ > Sophie Lafenètre est nommée directrice généra- le de l’EPF de Languedoc-Roussillion. Elle était membre du cabinet d’Emmanuelle Cosse (p. 7). 50 ans de VEFA L a loi du 3janvier 1967 sur la vente d’immeubles à construire porte bien ses 50 ans. Un colloque réuni au Conseil supérieur du notariat le 15 mars (p.4) faisait le bilan de cette loi qui, aux dires des spécialistes de la matière, est de grande qualité. D’une grande souplesse, la loi a eu le double mérite de faire confiance aux pro- fessionnels et d’assurer un haut niveau de sécurité des acquéreurs. Le texte ouvrait de nombreuses options. La pratique a su utiliser celles qui lui convenaient le mieux, abandonnant les autres, par exemple la vente à terme. Ces pistes délaissées par la pratique, “branches mortes” de la législation, ne nuisent pas à l’ensemble ; l’essentiel étant que les options retenues par les praticiens répondent aux objectifs initiaux. La loi laissait aussi ouvert le choix entre garantie intrinsèque et extrin- sèque, la profession n’étant pas à l’époque en mesure d’assumer une généralisation de la garantie extrinsèque. Quelques décennies plus tard, la garantie intrinsèque a été abandonnée, confortant la protec- tion de l’acquéreur. La loi a donc permis une réelle protection des acquéreurs. Paradoxe pourtant, elle l’a fait avec le recours à un contrat préliminaire qui admet une notice descriptive sommaire , une surface approximative et même un prix prévisionnel . Nous voici loin des exigences pointillistes du législateur actuel! Composée d’articles courts et peu nombreux, elle n’a fait l’objet que de rares modifications. La loi de 1967 a su aussi s’adapter aux autres évolutions du droit, notamment issues du droit de la consommation. Les contrats de vente en l’état futur d’achèvement vont maintenant devoir s’adapter à la récente réforme du droit des contrats, mais l’un des intervenants, confiant, estime que la loi de 1967 s’en remettra aisément. La réforme du droit civil ne s’arrête d’ailleurs pas à la réforme du droit des obligations. Une nouvelle étape de la modernisation du code civil va s’ouvrir avec la réforme du droit de la responsabilité, qui a été pré- sentée par le garde des sceaux le 13mars (lire p.8). Mais le colloque du 15mars invitait par ailleurs à un point de vigilan- ce. La souplesse permettant au promoteur un écart de 5% de surface avec la surface annoncée est, parfois, utilisée de façon excessive. Il se pourrait que des associations de consommateurs attirent l’attention des pouvoirs publics. La poursuite de pratiques excessives, même si elles sont minoritaires, comporte donc un risque d’intervention du législateur. Les voici informés! Dans son brillant propos conclusif du colloque sur la VEFA, Hugues Périnet-Marquet filait la métaphore du modèle, en érigeant la loi de 1967 en top-modèle. Le propre du modèle est d’abord d’inciter au rêve. Poursuivons-le et gageons que le top-modèle de la loi de 1967 saura faire rêver le législateur et l’inspirera demain. ■ BD JURIS hebdo La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr NUMÉRO 676 21MARS 2017 ISSN 1622-1419 17 E A NNEE L’ESSENTIEL . . immobilier - 2 - Jurisprudence - Vente : Expiration du délai de la condition suspensive Hypothèque : Exception de nullité de l’obligation invoquée par le débiteur Responsabilité des constructeurs : Principe de la contradiction; information du sous-traitant - 3 - Analyse - Ondine Prévoteau (avocate, Bignon Lebray): L’affaiblissement de la force obligatoire et de la liberté contractuelle dans le bail commercial - 5 - Colloque - La vente d’immeubles à construire: colloque organisé par le Conseil supérieur du notariat le 15mars à l’occasion des 50 ans de la loi de 1967 - 5 - Législation - Loi du 6mars 2017 sur le droit de propriété en Corse - 6 - Réglementation - Rachat de parts ou d’actions d’OPCI Logement décent - 7 - Nominations - Au fil du JO - Lancement des FILM / Blanchiment de capitaux Encadrement des loyers - 8 - Rencontre - Le Garde des sceaux présente la réforme de la responsabilité civile S O M M A I R E E D I T O R I A L 2 1mars 2017 2 B AUXCOMMERCIAUX - H YPOTHÈQUES ▲ Vente ■ Expiration du délai de la condi- t ion suspensive (Civ. 3 e , 9mars2017, n°307, FS-P+B, cassation partielle, pourvoi n°15-26182) Une promesse de vente d'un terrain avait été conclue sous deux conditions suspen- sives relatives, l'une à l'obtention d'un prêt, l'autre à l'obtention d'un permis de construire. Or les conditions avaient été remplies mais au-delà du délai limite fixé au 31juillet2013. L'acquéreur avait assigné le vendeur en vente forcé. La cour d'appel qui avait accédé à sa demande voit sa décision censurée: « Vu l'article 1176 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'or- donnance n°2016-163 du 10février2016; Attendu que, lorsque, dans une promesse synallagmatique de vente, un délai est pré- vu pour la réalisation de la condition sus- pensive et qu'à la date prévue pour la réité- ration par acte authentique, cette condition n'est pas accomplie, la promesse est caduque; Attendu que, pour dire la vente parfaite et ordonner sa réalisation forcée, l'arrêt retient que M me G. [vendeur] ne prétend pas avoir rempli les formalités nécessaires à la mise en œuvre de la caducité pour absence de dépôt de la demande de permis de construire et de l'obtention du prêt dans les délais prévus, ni avoir cherché à obliger M.et M me Gh. à signer l'acte authentique après le 31juillet2013 ; Qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé le texte susvisé ». Observations : La cour d'appel avait relevé que l'acte comportait une clause imposant au vendeur de mettre en demeure l'acqué- reur de lui justifier de la réalisation de la condition et qu'à défaut, la condition serait réputée défaillie. Le vendeur n'ayant pas suivi cette formalité, la cour en avait déduit qu'il ne pouvait pas se prévaloir de la défaillance de la condition. La solution est donc censurée par application de la règle générale selon laquelle lorsqu'un délai est prévu pour la réalisation de la condition, la survenance du délai rend la promesse caduque. Si elle est remplie hors délai, le contrat est donc caduc. La Cour de cassation avait rendu en 2007 un arrêt voisin. La cour d'appel avait jugé que la non-régularisation de la vente était imputable aux acquéreurs car les justifica- tions de la réalisation des conditions sus- pensives à la date prévue avaient été apportées ultérieurement de sorte que cet- te date n'étant assortie d'aucune sanction, la vente pouvait encore être régularisée. La Cour de cassation avait censuré en indi- q uant que la défaillance de la condition entraîne la caducité de la vente et que le notaire n'était pas en meure de justifier de la réalisation à la date prévue (Civ. 3 e , 28mars 2004, n°03 14681). L'acquéreur doit donc, avant l'expiration du délai, être en mesure de justifier de la réalisation de la condition. Précisons que le texte de l'article 1176 n'est pas repris à l'identique dans les nouveaux articles1304 et suivants qui traitent de l'obligation conditionnelle. A retenir: La survenance du délai de la condition suspensive rend la promesse de vente caduque. Hypothèque ■ Exception de nullité de l’obliga- tion invoquée par le débiteur (Civ. 3 e , 9mars2017, n°306, FS-P+B+I, cassa- tion, pourvoi n°16-11728) Un prêt immobilier consenti à un couple était garanti par l'hypothèque consentie par une SCI. Les acquéreurs étaient en même temps associés de la SCI. Mais la cour d'appel avait jugé que l'engagement de la SCI était nul car M. avait cédé ses parts à son épouse et à une tierce personne et que cet- te dernière n'avait pas donné son accord à l'hypothèque. Censure de la Cour de cassation au visa de l'article 2426 et de l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle de l'ordonnance du 10février2016: « Attendu que, pour accueillir l'exception de nullité de l'engagement de la SCI, l'arrêt retient que le fait de procéder à l'inscription de l'hypothèque ne constitue pas un com- mencement d'exécution de l'acte de cau- tionnement par la SCI, l'inscription ayant été effectuée par la banque sur les suites immé- diates de l'engagement nul et ne procédant pas d'un acte de volonté de la société; Qu'en statuant ainsi, alors que l'inscription d'une hypothèque constitue un commence- ment d'exécution indépendamment de la personne qui l'effectue, la cour d'appel a violé les textes susvisés; Par ces motifs: casse ». Observations : La Cour de cassation a déjà jugé que, à compter de l'expiration de la prescription de l'action en nullité, l'exception de nullité ne peut faire échec à la demande d'exécution d'un acte qui a déjà reçu un commencement d'exécution par celui qui l'invoque, peu important que le commence- ment d'exécution ait porté sur d'autres obli- g ations que celle arguée de nullité (Cass. Com 13mai 2014 n°12-28013). Ce nouvel arrêt ajoute donc que l'excep- tion de nullité ne peut plus être invoquée si l'inscription de l'hypothèque a reçu un commencement d'exécution, indépendam- ment de la personne qui l'effectue. L'inscription de l'hypothèque, indispensable en application de l'article 2426 du code civil, avait bien été effectuée à l'initiative de la banque, mais les débiteurs contes- taient la validité de la garantie. Il résulte de cet arrêt que l'inscription de l'hypothèque ayant eu un commencement d'exécution, sa nullité ne pouvait plus être invoquée. Par ailleurs, un arrêt déjà ancien (Civ. 6juin 1952) avait admis que l'inscription peut valablement être opérée à la requête d'un tiers agissant comme un simple gérant d'affaires, sauf au débiteur sur le bien duquel l'inscription a été prise sans droit à en faire ordonner la radiation. À retenir: L'exception de nullité peut être invoquée à titre perpétuel, mais pas si l'obligation a reçu un commencement d'exécution. Ainsi, constitue un commen- cement d'exécution une inscription hypo- thécaire, indépendamment de la personne qui l'effectue. Responsabilité des constructeurs ■ Principe de la contradiction. Information du sous-traitant (Civ. 3 e , 9mars2017, n°304, FS-P+B, rejet, pourvoi n°15-18105) Un litige portait sur la construction d'un réacteur. La peinture extérieure avait chan- gé de couleur, laissant présumer l'apparition de points chauds; des recours avaient été engagés. On retiendra deux points de l'arrêt de rejet rendu par la Cour de cassation. 1. L'un vise le respect du principe de contra - diction . La société condamnée à indemniser le maître de l'ouvrage estimait que le rap- port d'expertise avait été communiqué après le délai ultime fixé par le juge et qu'il ne le lui avait pas été possible de présenter ses observations. L'argument de nullité de l'expertise est rejeté: « Attendu qu'ayant relevé que l'expert avait, préalablement au dépôt du rapport définitif, adressé aux parties un pré-rap- port d'expertise en les invitant à présenter leurs observations et que le dépôt de son JURISPRUDENCE rapport avait été précédé de sept réunions au cours desquelles elles avaient pu s'expri- mer, la cour d'appel a exactement retenu que l'expert, auquel aucune règle n'impo- s ait de permettre à chacune de parties de fournir des observations sur les dires dépo- sés par les autres, avait respecté les règles relatives à la contradiction en les invitant à lui faire part des observations qu'appelait son pré-rapport ». 2. La cour d'appel avait admis un partage de responsabilité de l'entreprise avec son sous-traitant ; sa décision est également validée sur ce point: « Mais attendu qu'ayant relevé que la société Sotralentz avait commis une faute à l'égard de son sous-traitant en ne lui com- muniquant pas les indications nécessaires pour qu'il procède à un séchage adapté aux contraintes qui devaient suivre, la cour d'appel a pu laisser une part de responsabi- lité à concurrence de la moitié, à la charge de cette société ». Le pourvoi est donc rejeté. Observations : 1. Sur le principe de contra - diction . L'article 276 impose à l'expert de « prendre en considération les observa- tions ou réclamations des parties ». Il ne peut estimer être en possession de tous les éléments nécessaires alors qu'il n'a recueilli que les renseignements émanant d'une seule partie (CA Paris, 16 déc 1977). Le juge ne peut sans méconnaître les exi- gences de l'article 16 al. 2 du code de pro- cédure civile, fonder sa décision sur un document produit après la clôture des débats, sans que les parties aient été mises à même de s'expliquer contradictoirement à leur propos (Civ. 3 e , 9janvier 1979). L'ar- rêt rapporté apporte un tempérament à la règle lorsque le rapport a fait l'objet de pré-rapport sur lequel les parties ont pu s'exprimer. 2. Sur la sous-traitance . Cet arrêt fournit un exemple de partage de responsabilité avec l'entrepreneur, celui-ci étant jugé fautif pour ne pas avoir transmis au sous- traitant les informations nécessaires. ● 2 1mars 2017 3 R ESPONSABILITÉ ▲ Contrairement aux idées reçues, le statut du bail commercial n’est pas un statut inté- gralement « d’ordre public » auquel il est impossible de déroger. En réalité, seules les dispositions exclusivement listées comme telles par l’article L.145-15 du code de com- merce sont d’ordre public. Pour le reste, un bail commercial demeure un contrat com- me un autre et le principe de liberté contractuelle permet aux parties de déci- der librement d’un certain nombre de clauses dans le domaine, par exemple, de la détermination du loyer ou de la valeur locative. La pratique a dès lors vu apparaître des mécanismes nouveaux ou empruntés à d’autres domaines juridiques tels que la fixation de loyers planchers, le lissage des indexations, le loyer variable ou évolutif, des clauses d’exclusivité et de non-concur- rence, des compléments de loyers rémuné- rant des services rendus sur le modèle de services de coopéra- tion commerciale (positionne- ment des enseignes sur le totem publicitaire d’une zone commer- ciale, places de parking réservées, autorisation de coloris particulier pour une vitrine, dérogation au règlement intérieur, etc.). En principe ces clauses, relevant de la liberté contractuelle, devraient pou- voir s’appliquer assez librement, sauf natu- rellement en cas de contrariété à des dis- positions d’ordre public, statutaires ou non. Pourtant, lorsque ces clauses nova- trices sont soumises à l’arbitrage des tribu- naux, on constate une tendance de ceux-ci à ériger en principes généraux des textes spécifiques, permettant de faire échec à l’application de ces clauses pourtant claires et précises et admises par les parties lors de la signature du contrat. 1. Ainsi par exemple lorsque dans ses deux décisions du 3novembre2016 (N°15- 16826 et n°15-16827), la Cour de cassa- tion laisse à la libre négociation des parties la fixation du loyer variable , elle intègre toutefois ce critère dans ceux dont le Juge des Loyers peut (ou doit) tenir compte pour déterminer la valeur locative au titre des charges exorbitantes de droit commun. En généralisant ce principe, rien de ce que les parties pourraient négocier au titre de la liberté contractuelle du bail commercial ne saurait être sans influence sur la fixation de la valeur locative. Pourtant cette influence ne pourra être déterminée qu’au jour du renouvellement du bail. Elle ne peut pas être anticipée par les parties lors de la signature du bail initial. 2. Un autre exemple résulte de la décision de la Cour de cassation du 14janvier2016 (n°14-24681) qui déclare nulles les clauses d'indexation sans réciprocité . Si les motiva- tions juridiques de la Haute Juridiction sont naturellement compréhensibles, il n’en demeure pas moins que l’incidence d’une telle décision sur les baux concernés, n’est pas satisfaisante ni d’un point de vue économique pour les bailleurs exposés à des actions en répétition de l’indu, ni du point de vue du déséquilibré créé dans la relation des parties. Il ne faut pas écarter l’idée selon laquelle les preneurs avaient généralement accepté ce type de clauses en contrepartie d’un autre avantage dans le contrat. 3. Un troisième exemple peut être donné avec la décision, plus ancien- ne mais mis en exergue compte tenu de la pauvreté des décisions en la matière, de la cour d’appel de Paris du 3juillet2013 (n°11/17158) fixant, pour leur validité, l’exigence d’un cri- tère de légitimité des clauses de non- concurrence insérées dans les baux com- merciaux de locaux dépendant de centres commerciaux. Si l’on peut comprendre aisément que la protection du libre jeu du marché et de la concurrence gagne le mat- ch contre la force obligatoire des disposi- tions d’un contrat; il est plus difficilement admissible que puisse être remis en cause l’équilibre négocié entre les parties lors- qu’elles ont inclus dans leur contrat, une clause claire, précise et répondant à des motivations économiques réelles à un ins- tant donné. En définitive, il ne faut surestimer ni la for- ce obligatoire du contrat, ni la liberté contractuelle, qui, in fine, ne donnent au contrat son équilibre qu’à un instant don- né: celui de la signature du bail. Une veille permanente est plus que jamais nécessaire pour adapter, autant que possible, les contrats aux évolutions jurisprudentielles afin d’éviter que les parties se retrouvent enfermées dans un contrat dont elles ne maîtriseraient plus les effets. ■ O.P. Ondine Prévoteau prend l’exemple de trois arrêts où les juges apportent des limitations à la liberté contractuelle dans les baux commerciaux. ANALYSE L’analyse d’Ondine Prévoteau(avocate, Bignon Lebray) L’affaiblissement de la force obligatoire et de la liberté contractuelle dans le bail commercial Les tribunaux réticents face à la création contrac- tuelle? ■ Partenariat ANAH - EPARECA Blanche Guillemot, directrice générale de l’ANAH et Valérie Lasek, directrice générale de l’EPARECA ont signé le 15mars une convention triennale de partenariat. L’ob- jectif est de mettre leurs compétences en synergie pour mieux répondre aux pro- blèmes de désertification des centres-villes. Deux villes sont retenues à titre expérimen- tal: Pont-Saint-Esprit (Gard) et Lodève (Hérault). (Communiqué du 15mars2017) Éliane Frémeaux rend d’abord hommage aux juristes rédacteurs de la loi de 1967 ou d’ouvrages de référence qui lui sont consacrés: Pierre Capoulade, Claude Thi- bierge, Michel Dagot. Le président de la 3 e chambre civile de la Cour de cassation, Pascal Chauvin, présen- te deux arrêts. Le 18février2016, la Cour de cassation a validé l’arrêt d’appel qui avait admis une requalification en VEFA de contrats de vente de lots de copropriété à rénover. Or le vendeur devait financer les travaux, avait obtenu le permis de construire et choisi les entreprises. Le 7avril 2016, la Cour a jugé que la signature par les acquéreurs de l’acte authentique de vente, valait renonciation à se prévaloir de l’irrégularité de la notifi- cation du droit de rétractation de l’article L 271-1 du CCH. (Un autre arrêt doit être rendu ce 21mars2017 sur une question voisine). Une loi qui s’est adaptée Matthieu Poumarède, professeur à Tou- louse, observe que la loi de 1967 a été abrogée par son insertion dans le CCH, mais que le législateur a pourtant, à deux reprises, modifié la loi de 1967 après son abrogation. Matthieu Poumarède recon- naît qu’il s’agit d’une bonne loi. Elle a subi 12 modifications notamment avec la sup- pression de la garantie intrinsèque. Elle a aussi bénéficié des évolutions de la pra- tique grâce au choix du législateur pour un ordre public éclairé; laissant aux par- ties la faculté de se l’approprier. Ainsi l’op- tion de la vente à terme a été laissée de coté par les professionnels. La loi a servi de modèle aux lois suivantes: en 1971 pour la promotion immobilière, en 1990 pour le contrat de construction de maison individuelle et aujourd'hui pour le bail en l’état futur d’achèvement (BEFA). La loi a aussi évolué en raison de facteurs extrinsèques et notamment avec le droit de la consommation. La loi de 1967 a créé le secteur protégé en utilisant le critère de l’objet: le logement. Ne pourrait-on pas raisonner en fonction de la qualité des parties et protéger l’accédant au loge- ment? La loi doit aussi évoluer en raison de la réforme récente du droit des obliga- tions, mais elle s’en remettra juge, confiant, Matthieu Poumarède. Le nouveau droit des contrats L’incidence du droit des contrats est analy- sée par Gwénaëlle Durand-Pasquier, pro- fesseur à Rennes et Olivier Herrnberger, notaire à Issy-les-Moulineaux. Le nouveau droit est en principe supplétif, sauf les articles auxquels la loi confère expressé- ment un statut d’ordre public. Pourtant, l’article 1128 qui donne la liste des élé- ments essentiels d’un contrat devrait aussi être d’ordre public. La loi nouvelle consacre l’obligation pré- contractuelle d’information (art. 1112-1). La jurisprudence l’a appliquée par exemple pour imposer au vendeur de pré- ciser que le projet va être réalisé dans une ZAC (Versailles, 17 oct. 2016). L’informa- tion doit être déterminante pour l’acqué- reur; par exemple le pourcentage de loge- ments sociaux dans un projet (CA Gre- noble 13 mai 2013). Une difficulté se présente pour la repré- sentation des parties. L’article 1161 inter- dit à un représentant d’agir pour le comp- te des deux parties au contrat. Un notaire peut-il alors recevoir un mandat du pro- moteur et de l’acquéreur? Du point de vue du droit civil, Gwénaëlle Durand-Pas- quier estime que si deux clercs différents de l’étude reçoivent chacun un mandat, il n’y a pas de difficulté. Mais une circulaire de la chambre des notaires d’Ile-de-France invite sur ce point à la prudence. Par ailleurs, l’article 1161 pose un problème pour les sociétés lorsqu’une personne est gérante de deux sociétés et que les socié- tés doivent contracter, par exemple pour signer un bail. Il serait souhaitable d’as- souplir la loi pour les personnes morales. L’obligation conditionnelle, définie par le nouvel article1304, la caractérise par la dépendance envers un événement futur et incertain. Il faut donc être vigilant sur la rédaction de la clause; une condition sus- pensive liée à la présence d’amiante dans un bâtiment peut poser difficulté: la pré- sence de l’amiante n’est pas un événe- ment futur, il faut donc plutôt faire réfé- rence à la fourniture du rapport sur la pré- sence d’amiante. Autre point de vigilance: l’indivisibilité des obligations contractuelles (art. 1186). Soit un contrat de VEFA lié à un BEFA, la dispa- rition de la VEFA peut provoquer celle du BEFA, mais le contrat peut prévoir une solution contraire. L’article 1171 qui répute non écrite la clau- se créant un déséquilibre significatif dans les relations dans les contrats d’adhésion est applicable aux VEFA du secteur proté- gé, mais aussi au secteur libre. La théorie de l’imprévision (art. 1195) pourrait-elle trouver à s’appliquer dans les VEFA? Réponse positive, pour Olivier Herrnberger, à condition de ne pas en fai- re une voie de secours pour un contrac- tant imprévoyant. Exemple d’application possible: la survenance d’une réglementa- tion nouvelle interdisant l’usage d’un matériau de construction, y compris aux chantiers en cours. S’agissant de l’exécution forcée du contrat, la loi nouvelle a mis fin à la pri- mauté de l’exécution en nature (art. 1221). Cela peut trouver à s’appliquer pour un appartement construit avec une hauteur de plafond inférieure à ce qui était convenu. Le juge est invité à faire un contrôle de proportionnalité. Quant aux clauses résolutoires, l’article 1225 impose aux parties de prévoir préci- sément la liste des manquements qui justi- fient la résolution du contrat et de le pré- ciser dans sa mise en œuvre. Une loi brève, qui fait confiance Vente d’immeuble à construire et protec- tion du consommateur, tel est le thème développé par Jean-Philippe Tricoire, maître de conférences à Aix-Marseille et Pierre-Jean Meyssan, notaire à Bordeaux. Observation liminaire: la loi de 1967 contient très peu d’articles et fait confian- ce aux professionnels… tout le contraire de la loi Alur. Le but était s’assurer l’équi- libre des parties. Si Pierre-Jean Meyssan a pu regretter que l’acquéreur soit assimilé à un incapable majeur, il reconnaît que la protection n’est pas si inutile pour des ventes debout des appartements en défis- calisation. Il résume son admiration du texte: il est incroyable de voir la plasticité de ce contrat, avec un tel niveau de sécuri- té. 2 1mars 2017 4 L AVENTED ’ IMMEUBLESÀCONSTRUIRE reproduction interdite sans autorisation RENCONTRE Le cinquantenaire de la loi du 3janvier 1967 C’est à l’initiative de M e Éliane Frémeaux qu’était organisé le 15mars, sous les auspices du Conseil supérieur du notariat, un colloque pour célébrer les 50 ans de la loi sur la vente d’immeubles à construire. Plus qu’une bonne loi… un top-modèle! Pascal Chauvin Prés. 3 e ch. civ. Didier Coiffard Président CSN Éliane Fremeaux Notaire Le contrat préliminaire, contrat sui gene- ris, est étonnamment succinct. Il n’est pas obligatoire d’y joindre un plan, même si la pratique l’a considérablement développé, au moins qu’il est devenu un pré-contrat de VEFA. Jean-Philippe Tricoire s’étonne d’un arrêt (Civ. 12avril 2012) qui a admis l’obligation pour le promoteur de restituer le dépôt de garantie au motif que des menuiseries en aluminium devaient être remplacées par des menuiseries en PVC, sur le fonde- ment de l’article R 261-31 a du CCH. Pier- re-Jean Meyssan reconnaît que l’acqué- reur qui souhaite poursuivre le contrat a peu d’élément de négociation, mais peut invoquer l’article R 261-31 e. Vigilance sur la tolérance de 5 % Il ajoute que le promoteur est juridique- ment fondé à se prévaloir de la règle qui lui permet un écart allant jusqu’à 5% entre la surface convenue et la surface réelle. Le plus souvent, l’écart n’est pas très important mais quelques promoteurs se calent sur une marge de 4%. Il appelle la profession à la vigilance car le législa- teur risque alors de s’emparer de cette question. Question: le promoteur peut-il demander le versement de fonds alors que les tra- vaux ne sont pas commencés. En dépit d’une réponse ministérielle de 2011, la loi ne prévoit pas d’interdiction. Pour Pierre- Jean Meyssier, il ne faut pas mettre de ver- rous là où la loi n’en prévoit pas. il ajoute que le système de la consignation ne fonc- tionne pas; si le client refuse de verser les 5% à la livraison, il ne reçoit pas les clés. Faut-il modifier la loi de 1967 ? Vivien Zalewski-Sicard, maître de confé- rences en Corse, s’interroge sur le domai- ne d’application de la vente d’immeubles à rénover. Alors que la pratique deman- dait un cadre juridique pour les rénova- tions lourdes, le contrat de VIR est prévu pour les rénovations légères et exclut les rénovations les plus importantes (art. L 262-1 et suiv. du CCH). Il juge par ailleurs peu opportune la distinction opérée par la Cour de cassation qui admet l’application des règles du secteur protégé aux ventes d’un logement en résidence service pour personnes âgées mais non pour un lot de résidences hôtelières en défiscalisation. Faut-il écarter les règles du secteur proté- gé lorsque l’acquéreur est une société fon- cière? La modification étant délicate, il est préférable de ne pas toucher le texte. Vivien Zalewski-Sicard a examiné les conséquences d’une réforme qui autorise- rait le promoteur à demander un verse- ment de 95% des fonds dès la conclusion du contrat. Que proposer comme modification de la loi de 1967? Jean-Pierre Prohaszka estime qu’il faudrait lever l’incertitude sur le champ du secteur protégé. Sur la faculté de demander un paiement avant commencement des travaux, une position doctrinale schématisée par la for- mule “pas de béton, pas de pognon” se fonde sur une réponse ministérielle de 2011. Cécile Daveze, notaire à Toulouse, préconise d’autoriser expressément un versement au démarrage du chantier. Pour régler la difficulté liée aux change- ments entre le contrat de réservation et l’acte de vente, Jean-Pierre Prohaszka sug- gère de faire déclarer, au vendeur, le contenu des modifications et, à l’acqué- reur, qu’il a été informé de sa faculté de rétractation. Pour améliorer l’information contractuel- le, Christophe Sizaire, avocat, suggère que les pièces qui sont déposées au rang des minutes du notaire soient communiquées à l’acquéreur par voie électronique. Bérangère Joly, pour la FPI, considère que limiter le secteur protégé au seul consom- mateur serait une bonne solution. Concer- nant les appels de fonds, elle indique qu'un groupe de travail avait été consti- tué sur ce thème mais avait conclu à la nécessité de ne pas changer le texte car il aurait fallu traiter de très nombreuses hypothèses. Elle ajoute par ailleurs la nécessité de travailler à nouveau la ques- tion du traitement des recours abusifs. S’agissant de la garantie financière d’achè- vement, l’ordonnance du 3octobre2013 a précisé la nature la garantie donnée par le garant, qui est une garantie financière. Jean-Michel Berly (BNP Paribas) en déduit que si le garant est tenu d’apporter sa garantie quelle que soit la cause de l’ab- sence de fonds, il n’est pas tenu d’une garantie technique. En cas d’impossibilité technique de réaliser l’immeuble, il ne sera pas tenu. François-Xavier Dussault (ASSCO Interna- tional) ironise sur le délai qu’il a fallu au pouvoir réglementaire pour publier un texte sur le modèle d’attestation d’assu- rance: 38 ans! De plus, cet arrêté du 13janvier2016 comporte des imperfec- tions. Par ailleurs, il invite les notaires à ne pas appliquer à la lettre l’obligation d’an- nexer au contrat définitif les attestations de tous les intervenants à la construction, au risque de ne plus pouvoir signer aucun acte… Du modèle au top-modèle Dans son propos conclusif, Hugues Péri- net-Marquet, professeur à Paris II, observe que la loi de 1967 a fondé le droit immo- bilier moderne, à une époque qui vivait encore largement sous l’empire de textes hérités du XIX e siècle. La loi a répondu à une demande de renouvellement par des textes de qualité. Certes le contexte était différent. Le droit européen était encore embryonnaire, le droit de la consomma- tion était né deux ans plus tôt aux États- Unis et n’avait pas encore traversé l’Atlan- tique. A de nombreux égards, il juge que la loi de 1967 est un modèle. D’abord en raison de sa conception: elle a eu la bonne idée de distinguer secteur libre et secteur pro- tégé, adoptant pour la première fois le principe d’une loi d’ordre public. Du point de vue de son application, la loi de 1967 a “rencontré son public”. En 50 ans, ce sont quelque 5millions de contrats qui ont dû être signés. Elle a suscité très peu de contentieux: environ 500 arrêts de la Cour de cassation. Lorsqu’elle est confrontée à une difficulté d’interprétation, la troisiè- me chambre civile de la Cour de cassation se fonde généralement sur des règles de bon sens. La loi a su aussi évoluer: dans le sens d’une plus grande sécurité juridique. C’était l'objet de la suppression de la garantie intrinsèque et de la création de la vente d’immeubles à rénover. Tel un top-modèle, la loi de 1967 est d’une esthétique sans reproche, elle n’a pas cédé à l’obésité, même si, reconnaît Hugues Périnet-Marquet, le décret est un peu moins bon, annonçant les dérives pos- térieures. La loi de 1967 montre qu’il est possible de rédiger un texte d’ordre public concis. La loi a aussi su s’adapter au droit de la consommation, à la réforme des contrats. Contrairement au top-modèle, c’est une loi qui ne porte pas de nom, elle n’est connue que par sa date. C’est enfin une loi qui, à 50 ans, a su tenir la distance. Rares sont les textes qui ont cette longévité. La loi de 1967, comme celle de 1978 sur la responsabilité des constructeurs, a eu de bonnes fées! Hommage en soit rendu à ses rédacteurs, enchanteurs! ● 2 1mars 2017 5 L AVENTED ’ IMMEUBLESÀCONSTRUIRE RENCONTRE La loi du 6mars 2017 vise à favoriser l’as- sainissement cadastral et la résorption du désordre de propriété en Corse. L'article 1 er institue un mode particulier de reconnaissance du droit de propriété des immeubles situés en Corse : un acte notarié de notoriété constatant la possession pen- dant une durée égale à celle de la pre- scription acquisitive fait foi de la posses- sion sauf preuve contraire. Il ne peut être contesté que pendant un délai de 5 ans à partir de sa publication (par affichage, site internet et au service de la publicité fon- cière). Ce mode de reconnaissance de la propriété doit être mis en œuvre avant le 31décembre 2027. L'article 2 facilite la gestion des biens rele- vant de l'article 1 er en admettant que les indivisaires représentant plus de la moitié des droits peuvent effectuer les actes rele- vant des alinéas 1 er à 4 de l'article 815-3 du code civil (administration, conclusion de baux d'habitation notamment). Cette majorité remplace la majorité des deux tiers ordinairement requise. La majorité des deux tiers reste exigée pour les actes de disposition (autres que ceux fait pour payer les dettes et charges de l'indivision). L'article 3 incite fiscalement à la reconstitu- tion des titres de propriété. L'article 793 2 8 e du CGI prévoit une exonération partielle de droits de muta- tion . Il est prorogé et l'exonération est ren- due plus favorable. Cet article admet en effet une exonération partielle de droits de mutation à titre gra- tuit à hauteur de 50 % (et non plus de 30%) pour la première mutation qui suit la reconstitution des titres de propriété, sous réserve que le titre de propriété soit constaté par un acte régulièrement publié entre le 1 er octobre 2014 et le 31décembre 2027 (au lieu de 2017). Droit de mutation par décès Les successions portant sur des immeubles situés en Corse devaient faire l'objet d'un retour aux conditions d'imposition de droit commun à compter de 2018 (art. 1135 bis du CGI). L'article 4 de la loi nouvelle reporte de dix ans ce dispositif. L'article 1135 bis modifié prévoit une exonération à hauteur de la moitié de la valeur des biens jusqu'à fin 2027 (au lieu de 2017), puis une application du droit commun à compter de 2028. L'article 5 institue entre 2017 et 2027 une exonération des droits de partage (taux de 2,5%) pour les actes de partage de suc- cession et licitations de biens héréditaires, pour les immeubles situés en Corse. L'article 6 vise l' Alsace-Moselle . Il modifie l'article 24 de la loi du 31 mars 1884 afin d'admettre l'application du droit commun de la prescription acquisitive prévue par le code civil dans les trois départements d'Al- sace-Moselle. Le texte antérieur écartait la prescription acquisitive pour les empiéte- ments excédant les limites cadastrales. En d'autres termes, il interdisait tout agran- dissement de propriété par prescription acquisitive. Le nouveau texte permet l'ap- plication de la prescription acquisitive dans ces départements. 2 1mars 2017 6 C ORSE Droit de propriété en Corse (Loi n°2017-285 du 6mars 2017 visant à favoriser l'assainissement cadastral et la résorption du désordre de propriété, J.O. du 7mars 2017, n°1) LÉGISLATION ■ Rachat de parts ou actions d'OPCI L’arrêté du 27février 2017 homologue des modifications du règlement général de l'Autorité des marchés financiers. A noter dans l'annexe V la modification de l'article 422-134-1 du règlement général de l'AMF qui vise les OPCI. Le nouvel article prévoit que les demandes de rachat peuvent être plafonnées lorsque les statuts ou le règlement de l'OPCI le prévoient. Les statuts ou le règlement et le prospectus de l'OPCI doivent alors indiquer: - les conditions dans lesquelles l'OPCI peut avoir recours à cette faculté, - les modalités de mises en œuvre, - les modalités d'information des porteurs. (J.O. du 7mars 2017, n°12) ■ Économies d’énergie L’arrêté du 2mars 2017 modifie l'arrêté du 22décembre 2014 définissant les opéra- tions standardisées d'économies d'énergie. (J.O. du 11mars 2017, n°5). ■ Allégement des obligations d'in- formation du consommateur L'arrêté du 24janvier 2017 a instauré des obligations nouvelles d'information du consommateur dans les opérations de dépannage ou de réparation dans le sec- teur du bâtiment. Le nouveau texte retire de la liste des opérations concernées celles qui sont relatives aux « prestations cou- vertes par des paiements forfaitaires effec- tués lors de la conclusion ou du renouvel- lement de contrats incluant à titre acces- soire la mise en service ou le raccordement du bien, de contrats d'entretien, de contrats de garantie ou de services après- vente ». (Arrêté du 28février 2017 modifiant l'arrêté du 24janvier 2017 relatif à la publicité des prix des prestations de dépannage, de répa- ration et d'entretien dans le secteur du bâti- ment et de l'équipement de la maison, J.O. du 7mars 2017, n°14) ■ Surendettement Le délai pendant lequel les créanciers peu- vent refuser la proposition de plan conventionnel de redressement élaborée par la commission de surendettement est fixé à 30 jours. À l’issue de ce délai, leur accord est réputé acquis (art. D 732-3 nouveau du code de la consommation). La mesure entre en vigueur pour les dossiers de surendettement dépo- sés à compter du 1 er janvier 2018. (Décret n°2017-302 du 8mars 2017 fixant le délai pendant lequel le créancier peut s'op- poser à la proposition de plan conventionnel de redressement, J.O. du 10mars, n°12). ■ Logement décent Le décret de 2002 relatif aux caractéris- tiques de décence est complété, pour inté- grer une dimension sur la performance énergétique. En conséquence, il prévoit: - des mesures sur les infiltrations d'air para- sites, applicables à compter du 1 er janvier 2018; - des dispositions relatives à l'aération suffi- sante, applicables au 1 er juillet 2018. (Décret n°2017-312 du 9mars 2017 modi- fiant le décret n°2002-120 du 30janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, J.O. du 11mars 2017, n°31). Complément des exigences de décence Infiltrations d’air Le logement “est protégé contre les infiltra- tions d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéi- té à l'air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les che- minées doivent être munies de trappes” (dis- positions non applicables dans les DOM). Aération “Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dis- positifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipe- ments”. REGLEMENTATION 2 1mars 2017 7 NOM : PRÉNOM : FONCTION : SOCIÉTÉ : ADRESSE : TÉL : FAX : MÉL : N ° TVA INTRACOM .: SIGNATURE : O F F R E EX C EP T IO NNEL L E R é s e r v é e a u x n o uv e a u x a b o n n é s 20% de réduction sur l’abonnement JURIS hebdo immobilier N OMINATIONS I NITIATIVES Cabinets ministériels ➠ Commerce, artisanat : Arnaud Boyer quitte ses fonctions de conseiller chargé des très petites entreprises et PME au cabi- net de Martine Pinville. (Arrêté du 9mars 2017, J.O. du 10mars, n° 71). ➠ Logement : Sophie Lafenetre quitte ses fonctions de conseillère construction, urba- nisme et habitat durable au cabinet d'Em- manuelle Cosse. (Arrêté du 10mars 2017, J.O. du 11mars, n° 79). Administration centrale ✓ Finances publiques : Laurent Martel est nommé sous-directeur de la fiscalité direc- te des entreprises au sein de la direction de la législation fiscale de la direction générale des finances publiques. (Arrêté du 6mars 2017, J.O. du 8mars, n°37) Magistrature ✓ Conseil d’État : Martine de Boisdeffre est nommée présidente de la section du rap- port et des études du Conseil d’État. (Décret du 9mars 2017, J.O. du 10mars, n°78). ✓ Tribunaux administratifs : Sont nommés présidents de TA: Xavier Faessel (Besan- çon), Michel Lascar (Toulon) et Pascale Rousselle (Nancy). (Arrêté du 7mars 2017, J.O. du 11mars, n°67). Organismes publics ✓ SIG : Virginie Christnacht est nommée directrice du service d'information du Gou- vernement. (Décret du 9mars 2017, J.O. du 10mars n°67). ✓ Établissement public foncier de Langue - doc-Roussillon : Sophie Lafenètre est nom- mée directrice générale; elle succède à Thierry Lemoine. (Arrêté du 10mars 2017, J.O. du 11mars, n° 80). ✓ C omité du contentieux fiscal, douanier et des changes : Maryvonne de Saint Pul- gent , présidente de section au Conseil d’État, est nommée présidente. (Décret du 10mars 2017, J.O. du 12mars, n°22). ■ Blanchiment de capitaux. Annu- lation des articles L 561-41 et 42 du code monétaire et financier. Un requérant contestait la constitutionna- lité des articles L561-41 et 42 du code monétaire et financier qui visent à répri- mer le blanchiment de capitaux, issu res- pectivement de la loi du 12mai 2009 et de l'ordonnance du 30janvier 2009. Le Conseil constitutionnel indique que, afin de lutter contre le blanchiment de capi- taux, certains professionnels, dont les agents immobiliers, sont soumis au contrôle de la Commission nationale des sanctions . Elle peut prononcer des sanc- tions allant jusqu'à 5millions d'euros et prononcer un retrait de carte profession- nelle. Autorité administrative dotée d'un pouvoir de sanction, elle doit respecter les exigences d'impartialité. La Commission est chargée de notifier les griefs à la personne mise en cause, puis de statuer par une décision motivée « sans que la loi dis- tingue la phase de poursuite et celle de jugement . » Le Conseil constitutionnel conclut « les dis- positions contestées n'opèrent aucune séparation au sein de la Commission natio- nale des sanctions entre, d'une part, les fonctions de poursuite et d'instruction des éventuels manquements et, d'autre part, les fonctions de jugement de ces mêmes manquements. Il en résulte qu'elles méconnaissent le principe d'impartialité. » Les articles L 561-41 et L 561-42 sont donc déclarés contraires à la Constitution. La décision est d'application immédiate. (Décision n°2016-616/617 QPC du 9mars 2017, J.O. du 11mars, n°85). ■ Encadrement des loyers Le Conseil d’État annule la restriction réglementaire de l’application de la loi . L’association “Bail à part, tremplin pour le logement” contestait la décision du Pre- mier ministre, issue d’un discours du 29 aout 2014 de ne mettre en œuvre l’enca- drement des loyers issu de la loi Alur qu’à titre expérimental à Paris et à Lille. Le Conseil d’État admet le recours de l’as- sociation et lui donne raison. L’arrêt se réfère à l’article 17 de la loi du 6juillet 1989 issu de la loi Alur qui prévoit un encadrement des loyers dans les zones urbaines où existe un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements. Or le Premier ministre avait déclaré que cette mesure ne serait mise en œuvre qu’à Paris et à Lille et que son extension à d’autres communes serait subordonnée à la réalisa- tion d’un bilan. Le Conseil d’État juge que “si l'article 37-1 de la Constitution prévoit que “la loi et le règlement peuvent com- porter, pour un objet et une durée limités, des dispositions à caractère expérimental”, ces dispositions ne permettent pas au pou- voir réglementaire de procéder à une mise en œuvre de la loi à titre expérimental lorsque la loi ne l'a pas elle-même prévu; que la décision du Premier ministre révélée par ses déclarations des 29 et 31août 2014 doit, par suite, […] être annulée”. (CE, 15mars 2017, 5 e et 4 e chambres réunies, n°391654). B ULLETIND ’ ABONNEMENT « PRIVILÈGE » ❑ OUI , je souhaite bénéficier de l’offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC (soit 586,68 € HT + 2,1% de TVA) au lieu de 779 € TTC, soit 20% de réduction . Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription À RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi676 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✁ Lancement des FILM L’Aspim annonce le prochain lancement des fonds d’investissement en location meublée (FILM) destinés au financement de résidences gérées. Il s’agit d’un nou- veau type d’OPCI, qui prendra la forme du fonds de placement immobilier (FPI) et n on de SPPICAV, contrairement à la plu- part des OPCI actuels. Les revenus seront distribués sous forme de bénéfices indus- triels et commerciaux (régime LMNP). L’AMF doit prochainement publier sa doc- trine sur ce nouveau produit (Communiqué du 15mars2017). AU FIL DU J.O. 2 1mars 2017 8 R ÉFORMEDUCODECIVIL Le garde des sceaux avait franchi la Seine ce 13mars, pour rejoindre le prestigieux cénacle de l’Académie des sciences morales et politiques et présenter son projet de réforme du droit de la responsabilité civile. Les 5 articles très concis du code civil de 1804 doivent donc laisser la place à un tex- te intégrant les évolutions de la jurispru- dence. Jean-Jacques Urvoas a fait malicieusement observer qu’il a entériné la réforme du droit des contrats, préparée avant son arri- vée place Vendôme et qu’il proposait ce jour une réforme qui sera adoptée… après son départ de la chancellerie! Aller plus loin qu’une codification de la jurisprudence Le ministre explique que la réforme du droit des contrats et celle de la responsabi- lité civile ne sont pas dissociables. Le nou- veau texte comportera des règles com- munes applicables à la responsabilité contractuelle et extra-contractuelle. Si les cinq articles d’origine du code civil n’ont pas été modifiés, cette partie du droit civil s’est pourtant hypertrophiée. Les articles ont résisté au temps, grâce au travail de la Cour de cassation, mais la lecture des articles ne donne qu’une vue parcellaire de la matière. Une réforme était donc néces- saire pour assurer davantage de sécurité juridique. Le ministre ajoute que le législa- teur de 2017 devra aller plus loin qu’une simple codification de la jurisprudence, tout en recherchant le juste équilibre entre la sécurité des acteurs et la protection des victimes. Pour rédiger son texte, la chancel- lerie s’est notamment appuyée d’une part sur les travaux de François Terré et d’autre part sur ceux de Geneviève Vinet et Pierre Catala. Elle a aussi tenu compte des propositions du public, consulté entre avril et juillet2016, méthode qui a suscité plus de 1000 pages de contribution. Jean-Jacques Urvoas estime qu’on est ainsi parvenu à un texte de consensus, qui reste fidèle à cette “constitution civile” que représente le code, pour reprendre les propos du doyen Carbonnier. Une des idées fondatrices du projet est d’assurer une égalité de traite- ment des victimes. Le texte, enrichi de deux siècles de jurisprudence et de doctri- ne suivra un plan en 6 chapitres (voir enca- dré). Un ensemble de règles communes à la responsabilité contractuelle et extra- contractuelle mettra fin à certaines contro- verses. La loi limitera la responsabilité aux dommages prévisibles. Elle conforte le principe qu’une personne est responsable de ses fautes. Le principe, ajoute le ministre, est consubstantiel à la condition de l’homme moderne, et ressort d’une exi- gence morale. Autre principe, celui de la responsabilité intégrale du dommage. Enfin le code affirme le principe de la liber- té d’affectation de l’indemnité. Le texte intègre la théorie des troubles de voisinage. Il prévoit un article pour chaque règle particulière de responsabilité de plein droit (des parents à l’égard de leurs enfants ou des commettants à l’égard de leurs préposés par exemple). Mais le texte introduit aussi des modifica- tions, par exemple en faisant relever la réparation du préjudice corporel de la res- ponsabilité civile extra-contractuelle même si le dommage a été causé à l’occasion d’un contrat. Il place l’intégrité de la personne au som- met de la hiérarchie des intérêts protégés. Du point de vue méthodologique, il pré- voit une nomenclature des préjudices, il crée une base de données de la jurispru- dence sur l’évaluation du préjudice. Le nouveau code intègre la loi de 1985 sur les accidents de la circulation et l’étend aux tramways et au chemin de fer. Il introduit la notion d’amende civile, outil intermé- diaire entre une réparation classique du dommage et la voie pénale, en cas de fau- te lucrative. Soulignant que le texte traverse les cli- vages politiques, Jean-Jacques Urvoas indique que le texte, trouvera sa place naturelle aux articles 1240 et suivants du code civil. Réformer le droit des contrats spé- ciaux François Terré, membre de l’Académie, souligne que le code civil français, le pre- mier né, était devenu le dernier de l’Euro- pe, dépassé par celui de la Roumanie et aussi par celui du Québec. Il observe que pour faire voter une réforme, il a fallu d’abord recourir au Parlement au procédé des séances de nuit, puis faire appel aux ordonnances. Il ajoute que demain, c’est le droit des contrats spé- ciaux “aussi vermoulu que le droit com- mun” qu’il faudra réformer! Une œuvre de synthèse Jean-François Borghetti, professeur à Paris II, indique que le droit civil est favorable à la victime et ne fixe pas de limite aux atteintes qui peuvent être indemnisées. Si certains s’en réjouissent, d’autres observent que l’indemnisation suppose de recourir au juge, ce qui favorise les puissants, mieux placés pour obtenir une indemnisation. Après le bicentenaire du code civil en 2004, deux projets ont été élaborés, l’un conduit par Pierre Catala, a adopté le prin- cipe de la continuité. L’autre, sous la hou- lette de l’Académie des sciences morales et politiques, auquel Jean-François Borghetti a participé, a adopté une approche plus critique du droit positif et a tendu à rendre le droit plus attractif et à mieux encadrer certains cas de responsabilité. La chancelle- rie a opté pour le projet de Pierre Catala, tout en intégrant certaines propositions de l’autre projet. C’est donc une œuvre de synthèse et cet aspect est conforté par la prise en compte des contributions du public. Le professeur évoque un pincement d’orgueil et d’esthétisme à voir le texte ainsi amendé, mais il conclut en reconnais- sant que la chancellerie n’est pas la doctri- ne et doit prendre en compte les attentes des différentes parties! Présentation de la réforme de la responsabilité civile Le garde des sceaux a présenté le 13mars sous la coupole le projet de réforme du droit de la responsabilité civile. JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 contact@jurishebdo.fr ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0219 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 779 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: par nos soins ■ Gestion des abonnements: logiciels Libre office - Xoops RENCONTRE ❑ Plan : le nouveau droit de la responsabilité civile doit s’ar- ticuler en 6 chapitres : ➠ Dispositions préliminaires, ➠ Conditions de la responsabilité, ➠ Causes d’exonération ou d’ex- clusion de la responsabilité, ➠ Effets de la responsabilité, ➠ Conventions sur la responsabilité, ➠ Principaux régimes spéciaux de responsabilité. Jean-Jacques Urvoas et François Terré
