Au sommaire :
– 2 – Jurisprudence –
Contrat de vente : Mise en oeuvre de la clause résolutoire
Construction : Autorisation de construction en bois : extension validée
Urbanisme : Permis non conforme au POS. Recours en démolition rejeté ? / Recours contre un permis de construire des logements. Le TA statue en premier et dernier ressort / Recours contre un permis modificatif.
Appréciation de l’intérêt à agir / Obligation de notifier le recours
Fiscalité : TEOM
– 4 – Rencontre –
Un nouveau produit d’épargne, très immobilier, proposé par La Française, avec Cerenicimo. Présentation : Marc Bertrand et Benjamin Nicaise
– 5 – Législation –
Une loi pour lutter contre l’accaparement des terres
– 5 – En bref –
Procédure devant la Cour de cassation
– 6 – Tableau des réponses ministérielles –
– 7 – Nominations – Agenda – Au fil du JO –
Tours devient métropole / Comités régionaux de la biodiversité
Performance énergétique
– 8 – Interview –
Marcelina Stark (Angelys Group): Nous rénovons des biens de collection”
■ jugé ■ > La mise en œuvre d’une clause résolutoi- re doit être mise en œuvre strictement: dans une vente avec obligation d’entretien sous- crite par l’acheteur, la mise en demeure de payer émise par le vendeur n’équivaut pas à la mise en demeure d’exécuter l’obligation d’entretien (Civ. 3 e , 23mars2017, p.2). > Comment apprécier l’intérêt pour agir en cas de recours contre un permis de construire modificatif, si le permis initial n’a pas été contesté? Réponse donnée le 17mars par le Conseil d’État (p.3). ■ répondu ■ > Si un bailleur loue des locaux nus, il relève des revenus fonciers, si les locaux sont sous- loués en meublé, le locataire est imposé au titre des BIC. Le bailleur et le locataire ont chacun leur régime fiscal propre (voir p.6). > Le ministère envisage de renforcer les obligations d’information des acquéreurs sur l’existence de nuisances sonores (p.6). ■ validé ■ > Le Conseil d’État a validé le 17mars2017 l’arrê- té du 19juin2015 qui a étendu l’autorisation de construction en bois pour réaliser des parements extérieurs de façade. L’arrêté était contesté par le syndicat français de l’industrie cimentière (p.2). ■ censuré ■ > Le Conseil constitutionnel a censuré cer- tains articles de la loi du 20mars2017 visant à lutter contre l’accaparement des terres (lire la décision p.5 et notre éditorial). ■ proposé ■ > La Française et Cerenicimo ont conclu un partenariat pour proposer un nouveau FPI, bénéficiant de la fiscalité du loueur en meu- blé non professionnel (p.4). > Angelys Group propose des rénovations de biens classés monuments historiques ou en régime Malraux mais aussi en Pinel réhabilité ou en déficit foncier (p.8). Contentieux de l’urbanisme V oici deux arrêts du Conseil d’État récemment rendus en matiè- re d’urbanisme (p.2). Le premier apporte une précision d’inter- prétation sur un dispositif qui vise à accélérer le contentieux de l’urbanisme. On sait que les promoteurs indiquent souvent que les recours contrecarrent leurs objectifs de lancement rapide des pro- grammes. Au titre des mesures prises par les pouvoirs publics figu- re la suppression du double degré de juridiction: les litiges soumis au tribunal administratif sont donc jugés en premier et dernier ressort. Le recours ne peut ensuite qu’être soumis au Conseil d’État, mais non à la cour administrative d’appel. La mesure s’applique dans les com- munes concernées par la taxe sur les logements vacants et ne vise que les immeubles “à usage principal habitation”. Le Conseil d’État a pré- cisé le 20mars que cette prépondérance devait s’apprécier en fonction de la surface de plancher: il faut que la moitié de la surface soit affec- tée à l’habitation (p.2). Rappelons que cette mesure s’applique à titre temporaire, jusqu’à fin 2018. Le deuxième arrêt (17mars, p 3) traite de l’obligation qui pèse sur le requérant, de notifier son recours à l’auteur de la décision et à son béné- ficiaire. Dans l’affaire en cause, le requérant avait omis de procéder à cette formalité, qui est requise à peine d’irrecevabilité. Mais le recours a pu néanmoins être mené à bien: conscient de son erreur, le requérant s’était désisté de sa requête, puis il avait introduit une seconde requête, assortie des notifications requises. Le Conseil d’État a admis la validité du recours. La régularisation a ainsi pu être obtenue. Toutefois cela n’a été possible que parce que la deuxième requête était introduite dans le délai du recours contentieux. Le requérant qui réalise sa méprise doit donc agir vite pour réparer son erreur de procédure. C ensure partielle du Conseil constitutionnel envers la loi de lutte contre l’accaparement des terres. Les parlementaires ont voté ce texte pour empêcher la cession de vastes étendues de terres agricoles à des investisseurs et pour faciliter l’installation d’agriculteurs. Mais le dis- positif a été partiellement censuré par le Conseil constitutionnel. Les juges de la rue de Montpensier se sont livrés, comme de coutume en pareille situation, à l’analyse de l’équilibre entre la légitime recherche d’un objectif d’Intérêt général et l’atteinte au droit de propriétéou à la liberté d’entreprendre. L’intérêt général qui est confié aux SAFER n’est pas contesté; il vise à permettre l’installation des agriculteurs ou à consolider les exploitations agricoles. Or la décision a fait observer que si, dans le dispositif proposé, la SAFER pouvait se porter acquéreur de parts ou actions de la société achetant les terres, elle pouvait se trouver, après préemption, propriétaire de parts mais sans être majo- ritaire. L’objectif de faciliter l’installation d’agriculteur pouvait ne pas être atteint ; de plus l’opération risquait d’affecter la valorisation de la société. Le Conseil constitutionnel a donc considéré que les atteintes au droit de propriété étaient disproportionnées au regard de l’objec- tif poursuivi. Il a donc censuré une partie du dispositif (p.5). ■ BD JURIS hebdo La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr NUMÉRO 678 4 AVRIL 2017 ISSN 1622-1419 17 E A NNEE L’ESSENTIEL . . immobilier - 2 - Jurisprudence - Contrat de vente : Mise en œuvre de la clause résolutoire Construction : Autorisation de construction en bois: extension vali- dée Urbanisme : Permis non conforme au POS. Recours en démolition rejeté? / Recours contre un permis de construire des logements. Le TA statue en premier et dernier ressort / Recours contre un permis modifi- catif. Appréciation de l’intérêt à agir / Obligation de notifier le recours Fiscalité : TEOM - 4 - Rencontre - Un nouveau produit d’épargne, très immobilier, proposé par La Fran- çaise, avec Cerenicimo. Présentation: Marc Bertrand et Benjamin Nicaise - 5 - Législation - Une loi pour lutter contre l’accaparement des terres - 5 - En bref - Procédure devant la Cour de cassation - 6 - Tableau des réponses ministérielles - - 7 - Nominations - Agenda - Au fil du JO - Tours devient métropole / Comités régionaux de la biodiversité Performance énergétique - 8 - Interview - Marcelina Stark (Angelys Group): Nous rénovons des biens de collection” S O M M A I R E E D I T O R I A L L e prochain numéro de Jurishebdo sera daté du 18 avril 2017 4 avril 2017 2 V ENTE - C ONSTRUCTION ▲ Contrat de vente ■ Mise en œuvre de la clause réso- l utoire (Civ. 3 e , 23mars 2017, n°369, FS-P+B+I, cassa- tion, pourvoi n°16-13060) La vente de la nue-propriété d’un bien immobilier était soumise à une obligation d’entretien pesant sur l’acquéreur, avec clause résolutoire après mise en demeure. Le vendeur avait fait sommation à l’acqué- reur de lui payer une somme, visant la clau- se résolutoire. La cour d’appel avait consta- té l’acquisition de la clause résolutoire mais sa décision est censurée au visa des articles1134 et1184 du code civil, dans leur rédaction antérieure à celle issue de l’or- donnance du 10février2016: “Attendu que pour constater l’acquisition de la clause résolutoire, l’arrêt retient que, par la sommation de payer délivrée à sa débitrice, le créancier d’aliments a fait valoir son état de besoin, que M me B. n’en a pas réglé les causes, ni offert d’exécuter en nature son obligation et qu’elle n’a pas fourni d’éléments en caractérisant l’exécu- tion; Qu’en statuant ainsi, alors qu'une somma- tion de payer n’équivaut pas à une mise en demeure d’exécuter une obligation stipu- lée en nature , la cour d’appel a violé les textes susvisés; Par ces motifs: casse”. Observations : La cour d’appel avait constaté que l’acquéreur avait souscrit une obligation d’entretien à l’égard du ven- deur et que n’ayant pas donné suite à la sommation de payer, ni exécuté en nature son obligation, cela justifiait l’acquisition de la clause résolutoire. Le premier argu- ment invoqué par le pourvoi était le sui- vant: une sommation de payer n’équivaut pas à une mise en demeure d’exécuter une obligation alimentaire conventionnelle sti- pulée en nature. Il a emporté la cassation. D’autres arrêts ont relevé, s’agissant de la clause résolutoire, que la résolution du contrat n’est acquise que pour un man- quement expressément visé par la clause. Ainsi, le défaut de paiement des intérêts attachés aux loyers ne permet au juge de constater la résolution du contrat que si le bail comporte une stipulation expresse prévoyant que le non-paiement des inté- rêts est sanctionné par la clause résolutoire Civ. 3 e , 13décembre 2006). Le présent arrêt est dans le même esprit. La mise en demeure devait porter sur l’obligation de fournir les aliments, résultant du contrat, non sur celle de payer une somme. Construction ■ Autorisation de construction en b ois: extension validée (CE, 6 e et 1 e sous-sections réunies, 17mars 2017, n°392865) Un arrêté du 19juin2015 modifiant un arrêté du 31janvier 1986 relatif à la protec- tion contre l'incendie des bâtiments d'habi- tation était contesté par le syndicat français de l'industrie cimentière. Cet arrêté a sup- primé l'interdiction d'utiliser des matériaux en bois pour réaliser les parements exté- rieurs des façades des bâtiments de 3 e famil- le A et de 4 e famille. Cela vise les habitations collectives dépassant 8 niveaux, certaines de celles dépassant 4 niveaux et celle dont le plancher bas du logement le plus haut est situé entre 28 et 50 mètres. Le syndicat esti- mait que cette extension présentait un risque pour la sécurité des habitants en rai- son de la combustibilité du matériau. Le Conseil d’État rejette le recours: « Considérant que […] la mesure contestée, qui a pour seul objet de supprimer une interdiction d’utiliser le bois dans les pare- ments extérieurs des façades de certaines familles d’habitations, soumet les éléments de parement en bois aux mêmes exigences de sécurité que celles qui sont applicables aux éléments réalisés dans d’autres maté- riaux , en leur imposant en particulier le res- pect des normes de réaction au feu appré- ciée selon une classification uniforme ». Le Conseil d’État ajoute que l'arrêté s'est fondé sur des tests normalisés et des tests de propagation du feu en condition réelle. Observations : L'arrêté du 19juin2015 facilitant la construction en bois est donc validé par le Conseil d’État. Si la réglemen- tation impose aux constructeurs de recou- rir à des matériaux respectant des normes de résistance au feu, le Conseil d’État juge que la procédure autorisant l'usage de nouveaux matériaux a été respectée. Urbanisme ■ Permis non conforme au POS. Recours en démolition rejeté? (Civ. 3 e , 23mars 2017, n°368, FS-P+B+I, cassa- tion, pourvoi n°16-11081) Des requérants avaient obtenu l’annulation d’un permis de construire et demandaient la démolition et subsidiairement l’allocation de dommages et intérêts sur le fondement des troubles anormaux de voisinage. L’arrêt d’appel qui avait accueilli leur demande de démolition est cassé: “Vu l’article L 480-13 du code de l’urbanis- me, dans sa rédaction issue de la loi n°2015- 990 du 6août 2015; […] A ttendu que, pour accueillir la demande de démolition, l’arrêt retient que le permis de construire a été annulé par la juridiction administrative dès lors qu’il ne respectait pas les dispositions du plan d’occupation des sols relatives à la hauteur des construc- tions et que la violation de la règle d’urba- nisme est à l’origine du préjudice subi par M.et M me C. Qu’en statuant ainsi, alors qu’ une loi nou- velle s’applique immédiatement aux effets à venir des situations juridiques non contractuelles en cours au moment où elle entre en vigueur, même lorsque semblable situation fait l’objet d’une instance judiciaire , la cour d’appel a violé le texte susvisé; Par ces motifs: casse”. Observations : L’article L480-13 impose à celui qui subit un préjudice du fait d’une construction irrégulière bien que conforme au PC, et qui veut obtenir la démolition de faire d’abord annuler le permis de construire. Cet article étant très souvent modifié (six fois depuis 2015), la règle de droit transitoire indiquée par la Cour de cassation est importante. La cour d’appel avait observé que la juri- diction administrative ayant annulé le per- mis de construire et que la construction causant un préjudice d’ensoleillement aux voisins, ceux-ci pouvaient donc obtenir la démolition. Mais le pourvoi faisait obser- ver que la loi du 6août 2015 ayant modi- fié l’article L 480-13 pour en restreindre le champ d’application, il convenait d’appli- quer au litige la version nouvelle. Cet argu- ment a emporté la cassation. Depuis 2015, la loi limite l’action en démolition aux sec- teurs jugés les plus dignes de protection: zone littorale, sites inscrits ou classés, etc. La solution de la Cour de cassation accélère donc l’entrée en vigueur de la loi nouvelle. ■ Recours contre un permis de construire. Le tribunal administratif statue en premier et dernier ressort (CE, 20mars2017, 2 e et 7 e chambres réunies, n°401463) Un permis de construire avait été accordé à Nantes pour 18 logements collectifs de 997m 2 et des bureaux pour 988m 2 . Le tribu- nal administratif avait rejeté le recours contre ce permis mais la question se posait de savoir si, en application de l'article R 811-1-1 du code de justice administrative, le litige était susceptible d'appel ou devait directement fai- JURISPRUDENCE re l'objet d'un recours devant le Conseil d’État. Cet article prévoit que le TA statue en premier et dernier ressort contre les permis de construire ou de démolir un « bâtiment à u sage principal d'habitation » ou contre un permis d'aménager un lotissement si le bâti- ment ou le lotissement est implanté sur une commune où s'applique la taxe sur les loge- ments vacants (art. 232 du CGI). Le Conseil d’État juge l'article applicable en l'espèce: « Considérant que les dispositions de l'ar- ticle R. 811-1-1 ont pour objectif, dans les zones où la tension entre l'offre et la demande de logements est particulière- ment vive, de réduire le délai de traitement des recours pouvant retarder la réalisation d'opérations de construction de logements; que, pour leur application dans le cas où la construction autorisée est destinée à diffé- rents usages, doit être regardé comme un bâtiment à usage principal d'habitation celui dont plus de la moitié de la surface de plancher est destinée à l'habitation ». La commune de Nantes figure dans la liste des communes concernées (précisées dans le décret du 10mai2013). L'arrêt conclut « en raison de la part de la surface consa- crée à la construction de logements, le pro- jet doit être regardé comme portant sur un bâtiment à usage principal d'habitation au sens des dispositions de l'article R. 811-1-1 du code de justice administrative ». Observations : Cette suppression du double degré de juridiction, de nature à accélérer le règlement des litiges, est pré- vue à titre temporaire, entre décembre 2014 et décembre2018. Elle s'applique donc, dans les communes concernées par la taxe sur la vacance, si au moins la moitié de la surface de plancher est affectée à l'habitation. ■ Recours contre le permis modifi- catif, sans recours contre le permis initial. Appréciation de l'intérêt à agir (CE, 1 e et 6 e sous-sections réunies, 17mars 2017, n°396362) Une personne avait obtenu un permis pour construire une maison en 2008, puis un per- mis modificatif en 2015 afin de modifier les façades et de créer un garage en rez-de- chaussée de 137m 2 . Un voisin, qui n'avait pas contesté le permis initial, avait engagé un recours contre le permis modificatif. Le Conseil d’État statue sur l'appréciation de son intérêt à agir: « Lorsque le requérant, sans avoir contesté le permis initial, forme un recours contre un permis de construire modificatif, son intérêt pour agir doit être apprécié au regard de la portée des modifications apportées par le permis modificatif au projet de construc- t ion initialement autorisé . Il appartient dans tous les cas au défendeur, s’il entend contester l’intérêt à agir du requérant, d’ap- porter tous éléments de nature à établir que les atteintes alléguées sont dépourvues de réalité. » Alors que le juge avait rejeté la demande, le Conseil d’État estime au contraire que : « le permis litigieux apportait des modifica- tions notables au projet initial, affectant son implantation, ses dimensions et l’appa- rence de la construction, ainsi que divers cli- chés photographiques, pris depuis leur pro- priété, attestant d’une vue directe sur la construction projetée ». Le jugement est annulé. Par ailleurs, le même arrêt traite de la ques- tion de l'obligation de notifier le recours à l'auteur de la décision et au bénéficiaire de l'autorisation (art. R600-1 du code de l'ur- banisme). Le Conseil d’État indique que « La décision par laquelle le maire refuse de constater la caducité d'un permis de construire n’est pas au nombre des déci- sions limitativement énumérées par cet article. » Le juge qui avait considéré que le recours contre la décision du maire refusant de prononcer la caducité du permis initial entrait dans le champ de l'article R 600-1 est donc annulé. Observations : Le jugement est donc annu- lé pour deux motifs. En dehors de la ques- tion de l'obligation de notifier le recours, qui ne concerne pas la contestation d'un refus de constater la caducité d'un permis, on retiendra surtout la question de l'ap- préciation de l'intérêt à agir lors du recours contre le permis modificatif. Le requérant qui souhaite exercer un recours contre un permis de construire doit justifier de l'intérêt qu'il invoque (art. L 600-1-2 du code de l'urbanisme) en indi- quant comment le projet affecte directe- ment les conditions d'occupation ou de jouissance de son bien. L a question était de savoir dans cette affai- re comment appliquer cet article lorsqu'un requérant conteste un permis de construi- re modificatif sans avoir au préalable contesté le permis initial. Le Conseil d’État précise donc que son intérêt doit être apprécié au regard de la portée des modi- fications apportées par le permis modifica- tif au projet de construction initialement autorisé. A retenir: En cas de recours contre un per- mis modificatif, l'intérêt à agir s'apprécie au regard des modifications apportées par le permis modificatif au projet initialement autorisé. ■ Obligation de notifier le recours (CE, 1 e et 6 e sous-sections réunies, 17mars 2017, n°397107) Deux points de droit étaient en cause dans cette affaire où une association avait exercé un recours contre le permis de construire un bâtiment agricole. Le recours étant rejeté en première instance, elle avait fait appel. 1. Or, lors de la procédure d'appel, l'associa- tion n'avait pas procédé à la notification à l'auteur du recours, portant imposée par l'article R 600-1 du code de l'urbanisme. Pour remédier à cette irrégularité, l'associa- tion s'était alors désistée de sa requête et avait introduit une seconde requête. Le président de la chambre de la cour admi- nistrative d'appel avait donné acte du désis- tement d'instance pour la première requê- te et rejeté la demande pour irrecevabilité manifeste sur le fondement de l'article R 600-1. Sa décision est annulée par le Conseil d’État: « Considérant que ces dispositions [de l'art. R 600-1] ne font pas obstacle à ce qu’un requérant qui a omis de notifier dans un délai de quinze jours sa requête à l'auteur de la décision et au titulaire de l'autorisation se désiste de l’instance engagée et présente une nouvelle requête identique, qui sera recevable sous réserve que le délai de recours ne soit pas expiré et que l’obligation de notification prévue par l’article R. 600-1 du code de l’urbanisme soit remplie ». 2. L'association avait invoqué un autre moyen relatif à la notification de la décision aux parties. La cour d'appel avait considéré que « lorsqu’une requête signée par un avocat est présentée au nom d’un grand nombre de personnes physiques ou morales qui n’ont pas désigné l’une d’elles à fin de 4 avril 2017 3 U RBANISME ▲ JURISPRUDENCE ■ Fiscalité. TEOM Le code de justice administrative (art. R732-1-1) permet au président de la juri- diction de dispenser le rapporteur public de prononcer des conclusions à l'audien- ce. Le Conseil d’État a jugé que le litige relatif à la taxe d'enlèvement des ordures ménagères ne figure pas dans la liste des cas où cette faculté est ouverte. (CE, 27mars 2017, 8 e et 3 e chambres réunies, n°401205) Précisons que cette faculté est notamment ouverte pour les litiges concernant la taxe foncière ou la taxe d’habitation. ▲ 4 avril 2017 4 La réforme opérée par la loi Macron de 2015 dans le régime des OPCI a permis aux professionnels d’élaborer un nouveau pro- duit: Marc Bertrand (Président, La Françai- se REM) et Benjamin Nicaise (Président, Cerenicimo) en ont présenté les modalités le 28 mars. La formule juridique choisie pour “LF Cerenicimo+” est celle du fonds de placement immobilier (FPI), car elle per- met à l’épargnant de bénéficier du régime fiscal favorable du loueur en meublé non professionnel (LMNP). Mais le produit conçu par les deux partenaires sera très orienté sur l’immobilier: alors que généra- lement l’OPCI comporte 60 % d’actifs immobiliers, le FPI atteindra ici 85 % d’im- mobilier. Atout classique du financement collectif, le produit permettra une mutualisation des risques. Atout complémentaire, il sera investi dans les quatre secteurs des rési- dences gérées; résidences seniors, rési- dences médicalisées, résidences étudiants et résidence de tourisme. Benjamin Nicaise précise que le FPI pourra investir à contre-cycle, citant l’exemple des résidences de tourisme, aujourd’hui trop délaissés. En conséquence, cela permettra potentiellement de susciter des plus- values. Exemples de types d’investisse- ments pouvant être choisis: une résidence senior à La Rochelle, une résidence étu- diants à Nancy ou une résidence de touris- me à l’Île de Ré. Benjamin Nicaise estime que l’avantage de l’immobilier géré est sa moindre obsoles- cence. Les biens relèvent en réalité du sec- teur résidentiel; mais ils sont loués par bail commercial, ce qui assure une plus grande stabilité de revenus. L’épargnant pourra acquérir des parts à partir de 5000 € . Il obtiendra, après la phase d’investissements, un revenu trimes- triel. Les frais sont de 8,5 % pour la com- mission de souscription est de 7 % au titre de la commission acquise au FPI (corres- pondant aux droits d’enregistrement). Les 4 types d’investissement ne seront pas nécessairement traités de façon identique: ainsi par exemple pour les résidences médicalisées, le choix sera prioritairement orienté vers le neuf. Les résidences seniors ne seront pas l’objet d’un investissement prioritaire, car elles sont aujourd’hui très recherchées en raison d'un effet de mode. Le FPI pourra à l’inverse, acheter des rési- dences de tourisme aujourd’hui délaissées. Parmi les critères de sélection, soulignons la comparaison entre le prix au m 2 de la résidence avec celui des logements du voi- sinage, afin d’éviter une dé-corrélation entre les deux. La rentabilité escomptée est de 3,5%, avant impôt, ce qui en moyenne permet d’obtenir 3 % après impôt. ■ Collecter 50millions par an L’objectif est de collecter 50millions d’eu- ros par an. Le produit s’adresse aux parti- culiers, en raison de sa fiscalité, il constitue, comme tout placement immobilier un pla- cement à long terme. E PARGNE RENCONTRE Un nouveau produit d’épargne, très immobilier La Française et Cerenicimo ont présenté ce 28mars un nouveau produit d’épargne immobilière sous forme de FPI, bénéficiant de la fiscalité LMNP. reproduction interdite sans autorisation L’avantage fiscal du LMNP rappelle Olivier Trit (secrétaire général, Cerenicimo) est la faculté de récupérer la TVA, l’imposition des plus-values sur le régime des particu- l iers et la faculté de procéder à des amor- tissements. Par exemple, si les revenus dis- tribués sont de 3500 € , mais que 2500 € sont amortissables, l’épargnant aura un revenu imposable limité à 1000 € . Marc Bertrand explique avoir dû négocier avec l’AMF pour fixer la bonne proportion d’immobilier dans le produit. Le choix rete- nu est d’investir 85 % dans l’immobilier et 15 % en liquidités, pour assurer la liquidité du produit. Le FPI devrait donc collecter de l’ordre de 200millions en 4 ans, et pour- rait, à hauteur de 30 % faire appel à l’em- prunt. Le volume de collecte de 50millions représente de l’ordre de 10 % de l’activité de collecte de Cerenicimo. ■ Quelle liquidité ? Pour assurer la liquidité, un mécanisme spécifique a été mis en place. Les épar- gnants doivent d’abord respecter une période minimale de détention de leurs parts pour 5 ans, à partir de la constitution du fonds. Après ce délai, il est prévu un traitement mensuel des rachats. Toutefois, si le volume des parts dépassait 2 % par mois, serait mis en œuvre un système de “gating”. La société pourrait alors reporter la cession au maximum 10 fois. Le délai le plus long pour obtenir la liquidité serait d'un an. Par ailleurs, pendant la période de 5 ans, si l’épargnant est victime d’un accident de la vie, il pourra, par déroga- tion, céder ses parts. De plus, à titre optionnel, l’épargnant peut souscrire en complément une assu- rance protection revente. Cela permet, si la vente est affectée d’une moins-value, d’obtenir sa compensation par l’assurance, dans la limite de 20 % du montant versé et à hauteur maximum de 20000 € . L’assu- rance est souscrite par une prime unique versée à la souscription. ■ Quels investissements? Il s’agira principalement d’immobilier neuf, mais le fonds pourra le cas échéant égale- ment acquérir des immeubles de seconde main. Par ailleurs, il n’est pas prévu d’ache- ter en bloc la totalité d’une résidence. En effet, explique Benjamin Nicaise, l’acquisi- tion d’une partie d’une résidence présente de nombreux avantages. D’une part, elle permet de mieux répartir les risques, d’autre part, elle assure une meilleure liquidité : en cas de nécessité de revente, la détention de lots de copropriété permet leur cession sans notification, cet auxiliaire de justice doit être regardé comme le mandataire unique à l’égard duquel les actes de notification sont valablement accomplis ». Or le Conseil d’État juge qu'en application de l'article R 751-3 du code de justice administrative, « la notification du jugement doit être adressée à chaque partie, à son domicile réel ». La décision est donc annulée pour ce deuxiè- me motif. Observations : 1. La solution du Conseil d’État permet d'éviter à un requérant qui a commis une erreur de procédure en omettant de procéder à la notification de son recours à l'auteur de la décision et au bénéficiaire de voir son recours rejeté pour un motif de pure procédure. Mais il doit agir avec célérité car le désistement de son recours et le nouveau recours doivent être effectués avec diligence pour être opérés dans les délais du recours. 2. S'agissant de la notification de la déci- sion, précisons que l'arrêt est rendu sous l'empire de l'article R 751-3 du CJA avant sa modification résultant du décret du 2novembre 2016, qui prévoit précisément une notification à un mandataire unique lorsque la requête est présentée par plu- sieurs personnes physiques ou morales (texte entré en vigueur le 1 er janvier 2017). A retenir: Un requérant qui n'a pas notifié son recours, contrairement à la règle de l'article R 600-1 du code de l'urbanisme peut se désister et présenter une nouvelle requête, dans le délai de recours, en la notifiant. ● ▲ ▲ 4 avril 2017 5 S AFERETDROITDEPROPRIÉTÉ B RÈVES ◆ Promotion de Visale La FNAIM, Action Logement Ser- vices et l’APAGL ont signé le 29mars une convention pour assu- rer la promotion du dispositif de sécurisation Visale. les agents immobiliers en assureront la pro- motion auprès de leurs clients. (Communiqué du 30mars 2017). ❘◗ Emilie Germane (Essec, avocate) est nommée directrice juridique de SFL . ❘◗ Baker & Mc Kenzie ( Anne Vrignaud ) a conseillé Société Générale Corporate & Investment Banking pour la mise en place d’un financement pour un OPCI d’Amundi Immobilier, conseillé par Franklin Avocats ( Henry Ranchon ). Acteurs ➴ 2,8millions de m2 : c’est le montant des locaux d’activité commercialisés en France en 2016. Si ce chiffre est en légère baisse par rapport à 2015 (-2%), il reste à un bon niveau. Les régions représentent plus de 2 millions de m 2 placés et l’Ile-de-France 780000m 2 . Selon Jean-Laurent de la Prade (BNP Paribas Real Estate), ce chiffre devait être dépassé en 2017. (Communiqué du 27mars 2017). Chiffres avoir à passer par la création d’un syndicat de copropriétaires. Enfin, l’acquisition d'un bloc de lots au lancement du programme, permet à l’acquéreur de négocier avec le promoteur une baisse de sa marge, car la vente sécurise son dossier. Le choix retenu est donc d’acquérir des blocs partiels de rési- dences, à hauteur de 30 % environ. ■ Le partenariat Marc Bertrand précise que Cerenicimo sera chargé de la recherche des investissements mais que La Française en dernière analyse, prendra la décision d’investissement. ● LEGISLATION Lutter contre l’accaparement des terres Le législateur a entrepris de lutter contre l’achat massif de terres agri- coles. La loi a été publiée le 21mars, mais son dispositif a été partielle- ment censuré par le Conseil constitutionnel. Le but des premiers articles de cette loi, comme l'indiquait le député Gilles Lurton dans un rapport à l'Assemblée (n° 4462), est de lutter contre l'accaparement et la financiarisa- tion des terres agricoles par des sociétés d'investissement, au détriment du renouvelle- ment des générations d'agriculteurs. Il précise, s'agissant des moyens d'action des SAFER, que celles-ci ont exercé en 2015, 1260 préemptions, pour 54 millions d'euros, sur 6000 hectares, à rapprocher des 570 000 hectares de terres agricoles cédées en 2015. L'article 1 er crée une obligation de rétrocession des terres qui peuvent faire l'objet de pré- emption de la SAFER lorsqu'elles sont acquises par une personne morale. La rétrocession doit être fait une société qui a pour objet principal la propriété agricole (voir la décision du Conseil constitutionnel). La fin de l'article ouvre à l'ensemble des exploitations, quelle que soit leur forme socié- taire, la possibilité d'acheter les terres qu'elles louent, sans avoir à créer de structure de por- tage foncier, dès lors que les terres sont cou- vertes par un bail conclu avant le 1 er janvier 2016. L'article 2 supprime notamment l'interdiction faite aux SAFER de détenir plus de 30 % du capital d'un groupement foncier agricole (GFA). L'article 4 impose à celui qui apporte à une société des biens susceptibles d'être soumis au droit de préemption des SAFER de s'enga- ger à conserver pendant 5 ans la totalité des droits sociaux reçus en contrepartie. En cas de non respect de l'engagement, la SAFER peut demande l'annulation de l'apport. L'article 5 autorise les SAFER à maintenir, pour les rétrocéder, leur participation dans le capital des GFA, des GAEC et les EARL (droit ne pouvant excéder 5 ans). L'article 6 modifie l'article L 312-4 du code rural. Il prévoit désormais la publication annuelle d'un « barème de la valeur vénale moyenne des terres agricoles ». Ce barème fait suite au « barème indicatif de leur valeur vénale moyenne » qui préexistait. Il est établi pour chaque département, par région natu- relle et nature de culture. Loi n°2017-348 du 20 mars 2017 relative à la lutte contre l'accaparement des terres agricoles et au développement du biocontrôle, J.O. du 21, n° 3). Contrôle du Conseil constitutionnel Le Conseil constitutionnel a été saisi des articles 1 er à 5 de la loi au motif que le renforcement du droit de préemption des SAFER serait une atteinte à la liberté d'entreprendre et au droit de propriété. L'article 3 visait à permettre à la SAFER de préempter des parts ou action d'une société détentrice de biens ou droits immobilier agricoles, pour éviter que le droit de préemption soit éludé par la seu- le cession de parts de société. Mais le Conseil constitutionnel observe notam- ment que le droit de préemption prévu par l'article 3 peut s'exercer dès lors que les parts cédées peuvent conférer la majorité ou une minorité de blocage à leur acquéreur, mais que cela ne garantit pas à la SAFER d'être majoritaire et donc ne permet pas nécessairement l'installa- tion d'un agriculteur. L'article 3 est donc jugé contraire à la Constitution. L'article 1 er est partiellement validé. Cet article vise les biens qui sont soumis au droit de préemption de la SAFER. Lors- qu'une personne morale de droit privé acquiert un tel bien, elle doit en faire rétrocession par apport à une société dont l'objet principal est la propriété agricole . L'obligation s'applique unique- ment lorsque, après l'acquisition, la surfa- ce détenue par la personne morale dépasse un seuil fixé par le schéma direc- teur régional des exploitations agricoles. Cette disposition est validée car, poursui- vant un but d'intérêt général, elle ne por- te pas une atteinte disproportionnée au droit de propriété. En revanche, l'alinéa 3 de cet article, qui visait la cession d'une majorité de parts est censuré, à la suite de la censure de l'article 3. Les autres articles sont validés. (Décision n°2017-748 DC du 16mars 2017, J.O. du 21 mars 2017, n° 5). ▲ France métropolitaine, J.O. du 25mars, n°27). ■ Procédure devant la Cour de cas- sation Diverses modifications de procédure devant la Cour de cassation sont insérées dans le code de procédure civile par un décret du 24mars. - Cassation sans renvoi La Cour invite les parties à présenter leurs observations. Il en est de même si la Cour entend statuer au fond après cassation (art. 1015 modifié du CPC). - Observations d'une personne qualifiée Si la Cour de cassation fait appel à une per- sonne qualifiée, celle-ci peut remettre des observations écrites, communiquée aux parties ou être entendue au cours d'une audience, au cours de laquelle les parties sont entendues (art. 1015-2 du CPC). - Saisine pour avis L'article R 44-1 du CPC fixe la composition de la formation mixte pour avis. - Réexamen en matière civile Cette procédure est fixée par les articles1031-8 du CPC. (Décret n°2017-396 du 24mars 2017 portant diverses dispositions relatives à la Cour de cas- 4 avril 2017 6 R ÉPONSESMINISTÉRIELLES Références (J.O. Questions) Nom du parlementaire Thème Ministre concerné Réponse Observations 7mars2017 AN n°89864 Nicolas Dupont- Aignan, Non inscrit, Essonne Revenus fonciers. Télédéclaration Finances Jusqu'à 2015, la déclaration en ligne des revenus fonciers était limitée à 8 immeubles (12 pour les sociétés). Mais depuis 2016, la limite a été portée à 99 immeubles. 7mars2017 AN n°77534 Martial Saddier, Les Républicains, Haute Savoie Taxe d'aménagement; Montants perçus Finances Pour les taxes d'urbanisme, la DGFiP communique aux collectivités locales les sommes payées par les redevables. Chaque mois, le comptable public produit un état récapitulatif. Pour les taxes d'aménagement, les prévisions de recettes sont transmises chaque année au 1 er mars. Elles sont calculées sur les permis de construire et ne préjugent pas des remises ou annulations de permis. 7mars2017 AN n°100358 Jean-Luc Laurent App. Socialiste Val-de-Marne Travaux d'isolation à l'occasion de travaux importants E nvironnement Le décret 2016-711 a ciblé les situations pour lesquelles il est plus avantageux de réaliser simultanément des travaux d'isolation et de ravalement, de toi- ture ou d'aménagement de locaux pour les rendre habitables. Des aides f inancières sont possibles: crédit d'impôt, aides de l'ANAH, éco-PTZ. 7mars2017 AN n°81997 Christian Assaf, Socialiste, Hérault HLM. Logement du gardien Budget Depuis le décret du 9mai 2002, seuls les agents de l’État ayant une obligation de disponibilité totale et occupant des fonctions listées par arrêté ministériel peuvent bénéficier d'un logement par nécessité absolue de service. Les concessions de logements par utilité de services sont remplacées par un régime de convention d'occupation précaire, pour les personnes tenues d'accomplir un service d'as- treinte. Cette réforme ne vise que les agents de l’État et des établissements publics nationaux mais non ceux de la fonction publique territoriale ou hospitalière. 9mars2017 Sénat n°22458 Michel Bouvard, Les Républicains, Savoie Sociétés proposant un service d'optimisation des valeurs locatives Finances Le démarchage effectué auprès des entreprises pour optimiser la valeur locative cadastrale de leurs locaux est une pratique courante, qui n'est pas liée aux opérations actuelles de révisions des locaux profes- sionnels. Les contribuables ou leur mandataire peu- vent réclamer chaque année contre l'évaluation attribuée à leurs biens. L'administration peut modifi- er la valeur locative cadastrale. La DGFiP a engagé un travail de fiabilisation des bases des locaux profes- sionnels qui peut conduire à des majorations. Le sénateur s'inquiétait d'un développement de ces pratiques sur le mon- tant des recettes fiscales. 9mars2017 Sénat n°23432 Christophe-André Frassa, Les Républicains, Français hors de France Location nue à un locataire qui sous-loue en meublé Economie Les locations nues relèvent des revenus fonciers et les locations meublées, des BIC. Les personnes qui sous-louent à des tiers des immeubles dont elles sont locataires ne relèvent pas de la catégorie des revenus fonciers, mais des bénéfices non-com- merciaux. Si la sous-location est consentie en meublé, les sous-loyers relèvent des BIC. Dans le cas évoqué, le bailleur perçoit des revenus fonciers, peu important la sous-location, et le locataire devra déclarer ses revenus au titre des BIC. 9mars2017 Sénat n°21996 Cyril Pellevat, Les Républicains, Haute-Savoie Droits de mutation sur des parcelles subissant un changement de classement au PLU Budget Pour le calcul des droits de mutation à titre gratuit, les immeubles sont estimés à leur valeur vénale à la date de transmission (décès ou donation). Les événements ultérieurs ne doivent pas être pris en compte. Il n'est pas prévu de modifier cette règle. Le sénateur évoquait le cas de parcelles con- structibles déclassées après le décès. 9mars2017 Sénat n° 20452 Loïc Hervé, UDI, Haute-Savoie Redevance d'enlève- ment des ordures ménagères (REOM) et résidences de tourisme Finances Pour les résidences constituées en habitat vertical ou pavillonnaire, la collectivité peut fixer une redevance globale en fonction du nombre de rési- dents ou du volume de déchets. La personne chargée de la gestion de la résidence, usager du service public, procède à la répartition entre les foyers. Le gestionnaire d'une résidence de tourisme doit donc régler la redevance globale et la récupérer auprès des usagers effectifs. Texte de référence: art. L 2333-76 du CGCT. 16mars2017 Sénat n°24339 Vincent Capo- Canellas, UDI, Seine-Saint-Denis Obligation d'informer les acquéreurs des nui- sances sonores liées à la localisation du bien ? Environnement L'article L112-11 du code de l'urbanisme impose, dans le cadre de la location d'un bien immobilier situé dans la zone d'un plan d'exposition au bruit d'un aérodrome (PEB) une obligation d'information. Pour les ventes , il existe une obligation générale d'information des servitudes d'urbanisme affectant le bien vendu et donc la situation dans un PEB. Il pourrait être envisagé de modifier la loi. Des études sont en cours sur la faisabilité d'une telle mesure. Une autre réponse (n°24340) étudie la pos- sibilité de rachat des logements situés à prox- imité des aéroports d'Orly et de Toulouse Blagnac. 9mars2017 Sénat n°22383 Didier Marie, Socialiste, Seine-Maritime Encadrement des loyers. Logement Les textes d'application de la loi Alur pour l'en- cadrement des loyers ont été pris: 5 novembre 2014 (observatoires des loyers), 10 juin 2015 (loy- ers de référence). Applicable à Paris et à Lille, l'en- cadrement le sera aussi dans l'agglomération parisienne à partir de 2018, et à Grenoble. Il sera étendu progressivement au fur et à mesure du déploiement des observatoires locaux des loyers. Le sénateur déplorait la que l'encadrement des loyers soit limité à Paris. ▲ ▲ 4 avril 2017 7 NOM : PRÉNOM : FONCTION : SOCIÉTÉ : ADRESSE : TÉL : FAX : MÉL : N ° TVA INTRACOM .: SIGNATURE : O F F R E EX C EP T IO NNEL L E R é s e r v é e a u x n o uv e a u x a b o n n é s 20% de réduction sur l’abonnement JURIS hebdo immobilier N OMINATIONS A GENDA Gouvernement Matthias Fekl est nommé ministre de l'in- térieur, il succède à Bruno Le Roux . (Décret du 21mars 2017, J.O. du 22mars, n°1). Cabinets ministériels ➠ Aménagement du territoire : Maximilien Mézard est nommé directeur du cabinet de Jean-Michel Baylet, en remplacement de Fabien Sudry ( Arrêté du 17mars 2017, J.O. du 22, n°123) . ➠ Justice : Sont nommés au cabinet de Jean-Jacques Urvoas: Eric Ruelle (directeur du cabinet) et Charles Moynot (directeur adjoint). (Arrêté du 22mars 2017, J.O. du 23mars, n°66). ➠ Intérieur : Sont nommés au cabinet de Matthias Fekl: Jean-Luc Nevache (directeur du cabinet), Pierre-Louis Autin (conseiller auprès du ministre), Jean-Paul Bonnetain et Damien Martinelli (directeurs-adjoints). (Arrêté du 21mars 2017, J.O. du 23, n°72). ➠ Culture : Christophe Chauffour est nom- mé directeur adjoint de cabinet d'Audrey Azoulay, il succède à Irène Basilis . (Arrêté du 21mars 2017, J.O. du 24mars, n°92). Organismes publics ✓ Comité national de la biodiversité : Fabienne Allag-Dhuisme est nommée vice- présidente. (Arrêté du 21mars 2017, J.O. du 23mars, n°51). ✓ Conseil national de l'habitat : Sont nommés au CNH au titre des - Constructeurs, gestionnaires… : Valérie Fournier (Fédération des ESH), Marianne Laurent (CDC) et Anne Lustig-Benassaya (CNCM). - Usagers: Jean-Yves Mano (CLCV), Bernard Farriol (UNAF) et Chantal Bousquière-Levy (CFTC). - Associations d'insertion: Manuel Domergue (UNIOPS). (Arrêté du 16mars 2017, J.O. du 23, n°75). ■ Outre-Mer Un décret du 22mars 2017 adapte à Mayotte la réglementation en matière de publicité foncière applicable pour la nomi- nation du conservateur de la propriété immobilière et la désignation des géo- mètres en charge des travaux de bornage. (Décret n°2017-384 du 22mars 2017 modi- fiant le décret n°2008-1086 du 23octobre 2008 relatif à l'immatriculation et à l'inscrip- tion des droits en matière immobilière à Mayotte, J.O. du 24mars, n°58). ■ Tours devient métropole Un EPCI peut obtenir par décret sa trans- formation en métropole avec l'accord des deux tiers des conseillers municipaux des communes concernées, représentant plus de la moitié des habitants ou la moitié des conseillers et plus des deux tiers des habi- tants. L'EPCI doit comprendre le chef-lieu de région, plus de 250000 habitants, et être situé dans une zone d'empois de plus de 500000 habitants. La communauté urbaine de Tours est donc transformée en métropole. Elle est dénom- mée Tours Métropole Val de Loire. (Décret n°2017-352 du 20 mars portant créa- tion de la métropole dénommée « Tours Métropole Val de Loire », J.O. du 21, n° 28). ■ Comités régionaux de la biodi- versité Un décret du 23mars fixe les règles de fonctionnement et de composition des comités régionaux de la biodiversité. Ces comités succèdent aux comités régionaux trames vertes et bleues. Le comité est présidé conjointement par le président du conseil régional et par le pré- fet de région ou leurs représentants. Il dis- pose de 160 membres au plus répartis en 5 collèges représentant: - l’État et ses établissements publics, - des organismes socio-professionnels, pro- priétaires, d'usagers de la nature, - des associations, organismes ou fonda- tions œuvrant pour la préservation de la biodiversité, - des scientifiques. (Décret n°2017-370 du 21mars 2017 relatif aux comités régionaux de la biodiversité, J.O. du 23mars, n°7). ■ Performance énergétique - Un arrêté du 22mars met à jour les exi- gences de performance énergétique requises en cas de rénovation énergétique. Il entre en vigueur le 1 er janvier 2018. (Arrêté du 22mars 2017 modifiant l'arrêté du 3mai 2007 relatif aux caractéristiques thermiques et à la performance énergétique des bâtiments existants, J.O. du 25, n°26). - Un autre arrêté du même jour procède à l'actualisation du contenu en CO2 des réseaux de chaleur et de froid pour la réali- sation des diagnostics de performance éner- gétique. Il entre en vigueur le 1 er avril 2017. (Arrêté du 22mars 2017 modifiant l'arrêté du 15septembre 2006 relatif au DPE pour les bâtiments existants proposés à la vente en B ULLETIND ’ ABONNEMENT « PRIVILÈGE » ❑ OUI , je souhaite bénéficier de l’offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC (soit 586,68 € HT + 2,1% de TVA) au lieu de 779 € TTC, soit 20% de réduction . Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription À RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi678 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✁ ✦ 3 mai 2017 (Paris 8). Les trois ans de la loi Alur . Nos confrères d’Immoweek organi- sent le 3 mai 2017 un petit- déjeuner débat avec Cécile Duflot sur le bilan de la loi Alur. Débat animé par Pascal Bon- nefille (L’hémicycle) et Cathe- rine Bocquet (Immoweek). Média- teur: Philippe Pelletier (LPA- CGR). Renseignements: 01 42 33 32 12. Retrouvez le bulletin d’inscrip- tion sur www.jurishebdo.fr AU FIL DU J.O. 4 avril 2017 8 A NGELYS G ROUP >Quelle est l’activité d’Angelys Group? M.S. : “Angelys Group est une structure indépendante créée en 2001 par Frédéric Batlle. Le groupe réhabilite, rénove des biens de caractère, uniquement situés en centre- ville. Nous proposons à nos clients, investis- seurs particuliers, d’acquérir ces biens sous le régime fiscal des monuments historiques, celui du déficit foncier, en loi Malraux ou via le Pinel réhabilité. Nos clients sont le plus souvent des chefs d’entreprise, des membres de professions libérales, des cadres supé- rieurs ou parfois, pour les monuments histo- riques, des sportifs de haut niveau.” >Vous travaillez plus spécifiquement dans le Sud de la France? M.S. : “Notre siège est à Perpignan, mais nous avons ouvert une succursale à Lyon puis nous avons pour objectif cette année d’ouvrir nos locaux à Bordeaux et à Aix-en- Provence. Il y a beaucoup de patrimoine à restaurer dans le Sud de la France, mais nous travaillons dans tout le pays.” >Quels sont vos effectifs? M.S. : “Vingt personnes travaillent au siège et dix conducteurs de travaux ou chefs de chantiers interviennent dans toute la France. Nous assurons directement les travaux de gros œuvre avec nos salariés et nous sous- traitons le second œuvre. Avec nos archi- tectes et conducteurs de travaux, nous maî- trisons l’ensemble des travaux. Nous faisons appel à un cabinet d’avocats spécialisés pour faire les démarches d’agré- ment, ou pour les monuments historiques, obtenir les autorisations de division en lots.” >Comment prospectez-vous les investis- seurs? M.S. : “Nous faisons appel à des conseils en gestion de patrimoine indépendants, comme mandataires.” >Quel type de contrat proposez-vous? M.S. : “S’il s’agit d’une opération loi Mal- raux, les immeubles sont commercialisés en vente d’immeuble à rénover (VIR), outil qui assure une garantie financière d’achève- ment, et qui permet, par un contrat unique, d’opérer la vente du foncier et la réalisation des travaux. Pour un monument historique ou une opération en déficit foncier, ou enco- re en Pinel Ancien, le foncier est vendu indé- pendamment de la réalisation des travaux. Une structure différente vend l’immeuble et Angelys Group effectue les travaux. Par ailleurs, l’intervention d’une ASL permet à l’investisseur de bénéficier d’une garantie d’achèvement et d’une garantie décennale sur la partie travaux. Le plus difficile est de trouver les immeubles: nous prospectons les bâtiments délaissés dans les secteurs sauvegardés, libres d’occupation. Il y a un effet de rareté mais nous trouvons des biens par des notaires et, en premier lieu, par les collectivi- tés locales et nos CGP.” >Quel est votre chiffre d’affaires? M.S. : “Angelys Group a réalisé un chiffre d’affaires de 17millions d’euros en 2016 et nous prévoyons une croissance de 10% cet- te année.” >Le dynamisme du marché de l’ancien est il aussi sensible dans votre secteur? M.S. : “Notre marché depuis 2015 est très dynamique, porté par la volonté des acqué- reurs de soigner le côté patrimonial de leur investissement. Le bas niveau des taux d’in- térêt et la perspective de leur remontée sti- mulent aussi les acquisitions.” >La perspective de passage au prélève- ment à la source de l’impôt sur le revenu ne perturbe-t-elle pas votre activité? M.S. : “Cette question est posée à nos conseillers cinquante fois par jour! Si cette réforme ne modifie pas la règle de calcul de l’impôt sur le revenu, elle est complexe dans sa mise en œuvre. Les contribuables redou- tent d’avoir à payer davantage, même si les crédits d’impôt sont maintenus. La loi Mal- raux a même été améliorée. Seul le régime Marcelina Stark: “Nous rénovons des biens de collection” La directrice associée d’Angelys Group présente l’activité de son entreprise qui réno- ve des biens de centre-ville et les propose en défiscalisation. JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 contact@jurishebdo.fr ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0219 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 779 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: par nos soins ■ Gestion des abonnements: logiciels Libre office - Xoops INTERVIEW ❑ Exemples d’opérations : - Paris 19 e : Maison de ville au 34-36 rue Desvaux, découpée en 9 logements (déficit foncier ou Pinel réhabilité) - Bordeaux : Local commercial et 3 logements au 72 cours Victor Hugo (Malraux) - Bordeaux : 17 lots au 4-14 cours de la Martinique (Pinel réhabilité) des monuments histo- riques est impacté en 2017 (et uniquement en 2 017) car il permet d’ef- facer uniquement des revenus exceptionnels. A ce jour, la réforme est plutôt positive pour nous..” >Quel régime est actuellement le plus sol- licité? M.S. : “Le régime Malraux est le plus demandé car il permet de défiscaliser au- delà du plafond des niches fiscales de 10000€. Il s’adresse par exemple à des contri- buables qui ont déjà effectué une opération de défiscalisation en Pinel et qui paient plus de 10000€ d’impôt. En effectuant 100000€ de travaux, ils peuvent obtenir 30% de réduction d’impôt. Le régime des déficits fonciers est utile aux Français qui ont beaucoup de revenus fon- ciers et souhaitent en effacer une partie. Le Pinel ancien s’adresse aux contribuables disposant de revenus moyens qui veulent investir pour obtenir une défiscalisation de 3000à 6000€ tout en investissant en centre- ville dans un bel immeuble avec peu de charges. Le budget est en général de 180 à 200 K€, mais peut atteindre 1 ou 1,5 M€ pour des monuments historiques. La rentabilité est en moyenne de 2 à 2,5% à Paris et 3 à 3,5% dans les grandes villes (hors défiscalisation).” >Avez-vous des recours? M.S. : “Nous n’avons - à ce jour - jamais eu de recours. Mais les travaux que nous enga- geons ne sont pas des travaux de construc- tion. Il s’agit d’amélioration et d’embellisse- ment. De plus, les travaux sont validés par l’intervention de l’architecte des bâtiments de France. Ce sont des biens de collection qui embellissent la ville.”
