Au sommaire :
– 2 – Jurisprudence –
Baux commerciaux : Fixation du loyer pour le 2e renouvellement du bail / Valeur locative. Mesure d’instruction / Congé du bailleur. Démolition de l’immeuble, contestation du droit au statut du preneur pour défaut d’immatriculation / Procédure de résiliation de bail / Le locataire suspend le paiement du loyer avec autorisation judiciaire ; mauvaise foi du bailleur qui met en oeuvre la clause résolutoire
Fiscalité : Prix de vente d’un immeuble et dissimulation fiscale
Urbanisme : Permis soumis à l’avis de l’ABF. Avis non transmis. Pas de permis tacite / Construction limitée. Appréciation de la notion de partie urbanisée d’une commune
– 4 – Actualité –
Justice : Jean-Jacques Urvoas écrit à son successeur
– 5 – Réglementation – En bref
Droit au logement : une proposition de loi / Le coût de l’immatriculation des syndicats de copropriétaires / Adaptation du droit de l’urbanisme
– 5 – Marchés –
Le marché de bureaux actif au 1er trimestre en Ile-de-France, selon JLL
– 6 – Tableau des réponses ministérielles –
– 7 – Nominations – En bref –
– 8 – Rencontre –
Ministère du logement: un guide pour le contenu du PLU
■ jugé ■ > Lorsque l’architecte des bâtiments de France a omis de transmettre son avis, il ne peut être générateur d’un permis de construire tacite (CE, 29mars2017, p.4). ■ répondu ■ > Quelle est la portée des exigences de per- formance thermique des constructions? Réponse du ministère du logement (p.6). > Faut-il rendre obligatoire la construction sur les terrains constructibles? Le Gouverne- ment n’est pas favorable à cette suggestion de Terra nova (voir p.6). ■ rédigé ■ > Le garde des sceaux a rédigé une longue lettre à l’attention de son successeur. N’ayant pas eu le temps de mettre en œuvre toutes ses propositions, il les lègue au futur garde des sceaux. Il propose par exemple de limiter l’objet de l’appel aux questions de droit, ce qui concentrerait le fond du litige à la première instance (p.4). ■ présenté ■ > Le ministère du logement a présenté le 20avril un guide relatif à la modernisation du contenu du plan local d’urbanisme (p.8). > Éliane Assassi a déposé au Sénat une pro- position de loi visant à garantir un droit au logement effectif (p.5). ■ publié ■ > Un arrêté du 30mars relatif au certificat d’urbanisme, au permis de construire et aux autorisations d’urbanisme a été publié (p.5). ■ décorée ■ > Catherine Jacquot, présidente de l’ordre des architectes a été faite chevalier de la légion d’honneur (p.5). ■ chiffré ■ > L’indice de référence des loyers du 1 er tri- mestre 2017 est en hausse de +0,51% (p.5). Le rat des villes ou la bonne foi dans les baux commerciaux “L es contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.” Ainsi en dispose l’article 1104 du code civil, qui a pris le relais de l’article 1134 al. 3 du même code, depuis la codifica- tion de février2016. La cour d’appel de Paris a fait application de ce principe dans un arrêt rendu le 28mars dans un litige de baux com- merciaux. Le preneur, qui exploitait une pizzeria dans un immeuble parisien, était confronté à une invasion de souris - disons de rats de ville - en raison de travaux effectués dans l’appartement situé au- dessus de son établissement. Il avait sollicité une expertise pour que soient établis la cause de l’échec de la dératisation et son préjudice. Par un comportement avisé, il avait également demandé l’autorisa- tion du juge pour suspendre le paiement des loyers et en effectuer la consignation auprès de la caisse des dépôts, désignée comme séquestre. On ne saurait trop recommander cette attitude, alors que trop de preneurs prennent la liberté de suspendre d’eux- mêmes le paiement du loyer, espérant faire pression sur le bailleur, mais mettant du même coup en péril la sécurité de leur titre d’oc- cupation. En l’espèce, le bailleur avait réagi en adressant quelques mois plus tard un commandement de payer visant la clause résolu- toire. Il se prévalait de l’écoulement du délai d’un mois et de l’ap- plication de l’article L 145-41 du code de commerce pour que le juge constate la résiliation du bail. Mais, et c’est ici qu’intervient la bon- ne foi, la cour d’appel a estimé que ce comportement démontrait la mauvaise foi du bailleur et elle a refusé de constater la résiliation du bail (lire p.3). Cette décision est à mettre en parallèle avec une autre, rendue également le 28mars2017 par la même cour (n°16/14619) mais dans un sens inverse. Le preneur sollicitait de la justice de sus- pendre rétroactivement les effets de la clause résolutoire. Mais la cour observe qu'un règlement partiel n’était intervenu que plus d’une année après la délivrance du commandement et que le sol- de débiteur du locataire s’était aggravé. La cour en déduit qu ”en l’absence de bonne foi démontrée, aucun délai ne peut être accordé” au locataire. Une troisième décision, datée du 30mars (lire p.3), était égale- ment relative à l’application d‘une procédure de constat de rési- liation de plein droit. La cour d’appel fait application de la clau- se en refusant d’en suspendre l’effet. Le locataire avait bien fini par régler sa dette, mais la cour constate que l’apurement ne pro- cédait pas de versements spontanés, mais n’était intervenu qu’à la suite de deux saisies et d’une assignation devant le tribunal. Les juges se font donc l’arbitre de la bonne foi. ■ BD JURIS hebdo La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr NUMÉRO 680 24 AVRIL 2017 ISSN 1622-1419 17 E A NNEE L’ESSENTIEL . . immobilier - 2 - Jurisprudence - Baux commerciaux : Fixation du loyer pour le 2e renouvellement du bail / Valeur locative. Mesure d’instruction / Congé du bailleur. Démoli- tion de l’immeuble, contestation du droit au statut du preneur pour défaut d’immatriculation / Procédure de résiliation de bail / Le locatai- re suspend le paiement du loyer avec autorisation judiciaire; mauvaise foi du bailleur qui met en œuvre la clause résolutoire Fiscalité : Prix de vente d’un immeuble et dissimulation fiscale Urbanisme : Permis soumis à l’avis de l’ABF. Avis non transmis. Pas de permis tacite / Construction limitée. Appréciation de la notion de par- tie urbanisée d’une commune - 4 - Actualité - Justice: Jean-Jacques Urvoas écrit à son successeur - 5 - Réglementation - En bref Droit au logement: une proposition de loi / Le coût de l’immatriculation des syndicats de copropriétaires / Adaptation du droit de l’urbanisme - 5 - Marchés - Le marché de bureaux actif au 1 er trimestre en Ile-de-France, selon JLL - 6 - Tableau des réponses ministérielles - - 7 - Nominations - En bref - - 8 - Rencontre - Ministère du logement: un guide pour le contenu du PLU S O M M A I R E E D I T O R I A L A nos lecteurs . En raison de la série de lundis fériés du mois de mai, nous vous proposons d’anticiper la date de parution de Jurishebdo. Votre lettre hebdomadaire vous sera donc adressée dès le vendredi, ce qui vous permettra de bénéficier de l’information plus en avance. Bonne lecture, et merci de votre fidélité ! 2 4avril 2017 2 B AUXCOMMERCIAUX ▲ Baux commerciaux ■ Fixation du loyer pour le 2 e r enouvellement du bail (CA Paris, Pôle 5, ch. 3, 29mars2017 n°15/08267) Un bail de 18 ans, conclu en 1987, portait sur un immeuble à rénover place de la Madeleine à Paris. Le loyer avait été fixé à un montant modique, en contrepartie de la prise en charge par le preneur d'importants travaux de rénovation. Le bail avait été renouvelé 2004 mais en 2013, le bailleur avait adressé un nouveau congé avec offre de renouvellement, en demandant cette fois l'application de la valeur locative. La cour d'appel observe que si le bail de 1987 avait prévu les modalités du renouvel- lement de 2004, il n'avait pas prévu celles du renouvellement suivant: « la circonstance que le bail de 1987 contient des modalités particulières de cal- cul de l'indemnité d'éviction en cas de non- renouvellement de bail se terminant en décembre2013 ne peut permettre de déduire une quelconque volonté des par- ties d'échapper aux dispositions du statut applicables en matière de fixation du loyer, d'autant que les parties ne font état à aucun moment de l'engagement du bailleur de renouveler le bail à son terme de décembre2013 ». La cour en déduit qu'il convient d'appliquer les articles L 145-33 et L 145-34 et non d'in- terpréter le bail. Elle fait alors référence à l'article R 145-38: « L'article R 145-38 du code de commerce dispose qu'il est tenu compte dans la déter- mination de la valeur locative du bail renouvelé des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été origi- nairement fixé. Le prix « originairement fixé » auquel il est fait référence s'entend du prix du bail expi- ré précédant immédiatement le renouvelle- ment et non du bail qui est à l'origine des relations des parties. […] Le loyer du bail renouvelé a donc été fixé selon des dispositions particulières convenues entre les parties et tenant comp- te des circonstances de l'espèce résultant de l'engagement par le preneur de réaliser d'importants travaux de rénovation des lieux […] Or ces dispositions particulières ayant prési- dé à la fixation du loyer du bail renouvelé le 1 er janvier 2005, dérogatoires aux disposi- tions statutaires concernant la fixation du loyer, font défaut lors du second renouvel- lement du bail à compter du 1 e r janvier 2014, le loyer devant être fixé selon les dis- positions statutaires des articles L 145-33 et suivants, sans référence aux dispositions […] du bail d'origine ». La cour fixe donc le loyer à la valeur locati- ve retenue à 758000 € par an. (Il était fixé en 2010 par le juge à 287500 € )». Observations : Cet arrêt montre un exemple de la faculté pour les parties d'écarter contractuellement les règles sta- tutaires de fixation du prix du bail lors du renouvellement (cf. par exemple Civ. 3 e , 10mars 2004). Mais la clause du bail avait déjà produit effet et, comme elle ne régis- sait pas le renouvellement suivant, celui-ci devait alors être soumis aux règles statu- taires. Le plafonnement a été écarté en raison des modifications des obligations respectives des parties. L'article L 145-34 du code de commerce permet une fixation du loyer de renouvel- lement à la valeur locative en cas de modi- fication notable d'un des éléments men- tionnés aux 1 e à 4 e de l'article L 145-33. Le 3 e concerne les obligations respectives des parties; il est précisé par l'article R 145-38 qui évoque notamment les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie. La Cour de cassation a pu ainsi juger que le déplafonnement est possible lorsqu'il est établi que le loyer a été minoré à l'origine en raison des conve- nances des deux parties, et non lorsque la minoration ne résulte que du fait du bailleur (Civ. 3 e , 10juillet 1996). L'article R 1 45-38 mentionne aussi les modalités de fixation du prix. La cour d'appel y fait ici fait référence pour justifier le déplafonne- ment. ■ Congé du bailleur. Démolition de l'immeuble, contestation du droit au statut du preneur pour défaut d'immatriculation (CA Paris, Pôle 5, ch. 3, 29mars2017, n°15/11465) Un bailleur avait adressé à son locataire un congé avec refus de renouvellement et refus d'indemnité d'éviction au motif que l' immeuble, insalubre, devait être démoli . En première instance, le tribunal avait fait droit à la demande du bailleur. En appel, le preneur contestait la décision, mais la cour d'appel confirme la validité du congé sur le fondement du défaut d'immatriculation du preneur. Sur le moyen tiré de la non-immatriculation : Cet argument était invoqué pour la pre- mière fois en appel, mais la cour juge que le bailleur « déniait le droit du preneur à per- cevoir une indemnité d'éviction compte tenu de la démolition de l'immeuble pour insalubrité. Avec le moyen tiré du défaut d'immatriculation de M. A., [il] poursuit les mêmes fins, c'est-à-dire le refus de verser au preneur une indemnité d'éviction. Dans ces conditions, il ne s'agit pas d'une prétention nouvelle, mais d'un moyen nou- veau recevable en cause d'appel. Sur l'immatriculation du fonds de commerce : Si le bailleur ne peut modifier en cours d'instance les motifs du congé qu'il a fait délivrer, il peut cependant invoquer une cause d'inapplicabilité du statut des baux commerciaux révélée après la délivrance du congé. L'immatriculation du fonds au registre du commerce et des sociétés au jour où le congé est délivré est une cause d'applica- tion du statut des baux commerciaux; En l'espèce, il résulte des pièces versées aux débats qu'au 27juin 2012, date à laquelle le congé a été délivré, M.A. n'était pas imma- triculé au RCS […]. Il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a dit que le congé n'ouvrait pas droit à une indemnité d'éviction ». Observations : Le bailleur disposait de deux moyens pour contester le droit du preneur à obtenir une indemnité d'éviction. Il avait JURISPRUDENCE ■ Valeur locative. Mesure d'ins- truction Le juge des référés du TGI avait ordonné une expertise pour fixer la valeur locative d'un terrain loué depuis 1903 à Paris et pour lequel le bail avait été renouvelé en 2011. Le locataire contestait cette mesure d'instruction, mais elle est confirmée en appel: La cour d'appel observe que le locataire payait un loyer inchangé depuis 2003 sui- te à l'échec des pourparlers entre les par- ties lors du renouvellement du bail. Elle en déduit que le bailleur « justifie d'un motif légitime de voir ordonner une mesure d'instruction sur la valeur locative du terrain compte tenu du procès en ger- me possible sur le montant du loyer ». L'arrêt fait application de l' article 145 du code de procédure civile. Cet article per- met à tout intéressé d'obtenir une mesure d'instruction « s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout pro- cès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige ». (CA Paris, Pôle 1, ch. 3, 18avril2017, n°16/06562) commencé la procédure en invoquant le projet de démolition pour insalubrité reconnue par l'autorité administrative (art. L 145-17 du code de commerce). Précisons q ue les tribunaux vérifient si l’état d’insalu- brité n’est pas dû à une faute du bailleur. Si la vétusté est imputable à une telle fau- te, le bailleur peut être condamné à des dommages-intérêts. Le preneur doit démontrer que la ruine est imputable au bailleur (Civ. 3 e , 28mai 1997). Mais cet argument a été éclipsé par le second: le défaut d'immatriculation du preneur. Sans doute le bailleur a-t-il jugé cet argument encore plus incontestable, car l'immatricu- lation est une condition d'application du statut et la jurisprudence est stricte sur son respect. Faute d'immatriculation à la date du congé (imposée par l'article L 145-1), le preneur est privé de droit au renouvelle- ment ou de droit à une indemnité d'évic- tion. Cet arrêt le confirme. Il ajoute que le bailleur peut invoquer cet argument qui se fonde sur une condition d'application du statut quand bien même il aurait fondé sur congé sur un autre motif. ■ Procédure de résiliation de bail (CA Paris, Pôle 1, ch. 2, 30mars2017, n°15/22300) Un locataire tentait de faire échec à la pro- cédure de constat de résiliation de bail engagée par son bailleur pour défaut de paiement. Il se fondait notamment deux arguments: il invoquait une exception d'in- exécution, le bailleur n'ayant pas satisfait à son obligation de délivrance et il soutenait avoir payé en cours de procédure. Ces deux arguments sont rejetés: « [Le locataire] ne justifie ni même n'al- lègue avoir informé son bailleur de cette impropriété des lieux, et cela même après la signification du commandement de payer du 19janvier2015. […] Sur la demande subsidiaire de la SARL K. en suspension des effets de la clause résolutoi- re, il est constant que, à la date de l'audien- ce devant la cour, elle avait soldé sa dette. Cependant, force est de constater que cet apurement ne procède pas de versements spontanés, mais qu'il n'est intervenu qu'à la suite de deux saisies attributions , dont l'une a été contestée de manière infruc- tueuse devant le juge de l'exécution, et de son assignation devant le tribunal de com- merce afin de voir prononcer sa mise en liquidation judiciaire. Sa demande sera donc rejetée. » Observations : La cour d'appel applique la procédure de constat de résiliation du bail, à la suite d'un commandement de payer visant la clause résolutoire. Il est de juris- prudence constante que le défaut de déli- vrance du bailleur peut justifier de sus- p endre le paiement du loyer, sur autorisa- tion judiciaire, mais qu'il n'autorise pas le preneur, de lui-même, à ne pas payer le loyer. Quant à la suspension des effets de la clau- se (que permet l'article L 145-41 du code de commerce), la cour la rejette, observant que le preneur n'avait réglé sa dette que contraint et forcé par la procédure. Sa bonne foi était donc pour le moins incer- taine. ■ Le locataire suspend le paiement du loyer avec autorisation judiciai- re: mauvaise foi du bailleur qui met en œuvre la clause résolutoire (CA Paris Pôle 1, ch. 3, 28mars2017, n°16/14727) Un locataire de locaux à usage de pizzeria à Paris, se plaignait d'une invasion de souris provoquée par des travaux dans l'apparte- ment situé au-dessus de son restaurant. Il avait saisi le juge des référés pour être auto- risé à suspendre le paiement des loyers jus- qu'à l'achèvement complet des travaux nécessaires à la jouissance paisible des locaux loués. Le juge avait fait droit à cette deman- de, mais le bailleur avait quelques mois plus tard assigné son locataire pour obtenir la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers. La cour d'appel rejette la deman- de du bailleur, jugé de mauvaise foi: « Considérant […] qu'il est constant […] que les causes du commandement de payer n'ont été ni réglées ni contestées dans le délai d'un mois imparti par le dit acte conformément aux clauses convention- nelles et à l'article L 145-41 du code de com- merce […] Considérant que le bailleur ne peut soute- nir que les charges et les loyers n'étaient pas versés les unes entre ses mains, les autres auprès de la Caisse des Dépôts et Consigna- tions pour justifier de la délivrance du com- mandement de payer du 22janvier2016 […] alors que l'expertise ordonnée le 10décembre2015 – qui avait pour objet de vérifier la présence de souris dans les locaux commerciaux / son origine / les préjudices par le preneur – n'avait pas encore débuté, le délai pour le versement de la provision n'étant pas expiré au jour de la délivrance de l'acte et alors que l'ordonnance mission- nant l'expert avait également fait droit à la demande du preneur de séquestre des loyers; Qu'il s'en déduit que la société R. a fait preuve de mauvaise foi en délivrant le 22janvier2016 un commandement de payer visant la clause résolutoire alors que l'expertise judiciaire, qui avait pour objet n otamment d'indiquer et d'évaluer les opé- rations éventuellement nécessaires à l'éra- dication des rongeurs et de chiffrer le cas échéant le coût de ces opérations n'avait pas encore débuté; Que dans ces conditions, la clause résolutoi- re n'est pas acquise ». Observations : Cet arrêt montre tout l'inté- rêt pour le preneur de respecter la procé- dure requise pour suspendre le paiement des loyers en cas de contentieux avec son bailleur. Il doit saisir le juge pour obtenir l'autorisation de consigner les loyers auprès d'un séquestre (ici la Caisse des dépôts). La jurisprudence est bien fixée en ce sens. Cette attitude prouve la bonne foi du locataire puisqu'il effectue un paie- ment, mais elle incite le bailleur à agir puisque celui-ci ne perçoit plus les loyers. Le bailleur ne saurait tirer argument du défaut de paiement pour obtenir la résilia- tion du bail: cette décision montre qu'il est alors considéré comme de mauvaise foi. Fiscalité ■ Prix de vente d'un immeuble et dissimulation fiscale (CE, 3 e et 8 e chambres réunies, 29mars2017, n°391200) Un contribuable avait fait l'objet d'une pro- cédure de taxation d'office (art. 59 du LPF) à raison de revenus d'origine indéterminée. Il se posait la question de l'analyse de sommes versées sur un compte bancaire qui provenaient de la vente de biens immobi- liers. L'administration avait considéré que ces crédits dépassant le double des revenus déclarés, cela constituait un indice de dissi- mulation fiscale. Le Conseil d’État annule l'arrêt d'appel qui avait approuvé cette ana- lyse: « Le montant mentionné au crédit d'un compte bancaire ou d'un compte courant d'un contribuable qui correspond au prix de la cession d'un immeuble ayant fait l'ob- jet d'une déclaration à l'administration fis- cale ne peut constituer l'indice d'un revenu dissimulé . Par suite, quand, en application des dispositions précitées [art. 16 du LPF], l'administration compare les crédits figu- rant sur les comptes bancaires ou les comptes courants d'un contribuable au montant brut de ses revenus déclarés pour établir si des indices de revenus dissimulés l'autorisent à demander à l'intéressé des 2 4avril 2017 3 B AUXCOMMERCIAUX - F ISCALITÉ ▲ JURISPRUDENCE ▲ 2 4avril 2017 4 A la veille de quitter la place Vendôme, le garde des sceaux a écrit le 18avril une longue lettre au futur ministre de la justice. Voici quelques aspects de ses propositions. ■ Revoir le rôle du juge de première ins- tance Dans le chantier visant à rapprocher la justi- ce du citoyen, Jean-Jacques Urvoas propose de renforcer le rôle du juge de première ins- tance pour favoriser un traitement complet du litige en première instance et, en parallè- le de limiter la capacité de déposer des moyens nouveaux en appel. Il s’agit là de changer la conception de l’appel, pour éviter que le procès soit repris en appel à zéro, comme si la première instance ne comptait pour rien. La Cour de cassation serait en conséquence renforcée dans son rôle de cour suprême. ■ Base de données jurisprudentielles Afin de mettre la technologie au service de tous, il propose notamment de développer les capacités de signature électronique et de concevoir un outil performant de base de données jurisprudentielles. ■ Le droit comme levier de croissance Le garde des sceaux souhaite aussi utiliser le droit « comme levier de croissance ». À ce titre, il propose non seulement de mener à terme la réforme de la responsabilité civile, mais aussi de définir une politique publique d’influence du droit français. En droit européen, il estime nécessaire d’en- gager une réflexion sur la manière dont la norme européenne est produite. Observant que les ministres sont de fait écartés de la production législative, il constate « un manque d’appropriation de la norme euro- péenne par ceux-là mêmes qui sont chargés de l’élaborer. La situation est préoccupan- te ». Il faut donc réintroduire un débat politique à la source de la production de la norme européenne”. (Lettre publiée le 18avril2017). J USTICE ACTUALITÉ Jean-Jacques Urvoas écrit à son successeur reproduction interdite sans autorisation justifications, il lui incombe de ne prendre en compte ni ce montant ni la plus-value éventuellement réalisée par le contri- buable dans aucun des deux termes de la c omparaison ». Observations : L'administration peut demander des justifications lorsque, pour une année donnée, les montants des s ommes créditées sur les comptes dépas- sent le double des revenus (règle du double). Le Conseil d’État précise que, pour vérifier si le seuil est dépassé, en cas de ver- sement du prix de vente d'un bien immobi- lier sur un compte bancaire, l'administra- tion ne doit pas tenir compte du prix de cession d'un bien qui a été déclaré à l'admi- nistration. Elle ne doit tenir compte ni de ce versement ni de la plus-value réalisée. Urbanisme ■ Permis soumis à l'avis de l'ABF. Avis non transmis. Pas de permis tacite (CE, 1 e et 6 e chambres réunies, 29mars2017, n°329940, SCI Maryse) Une SCI avait demandé le 21octobre2011 un permis de construire pour agrandir une véranda en créant 50m 2 de SHON. Le mai- re avait informé le demandeur de l'allon- gement du délai d'instruction du permis à 6 mois car le bien était situé dans le péri- mètre de protection d'une chapelle inscrite à l'inventaire supplémentaire des monu- ments historiques. L'architecte des bâti- ments de France (ABF) avait alors rendu un avis favorable assorti de prescriptions. Le maire avait considéré qu'ayant gardé le silence pendant 6 mois, un permis tacite était accordé; il avait alors pris la décision de retirer le permis. Saisi par la SCI, le tribu- nal administratif avait requalifié la déci- sion; jugeant que le maire avait en réalité pris une décision implicite de rejet qu'il avait confirmée expressément. Le tribunal avait rejeté la demande de la SCI. Le Conseil d’État confirme cette analyse en se fondant sur les articles L 424-4 et R 424-3 du code de l'urbanisme: « Considérant que […] s’il incombe à l’ABF d’adresser au demandeur d’un permis de construire dont la délivrance est soumise à son accord copie de son avis lorsque celui-ci est défavorable ou favorable mais assorti de prescriptions et d’informer alors le demandeur qu’il ne pourra pas se prévaloir d’un permis tacite, la non-exécution de cet- te formalité, dont le seul objet est l’infor- mation du demandeur, ne peut avoir pour effet l’acquisition d’un permis tacite ». Le U RBANISME Conseil d’État ajoute que le demandeur pouvait se renseigner sur le sens de l'avis rendu et en déduit que « c’est sans erreur de droit que la cour admi- nistrative d’appel de Nantes a jugé que la circonstance que l’ABF avait omis d’adresser à la requérante copie de son avis favorable assorti de prescriptions n’avait pu avoir pour effet de faire naître un permis tacite ». Observations : Le silence gardé par l'admi- nistration sur une demande de permis vaut en principe accord. Mais la règle est écartée dans certains cas et notamment (art. R 424-3) lorsque l'avis de l'ABF est requis et que celui-ci a émis un avis défa- vorable ou favorable mais assorti de pres- criptions. Le fait que l'ABF ait omis d'adres- ser son avis favorable avec prescription au demandeur ne change pas la règle: il ne peut être générateur d'un permis tacite. ■ Construction limitée. Apprécia- tion de la notion de partie urbani- sée d'une commune (CE, 6 e et 1 e chambres réunies, 29mars2017, n°393730, commune de St-Bauzille-de-Putois) Une commune avait refusé un permis d'aménager portant sur un lotissement de 25 logements. En appel, la cour administra- tive avait annulé le jugement qui avait confirmé la décision. Mais le Conseil d’État annule cet arrêt. Il se fonde sur l'article L 111-1-2 du code de l'urbanisme qui, en l'absence de PLU ou de carte communale, interdit les constructions implantées hors des parties actuellement urbanisées de la commune et précise « c’est- à-dire des parties du territoire communal qui comportent déjà un nombre et une densité significatifs de constructions; qu’il en résulte qu’en dehors du cas où elles relè- vent des exceptions expressément et limita- tivement prévues par l’article L. 111-1-2, les constructions ne peuvent être autorisées dès lors que leur réalisation a pour effet d’étendre la partie actuellement urbanisée de la commune ». Si la cour d'appel avait bien considéré que les constructions projetées étaient à proxi- mité immédiate des constructions exis- tantes, dans les parties urbanisées de la commune, le Conseil d’État juge cependant qu' « en ne recherchant pas si la réalisation du projet de lotissement soumis à autorisa- tion avait pour effet d’ étendre le périmètre de la partie urbanisée de la commune, compte tenu en particulier du nombre et de la densité des constructions projetées , la cour a commis une erreur de droit ». ▲ ▲ 2 4avril 2017 5 M ARCHÉS B RÈVES R ÉGLEMENTATION ❘◗ Nathalie Cabrisy est nommée directrice juridique immobilier du groupe Duval . Acteurs ➚ IRL : l'indice de référence des loyers du 1 er trimestre 2017 atteint 125,90 , soit une hausse de +0,51 % . (Avis publié au J.O. du 14 avril, n° 158). Chiffres D ISTINCTIONS ✦ Légion d’honneur . Parmi les personnalités honorées lors de la promotion de Pâques de la légion d’honneur: ➠ Premier ministre . Grand Croix: François Bernard (conseiller d’État honoraire); Grand offi- c ier: Jean-Marc Sauvé (vice-pré- sident du Conseil d’État). ➠ Premier ministre . Officier: Marc Guillaume (secrétaire géné- ral du Gouvernement), Paulette Guinchard (ancienne ministre). ➠ Justice . Officier: Alain Christnacht (conseiller d’État honoraire), Denis Piveteau (pré- sident d'une sous-section de la section du contentieux au Conseil d’État). ➠ Logement . Officier: Hélène Alexandre (déléguée interministé- rielle pour la forêt et le bois), chevalier: Catherine Jacquot , présidente de l’ordre des archi- tectes. (Décrets du 14avril 2017, J.O. du 16avril2017). ■ Adaptation du droit de l'urbanisme Un arrêté du 30 mars comporte plusieurs adaptations du droit de l’urbanisme. ➠ Affichage du permis de construire . (art. A 426-16 du code de l'urbanisme). Le panneau doit désormais mentionner le nom de l'architecte auteur du projet archi- tectural (application de la loi sur l'architec- ture, art. 78). Il indique aussi la date de l'affichage en mairie (ce qui vise à sécuriser le point de départ du délai de recours). ➠ Durée de validité des autorisations d'ur - banisme . L'article A424-8 est modifié, tenant compte de l'augmentation de la durée de validité des autorisations, désormais 3 ans au lieu de 2 ans (décret du 5janvier2016). ➠ Recours . L'article A 424-8 est modifié, Il prévoyait déjà que le délai de validité de l'autorisa- tion est suspendu en cas de recours, jus- qu'au prononcé d'une décision juridiction- nelle irrévocable. Il ajoute qu'il en est de même en cas de recours contre une déci- sion prévue par une législation connexe donnant lieu à une réalisation différée des travaux dans l'attente de son obtention (décret du 26janvier 2017 relatif à l'autori- sation environnementale). (Arrêté du 30mars2017 relatif au certificat d'urbanisme, au permis de construire et aux autorisations d'urbanisme et modifiant le code de l'urbanisme, J.O. du 13avril2017, n°46). Le marché de bureaux actif au 1 er trimestre Selon les chiffres publiés par JLL, le marché de bureau a été particulièrement actif au 1 er t rimestre 2017 en Ile-de-France: avec 664000m 2 commercialisés en 3 mois, ce tri- mestre enregistre une hausse de +29% en un an. Le segment des grandes transactions (plus de 5000m 2 ) est particulièrement actif avec 19 transactions. Paris enregistre la moi- tié des m 2 commercialisés. Les loyers sont assez stables; la valeur prime du quartier central des affaires étant à 770 € /m 2 /an. Les mesures d’accompagnement sont en légère baisse pour les petites sur- faces et ce phénomène commence à s’étendre aux autres secteurs selon Marie- Laure Leclercq de Sousa. Le taux de vacance de l’Ile-de-France est de 6,7%. Le marché de l’investissement est égale- ment très actif. Avec 2,3milliards d’euros investis, le 1 er trimestre marque une hausse de +18% en un an. Le quartier central des affaires concentre 673millions d’euros (en hausse de +66%). Stephan von Barczy observe que les échéances électorales ne semblent pas avoir d’impact sur les investis- seurs et il prévoit un volume d’investisse- ments en 2017 proche de ceux de2015 et2016. (Communiqué du 7avril 2017). ■ Permis de louer Les textes permettant la mise en place de l’autorisation préalable de mise en loca- tion ou de déclaration de mise en location ont été publiés (arrêtés du 27mars2017, voir Jurishebdo n°679). Le ministère du logement a écrit aux collectivités territo- riales pour leur faire part de la possibilité de mise en place de ces outils, destinés à lutter contre l’habitat indigne et les mar- chands de sommeil. Le dispositif entre en vigueur dans un délai minimum de 6 mois à compter de la publi- cation de la délibération de la collectivité. (Communiqué du 20avril 2017). ■ Droit au logement Une proposition de loi déposée au Sénat par Éliane Assassi le 27mars2017 vise à garantir un “droit universel au logement effectif”. À ce titre, elle propose d’interdi- re au préfet de recourir à la force publique pour procéder à une expulsion à l’égard d’une personne qui n’est pas en mesure d’accéder à un logement par ses propres moyens si un relogement ne lui a pas été proposé. Elle demande aussi d’in- terdire l’expulsion de toute personne reconnue prioritaire par la commission DALO. Elle propose enfin d’uniformiser les critères de priorité des commissions de médiation. (Proposition de loi n°479). ■ Le coût de l’immatriculation des syndicats de copropriétaires L’UNIS réagit aux critiques faites sur le coût de l’immatriculation des syndicats, refusant que les syndics soient désignés comme la cause de ces surcoûts, mais reconnaît qu’il est déplorable qu’un même service n’ait pas le même coût pour chaque copropriétaire. (Communiqué du 3avril 2017). Bibliographie ➠ Fiscalité des associés : l’IEIF a publié une étude sur la fiscalité des associés, distin- guant le régime applicable pour les per- sonnes physiques, celui des personnes morales et celui des collectivités sans but lucratif. IEIF. 160 pages. 90 € Tél. 0144826363. info@ieif.fr Observations : L'article L 111-1-2 a pour objet de limiter l'urbanisation dans les com- munes non dotées de document d'urbanis- me. Il incite donc les communes qui souhai- tent s'urbaniser à programmer un PLU (ou une carte communale). Faute de document d'urbanisme, l'urbanisation en dehors des parties déjà urbanisées est interdite. Dans cette affaire, le projet était situé à proximité d'une zone urbanisée, mais il avait pour effet de l'étendre. Le Conseil d’État valide donc l'interdiction de construire. Cette décision est intéressante car, sou- vent, le refus d'autorisation est fondé sur le fait qu'il existe une discontinuité entre le secteur déjà construit et le terrain d'as- siette du projet (voir CAA Marseille 3juin 2004 pour un exemple de refus d'autorisa- tion en raison de la présence d'un terrain créant avec le projet une coupure à 100m du village). Ici, il n'est pas évoqué de dis- continuité puisqu'il existait au contraire une proximité immédiate avec des constructions existantes, mais c'est l'impor- tance du projet qui motive l'interdiction. En conséquence, l'extension de l'urbanisa- tion, même en limite de zone déjà urbani- sée, est écartée par l'article L 111-1-2 (devenu L 111-3 et L 111-4 depuis l'ordon- nance du 23septembre2015). ● ▲ 2 4avril 2017 6 R ÉPONSESMINISTÉRIELLES Références (J.O. Questions) Nom du parlementaire Thème Ministre concerné Réponse Observations 21mars2017 AN n°97788 Laurence Arrib- agé, Les Républicains, Haute-Garonne Comment imposer l'as- surance dommages- ouvrage ? Logement L'article L 242-1 du code des assurances impose la souscription d'une assur- ance dommages-ouvrage. L'absence d'assurance ne retire pas la responsabil- ité du constructeur en cas de dommages. Mais ni le notaire ni la banque ne peuvent conditionner la signature de l'acte de vente ou l'obtention d'un prêt à la souscription d'une assurance dommages-ouvrage . Les règles actuelles assurent l'équilibre entre liberté de contracter et protection de l'acheteur. 21mars2017 AN n°18534 Jacques Cresta, Socialiste, Pyrénées-Orien- tales Souscription obligatoire d'une assurance « erreur thermique » ? Logement La personne rédigeant l'attestation de prise en compte de la réglementation thermique ne s'engage pas sur la performance réelle du bâtiment, mais sur la conformité entre l'étude thermique et les éléments mis en œuvre sur cer- tains points précis mentionnés dans l'arrêté du 11 octobre 2011. La perfor- mance thermique est donc théorique et ne peut faire l'objet d'un engage- ment contractuel et pas davantage de contrôle réglementaire . La respon- sabilité du constructeur se limite à la conformité entre le bâtiment réception- né et le descriptif qui a permis la réalisation du calcul réglementaire : il s'en- gage à respecter les éléments factuels de sa construction (installations de chauffage, composants d'enveloppe…) qui lui ont permis de réaliser un cal- cul conforme à la réglementation. 21mars2017 AN n°20646 Franck Reynier, UDI, Drôme Protection des locataires âgés Logement La loi Alur a modifié l'article 15-III de la loi du 6juillet 1989. Le locataire de plus de 65 ans est protégé s'il a des ressources inférieures au plafond d'accès à un logement social; Il n'est pas prévu de modifier à nouveau ce texte. Le député faisait état d'un bailleur au chômage face à un locataire âgé aux faibles ressources, mais au patrimoine important. 21mars2017 AN n°34603 Jean-Luc Wars- mann, Les Républicains, Ardennes Préavis du locataire. Règle « tout mois commencé est considéré comme entier » Logement Le délai de préavis se calcule de date à date et non par mois entiers, quelle que soit la durée du préavis (Civ. 3 e , 28 oct. 2013). Une clause selon laquelle tout mois commencé est considéré comme entier est illégale, tant dans le parc privé que social. 21mars2017 AN n°50976 Dominique Potier, Socialiste, Meurthe-et- Moselle Affectation du supplé- ment de loyer de soli- darité (SLS) Logement L'article L 441-3-2 du CCH permet aux bailleurs sociaux d'affecter le produit du SLS au financement de remises sur quittances pour les locataires en diffi- culté. Il n'est pas prévu de modifier ces dispositions. La loi du 27janvier 2017 a supprimé les barèmes dérogatoires qui pouvaient résulter des conventions d'utilité sociale. 21mars2017 AN n°84063 André Chassaigne, GDR, Puy-de- Dôme Charges locatives. Salaires des gardiens et concierges Logement Si le gardien assure entretien des parties communes et élimination des rejets, la charge de sa rémunéra- tion est récupérable pour 75 %. S'il n'assure qu'une des tâches, le taux est de 40 %. Le bailleur n'a aucune latitude pour la somme à imputer au locataire. Selon le député, des bailleurs sociaux ne respectent pas la régle- mentation. 21mars2017 AN n°55413 Jean-Pierre Barbier, Les Républicains, Isère Imposer la construction sur les terrains con- structibles ? Logement A ce jour le Gouvernement n'a pas souhaité impos- er aux propriétaires de participer davantage à l'ef- fort de construction de logements. Mais de tels dis- positifs existent en Allemagne et en Suède et on montré leur efficacité. Il convient de continuer à réfléchir sur les adaptations du modèle français. Le député critiquait cette proposition de Terra nova. 21mars2017 AN n°56028 Sophie Rohfristch, Les Républicains, Bas-Rhin Syndics; obligation de compte séparé Logement Le compte bancaire séparé est obligatoire pour tout contrat depuis le 27mars 2015. Le décret du 26mars 2015 a défini un contrat type de syndic obligatoire. L'ouverture et la gestion d'un compte séparé sont obligatoire- ment incluses dans le forfait, y compris lorsqu'il est possible de déroger au compte séparé (copropriétés de 15 lots au plus). 21mars2017 AN n°56786 Jean-Marie Sermier, Les Républicains, Jura Bateaux-logements : permis de construire ? Logement Si le bateau est sur des eaux privées , il doit se conformer aux règles d'urban- isme et faire l'objet d'une autorisation d'urbanisme préalable (CAA Nantes, 29 décembre 2014). Sur le domaine public maritime , il faut une autorisation temporaire d'occupation du domaine public, dans le respect des règles d'ur- banisme (CA Versailles, 21 mai 1980). 21mars2017 AN n°57336 Jean-Sébastien Vialatte, Les Républicains Var Droit de préemption . Réitération Logement La loi Alur a introduit une obligation de réitération de la DIA dans le cas où le propriétaire d'un bien pour lequel la collectivité a renoncé à préempter n'a pas réalisé la vente du bien dans un délai de 3 ans à compter de la renonciation. La loi nouvelle s'applique aux rapports juridiques formés avant sa promulgation sauf si elle porte atteint aux droits acquis sous l'empire de la loi ancienne. La renonciation à préempter avant la loi Alur est un droit acquis, il est donc fait échec à l'application de la loi nouvelle . 30mars2017 Sénat n°16752 Jean-Louis Mas- son, NI, Moselle Achat d'un logement privé par un bailleur social Logement Lors de l'entrée en vigueur d'une convention APL, si un logement est l'objet d'un bail privé, le propriétaire doit proposer au locataire un bail conformé à la convention. Si le locataire accepte, il continue à occuper le logement jus- qu'à l'entrée en vigueur du nouveau bail. S'il refuse, le bail de droit privé continue de s'appliquer. Le locataire ne peut bénéficier de l'APL. Le bailleur ne peut donc imposer la conclusion d'un bail conforme à la convention APL. ▲▲ 2 4avril 2017 7 N OMINATIONS Cabinets ministériels ➠ Économie : Gérald Bégranger cesse ses fonctions de conseiller juridique au cabi- net de Michel Sapin. Il est nommé direc- teur adjoint de l'Agence française anticor- ruption (arrêtés des 6 et 10avril, JO du 12, n°58 et60). Magistrature ✓ CAA : Terry Olson est nommé président de la cour administrative d'appel de Ver- sailles. (Décret du 14avril 2017, J.O. du 16avril, n°33). Conventions collectives ➠ Immobilier : il est envisagé l'extension de l’avenant du 9février 2017 modifiant l'annexe II de la convention collective por- tant sur les salairesminima . (Avis publié au J.O. du 13avril, n°140) ■ OPH et commande publique L'article 27 du décret du 10avril 2017, qui porte diverses dispositions en matière de commande publique, modifie le CCH concernant les marchés publics des offices publics de l'habitat. Il prévoit que chaque OPH constitue une commission d'appel d'offres (art. R 433-1 du CCH). (Décret n°2017-516 du 10avril 2017, J.O. du 12avril, n°9) ■ Avocats: gestion immobilière à titre accessoire Le règlement intérieur national (RIN) de la profession d'avocat a été modifié par déci- sion du 26janvier 2017. A noter parmi les obligations figurant dans ce texte : - A l'article 6 qui traite des missions de l'avocat, l'article 6-3 régit les activités accessoires . L'avocat peut accepter « un mandat de gestion de portefeuille ou d 'immeubles à titre accessoire et occasion- nel, être syndic de copropriété, mandatai- re en transaction immobilière , mandataire sportif, tiers de confiance, représentant fis- cal de son client. » Il doit alors en faire la déclaration à l'Ordre, par lettre ou courriel adressé au Bâtonnier. - L'article 19 traite des prestations juri- diques en ligne . L'avocat qui répond doit toujours être identifiable et être en mesu- re d'entrer personnellement et directe- ment en relation avec l'internaute. L'avo- cat qui crée un site de prestations juri- diques peut recevoir toute rémunération des clients. S'il est inscrit sur une platefor- me de mise en relation, il peut participer forfaitairement aux frais de fonctionne- ment, à l'exclusion de toute rémunération en fonction des honoraires perçus des clients avec lesquels la plateforme l'a mis en relation. (Décision du 26janvier 2017 portant réforme du règlement intérieur national (RIN) de la profession d'avocat (art. 21-1 de la loi du 31décembre 1971 modifiée), J.O. du 13avril, n°33). ■ Extension des informations Patrim Les personnes physiques cherchant à éva- luer un bien immobilier pour une déclara- tion d'ISF, une transaction ou en cas d'ex- propriation peuvent obtenir de l'adminis- tration des informations sur les transac- tions récentes (art. L 107 B du LPF), par voie électronique. Un décret du 11 avril étend le champ des informations communicables dans ce cadre (art. R 107 B2 modifié), à compter du 1 er mai 2017. - Outre le « Type et libellé de la voie » il est désormais également ajouté: « Numé- ro de voie, indice de répétition ». - Au lieu de « Préfixe et code de la section cadastrale du lieu de situation des biens », il est désormais mentionné « Préfixe et code de la section cadastrale, numéro de plan du lieu de situation des biens et, le cas échéant, numéro de lot de copropriété ou numéro de volume ». (Décret n°2017-521 du 11avril 2017 relatif aux informations communicables dans le cadre du service « Rechercher des transac- tions immobilières », J.O. du 13avril, n°13. Décret validé par la CNIL, par délibération du 16février 2017 publié au J.O. du 13avril, n°158). AU FIL DU J.O. Pour vous abonner à Jurishebdo, avec 20% de réduction pour un premier abonnement, visitez notre site internet jurishebdo.fr ABONNEMENT «PRIVILEGE» 20% de réduction sur l’abonnement JURIS hebdo immobilier R ÉPONSES ■ Individualisation des frais de chauffage. Mise en œuvre La mise en place de l'individualisation des frais de chauffage doit être effectuée avant le 31mars2017, rappelle le ministè- re du logement à Michel Térot. Les grosses copropriétés composées de plusieurs immeubles collectifs alimentés par une chaufferie commune sont soumises à la réglementation. (JO AN Q, 21mars2017, n° 57523). ■ Quelles températures maximales dans les immeubles? Les articles R 131-22 et R 131-23 du CCH renvoient à des arrêtés le soin de fixer une limite supérieure de température de chauffage pour certains établissements. Mais les arrêtés n'ont jamais été pris car la fixation au niveau national d'une limite n'est pas pertinente. Le code du travail prévoit (art. R 4223-3) que le chauffage fonctionne de manière à maintenir une température convenable. (Rép. du ministère du logement à Arnaud Richard, J.O. AN Q 21mars2017, n°91131) ■ Les locations meublées en copropriété Le ministère du logement répond à Arnaud Robinet que consentir une loca- tion meublée peut être autorisé en copro- priété si la destination du lot est définie en termes généraux (Cass. 4juillet 2012). Si elle est précise, le changement de destina- tion suppose une décision d'assemblée (unanimité ou quorum spécifique selon le règlement, CA Paris 4 oct. 1993). Le changement d'usage (art. L 631-7 et s. du CCH) est aussi réglementé. Dans sa rési- dence principale, le loueur peut consentir des locations de courte durée. Si ce n'est pas sa résidence principale, le loueur doit obtenir une autorisation préalable. A défaut, le contrat de location est nul de plein droit et expose le bailleur à des sanc- tions pénales. Selon la cour d'appel de Paris (15juin 2016), n'est plus considéré comme affecté à l'habitation un local transformé en meublé pour des locations de courte durée à vocation touristique ou d'affaires. (J.O. AN Q, 21mars2017, n°97541) ■ Durée des baux dans le parc social La loi égalité et citoyenneté encourage la mobilité dans le parc social: par l'uniformi- sation du SLS, qui doit être appliqué plus strictement et par la définition plus stricte des logements insuffisamment occupés. Mais le Gouvernement n'envisage pas de limiter la durée des baux des logements sociaux à 6 ans. Gérard Cornu relayait une proposition de l'Institut Montaigne. (Rép. min. logement, JO Sénat Q, 30mars, n°17315) 2 4avril 2017 8 M INISTÈREDULOGEMENT Ce travail a été mené à bien par la sous- direction de la qualité et du cadre de vie. Le guide est destiné aux collectivités qui élaborent leurs documents d’urbanisme, mais aussi aux bureaux d’études ainsi qu’aux professionnels de la construction et de l’aménagement. Le ministère rappelle les différents objec- tifs de la réforme: passer du POS au PLU, faciliter l’urbanisme de projet, développer la mixité sociale et fonctionnelle, clarifier les règles et simplifier les normes. Le guide était d’autant plus nécessaire que l’on change la manière dont on écrit les documents d’urbanisme. Le passage au PLU intercommunal est aussi l’occasion d’utiliser ce document de référence. Le ministère complète sa démarche d’ex- plications par un appel à projet PLUI, lancé en mars2017, dont les lauréats seront choisis à la rentrée prochaine et par l’ani- mation du club PLUI destiné à faciliter les rencontres entre collectivités. Ce guide vise à diffuser la doctrine de l’ad- ministration et il est accompagné d’un jeu de questions-réponses. Il explique la nou- velle structure du document, les facultés d’écritures. Il doit permettre d’améliorer la qualité des documents d’urbanisme. Le ministère précise que 513 PLUI sont en cours d’élaboration (dont 59 avec les nou- velles règles). En effet, seuls doivent appli- quer les nouvelles règles les communes qui ont engagé depuis le 1 er janvier 2016 la création d’un nouveau document d’urba- nisme ou ceux qui ont engagé une révision générale de leur document. Par ailleurs, 705 PLU ont été lancés en 2016. Les nouveaux documents sont plus souples , notamment pour permettre aux rédacteurs de mieux tenir compte de la diversité des territoires, dans les grands périmètres des PLUI. Il est possible par exemple de donner des règles très pré- cises pour certaines zones denses, tout en se référant aux règles simples du règle- ment national d’urbanisme pour les zones très rurales. Le guide encou- rage l’usage de règles graphiques et cherche à éviter les “copier-coller” de docu- ments afin que les textes soient le plus adaptés aux projets de territoires. Il aide les communes à s’approprier les nouveaux outils comme le coefficient de biotope. Densité, destinations … S’agissant du contrôle de la densité , avec la suppression du COS, le ministère indique que les règles sur la volumétrie (emprise au sol, hauteur des constructions) permet- tent d’assurer ce contrôle. Quant aux nouvelles définitions des desti- nations , le ministère rappelle qu’elles sont désormais moins nombreuses (5 au lieu de 9). Les collectivités qui veulent davantage contrôler peuvent faire référence aux sous- destinations, mais ce n’est pas obligatoire. La règle nouvelle permet de sécuriser les pratiques de certaines communes qui contrôlaient des destinations plus précises, mais sans base réglementaire. Les nouveaux documents doivent large- ment faire appel à des illustrations gra- phiques (règles de hauteur par exemple), mais les graphiques n’ont pas de valeur juridique, sauf si le document le précise expressément. À propos de l’existence de chartes impo- sées par certaines collectivités aux promo- teurs, le ministère indique que le nouveau règlement répond en grande partie à ce que souhaitent les mairies, mais sur la question des prix imposés, le document n’en fait pas état. Le ministère prépare par ailleurs la rédaction d’un lexique des termes d’urbanisme. Il devait être publié sous forme d’arrêté mais, devant la difficulté de trouver des définitions consensuelles, le ministère envisage d’en assurer la publication sous forme d’annexe du nouveau guide, sans portée normative. Un guide pour le contenu du PLU Le ministère du logement a rédigé un “guide relatif à la modernisation du contenu du plan local d’urbanisme”. Il a été présenté à la presse le 20avril. JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 contact@jurishebdo.fr ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0219 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 779 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: par nos soins ■ Gestion des abonnements: logiciels Libre office - Xoops RENCONTRE Extraits ➠ Destinations et sous-destinations Le guide présente de façon détaillée l’arrê- té du 10novembre2016 qui définit les destinations et sous-destinations. La sous-destination logement intègre sans les distinguer tous les statuts d’occupation: propriétaires, accédant, locataire, occupant à titre gratuit et tous les logements, quel que soit leur mode de financement […]. Le PLU n’est donc pas habilité à instaurer un contrôle aussi fin de l’affectation des loge- ments (p.68). Il peut toutefois se référer à certaines dispositions législatives spéci- fiques en matière de logements locatifs sociaux (art. L 151-15 et L 151-41). La liste des destinations et sous-destina- tions n’autorise pas à distinguer dans le règlement entre habitat individuel et habi- tat collectif (p.78). ➠ Le gabarit ; une notion utilisée en rem- placement du COS “Le gabarit est utilisé dans de nombreux PLU en remplacement du COS […]. Le volume constructible est appréhendé par la définition du gabarit en bordure de voies, du gabarit en bordure de limites séparatives, et parfois du gabarit par rap- port aux autres constructions (p.122). ➠ Le coefficient de biotope . Il s’agit d’une “part minimale de surfaces non imperméabilisées ou éco-aména- geables”. Il est facultatif et doit être utilisé au regard du contexte local. Il a été conçu comme un outil d’accompagnement de l’intensification urbaine afin de préserver l’imperméabilisation des sols. Il est calculé par le rapport entre la surface perméable ou éco-aménageable et la surface de l’uni- té foncière. La ville de Noisy-le-Sec a mis en place un tel coefficient (p.123). ➠ Stationnement Le règlement du PLU peut définir des normes minimales de stationnement qui peuvent être modulées en fonction des destinations ou sous-destinations des constructions admises dans la zone. Les obligations peuvent être définies relative- ment par rapport à la taille des construc- tions (nombre de pièces, surface, volume). Le règlement du PLU peut désormais préci- ser le type (en surface, en silo…) et les principales caractéristiques (places en plei- ne terre, ou imperméabilisées…) que devront présenter les aires de stationne- ment (p.133). Consulter le guide: http://www.logement.gouv.fr/IMG/pdf/gui- de_de_la_modernisation_du_contenu_du_ plan_local_d_urbanisme_-_avril_2017.pdf Majoration de droits à construire de 30% pour l’agrandissement ou la construction d’un bâtiment d’habitation. Aulnay-sous-Bois (p.117)
