Au sommaire :
– 2 – Jurisprudence –
Baux d’habitation : Notion de loyer sous-évalué
Contrat de construction : Valeur contractuelle de la notice descriptive Travaux : Réception tacite / Fourniture de la garantie de paiement, après résiliation du contrat ?
Responsabilité : Comment un tiers au contrat peut-il agir en responsabilité en cas de dommage ?
Action en démolition : Tierce opposition du créancier du propriétaire contraint à démolir
Agent immobilier : Honoraires forfaitaires, non contestables
Sous-traitance : Paiement par la caution ; faculté d’exercer l’action directe du sous-traitant ?
– 5 – Actualité –
Les propositions du notariat : fiscalité, logement
Point de vue : Convergence entre commerce digital et physique selon Knight Frank
– 6 – Analyse –
Claire Jouffrey (avocate, Bignon Lebray) : l’imprévision dans les marchés de travaux privés : avant et après la réforme du droit des contrats
– 7 – Nominations – Agenda –
– 8 – Rencontre –
Philippe Pelletier (avocat LPA-CGR) : le droit souple est à l’œuvre
■ jugé ■ > Les références de loyer justifiant une majoration de loyer lors du renouvellement d’un bail d’habitation doivent porter sur des logements relevant du même régime locatif que celui du bail à renouveler (Cass. Civ. 3 e , 24mai2017, p.2). > Dans une VEFA, la notice descriptive annexée à l’acte de vente a seule valeur contractuelle , ce qui n'est pas le cas d’une indication sur le permis de construire ou d’une plaquette publicitaire (Civ. 3 e , 18mai2017, p.2). > Le maître de l’ouvrage qui prend posses- sion des lieux, qui a payé les travaux et qui n’émet pas de réserves pendant 6 ans peut être considéré comme ayant procédé à une réception tacite (Civ. 3 e , 18mai 2017, p.2). > Comment un tiers à un contrat qui subit un dommage lié à l’exécution de ce contrat peut-il agir en responsabilité? La Cour de cassation est revenue le 18mai sur cette délicate question (p.4). ■ transmis ■ > Les 30212 logements de la Foncière Logement ont été transmis aux fédérations Agirc Arrco (p.5). Quelque 749 actes sont nécessaires au transfert de propriété. ■ proposé ■ > Le Conseil supérieur du notariat propose une série de mesures notamment pour faci- liter l’accès au logement et fluidifier la transmission des patrimoines (p.5). ■ analysé ■ > Claire Jouffrey (avocate, cabinet Bignon Lebray) analyse l’impact de la réforme du droit des contrats sur la théorie de l’impré- vision appliquée aux marchés de travaux privés (p.6). Le droit souple à l’œuvre L e pouvoir réglementaire vient de faire paraître le décret qui organise l’obligation pour les propriétaires de réduire la consommation d’énergie des bâtiments tertiaires (cf. jurisheb- do du 22mai). Ce texte est surprenant à trois titres. Le premier , relevé par Philippe Pelletier, qui avait reçu quelques semaines après la parution de la loi de juillet2010 une lettre l’invitant à organiser une concertation en tant que président du Plan Bâtiment durable, est que le décret est paru près de 7 ans après la loi. En la matière, les textes d’application paraissent rapidement, ou ne paraissent pas; mais une parution tardive est rare (lire p.8). Le second point de surprise est la date d’entrée en vigueur de l’obligation: les propriétaires doivent dès le 1 e r juillet 2017 trans- mettre rapports d’étude énergétique et plan d’action (art. R 131- 46 du CCH). Il est d’évidence que cette obligation n’est pas tenable. Philippe Pelletier en est conscient mais il explique la raison : le tex- te a été rédigé dès 2016 mais son examen au Conseil d’État a été fort lent. Pour modifier la date, il aurait fallu à nouveau consulter les magistrats du Palais Royal, ce qui aurait encore davantage retardé la publication du texte. Les pouvoirs publics ont préféré publier le décret, en dépit de son imperfection de date, plutôt que de reporter une nouvelle fois sa parution. La date de mise en vigueur de cette obligation est donc théorique. Le troisième motif de surprise est l’absence de sanction. La tradi- tion juridique française est d’associer une obligation à une sanc- tion. D’où un arsenal de dispositions pénales, de contrôles, de pro- cédures et de condamnations. Mais le résultat n’est pas toujours à la hauteur des espérances et de nombreuses obligations restent lettre morte. Ici au contraire, point de sanctions. La mesure sera-t- elle pour autant dépourvue d’impact? Ce n’est pas du tout l’ana- lyse de Philippe Pelletier; c’est au contraire la vertu de ce droit souple que d’avoir un effet d’entraînement. Un exemple antérieur le démontre: c’est l’obligation d’afficher le diagnostic de perfor- mance énergétique dans les annonces immobilières. Bien que dépourvue de sanction, cette obligation n’en est pas moins entrée dans les habitudes. Le fonctionnement du marché fait que les acteurs qui se dispensent de respecter l’obligation voient se détourner leur clientèle. Pour les immeubles tertiaires, la sanction pourrait venir d’une dévalorisation des actifs pour lesquels aucune action de réduction de la consommation énergétique serait enga- gée. Une consommation plus forte d’énergie est déjà un inconvé- nient qui peut peser sur la valorisation d’un immeuble, l’absence de tout plan visant à le réduire est un handicap supplémentaire qui peut créer quelque suspicion sur la qualité de gestionnaire de son détenteur… Voici donc le droit souple à l’œuvre. ■ BD JURIS hebdo La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr NUMÉRO 685 6JUIN 2017 ISSN 1622-1419 17 E A NNEE L’ESSENTIEL . . immobilier - 2 - Jurisprudence - Baux d’habitation : Notion de loyer sous-évalué Contrat de construction : Valeur contractuelle de la notice descriptive Travaux : Réception tacite / Fourniture de la garantie de paiement, après résiliation du contrat? Responsabilité : Comment un tiers au contrat peut-il agir en respon- sabilité en cas de dommage? Action en démolition : Tierce opposition du créancier du propriétai- re contraint à démolir Agent immobilier : Honoraires forfaitaires, non contestables Sous-traitance : Paiement par la caution; faculté d’exercer l’action directe du sous-traitant? - 5 - Actualité - Les propositions du notariat: fiscalité, logement Point de vue: Convergence entre commerce digital et physique selon Knight Frank - 6 - Analyse - Claire Jouffrey (avocate, Bignon Lebray): l’imprévision dans les marchés de travaux privés: avant et après la réforme du droit des contrats - 7 - Nominations - Agenda - - 8 - Rencontre - Philippe Pelletier (avocat LPA-CGR): le droit souple est à l’œuvre S O M M A I R E E D I T O R I A L 6 juin 2017 2 B AUXD ’ HABITATION - C ONSTRUCTION ▲ Baux d'habitation ■ Notion de loyer sous-évalué ( Civ. 3 e , 24mai2017, n°610, FS-P+B, cassa- tion, pourvoi n°16-15 750) Pour une location relevant des logements à l oyer moyen, un bailleur avait adressé une proposition de renouvellement de bail à son locataire avec un loyer majoré, au motif que le loyer était manifestement sous-éva- lué. La cour d'appel avait fait droit à sa demande mais la Cour de cassation censure la décision au visa des articles 17 c et 19 de la loi du 6juillet 1989: « Attendu que pour fixer le loyer du bail renouvelé, l'arrêt retient que la valeur moyenne du prix des loyers des cinq appar- tements de comparaison retenus est de 995,47euros et qu'en conséquence le prix du loyer actuel du logement des époux P. est manifestement sous-évalué; Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, com- me il le lui était demandé, si les références produites concernaient ou non des loge- ments soumis au même régime locatif que l'appartement en cause , la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ». Observations : Pour motiver sa proposition de renouvellement de bail avec hausse de loyer, le bailleur doit fournir des références de loyers (art. 17 c de la loi de 989) dont les modalités sont prévues par l'article 19 (article abrogé par la loi Alur). Il résulte de ce nouvel arrêt que le bailleur ne peut fournir de références que si le logement relève du même régime locatif que le logement loué, ce qui réduit donc la liste des logements qui peuvent servir de réfé- rences. Un arrêt d'appel plus ancien (Ver- sailles 29mai 1988) avait statué dans le même sens, refusant d'admettre les réfé- rences de logements non conventionnés alors que la réévaluation du loyer portait sur un logement du secteur conventionné. Précisons que cette procédure, n'est désor- mais applicable que dans les zones non tendues (art. 17-2-II nouveau de la loi de 1989). Dans les zones tendues, le recours aux loyers de référence reste pertinent, mais en lien avec les niveaux de loyers de références majoré et minoré (art. 17-2-I). Le locataire peut engager une action en minoration de loyer. Le bailleur peut pro- poser une majoration si le loyer est infé- rieur au loyer de référence minoré. Les demandes sont justifiées par la fourniture de références de loyers habituellement constatés dans le voisinage. A retenir: Les références de loyer justifiant une majoration de loyer lors du renouvel- lement doivent porter sur des logements relevant du même régime locatif que celui du bail à renouveler. Contrat de construction ■ Valeur contractuelle de la notice descriptive (Civ. 3 e , 18mai2017, n°550, FS-P+B, rejet, pourvoi n°16-16627) Les acquéreurs d'une maison individuelle vendue par contrat de VEFA se plaignaient d'une différence de couleur de la façade, livrée jaune et marron alors qu'ils s'atten- daient à des tons blanc et anthracite. Le coloris désiré résultait de la plaquette publi- citaire du vendeur et d'une indication du permis de construire. Mais la notice descrip- tive, annexée à l'acte de vente, ne précisait pas la couleur. La cour d'appel en avait déduit que la notice avait seule valeur contractuelle et que la demande des acqué- reurs devait être rejetée. La Cour de cassa- tion confirme la décision: « Mais attendu qu'ayant relevé […] que la notice descriptive annexée à l'acte de ven- te avait seule valeur contractuelle , qu'elle prescrivait des « murs en brique de terre cui- te. Selon localisation en façade et choix de l'architecte », que celui-ci avait choisi les caractéristiques de la brique, compte tenu de l'impossibilité de trouver des maxi- briques de couleur blanc cassé et anthracite, et que l'acte authentique de vente men- tionnait que l'acquéreur déclarait avoir été informé par le vendeur des modifications qui avaient pu être apportées aux plans et notice descriptive depuis la signature du contrat préliminaire, la cour d'appel a pu en déduire que le changement de couleur n'était pas contraire à l'acte de vente et aux documents annexés définissant le champ des obligations contractuelles du vendeur et a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision; Par ces motifs: rejette ». Observations : Sur la valeur contractuelle des documents publicitaires, la Cour de cassation a déjà indiqué que les juges doi- vent caractériser la valeur contractuelle du document pour que l'acquéreur puise s'en prévaloir (Civ. 3 e , 17juillet 1996). Ainsi la cour d'appel de Paris a pu juger que la pla- quette publicitaire, qui détermine le consentement des acheteurs doit être considérée comme ayant effectivement valeur contractuelle (CA, Paris, 22novembre 2000). Dans le présent arrêt, la Cour de cassation s'en tient à la notice descriptive qui « a seule valeur contractuelle ». Sous réserve d'interprétation, on peut en déduire que c et arrêt rejette indirectement la faculté d'invoquer une plaquette publicitaire, sauf à démontrer que ses indications seraient entrées dans le champ contractuel. A retenir: La notice descriptive annexée à l'acte de vente a seule valeur contractuelle. Travaux ■ Réception tacite (Civ. 3 e , 18mai2017, n°553, FS-P+B, cassation partielle, pourvoi n°16-11260) Une personne avait entrepris des travaux de restructuration de son appartement et confié la maîtrise d'œuvre à un architecte d'intérieur. Après résiliation du contrat et paiement des travaux effectués, la cliente avait emménagé dans les lieux en l'état et obtenu en référé remboursement de sommes perçues par le maître d'œuvre. En tranchant le litige, la cour d'appel avait jugé qu'il n'y avait pas de réception tacite. L'ar- rêt est cassé sur ce point: « Vu l'article 1792-6 du code civil; Attendu que, pour rejeter la demande de constatation de la réception tacite, l'arrêt retient que M me B. a mis fin unilatéralement aux travaux, puis a décidé de vivre dans le chantier inachevé et dangereux pendant six ans, sans aval de l'architecte, et qu'il ne sau- rait être admis qu'une réception même taci- te est intervenue, un tel acte se faisant de façon unique à la fin des travaux en pré- sence de l'architecte, et que M me B. n'a jamais sollicité qu'un tel acte intervienne et n'a protesté que six ans après l'occupation par elle des locaux sans formuler aucune réserve; Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait rele- vé que M me B. avait pris possession de son appartement , en octobre1999, avant l'achèvement des travaux et qu'à cette date, elle avait payé le montant des tra- vaux déjà réalisés, ce qui laissait présumer sa volonté non équivoque de recevoir l'ou- vrage , la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres consta- tations, a violé le texte susvisé ». L'arrêt est donc cassé ». Observations : Dans cet arrêt, la Cour de cassation revient sur la notion de réception tacite. La faculté d'une réception tacite est admise dans son principe (Civ. 3 e , 12octobre 1988). Mais il ne suffit pas que JURISPRUDENCE le maître d'ouvrage prenne possession des lieux, cela ne suffit pas à caractériser la volonté non équivoque d'accepter les tra- vaux (Civ. 3 e , 4octobre 1989). Il ne suffit p as non plus qu'il ait payé intégralement les travaux (Civ. 3 e , 30 sept. 1998). Si le maître d'ouvrage conteste la qualité des travaux, cela exclut toute réception tacite, malgré le paiement de la facture (Civ. 3 e , 24mars 2016). En revanche, si le maître d'ouvrage prend possession des ouvrages et les a acceptés sans réserves, n'en contestant que le prix, la réception est caractérisée (Civ. 3 e , 16juillet 1987). Dans cette nouvelle affaire, il y avait bien prise de possession, paiement des travaux effectués et absence de réserve pendant six ans. La Cour de cassation admet qu'il peut y avoir réception tacite. En consé- quence le cumul des trois critères: paie- ment, prise de possession et absence de réserve pendant plusieurs années permet de présumer la volonté de recevoir l'ouvra- ge et donc la réception tacite. ■ Fourniture de la garantie de paiement, après résiliation du contrat? (Civ. 3 e , 18mai2017, n°556, FS-P+B+I; cassa- tion, pourvoi n°16-16796) Au-delà d'un certain seuil, le maître d'ou- vrage doit fournir à l'entrepreneur une garantie de paiement (art. 1799-1 du code civil). Dans cette affaire, une société avait confié le gros œuvre à une société Bâtir construction. Celle-ci avait assigné le maître d'ouvrage pour obtenir la fourniture de la garantie de paiement. La cour d'appel, qui avait rejeté cette demande, voit son arrêt cassé: « Vu l'article 809, alinéa2, du code de pro- cédure civile, ensemble l'article 1799-1 du code civil; […] Attendu que pour rejeter cette demande, l'arrêt retient que la société Bâtir construc- tion a mis en demeure le maître d'ouvrage de fournir une caution bancaire garantis- sant le paiement de ses travaux postérieu- rement à la résiliation du marché et que sa demande n'est pas justifiée par une obliga- tion non sérieusement contestable: Qu'en statuant ainsi, alors que la garantie de paiement peut être sollicitée à tout moment, même après la résiliation du mar- ché dès lors que le montant des travaux n'a pas été intégralement réglé , de sorte que l'obligation n'était pas sérieusement contestable, la cour d'appel a violé les textes susvisés; Par ces motifs […] casse ». Observations : L'article 1799 qui oblige le maître d'ouvrage à fournir une garantie de paiement dans les marchés de travaux privés au-delà du seuil fixé par décret est d 'ordre public (Civ. 3 e , 1 er d écembre 2004). Le seuil d'application de cette obligation est fixé à 12000 € (décret du 30juillet 1999). La Cour de cassation a précisé que le maître d'ouvrage est débiteur de cette obligation dès la signature du marché (Civ. 3 e , 9 sept. 2009). Elle ajoute ici que la garantie peut être demandée y compris lorsque le marché est résilié, dès lors que le montant de travaux n'est pas intégrale- ment payé. Responsabilité ■ Comment un tiers au contrat peut-il agir en responsabilité en cas de dommage? (Civ. 3 e , 18mai2017, n°557, cassation partiel- le, pourvoi n°16-11203) Une société locataire et le syndicat des copropriétaires avaient engagé des travaux de chauffage, de climatisation et de traite- ment de l'eau dans l'immeuble. Or les tra- vaux (effectués par Dalkia France et Faure ingénierie) avaient provoqué de la conden- sation dans le lot (n°7) d'un autre copro- priétaire, également loué. Ce dernier loca- taire avait assigné en indemnisation le syn- dicat et le copropriétaire ayant fait les tra- vaux. La cour d'appel, qui avait condamné les entreprises en se fondant sur les règles de la responsabilité délictuelle, voit son arrêt cassé: « Attendu que pour déclarer la société Dal- kia France responsable de la condensation anormale dans le lot n°7, rejeter ses appels en garantie et la condamner à paiement, l'arrêt retient qu'il résulte de la convention du 5avril 2004 que la société Faure ingé- nierie et la société Dalkia France se sont engagées solidairement à l'égard de la société S. à livrer un ouvrage conforme aux prévisions contractuelles et exempt de vices, qu'en manquant à cette obligation, la société Dalkia France a commis une faute à l'origine de la condensation anormale et que cette faute engage sa responsabilité délictuelle à l'égard de la SCI [copropriétai- re et de sa locataire]; Qu'en statuant ainsi, par des motifs qui, tirés du seul manquement à une obligation contractuelle de résultat de livrer un ouvra- ge conforme et exempt de vices, sont impropres à caractériser une faute délic- tuelle, la cour d'appel a violé [l'article 1382, devenue 1240, du code civil] ». Observations : La question est celle de l'ac- tion que peut engager un tiers à un contrat lorsqu'il subit un dommage lié à l'exécution de ce contrat. Le sujet étant délicat, nous v ous livrons ces observations sous réserve d'interprétation par les tribunaux. Depuis un arrêt d'assemblée plénière du 6octobre 2006, la Cour de cassation per- met à un tiers à un contrat d'invoquer, sur le fondement de la responsabilité délic- tuelle, un manquement contractuel dès lors que ce manquement lui a causé un dommage. Ainsi par exemple, si un ven- deur refuse de signer un acte de vente à la date prévue et que la société, tiers au contrat de vente, dont le siège social devait être implanté dans l'immeuble ven- du a dû s'immatriculer et transférer son siège à une adresse provisoire, est légale- ment justifié l'arrêt qui retient que la société a subi un préjudice dont les ven- deurs sont à l'origine (Civ. 3 e , 4 juillet 2007, n°06-15776). La Cour de cassation avait ici jugé comme en 2006 que « le tiers à un contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un man- quement contractuel dès lors que ce man- quement lui a causé un dommage ». La jurisprudence (cf. obs. dans code civil Litec 2017 sous art. 1165 ancien qui évoque le trouble semé par des arrêts récents, tant de la 3 e chambre civile que de la 1 e ) paraît donc un peu incertaine sur ce sujet. Un arrêt de 2011 (Civ. 1 e , 15 déc. 2011, n°10-17691) exige par exemple que les juges du fond caractérisent en quoi le manquement contractuel relevé par eux constitue une faute quasi délictuelle à l'égard d'un tiers. Avait été cassé un arrêt d'appel qui avait condamné un agent immobilier in solidum avec les vendeurs, à verser au banquier prêteur une indemnité en se bornant à énoncer que l'agent immobilier n'avait pas satisfait à son obli- gation d'information et de conseil, ce qui engageait sa responsabilité tant envers les vendeurs qu'envers les acquéreurs. Dans cet arrêt de 2017, la cour d'appel avait relevé, comme fondement à l'action du tiers, un « manquement à une obliga- tion contractuelle de résultat ». La Cour de cassation semble donc plus stricte que dans l'arrêt de 2006, repris dans l'arrêt précité de 2007. Il ne suffirait plus de constater un manquement à une obligation contrac- tuelle de résultat. L'auteur du pourvoi faisait valoir que, si le tiers peut établir qu'un manquement contractuel lui a causé le dommage, il peut s'en prévaloir pour mettre en jeu la respon- sabilité délictuelle de l'auteur du dommage. 6 juin 2017 3 T RAVAUX - R ESPONSABILITÉ ▲ JURISPRUDENCE ▲ 6 juin 2017 4 En revanche, si la personne mise en cause n'a pas commis de faute contractuelle mais que sa responsabilité ne peut être recher- chée qu'au titre d'une solidarité avec un c ocontractant fautif, la victime qui n'est que tiers au contrat ne peut pas s'en pré- valoir. Ce raisonnement a emporté la cas- sation. En conséquence, et sous réserve d'interpré- tation, la mise en jeu de la responsabilité délictuelle qu'invoque le tiers ne peut pas se dispenser d'établir une faute. Action en démolition ■ Tierce opposition du créancier du propriétaire contraint à démo- lir (Civ. 3 e , 18mai2017, n°552, FS-P+B, rejet, pourvoi n°16-12169) Le propriétaire d'un appartement situé au 1 er étage dans un lotissement sur une baie avait agi envers une société ayant construit un immeuble le privant de la vue. La socié- té avait été condamnée à démolir. Or une banque, créancier hypothécaire de la socié- té condamnée à démolir, entendait faire opposition à la décision. Sa tierce opposi- tion avait été déclarée irrecevable par la cour d'appel; une solution que confirme la Cour de cassation: « Mais attendu qu'ayant exactement rete- nu que le créancier hypothécaire était représenté par son débiteur dans les limites des droits et obligations qu'il tenait de celui-ci et souverainement que la SGCB [banque] ne justifiait pas être créancier hypothécaire des copropriétaires des emplacements de stationnement alors que les états sur inscription ne mentionnaient pas d'autres hypothèques que celles prises en garantie des prêts consentis aux sociétés Sunset investissements et Mirage, la cour d'appel […] qui en a déduit à bon droit […] que la tierce opposition était irrecevable, a légalement justifié sa décision; Par ces motifs: rejette ». Observations : La banque qui avait consen- ti un prêt à la société condamnée à démo- lir considérait que sa garantie était affai- blie par la décision de justice ordonnance la démolition de l'immeuble. D'où sa tierce opposition. Mais la cour d'appel avait jugé que le créancier hypothèque est censé être représenté par le débiteur. Il est donc considéré comme partie à l'instance et ne peut pas la contester par la voie de la tier- ce opposition. La Cour de cassation valide ce raisonnement. L'article 583 du CPC ouvre la tierce opposi- tion à toute personne y ayant intérêt, à condition qu'elle n'ait été ni partie ni représentée à l'instance. La jurisprudence c onsidère depuis fort longtemps que les créanciers, qu'ils soient chirographaires (Req. 8juillet 1950), privilégiés ou hypo- thécaires (Req. 21mars 1904) sont repré- sentés par leur débiteur. Ils ne sont donc pas considérés comme des tiers; et ils sont donc irrecevables à engager une procédu- re de tierce opposition. A retenir: Le banquier prêteur, créancier hypothécaire d'un propriétaire condamné à démolir un immeuble, ne peut pas contester la décision par la voie de la tierce opposition. Agent immobilier ■ Honoraires forfaitaires, non contestables (Civ. 3 e , 24mai2017, n°611, FS-P+B, cassation partielle, pourvoi n°15-27302) Dans cette affaire, un preneur à bail rural était en litige avec son bailleur, qui lui avait par ailleurs cédé divers éléments de l'exploi- tation agricole. Le bailleur avait été condamné à restituer des sommes qui lui avaient été indûment versées (facturées au titre d'améliorations culturales mais censu- rées par application de l'article L 411-74 du code rural). Le bailleur avait appelé en garantie l'agent immobilier qui avait rédigé l'acte de cession. Le locataire estimait qu'il devait obtenir remboursement de sommes versées à l'agent immobilier, puisqu'une fraction du prix de cession devait être resti- tué et que les honoraires étaient calculés sur une base de 6 % HT. Sa demande, reje- tée en appel, l'est aussi par la Cour de cas- sation: « Attendu […] qu'ayant retenu qu'il ressor- tait d'une lettre adressée, le 31octobre 1989, par MM G. [preneurs, cessionnaires] à M.C. [agent immobilier] que ceux-ci avaient entendu rémunérer les services de l'agent immobilier en lui versant une com- mission forfaitaire et non pas en fonction d'un pourcentage du montant de la ces- sion , la cour d'appel […] en a souveraine- ment déduit que M.et M me L. [bailleurs, cédants] n'établissaient pas que les hono- raires de M. C. étaient injustifiés ». Le pourvoi est rejeté. ». Observations : Au-delà de l'aspect du litige relatif à la cession du bail rural, on retien- dra l'analyse sur l'exigibilité des honoraires de l'agence ayant négocié la cession. Le preneur faisait valoir que puisque les honoraires étaient calculés sur une base de 6 % du prix de cession, l'assiette des hono- r aires étant modifiée, le résultat aurait dû l'être aussi. L'argument n'a pas emporté la conviction des juges: le libellé de la clause du mandat faisant état d'une commission forfaitaire a permis à l'agence de mainte- nir ses honoraires indépendamment de la baisse du prix de cession, et privé le pre- neur de toute restitution sur ce point. Pour un autre exemple d'application stricte de la lettre du mandat, prévoyant un mon- tant de 5 % de commission, alors que l'ac- quéreur avait finalement renoncé à acqué- rir, faute d'avoir obtenu un prêt familial (et après avoir obtenu son prêt bancaire), voir un arrêt du 2juin 1993 (Civ. 1 e , n°91- 10578). La Cour de cassation avait approu- vé la cour d'appel d'avoir « relevé qu'une commission de 5% sur le prix de vente ne présentait aucun caractère excessif, que M. X. avait entièrement rempli son mandat, et que M me C. n'avait émis aucune critique au sujet de son exécution » et fixé la commis- sion au montant prévu au mandat et non au montant réduit par le tribunal. A retenir: Des honoraires forfaitaires res- tent dus à l'agence au montant prévu, même si le prix de vente est réduit suite à une procédure judiciaire. Sous-traitance ■ Paiement par la caution, faculté d'exercer l'action directe du sous- traitant? (Civ. 3 e , 18mai2017, n°551, FS-P+B+I, rejet, pourvoi n°16-10719) Une société avait confié la réalisation d'un parc d'activité à une entreprise qui avait sous-traité des travaux. L'entrepreneur ayant été placé en procédure de sauvegar- de, le sous-traitant avait assigné la Société générale en qualité de caution. Celle-ci avait appelé en garantie le maître de l'ou- vrage et l'entrepreneur représenté par ses mandataires. Tant le sous-traitant que l'entrepreneur principal critiquaient l'arrêt d'appel pour avoir condamné le maître d'ouvrage à payer à la banque la somme de 131000euros au titre d'un recours subroga- toire. Mais la solution est confirmée par la Cour de cassation: « Mais attendu qu'ayant relevé que le maître de l'ouvrage avait eu connaissance du contrat de sous-traitance par la mise en reproduction interdite sans autorisation D ÉMOLITION - A GENTIMMOBILIER JURISPRUDENCE ▲ 6 juin 2017 5 P ROJETS J URISPRUDENCE B RÈVES ◆ Jean-Yves Mano (CLCV) déplore l’absence d’un ministère du logement et s’interroge sur l’opportunité de consacrer 2mil- liards d’euros à des particuliers pour qu’ils se constituent un patrimoine personnel (Communiqué du 29mai2017). ◆ Hausse des ventes chez ERA Le réseau ERA a enregistré une hausse de +10% de ses transactions au 1 er trimestre 2017 par rapport au 1 e r trimestre 2016. Ce dynamisme des ventes s’accompagne d’une hausse des prix de +3,6%. Autre évolution du marché: la baisse de l’offre. Le nombre de logements en vente s’est réduit de -3,9%. Ces chiffres moyens se retrouvent de façon plus amplifiée à Paris: les transactions ont progressé de +23,1% et les prix de +9%, tandis que l’offre se raréfie de -12,2%. (Communiqué du 1 er juin 2017). Convergence entre commerce digital et physique Le commerce électronique a progressé en France de +14,2% (au 1 er trimestre 2017 par rapport au début 2016) à 20milliards d’euros. L’analyse d’Antoine Salmon (Knight Frank) observe que cela correspond aussi à une augmentation de l’offre (nombre de sites) et que le panier moyen est en baisse (69 € au 1 er trimestre 2017 contre 73 € au 1 er trimestre 2016). Cela conduit les vendeurs en ligne à ouvrir également des magasins, com- me le prouve l’ouverture par Amazon d’une librairie à New York. Mais en parallèle, les modes traditionnels de commerce font le mouvement inverse en s’adaptant à l’évolu- tion du commerce en développant, en plus de leurs réseaux physiques ou centres com- merciaux, des sites internets performants. Il y a donc un mouvement de convergence des deux modes de distribution. Ce rappro- chement entre commerce digital et physique donne naissance au “phygial”. (Analyse du 24mai 2017). P OINTDEVUE ❘◗ Simons Associés ( Cyrille Garnier ) a conseillé 123 Investment Manager lors de l’acquisition de la résidence “Châ- teau des Marais” près de Chambord. ❘◗ Le patrimoine de la Foncière Loge- ment devait être transféré, après 15 ans, aux fédérations Agirc-Arrco. Fin avril2017, une convention a été signée pour entériner la transmission de la nue-propriété de 30212 logements locatifs. FIDAL ( Bruno Wertenschlag ) intervenait pour la Foncière Logement et CMS Bureau Francis Lefebvre ( Jean- Luc Tixier ) pour Agirc-Arrco. L’étude de notaires Cheuvreux , ( Michèle Raunet et Bruno Cheuvreux ) accompagnait les deux intervenants, afin de mener à bien la délivrance des 749 actes néces- saire au transfert de propriété. Acteurs ➚ 1,1million : c’est le nombre de transactions en immobilier résiden- tiel en France en 2016. La hausse est de +8% selon le Crédit foncier. L’ancien occupe les 3/4 du marché (848000 transactions) et le neuf, 1/4 (275000 transactions). Chiffres d emeure du 30septembre 2009 et qu'à cet- te date il avait bloqué les sommes restant dues à l'entrepreneur principal, la cour d'appel qui a retenu à bon droit qu'après acceptation tacite du sous-traitant par le maître de l'ouvrage, la banque, qui avait fourni le cautionnement prévu par l'article 14 de la loi du 31décembre 1975, était subrogée, après paiement, dans les droits et actions du sous-traitant et fondée à exer- cer l'action directe dont disposait celui-ci contre le maître de l'ouvrage ». Le pourvoi est rejeté. Observations : Le sous-traitant qui est impayé dispose d'une action directe envers le maître de l'ouvrage, par applica- tion de l'article 12 de la loi du 31décembre 1975. Par ailleurs, les sommes dues au sous-traitant par l'entrepreneur principal sont garanties par une caution personnelle (art. 14 de la même loi). En l'espèce, la caution était fournie par la Société générale; le sous-traitant avait mis en œuvre la caution et obtenu son paie- ment. Mais la banque se prévalait de l'ac- tion directe du sous-traitant en tant que subrogée dans les droits du sous-traitant, pour obtenir paiement du maître de l'ou- vrage. Celui-ci contestait la faculté d'exer- cer une action subrogatoire, en soutenant que l'action directe est exclusivement réservée au sous-traitant. L'argument est donc balayé par la Cour de cassation. A retenir: La caution qui a payé le sous- traitant impayé, étant subrogée dans les droits de sous-traitant, peut exercer une action directe en paiement envers le maître de l'ouvrage. ● Propositions du notariat Le Conseil supérieur du notariat a publié le 30mai une série de propositions à l’atten- tion des futurs parlementaires. Extraits. - Logement. Le CSN propose de faciliter l’ac- cès au logement des jeunes générations en exonérant de droit de mutation les sommes données en vue de l’acquisition d’une rési- dence principale, et en exonérant de plus- value la cession d’une bien immobilier si le prix est réinvesti dans l’achat d’une résiden- ce principale. - Dans les rapports locatifs , afin de faciliter le contrôle de la décence, il est proposé de créer un certificat unique de décence, afin de garantir qu'un logement est décent et faciliter le contrôle des logements indignes. - Plus-values immobilières . Des personnes âgées qui doivent quitter leur résidence principale pour rejoindre une maison de retraite et qui ne vendent pas rapidement leur logement, sont contraintes de payer l’impôt sur la plus-value lorsqu’elles se déci- dent à vendre. Le CSN propose d’admettre l’exonération, sans contrainte de délai. - Le droit de partage , de 2,5%, est un frein à la fluidité des patrimoines et contraint un certain nombre d’indivisaires à rester en indivision. Il est donc proposé de réduire ce droit à 0,5%. - Afin de faciliter la transition de patrimoine au profit des jeunes générations, le CSN préconise d’alléger les droits sur les dona- tions notamment en modifiant le barème, et en réduisant le délai de rappel fiscal des donations antérieures, qui permet de reconstituer le droit à abattement pour de nouvelles donations. - Les notaires critiquent la surprotection dont bénéficient les locataires et proposent de réformer le droit de préemption en éta- blissant un droit identique pour tous les locataires. Cela permettrait à la fois à tous les locataires de bénéficier d’un droit à acquérir leur logement et à tous les bailleurs, sous condition, de donner congé pour vente. - Vers un bail unique à la carte ? Les notaires constatent une évolution qui rapproche le régime HLM du régime du logement privé et observent que le législateur passe, pour le parc privé, d’une logique de droit au renouvellement à une logique de droit au maintien dans les lieux. Ils proposent donc un bail unique à la carte, fiscalement incita- tif, pour répondre à un objectif de mixité sociale “choisie et non subie” tout en res- pectant l’équilibre contractuel. - Le statut du bailleur privé est également demandé, afin de permettre au bailleur d’amortir le bien loué, et de déduire plus souplement les intérêts d’emprunt. L’objet est de reconnaître la location comme une véritable activité économique. ▲ 6 juin 2017 6 Les marchés de travaux privés à forfait se caractérisent par l’ intangibilité du prix , qui est fixé de manière globale et définitive e ntre le maître de l’ouvrage et l’entrepre- neur, sur la base d’un plan arrêté et conve- nu. Conformément à l’article 1793 du code civil, toute augmentation du prix, pour quelle que cause que ce soit, est impos- sible, sauf accord du maître de l’ouvrage. L’entrepreneur répond donc des travaux supplémentaires indispensables à l’exécu- tion de l’ouvrage commandé, sans pouvoir en répercuter le coût au maître de l’ouvra- ge, que ces travaux soient dus à: - un manque de prévision de l’entrepre- neur lors de la fixation du prix forfaitaire (Civ. 3 e, 6mai 1998, n°96-12738). - la faute d’un tiers (tel qu’une erreur de métré du maître d’œuvre ayant servi de base de calcul au forfait de l’entrepre- neur). Une action en indemnisa- tion sera toutefois alors ouverte à l’entrepreneur contre le tiers res- ponsable (Civ. 3 e , 26 fév. 2008, n°06-20801; Civ. 3 e , 19 janv. 2017, n°15-20846); - des sujétions imprévues, c’est-à-dire des circonstances imprévisibles et extérieures aux parties survenues en cours d’exécution du contrat (Civ. 3 e , 20 nov. 2002; n°00- 14423). L’entrepreneur répond également des tra- vaux supplémentaires non nécessaires à l’exécution de l’ouvrage commandé, dès lors que ces travaux n’ont pas fait l’objet d’une autorisation écrite préalable du maître de l’ouvrage, ou d’une ratification expresse a posteriori par ce dernier. Mais l’article 1793 du code civil va plus loin. Il empêche l’entrepreneur d’obtenir la modification du prix forfaitaire même en cas de bouleversement de l’économie du contrat en cours d’exécution, qui se carac- térise par un déséquilibre significatif entre les prestations des parties, par rapport à ce qui avait été initialement convenu, autre- ment appelé « imprévision ». Sur ce point, l’ar- ticle 1793 du code civil apparaît com- m e une application particulière du principe général de refus de la révision des contrats pour imprévision, posé par la jurisprudence antérieure à la réforme du droit des contrats. L’intangibilité du prix forfaitaire peut donc s’avérer particulièrement préjudiciable pour l’entrepreneur. La jurisprudence est venue tempérer ce principe, en admettant que l’entrepreneur puisse sortir du forfait, en présence d’un bouleversement de l’économie du contrat imputable au maître de l’ouvrage , suppo- sant des travaux supplémentaires représen- tant plus de 25% du prix du marché ini- tial, avenants compris (Civ. 3 e , 8mars 1995, n°93-13659; Civ. 3 e , 24 sept. 2013, n°12-24830; Civ. 3 e , 26juin 2002, n°00-19265; CA Paris, Pôle 4, ch. 6, 24juin 2007, n°13/18034). Dans ce cas, l’entrepreneur pourra obtenir le paiement du coût des tra- vaux supplémentaires qu’il aura réa- lisés, en sus du forfait convenu. Cet état du droit positif, applicable avant la réforme du droit des contrats, aux marchés à forfait conclus antérieurement au 1 er octobre 2016, a récemment été rappelé par la Cour de cas- sation (Civ. 3 e , 19janvier 2017, n°15- 20846). Ainsi, jusqu’à présent, la sortie du forfait n’était admise que lorsque le bouleverse- ment de l’économie du contrat était impu- table au maître de l’ouvrage, les risques de la survenance de sujétions imprévues conti- nuant à peser sur l’entrepreneur. La réforme du droit des contrats laisse entrevoir une modification de cette situa- tion pour les marchés à forfait conclus à compter du 1 er octobre 2016. Le nouvel article1195 du code civil permet, en effet, à un contractant de saisir le juge d’une demande de révision du contrat, en cas de bouleversement de son économie due à des circonstances extérieures aux parties et imprévisibles , à condition toute- fois qu’il n’y ait pas eu acceptation des risques de bouleversement par le cocon- Claire Jouffrey examine l’impact de la réforme du droit des contrats sur la théorie de l’imprévision appliquée aux marchés de travaux privés. ANALYSE L’analyse de Claire Jouffrey, (avocate, cabinet Bignon Lebray, département droit immobilier) L’imprévision dans les marchés de travaux privés: avant et après la réforme du droit des contrats La jurispru- dence sur la sortie du forfait pourrait être remise en cause tractant qui s’en prévaut. Reste à savoir si l’entrepreneur, dont le mar- ché à forfait est régi par les dispositions spéciales de l’article 1793 du code civil, pourra se prévaloir de cette disposition d’ordre général (cf.: nouvel art. 1105 du code civil). En outre, il n’est pas impossible que la juris- prudence considère que les dispositions de l’article 1793 du code civil impliquent, en elles-mêmes, une acceptation par l’entre- preneur des risques de bouleversement, excluant toute sortie du forfaitaire pour cause d’imprévision. Le bénéfice, pour le titulaire d’un marché à forfait, du nouvel article1195 du code civil, dépendra donc de l’appréciation qui en sera faite par la jurisprudence. C.J. ■ M ARCHÉS ● Le fichier Amepi a franchi le cap des 3500 agences adhérentes . ce fichier qui r egroupe les mandats exclusifs des agences immobilières a progressé de +15% en 2016. Les 3507 agences sont regroupées en 182 associations locales. (Communiqué du 30mai2017) ● Les prix des logements à Paris ont progressé Le volume des ventes de logements anciens a augmenté fortement au 1 er tri- mestre 2017 en Ile-de-France: il s’est accru de +38% par rapport au 1 er tri- mestre 2016 selon la chambre des notaires. - Le prix des appartements , à 5490 € le m 2 est en hausse de +4,5% pour l’Ile-de- France. À Paris, la hausse est plus vive:, le prix de 8450 € a augmenté de 5,5% en un an. Le quartier le moins cher est la Chapelle (18 e ) à 6370 € (+0,6%) tandis que le plus cher est Saint Germain des Prés (6 e ) à 14850euros. En un an, tous les arrondissements sont en hausse, à l’ex- ception du 7 e qui a reculé de -3,0%. La hausse la plus vile est celle du 8 e dont les prix ont progressé de +11,8%. En petite couronne, les appartements ont vu leur prix augmenter de +4,2% (4400 € ) en grande couronne de +2,7% (2950 € ). - Les prix des maisons sont également en hausse, mais dans une moindre mesure: le prix moyen 295700 € s’est accru de +2,4% . Les prix ont augmenté de +2,5% en petite couronne (348100 € ) et de +2,4% en grande couronne (273600 € ). La chambre des notaires de Paris souligne que la solvabilité des acquéreurs ne pour- ra être maintenue que par le maintien de taux d’intérêt à des taux planchers et la facilité d’accès au crédit. (Source: base BIEN notaires, 30mai2017) 6 juin 2017 7 NOM : PRÉNOM : FONCTION : SOCIÉTÉ : ADRESSE : TÉL : FAX : MÉL : N ° TVA INTRACOM .: SIGNATURE : O F F R E EX C EP T IO NNEL L E R é s e r v é e a u x n o uv e a u x a b o n n é s 20% de réduction sur l’abonnement JURIS hebdo immobilier N OMINATIONS A GENDA Présidence de la République ➠ Patrick Strzoda est nommé directeur de cabinet d’Emmanuel Macron. (Arrêté du 14mai2017, J.O. du 15mai, n°1). Cabinets ministériels ➠ P remier ministre : Sont nommés au cabi- net d’Édouard Philippe: Benoît Ribadeau- Dumas (directeur de cabinet), Anne Clerc (chef de cabinet), Thomas Fatome (direc- teur adjoint), Damien Cazé (conseiller éco- logie, transports, énergie, logement et agriculture; chef de pôle), Antoine Sain- toyant (conseiller économie, finances, industrie; chef de pôle) et Aurélia Lecour- tier-Gegout (conseillère budget, fonction publique, réforme de l'Etat; chef de pôle). (Arrêté du 15mai2017, J.O. du 16mai, n°14 et arrêté du 26mai, J.O. du 27, n°14). ➠ Intérieur : Stéphane Fratacci intègre le cabinet de Gérard Collomb comme direc- teur du cabinet, ainsi que Nicolas Lerner (directeur-adjoint) et Jean-Marie Girier (chef de cabinet). (Arrêté du 18mai2017, J.O. du 20mai n°9) ➠ Justice : Sont nommés au cabinet de François Bayrou: Nicolas Pernot (conseiller spécial), Edouard Geffray (directeur du cabinet), Stéphane Hardouin (directeur adjoint) et Pierre-Emmanuel Portheret (chef de cabinet). (Arrêté du 19mai2017, J.O. du 20mai, n°11). ➠ Transition écologique et solidaire : Michèle Pappalardo rejoint le cabinet de Nicolas Hulot comme directrice du cabinet et Anne Rubinstein comme cheffe de cabi- net. (Arrêté du 18mai2017, J.O. du 23mai, n°5). ➠ Culture : Marc Schwartz devient direc- teur du cabinet de Françoise Tyssen et Loïc Turpin , chef de cabinet. (Arrêté du 18mai2017, J.O. du 24mai, n°21). ➠ Action et comptes publics : Sont nom- més au cabinet de Gérald Darmanin: Jérô- me Fournel (directeur du cabinet) et Cécile Collin (chef de cabinet, conseillère auprès du ministre). (Arrêté du 24mai2017, J.O. du 27mai, n°35). ➠ Outre-mer : Dominique Sorain rejoint le cabinet d'Annick Girardin comme direc- teur et Brice Blondel comme directeur adjoint. (Arrêté du 24mai2017, J.O. du 27mai, n°37). Attributions des ministres ✓ Transition écologique et solidaire Relèvent notamment de ce ministère: - les questions économiques du secteur de l'équipement, du bâtiment et des travaux publics et de l'ingénierie (en lien avec le ministre de l'économie et avec le ministre de la cohésion des territoires), - l'élaboration des règles techniques, y compris thermiques, relatives à la construc- tion des bâtiments (en lien avec le ministre de la cohésion des territoires). Le ministre dispose du Commissariat général à l'égali- té des territoires (Décret n°2017-1071 du 24mai2017, J.O. du 25mai, n°10). ✓ Cohésion des territoires Figurent notamment dans les attributions de ce ministère: - la politique d'urbanisme (planification urbaine, expropriation, fiscalité en matière d'urbanisme) et de logement (logement social, relations locatives, aides au loge- ment, qualité du logement, règles de construction, réhabilitation, hébergement, fiscalité en matière de logement et de construction, mobilisation du foncier public en faveur du logement) - la lutte contre les inégalités en faveur des quartiers défavorisés des zones urbaines et des territoires ruraux . Il a la tutelle de l'ANAH et de l'ANRU. Il a autorité, conjointement avec le ministre de l'écologie sur le secrétariat général et la direction générale de l'amé- nagement, du logement et de la nature. Le ministre dispose du Commissariat géné- ral à l'égalité des territoires. (Décret n°2017-1075 du 24mai2017, J.O. du 25mai n°17). Conventions collectives ➠ Offices publics de l'habitat : Il est envisagé l'extension de la convention collective nationale du 6avril 2017. (Réac- tualisation de la convention collective). (Avis publié au J.O du 25mai2017, n°58) B ULLETIND ’ ABONNEMENT « PRIVILÈGE » ❑ OUI , je souhaite bénéficier de l’offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC (soit 586,68 € HT + 2,1% de TVA) au lieu de 779 € TTC, soit 20% de réduction . Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription À RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi685 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✁ ✦ 12 juin 2017 (Paris 13 e , Espa- ce Mas) “l es nouvelles obliga- tions réglementaires riment- elles avec augmentation des charges? Un colloque organisé par l’ARC. https://arc-copro.fr. ✦ 20 juin 2017 (Paris, 16e). le CSTB organise une matinée sur les premiers résultats de l’ Observa- toire des Contrats de performan- ce énergétique . (inscriptions: pascale.pagliari- ni@cstb.fr) ✦ 21 et 22 juin 2017 (Paris, Por- te de Versailles). Parmi les conférences du SIEC, à noter le 21 juin l’intervention de Domi- nique Moreno (CCI Paris Ile-de- France) sur le thème de l’actua- lité de l’ urbanisme commercial . http://www.siec-online.com ✦ 4 juillet 2017 (Maison de la Chimie, Paris 7 e ), les 9 e assises de la valorisation immobilières , auront pour thème “Commerce/Résidentiel, d’une martingale à l’autre.” L’expert face aux défis de la valeur. AU FIL DU J.O. 6 juin 2017 8 R ÉNOVATIONDESBÂTIMENTSTERTIAIRES Philippe Pelletier: “Le droit souple est à l’œuvre” Quelques jours après a parution du décret du 9 mai 2017 sur la rénovation énergétique des bâtiments tertiaires, Philippe Pelletier et Olivier Ortega (avocats associés, LPA-CGR) nous présentent les enjeux de ce nouveau texte. JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 contact@jurishebdo.fr ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0219 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 779 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: par nos soins ■ Gestion des abonnements: logiciels Libre office - Xoops RENCONTRE Motif de surprise: le décret a été publié 7 ans a près la loi qui le programmait (loi du 12juillet 2010, art. 3). Pourtant, Philippe Pel- letier avait dès septembre2010 reçu mission pour organiser une concertation dans le cadre du plan bâtiment durable. Elle a don- né lieu au rapport de Maurice Gauchot puis à un projet de décret en 2012. Mais ce projet a été rejeté par le Comité consultatif d’éva- luation des normes, en raison des craintes des collectivités locales d’être soumises à des contraintes excessives. Philippe Pelletier explique qu’une démarche volontaire a pris le relais, et elle a aboutit en 2013 à la charte tertiaire, signée par les ministres de l'époque, Cécile Duflot et Philip- pe Martin. Les signataires s’engagent à poursuivre des opérations de rénovation énergétiques (mais sans seuil prédéfini) et à rendre compte de leur action auprès du comité de pilotage. Il y a à ce jour 110 signa- tures. Les retours d’expérience ont permis en 2015 de préparer un projet de décret, qui a passé en 2016 avec succès le passage du Conseil national d'évaluation des normes (ayant suc- cédé au CCEN) et du Conseil supérieur de l’efficacité énergétique. Le texte a finalement été publié en 2017, le ministre passant outre les observations du Conseil d’État. En parallèle, la loi de transi- tion énergétique de 2015 prévoit les obliga- tions de rénovation applicables à partir de 2020. En conclusion sur ce point, Philippe Pelletier souligne l’exemplarité de la méthode: la grande ouverture d’esprit des pouvoirs publics a permis d'entendre les demandes des opérateurs. Olivier Ortéga explique que la loi de transi- tion énergétique a modifié la loi de 2010 et fixé des objectifs par décennies pour atteindre en 2050 l’objectif de baisse de consommation de 60%. Le décret fixe une obligation alternative: - réduire la consommation d’énergie de 25% par rapport à une consommation de référence (dernière consommation connue sauf en cas de travaux réalisés depuis 2006 où il est possible de prendre une référence avant travaux) - atteindre un seuil, à fixer par arrêté. Champ d’application L e décret est plus précis que le texte de loi, il vise les bâtiments tertiaires de plus de 2000 m 2 et en fournit une liste (bureaux, hôtels, commerces locaux d'enseignement et bâti- ments administratifs), ce qui écarte donc par exemple les bâtiments de santé, ou les pis- cines et patinoires. Sont aussi exclus les monuments historiques. Si les propriétaires de locaux de moins de 2000m 2 ne sont donc pas concernés, Olivier Ortega les alerte: les pouvoirs publics fixent un cap et invitent les acteurs à se mettre en route. Processus Le processus passe par une étude énergé- tique (art. R 131-42) assortie de projets de travaux. L’étude examine les combinaisons optimales d’actions possibles (le terme « actions » désigne des travaux, au sens lar- ge). La description des actions est sous-ten- due par la soutenabilité économique des projets. Il en résulte qu’on essaie d’abord d’atteindre l’objectif, mais que si le temps de retour sur investissement ou le coût sont excessifs, on reconstruit un plan d’action calé sur les limites prévues par le texte (temps de retour sur investissement limité à 5 ans ou 10 ans et coût de 200 € /m 2 , cf. art. R 131-45). Mise en œuvre Philippe Pelletier indique qu'il faut éviter de perturber le rapport entre bailleur et locatai- re. C’est donc dans l’application du contrat qu’il convient de mettre en œuvre les obliga- tions. ll préconise d’utiliser l’annexe environ- nementale; cet outil a vocation à susciter une discussion, son intérêt va donc renaître avec la mise en œuvre de ce décret. Olivier Ortéga indique l’intérêt de recourir au contrat de performance énergétique. Par ce CPE, on obtient une garantie de l’opérateur que l’économie d’énergie soit effective. Le CPE transfère le risque du bailleur ou du pre- neur vers l'opérateur. Cela permet de capter un flux de « non-dépenses » de charges en dépenses d’investissement. Si le contrat n'est pas respecté, l'opérateur défaillant indemni- se son client en fonction du surplus de consommation ou le cas échéant en rem- boursant le surinvestissement engagé dans les travaux d'économie d’énergie. Calendrier L e texte prévoit une mise en place au 1 er juillet 2017 mais la date n’est pas tenable. Chacun en est conscient mais cela résulte de ce que le texte rédigé en 2016 n’a pu être ajusté, sauf à devoir requérir un nouvel avis du Conseil d’État, ce qui aurait à nouveau retardé sa parution. Il s'agit donc quasiment d'une coquille de rédaction… de plus dépourvue de sanction. Un arrêté doit encore préciser (art. R 131-50) le seuil de consommation d’énergie primaire à atteindre, le périmètre et le contenu de l’étude énergétique, les compétences requises de l'auditeur, les modalités de trans- mission des informations à l’Ademe et le contenu des justificatifs à fournir lorsque les objectifs ne sont pas atteints. Droit souple « Le droit souple est à l’œuvre » résume Phi- lippe Pelletier qui se réjouit de la mise en œuvre de cette technique juridique: on montre le chemin sans assortir l’obligation de sanction. Il y voit une voie d’avenir permet- tant de réconcilier le citoyen avec la loi. L’obligation d’affichage des DPE dans les annonces immobilières en est un autre exemple. La sanction viendra du marché: ceux qui ne respecteront pas l’obligation ris- quent de voir les clients se détourner. De plus, la sanction peut venir indirectement en cas de cession des immeubles; si un proprié- taire n’a engagé aucune démarche d’efficaci- té énergétique, il risque d’avoir plus de diffi- culté à vendre son immeuble. Philippe Pelletier commente enfin les réac- tions du décret. Il indique par exemple que, répondant à une demande de la FFB, le texte permet de faire appel à un auditeur interne à l’entreprise propriétaire des immeubles. A l'Association des Maires de France qui s'in- quiète du coût insurmontable de ces travaux, il répond précisément que la question de la soutenabilité des dépenses a été prise en compte. Anne-Lise Deloron (Plan Bâtiment durable) précise enfin la portée de l’effet de dépassement du seuil de coût prévu par le décret (art. R 131-45): il ne dispense pas le propriétaire de faire des travaux, mais il induit une obligation nouvelle; réaliser une deuxième version du plan d’action. ● Olivier Ortéga et Philippe Pelletier
