Au sommaire :
– 2 – Jurisprudence –
Baux commerciaux : Pacte de préférence. Quelle sanction en cas de violation ? / Restitution des lieux : abattement pour vétusté
Copropriété : Application de la théorie des troubles de voisinage
Vente : Vente d’un chemin rural. Offre de la vente aux riverains
Fiscalité : FAQ : portée juridique de la réponse
– 3 – Étude –
Le marché du crédit en Europe
– 4 – Réglementation –
Baux d’habitation : procédure de résiliation de bail
Logement social : Numéro unique / Convention d’utilité sociale
Bail réel et organisme de foncier solidaire
Travaux : Amélioration de la performance énergétique des bâtiments tertiaires / Isolation thermique en cas de ravalement / Expérimentation en matière de construction / Archéologie préventive
– 6 – Visite –
Clichy Batignolles : conçu autour d’un parc
– 7 – Nominations – Au fil du JO –
CNTGI / Droit de préemption
– 8 – Interview –
Hervé Lapous : “le viager est promis à un bel avenir”
– 9 – Réglementation –
Les barèmes du régime “Cosse ancien”
– 8 – Rencontre –
Ministre(s) du logement: d’Emmanuelle Cosse à Richard Ferrand
■ jugé ■ > Un locataire commerçant ne peut obtenir l’annulation d’une vente consentie par le bailleur en violation du pacte de préférence que s’il démontre la connaissance par l’ac- quéreur de l’existence du pacte et celle de l’intention de son bénéficiaire de s’en préva- loir (CA Paris, 10mai2017, p.2). > Un syndicat de copropriétaires peut agir envers un copropriétaire sur le fondement d’un trouble anormal de voisinage (Civ. 3 e , 11mai2017, p.2). > Le propriétaire riverain d’un chemin rural qui conteste la vente du chemin alors qu’il n’a pas été mis en demeure de l’acquérir, doit agir en nullité de la délibération du conseil municipal qui l’a autorisée, et non en nullité de la vente (Civ. 3 e , 11mai2017, p.3). ■ autorisée ■ > Rennes Métropole est autorisée à expéri- menter une politique de loyers dérogatoire dans le parc social (p. 4). ■ publiés ■ > Le décret du 9mai 2017 fixant les moda- lités d’amélioration de la performance éner- gétique des bâtiments tertiaires (p. 4). > Le décret du 9 mai précisant l’obligation d’isolation thermique en cas de ravalement (p.5). ■ affirmé ■ > “Le viager est promis à un bel avenir” c’est l’opinion d’Hervé Lapous, spécialiste de ce mode particulier de vente immobiliè- re (p. 8) ■ transmis ■ > Les dossiers de la rue Saint Dominique, où travaillait Emmanuelle Cosse ont été transmis au nouveau ministre Richard Fer- rand (p. 10). 816 textes en deux jours! A vant d’étudier les nouveaux textes qui seront publiés par la majorité nouvelle, il nous faut achever l’examen des derniers signés par la majorité sortante. Et le travail est ardu puisque le journal officiel du 10mai comportait quelque 382 textes et celui du 11mai, 434. Publier 816 textes en deux jours confine au record! Même les publications de fin d’année ne culminent pas à de tels excès, les éditions des 30 et 31décembre2016 ne conte- naient respectivement que 223 et 155 textes… Dans ce magma, nous avons exploré par exemple: une série de décrets du 9mai, l’un pré- cise les obligations d’amélioration de la performance énergétique des bâtiments tertiaires, l’autre est relatif aux travaux d’isolation thermique en cas de ravalement, le troisième concerne les obliga- tions de recherche d’amiante par le propriétaire qui engage des tra- vaux, le quatrième vise la procédure de résiliation des baux d’habi- tation. Parmi les décrets datés du 10mai, l’un précise le mode de fonctionnement du CNTGI, l’autre concerne l’agrément des orga- nismes de foncier solidaire, le troisième le bail réel solidaire; le qua- trième porte expérimentation en matière de construction… Le président de la Fnaim, Jean-François Buet, a vertement critiqué cette méthode, déplorant que les textes aient été pris sans concer- tation. Il juge que les professionnels sont humilités par cette pra- tique et considère que les textes seront remis en cause par la suite. Voici pour le passé. P our l’avenir, le nouveau ministre de la Cohésion des territoires, Richard Ferrand, s’est dit sensible à la nécessité d’assagir la produc- tion normative. Il l’a affirmé lors de la passation de pouvoir avec Emmanuelle Cosse (lire p.10). À l’aise avec les grandes lois du loge- ment, adoptées par la majorité sortante, puisqu’il les a votées com- me député, le nouveau ministre ne voit pas de hâte à préparer de nouveaux textes de lois. Ceux qui déplorent l’abondance excessive des textes doivent donc sur ce point être satisfaits. Emmanuelle Cosse a été plus prolixe en accueillant son successeur. L’ancienne ministre s’est réjouie de l’efficacité des dispositifs mis en place et elle a invité son successeur à s’en servir pour sortir définiti- vement la France de la crise du logement. C’est avec un ton résolu- ment politique, explicitement marqué à gauche, qu’elle a défendu son bilan. Elle s’est en particulier félicitée d’avoir mis en place des centres d’accueil pour migrants, et a plaidé pour la poursuite d’une politique d’accueil inconditionnel des migrants. Les professionnels de l’immobilier ont, pour beaucoup, déploré l’absence d’un ministère de plein exercice dédié au logement. Mais Richard Ferrand les rassure: le ministre de plein exercice, c’est lui. ■ BD JURIS hebdo La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr NUMÉRO 684 22MAI2017 ISSN 1622-1419 17 E A NNEE L’ESSENTIEL . . immobilier - 2 - Jurisprudence - Baux commerciaux : Pacte de préférence. Quelle sanction en cas de violation ? / Restitution des lieux: abattement pour vétusté Copropriété : Application de la théorie des troubles de voisinage Vente : Vente d’un chemin rural. Offre de la vente aux riverains Fiscalité : FAQ : portée juridique de la réponse - 3 - Étude - Le marché du crédit en Europe - 4 - Réglementation - Baux d’habitation : procédure de résiliation de bail Logement social : Numéro unique / Convention d’utilité sociale Bail réel et organisme de foncier solidaire Travaux : Amélioration de la performance énergétique des bâtiments tertiaires / Isolation thermique en cas de ravalement / Expérimentation en matière de construction / Archéologie préventive - 6 - Visite - Clichy Batignolles: conçu autour d’un parc - 7 - Nominations - Au fil du JO - CNTGI / Droit de préemption - 8 - Interview - Hervé Lapous: “le viager est promis à un bel avenir” - 9 - Réglementation - Les barèmes du régime “Cosse ancien” - 8 - Rencontre - Ministre(s) du logement: d’Emmanuelle Cosse à Richard Ferrand S O M M A I R E E D I T O R I A L Ce numéro comporte exceptionnellement 10 pages Le prochain numéro de Jurishebdo s era daté du 6 juin2017 2 2mai 2017 2 B AUXCOMMERCIAUX - C OPROPRIÉTÉ ▲ Baux commerciaux ■ Pacte de préférence. Quelle sanc- t ion en cas de violation? (CA Paris, Pôle 5, ch. 3, 10mai 2017, n°15/10482) Une SCI avait conclu un bail commercial en 1995 avec une société T. En 2003, elle avait renouvelé le bail et consenti par acte sépa- ré du même jour un pacte de préférence, s'engageant, en cas de vente des locaux, à lui proposer prioritairement à tout acqué- reur, une offre d'achat des locaux au prix sollicité. Corrélativement, la société T consentait à la SCI un droit de préférence en cas de vente de son fonds de commerce. Or en 2013, la SCI avait consenti une pro- messe de vente à un tiers, l'acte précisant qu'il n'existait aucun droit de préférence. Le locataire avait engagé une action pour s'opposer à la régularisation de la vente, tandis que les acquéreurs demandaient en justice cette régularisation. Le locataire soutenait que l'acquéreur, par ailleurs locataire d'un fonds voisin, savait pertinemment qu'il existait un droit de pré- férence; il invoquait aussi l'application du nouveau droit de préemption institué par la loi Pinel (art. L145-46-1 du code de com- merce). La cour rejette d'abord la demande de constat d'une vente entre la SCI et le loca- taire au motif que, si des négociations avaient en lieu, le seul document produit, un document de la banque évoquant un financement ne démontrait aucunement un accord des parties sur le prix de vente. Elle écarte aussi l'existence d'une collusion frauduleuse entre le vendeur et l'acquéreur, faute de preuve. Elle rejette enfin la demande d'annulation de la vente: « Considérant […] que dans l'acte de pro- messe de vente, la société C [SCI] a déclaré expressément ne pas avoir consenti de pac- te de préférence à d'autres personnes; Que la preuve n'est pas rapportée que les époux L. avaient connaissance, lorsqu'ils ont contracté, de l'existence du pacte de préférence et de l'intention de la société T. de s'en prévaloir […] Considérant, sur le droit de préemption légal du preneur à bail, que les époux L. exposent à juste titre que ce droit ne s'ap- plique qu'aux ventes de locaux effectuée à compter du 1 er décembre 2014, ; qu'en l'es- pèce la promesse de vente a été signé le 19septembre2013 […] l'option a été levée par les bénéficiaires dans le délai de validité de la promesse, la société C. ne s'est pas pré- sentée le 18décembre 2013 pour signer l'acte authentique de vente et, à cette date, la vente était parfaite; que les dispositions de l'article L 145-46-1 du code de commer- ce ne sont donc pas applicables ». L a cour rejette par ailleurs la demande de la SCI visant à être indemnisée de 111356euros pour des travaux qu'elle a dû payer comme copropriétaire bailleur en rai- son du retard apporté à la vente par la pro- cédure. Observations : Cette affaire souligne indi- rectement l'intérêt de l'insertion dans le code de commerce d'un droit de préféren- ce en faveur du preneur commerçant. La loi Pinel du 18juin 2014 n'était sur ce point applicable qu'aux cessions interve- nues à compter du 18décembre 2014. La vente étant antérieure, la loi ne pouvait s'appliquer. Ajoutons que, si dans l'affaire tranchée ici, l'acquéreur pouvait soutenir ne pas connaître l'existence d'un pacte de préférence, à l'avenir, l'acquéreur ne peut pas invoquer l'absence de droit, qui est désormais légalement institué. La cour d'appel fait donc application des règles traditionnelles du pacte de préfé- rence: la violation du pacte ne permet pas à son bénéficiaire d'obtenir la vente à son profit, sauf s'il démontre la connaissance par l'acquéreur du pacte et de l'intention de son bénéficiaire de s'en prévaloir (Civ. 3 e , 26 octobre 1982 ou Cass. Com. 11mars 2014). La garantie offerte par ce droit est donc limitée. Un autre arrêt le confirme, en ce qu'il avait jugé que ne commet pas de faute pouvant engager sa responsabili- té le tiers acquéreur qui, ayant connaissan- ce de l'existence du pacte de préférence, ne prend pas l'initiative de vérifier l'inten- tion des bénéficiaires de s'en prévaloir (Civ. 3 e , 29juin 2010, n°09-68110). ■ Restitution des lieux: abatte- ment pour vétusté (CA Paris, Pôle 5, ch. 3, 17mai 2017, n°15/16428) Deux sociétés liées par un contrat de sous- location, étaient en litige sur les modalités de la restitution des lieux. Le contentieux portait notamment sur l'appréciation de la dégradation des locaux. Le contrat mettait à charge du sous-locatai- re toutes les réparations y compris celles définies par les articles605 et606 du code civil. Il devait effectuer les réparations au fur et à mesure qu'elles seront nécessaires de façon que les lieux loués soient toujours en bon état et les rendre tels en fin de bail. La cour d'appel confirme l'abattement effec- tué au titre de la vétusté: « L'article 1755 du code civil dispose qu' « aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires, quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou f orce majeure ». L'arrêt valide la référence à un devis pré- senté par le locataire pour 734467euros, mais applique un abattement de 30 %. « C'est à juste titre que le premier juge a rappelé que les lieux devaient être restitués en bon état et non à l'état neuf. Aucune clause du contrat ne transférant au preneur la vétusté, dans ces conditions, il convient de confirmer le premier jugement en ce qu'il a retenu un abattement de 30 % pour tenir compte de la vétusté, fixant ainsi à la somme de 352739euros le montant des réparations locatives à la charge du pre- neur ». Observations : La cour d'appel fait applica- tion d'une règle traditionnelle suivant laquelle les réparations liées à la vétusté sont à la charge du bailleur (art. 1755). Il est possible de déroger contractuellement à cette imputation (Civ. 3 e , 2 juin 1999), mais le bail doit contenir une clause expresse en ce sens. À défaut, le preneur en est dispensé. A noter aussi l'abattement pour vétusté de 30 %. Le preneur devant assumer les frais de réparations, prévues par le contrat, le devis présenté par le bailleur est retenu, sous réserve de l'abattement pour vétusté. Copropriété ■ Application de la théorie des troubles de voisinage (Civ. 3 e , 11mai2017, n°515, FS-P+B+I, pour- voi n°16/14339, cassation partielle) Une cour d'appel avait rejeté le recours d'un syndicat de copropriétaires qui se plai- gnait d'infiltrations en provenance d'un plafond, provoquant des dépôts de rouille et la création de stalactites de calcite au droit de descentes d'eaux, en indiquant que le litige, qui concernait la mise en cause de la responsabilité d'un copropriétaire par le syndicat, était régi par la loi de 1965 et non par la théorie des troubles de voisinage. Cet arrêt est cassé: « Vu le principe selon lequel nul ne doit cau- ser à autrui un trouble excédant les incon- vénients normaux du voisinage; […] Attendu que, pour rejeter [la demande du syndicat], l'arrêt retient que le litige, qui concerne la mise en cause de la responsabi- lité d'un copropriétaire par le syndicat des copropriétaires, est soumis aux dispositions JURISPRUDENCE de la loi du 10juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et non au régime jurisprudentiel de la responsabi- lité pour trouble anormal du voisinage; Q u'en statuant ainsi, alors qu' un syndicat des copropriétaires peut agir à l'encontre d'un copropriétaire sur le fondement d'un trouble anormal de voisinage , la cour d'ap- pel a violé le principe susvisé ». Observations : La Cour de cassation revient ici sur la question de l'application de la théorie des troubles de voisinage dans le cadre d'une copropriété. Elle avait déjà jugé en 2005 que le principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble de voisinage s'applique à tous les occupants d'un immeuble en copropriété, quel que soit le titre de leur occupation (Civ. 3 e , 17mars 2005, n°04-11279). Le litige oppo- sait le copropriétaire du 1er étage qui se plaignait de ce que sa vue était masquée par la présence d'un arbre de l'occupant du rez-de-chaussée. Dans cette nouvelle affaire, le litige était d'une autre nature puisque se faisaient face le syndicat et un copropriétaire. La Cour de cassation juge donc la théorie des troubles de voisinage également appli- cable. Rappelons que cette matière doit être insérée dans le code civil (art. 1244) par le projet de réforme du droit de la res- ponsabilité qu'a présenté le précédent gar- de des sceaux le 13mars 2017. A retenir: La théorie des troubles de voisi- nage s’applique dans les rapports entre le syndicat et un copropriétaire. Contrat de vente ■ Vente d’un chemin rural. Offre de la vente aux riverains (Civ. 3 e , 11mai2017, n°518, FS-P+B, pourvoi n°16/12236, rejet) Le propriétaire d'un terrain, riverain d'un chemin rural, contestait la vente par la com- mune de ce chemin à un autre riverain au motif que l'article L 161-10 du code rural, qui prescrit que tous les riverains soient mis en demeure d'acquérir le chemin, n'avait pas été respecté. Son recours est rejeté par la Cour de cassa- tion, mais pour un motif substitué à celui de la cour d'appel. « Mais attendu qu'est irrecevable une demande de nullité, fondée sur l'article L 161- 10 du code rural et de la pêche maritime, de l'acte de cession d'un chemin rural décidé par une délibération d'un conseil municipal n'ayant fait l'objet d'aucun recours devant la juridiction administrative; que la cour d'appel a constaté que la délibération du 27novembre 2006 n'avait fait l'objet d'aucun r ecours devant le tribunal administratif; qu'il en résulte que la demande de M me Th. était irrecevable; que, par ce motif de pur droit, substitué à ceux justement critiqués, l'arrêt se trouve légalement justifié ». La Cour rejette aussi la critique de la déci- sion qui avait écarté la responsabilité du notaire: « Mais attendu qu'ayant retenu à bon droit […] que le notaire n'avait pas à vérifier la régularité de la délibération du conseil municipal du 27novembre 2006, contre laquelle aucun recours administratif n'avait été formé, la cour d'appel en a exactement déduit qu'aucune faute ne pouvait lui être imputée dans la régularisation de l'acte de cession du chemin de M et M me Te. » Le pourvoi est donc rejeté. ». Observations : L'apport de l'arrêt est donc multiple. L'article L 161-10 du code rural prévoit la faculté pour une commune de vendre un chemin rural qui cesse d'être affecté à l'usage du public. Le conseil municipal effectue une enquête. Lorsque la vente est ordonnée, les riverains sont mis en demeure d'acquérir les terrains attenants à leurs propriétés. Ils disposent d'un mois pour déposer leur offre. À défaut, il est procédé à l'aliénation des ter- rains. En 2011, la Cour de cassation avait jugé que le propriétaire qui n'a pas contesté la délibération autorisant la vente du chemin rural dans le délai requis (deux mois à compter de l'affichage de la délibération) ne peut plus agir en nullité de la vente par la suite (Civ. 3 e , 16février 2011, n°09/72984). Le riverain doit donc contes- ter la délibération et agir en nullité de cet- te délibération, non en nullité de la vente elle-même; ce nouvel arrêt confirme cette solution, ce qui a justifié le rejet du recours. Mais il indique aussi que le motif invoqué par le requérant était fondé. On peut en déduire que le propriétaire qui doit être mis en demeure d'acquérir n'a pas à justi- fier ne pas avoir d'autre accès sur la voie publique. Il suffit donc d'être riverain pour entrer dans le cadre de l'article L 161-10, il n'est pas nécessaire d'être enclavé. Par ailleurs, la validité de la délibération du conseil municipal, faute de recours du riverain qui s'estime injustement écarté, permet en conséquence au notaire de pro- céder à la vente à un tiers. A retenir: Le propriétaire riverain d'un che- min rural qui conteste la vente du chemin alors qu'il n'a pas été mis en demeure de l'acquérir, doit agir en nullité de la délibéra- tion du conseil municipal autorisant la ven- te, et non en nullité de la vente. Il lui suffit d'être riverain, il n'a pas à être enclavé. 2 2mai 2017 3 V ENTE - F ISCALITÉ ▲ JURISPRUDENCE ■ FAQ: portée juridique de la réponse Un contribuable se prévoyait d’une réponse fournie par le ministre de l’éco- nomie dans une “foire aux questions” en matière de fiscalité. Le Conseil d’État en précise la portée, refusant au contri- buable d’en tirer argument: “ ce document, qui se borne à renvoyer, sans s’y substituer, aux circulaires ministé- rielles encadrant l’action de l’administra- tion fiscale pour l’application, notam- ment, de l’article 123 bis du code général des impôts, ne peut être regardé comme étant au nombre des prises de position de l'administration fiscale pouvant lui être opposées par un contribuable sur le fon- dement de ces dispositions”. (CE, 17mai 2017, 8 e et 3 e chambres réunies, n°404270) En conséquence, la réponse fournie dans une FAQ ne remplace pas la documenta- tion administrative officielle. Marché du crédit en Europe 6,15milliards d’euros: c’est le montant de l’encours de crédit immobilier des ménages en Europe fin 2016 selon le Cré- dit foncier (montant dus: capital et inté- rêts). Cela représente 88% des crédits souscrits par les ménages et un montant de 40700euros en moyenne par ménage propriétaire. La France se situe dans une position moyenne (au 9 e rang sur 28 pays). L’encours par ménage propriétaire est de 49870euros. Les encours de crédit immobilier représen- tent 64% du revenu disponible. Si la moyenne européenne est à 67%, le taux grimpe jusqu’à 128% aux Pays-Bas et 194% au Danemark. L’encours moyen par ménage propriétaire correspond à 192461euros pour les Danois. Le montant le plus faible est observé en Roumanie: il est de 1798euros). En Europe du Sud, les ménages sont globalement moins endet- tés (27110euros en moyenne par ménage propriétaire). Les ménages en Europe de l’Est ont très peu recours au crédit. L’en- cours moyen des ménages propriétaires n’est que de 6033euros. (Étude publiée le 16mai 2017) E TUDE 2 2mai 2017 4 Baux d’habitation ❑ Procédure de résiliation de bail Un décret du 9mai crée une nouvelle obli- gation dans la procédure de constat ou de prononcé de résiliation de bail. En cas d'assignation, l'huissier doit déposer au domicile du destinataire, par pli séparé de l'avis de passage, un document d'infor- mation qui précise: date, horaire et lieu de l'audience et visant à l'informer, - de l'importante de sa présence à l'au- dience, - et de la faculté d'exercer une demande d'aide juridictionnelle. Un modèle type de document doit être établi par le ministre du logement. L'obli- gation entre en vigueur le 1 e r juin 2017 . (Décret n°2017-923 du 9mai2017 relatif au document d'information en vue de l'audien- ce délivré aux locataires assignés aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du contrat de bail, J.O. du 10mai, n°174) Logement social ❑ Numéro unique pour demander un logement social Le demandeur qui effectue une demande de logement social reçoit un numéro unique. Un décret du 9mai précise son mode de fonctionnement. Il autorise le traitement automatisé des données per- sonnelles dénommé “numéro unique”. L'article R 441-2-2 du CCH, qui prévoit le contenu de la demande de logement social, mentionne donc désormais ce numéro. L'article 3 du décret fixe la liste des don- nées pouvait faire l'objet du traitement. (Décret n°2017-917 du 9mai2017 relatif aux demandes de logement locatif social et auto- risant le traitement de données à caractère personnel dénommé « Numéro unique », J.O. du 10mai, n°168). ❑ Conventions d'utilité sociale Un décret du 9mai, d'application de la loi du 27janvier 2017, modifie le contenu des conventions d'utilité sociale. Il modifie aussi les dispositions sur le sup- plément de loyer de solidarité et la perte du droit au maintien dans les lieux. A noter parmi les nouveaux textes: - l'obligation pour l'organisme HLM de mentionner sur la quittance de chaque locataire le montant du loyer maximal applicable à son logement (art. R 442-2-1 du CCH) - la liste des indicateurs que doit respecter l'organisme (art. R 445-5). - les engagements chiffrés qu'il prend (art. R 445-5-1). (Décret n°2017-922 du 9mai2017 modifiant l e chapitreIII du titreV du livreIII du code de la CCH relatif au régime juridique des loge- ments locatifs conventionnés et le titreIV du livreIV du même code relatif aux rapports des organismes d'HLM et des bénéficiaires, J.O. du 10mai, n°173). ❑ Expérimentation des loyers dérogatoire L’EPCI Rennes Métropole est autorisé à expérimenter une politique de loyers déro- gatoires dans le parc social. (Décret n°2017-1041 du 10mai 2017, J.O. du 11mai, n°201). ❑ Bail réel et organisme de foncier solidaire Deux décrets permettant le fonctionne- ment du bail réel solidaire et des orga- nismes de foncier solidaire (OFS) ont été publiés. ➠ Les organismes de foncier solidaire ont été créés par la loi Alur en 2014. Ces orga- nismes sont agréés par le préfet. La loi du 27janvier 2017 a permis d'agréer comme OFS des organismes existants. Un décret du 10mai procède en conséquence aux adap- tations réglementaires. Par exemple l'ar- ticle R 329-3 du CCH prévoit que la comp- tabilité interne de l'OFS doit distinguer le résultat provenant de l'activité d'OFS de celui provenant d'autres activités. (Décret n°2017-1037 du 10mai 2017 relatif aux organismes de foncier solidaire, J.O. du 11mai, n°197). ➠ Les modalités de fonctionnement du bail réel solidaire sont fixées par le 2 e décret. - plafonds de loyers : renvoi aux logements conventionnés pour l'APL. - prix maximum de cession des logements: renvoi aux plafonds des loyers des loge- ments de l'article R331-76-5-1 du CCH (prêts conventionnés location-accession) - montant maximum de ressources des accédants : même renvoi. - prix maximum de cession des droits en cas de mutation. Ce prix est limité en fonc- tion du prix d'acquisition, majoré en fonc- tion d'un indice choisi par l'OFS. Les rédacteurs du bail bénéficient donc d'une large part de liberté pour élaborer les règles d'indexation. Mais le décret fixe un plafond: le prix maximum des loge- ments conventionnés. En cas de location, le titulaire du droit réel doit notifier à l'OFS une copie du bail (art. R255-4), une copie de l'avis d'imposition du locataire doit être annexée au bail. L 'OFS peut à tout moment demander copie de ces pièces. Les modalités de cession du bail sont fixées à l'article R 255-6, notamment les condi- tions de l'agrément par l'OFS. L'action en nullité du bail réel solidaire pour méconnaissance des règles légales peut être exercée pendant 5 ans (art. R 255-8). (Décret n°2017-1038 du 10mai 2017 relatif au bail réel solidaire, J.O. du 11mai, n°198). Travaux sur les immeubles ❑ Obligation d'amélioration de la performance énergétique des bâti- ments tertiaire Un décret du 9mai fixe les obligations d'amélioration de la performance énergé- tique des bâtiments tertiaires (art. R 131-38 et suivants du CCH). Les travaux doivent être engagés d'ici le 1 er janvier 2020. Objectifs L'objectif à atteindre est fixé à partir d'une consommation de référence, qui est la der- nière consommation connue. Toutefois, si des travaux d'amélioration de la perfor- mance énergétique ont été engagés depuis 2006, la consommation retenue peut être la dernière consommation connue avant travaux. L'objectif est: - soit une baisse de 25 % de la consomma- tion de référence, - soit un seuil fixé en kWh/m2/an d'énergie primaire. Bâtiments concernés Bâtiments ou parties de bâtiments appar- tenant à un propriétaire unique à usage de: bureaux, hôtels, commerce, enseigne- ment ou bâtiments administratifs de plus de 2000 m 2 . Sont exclus les constructions provisoires (usage de 2 ans ou moins) et les monu- ments historiques. Un propriétaire peut remplir ses obliga- tions globalement sur l'ensemble de son patrimoine (art. R 131-48). Étude, plan d’action La procédure commence par une étude énergétique. Elle décrit l'état initial, et comporte plusieurs propositions de travaux combinés avec leur coût et le temps de B AUXD ’ HABITATION - L OGEMENTSOCIAL REGLEMENTATION reproduction interdite sans autorisation 2 2mai 2017 5 T RAVAUX B RÈVES ◆ La Défense U n décret du 10mai complète les statuts de Paris La Défense: composition du conseil d'administration, durée du mandat des membres… (Décret n°2017-1040 du 10mai 2017, J.O. du 11mai, n°199). ◆ Unités touristiques nouvelles Un décret du 10mai modifie la procédure de création des UTN. Il distingue les UTN structurantes (art. R 122-8 du code de l'urbanisme) des UTN locales (art. R 122-9). (Décret n°2017-1039 du 10mai 2017 relatif à la procédure de création ou d'extension des unités touristiques nouvelles, J.O. du 11mai, n°199). ◆ La fibre dans les immeubles Un arrêté d'application de la loi du 6 août 2015 (art. R 111-14A du CCH) relatif à l'obligation de fibrer les bâtiments en cas de travaux (travaux embarqués) a été publié. Des lignes en fibre optique doivent être installées dans chaque logement ou local à usage professionnel avec au moins une fibre par logement et par local profes- sionnel. (Arrêté du 5mai2017, J.O. du 11mai, n° 2014). REGLEMENTATION retour sur investissements. L’étude propose un ou plusieurs scénarios pour atteindre d'ici 2030 une baisse de consommation de 40 % ou le seuil men- t ionné ci-dessus (art. R131-39 I b). Sur la base de ces propositions, les proprié- taires occupants ou les bailleurs et loca- taires, définissent un plan d'action (art. R 131-44-1). L'étude et le plan d'action sont pris en compte dans l'annexe environnementale des baux commerciaux. Si le retour sur investissements dépasse 10 ans pour les collectivités territoriales et l’État ou 5 ans pour les autres acteurs; ou si le coût excède 200 € HT/m 2 , les acteurs définissent un nouveau plan d'action qui doit au moins inclure les actions dont le temps de retour sur investissements est inférieur à 10 ans ou 5 ans et dont le coût est inférieur à 200 € HT/m 2 . Suivi Les études et travaux font l'objet de com- munications à un organisme désigné par le ministre: - rapport d'étude énergétique et le pan d'action avant le 1 e r juillet 2017, - chaque année avant le 1erjuillet (à compter de 2018), les consommations de l'année précédente, - avant le 1 er juillet 2020: un bilan complet des travaux menés et des économies d'énergie réalisées. Si les objectifs ne sont pas atteints, le pro- priétaire et, si l'immeuble est loué, bailleur et locataire doivent tenir à disposition de l'administration les justificatifs d'explica- tion: évaluation des résultats en dépit des actions engagées (art. R 131-47). En cas de vente ou de changement de loca- taire, l'ancien propriétaire ou l'ancien pre- neur doit transmettre les documents au nouveau propriétaire ou au nouveau pre- neur. Ils constituent un dossier à annexer au contrat de vente ou de bail (art. R 131-49). (Décret n°2017-918 du 9mai2017 relatif aux obligations d'amélioration de la performance énergétique dans les bâtiments existants à usage tertiaire, J.O. du 10mai, n°169). ❑ Repérage de l’amiante Le propriétaire de l'immeuble doit faire rechercher la présence d'amiante avant toute opération comportant des risques d'exposition des travailleurs à l'amiante. L'entreprise peut ainsi évaluer les risques professionnels et ajuster les protections des travailleurs (art. R4412-97 du code du travail). Le texte s'applique notamment aux immeubles bâtis et aux terrains. L'opérateur de repérage doit disposer de qualifications et moyens nécessaires à sa mission et être indépendant notamment des personnes effectuant les travaux. I l effectue un rapport de repérage (art. R 4412-97-5 et 6). Le propriétaire ou don- neur d'ordre le tient à disposition de tout nouveau donneur d'ordre ou maître d'ou- vrage à l'occasion d'opérations ultérieures. (Décret n°2017-899 du 9mai2017 relatif au repérage de l'amiante avant certaines opéra- tions, J.O. du 10mai, n°127). ❑ Travaux de d'isolation ther- mique en cas de ravalement Lorsque le propriétaire engage des travaux importants de ravalement, il doit effectuer des travaux d'isolation thermique. Ce décret précise le type des surfaces visées: terre cuite, béton, ciment ou métal (art. R 131-28-7 du CCH). Est considéré comme « important » un travail affectant au moins 50 % d'une paroi d'un bâtiment , hors ouvertures. L'obligation entre en vigueur le 1 er juillet 2017. (Décret n°2017-919 du 9mai2017 modifiant les articles R. 131-28-7 et R. 131-28-9 du CCH, J.O. du 10mai, n°170). ❑ Expérimentation en matière de construction Un décret du 10mai fixe les règles permet- tant une expérimentation en matière de construction (loi du 7juillet 2016, art. 88). Elle est prévue pour 7 ans. Sont concernés les immeubles, pour au moins 75 % de leur surface: - abritant des équipements d'intérêt collec- tif et services publics, - des logements sociaux réalisés sous maî- trise d'ouvrage publique. Le décret prévoit des dérogations aux règles - de protection contre l'incendie (art. 2) - d'accessibilité aux personnes handicapées (art. 3) sous certaines réserves. Le demandeur doit constituer un dossier dont le contenu est précisé à l'article 4. Le projet doit faire l'objet d'un contrôle au cours de sa réalisation par une tierce partie indépendante (art. 5). Le ministre consta- tant que les résultats attendus risquent de ne pas être atteints peut mettre en demeure le maître d’ouvrage de se confor- mer à ses obligations. (Décret n°2017-1044 du 10mai 2017 portant expérimentation en matière de construction, J.O. du 11mai, n°210). ❑ Archéologie préventive Un décret du 9mai, d'application de la loi du 7juillet 2016 renforce le contrôle de l’État sur les opérations d'archéologie pré- ventive. Il fixe la procédure d'habilitation des ser- vices des collectivités territoriales (art. R 522-14 et suivants du code du patrimoine) Il précise: - la procédure d'agrément des opérateurs d'archéologie préventive (art. R 522-8), - les modalités de prescription d'opération d'archéologie préventive. Si l'aménageur modifie son projet d'amé- nagement ou de construction et que ces modifications n'imposent pas le dépôt d'une nouvelle demande d'autorisation, il adresse au préfet de région une notice technique exposant le contenu des modifi- cations proposées (art. R 523-17-1). Avant le choix de l'opérateur par l'aména- geur, celui-ci transmet toutes les offres recevables au préfet de région (art. R 523- 43-1). (Décret n°2017-925 du 9mai2017 relatif aux procédures administratives en matière d'ar- chéologie préventive et aux régimes de pro- priété des biens archéologiques, J.O. du 10mai, n°177) . L’aménagement du quartier Clichy Bati- gnolles a déjà une longue histoire puisque la création de la ZAC Cardinet remonte à 2005. Mais il a évolué au fil des ans. La candidatu- re de Paris au JO de 2012 devait conduire à l’implantation du village olympique. Avec le choix de Londres, Jacques Chirac et Bertrand Delanoe décident néanmoins de poursuivre le projet avec un choix fort en faveur du logement: objectif 3500 logements, dont la moitié de logements sociaux. Rappelant la genèse du projet, François Grether, architec- te-urbaniste coordinateur, explique que le terrain était occupé depuis 1830 par le che- min de fer aboutissant à la gare Saint Laza- re. Autour de ce quartier bâti hors de Paris sont venus s’agglomérer des quartiers. L’objectif était de créer un parc comme un lieu de convergence permettant de relier ces quartiers. Avec la candidature au JO, la dimension du parc a été figée à 10 hectares. Autre contrainte, après avoir acquis les ter- rains de RFF ou de la SNCF, il fallait assurer la reconstitution des équipements ferroviaires. En 2007, le développement du quartier a bénéficié de l’ouverture de 4,3ha code parc. Le choix d’aménagement était d’une part de retrouver la pente naturelle du terrain et d’autre part de permettre la traversée du parc dans le prolongement des rues des quartiers adjacents. En 2009, un nouveau tournant est acté avec le choix d’y implanter le nouveau Palais de justice avec 8000 personnes., ce qui permet- tait de disposer d’un nouveau programme fort. Dans la suite de ce choix, la décision a été prise de prolonger la ligne de métro 14 par deux stations complémentaires. A noter aussi que les bâtiments abritant les décors de l’opéra Garnier doivent être trans- formés en salles de spectacle et en un lieu de formation pour les acteurs de théâtre; ce qui confère au quartier sa dimension cultu- relle. Avec l’arrivée de la maison des avocats et de la police judiciaire, ce secteur du quartier devient la cité judiciaire. À l’opposé des choix traditionnels de la capi- t ale de rejeter à l’extérieur certaines activités urbaines, le quartier compte une dimension de logistique urbaine; une centrale à béton, un centre de tri des ordures ménagères et un programme de fret ferroviaire. La directrice de l’aménagement, Mélanie Wenwaveren, ajoute que le type d’aména- gement a évolué au fil des ans. Alors que les premiers programmes ont fait l’objet d’ap- pels d’offres classiques, plus récemment, l’approche par macro-lot a été privilégiée. François Grether ajoute qu’il ne faut pas trop imposer de règles aux architectes mais qu’il est préférable de laisser s’exprimer diverses sensibilités. Mélanie Wenwaveren indique que les logements sont répartis en accession (30%), vente en loyers maîtrisés pour institution- nels (20%) et logements sociaux (50%). Pouvait-on couvrir la voie ferrée? François Grether répond que la solution a été envisagée mais qu’elle imposait de pla- cer la couverture assez haut, au-dessus des caténaires et d’élargir l’emprise pour ajouter une voie de sécurité. Le coût excessif a impo- sé l’abandon du projet. Une solution alter- native a été examinée; couvrir les voies de panneaux photovoltaïques; mais la solution était également trop coûteuse. Mélanie Wenwaveren présente la dimension écologique du projet; son objectif premier était orienté vers les économies d’énergie (d’où l’appel à la géothermie), puis il a évo- lué vers la recherche de biodiversité avec les cœurs d’îlots végétalisés et les toitures végé- talisées. Elle ajoute que l’accent est mis sur la poursuite à long terme des objectifs de maî- trise des consommations énergétiques, ce qui conduit par exemple à conclure des contrats avec les syndicats de coproprié- taires. Le quartier accueillera à terme, outre les 3400 logements, 140000m 2 du bureau et 31000m 2 de commerce. Le palais de justice: 160m Alors que les bâtiments environnants culmi- nent à 50 mètres, le palais de justice s’élève à 160 mètres. Pourquoi une telle hauteur? L’objectif n’est pas de le cacher, explique François Grether, mais d’étudier les lieux d'où il est visible. D'où le choix de ne pas dépasser le Sacré-Cœur (180m), et de le lais- s er non visible des grandes perspectives du centre de Paris. Le projet actuel avait suscité des contrepro- jets, dont certains proposaient la création d’un grand centre commercial de 50000m 2 avec 2000 places de parking. Si ce mode d’implantation commerciale n’a pas convain- cu, le contre-projet a cependant conduit à majorer la part du commerce, qui était plus réduite dans le projet de départ. Des recours? Les projets n’ont pas été submer- gés de recours. La concertation en amont l’explique sans doute, car elle a provoqué des ajustements; Ainsi Françoise de Panafieu alors maire du XVII e a obtenu la créa- tion d’un parking pour les rive- rains, dans un quartier qui en manquait nettement. Une association de riverains s’in- quiétait aussi, côté Clichy, du bruit que pour- rait provoquer la mise en place du centre de traitement des ordures, acheminées hors du quartier par un système pneumatique. Elle a donc engagé un recours. L’aménagement a été conduit avec de rares expropriations visant notamment un hôtel vétuste. Une autre, pour un immeuble de logements a finalement fait l’objet d’un avis négatif du commissaire enquêteur. Les appartements précédemment acquis à l’amiable ont été recédés à la Semavip. Transposer le modèle Un tel modèle serait-il transposable à d’autres villes? François Grether reconnaît que sa transposition n’est pas chose aisée car l’abondance des équipements à construire rend l’équilibre financier difficile lorsque la charge foncière est d’un prix modique. Le quartier donne une impression de grande densité; avec des immeubles de bureaux de 9 étages, la hauteur des immeubles atteint par endroits 50 mètres. On dépasse ainsi les 37 mètres usuels des façades parisiennes, le gain de hauteur permet de construire plus haut mais il est compensé par des ouver- tures plus larges pour préserver l’ensoleille- ment des bâtiments voisins. La densité totale est inférieure à celle d’un quartier hauss- mannien. Quoi qu’il en soit, le quartier attire de nombreux visiteurs, venant même d’Amérique du Sud ou d’Extrême Orient. ● 2 2mai 2017 6 C LICHY -B ATIGNOLLES VISITE Le quartier Clichy Batignolles: conçu autour d’un parc D’un lieu ferroviaire à la cité de la justice, la transformation du quartier de la ZAC Batignolles a évolué depuis 10 ans. L’édifica- tion du nouveau Palais de justice, qui accueillera dans un an 8000 personnes donne au quartier son pôle de référence. Le palais de justice Mélanie Vanwaveren - directrice de l'aménagement PBA François Grether - architecte-urbaniste 2 2mai 2017 7 NOM : PRÉNOM : FONCTION : SOCIÉTÉ : ADRESSE : TÉL : FAX : MÉL : N ° TVA INTRACOM .: SIGNATURE : 