Au sommaire :
– 2 – Jurisprudence –
Baux commerciaux : Preneur maintenu dans les lieux à l’échéance du bail dérogatoire / Succession de aux dérogatoires avec deux preneurs / Bailleur et locataire sont-ils des partenaires commerciaux ? /
Exercice du droit d’option par le preneur. Conséquences / Dispense d’exigence d’immatriculation pour une soumission volontaire au statut / Vétusté des locaux. Faculté de congé sans indemnité
Copropriété : Changement d’usage des parties privatives : l’assemblée plus stricte que le règlement
Financement : Convention de refinancement. Commission de l’intermédiaire / Vente du bien hypothéqué. Recours du banquier prêteur
– 5 – Études –
Investissements : Étude JLL sur les résidences étudiants
Les charges de copropriété en hausse selon l’Arc
– 6 – En bref –
Transmission électronique des actes notariés
Le président de la FNAIM en appelle à un Grenelle du logement
– 7 – Nominations – Agenda –
Cabinets ministériels
– 8 – Rapport –
Le Sénat propose une feuille de route pour l’immobilier de l’État
■ jugé ■ > Un copropriétaire doit respecter une déci- sion d’assemblée envers laquelle il n’a pas exercé de recours, quand bien même elle serait contraire au règlement (Civ. 3 e , 8juin2017, p.4). > Le preneur qui exerce son droit d’option et renonce au renouvellement du bail doit payer au bailleur les frais d’avocat, d’expertise et les dépens (CA Paris, 17mai2017, p.3). > La cour d’appel de Paris a statué sur le recours d’un banquier, titulaire d’une hypo- thèque sur le bien vendu par le débiteur (p.5). ■ proposé ■ > La FNAIM préconise la tenue d’un Gre- nelle du logement (p.6). ■ publié ■ > La liste des actes que les notaires doivent transmettre par voie électronique aux ser- vices de la publicité foncière a été publiée par arrêté du 2juin2017 (p.5). ■ chiffré ■ > 400 à 500millions d’euros: c’est le mon- tant annuel d’investissements à prévoir dans le secteur des résidences étudiants, selon JLL (p.5). > +3,9%: c’est le montant de la hausse des charges de copropriété en 2016, d’après l’ARC (p.6). > 41,5milliards d’euros: c’est l’estimation du patrimoine immobilier de Nantes selon Patrice de Moncan (p.7). ■ étudié ■ > Deux sénateurs ont rédigé un rapport sur la gestion de l’immobilier de l’État. Si leurs 12 propositions étaient suivies, il en résulte- rait un large appel aux acteurs privés pour valoriser le patrimoine de l’État (p.8). Bailleur et locataire sont-ils des partenaires? L e bail dérogatoire continue de susciter des contentieux. Selon les cas, le bailleur peut tirer avantage du passage du bail déroga- toire au bail de 9 ans ou tenter au contraire d’y échapper pour conserver sa liberté. La Cour de cassation (le 8juin) a statué sur la demande d’un bailleur qui exigeait de son preneur laissé dans les lieux à l'issue du bail, le respect de la période triennale pour donner congé. L’arrêt confirme le bien-fondé de sa demande: le locataire étant à l’is- sue du bail, resté et laissé en possession, il s’était opéré un nouveau bail statutaire ayant pris effet à la suite du bail dérogatoire. La Cour de cassation en déduit une conséquence : le preneur qui désire quit- ter les lieux doit respecter l’échéance triennale (p.2). La cour d’appel de Paris a statué le 17 mai sur un autre type de litige de bail dérogatoire où le bailleur tentait au contraire d’échapper à la requalification en bail statuaire. Il avait conclu un second bail à l'issue du premier pour les mêmes locaux, mais avec un autre locataire. Or le premier locataire soutenait qu'il s’agissait d’un prête-nom et que cet- te solution lui avait été imposée par le bailleur. La cour d’appel s’est livrée à une analyse des faits : témoignage, continuité d’exploitation indiquée par les tickets de caisse et surtout incohérence que représen- tait la décision du bailleur de signer, pour un emplacement presti- gieux, un bail avec une société sans notoriété alors qu’elle avait conclu le premier bail avec une société très connue. L’arrêt refuse de s’en tenir à l’apparence du contrat et le requalifie en bail de 9 ans. Un autre arrêt traite d’une situation - heureusement - rare de résilia- tion du bail pour disparition de la chose louée . La solution tirée de l’ar- ticle 1722 du code civil permet au preneur de demander la résiliation du bail. C’est ici le bailleur qui invoquait cet article pour donner congé à son locataire, sans avoir à lui verser d’indemnité d’éviction. La cour d’appel de Paris (14juin) a reconnu le bien-fondé de sa demande. Enfin, un dernier arrêt de la même cour (17mai) aborde la relation locative sous un angle spécifique, celui du partenariat commercial . Le code de commerce encadre les pratiques restrictives de concurrence en sanctionnant par exemple celle qui vise à obtenir du partenaire des obligations qui créent un déséquilibre significatif dans les droits et obligations des parties (art. L 442-6 du code de commerce). Le locatai- re, situé dans une galerie commerciale, soutenait que le bailleur n’avait pas respecté son obligation de mettre en place une enseigne locomotive. Sans statuer sur cette question de fond, la cour d’appel a estimé que, même s’il s’agissait d’un loyer binaire, le loyer ne dépen- dant du chiffre d’affaires que pour une part minime, il ne pouvait être considéré qu’il existait un partenariat entre le bailleur et le locataire. Les rapports contractuels sont régis par le bail et les règles spécifiques des articles L 145-1 et suivants (outre celles du code civil), ils ne relè- vent pas des règles de l’article L 442-6. La qualification de partenaire, au moins au sens de cet article, n’a pas sa place ici. ■ BD JURIS hebdo La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr NUMÉRO 687 19 JUIN 2017 ISSN 1622-1419 17 E A NNEE L’ESSENTIEL . . immobilier - 2 - Jurisprudence - Baux commerciaux : Preneur maintenu dans les lieux à l’échéance du bail dérogatoire / Succession de aux dérogatoires avec deux pre- neurs / Bailleur et locataire sont-ils des partenaires commerciaux ? / Exercice du droit d’option par le preneur. Conséquences / Dispense d’exigence d’immatriculation pour une soumission volontaire au sta- tut / Vétusté des locaux. Faculté de congé sans indemnité Copropriété : Changement d’usage des parties privatives: l’assemblée plus stricte que le règlement Financement : Convention de refinancement. Commission de l’inter- médiaire / Vente du bien hypothéqué. Recours du banquier prêteur - 5 - Études - Investissements: Étude JLL sur les résidences étudiants Les charges de copropriété en hausse selon l’Arc - 6 - En bref - Transmission électronique des actes notariés Le président de la FNAIM en appelle à un Grenelle du logement - 7 - Nominations - Agenda - Cabinets ministériels - 8 - Rapport - Le Sénat propose une feuille de route pour l’immobilier de l’État S O M M A I R E E D I T O R I A L Le prochain numéro de Jurishebdo s era un numéro spécial consacré la jurisprudence des baux d’habitation 1 9juin2017 2 B AUXCOMMERCIAUX ▲ Baux commerciaux ■ Preneur maintenu dans les lieux à l'échéance du bail dérogatoire (Civ. 3 e , 8juin2017, n°657, FS+P+B+I, rejet, pourvoi n°16-24045) Un bail dérogatoire avait été consenti pour 4 mois en 2010. Les preneurs avaient donné congé en avril2012 et libéré les lieux en mai. Le bailleur demandait le paiement du loyer jusqu'à la fin de la période triennale en cours. La cour d'appel avait jugé qu'à compter du 14octobre 2010, échéance du bail dérogatoire, il s'était opéré un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux et que le preneur devait payer le loyer jus- qu'à l'échéance triennale d'octobre 2013. La Cour de cassation confirme la décision: « Mais attendu que, quelle que soit la durée du bail dérogatoire ou du maintien dans les lieux, si le preneur reste et est laissé en pos- session au-delà du terme contractuel, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est régi par les articles L 145-1 et suivants du code de commerce; qu'ayant relevé que les pre- neurs s'étaient maintenus dans les lieux à l'issue du bail dérogatoire fixée au 13octobre 2010, la cour d'appel en a exac- tement déduit qu'en application de l'article L 145-5 du code de commerce, dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi du 18juin 2014, un bail soumis au statut des baux commerciaux avait pris naissance le 14octobre 2010 ». Le pourvoi est donc rejeté. Observations : Comment régler la situation du locataire qui, à l'issue du bail dérogatoi- re, reste et est laissé en possession dans les lieux ? La formule issue de l'article L 145-5, laisse entendre qu'il s'est trouvé un accord tacite des deux parties pour prolonger l'oc- cupation des lieux. Dans cet arrêt, c'est donc le locataire qui voulait se libérer du bail. La solution confirmée par la Cour de cassation est qu'à l'issue du bail, il se forme un bail statutaire. En conséquence, le pre- neur doit respecter les règles de l'article L 145-4 et ne peut donner congé qu'à l'échéance triennale. Une solution iden- tique avait été admise antérieurement (CA Colmar; 30novembre 2006). La Cour de cassation précise dans son arrêt que la décision est rendue sous l'empire du texte avant sa modification par la loi du 18juin 2014 (loi Pinel). La loi a modifié le régime du bail dérogatoire sur plusieurs points: elle a porté à trois ans la durée maximale du bail dérogatoire (éventuelle- ment avec des baux successifs), elle a prévu que la transformation du bail dérogatoire en bail statutaire n'avait lieu qu'à l'expira- tion d'un délai d'un mois à compter de l'échéance. Il convient donc d'attendre le d élai d'un mois pour pouvoir considérer que le bail est devenu statutaire, ce qui évite l'effet couperet de la survenance de l'échéance. A retenir: À l’issue d'un bail dérogatoire, lorsque le preneur reste et est laissé en possession dans les lieux, il se forme un bail statutaire, le locataire ne peut donner congé qu'en respectant la période trien- nale. ■ Succession de baux dérogatoires avec deux preneurs (CA Paris, Pôle 5, ch. 3, 17mai2017, n°15/069593) Un premier bail de 23 mois avait été conclu entre une société immobilière et la SAS ZV de mars2010 à janvier2012. Le bailleur avait donné congé pour l'échéance mais un deuxième bail de 23 mois avait alors été conclu avec une autre société (SARL Pilou) entre février2012 et décembre2013. Or la SAS soutenait qu'elle était restée en posses- sion des lieux et que le bailleur avait inter- posé la SARL afin de pouvoir conclure un nouveau bail dérogatoire et faire échec au statut des baux commerciaux. En première instance, la SAS avait obtenu gain de cause. La cour d'appel rejette le premier argument du bailleur relatif à la prescription et qui soutenait qu'il fallait appliquer la prescrip- tion biennale de l'article L 145-60 du code de commerce: « L'action tendant à la requalification d'un bail dérogatoire en bail soumis au statut des baux commerciaux du fait du maintien dans les lieux à l'issue du bail dérogatoire, qui résulte du seul effet de l'article L 145-5 du code de commerce, n'est pas soumise à la prescription biennale , la circonstance qu'est contestée par la société bailleresse le fait qu'il s'agisse du même preneur à bail n'est pas de nature à changer la nature de l'action et de la prescription applicable ». La cour d'appel confirme également le jugement de première instance sur le fond: « En application de l'article L 145-5 du code de commerce, dans ses dispositions alors applicables, il ne pouvait s'opérer un second bail dérogatoire au statut des baux com- merciaux dès lors que le preneur à bail d'un local dans lequel il exploite un fonds de commerce au titre d'un bail d'une durée inférieure à 24 mois continue son exploita- tion dans ces mêmes locaux à l'expiration de cette durée ». La cour relève les faits suivants: - elle rejette les conclusions d'un constat d'huissier décrivant des locaux vides, car celui-ci n'avait pas visité les sous-sols, - les tickets de caisse révèlent une continui- té d'exploitation dans les lieux de la société Zadig et Voltaire, - un témoignage du directeur de l'hôtel de Castiglione voisin selon lequel c'est bien la société Zadig et Voltaire qui exploite les lieux, sans qu'il en connaisse le régime d'oc- cupation, - la société substituée n'a pas la notoriété ni la garantie financière de la société Zadig et Voltaire pour s'installer dans une rue aussi recherchée que le Faubourg Saint Honoré. L'arrêt en déduit: « Qu'il s'ensuit qu'il a été justement appré- cié que l'apparence créée par le bail à effet du 1 er février 2012 ne visait qu'à masquer l'absence (1) de relation continue entre la bailleresse SIFS et la société Zadig et Voltai- re; que ladite société qui s'est maintenue dans les lieux est fondée à revendiquer le bénéfice d'un bail soumis au statut des baux commerciaux d'une durée de neuf années à compter du 1 er février 2012 ». Observations : Cet arrêt censure donc la tentative du bailleur d'échapper au statut des baux commerciaux. L'article L 145-5 dans sa version alors applicable limitait à deux ans la durée du bail dérogatoire. Le deuxième bail était conclu pour les mêmes locaux avec le même bailleur mais avec un locataire distinct. Le locataire ini- tial a réussi à démontrer que son bailleur lui avait imposé de conclure le second bail avec une autre société, pour tenter d'échapper à la requalification en bail sta- tutaire. Le locataire obtient donc gain de cause et peut bénéficier du bail de 9 ans. L'article L 145-5 a été modifié d'abord en 2008 pour autoriser la conclusion de baux successifs, tout en respectant une durée totale de deux ans puis, par la loi du 18juin 2014, pour porter cette durée maxi- male à 3 ans. Mais la solution de cet arrêt reste pertinente pour apprécier la validité d'une succession de baux qui tend à dépas- ser la durée de trois ans. La Cour de cassation a déjà sanctionné des cas de fraude (Civ. 3 e , 8avril 2010), en cas de succession de baux consentis alternati- vement à un locataire et à des tiers, agis- sant comme des prête-noms (Civ. 3 e , 9février 1994). La cour de Paris a aussi cen- JURISPRUDENCE (1) Il faut sans doute lire « marquer » plutôt que « masquer » car une relation continue allait précisément dans le sens de la requalification. suré par exemple un cas de montage artifi- ciel de remboursement du dépôt de garan- tie et de remise des clés (CA Paris 9juin 2010). Le présent arrêt est dans la même l igne. L'arrêt indique aussi que l'action en requa- lification n'est pas soumise à la prescription biennale. Sur ce point, la Cour de cassation avait jugé que l'action en nullité du renou- vellement d'un bail dérogatoire est soumi- se à la prescription biennale mais que le preneur peut encore, après expiration de ce délai, invoquer le bénéfice du statut des baux commerciaux par voie d'exception (Civ. 3 e , 1 er juin 1994). Elle avait aussi jugé que la fraude commise par le bailleur pour éluder le statut des baux commerciaux a suspendu la prescription pendant la durée de ce deuxième bail. Il s'agissait aussi d'un deuxième bail signé avec un prête-nom (Civ. 3 e , 8avril 2010). A retenir: La location d'un deuxième bail dérogatoire conclu avec un prête-nom jus- tifie une action en requalification en bail statutaire. ■ Bailleur et locataire sont-ils des partenaires commerciaux? (CA Paris, Pôle 5, ch. 3, 17mai2017, n°16/18042) Le locataire d'un local situé dans une gale- rie commerciale (Le Millénaire à Aubervil- liers) était tenu de payer un loyer minimum garanti (LMG) et un loyer variable de 0,6 % de son chiffre d'affaires. Il soutenait que le bailleur avait manqué à son obligation contractuelle en ne s'assurant pas de la pré- sence au sein du centre commercial des commerces locomotives contractuellement convenues. La cour d'appel devait ici statuer sur la compétence du tribunal. La question était relative à l'application de l'article L 442-6 du code de commerce qui prévoit la responsabilité de celui qui soumet un par- tenaire commercial à des obligations créant un déséquilibre significatif dans les droits et obligations des parties. Pouvait-on considé- rer le bail commercial comme un partena- riat? La cour d'appel répond par la négative: « Qu'il est constant que le bailleur est pro- priétaire de l'infrastructure du centre com- mercial et que le loyer dépend, pour une part minime, du chiffre d'affaires réalisé par le preneur; mais que ces faits ne suffisent pas à caractériser l'existence d'un partena- riat commercial entre bailleur et preneur; que si la SCI du Bassin Nord a mis à disposi- tion de la société Byba Tourisme un local moyennant paiement d'un loyer, il n'existe aucun autre élément qui serait de nature à démontrer l'existence d'un tel partenariat […] Que les dispositions de l'article L 442-6 I 2e d u code de commerce ne s'appliquant pas aux relations entretenues en l'espèce entre les parties, lesquelles sont régies par le sta- tut des baux commerciaux , c'est en vain que les appelants revendiquent la compé- tence du TGI de Paris ». La cour renvoie les parties devant le TGI de Bobigny; en application de l'article R 145- 23, le tribunal compétent étant celui du lieu de situation de l'immeuble. Observations : C'est au titre des pratiques restrictives de concurrence que l'article L 442-6 du code de commerce prévoit une responsabilité de son auteur pour une série de faits. Il s'agit par exemple de la rupture brutale d'une relation commercia- le établie. En l'espèce, c'est le fait de sou- mettre un partenaire commercial à un déséquilibre significatif dans les droits et obligations des parties qui était en cause. Mais la cour d'appel considère que le bail commercial est régi par le statut des baux commerciaux et que l'article L 442-6 ne n'applique donc pas aux relations entre bailleur et locataire. A retenir: La sanction du déséquilibre significatif entre les parties, prévue par l'article L 442-6 du code de commerce ne s'applique pas aux rapports entre bailleur et locataire. ■ Exercice du droit d'option par le preneur. Conséquences (CA Paris 17mai2017, Pôle 5, ch. 3, n°16/03376) Un bailleur avait adressé à son locataire un congé avec offre de renouvellement. Le juge avait constaté que, le bail ayant duré plus de douze ans, les règles du plafonne- ment se s'appliquaient pas. Le loyer initial de 100000F en 1999 était porté à 34255euros par jugement d'octobre 2015. Le locataire avait fait appel en février2016 puis, en décembre2016, exercé son droit d'option, renonçant ainsi au renouvelle- ment du bail. L'arrêt en tire les conséquences: « À la suite du jugement fixant le loyer du bail renouvelé, le preneur peut renoncer au renouvellement du bail en vertu de l'article L 145-57 du code de commerce. Ce droit d'option peut être exercé à tout moment de la procédure, et au plus tard à l'expira- tion [du] délai d'un mois qui suit la signifi- cation de la décision définitive, à charge pour celui qui exerce l'option de supporter les frais d'instance . La SAS Thom a, par acte extrajudiciaire en date du 6décembre 2016, exercé son droit d 'option, manifestant ainsi son intention de renoncer au renouvellement du bail. Lorsque le droit d'option est exercé au cours de l'instance en fixation de loyer, il met fin à cette instance qui n'a plus d'objet, si ce n'est pour déterminer le montant des frais à rembourser, lesquels, en application de l'article L 145-57 du code de commerce, sont les frais exposés durant la procédure comprenant les dépens, le coût de l'exper- tise et éventuellement les honoraires de l'avocat ». La cour constate donc que l'exercice du droit d'option a mis fin à l'instance et invite le bailleur à saisir le TGI pour fixer l'indem- nité d'occupation. Elle fixe le montant des frais devant être remboursés au bailleur: honoraires d'avocat (32537 € ), frais d'ex- pertise (3812 € ) et dépens (239 € ) soit au total 35578 € ». Observations : Le locataire ayant laissé s'écouler plus de trois ans après la fin du bail, l'occupation avait duré plus de douze ans et le bailleur avait pu se prévaloir de cette durée pour faire fixer le loyer à la valeur locative. Le locataire considérait la hausse excessive et avait donc choisi de renoncer au renouvellement, utilisant son droit d'option, prévu par l'article L 145-57 du code de commerce. Mais il doit alors rembourser au bailleur les frais de procé- dure. Cette décision fait application de cet- te règle. A retenir: Le preneur qui exerce son droit d'option et renonce au renouvellement du bail doit payer au bailleur les frais d'avo- cat, d'expertise et les dépens. ■ Dispense d'exigence d'immatri- culation pour une soumission volontaire au statut (CA Paris, Pôle 5, ch. 3, 14juin2017, n°14/22332) Depuis plusieurs années, un bailleur et une société locataire étaient en litige pour des impayés de loyers. Le bailleur avait finale- ment donné congé en 2011 avec refus de renouvellement motivé par le paiement irrégulier des loyers. Le bailleur invoquait de surcroît l'absence de droit du locataire au renouvellement faute d'immatricula- tion. C'est ce dernier argument qui a été retenu pour justifier le refus de renouvelle- ment. Le locataire, société de droit anglais, soutenait que la soumission volontaire au 1 9juin2017 3 B AUXCOMMERCIAUX ▲ JURISPRUDENCE ▲ 1 9juin2017 4 reproduction interdite sans autorisation statut la dispensait de l'exigence d'immatri- culation, mais cet argument est repoussé par la cour d'appel: « Il est constant qu'à l'époque où le congé a é té délivré la société DCM. n'était pas immatriculée à l'adresse des lieux loués alors que cette condition doit être remplie à la date de délivrance du congé. […] La cour relève que si la soumission volontai- re au statut des baux commerciaux, dispen- se [le] locataire de l'obligation de s'immatri- culer au registre du commerce et des socié- tés, il en va différemment lorsqu'il s'agit d'un commerçant pour les besoins de son activité commerciale. En l'espèce, la société DCM. est une société de droit anglais immatriculée au registre des sociétés de Londres […]. Il s'agit donc d'un commerçant. Le bail a été conclu pour « l'exercice de tous commerces et plus par- ticulièrement de toutes sociétés de services informatiques, papeterie, copies, édition ». Dans ces conditions, le bail litigieux ayant été conclu au profit d'un commerçant pour les besoins d'une activité commerciale à exercer par celui-ci est soumis au statut des baux commerciaux, de sorte que la société DCM. n'est pas fondée à revendiquer une extension volontaire propre à justifier une absence d'inscription au registre du com- merce et des sociétés et à la faire bénéficier de la propriété commerciale malgré cette non-inscription. » Le congé est donc validé. Observations : L'article L 145-1 du code de commerce impose au locataire d'être immatriculé au RCS pour avoir droit au bénéfice du statut. La condition d'immatri- culation s'apprécie à la date de délivrance du congé et à la date d'effet du congé. Mais il est admis que l'immatriculation n'est pas exigée lorsque le statut des baux commerciaux est adopté volontairement (Civ. 3 e , 9décembre 2008, n°07-19220). Pour échapper au congé, le locataire sou- tenait que les parties avaient volontaire- m ent adopté le statut. Mais la cour d'appel rejette l'argument au motif que, s'agissant d'un commerçant louant des locaux pour l'exercice de son activité, le statut s'ap- plique de plein droit, il ne relève donc pas d'une extension volontaire. A retenir: La dispense d'exigence d'imma- triculation applicable en cas d'extension volontaire du statut, ne s'applique pas pour un commerçant louant des locaux pour l'exercice de son activité. ■ Vétusté des locaux. Faculté de congé sans indemnité (CA Paris, Pôle 5, ch. 3, 14juin2017, n°15/09970) Un bailleur de locaux d'entrepôts à usage de jardinerie avait donné congé au preneur en raison de la vétusté de locaux, s’ap- puyant sur l'article 1722 du code civil. Le preneur avait obtenu en 2010 l'autorisation de séquestrer les loyers jusqu'à réalisation des travaux. La maire avait fait désigner un expert, lequel avait conclu à une situation de péril grave et imminent et préconisé d'interdire l'accès des hangars au public. Le preneur soutenait en revanche que le bailleur n'avait pas exécuté son obligation d'entretien. La cour d'appel reconnaît le bien-fondé de la position du bailleur. « Considérant que l'article 1722 du code civil dispose que: « si pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit; si elle n'est détruite qu'en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l'autre cas, il n'y a lieu à aucun dédomma- gement ». Qu'en l'espèce, la perte du bien loué n'est que partielle ». L'arrêt décrit la situation des locaux, extrê- mement vétustes nécessitant au minimum une campagne de grosses réparations. En 2007, après un orage de grêle, le bailleur avait perçu une indemnité d'assurance de 51079 € puis fait effectuer des travaux de couverture de 130233 € . « Que le montant des travaux de structure et de couverture à entreprendre apparaît disproportionné au regard de la valeur des biens loués, devenus en grande partie en état de ruine; Que les locataires […] ne contestent pas que le fonds a définitivement fermé en 2015 à la suite de l'arrêté de péril […] Or considérant qu'il n'est pas démontré une c arence fautive de la bailleresse dans l'en- tretien des locaux dès lors qu'elle justifie avoir entrepris d'importants travaux à la sui- te de la tempête de 2007 pour un montant de 130233 € et que les prévisions d'autres travaux de structure et de couverture sont sans commune mesure avec la valeur des locaux; Qu' au regard de l'état de ruine des locaux et de l'absence de faute imputable [à la bailleresse], le congé sans indemnité est fondé ». Observations : La destruction des locaux loués est une situation est peu fréquente. Elle est régie par l''article1722 du code civil qui prévoit la résiliation de plein droit du bail en cas de destruction totale. La des- truction étant ici partielle, l'arrêt admet la faculté pour le bailleur de donner congé sans indemnité. La réalisation de travaux importants au cours de la période litigieu- se a sans doute joué en sa faveur, démon- trant qu'il n'avait pas laissé les locaux se dégrader sans réagir. Copropriété ■ Changement d'usage des parties privatives. L’assemblée plus stricte que le règlement (Civ. 3 e , 8juin2017, n°659, FS+P+B, rejet, pourvoi n°16-16566) Un copropriétaire avait demandé à l'assem- blée l'autorisation de changer l'affectation de ses lots de commerces en hôpital de jour. L'assemblée ayant refusé, le syndicat avait assigné le copropriétaire pour obtenir la cessation de cette activité nouvelle. Le copropriétaire contestait la décision qui admis la demande du syndicat, mais son pourvoi est rejeté. Le copropriétaire consi- dérait notamment qu'il fallait examiner si l'activité prévue était contraire au règle- ment. Mais ayant pris l'initiative de deman- der l'autorisation à l'assemblée, il devait se soumettre à la décision: « Mais attendu qu'ayant relevé que l'éta- blissement public s'était, de sa propre initia- tive, assujetti à l'accord des copropriétaires pour exercer son activité d'hôpital de jour et que la décision de l'assemblée générale refusant ce changement d'affectation n'avait pas été contestée et retenu, à bon droit, que, devenue définitive, elle s'impo- sait à l'établissement public comme à tous B AUXCOMMERCIAUX - C OPROPRIÉTÉ JURISPRUDENCE ▲ ❘◗ Hugues Vanel (Bouchard Construc- tion) a été nommé président de l’Asso - ciation Foncière Logement . Il succède à Bruno Lucas . ❘◗ Alexandre Roth est nommé of coun- sel au sein du cabinet Norton Rose Fulbright Paris (équipe bancaire et financement). ❘◗ Le réseau Home Staging Expert s qu’anime Francky Boisseau a été choi- si comme représentant pour la France du réseau international IAHSP (Interna- tional Association of Home Staging Professionals). L’IAHSP a été fondée en 1999 par Barbara Schwarz. Acteurs ▲ les autres copropriétaires alors même qu'el- le porterait atteinte aux modalités de jouis- sance de leurs parties privatives, la cour d'appel en a justement déduit […] qu'il n'y a vait pas lieu d'examiner si le changement d'affectation contrevenait aux prévisions du règlement de copropriété, si l'activité d'hôpital de jour présentait une utilité sociale ou si elle engendrait des troubles dans l'immeuble; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ». Observations : Cette situation est assez ori- ginale, mais instructive sur la portée sur la décision de l'assemblée des coproprié- taires. Originale, car le copropriétaire en cause, un établissement public de santé, avait demandé l'autorisation d'exercer son activité alors même que le règlement ne l'interdisait pas. Il avait donc pris les devants pour éviter un litige en sollicitant l'accord de l'assemblée. Instructive, car l'arrêt montre que le copro- priétaire doit respecter la décision d'assem- blée devenue définitive, quand bien même elle serait plus stricte que les dispo- sitions du règlement. Le copropriétaire aurait pu critiquer la décision de l'assem- blée dans le délai de deux mois, mais ne l'ayant pas fait, il devait respecter la déci- sion des copropriétaires. La cour d'appel avait fait observer que l'assemblée n'avait pas excédé son domaine de compétence, puisque l'assemblée est compétente pour autoriser un changement d'affectation d'un lot de copropriété, qu'il était donc sans intérêt de rechercher si le change- ment d'affectation contrevenait au règle- ment. Ce raisonnement est donc validé. A retenir: Un copropriétaire doit respecter une décision d'assemblée pour laquelle il n'a pas exercé de recours dans le délai de deux mois, quand bien même elle serait contraire au règlement de copropriété. Financement ■ Convention de refinancement. Commission (CA Paris, Pôle 5, ch. 10, 29mai2017, n°14/20602) Une société avait confié à une autre le soin de lui trouver un crédit de refinancement de 3millions d'euros à long terme auprès d'une banque de son choix. La convention prévoyait un honoraire d'intervention de 1,5 % HT du montant du crédit obtenu. L'intermédiaire ayant obtenu une offre de prêt de 1,5million d'euros qui avait été acceptée par le demandeur; elle réclamait paiement de sa commission. La cour d'ap- pel en confirme le bien-fondé: « Considérant […] que l'offre a été adressée d irectement à M. K. qui en a donc pris connaissance et a signé le formulaire […] et qu'il lui appartenait de refuser de signer l'offre si elle estimait qu'elle n'était pas conforme à sa demande; Que l'offre de financement ayant été acceptée et signée par la représentante de la société C. après avoir apposé la mention « bon pour accord », le jugement sera confirmé en ce qu'il a fait droit à la deman- de en payement de la société I. ». Observations : La cour d'appel fait une stricte application du contrat. L'intermé- diaire pouvait prétendre à une commission de 1,5 % sur le montant du crédit obtenu, dès que l'offre était acceptée par son client. Les arguments du client critiquant la nécessité d'apporter des garanties complé- mentaires sont rejetés puisqu'elle avait accepté l'offre. L'accord ayant été démon- tré, la commission était donc due. ■ Vente du bien hypothéqué. Recours du banquier prêteur (CA Paris, Pôle 5, ch. 8, 16mai2017, n°16/13483) Pour financer l'acquisition de lots en VEFA par une SCI, une personne (M. C.) avait obtenu un prêt garanti par le privilège du prêteur de deniers et une hypothèque conventionnelle. Or cette personne avait été soumise à une procédure de redresse- ment judiciaire, comme associé commandi- té d'une SCA. La banque avait déclaré sa créance au passif de M. C. Le plan de conti- nuation avait été adopté par le tribunal de commerce en 2002, mais la cour d'appel en avait prononcé la résolution en 2009. Or M. C. avait vendu plusieurs immeubles, grevés d'hypothèques pendant l'exécution du plan notamment en 2006 et en 2008. En 2015, la banque avait assigné le liquidateur, s'estimant lésée dans la distribution des dividendes et lui reprochant d'avoir dissipé le produit de deux ventes sans effectuer une procédure de distribution provenant de ces ventes. La cour d'appel statue sur la question de la prescription de l'action de la banque, en citant les textes applicables: - L'article 2270-1 du code civil, abrogé en 2008, prévoyait un délai de prescription de 10 ans pour les actions en responsabilité extra-contractuelle. - L'article 2224 du code civil (issu de la loi du 1 9juin2017 5 F INANCEMENT E TUDE Investissement Résidences étudiants: de 400 à 500millions d’ € par an Une étude de JLL sur les résidences étu- d iants montre que la France est l’un des grands marchés du secteur. 26% des étu- diants sont concentrés en Ile-de-France, dont 13% à Pais. Les logements étudiants représentent 15,3% du parc immobilier français. Les logements universitaires (155000 logements), qui sont principale- ment gérés par les CROUS, occupent à eux seuls 6,5% du parc immobilier Le Gouvernement a prévu de construire 40000 logements en résidences universi- taires gérées par les CROUS dans les 5 ans. Un minimum de 9500 logements détenus par capitaux privés doivent aussi être livrés sur cette période. Les rendements oscillent entre 4,25% et 5,25% selon les localisations “prime” ou secondaires. JLL estime que, avec la croissance attendue de la population d’étudiants, et la pénurie actuelle d’actifs répondant aux critères des investisseurs institutionnels, la pénurie d’actifs, renforce l’attractivité des investis- sements dans ce secteur. JLL anticipe un volume d’investissement de 400 à 500millions d’euros par an sur cette classe d’actif. (Étude publiée le 9juin2017) 17juin 2008) a fixé à 5 ans le délai de pres- cription des actions personnelles ou mobi- lières. - L'article 2222 a prévu que, en cas de réduc- tion de la durée de la prescription, pour les actions dont le délai n'est pas expiré, le nouveau délai de 5 ans commence à courir au jour de l'entrée en vigueur de la loi nou- velle, soit le 19juin 2008. L'arrêt en tire les conséquences sur le litige en cause: « En l'espèce, les ventes étaient intervenues les 24février et 12septembre 2006, de sor- te qu'au 19juin 2008 la prescription décen- nale n'était pas acquise […] Or il résulte des pièces au débat que les ventes immobilières litigieuses ont été conclues en 2006, que le Crédit Agricole en sa qualité de créancier hypothécaire avait été informé par le notaire dès 2003, des projets de vente, qu'il lui appartenait, en cette qualité, de s'enquérir du sort des fonds obtenus. Il est constant que le commissaire à l'exécu- tion du plan n'a versé aucun dividende au Crédit Agricole, que son avocat lui a, le 6décembre 2006 écrit pour lui demander le paiement des dividendes en invoquant la vente intervenue, ce qui confirme sa connaissance de leur existence. JURISPRUDENCE ▲ ▲ 1 9juin2017 6 C OPROPRIÉTÉ ● Baux commerciaux La nouvelle édition du mémento Francis Lefebvre sur les baux commerciaux parait le 4juillet. (1210 pages; 175euros). ● Dommage ouvrage : Comment bien lire et comprendre son contrat? L’Agence Qualité Construction, en lien avec l’Anil et l’INC, vient de publier deux pla- quettes sur l’assurance construction dom- mages ouvrages . L’une concerne la maison individuelle et l’autre le logement collectif. Destinées au grand public, elles lui permet- tent de l’éclairer sur le mécanisme de cette garantie et de la distinguer de l’assurance multirisques habitation. Elles traient aussi de la réception et de la déclaration de sinistre. À LIRE R ÉGLEMENTATION Les charges de copropriété en hausse selon l’Arc Selon les statistiques publiées par l’obser- vatoire de charges de copropriété de l’Arc (Oscar), les charges ont progressé de +3,9% en 2016, ce qui tranche avec les années précédentes. En effet elles avaient baissé en 2014 (-4,9%) et étaient stables en 2015 (+0,7%). Frais d’assurance en hausse sur 10 ans L’analyse par type de dépenses sur longue période (2007 - 2016) montre que les frais d’assurance sont ceux qui ont le plus aug- menté (+82,2%). L’ARC observe que les cotisations d’assurance sont en forte haus- se lorsqu'il y a eu localement une sinistrali- té locale forte, mais en revanche, il n’y a aucune baisse de cotisation lorsqu’une copropriété est sortie d’une période où plusieurs sinistres l’ont affectée. Les dépenses de gestion courante sont en hausse de +47,9%. L’ARC y voit un effet des hausses de tarif des forfaits de base des syndics et une “pratique abusive des syndics en matière de prestations particu- lières”. Eau chaude et chauffage sont en augmen- tation de +41,4%. Chauffage et honoraires de syndic en hausse en 2016 Pour l’analyse des dépenses par postes entre2015 et2016, la hausse la plus forte est celle du chauffage (+8,6%) mais il faut en relativiser l’impact en raison de l’hiver doux de l’an dernier qui avait permis une baisse de ce poste de dépenses. La hausse ces cotisations d’assurances est de +5,0%. Quant aux honoraires de syndics (+4,0%), Charges ( € /m 2 par an) Ratio par m 2 habitable Évolution 2016/2015 Chauffage 13,47 € 8,6% Gardiennage 9,28 € 2,0% Entretien 7,76 € 1,5% Frais de gestion 5,62 € 4,0% Eau froide 4,47 € 0,5% Ascenseur 2,77 € 1,0% Assurance 2,68 € 5,0% Parking 0,72 € 1,0% Total 46,8 € 4,0% 5 ,50% 4 ,0% 4,5% 5 ,0% 6,2% 5,7% -4,9% 0 ,7% 4 ,0% - 6,00% - 4,00% -2,00% 0 ,00% 2,00% 4,00% 6 ,00% 8,00% Évolution des charges de copropriété depuis 2007 Évolution des charges de copropriété entre2015 et2016 source : ARC l’ARC indique que certaines copropriétés ont subi une forte hausse de leurs charges avec le passage au contrat type de syndic qui a provoqué une hausse forte des honoraires de base, non compensée par une baisse correspondante des prestations particulières. Pour l’ARC, la hausse du forfait de base devrait être limitée à +10% si le nouveau contrat a intégré la mise en place du compte séparé, la prise en compte des photocopies liées à la gestion courante et la présence du syndic aux assemblées ordi- naires, hors heures ouvrables. crédit photo AQC Initiatives Le président de la FNAIM, Jean-François Buet, en appelle à unGrenelle du loge- ment pour plusieurs raisons : - parce que la démarche privilégie la concertation et reconnaît que chaque interlocuteur détient une part de vérité; - parce que cela évite la tentation du court-termisme et de privilégier tel ou tel acteur; - parce que cela évite de considérer que le logement va bien et qu’il suffit de ne rien faire, alors que l’écart se creuse entre les revenus des ménages et les prix des loge- ments; - enfin, car la vision panoramique d’un Grenelle cadre avec la définition large des missions du ministère de Richard Ferrand. (Communiqué du 12juin2017) PÔLE P RÉVENTION C ONSTRUCTION Conseils a ux particuliers MAISON INDIVIDUELLE : BIEN COMPRENDRE VOTRE ASSURANCE CONSTRUCTION « DOMMAGES-OUVRAGE » C'EST UNE ASSURANCE OBLIGATOIRE QUI INTERVIENT EN CAS DE DÉFAUTS GRAVES DE CONSTRUCTION - PENSEZ AUSSI À L’ENTRETIEN DE VOTRE MAISON © A Q C PÔLE P RÉVENTION C ONSTRUCTION Conseils a ux particuliers IMMEUBLE NEUF COLLECTIF : BIEN COMPRENDRE VOTRE ASSURANCE CONSTRUCTION « DOMMAGES-OUVRAGE » C'EST UNE ASSURANCE OBLIGATOIRE QUI INTERVIENT EN CAS DE DÉFAUTS GRAVES DE CONSTRUCTION - PENSEZ AUSSI À L'ENTRETIEN DE VOTRE LOGEMENT © AQC ■ Transmission électroniques des actes notariés Un arrêté du 2juin définit la liste des documents que les notaires doivent dépo- ser par voie électronique auprès des ser- vices de la publicité foncière, dotés d'un fichier immobilier informatisé. Il s'applique aux documents signés à compter du 1 er janvier 2018. La transmis- sion s'effectue par l'application Télé@ctes. Les documents concernés sont les suivants : - actes de ventes , y compris ceux accompa- gnés d'une déclaration de plus-values ou d'un document d'arpentage, à l'exception des actes donnant lieu au dépôt d'une déclaration de TVA, - acte portant constitution de servitude , - attestation immobilière après décès , - actes rectificatifs et attestations rectificatives, - convention de rechargement d'hypo- thèque conventionnelle , - mainlevée d'inscription , acte par lequel le notaire certifie que le créancier a donné son accord à la radiation d'une inscription. (Arrêté du 2juin2017 définissant le champ d'application de l'obligation faite aux notaires d'effectuer par voie électronique leurs dépôts de documents auprès des services chargés de la publicité foncière, J.O. du 14juin, n°14). Or, ce n'est que par assignation du 18mars 2015, soit plus de 8 ans après qu'elle en a sollicité le paiement. Dès lors, cet à juste titre que les premiers juges ont déclaré sa demande irrecevable comme étant prescrite ». Observations : La banque qui bénéficie du privilège de prêteur de deniers pouvait donc agir pour obtenir une fraction du prix de vente du bien garanti. Mais son action devait être engagée dans le nou- veau délai de prescription de 5 ans, prévu par l'article 2224 du code civil, et appli- cable à compter du 19juin 2008, en vertu des règles de droit transitoire fixées par l'article 2222. Faute d'avoir agi dans le délai, elle voit son action jugée prescrite ● E TUDES ▲ 1 9juin2017 7 NOM : PRÉNOM : FONCTION : SOCIÉTÉ : ADRESSE : TÉL : FAX : MÉL : N ° TVA INTRACOM .: SIGNATURE : O F F R E EX C EP T IO NNEL L E R é s e r v é e a u x n o uv e a u x a b o n n é s 20% de réduction sur l’abonnement JURIS hebdo immobilier N OMINATIONS A GENDA Cabinets ministériels ➠ Premier ministre : Parmi les nominations au cabinet d'Édouard Philippe: - Pôle écologie, transports, énergie, loge - ment et agriculture : Diane Simiu (conseillère technique écologie) et Tristan Barrès (conseiller technique logement). - Pôle économie, finances, industrie : Laurent Martel (conseiller fiscalité et prélèvements obligatoires, adjoint au chef de pôle). Conseillers techniques: Nathanaël Mason- Schule (financement de l'économie et inves- tissements), Jonathan Nussbaumer (indus- trie, commerce et artisanat) et Charles-Henri Weymuller (macro-économie). - Pôle budget, fonction publique, réforme de l'Etat : Jean-Baptiste Minato (conseiller technique budget). (Arrêté du 15mai2017 relatif à la composition du cabinet du Pre- mier ministre, J.O. du 13juin, n°16). ➠ Justice : Sont nommés au cabinet de François Bayrou: Nicolas Heitz (conseiller chargé de la coordination des politiques de la justice), Aurélia Schaff (conseillère chargée de l'Europe et des relations inter- nationales) et Delphine Sémavoine (cheffe de cabinet adjointe). (Arrêté du 2juin2017, J.O. du 8juin, n°46). ➠ Economie : Intègrent le cabinet de Bruno Le Maire: Charles Sitzenstuhl (conseiller poli- tique), Aloïs Kirchner (conseiller industrie), Marie Magnien (conseillère fiscalité, consommation et concurrence) et Eléonore Peyrat (conseillère affaires européennes et internationales). (Arrêté du 2juin2017, J.O. du 9juin, n°46). ➠ Europe : Rejoignent le cabinet de Marielle de Sarnez: Gaël Veyssière (direc- teur de cabinet), Sophie Lagoutte (directri- ce-adjointe de cabinet), Alexandra Leuliet- te (cheffe de cabinet), Morgan Larhant (conseiller questions financières, budgé- taires et économiques), Victoire Ract- Madoux (conseillère questions diploma- tiques, institutionnelles et relatives à la jus- tice et aux affaires intérieures) et Erwan Quinio (conseiller veille, prospective et société civile). (Arrêté du 18mai2017, J.O. du 9juin, n°56). ➠ Cohésion des territoires Sont nommés au cabinet de Richard Fer- rand: Valérie Mancret-Taylor (directrice du cabinet adjointe en charge du pôle ville, urbanisme et logement), Clothilde Fretin- Brunet (conseillère stratégie et gouvernan- ce des territoires, contractualisation, péré- quation, métropoles et Grand Paris) et Koumaran Pajaniradja (conseiller construc- tion, urbanisme, habitat et transition éner- gétique). (Arrêté du 29mai2017, J.O. du 13juin, n°33). ➠ Action et comptes publics : Intègrent le cabinet de Gérald Darmanin: Alexandre Brugère (conseiller réforme de l'Etat et prospective) et Guillaume Rauffet (conseiller). (Arrêté du 9juin2017, J.O. du 13juin, n°37). ➠ Intérieur : Grégoire Dulin est nommé conseiller justice au cabinet de Gérard Col- lomb. (Arrêté du 8juin2017, J.O. du 14juin, n°47). Magistrature ✓ Gilles Hermitte devient président du tri - bunal administratif de Cergy-Pontoise. (Arrêté du 9juin2017, J.O. du 15juin, n°70). Organismes publics ✓ Conseil de gestion du fonds de préven - tion des risques naturels majeurs : Jean-Michel Lair , conseiller maître de la Cour des comptes, est nommé président. (Arrêté du 1 er juin 2017, J.O. du 9juin, n°29). ✓ Commission des infractions fiscales ,: sont désignés membres, pour le Conseil d’État: Maurice Meda, Jean-Louis Gallet et Philip- pe Thiébaud , conseillers d’État. (Avis publié au J.O. du 15juin, n°140). ✓ CGLLS : Isabelle Kamil (Commissariat géné- ral à l'égalité des territoires) est nommée administratrice de la la Caisse de garantie du logement locatif social, représentante du ministre chargé de la ville. (Arrêté du 31mai2017, J.O. du 15juin, n°75). 