Au sommaire :
– 2 – Jurisprudence –
Baux d’habitation : Prescription et indexation. Formalités de proposition d’un nouveau bail avec hausse de loyer / Reprise illicite des locaux loués
Baux en général : Indexation d’une indemnité d’occupation
Baux commerciaux : Interruption de la prescription en cas de demande d’expertise. Droit transitoire
Baux ruraux : Bail consenti par le nu-propriétaire, contesté par l’usufruitier. Décès de l’usufruitier
Copropriété : Portée contractuelle de l’état descriptif de division. Destination à usage de logement. Validité de la restriction
Voisinage : Construction empiétant de 2 cm sur un mur mitoyen
Usage de l’eau : Prescription de l’usage de l’eau d’une source
– 5 – Réglementation –
Les loyers de 1948 au 1er juillet 2017
– 5-6 – Actualité –
Réformes fiscales
Suspension du décret du 9 mai 2017 sur la rénovation tertiaire
Étude de l’Anil : Mobilité des actifs et conditions de logement
– 7 – Nominations – Au fil du J.O. –
– 8 – Rencontre –
Nouveau mandat pour Christophe Tanay à la présidence de l’UNIS
■ jugé ■ > Un empiétement de 2cm justifie une condamnation du propriétaire dépassant la limite de propriété sur le mur mitoyen (Civ. 3 e , 6juillet 2017, p.3). > Le copropriétaire doit respecter la destina- tion fixée par l’ état descriptif de division (Civ. 3 e , 6juillet 2017, p.4). > Le calcul d’une indexation de loyer ne peut plus être remis en cause au-delà du délai de 5 ans (Civ. 3 e , 6juillet 2017, p.2). > La décision en référé qui ordonne une expertise fait courir un nouveau délai de prescription à partir du jour où la décision est exécutée, c’est-à-dire lors de la remise du rapport (Civ. 3 e , 6juillet 2017, p.3). ■ répondu ■ > Gérald Darmanin a indiqué aux députés que la réforme de la taxe d’habitation devrait permettre une économie moyenne de 250€ par personne (voir p.6). ■ suspendu ■ > L’application du décret du 9mai 2017 sur l’obligation de rénovation énergétique des bâtiments tertiaires a été suspendue par le Conseil d’État (p.6). ■ réélu ■ > Christophe Tanay a été réélu à la prési- dence de l’UNIS. Il nous présente son bilan et ses objectifs pour 2017-2020 (p.8). ■ nommés ■ > Les membres de la Commission nationale de concertation ont été nommés par arrêté du 16juin 2017 (p.7). ■ chiffré ■ > La hausse des loyers relevant de la loi du 1 er septembre 1948 applicable au 1 er juillet 2017 est de +0,51% (p.5). Indexer sans clause d’Indexation? E n ce début juillet, la Cour de cassation a rendu une série d’ar- rêts comportant des solutions pratiques utiles aux praticiens. En matière d’expulsion, un arrêt traite du cas délicat où un logement est abandonné sans que le locataire n’ait donné congé (p. 2). Il est parfois recouru à une pratique consistant à faire constater l’inoc- cupation du logement par un huissier, à faire séquestrer les meubles puis à reprendre l’usage du logement. Cette pratique évite le recours au juge et a donc l’avantage de la rapidité. Mais elle est ris- quée pour le bailleur car elle ne le met pas à l’abri d’un recours du locataire qui peut considérer que le bailleur lui a causé un préjudice en reprenant de façon illicite l’usage du logement loué. La Cour de cas- sation vient ainsi de censurer un arrêt qui avait refusé d’indemniser le locataire. Il convient donc impérativement pour reprendre un loge- ment abandonné, de respecter les formalités de l’article 14-1 de la loi de 1989 et donc de recourir à une décision judiciaire. Un autre arrêt vise les règles d’indexation. Également rendu en matiè- re de baux d’habitation, il a cependant une portée plus générale. Il s’agissait d’un bail sans clause d’indexation et pour lequel le bailleur avait néanmoins pratiqué une hausse de loyer chaque année. Le loca- taire demandait le remboursement du trop-perçu. Il a logiquement obtenu gain de cause, mais il convenait de fixer les modalités de cal- cul de la somme à payer. La période de remboursement a été limitée à 5 ans par application de la prescription quinquennale, mais la Cour de cassation a admis que la base de calcul pouvait être le loyer prati- qué 5 ans avant, en tenant compte des indexations pratiquées de façon irrégulière. L’application de l’indexation de façon irrégulière est donc confortée, dès l’instant que le délai de 5 ans est acquis. La solu- tion a le mérite d’éviter de revenir en arrière sur un délai trop long, le temps passant rendant plus difficile les réajustements. Par ailleurs, si la solution de cet arrêt du 6juillet 2017 était en l’espèce favorable au bailleur, elle pourrait dans d’autres circonstances, s’avérer bénéfique au preneur. La Cour de cassation a par ailleurs utilement précisé, en motivant un refus d’avis (la question étant selon les magistrats dénuée de difficul- té), qu’il est loisible aux juges de fixer les règles d’évaluation de l‘indemnité due par un occupant sans droit ni tire. Il est donc possible dans un bail de prévoir une indexation de l’indemnité d’occupation. Considérant l’arrêt cité plus haut sur l’expulsion, la faculté d’indexer une indemnité d’occupation peut être utile, si d’aventure, la procédu- re d’expulsion était conduite à se prolonger plus que quelques mois… Un autre arrêt savoureux est à méditer à propos d’un empiétement de 2cm. La Cour de cassation approuve la cour d’appel de l’avoir sanction- né mais ajoute par ailleurs qu’un défaut de conformité de la construc- tion par rapport au permis, lorsqu’il est minime, ne justifie pas le recours du voisin en trouble de voisinage. Bref, c’est la fête des voisins! ■ BD JURIS hebdo La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr NUMÉRO 690 17 JUILLET 2017 ISSN 1622-1419 17 E A NNEE L’ESSENTIEL . . immobilier - 2 - Jurisprudence - Baux d’habitation : Prescription et indexation. Formalités de proposi- tion d’un nouveau bail avec hausse de loyer / Reprise illicite des locaux loués Baux en général : Indexation d’une indemnité d’occupation Baux commerciaux : Interruption de la prescription en cas de demande d’expertise. Droit transitoire Baux ruraux : Bail consenti par le nu-propriétaire, contesté par l’usu- fruitier. Décès de l’usufruitier Copropriété : Portée contractuelle de l’état descriptif de division. Des- tination à usage de logement. Validité de la restriction Voisinage : Construction empiétant de 2cm sur un mur mitoyen Usage de l’eau : Prescription de l’usage de l’eau d’une source - 5 - Réglementation - Les loyers de 1948 au 1erjuillet 2017 - 5-6 - Actualité - Réformes fiscales Suspension du décret du 9mai 2017 sur la rénovation tertiaire Étude de l’Anil: Mobilité des actifs et conditions de logement - 7 - Nominations - Au fil du J.O. - - 8 - Rencontre - Nouveau mandat pour Christophe Tanay à la présidence de l’UNIS S O M M A I R E E D I T O R I A L 1 7juillet 2017 2 B AUXD ’ HABITATION ▲ Baux d'habitation ■ Prescription et indexation. For- m alités de proposition de nouveau bail avec hausse de loyer (Civ. 3 e , 6juillet 2017, n°806 F-P+B, cassation, pourvoi n°16-16426) Ce litige entre un bailleur et sa locataire posait deux questions principales, l'une relative aux modalités de propositions de loyer majoré lors du renouvellement du bail et l'autre relative aux règles de prescription et leur incidence sur le calcul de l'indexa- tion. 1. Proposition de loyer majoré La Cour de cassation censure la décision d'appel qui était excessivement exigeante sur les formalités requises du bailleur: « Vu l'article 17 c de la loi du 6juillet 1989, dans sa rédaction antérieure à la loi du 24mars 2014; Attendu que la notification reproduit inté- gralement, à peine de nullité, les disposi- tions des alinéas du c et mentionne le mon- tant du loyer ainsi que la liste des références ayant servi à le déterminer; Attendu que, pour annuler l'offre du nou- veau loyer, l'arrêt retient […] que la propo- sition de nouveau loyer ne mentionne pas la base de calcul de la sous-évaluation du loyer qu'elle invoque et […] qu'elle ne fait pas état du décret de blocage spécifique à la région parisienne et qu'il existe une incer- titude sur le métrage de l'appartement; Qu'en statuant ainsi, la cour d'appel, qui a ajouté à la loi de conditions qu'elle ne com- porte pas, a violé le texte susvisé ». 2. Indexation et prescription La locataire demandait le remboursement d'un trop perçu de loyer au motif que le bailleur avait indexé le loyer alors que le bail ne comportait pas de clause d'indexa- tion. La cour d'appel avait jugé que si la locatai- re ne pouvait pas réclamer « le rembourse- ment de ce qu'elle a trop versé plus de 5 ans avant sa demande, l'indu est bien constitué de la différence entre les sommes qu'elle a versées depuis 5 ans et la somme qu'elle aurait dû verser soit le loyer contractuel ini- tial de 136,74euros ». Cette solution est censurée: « Vu l'article 2224 du code civil; Attendu que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer; […] Qu'en statuant ainsi [en se référant au loyer d'origine], alors que, par l'effet de la prescription, la locataire ne pouvait contes- ter le jeu de l'indexation plus de cinq ans avant sa demande et que la créance de res- t itution ne pouvait être calculée sur la base du loyer initial mais devait l'être sur celle du loyer acquitté à la date du point de départ de la prescription , la cour d'appel a violé le texte susvisé; Par ces motifs; casse ». Observations : 1. Renouvellement du bail avec hausse de loyer La loi de 1989, avant la loi Alur, imposait au bailleur d'un logement au loyer sous- évalué, lorsqu'il entendait proposer une hausse de loyer pour le renouvellement du bail, de mentionner, outre la reproduction d'une partie de l'article 17c, le montant du loyer proposé et la liste des références ayant servi à le déterminer. Or la cour d'appel avait annulé la proposition de nouveau bail en ajoutant aux exigences légales trois autres informations: précision sur le calcul de la sous-évaluation, la réfé- rence au décret de blocage des loyers et précisions sur la surface louée. En censu- rant cette décision, la Cour de cassation invite donc les juges à s'en tenir au texte de la loi. Dans le même esprit, la Cour de cassation avait déjà jugé qu'ajoute à la loi une condition qu'elle ne comporte pas la cour d'appel qui prononce la nullité de la proposition de nouveau loyer au motif que les références ont été annexées à la notification dans un document distinct (Civ. 3 e , 5 nov. 2003). L'intérêt de ce nouvel arrêt de la Cour de cassation reste d'actualité après la loi Alur, les exigences légales de l'ancien art. 17 c se retrouvant à l'article 17-2 nouveau. 2. Indexation et prescription La jurisprudence avait déjà statué sur une question voisine de l'application d'une indexation avec retard. Il a été jugé que le bailleur ne peut réclamer un rappel de loyer pour une erreur d'indexation sur une période de plus de 5 ans mais qu'il peut demander, pour les 5 années précédentes, le montant des augmentations comme si le loyer avait été correctement indexé depuis le début du bail (CA Toulouse, 8juillet 2004). Cette solution se fonde sur le raison- nement selon lequel la prescription s'ap- plique aux loyers et non aux processus d'indexation qui est un mode de calcul (Paris 12mai 1993). La cour de Paris avait alors validé le calcul d'un arriéré de loyer appliquant l'indexation à compter du début du bail. (Voir aussi, bien que de por- tée incertaine et non publié au bulletin, Civ. 3 e , 18 sept. 2007, n°06-14814). Le cas soumis à la Cour de cassation dans l'arrêt rapporté était différent puisqu'il n'existait pas de clause d'indexation et que l'indexa- t ion avait donc été pratiquée à tort. Mais l'analyse antérieure aurait dû, par symétrie, conduire la Cour de cassation à reprendre comme base de fixation du loyer le montant d'origine et calculer le trop-perçu avec le loyer pratiqué. Or elle valide la référence au loyer pratiqué 5 ans plus tôt, comme si ce loyer constituait un plancher qui ne peut plus être remis en cause. La rédaction générale de la solution de 2017 semble remettre en cause les solu- tions antérieures. Le calcul de l'indexation ne devrait donc plus, sous réserve d'inter- prétation, être remis en cause au-delà de 5 ans. A retenir: En cas d'application sans fonde- ment d'une indexation du loyer, le loyer pratiqué 5 ans plus tôt constitue le loyer à appliquer dorénavant. Le remboursement de trop-perçu se calcule sur cette base. Un calcul d'indexation ne peut plus être remis en cause au-delà de 5 ans. ■ Reprise illicite des locaux loués (Civ. 3 e , 6juillet 2017, n°826 FS-P+B, cassa- tion, pourvoi n°16-15752) Un huissier avait procédé à la saisie conser- vatoire de meubles d'une locataire, été avi- sé que la locataire avait déménagé, avait constaté que l'habitation avait été vidée, puis avait dressé un procès-verbal de repri- se des lieux et fait changer la serrure. Or la locataire avait assigné l'huissier en répara- tion de son préjudice. L'arrêt d'appel qui avait rejeté sa demande est cassé: « Attendu que pour rejeter ses demandes, l'arrêt retient que M me H. n'administre pas la preuve que la reprise du logement dont elle s'était retirée volontairement pour intégrer une autre habitation, dans des conditions répréhensibles au regard de ses obligations de gardien des meubles saisis entre ses mains à titre conservatoire, même en l'ab- sence d'une mise en demeure et d'une déci- sion de justice constatant la résiliation du bail prévue à l'article 14-1 de la loi du 6juillet 1989, lui ait causé un dommage matériel ou moral dont l'huissier devrait l'indemniser; Qu'en statuant ainsi, alors que la seule constatation d'une reprise illicite d'un loge- ment ouvre droit à réparation, la cour d'ap- pel a violé [l'article 1382, devenu 1240, du code civil] ». JURISPRUDENCE Observations : Cet arrêt illustre ce qu'il convient de ne pas faire pour récupérer l'usage d'un logement abandonné par son locataire: faire intervenir un huissier pour s aisir les meubles, faire constater que le logement est vide et en reprendre l'usage. Le recours à une décision judiciaire est indispensable pour éviter un recours de l'ancien occupant. L'article 14-1 de la loi du 6juillet 1989 pré- voit un dispositif qui impose une mise en demeure, le constat de l'abandon du loge- ment par huissier et un constat par le juge de la résiliation du bail. L'article 14-1, créé par la loi du 22décembre 2010 a en dernier lieu été modifie par la loi Alur en 2014 (renvoyant aux textes désormais codifiés de la loi du 9juillet 1991). A retenir: La reprise d'un logement aban- donné ne peut se faire sans décision judi- ciaire. Baux en général ■ Indexation d'une indemnité d'occupation? (Civ. 3 e , 4juillet 2017, n°170010, P+B+R+I, demande d'avis, n° X 1770008) Le tribunal d'instance de Dieppe avait demandé à la Cour de cassation s'il était possible, dans un bail, de prévoir une clause d'indexation de l'indemnité d'occupation due après acquisition de la clause résolutoi- re. Tout en répondant qu'il n'y avait pas lieu à avis au motif que la question ne présen- tait pas de difficulté sérieuse, la Cour de cas- sation indique que « les juges du fond dis- posent d'un pouvoir souverain pour éva- luer le montant d'une indemnité due par un occupant sans droit ni titre et peuvent donc, conformément au principe de la réparation intégrale, l'assortir des modali- tés qu'ils estiment nécessaires ». Observations : La Cour de cassation peut être saisie d'une demande d'avis par un tri- bunal sur le fondement de l'article L 441-1 du code de l'organisation judiciaire. Toute- fois, pour être recevable, la demande doit porter sur une question de droit nouvelle, présenter une difficulté sérieuse et se poser dans de nombreux litiges. En l'espè- ce, la Cour de cassation estime que la ques- tion ne présentait pas de difficulté sérieu- se. Mais elle apporte néanmoins une réponse en observant que le juge a la faculté de fixer les modalités de l'indemni- té d'occupation due par l'occupant sans droit ni titre, au titre du principe de la réparation intégrale. La Cour de cassation avait déjà indiqué que les juges apprécient souverainement l e montant de l'indemnité d'occupation (Civ. 3 e , 2février 2010). L'indemnité peut être égale au montant du loyer courant majoré de 20 % (CA Paris, 13février 2007). Par ailleurs, si l'indemnité est excessive, le juge peut la modérer (CA Paris 26 fév. 1998, réduction d'une indemnité fixée à 5 fois le montant du loyer en principal). Le litige concernait un bail d’habitation, mais sa portée semble générale. A retenir: Le bail peut prévoir une clause d'indexation de l'indemnité d'occupation due après la résiliation du bail. Baux commerciaux ■ Interruption de la prescription en cas de demande d'expertise. Droit transitoire (Civ. 3 e , 6juillet 2017 n°817, F-P+B, cassation, pourvoi n°16-17151) En mai2008, un bailleur avait demandé en référé la désignation d'un expert pour éva- luer une indemnité d'éviction. L'expertise avait été ordonnée par décision de référé d'août 2008. Le rapport avait été déposé en octobre2011 et le locataire avait assigné le bailleur en paiement de l'indemnité d'évic- tion en avril2012. Il se posait la question du calcul de la prescription alors que la loi réformant la prescription était intervenue le 17juin 2008. La cour d'appel avait jugé l'action du loca- taire prescrite mais son arrêt est cassé: « Attendu que pour déclarer cette action prescrite, l'arrêt retient que l'action en réfé- ré, ayant été introduite avant l'entrée en vigueur de la loi du 17juin 2008, a produit ses effets de droit sous le régime juridique qui était applicable lors de l'introduction de l'instance et qu'en vertu de l'article 2244 du code civil, alors applicable, l'assignation en référé n'interrompait la prescription que pendant l'instance, à laquelle il était mis fin par l'ordonnance désignant l'expert; Qu'en statuant ainsi, alors que les disposi- tions de l'article 2239 du code civil, issues de la loi du 17juin 2008, qui attachent à une décision ordonnant une mesure d'instruc- tion avant tout procès un effet suspensif de la prescription jusqu'au jour où la mesure a été exécutée , s'appliquent aux décisions rendues après l'entrée en vigueur de cette loi, la cour d'appel, qui a constaté que l'or- donnance de référé ayant accueilli la demande d'expertise avait été rendue le 11août 2008, a violé les textes susvisés; Par ces motifs: casse ». Observations : L 'article 2239 du code civil, dans sa version issue de la loi de 2008, pré- voit que la prescription est interrompue lorsque le juge fait droit à une demande de mesure d'instruction présentée avant tout procès, et que “le délai de prescrip- tion recommence à courir […] à compter du jour où la mesure a été exécutée” . Antérieurement, le demandeur ne bénéfi- ciait pas de la prescription jusqu'à l'accom- plissement de la mesure d'instruction ordonnée (Civ. 2 e , 6mars 1991) ; le délai de prescription recommençait à courir dès que l'ordonnance avait été rendue. La loi nouvelle est donc plus favorable au demandeur puisqu'elle lui permet d'at- tendre le résultat de la mesure d'instruc- tion pour que recommence à courir le délai. Dans cette affaire, la loi nouvelle était parue après la demande de désignation de l'expert, la cour d'appel en avait déduit que le droit ancien était applicable (art. 2244 ancien). La Cour de cassation censure cette décision en retenant la date de la décision qui ordonnait l'instruction, qui était postérieure à la loi nouvelle. La solution n'est bien entendu pas limitée à la matière des baux commerciaux. A retenir: La décision en référé qui ordon- ne une expertise fait courir un nouveau délai de prescription à partir du jour où la décision est exécutée, c’est-à-dire lors de la remise du rapport. Baux ruraux ■ Bail consenti par le nu-proprié- taire, contesté par l'usufruitier, Décès de l'usufruitier (Civ. 3 e , 6juillet 2017, n°925, FS-P+B+I, cassa- tion sans renvoi, pourvoi n°15-22482) Un nu-propriétaire avait consenti un bail rural sans le consentement de sa mère, usu- fruitière. Celle-ci avait saisi le tribunal pour que soit prononcée l'annulation du bail conclu sans son consentement. Après son décès, l'action avait été reprise par un autre de ses fils, frère du nu-propriétaire. L'arrêt d'appel qui avait annulé le bail est cassé : « Vu l'article 617 du code civil; […] Attendu que l'arrêt annule le contrat et ordonne l'expulsion du preneur après avoir retenu que l'action a été régulièrement reprise par M. K. T. [frère du nu-propriétaire] 1 7juillet 2017 3 B AUX ▲ JURISPRUDENCE ▲ 1 7juillet 2017 4 reproduction interdite sans autorisation C OPROPRIÉTÉ - V OISINAGE JURISPRUDENCE qui a toute qualité pour continuer à agir; Qu'en statuant ainsi, alors que la réunion de la nue-propriété et de l'usufruit en la personne de M. Y. T. à la suite du décès de [ sa mère] avait privé M. K. T. du droit d'agir, la cour d'appel a violé le texte susvisé ». Statuant au fond après cassation, la Cour juge irrecevable l'action en nullité engagée par le frère ». Observations : Cet arrêt fait application de la règle de l'article 517 du code civil qui prévoit l'extinction de l'usufruit par la mort de l'usufruitier. Il s'en déduit la réunion de la pleine propriété sur la tête du nu-propriétaire. Un héritier de l'usufrui- tier ne peut donc plus contester la validité de l'acte conclu sans l'accord de son auteur. La solution est transposable aux baux commerciaux (cf. art. 595 du code civil qui impose l'accord du nu-propriétaire à la conclusion d'un bail rural ou d'un bail commercial). Copropriété ■ Portée contractuelle de l'état descriptif de division. Destination à usage de logement. Validité de la restriction (Civ. 3 e , 6juillet 2017 n°828, FS-P+B+I, rejet, pourvoi n°16-16849) Une assemblée de copropriétaires avait refusé à un copropriétaire le droit d'appo- ser des plaques professionnelles. Assigné en annulation de cette décision, le syndicat avait demandé que soit constaté que les locaux du copropriétaire ne pouvaient pas être occupés à titre professionnel. Le copro- priétaire contestait la décision qui avait admis la requête du syndicat mais son pour- voi est rejeté. « Mais attendu qu'ayant souverainement retenu que l'état descriptif de division, auquel le règlement de copropriété avait conféré une valeur contractuelle et qui affectait les lots situés au-dessus du premier étage à une destination exclusive d'habita- tion, n'était pas en contradiction avec les sti- pulations du règlement selon lesquelles l'immeuble était destiné à un usage profes- sionnel de bureaux commerciaux ou d'habi- tation en ce qui concernait les locaux situés aux étages et combles dès lors que les dis- positions de l'état descriptif de division étaient plus précises, en ce qu'elles por- taient sur chaque lot, et alors que la desti- nation énoncée au règlement l'était de manière générale, sans distinguer les étages au-delà du premier, la cour d'appel […] a pu décider qu'en vertu du règlement de copro- priété, les locaux situés au deuxième étage, ainsi qu'aux étages supérieurs, ne pou- vaient être occupés à titre professionnel ». L e pourvoi est donc rejeté ». Observations : Le copropriétaire se fondait sur le règlement de copropriété selon lequel l'immeuble était à usage mixte et il entendait s'en prévaloir pour pouvoir exer- cer une activité professionnelle au 2 e éta- ge. Or le syndicat se fondait sur l'état des- criptif de division, plus précis, qui indiquait, que les lots du 2 e et au-dessus étaient à usage exclusif d'habitation. La Cour de cas- sation valide la faculté pour le syndicat de se prévaloir de ce document plus précis, auquel le règlement avait donné une por- tée contractuelle. La cour d'appel de Paris avait déjà jugé que pour un lot situé dans un groupe de lots affectés à l'habitation, l'affectation du lot à un usage professionnel ou commer- cial est contraire aux dispositions du règle- ment et à la destination de l'immeuble, il implique une autorisation unanime de l'as- semblée (CA Paris, 16mai 1986), ou Civ. 3 e , 29 janvier 2003). Dans l'arrêt rapporté, la Cour de cassation confirme cette solution, tout en se fondant ici sur l'état descriptif de division. A retenir: Le copropriétaire doit respecter la destination fixée par l'état descriptif de division. Voisinage ■ Construction empiétant de 2cm sur un mur mitoyen (Civ. 3 e , 4juillet 2017, n°800 F-P+B, rejet, pourvoi n°15-17278) Un propriétaire avait réalisé des travaux d'extension d'une construction. Ses voisins l'avaient assigné en démolition, soutenant que l'extension n'était pas conforme au permis, qu'elle empiétait sur leur fonds et qu'un bris de toiture et un chéneau étaient appuyés sur le sommet du mur mitoyen. La cour d'appel avait partiellement rejeté leur demande. L'arrêt d'appel avait relevé que l'ouvrage litigieux dépassait de 20mm sur 1,5m soit une emprise de 15cm 2 , et qu'il convenait de reprendre en partie le bris en ardoise et le chéneau pour le repousser de 20mm, correspondant au déport sur la limi- te de propriété. L'arrêt avait donc ordonné la démolition de la partie dépassant la limi- te séparative qui constituait un empiéte- ment de 2cm. Le requérant exigeait davan- tage: il entendait que le report aille plus loin, jusqu'à l'extérieur du mur mitoyen. Mais la Cour de cassation confirme la déci- sion: « Mais attendu qu'ayant relevé que la construction de M.et M me D. était autopor- tante et ne prenait pas appui sur les murs, ce dont il se déduisait que le bris de toiture et le chéneau ne faisaient pas obstacle au droit d'exhaussement ouvert par l'article 660 du code civil aux copropriétaires du mur mitoyen et n'entraient pas dans les prévisions de l'article 658 du même code, la cour d'appel, qui a constaté que cette construction réalisait en surplomb un empiétement sur le fonds de M.et M me D., en a exactement déduit qu' il y avait lieu d'en ordonner le retrait jusqu'à la ligne divisoire de propriété située au milieu du mur mitoyen ». La Cour de cassation confirme aussi la déci- sion qui avait rejeté la demande de mise en conformité de la construction avec le per- mis de construire: « Mais attendu qu'ayant retenu que M.et M me P. ne rapportaient pas la preuve d'une dépréciation de leur immeuble consécutive aux travaux de leurs voisins et que la diffé- rence de 8mm existant entre le plan du per- mis de construire et sa réalisation effective était trop minime pour constituer une non- conformité de celle-ci par rapport à celui-là, la cour d'appel a pu […] rejeter la demande de M.et M me P. de mise en conformité de l'extension réalisée par M.et M me D.; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé; […] Par ces motifs: rejette ». Observations : Cet arrêt tranche ce litige de voisinage dans ses deux aspects, empié- tement et respect du droit de l'urbanisme. 1. Empiétement L'article 658 du code civil accorde au pro- priétaire du mur mitoyen le droit de le fai- re exhausser. Dans cette affaire, c'est l'agrandissement de la construction de la maison qui surplombait le mur mitoyen par le chéneau et son habillage. Il ne s'agissait donc pas d'exhaussement. La cour d'appel avait considéré qu'il suffisait d'imposer au propriétaire de ne pas dépas- ser la limite divisoire de propriété, soit la moitié du mur; la Cour de cassation valide cette solution. Elle confirme donc la rigueur traditionnelle de la jurisprudence sur le respect du droit de propriété face à un empiétement puisque la sanction est prononcée y compris lorsque l'empiéte- ment est minime, comme ici de 2cm. Mais elle précise qu’en cas de mur mitoyen, le ▲ ▲ 1 7juillet 2017 5 U SAGEDEL ’ EAU ■ Réformes fiscales Le Premier ministre a précisé ses intentions fiscales le 12juillet (Les Échos). - Baisse de la taxe d'habitation à hauteur de 3milliards d' € en 2018. - Réforme de l'ISF en 2018, qui deviendra un impôt sur la fortune immobilière (IFI), sans changement des seuils ni remise ne cause de l'abattement de 30 % sur la rési- dence principale (3milliards d' € ). - Mise en place d'un prélèvement forfai- taire unique sur les revenus de l'épargne à un taux d'environ 30 % (1,5milliard d' € ). - Taux de l' IS ramené à 25 % d'ici 2022. B RÈVES ❘◗ Julie Gayrard est nommée Counsel au sein du cabinet d’avocats Kalliopé . Elle fait partie de l’équipe contentieux, arbitrage, et contrats. Acteurs ■ Loyers de 1948: +0,51% La hausse des loyers des logements relevant de la loi du 1 er septembre 1948 a été fixée par décret du 6juillet. Elle est applicable au 1 er juillet 2017 . La hausse est de +0,51% pour les logements des catégories, IIA, IIB, IIC, III A et IIIB. Ceux des caté- gories IV ne sont pas modifiés. Les valeurs au m 2 de surface corrigée sont donc fixées selon le tableau suivant. (Décret n°2017-1140 du 6juillet 2017 modifiant le décret n°48-1881 du 10décembre 1948 déterminant les prix de base au mètre carré des locaux d'habitation ou à usage professionnel, J.O. du 7juillet 2017, n°16). Agglomération parisienne Hors agglomération parisienne Catégorie Prix de base de chacun des dix premiers m 2 de surface corrigée Prix de base des m 2 suivants Prix de base de chacun des dix premiers m 2 de surface corrigée Prix de base des m 2 suivants II A II B II C III A III B IV 12,12 € 8,33 € 6,38 € 3,86 € 2,29 € 0,26 € 7,18 € 4,51 € 3,41 € 2,07 € 1,20 € 0,12 € 9,90 € 6,82 € 5,22 € 3,17 € 1,88 € 0,26 € 5,90 € 3,71 € 2,80 € 1,75 € 0,97 € 0,12 € dépassement de la construction s'apprécie par rapport à la limite de la propriété et non par rapport au bord extérieur du mur. 2 . Non-respect du permis de construire Les voisins invoquaient à l'appui de leur revendication en trouble anormal de voisi- nage, le non-respect du permis de construire. L'expert judiciaire avait recon- nu une différence de pente de toiture par rapport au permis mais sans changement de surface habitable et que la différence n'était que de 8mm. La Cour n'a pas statué en regard du droit de l'urbanisme (qui impose au pétitionnai- re de respecter l'autorisation qui lui est accordée, cf. par ex. art. R 462-9 du code de l'urbanisme), mais dans les rapports de voisinage. Elle juge donc ici que le non- respect minime du permis ne justifie pas le recours du voisin. A retenir: 1. L'empiétement s'apprécie par rapport à la limite divisoire du mur mitoyen. 2. Un non-respect minime du permis de construire ne justifie pas un recours du voisin en trouble de voisinage. Usage de l'eau ■ Prescription de l'usage de l'eau d'une source (Civ. 3 e , 6juillet 2017, n°827, FS-P+B, cassa- tion, pourvoir n°16-19539) Une société avait acquis un terrain conte- nant une source. Puis elle avait résilié la convention qui avait été conclue par le pré- cédent propriétaire pour autoriser le syndi- cat intercommunal à capter et à exploiter la source. La société avait assigné le syndicat pour faire constater qu'il était sans droit ni titre. La cour d'appel avait rejeté cette demande, mais son arrêt est censuré: « Vu l'article 642, al. 3 du code civil; Attend qu'il résulte de ce texte que le pro- priétaire d'une source ne peut pas en user de manière à enlever aux habitants d'une commune, village ou hameau, l'eau qui leur est nécessaire, mais qu'il peut réclamer une indemnité, réglée par experts, si les habitants n'en n'ont pas prescrit l'usage gratuit […] Attendu que, pour rejeter la demande, l'ar- rêt retient que le syndicat, qui exploite la source des Termes depuis 1972 et qui justi- fie, depuis cette date, d'une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de pro- priétaire de l'usage de l'eau jaillissant de cette source, justifie de la prescription de cet usage et est fondé à s'opposer au paie- ment de l'indemnité réclamée par la SCI; Qu'en statuant ainsi, tout en constatant q ue le protocole de 1972 portait sur la réa- lisation des travaux de captage et de rac- cordement sur le terrain de la SCI et qu'il prévoyait les modalités de captage, en contrepartie d'une indemnisation sous for- me de travaux d'amélioration au profit du propriétaire du fonds et de fourniture gra- tuite d'eau traitée, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvi- sé; Par ces motifs: casse ». Observations : La société invoquait divers textes pour défendre son droit mais c'est l'article 642 du code civil qui a motivé la cassation. Il résulte de ce texte que si les habitants d'une commune ont prescrit l'usage gratuit de l'eau d'une source, le propriétaire du terrain ne peut pas leur enlever cet usage. Le propriétaire soutenait que le droit d'usage de l'eau ne comporte pas celui de pénétrer sur le terrain (ce qu'a en effet jugé la Cour de cassation en 2005, Civ. 3 e , 14 déc. 2005). La Cour de cassation ne répond pas sur ce point mais évoque la convention conclue avec la société pro- priétaire pour organiser l'échange entre la mise à disposition de l'eau et les travaux réalisés. Il ne pouvait donc pas y avoir de prescription de l'usage gratuit de l’eau à titre de propriétaire puisque l'usage se fondait sur le respect du contrat. Le res- pect du contrat, qui inclut la reconnaissan- ce du droit du propriétaire, s'oppose à la prescription. ● ▲ ■ La CGL réagit aux projets de poli- tique du logement Le président de la CGL réagit aux déclara- tions du Premier ministre sur ses projets en matière de logement. S’agissant de la mobilité des locataires dans le parc social, Michel Fréchet estime que le départ forcé des locataires les plus aisés ne fera que ren- forcer la paupérisation des populations vivant en HLM, créant des “ghettos de pauvres”. Quant au coût des aides au loge- ment, chiffré à 45milliards d’euros, Michel Fréchet rappelle qu’en contrepartie, le logement rapporte 60milliards d’euros à l’État et aux collectivités locales. (Communiqué du 12juillet2017). JURISPRUDENCE ■ Suspension du décret rénovation tertiaire Le Conseil d’État avait déjà statué sur le décret du 9mai 2017 relatif aux obliga- tions d’amélioration de la performance énergétique des bâtiments tertiaires le 28juin dernier. Il a à nouveau statué le 11juillet, pour en suspendre l’application. Le Conseil d’État rappelle les textes en cau- se: la loi du 12juillet 2010 (art. 3) puis la loi de transition énergétique du 17août 2015 (art. 17). La loi de 2010 avait prévu des obligations pour la période 2012-2020 et la loi de 2015 a prévu des périodes de dix ans entre2020 et2050 en précisant qu’un “décret en Conseil d’État applicable pour la décennie à venir est publié au moins 5 ans avant son entrée en vigueur” (art. L 111-10-3 du CCH). Le Conseil d’État reconnaît que la nécessité de respecter ce délai de 5 ans entre la publication du décret et la période au cours de laquelle l’obligation doit être res- pectée crée un doute sérieux sur la légalité du décret. D’autre part, le Conseil d’État évoque, pour les 9700 hôtels et 8000 établisse- ments de commerce la nécessité d’engager des études et des travaux, alors même que l’arrêté d’application n’est pas paru, et il en déduit : “que la nécessité d’y procéder immédiate- ment, dans d’évidentes conditions d’incer- titude juridique, sans d’ailleurs qu’elles puissent avoir l’assurance à ce stade que ces études préalables respecteront les exi- gences qui s’appliqueront aux « études énergétiques » mentionnées à l’article R. 131-42, puisque ces exigences ne seront connues qu’une fois l’arrêté pris, doit être regardée, dans les circonstances de l’espè- ce, comme portant une atteinte grave et immédiate à leurs intérêts économiques”. La décision mentionne aussi le risque d’une diminution de valeur vénale des bâtiments, compte tenu du report des obli- gations sur l’acquéreur. En conséquence, le Conseil d’État suspend l’exécution du décret du 9mai 2017. (Ord. 11juillet 2017, n°411578, Conseil du commerce de France). ■ Réforme de la taxe d’habitation Le ministre de l’action et des comptes publics, Gérald Darmanin a précisé, s’agis- sant de la réforme de la taxe d’habitation, qu’elle représenterait dès l’année prochai- ne une baisse de 250euros par Français en moyenne. (Réponse orale à une question de Frédérique Meunier, AN débats du 12juillet2017). ■ Le ministre devant les promoteurs Lors de son discours de clôture au congrès de la Fédération des promoteurs immobi- liers, le ministre de la cohésion des terri- toires a présenté le choc d’offre qu’il sou- haite mettre en place pour le logement dans deux directions: - simplification des normes dans le champ de l’urbanisme et de la construction; - soutien à l’innovation par le développe- ment du numérique et l’opportunité de la transition écologique. Un projet de loi de transformation des relations entre l’administration et le public sera déposé au Parlement fin juillet . Un premier volet de simplification des normes sera adopté par une habilitation à légifé- rer par ordonnances. Pour accélérer la construction de loge- ments dans les secteurs tendus, le ministre entend mobiliser les initiatives en partena- riat avec les collectivités par un “cadre contractuel territorialisé de responsabilité partagée”… (Communiqué du 7juillet 2017). ■ Réforme de la CVAE: proposi- tions du Sénat Les sénateurs Charles Guéné et Claude Raynal ont rédigé un rapport sur la cotisa- tion sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE). Le rapport évoque par exemple l’incidence de la réforme des valeurs loca- tives des locaux professionnels qui va aug- menter leur importance par rapport à celle des locaux industriels, non révisées. Les rapporteurs proposent de reporter d’un an l'application des nouvelles modali- tés de répartition entre collectivités territo- riales du produit de CVAE. Ils proposent aussi, notamment d’étudier la réalité des transferts de valeur ajoutée au sein des groupes et les risques suscités par cette réforme sur la volatilité du pro- duit de la CVAE ; d’étudier les effets sur les modalités de répartition de la VAE de la révision des valeurs locatives des locaux professionnels; de réduire les risques d’op- timisation fiscale (en étudiant les bénéfi- ciaires du plafonnement de la CET en fonc- tion de la valeur ajoutée) et d’étudier l’hy- pothèse d'une répartition de l'intégralité du produit de CVAE en fonction des valeurs locatives et des effectifs situés sur chaque territoire, en cessant de territoriali- ser la valeur ajoutée. (Rapport d’informa- tion n°596 du 28juin 2017). ■ Bibliographie L’annuaire des SCPI 2017 de l’IEIF est paru. Cette 31 e édition de l’an- nuaire de l’IEIF comporte une vision synthétique du secteur et des fiches détaillées de toutes les SCPI. 120euros. contact: info@ieif.fr ■ Électricité Le décret n°2017-1143 du 6juillet 2017 est relatif aux modalités d'application des taxes locales sur la consommation finale d'électricité. (J.O. du 8juillet, n°25). 1 7juillet 2017 6 A CTUALITÉ Ménages d’actifs Ménages de retraités Ménages d’inactifs Ensemble En emploi salarié stable En emploi temporaire Non- salariés En recherche d’emploi Taux d’effort (net des aides) 23% 25% 20% 26% 14% 25% 20% ■ Étude. Mobilité des actifs et conditions de logement L’ANIL vient de publier une étude sur les conditions de logement et la mobilité des ménages actifs. Il en ressort que 75% des ménages d’actifs sont satisfaits de leurs conditions de loge- ments (81% pour les retraités et 66% pour les ménages d’inactifs). À l’opposé, ceux qui sont en recherche d’emploi sont moins nombreux à être satisfaits (63%). L e taux moyen d’effort est de 20% pour l’ensemble des ménages. Il est le plus faible pour les retraités (14%) et le plus élevé pour les ménages en recherche d’emploi (26%). Chez les ménages en emploi salarié stable, il est de 23%. La proportion de ménages qui consacrent une part très élevée de leurs revenus au loge- ment (plus de 50%) est de 6% pour l’ensemble de la population; Il est plus élevé pour les ménages en emploi temporaire (9%). L’ANIL souligne le rôle des aides au logement: sans elles, 17% des salariés en emploi temporaire et 30% des chômeurs assumeraient des taux d’effort supérieurs à 50%. Par ailleurs, les ménages d’actifs ont une forte mobilité résidentielle, particulièrement ceux en recherche d’emploi en en emploi temporaire. (Étude Anil de juin2017) Taux d’effort médians des ménages Source: Calcul ANIL d’après enquête nationale logement 2013-2014 Insee ÉDITION e 31 7 201 SCPI des Annuaire L I C T I O N S A T C L E S P U B L I C 1 7juillet 2017 7 NOM : PRÉNOM : FONCTION : SOCIÉTÉ : ADRESSE : TÉL : FAX : MÉL : N ° TVA INTRACOM .: SIGNATURE : O F F R E EX C EP T IO NN EL L E R é s e r v é e a u x n o uv e a u x a b o n n é s 20% de réduction sur l’abonnement JURIS hebdo immobilier N OMINATIONS I NITIATIVE Cabinets ministériels ➠ Cohésion des territoires : Julie Lavet est nommée cheffe de cabinet de Jacques Mézard. (Arrêté du 21juin 2017, J.O. du 5juillet, n°59). ➠ É conomie (secrétaire d’Etat) : Bertrand Walckenaer est nommé directeur du cabi- net de Benjamin Griveaux ; Lionel Chou- kroun est nommé conseiller politiques et affaires réservées. (Arrêtés des 28 et 30juin 2017, J.O. du 5juillet, n°63 et65). ➠ Agriculture : Sophie Delaporte est nom- mée directrice de cabinet de Stéphane Tra- vert. (Arrêté du 29juin 2017, J.O. du 5juillet, n°68). ➠ Affaires européennes : Sont nommés au cabinet de Nathalie Loiseau: Gaël Veyssiè- re (directeur de cabinet), Sophie Lagoutte (directrice-adjointe de cabinet) et Yann Battefort (chef de cabinet). (Arrêté du 21juin 2017, J.O. du 5juillet, n°73). Administration ✓ Affaires culturelles : Florence Gendrier est nommée directrice des affaires cultu- relles de Mayotte. (Arrêté du 5juillet 2017, J.O. du 7juillet, n°65). Magistrature ✓ TGI : Myriam Artru est nommée prési- dente du tribunal de grande instance de Saumur. (Décret du 4juillet 2017, J.O. du 6juillet, n°45). Organismes publics ✓ Conseil national d'évaluation des normes : sont nommés membres du CNEN: Jean-Pierre Balcou (sous-directeur des affaires juridiques et institutionnelles, à la direction générale des outre-mer), Guillau- me Cambrezy (chargé d'évaluation au secrétariat général du Gouvernement), Bruno Delsol (directeur général des collec- tivités locales au ministère de l'intérieur), Lucile Josse , Eve Perennec-Segarra et Fré- déric Papet (direction générale des collecti- vités locales). (Arrêté du 30juin 2017, J.O. du 4juillet, n°74; arrêté du 5juillet, J.O. du 6juillet, n°37 et arrêté du 4juillet, J.O. du 6, n°42) ✓ Commission nationale de concertation : Sont nommés membres de la CNC: I. - Organisations nationales des bailleurs Jean-Claude Besnard (Féd. OPH), Valérie Fournier (Féd. ESH), Thierry Durnerin (Féd. EPL), Antoine Pinel (APLI), Christophe Bouillon (FFSA), Dorian Kelberg (FSIF) et Jean Bigot (UNPI). II. - Organisations nationales des gestion - naires Pierre Astrup (UNIS), Jean-François Buet (FNAIM) et Céline Gabriel (SNPI). III. - Organisations nationales représenta - tives des locataires Eddie Jacquemart (CNL), Michel Fréchet CGL), Elodie Fumet (CSF), Simone Bascoul (CLCV) et François Schmitt (AFOC) IV. - En raison de leurs actions dans le domaine du logement Marie-Josée Balducchi (UNAF), Catherine Hluszko (USH), Roger Menn (AMF), Rosely- ne Conan (ANIL) et Blanche Guillemot (ANAH). (Arrêté du 16juin 2017, J.O. du 5juillet, n°58). Conventions collectives ➠ CAUE : Il est envisagé l'extension de l’avenant n°22 du 14décembre 2016 rela- tif à la valeur nationale du point. (Avis publié au J.O. du 6juillet, n°81). ■ Catastrophe naturelle Plusieurs arrêtés de reconnaissance de l’état de catastrophe naturelle ont été publiés. Ils visent par exemple la sécheresse de 2015, des inondations en Corse en février2017, la sécheresse de 2016 dans l'Allier et le Gers, des inondations de 2016 dans les Alpes-Maritimes. (Arrêtés du 26juin 2017, J.O. du 7juillet, n°3 à7). ■ Archéologie préventive Un arrêté du 3juillet 2017 fixe la liste des éléments constitutifs des offres des opéra- teurs pour la réalisation de fouilles archéo- logiques préventives (J.O. du 7juillet 2017, n°26). ■ Établissements publics fonciers Un arrêté du 23juin 2017 vise à assouplir les modalités de désignation des représen- tants des établissements publics de coopé- ration intercommunale et communes iso- lées aux conseils d'administration des éta- blissements publics fonciers et des établis- sements publics d'aménagement par les associations départementales des maires. (Arrêté du 23juin 2017 modifiant l'arrêté du 11septembre 2012 portant application des dispositions du dernier alinéa de l'article L. 321-9 et de l'article L. 321-22 du code de l'ur- banisme, J.O. du 8juillet, n°19). B ULLETIND ’ ABONNEMENT « PRIVILÈGE » ❑ OUI , je souhaite bénéficier de l’offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC (soit 586,68 € HT + 2,1% de TVA) au lieu de 779 € TTC, soit 20% de réduction . Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription À RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi690 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✁ AU FIL DU J.O. ■ Contrat de réservation par signature électronique La filiale de promotion de la Société Générale, Sogeprom a annoncé la mise en place de la signature électronique pour les contrats de réservations. Sogeprom souligne que ce procédé per- met d’accélérer la signature du contrat et d’effectuer une réservation à distance pour les clients qui ne peuvent pas se déplacer. Les docu- ments, en version numérique, peuvent être facilement transmis aux divers inter- venants. Sogeprom souligne que l’innovation de l’entreprise a été conçue en interne. (Communiqué du 7juillet 2017) 1 7juillet 2017 8 UNIS Christophe Tanay a été réélu président de l’UNIS à l’unanimité le 29juin pour un nouveau mandat de 3 ans. Il nous présente le bilan de son mandat et ses objectifs pour les trois prochaines années. Il est accompagné de Gilles Delestre, président délégué et de Géraud Delvolvé, délégué général. Bilan L’UNIS regroupe plus de 1000 entreprises de syndics gérant 4millions de lots (55% du marché). En gestion locative, 1200 entreprises gèrent 1,4million de lots. Pour les transactions, l’UNIS, qui a désormais intégré des réseaux d’agents commerciaux, fédère 1400 agences. L’UNIS rassemble par ailleurs 357 rénova- teurs et 222 experts. Christophe Tanay souligne que sa fédéra- tion travaille aussi en lien avec les autres instances professionnelles sur des projets communs. C’est le cas de la plateforme Bienici, du fichier des mandats exclusifs Amepi ou de l’observatoire des loyers Cla- meur qui analyse 450000 baux signés par an. Penser humain, agir numérique Le programme de l’UNIS pour les trois ans à venir (2017-2020) se structure autour de deux axes; rassembler et innover. L’innova- tion se place sous le précepte “penser humain, agir numérique”. Christophe Tanay souligne que l’UNIS entend faire progresser l’intérêt général dans un secteur atomisé. Le syndicat ras- semble à la fois des entreprises indépen- dantes, des réseaux et des groupes. Les groupes ont fondé l’association Plurience. L’ambition commune de l’UNIS et de Plu- rience est d’anticiper sur l’évolution des métiers et de partager une vision commu- ne. Décrivant ses chantiers prioritaires, Chris- tophe Tanay entend alimenter les travaux du CNTGI afin d’être force de proposition, mobiliser l’épargne privée pour le loge- ment abordable et durable et mettre en place un plan quinquennal des coproprié- tés. Avec le développement du numérique, les professionnels sont-ils encore indispen- sables? Pour répondre à cette question que pose Christophe Tanay, le prochain congrès de l’UNIS qui aura lieu à Toulouse enoctobre s’intéressera au rôle des profes- sionnels dans l’innovation. Géraud Delvolvé rappelle que l’UNIS avait plaidé l’an dernier en faveur de la mise en place d’un recours obligatoire aux profes- sionnels et explique que l’UNIS avance sur ce dossier par le prisme de l’innovation qui rendra indispensable le recours au profes- sionnel. Réaction aux projets de réforme L’UNIS approuve le choix d’avoir constitué un ministère de la cohésion des territoires car les solutions aux problèmes de loge- ments doivent être traitées à l’échelle des bassins d’emploi, en lien avec les réflexions sur les transports. Mais Christophe Tanay expose son inquiétude face au projet du Gouvernement de faire de l’ISF un impôt sur la fortune immobilière (IFI). Il souhaite que soit sorti de la base de l’IFI ce qui est productif. Il juge inacceptable de taxer l’immobilier de rente et rappelle que le bailleur assume un rôle social. Il approuve en revanche le projet de créer un bail mobilité. Plus fondamentalement, l’UNIS souhaite que soient gommées les différences entre le secteur public et le secteur privé. Il faut raisonner en fonction de la qualité du locataire, quel que soit le statut du bailleur. Déplorant que la politique du logement soit le plus souvent exclusive- ment basée sur le logement social et la construction neuve, le président de l’UNIS insiste sur le rôle du parc ancien. L’objectif de mobiliser l’épargne privée au service du logement à loyer abordable, explique Géraud Delvolvé, vise à la recon- naissance du rôle économique joué par le bailleur. L’UNIS approuve le projet de statut de bailleur privé, soutenu par d’autres orga- nismes professionnels mais préfère éviter le terme de statut privé, précisément pour effacer la frontière entre les secteurs publics et privés. Le régime préconisé permettrait au bailleur d’amortir le prix du bien, suivant des modalités dépendantes du niveau du loyer. La plus-value en cas de vente serait exonérée d’impôt en cas de réinvestisse- ment dans un logement à loyer abordable. Le logement serait conventionné. Pour le bail mobilité, l’UNIS évoque la question de la solvabilité: le bail proposé permettra-t-il de rassurer le bailleur ? Quant à l’encadrement de loyers, l’UNIS rappelle que son application à Paris et à Lille doit donner lieu à un bilan. Regret- tant la création d’autres observatoires, l’UNIS soutient le développement de Cla- meur et souhaite par exemple qu’il puisse comprendre un volet environnemental. Christophe Tanay réaffirme l’accord de l’UNIS pour le développement de l’obser- vation des loyers mais s’oppose à ce qu’il y ait un lien automatique entre l’observation et l’encadrement des loyers. Gilles Delestre expose les enjeux du plan quinquennal de rénovation des coproprié- tés. Une difficulté est que l’encadrement des loyers fait chuter le taux de rénovation des logements loués. L’UNIS se demande si l’objectif de traiter en 10 ans la rénovation énergique des passoires thermiques avec une enveloppe de 5milliards d’euros est un objectif réaliste. L’UNIS milite donc en faveur d’un plan pour rénover 700000 copropriétés. ● Nouveau mandat pour Christophe Tanay à la présidence de l’UNIS Le syndicat professionnel que préside Christophe Tanay plaide pour la sortie des logements locatifs de la base de l’ISF, qui doit muter en impôt sur la fortune immobilière. JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 contact@jurishebdo.fr ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0219 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 779 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: par nos soins ■ Gestion des abonnements: logiciels Libre office - Xoops RENCONTRE Carnet numérique L’UNIS attire l’attention sur le projet de modification de la loi relative au carnet numérique, car les syndics et les bailleurs vont être mis à contribution pour alimenter ce carnet. L’UNIS souhaite notamment que - soit mieux assurée la coordination entre le carnet exigé pour les bâtiments neufs et celui requis pour les bâtiments existants. - le calendrier de mise en place. (actuellement 2019 pour le neuf et 2022 pour l’ancien) soit reporté. Agenda Le prochain congrès de l’UNIS aura lieu à Lyon les 19 et 20octobre sur le rôle des professionnels dans l’innovation . Au pro- gramme: une étude IPSOS sur les attentes des Français, une étude de digitalisation des métiers de l’immobilier, l’impact de l’innovation sur le management et la rela- tion client.
