Au sommaire :
– 2 – Jurisprudence –
Droit de préemption urbain : Renonciation à la préemption
Vente : Garantie des vices cachés. Pollution par hydrocarbures
Responsabilité des constructeurs : Obligation de l’assureur dommages-ouvrage
Rénovation tertiaire : L’application du décret du 9mai 2017 est suspendue
Urbanisme : Recours contre les permis de construire des logements
– 4 – A l’Assemblée –
Le Premier ministre confirme le recentrage de l’ISF sur l’immobilier
– 4 – Actualité –
Chute des investissements en bureaux
L’encadrement des loyers respecté à 62%
Les foncières en tête des performances des placements
– 5 – Analyse –
Guillaume Daudré (notaire à Paris) : Usage des locaux d’habitation : l’accessoire ne suit pas toujours le principal
– 6 – Rencontre –
Une étude de l’ORIE : le cotravail, évolution ou révolution?
– 7 – Nominations – Au fil du J.O. –
– 8 – Rencontre –
La FNAIM lance un nouvel observatoire des loyers
■ jugé ■ > Lorsqu’un garagiste vend l’immeuble dans lequel il a exploité son garage, il ne peut ignorer la pollution par hydrocarbures qui peut s’y trouver. Il ne peut donc s’exonérer de la garantie des vices cachés portant sur cette pollution (Civ. 3 e , 29juin2017, p.2). > L’assureur dommages ouvrage doit préfi- nancer les travaux de nature à remédier effi- cacement aux désordres (Cass. Civ. 3 e , 29juin2017, p.2). ■ chiffré ■ > La proportion d’annonces de location qui respectent de l’encadrement des loyers à Paris et à Lille est de 62%, selon la CLCV (p.4). ■ suspendu ■ > Le Conseil d’État a suspendu l’application du décret du 9mai2017 sur la rénovation des bâtiments tertiaires (p.3). ■ analysé ■ > Guillaume Daudré, notaire à Paris, nous donne son analyse de l’arrêt du Conseil d’État du 22juin2017 sur l’article L631-7 du CCH sur l’usage des locaux d’habitation: l’acces- soire ne suit pas toujours le principal (p.5). ■ confirmé ■ > Le Premier ministre a confirmé, lors de sa déclaration de politique générale devant les députés le 4juillet, que l’ISF serait recentré sur l’immobilier. Il a par ailleurs annoncé les grandes lignes de réforme pour les loge- ments (p.4). ■ comparé ■ > L’IEIF a comparé les performances (TRI) des placements sur 20 ans. Les foncières arrivent en tête du classement (p. 5). ■ lancé ■ > OSLO , c’est le nom du nouvel observatoi- re des loyers d’habitation que vient de lan- cer la FNAIM (p.8). Du bureau intelligent… à l’intelligence de l’occupant L e cotravail (ou coworking), “révolution ou évolution du mar- ché des bureaux” : le thème choisi par l’ORIE pour sa soirée esti- vale ce 4juillet aurait pu sembler technique ou d’ampleur res- treinte (p. 6). Les espaces occupés par ce type de solutions restent limités eu égard au parc de bureaux d’Ile-de-France (moins de 1%). Pourtant, l’expérience de ceux qui proposent ces formules de bureaux partagés nous dit quelque chose de l’évolution du monde du travail qui se trame. En voici quelques indices. Clément Alteresco (Bureaux à Partager) constate que le numérique transforme le rapport au travail. Philippe Morel (Nextdoor) observe que si les utilisateurs viennent d’abord pour une qualité de services, ils restent en raison de la quali- té de relations humaines qu’ils tissent dans leur lieu de travail. Les uti- lisateurs recherchent incontestablement une nouvelle manière de tra- vailler, plus souple, plus libre mais surtout qui permet de nouer des contacts. Certes, c’est la révolution des techniques de communication qui permet de transporter avec soi son bureau, mais Stéphanie Auxen- fants (Multiburo) ajoute que le caractère pratique du virtuel ne saurait remplacer la rencontre directe. L’analyse du rendement au m 2 est aussi bousculée par le mode d’oc- cupation. Les entreprises de prestations de services raisonnent ici en nombre de clients et non plus en nombre de m 2 loués. Elles valorisent leur activité comme les plateformes internet valorisent leur nombre d’utilisateurs. Le modèle économique des bureaux évolue mais permet aussi de retrouver un usage à des surfaces qui étaient en mal d’occu- pants. Cette perspective est aussi de nature à intéresser les collectivités territoriales qui peuvent par ce moyen tenter de dynamiser des espaces délaissés. La dimension sociale peut aussi trouver à s’exprimer quand des locaux sont proposés en partage à des chômeurs à un tarif modique (Solid’Office). Le mouvement semble faire tache d’huile, puisqu’il n’est plus réservé à de petites structures mais que certains grands utilisateurs en adop- tent les codes pour revoir leur manière d’occuper leurs espaces de bureaux. Les surfaces commerciales sont aussi concernées puisque des espaces dédiés aux commerces, comme les agences bancaires ou des cafés, se lancent dans une offre de bureaux partagés. Le cotravail répond donc à de multiples attentes et peut-être en pre- mier à celle de davantage de joie au travail. Il y a là une évolution par- ticulièrement intéressante qui montre que la conception des espaces de travail ne saurait se réduire à la seule perspective de rentabilité. Pour résumer d’un mot la révolution qui est en gestation, on repren- dra la formule de Meka Brunel, selon laquelle on passe du bureau intelligent à l’intelligence des occupants de ces bureaux. Si on ne mesure pas encore clairement les multiples incidences qui découlent de cette révolution, on ne peut que se réjouir que l’homme s’en trou- ve placé au centre. ■ BD JURIS hebdo La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr NUMÉRO 689 10 JUILLET 2017 ISSN 1622-1419 17 E A NNEE L’ESSENTIEL . . immobilier - 2 - Jurisprudence - Droit de préemption urbain : Renonciation à la préemption Vente : Garantie des vices cachés. Pollution par hydrocarbures Responsabilité des constructeurs : Obligation de l’assureur dom- mages-ouvrage Rénovation tertiaire : L’application du décret du 9mai2017 est sus- pendue Urbanisme : Recours contre les permis de construire des logements - 4 - A l’Assemblée - Le Premier ministre confirme le recentrage de l’ISF sur l’immobilier - 4 - Actualité - Chute des investissements en bureaux L’encadrement des loyers respecté à 62% Les foncières en tête des performances des placements - 5 - Analyse - Guillaume Daudré (notaire à Paris): Usage des locaux d’habitation: l’ac- cessoire ne suit pas toujours le principal - 6 - Rencontre - Une étude de l’ORIE: le cotravail, évolution ou révolution? - 7 - Nominations - Au fil du J.O. - - 8 - Rencontre - La FNAIM lance un nouvel observatoire des loyers S O M M A I R E E D I T O R I A L 1 0juillet2017 2 P RÉEMPTION - V ENTE - R ESPONSABILITÉ ▲ Droit de préemption urbain ■ Renonciation à la préemption ( Civ. 3 e , 9 juin 2017, n° 761, FS-P+B+I, cassa- tion partielle, pourvoi n°16-14622) Une communauté d'agglomération avait préempté un appartement. Les parties étant en désaccord, le juge avait fixé le prix en 2014. La communauté d'agglomération avait fait appel puis avait renoncé à exercer son droit et s'était désistée de son action. La Cour de cassation juge d'abord que la communauté d'agglomération est irrece- vable à opposer une exception d'incompé- tence car les exceptions doivent, à peine d'irrecevabilité, être soulevées simultané- ment et avant toute défense au fond ou fin de non-recevoir (art. 74 du code de procé- dure civile) ; « il en est ainsi, alors même que les règles invoquées au soutien de l'excep- tion sont d'ordre public ». La cour d'appel avait ensuite considéré que la communauté d'agglomération ne pou- vait plus renoncer à acquérir car elle avait laissé passer un délai de deux mois après le jugement fixant le prix. L'arrêt est cassé: « Vu l'article L 213-7 du code de l'urbanis- me; Attendu que, pour condamner la commu- nauté d'agglomération à payer des dom- mages-intérêts aux consorts S., l'arrêt retient que, celle-ci s'étant désistée de son action et par conséquent de sa procédure d'appel, la date de la fixation judiciaire du prix est celle de la décision du premier juge et qu'en conséquence la renonciation, qui est intervenue plus de deux mois après, est tardive; Qu'en statuant ainsi, alors qu'à la date à laquelle la communauté d'agglomération a renoncé à la préemption, l'instance d'appel était toujours en cours de sorte que le juge- ment n'était pas devenu définitif, la cour d'appel a violé le texte susvisé; Par ces motifs: casse». Observations : Lorsque le juge fixe l'indem- nité d'expropriation, les parties disposent d'un délai de deux mois pour accepter le prix. Leur silence pendant deux mois vaut accord (art. L 213-7). En conséquence, une partie ne peut plus refuser le prix si elle a laissé passer le délai de deux mois. La renonciation doit être manifestée expres- sément dans le délai de deux mois qui suit la décision du juge (JOAN 24 oct. 1988, p.3009). Mais en cas d'appel, la Cour de cassation indique que l'instance est toujours en cours, le jugement n'est donc pas définitif. La règle demeure si une partie renonce à son appel. Une partie peut donc toujours renoncer à l'acquisition. L'arrêt ne précise pas jusqu'à q uand. Sans doute faut-il considérer, sous réserve d'interprétation, que lorsque l'ex- propriant renonce à son appel, la décision devient définitive et que le délai court à compter de cette date. La cour d'appel avait condamné l'expro- priant à verser 7500euros à titre de dom- mages-intérêts pour indemniser le préjudi- ce subi par les vendeurs, mais cette condamnation est donc annulée. Vente ■ Garantie des vices cachés. Pollu- tion par hydrocarbures (Civ. 3 e , 29juin2017, n°763, FS-P+B+R+I, rejet, pourvoi n°16-18087) Une SCI avait acquis le rez-de-chaussée d'un immeuble ayant été exploité par un garage automobile, en vue de l'affecter à l'habita- tion. Ayant découvert des métaux lourds provenant de cuves enterrées, rendant la dépollution nécessaire, la SCI avait assigné les vendeurs en garantie des vices cachés. La cour d'appel avait condamné les acquéreurs à indemnisation, in solidum avec l'agent immobilier. La Cour de cassation confirme la décision: « Attendu […] qu'ayant retenu à bon droit qu'en sa qualité de dernier exploitant du garage précédemment exploité par son père, M.C. ne pouvait ignorer les vices affectant les locaux et que l'existence des cuves enterrées qui se sont avérées fuyardes n'avait été révélée à l'acquéreur que posté- rieurement à la vente, la cour d'appel, appréciant souverainement la portée du rapport d'expertise, en a exactement déduit que le vendeur ne pouvait pas se prévaloir de la clause de non-garantie des vices cachés ». La Cour de cassation confirme la responsa- bilité de l'agent immobilier tout en écartant celle des notaires: « Mais attendu qu'ayant relevé, que ni le vendeur, ni l'agent immobilier n'avaient informé les notaires de la présence de cuves enterrées sous le garage et retenu qu'aucu- ne faute ne pouvait leur être reprochée sur l'existence du vice de pollution, la cour d'appel a légalement justifié sa décision de ce chef; […] Mais attendu qu'ayant relevé que la société A. avait admis avoir eu connaissance de la présence des cuves enterrées et qu'elle n'en avait pas informé l'acquéreur et les notaires instrumentaires, la cour d'appel, qui a pu en déduire que l'agent immobilier était tenu à réparation, a légalement justifié sa décision de ce chef; P ar ces motifs: rejette ». Observations : Cet arrêt confirme la sévéri- té de la garantie des vices cachés à l'en- contre du vendeur professionnel. Celui-ci est présumé connaître les vices de la chose, ce qui lui interdit de s'en exonérer. La Cour de cassation a même reconnu la responsa- bilité en qualité de professionnel de la construction immobilière à un vendeur qui avait par le passé dirigé une entreprise, mais avait cessé son activité professionnelle depuis de nombreuses années (Civ. 3 e , 26avril 2006). Ce nouvel arrêt reconnaît par ailleurs la responsabilité de l'agent immobilier car il était démontré qu'il avait connaissance du vice. À l’inverse, le notaire en est déchargé pour un motif inverse: il n'avait pas connaissance du vice. A retenir: Une pollution par hydrocarbures ne peut être ignorée du garagiste qui vend un immeuble dans lequel il a exploité le garage. Il ne peut donc s'exonérer de la garantie des vices cachés portant sur la pollution. Responsabilité des constructeurs ■ Obligations de l'assureur dom- mages-ouvrage (Civ. 3 e , 29juin2017, n°760, FS-P+B+R+I, cas- sation partielle, pourvoi n°16-19634) Un immeuble situé dans le Calvados avait été réceptionné en octobre1986. En août1996, le syndicat des copropriétaires avait déclaré des désordres sur les garde- corps en chêne des balcons. L'assureur avait accepté de les prendre en charge et ils avaient donné lieu à des travaux de reprise en 2001. Mais en 2007 le syndicat avait adressé une nouvelle déclaration de sinistre à l'assureur. Celui-ci avait invoqué la pres- cription. La cour d'appel avait rejeté la demande d'indemnisation du syndicat mais sa décision est censurée. L'arrêt d'appel avait relevé que le désordre sur le bois provenait d'un champignon apparu dans l'ouest de la France en 2005- 2008 qui faisant perdre toute résistance mécanique aux garde-corps et que « le sinistre trouvait sa source dans le bois d'ori- gine et non dans ceux mis en œuvre en1999 et2000, » et en conséquence que la dégradation des garde-corps constatés en JURISPRUDENCE 2007 sept ans après les travaux de reprise était la nécessaire continuité des désordres les ayant affectés en 1996 et en conséquen- ce « que n'était pas rapportée la preuve d 'une insuffisance ou d'une inefficacité des travaux financés par l'assureur dommages- ouvrage ». Cette décision est cassée: « Qu'en statuant ainsi, alors qu'il incombe à l'assureur dommages-ouvrages, tenu d'une obligation de préfinancer les travaux de nature à remédier efficacement aux désordres, de rapporter la preuve de l'ab- sence de lien de causalité entre son inter- vention et le dommage, la cour d'appel, qui a inversé la charge de la preuve, a violé [l'ar- ticle 1315, devenu 1353, du code civil] ». Observations : Cet arrêt apporte une solu- tion favorable au maître de l'ouvrage, bénéficiant de l'assurance dommages- ouvrage. Elle réaffirme l'obligation pour l'assureur de préfinancer les travaux pour remédier efficacement aux désordres. Elle contient une règle de preuve: la charge de la preuve qu'il n'existe aucun lien entre l'intervention de l'assureur et le dommage incombe à l'assureur. Le pourvoi faisait valoir que l'assureur dommages-ouvrage est tenu d'une obliga- tion de résultat de préfinancer les travaux de nature à remédier efficacement aux désordres. Si un sinistre de même nature affecte les mêmes parties d'ouvrage, l'assu- reur doit prouver l'absence de faute ou de lien de causalité entre son intervention et le dommage. Sans reprendre le terme d'obligation de résultat, la Cour de cassa- tion en reprend la conséquence: la preuve pèse sur l'assureur. A retenir: L'assureur dommages-ouvrages doit préfinancer les travaux de nature à remédier efficacement aux désordres. Rénovation tertiaire ■ L’application du décret du 9mai2017 est suspendue (CE, ord. référé, 28juin 2017, n°411578) Plusieurs associations professionnelles avaient engagé un recours en référé devant le Conseil d’État à l'encontre du décret du 9mai2017 imposant des obligations de réa- liser des travaux d'amélioration de l'efficaci- té énergétique des bâtiments tertiaires, en raison notamment - du court délai fixé entre la parution du décret et le 1 er juillet 2017 date fixée pour produire le plan de travaux et le rapport d'étude énergétique, - de l'inégalité de traitement entre les bâti- ments visés par le décret et ceux qui en sont exclus alors que tous relèvent du secteur tertiaire. L e Conseil d’État observe que l'article R 131- 42 du CCH impose la réalisation, dans les bâtiments visés (bureaux, hôtels, com- merces, établissements d'enseignement et bâtiments administratifs, de plus de 2000 m 2 ), de réaliser une étude énergétique et un plan de travaux et que l'article R 131-46 impose aux propriétaires ou aux bailleurs et preneurs de transmettre avant le 1 er juillet 2017 ces documents à un organisme à dési- gner par arrêté. Par ailleurs, l'arrêté qui doit fixer le contenu des études énergétiques n'a pas été publié et l'organisme auquel il faut transmettre les documents n'a pas été désigné. Le Conseil d’État en conclut: « qu'il est avéré, à la date de la présente ordonnance, et dès lors que n'a pas été pris l'arrêté prévu à l'article R. 131-50, que le délai fixé par l'article R. 131-46 du CCH est impossible à respecter […] que si la mécon- naissance de ce délai n'est pas assortie de sanctions administratives ou pénales, elle risque, notamment, de porter atteinte au bon déroulement des transactions immobi- lières engagées à compter du 1 er juillet 2017 […] qu'il y a lieu, dès à présent, de suspendre l'exécution du décret attaqué en tant qu'il comporte, à l'article R. 131-46 du CCH nou- vellement créé, les mots "avant le 1 er juillet 2017," ». Observations : Le Conseil d’État doit se prononcer ultérieurement sur les autres points du décret mais son application est donc d'ores et déjà suspendue. Urbanisme ■ Recours contre les permis de construire des logements (CE, 10 e et 9 e chambres réunies, 19juin2017, n°394677) Une association de riverains du XX e arron- dissement contestait la décision par laquel- le le maire de Paris avait accordé un permis de construire un ensemble immobilier de 6 niveaux pour 32 logements sociaux, un centre d'hébergement d'urgence de 71 places et une crèche de 66 berceaux. Le tribunal administratif avait rejeté sa demande. L'association ayant saisi la cour administrative d'appel mais celle-ci avait renvoyé l'affaire au Conseil d’État en appli- cation de l'article R 811-1-1 du code de jus- tice administrative. Le Conseil d’État valide cette interprétation de cet article qui a supprimé de façon tem- poraire (du 1 er décembre 2013 au 1 er d écembre 2018) le double degré de juri- diction pour les recours dirigés contre les permis de construire des bâtiments d'habi- tation. L'arrêt précise que pour l'application de cet article « dans le cas où la construction est destinée à différents usages , doit être regardé comme un bâtiment à usage prin- cipal d'habitation celui dont plus de la moi- tié de la surface de plancher est destinée à l'habitation . […] Dès lors qu'un centre d'hé- bergement d'urgence constitue un bâti- ment à usage principal d'habitation au sens des dispositions citées au point2 de l'article R 811-1-1 du code de justice administrative, le projet immobilier autorisé par le permis de construire en litige, dont 83% de la sur- face de plancher est destinée à l'habitation, doit être regardé comme étant "à usage principal d'habitation" au sens de ces dis- positions. » Le Conseil d’État statue aussi sur les condi- tions d'application de l'article L600-5-1 du code de l'urbanisme qui autorise le juge à inviter l'administration à régulariser le vice entachant la légalité du permis. Toutefois, l'auteur du recours peut contester cette décision avant dire droit. Le Conseil d’État précise que: « à compter de la délivrance du permis modificatif en vue de régulariser le vice relevé, dans le cadre du sursis à statuer prononcé par le jugement avant dire droit, les conclusions dirigées contre ce jugement en tant qu'il met en œuvre les pouvoirs que le juge tient de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanis- me sont privées d'objet ». Observations : On retiendra deux points de cet arrêt. 1. Suppression du double degré de juridic - tion L'article R 811-1-1 du code de justice admi- nistrative comporte une mesure temporai- re jusqu'à décembre2018 d'accélération des contentieux relatifs aux permis de construire des logements dans les zones où s'applique la taxe sur les logements vacants. La mesure concerne les immeubles à usage principal d'habitation. Le critère à retenir pour apprécier le caractère princi- pal est donc la surface. Si le logement excède 50 %, la règle temporaire s'ap- plique. Par ailleurs, un centre d'héberge- ment est considéré comme du logement. 2 Régularisation des vices de procédure 1 0juillet2017 3 R ÉNOVATION - U RBANISME ▲ JURISPRUDENCE ▲ 1 0juillet2017 4 ❑ Encadrement des loyers à Paris Le préfet de Paris a signé le 21juin2017 un arrêté fixant les plafonds de loyers applicables à compter du 1 er août 2017. Cet arrêté se superpose avec la limitation annuelle des loyers de l’article 18 de la loi du 6juillet 1989. Il vise les locations vides et les meublés. Les loyers de référence applicables à Paris sont visibles sur le site: http://www.drihl.ile-de-france.developpe- ment-durable.gouv.fr/le-dispositif-d-enca- drement-des-loyers-a-paris-a3564.html. A CTUALITÉ A CTUALITÉ É douard Philippe a présenté le 4juillet sa déclaration de politique générale devant les députés. Voici ses orientations en matière de fiscalité et d'immobilier. Taxe d'habitation En matière fiscale, le Premier ministre a confirmé la réforme de la taxe d'habitation qui doit, d'ici 5 ans, permettre de « rendre du pouvoir d'achat à l'immense majorité de nos concitoyens ». Cette taxe étant nécessaire au budget des collectivités territoriales, sa réforme sera débattue lors de la conférence nationale des territoires qui doit se tenir dès la mi-juillet. Aides au logement Au titre de la remise en ordre des finances publiques, le Premier ministre a évoqué les aides au logement, observant que nous dépensons deux fois plus que nos voisins, sans plus d'efficacité. ISF et fiscalité de l'épargne En matière fiscale, le taux d'impôt sur les sociétés doit être réduit, de 33,1/3 % actuel- lement, à 25 % d'ici 2022. La trajectoire de r éduction de l'imposition sera fixée dans la prochaine loi de finances. La réforme de l'ISF, qui vise à réorienter l'épargne des ménages vers le financement des entreprises, consistera en un resserre- ment de son champ d'application sur l'im- mobilier. La réforme sera votée dans le cadre de la loi de finances pour 2018, en vue d'une application en 2019. Par ailleurs, le Premier ministre a annoncé la mise en place d'un taux de prélèvement unique sur les revenus de l'épargne, à un taux de l'ordre de 30 %. Construction de logements S'agissant du logement, Édouard Philippe a annoncé une série de mesures pour en favo- riser la construction. Elles consistent en une simplification des procédures, une accéléra- tion de la délivrance des permis de construi- re, une sanction des recours abusifs et un transfert des autorisations d'urbanisme vers les intercommunalités (afin que les décisions de construction soient prises à l'échelle des bassins de vie). Enfin, il est prévu, d'ici 10 ans, de supprimer les passoires thermiques. ● A L ’A SSEMBLÉE AUPARLEMENT Le Premier ministre confirme le recentrage de l’ISF sur l’immobilier ❑ Chute des investissements en bureaux Les statistiques Immostat font état d’une chute des investissements en bureaux au 1 er semestre 2017. Avec 7milliards d’euros investis en Ile-de-France, le recul est de -40% par rapport au 1 er semestre 2016. Toutefois, BNP Paribas relative la baisse d’activité en observant que plus de 50 transactions de plus de 40millions d’euros sont en cours de négociation et que le seuil des 30milliards d’euros devrait à nouveau être franchi en 2017. La demande placée est en légère progres- sion ; +4% à 1,2million de m 2 . Les écarts géographiques sont très prononcés: si la Défense recule de -56%, la Première cou- ronne progresse de 95%. BNP Paribas table sur un volume placé entre 2,5 et 2,6millions de m 2 pour l’en- semble de l’année. Le taux de vacance se stabilise à 6,6% au 1 er semestre mais l’offre de bureaux en cours de construc- tion est en hausse à 1250000m 2 pour l’en- semble de l’Île de France. (Communiqué du 6juillet 2017). ❑ L’encadrement des loyers respec- té à 62% La CLCV a réalisé une enquête sur l’appli- cation de l’encadrement des loyers à Paris et à Lille. Il en résulte que la réglementa- tion est respectée en moyenne à 61% à Paris et à 63% à Lille. Le taux de confor- mité est supérieur pour les locations nues (64%), moindre pour les locations meu- blées (59%). Le taux varie fortement sui- vant les sites internet. Les plus respectueux de la réglementation sont Locare (100%) et Foncia (86%) tandis que les moins res- pectueux sont Le bon coin (50%) et Pap (49%). Le taux de conformité est plus élevé pour les grands logements que pour les petits logements, il est supérieur lorsque le bien est loué par une agence (73%) que lors- qu’il est loué directement par le bailleur (50%). La CLCV observe que le taux de respect de la réglementation n’a pas pro- gressé en 2017 par rapport à 2016 et craint qu’un plafond soit atteint. La CLCV demande que soit pérennisé l’en- cadrement et que soit interdit tout com- plément de loyer pour les petits logements (moins de 14m 2 ). (Étude publiée le 6juillet 2017) reproduction interdite sans autorisation ❘◗ Le département immobilier de Bersay & associés se renforce avec l’arrivée de Cyrille Gogny-Goubert (associé) et Alexis Le Bas . Acteurs L'article L605-1 du code de l'urbanisme permet au pétitionnaire d'obtenir, en cours de contentieux, une régularisation des vices de procédure. Le juge sursoit à statuer en laissant un délai pour régulari- ser. Mais l'auteur du recours peut contes- ter sa décision. Toutefois, si le permis est régularisé, son recours est sur ce point pri- vé d'objet, il doit donc être rejeté. ● ❑ Informations sur les prix de ven- te des biens immobiliers Les notaires de France ont ouvert un nou- veau site internet https://immobilier.statis- tiques.notaires.fr de restitution des prix de l’immobilier. Il résulte de l’entrée en vigueur de la loi du 28mars2011 (modernisation des pro- fessions juridiques) mais dont le décret d’application avait tardé à paraître en rai- son de l’entrée en vigueur de la directive du 13juin2013. Les textes d’application sont donc le décret du 28juillet2016 et des arrêtés du 30septembre2016. Le nouveau dispositif se présente en deux sites : - immobilier.notaires.fr pour les particuliers - immobilier.statistiques.notaires.fr pour les professionnels . Le conseil supérieur du notariat précise que l’alimentation de la base est obliga- toire et qu’elle donne lieu à un honoraire de formalité de 15,60 € HT (Communiqué du 6juillet 2017). ▲ 1 0juillet2017 5 L’utilisation exclusivement professionnelle de locaux à usage mixte ne respecte pas les dispositions de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation. Un arrêt rendu le 22juin2017 (n° 16-17- 946) donne une parfaite illustration de la rigueur avec laquelle la Cour de cassation constate et sanctionne la méconnaissance des dispositions protectrices des locaux à usage d’habitation. Des locataires demandent, sur le fonde- ment de l’article L. 631-7 du CCH, la nullité d’un bail professionnel conclu en 2012 sur un appartement parisien de 460m² dont ils rapportent la preuve qu’il était, au 1 er janvier 1970, affecté partiellement à usage d’habitation. Les bailleurs leur opposent qu’à cette date l’affectation profes- sionnelle était largement majori- taire (83% des surfaces) et que, l’accessoire suivant le principal, le local loué devait être réputé pro- fessionnel pour le tout. En première instance comme en appel et en cassation, les juges vont estimer que l’importance res- pective des surfaces consacrées à l’usage d’habitation et à l’usage professionnel est indifférente et que, à défaut pour les bailleurs de justifier de l’existence d’une autorisation de changement d’usage, le bail encourt une nullité globale, pour la totalité de ces dispositions. Si l’arrêt retentit comme un appel à la vigi- lance, la solution ne surprend pas. D’une part, elle respecte la lettre du texte de l’article L. 631-7 qui ne pose aucune condition relative à la surface destinée à l’usage d’habitation. D’autre part, elle est conforme à la doctri- ne exprimée par la circulaire n° 2006-19 UHC/DH2 du 22mars 2006 aux termes de laquelle « un local unique qui, à la date de référence est à usage mixte (une partie des mètres carrés à usage d’habitation et le reste à usage autre que d’ha- b itation) est à considé- rer selon cette réparti- tion, pour partie à usa- ge d’habitation et pour partie à un autre usage ». On peut également citer une décision simi- laire dans une affaire où seulement « une petite partie des locaux » loués était initia- lement à usage d’habitation (Cass. 3 e civ. 22 janv. 2014, n° 12-19494). La proportion des surfaces existant au 1 er janvier 1970 doit donc être respectée, ce qui ne va pas sans poser quelques difficul- tés. En effet, nombre de locaux mixtes ont pu être redistribués ou reconfi- gurés en fonction du développe- ment de l’activité professionnelle, sans perdre pour autant leur caractè- re d’habitation. Et, pour certaines pièces du logement, par exemple le salon de la famille qui sert de salle d’attente, il faut espérer que les preuves de la situation existante en 1970 soient exemptes de toute ambiguïté. Au-delà de la question de l’usage mixte, on retiendra de l’arrêt du 22juin2017 que les conventions conclues en violation des dispositions de l’article L. 631-7 sont frap- pées d’une nullité totale alors même que les surfaces irrégulièrement affectées à d’autres fins que l’habitation sont minori- taires. Dit autrement, l’étendue de la nullité ne dépend pas de l’ampleur de la transforma- tion. Ainsi toute violation de l’article L. 631-7, même modeste, est susceptible d’entraîner l’annulation du contrat dans son ensemble. G. D. ■ Guillaume Daudré présente son analyse de l’arrêt rendu le 22juin2017 par la Cour de cassation sur l’usage des locaux lorsque le local est originairement à usage mixte. ANALYSE L’analyse de Guillaume Daudré (notaire à Paris) Usage des locaux d’habitation: l’accessoire ne suit pas toujours le principal Le risque d’une nullité totale du bail Bibliographie : Changements d’usage des locaux d’habitation. Les réformes de l’article L. 631-7 du CCH, G. Daudré et P. Wallut, préface H. Périnet-Marquet - Lexis Nexis, 2ème éd. 2016 A CTUALITÉ ➩ Taux de l’usure Pour les prêts immobiliers, le taux de l'usure est fixé, à compter du 1 er juillet 2017 à: ➙ Prêts à taux fixe : - prêts d'une durée inférieure à 10 ans: 3,12%, - prêts de 10 ans et moins de 20 ans: 3,09%, - prêts de 20 ans et plus: 3,25%. ➙ Prêts à taux variable : 2,83%. ➙ Prêts-relais : 3,33%. (Avis du 28juin 2017, J.O. du 29, n°96) ➩ Taux de l'intérêt légal Pour le second semestre 2017, le taux de l'intérêt légal est fixé: ➙ Pour les créances des personnes physiques n'agissant pas pour des besoins professionnels: à 3,94% ; ➙ Pour tous les autres cas: à 0,90% . (Arrêté du 26juin 2017, J.O. du 30juin, n°23). Chiffres ❑ Les foncières en tête des perfor- mances des placements Selon l’étude réalisée par l’IEIF, les fon- cières arrivent en tête des performances s ur 20 ans. De 1996 à 2016, le taux de ren- tabilité interne affiche 13,5% pour les foncières, devant le logement à Paris (10,3%). Les SCPI (8,0%) ont un TRI un peu inférieur aux bureaux (8,7%) L’IEIF ajoute que si les foncières ont la meilleure rémunération, elles ont aussi la volatilité la plus forte. (Étude publiée le 3juillet 2017). Source IEIF ❑ Évolution du commerce Le CNCC qui a créé le groupe de travail “retail révolution”, a choisi quatre théma- tiques de travail: “transition numérique et ses nouveaux usages” (avec Élise Masurel, Klépierre et Olivier Badot, ESCP), “Omni- canalité” (Anne-Lise Glauser, PwC et Antoine Lemarchand, Nature et Décou- vertes), “Mixités spatiales et fonction- nelles” (Ludovic Castillo, Altarea Commer- ce et Jean-Paul Viguier, architecte) et “Nouveaux enjeux d’entreprenariat et d’investissement (Antoine Frey, Frey et Valérie Renaudin, Paris-Dauphine). (Communiqué du 4juillet2017). Le TRI de 1996 à 2016 “Coworking et immobilier de bureaux en Ile- de-France: révolution ou évolution?” Com- mençons par une précision de vocabulaire. Le thème choisi par l’observatoire régional de l’immobilier d’entreprise avait adopté le terme anglais, mais sous l’impulsion de Meka Brunel, faisant allusion à son passé dans une grande banque québécoise, nous utiliserons celui de cotravail. Le secteur est en pleine effervescence au point qu’Alain Béchade, qui présentait les résultats de l’étude ce 4juillet avec Domi- nique Duban, soulignait que le paysage avait changé au cours de la réalisation de l’étude. En 2010, il n’y avait que 10 espaces de cotra- vail en Ile-de-France; en 2017 le volume est passé à 265. L’étude brosse un tableau de la diversité des offres. Elle se compose d’enseignes dédiées comme Wework, certaines sont proposées par des grands opérateurs (Nextdoor pour Bouygues ou Blue Office pour Nexity…). Cer- taines se présentent comme une occupation temporaire pour optimiser des espaces vacants avant leur restructuration (comme Bureaux à partager). D’autres enfin émanent d’autres types d’acteurs qui introduisent un usage de bureaux au sein de leur activité. C'est le cas de café, d’agences bancaires ou même de logements. Dressant les caractéristiques de ce cotravail, l’ORIE évoque le forfait à la carte, une com- munauté de travail dynamique, la diversité des espaces tournés vers le bien-être, l’opti- misation de surfaces vacantes ou sous-occu- pées, une plus grande flexibilité que dans les bureaux traditionnels. Quel modèle économique ? L’offre est en moyenne facturée de 250 € à 300 € HT HC par mois en espace nomade (avec place attribuée ou non) et de 550 à 600 € par mois pour un bureau fermé. Les bureaux sont le plus souvent implantés à Paris (180 sur les 265 espaces de l’Ile-de-Fran- ce). L’offre totale représente de l’ordre de 100000m 2 . L’offre constitue moins de 1% du parc, mais elle occupe 12% de la deman- de placée pour les surfaces de plus de 1000m 2 à Paris centre ouest en 2016 (source CBRE). Dominique Duban évoque les éléments qui peuvent permettre de vérifier la viabilité du modèle économique; l’offre se localise sou- vent dans les espaces difficiles à louer (rez- de-chaussée), la tarification est variable en fonction du service, le ratio est d’une person- ne pour moins de 10m 2 , la gestion se fait à l’aide d’un logiciel spécifique, certaines offres se créent sur d’autres actifs (agences ban- caires par exemple). Pour un propriétaire, la formule permet de louer des espaces vacants; pour une collectivité locale, cela permet de revitaliser des secteurs en déshé- rence. Droit public, droit privé Du point de vue juridique, Alain Béchade souligne que les difficultés viennent plus du droit public que du droit privé. En effet les relations contractuelles associent un bail commercial entre le propriétaire et la société qui propose les services et un contrat de prestation de services entre la société et l’uti- lisateur des locaux. Ce contrat est soumis à TVA, il doit respecter le règlement de copro- priété. Le risque de requalification du contrat de prestation de service en bail commercial semble limité (voir toutefois, Civ. 3 e , 19 nov. 2016). Le droit public suscite plus de ques- tions notamment en raison des changements de destination qu’il peut provoquer; une sur- face de commerce peut devenir espace de bureaux. L’accueil de nombreux visiteurs peut influer sur la qualité d’espaces recevant du public… En matière fiscale, la taxe pour création de bureaux pourrait susciter une difficulté si une surface commerciale devenait utilisée majori- tairement pour des espaces de cotravail, car elle pourrait justifier la soumission de la taxe au tarif du bureau et non plus du commerce. L’ORIE émet quelques préconisations pour faciliter l’usage du cotravail (voir encadré). Quel avenir pour le cotravail? L’ORIE a exploré les diverses hypothèses. Exemples. Permettant une optimisation des espaces vacants, il pourrait contribuer au ralentissement de la construction, il favorise la reconversion des immeubles obsolètes, il peut contribuer à un nouveau mode de pro- duction des espaces de bureaux… Dirigeant Multiburo, qui propose des centres d’affaires depuis 30 ans, Stéphanie Auxen- fans observe que la croissance du cotravail s’est accélérée avec le développement des technologies. Perçue au départ comme de 1 0juillet2017 6 ORIE ETUDE Le cotravail, évolution ou révolution? Propositions de l’ORIE 1. Réduire de 5 à 2 le nombre des destinations 2. Ne pas imposer un changement destination pour des locaux don l’occupation est tempo- raire (pas plus de 3 ans) 3. Faire de la destination fiscale principale la destination unique 4. Au titre de la taxe sur les bureaux, appli- quer le tarif des centres de congrès (soit celui des locaux de stockage) 5. Pour le cotravail chez l’habitant, imposer le rappel de la réglementation à celui qui le pro- pose (comme pour les locations meublées tou- ristique de courte durée) 6. Organiser un observatoire du cotravail (de type Immostat) moindre qualité, l’offre de bureau partagée a en réalité fait émerger une volonté nouvel- le de partage, plus que de bureaux. Pouvoir d’achat et joie de vivre Pour Philippe Morel, président de Nextdoor, le but de la formule du cotravail est double: redonner du pouvoir d’achat aux entreprises et de la joie de vivre aux collaborateurs. Il est parti de l’observation que les entreprises ont besoin de se rencontrer et de faire vivre une expérience aux salariés. Nextdoor a réussi à convaincre 4500 clients sur 9 sites. Avec Gecina, Meka Brunel observe que les espaces collaboratifs permettent de répondre à la nécessité d’attirer des talents, ce qui invite à repenser les espaces que nous possédons. C’est à San Francisco où il a créé le premier espace de cotravail, que Clément Alteresco a appris “qu’ensemble, on est plus fort”. Le numérique transforme le rapport au travail. Avec Bureaux à partager (50 collaborateurs), il entend accompagner cette révolution du travail. Avec BàP.com, il propose un site d’échange d’espaces flexibles. La confrontation de deux chiffres, 5millions de m 2 vacants et 800000 chômeurs, a conduit Anne Keusch (Groupama) à fonder Solid’Of- fice. Cette approche solidaire vise à la fois à redynamiser des chômeurs et à occuper des espaces vacants. Le chômeur a accès au local pour un tarif modique (15 € par mois) dans des locaux partagés (150, Champs Élysée ou les Miroirs à la Défense notamment). Pour Clément Atleresco, la valeur est celle du client final. On ne valorise pas les m 2 mais les gens qui occupent les lieux. Le raisonnement est analogue à celui des sites internet qui cal- culent leur nombre d’utilisateurs pour valori- ser leur entreprise. Chez Nextdoor, dont les 46 salariés sont tous chez les clients, Philippe Morel a observé que si les clients restent dans les locaux proposés c’est qu’ils sont attachés à la qualité de rela- tions humaine qu’ils y trouvent. Stéphanie Auxenfans abonde: le virtuel est pratique mais, à un moment, revient la nécessité de se voir. La formule permet d’associer des per- sonnes qui sont à divers stades de dévelop- pement de leur activité. Meka Brunel résume d’une formule l’évolution: on est passé de l’immeuble intelligent à l’intelligence des occupants. Elle permet d’être “libre ensemble”. Alain Béchade conclut: le cotravail passe par des mots divers (polysémie), recouvre des occupations diverses (poly-fonctionnalités), des formes économiques et sociales diverses (polymorphisme). Si la localisation reste tradi- tionnelle, apparaît la notion de bien être au travail. Quelle sera l’ampleur du mouve- ment? La question demeure à ce jour sans réponse certaine. ● 1 0juillet2017 7 NOM : PRÉNOM : FONCTION : SOCIÉTÉ : ADRESSE : TÉL : FAX : MÉL : N ° TVA INTRACOM .: SIGNATURE : O F F R E EX C EP T IO NN EL L E R é s e r v é e a u x n o uv e a u x a b o n n é s 20% de réduction sur l’abonnement JURIS hebdo immobilier N OMINATIONS I NITIATIVES Cabinets ministériels ➠ Economie : Sont nommés au cabinet de Bruno Le Maire: Emmanuel Moulin (direc- teur du cabinet), Bertrand Sirven (conseiller auprès du ministre), Bertrand Dumont , (directeur adjoint du cabinet) et Thomas Velter , (chef de cabinet). Sont nommés conseillers: Emmanuel Monnet (financement de l'économie) et Christophe Pourreau (fiscalité, concurrence et consom- mation). (Arrêté du 21juin2017, J.O. du 27juin, n° 73). ➠ Culture : Rejoignent le cabinet de Fran- çoise Nyssen: Marc Schwartz (directeur de cabinet), Laurence Tison-Vuillaume (direc- trice-adjointe), Loïc Turpin (chef de cabi- net) et Jeanne Guesdon (cheffe-adjointe de cabinet). (Arrêté du 21juin2017, J.O. du 27juin, n°74). Ambre Cerny est nommée cheffe adjointe de cabinet, conseillère parlementaire. Elle succède à Jeanne Guesdon. (Arrêté du 27juin2017, J.O. du 1 er juillet, n°56). ➠ Personnes handicapées : Virginie Magnant est nommée directrice de cabi- net de Sophie Cluzel. (Arrêté du 22juin2017, J.O. du 28juin, n°23) ➠ Intérieur : Intègrent le cabinet de Gérard Collomb: Stéphane Fratacci (directeur du cabinet), Nicolas Lerner (directeur adjoint et Jean-Marie Girier (chef de cabinet). Gré- goire Dulin (justice) et Simon Fetet (conseiller budgétaire, administration terri- toriale de l'Etat, modernisation et collecti- vités locales). (Arrêtés du 21juin2017, J.O. du 28juin, n°37 et J.O. du 30juin, n°61). ➠ Justice : Sont nommés au cabinet de Nicole Belloubet: Mathieu Herondart (directeur du cabinet), Hélène Davo (direc- trice adjointe) et Sylvain Laval (chef de cabinet). (Arrêté du 27juin2017, J.O. du 30juin, n°67). Préfets Sont nommés préfets de région: Jean-Luc Marx (Grand Est), Amaury de Saint-Quen- tin (Réunion) et Franck Robine (Marti- nique). Fabrice Rigoulet-Roze est nommé préfet de Charente-Maritime. (Décret du 22juin2017, J.O. du 27juin, n°38 et décrets du 29juin, J.O. du 30juin, n°52 à54). Organismes publics ✓ Institut national de l'information géo - graphique et forestière : Emmanuel Rous- selot est nommé secrétaire général. (Arrêté du 15juin2017, J.O. du 28juin, n°40). ✓ Observatoire de l'épargne réglementée : Emmanuel Charron est nommé secrétaire général. (Arrêté du 22juin2017, J.O. du 30juin, n°83). ✓ Epareca : Sont nommés membres: Isabel- le Richard (représentante du ministre char- gé du commerce et de l'artisanat), Gon- tran Thüring , Dominique Mocquax et Gabriel Hollander (représentants des pro- fessions commerciales et artisanales). (Arrêté du 28juin2017, J.O. du 2juillet, n°47). Affaires régionales ➠ Jean-Christophe Boursin est nommé secrétaire général pour les affaires régio- nales des Pays de la Loire. (Arrêté du 29juin2017, J.O. du 1 er juillet, n°31). B ULLETIND ’ ABONNEMENT « PRIVILÈGE » ❑ OUI , je souhaite bénéficier de l’offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC (soit 586,68 € HT + 2,1% de TVA) au lieu de 779 € TTC, soit 20% de réduction . Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription À RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi689 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✁ Foncière Logement renforce son engagement de 200millions d’ € En prolongeant son engagement en faveur de la mixité sociale par le logement et de la sécurisation des retraites, Foncière Logement va diversifier les modes d’habi- tat et développer une offre de logements locatifs libres dans les quartiers en muta- tion. Foncière Logement doit construire 12500 logements dans les quartiers priori- taires de la politique de la ville. D’ici fin 2017, Foncière Logement doit investir 200millions d’euros dans plus de 1000 logements supplémentaires dans les QPV. Le patrimoine de Foncière logement est actuellement de 24800 logements locatifs conventionnés. (Communiqué du 4juillet2017) AU FIL DU J.O. ❑ Erratum : Le numéro de la semaine dernière relatif au marché du loge- ment présenté par Century 21 com- portait une erreur de nom: le pré- sident de Century 21 est bien Lau- rent Vimont et non, Hervé Bléry, qui est son prédécesseur. Nous prions les intéressés et nos lecteurs de bien vouloir nous en excuser. Travaux du Parlement Convoqué en session extraordinaire, le Par- lement doit notamment examiner - le projet de loi ratifiant l'ordonnance n°2017-717 du 3mai 2017 portant c réa- tion de l'établissement public Paris La Défense - le projet de loi ratifiant les ordonnances n°2016-1058 du 3août 2016 relative à la modification des règles applicables à l' éva- luation environnementale des projets , plans et programmes et n°2016-1060 du 3août 2016 portant réforme des procé- dures destinées à assurer l 'information et la participation du public à l'élaboration de certaines décisions susceptibles d'avoir une incidence sur l'environnement. (Décret du 28juin2017, J.O. du 29juin, n°2). A UFILDU J.O. 1 0juillet2017 8 F NAIM Le cap des 900000 transactions par an a été franchi: de juin2016 à juin2017, le volume des ventes de logements anciens a augmenté de +9,9%, a indiqué Jean-Fran- çois Buet le 5juillet. Mais il relativise la portée de la hausse en soulignant que cela ne représente que 2,6% du parc. La tendance des prix est à la hausse: l’aug- mentation est estimée à +4% pour l’en- semble du marché français ; +4,4% pour les appartements est +3,4% pour les mai- sons individuelles. Les prix des apparte- ments augmentent plus vite dans les grandes villes (hausse de +7,1% à Bor- deaux ou +5,1% à Lyon) que dans les villes moyennes (+2,5% à Amiens). Ils baissent dans certaines villes comme à Limoges (- 0,7%) ou au Havre (-2,4%). Bruno Deletré, directeur général du Crédit Foncier souligne que le volume des crédits à l’habitat est en augmentation : il devrait progresser en 2017 de +8%. Pour la première fois, la FNAIM a présenté un observatoire locatif dénommé OSLO (observatoire statistique de la location). Il donne un éclairage sur le marché locatif puisqu’il recense les offres de location. Cet observatoire, qui compte déjà 250000 références, permet de mesures les évolu- tions de loyer ainsi que les délais de loca- tion. Ainsi les délais de location sont de 13 jours à Lille, mais de 31 jours à Bordeaux ou de 53 jours à Nice. L’observatoire fournit d’autres chiffres comme la part du parc locatif privé (par exemple 47% à Lyon, ou 53% à Nancy). Nouvel observatoire La confrontation entre l’offre locative mesurée par OSLO et la base de données des baux en cours permet de mesurer l’évolution du marché. La FNAIM précise que le choix de créer OSLO alors qu’existe déjà l’observatoire Clameur est de permettre d’aller au-delà de ce qui est déjà mesuré, afin d’apporter aux pouvoirs publics des outils de politique territoriale. A Grenoble, la FNAIM a suspendu la four- niture des références à l’observatoire local des loyers car les agents immobiliers sont défavorables à l’encadrement des loyers et attendent du Gouvernement qu’il précise ses intentions à cet égard. Les propositions de la FNAIM Dans l’attente des précisions gouverne- mentales sur les projets de réforme, la FNAIM formule un certain nombre de demandes. La FNAIM demande d’abord de créer un statut du bailleur privé (voir encadré) per- mettant l’amortissement du logement locatif. Cela permettrait une reconnaissan- ce du rôle économique joué par le bailleur tout en améliorant la rentabilité de son placement. Le coût fiscal de cette mesure est évalué à 5,8milliards d’euros, mais il pourrait être en partie compensé par une suppression des dispositifs fiscaux déroga- toires dont le coût est de 3,7milliards d’ € . Des mesures à fort effet de levier Le Crédit Foncier a également émis des propositions de réforme, tout en souli- gnant la nécessité de pérennité des dispo- sitifs car il faut du temps pour qu’une mesure produise ses effets. Il met l’accent sur des réformes à fort effet de levier. Un exemple caractéristique est la proposition de majorer la part garantie par l’État dans le Fonds de Garantie de l’Accession Sociale (FGAS). Cette part est actuellement limitée à 50% et Bruno Deletré propose de la porter à 80%. Or en 2016, l’encours de prêts garantis est de 58milliards d’euros et le coût pour l’État n’est que de 23… mil- lions d’euros Il propose aussi d’accroître le rôle de l’éco- PTZ pour faciliter la rénovation des centres-villes et des copropriétés. Réduire les droits de mutation Par ailleurs, le Crédit Foncier souligne que pour accroître la mobilité, il conviendrait de réduire le montant des droits de muta- tion qui sont parmi les plus élevés d’Euro- pe. L’exemple britannique, qui prévoit une imposition à taux progressif pourrait être suivi. Il conviendrait aussi de réduire les frais d’hypothèque. Enfin, Bruno Deletré préconise d’améliorer l’accès au crédit, pour les acquéreurs qui ne sont pas titu- laires d’un CDI. L’objectif peut être atteint non seulement en assouplissant les règles de garantie des prêts FGAS et en baissant les droits de mutation mais aussi en réfor- mant les règles du taux de l’usure. Dans la perspective d’une loi sur le loge- ment qui devrait être présentée en octobre, Jean-François Buet attend des pouvoirs publics des mesures de simplifica- tion. En voici quelques exemples : - Simplifier les formules imposées aux per- sonnes qui se portent caution d’un bail d’habitation. - Simplifier les règles de congé pour vente ou pour habiter. - Moderniser les décrets fixant la liste des charges et des réparations locatives. - Regrouper les diagnostics et harmoniser leur durée. - Simplifier le service d‘opposition au démarchage téléphonique. La FNAIM lance un nouvel observatoire des loyers OSLO, nouvel observatoire des loyers du parc privé, vise à améliorer la connaissance du marché locatif. JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 contact@jurishebdo.fr ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0219 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 779 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: par nos soins ■ Gestion des abonnements: logiciels Libre office - Xoops RENCONTRE Le statut du bailleur privé Le bailleur pourrait amortir le bien loué, selon un taux d’autant plus élevé que le loyer est social. Base de calcul: 80% du coût d’acquisition (soit un forfait correspondant en moyenne à la valeur du bien hors foncier) Montant de l’ amortissement annuel - Régime de base: 2% - Loyer intermédiaire (Pinel): 4% - Loyer social (PLS): 6% par an - Loyer très social (PLUS): 8% par an Amortissement des travaux - 100% pour les réparations d’entretien, 33% pour la rénovation énergétique (3 ans), 20 % pour l’amélioration (5 ans) ; comme pour le neuf pour l’agrandissement Autres caractéristiques: - Imputation des déficits fonciers sur le revenu global, sans limite. - Exonération de l’impôt sur la plus-value en cas de réinvestissement du prix de vente dans un logement à loyer maîtrisé. - Comptabilisation de ces logements au titre des logements sociaux SRU (pour PLS et PLUS). Zone Type de biens Délai médian (en jours) loyer médian ( € ) Loyer médian ( € /m 2 ) L yon S tudio 2 pièces 3 pièces 4 pièces 4 5 42 38 31 4 40 595 750 1171 1 6,9 12,8 11,5 12,0 Ensemble 39 717 13,0 Péri- phérie Studio 2 pièces 3 pièces 4 pièces 62 48 49 45 400 515 650 860 14,2 11,5 10,2 9,3 Ensemble 49 654 10,6 Marché locatif à Lyon Source: FNAIM - OSLO
