Au sommaire :
– 2 – Jurisprudence –
Urbanisme : Élaboration d’une carte communale
– 2 – Au Sénat –
Aménagement du quartier de La Défense
Conférence nationale des territoires
Réforme de la taxe d’habitations
Fusion des départements de la petite couronne ?
Communes nouvelles et hausse de la taxe d’habitation
Réforme des APL
– 3 – A l’Assemblée –
Évaluation environnementale
– 4 – Interview –
Arnaud Dewachter (Aspim) : “Taxer les SCPI et les OPCI de rente, c’est ne pas comprendre le produit”
– 5 – Études –
Les SCPI et les OPCI atteignent des records de collecte
– 6 – Tableau des réponses ministérielles –
– 7 – Nominations – Agenda –
– 7 et 8 – A l’Assemblée –
Code des juridictions financières
Dialogue social et prélèvement à la source
Taxe de séjour / Débat d’orientation budgétaire
■ jugé ■ > Le juge des référés n’est pas compétent pour trancher un litige d’interprétation des clauses d’un bail (CA Paris, 28 sept. 2017, p.2). > Si la valeur locative devient inférieure au loyer pratiqué, le loyer de renouvellement est fixé à la valeur locative (CA Paris, 27 sept. 2017). > Un juge peut valider a posteriori la réali- sation de travaux engagés par le preneur , aux frais du bailleur, en cas d’urgence (CA Paris, 20 sept. 2017). > La procédure de suspension de la clause résolutoire n’est pas applicable à un contrat de crédit-bail immobilier (CA Paris, 15 sept. 2017, p.4). > Le principe de la trêve hivernale n’interdit pas de prononcer une mesure d’expulsion. Il s’oppose à son exécution du 1 er novembre au 31mars (CE 22 sept. 2017). ■ affirmé ■ > Les représentants du monde HLM ont voté lors de leur congrès une motion refu- sant de poursuivre le débat avec le secrétai- re d’État, Julien Denormandie (voir p.5). ■ publié ■ > Le décret fixant les nouvelles règles de calcul des APL a été publié au J.O. du 28septembre (p.7). ■ proposé ■ > Le CNCC a émis trois propositions pour redynamiser les centres-villes (p.6). > Le Gouvernement veut taxer les loge- ments les plus énergivores (p.6). ■ créée ■ > Metz Métropole a été créée par décret du 27septembre (p.7). Un problème de méthode? D écidément, la méthode de réforme choisie par le Gouver- nement passe mal dans le monde du logement. Julien Denor- mandie a pris son bâton de pèlerin pour prêcher la bonne paro- le au monde HLM, mais il s’est heurté à un refus de dialogue puisque le congrès a voté, à l’unanimité, une motion écartant tout accord pour prolonger la discussion sur les bases proposées par le ministre (p.5). Chez les copropriétaires, le débat n’est qu’amorcé. On prête au Gou- vernement l’intention de réformer le droit de la copropriété et cet- te ambition doit passer par une loi d’habilitation aux détours d’un projet de loi relatif au droit à l’erreur et à la simplification. Mais le contenu exact n’en a pas encore été dévoilé. La méthode est peu goûtée de l’ARC qui a fait part de ses vives critiques. Sur le fond, l’As- sociation des responsables de copropriété estime que la simple réfor- me institutionnelle, qui consiste à doter le syndicat d’un conseil d’ad- ministration, rassemblant syndic et conseillers syndicaux, n’est pas suffisante pour régler les problèmes de la copropriété (p.8). Sans être opposée au principe d’une réforme - l’ARC a d’ailleurs souvent été source, écoutée, de proposition, l’association en appelle à une réforme plus globale. La question ne saurait être uniquement finan- cière. L’ARC cite l’exemple d’une copropriété qui a refusé une sub- vention conséquente, car les copropriétaires ne voulaient pas être dépossédés de leur pouvoir de décision. On attend aussi la position de la Chancellerie qui, en principe, est chargée de la copropriété. Quant au thème de la rénovation énergétique, il est tout aussi polé- mique. Personne ne conteste la nécessité de réduire la consomma- tion d’énergie - le débat sur ce point n’est plus autorisé - mais les perspectives évoquées par le ministre de l’écologie font vigoureu- sement réagir les intéressés. L’idée de passer de l’incitation à la contrainte pour que les propriétaires rénovent leur logement n’est pas du goût de l’UNPI, pas plus que de la FNAIM. La méthode est connue. Commencer par dénigrer la situation en recourant à un vocable infamant. C’est chose acquise avec le quali- ficatif de “passoire thermique”, voire dans sa version plus dure “d’épave thermique”. Puis adopter des mesures incitatives, ce fut le cas des divers crédits d’impôt. Mais ces incitations s’avèrent coû- teuses et ont leurs limites. Le crédit d’impôt de transition énergé- tique doit donc être réduit par la prochaine loi de finances. Mais surtout comme le montre l’exemple cité par l’ARC, la préoccupation financière n’est pas nécessairement celle qui provoque le blocage, car les copropriétaires veulent rester maîtres de leurs décisions. Enfin, si l’incitation ne suffit pas, l’étape suivante est celle de la contrainte. Nous y venons. Le calendrier reste incertain mais l’ob- jectif est clair. Tout ceci fait peu de cas de la liberté de gestion d’un propriétaire sur son bien… Ce n’est plus alors un problème de méthode pour emporter la conviction mais un choix de méthode pour imposer la décision. ■ BD JURIS hebdo La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr NUMÉRO 698 9 OCTOBRE 2017 ISSN 1622-1419 17 E A NNEE L’ESSENTIEL . . immobilier - 2 - Jurisprudence - Baux commerciaux : Fin de bail dérogatoire. Contestation sur le contenu du bail / Valeur locative en baisse / Clause résolutoire: des conséquences disproportionnées? / Travaux urgents et travaux requis par la vétusté. Le locataire peut-il engager les travaux à la place du bailleur? Crédit-bail immobilier : Pas de suspension des effets de la clause résolutoire Expulsions : Portée de la trêve hivernale Sous-traitance : Faculté du sous-traitant de renoncer à la caution? - 5 - Actualité - Quelle réforme pour le logement: Julien Denormandie au congrès HLM - 6 - Réglementation - Taux de l’usure / Locaux insuffisamment occupés Interpréter le silence de l’administration - 6 - Réponses ministérielles - - 7 - Nominations - Au fil du J.O. - Metz devient métropole Modification du seuil de versement de l’APL Signature électronique - 8 - Rencontre - Réforme de la copropriété: l’ARC montre au créneau S O M M A I R E E D I T O R I A L 9 octobre2017 2 B AUXCOMMERCIAUX ▲ Baux commerciaux ■ Fin de bail dérogatoire. Contes- t ation sur le contenu du bail (CA Paris, Pôle 1, ch. 8, 29septembre 2017, n°16/15530) En 2011, à l'issue d'un bail dérogatoire de 23 mois, les relations contractuelles entre les parties s'étaient poursuivies. En 2016, le bailleur avait fait délivrer un commande- ment visant la clause résolutoire pour impayés de loyers. Or les parties étaient en litige sur l'interprétation du contenu du bail: le locataire soutenait que les relations contractuelles étaient régies par le statut mais que faute d'être écrite, la clause réso- lutoire n'existait pas au-delà de l'expiration du bail dérogatoire ; le bailleur au contrai- re, se prévalait de la clause résolutoire du bail initial. La cour d'appel refuse de trancher le litige en référé et renvoie les parties au juge du fond: « La cour relève cependant que la présente instance à faire apparaître une contestation sur le contenu et le régime du bail verbal actuellement applicable , l'appelante reven- diquant une poursuite des relations contractuelles sous le régime général du statut des baux commerciaux et l'intimée l'existence d'une tacite reconduction du contrat dans les mêmes conditions déroga- toires qu’initialement fixé. La réponse à cette question, dont découle le constat du mécanisme d'automaticité du jeu de la clause résolutoire éventuellement stipulée entre les parties, implique l'inter- prétation des relations existantes entre elles. Cette interprétation échappe néces- sairement au juge des référés, juge de l'évi- dence au sens de l'article 808 du code de procédure civile ». En conséquence, la cour d'appel infirme le jugement de première instance qui avait constaté l'acquisition de la clause résolu- toire. Observations : La cour d'appel se fonde sur la compétence limitée du juge en référé, juge de l'évidence. Selon l'article 808 du code de procédure civile, "Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal de grande instance peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justi- fie l'existence d'un différend." Il a déjà été jugé que le juge des référés n'était pas compétent en cas de contesta- tion sur la qualification d'un bail commer- cial (Aix-en-Provence, 4juin 1987), ou sur l'interprétation d'une clause d'un bail com- mercial (Civ. 3 e , 10février 1988, 86-18864). Le présent arrêt en fournit un nouvel exemple relatif au contenu du bail. A retenir: Le juge des référés n'est pas compétent pour trancher un litige d'inter- prétation des clauses d'un bail. ■ Valeur locative en baisse (CA Paris, 27septembre2017, Pôle 5, ch. 3, n°15/19792) Un bailleur de locaux commerciaux à usage de restauration rapide dans le quartier Monceau à Paris avait adressé à son locatai- re un congé avec offre de renouvellement. Le loyer pratiqué était de 46516euros et le bailleur proposait un loyer de 50000euros. Or le locataire soutenait que la valeur loca- tive était en baisse et proposait 28000euros. La cour d'appel commence par considérer qu'il n'y a pas eu dans le quartier de modi- fication notable des facteurs locaux de com- mercialité en dépit de la création de 52390m 2 de locaux d'activité (bureaux, hôtels…) au cours du bail expiré, seule la création de 20163m 2 de bureaux ayant eu un impact favorable sur le commerce consi- déré. Elle retient une valeur locative de 35280 € , diminuée d'un abattement de 8% lié à la prise en charge par le preneur de l'impôt foncier, de l'assurance de l'im- meuble, des honoraires de gestion et des gros travaux, soit un loyer arrondi à 32500 € . Elle écarte enfin la référence au loyer pla- fonné: « L'expert indique que, sur la base des indices Insee ICC, le loyer en renouvelle- ment en cas de plafonnement s'élève au 1 er octobre 2012 à 44492 € par an, de sorte que la valeur locative étant inférieure au montant du loyer plafonné, le montant du loyer renouvelé doit donc être fixé à la valeur locative , quand bien même il n'exis- terait pas de motifs de déplafonnement ». Observations : On sait que la règle du pla- fonnement des loyers commerciaux (art. L 145-34 du code de commerce) vise à éviter pour le preneur une hausse excessive du loyer. Mais le plafonnement est une excep- tion au principe selon lequel "Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative." (art. L 145-33). Ce principe retrouve à s'ap- pliquer dans un certain nombre d'hypo- thèses comme le montre cet arrêt. Le cas est celui où la hausse du loyer contractuel, résultant de l'application de l’indice excède la valeur locative. La cour d'appel admet que le locataire est fondé à demander la fixation du loyer de renouvellement à la valeur locative, ce qui aboutit à une baisse de loyer. La Cour de cassation avait déjà j ugé que dès lors que le bail renouvelé est un nouveau bail et non le simple prolon- gement du bail antérieur, c'est exactement qu'un arrêt a retenu que le prix du bail renouvelé devait être fixé à la valeur loca- tive, inférieure en l'espèce au loyer expiré (Civ. 3 e , 11 déc. 2007). Ce nouvel arrêt le confirme. A retenir: Si la valeur locative devient infé- rieure au loyer pratiqué, le loyer de renou- vellement est fixé à la valeur locative. ■ Clause résolutoire: des consé- quences disproportionnées? (CA Paris, Pôle 1, ch 3, 19septembre2017, n°17/02369) Un bailleur avait adressé à son locataire un commandement visant la clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer. Celui-ci en contestait l'application au motif: - qu'un projet de cession du fonds de com- merce avait été communiqué au bailleur, - que la clause avait un effet disproportion- né. La cour d'appel rappelle que « faute d'avoir payé ou contesté les causes du commande- ment de payer dans le délai imparti, prévu au bail, le locataire ne peut remettre en cause l'acquisition de la clause résolutoire, sauf à démonter la mauvaise foi du bailleur lors de la délivrance du commandement de payer ». Or elle constate que les causes du commandement n'ont pas été payées dans le délai d'un mois imparti au preneur, conformément aux clauses du bail et à l'ar- ticle L 145-41 du code de commerce et que le locataire n'a pas saisi le juge dans le délai d'un mois et elle rejette les arguments du preneur: « Que si la SARL le Rendez-vous du voyage invoque un projet de cession du fonds de commerce qui avait reçu l'autorisation préalable du bailleur le 6mai2014, elle ne démontre pas la poursuite des démarches ni n'établit la réalité d'une cession antérieu- re à la délivrance du commandement de payer; […] Qu'il convient en conséquence de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a constaté l'acquisition de la clause résolutoi- re, la cour n'ayant pas à rechercher si la sanction - l'acquisition de la clause résolu- toire de plein droit - est disproportionnée ou non à la gravité de la faute contractuel- le commise par le preneur ». La cour confirme donc la résiliation du bail. JURISPRUDENCE Observations : Le juge tient de l'article L 145-41 du code de commerce la faculté de suspendre les effets de la clause résolutoi- re. Le preneur peut demander cette sus- p ension tant que la résiliation n'est pas constatée par une décision passée en force de chose jugée (Civ. 3 e , 11juin 1997). Le juge dispose pour cela d'un pouvoir dis- crétionnaire d'appréciation (Civ. 3 e , 21 nov. 1995). Dans cette affaire, le juge refuse d'en faire application et il précise qu'il n'a pas à se prononcer sur les conséquences, considérées comme disproportionnées par le preneur. C'est sur ce point que le carac- tère automatique de la clause trouve sa rigueur. En effet, lorsque les conditions de d'application de la clause sont réunies, le juge doit faire droit à la demande de constat de la résiliation, même si elle est lourde de conséquence pour le locataire (Civ. 3 e , 16décembre 1987). Le présent arrêt confirme cette rigueur. A retenir: Le juge n'a pas à rechercher si l'acquisition de la clause résolutoire est une sanction disproportionnée à la gravité de la faute contractuelle du preneur. ■ Travaux urgents et travaux requis par la vétusté. Le locataire peut-il engager les travaux à la place du bailleur? (CA Paris, Pôle 5, ch. 3, 20 sept. 2017, n°15/17523) L'exploitant d'un hôtel demandait le rem- boursement à son bailleur de divers tra- vaux. La première demande visait le rem- placement de la chaudière. La cour d'appel interprète le bail qui laissait à la charge du preneur les travaux de réparation, à l'ex- ception de ceux de l'article 606 du code civil, qui ne comportait pas de clause relative à la vétusté et qui imposait au preneur les tra- vaux de réparation de la chaudière. La cour en déduit: « c'est à juste titre que les premiers juges ont déduit des stipulations du bail que le bailleur était tenu aux grosses réparations visées à l'article 606 du code civil et à celles relatives à la vétusté ainsi qu'au remplacement de la chaudière si elle est irréparable, le locataire n'ayant que les réparations à sa charge ». - Urgence. La cour valide par ailleurs, vu l'urgence, l'ini- tiative prise par le preneur de réaliser les tra- vaux: « L'article 1144 du code civil dispose que "le créancier peut aussi, en cas d'inexé- cution, être autorisé à faire exécuter lui- même l'obligation aux dépens du débiteur. Celui-ci peut être condamné à faire l'avance des sommes nécessaires à cette exécution”. La cour rappelle que si les réparations ont un caractère urgent, le locataire peut obte- nir le remboursement des travaux qu'il a r éalisés sans l'accord préalable de son bailleur ni autorisation d'une juridiction, si les dépenses faites ont été utiles, néces- saires et justifiées . Ce remboursement cor- respond à l'indemnisation du préjudice résultant du manquement du bailleur à exécuter ses obligations ». Sur le remplacement de la chaudière, la cour observe qu'il s'est écoulé un mois et 9 jours entre le refus du bailleur et le change- ment de la chaudière, qui ne permettait pas au preneur d'obtenir une autorisation judi- ciaire. L'urgence étant établie, la cour juge que le bailleur est tenu d'indemniser le pre- neur du coût des travaux relatifs au rempla- cement de la chaudière. - Sur les travaux de mise en conformité de l'hôtel . Le bail comportait une clause mettant à charge du preneur « tous travaux qui seraient ordonnés par l'autorité municipale ou la commission de sécurité par suite du commerce ou de l'industrie exercés par le preneur dans les lieux loués ». La cour observe que « les demandes ainsi faites n'émanent pas de l'autorité munici- pale , mais de l'autorité préfectorale , elles concernent des mesures de sécurité incen- die qui relèvent du CCH et ne concernent pas la salubrité qui relève du code de la san- té publique ou du règlement sanitaire départemental […]. La commune intention des parties […] n'était pas de transférer au preneur la charge des travaux imposés par la préfecture. Il ressort en conséquence des stipulations du bail qui doivent être interprétées strictement que la charge des travaux de sécurité contre l'incendie n'a pas été transférée au locataire et doit être supportée par le bailleur ». - Fenêtres vétustes. Le locataire avait par ailleurs remplacé des fenêtres vétustes, mais la cour refuse d'en ordonner le remboursement car la vétusté de fenêtres qui laissent passer l'air « ne caractérise pas l'urgence rendant impos- sible de solliciter une autorisation judiciaire avant d'effectuer des travaux. Dès lors la société Hôtel Printemps qui n'a pas respec- té les obligations de l'article 1144 du code civil, n'est pas fondée à demander le rem- boursement des travaux de remplacement des fenêtres ». Observations : Cet arrêt est intéressant non seulement car il confirme la rigueur de la jurisprudence dans l'interprétation des clauses répartissant la charge des travaux entre bailleurs et locataires, mais aussi en ce qu'il valide l'initiative du preneur de r éaliser d'office des travaux urgents. 1. La cour fait une interprétation stricte des clauses qui écartent la responsabilité du bailleur pour la charge de travaux. Le cas est caractéristique: les travaux imposés par l'administration, liés à la salubrité sont mis à charge du preneur mais cela n'inclut pas les travaux liés à la sécurité. Mettre à charge du preneur les travaux imposés par l'autorité municipale n'englobe pas ceux imposés par l'autorité préfectorale. Mettre à charge du preneur les travaux imposés par la vétusté, dérogeant à l’ar- ticle 1755 du code civil est licite (Civ. 3 e , 2juin 1999). Mais une clause mettant à charge du preneur les grosses réparations n'inclut pas celles liées à la vétusté (CA Paris, 26janvier 2000). Ce nouvel arrêt le confirme. 2. L'arrêt fait application de la règle de l'article 1144 (ancien) du code civil, per- mettant au créancier d'exécuter lui-même l'obligation du débiteur. Le critère retenu pour l'admettre est l'urgence. Pour la chaudière, l'urgence justifiait une interven- tion rapide; pour les fenêtres vétustes, l'ur- gence n'était pas caractérisée. Le texte de l'article 1144 évoque une autorisation du créancier (ici le preneur) pour engager les travaux, ce qui semble renvoyer à une autorisation judiciaire. Le présent arrêt admet pourtant, au vu de l'urgence, que le preneur puisse exécuter les travaux sans attendre l'autorisation judiciaire. Il faut toutefois inviter les locataires à la prudence avant d'engager les travaux car un arrêt de la Cour de cassation était plus strict sur ce point: le preneur qui a exécuté divers travaux de mise en conformité ne saurait prétendre au remboursement de frais engagés dès lors qu'il n'a pas mis le bailleur en demeure de réaliser lesdits tra- vaux et qu'en contravention avec l'article 1144, il n'a pas été autorisé judiciairement à se substituer au bailleur (Civ. 3 e , 12mars 2002). Enfin, précisons que l'article 1144 est désormais remplacé par le nouvel article1222, dont la rédaction est plus souple "Après mise en demeure, le créan- cier peut aussi, dans un délai et à un coût raisonnables, faire exécuter lui – même l’obligation". A retenir: Un juge peut valider a posteriori la réalisation de travaux engagés par le pre- neur, aux frais du bailleur, en cas d'urgence. 9 octobre2017 3 B AUXCOMMERCIAUX ▲ JURISPRUDENCE ▲ 9 octobre2017 4 Crédit-bail immobilier ■ Pas de suspension des effets de la clause résolutoire (CA Paris, Pôle 1, ch. 8, 15septembre2017, n°16/11646) Trois sociétés avaient consenti un contrat de crédit-bail avec une SCI portant sur des locaux commerciaux. La SCI avait sous-loué les locaux à trois sociétés. Les bailleurs avaient délivré à la SCI un commandement visant la clause résolutoire d'avoir à payer 533815euros de loyers et charges, puis assi- gné la SCI en constat de l'acquisition de la clause résolutoire. La SCI n'ayant pas com- paru, le juge des référés avait constaté l'ac- quisition de la clause résolutoire. En appel, la SCI se prévalait du défaut de paiement de ses sous locataires pour demander la sus- pension des effets de la clause résolutoire. Cette demande, rejetée en première instan- ce, l'est également en appel: « La SCI N. sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire en application des dispositions de l'article L 145-41 du code de commerce applicable en matière de bail commercial. Il est constant que, faute de texte spécial comme il en existe en matière de baux commerciaux ou de baux d'habitation, la faculté pour le juge de suspendre les effets de la clause résolutoire stipulée ne peut- être mise en œuvre en matière de crédit- bail immobilier dès lors que les causes du commandement n'ont pas été éteintes dans le délai ». La cour confirme que, les effets de la clause ayant été acquis le 26février2016, il y a lieu de rejeter la demande de suspension de ses effets. L'arrêt ajoute que le juge peut accorder des délais de paiement en application de l'ar- ticle 1244-1 du code civil, devenu l'article 1343-5, compte tenu de la situation du débiteur, mais elle rejette la demande, la SCI n'ayant effectué aucun versement depuis la première décision d'avril 2016. Observations : La cour d'appel indique très nettement que la demande de suspension des effets de la clause résolutoire n'est pas recevable pour un contrat de crédit-bail, dès lors que ce mécanisme de suspension n'est prévu que pour les baux commer- ciaux (art. L 145-41 du code de commerce) ou pour les baux d'habitation (art. 24 de la loi du 6juillet 1989). Seul le droit commun est applicable. L'ar- ticle 1342-5 du code civil permet au juge d'échelonner le paiement de la dette pen- dant deux ans. Ce texte est d'ordre public. Mais il est plus limité dans son objet car s'il accorde des délais au débiteur, il ne per- met pas au juge de remettre en cause la résiliation du bail liée à l'application de la clause. La même cour avait statué plus anciennement de façon analogue (CA Paris 5janvier 1996). A retenir: La procédure de suspension des effets de la clause résolutoire n'est pas applicable à un contrat de crédit-bail immobilier. Expulsions ■ Portée de la trêve hivernale (Conseil d’État, 8 e et 3 e ch. réunies, 22sep- tembre 2017, n°407031) Un étudiant était logé par le CROUS de Lyon. Le bailleur avait intenté une procédu- re en raison d'impayés et de défaut de jus- tification de scolarité. Le juge des référés avait ordonné son expulsion. Le locataire contestait la validité de la décision en esti- mant que je juge avait commis une erreur de droit en jugeant que la trêve hivernale des expulsions ne s'appliquait pas aux étu- diants. Le Conseil d’État rectifie la motivation de la décision en se fondant - sur l'article L 412-6 du code des procédures civiles d'exécution qui prévoit un sursis aux décisions d'expulsion entre le 1 er novembre et le 31mars, à moins que le relogement des intéressés soit assuré. - et sur l'article L 412-7 selon lequel les articles L 412-3 à 5 ne sont pas applicables aux locaux spécialement destinés aux loge- ments d'étudiants «lorsque les intéressés cessent de satisfaire aux conditions en rai- son desquelles le logement a été mis à leur disposition». Le Conseil d’État en déduit: « Les dispositions de l’article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution pré- voient seulement un sursis aux mesures d’expulsion non exécutées à la date du 1 er novembre de chaque année, si le reloge- ment de l’intéressé n’est pas assuré. Elles ne s’opposent pas au prononcé par le juge, même pendant la période dite de « trêve hivernale » mentionnée à cet article, d’une décision d’expulsion . Il en résulte que le principe de la « trêve hivernale » ne pou- vait, en tout état de cause, trouver applica- tion dans le cadre de l’examen par le juge des référés de la demande dont il était sai- si, laquelle concernait le prononcé d’une mesure d’expulsion». Observations : Cet arrêt permet de cerner la portée de la trêve hivernale régie par l'article L 412-6 du code des procédures civiles d'exé- cution. Il prévoit un sursis aux mesures d'ex- pulsion non exécutées au 30novembre, si le relogement de l'intéressé n'est pas assuré. Mais cela n'interdit pas au juge de prononcer la décision d'expulsion. La Cour de cassation avait rendu en 2010 une solution analogue en jugeant que "les dispositions de l'article L. 613-3 du code de la construction et de l'habi- tation, qui prévoient seulement un sursis aux mesures d'expulsion non exécutées à la date du premier novembre de chaque année, n'interdisent pas à une juridiction, même pendant la période visée par ce texte, d'or- donner la libération des lieux" (Civ. 2 e , 14 oct. 2010, n°09-13800). Précisons que l'article L 613-3 du CCH, abrogé, a été remplacé par l'article L 412-6 du CPCE. A retenir: Le principe de la trêve hivernale n'interdit pas de prononcer une mesure d'ex- pulsion. Il s'oppose simplement à son exécu- tion du 1 er novembre au 31mars. Sous-traitance ■ Faculté du sous-traitant de renoncer à la caution? (Civ. 3 e , 14septembre 2017, FS-P-B+R+I, n°16- 18146, rejet) L'entrepreneur principal d'un marché de tra- vaux de construction avait obtenu la caution personnelle de la Société Générale pour le paiement d'un sous-traitant. Celui-ci avait mis en demeure l'entrepreneur de payer des situations avec copie au maître d'ouvrage, mais la Société Générale avait refusé sa garan- tie en se fondant sur la lettre du sous-traitant qui avait donné mainlevée du cautionne- ment. L'entrepreneur ayant ensuite été mis en liquidation judiciaire et le sous-traitant ayant assigné la caution en paiement, il se posait la question de la validité de cette renonciation. La cour d'appel l'avait jugé irrégulière au regard de l'article 15 de la loi de 1975 et la Cour de cassation confirme la décision: « Mais attendu, d'une part, qu'ayant exacte- ment retenu que la seule exception à l'obliga- tion de fournir une caution était la délégation du maître de l'ouvrage, la cour d'appel, devant laquelle la Société générale n'a pas soutenu qu'une délégation de paiement avait été effectivement mise en place au profit de la société MPB ni qu'une autre caution avait été réellement substituée à la première, en a déduit à bon droit que les sommes dues à ce sous-traitant devaient être garanties par une caution personnelle et solidaire obtenue par C RÉDIT - BAIL - E XPULSIONS - S OUS - TRAITANCE reproduction interdite sans autorisation JURISPRUDENCE ▲ ▲ 9 octobre2017 5 A CTUALITÉ loyer, ce qui permet une baisse des APL (Discours du 28 sept. 2017) Et la réponse du congrès A l’issue du congrès, le mouvement HLM a voté une résolution, à l’unanimité, appe- lant au retrait des dispositions prévues pour le logement social dans le PLF 2018. Considérant que le Président et son Gou- vernement “amplifient leurs attaques contre le logement social” et qu’en bais- sant de 1,5milliard le montant des APL “l’exécutif mène une attaque idéologique contre le modèle du logement social”. Le congrès estime que la suppression de l’APL accession et du PTZ en zone B et C consti- tue “un coup sans précédent porté à l’ac- cession sociale à la propriété”. Le congrès estime que la baisse des loyers va affaiblir les moyens des organismes et pénalisera les locataires. En conséquence, le mouvement HLM “confirme son refus de reprendre la discussion sur la base de ces dispositions”. (Communiqué du 28septembre 2017). Type d’autorisation Autorité administrati- ve Délai de réponse Interpré- tation du silence Texte Demande d'autorisation de fouilles dans des dunes du Pas-de-Calais Préfet du Pas- de-Calais 4 mois accord art. R 143-7 du code forestier Demande d'autorisation de défrichement concernant des propriétés de l’État ou des col- lectivités territoriales Préfet rejet art. R 214-30- 1 du code forestier Demande que soit entériné un projet d' échanges et de cessions amiables d'immeubles forestiers dans un périmètre d'aménagement foncier Commission communale d'aménage- ment foncier 3 mois accord art. R 124-24 du code rural Demande tendant à ce que soit pris en compte un projet d'échanges et cessions amiables , préa- lablement entériné par la commission communa- le d'aménagement foncier, d'immeubles fores- tiers dans un périmètre d'aménagement foncier Commission départemen- tale 6 mois accord art. R 124-25 du code rural Demande d'autorisation de résiliation du bail pour changement de la destination agricole des parcelles Préfet 4 mois rejet art. R 411-9- 12 du code rural ■ Locaux insuffisamment occupés La notion de locaux insuffisamment occu- pés est désormais définie par la loi: art. L 621-2 du CCH, issu de la loi du 27janvier 2017. En conséquence, un décret du 27 septembre abroge l'article R641-4 devenu obsolète. Le texte de loi fixe cette notion par rapport au nombre de personnes ayant effectivement leur résidence princi- pale dans le local. Lorsque le nombre de pièces est supérieur de plus d'un au nombre de personnes, le local est considé- ré comme insuffisamment occupé. 5 types de personnes sont à considérer: - l'occupant et son conjoint, - leurs parents et alliés, - les personnes à leur charge, - les personnes à leur service, - les personnes titulaires d'un contrat de sous-location. (Décret n°2017-1403 du 25septembre2017 pris en application de l'article L. 621-2 du CCH, J.O. du 27 sept. n°18). ■ Interpréter le silence de l’admi- nistration Un décret du 27septembre est relatif aux cas dans lesquels le silence de l'administra- tion vaut acceptation et ceux relevant de l'exception à ce principe. Voir quelques exemples dans le tableau ci-dessous. (Décret n°2017-1411 du 27septembre2017 modifiant le code forestier et le code rural et de la pêche maritime, J.O. du 28 sept. n°18) . Le silence vaut accord, en principe Julien Denormandie au congrès HLM Le secrétaire d’État auprès du ministre de la cohésion des territoires, a tenté de convaincre les congressistes de Strasbourg du bien-fondé de sa réforme. Voici l’essentiel de son discours. Il affirme trois convictions: 1. Il n’y a pas suffisamment de logements sociaux et le Gouvernement n’a pas l’in- tention de modifier la loi SRU. 2. Passer de l’aide à la construction à l’aide à la personne fut une “erreur fondamen- tale” commise il y a 40 ans. Face à ce constat, il propose non de supprimer les APL mais d’‘’inverser la courbe” de leur augmentation. 3. Il faut aider la construction pour faire baisser les loyers. Cela suppose de construire plus, mieux et moins cher (cela passe par une libération du foncier pour bâtir des logements sociaux en simplifiant les normes de construction, raccourcir les délais de pro- duction…) Il faut favoriser la construction en consoli- dant financièrement le secteur. Évoquant le rapport de la Cour des comptes, le secré- taire d’État écarte la piste de suppression de l’exonération d’impôt sur les sociétés dont bénéficient les organismes HLM. Mais il préconise de faire plus d’accession sociale en vendant des logements à leurs occupants et d’améliorer les conditions de financement des bailleurs. S’agissant des APL, il réitère l’objectif: le gain donné aux organismes HLM doit être redistribué aux locataires en baisse de Quelle réforme pour le logement? l'entrepreneur principal auprès d'un établis- sement qualifié; Attendu, d'autre part, que, les dispositions d'ordre public de la loi du 31décembre 1975 interdisant toute renonciation ou remise conventionnelle accordée par le sous-traitant à la caution , la cour d'appel a exactement retenu que la «mainlevée» donnée le 12avril 2012 par la société MPB était nulle et que la Société générale ne pouvait s'en pré- valoir pour dénier sa garantie ». Observations : La loi du 31décembre 1975 sur la sous-traitance impose de fournir une garantie au sous-traitant sous forme de caution ou de délégation de paiement. La loi étant d'ordre public, le sous-traitant ne peut renoncer à la garantie. Le garant soutenait que si le sous-traitant ne peut renoncer à la loi de 1975, il peut néan- moins décharger la caution de l'engage- ment qui a été souscrit, suivant le principe de droit commun qui autorise une déchar- ge volontaire d'une obligation par remise volontaire (art. 1234 ancien du code civil). La Cour de cassation ne l'a pas admis. A retenir: Le sous-traitant, bénéficiaire d'un engagement de caution, ne peut pas volontairement décharger la caution de son engagement. ● ➙ Taux de l’usure A compter du 1 er octobre 2017, pour les crédits immobiliers ou de plus de 75000€ pour financer leur réparation, amélioration ou entretien d'un immeuble d'habita- tion ou mixte, ce taux est fixé à: ➙ prêts à taux fixe - moins de 10 ans: 3,05% - de 10 à moins de 20 ans: 3,07% - de 20 ans et plus: 3,35% ➙ prêts à taux variable : 2,89% ➙ prêts relais : 3,40% (Avis du 27 sept., J.O. du 27, n°124). Chiffres ▲ ■ Commerce: propositions du CNCC pour revitaliser les centres-villes Lors de la journée consacrée au thème “Réconcilier la ville et le commerce”, le CNCC a affirmé son opposition à l’idée d’un moratoire sur le développement et la restructuration de nouveaux équipements commerciaux périphériques. Le Conseil national a émis une proposition alternative, en faveur de la revitalisation des centres-villes. Il s’agit d’autoriser la création de zones commerciales priori- taires dans les centres-villes . La décision de créer une telle zone serait prise par les EPCI 9 octobre2017 6 R ÉPONSESMINISTÉRIELLES Références (J.O. Questions) Nom du parlementaire Thème Ministre concerné Réponse Observations 3oct. 2017 Sénat n°307 Yannick Favennec Becot Les Constructifs Panneaux publicitaires sur les routes Ecologie Ecologie La loi du 12 juillet 2010 a modifié le statut des préenseignes admises hors agglomérations en restreignant les activités pouvant en bénéficier. Le gestionnaire de voirie peut définir ses propres règles par une charte de signalisation. Le min- istère examine la possibilité de signaler certaines activités qui ne font plus l'objet de préenseignes dérogatoires. Le député relayait la préoccupation des com- merçants qui ne peuvent plus apposer de pan- neaux invitant les tou- ristes à se diriger vers leur commerce. Questions orales à l’Assemblée ■ Compensation de la baisse de l’APL Les participants au congrès HLM de Stras- bourg “sont passés d’un état de sidération à un état de colère” estime le député Stéphane Peu. Il demande au ministre s’il entend per- sister dans ses projets de réforme du loge- ment social. Julien Denormandie répond que le projet est d’améliorer le gain des orga- nismes HLM par des prêts bonifiés de la Caisse des dépôts, une stabilisation du livret A et 2milliards d’euros de la Banque euro- péenne d’investissement. En contrepartie, le Gouvernement demande aux bailleurs sociaux de “redistribuer ces gains sous for- me de baisses de loyers.” (JO AN débats 3octobre, 1e séance). ■ Réforme de l’ISF Bruno Le Maire évoque l’assiette du nouvel impôt sur la fortune immobilière en indi- quait au député Michel Delpon “mais nous sommes prêts à étudier les propositions que vous ferez pour durcir certaines taxes exis- tantes sur les biens de luxe ostentatoires”. (JO AN débats 3octobre, 1e séance). ■ PLF 2018 Eric Woerth conteste l’équilibre du budget de 2018. Il tance Bruno Le Maire “vous annoncez un projet de budget 2018 de gran- de rupture […] En réalité, il s’agit d’une grande continuité […] le matraquage fiscal de toute une catégorie de Français conti- nue.” Le ministre conteste l’analyse, évo- quant la baisse du taux de l’IS, la suppres- sion de l’ISF sur les valeurs mobilières et le fait que les titulaires de contrats d’assurance vie à hauteur de 150000€ (300000€ pour un couple) ne paieront pas un centime de fisca- lité supplémentaire. (JO AN débats 3octobre, 1e séance). Q UESTIONS AUPARLEMENT PROJETS ACTUALITÉS et ouvrirait droit aux avantages suivants: - exonération d’autorisation d’exploitation commerciale, - exonération de TVA et d’impôt sur le revenu ou d’IS pendant trois ans pour les “primo commerçants”, - accès à un “véritable bail éphémère” pour les “pop-up stores” avec une simplifi- cation de la déclaration d’autorisation de travaux. (Propositions émises le 3octobre 2017 au SIEC). ■ Rénovation thermique: pre- mières pistes de réforme Le Gouvernement laisse entendre que de nouvelles mesures vont être prises pour l’améliorer l’efficacité énergétique de bâti- ments. L’idée de base est que la RT 2012 a permis d’augmenter l’efficacité des bâti- ments, mais elle ne vise que le neuf. Le ministre de l’écologie (Le Parisien du 4octobre) travaille donc à la mise en place d’un bonus-malus sur la fiscalité des bailleurs afin de taxer les propriétaires dont les logements ont une performance énergétique insuffisante. Il pourrait s’agir d’augmenter les droits de mutation pour les logements les moins performants ou contraindre les propriétaires de ces loge- ments à effectuer des travaux. Le Président du Plan Bâtiment durable, Philippe Pelle- tier évoque l’idée (Le Figaro du 5octobre) de moduler la taxe foncière en fonction du classement énergétique du logement. D’autres évoquent la perspective de contraindre le bailleur à financer une par- tie de la facture de chauffage de son loca- taire si elle est excessive. L’ UNPI qualifie ces projets d’exigences déli- rantes pour les propriétaires, menées sans concertation (communiqué du 4octobre). Jean-François Buet est également critique sur ces projets, le président de la FNAIM considère que cela va creuser davantage le clivage entre les propriétaires modestes et les plus aisés et que ces mesures vont se répercuter sur les prix de vente. “Au lieu d’augmenter l’offre de logements, le Gou- vernement ne fait que pénaliser les Fran- çais” (communiqué du 4octobre). Philippe Taboret, directeur général de Caf- pi, évoque une piste intéressante: recourir au PTZ dans l’ancien en le modifiant pour qu'il soit éco-conditionné”, cela permet- trait de lier l’octroi du prêt au respect d’un certain niveau de qualité de performance énergétique (communiqué du 5 octobre). ❘◗ Donato Raponi , qui a travaillé 38 ans à la commission européenne, notamment comme chef de l'Unité TVA, rejoint le cabinet d'avocats Taj en tant qu’associé. ❘◗ Jean-François Desbuquois est nom- mé directeur technique du départe- ment Droit du patrimoine de Fidal . Cette direction est renforcée par l’arri- vée de Claire Farge et la collaboration du professeur Renaud Mortier , spécia- liste du droit des sociétés et du droit patrimonial. Acteurs 9 octobre2017 7 NOM : PRÉNOM : FONCTION : SOCIÉTÉ : ADRESSE : TÉL : FAX : MÉL : N ° TVA INTRACOM .: SIGNATURE : O F F R E EX C EP T IO NNEL L E R é s e r v é e a u x n o uv e a u x a b o n n é s 20% de réduction sur l’abonnement JURIS hebdo immobilier N OMINATIONS Administration centrale ✓ Outre-Mer : Emmanuel Berthier est nom- mé directeur général des outre-mer au ministère de l'intérieur et au ministère des outre-mer. (Décret du 27septembre2017, J.O. du 28 sept. n°26). Magistrature ✓ Tribunaux de grande instance : Fanny Dabilly-Jousset est nommé présidente du TGI de Colmar et Raoul Carbonaro prési- dent de celui de Troyes. (Décret du 28sep- tembre 2017, J.O. du 30 sept. n°53). Organismes publics ✓ FNAP : François Jolivet , député de l'Indre, est nommé administrateur du Fonds national des aides à la pierre; il suc- cède à Daniel Goldberg . (Arrêté du 18sep- tembre2017, J.O. du 27 sept. n°82). ✓ ADEME : Laurent Gerault , vice-président du conseil régional des Pays de la Loire, est nommé administrateur de l’Agence de l'environnement et de la maîtrise de l'énergie, représentant de collectivités ter- ritoriales. (Décret du 27septembre2017, J.O. du 29 sept. n°50). ✓ Comité des finances locales : André Lai- gnel a été réélu président; David Lisnard et Joël Giraud , ont été élus vice-présidents. Avis publié au J.O. du 30 sept. n°164). ✓ Comité national de la biodiversité A noter parmi les 143 membres titulaires les représentants de: - la fédération nationale de la propriété privée rurale: Philippe Brayer, - la fédération nationale des SAFER: Thier- ry Bussy, - la fédération nationale des agences d'ur- banisme: Marianne Malez, - l'association nationale des établissements publics fonciers locaux: Christine Garnier, - les Établissements publics fonciers: Loran- ne Bailly et Patrice Pierre. (Arrêté du 22sep- tembre 2017, J.O. du 29 sept. n°52). ✓ Commission loi SRU : sont nommés membres de la commission chargée d'exa- miner la situation de commune n'ayant pas respecté leurs obligations en regard de la loi SRU: - Michèle Peyron , députée de Seine-et-Mar- ne, et Robin Reda , député de l'Essonne; - François Monteagle , maître des requêtes au Conseil d’État. (Arrêté du 20sep- tembre2017, J.O. du 1 er oct. n°14). ✓ Société pour le logement intermédiaire : Schwan Badirou Gafari est nommé admi- nistrateur, représentant de l’État. (Arrêté du 20septembre2017, J.O. u 29 sept. n°87). ✓ Sovafim : Elodie Boulch est nommée représentante de l’État au conseil d'admi- nistration de la Société de valorisation fon- cière et immobilière. (Arrêté du 25sep- tembre2017, J.O. du 1 er oct. n°15). Conventions collectives ➠ Collaborateurs salariés des cabinets d'économistes de la construction et de métreurs-vérificateurs : il est envisagé l'ex- tension de l’accord n°79 national et régio- nal (Ile-de-France) du 5juillet 2017 portant sur les salaires. ( Avis publié au J.O. du 26 sept. n°73). ■ Metz devient métropole La communauté d'agglomération de « Metz Métropole » est transformée en métropole à compter du 1 er janvier 2018. Elle se compose de 44 communes. Son siè- ge est fixé à Metz. (Décret n°2017-1412 du 27septembre2017, J.O. du 29 sept., n°2). ■ L’OPH de Vincennes dissous L’office public de l'habitat de Vincennes est dissous et mis en liquidation, à compter du 1 er octobre 2017. La Fédération des offices publics de l'habitat est désignée comme liquidateur. (Décret du 28septembre 2017, J.O. du 29 sept. n°16 et arrêté du 28sep- tembre, même J.O., n° 19). ■ Modification du seuil de verse- ment de l'APL U, décret du 28septembre modifie les règles de calcul des APL à compter du 1 er octobre 2017. - Un nouveau paramètre est introduit qui minore le montant de l'aide de façon for- faitaire (art. 1 e r du décret). - Le seuil de versement , qui était fixé à 15 € par mois est abaissé à 10 € (art. 3). - Les paramètres de calcul des APL sont revalorisés de +0,75% à compter du 1 er octobre 2017 (en fonction de l'IRL). (Décret n°2017-1413 du 28septembre 2017 relatif aux aides personnelles au logement et au seuil de versement des allocations de logement, J.O. du 29 sept. n°15 et arrêtés du 28septembre 2017, n°20 et21). ■ Signature électronique Le nouvel article1367 du code civil, issu de l'ordonnance du 10février2016, présume fiable jusqu'à preuve du contraire toute signature électronique lorsque celle-ci est créée, l'identité du signataire assurée et l'intégrité de l'acte garantie, dans des conditions fixées par décret en Conseil d’État. Un décret du 28septembre fixe les caractéristiques techniques du procédé permettant de présumer la fiabilité de la signature électronique créée. La fiabilité d'un procédé de signature élec- tronique est présumée, jusqu'à preuve du contraire, lorsque ce procédé met en œuvre une signature électronique quali- fiée. Le texte renvoie aux exigences du règlement européen du 23juin2014. (Décret n°2017-1416 du 28 sept. 2017 relatif à la signature électronique, J.O. du 30 sept. n°8). B ULLETIND ’ ABONNEMENT « PRIVILÈGE » ❑ OUI , je souhaite bénéficier de l’offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC (soit 586,68 € HT + 2,1% de TVA) au lieu de 779 € TTC, soit 20% de réduction . Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription À RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi698 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✁ AU FIL DU J.O. 9 octobre2017 8 A RC Les pouvoirs publics ont l’intention de bou- leverser le droit de la copropriété. L’ARC indique que, par le biais de l’article 30 du projet de loi relatif au droit à l’erreur et à la simplification, le Gouvernement sou- haite changer le mode de décision des copropriétés. L’idée sous-jacente est que si les immeubles sont insuffisamment entre- tenus, c’est que des blocages institutionnels empêchent les prises de décision. ■ Vers un conseil d’administration? L’ARC précise que le projet consisterait à créer une sorte de conseil d’administration, constitué du syndic et du conseil syndical. Cette instance pourrait adopter seule les décisions qui relèvent actuellement de l’ar- ticle 24 de la loi du 10juillet 1965. La stra- tégie consiste à réformer le mode de prise de décision pour atteindre l’objet de réno- vation énergétique des immeubles. Cette réforme rapprocherait les syndicats de copropriétaires des sociétés, mais obser- ve Émile Hagège, directeur général de l’ARC, contrairement aux actionnaires, les copropriétaires vivent dans leur immeuble. Si le conseil d’administration décide de voter les travaux, les copropriétaires ris- quent de le contester ou de boycotter les travaux. Ils ne souhaitent pas être dépossé- dés de leur pouvoir de décision. L’ARC pré- cise que les projets seraient inspirés des tra- vaux du GRECCO. Ils donneraient lieu à un nouveau code consacré spécifiquement à la copropriété. L’ARC, qui ne nie pas qu’il existe des diffi- cultés, a commencé par étudier le “vrai coût d’un logement”. L’ARC estime que le coût moyen des charges est de 46,7 € /m 2 /an, et qu’il a progressé de +3,9% en un an. L’association observe que les copro- priétaires ont déjà du mal à payer leurs charges courantes mais que, selon l’Anah, le coût des rénovations à engager pour les immeubles construits entre1950 et1989 est de 700milliards d’euros en dix ans. De plus, le ministre de l’écologie entend taxer les copropriétaires en fonction de la consommation d’énergie des bâtiments. L’ARC conteste cette surenchère d’obliga- tions réglementaires et s’interroge sur la cause réelle du mal: pourquoi les projets de rénovation n’aboutissent-ils pas? Émile Hagège indique que l’ARC a identifié une trentaine de causes de blocage. Quelques exemples: - Le vote des travaux intervient à la fin des assemblées car il figure généralement à la fin de l'ordre du jour, soit à un moment plus difficile. - Les copropriétés qui décident une isola- tion par l’extérieur en limite de parcelle doivent obtenir l’autorisation du voisin, qui peut être tenté de monnayer son accord. - L’assemblée qui décide des travaux en comptant sur une subvention peut décou- vrir ultérieurement que le montant accordé est plus faible que celui prévu. - Le diagnostic technique global ne com- porte pas de précision sur la mise en place du plan de travaux… ■ Donner la personnalité morale au conseil syndical Face à ces perspectives de réforme, quelles sont les préconisations de l’ARC? L’ARC propose des solutions concrètes. La première année du plan de travaux devrait d’abord être consacrée à l’optimisation de la consommation d’énergie. L’objectif, pré- cise Émile Hagège, est que la réduction des dépenses de charges permette, à budget constant, de financer les travaux. Le prési- dent de l’Association, Gérard Andrieux cite l’exemple de sa propre copropriété (à Paris, place d’Aligre, avec 109 lots) où le travail de renégociation des contrats de fournitu- re, de maintenance et d’assurance a permis une baisse de 20% des charges. Claude Pouey, directeur d’ARC Services, confirme que la baisse peut même atteindre 30% dans certains cas. Gérard Andrieux préconise d’abord d’aug- menter la formation, puis de donner un vrai pouvoir au conseil syndical notamment en lui accordant la personnalité morale, voire une rémunération et enfin de limiter le pouvoir absolu du syndic. Il ajoute que les contraintes réglementaires Réforme de la copropriété: l’ARC monte au créneau Devant les perspectives de réforme du droit de la copropriété par ordonnance, l’Association des responsables de copropriété s’insurge contre la méthode d’élaboration du texte et le caractère lacunaire des propositions. Rencontre. JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 contact@jurishebdo.fr ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0219 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 779 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: par nos soins ■ Gestion des abonnements: logiciels Libre office - Xoops RENCONTRE L’ARC fêtera ses 30 ans le 18octobre. Pour diffuser ses idées et mobiliser les copro- priétaires, l’association lance une nouvelle publication ” 8millions de coproprié- taires ”. Le numéro 1 vient de paraître. en matière d’efficacité énergétique doivent être adoptées sur le long terme, dix ans au moins. ■ Ne pas déposséder les coproprié- taires de leur pouvoir de décision La difficulté ne peut se réduire à une ques- tion financière, Émile Hagège cite à ce pro- pos l’exemple significatif d’une grande copropriété qui a refusé une subvention importante par crainte de perdre sa capaci- té de décision. Émile Hagège en déduit que “les copropriétaires ne veulent pas être dépossédés de leur pouvoir de décision”. L’ARC approuve l’idée d’augmenter le pou- voir du conseil syndical mais juge illusoire d’espérer que cela va régler tous les pro- blèmes. Autre insuffisance: le syndic n’est en rien intéressé à une réduction des charges. L’ARC est sceptique sur le succès d’un conseil d’administration car elle considère que les conseillers syndicaux membres de ce conseil seront réticents à voter des travaux, sans l’aval des copropriétaires. L’ARC propo- se une autre piste: faire appel à une com- pétence d’assistance à maîtrise d’ouvrage. En effet, les travaux doivent être suivis par un professionnel. Claude Pouey ajoute que les copropriétaires qui ont dû faire face à la gabegie de la mise aux normes des ascen- seurs sont réticents à s’engager dans des travaux d’économie d’énergie. L’ARC invite aussi à se saisir de la question de l’assainissement comptable des copro- priétés. L’association estime qu’il y a “beau- coup d’argent caché dans la comptabilité des copropriétés”, évoquant par exemple les comptes d’attente ou les avances de tré- sorerie surdimensionnés. Les montants seraient de 2000 à 10000 € par syndicat. Dernière illustration que le règlement des questions de copropriété ne saurait se résu- mer à une question financière ou même institutionnelle: Gérard Andrieux raconte l’expérience de l’immeuble d’un quartier difficile où, face à la démobilisation totale des copropriétaires, il a fallu commencer par faire du théâtre de rue, pour renouer le lien social, formaliser le quotidien et, remettre en valeur le décideur de base… ● Émile Hagège, directeur géné- ral et Gérard Andrieux, pré- sident de l’ARC.
